時間：2022-02-13 05:35:18
導語：在上半年房地產公司總結的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
一、1-5月份工作概況在上級領導的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項工作開展順利，公司經濟穩步、健康地發展。（一）首先，談一下公司的生產狀況1-5月份，鎮辦企業總收入為7245萬元，工業總產值為3267萬元；利潤總額為634萬元。1-5月份，村辦企業總收為107711萬元；工業總產值為55849萬元；利潤總額為17563萬元。1-5月份，鎮、村辦企業營業總收為114956萬元，完成區計劃任務317780萬元的36.17%，完成鎮計劃任務324998萬元的35.37%；工業總產值為59116萬元，完成區計劃任務的123030萬元的48.05%，完成鎮計劃任務的45.59%；利潤總額為18197萬元；完成區計劃任務51690萬元的35.20%；鎮計劃任務53319萬元的34.13%。（二）其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況。總公司牢牢抓住經濟建設這項中心，集中力量解決面臨的各種焦點問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經營考核方案》及《總公司管理制度》，為規范員工的行為，發揮員工的潛能，提供了保障；對班子成員的職權范圍作了較為明確規定，從而為公司領導決策，提供了制度保障。有利于領導決策的科學化、規范化；進一步抓好房地產開發工作，由于房地產開發手續的繁雜，周期長、專業性強的特點，原來同一些合作方合作開發房產項目出現了新的問題，例如：東圃廣場項目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發生爭議，為了盡快實現合作目的，經過雙方努力最后達成了新的《補充協議》，為明確雙方權利義務，及時、正確履行合同提供了保證；將公司合同期滿后的有關物業及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關的制衣設備通過招標形式轉讓了出去，這實現了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項重點工作的完成，保證了公司經濟穩步地發展。（三）再次，談一下廣大職工密切關心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時展的必然，是市場競爭環境下集體企業參與市場競爭的必經之路，體制改革是關系到公司的前途與命運，關系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎性的工作，現在體制改革已經到了攻堅階段，總公司要做到資產評估，股權量化，股東登記，公司營業執照的申領等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設法加快體制改革的步伐，為公司向“產權明晰，責權明確，管理科學”的現代企業制度過渡。二、公司現在存在的問題：（一）因政企分開的要求，總公司部份領導調回鎮政府造成了權力“真空”，新領導班子成員未及時補全，造成某些工作未能協調好。（二）公司的體制改革，得到了大多數員工的支持和理解，但也有少數員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發揮。（三）企業的拖欠款問題十分嚴重，造成公司資金不能高效、快速地運轉，給公司發展添加了包袱，進而影響公司經濟的發展。（四）由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產開發受到了嚴重的影響，千鶴房地產開發有限公司的工作未能得到良好的發揮。今年以來，千鶴房地產開發有限公司未同他方簽訂新的房地產開發項目；自己也沒有獨立開發新的房產項目，房產開發歷來是公司經濟發展的龍頭，如果不對房地產開發作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實力的發展。三、解決存在的問題和今后工作的設想為了進一步促進公司經濟的發展，發揮總公司在東圃經濟發展中的作用，我們應該繼續加強同鎮黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯系，為公司的發展努力創造一個良好的外部環境，同時，加強公司的內部管理，發揮公司內部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創造性調動起來，為公司發展提供強大的內因支持。（一）首先加強班子建設，配備齊全公司各職能部門的主要領導，并且加強公司班子成員內部的團結，做到互相尊重，互相補位，加強溝通，成為率領全體員工奮力進取的堅強核心。（二）深入調查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護。（三）加強對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業技術培訓，職業道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業文化，包括關心人、尊重人、愛護人的人文精神；積極進取，奮力拼搏商業精神；勇于奉獻、勇于創造的、團結一致的團隊精神。這樣公司各部門協作形成合力，必然有利于公司“戰斗力”的提高。（四）努力解決企業的拖欠款問題。可以說拖欠款問題是制約公司發展的一大因素；公司資金周轉不能到位，造成許多工作受到限制；公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權的實現，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶（如迪卡、華苑酒家）采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務能力低的企業，則該停則停，該轉則轉，該并則并，將經營風險降到最低點。（五）對下屬企業進行整頓，督促其完善內部的經營管理，要求其做到依法經營，對于違反有關法律、法規政府政策的經營，令其進行整改，對逾期不改的則堅決予以關閉，維護公司的整體利益及發揮公司的社會效益。例如，對違反環保有關規定而不整改的予以停業處理。（六）充分發揮千鶴房地產開發有限公司的龍頭作用房地產開發向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產開發中，千鶴房地產開發有限公司的作用，尚未能全部發揮出來。原來的房地產開發大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發，這種方式在很大程度上給公司經濟的發展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發展，公司現所掌握的用地已非常有限，傳統的房產開發方式已不能適應公司經濟長足地發展，因此，房地產開發方式必須進行調整，公司計劃將一些紅線用地進行性質轉換，并采用自行規劃，自行建設，獨立地進行房地產項目的開發。當然進行獨立的房地產開發的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地
產開發的技術難關，這要求我們要引進和培養懂得房地產開發的專業人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產開發有限公司一定能夠具有獨立開發房地產的潛質，真正走上房地產開發市場，參與房地產市場的競爭。（七）與房地產開發相配套，進一步發揮千鶴物業有限公司的作用。成熟的房地產開發公司大都會成立自己的物業公司，在向廣大業主推出優質樓盤的同時，提供優質的物業管理服務。我們雖然擁有物業公司，但是我們的物業公司并沒有向其它的物業公司那樣，管理自己開發的樓盤，也沒有受托管理相應的小區。物業管理作為一種新興的產業，在其進入中國市場后，就得以迅速的發展，內地物業公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業公司要認識到物業市場競爭的激烈性，應努力學習現代化的物業管理模式，這方面，我們應當加強有關人才的引進及有關人才的培養工作，并對現有的物業管理人員進行嚴格的培訓，提高他們物業管理的水平。（八）充分利用現有的“空置”物業，發揮其應有效應。資源的合理、充分利用，是現代管理的一種目標。總公司的很多資源得到了有效地利用；但是目前公司還有一些閑置物業未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失；因此，公司上下應群策群力，為把公司的空置物業出租出去，獻計獻策，對于這些物業我們應當做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經濟的發展。（九）積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點。沒有什么比人民群眾生命、財產安全更重要的。在全國上下齊心協力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應當高度負責，抓好安防的每一個環節，確保社會的平安。我們應當加強同各企業的溝通與聯系，重視抓企業的內部穩定工作，對于企業的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態。為做好“迎九運，當好東道主”創造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創社會效益，取得雙贏。
在2011年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴峻的一段時期。而本案做為地理位置優越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業績大大的萎縮。
從上面的銷售業績上看，我們的工作做的是不好的，可以說是銷售做的十分的失敗。在目前的市場上，競爭樓盤太多，地理位置與價格不同，這對于本項目部造成一定的壓力。與之前公司預期的銷售目標尚有一段距離，通過后期整理分析，主要有以下幾個方面造成了現場的銷售不暢：
本項目之前的一些瑣事也是導致產品進入淡季區很淡的一大因素。房產市場的不穩定因素，戶型設計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現場銷售起到一個促進的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當中對現場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規劃的影響，本項目在同等住宅小區相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區環境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當中也增加購房者的資金壓力。
開發性投資是我們司空見慣的：圈地――規劃――找錢――蓋房――售樓――再圈地。這樣的地產公司做得再大也不過是一堆項目公司的疊加，其主要資產是土地儲備、在建工程和建成待售項目，負債率高、現金壓力大。特別是在不利的宏觀形勢下，每一個大項目的出售套現都關系到公司能否逃脫崩盤厄運。
不動產投資則相對穩健：自建或購得物業(多數屬于商業地產)作為長期持有，收取租金的同時還可享受房地產的升值。于是，兼擅兩種投資模式被相當一部分房地產公司視為“百年老店”的不二法門，住宅和商業地產成為大佬們腳踏的兩個“風火輪”。
富力地產算得上進軍商業地產的“急先鋒”。2007年末，氣勢恢宏的廣州富力中心和北京富力廣場先后落成。2008年上半年，麗思卡爾頓、君悅和富力萬麗三座五星級豪華酒店相繼開張。富力的方向沒有錯，但過于樂觀冒進將自己置于險境。
地產急行軍
根據易居房地產研究院的統計數據，2009年1月份全國大中型城市新房銷售進一步下滑。而萬科和富力的銷售額卻分別較去年同期增長了19％和28％。不過與萬科的氣定神閑相比，富力則有一份不為人知的隱痛，貿然深度介入商業地產，不知富力是否也感到追悔莫及。
1993年，李思廉與張力進軍廣州，以拆遷廣州嘉邦化工廠一戰成名。1988年入行的張力曾是公務員。此后，“拆舊廠、建新房”成了富力的保留節目，直至將其推上廣州房地產銷售冠軍的寶座。從拆遷工廠開發中低檔樓盤起家，富力只用十幾年就發展為年營業額過百億元的地產大鱷。2005年7月14日，富力地產在香港聯交所主板上市，募集資金約20億港元，交易代碼02777.HK。
2004年富力燦爛如“早上八九點鐘的太陽”。在博鰲論壇上李思廉與王石的一段對話被廣泛解讀為“富力公開叫板萬科”。王石的大意是：持有商業地產項目吃租金的開發商，如果沒高比例和長期的融資支持早晚要死；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。年輕氣盛的李思廉怎么聽這段話都像是專門針對富力的，于是當場留下狠話：兩年以后再與你探討這個問題。這一“對賭”不要緊，富力覬覦地產老大的野心暴露無疑，李思廉更在心里與王石叫上了勁。
2007年富力售出面積達141萬平方米，實現銷售額161億元(來自5個城市26個項目，其中廣州16個、北京5個)，富力將銷售額中的92％(148億元)結轉為當期銷售收入。同年，萬科只結轉了524億元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入(銷售額170億元只結轉了74億元)。在那瘋狂的年代，萬科、保利已經嗅到了冬天的氣息。將已到手的真金白銀留出相當一部分到以后的財年結轉，以便公司在蕭條時業績不會掉得那么難看。與萬科們的老成相比，富力則顯得急功近利。更雷人的是，富力還通過物業重估確認了30.8億元利潤(主要是對廣州富力中心和北京富力中心重估)，相當于凈利潤的58％!
重估物業，將升值部分列為上市公司收入本無可厚非。但是物業不可能永遠升值，來年物業貶值不得不重估減計利潤豈不難堪?2007年4月份，富力公布發行4.5億股A股的公告，6月臨時股東大會高票通過了相關提案。李思廉對媒體提及富力回歸時說：“如果順利的話，9月份就可以。”盡管越來越嚴厲的調控政策使富力回歸計劃一再延遲，但在A股圈錢的愿望卻越來越熾烈。扮靚2007年報是可以理解的，但2008年中報富力的故伎重演則體現出些許無可奈何，前六個月15.6億元盈利中的七成來自北京富力廣場重估!
2008年初，A股崩盤，金融危機席卷全球，多數房企已進入深秋，個別的已經在體驗嚴冬。富力卻在其2007年報中躊躇滿志地寫道：在補充和擴大土地儲備方面，表現非常理想；年內，收購8個城市的二十幅地塊，計劃建筑面積合計1030萬平方米；有四幅占地面積尤其廣泛(包括天津50億元規劃建筑面積158萬平方米、佛山47億元規劃建筑面積252萬平方米)；我們有信心通過國內外資本市場上市以擴大我們的融資平臺……富力過于樂觀了!
月盈則虧
2007年末，富力在建項目27個、總面積427萬平方米。2002年進入北京，2007年末有4個在建項目。旗艦富力又一城總建筑面積達112萬平方米(其中43.7萬平方米正在發展，34萬平方米正在規劃)。富力2008年的目標是建成280萬平方米、交付220萬平方米，銷售額240億元。2008年前六個月的完成情況是協議銷售額79億元、完成建筑面積36.9萬平方米，分別相當于全年目標的32.9％和12.2％。
截止到2008年6月末，在建面積達552.7萬平方米(分布于11個城市)，較2007年底上升了29.4％。半年間，富力的土地儲備進一步上升至2700萬平方米。
如今，所有大小房地產企業都有上面這樣一筆頭疼賬，富力卻更加不幸!
2003年，富力斥資7.7億元在廣州CBD珠江新城拿地7塊、計劃建設48萬平方米高端商用物業。如今，富力在珠江新城的項目達15個。麗思卡爾頓和君悅兩座五星級酒店總面積達22萬平方米，是名符其實的“CBD地主”。北京富力商業城的規劃建筑面積達29萬平方米，天津富力商業城的規劃建筑面積為17.4萬平方米……據測算，未來三年廣州、北京、天津的商業地產項目每年還將耗用富力40億元資金。
占用富力巨量資源的商業地產帶來的營業收入卻少得可憐。根據半年報，2008年前六個月營業收入的93.7％仍然來自傳統的物業銷售。而物業出租、酒店運營等收入的份額不足6.3％!換個角度看，2008年上半年利息支出為7.872億元，假設一半貸款被“只租不售”的商業地產項目占用，則持有這部分物業的利息成本為3.94億元。而將它出租的收入不到2.63億元!
如果一個項目的凈利潤不能覆蓋貸款利潤，失敗是注定的了。如果用這個項目的毛收入支付利息還差一大截，那根本就是噩夢!
當然，富力不會同意這種算法。他們寄希望于入住率的提高和租金的增長，他們幻想所持商業地產的估值還會進一步飆升。以長遠眼光來看，富力是正確的。但未來兩三年的情況恐怕并不樂觀。一方面。席卷全球的金融危機對商業地產需求的破壞程度仍不可估量(跨國公司、金融機構的當務之急是請求政府注資、裁員、收縮業務)；另一方面，近幾年的商業地產投資熱即將“碩果累累”。僅以廣州為例，據戴德梁行統計，去年
四季度有5.33萬平方米甲級寫字樓被客戶棄租。今年一季度，廣州寫字樓最集中的天河區甲級寫字樓租金普降20％以上。其中，租金最高的中信廣場降幅達45％。最新數據顯示，2008年廣州一手寫字樓成交面積較上一年驟降47％。另一方面，2009年廣州商業地產供給較過去五年均值提高80％。粗略概括就是需求腰斬、供給加倍。上海的情況也好不到哪里去，高力國際的研究表明。去年四季度上海寫字樓租金環比降低20％以上。廣州、上海只是全國的縮影，中原地產研究數據顯示：2008年全國寫字樓供應增長30％、需要下降22％，逆轉幅度驚人。
由于住宅項目需求的剛性較大，只要開發商舍得降價，不僅可以輕松出貨還可賺取不菲的利潤(只不過比先前賺得少了點)。商業地產則不同，大勢不好的時候，租不出的項目就算降價也難賣掉(與股票的道理一樣)。一旦進入下行周期，商業地產存量消化時間可能長達10年以上。
況且，商業地產的買家往往不是一般的散戶，而是摩根、凱雷這樣的大鱷。你越急著想出手，人家越不急著買。據悉，富力試圖將君悅大酒店的寫字樓出售給某國際投資機構而未果。
富力種下的“搖錢樹”趕在這個時刻結果，是它的不幸。但如此深度地陷入商業地產陷阱卻不能不說與其狂躁、冒進有關。富力非常喜歡用“盈”字為其商業地產項目命名，盈泰、盈豐、盈信、盈尊、盈盛、盈凱……月盈則虧也許正應在富力身上!
商業地產的“后臺”
商業地產的投資回報率約為十年，如果其間物業估值翻了兩番，則內部收益率(IRR)將超過20％，而且，十年后仍可安享租金及可觀的物業升值。香港成熟地產商已經為我們樹立了榜樣：商業地產+適度住宅開發。以富力為代表的一批開發商信心滿滿地進軍商業地產，還有一個“中國特色”的小算盤：規避調控。因為一段時間內住房價格上漲幅度過快，政府就會采取打壓措施。而對于商業地產、特別是高端物業的價格，政府卻不干預。
彼岸雖好但需舟橋方能到達。住宅可以滾動開發、連續作業，但要做到每月都有項目開盤銷售、有項目開工建設，商業地產則很難。王石所言大比例持續的融資渠道就是通往彼岸的舟橋，確切地說是誕生于上世紀60年代美國的房地產信托基金(REITs)。房地產公司將進入相對穩定期的不動產拆分出來售賣給專業的公司管理(也就是信托基金管理公司)，后者購買物業的資金可向公眾募集。這樣，商業地產的開發商即可回籠巨額資金投入新項目的開發，同時可以通過保留一定的基金份額享受基金分紅和物業升值之利。而新項目發展成熟后又可以賣給REITs。正因為如此，新加坡的RElTs市場一開放，李嘉誠馬上就組織了兩個REITs前往上市，它們分別是“置富產業信托”和“新達城發展”。
根據監管規制，此類基金需將年贏余的90％至100％分配給基金單位持有人、且不能積極地進行房地產買賣。換言之，REITs的資金和資產都是封閉管理的，租金扣除必要的管理費用后全額分配：一般不得出售持有的房地產。添置資產，需增發基金單位或借助財務杠桿解決資金，但資產總負債率嚴格控制于45％以下。REITs就是一個大號的物業管理公司，它以保守的方式管理著租金收入相對穩定的成熟商業房產。通過REITs。開發商實際上將與宏觀經濟相關的收益風險轉嫁給了基金持有人。
2005年11月25日，幾經波折的領匯基金在香港聯交所掛牌(代碼：0823.HK)；十天后，李嘉誠長實集團(0001.HK)旗下的泓富基金(0808.HK)成為香港第二支上市交易的房地產信托基金。12月21日，大陸第一支在香港上市的越秀房地產信托宣告募集成功。一個月內三支REITs爭先下水，在香港掀起過萬億港元資金認購的壯觀場面。
其后，北辰實業、華潤置地、大連萬達都曾為在香港發行REITs而竭盡全力，卻都沒能“闖”出一條“血路”……
綜上所述，沒有REITs這種金融工具，開發商投進去的資金不能滾動，只能干等十年。租金飛漲、入住率高、物業直線升值，商業地產項目可以風光一時，但宏觀經濟出現波動，這些項目的“慘狀”遠甚于住宅。回過頭來看，將巨額資金投入商業地產如同將自己置身于無舟無橋的江岸，身旁唯有滔滔江水……可以說，金融工具是支撐商業地產開發的必要條件。沒有它，萬科選擇不做。而富力們認為這是超越萬科的絕好機會。
2009年2月26日，在全國工商聯房地產商會主辦的“2009中國房地產變革之路”論壇上，潘石屹預言：“有些犯過錯誤的開發商會在未來倒下。”一旁的張力坐不住了：“富力愿意與所有開發商一起共渡難關。”手頭資金較充裕的潘石屹們巴不得行業洗牌、分食競爭對手尸骸、擴大自己的市場份額。而深陷危機的張力們則不希望被大部隊隔離出來。希望與大伙呆在一起等待救援。
憑心而論，富力的確是犯了錯誤。首先是狂躁的錯誤心態，典型表現是公開向王石叫板。前有孫宏斌、后有李思廉，不是說王石是神，而是向王石叫板者必然以規模而不是效益為第一訴求、以最大而不是最好為指針。以這樣的心態做企業，不論是什么行業都會使企業走上急功近利的危險軌道。第二個錯誤是大意，萬科的策略是沒有RE-ITs支撐就不做商業地產，富力卻認為沒有也能扛過去。最后的錯誤是誤判形勢。金融危機逐步擴散之際，富力卻以為中國可以獨善其身、以為商業地產具有非周期性，可以成為避風港。
從治理結構上來看，富力具備一定的優越性。張力曾將富力管理模式總結為集權制，基本上都是老板大權獨攬。與萬科的職業經理人制、合生的諸侯式、順馳的松散授權式相比，富力模式管理細膩、成本控制以及資金鏈的運作都相對較好，與諸侯式相比利潤率要高出兩成以上。
富力2005年上市時，香港股市行情并不好，融資額相對較少。上市后，富力保持了較好的資金狀態，并且認為商業地產不在宏觀調控之列。不巧的是，過于激進向商業地產開發轉型時卻遭遇到金融危機。
呼吸困難
在2008年上半年，危機氣氛已濃，張力卻向媒體表示富力2008年、2009年、2010年的協議銷售額將分別達到240億元、350億元和500億元。其后，富力高層在銷售額下降、股價暴跌期間多次出巨資購買自己開發的樓盤并從二級市場回購本公司股票。盡管“自抄自底兒”的一幕多少有作秀的意味，但更顯示出高層盲目樂觀、一再誤判形勢。
富力業務中住宅和商業地產大致各占一半。如今商業地產被“凍結”。“半身不遂”的富力只有在住宅領域盡量騰挪。根據最新數據，2009年2月份富力銷售額創紀錄地達到23.48億元人民幣，同比上升35％(環比上升83％)。欣慰之余，我們發現2月份銷售面積同比上升63％，以此推算富力銷售均價下降了約17％。有意思的是張力在不同場合表示房地產已經開始復蘇、富力已經悄然漲價!但國際投行似乎不為所動，花旗銀行大幅調低富力評級，由原來“買入”降至“沽出”。
2008年中報顯示，富力地產流動負債(一年內需償還的債務)總額高達292億元。2008年11月，富力地產宣布擬發行60億元人民幣債券，已報中國證監會審批。但A股現在還能抽出多少血?再融資的、想IPO的、想上創業板的，大家眼睛都紅了。好比到了海拔8000米以上，人人呼吸困難，富力能吸到這口氧氣嗎?
今年上半年，我局在縣委縣政府的正確領導下，按照縣十二次黨代會提出的“接軌溫州，組團發展，建設和諧小康秀麗新僑鄉”的戰略部署，以“作風建設年”活動為抓手，抓住重點，兼顧全面，注重落實，重點工程扎實推進，各線工作有序開展，隊伍建設進一步加強，全縣城鄉建設事業取得新的成績。
(一)深入開展“作風建設年”活動
認真貫徹落實王通林書記在全縣干部大會暨作風建設年動員會議的講話精神和縣委縣政府頒發的《關于在全縣開展“作風建設年”活動的實施意見》，成立了青田縣規劃建設局作風建設年活動領導小組，制定了《青田縣建設系統“作風建設年”活動的實施意見》，領導班子在作風建設上向社會作出了六項承諾，制定了為民服務十件大事，開展了“糾歪風，樹新風”大討論，踴躍為農村低收入農戶捐款，在邊查邊改階段，發出征詢意見表400多份，向社會各界征詢意見，作風建設年活動不斷深入。黨員干部的作風建設緊密地和廉潔自律工作結合，與黨風廉政建設、效能建設等結合，與建設系統的各項工作結合起來，有力的促進了建設系統各項工作的順利開展。
（二）城鄉規劃進一步深化
1、積極開展各種規劃編制。編制完成了海口組團城鎮總體規劃、仁莊鎮城鎮總體規劃、油竹新區控制性調整規劃、縣城近期建設規劃、東山區塊詳細規劃、舊城改造修編規劃；委托編制了縣域總體規劃、戈岙灣經濟適用房詳細規劃、水南村頭區塊詳細規劃、阜山鄉集鎮總體規劃、石溪鄉集鎮總體規劃、阜山歷史文化村鎮保護規劃。完成了太鶴大橋1：500地形圖修測、劉基廣場1：500竣工地形圖的測量。
2、加強了規劃審批管理。規劃審批管理工作進一步加強，上半年縣政府出臺了《青田縣私人建房管理暫行辦法》、《青田縣舊村改造管理暫行辦法》，我局和國土資源局共同出臺了《非法占用土地及違反建筑行為查處暫行規定》，規章制度的出臺有效地規范了管理。半年來，縣城共核發建設工程選址意見書19件，辦理建設用地規劃許可證70件，建設用地面積21.2萬平方米，辦理建設工程規劃許可證138件，建筑面積42萬平方米；村鎮共收件898件，共核發建設用地規劃許可證174本，建設用地面積4.6萬平方米，共核發村鎮規劃選址意見書333本，建設用地面積18.8萬平方米,共核發建設工程規劃許可證158本，建筑面積18.2萬平方米，共核發村鎮規劃建設許可證243本，建筑面積8.6萬平方米。“一書一證”和“一書兩證”的發放率進一步提高。
3、為企業入園建設提供服務。今年上半年，油竹、溫溪、海口、船寮、高湖、臘口等鄉鎮工業企業招商引資勢頭良好，為使工業企業早日入園開工建設，編制了各個工業小區控制性詳細規劃，及時為企業辦理選址手續，共審批工業企業項目選址32個，共計用地面積36公頃。
4、深化實施“陽光規劃”。深入實施陽光規劃各項內容，進一步完善城鄉規劃方案事前公示、城鄉規劃方案調整公示、城鄉規劃方案事后公布制度，建設項目批前公示、批后公布制度，實行城鄉規劃聽證制度，建立了城鄉規劃信息咨詢及查詢制度，以熱線電話12319為服務載體，充分吸收人民群眾的意見和建議，進一步改進了城鄉規劃工作。
（三）城市建設有序推進
上半年，我局繼續加快組團城市之間的市政公用基礎設施建設，計劃投資1.2億元，上半年完成基礎設施投資4760萬元，較好地完成了年初建設計劃。
1、城市道路廣場建設：完成了東山道路的項目建議書及可行性報告、49省道過境橋與臨江路互通工程的立項、江南一號區塊市政配套設施工程的方案、泥灣區塊市政配套設施工程的初步設計；開工建設了泥灣區塊市政配套一期工程；完成了劉基廣場建設工程。
2、城市給供水管道建設：完成了新建嶺景山道路排水工程的立項及初步設計、塔山大橋至溫溪沙埠自來水管網建設工程；開工建設了溫溪至溫溪供電所自來水管網建設工程；完成了太鶴公園高位水池建設工程。
3、重點項目建設工程。投資2500萬建設水廠二期擴建工程，現已完成工程總投資的85%；投資5400多萬，建設中部組團城鎮供水工程，日供水量3萬噸，現完成工程總量的35%；污水處理廠項目主體工程、污水收集系統已完成65%，管網安裝全面展開，9月份全面投入通水。
4、環境衛生建設：完成了油竹垃圾中轉站設計方案的施工圖；完成季莊無害化垃圾處理場二期擴建工程并已投入使用；
5、城市亮化建設：完成了“三橋一帶”亮麗工程的建設，對老城區老化線路及時維修。
6、燃氣網點管理：對全縣100多個經營網點進行整頓和規范，督促5個燃氣企業完成了氣瓶庫的建設，基本撤除了城區范圍的銷售網點。
（四）房地產業健康發展
堅持培育與規范并舉，既認真落實房地產市場調控政策，又積極扶持開發企業發展，房地產業管理進一步加強。上半年房產開發完成投資4.63億元，施工面積68.69萬m2，總預售面積15.03萬m2。
一是抓好經濟適用房建設。為切實解決中低收入者住房問題，加快了水南農貿市場經濟適用房建設，完成了經濟適用房分配資格審查工作；認真做好戈岙灣1000套經濟適用房前期準備工作，完成了規劃設計方案，現正在出施工圖階段。二是認真實施城鎮廉租房制度。去年出臺了《青田縣城鎮廉租住房保障實施辦法》以后，今年擴大了受益范圍，以發放住房租賃補貼形式對特困戶實行補助。同時，又在建設經濟適用房時，拿出一定比例的房子用于廉租住房，切實解決了一部分困難群眾的居住問題。三是加強了發證、房產交易管理。今年上半年共辦理房地產交易1116件，計建筑面積14.4萬平方米，交易金額52914萬元。存量房地產交易方面，今年共辦理房屋交易425件，計建筑面積4.9萬平方米，交易金額21142萬元。辦理抵押登記2605件，抵押金額149529萬元。辦理商品房備案登記971份,計建筑面積12萬平方米。
（五）建筑業監管力度不斷加大
上半年，全縣在建工程102個，建筑施工面積達80萬平方米（不包括私人建房），建筑業共總產值達6.33億元。
一是抓建筑工程安全生產，嚴把安全關。認真落實安全生產責任制，層層簽訂安全生產責任狀，嚴格執行安全開工條件資料審查制度，共核發建設工程許可證38件，建筑面積63萬平方米，竣工備案項目44個；認共簽訂安全生產責任書48份，審查辦理了開工條件工地48個；加大巡查力度，堅持日常巡查、重點檢查和專項檢查相結合，積極開展每季度一次的質量安全生產大檢查和“安全月”活動，發出責令整改通知100份，提出整改意見800余條。對安全生產經費投入不足，制度不健全，管理不到位等存在安全隱患的工地，視情節輕重，該罰則罰，絕不手軟。積極推行安全生產質量例會制度，及時傳達文件精神，交流管理經驗，表揚先進企業，通報管理差的企業，提高了質量安全意識和管理水平。
二是加強建設工程質量監督，嚴把質量關。一是落實質量監督計劃，在建設工程開工前均進行監督交底，使監督工作有的放矢，共制定監督計劃117份；二是以抽查預防為主，科學的測試手段為輔，對工程地基基礎主體結構的質量進行重點監督，發出質量隱患整改通知書106份，預防質量事故20起，有效地確保了工程質量；三是試驗室材料檢測工作逐步規范化、標準化，不斷提高了服務水平。
三是逐步規范建筑有形市場，提高工程公開招投標率。2010年上半年，我縣的房屋建設和市政工程建設招投標工作在公開、公平、公正、有序狀態下繼續推進。上半年進場完成交易的建設工程25個。其中國有資金投資的項目20個，標底總造價16854萬元，中標價13607萬元，節約國有資金3247萬元，節約率19.3%，公開招標率100%；邀請招標項目5個，標底造價17555萬元。中標價15926萬元，節約率9.3%。全部工程標底總造價34409萬元，中標價29533萬元，通過招投標節約資金4876萬元，節約率14.2%，取得了較好的社會效益和經濟效益。查處違法招投標法案件9起，2起列入麗水市不良行為公示名單，7起案件列入縣不良行為或予以行政處罰。
（六）城市管理不斷完善
全力投入創建省級文明縣城的各項工作，努力清除“臟、亂、差”現象，不斷改善市民居住環境，提升城市品位。
1、規劃管理。加大了規劃宣傳力度，提高了群眾的規劃意識，改善了規劃執法環境，加強了執法力度。共查處違法案件78件，下達停建通知書78份，拆除違法建筑47處，拆除面積1126平方米，立案8起；村鎮共查處違法建設150次，依法拆除25處，有力地維護了規劃的嚴肅性。
2、市容市貌管理。按照城市街容標準和創建國家衛生縣城的要求，加強了亮麗工程和路燈的檢查與管理，亮燈率在98%以上；加大了市容市貌管理力度，規范了夜間攤點的占道經營行為，取締違章占道500多次，處罰130多次；加大了市容市貌的綜合整治力度，進一步對建筑工地和房屋裝修規范管理，按照“誰施工誰負責”的原則，要求施工和裝修人員及時清運殘渣廢土，做到場清料凈。對縣城所有戶外廣告進行全面清查，拆除破舊戶外廣告6處，辦理審批126件，鞏固了市容市貌的潔凈容顏。
3、環境衛生管理。認真做好建設部制定的《城市生活垃圾管理辦法》的宣傳工作；加強環衛管理，延長環衛保潔時間，添加設備加強渣土處置能力，加大季莊垃圾填埋場的整治力度，開展了春季滅蚊蠅、消病源的噴灑工作，加強建筑垃圾的管理，環境衛生有了很大改善。
（七）移民工作穩步推進
認真做好移民建房結算工作，配合灘坑電站建設指揮部對第二水平年的移民房及其基礎設施工程進行免費技術服務，直接到移民房和基礎設施工地進行技術服務以及解決質量安全糾紛問題達90多人次，以質量安全組和技術服務組的名義出具質量問題處理建議方案18份，有力地保障移民建房的質量和安全。
（八）隊伍建設步入正軌
建設系統是社會熱點部門，易引起各界關注。今年來，我局以“作風建設年”活動為總抓手，從整治辦公環境、加強學習，完善制度入手，著力提升干部職工隊伍素質，使隊伍的外部形象、精神狀態、工作作風有一個質的提升，為做好全年的規劃建設工作打好基礎。一是切實抓好學習。制訂了全年學習計劃并嚴格落實，廣大干部的學習態度有了明顯改觀。二是完善制度建設。把今年作為制度建設年，梳理完善各項制度并嚴格執行。三是積極開展民主評議基層站所暨創建群眾滿意基層站所活動，規范基層隊伍管理。四是進一步加強黨風廉政建設，積極開展黨員創雙優活動和創建星級支部活動，逐步完善教育、制度、監督并重的懲防體系。五是工作建立新機制。建立疑難、重點件領導包案制度。上半年，共收件44件，比上年同一時期下降53%，報結率100%，及時化解了群眾間的矛盾。六是進一步加大信息宣傳力度。上半年，共在省市縣級以上報刊、網站發表信息宣傳文章170多篇，向社會各界發放征求意見表200多份，及時進行溝通聯系，提升建設系統形象。
盡管上半年城鄉建設工作取得了一定成績，但由于近年來國家宏觀調控政策的進一步深入和一些歷史遺留問題，城鄉規劃建設遇到了很多壓力，主要表現在以下幾個方面：一是重點工程政策處理難，特別是新的《浙江省房屋拆遷管理條例》的出臺，重點工程建設受制于拆遷、征地的現象越來越普遍，拆遷、征地已成為困擾工程建設的最大難題；二是資金問題。除重點工程普遍資金不足外，測量、規劃、市政建設等方面的資金都嚴重不足；三是人才不足問題。由于受編制限制，建設系統近年來引進人才不夠，導致各類專業人才不足，建設局機關人員更是捉襟見肘，如何培養、吸引和用好人才，值得我們思考。
二、2010年工作思路
下半年，我局將根據縣委、縣政府的工作要求，緊緊圍繞“接軌溫州，組團發展，建設和諧小康秀麗新僑鄉”的戰略目標，根據年初的工作計劃，以作風建設年活動為抓手，以規劃為龍頭，以項目為抓手，以質量安全為保障，積極推進我縣城市化進程。
（一）加大規劃編制力度，提高建設水平
做好新《青田縣城城市總體規劃》的修編工作，在新《總規》的指導下，編制好城鄉的詳細規劃和專項規劃。
1、委托編制給排水專項規劃和電力設施布局專項規劃；
2、編制湖邊、上岸區塊控制性詳細規劃；
3、編制東堡山生態公園詳細規劃；
4、編制縣城江南兩岸景觀專項規劃；
5、10月前完成《海口組團城鎮總體規劃》編制和上報工作；
6、向縣政府積極申請中心村規劃編制經費補助，力爭完成市建設局部署的村莊規劃編制率達60%的工作任務。
7、按照灘坑水電站工程建設指揮部的工作部署，繼續做好移民安置點建設的規劃實施管理工作；
8、協助鄉鎮政府落實“十村示范，百村整治”工程實施計劃，確保及時完成工作任務；
9、完成鶴城、油竹、水南等一帶1：500地形圖更新工作。
（二）加快基礎設施建設，不斷完善城市功能
以供水、道路、綠化建設為重點，加快組團城市的市政公用基礎設施建設。
1、完成上湖口水廠二期擴建工程，中部組團城鎮供水工程，做好高位水池凈化設備和管網定期清洗工作，保證用水質量；完成污水處理廠一期工程建設，確保9月份全面投入試運行；
2、力爭按時完成泥灣區塊市政配套一期工程，保證華僑節的舉辦；完成后山排水一期工程、完成溫溪山根至供電所自來水管工程；
3、開工建設線地埋二期工程、油竹垃圾中轉站及管理用房工程、塔山大橋至溫溪沙埠自來水管工程；力爭開工建設49省道與新大街口互通通工程、東山道路一期工程；
4、啟動泉埔灣垃圾填埋場工程、上湖口水廠三期工程、油竹第二隧道工程、江南一號區塊市政配套工程等前期工作；完成東山道路，泥灣區塊市政配套工程等項目前期的工作；
5、做好華僑節和國家級衛生縣城相關配套工作；
6、加強燃氣網點的監督管理力度，做到層層落實，責任到人，不留死角；
7、做好公交線路調整規劃工作；
8、根據創建國家衛生縣城的要求，做好環衛、亮麗、綠化等工作。
（三）加強建筑業管理，落實安全生產責任制
進一步整頓和規范建筑市場秩序，加強工程質量、安全生產和施工現場管理
1、繼續開展全員安全培訓，鼓勵施工企業爭創文明標化工地；
2、認真開展安全生產專項整治活動。今年5—11月為安全生產專項整治階段，按照各階段的整治工作內容，切實做好督查工作；
3、布置好抗臺防汛和特殊時段的安全工作。認真做好臺風暴雨前的預警工作和臺風暴雨期間的安全督查工作，及災后的復查統計工作；做好夏季高溫和冬季寒冷的特殊施工季節的安全工作；
4、充分發揮監理單位在建設工程中起到的應有作用；
5、繼續做好移民建房質量安全的監督服務工作；
6、對串標現象要堅決予以嚴厲查處和打擊，對掛靠、弄虛作假及建設工程招投標領域其它違法亂紀現象要加強監管力度，發現問題及時查處和糾正，確保我縣的建設工程項目順利進行建設。
（四）穩步推進房地產開發，促進房地產企業健康發展
加快房地產的開發步伐，大力發展房地產開發市場，加大房地產開發管理，規范房地產企業經營行為。
1、抓好水南農貿市場經濟適用房的分配工作。
2、做好戈岙灣經濟適用房的前期工作，力爭在8月份開工建設一期工程。
3、繼續做好城鎮廉租住房保障制度的實施，進一步擴大住房保障面。
4、完善商品房預售制度，加快建立網上預售和合同備案；
5、加快舊城拆遷安置房建設速度。
6、進一步開展整頓房地產市場秩序，加強對個房地產公司的管理力度。
（五）以創建國家級衛生縣城為目標，加強城市管理
1、根據創建國家級衛生縣城的標準，加大城市管理力度，做好縣城美化、綠化、凈化、亮化工程。
2、加強城市環境管理力度，整治縣城臟、亂、差現象，清除衛生死角。
3、加大規劃建設管理，整治違法違章建設，繼續加大對無證流動攤販的管理力度。
4、做好城市燈箱和廣告的管理，注重縣城環境藝術建設，為居民提供良好的居住環境，切實提升城市品位。
（六）加強作風建設，強化服務意識
繼續以“作風建設年”活動為抓手，結合“和諧家園”主題教育實踐活動、“聯村聯戶連心”活動、民主評議基層站所暨創建群眾滿意基層站所活動，轉變干部職工精神面貌和工作作風，提高工作效率，強化服務意識。加強政治理論、政策法規和業務知識學習；加強與行風監督員、和社會各界的聯系，完善監督機制，努力形成一支既有凝聚力又有戰斗力的建設隊伍，為完成全年工作提供保障。
1.開發商高負債經營。
房地產業的當事者主要是開發商。有媒體報道，我國目前有大大小小的房地產開發商3萬多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說平均每5(XX)個北京居民就有一家房地產公司，可見市場的集中程度。開發商的資金來源大體上說來通過如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過商業票據貼現融通;(2)商業信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項;(3)預收貨款，主要是消費者購房預付的資金;(4)自有資本。在這四個資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據《南方周末》報道，不少開發商的資產絕大部分擺在實物上，變現能力很弱，或根本不可能變現，自己的實際投人不足項目總投資的10%，這表明不少開發商的自由資本的支撐力本來很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬卻敢做幾千萬的大項目，自有資本幾千萬的卻敢做幾億的大項目，所謂“以小博大”。他們在開發中總結了一個所謂的經驗，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個人按揭”，有的開發商說房地產開發，無非是“買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉，接著換一個地方再來一次，”就這么簡單。其實不那么簡單，在買地、挖坑、蓋房子中發生資金的復雜運作和交錯擴散。假定某開發商有自有資本50以)萬元，現在要投資2億元的房地產開發項目，在正常運作的情況下:(1)先將5〕仄)萬元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價值為一億元;(2)將價值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(即地價的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設工程承包合同》，并以此工程的價值做抵押向銀行取得8(XX)萬元的借款(工程造價的80%);(4)在工程開工中預售商品房，購房的業主可按房價的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計數付款，假定為一億元，這樣，這個2億元的開發項目便先后取得銀行借款2.6億元。
這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬的開發商，經過三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯擴散主要體現在相互拖欠中，開發商拖欠施工建設單位的合同款，~建設施工單位拖欠供應建材企業的貨款和工人工資，~而當建材企業的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應當償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠為繼，在一定的時間、空間內可以維持一個循環的局面，但如果難以為繼，則困境會頃刻暴露。應當說不同開發商有不同的經營策略，一般說來，大開發商的資金來源主要靠銀行信用，因為在他們那里，投資規模大，時間長，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開發商的資金來源渠道主要靠商業信用和自有資本，因為在他們那里，投資規模相對小，時間短，需要的資金量相對少。但有人做了估計，即使小開發商，其資金來源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負債經營。高負債經營，對誰的負債?可以說直接、間接地都是對銀行的負債。必須看到，在我國商業銀行貸款的超常增長中，房地產業開發的貸款占了較大的比例。
2.容易產生泡沫經濟。
在經濟發展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說也是正常的。但經濟泡沫的進一步發展，就會形成泡沫經濟。泡沫經濟是呈現在人們面前的轉瞬即逝的一種經濟現象。這種經濟現象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現出來。產生這種現象的原因有人為的操縱，有人們的預期失誤等。
房地產經濟之所以容易產生經濟泡沫和泡沫經濟，主要是下列因素決定:(l)地產是非勞動產品，沒有價值，土地的價格是外因決定的，按馬克思經濟學理論主要決定于地租，而地租又受社會平均利率影響。在我國社會主義市場經濟逐步建立的過程中，社會平均利率的形成還有一個過程，所以現階段還難以用馬克思經濟學的理論來解釋地產的價格。(2)一般說來，地產是不能再生的資源，地產的供給是有限的，由于地產的區位不同，不同區位的地產其使用價值差別很大，這樣會形成高低不等的價格，很難用一個統一的尺度去評價它合理或不合理。(3)在我國，城市的土地屬于國有，農村的土地雖屬于農民但政府可以征用，所以，總的說來，土地的使用權都掌握在政府手中，這樣實際上就形成了土地所有權的政府壟斷。政府轉讓出去的是土地的使用權。以上三點總的說來，主要說明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進入市場，其價格最容易受人操縱。(4)事實上，在我國現實經濟生活中，有一部分人就在“炒房地產”。據《經濟時報》報道，“溫州每年有約粼XX)名購房人將目光投向上海樓盤、，按每人平均購買一套50萬元的房子計算，溫州每年就有約20億元的購房款進人上海樓盤。另據報道，2(X)3年港人在內地的置業總數就有可能達到2萬人，總投資額將達到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經富有的情況下，“炒房地產”已經成為人們的理財手段。理財追求回報，回報需要“低進高出”，這應當是近年來我國房地產價格持續上漲的原因之一。近年來，房地產價格上漲不是我國獨有的現象。在美國，從1塑堯勁年以來，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產價格大約上漲50%。
據英國最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國房地產價格一年之內漲了約23%。在歐洲的其他國家如西班牙等，房地產價格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長相關，與人們的收人水平提高相關，也就是說房地產價格的上升很大程度上決定于需求，當供給小于需求時，價格自然會上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產的價格不應當也不可能無限上漲。按經濟學的理論，一般說來，住房的價格決定于兩個因素:一是收入與房價的比例:二是住房的使用年限與租金的關系。按國際慣例，一套100平方米的住房的價格大約相當于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬元，則100平方米的住房價格定在36萬元左右，在這種條件下形成的價格，人們可接受性就強;經濟學的原理按租金的長期收益來衡量房地產的價值，由此一套住房的價格是租金與住房使用年限的乘數，設月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價格在19.2萬元至24萬元之間比較合適。如果市場上的房價過多超過這樣的理論界限則就會形成經濟泡沫。當經濟泡沫發展下去，就產生房地產泡沫經濟。泡沫經濟是不會持久的，當泡沫經濟破滅，受損失的有開發商、建筑企業和廣大消費者，但損失的最終承擔者，主要是金融機構。
3，變現能力相對弱。
房地產資產作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場交換之中，在市場中體現它的變現能力。房地產資產的變現能力的實現一般說來有三，即轉讓、收租和收取參觀住宿費用，如把房地產轉讓別人，或把房地產出租每月收取租金，再如把房地產作為旅游休閑基地收取費用等。無論那種形式實現，都要有市場，而且要有經常性和連續性，否則難以實現。即使市場具有經常性和連續性，房地產的變現能力均弱。因為:(l)參與房地產交易的人，只能是少部分，不可能是多數，也就是說炒房地產的人只有那些有錢而且能把握房地產市場價格波動信息的人。一般的住房，老百姓買來是居住，而不會轉讓。(2)一般說來房地產的價格高，需要支付的貨幣量大，在買賣中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產作為旅游休閑基地，通過收取各種費用，讓投資以現金回流，也只能是若干年，不可能在短期內有更多的現金流回。(5)我國現階段房地產市場還需發展，還缺乏必要的配套的中介機構。(6)現階段政府的房地產稅費中還有不合理的因素它直接影響到房地產交易商的積極性。由于房地產的變現能力弱，它不僅要影響投資者的回報，而且要影響市場的資金流動，其中包括著對金融機構的存取貸還。
4.存在著較長的經濟周期。
房地產業是國民經濟的帶動產業，同時也是國民經濟的“晴雨表”，國民經濟的高增長或不景氣相應地會帶來房地產業地或低速。根據經濟發展周期論，一國乃至世界的經濟總是處于循環發展的周期中，在經濟周期中處于上升或繁榮階段時，房地產價格上揚，興旺發達，而當經濟處于下降或不景氣階段時，房地產業價格下跌，必然衰退。我國房地產業1992年下半年至1993年上半年曾經處于“火爆”時期，1993年下半年以后，政府加大了對宏觀經濟的調控，限制豪華別墅、賓館、寫字樓和高檔住宅的批地和開工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規模，使房地產熱降下來了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業和銀行造成了一大批不良資產。這些經驗教訓是必須吸取的。這些年來，我國經濟持續發展為房地產業的發展創造了條件。
延續宏觀和微觀的分化
宏觀方面，公路運輸仍然保持著較高的景氣，從1-7月份累積來看，公路貨運周轉量完成7207.98億噸公里，同比增長15.6%，公路客運周轉量為7190.50億人公里，比去年同期增長8.7%。單月來看，7月份的貨運周轉量和客運周轉量同比增速分別為17.90%和10.92%，基本看不出宏觀層面的經濟波動對公路運輸宏觀指標的影響。
微觀上看，公路行業內上市公司的車流繼續延續了分化，在經歷了一季度雪災的影響之后，公路行業在4月份整體恢復到自然增長的狀態，而后幾個月的車流開始受到宏觀經濟層面放緩和油價、油荒因素的影響，尤其是出口的減少對珠三角和長三角連接港口高速通道車流存在一定影響，進入到7、8月份，奧運限制貨車通行對一定地理位置上的路產的車流產生了負面影響。從這幾個影響因素來看，油荒的現象正如我們之前預期的，隨著國內成品油價格上調和國際原油價格下降，基本緩解，奧運的因素將在9月份之后會逐漸消失，這兩個影響因素都不具有長期的特征。經濟增速的放緩和油價因素影響時間較為持久，這方面的影響我們還需要觀察。在個體層面由于大修、路網加密、動車組的加密、平行或相交道路的開通對上市公司路產的車流的影響不盡相同。
鐵路方面，08年1-7月份貨運周轉量和客運周轉量同比保持著6.5%和8.8%，與近年來整體的同比增速基本吻合。
中報業績分析
我們在08年中報前瞻中對公路和鐵路行業的相關公司中報業績進行了預測，并同當時市場的一致預期進行了比較。
現在行業內公司08年中報已經披露完畢，我們將在中報前瞻預測的基礎上進行總結與分析。
從已公布的行業內公司的業績來看，今年的公路、鐵路行業中報業績整體體現兩個問題，一個是一季度雪災對部分公司的影響，一個是所得稅率由33%下調為25%帶來的業績提升，總體來看大的基調還是以平穩增長為主。參考行業內公司財務指標，可以看出整體而言主營業務利潤的同比增速要慢于主營業務收入的同比增速，反映了行業內公司毛利率下降和主營業務成本上升的趨勢，主要原因還是一季度雪災造成了養護費用的增加，宏觀經濟層面造成貨車的波動也是影響毛利的一個因素；凈利潤的同比增速又比主營業務收入同比增速要大，主要反映了所得稅的影響，贛粵高速的凈利潤的同比下降主要是上半年的補貼收入沒有計入半年報。
在我們預測偏低的三家公司中，山東高速因為濟萊高速對濟青高速的分流影響低于預期，濟青高速和濟南黃河二橋的車流同比增速保持在13%-18%的高位上；福建高速因為目前的擴建仍然處于前期的準備工作，08年的車流可能不受擴建工程的影響，而09、10年的業績將會承擔較大壓力；廣深鐵路廣深四線07年4月中旬完工，在07年4月和08年4月分別進行過兩次運行圖調整，城際列車開行密度和運能大幅度提升，比預期的要好。
在我們預期偏高較大的幾家公司中，主要是因為對公司通行費貢獻較大的主路車流增長可能低于預期，寧滬高速受到上海段修路以及下半年蘇通大橋開通對廣靖、錫澄、江陰大橋的分流；深高速受到梅觀高速車流的同比持續下降，以及綠色通道的整體影響；楚天高速養護費用的上升。
未來需要關注的因素
經濟層面是需要關注的一個因素，宏觀的景氣和微觀的分化（除了個體上擴建、大修等原因造成的分化），一個解釋的邏輯就是宏觀經濟層面對于國家主干道車流的影響大于整個公路網，就如同在經濟景氣時候主干道的車流增速大于，當經濟放緩時，主干道的車流回落的速度也會相對較快，而上市公司的路產也基本處于國家主干道上。
從地理位置上看，眾多的上市公司路產周邊都會有一條城際高鐵，動車組的加密、城際高鐵的建成以及客貨分流后貨運效率的提高，將對于中長途的客貨產生一定的再分配，從目前的滬蓉沿線來看，這部分影響逐漸顯現。
另外，《公路權益轉讓辦法》在9月2日已經出來，這個辦法對于行業的影響以及鐵路改革的進度，我們也需要觀察。
總體而言，在經濟波動周期中高速公路和鐵路行業相對周期性較弱、穩定的增長較為穩定，而在估值上公路行業的優勢更大，重點推薦贛粵高速、山東高速和楚天高速。
重點公司
贛粵高速：公司08年上半年實現主營業務收入11.85億，同比增長10.08%，其中通行費收入同比增長6.18%，實現主營業務利潤6.07億，同比增長5.07%，凈利潤4.14億，比上年同期減少20.48%，每股收益0.36元，利潤的同比減少主要原因是補貼款1.49億沒有計入上半年業績，而去年同期計入，一季度的雪災天氣也在一定程度上影響了上半年的業績。
公司的主要路產昌九高速、昌樟和昌傅高速、昌泰高速、九景高速、溫厚高速通行費同比增長分別為11.35%、6.10%、1.14%、5.61%和7.20%，一季度的雪災仍然是造成通行費收入同比增速放緩的主要原因，另外，武吉高速的分流、二季度的江西偏南部多雨天氣以及宏觀面經濟放緩對貨車影響大，我們認為在一定程度上可以解釋昌泰車流增長不明顯。
公司30億的九景溫厚收購款已經償還15億，未來除了剩余15億的償還款外，公司投資還包括近期公告的16.26億的彭湖高速，廬山、鄱陽湖服務區1.39億以及公司作為戰略投資者公司投資6億元參與信達投資有限公司控股的3家房地產公司的增資擴股，參與信達投資房地產業務重組上市。
在經營層面我們需要關注的是濟廣高速江西鷹潭至瑞金（鷹瑞高速）段08年6月30日已經開工，鷹瑞高速自身在銜接往南通道沒有貫通的情況下對公司路產車流影響不大，如果在鷹瑞高速建成后，瑞金以下連接廣東境內高速得以貫通，對公司路產的車流可能會造成一定分流影響，但目前我們還看不到相關道路建設的規劃。
公司選擇九景高速上的兩段計10公里作為試驗路進行技術改造，項目預算為9,835萬元，計劃于2008年8月份開工，2008年12月份完成技改試驗，這在一定程度上也預示著九景很
可能要進入到技術改造工程。
我們考慮08年上半年補貼1.49億，不考慮09年補貼，預計公司08-09年每股收益分別為0.93、0.94元。
山東高速：08年上半年實現營業收入16.89億，同比增長18.35%，其中通行費收入14.28億，同比增長15.91%，實現營業利潤9.11億，同比增長12.44%，凈利潤6.82億，同比增長24.11%，每股收益0.203元。
公司的主要路產濟青高速收入11.03億，同比增長16.04%；濟南黃河二橋收入2.03億，同比增長19.21%，兩條主路上半年的增長十分強勁，貢獻了公司通行費收入的91%，公司新公布的7月份月度的通行費收入濟青高速和黃河二橋同比增速出現了迅速的回落，同比增幅分別為2%和8%，我們主觀上判斷可能是奧運期間對于貨車的管制對公司路產收入產生了負面影響。
公司在08年6月設立山東高速投資發展有限公司，并投資6060萬于萊蕪市土地使用權，公司多元化發展的意向一直存在。
公司擬以24.6億收購京福高速德齊北段，是公司股改承諾濟德高速的一段，從收購路產的長度和公告時間看，完成股改的承諾存在一定難度。單單考慮收購的德齊北段，收購價款為收購凈資產的4.57倍，相比較行業不到2 倍的市凈率存在較大溢價，這在一定程度上將削弱注入資產帶來的業績厚增，我們預計收購完成將給公司每年盈利增加0.03-0.05元。
公司董事會通過了通過山東產權交易中心5.28億收購許禹高速的議案，等待股東大會表決。許禹高速全長39公里，07年底通車，總資產12.27億，負債9.40億，占總資產的76%，今
年上半年收入約1500萬，凈利潤虧損683萬。由于通車時間較短，項目處于虧損期，公司對于收購的資產披露信息較少，對于該項目前景的判斷需要進一步的信息。高速集團不直接與山東高速進行協議收購，而限制條件由山東高速通過產權交易中心來接標許禹高速，確實有些意味深長。
我們預計奧運對于貨車的限制會影響公司7-8月的通行費收入，但總的趨勢仍然是強勁的增長，公司08-09年每股收益分別為0.42、0.51元，對于許禹高速收購動向予以關注。
楚天高速：08年上半年實現營業總收入3.52億，同比增長3.48%；營業總成本1.48億，比上年同期增加2.21%；實現凈利潤1.53億，比上年同期增加16.93%;凈資產收益率為6.16 %，比上年同期增加0.54個百分點，每股收益0.16元，低于我們的預期0.18元的預期，主要原因是通行費營業成本比去年同期增加24.46%,高于我們的預期，直接導致了毛利率水平同比減少了7.39%，財務費用也比我們預期有所增加，利潤的同比增長主要得益于稅率的降低。
一季度的雪災拖累了公司車流的增長，二季度車流已進入正常的自然增長趨勢，同比增長約為10%，下半年雖然整體上受經濟增長放緩和油價因素的影響，我們預計車流的增速能夠保持在8%以上，并且呈現前低后高的趨勢。
在固定資產沒有太大變化的情況下，養護費用是造成公司營業成本增長的主要因素，在公司08年預算中，專項養護工程的預算較大，并且在綠化環保工程方面公司有加大投入的意向。
對于滬蓉西的貫通我們仍然持有樂觀的態度，從以往的經驗來看，國家主干道的全線貫通都將帶來車流量的爆發性增長，并且帶來漢宜高速車型結構的改善，貨車的比重將會增加，被延遲的計重收費效果將會顯現。
漢宜高速在滬蓉西高速貫通之后將會成為四川區域外出到長三角和珠三角重要路徑，四川的地震災情發生后，漢宜高速成為物資和人員進入災區的選擇通道，這種自發性的選擇也預示著在日后幾年的災區重建方面，漢宜高速也會成為東部物資進入到四川災區的一條重要通道。
公司最近公告將參與麻城至竹溪高速公路大悟至隨州段的建設招標，該項目預計投資40億，對于自身資產只有30億左右的公司而言，經營性風險較大，公司并未就投資意圖、投資項目前景和投資資金來源與投資者做很好的溝通，在此提示風險。
我們預計公司08-09年每股收益分別為0.35、0.50元，成長性較好，對于公司參與的建設招標事項我們密切關注。
大秦鐵路：公司08年上半年實現營業收入116.07億，同比增長20.33%，實現營業利潤50.11億，同比增長12.54%，凈利潤37.20億，同比增長25.78%，每股收益0.29元，公司利潤增長的主要原因來自于擴能帶來的主營收入增長和稅率的降低。
上半年，全國鐵路煤炭運量完成8.7億噸，增長11.6%；公司完成煤炭運輸量18,542.9萬噸，增長18.6%，占全國鐵路煤炭運輸總量的21.31%，其中大秦線完成貨物運輸量17,096.4萬噸，增幅17.8%，大秦線上半年完成全年3.5億噸計劃的48.85%。營業收入方面，貨運107.67億，同比增長21.49%，客運3.32億，同比增長13.11%。
成本方面，上半年材料同比增長21.7%，電力燃料同比增長8.29%，產能的擴張以及08年7月初電價的上調將使全年的增速繼續放大；人工成本同比增長21.49%，預計下半年保持這樣一個增速，大修費用同比增長12.45%，比去年的增長幅度較為降低，折舊成本增加較大，比去年同期增加3.28億，同比增長40.77%，比我們預計的幅度大，主要原因是二季度HXD進入公司的速度明顯比第一季度快，按照這樣的速度今年的折舊比去年至少增加7億，整體上我們判斷08年公司成本的增長速度將大于收入增速。
HXD型交流傳動大功率電力機車及新購C80B型專用貨車陸續入賬，截止報告期，HXD型
大功率交流傳動電力機車已估價入帳171臺，合計約86.82億元，本期增加75臺，轉入固定資產36.18億，C80B本期轉入固定資產19.18億，預計下半年HXD進入公司的速度將會加快，C80B將在年底前全部進入公司。
因為土地市場的變遷，拿地越來越是資本密集的游戲，房地產行業的業內教科書在強調最為重要的前三位的要素時，往往已經不再是位置，位置，位置，而是金融，金融，金融。
因為不同的金融工具運用方式，因為不同的運作技巧，中國的房地產行業的版圖正在因此重構，而且這種趨勢還在愈演愈烈。
我們既可以看到許多胸有成竹的房地產企業從容籌資，長袖善舞，以雄厚的資金實力不斷拿地，不斷開拓……這樣的房地產企業的股價在市場中獲得往往能夠獲得較高的溢價；我們也可以看到一些房地產企業在層出不窮的高速擴張土地儲備后，資金鏈條斷裂而陷入危機。另一個極端是，小型房地產企業中經常出現由于拿不到銀行貸款無法擴張甚至危及生存。
能否熟練靈活運用多種金融工具進行融資，現實地成為投資者選擇優秀房地產企業的主要標準之一。
乘著金融的翅膀：房地產企業發展的轉身
如果一定要用一句話來總結房地產融資調控的政策基調，那就是：降低對于銀行信貸的過分依賴，推動多元化的融資。
隨著一系列的調控措施出臺，這種政策效果正在積極顯現。在房地產開發貸款緊縮政策的影響下，房地產企業融資格局發生了顯著的變化。國內貸款占房地產企業資金來源的比重持續下降，從2006年初起的28.3%下降到2007年6月份23.2%，房地產企業靠傳統的國內貸款維系資金鏈條的融資手段已經越來越力不從心。另一方面，包括股權融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升。
哪些新的金融工具，正在成為房地產企業發展的新動力？
股權融資房地產開發要求資金規模大，投資期限長，股權融資可以為其提供穩定的資金流，保證開發期間的資金需求。房地產企業通過上市、增發等股權融資方式可以迅速籌得巨額資金。
(1)IPO。目前，國內的許多房地產企業通過上市融資取得了巨額開發資金。通過良好的資本運作和項目開發，各上市房地產企業的市值也得到了迅速提升。行業巨頭萬科在1988年末A股上市，獲得IPO融資2800萬元，而截至2007年8月初，其總股本數量已達到65.55億股，總市值已經接近2216億元。
李嘉誠先生經營房地產的重要成功經驗之一就是靈活利用股市的形勢進行股權投融資。比如，在股市高漲的時候，他往往選擇增發股票獲得較大的融資規模，或者進行換股收購；而在股市低迷的時候他就會以低成本回購本公司股票，或者現金收購其他公司股票。正是利用這種對金融市場的理解，長江實業得以不斷壯大，可見房地產企業做成百年老店必需要有相應金融安排。
當前，國內許多優秀房地產企業也紛紛仿效李嘉誠的資本運作方式，最近更加快了赴港IPO的步伐。2007年4月，總部位于廣東的碧桂園控股有限公司赴香港首次公開募股(IPO)，募集資金達100多億港元，其中約60%用作企業現有項目發展，約30%用作收購土地以備未來發展用途。目前至少還有5家內地房產股正準備排隊赴港IPO，包括已計劃9月份招股的奧園集團、潘石屹旗下的SOHO、中遠房地產、恒大地產及方圓地產等。
另外，由于內地的流動性充裕，一些香港上市的內地企業也啟動的回歸A股的計劃。在香港上市的北京大型房企――首創置業（2868.HK）日前公告稱，公司董事會于2007年8月8日審議決定在適當時候發行A股，總股數將不超過14億股。如以首創置業目前的價格為定價參照，則公司此次回歸有望融資超過70億元。首創置業在公告中表示，擬發A股所得款項將用于集團的物業發展，其中包括北京國際中心、北環中心、天津濱海新區住宅項目和成都東三環路住宅項目，上述項目的資金需求額分別為14.7億元、4.5億元、26.1億元及13.7億元，合計近60億元。若本次發行A股的實際募集資金額不足以支付上述項目的投資金額，不足部分則通過利用內部資源和銀行貸款方式自籌解決。若有剩余，則用于競投、拍賣或收購更多房地產項目。
(2)定向增發。定向增發方式對提升公司盈利、改善公司治理有顯著效果。對于控股比例較低的集團公司而言，通過定向增發可進一步強化對上市公司的控制；對國企上市公司和集團而言，定向增發減少了管理層次，使大量外部性問題內部化，降低了交易費用，能夠更有效地通過股權激勵等方式強化市值導向機制；另外，定向增發可以作為一種新的并購手段，促進優質龍頭公司通過并購實現成長。2007年以來，通過定向增發進行、資金融通資產重組、資源整合、整體上市的上市公司屢見不鮮。
通過充分運用資產市場的融資功能，這些房地產企業的股本規模迅速擴大。以萬科為例，萬科A自1988年在深交所發行以來，充分利用上市公司融資功能，通過A、B股IPO和配股、增發、可轉債等多種上市融資方式共融資93.33億元，融資頻率基本是每兩年一次。房地產行業中與萬科大約同時期上市的深振業、中華企業、陸家嘴等基本融資了4-5次，而萬科包括IPO在內共融資了9次。與同時期上市的房地產相比，萬科充分地運用了金融市場的股權融資功能，快速擴張其股本規模，總股本從1991年的7796.55萬股擴大到目前的65.55億股，股本擴張了84倍。
通過資本市場融資獲得的資金以及公司妥善運作取得的收益，萬科積極拓展市場，采用精細化管理、縮短項目開發周期等策略，取得了飛躍性增長。公司近五年的銷售收入及凈利潤的復合增長率分別達到32%及42%，比1992-2000年23.6%的年復合增長率分別提升8個百分點和19個百分點。截至2006年，萬科銷售金額的全國市場份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個百分點。
從萬科的經驗來看，股權融資為具規模房地產企業實現可持續高速發展提供了可靠的融資支持。其融得的資金既可以投資于在建項目開發，解決房地產開發過程中出現的資金短缺問題，又可以先瞻性地購入具有稀缺性的土地儲備，為企業未來的可持續發展奠定基礎。
股權并購2007年6月，合生創展集團有限公司(0754.HK)宣布，將以“現金+換股”方式從公司控股股東SoundaPropertiesLtd.手中收購一個北京房地產項目80%的股權，交易金額60億港元。交易完成后，SoundaPropertiesLtd.所持有的合生創展股份將從53.29%上升至56.72%。這是合生創展“曲線拿地”的一種新型融資手段。合生創展此次收購20萬平方米土地的住宅用地，開發面積預計為70萬平方米。合生創展的股權收購“拿地”方式并非先例，萬科近年來的股權收購運作更是進行得紅紅火火。
在2006年萬科新增規劃項目中，約62%的資源是通過股權收購方式獲取的，較2005年的48.3%有所提高。通過股權并購和項目受讓，萬科以低于市場拍賣價格的成本獲得了大量土地儲備。而且通過輸出管理方式，萬科成功實現由傳統自身內涵發展經營模式向外延增長方式的轉變。
海外房地產基金（1）海外房地產基金在國內市場逐漸興起。近兩年，房地產開發企業資金來源表現出利用外資高速增長的特點，2006年行業全年利用外資達394億元，2007年上半年利用外資就達282億元，較2006年同期增長68%。下圖可以看出，房地產行業的資金來源中利用外資比例迅速攀升，該比例從2006年初起的0.67%上漲到2007年6月底的1.81%，漲幅近兩倍，是各種資金來源中增長最為迅速的。
目前海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，較多用于商業地產等規模較大的開發項目，他們一般選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。有一定實力的企業引進專業的海外房地產基金投資正在成為業內逐漸興起的融資方式。2007年1月，美國最大的私募投資基金之一――華平國際投資有限公司再次看準中國房地產市場，以不少于3000萬美元的資金入股中凱開發。與此同時，美林公司、德意志銀行以及新加坡的淡馬錫控股已經投資4億美元，獲得了中國地產開發商恒大地產集團8%的股權。2月，摩根士丹利與上海永業集團成立合資公司，共同開發上海市中心盧灣區一塊商業用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產發展有限公司和荷蘭ING房地產機會基金聯合參與了北京市昌平區北七家鎮南部組團的土地投標，3月底，這一聯合體還以9.2535億元高價競得113.5畝成都航天通信設備有限責任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項目，取得29.99%的股份；在廣州2007年的幾塊地王的拍賣中，也出現了外資的身影。
2006年7月建設部等六部委的171號文件及9月外管局頒發的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，只是限制外資投資現成物業，但在房地產開發領域，文件只是取消了外資投資房地產開發的優惠條件，并沒有其他限制，外資基金改變了單純的直接購買投資的路數，轉向參股房地產企業或者參股房地產項目的股權投資策略。在國內銀行逐漸縮緊房地產開發貸款的形勢下，外資得到了高速增長的空間。
（2）華發股份引進境外基金的案例。2007年5月華發股份（600325）公告稱，通過下屬相關公司的股權轉讓，引入了專業的境外房地產私募基金管理公司GATEWAY CAPITAL（簡稱“基匯資本”）。基匯資本是香港專業的房地產私募基金管理公司，專注于在大中華與東南亞地區進行房地產項目長線投資。股權轉讓完成后，雙方將共同投入16億元進行珠海第一高價地塊――華發新城地塊開發。
雙方合作的具體情況為：向基匯資本轉讓珠海華納置業公司50%股權，以及轉讓珠海華融置業公司50％股權。此次股權項目合作涉及華發新城18萬平方米地塊的開發，投資金額16億元。轉讓完成后，公司和GCREF I分別持有華納置業50%的股權，雙方合作經營華納置業，共同投資9.6億元開發華納置業擁有的華發新城西側用地面積111465.38平方米的地塊。公司和GCREF II分別持有華融置業50%的股權，雙方合作經營華融置業，共同投資6.4億元開發華融置業擁有的華發新城西側用地面積69998.74平方米的地塊。
此次融資后，華發股份在全國范圍內拿地能力和開發能力迅速提升。原本作為珠海本地房地產開發商的華發，在簽訂與基匯資本股權轉讓協議后不久，華發出資1億元受讓重慶江北區唐家沱“銅鑼灣國際水城”房地產項目65%的股權，表明公司正走出珠海，積極拓展異地房地產市場，為公司下一步發展奠定基礎。本次交易從短期來看，將為公司立即帶來可用于土地儲備及項目開發的資金，加快工程進度，使現有項目早日產生效益，進而加快公司的擴張步伐；從長遠看，初步實現了與國際資本的對接，將使公司有更多的精力與資源專注于公司的市場布局。
外資基金的進入使市場普遍認識到該公司在國際資本的支持下，擴充土地儲備能力將得以進一步提升，未來將進入業績快速增長階段。預計華發股份的凈利潤將從2006年的1.42億元上升到2007年的3.29億元，漲幅超過130%，因此最近一年以來華發股份的市值顯著提升，股價從2007年初的每股14.2元上漲到7月31日收盤時的43.9元，市值超過年初的3倍。其股價走勢強于地產行業的整體表現，這說明通過海外私募基金的融資方式增強了公司盈利能力并得到了市場的認可。公司市值的提升，為國有資產的有效增值，進一步發展企業起到了重要作用，目前該公司尚有7800萬股限受流通股，其中6880萬股為母公司華發集團所有，待到明年8月解禁上市時，更高的股價可以使國有股東得到較高的回報，也為上市公司的持續發展提供了保障。
金融如何改變房地產行業格局
金融作為一種專業的技術從產業運作周期看，金融工具在不同的時期對房地產業的支持方式是不同的。從西方成熟國家的發展歷程來看，房地產業的發展經歷了三個階段。第一階段以房地產開發為主，開發商和投資商是一個主體，房地產的資金支持主要來自于銀行，當房地產業發展到一定規模后，暴露出來的問題是開發商的實力有限，銀行業的經營風險也在增加，發展受到很大的制約。第二階段是以房地產投資管理公司或房地產基金為核心的房地產投資為主，開發商的分工開始細化，既有投資商、開發商，還有經營商、投資管理公司與基金等，房地產證券化現象比較普遍，資金量明顯放大。第三階段則是以房地產證券化為核心的階段，通過證券化，房地產成為了全民投資的產業，導致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產市場。目前，我國房地產業發展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產企業正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調控壁壘的制約。
由此可見，在普遍認為房地產開發貸款風險較高的情況下，房地產行業更多地選擇有效金融安排可以更好的分散風險，從而獲得較低成本的融資。金融技術的發展，特別是資本市場的發展將為房地產行業打破融資瓶頸，實現行業資源優化發展提供良好平臺。在房地產這樣一個資金密集型行業中，與金融結合得越緊密，市場競爭能力越高。
強者恒強:金融助推房地產行業集中度提升近來，房地產業沉寂了2年左右的高價拿地風潮再次掀起，總的來看土地價格較高，有的地價甚至超過了周邊房價。2007年6月，浙江綠城以總額12.6億元、樓面地價12509元/方米的“天價”在上海拿下了新江灣城D1地塊；7月24日，保利集團以32.4億元的價格拿下了上海寶山區顧村板塊三幅相連地塊，每幅土地的最后成交價均接近拍賣起始價格3-4倍。
緊縮“地根”政策的執行力度直接推動了地價的上漲。在開始實行土地收購儲備制度之前，我國土地轉讓基本是以協議出讓的方式，用地方和供地方自行談判決定交易的價格。自2001年開始，隨著土地收購儲備制度的實施，政府介入土地出讓環節，并通過公開“招拍掛”的競價方式，大幅透支土地未來升值收益，土地價格在全國范圍內開始明顯上漲。2006年以來，我國又集中出臺了一系列土地管理政策，如2006年實施了新的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》、提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準等。土地作為稀缺性資源，保證耕地面積、房地產需求加大等因素必然會推高地價。
高價拍地實際上是行業集中度提升的前奏，最終行業的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業整合的主導作用。高價拿地對房地產行業的影響將是具有資本優勢的企業加快土地儲備增長，房地產公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產發展的第一要素，在政策調控的壓力下，資金實力成為開發商追逐土地的關鍵。
資金面上，銀貸縮緊會使多元化融資的“資本”優勢向大型企業集中，從而提高其行業競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業很可能將被收購或退出。另外，2007 年將面臨著對期房銷售的限制，則房地產企業資金最大的來源之一預售款的擠壓，必將導致大量中小房地產商的資金鏈緊張，其結果一方面將延緩手中擁有的項目開發進度，另外也可能通過賣地來緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產公司或資金實力更強的公司手中。
實際上，高價拿地背景下，房地產行業將很可能呈現比較明顯的馬太效應。大型優質企業進入良性循環：融資渠道多元化―有能力高價拿地―土地儲備增加―企業長期發展有保障，大企業得到更多的資源和發展空間。萬科2006年剛剛融資40億元，2007年又計劃融資100多億元。。保利地產及金地集團也因現有土地儲備較多而受到市場的支持，再融資分別達到了70億元及40億元。無疑融資后這些大公司的發展速度將獲得更好保障。類似幾家行業領先公司也通過資本市場獲得了較多的融資。
隨著我國房地產企業規模和實力的迅速提高，我國房地產行業集中度的提升正在逐年顯現。在2005年的中國房地產百強企業中，綜合實力前10企業于2005年實現銷售額686.62億元，占全國市場份額的5.2%，較2003、2004年的4.65%和4.87%加速提升；2005年綜合實力TOP10企業的銷售額較2003、2004年分別增長了92.45%和35.84%，市場份額呈現逐年增加的趨勢，房地產資源逐漸向10強企業集中。截至2006年，作為行業領頭羊的萬科銷售金額的全國市場份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個百分點。今后這種集中度提高的趨勢將會通過資本市場的并購而呈現出逐漸加速的趨勢。在房地產行業內部結構的調整方式由增量調整為主向存量調整為主轉化。資本市場特定的定價功能將會使資源更多向優質企業傾斜，推動其完成行業整合。
董事局主席兼行政總裁：孔慶平
執行董事、財務總監：吳建斌
中國海外發展有限公司(簡稱“中國海外”，或公司)，作為中國建筑工程總公司的控股子公司，是一家專注房地產開發、銷售以及管理的大型企業，擁有“中海地產”馳名品牌，業務網絡遍布內地十三個城市和港、澳地區。公司于1992年在香港聯合交易所上市，股份代號為688。2005年5月獲得標準普爾和穆迪給予的投資級評級，現為恒生香港中資企業指數成份股，以及地產建筑業行業指數成份股。截至2006年6月30日，公司總資產近300億港元。于10月底，公司市值超過500億港元。
獲獎理由
再融資、融資、融資，每個財務總監身上總是背負著這樣的重擔，融資也往往成為衡量財務總監工作能力的重要砝碼。但融資并不是財務總監一個人的工作，融資的成功與失敗也是對企業領導層工作能力、企業管理水平、企業發展潛力的綜合考驗。中海發展一系列的成功融資，尤其是發行紅利認股權證的成功，說明了中海不僅有一位優秀的財務總監，更說明了中海財務戰略管理甚至企業管理都達到了一個很高的水平。
2006年7月18日，中國海外發行紅利認股權證成功上市，此次融資成功，滿足了大股東維持絕對控股權、上市公司集資、國際評級機構對上市公司負債率的要求，更為上市公司未來新融資進一步創造了空間，徹底實現了多贏的局面，保證了公司實現跨越式發展戰略目標對財務資源的需要。
一、 融資的必要性
為了確保加速實現中海集團“十一五”規劃，以及部署下一個五年規劃，融資的必要性以及其對發展規模和速度的重要性不言而喻。“十一五”戰略目標為業務發展規模、發展模式和發展速度提出了更高的挑戰和要求。而且，房地產行業是資金高度密集型行業，所有發展都離不開雄厚的財務資源支持。
二、 融資方案設計和執行過程
（一）方案設計及研究過程
首先，中國海外充分研究了內部因素。2005年中國海外獲得投資級別評級，樹立了公司國內房地產領導企業的地位，但是也給新一輪的融資帶來了很大的壓力，即客觀要求任何方式的融資都不能提高負債率，否則將可能引發評級機構降低公司評級的可能性。同時，也需要兼顧考慮大股東必須維持50％控股權的要求。
其次，動態跟蹤了市場融資工具的變化情況。在財務總監的直接指揮下，資本運作工作團隊從2005年2月初開始，分別和主要商業銀行、投資銀行接觸，聽取專家的意見，既尊重又不盲從，目的是選擇適合的融資方案。
研究融資方案的具體過程如下：
初期，資本運作團隊已經提出過紅利認股權證方案，但基于大股東出資問題，造成條件不成熟而擱淺；
第二階段的研究重點在于債務融資方式，以維持集團公司的控股權，包括永續債券、股東貸款、銀團貸款等。如果發行新的債務融資，將必然導致公司負債率提高，會影響評級機構對中國海外的投資級評級；
第三階段研究重點轉移到股本融資。先后研究了供股、配股、優先股等股本融資方式。通過股權形式的集資，雖然可以降低公司的負債率，但中海集團為維持50%以上控股地位，必然要立刻增加資金投入；
在集團堅持保留控股權、中國海外不能提高負債比率的雙層壓力下，工作團隊進行了第四階段的研究工作，探討了股本、債務混合融資方式，希望在股本、債券混合融資形式方面尋找一個可以為國際評級機構接受的平衡點。為此，團隊深入研究了可換股債券方式，經與評級機構進行反復溝通后，減輕了評級公司對公司負債率的部分擔憂，但在負債率水平方面始終存在一定不確定性。
2006年5月，上市公司取得了大股東的支持，融資方案獲得了突破性的進展，所有限制條件迎刃而解，最終確定紅利認股證融資方案為最佳方案。
經歷了長達四個多月的研究過程后，工作團隊得出如下結論：其一，融資活動不是一個孤立事件，而是要與企業戰略、企業內部條件相吻合；其二，融資方案的設計，其實是一個個重要的財務戰略選擇，可選擇的方案很多，而適合企業的才是最佳的選擇；其三，選擇方案時，要兼聽則明，必要時，可以聽取企業的外部相關利益者如投資者、評級公司、顧問公司的意見和建議；其四，研究方案的過程要開放，讓工作團隊的每一個人都要發揮能動性。論證方案的過程，實際上是統一認識和集中智慧的過程。
（二）融資方案確定
融資方案確定之后，選擇實施時機十分重要，好的時機，可使成功的機會大增。為此，在時機到來之前就需要做好所有前期的準備工作，包括律師起草法律文件、完成定價以及申請上市等重要工作。
在行政總裁批準實施后，5月26日，發行紅利認股權證的正式公告見報，市場反應良好、熱烈，紅利認股權證融資方案首戰告捷。
三、紅利認股證融資方案的內容
（一）概念
紅利認股權證是上市公司以紅利方式發行、上市交易的認股承諾證書，通常基準為按照現有股東一定股份獲配發一份紅利認股權證，持有者有權在指定時期內，以指定行使價，向發行人認購相應數量股票。認股權證具有時間價值，并受正股股價、市場波動以及行使價格的因素影響。當正股股價上漲，認股權證持有者可以按固定行使價認購股票，或者可以通過賣出認股權證獲取收益。
（二）發行條款
于2006年7月12日，中國海外總股本64.896億股，中海集團持股比例50.33%，持股32.66億股。發行紅利認股取證方案如下：
（三）關于紅利認股權證行使價溢價幅度的測算
（四）凈資產和負債率變動的測算
第一，增加凈資產：假設所有股東按照比例全部行使換股，如果按照2005年底凈資產107.8億港元計算，凈資產將增加36.20億港元，每股凈資產增加到1.99港元，較發行前每股凈資產值1.73港元增加了15%。
第二，降低負債率：截至2005年底，公司凈負債率為39.2%。假設所有股東按照比例全部行使認股，凈資產將增加36.2億港元，公司凈負債率為5.4%，有效改善公司的負債結構。
（五） 發行上市時間表
四、紅利認股證融資成功所發揮的其它作用
（一）充當了股價穩定器及加速器
2006年5月份以來，國家陸續推出一系列宏觀調控措施，包括收緊銀根、地根等。鑒于未來房地產行業發展走勢不明朗，香港上市的內地房地產公司股價受到較大壓力。適逢此時，紅利認股權證融資方案的推出，對于中國海外股價表現，發揮了穩定器的積極作用。公司最高股價和最高市值雙雙創歷史最高紀錄。
（二） 埋下未來融資伏筆
此次紅利認股權證融資方案的設計，行使期間為一年期，中國海外將來在資本市場的運作更加游刃有余，埋下了漂亮的伏筆。另一方面，隨著紅利認股權證的上市，大股東最早時間行駛了認股證，資金及時注入上市公司，不僅提供了業務發展需要的資金，而且降低了中國海外負債率，為新的債務或股本融資提供了可能性和空間，一舉數得。
紅利認股證的成功推出后，公司抓住良機進行銀團貸款，積極調整債務結構，償還原有較高成本貸款，降低融資成本。原計劃貸款規模為20億港元，由于市場反響熱烈，認購超過40億港元。于9月29日，中國海外和中國銀行（香港）、恒生銀行、匯豐銀行等11家著名銀行簽署了26億元港元銀團貸款簽字儀式，利率為HIBOR加46個點子。這是中國海外有史以來金額最大的一筆銀團貸款，將為公司未來的發展錦上添花。
（三）進一步擴大土地儲備
作為地產公司，未來發展的動力主要看土地儲備。只有擁有了豐富且優質的土地儲備，才能確保企業長期發展。中國海外原計劃本年新增儲備土地300萬平米，上半年已經完成了全年指標。由于紅利認股證發行成功，資本金提高，負債率降低，到10月底，今年新增土地儲備量已經上升到500萬平方米。目前，還有多塊土地在繼續跟蹤。
五、總結
2012年年底市場強勢反彈，燃起對估值和價值的熱議，平均11倍市盈率的A股處于歷史估值的低點，眾多大盤藍籌因估值修復的動力帶動市場整體反彈，而一些中小板和創業板的股票由于平均30倍的市盈率水平估值仍然偏高，即使經歷漫長下跌，仍然未見得便宜。
經濟緩慢復蘇，企業盈利仍然存在分化。從目前公布的數據來看，2012年業績預告較三季報環比改善，54.4%的上市公司業績向好。滬深 300 與中小板凈利潤同比增速一致，預期呈回升態勢。
相比主板與中小板，創業板“略增”上市公司占比明顯萎縮，而“預減”占比大幅上漲。隨著2012年三季度末需求逐步企穩以及價格水平的見底回升，大企業的盈利有所恢復。但競爭力相對較弱的中小企業盈利形勢仍不容樂觀。
銀行股和藍籌股暴漲超過大批中小盤的股票，銀行股的上漲被市場解讀為海外QDII的介入，資金開始關注起低估值、業績穩定的藍籌股，而QFII偏好的投資標的有三個標準：流動性好、具備價值和較低的市盈率。深圳尊道投資董事長謝柳毅認為，海外資金進場會促進A股投資邏輯變化，更多朝價值投資方向發展。
規避風險，尋找好公司
市場跌跌不休，股民怨聲載道，可是熊市中也不乏能賺錢的股票，當結構性行情幾乎成為市場的主基調，抗周期，業績穩定的公司才是安全的選擇，重要的是我們能不能找到這樣的公司。
過去一年多的時間，那些早早買入格力電器、民生銀行等績優股的投資者，的確依靠價值投資或嚴謹的基本面投資賺到了錢。同時我們也看到，一些堅守價值投資的基金經理最終跑贏了市場。
漫漫熊途中，基金經理們更愿意持有那些基本面良好的上市公司，更注重安全邊際，降低風險。業績居前的偏股型基金經理重倉股里不乏長期持有醫藥、銀行和房地產等一批龍頭公司。
2013年，市場環境更為復雜，選股更要有標準。尤其對于“彈藥”少的個人投資者，無法通過對沖或者組合投資分散風險，集中資金就意味著承擔高風險。所以真正的價值投資恐怕才是在市場中生存的救命稻草，面對具有風險的公司，完全可以惹不起，躲得起。
價值投資存在誤區
5年市場的下跌，一部分投資者開始質疑價值投資在中國的意義，但到底是價值投資理論本身出了問題，還是我們對價值投資的認識出現了偏差？需要我們謹慎反思。
一家看似增長的企業長期持有了半天，只看到股價不斷下跌。“價值投資就是長期持有，然而持有中國的企業，只能回家賣紅薯。”如果我們持有的是一家知名公司，但這家公司卻處于難以增長甚至業績下滑的狀況，難道還要堅持持有嗎？
像這樣認為“價值投資就是長期持有”的誤區在市場中曾經比比皆是，如今已經是人人皆知的關于價值投資的誤讀了，而我們以下所列的內容并不是在總結傳統意義上大家了解的投資誤區，而是市場中大多數投資者已經非常熟悉的指標和理念所衍生出的諸多誤區，希望對你有所幫助。
細數價值投資的七大誤區
估值低就該買？
市盈率和市凈率只能反映過去，不能反映未來
很長一段時間里，在所謂的價值投資者的眼中，市盈率和市凈率就是估值核心，但在市場中，估值低了就該買嗎？市場下跌的幾年，大盤和個股估值不斷創出歷史新低，偏好左側交易的投資者，盲目進入被套，陷入到估值比較的陷阱。
投資者困惑的是，為什么估值處在歷史低點，但市場成交量卻不踴躍，只有零星的階段性反彈，低估值板塊的吸引力并沒有得到資金的關注。可見，僅僅局限在估值的歷史比較有可能忽視了投資環境發生的漸進式變化，從而落入了靜態估值陷阱。
估值最大的缺陷是，只能反映靜態，不能反映動態，只能反映公司今天的貴賤，不能反映它未來的貴賤。對一個公司估值的衡量，需要根據上市公司基本面的變化情況不斷修正，有時甚至會發生逆轉。
2011年，蘇寧電器的股價在13元左右，市盈率20倍；2010年，蘇寧電器凈利潤也保持在20%的增速，相比歷史而言，當時20倍的市盈率，所對應的增速，仍有讓投資者買入的理由，本刊專欄作家楊天南在模擬組合中也買入了蘇寧電器。2011年蘇寧電器仍然維持著20%的凈利潤增長，這年蘇寧電器還成功實現了非公開溢價增發，券商也給出一致性的增持買入評級。
然而隨著經濟下滑的預期，A股進入跌勢，蘇寧電器凈利潤增速每個季度都在小幅度下滑，股價也波段下跌，從年初的11塊錢跌到8塊錢。單單憑借估值的靜態比對買入蘇寧電器的投資者，恐怕無法接受眼前的一幕。但20倍也只能反映蘇寧電器過去的增長，卻不能看清2012年的蘇寧電器。
2012年1月，蘇寧電器公告大股東增持1.4億元，11月二股東又增持4.28億元，然而市場卻不再買賬，楊天南在大股東增持股價回升的年初，賣出了手中所有的股票。這時的蘇寧電器經營狀況問題顯現出來，凈利潤增速從2012年一季度開始大幅下滑，三季度下滑幅度已經達35%。
受宏觀經濟影響，蘇寧電器實體門店銷售不理想，開始調整和關閉連鎖店面，連鎖店規模逐步縮小。公司布局電商蘇寧易購，先期資金投入巨大。市盈率下滑到11倍左右，引來市場的眾多質疑。而低估值更反映市場對蘇寧電器前景的擔憂。如果企業經營狀況繼續下滑，估值水平還可能繼續下探。反過來看，如果蘇寧電器盈利狀況快速反彈，經營狀況持續改善，凈利潤增速又回到20%的水平，那么11倍的估值是否又落后了呢？
當然低估值也有其極具誘惑的一面，那就是沒有反映出良好的基本面，經濟緩慢復蘇。經營狀況良好的銀行在持續低估值的背景下，終于迎來翻身的機會，成為這波市場強勁上漲的主力軍。低估值或許只有在公司基本面持續向好，盈利狀況穩定的情況下，才能顯現出“低”的價值。
就市場而言，直接比較歷史估值的前提，實際上是假設二級市場處在一個封閉的環境，即市場非流通股不再解禁，也沒有IPO發行，場內資金被鎖定，那么估值底則是市場底。然而現實情況要復雜得多，IPO不會停，800多家公司排隊上市，今年解禁的流通市值近2萬億，我們面臨的投資環境發生著巨大變化。面對低估值，投資者仍要謹慎而為。
看到“利潤增長率”就興奮？
利潤增長很唬人，銷售凈利率衡量盈利更靠譜
作為典型的發展中國家，中國實體經濟過去10年的爆發式增長使人們習慣了企業讓人咂舌的利潤率增長，成長性價值投資也的確在過去10年屢試不爽，但未來，爆發式增長顯然難以為繼，那么對企業虛高的利潤增長率就要提高警惕。
公司的利潤增長是必要條件，但不是充分條件，也就是說，光有利潤高增長還不夠。企業在擴大銷售的同時，由于銷售費用、財務費用、管理費用的大幅增加，企業凈利潤并不一定會同比例增長，甚至會負增長。盲目擴大生產和銷售規模未必會為企業帶來正的收益。因此，投資者應關注在企業每增加1元銷售收入的同時，凈利潤的增減程度，由此來考察公司真正的盈利情況。
少看利潤增長率，多看銷售凈利率，盡管這些都可以作假，但從長期來看，銷售凈利率才能真正反映問題。通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業在擴大銷售的同時，注意改進經營管理，提高盈利水平。
飽受爭議的視頻公司樂視網，自上市以來，其盈利模式和財務狀況就遭到媒體和市場的質疑。可是截然相反的是，樂視網自2010年上市后，如果單從財務數據來看，主營業務穩健增長，凈利潤增速更是實現翻番。
“利潤增長率”的確點燃市場的熱情，樂視網復權后股價從2011年的41元漲到114元。如果這樣投資者就認為樂視網是一個好公司就大錯特錯了。我們來看看銷售凈利率或許就能看清這類公司的問題了，樂視網由上市初30.58%銷售凈利率一直下滑到2012年3季度的15.94%。銷售凈利率下滑速度最快的是2011年三季度到2012年一季度，下滑幅度超過10%。
通過對凈利率的衡量，樂視網這類依靠“利潤增長率”抬升股價的計量多少顯得有點拙劣，凈利率從30%下滑到15%，是不是還將繼續下滑，下滑到多少才是這類公司或者行業真實的盈利能力？
值得注意的是，公司利潤增長不一定來自主營業務提升和費用的降低，很有可能是非主營收入激增，或者通過財務手段沖高利潤。所以在看利潤增長的情況之外，還要比對其他財務數據是否健康增長。
也可從行業的角度出發，通過行業的平均凈利率來衡量公司的凈利率。此外，投資者尤其需要對突然業績增長的公司更加謹慎，這樣的股票A股也只適合短線炒作，不宜長期持有。
分紅一定是好公司？
關于分紅與融資的龐氏騙局；強制分紅更不可取
分紅障眼法很多，在現行的紅利稅收辦法下，流通股股東和非流通股股東客觀上不僅同股不同權，而且同權不同利，極不公平。
2011年華麗家族慷慨分紅2.64億元“現金”，然而華麗家族的控股股東和4名高管人員合計就持有76.86%的股份，此次分紅有2.03億元進入大股東及高管的腰包。
由于華麗家族大股東和高管所持大部分股份不能流通，因此現金分紅實際是為大股東分紅，不僅對普通散戶投資者意義不大，而且對上市公司也未必是好事。
鑫龍電器于2011年10月底推出非公開增發預案，發行價格擬不低于每股12.88元，但自去年12月至2012年1月，公司股價一度低于增發底價。就在2012年2月1日，鑫龍電器推出10送2轉8派0.25元的高送轉方案，之后便最高上沖至25元，大大超過了定向增發的底價。
投資者都希望在投資中享受到分紅，投資才有回報。可是上市公司迫于壓力，左手分紅6個億，右手又融資10個億，公司仍能利用市場手段，搜刮民財，耍起龐氏騙局。
而強制分紅更不可取，是否分紅還要由公司自己從經營實際狀況出發。如果上市公司盲目將現金用于分紅，影響到企業經營無法持續穩定增長，再高分紅也無任何意義。如果監管部門想糾正企業的責任性，更應該加大市場的手段，提高對財務造假企業的監督力度。
能在激烈競爭中脫穎而出就值得買？
處在激烈的競爭中的好公司，未必值得買
慢牛投資公司董事長張化橋在他的新書《避開股市的地雷》中強調，在投資中要盡量避免競爭太過激烈的行業，他提到：“盡量不碰那些需要營銷的公司股票，在生意場上，可以因為贏得一個項目而全軍覆沒，也可以因為輸掉一個項目躲過一顆子彈。所以還是避開競爭最好。”
競爭太激烈市場的毛利率都不會太好，如果一個行業的毛利率在 20%及以下 ，顯然說明這個行業存在過度競爭。仍以蘇寧電器為例，在家電連鎖銷售領域，蘇寧電器在激烈拼殺中殺出一條血路，通過快速擴張，公司實現規模擴張，成為人人稱道的好公司，股價一路飆升，成為赫赫有名的白馬股。
但是隨著商業模式更新，無法再依靠規模擴張的蘇寧電器，只是在保持競爭優勢的前提下，保證盈利能力，然而蘇寧電器的毛利率仍然處于18%水平。進入電商競爭中，毛利率更加可憐。至2012年9月底，蘇寧易購毛利率7%，國美電商毛利率只有3.4%。
當然，投資者也要警惕虛高毛利率的公司。《玩的就是會計》一書中，提到如果上市公司的毛利率遠高于行業平均水平，而該企業的產品又沒有過人之處，該企業很可能通過成本分配，將大量成本費用沉淀在存貨中，減少由當期銷售承擔的部分，或者它可以故意推遲辦理入庫手續，讓存貨掛在預付賬款上，然后少結轉成本。
如果擬上市企業毛利率在逐年攀升，凈利潤也在持續增長，但應收賬款周轉率和存貨周轉率卻在不斷下降或明顯低于行業水平，同時現金流量表中提供勞務銷售商品所得的現金卻越來越少，即可判斷該公司毛利率作假，利潤中的水分越來越大。
總資產高就能支撐股價？
虛增資產，注入無價值資產不是難事
在投資中，看到擁有雄厚資產或者注入資產，就來判斷公司的投資價值非常不明智。因為上市公司虛增資產并非難事。
1996年，藍田公司在股票發行申報材料中，偽造了兩塊公司土地使用權，由此虛增公司無形資產1100萬元，并虛增銀行存款2770萬元，占公司1995年財務會計報告（合并資產負債表）中銀行存款額（4420萬元）的62%。
藍田公司通過虛增無形資產和銀行存款，從而虛增總資產，誤導投資者對藍田公司投資價值的判斷。
此外，公司計入的資產是否有價值也要另當別論。廣匯能源董事局主席孫廣信個人收藏的70幅字畫，其評估價值為35億元，實物出資計入到注冊資本的份額為0.42億元。由于溢價部分計入到資本公積，而資本公積是計入凈資產，實際上做大了公司的資產規模。
資產可以作假或者貶值，而從商業模式來看，張化橋認為，由于科技的進步，替代品的出現或者消費者口味的變化，一些重資產公司的前期投入有可能會泡湯，相比較而言，輕資產的企業和服務性企業似乎有很大的優越性。長期以來，海內外有大量工廠的企業給投資者帶來巨額財富，不過資金越來越便宜的今天，這種優勢很難持續，投入越大，風險越大。在生產可以外包的情況下，沒有工廠實際上的利潤會更高。
提高杠桿有利于企業做大？
負債是一把雙刃劍，做不好就死了！
負債經營能使企業迅速籌集所需資金，降低經營成本，減少稅負支出，獲得財務杠桿利益等等；運用得不好，則會給企業帶來滅頂之災。
所以，負債是一把雙刃劍，在資產價格快速增長時，它帶給企業成倍的好處，但是，在資產價格下降或緩慢變動時它可以毀滅一個負債率太高的企業。舉債不當將使企業蒙受損失，陷入債務危機。
國內上市的房地產企業在負債上尤其為甚，Wind三季報數據統計顯示，130家上市房地產公司，凈負債率超過100%，處于高危狀態的企業達到27家。
對于房地產企業而言，預收賬款占流動負債的比例很大，凈負債率是有息負債和貨幣資金的差額與股東權益的比值，相比負債率，能更準確地衡量地產公司的負債情況。如果凈負債率超過1，說明全部股東權益尚無法償還銀行負債，公司處于高危運行的狀態。
三季報凈負債率超過100%的房地產企業多達27家，剔除ST企業，排名前五的包括京投銀泰304%，城投296%，中天城投290%，外高橋198%，云南城投191%。去年，房地產板塊在弱市A股走出不錯行情，然而那些高負債的房地產企業卻一如既往頹廢，經營狀況仍然未有改觀，而現金周轉、去庫存良好的龍頭房地產公司則表現優異。
遇到“黑天鵝”只能自認倒霉？
黑天鵝不是偶然，只是投資者短視的盾牌
投資者往往將黑天鵝定義為偶然事件，回頭來看重慶啤酒疫苗、白酒塑化劑事件，遭遇“黑天鵝”真的是投資者不走運嗎？
2011年，重慶啤酒進入乙肝疫苗的炒作風潮，股價一路狂飆到83元。券商分析師多篇報道強烈推薦，看好重慶啤酒開展治療性乙肝疫苗實驗的市場價值和經濟效益。
基金入駐、游資炒作、散戶追捧，似乎全市場都像打了雞血一樣。但最終實驗失敗，黑天鵝來臨，重慶啤酒從80元跌到20元的價格。
去年的白酒遭遇塑化劑事件，一部分投資人將白酒股價的下跌歸咎于塑化劑的食品安全問題。實際上，自2008年以來，整個市場進入弱市，唯獨白酒借助通貨膨脹提價，也保持著穩定業績，在市場中一枝獨秀。