時間：2022-05-05 08:57:15
導語：在房屋糾紛合同的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
誠實守信，減少糾紛
[案例]2006年7月24日，夏某與趙某簽訂了一份房屋租賃合同，約定：夏某將其一套房屋租給趙某使用，租賃期限為五年，從2006年11月1日起至2011年11月1日止。趙某支付租金數額及方式為：第一、二年均為10000元，第三年12000元，第四、五年均為13000元。每年10月1日前交清當年房租。夏某已收取前三年的租金32000元，2009年趙某向夏某交第四年房租，夏某以房租過低，有失公平為由拒收，并要求解除租賃合同。趙某遂向法院，要求夏某繼續履行房屋租賃合同。法院最后判決支持了原告趙某繼續履行合同的訴訟請求。
[點評]《中華人民共和國合同法》第60條的規定：“當事人應當遵循誠實信用原則，全面履行合同約定的義務。”趙某按約定全面履行了合同義務。夏某應當按合同約定將出租房屋交給趙某使用。夏某與趙某簽訂的房屋租賃合同是在自愿的基礎上簽訂的，是雙方的真實意思表示，符合當時市場行情，且夏某在訂立合同時也考慮到市場行情變化因素，對租金作適當調整，不存在顯失公平的問題。此外《商品房屋租賃管理辦法》第9條更是明確規定：“……房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。”
多留心眼，謹防“李鬼”
[案例]潘某夫婦一直想找門面做小吃生意。2010年6月底。夫婦倆從報紙上看到，有一餐館門面要轉讓。潘某夫婦看過門面后感到比較滿意，便向租戶詹某交了500元定金，7月10日，潘某夫妻前往門面，與詹某介紹的“房東”簽訂了承租合同，支付了39500元承租費用，并開始對門面進行裝修。7月17日晚，該門面真正的房東黃某揭穿了這一騙局，潘某夫婦才如夢方醒，立即前往派出所報案。辦案民警在當地警方的配合下，將詹某抓獲。將追繳的4萬元錢退還給潘某夫婦。
[點評]《中華人民共和國合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”“李鬼”房東與人簽訂的租賃合同除非經權利人追認或者“李鬼”房東訂立合同后取得處分權，否則該合同無效。
其實潘某夫婦被騙還是由于粗心大意，以為簽了合同、交了租金就萬事大吉，卻忘了租房最起碼還需要弄清楚房主是誰。為避免遭遇“李鬼”，求租者租房應注意以下幾點!首先，要確認房子的產權人是誰，最好是和產權人本人簽協議，要看簽協議者的身份證件、房屋產權證，看復印件應與原件核對；其次，不要一次把租金付的時間太長了：再次，雙方都留下有效身份證復印件和聯系方式；最后，別嫌麻煩，按規定辦理房屋租賃登記備案手續。
不唯利是圖，不違法出租
[案例]2010年4月7日，房主王某將房屋出租給幾個自稱在工地上干活的外地人，既沒有與對方簽訂房屋租賃合同和登記承租人的相關信息，也未到公安機關報備相關手續。2010年11月，警方根據《治安管理條例》以王某為非法傳銷行為提供培訓場所違法出租為由，給予王某了500元的治安管理處罰。剩余的幾個月的租金亦因承租人被遣散，無法收取。王某不免長嘆：真是賠了夫人又折兵!
[點評]《中華人民共和國治安管理處罰法》第57條規定：“房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，處二百元以上五百元以下罰款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動，不向公安機關報告的，處二百元以上五百元以下罰款：情節嚴重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。”
被上訴人（原審原告）駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫療器械修配所職工，住慈利縣零陽鎮鯉魚橋居委會。
上訴人覃長秀因房屋買賣合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人覃長秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現巳審理終結。
原判認定，一九九九年二月二十日，當事人雙方協商達成房屋買賣協議：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協議簽訂后駱列當天付給現金四萬元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長秀手里拿回現金三萬元，并約定在被告修屋時償還，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，因無錢建房未搬出，因而雙方未實際交付房屋和辦理有關過戶手續。二000年七月，覃長秀又將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬元。但覃長秀以駱列違約拒付。原判認為，當事人雙方雖簽有房屋買賣協議，但未辦理過戶登記手續，且該房屋亦未實際交付，故房屋買賣協議無效。覃長秀所取得的購房款依法應予返還。覃長秀辯稱駱列有違約行為，巳付的一萬元購房款屬違約金不予返還的理由，與事實不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應承擔相應的責任。據此依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、五十八條的規定，判決覃長秀返還駱列購房款一萬元。宣判后，覃長秀不服，以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應予保護等理由，向本院提起上訴，請求改判。被上訴人駱列沒有提交答辯狀，其在庭審中辯稱，他母親從覃長秀手里拿到的三萬元系借款，自己沒有違約行為。原審判決認定事實清楚，處理正確。
經審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長秀與被上訴人駱列經過協商簽訂了一份“房地產買賣協議”，約定：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協議時即付款四萬元，余款在覃長秀讓出房屋后付清。協議還規定一方違約應向對方承擔違約金一萬元和有關法律責任。協議簽訂的當天駱列付款四萬元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長秀手里拿回現金三萬元，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過戶手續。二000年七月，覃長秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余下的購房款一萬元。但覃長秀以駱列違約，一萬元是其應得的違約金而拒絕返還。
本院認為，本案當事人爭議的房屋買賣協議是雙方意思表示一致的行為，內容真實合法。房屋產權過戶登記與合同法第四十四條第二款規定的合同生效必須辦理的批準登記手續是兩個不同性質的問題。法律及行政法規沒有規定、當事人自己也未約定本案涉及的私有房屋的買賣應當辦理批準、登記手續才生效。該房屋買賣協議自雙方當事人達成合意時即生效。產權過戶登記是合同生效后的事情，是房屋所有權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同生效的必要條件。且合同法第四十四條規定的合同生效條件與合同法第五十二條規定的合同因違反法律行政法規而致無效也是兩回事。原判以沒有辦理過戶登記手續，房屋未實際交付為由，并依據合同法第四十四條的規定認定雙方的房屋買賣協議無效，屬適用法律錯誤。被上訴人駱列依約應在簽約當天交付購房款四萬元，駱雖然按期履行了該義務，但兩個月后又取回了三萬元，實際上沒有如數交付房款，巳經構成違約。被上訴人辯稱此三萬元系其母從上訴人處取得的借款，經查，與被上訴人在原審訴狀中承認的“大約四月份，我因開店急需，從被告手中借回三萬元”的事實和被上訴人只要上訴人退回一萬元而不是四萬元的事實不符。事實說明駱列對其母以借款名義收回房款的行為是認可的。上訴人覃長秀因被上訴人沒有交付購房款，在征求被上訴方的意見后將房屋賣與他人并不構成違約。原審判決既認定合同無效，又認定雙方均有違約行為，這是自相矛盾的。上訴人覃長秀以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應予保護的上訴理由正當，應予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項和《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、第一百五十九條、第一百六十一條、第一百六十七條第一款的規定，判決如下：
一、撤銷慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號民事判決；
二、駁回原審原告駱列的訴訟請求。
2000年11月7日,重慶市九龍坡區土地房屋權屬登記中心收到以唐蘭為賣方、程永莉為買方的《房屋買賣合同》、《房地產交易合同登記申請表》等關于唐蘭所有房屋的房屋買賣材料,材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章,部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名,重慶市九龍坡區土地房屋權屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過戶給了程永莉。2003年4月17日,唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買賣合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴,并在裁判理由中認為:唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產買賣合同,經登記部門審查,獲準房屋權屬轉移登記。2007年3月,唐蘭向重慶市九龍坡區人民法院提起本案民事訴訟,請求確認房屋買賣合同無效,并判令程永莉將訴爭房屋返還給唐蘭。訴訟中,法院查明,上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽,“唐蘭”字樣的私章無法證明為唐蘭所有。該案經一審、二審以及重慶高院再審,均在合同是有效還是與無效之間爭議,重慶高院再審判決認為合同有效并據此駁回了唐蘭的訴訟請求。唐蘭不服,向檢察機關申訴,2012年5月16日,最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。
(二)裁判結果
最高人民法院再審認為,涉案合同不涉及有效與無效的問題,而是是否成立的問題。在雙方當事人就合同關系是否成立存在爭議的情況下,根據法律規定,應由主張合同關系成立的一方當事人承擔舉證責任,在“唐蘭”簽名被證實并非唐蘭本人所簽的情況下,程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時,應當承擔舉證不能的訴訟后果。行政裁定書認定的事實只能證明房管部門行政行為的合規性,并不能證明民事行為的成立,且多方面證據均證明唐蘭并未簽訂《房地產買賣合同》,唐蘭與程永莉之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關系。據此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。
關鍵詞：
最高人民法院2009 7月30日公布，9月1日實施了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱房屋租賃解釋）。本文從優先購買權制度的性質、行使要件、行使順序和對其的限制幾個方面對解釋本身予以評析。
一．解釋21條將優先購買權確定為一種請求權對優先購買權的性質界定不科學
（一）將房屋優先購買權界定為債權，不利于保護承租人的居住權。
房屋優先購買權制度創設初衷是為了保障無房屋者的居住權這一基本人權。法律應當首先保證弱勢者的居住權。就應該把推進法律關系的主動因素分配給弱勢者，這就決定了將優先購買權定性為形成權更為科學。如果把優先購買權界定為形成權，同等條件下出租人與承租人之間買賣關系的成立與否只需承租人一人之意思表示即告確定，更有利于保障承租人的居住權。
（二）將優先購買權界定為法定強制締約請求權，有混淆強制締約與形成權之嫌疑
相關學者將解釋21條的規定解釋為債權性質的強制締約請求權，對應的出租人就負有強制締約義務。強制締約是對合同主體自由原則的限制，但就合同內容卻是協商一致所達成的。承租人只能和出租人為買賣行為，更重要的是合同內容也已經確定，標的為特定房屋，“同等條件”等。這兩部分作為買賣合同主要的內容卻是經由承租人一方行使優先購買權而告確定。此種經一人之意思表示即宣告法律關系產生的權利應該是形成權。
（三）將優先購買權界定為債權請求權，無法解釋其行使期限法律性質分析。
解釋24條第三款規定了承租人15日的憂慮期間。此意味著在出租人履行通知義務后15日內為優先購買權的有效存續和行使期間。那么此15日法律性質是什么？其實為不變期間，即不可中止、中斷和延長，這具有典型的處斥期間的特征。而制約請求權的是訴訟時效，適用中止、中斷和延長，兩者相悖。
二．對優先購買權的行使要件規定不完備
優先購買權的行使有四個要件，即主體要件；啟動要件：出賣方式；實質要件：同等條件；對行使期限作出界定。解釋22、23和24條處分方式和合理期限都作了明確。然而，就完善優先購買權行使要件而言，解釋也有其不足之處。沒有對優先購買權的行使主體和實質要件作出規范。尤其是其中的實質性要件——同等條件這一規范的構成要件要素。司法解釋沒有能夠明確界定“同等條件”這一構成要件是本次解釋最大的缺陷之一。
三．解釋24條第一款規定房屋共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。這一規定是科學合理的。
（一）符合物權優先與債權的基本法理。
房屋共有人的優先購買權依附于共同所有的物權關系。承租人對租賃房屋的優先購買權依賴于出租人和承租人之間的租賃合同，其基礎關系為債權。根據物權優先于債權的一般法理，房屋共有人的優先購買權的基礎關系優先于承租人的優先購買權的基礎關系，所以共有人的優先購買權應當優先于承租人的優先購買權。
（二）共有人優先購買權優先有利于房屋的管理和利用，有利于共有人之間的和諧。
共有人優先購買權優先行使不僅有利于維護共有人之間的密切聯系和人身信任，增加社會的信任感和親和力，使其關系更加和諧。而且有利于簡化共有關系，減少共有人數量，對于共有物的管理處分更以達成一致意見，利于共有物的管理和利用。如果承租人優先購買權優先，則意味著承租人會加入共有關系。這樣會打破原有的密切聯系，使共有關系復雜化擴大化，不利于共有物的管理與利用。
四．對優先購買權的限制是恰當的。
（一）根據《解釋》第24條第2款的規定，出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得行使優先購買權。如此規定既符合中國的實際國情和中國的歷史傳統。中國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會。熟人社會是中國市民社會的基本特征。法律尊重這種既定的社會特征，更加有利于法律調整作用的發揮和維護法律的威信。親屬先買權是中國的不動產交易的歷史傳統。中國古代的不動產交易以親、鄰優先權為核心。不少地方甚至有不允田宅賣出本族的，有“倒戶不到族，倒族不到宗”、“業不出戶”、“同族不斷業”等法諺。
（二）根據《解釋》第24條第4款的規定，第三人由于不知情而經交易取得所有權后承租人不得再行使優先購買權。如此限制承租人優先購買權是為了維護善意第三人的利益和交易安全。以善意取得制度的效力舉重明輕，此處承租人當然的不能在享有優先購買權。有學者認為《解釋》24條第4款是善意取得，這是錯誤的。出租人出賣租賃物的行為是有權處分，因此第三人盡管善意受讓也不適用善意取得制度。雖然不適用善意取得制度，但是根據善意取得制度的效力，通過舉重明輕的解釋，第三人仍取得所有權。善意第三人已經取得所有權，出租人再主張優先購買權已經沒有法律意義。善意第三人已經取得所有權，出租人沒有權利處分房屋了。承租人再向原出租人主張優先購買權又有什么意義呢？
五．規定了出租人損害承租人優先購買權的救濟途徑——承租人損害賠償請求權。
承租人此處的損害賠償責任的性質
《解釋》21條規定的出租人對承租人所承擔的損害賠償責任在性質上屬于一種侵權責任。首先，因為優先購買權是合同法賦予房屋承租人的一項法定權利，出租人具有通知義務也是法定義務。對法定權利的侵害和對法定義務的違反只能是侵權。其次，這一項法定權利在內容上表現為民事財產權益，屬于侵權客體。
法定代表人：張繼成，該公司總經理。
委托人：陸賢剛，蘇州市新世紀律師事務所律師。
上訴人（原審原告、反訴被告）：蘇州市宇航開發經營公司，住所地江蘇省蘇州市九勝巷6號。
法定代表人：湯良，該公司總經理。
委托人：丁曉農，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。
委托人：馮璐，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。
被上訴人（原審第三人）：蘇州萬通房產開發有限公司，住所地江蘇省蘇州市三香路206號4樓F座。
法定代表人：龐少華，該公司董事長。
委托人：江平，中國政法大學教授。
委托人：王涌，中國政法大學法律系民法教研室教師。
被上訴人（原審第三人）：中國航天科技集團公司第五研究院，
住所地北京市海淀區白石橋31號。
法定代表人：徐福祥，該院院長。
委托人：楊子京，該院法制處處長。
委托人：鄭傳本，上海鄭傳本律師事務所律師。
原審被告：蘇州市供銷合作總社，住所地江蘇省蘇州市滄浪區鳳凰銜145－151號。
法定代表人：程健，該社主任。
委托人：丁鎖發，該社法規處處長。
審第三人：蘇州市宇航商廈。住所地江蘇省蘇州市九勝巷4－7號。
法走代表人：湯良，該商廈董事長。
委托人：丁曉農，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。
委托人：馮璐，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。
上訴人蘇州市郊區供銷集團公司（以下簡稱郊區供銷公司）和上訴人蘇州市宇航開發經營公司（以下簡稱宇航公司）為與被上訴人蘇州萬通房產開發有限公司（以下簡稱萬通公司）、被上訴人中國航天科技集團公司第五研究院（以下簡稱航天五院）、原審被告蘇州市供銷合作總社（以下簡稱蘇州供銷社）、原審第三人蘇州市宇航商廈（以下簡稱宇航商廈）房屋租賃合同糾紛一案，不服江蘇省高級人民法院（2000）民初字第1號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理，現已審理終結。
經審理查明：1994年，郊區供銷公司在江蘇省蘇州市邵磨針巷25號－32號投資建造九勝商廈，該商廈地面五層、地下一層，建筑面積5607.28平方米。1995年4月6日，當九勝商廈主體土建工程建至三層時，郊區供銷公司與宇航公司簽訂了租賃協議約定：郊區供銷公司將九勝商廈整幢大樓租賃給宇航公司，租賃期為八年，宇航公司確保郊區供銷公司第一年凈收入為人民幣580萬元，從第二年起年定比增長10％，即年增長金額為58萬元。商廈整幢大樓的內部裝修裝飾與設施設備均由宇航公司投入，投入總金額不低于人民幣1200萬元，商廈的外部裝修裝飾以及“后三通”由郊區供銷公司負責，并承擔相應費用。協議正式簽訂之日，宇航公司向郊區供銷公司支付定金100萬元，協議生效；到大樓封頂，宇航公司再支付100萬元定金；正式開業，宇航公司再支付90萬元。宇航公司開業日期最遲不得遲于1996年1月1日。以上三筆款項沖抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司開業之日即視為承租期開始之時，租金繳付采取先繳后租的方法，半年一期，每期需提前一個月付給郊區供銷公司。租賃期內，郊區供銷公司保留“九勝商廈”的企業名稱，宇航公司申領“宇航商廈”的營業執照，自主經營、依法納稅、自負盈虧，若轉包、轉租，須征得郊區供銷公司同意。協議經公證部門公證，雙方并提供經濟擔保單位。蘇州供銷社作為郊區供銷公司的擔保單位，萬通公司作為宇航公司的擔保單位，在該協議書上簽字蓋章。同日，郊區供銷公司與宇航公司又簽訂了補充協議書，對工程和“后三通”進度問題作出約定：郊區供銷公司應積極做好“后三通”工作，以保證宇航公司的正常開業。用電于1995年11月滿足630千瓦的50％用量；商廈的治安與消防方面的紅外線探頭全套監控系統由郊區供銷公司解決，宇航公司為消防提供裝飾方面的相關文字材料，積極配合郊區供銷公司辦理有關手續；協議經雙方簽字蓋章即生效，與正本具有相同法律效力。1995年4月8日，蘇州市郊區公證處為協議書和補充協議書辦理了公證。
1995年4月5日，經江蘇省蘇州市平江區人民政府批準，宇航公司與江蘇省蘇州市觀前對外經濟技術貿易公司聯營開辦了宇航商廈。同年6月，九勝商廈大樓封頂，宇航公司以宇航商廈的名義進行裝修和安裝自動扶梯等設備。同年8月，郊區供銷公司向江蘇省蘇州市供電局申請630千瓦的商業用電，但增容未成，九勝商廈現在的用電量為90千瓦。1995年9月4日，郊區供銷公司與宇航公司簽訂協議約定：郊區供銷公司同意將九勝商廈企業名稱由宇航公司申辦使用，該企業名稱期限與該大樓租賃期同期。郊區供銷公司同意撤銷九勝商廈企業名稱的預登記。宇航公司在九勝商廈經營期內的一切經濟活動、債權債務等與郊區供銷公司無涉，由宇航公司及其主管單位負責。同年10月10日，經江蘇省蘇州市郊區計劃經濟委員會批準，宇航商廈開辦了九勝商廈，同月25日，九勝商廈領取了企業法人營業執照。1995年10月23日，郊區供銷公司與宇航公司簽訂協議約定，雙方進行松散合作，郊區供銷公司將九勝商廈提供給宇航公司經營，工商登記由宇航公司辦理，郊區供銷公司給予協助及提供方便，宇航公司從第一年起支付合作費580萬元，每年定比增長10％，聯營期為八年。雙方就該協議附有說明，說明中稱宇航公司為避交房屋租賃管理費而簽署協議，此協議僅是應付工商登記所需提供的“材料”，雙方簽署的協議均以1995年4月6日經過公證處公證為準。
1995年3月27日，宇航公司向郊區供銷公司預付100萬元；同年5月24日，宇航商廈向郊區供銷公司付款1萬元；同年11月30日，九勝商廈向郊區供銷公司付款20萬元；同年12月11日，宇航商廈向郊區供銷公司付款3萬元。同月18日，郊區供銷公司與宇航公司簽訂會議紀要約定：就雙方于4月6日租賃協議第四條“到大樓封頂，宇航公司要支付100萬元，正式開業宇航公司再支付90萬元”的內容，考慮到種種原因，雙方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份內必須全部結清，否則追究違約責任。1996年2月16日，宇航公司向郊區供銷公司付款100萬元。郊區供銷公司共計收到宇航公司支付的租金224萬元。
1995年12月22日，宇航公司與郊區供銷公司簽訂會議紀要約定：宇航公司準備于1995年12月24日九勝商廈開張營業，但考慮到有關消防系統、水電系統尚不具備開張條件，為此，郊區供銷公司盡可能在近期排出資金，解決部分消防系統材料款。如果宇航公司必定在l2月24日開張，所造成的消防、水電方面的后果與郊區供銷公司無關，責任由宇航公司負責。
1995年12月24日，九勝商廈l－3層開張營業。江蘇省蘇州市公安局消防支隊于1996年4月12日對九勝商廈進行檢查，發現該商廈未經消防驗收，違章投入使用，并存在火險隱患。同年4月17日，該消防支隊下達《重大火險隱患整改通知書》，認定九勝商廈建筑安全無保障，不具備營業條件，應立即停止營業，抓緊整改火險隱患，整改完畢后經驗收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支隊分別給予郊區供銷公司罰款l萬元、宇航公司罰款3萬元的處罰。此后，九勝商廈停業至今。1998年2月24日，因九勝商廈拖欠蘇州市虎丘空調設備廠貨款，且未履行蘇州市平江區人民法院的生效判決，該院裁定：被執行人蘇州市九勝商廈底樓營業場所的使用權轉讓給申請執行人蘇州市虎丘空調設備廠使用五年（使用時間自1998年7月1日起至2003年6月30日止）。現九勝商廈的一樓由虎丘空調設備廠轉讓給他人經營，二層以上及地下室空關，由宇航公司實際控制。
1997年7月11日，宇航公司向江蘇省高級人民法院起訴，請求確認合同無效，要求郊區供銷公司及蘇州供銷社返還投入資金1045萬元。同年12月26日，郊區供銷公司對宇航公司提起反訴，要求解除租賃關系，由宇航公司支付所欠房租及水電費794萬元、萬通公司承擔連帶責任。案經江蘇省高級人民法院于1998年9月8日作出（1997）蘇民初字第16號民事判決，宇航公司和萬通公司不服該一審判決，向最高人民法院提起上訴，后經本院于1999年11月16日裁定撤銷原判，發回重審。該院重新組成合議庭對本案進行了審理。在重審中，依法追加航天五院、宇航商廈參加了訴訟。
另查明，九勝商廈因未參加1998年度年檢，1999年7月21日被江蘇省蘇州市工商局郊區分局吊銷營業執照。宇航公司系航天五院駐蘇州辦事處于1993年成立的企業法人，注冊資金77萬元，屬集體企業。宇航公司在開辦時，航天五院開發部于1993年3月2日向江蘇省蘇州市工商行政管理局出具一份民事責任擔保書，內容為“蘇州市工商行政管理局：宇航公司是我院駐蘇州辦事處舉辦的，現要求在貴局進行登記。該公司的民事責任由我院承擔，特此擔保。”航天五院開發部系航天五院于1991年成立的內部機構，主要承擔該院民品、公司等管理職能。蘇州供銷社于1995年4月6日作為郊區供銷公司的保證人訂立合同時，系國家機關法人。
關鍵詞：第三方物流合同 糾紛 法律適用
一、第三方物流合同糾紛概述
（一）第三方物流
第三方物流最先是在20實際80年代由美國物流管理委員會提出的，它的英文是Third-Party-Logistics。我國在2001年的《中華人民共和國國家標準物流術語》正式提出了第三方物流的定義，即“由供方和需求方以外的物流企業提供物流服務的業務模式”。
（二）第三方物流合同的概念
由于第三方物流發展的日漸成熟化，其主要的表現形式即物流服務合同化也成為了重要的發展形式。第三方物流合同主要指的是物流服務的需求方與提供第三方物流服務的物流商之間簽訂的設立、變更、中止權利義務關系的協議。
（三）第三方物流合同糾紛的特點
第三方物流合同糾紛具有廣泛性與復雜性，第三方物流合同所涉及的物流服務不是單一的一個環節而是多個環節，包括加工、包裝、搬運、運輸、存儲、配送等，合同當事人的權利與義務也因此呈現出了廣泛性和復雜性的特點，而由此產生的合同糾紛也呈現出廣泛性和復雜性。
第三方物流合同糾紛處理機構和處理程序的多樣性。就物流合同糾紛解決的方式來說，有法院和仲裁倆種方式。就第三方物流環節來說，有的環節需要普通人民法院管轄，有的需要專門法院管轄，例如鐵路法院。因此，第三方物流合同糾紛處理機構和程序具有多樣性。
第三方物流合同法律適用的綜合性、多層級性。由于第三方物流活動所涉及的環節較多，而各個環節所存在的法律規范不同，同時每個環節所涉及的規范層級又不同，有的是法律法規，有的是行政法規，而有的只是地方性條例，因此第三方物流合同在法律適用上呈現出綜合性多級性的特點。
二、第三方物流合同糾紛解決中存在的問題
（一）法律適用問題
現在我國第三方物流業還沒有系統而專門的法律規定。第三方物流服務是一項綜合性的服務，而我國現行的法律法規只是調整其某一方面或者即便是有相關的規定但其所涉及到物流各個環節的法律規范較為分散。由于這些分散的法律規范有些又存在于不同的部門法中，而不同的部門法又有其自身行業的特點和利益，所以造成了適用這些分散的法律規范因各自不同的利益沖突而難以實施。由此可以看出，我國當前第三方物流合同的法律適用存在混亂和沒有真正有效、系統而專門法律規范制約的局面。
（二）我國第三方物流合同經營人法律地位不明確的問題
我國現在還沒有一部法律明確的規定了第三方物流服務經營人的法律地位，這樣就使得如何確定第三方物流經營人的法律責任時產生困難。當前根據我國現有的法律法規的規定，第三方物流服務經營者的法律責任只能按照單項的法律規定來確定，但是在第三方物流服務中第三方物流服務經營者有多種身份，簽訂的合同也會產生多種法律關系，每種法律關系所要承擔的責任范圍又不同，具體應該按照哪種方式承擔責任很難判斷。
（三）糾紛解決方式問題
第三方物流合同往往存在主合同與從合同，合同當事人為了自己的利益最大化就會約定有利于自己的糾紛解決方式，這樣就會出現前后不一致的解決糾紛的途經，此外我國的第三方物流的發展還處在不發達階段，還只是以運輸、倉儲為主，在糾紛解決方式上多以訴訟為主，但是，訴訟程序繁瑣，耗費資源多，成本比較高，同時也不利于重建當事之間的良好關系。
三、完善第三方物流合同糾紛解決的對策
（一）梳理現行的物流法律法規
縱觀當前關于《物流法》的立法，世界范圍內還未有一個國家制定了統一的《物流法》，但是這并不是說明世界范圍內的物流業都處于一種混亂的狀態，發達國家使用的是微觀、宏觀相互協調的政策，并且相關的法律體系已構建的較為完善。所以，我國應當暫緩制定統一的《物流法》。雖然我國第三方物流發展還比較落后，但是我國國內現有的關于第三方物流的法律法規已基本形成了一個整體，規范我國第三方物流業的首要任務是對于現行的各種第三方物流法律規范進行清理，對于有法律空白的進行補充，對于不適應現代物流的條款要進行修改，有重復規定的要進行整合。同時，要對有關部門職責、物流法律法規、以及國家關于物流業發展的各種政策進行協調，以促進第三方物流業的規范協調發展。
（二）正確判斷第三那方物流經營者的法律地位
第三方物流經營者在接受物流服務需求者的委托后，利用自身企業的資源就能直接完成物流服務需求者所需要的服務，此時它的法律地位就與第三方物流服務實際履行者的法律地位相同，即它成為了相應的承運人、倉儲經營人、加工經營人等，對此第三方物流經營者享有承運人、倉儲經營人、加工經營人等的權利并承擔相應的義務。
第三方物流經營者以第三方物流服務需求者的名義與物流服務實際履行者實施簽訂第三方物流合同。此時，第三方物流經營者的法律地位是物流服務需求者的人，它在范圍內與第三方即物流服務實際履行者簽訂的合同的主體實際上是物流服務的需求者與物流服務的實際履行者，根據《民法通則》的規定：被人要對人的行為負責。
第三方物流經營者以自己的名義與第三方物流服務實際履行者簽訂第三方物流合同。當第三方物流經營者根據物流服務需求者的要求，以自己的名義與物流服務需求者簽訂物流服務合同時，此時第三方物流經營者與物流服務需求者的法律關系是隱名關系。
（三）確立以仲裁委主的糾紛解決機制
仲裁與訴訟是同等重要的糾紛解決方式，由于其具有高度的意思自治性、成本較低、效率高、沖裁過程保密性、高度專業性等優點，因此理應成為當事人優先選擇的糾紛解決方式。針對第三方物流的發展趨勢和內在要求，第三方物流企業需要一個集中管轄海陸空運輸及物流各個環節爭議的專業性的、權威性的仲裁機構，以便于物流糾紛的解決，降低糾紛解決成本。
參考文獻：
[1]黃義.第三方物流合同糾紛解決的有關問題探析[J].物流技術，2010，（12）.
【關鍵詞】 全光網絡 家庭網絡 多終端融合通信 業務分析
城市光網的快速發展，使得家庭寬帶從1.0～2.0Mbit/s增加到了8.0Mbit/s。此外，隨著家庭網關的不斷普及，用戶家庭內部開始實現多終端的有線互聯與無線互聯。家庭網絡多終端的互聯與寬帶的增加給用戶家庭網絡應用帶來極大的變化，不僅視頻流媒體的服務質量有了很大的提升，且上網服務與以往相比也有了改善。因此，運營商必須充分發揮城市光網的優勢，為用戶提供更為融合與優質的通信服務，將基礎通信與互聯網應用有效的結合起來，進而實現家庭多終端融合通信業務。
一、業務分析
1、需求分析。家庭內部融合通信的目的是為了充分發揮出光網建設下的家庭網絡寬帶的優勢，并結合家庭內部的每一個終端的不同特點，將終端的通信能力全面的發揮出來，從而讓家庭用戶體驗到更快速、更便利的通信服務。家庭內部的融合通信是在結合互聯網業務與傳統通信業務的基礎上形成的，將UGG共享功能、社區功能、視頻功能以及音頻功能等進行了充分的融合。融合通信的具體應用需求有以下幾點：第一，每一個用戶一般都配備多種固定或移動通信工具，比如，家庭電話、筆記本電腦、手機等等。將移動網絡用戶以及固定網絡用戶進行有效融合，然后為用戶提供各種移動業務與固定業務，在這個過程中，用戶完全可以根據自己的實際需求從統一的終端中有選擇性的接受各種服務。第二，接入方式不再限制移動網用戶與融合固網用戶，用戶完全可以選用任何想要的方式來完成自己所需的業務，并自由進行業務體驗。如果同時存在多種不同的接入方式，用戶則可以選擇最便利的、資費最低的接入方式。第三，可以更簡單的組織多方通信形式，比如多方消息、視頻以及語音等。第四，運營商還可以結合用戶的通信錄功能，為用戶提供相應的網絡通訊錄。讓用戶根據自己的需求將通信錄在多個不同的終端實現共享。并在通信錄上很好的反映出聯系人的狀態、能力以及通信意愿。用戶自己的狀態信息共享也取決于用戶自己，如果用戶允許自己的狀態信息與聯系人的狀態信息進行共享，那么就可以將狀態設置開啟，如果用戶不想將自己的狀態信息與聯系人分享，則可以將狀態設置關閉。第五，在個人計算機、平板電腦、手機等終端上，用戶可以更方便的體驗微博、QQ空間等服務。
2、RCS終端經驗。所謂RCS終端是一個集內容共享、圖片共享、消息共享、音頻共享以及視頻共享等多功能為一體的終端產品。RCS終端是一種融合通信終端，用戶可以隨時更新自己的鏈接、心情等內容，進而實現文件傳輸、聊天與即時消息傳送等功能。此外，在會話過程中，用戶還可以同時進行圖片共享與視頻共享。RCS在應用中主要是以用戶通信錄為切入點，然后根據用戶的真實信息，在通信錄上的聯系人之間建立相應的關系，并進行網絡構建。RCS終端可以將VoIP互通、位置、狀態以及IM有效的融合起來。RCS終端的通信能力非常豐富，不但可以在終端配置地理位置與IM，還可以隨時更新用戶的狀態、共享用戶的地理位置、使用IM進行聊天等等，RCS使溝通服務實現了有機融合。
二、實現方案
IP網絡利用電路域實現了終端的短信功能與基本的語音通信功能，剩下的功能則通過IMS系統與多終端連接的方式實現。將多終端融合通信通過IMS系統進行控制，并通過RCS系統能夠令網絡通訊錄以及IM在IMS系統上實現互通，而同號增值與彩鈴等業務則通過AS來實現。IMS系統終端控制不但可以省略服務器的應用，還能夠實現視頻通信。此外，在現網的會議系統中可以完成不同終端間的視頻會議、多方通話。為了保證基礎移動通信能力與固話能力，則需要利用IMS中的MGCF移動網絡與互通固網的核心設備。
結語：信息網絡與信息技術發展到一定程度時，必然會發生融合。不同信息技術的融合以及不同信息網絡的融合都需要一個過程，其融合所帶來的效果也需要時間與實踐來體現。隨著人們對通信技術與通信網絡的逐漸深入了解，信息產業的不斷改善與整合以及社會信息化建設的不斷推進，相信我國融合通訊業務會發展得越來完善。
參 考 文 獻
[1]韓建亭，萬象.全光網絡下家庭網絡多終端融合通信業務分析與實現方案研究[J].電信科學，2011（05）.
[2]李愛桃.多終端融合通信業務在家庭網絡的實現方案研究[J].通訊世界，2013（11）.
[3]胡陶軍.異構網絡下多終端協同的網絡控制技術研究[D].北京郵電大學，2013.
1、承租人不履行合同，長期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現形式。當事人欠租金從幾千元到數十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業并不少見。
2、未經有關部門批準，擅自改變房屋使用功能而發生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數不少。如一些工業區，原房屋使用功能絕大多數是廠房，但現在實際上絕大部分已改變為商業用途。其中未經審批業主或承租人擅自改變用途的占有相當大的比例。這類房屋進入租賃市場后，極易發生租賃糾紛。
3、不簽訂書面合同，或合同不規范，主要內容不完備，雙方權利義務不明確而發生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏法律知識，或怕麻煩、圖簡便，特別是農村股份公司的村民出租房屋時，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。
4、為逃避管理和偷逃稅、費而變相出租房屋發生的租賃糾紛。一些業主為了不交管理費和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯營、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔相應的經營責任風險，從而導致雙方發生租賃糾紛。由于當事人規避管理和法律，發生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護。
5、專業市場欠租金戶聯手拒交租金而發生租賃糾紛。一些經營虧本或獲利較少的承租人，為了堤內損失堤外補，即少交或不交租金，聯絡多個小業主（承租人）以各種借口拒交租金，進而轉移其經營風險。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產權、質量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發生多米諾骨牌效應，引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發生。
（二） 防范辦法和解決措施
租賃糾紛的大量發生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，就不利于市場的發育和成熟。
1、業主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是合法。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。再次，房屋租賃法律關系，是一種比較特別的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中，一些業主因自己的物業空置而心中發慌，只要承租人出現，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執行起來也可能因困難重重而不了了之。
3、出租人在出租房屋時，可要求承租人設立擔保。承租人設立擔保，是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時間長的租賃關系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當事人，設立擔保尤為必要。
4、出租人出租房前，要全面、客觀地估價整體經濟狀況，提出合理的租金價格，不要要價太高。我們在工作中發現，有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發生，是因為租金偏離市場行情和整個經濟狀況，高得承租人實在難以承受。租價過高，不但容易產生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當事人都是有益無害的。
誘因一：對承攬方的資質認知不清晰。居民馬某委托喬某為自己的住房進行裝修，總價款2.4萬元。完工后，因對裝修質量不滿，馬某只支付了1.2萬元裝修費。為此，喬某將馬某告上法庭。由于喬某是以個體裝修戶的名義對外承攬裝修業務的，既沒有依法進行核準登記，也沒有工商部門頒發的營業執照，不具備對外承攬裝修業務的合法資質。法院因此判定雙方簽訂的裝修合同無效，喬某承擔主要責任，馬某因疏于對原告承攬資質的審查，亦承擔一定的過錯責任。
誘因二：不注重房屋裝修合同。現實中，有的房主與裝修承攬方只達成口頭協議就開工；有的即使訂立了合同，但合同要件殘缺不全，實質上是一種簡單的意向性協議；還有的只關注裝修的價格、設計圖、效果圖以及所選的材料，而對于合同中應具備的質量、期限、違約責任等重要條款卻忽略不管。由于上述合同原因引發糾紛后，雙方往往相互推諉扯皮，會直接導致定作方（房主）的合法權益難以有效維護。
誘因三：因承攬方違約引發糾紛。因承攬方違約而引發的糾紛主要表現在：一是不按合同約定日期按時完工；二是施工用材料與合同中約定的材料不一致；三是在隱蔽工程的施工中，不按合同約定進行裝修，如承攬人將用電線路、燃氣管道、通風管道擅自更改，導致日后可能產生安全隱患等。
誘因四：房主違約引發糾紛。胡某委托裝修公司為其房屋進行裝修。雙方簽訂的家裝合同約定，胡某應根據施工進度分期支付工程款，但在裝修公司按照合同約定完成了大部分工程后，胡某卻只給付了第一期的工程款3000元。為此裝修公司停止了施工，并將胡某告上了法庭。法院經審理判令胡某給付裝修公司工程款1.4萬元。
另外，在房屋裝修過程中引發的侵權糾紛也應引起足夠重視，如承攬方造成房主的財物損害、施工過程中第三人意外傷亡等等，都是不可預知、但應該注意防范的環節。