時間：2023-03-20 16:14:13
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現將*省建設廳青建政[*]232號《關于*年度建設工程專業技術職務評審工作的通知》轉發給你們，請遵照執行。
*市人事局二00一年九月三日
抄報：省人事廳專技處。
抄送：本局各局長、專業技術人員科（5），存檔。
*省建設廳文件青建政[*]232號
關于*年度建設工程專業技術職務評審工作的通知
各州、地、市人事（勞動）局、建設局，省直有關部門，廳屬各單位：
根據省人事廳《關于*年度全省職稱評審工作安排的通知》（青人專字[*]167號）要求，現將*年度建設工程職稱評審工作有關事項通知如下：
一、職稱評審工作事關專業技術人員的切身利益，各地區、各單位人事（職改）部門要認真學習省建設廳、省人事廳印發的《*省建設工程中、高級技術資格評審條件（試行）》（青建政[*]214號）和省人事廳《關于*年度全省職稱評審工作安排的通知》（青人專字[*]167號）精神，做好宣傳工作，確保今年職稱評審工作順利開展。
二、凡申報建設工程高級職稱的，以及無建設工程中級技術職務評審委員會的地區申報中級職稱的，由各州、地、市及省直有關廳局按《評審條件》初審合格后，出具正式委托函，按規定將評審材料報送省建設廳職改辦，廳屬各單位直接報送廳職改辦。
三、申報推薦程序：有主管部門的企事業單位，由主管部門負責所屬單位專業技術人員職稱申報和審查推薦工作；無主管部門的，由單位負責其專業技術人員職稱申報和審查，并報相應的登記注冊部門審核推薦；個體從業專業技術人員的職稱申報材料報相應登記注冊的工商行政管理部門審核推薦。
申報工作要嚴格按照規定層層審查、層層推薦、公開、公正、公平的原則逐級上報。所有參加副高以上專業技術職務評審的人員，要在本單位道德實行公示，公示時間為一周。凡越級推薦的一律不予受理。
四、非國有制單位及個體從業者的專業技術職稱評審按我省現行的報考，評審程序及條件，同步進行。
五、申報材料及專業技術人員的任職年限，論文（著）和各種證書取得的時間均截止到*年9月30日。
六、職稱外語合格證的有效時間均從證書簽發之日起計算，對不屬于青勞人專字（*）13號文規定的職稱外語"以培代考"培訓對象的人員所取得的合格證，一律視為無效。
七、青勞人專字410號《關于繼續教育與職稱評審工作結合有關問題的通知》自本通知下發之日起停止執行。
八、為嚴肅職稱評審工作，使晉職人員名符其實，從今年起，取消破格評審條件。對確有真才實學和突出貢獻、業績，并得到社會公認的專業技術人員，由各單位將體現其突出業績成果的材料并附單位專題報告，報送主管部門，由主管部門審核后統一報送省人事廳。
九、申報工程師、高級工程師任職資格報送材料：
1、州、地、市人事局（職改辦）或省直主管廳局、地專級企事業單位人事（職改）部門的委托評審函1份；*年度擬推薦評審高、中級專業技術職務任職資格人員簡況表一式二份；
2、《專業技術職務任職資格評審表》高級一式四份，中級一式三份；
3、《專業技術人員考核登記表》一式兩份；
4、《申報專業技術職務資格評審簡表》中級20份，高級25份，所填文字內容必須打印；
5、最高學歷證書、任職資格證書、聘任證書、外語考試合格證書、計算機應用能力考試合格證書原件并復印件（1份）；
6、任現職以來的主要專業技術業績材料，如著作、論文、獲獎證書，有關部門的審批文件等，工作業績和學識水平須加蓋單位公章，并報送原件；
7、申報副高專業技術職稱的人員，其論文（著）要求一律為核心刊物公開發表的論文（著）在2篇以上。
8、《單位推薦報告》一份；
9、評審表第9頁年度及任職期滿考核結果一欄中除當年考核結論外，還應填寫任職期間的考核結論及年份。
上述各種材料、表格必須填寫清楚、真實、完整、一致，不得漏項，要求加蓋印章的欄目必須加蓋印章（印章不得復印），上報材料應由主管職稱工作的人員專人報送。
十、報送材料截止時間：
廳屬各單位申報建設工程專業技術職務應按本通知要求務于*年*月*日前報送材料，各州、地、市及省直有關廳局務于10月10日前將推薦評審材料報送省建設廳職改辦，逾期不再受理。
教育、衛生、會計以及其它系列按該系列職改部門的報送材料要求和時間執行。
十一、評審費收取事宜：
關鍵詞：建設工程，見證取樣
本文闡述了建設工程見證取樣的現狀，存在的問題，并就如何保證建設工程見證取樣的科學性進行了探討
由于部分建筑施工企業的現場取樣送檢缺少必要的監督管理機制，取樣不規范，以及少數單位弄虛作假，而出現了檢測樣品合格，但工程實體質量不合格的不良現象，給工程結構留下了質量隱患，使檢測手段失去對工程質量的控制作用。為了加強工程質量監督管理，進一步規范建筑材料和結構質量檢測工作，保證工程質量檢測數據的真實性，更好地加強施工過程的質量檢測管理工作，建立健全工程檢驗制度，從而能取得真實代表質量特征的有關數據，科學評價工程質量。保證試件能代表母體的質量狀況和取樣的真實，保證建設工程質量檢測工作的科學性、公正性和準確性，從而確保工程質量。國家也頒布了相關文件和技術法規，要求加強施工過程質量檢測的管理工作，建立見證取樣送檢制度。免費論文，見證取樣。。如《建設工程質量管理條例》第三十一條規定： “施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監理單位監督下現場取樣，并送具有相應資質等級的質量檢測單位進行檢測”；建設部下發的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程實行見證取樣和送檢的規定》建建( 2000) 211號]就此問題做了明確而詳細的規定；《建筑工程施工質量驗收統一標準》( GB50300-2001)第3.0.3條以強制性條文形式要求：“涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應按規定進行見證取樣檢測，承擔見證取樣檢測及有關結構安全檢測的單位應具有相應資質”。
(1)見證取樣制度的實施主要是為了提高樣品的代表性和檢測數據的科學性、公正性，它除了與檢測單位有關外，涉及的工程質量責任主體還有建設單位和監理單位，因此，執行好這一制度必須相關單位都能理解好這一政策并配合支持這項工作。同時，在當前的市場競爭條件下，建設行政主管部門還需加大監督和管理力度。應將見證人員的配置和相關工作納入到資質管理中去；質量監督機構在質量監督過程中應逐步將現場見證工作作為質量監督的內容加以強化。改變目前存在的“好制度落實不好”的現狀，使見證取樣工作真正能夠按規定落到實處，促進工程質量水平的提高。
(2)見證人員的自身素質還不到位。由于見證人員絕大部分為監理人員，而目前監理人員存在一些問題，如人員年齡結構不合理、專業水平不高、工作責任心不強、廉潔自律不夠等也存在于見證人員中，使得見證工作呈現“走過場”現象。有些見證人員將樣品的真實性片面理解成
樣品只要在現場的母體中提取即可，忽視了樣品的提取要符合有關的技術標準或規范的檢驗批的要求，最終導致一個小區幾棟甚至十幾棟的建筑共用一份檢測報告的現象時有出現；對在現場交付的產品，見證人員要確保樣品抽取能在現場隨機進行，但由于見證人員工作不到位，使得見證送檢的樣品與現場的實際產品質量不一致，特別對門窗等現場組裝的構件產品尤為明顯。
(3)見證人員的配置還與工程建設量有一定的差距。按照有關規定，每項工程的見證人員至少配備1-2人，對于規模較大的建筑小區或復雜的建筑物，還應根據建筑物的數量或不同的工種適當增加見證人員。目前，有些建筑工程現場見證人員數量遠遠不夠，一個較大的小區只有l一2個見證人員，且其中一個持證人員還是現場負責人或是監理總監。特別是近一兩年，建設工程規模越來越大，有些監理單位由于見證人員的數量不夠，將某一見證人員的證書復印多份在其監理的各個工地使用。這從根本上不能滿足檢測見證的有關規定。
(4)檢測機構對見證人員的核查流于形式。按照文件要求，建設單位在開工前向質量監督部門和該工程委托的質量檢測單位、施工單位遞交《見證人員授權書》，這從制度上保證了質量監督和檢測單位對見證人員工作的監督，但由于有此施工現場建設或監理單位質量管理人員配備不齊或精力有限等原因，真正按規定做此項工作的建設或監理單位很少；而有些檢測單位在接受見證樣品委托時不認真核查見證人員證書及封樣的有效性，甚至為了滿足于客戶，默許見證工作中見證人員無證上崗、委托他人見證、借用他人證書、樣品監護不力以及封樣措施不可靠等一系列違規行為，導致見證所取樣品的代表性和真實性得不到保證。
針對目前建筑工程質量檢測見證取樣送檢制度執行中存在的問題，為進一步加強見證取樣送檢工作的監督管理，筆者認為應該做好以下幾點工作：
(1)進一步加大聯合執法的力度、將見證取樣送檢工作納入到日常管理中去。免費論文，見證取樣。。盡管見證取樣送檢工作只是建設工程質量控制中一個環節，但其重要性不言而喻，如果代表性的檢測樣品不具有真實性，檢測的再準確也是徒勞無效的，若其如此，工程質量何嘗能夠得以保證。因此，建議在監理單位資質年檢和日常管理中，相關主管部門須將見證人員的配置、數量和承擔的建設工程監理量結合起來；質量監督部門將施工現場的見證取樣送檢工作作為質量監督的一項重要內容加以落實。將見證人員的數量、見證記錄的內容、見證取樣的方法等列為監督的重點，對未加蓋“見證取樣送榆”章的檢測報告不得作為竣工驗收的質量保汪資料。
(2)進一步在制度上明確施工現場見證人員的配置數量，加大見證人員培訓考核的力度。建設行政主管部門應通過加強制度建設，進一步明確并提高施工現場見證人員的配置數量，規定現場一線的質量管理人員均須持有見證取樣上崗證，各地區承擔見證人員培訓和考核的機構要加大培訓考核的力度，確保見證取樣送檢制度的真正落實到位。
(3)進一步規范檢測機構的行為，使其嚴格把關、認真履行見證取樣核查的職責。對審核中發現的無證上崗、委托他人見證、借用他人證書、樣品監護不力以及封樣措施不可靠等現象，應該做好解釋工作、敢于拒絕接樣、并在必要時通報當地的建設工程質量監督站。對不符合有關規定的見證行為，檢測機構在出具的檢測報告上不得加蓋“有見證取樣送檢”章。質量監督機構應嚴格按照《工程質量監督工作導則》的要求，加大查處監理單位對于見證取樣制度的實施情況。免費論文，見證取樣。。同時，質量監督機構還應檢查檢測機構是否認真履行職責，認真審核樣品的真實性和可靠性，一旦發現問題應嚴肅查處。
(4)建立見證取樣送榆工作臺帳。建立工作臺帳是加強見證取樣送檢管理的有效措施，通過工作臺帳可對見證人員的工作進行日常管理。 工作臺帳又能反映施工全過程的質量檢測情況，也便于質量監督的日常檢查和質量事故的處理。工作臺帳上應注明項目名稱、見證人名稱、見證材料和試塊數量、使用部位、見證日期、見證人簽字、檢測結果、不合格材料處理情況等。
(5)實施見證取樣網絡化管理。為了控制施工單位瞞過監理單位送樣，可要求在檢測委托單上必須加蓋監理單位公章和見證員章或簽字，規定無監理單位公章就不收樣；要求施工單位提供必須見證取樣的材料清單，并明確在見證取樣時必須要有質保書和注明本批材料的數量；試驗報告出來后，須經監理主管審核并加蓋公章后存檔；以此使見汪取樣工作從施工單位、監理單位到檢測機構，均處于受控狀態。
[1] 閆彩云. 關于建筑材料檢測實踐教學的審度與思考. 職業 , 2010, (03) :171-172
[2] 滕叆. “任務驅動”教學模式在路基材料檢測教學中的應用. 遼寧省交通高等專科學校學報 , 2010,(01) :65-67
關鍵詞：公路；質量；施工；管理
隨著經濟的發展和社會的進步，公路交通在國民經濟和社會發展中的地位和作用日益顯示出來，我國公路建設進入了一個新的發展時期，公路建設的標準越來越高，投資越來越多，規模越來越大；與之同時，公路建設部門的擔子也越來越重，責任越來越大。質量是公路建設的生命，是公路建設的重中之重，沒有質量的工程是浪費的工程，是無效的工程，甚至是犯罪的工程。因此，對加強公路工程施工質量管理的討論就顯得尤為重要。
一、公路施工質量管理的重要性
在公路工程的施工管理中會涉及很多的問題，在其不同的工程項目中都會具有不同的施工方案以及特點。所以在公路施工管理中所牽扯關于質量問題就比較復雜。在一般的施工管理當中，會出現先施工而后報告的問題，先進行檢驗然后再申請檢驗報告的問題，為了搶先施工進度，而卻忽略了檢驗材料的重要環節，在施工企業問的施工技術沒有及時的交接清楚，對于某些重要的技術問題卻沒有引起充分的注意認識，其次在施工人員中還缺乏對施工的基本結構知識，所以在在施工中就會經常出現不按規范進行操作的現象等，導致在施工當中出現潛在的質量隱患。此外，在施工的具體管理當中，經常會出現在溝槽的填復土的過程中沒有按照規范進行操作，所以導致車行在道路中會時常出現溝槽部位的下陷問題。在土路基施工中沒有按照規范制度進行碾壓工操作，會造成土基的壓實度不足。對于一些工程施工企業為了搶先進度，而忽略了在路基的排水設施以及以盲溝的處理，沙礫也沒有按照規定要求進行平鋪、平整，只是做了簡單的一邊挖土基，一邊攤鋪沙礫進行施工，而攤鋪的層次卻不清，平整度和標高也沒有得到有效的控制，達不到密度的要求，這就是致使路面出現凹凸不平等現象的發生。所以，在公路施工過程中對于質量的管理控制是十分必要的。
二、影響公路工程施工質量的因素分析
從公路工程建設的實際情況來看，影響公路工程施工質量的因素很多，但主要因素有人員、材料、機械、方法和環境等方面。
（1）人的因素。如直接承擔建設工程項目質量職能的決策者、管理者和作業者個人的質量意識及質量活動能力；承擔建設工程項目策劃、決策或實施的建設單位、勘察設計單位、咨詢服務機構、工程承包企業等實體組織。
（2）材料因素。材料(包括原材料、成品、半成品、構配件)是工程施工的物質條件，沒有材料就無法施工，材料質量是工程質量的基礎，材料質量不符合要求，工程質量也就不可能符合標準。
（3）機械設備。機械設備指為滿足公路建設項目施工基本技術要求而需要借助應用的各類機械設備。可分為固定資產類和易損耗類。如土(石)方施工機械、樁工機械、起重吊裝機械、鋼筋加工機械，混凝土(灰)拌和輸送機械等均屬固定資產類。另外還有膠輪推車、模板支撐、架手腳具、度衡量具等易損耗類。為滿足公路施工需求的各種機械設備是形成建筑和產品質量的重要外部手段之一。現場施工機械設備對施工質量有著最直接的影響。所以在施工機械設備選擇時，應考慮到其經濟上的合理性和技術上的先進性，同時應注意機械的操作和維護的便利性等等。
（4)方法因素。方法主要是指施工方法和施工技術，如施工方案、施工工藝和操作技能等。在工程項目施工中，施工方案是否合理，施工工藝是否先進等。
（5）環境因素。環境因素是指自然環境(水文、地質和氣象等)、勞動作業環境(施工現場的通風、照明、安全衛生防護設施等)、管理環境(由多單位、多專業交叉協同施工的管理關系、組織協調方式、質量控制系統等構成的)。
三、公路工程施工質量管理措施
（一）工程開工前的質量控制
（1）認真學習合同文件、技術規范，落實崗位職責。進入工地現場后，做好對全員進行質量意識培訓的準備，需認真組織參加施工的全體人員學習合同文件、技術規范，依據有關文件精神，結合本工程的實際，制定全體施工人員的質量責任明確崗位職責，并制定詳細的質量管理工作計劃，強化施工隊伍的質量意識教育，加強施工隊伍的崗前培訓，層層分解質量目標，使質量目標落實到最基層的施工人員身上，落實到各個單項工程及各道工序上，確保質量控制落到實處，確保質量管理工作的順利進行。
（2）各個單項工程開工前，要對參加施工的全體人員進行工程施工應知應會教育。加強施工人員對規范、標準的學習，并加強技術培訓，使其能熟練地掌握施工技術和基本方法，并嚴格考核，做到工程施工嚴格按設計與“技術規范”操作。通過教育與考核，實行全體施工人員持證上崗、掛牌作業。
（3）各個單項工程開工前，要組織人員對原材料、機械設備、施工工藝、檢測方法和可能遇到的質量問題及預防措施進行充分的施工前準備，并認真進行檢查，確定完善后，再進行施工。施工前準備工作必須細致，避免疏漏。由于施工建設是異常復雜多變的，準備工作也需要隨工程進度而不斷調整、不斷改進、不斷完善，準備工作應貫穿于整個施工過程的始終。
（二）加強施工現場的質量管理
（1）嚴把材料質量關。因填筑材料、路面材料等材料的規格和質量不合格，影響路面平整度等，因此要求嚴格把好施工材料質量關，嚴格控制工程建筑材料的貨源渠道，所有進入施工現場的材料都應有生產合格證等材料，都應符合工程施工要求，不合格的或是質量有疑問的應責令退場。對于已進入施工現場的材料，應科學防護，合理儲放，以確保工程施工質量。
（2）對施工過程的控制。施工過程就是工程質量的形成過程，因此要嚴格控制施工過程。建設工程施工項目是由一系列相互關聯、相互制約的作業過程(工序)所構成，控制工程項目施工過程的質量，必須控制全部作業過程，即各道工序的施工質量，對施工中的工藝過程，要一步一步按要求做到位。要嚴格按照施工方法和工藝流程施工，不得有任何偷工減料的行為。對施工過程的控制，由項目部的質檢人員通過加強監督檢查，用嚴格的質量保證體系和質量保證措施來確保對施工過程的質量控制。
（3）對施工方法的控制。在施工方法的控制中，應重視對施工方法的選擇，所選擇的施工方法應具有先進性、適用性、經濟性并應考慮其對質量的保證程度。恰當的施工方法是保證工程質量，節省工程成本，按期完成施工的最好辦法。另外，施工方法選擇后也不是一成不變的，在施工過程中要隨時檢查其適用性及對質量的保證情況，若發現與現場條件不符或對質量無法切實保證時，要及時更換。
（三）嚴格質量檢驗
（1）明確質量檢驗標準和內容檢驗標準主要是技術規范、操作規程、和質量檢驗評定標準，即達到規范化、規程化、標準化、管理制度化。檢驗內容主要是對原材料、半成品或成品、結構整體和部件進行物理、力學性能檢驗，使質量事故盡可能的消滅在施工過程中，使工程質量符合規定的標準。
（2）采取定期或不定期的形式對施工企業承諾的施工質量保證體系、全面質量管理活動進行檢查。對“三檢制”的執行情況，“單元工程質量評定標準”執行情況進行檢查，對提交的質量技術檔案記錄、施工質量技術控制情況、質量統計分析資料、質量控制圖表進行審核與檢查。
總之，在公路工程建設中，質量是工程的生命，措施是管理的保證，管理是質量的靈魂。我們只有在保證質量的前提下才能提高工程質量。
參考文獻：
[1]廖英中.淺析公路工程施工質量通病及其治理措施[J].中華民居：學術刊，2010（12）.
[2]支寧寧.淺析公路施工質量管理[J].黑龍江交通科技，2011（2）.
（1）為什么要選這個課題？
公路工程質量的好壞受到公路施工質量管理的影響，做好公路工程施工的質量管理是確保公路工程質量的前提。因此，對加強公路工程施工質量管理的討論就顯得尤為重要。
（2）寫這篇論文的目的是什么？
通過對公路工程施工質量管理對策的研究，以供相關領域的同行參考，起到拋磚引玉的作用。
關鍵詞在建工程；抵押信貸；防范措施；風險；評估；
中圖分類號：K826.16文章標識碼：A文章編號：
引言
與一般意義上的房地產相比，在建工程具有自身的特殊性。原建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為:抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
一、在建工程抵押貸款風險分析
1、法律風險，主要是在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突的風險。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，貸款銀行抵押權的優先受償權將處于“有名無實”的境地。在實踐中，甚至會出現工程發包人與承包人串通虛構“發包人未按照約定支付價款”的事實，導致抵押權處于法律有上效、實際上無效的狀態。
《物權法》的實施解除了在建工程抵押貸款的用途限制，這也為銀行的風險控制帶來了困難。如果用在建工程為其他性質的債權擔保，比如以在建工程申請流動資金貸款，極易出現導致工程進度延緩甚至該在建工程成為爛尾工程的情況。一旦債務不能按時清償，抵押物因尚未竣工而無法進行不動產登記，進而影響到抵押權的實現。
2、在建工程價值評估的風險。在建造過程中，在建工程存在著宏觀政策風險、未來市場風險、資金風險、建設過程建筑物本身的風險等等。在建工程的狀態隨時發生著變化，如果抵押雙方經評估后簽訂抵押合同但未及時向登記機關提出抵押登記申請，在建工程的完工進度發生了改變，其實際價值也會隨之發生改變，便會產生合同約定價格同抵押登記價格不符的問題，將直接影響在建工程的價格確定。在對在建工程的價值進行評估的過程中，如果僅有銀行進行評估，可能會面對不專業的問題，而引入第三方評估機構進行評估，又會面對評估報告的不準確性等風險要素。
3、抵押登記風險。一是在建工程尚未完工期間，涉及到城市道路名稱或者在建工程項目名稱發生變更，抵押人可能就已設立抵押的同一項目以不同名稱補辦規劃手續，進行多頭抵押。二是在建工程抵押備案登記具有時效限制，即：在建工程抵押備案登記有效期限自抵押備案登記之日起至工程竣工驗收合格時止，過期后抵押備案登記效力隨之終止。因此，在建工程竣工驗收后，如果不及時重新辦理房地產抵押登記，抵押人有可能利用備案登記失效而抵押登記尚未進行的空檔，出售房地產或者設立新的抵押，從而給銀行貸款帶來巨大風險。
4、在建工程抵押貸款的使用，可能會影響房市調控效果。在目前房地產市場受到嚴格調控的背景下，加大在建工程抵押貸款的業務，可能會對一些房地產開發商造成資金支撐，而影響樓市調控效果。
二、防范在建工程貸款風險的措施
1、審查在建工程的合法性。一是“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）是否齊全；二是建設過程中有無超審批范圍建設等違規現象；三是辦理在建工程抵押前是否已將土地使用權抵押給其他銀行。如果土地使用權已經抵押，則不能就在建工程單獨進行抵押，若辦理抵押的，屬于無效抵押。在可能的情況下，銀行在辦理在建工程抵押貸款業務時，可以要求借款人再另行提供保證，鑒于在建工程抵押的特殊性，為該貸款設立雙重擔保并非無理之舉。雙重擔保的好處在于使銀行的貸款在借款人無力清償而抵押物又不能優先受償的情況下，多一條追索的渠道，也就多了一份貸款的安全性保證。
2、加強對借款人資信狀況的審查。在審查借款人的資信時，不能僅依據企業提供的財務報表來判斷企業的資信狀況，銀行自身應組織各種專業人員從不同側面對企業進行調查，特別是對企業現有資產狀況和權屬以及或有負債情況進行深入細致的調查，防止企業通過虛假報表來掩飾真實的情況。申請在建工程貸款的房地產開發企業選擇條件：一是要選擇資信良好、工程開發前景看好的客戶，提高開發企業的申請條件，并對其資質、還款能力進行嚴格審查；二是在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經支付的價款，從而決定是否辦理抵押貸款；三是在建工程已經竣工的，要求借款人提供在建工程價款已經支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔保，以減少風險；四是要求提供建設工程承包人自愿放棄優先的書面承諾，在開發企業與建設工程承包人是關聯企業、母子公司或控股公司的情形下，要求建設工程承包人對貸款承擔連帶責任保證；五是嚴密監測貸款資金的使用，確保房地產貸款的投向是用于在建工程，及時了解工程款的支付進度；六是在抵押人與承包人發生訴訟時，要及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款的數額和是否在六個月內行使權利進行核實。
3、要委托房屋產權登記部門指定的評估機構對擬抵押的在建工程進行評估，確定抵押物價值。此外，在可能的情況下，要求借款人（抵押人）在工程完工后對工程進行保險，并列入借款合同條款，這樣即使已完工工程發生意外毀損，亦能保障銀行的合法權益。
4、貸款銀行應按照工程進度分期發放貸款，劃款的依據是開發商與承包商、供料商等簽訂的合同及工程的預決算報告。銀行對每筆貸款的使用都應進行嚴格的監督。這樣可以保證銀行抵押權的完整，從而使在建工程的抵押貸款的法律風險降到最低程度。
5、如果借款人（抵押人）是一時資金周轉不開，要求遲延還款，則應當與對方達成延期還款協議，確定付款時間，盡量要求對方提供還款擔保，或形成公證的債權文書（這種文書法律規定可直接向法院申請執行，不必經過訴訟）。如果借款人（抵押人）資金嚴重資不抵債或有轉移資產行為，則應當向法院申請訴前財產保全，凍結、查封對方財產，避免債權落空，然后立即進行訴訟。如果借款人（抵押人）資金嚴重不足，而該工程又被承包人要求行使工程價款優先受償權或者消費者主張權利時，則應當注意工程價款優先受償權行使的條件和范圍及消費者的界限，并提出異議維護債權銀行的正當權益。
三、結束語
在我國，房地產開發熱只有十幾年的時間，由于法律法規不健全、缺乏可操作性以及實際工作中管理混亂等因素，使在建工程抵押存在著許多問題；因此對購房者而言，應嚴格審查欲購買項目的合法性，盡可能選擇實力強，知名度高的開發商開發的項目；對銀行而言，應選擇具備房地產開發資質、信用等級較高的開發企業，嚴格貸款審批、抵押登記、貸后監督檢查等工作，以保證銀行貸款的安全性；對開發商而言，應遵循市場規律，履行誠信義務，不欺詐、不隱瞞，做一個遵紀守法、信用等級高的開發商，以保證企業的長遠發展。
參考文獻
[1]俞明軒.房地產評估「M.北京:中國人民大學出版社.2004年11月
關鍵詞：工程建設；合同管理；項目管理；合同
1加強合同管理的現實意義
1.1合同管理是市場經濟的要求
隨著市場經濟機制的發育和完善，要求政府管理部門轉變政府職能，更多地應用法律、法規和經濟手段調節和管理市場，而不是用行政命令干預市場；承包商作為建筑市場的主體，進行建筑生產與管理活動，必須按照市場規律要求，健全和完善內部各項管理制度，合同管理制度是其管理制度的關鍵內容之一。施工合同是調節業主和承包商經濟活動關系的法律依據。加強建設工程施工合同的管理，是市場經濟規律的必然要求。
1.2規范建設各方行為的需要
目前，從建筑市場經濟活動及交易行為看，少數工程建設的參與各方缺乏市場經濟所必須的法制觀念和誠信意識，不正當競爭行為時有發生，承發包雙方合同自律行為較差，加之市場機制難以發揮應有的功能，從而加劇了建筑市場經濟秩序的不規范。因此，政府行政管理部門必須加強建設工程施工合同的管理，規范市場主體的交易行為，促進建筑市場的健康穩定發展。
1.3建筑業迎接國際性競爭的需要
我國加入WTO后，建筑市場全面開放。國外承包商進入我國建筑市場，如果業主不以平等市場主體進行交易，仍然盲目壓價、壓工期和要求墊支工程款，就會被外國承包商援引“非歧視原則”而引起貿易糾紛。另外，由于我們不能及時適應國際市場規則，特別是對FIDIC條款的認識和和經驗不足，將造成我的建筑企業喪失大量參與國際競爭的機會。同時，使工程發包商認識不到遵守規則的重要性，造成巨大經濟損失。因此，承發包雙方應盡快樹立國際化意識，遵循市場規則和國際慣例，加強建設工程施工合同的規范管理，建立行之有效的合同管理制度。
2工程建設合同管理存在的問題
2.1合同簽訂階段的問題
（1）君子協定。
君子協定指合同當事雙方的口頭承諾。由于許多工程合同的履約過程時間跨度較長，若沒有書面協議，一旦一方毀“約”，將給另一方造成很大的損失。
（2）簽訂無效合同。
《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定簽訂的合同屬于無效合同，而無效合同是不受法律保護的。
（3）合同主體不當。
合同當事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人；其次，承包商應當具有承建相應工程的資質。
（4）合同文字不嚴謹。
不嚴謹就是不準確，容易發生歧義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效的合同，應當體現雙方的真實意思。而這種體現只有靠準確明晰的合同文字。
（5）合同條款掛一漏萬。
就是說不全面、不完整，有缺陷、有漏洞，常見的往往是漏掉違約責任。一旦發生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。
（6）無主合同。
主合同是指能夠獨立存在的合同，從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒有主合同的從合同是沒有根據的合同，就像不存在的“無源之水”。
（7）國際間合同的疑問。
加入WTO后，有些合同使用境外文本，由于國情不同、語言文字不同，加上翻譯問題，這些合同文本存不少疑問。對這些疑問不能回避，必須在合同上加以澄清，弄清其含義，或堵塞其漏洞，以免造成損失。
2.2合同履約階段的問題
（1）應溝通的沒有溝通。
合同履行過程中各相關部門缺少溝通。相關的部門各自為政，互不溝通，出了問題相互推諉。
（2）應變更的沒有變更。
合同變更的目的是通過對原合同的修改，使合同更好履行和一定目的的實現。不少負責履約的管理人員缺乏及時變更的意識，結果導致了損失。
（3）應發出的書函沒有發。
在履約過程中及時地發出必要的書函，是合同動態管理的需要，是履約的一種手段，也是企業自我保護的一種招數，這一點是不容忽視的，因此必須給予足夠的重視。
（4）應簽字確認的沒有簽字確認。
履約過程中的簽證是一種正常行為。但有些企業的現場管理人員對此并不重視，當發生糾紛時，也因無法舉證而敗訴。
（5）應追究的過了訴訟時效。
履約中出現了應該訴訟事件而沒有及時訴諸法律，當時才發現已超過了兩年的訴訟時效，無法挽回損失。（6）應行使的權力沒有行使。
《合同法》賦予了合同當事人的抗辯權，但有的企業對抗辯權認識不足，不會合理的行使。
（7）應重視證據(資料)的法律效力的沒有足夠重視。
并不是所有書面證據都具有法律效力的。有效的證據，應當是原件的、與事實有關的、有蓋章和(或)簽名的、有明確內容的、未超過期限的。
（8）合同的履行僅注意了主要義務的履行，沒有注意隨附義務的履行。
有些義務要求對方的履行時間長。如在質保期內發現質量問題，及時向對方反映，這不僅僅是服務質量的問題，更是一個法律問題。
3工程建設項目合同管理對策
3.1建立專門合同管理部門
由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業內部的生產人事、財務等管理工作，已超越了企業自身的界限，使之成為一種受法律規范和調整的社會關系，涉及了大量的法律專業問題。所以，企業應專門成立法律事務部門或設置法律顧問，來統一審核合同的簽訂和合同的履行。這是由企業法律顧問職責、任務所決定的。《企業法律顧問管理辦法》規定:企業法律事務機構有“管理企業合同，參加重大合同的談判和起草工作”的職責，同時，該辦法也賦予了企業法律顧問管理經濟合同的任務。
3.2提高合同管理人員素質
提高合同管理人員素質是企業合同管理的首要任務，又是當前的迫切需要。選好人員，企業領導可依照合同管理人員應具有的素質條件，選擇本企業優秀人才擔任合同管理人員，通過強化合同管理人員培訓，培養和鍛煉一批與企業發展要求相適應的懂法律、懂管理、懂業務、懂財務、懂外語的專業能力強、綜合素質高的合同管理隊伍。
3.3建立合同管理信息系統
隨著現代工程建設項目規模的不斷擴大，工程信息量也不斷擴大，信息交流的頻率與速度也在增加，相應地工程管理對信息管理的要求也越來越高。信息化管理給工程項目管理提供了一種先進的管理手段。合同在簽訂、履行乃至終結過程中會產生大量的信息資源，這些信息資源既是現有合同的總結，又為今后的合同管理提供寶貴的經驗資料。加強合同實施過程的信息管理，必須從兩方面著手:一是建立項目計算機信息管理系統，對有關信息進行鏈接，做到資源共享，加快信息的流速，降低項目管理費用；二是加強對項目參與方的信息管理，信息發出的內容和時間應有對方的簽字，要及時處理對方信息的流入。
3.4實行合同實施監督
工程實施監督是施工合同管理的日常事務性工作，施工合同監督可以保證施工合同實施，按合同和合同分析的結果進行。首先要協調業主、工程師、項目管理各職能人員、所屬的各工程小組和分包商之間的工作關系，對各工程小組和分包商進行工作指導或做經常性的合同解釋，使工程小組都有全局觀念；合同項目管理的有關人員每天檢查、監督各工程小組和分包商的合同實施情況，在進入施工現場后對工程變更進行有效管理。其次是實行合同評審制度，每份合同簽訂前就進行嚴格、細致的合同評審，找出其中存在的缺陷和潛在風險，制定防范措施，最大限度地減少和避免法律風險。還要跟蹤合同實施情況。在工程實施過程中，由于實際情況的復雜性，可能導致合同實施與預定目標偏離。這就需要合同實施情況跟蹤，以便盡早發現并糾正偏離。
3.5加強施工合同索賠管理
施工合同索賠管理工作是培育和發展建設市場的一項重要內容。我國工程承包雙方在合同履行中對工程索賠認識不足，缺乏推行工程索賠所需的意識和動力。施工合同是索賠的依據，索賠則是合同管理的延續。合同管理索賠要求承包商在簽訂合同時要充分考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性，采取最有效的合同管理策略和索賠策略；在合同整個履行過程中，要隨時結合施工現場實際情況，結合法律法規進行分析研究。合理履行合同，不僅有利于保護企業的合法權益，更重要的是有利于企業盡快適應國際工程建設規范，提高企業未來的生存能力。
4總結
總之，工程施工合同管理既是項目實施的有力保證，又是企業管理水平的綜合體現，作為工程項目的各參與方必須認真做好合同管理工作，從而促進建設市場的健康有序地發展。
參考文獻
［1］尹貽林.合同法與工程合同管理［M］.天津：天津大學出版社,2000.
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［3］王洪會．入世后我國企業爭端解決實踐中存在的問題及對策思考［J］．長春理工大學學報，2003,(3)：54-55．
房地產市場工程設計質量會對建設工程造價產生關鍵性的影響，本文針對房屋建筑不同專業類型工程的設計質量缺陷成本及表現形式展開了研究，研究結果表明不同類型工程的設計質量缺陷成本差異較大，設計質量缺陷問題的表現形式也不盡相同。論文的研究結果對于房建工程的設計管理具有一定的參考價值。
【關鍵詞】
設計質量缺陷;成本;房建工程
建設工程造價的70%是由設計階段的工作所決定的，設計質量會對工程造價產生關鍵性的影響。由于施工是以設計成果為基礎進行的，如果設計質量存在缺陷，不僅會導致變更設計的增加，還會導致施工中的停工、窩工和返工，導致大量直接經濟損失;此外還會導致環境成本、社會成本等間接經濟損失。設計質量問題一直受到工程界與學術界關注。夏云濤、張威琪(1999)從建設單位、設計單位等三個角度提出了影響設計質量的9個因素，并提出了加強勘察設計質量管理的對策與建議［1］。孫長江(2006)研究了設計變更產生的原因和種類，并提出了相應的改進建議［2］。劉貴文(2009)分析了民用建筑工程設計現狀，針對涉及到跨行業、跨行政隸屬關系的設計系統的管理問題，提出“社會綜合管理概念”來改善民用建筑工程設計質量［3］。盡管以往的學者圍繞設計質量缺陷產生的原因及對策進行了較多的研究，但對于不同類型的工程由于設計質量缺陷到底帶來了多大的經濟損失這一問題尚未開展深入的研究，因此提出的政策建議往往缺乏針對性［4］。本研究擬采用問卷調查與統計分析方法，深入調查分析在不同專業類型的房屋建筑工程中，由于設計質量缺陷所導致的直接經濟損失的大小，以及導致設計質量缺陷產生原因的類型及頻次，在此基礎上提出相應的預防對策。
1研究方法
本研究主要采用問卷調查與半結構訪談的形式采集研究數據。
(1)調查方式。為獲得相對客觀的調查數據，本研究的調查沒有采用常規的個人意見調查方式，而是要求被調查對象選擇一個近一年內完工的實際工程項目進行調研，圍繞該項目回答相應的問題。為幫助被調更好地理解調查問卷的內容，調查采用電話訪談與在線電子問卷相結合的方式展開。
(2)調查對象。本次調查的對象均為深入參與或者主管工程項目成本管理、投資控制的施工單位項目經理、計劃合同部經理、業主方項目經理、合同部或者成本部經理、項目總監理工程師等。本次調查對象主要從各省市的一級建造師、注冊造價工程師以及注冊監理工程師的崗位培訓通訊錄中隨機選取，共發出898份調查問卷，回收樣本512份，在剔除了無效樣本45份后獲得有效樣本467份。
(3)調查內容。調查問卷內容共分三部分:第一部分為被調查對象的背景資料，包括年齡、性別、工作經驗、工作單位、工作崗位等共6個問題;第二部分為調查項目背景資料，包括項目名稱、被調在項目中的具體職責、項目的專業類別、項目地點、項目的合同金額、項目的開工及完工日期等共9個問題;第三部分為調查項目的設計質量缺陷情況，包括由于設計質量缺陷導致的合同金額的增加、由于設計質量缺陷導致的工期延長，另外還要求被調選擇項目中3個影響最大的設計質量缺陷回答設計質量缺陷的主要表現形式。
2調查結果
首先，調查對象類型及調查項目類型。本次調查共取得有效樣本467份，其中包括地基基礎工程項目97份，結構工程項目131份，裝飾裝修工程項目118份，安裝工程項目121份，樣本數據的提供者分別為施工項目經理、施工方合同部經理、業主方項目經理、業主方合同部經理、總監理工程師。其次，設計質量缺陷成本。設計質量缺陷成本及工期延誤百分比分別按照設計質量缺陷所導致的成本增加與工期增加與合同金額及合同工期的比值來計算。再者，設計質量缺陷產生原因。根據文獻研究的結果，本文把設計質量缺陷的表現形式分為四類:施工條件與設計不一致、設計與業主要求不一致、設計的可施工性差及設計中出現了錯漏碰缺。
3分析與討論
研究結果表明房屋建筑的各專業工程中的設計質量缺陷成本及表現形式存在較大差異。安裝工程由于設計質量缺陷所導致的成本損失是最高的，高達合同金額的9.2%，同時由于設計質量缺陷所導致的工期延長也達到合同工期的21.3%;而安裝工程設計質量缺陷主要表現為設計中的錯漏碰缺，達到設計質量缺陷總數的61.9%，其次就是設計的可施工性較差，占設計質量缺陷的25.7%。而裝飾裝修工程設計質量缺陷所造成的成本提高達到合同金額的8.1%，造成合同工期延長11.2%;裝飾裝修工程設計的錯漏碰缺也比較多，達到設計質量缺陷總數的52.3%，其次就是設計與業主的需求不一致的情況也比較突出，占設計質量缺陷的36.1%。地基基礎工程中由于設計質量缺陷所導致的成本損失相對較低，達合同金額的6.3%，而在但導致的工期延長現象比較突出，工期延長達合同工期的19.8%;而地基基礎工程設計質量缺陷主要表現為施工條件與設計圖紙提供的情況不一致，達到設計質量缺陷總數的59.6%，其次就是設計的錯漏碰缺，占設計質量缺陷的25.5%。結構工程設計質量缺陷所造成的成本提高是最低的，約為合同金額的3.7%，造成合同工期延長4.9%;結構工程設計質量缺陷主要表現為設計與業主的需求差異較大，占設計質量缺陷總數的43.7%，其次就是設計的可施工性較差，占設計質量缺陷的31.3%。
4結語
本文針對房屋建筑不同類型工程的設計質量缺陷成本及表現形式展開了研究，研究結果表明安裝工程、裝飾裝修工程以及地基基礎工程領域設計質量缺陷問題較嚴重，不僅造成了較顯著的附加成本，且對建設項目工期也造成了較嚴重影響。而結構工程領域的設計質量水平相對較高。不同專業類型工程的設計質量缺陷表現形式存在較大差異，安裝工程和裝飾裝修工程的設計質量缺陷主要表現為設計中的錯、漏、碰、缺問題比較嚴重，而地基基礎工程則主要表現為施工條件與設計圖紙提供的情況不一致。對于安裝工程和裝飾裝修工程而言，采用BIM技術進行設計，能較好地解決設計中的錯、漏、碰、缺等問題。換而言之，在安裝工程和裝飾裝修工程的設計過程中推廣BIM技術能夠帶來的潛在價值約為工程造價的4%～5%，同時還能節約項目的施工工期。
作者：陳洋俊 郭文嘉 謝洪濤 單位：昆明理工大學工程管理系
參考文獻
［1］夏云濤，張威琪.論工程設計質量控制［J］.森林工程，1999，15(2):53－54.
［2］孫長江.工程設計變更對造價管理的影響［J］.鐵路工程造價管理，2006，21(1):9－11.
[論文關鍵詞]房地產合作開發合同 掛靠開發合同 實質上掛靠開發合同 形式上掛靠開發合同
一、問題的提出
原告淮安市甲房地產開發公司與乙房地產開發公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯合開發商品房合同。合同約定，由雙方聯合開發某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，最終使整個開發項目得以順利完成，項目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯營中應得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，但甲公司在聯合開發中并無實質性投入，本案合同實際上為乙公司掛靠甲公司進行房地產開發、甲公司收取管理費的掛靠性質的聯合開發合同。由此該案爭議點被歸納為：房地產掛靠開發合同是否有效。
二、類型化視角：合作開發房地產合同的效力區分
依照合作開發房地產合同主體是否具有相應房地產開發資質等級，合作開發房地產合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同；第二類為僅有一方具有房地產開發資質等級掛靠開發合同；第三類為雙方都不具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同。
依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規定，“合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得相應房地產開發資經營資質或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。”由此不難認定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時至少一方具備相應資質等級來確定合作開發合同的效力。
對于第二類合作開發合同效力問題，司法實務中又區分為兩類：一是合作開發雙方都進行了實質性投入的合作開發合同；一類是一方不具備相應資質等級以具有資質等級的企業名義進行開發，并向對方繳納管理費的掛靠開發合同。其中對于第一類合同依法應認定為有效合同，而對于第二類掛靠開發的合同是否有效實務中有兩種觀點：一種觀點認為，掛靠開發合同為無效合同，理由在于掛靠開發名為合作開發實為資質借用，違反了法律行政法規有關企業資質的強制性規定。另一種觀點認為，掛靠開發合同有效。筆者認為后一見解為正確見解。
三、構成要件的視角：掛靠開發房地產合同的效力認定
依照民法原理，掛靠開發為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）違反法律、行政法規的強制性規定的。”
就本案合同而言，判斷掛靠開發合同的效力應考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權利能力及民事行為能力；第二，合同內容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規的強制性規定；第四是否損害社會公共利益。
（一）合同主體適格性問題
筆者認為，對實踐中存在的掛靠開發房地產合同，可區分為兩類：一類是不具備相應房地產開發資質等級一方借用具有相應資質等級的企業名義及資質進行開發，被掛靠企業僅收取管理費而對開發經營活動不做任何實質性貢獻的掛靠開發合同；一類是不就被相應房地產開發資質等級一方掛靠具有相應資質等級的企業，以其名以及資質進行開發，被掛靠企業收取管理費并對開發經營活動以自己名義進行實質性管理的掛靠開發合同。其中，第一類應認定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發合同。第二類則為掛靠開發合同，即實質上的掛靠開發合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業，不僅僅收取了管理費，而且在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設管理方面做了大量工作，最終使整個項目開發得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發中不僅僅進行了名義及資質的借出，而且以自己名義進行了開發流程的實質性管理工作。性質上應認定為實質性掛靠開發合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發合同，雖然掛靠一方不具有相應資質等級，但該掛靠開發合同應認定為有效。
（二）合同內容合法性問題
從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發的實質性內容為特定房地產開發經營項目。房地產開發經營項目并非國家禁止經營、限制經營及特許經營范圍。最高人民法院1993年《全國經濟審判工作座談會議紀要》第2條第3點規定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規規定的，例如一般地超范圍經營、違反經營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規定的，合同標的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關行政管理規定進行處理，而不因此確認合同無效。”最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第10條也規定：“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。”江蘇省高級人民法院民二庭也持此觀點。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報告》第1條“合同效力問題”第（二）點“無證（照）經營所簽訂的合同效力問題”認為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規的禁止性規定，那么應認定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補充。”意義即為：合同有效，但在行政管理法上可以補充之。所謂補充包括限期辦理手續，直至吊銷營業證照。依照法理，即使該企業營業證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應受到影響。
（三）是否違反強制性法律
對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規效力性強制性規定。對于掛靠開發房地產合同而言，持合同無效觀點的學者的主要理由就在于，掛靠開發房地產合同規避了法律、行政法規對于房地產開發經營資質等級的強制性規定。筆者認為，這一觀點有待商榷，理由如下：
第一，房地產開發經營資質等級規范性質上為行政管理規范。我國《城市房地產管理法》第30條規定了房地產開發經營企業的設立應經過登記、備案程序。但對未取得營業執照從事房地產開發經營的行為僅規定了“責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責任。《城市房地產開發經營管理條例》第9條規定，房地產開發企業的主管部門應當對備案的房地產開發企業核定資質等級，房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。該《條例》第35條對不具備相應資質等級而從事房地產開發經營的企業規定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業執照”的行政責任。從上述法律與行政法規對于欠缺相應資質等級從事房地產開發經營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產開發經營合同效力問題。因此，此類資質規定性質上為行政管理規范，而非民事規范。違反此類規范僅應承擔行政管理法上的責任。實踐中，房地產開發企業因不具備相應資質等級，從而采取掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發，以該企業名義進行房地產開發經營，并以繳納管理費的方式作為對價的模式并不鮮見。筆者認為，由于前述法律、行政法規對欠缺資質等級從事房地產開發的民事行為的效力并未作出規定，因此，以上述法律、行政法規認定掛靠開發合同無效，于法無據。
第二，行政規章及地方性法規對掛靠開發合同效力的影響問題。對于合同效力認定的法律依據問題。當前理論與實務界存在兩種不同觀點：第一種觀點認為，不能依據行政規章、地方性法規認定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規定了違反法律、行政法規強制性規定的合同可以認定無效。第二種觀點認為，視情況可以依據行政規章、地方性法規認定合同無效。
江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報告》中持第二種觀點。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規章地方性法規認定合同無效，地方政府文件不能作為認定合同效力的依據。但如果該行政規章、地方性法規對應是對上位法，即法律、行政法規強制性規定的具體補充，或者是根據有權授權制定的，可以作為認定合同效力的依據；在上位法沒有規定時，如果該規定符合社會公共利益，可以依據合同法52條第四項的規定認定合同效力；如果合同目的和合同內容都不違反法律、行政法規的強制性規定，不能僅因合同違反行政管理規定，或者受到行政處罰而認定合同無效。”可見，司法實務中確實存在著以行政規章及地方性法規認定合同無效的情形存在。
筆者認為，即使依照行政規章及地方性法規，一方欠缺相應房地產開發企業資質等級的房地產實質性掛靠合同也應認定為有效合同，理由在于，作為國家行政規章的《房地產開發企業資質管理規定》中雖然規定了未取得相應資質等級的房地產開發企業不得從事相應房地產開發經營，但在法律責任條款僅規定了限期整改、罰款、吊銷營業執照及吊銷資質等級證書等行政責任，而未規定此類行為的民事效力。基于這一規章僅為行政管理規范，同時基于該規章對于不具備相應資質等級的開發經營行為僅規定了行政處罰責任，因此，以此類規范作為掛靠開發合同無效顯然于法無據。《江蘇省城市房地產交易管理條例》對此未作規定。因此即使承認行政規章、地方性法規可以作為認定合同無效的依據，本案掛靠開發合同也應認定為有效。
（四）公共利益要件
認定不具備房地產開發經營資質等級的企業掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發經營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產開發企業資質等級與建筑企業資質等級性質及責任規定不同角度進行考察。
依照《建筑法》第13條規定，建筑企業只有經資質審查合格，取得相應等級資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。對于沒有資質、超越資質、沒有資質而借用資質所簽訂的建設工程承包合同，除了應承擔行政管理法上的責任外，所簽訂的合同應認定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點。
而對于房地產開發企業欠缺相應資質，最高人民法院僅規定了在雙方都不具備資質，且在起訴前仍無法取得的情形下才認定合作開發協議無效。對于僅有一方不具備相應資質等級所簽訂的合作開發合同，最高人民法院法釋（2004）12號文持合同有效觀點。筆者認為，依照前述對掛靠開發合同的分類，其中實質性掛靠開發合同是有效的，至于單純名義借貸的形式上掛靠開發合同，起訴前為取得相應資質等級的，應認定為無效。
自我國改革開放以來，住宅建設進入到了全面提高居民居住質量和形成國民支柱產業的關鍵時期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個值得重視。
一、商品房預售中的問題：1、商品房預售合同就性質而言，應屬于遠期交貨合同。商品房預售的條件是房地產開發商必須具備俗稱的“五證”。2、預售商品房能否轉讓的問題，預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的所有權，而是對所有權的期待權，預售合同的轉讓根據我國《城市房地產管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區別：現在很多房地產開發即賣出人在與買受人簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應當對出賣人收取的資金作出準確的判斷與認定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權索回定金，開發商不履行合同，應當雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業是否存在質量問題存有爭議，需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。商品房屋應具備與其價值相適應的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應認定為其居住使用。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者促裁機構變更或者撤銷，如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
關鍵詞：商品房 預售 定金 解除合同 欺詐行為 違約金
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標。我國商品房的建設如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優越、是否便利、環境是否優美、配套是否健全等問題，購房者應在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認為有幾個問題值得我們探討。
一、商品房預售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現售和商品房預售兩種，是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。商品房現售不在本文討論的之中，現不再贅述。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①
1、有關商品房預售合同的性質和預售條件
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同，就法律性質而言，不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠期交貨合同，即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素，風險較大，國家對于商品房的預售給予較強的干預，明確規定了商品房預售的條件。即房地產開發商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權證。
（2）．建設用地規劃許可證。
（3）．建設工程規劃許可證。
（4）．建設工程開工許可證。
（5）．預售許可證。一般來說開發商如果已獲得了預售許可證，那么就應該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進行預售，否則，購房者一旦購買了不具備預售條件的商品房，那么將在日后辦理房產證等諸多環節帶來很大的麻煩。因此，購房者應在合同簽訂的過程中，把握合同的細節，約定到期不能履行的違約責任，才能切實保護自己的合法利益。
2、預售商品房能否轉讓的問題。
預售的商品房能否轉讓，目前我國沒有明文規定，但筆者認為允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。③對于房地產開發商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這說明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為預售合同轉讓的條件如下：
（1）依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓。
（2）轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。
（3）預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
（4）商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”
（5）預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。
由此看來，預售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉讓的。
二、定金問題
現在很多房地產開發企業即出賣人在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統一格式的認購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金（現大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結構、設計、居住環境發生變化，或者在交付使用時間、辦理房產證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見，從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權益。④
為此，我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權索回定金。開發商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規定：當事人可約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數額不得超過主合同標的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應在規定的時間內與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。
以區教育局和農場教育總支下發的關于《實施中小學高效課堂建設工程方案》為指導，全面落實新課程理念，牢固樹立以學生發展為本的理念，以有效的教，促進高效的學，積極探索自主、高效、充滿活力的課堂教學，形成高效課堂教學模式，促進學校有效校本研修機制建立，促進教師教學能力的提高，從而切實提高教學準備、教學過程、訓練檢測、課后輔導、教學評價的有效性。
二、組織領導
1、高效課堂建設工程領導小組：
組長：（校長）
副組長：（副校長）
成員：（教導主任）、（副教導主任）、（政教主任）、（后勤主任）
2、業務指導小組：
組長：
成員：（教導主任）、（副教導主任）、（政教主任）、（語文教研組長、區賽課一等獎）、（數學教研組長、區優秀青年教師）、（綜合教研組長、區賽課一等獎）、（區優秀青年教師、區教學能手）、（區教學能手）
三、工作目標
1.加強現代教育教學理念的學習，認真研究課堂教學問題，尋找解決的方法和策略，提高教師教學與學生學習的能力。
2.通過積極推進評價改革培養學生學習興趣，促進小學生良好的學習習慣初步形成，努力提高教學效率和教學質量。
3.通過課堂教學有效性的實驗和探索，形成具有我校特色、學科特點的教學模式或教學流程。通過合理運用多種教學組織形式，促進課堂教學實現高效、優質、輕負。
4、消除課堂中存在的重形式、輕效能、課堂活動表面化、缺乏目的性、針對性、學生無收獲的現象。
5、杜絕課堂教學隨意性，改變低效局面，提高課堂教學效果。
四、主要內容和具體措施
(一)、高度重視教學設計，提高教學準備的高效性。
高效的課堂教學，必須有高效的教學準備環節，談不上高效的課堂教學。我們要求教師備課要做到七備——備課標、備教材、備學生、備方法、備媒體、備程序、備作業。教師要對照課程標準，通讀所任學科教材內容，從整體上把握教材知識體系、脈絡結構和各部分之間的聯系，把握教材的重點和難點以及編者意圖，把握課程整體目標和階段目標，真正做到理解教材、吃透教材、活用教材。教師要能夠就一冊書寫出高質量的教材分析，寫出整冊書和單元可行教學計劃。
具體措施：
1、抓實集體備課。教研組首先做到“四到位”：時間到位，地點到位，內容到位，備課主講人到位。其次完善集體備課常規：一人主備、教研組內討論、集體修改，真正將集體備課制度落到實處。
2、開展各種活動。優秀教學設計展覽和評比、備課案例評析研究、同課異構、優秀教案評比等舉措，全面提高教師備課質量，促進教師備課水平的提高。
3、落實教學反思。活動期間內，要求教師在精心備課的基礎上，對精品課進行分析，寫出高質量的案例分析。課后認真總結，寫好課后反思或課例分析，并將進行“高效課堂研究”的案例分析、教學反思或課例分析，發送在學校QQ群共享上。每學期3篇，每篇字數不少于800字，期末組織展覽、交流、評比。
4、加強常規管理。教導處、教科室負責落實備課檢查、指導、考核、講評分析制度的落實。充分發揮教研組作用，突出集體備課的作用，強化教研組的工作效能，加大對集體備課的過程性督查，通過同伴互助，促進教師教學設計與實施能力的提高。
(二)、切實抓好課型研究，提高課堂教學的高效性。
課堂是教師實現“高效課堂”活動的主陣地，也是關鍵環節。教師要根據新課程標準探究不同學段、不同學科、不同課型的結構特征和教學要求，研究出不同的課型模式，并得以推廣。
1、提高使用教學資源的高效性。
根據我校環境、文化等各種校本資源，為了學生多樣化、全面化、持續性發展的需要，體現學校的辦學特色，我校在執行國家統編教材的同時，依靠自己的力量，于2009年在創建武漢市小學素質教育特色學校期間，編制了《關注學生的生命、實施關愛教育》的校本課程。我們要充分利用校本課程，積極形成有自我特色的校本研究成果，促進學校個性化發展。
2、提高教學活動的高效性。
優化課堂教學設計就是按照有效學習的目標，從學生的發展出發，從有利于學生能力的培養、有利于學生知識的掌握上考慮，對課堂教學活動進行科學安排。新課導入、情境創設、遷移過渡、操作安排、練習設計、活動組織等都應精心準備，周密布置。
3、提高教學方法的高效性。
優化教學方法要求教師要依據特定教學目標、教學內容和學生學習的特點來選擇特定的教學方法。把外在的教學目標轉化為內在的學習需求，把啟發思想貫穿于教學方法選用的整個過程，不能脫離學生原有基礎，堅持教學方法選用的求實思想，充分反映學生主體性的要求。
4、提高教學交流的高效性。
要建立民主、平等的師生關系，積極創設和諧、激情的課堂氛圍，增強師生之間的教學互動。要改變教師與學生之間單向的教學互動，尋求建立一種有效的雙向或多向的師生教學互動，通過師生、生生之間多層次的富有成效的互動、交流，讓學生掌握知識，發展能力。
5、提高教學手段的高效性。
多媒體和學科教學整合是課堂教學的必然趨勢，多媒體和教具等教學手段的運用，要用在該用之處，使其真正起到輔助教學的作用。要堅決杜絕用多媒體教學手段裝點門面、華而不實、嘩眾取寵的做法，講求使用實效。
6、提高問題設計的高效性
要圍繞教學重點，設計富有啟發性、探究性的課堂提問，通過有效的提問激發學生學習探究的興趣，推進教學目標的實現。
（三）、切實優化作業設計，提高訓練檢測的高效性。
在強化課內當堂訓練、提高反饋矯正實效性的同時，要注重課后作業訓練的高效性。既不能布置大量的重復性作業的現象，也不能讓學生只是簡單的抄寫，進行書本知識的搬家。教師要精心設計作業，創新作業批改方式，減輕學生課業負擔。通過采取完善常規作業設計要求和評價細則，加強對課前、課中、課后三個環節教師布置和批改作業情況的檢查和講評，組織作業設計研討，開展教師現場作業設計競賽、優秀作業設計案例評選、優秀班級作業展評、學生家長評教等措施，推進作業設計的優化，使教師形成自主設計高質量作業并及時批改評價的良好習慣。
五、“高效課堂”研究時間安排
（一）、宣傳發動階段
1.召開行政會，傳達上級構建“高效課堂”活動目的及實施意見，分析、研討我校課堂教學現狀，提出努力的方向和目標。
2.成立領導小組，擬訂構建“高效課堂”實施方案。
3.召開專題會，論證、修訂“高效課堂”實施方案。
4.召開構建“高效課堂”動員及起動大會，學習“高效課堂”實施方案。
（二）、理論培訓階段
1、組織教師深入學習高效課堂教學理論，正確理解和把握高效課堂教學規律及其基本方法。
2、認真學習外地的先進經驗，深入了解不同學科“高效課堂”的教學模式，明確高效課堂教學改革的方向。
3、引導教師自主反思自己課堂教學中的學生負擔過重，教學低效益的主要問題，為構建高效課堂做好基礎性思想準備。
（三）、調研反思階段
1、以校為本開展課堂教學互動觀摩活動，對照先進的教學理念與經驗，對當前課堂教學現狀進行觀察、分析。
2、自評、互評找出存在的問題和差距，撰寫構建高效課堂個人發展規劃。
(四)、構建模式階段
1、開展以教研組為單位的提高課堂效益為主旨的“高效課堂新模式”的創建活動。組織全體教師參加高效課堂新模式的研究和崗位練兵活動。
2、瞄準一個目標——低耗時、高效益、輕負擔、高質量；貫穿一條主線——喚醒學生的主體意識，落實學生的主體地位；實現三個轉變——變注入式為啟發式，變學生被動聽課為主動參與，變單純知識傳授為三維并重；摒棄三個無效的訓練——無效的提問、無效的討論（互動）、無效的訓練，經過調研反思初步構建我校各學科“高效課堂”的教學模式。
（五）課堂實踐階段
1.開展“同課異構”教學研討活動。
2.開展“高效課堂”研究校內、組內匯報課活動。
（六）匯報研討階段
1.開展“同備、同上一節課”教學研討活動。
2.組織“教學開放日”活動。
3.征集、評比“高效課堂”教學故事、教學反思。
（七）總結提高階段
1.經過一段時期的實踐研討后，認真總結實踐經驗，進行理性思考，形成較為成熟的高效課堂教學模式，推出一些成功的課例。
2.撰寫一份有較高價值的論文、調研報告或經驗總結。
（八）成果展示階段
1.開展教師教學技能展評活動。