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第1篇

供需死結(jié)

在前一階段的熱議中，業(yè)界的一個基本共識是：推動中國房價上漲的最核心因素，是土地供應(yīng)的嚴重不足與投資性需求的空前旺盛正面遭遇，造成了嚴重的供需矛盾，一些分析人士形象地把它稱為“錢松地緊”。

今年3月，北京市發(fā)改委邀請六家房地產(chǎn)開發(fā)商座談，就如何解決當(dāng)前的供需矛盾問計。一位與會人士對《財經(jīng)》記者透露，不少開發(fā)商都表示，需求單純靠壓是壓不住的，不解決供求矛盾，其他手段都只能是暫時的，一旦放松，就有可能出現(xiàn)爆發(fā)性反彈。而受土地供應(yīng)影響，2007年大部分開發(fā)商的新開工面積都比去年大幅下降。這意味著未來兩年北京商品房供應(yīng)量還將繼續(xù)減少，房價必然繼續(xù)上漲。

這位與會人士透露，北京市土地儲備中心確實保有大量土地，但都是“生地”，需要進行整理后才能出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進行二次開發(fā)。長期以來，土地儲備中心不愿放開讓其他公司參與整理開發(fā)，可是，以中心自己有限的人力、財力和精力，整理和出讓的速度遠遠滿足不了市場的需要。最終結(jié)果是規(guī)劃中的土地供應(yīng)不少，卻無法形成要素市場的有效供給。

早在2004年，就有北京開發(fā)商不斷提出北京土地供應(yīng)縮減的問題，盡管不無為“漲價”開道之嫌，但所指出的一系列“預(yù)言”幾乎都被市場一一證實。這些預(yù)言包括：2005年北京不能完成土地供應(yīng)計劃、未來北京二環(huán)不再批地等等，最讓購房者心慌的一則預(yù)言則是“奧運期間北京不開盤”。

北京連年不能完成土地供應(yīng)計劃，其他幾個重點城市也不容樂觀。今年上半年，上海市住宅用地供應(yīng)僅占土地出讓面積的10％，深圳關(guān)內(nèi)則已基本無地可供。

建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《財經(jīng)》記者提供了一組數(shù)據(jù)：

2002年，全國商品房竣工面積和銷售面積之比為1.2∶1，明顯供大于求；

2003年，比例下降到1.13∶1；

2004年，進一步下降到1.02∶1，接近供需平衡；

2005年和2006年，比例降為0.8∶1；

今年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積2.8億平方米，竣工面積1.5億平方米，比例進一步降為0.54∶1。

竣工面積和銷售面積之比直線下降，意味著土地供應(yīng)量嚴重滯后于市場需求的增長。為緩解土地供應(yīng)，8月中旬，監(jiān)察部、國土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)起了國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理，決定集中半年時間，逐一清查2005年之后的所有土地交易。

管理部門希望，通過收回出讓方式不合法或有其他違規(guī)行為的土地，能進一步加大土地供應(yīng)量，特別是保障性住房的供應(yīng)。但在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，不從根本上杜絕地方政府的賣地獲利沖動，此舉不可能真正奏效，反而有可能短期內(nèi)減少土地供應(yīng)，進一步加劇供求矛盾。

一些研究者則從當(dāng)前的“小產(chǎn)權(quán)房”之爭中看到了城市土地供應(yīng)死結(jié)解決的另一條思路，即將土地供應(yīng)的權(quán)力從國家單一部門手中分解到更微觀的主體。

6月19日，建設(shè)部新聞發(fā)言人在一次會上提醒公眾，注意購買“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在政策風(fēng)險。這股涌動在房價熱潮下的暗流頓成焦點。但因涉及到相關(guān)法律條文的表述沖突，兩個月過去了，提出問題的部門遲遲拿不出解決方案，只能寄希望于國務(wù)院出面牽頭“會診”。

不過，對于很多買房者而言，行走于邊緣地帶的“小產(chǎn)權(quán)房”實際上從另一個角度為房地產(chǎn)市場增加了供應(yīng)。由于產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完備，“小產(chǎn)權(quán)房”往往以低于周邊市價的價格銷售，這無形中增加了買房者的選擇，對大城市房價實際上有明顯拉低作用。

北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁曾撰文指出，中國的房價問題實際上是政治問題，只有將土地供應(yīng)的權(quán)力還給農(nóng)民，中國才能解決地方政府既是供地者又是賣地受益者這一矛盾，打開土地供應(yīng)的閥門。

炒房者的春天

不過，簡單把供需矛盾歸結(jié)為土地供應(yīng)不足或消費性需求的增長并不全面。越來越多的業(yè)內(nèi)人士意識到，隨著全國房價的持續(xù)飛漲，大部分城市的住房價格已經(jīng)越來越脫離消費者的購買能力。種種跡象表明，支撐這股上漲洪流的力量，更多來自于負利率時代不斷膨脹的投資性需求。

自2005年以來，“炒家”就成為中國房地產(chǎn)市場的一個負面詞匯。在過去幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，每每成為政策全力打壓的對象。然而，無論是對二手房交易增收營業(yè)稅、個稅，還是提高首付比例，“炒家”們依然活躍。在今年上半年不斷升溫的各地樓市中，“炒家”再度成為了主角。

事實上，與兩年前各地聞之色變的“山西煤老板”、“溫州炒房團”不同，新的這一輪房價上漲熱潮中，更多的投資者是像“趙家小寶”這樣的“散兵游勇”。

一位曾投資蒙牛的知名創(chuàng)投人最近就被不少業(yè)內(nèi)人士戲稱為“土地主”，原因是他看好國內(nèi)樓市，去年以來一口氣在全國買了54套房子作為個人投資。

隨著市場對人民幣升值的期待和流動性過剩的不斷加劇，房地產(chǎn)市場的投資性需求還在加速膨脹。這種旺盛的投資需求不僅推動了重點城市的房價節(jié)節(jié)上漲，也逐漸對其他二三線城市形成“熱島”效應(yīng)，帶動房價如著火一般，在全國蔓延。

由于相關(guān)數(shù)據(jù)的缺失，沒有人能說得清目前市場上的投資性需求究竟占多大的比例。業(yè)內(nèi)普遍認為，在北京、上海、深圳等重點城市，至少有一半以上的人不是為滿足住房需求而買房，目的就是投資。這已接近上世紀90年代初的房地產(chǎn)泡沫的水平。研究表明，1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅前夕，市場上投機性需求的比例在70％以上。

中國在2005年和2006年對房地產(chǎn)市場屢屢施以重手，最核心的調(diào)控手段就是要打壓需求，特別是限制投資性需求。但是今年以來，情況發(fā)生了變化。不管是年初曾培炎副總理在北京調(diào)研房地產(chǎn)的講話、3月人代會總理政府工作報告，還是8月24日曾培炎副總理在全國城市住房工作會議上的開幕講話，都不再提及限制投資性消費。

8月9日，央行的《第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》也指出：“住房需求較快增長在我國當(dāng)前發(fā)展階段具有一定的客觀性和合理性……當(dāng)前我國投資渠道較為狹窄，引發(fā)居民投資性需求快速增長。”

一些善于捕捉政策變化的人士據(jù)此認為，這很可能意味著中央對于房地產(chǎn)投資性需求的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化。

但這種對于前景的預(yù)期也許過于樂觀。國務(wù)院發(fā)展研究中心的一位專家透露，根據(jù)國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指示，國研中心從今年年初就開始研究新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，并形成了相關(guān)報告。只是擔(dān)心可能帶來的沖擊，決策部門投鼠忌器，短期內(nèi)才沒有出臺大的調(diào)控措施。

中國證監(jiān)會研究中心研究員王歐對《財經(jīng)》記者表示，商品房同時具有消費品和投資品的雙重屬性，必然會吸引部分投資者前來投資，而且其中價值投資者和價格投機者共生共榮。投機者在很大程度上提供了市場的流動性，并成為價值投資者的買賣對家，因此住房市場存在一定程度的投機性需求有合理性。宏觀調(diào)控的主要目標是引導(dǎo)購房人建立合理預(yù)期，化解商品房市場可能出現(xiàn)的過度投機成分。

而現(xiàn)在，對于決策者而言，最困難的問題在于：隨著房價的持續(xù)瘋漲，住房的投資性需求正在急速膨脹，這已成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵所在。

堵還是疏

今年上半年深圳房價沖到全國第一后，中央即派出了由發(fā)改委、財政部、建設(shè)部、國土資源部、審計署等部委組成的檢查團，奔赴深圳調(diào)研房價上漲內(nèi)因，為下一階段的調(diào)控診脈。當(dāng)時檢查團的帶隊人，正是姜偉新。

在這場全國性的診斷過程中，對于上一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的反思成為業(yè)界的主流聲音。

2003年6月，中國人民銀行頒布121號文件，發(fā)出首個“緊縮信號”，標志著國家開始對房地產(chǎn)實施調(diào)控。此后，建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局、監(jiān)察部、央行、銀監(jiān)會、國家統(tǒng)計局等九部委或聯(lián)合或單獨，先后出臺多項政策試圖調(diào)控房價。其中以2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”最為系統(tǒng)完整。

這些調(diào)控政策，一言以敝之，就是“堵”。建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《財經(jīng)》記者分析，“國八條”以來的政策，主要就是遏制四個“字”：“炒”（炒房）、“拆”（拆遷）、“超”（超前消費）、“外”（外資），這四招要達到的效果，無一例外都是遏制需求，特別是投資性需求。

為遏制投資性需求，各部門的“殺手锏”大致包括：增加二手房交易營業(yè)稅、增加個人所得稅、提高房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房等等。

這些“增加摩擦系數(shù)”的做法，的確一度引起了市場的緊張。但是，被行政手段暫時壓制的需求并沒有消失，一旦政策調(diào)控力量被市場消化，房價抬頭，需求就成“出籠老虎”，市場往往出現(xiàn)報復(fù)性增長，陷入“屢漲屢調(diào)”、“屢調(diào)屢漲”的怪圈。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張政軍認為，縮緊銀根對房地產(chǎn)市場其實是把雙刃劍，一方面固然可以暫時抑制購房者的投資性需求，但同時也會抑制供給，以前房地產(chǎn)供需矛盾沒有得到很好解決的主要原因就在于此。

諸多行政調(diào)控手段的進退失據(jù)，其實反映了管理者的矛盾心態(tài)。一方面，房地產(chǎn)對拉動國民經(jīng)濟起著重要作用，調(diào)控的目的絕非全面壓制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另一方面，它又與民生密切相關(guān)，在中國保障性住房體系遠未建立和完善的情況下，房價過快增長實際上讓大部分城市居民改善居住條件的夢想變得越來越遙不可及。長此以往，極易引發(fā)社會“不和諧”因素。

供需矛盾的問題不僅困擾政府，也困擾研究者。證監(jiān)會研究員王歐就表示，房地產(chǎn)調(diào)控不是一個部門的事，很多政策的出臺只能是多方博弈的結(jié)果。但是現(xiàn)在看起來，不管供給如何擴大，仍然趕不上需求的增長。而對投資性需求如何疏導(dǎo)的研究，學(xué)界也才剛剛開始。

可以肯定的只有一點，當(dāng)堵已經(jīng)失效后，對于投資性需求這只“出籠猛虎”，如果沒有合理的措施加以牽制引導(dǎo)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，在供需兩頭提供貸款的中國銀行體系將經(jīng)受最嚴峻的考驗。

“中國房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過窄，無法在各種融資方式之間形成有效的風(fēng)險組合及分擔(dān)機制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上，蘊藏了金融風(fēng)險，這一問題是房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)融資的共性問題，是全社會融資結(jié)構(gòu)不合理的反映?！毖胄懈毙虚L吳曉靈亦曾如是說。

據(jù)統(tǒng)計，2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占中國GDP比例已經(jīng)達到10%。根據(jù)央行《2007年二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9887 億元，同比增長28.5%，增速比上年同期提高4.3％，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6％。

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)貸款（包含開發(fā)商貸款和個人住房按揭貸款）在銀行中的分量已今非昔比。據(jù)中投證券計算，金融機構(gòu)的人民幣貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的比重從2004年的13%不斷上升，到2007年6月底達到17%，其中中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額在人民幣貸款的比重高于平均水平，在20%以上。

這意味著一旦房地產(chǎn)泡沫崩潰，不僅僅是國民經(jīng)濟相關(guān)各行業(yè)會萎縮，銀行業(yè)亦將受到沉重打擊。因此，對于目前房地產(chǎn)調(diào)控，政府其實面臨著騎虎難下的局面，既不敢下重手打壓，又不能坐視房價不管。

壓力測試

對于樓市的現(xiàn)狀，最擔(dān)心的當(dāng)然還是銀行。

今年6月29日，銀監(jiān)會發(fā)出開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險自查工作的通知，要求調(diào)查從2006年9月至2007年6月的房地產(chǎn)貸款投放情況，并實施綜合風(fēng)險壓力測試。測試所用基數(shù)數(shù)據(jù)為2007年6月底數(shù)據(jù)，時間間隔頻度為六個月；共設(shè)房地產(chǎn)抵押品價格、房地產(chǎn)貸款違規(guī)率、平均房地產(chǎn)貸款利差、房地產(chǎn)貸款月度增長率、案件損失等五項風(fēng)險壓力因素，壓力情景分輕度、中度、重度三級。同時，要求各商業(yè)銀行總行于2007年8月17日前將自查報告（含整改方案和建議）報銀監(jiān)會。

據(jù)了解，建行和中行的深圳分行正是在這次壓力測試中被診斷為“重度”。

在重重壓力之下，部分銀行的地方分行開始緊縮房貸。8月28日,《中國房地產(chǎn)報》消息稱，出于主動規(guī)避風(fēng)險考慮，中國建設(shè)銀行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)，再次引發(fā)了深圳樓市已經(jīng)步入拐點，房價即將全面下降的爭論。

蹊蹺的是，第二天，建設(shè)銀行深圳分行即通過新華社作出澄清。該行副行長張學(xué)慶稱：目前建行深圳分行各項信貸業(yè)務(wù)均正常運營，只是按照中國人民銀行的要求，對房貸首付的額度進行了相應(yīng)的調(diào)整。

市場分析人士認為，這一事件說明，深圳樓市已經(jīng)進入高度敏感期，不排除未來有更多金融調(diào)控手段出臺的可能。

此前，深圳多家銀行已經(jīng)停止了加按揭、循環(huán)授信等衍生房貸業(yè)務(wù)，目前僅有工商銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行可以進行二手房信貸。

除了深圳市全面收縮房貸業(yè)務(wù)，目前，上海、廣州、南京、杭州、成都等地商業(yè)銀行也已經(jīng)開始主動停止二手房貸款或者提高按揭比例，對一手房貸款也更加嚴格。

“不可能一直往上走”

隨著國家發(fā)改委關(guān)于房地產(chǎn)市場的熱得發(fā)燙的數(shù)據(jù)出臺，姜偉新調(diào)任建設(shè)部，以及近來廉租房政策的出臺，被業(yè)界普遍解讀為國家將從經(jīng)濟運行層面加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個信號。

但是，《財經(jīng)》記者從各主要部門和研究機構(gòu)獲得的信息顯示，中國當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢固然令人憂心忡忡，對于上一輪調(diào)控的反思也在進行，然而無論是業(yè)界，還是決策層都尚未形成新的系統(tǒng)的調(diào)控思路和辦法。

8月30日，建設(shè)部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦公室會上證實，中央已經(jīng)批準建設(shè)部新成立住房保障與公積金監(jiān)管司。

此前，國務(wù)院有關(guān)負責(zé)人也在全國城市住房工作會議上重申了“國八條”和“國六條”的有關(guān)精神，明確了各級政府對保障性住房建設(shè)和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的責(zé)任，要求省級政府負總責(zé)，市、縣級政府是責(zé)任主體。這意味著，對城市住房問題的解決情況將直接與地方政府的政績考核掛鉤。一些人士據(jù)此認為，不排除有些地方為抑制房價，而采取更為嚴格的調(diào)控措施，比如像深圳那樣，進一步把“90/70”政策提高為對單個樓盤的比例要求。

一位參與制定政策的人士向《財經(jīng)》記者表示，對決策者來說，房地產(chǎn)調(diào)控既要治標，也要治本。治標的手段就這么多，效果都已經(jīng)看到了。隨著十七大的臨近，不排除有關(guān)部門會繼續(xù)采取應(yīng)急性的短期措施，以營造良好的市場氛圍。比如繼續(xù)小幅加息、提高第二套住房貸款首付比例、甚至在統(tǒng)計范圍上做技術(shù)處理以拉低房價漲幅等等，但是大的治本方面，目前仍看不出有根本的變化。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，今年年初，國務(wù)院發(fā)展研究中心針對保障性住房政策和改善房地產(chǎn)調(diào)控開展課題研究后，形成了《對我國住房市場與住房政策幾個突出問題的認識》的報告，并上報國務(wù)院。報告重點提出了完善中國住房保障制度的建議和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的認識與思路。

報告建議，政府對住房市場進行調(diào)控的長期目標應(yīng)是保持住房供求的總量平衡與結(jié)構(gòu)平衡。不過，考慮到近年來住房價格上漲幅度過大，社會反應(yīng)強烈，報告認為，“短期內(nèi)政府應(yīng)將重點集中在防止住房市場價格過快上漲，調(diào)控政策和措施均應(yīng)以平抑房價為核心”。

報告還建議，制定分類住房消費貸款管理制度，在繼續(xù)實施差別“首付比例”政策的前提下，結(jié)合住房面積和購買性質(zhì)（首次購房、自住、投資等），按低（限）價房、普通住宅、高檔公寓、別墅增加貸款首付分類層次，降低首次購買小戶型普通自住住房的首付比例，提高其他層次購買住房的首付比例。同時，報告建立盡快開征物業(yè)稅，提高非自住房產(chǎn)或高檔房產(chǎn)的持有成本，抑制住房需求總量。

不過，建設(shè)部一位官員對《財經(jīng)》記者明確表示，首次購房的首付比例不會受到影響。

針對市場熱議的物業(yè)稅，稅務(wù)部門此前也已經(jīng)明確表態(tài)，由于相關(guān)基礎(chǔ)調(diào)研工作難度太大，物業(yè)稅的開征時機最早也要到“十一五”末期才能成熟。

今年年初，北京市國土局副局長曾贊榮公開表示，該市全年住宅用地供應(yīng)量將超過去年的1000公頃。但是半年過去了，計劃只完成了四分之一。北京市前五名大開發(fā)商今年開工面積幾乎都比去年大幅下降，以兩年的開發(fā)周期計算，這意味著2008年到2009年，北京市商品房供應(yīng)量將繼續(xù)減少。

經(jīng)歷過香港樓市大動蕩的戴德梁行上海公司總經(jīng)理陸逢兆毫不掩飾自己的擔(dān)心，照這樣漲下去，市場肯定會飽和，一旦達到臨界點，就會產(chǎn)生過剩循環(huán)。雖然不知道這個臨界點什么時候到來，但是，它早晚一定會來，“這個世界不可能有一直往上走的。”陸逢兆說。

2006年8月，一個日本產(chǎn)業(yè)代表團來《財經(jīng)》編輯部考察，座談時聽說中國房價漲幅已超過10％，都很驚訝。一番交頭結(jié)耳之后，一位代表團成員起身問：“10％究竟是一個月還是一年的漲幅？”當(dāng)聽說是前者時，舉座嘩然。

“日本樓市即使是泡沫最大的時候，也沒有達到過一個月上漲10％的水平。”這位企業(yè)家說。