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關鍵詞：商業銀行；授信管理；非財務因素
中圖分類號：F832.33 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2017）02-103 -02
一、商業銀行授信管理中進行非財務因素分析的必要性
非財務因素是指那些不以貨幣為主要計量單位，不一定與企業財務狀況相關，但與企業生產經營活動密切聯系的各種因素，例如企業的治理結構、人員結構、高管人員素質、企業的持續創新能力等深刻影響著一個企業是否能夠基業長青；企業的管理規范、企業安全生產管理等，某一項工作的疏忽有可能會對企業產生不可挽回的損失甚至是致命的打擊。因此，非財務因素的重要作用日益受到企業的管理層、投資人的高度關注，企業的債權人也開始轉變觀念，不再僅僅是關注企業披露的財務指標，不再僅僅是依賴于企業的財務分析，對企業的非財務因素也越來越重視，因此對企業的非財務因素分析也投入相當多的人力物力，這其中包括給予企業授信的商業銀行。國內商業銀行在對信貸企業進行信用評價時，也逐步改變了以往只注重企業財務分析的做法，明顯加強了對企業非財務因素分析的力度。如中國工商銀行、中國建設銀行都逐步建立完善了信貸企業的授信管理方法，充實了非財務因素的分析評價辦法。
商業銀行在對信貸企業進行授信決策時，進行非財務因素分析的作用有以下兩個方面。
（一）判斷借款人的還款能力
以往在對借款人進行還款能力的分析評價時，審批人通常使用資產負債率、流動比率、速動比率、現金保障倍數等財務指標。但是，財務分析主要是借助借款人已經披露的以往的財務數據對其歷史還款能力進行定量分析，并且建立在企業持續經營的會計假設上的，然而，在現實中，因為借款人的經營狀況受到其所處行業風險、企業經營風險、企業管理水平等多種因素的影響，是處于不斷變化的動態過程中。所以，對企業的非財務因素進行定性分析對商業銀行是十分必要的，這將有助于增強運用財務指標進行定量分析的可靠性，有助于對借款人的還款能力做出更加全面、客觀的分析評價。
（二）判斷借款人的還款意愿
在商業銀行的實際工作中，我們發現，影響一筆貸款是否能夠按期收回貸款本息，主要取決于兩個因素，一是借款人的還款能力，二是借款人的實際還款意愿。有一些不良貸款的形成并不是因為借款人的資金周轉困難，而是借款人主觀上的“借錢不還”，即借款人的信用風險所造成的。這就要求商業銀行在關注市場風險的同時，還需要關注借款人的信用，而這需要充分進行非財務因素分析加以實現。
二、商業銀行進行非財務因素分析的內容
一般來說，商業銀行進行非財務因素分析的基本框架主要包括借款人還款能力分析、借款人還款意愿分析等，對借款人的還款能力分析主要細分為對借款人的行業風險分析、經營風險分析、管理風險分析。
（一）借款人行業風險分析
行業風險分析主要是為了確定借款人所在行業的風險程度，考察的因素主要有行業成本結構、行業成熟度、行業周期性、行業盈利能力、行業依賴性、行業替代產品等。
1.行業成本機構。企業成本由固定成本和變動成本構成。經營杠桿指固定成本與變動成本的比例。不同的行業，其成本結構也不盡相同，經營杠桿和規模經濟能夠影響一個行業和行業內不同企業的盈利能力。固定成本占比相對較高的行業為高經營杠桿行業，其平均成本隨著生產規模的擴大會有明顯的降低，產銷量越大，盈利水平越高，具有代表性的行業如航空、鋼鐵、酒店等。反之，變動成本占比較高的行業為低杠桿行業，生產規模的擴大對其成本和盈利水平的影響則不是很明顯，如服裝加工、商業批發等行業。一般而言，企業的貸款結構受其行業成本結構的影響較大，高經營杠桿行業的中長期貸款需求量大，而低經營杠桿的行業對短期貸款的需求較多。如高經營杠桿行業中的企業過分依賴短期貸款，則會存在一定的風險隱患。
2.行業成熟度。一般行業都要經歷新生、成長、成熟和衰退四個階段，每個階段具有不同的特征和風險程度。通常，成熟行業的風險最低，正在成熟的行業仍以較高的速度增長，部分弱的競爭者被淘汰，強者地位日益鞏固，風險中等。新生行業和衰退行業風險較高，而成長行業處于中間，是新生行業向成熟行業的過渡。
3.行業周期性。一般而言，非周期性行業，其產品的銷售不受經濟周期的影響，具有較低的風險，周期性的行業、反周期性的行I，受經濟周期的影響較為明顯，風險較高。
4.行業盈利能力。行業盈利能力與行業所處的階段密切相關，一個在經濟繁榮時期和衰退時期都能夠持續盈利的行業，其風險自然較低。行業盈利能力還與行業成本結構、行業的壟斷性、周期性等密切相關。
5.行業依賴性。行業依賴性是指信貸客戶所處的行業受其他行業影響的程度，包括供給和需求兩個方面。一般而言，信貸客戶對較為集中的一兩個行業的依賴程度越高，其授信業務的風險就越大。相對的，如果該行業的供給線和客戶群相當分散，則風險越小。
6.行業替代產品。替代品是指與所分析行業提供的產品有同樣功能或滿足同樣需求的產品。一般來說，如果信貸客戶行業所生產的產品很容易被替代，對其給予授信帶來的風險越大，反之，則風險較小。應當注意的是，行業的產品是否存在可被替代的風險，與替代產品的多寡和顧客使用替代產品的轉換成本的高低有關。
（二）借款人經營風險分析
經營風險分析主要是為了確定借款人經營中的風險程度，考察的內容主要有企業總體特征分析、企業目標和戰略、產品和市場匹配性、供應分析、生產分析、分銷渠道和銷售分析等。
1.企業總體特征分析。其主要包括多方面的企業的相對規模，具體包括客戶的市場份額和穩定性、銷售量和資產國模、公司成熟度、產品的種類、對產品的依賴等。
2.企業目標和戰略。其主要包括分析借款人是否有一個合適的發展目標并相應地制定具體的規劃和相應地措施來支持目標的實現。目標和規劃直接影響著企業的未來發展，也影響著借款人未來的還款能力。
3.產品和市場匹配性。顧名思義，就是要分析企業是否能夠生產、銷售和提供適應市場需求的產品，這是企業是否有能力持續取得收入來源的重要決定因素，也直接影響著企業的還款來源。
4.供應分析。其主要包括分析企業在采購中的議價能力、采購渠道和采購政策，即借款人相對于上游企業的影響力。比較典型的行業如石油加工行業，其原材料供應的變化對其產品數量和價格有著十分明顯的影響。
5.生產分析。其主要包括四個方面：生產連續性、對技術變化的適應性，對災害的易受損程度以及勞資關系。一個在生產方面表現良好的企業一般應具備以下特征：生產連續性強、對技術變化的適應性強、對災害的易受損程度低以及勞資關系穩定，這樣的企業風險相對較低。
6.分銷渠道和銷售分析。分銷渠道，是指產品或者服務在其所有權轉移的過程中，從生產者到達消費者的途徑，主要參與者有生產者、中間商和最終用戶。近兩年的王老吉與加多寶之爭、蘇寧與格力的一波三折，都在分銷渠道方面給社會公眾留下了深刻的印象。企業生產的產品需要通過一定的分銷渠道才能夠在適當的時間、地點和價格供應給用戶，滿足市場需要，實現企業的營銷目標。具有良好的分銷政策、分銷范圍、能夠對分銷進行良好控制的企業具有相對較小的分銷風險。
（三）借款人管理風險分析
管理風險分析主要是為了確定借款人在企業管理中的風險程度，主要考察借款人的組織形式和治理結構、財務管理能力、關聯企業經營管理、法律糾紛和重大事項分析等。
1.組織形式和治理結構。企業按組織形式可劃分為獨資經營、聯營、有限責任公司、股份有限公司等多種形式，組織形式是否有變化，及其變化是否有利于企業的經營管理，應當予以關注。良好的公司治理是現代企業健康發展的基礎，良好的公司治理結構應具備完備的股東大會決策程序，建立獨立董事制度，應健全監事會的監督功能，應建立健全董事會和監事會的評價機制，完善高級管理人員的選聘機制和激勵機制等。
2.財務管理能力。有效的財務管理要求借款人必須建立適度的控制制度來監控其應收賬款和存貨等，控制日常開支和費用，并且防止欺詐和盜竊。實踐表明，缺乏良好的財務管理能力，企業很難能夠保持長期的成功，不管其在產品生產或是在市場營銷方面取得多大的成功。
3.關聯企業經營管理。隨著企業的集團化發展，企業之間的關聯關系越來越復雜。由于借款人與其母子公司、控股公司等關聯企業之間存在股權、資金、產品、交易等多方面的密切聯系，其經營、財務狀況不可避免的要收到關聯企業的影響。在進行授信分析時，要充分關注借款人與其關聯企業之間的關聯程度，具體分析關聯企業的經營狀況和財務狀況。
4.法律糾紛和重大事項分析。借款人經營中經常會遇到一些法律糾紛問題，并對還款能力產生實質的影響，有時甚至成為決定貸款能否按時還款的主要因素。如借款人與供應商、消費者、關聯企業、職工之間產生糾紛或案件以及借款人因違反法律、法規或合約而受到稅務、銀行、工商、環保等單位的處罰等。當這些情況出現時，可能會對借款人的還款能力產生影響，需要在進行授信分析中給予關注。
三、商業銀行進行非財務因素分析面臨的困難與對策
近年來，商業銀行在對信貸企業進行授信決策時，也逐步改變了過去只注重對其進行財務分析的做法，加強了對非財務因素的分析，也取得了較大的進展。但由于歷史和社會大環境等方面的原因，在這方面還面臨不少困難。其一，成本較高。非財務因素分析涉及信貸企業的方方面面，收集渠道多樣，許多信息需要多方收集后印證核實。為了掌握全面準確的信息，商業銀行往往需要花費大量的時間，投入大量的人力物力，如果聘請第三方專業機構來開展此項工作，也需要支付較高的成本。其二，缺乏客觀成熟的非財務因素分析評價系統。許多非財務指標的量化尚無公認的規則可言，帶有很大的主觀隨意性，很大程度上依賴于分析評價者的主觀判斷。其三，商業銀行信貸從業人員整體素質亟待提高。相對于財務因素分析，非財務因素的分析對信貸從業人員的要求更高，非財務因素分析的復雜性要求從業人員具有相當廣泛的知識結構、豐富的經驗、精準的判斷和高度的職業敏感。但就目前而言，符合條件的信貸從業人員數量還有較大的缺口。
為了解決這些問題，首先要加快社會征信系統建設，經過多年的發展，通過“貸款卡”制度，企業的基本信息、貸款情況已經能夠在各商業銀行之間聯網查詢，但是信息仍過于簡單，而且更新速度慢，難以滿足需要。只有建立全面完善的社會征信系統，才能減少商業銀行的信貸分析成本，促進全社會的信用建設。其次，加快建立規范公認的非財務因素分析評價體系和計算機系統，促進評價標準的統一及分析評價工作的規范化。同時，商業銀行要大力加強信貸從業人員隊伍建O，通過培訓、考核、競爭等一系列措施，提高從業人員的整體素質。
[關鍵詞] 住房按揭貸款 提前償還 風險
一、引言
近年來，在央行多次提高住房按揭貸款利率、購房者產生“升息預期”信號的引導下，住房按揭貸款提前償還現象明顯升溫。商業銀行一向將住房按揭貸款劃為優質資產，在現今的經濟環境下，這項優質資產正面臨著流失的危險。那么，提前償還究竟會給商業銀行帶來什么樣的風險？銀行又將怎樣控制這種風險？
二、提前償還貸款帶給銀行的風險分析
第一，減少了銀行的收益。我國商業銀行的利潤大多來自存貸款利差，住房按揭貸款這項中長期貸款屬于銀行的優質資產，它的提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。
第二，增加了銀行的服務成本。首先，由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。其次，銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本。再次，對提前收回的資金再投資，增加了交易成本。
第三，擾亂了銀行的資產負債結構。住房按揭貸款提前還貸行為的發生可能導致銀行資產負債結構的錯配，動搖銀行資產結構的穩定性，打擊銀行拓展住房按揭貸款業務的積極性，給銀行的風險管理帶來不確定性。
三、商業銀行對提前還貸風險管理的現狀分析
目前，針對提前還貸大部分銀行都是采取收違約金的辦法。然而，收取違約金這一做法引起了巨大爭議。有的學者認為提前還款就是違約，收取違約金是國際慣例，我們借鑒成熟的住房信貸市場的經驗是可取的。如香港按揭貸款在第一年、第二年、第三年還貸要收取全部利息的40％、30％和20％。而有些學者認為提前還貸在法律上是對合同的提前履行，并不構成違約。他們認為銀行本身就是一個以風險換收益的特殊行業，為客戶提供風險管理服務正是現代銀行重要的盈利來源。因此，對提前還貸收取違約金就等于剝奪了借款人轉嫁風險的權利。
由于我國的住房信貸市場開放的時間還不長，銀行自身的風險管理能力還不能自我消化提前還貸帶來的風險和沖擊。因此，在現階段對提前還貸收取違約金是有利于住房信貸市場發展的，它可以在一定程度上弱化這種風險和沖擊，保證銀行的穩健運行，有助于住房信貸市場走的更快更穩更遠。但收取違約金是一種被動的防范方法，只能是一個過度性的措施。盡快提升風險管理能力，化被動為主動，制定出符合市場需求的措施，保障借款人的權利，才是我國商業銀行住房信貸市場未來的發展方向。
四、提前還貸風險管理的建議
1.發行住房按揭貸款提前償還期權
從金融理論上來看，住房按揭貸款的提前還貸可以看作是一項看漲期權，銀行在發放住房按揭貸款的同時也賦予了借款人提前還貸的權利。因此，銀行可以發行住房按揭貸款提前償還期權，這種期權賦予持有者在期權到期之前任意時刻提前償還的權利。這樣既能滿足借款人提前償還的意愿，又能讓銀行從被動防范轉為主動防范，把風險向提前償還期權的二級市場轉移。發行這種期權不僅在理論上可行，在現實中也有了先例。如2006年末，中國銀行首推住房按揭貸款固定利率期權業務，借款人在購買三年或五年期固定利率期權后，有權利選擇使用固定貸款利率或放棄期權權利就低選擇貸款利率。
2.推行多樣化的還款方式
商業銀行的住房按揭按款主要采用可變利率等額本息還款法，這種單一的還款方式忽視了借款人的群體差異，滋生了借款人提前還款的念頭。為了滿足各類借款人的還款需求，降低提前還款給銀行帶來的風險，銀行可以推出多樣化的還款方式。根據借款人收入的穩定性不同，銀行可以將房貸客戶分成三種類型。第一種是收入穩定型。在法定利率上升幅度不大時，采取這種等額本息法符合這類人的需求。第二種是收入遞增型。這一類型的借款人在剛按揭的時候收入并不高，但是隨著工齡、職位的升遷他們的預期收入將會不斷提高，如剛從學校畢業的大學生。對于這一類型的人，當他們的可用收入遠大于每月等額還款額時，就會有提前還貸縮短貸款期限的需求。因此，對這類借款人，銀行可采用遞增還款方式，減少他們提前還貸的幾率。第三種是雙性收入型。這類人既有顯性收入，又有隱性收入。對于此類人銀行可以采用遞減還款方式。
3.建立提前還款數據庫
統計表明住房貸款普遍為“平均貸款期限16年，平均回款速度7年”，也就是說平均還款年限整整提前了9年。這就需要銀行建立提前還款歷史數據庫，把握提前還貸的基本規律，統計提前還貸導致的現金流變化，重新估算住房貸款的久期。在國外，基于歷史的統計數據已經有了大量的研究結果，例如PSA提前償付基準，從0.2%開始，每個月遞增0.2%，到6%穩定。由于我國商業銀行住房信貸開展的時間還不長，對提前還貸數據的收集、整理、和分析還處于初步階段，需要有實力的統計人員估算住房按揭貸款提前償還率，為防范和控制提前還貸風險奠定必要的基礎。
參考文獻：
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住房抵押貸款證券化是指特設金融機構（SPV）集中一系列性質相似的貸款機構發放的住房抵押貸款，將購房者定期應償還給貸款機構的本金和利息（也即現金流）進行組合包裝，作為標的資產發行住房抵押證券進行融資的活動。下面就住房抵押貸款證券化面臨的主要兩種風險，即提前償付風險和違約風險進行分析。
（一）提前償付風險
提前償付風險是由于住房抵押貸款的借款人隨時償付全部或部分貸款而導致住房抵押貸款證券的現金流出現不穩定狀況的風險。提前償付風險對住房抵押貸款池中的現金流量造成影響，表現為：使得前期本金償還額增加，流入的利息額減少，縮短了償付行為的加權平均周期。
1.影響抵押貸款提前償還的因素
（1）市場抵押利率
首先，當現行市場抵押利率比原始合同利率低時，借款人可能會通過借新還舊來降低貸款的利息成本。其次，市場抵押利率的波動路徑也會影響提前償付行為，如果利率曾經下降到一個很低的水平，大多數有償還意愿與能力的借款人都已經實現了提前償還，也就不會出現大規模的提前償付現象。最后，浮動利率住房抵押貸款（ARM）與固定利率抵押貸款（FRM）的提前償還風險又不同。FRM比ARMD提前償付風險更高。因此，市場抵押利率是影響提前償付的主要因素 。
（2）抵押貸款的期限
抵押貸款的年限與提前償付有很大的關系，在貸款期限的初始階段，提前償還率逐漸上升，然后保持穩定，但貸款后期的提前償還率又趨于下降，出現衰竭效應。實際上，在抵押貸款的第2年到第8年之間，提前償付所占的比例較大；在抵押貸款的第10年到第25年間，提前償付的速度會下降。
（3）房價的飛漲
房價的飛漲也會導致提前償付的發生。假如當前房價持續上漲，那么更大更好的新房的價格會提高。但是由于原住房在二手市場的當前市場價值遠遠超過未還貸款的價值，而且房價與市場利率反向運行的關系可以知道房價的飛漲必將伴隨著利率的下跌，使借款人的再融資成本降低。通常情況下，后者帶給借款人的效用會更大一些，因此，很可能會導致借款人提前償付。
（4）其他因素
其他因素包括很多，如總體經濟環境、季節因素、程度，借款人的年齡、職業、婚姻情況、信用情況、受教育程度，房地產的地理位置，社會的心理特征等等。
2.提前償付風險的測算
本文運用固定比率法來度量提前償付風險，公式如下：
SMM = ■ 公式1
CPR = 1 - 1 - SMM■ 公式2
其中，SMM是單月死亡率，CPR是以年計算的SMM，表示某一年末提前償付全部貸款余額的概率，CPR越大意味著抵押貸款本金被提前償還的風險越大，反之則提前償付風險越小。
（二）違約風險
這里的違約風險是指借款人無法償還或者延期償還到期債務從而給貸款銀行帶來損失的可能性。違約風險會惡化資產池的信用質量，進而帶來SPV的信用風險，這樣便會形成一個信用風險傳導鏈。違約風險按照借款人的意愿來劃分，有理性違約和被迫違約。
1.違約風險的影響因素
（1）償付收入比（payment to income PTI）
償付收入比為借款人月償付金額與月收入的比例，它是衡量借款人還款能力的一個指標，當PTI越高時，違約的風險越大，當PTI越低，借款人的償還能力越高，違約風險就越小。
（2）貸款房價比（loan to value LTV）
貸款房價比是影響違約行為的重要因素，它是抵押貸款額與抵押房產的購買價之比。LTV越低，借款人在房產中的利益所占比例就越大，借款人違約的可能性就越小，違約的風險就越??；相反，LTV越高，違約的風險也就越大。
（3）貸款期限
住房抵押貸款的貸款期限一般較長，其違約風險主要出現在貸款之后的前3-8年，在貸款初期，由于房價通常高于貸款的風險價值，而借款人的還款能力不會出現較大的變化，因此貸款的違約率較低。隨著貸款賬齡的增加，即使貸款本金每期償還額較低，但較長的貸款期限，使房價下跌并低于貸款本息的概率增大，借款人遭受意外變故的概率也增加，從而違約風險上升。
（4）其他因素
主要有借款人職業穩定性，借款人的素質，購房目的，信用狀況等等。如借款人的職業越穩定，收入也就越穩定，發生償付困難的概率越低，違約風險就越??；借款人的素質主要影響了借款人能否符合工作的要求，在失業后能夠迅速找到新的工作，進而影響借款人的償付行為與違約可能性。
二、我國住房抵押貸款證券化的風險分析
（一）我國提前償付風險現狀分析
在我國違約風險一直被認為是商業銀行面臨的主要風險，甚至提前償還貸款的行為還受到鼓勵，而銀行往往就會忽略提前償付貸款所帶來的風險。理財觀念上，“無債一身輕”的觀念根深蒂固，居民一般傾向于先償還貸款，才考慮其他投資或消費活動。近年來，我國的提前償還速度不斷增加，究其原因是我國住房抵押貸款采取浮動利率，如此，按照我國政策規定，只要國家調整貸款利率，銀行就會在次年的第一個月采用新的利率，所以當借款人預期住房抵押貸款利率上調而可能會增加利息支出時，就會提前采取還貸行為來規避風險。出于對我國通脹加速以及經濟過熱的擔憂，央行多次采用了加息的貨幣政策來調控經濟，利率的頻繁提高會導致借款人的提前償付行為不斷增加，造成了商業銀行的利息損失，影響銀行的資金運作成本和資本結構，從而增加了其進行再投資的風險。注意到這樣的情況后，商業銀行開始對提前償付行為的鼓勵轉變成限制，逐漸重視對于提前償付風險的管理，采取了一些限制提前償付行為的措施。盡管如此，銀行對提前償付風險的管理手段還是比較落后，關于提前償付的統計數據不多，對提前償付的研究也僅限于對國外方法的介紹和研究。
（二）我國違約風險現狀分析
我國住房抵押貸款信用質量一直表現良好，“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托受托機構報告”各期報告數據表明，抵押貸款證券違約率還是處于比較低的水平，居民購房目的大多是為了滿足住房需求。然而，目前我國的房地產市場處于過熱狀態，房地產價格偏離真實價值，產生了市場泡沫，一旦受到宏觀經濟因素的影響就會造成泡沫破裂，房價暴跌，使得住房抵押貸款存在巨大的潛在違約風險。
另外，“假按揭”也成為我國個人住房抵押貸款違約風險的主要源頭。房地產開發商熱衷于“假按揭”是因為個人住房抵押貸款的利率低于企業貸款利率，并且條件要求相對要低，容易獲得審批。開發商通過“假按揭”從銀行套取住房貸款，獲得了低成本的融資。在房地產效益高時，開發商會按時支付本息，但是當開發商無法出售住房時就會違約，造成商業銀行的巨大損失。
三、“建元2007-1”MBS風險分析
前文具體地對住房抵押貸款證券的兩種風險進行了描述，而我國處于住房抵押貸款證券化進程的初期，面臨著許多的問題，下面將對“建元2007-1”個人住房抵押貸款支持證券（以下簡稱為“建元2007-1”MBS）的進行風險實證分析。
（一）提前償付風險
在前文中已經闡述了提前償還風險對于住房抵押貸款池中的現金流量造成的影響，在不考慮信用風險的前提下，下面將運用SMM 公式及 CPR 公式對“建元 2007-1”的提前償付率進行度量。
1.數據的選取
樣本數據選取來自于中誠信托投資有限公司每期的“建元 2007-1 個人住房抵押貸款證券化信托受托機構報告”公布的數據。本文整理了第43期到62期，即從2011年7月到2013年2月的數據，包括了三種數據：起初未償還本金余額、當前計劃還款本金額、當前提前還款金額。
2.固定提前償付率CPR
按照算出來的SMM值便可根據轉換公式，計算出CPR，（如圖1所示）。
圖1 “建元 2007-1”在 200年6 月2011年1月這20個收款期間CPR
3.數據分析
在圖1中，這20期的平均提前還款率為10.59%，低于《發行說明書》中指引投資者定價的預期提前還款率17.26%，2012 年2月CPR 值更是低至4.179%。之所以提前償還率會有大幅下降，可能是由于從2011年7月的最后一次上調利率后，央行的利率調整并不頻繁，在2012年更是開始下調利率，從而導致提前償付率沒有很高。此外，近兩年來人民幣升值，國內通貨膨脹等等因素，都會影響借款人的提前償付行為。因此在分析提前償付風險時，要從多方面去研究。
（二）違約風險
根據聯合資信評估有限公司關于“建元2007-1”MBS的2012年跟蹤評級分析報告顯示，（跟蹤期為2011年6月至2012年6月），如圖2所示。
圖2 2012年跟蹤報告中累計違約率
在圖2中，累計違約率大概在0.79%水平，趨于平穩，處于一個較低的水平。出現這樣的情況可能有幾個原因：第一，2012年，我國繼續實行嚴格的房地產宏觀調控，在報告中也顯示2012年深圳、福州、泉州三地的房屋價格較為穩定，對于違約的影響就比較小。因為，對于普通的貸款購房者而言，購房的目的是為了滿足居住的需求，違約的概率較小，“假按揭”的房地產商與“炒房團”才是違約的主體，現行的房價一直處于平穩增長的趨勢，對其有利可圖，只有當房價下跌時，兩者才會做出違約的行為。第二，影響違約行為的一個重要因素是貸款期限，借款人償還的本金越多，貸款余額越少，違約的風險就越小。
【關鍵詞】網絡信貸 大數據 信用評估 互聯網金融
一、P2P網絡信貸運營模式及網絡個人信貸信用風險分析
（一）典型P2P網絡信貸平臺運營模式分析
1.國際典型的P2P平臺，以Kiva平臺（美國）、Prosper平臺（美國）、Zopa（英國）為例，綜合對比如下表所示：
2.國內典型的P2P平臺，以陸金所、人人貸、拍拍貸、宜信、紅嶺創投國內典型的P2P網絡信貸平臺公司運營模式為例，綜合對比如下表所示：
（二）P2P網絡個人信貸信用風險分析
由上述表2-1和2-2反映的P2P平臺運營模式進行對比分析后不難得出，國內網絡個人信貸大多采用無抵押信用貸款，其業務風險點主要存在以下三個方面：借款人使用虛假身份信息；借款人違規使用貸款；借款人惡意拖延或拒絕還款。
二、大數據對網絡個人信貸進行信用評估
（一）針對借款人使用虛假身份信息風險
對借款人采用個體狀況分析可以很大程度上排除掉使用虛假身份的惡意騙款人，保證網絡信貸平臺的基本穩定與安全。P2P網絡信貸平臺可以通過公安部推出的全國公民身份證號碼查詢服務中心、教育部主辦的學信網、國家工商行政管理總局推出的全國企業信用信息公示系統、分智網和前程無憂等網絡平臺、房管和車管部門信息平臺對借款人身份、受教育、工作單位、個人收入、工作經歷、房產、汽車等信息進行驗證，還可以通過法院、銀行系統對其有無過往經濟糾紛、逾期貸款等信息進行核實。長遠來看隨著大數據技術和應用的不斷完善，包含交通、水、電、煤氣等各類的個體信息將接入互聯網，P2P網絡信貸平臺將有渠道獲得更多的信息對借款人進行信用審核與評估，而對于那些無法直接聯網獲取的信息，可通過查看銀行流水賬單或征求第三方機構獲取信用記錄評估其信用評級。
（二）針對借款人違規使用貸款風險
社交網絡行為分析可以通過分析借款人在微信、微博等社交應用的好友數量、內容、興趣范圍、消費關聯度等因素對其進行綜合評估。隨著多尺度語義分析和圖片識別等網絡技術的逐步成熟，越來越多的社交網絡信息可以被利用起來對一個人進行信用評估。此外通過借款人網絡購物行為評估其信用的價值要比其他網絡行為數據更準確，該方法很容易了解借款人電子賬戶資金流水、消費能力、資金狀況、資金使用范圍等關鍵信息。例如京東完全根據用戶以往的購物行為來授予信用額度的京東白條說明通過分析網絡購物行為進行授信可行。目前針對數據信息難以互通等數據孤島、數據低質和數據泄露等問題，行業已產生特定中介商，專業從事大數據交易，為數據下游需求者整合上游數據源，提供P2P網絡信貸平臺無法調用的網購等數據，保障了相關數據的獲取、質量和有效利用，使平臺能夠快速地對借款者進行信用評估。
（三）針對借款人惡意拖延或拒絕還款風險
以往P2P信貸平臺的借款人惡意拖延或拒絕還款時，平臺在催收無果時僅僅只能將借款人信息加入平臺黑名單或者在相關行業內進行公布共享，但此做法缺乏有效的威懾力，無法對相關借款人的其他社會信用a生實質影響，其失信成本遠遠低于違規成本。2014年國家信用體系建設工作領導小組已編制完成了《社會信用體系建設規劃綱要（2014-2020）》，并經國務院常務會議原則通過，國家層面社會信用體系建設的相關工作正式啟動實施，各階段的工作目標已經確定，針對公民個人誠信檔案建立工作也逐步展開。這將對網絡信貸發展起到重大促進作用，網絡信貸平臺在規范平臺自身運營的同時，要加強法律維權，將網絡個人貸款信貸記錄形成證據鏈，通過司法途徑對惡意拖延或拒絕還款進行，并將依法維權和判決信息在在金融體系進行共享，并積極申請接入個人征信系統數據來源渠道，進一步提高失信借款人的違規成本，推動行業對違規失信借款人實施聯合懲戒，幫助P2P行業健康發展。
參考文獻：
[關鍵詞]個人住房抵押貸款；風險；防范對策[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）38-0124-02
1 個人住房抵押貸款概述
1.1 個人住房抵押貸款的含義
個人住房抵押貸款，是指銀行等金融機構發放的，以購買住房為目標，以所購買的房產作為抵押，按購房款的一定比率向銀行等金融機構申請借款，并承諾在約定期限內按規定償還其所借款項的一種貸款形式。個人住房抵押貸款業務使得購房者在支付一筆較少的首付后，就能購置價值較高的住房，但只有在其完全還清全部貸款與利息后，才能擁有房產的完全產權。若借款人不能按規定償還本息，貸款人有權取消其住房的抵押贖回權，并對房產進行拍賣，以拍賣所得資金而優先抵償其未償還的借款本息。
1.2 個人住房抵押貸款的分類
個人住房抵押貸款通?？梢园此姆N方法進行分類：按利率是否改變分類、按還款方法分類、按資金來源分類、按抵押物分類。
（1）按利率是否變化，個人住房抵押貸款可分為：固定利率等額償還抵押貸款、固定利率增（減）償還抵押貸款、可變利率抵押貸款、滾動利率抵押貸款。
（2）按還款方式不同，個人住房抵押貸款可分為：一次性還本付息、等額還款、等本金還款、等額遞增（減）還款五種方式。
（3）按照資金來源不同可分為：商業性個人住房抵押貸款、公積金個人住房抵押貸款和商業與公積金組合貸款。
（4）按照抵押物不同，個人住房抵押貸款可分為：個人住房抵押貸款和商業用房抵押貸款。
1.3 個人住房抵押貸款的作用
1.3.1 個人住房抵押貸款是銀行等金融機構中重要的金融信貸資產之一
個人住房抵押貸款業務的盈利表現為個人住房抵押貸款期限較長，一般會有較好的利息收入，能給銀行等金融機構帶來長期的社會經濟效益，帶來穩定的個人客戶群體。此外，個人住房抵押貸款還具有儲蓄的功能，可以起到拉平社會經濟周期波動和支持房產建筑業的作用。
1.3.2 個人住房抵押貸款在一定程度上解決了購房借款人資金短缺的難題
居民通過利用個人住房抵押貸款能提前實現住房消費。對于絕大多數的居民來說，住房是其一生中最大的消費品，但住房價格對于大部分居民的收入來說相對較高。個人住房抵押貸款通過分期付款機制，使居民能預先支付購房款，減少了購置房產的一次性支付額，極大地提高了居民的購房能力。
1.3.3 個人住房抵押貸款能加快房地產業及金融業的協調發展
個人住房抵押貸款一方面提高了居民的購房能力，增加了居民對住房的需求，另一方面也擴大了房產企業的市場需求量，促進了房產開發業務的發展。同時，通過個人住房抵押貸款業務，銀行增強了資金的流動性，有利于銀行等金融機構對于其自身資產結構的調整。
2 個人住房抵押貸款業務所面臨的主要風險
2.1 信用風險
信用風險，又稱違約風險，是指借款人因各種原因未能按時、足額償付債務或銀行貸款從而發生違約的可能性。當發生違約時，銀行或債權人必將因為未能得到預期的收益而承擔財務上的損失。信用風險在個人住房抵押貸款業務所遇風險中占主要地位，一種非常常見的風險。信用風險具有以下幾點特征：突發性、擴散性、綜合性、隱蔽性和積累性。在個人住房抵押貸款的申請和執行過程中，可能會存在很多因素最終導致申請人不愿或不能及時償付貸款本金和利息，其中不僅有客觀的，也有主觀的，從而最終產生了不良的個人住房抵押貸款，也就是所謂的信用風險。個人住房抵押貸款業務中所產生的信用風險至今仍沒有找出一個穩妥的解決方法。近些年，個人住房抵押貸款的申請人，大多數是收入市場化程度較高的、收入水平波動幅度較大的職業，隨著國民經濟快速發展的波動性和周期性，個人住房抵押貸款的信用風險這種中長期風險將更加值得關注。
2.2 流動性風險
流動性風險，是指銀行等金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權不能及時足額變現從而產生利益損失的風險。銀行等金融機構保證資本質量的一項重要原則就是流動性。由于個人住房抵押貸款還款期限的長期性，從而使其具有了較大的風險性。這種風險的威力已經在2008年美國的次貸危機中得到體現，其影響波及了整個金融業。因此這種風險也是我國的金融業需重點防范的，避免因流動性風險從而引發信貸危機。目前，我國房地產市場的逐漸降溫，居民的住房購買欲望不斷下降，抵押房產的變現能力也隨之下降，加大銀行等金融機構不良資產的規模，從而進一步加大流動性風險。
2.3 操作風險
操作風險，是指由于銀行等金融機構有問題或不完備的內部管理操作程序、系統、人員或外部事件而導致損失的風險。也就是說，影響操作風險的因素可分為四類：人為因素、程序因素、系統因素和外部因素。導致銀行等金融機構產生資本風險的主要原因之一就是內部員工的違規操作。隨著個人住房抵押貸款業務數量的快速增加，銀行等金融機構為了加快辦理貸款業務的速度，往往會忽略貸款業務操作的嚴謹性，從而導致相關法律法規和手續步驟的缺失，進而影響貸款合同本身的法律效力，容易產生糾紛。目前，操作風險主要表現在以下兩個方面：一是在業務激勵制度的作用下，銀行等金融機構注重個人住房抵押貸款業務的數量，忽視內部管理，甚至違規操作，未經上級批準擔保條件或貸款標準擅自降低；二是銀行等金融機構的一些內部員工專業素質不高，工作態度敷衍了事，違規操作。
3 對我國個人住房抵押貸款風險防范的建議
3.1 完善個人信用管理評價體系
在經濟活動高度發達的今天，信用已經成為一個人最有價值的財富，個人信用管理評價體系是一個國家信用體系的重要組成部分之一，是個人住房抵押貸款業務健康發展的基本前提，是防范信用風險的關鍵制度。目前，我國的個人信用管理評價體系還存在較多漏洞，在管理方式和評價標準上還有許多需要改進的地方。我國的銀行等金融機構應借鑒西方發達國家對于管理評價個人信用的成功經驗，結合我國國情建立起一套符合我國社會經濟形態的個人信用管理評價體系。其中，建立完善的個人信用管理制度、靈活多變的個人信用評價體系、優化評價環境是我國現階段的主要任務。通過對不同借款人不同情況的分析，建立不同的個人信用評價標準，對信用風險進行科學合理的評級，為銀行等金融機構對信用風險專業化、規范化管理提供基礎。
3.2 推動個人住房抵押貸款二級市場的快速發展
在我國個人住房抵押貸款業務快速發展的今天，加快個人住房抵押貸款二級市場改革發展，并加強其與外部的資本市場之間的關聯，是改善流動性風險的主要手段。建立完善的個人住房抵押貸款二級市場，可為銀行等金融機構提供轉讓抵押房產債權的交易場所，銀行可以在二級市場上出售抵押房產的債權，從而獲得資金，規避風險。通過二級市場，可以加大抵押房產的變現率，加快資金的流動率，增加資金的利用率，從而使銀行等金融機構能有效地規避流動性風險。其中，作為在個人住房抵押貸款二級市場發展進程中不可缺少的一環，個人住房抵押貸款證券化將發揮重要作用。個人住房抵押貸款證券化能夠增加銀行等金融機構貸款資金的流動性，降低銀行等金融機構的流動性壓力。
3.3 健全內部管理機制與人員培訓制度
在我國，由銀行內部管理機制漏洞而導致的經濟糾紛不在少數，規避操作風險對于銀行來說迫在眉睫。銀行應該建立起一套規范的、完善的、詳細的內部管理機制，這有助于加強銀行的管理水平。首先，銀行等金融機構內部管理層應該要對風險有一個清醒的認識，不能因為個人住房抵押貸款在我國的快速發展，而忽視管理制度、違規操作，盲目加快業務發展的步伐，要理性面對個人住房抵押貸款的各項風險并加強對風險的管理；其次，銀行等金融機構應科學制定業務流程，嚴格遵守規章制度，提高對借款人的審核標準，在實際操作中不斷改進，提高業務流程的操作性；最后，在培訓業務人員的過程中，必須嚴格要求，重點培養法律及道德意識，提高員工對業務的熟練度，降低因人為因素引發的操作風險。
參考文獻：
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關鍵詞 法律工作者 法律服務 民間借貸
作者簡介：廖繼楣，云南眾誠公證處。
近幾年來，在東部經濟發達地區，民間借貸迅速發展，糾紛頻發，因民間借貸而引發的各類案件劇增。隨著欠發達西部地區的經濟發展，西部地區的民間借貸必然隨之迅速發展。在此背景之下，如何借鑒東部地區民間借貸實踐探索的經驗并吸取其負面教訓；在充分發揮民間借貸促進經濟發展作用的同時，如何避免和減少其可能帶來的問題及負面影響？就成為非常必要和迫切的問題。有鑒于此，本文擬從民間借貸特點及現狀入手，對法律服務工作者提供民間借貸的工作重點進行初步探討，以期能在以法律工作者專業法律服務促進民間借貸良性發展，并同時拓展法律服務專業領域和范圍的問題上有所探索。
一、分析民間借貸的基本特點
法律工作者在民間借貸中提供法律服務的工作重點則是必須對民間借貸的基本特點和具體個案的具體特點進行全面分析。只有在具體分析之后，才能抓住工作重點，從而為當事人提供優質服務。個案的具體特點是個性的，是千變萬化的；而民間借貸的基本特點是共性的，是相對穩定的。
民間借貸糾紛的基本特點，按不同的歸納總結方法、不同的角度、不同的人可能分析歸納的特點不一樣。因此，對于實際工作當中的分析，應根據自己所在地區，自己接觸的資料等相關情況，從自己的運用角度進行歸納。筆者認為：從有助于風險控制的實用角度出發，民間借貸可歸納出以下特點：
一是方便快捷。與銀行貸款相比，民間借貸的最大特點就是方便快捷，沒有一系列的審批放貸程序。只要雙方就借貸事宜協商一致，通常借款人很快就能獲得貸款人提供的貸款。
二是手續簡單。很多民間借貸，尤其是小額借貸，往往沒有書面借款合同，沒有擔保合同，甚至有的連借條都沒有，大多憑當事人一言而決。
三是大多發生在熟人之間，雙方彼此了解，信息對稱；而借款方居于自身信譽和維護相互之間關系等因素的考慮，一般也都積極按時還款。
四是存在擔保的，擔保形式基本為保證人保證；民間借貸中很少有規范有效的其他擔保形式。
對于上述基本特點，可在具體實踐中各自分析民間借貸基本特點時有選擇地參照。
二、了解當地民間借貸的現狀
為做好民間借貸的法律服務工作，了解當地的民間借貸現狀，尤其是民間借貸糾紛案件的審判實踐情況是非常重要的。
在民間借貸中，由于現有法律規定遠遠落后于實踐發展。因此，在實踐中，當地民間借貸的具體狀況和所呈現的特征可能會影響當地法院對民間借貸案件的審判態度。而在民間借貸糾紛高發，且民間借貸糾紛有虛假訴訟可能性，或者民間借貸糾紛案件可能還會引發其他案件的地方，法院可能就會采取相應的應對措施，加大對民間借貸案件某些環節的審查力度，不輕易以單獨借條定案。
民間借貸是否發生糾紛并通過訴訟手段解決，當地法院的審判態度是極其重要的因素：如果借款人覺得以貸款人掌握的證據，在當地法院很難判決貸款人勝訴，那么，借款人拖欠還款、發生糾紛及最后導致訴訟的可能性就較大；反之就較小。因此，法律工作者在為當事人提供民間借貸法律服務，指導當事人進行借貸設計時，當地民間借貸的狀況及法院對該類案件的審判態度是必須考慮的因素。
三、法律工作者自身加強對民間借貸有關規定的學習
民間借貸案件表面上看起來是非常簡單的案件，舉證責任分配明確，證據種類相對單一、簡單，事實判斷非此即彼。但在實踐當中，民間借貸案件卻異常復雜，比如：有的案件本是其他法律關系（如買賣、租賃、承攬等）形成的債權債務關系，最后卻以債務人出具借條或欠條等方式表現為借貸關系；比如：有的案件當中，當事人之間本無借貸關系，而當事人為了逃避債務、轉移財產等目的而虛構與親朋好友之間的借貸事實等。
與此同時，關于民間借貸的法律規定卻非常零散、混亂，有的規定甚至相互矛盾。關于民間借貸的現行有效的直接和間接規定，散見于《民法通則》、《合同法》、《物權法》、《擔保法》、《刑法》等法律；《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》等行政法規；《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》等司法解釋；《貸款通則》等部門規章以及一些規范性文件當中。這些規定，很多并不常用，因此即便作為專業法律工作者也難以全面掌握。而相關規定的零散、混亂，導致民間借貸缺乏穩定的法律制度支持，并表現出極強的政策導向性。而政策所固有的原則性等特點，又導致當事人在民間借貸活動中無所適從。
具有上述兩點原因，法律工作者對于民間借貸相關問題的學習不同于其他法律問題的學習：其他法律問題的學習是工作的前提，不是工作本身；而關于民間借貸相關規定及問題的學習，學習本身就是工作的重點之一。
因此，法律工作者在從事民間借貸非訴法律服務工作中，除了必須預先掌握現行有效規定（能夠比較準確地區分民間借貸與高利貸、與非法吸收公眾存款等犯罪行為之間區別）外，還必須隨時跟蹤學習最高法院的相關司法政策，以及一些地方法院做出的規定和做出的生效判決。工作當中的跟蹤學習，雖不能直接提供法律以及，卻可以提供民間借貸易發糾紛環節等相關信息，有助于民間借貸糾紛中的風險規避設計。
四、幫助、指導當事人進行借貸風險分析
由于民間借貸的方便、快捷、方式靈活、手續簡單等特點，讓其在具有閑置資金的貸款人和急需資金使用的借款人之中都備受歡迎。但民間借貸這些競爭優勢的過度發展，必然也帶來風險增大和當事人忽視風險存在等負面影響。如：貸款人或礙于情面不便推辭，或因追求借貸利息，急于為閑置資金找到出路而忽視對本金安全的相應考慮；借款人為幾塊擺脫資金困境而忽視對資金使用獲利能力、自身承受能力及利息支付壓力的正確考量。因此，法律工作者在提供民間借貸法律服務過程中，應當將借貸風險提示作為一個工作重點，指導當事人進行相關風險分析。 對于貸款人，應引導他樹立本金安全高于利息回報的風險意識，并指導他對借款人使用借款的資金獲利能力、借款人本身的還款能力等可能影響按期還款的因素進行全面分析。在確定是否借貸時，不宜將相互信任等非實質因素的作用過分放大，更不宜一味追求較高利息回報而忽視本金安全；在有多個借款人可以選擇時，應首先從本金安全的角度考慮，不宜非要堅持利率標準的隨行就市。
對于借款人，應提示其對自身利息承受能力和還款能力的估計必須客觀、理性，并有相應數據參照或有足夠依據支撐。借款人在陷入資金困境決定舉債時，往往會有一種“渡過這一關，情況會很快好轉”的自我安慰，而這種自我安慰，必然導致其對還款能力的估計失真。因此，對于急于舉債的借款人，應詳細詢問他做出“能夠承受利息壓力并能按時還款”判斷依據，從旁觀者的角度對其估計進行分析后提出建議，并提醒他：飲鴆止渴般的舉新債還舊債，摧垮其資金、財產體系的速度遠遠大于自己想象的速度；對于利息支出明顯超過自身財產承受能力的，選擇放棄比選擇堅持更加明智。
五、指導當事人做好借貸行為控制
由于民間借貸系實踐合同，借貸合同自貸款人提供貸款時生效。因此，民間借貸當中的非訴法律服務有別于其他合同案件，其他案件的主要工作是合同審查，而民間借貸中擬定和審查借貸合同只是一方面，更重要的是指導當事人做好借貸行為控制。借貸行為控制的核心是借貸款項的交付。
對貸款人，應提示其在交付款項時留下足夠的依據，比如：在借貸合同中約定款項支付至某賬號，在通過銀行付款后將相關依據同借款合同一起保管；以現金方式支付的，要求借款人書寫收條并注明系某借款合同的借款；在借款合同中直接寫明借款已于何時何地交付；以及款項交付時盡量有第三人在場見證等方式。
對借款人，應提示其注意款項交付后在書寫借條或收條的先后順序，所寫憑證記載金額同時用大小寫注明并與實際收到金額一致等，防止相關憑證書寫并交付給貸款人后貸款人不提供貸款，或者在交付款項時預先扣除部分或全部利息。
六、指導當事人做好貸后風險管理
民間借貸產生后，其核心風險就是款項是否能按期償還。該風險不僅僅是貸款人的風險，對借款人同樣是風險。因為如果不能按時還款，借款人必將遭受訴訟等方式的強制追索，影響自身經營持續及財產管理、使用計劃，同時還會遭到自身人際關系圈的排斥。因此，貸后風險管理，不論借貸哪方都應進行。
對貸款人，應提示其注意在貸后對借款人使用借款的情況，借款人的財產及活動情況等進行必要跟進核實，適時提示借款人還款期限和還款金額，有擔保人的，應及時將自己了解的借款人相關情況向擔保人通報，以使擔保人也能幫組督促借款人還款。此外，還應采用適當方式讓借款人周圍盡可能多的人知道借貸情況，以促使借款人自覺還款。必要時，可與借款人協商提前分批還款，或者提供或增加擔保。
關鍵詞：個人住房擔保貸款；風險防范
個人住房擔保貸款業務作為一款風險權重相對較低，盈利性強，經濟基本收益率高的信貸產品，成為各大商業銀行利益的主要來源和利潤的新增長點，各大商業銀行因此加大個人住房擔保貸款業務的營銷力度以提高其市場占有份額。但是在商業銀行開展此類業務的過程中也存在諸多風險，尤其是在當前房地產市場持續繁榮，基于互聯網的金融產品高速發展的形勢下，個貸業務的潛在風險逐漸顯現。從“虛擬個貸”、開發商爛尾樓等事件的頻繁出現我們可以看出個人住房擔保貸款并不是所謂的絕對風險低收益高的商業銀行信貸產品，隨著當前房地產市場趨勢的不確定性逐漸增加，個貸業務的風險也在不斷擴大。其風險主要表現在：相關市場變化和政策調整對個貸業務的發展帶來了不確定性，銀行內控措施還不夠完善，部分員工合規經營意識淡薄，違規操作及失職行為時有發生，銀行內部風險管理工作依然有很多薄弱環節，給銀行個貸業務的發展和管理帶來了風險隱患。商業銀行在開展個貸業務的同時對相關業務風險進行預測和管理，以及建立完善的風險防范體系不僅關系著商業銀行的經營穩定，更有利于房地產行業和金融行業的穩定發展，為房地產行業和金融行業的健康、可持續發展保駕護航。因此，通過研究個人住房擔保貸款業務中的突出問題，從而分析其風險影響因素及探討相關風險防范措施具有重要意義。
一、個人住房擔保貸款業務中的突出問題
（一）客戶的真實情況掌握難度較大
從個人住房擔保貸款業務的現狀來看，客戶的收入證明、工資流水等信息的真實性難以準確掌握。這反映出商業銀行的調查手段和渠道不夠，許多客戶經理風險防范意識不強，在進行貸前調查的過程中可能流于形式，簡化程序，對貸款申請人提供的有明顯疑點的收入證明和貸款證明材料不作深入分析和進一步調查認定，為日后的貸后管理埋下風險隱患。
（二）個人住房擔保貸款業務質量下滑
一些還款能力較弱的貸款客戶，無視個人征信報告上的貸款逾期信息，對銀行關于逾期貸款訴訟的法律條件有所掌握。精心計劃還款時間和還款期數，既達到了經常貸款逾期緩解其還款壓力的目的，又不至于被銀行。對于這種情況，銀行目前只能想方設法的進行貸后催收，還沒有形成有效的批量解決辦法。
（三）抵押物作為第二還款來源存在風險
一些商業銀行在開展個人住房擔保貸款業務時過度依賴房地產抵押等第二還款來源，在這種情況下，即使房價沒有大幅下滑，抵押作用的發揮也需要與其他條件相結合才能有效發揮作用。而在實際情況中銀行對抵押物的處置過程經常發生糾紛，銀行通過訴訟來推進不良貸款的清收，盡管訴訟成功也往往難以執行，尤其是那些涉及多個債權人的案件，難以達成一致的分配意見。為防范此類風險，商業銀行必須重視第一還款來源，減少對第二還款來源的依賴。
（四）貸款辦理銀行在項目準入及貸款發放過程中
存在審核不嚴格及調查不充分的問題，部門經辦人員合規操作意識不強，經常出現違規操作。一些銀行在開展個人住房擔保貸款業務的過程中，未充分調查房地產開發商的資信、項目開發建設及銷售合法性、銷售前景等情況。一手房又大多為期房，很容易造成借款人和開發商出現糾紛，導致合作項目出現違約風險。
二、個人住房擔保貸款業務風險成因分析
商業銀行在開展個人住房擔保貸款業務中的風險主要源于：銀行內部管理控制措施不夠完善、部分員工合規經營意識不強、信用缺失、監管不到位、信息不對稱等。如果銀行切實落實貸前調查，認真審核貸款條件，執行貸中審查，完善貸后管理，加強相關風險隱患的排查等，這些風險可以得到控制。具體來說，個人住房擔保貸款的風險成因來自以下幾個方面：
（一）個人信用意識淡漠，信用機制不夠完善
在現代化的國家經濟中，信用制度是必不可少的，信用制度的完善程度從側面反映出一個國家的經濟發展水平和國民素質的高低。健全完善的信用機制可以有效的治理市場上存在的失信現象，增強國民的信用意識，使市場中的失信行為和銀行的不良貸款現象得到控制。在目前的個貸業務中，商業銀行一般通過央行征信系統對個人及企業的信用進行查詢，但是征信報告僅能顯示貸款申請人在商業銀行獲得的貸款、信用卡辦理記錄及還款記錄，對影子銀行，如小貸公司、擔保公司、信托公司的借款信息無從查詢，對貸款客戶信用情況的了解不夠充分。商業銀行不能全面了解客戶的信用信息，在發放貸款的操作環節中審慎性不足，從而影響對貸款客戶未來還款能力和還款意愿的準確判斷。
（二）商業銀行風險控制和防范制度設計存在缺陷
近年來，由于個人住房擔保貸款業務量與日俱增，各大商業銀行在爭奪個貸業務市場份額的同時，忽視了個貸業務的風險管理，在實務中一些銀行個貸從業人員對借款人提供的有明顯疑點的資信證明不作進一步的調查核實，片面的認為有房地產作為抵押，放松了對第一還款源的調查認定，給未來的貸款回收帶來了風險隱患。
（三）部分商業銀行在市場競爭和績效考核壓力下
不能平衡業績和風控之間的關系。個人住房擔保貸款業務作為一款“低風險，高收益”的信貸產品，廣受各大商業銀行青睞，導致同業競爭相對激烈。一個樓盤往往有幾家不同的商業銀行辦理個貸業務，甚至出現一個樓盤存在同一商業銀行的不同支行相互爭奪貸款客戶的情況。商業銀行在拓展業務，爭奪客戶資源的同時往往降低了對業務風險控制的要求，導致出現了“假個貸”，貸款資金流入股市等監管部門明文禁止的違規問題，增加了個貸業務的風險。
（四）部分經辦人員合規操作意識淡漠，履職盡責不到位
部分客戶經理在個貸業務的貸前調查，貸款審核和貸后管理等環節履職盡責不到位，合規意識不強，在業務辦理過程中對相關程序流于形式，對客戶提供的證明材料調查不充分，不能達到銀行規定的標準，沒有對有疑點的客戶貸款證明材料作進一步的調查認定。甚至一些客戶經理為了業績提升，幫助客戶填寫貸款資料，偽造收入證明，代替簽章等違規行為。部分經辦崗位人員責任心不強，作風懶散，有可能出現客戶重要信息錄入錯誤，抵押登記辦理不及時等問題。
（五）商業銀行個貸從業人員配置不夠，存在業務辦理疲勞的現象
銀行個貸工作勞動強度較大，尤其在當前銀行房貸余額持續高速增長的背景下，個貸業務從業人員沒有得到充分補充?？蛻艚浝砜己藟毫Υ?，除了實地調查，家訪外，要準備長達幾十頁的貸款資料，登錄銀行信貸管理系統操作，加班加點是常態，樓盤銷售旺季時客戶經理還需要駐點營銷，工作非常辛苦。有些銀行的個貸業務部門由于工作量較大，常從社會上聘請兼職人員從事個人工作，難以適應個貸業務的高速發展。在業績壓力下，高強度的工作使得從業人員出現管理疲勞，導致個貸業務各個環節出現問題的概率增加，從而增加了個貸業務的業務風險。
三、商業銀行個貸業務的風險防范措施
由于個人住房擔保貸款業務的風險較低，業務系統開展比較便利，產品收益較高，各大商業銀行都把個人住房擔保貸款作為大力發展的信貸產品，商業銀行往往把重心集中在如何提高個貸業務的市場份額，而往往忽視了該種信貸產品的業務風險。在個貸業務近年來暴露出來的突出問題中我們應當汲取教訓，在拓展個貸業務規模的同時，嚴格控制和管理其業務風險，提高商業銀行的經營效益。我認為商業銀行個人住房擔保貸款業務的開展要立足于風險可控性、產品成熟性、規模經營型、客戶價值性、政策法規成熟性。
（一）加快完善個人征信體系建設
加快完善個人信用信息的共享機制建設，將電信運營商，水電費用的繳收，納稅情況等信息全方位的記入個人信用報告。加強對非銀金融機構的監管，將非銀金融機構的客戶信息數據納入央行征信系統，尤其是P2P網貸，小額貸款等貸款信息，使得個人征信報告能夠更加全面地反映個人信用情況，商業銀行能夠全面掌握貸款客戶的信用狀況，進行合理授信，從而降低貸款客戶違約風險。
（二）加強合作機構準入準度建設
近兩年來，由于經濟下行壓力，導致許多房地產開發商和中小微企業資金壓力較大。銀行必須加強合作機構準入制度的建設，對擬合作的房地產開發商的開發資質、公司信用情況、項目信息、相關權屬證書情況等進行全方位的調查，同時密切關注貸款資金流向和開發商項目進展情況，嚴防騙貸，貸款資金挪用等情況的發生，從源頭上把控貸款風險。
（三）完善商業銀行個貸業務風險防范制度，優化個貸業務審批制度
個人住房擔保貸款業務一般由銀行個貸中心負責辦理，個貸業務客戶經理進行貸前調查，獨立審批人進行貸款審批，這種模式使得審批人長期進行流程化、標準化的操作，導致審批人過度關注申報項目和貸款證明材料的合規性，而忽視了項目的實質風險；二是審批人對個人住房貸款合作項目及個人貸款客戶的審查主要依據客戶經理提供的貸款證明資料，不能親自進行真實性和準確性調查，對業務流程細節沒有最直接的掌握。為了克服以上弊端，建議商業銀行引入審批人對貸款客戶回訪制度，貸款審批人對存在疑點及其認為真實性或準確性有待調查的貸款客戶進行回訪調查。
（四）對客戶進行分類、嚴抓準入門檻、從源頭上規避風險
防范風險要從源頭抓起，個貸工作人員應根據資信水平對貸款客戶的進行科學分類，分別設定貸款最高額度、最大貸款成數和最長期限。對國家公務員、教師等應作為優良客戶予以支持，對那些職業及輸入具有不穩定性，無固定還款源的貸款客戶要從嚴控制。嚴格落實貸款客戶的準入門檻，同時注意多方交叉印證，增強客戶信息透明度，拓寬客戶增信渠道。注重核查借款人資信的真實性，要深入調查和核實，多渠道、全方面的了解貸款客戶的實際收入情況，加強對貸款第一還款來源的審查力度，從而改變商業銀行在風險控制管理中過度依賴第二還款來源的現狀。
（五）合理配置個貸從業人員
銀行開展個貸業務要結合自身業務實際情況，加強對個貸業務從業人員的配備，從業人員配備不足，不僅會影響個貸業務辦理效率，對業務的開展產生影響，還會影響個貸業務風險防控措施的實施。同時，要提高支行層面客戶經理及審批人員的專業素養和道德素質，樹立個貸從業人員的風險意識，通過對各類培訓，對商業銀行個貸從業人員進行業務培訓和職業操守教育，增強客戶經理的業務能力、職業操守及風險防控意識。對違規操作及失職人員予以處罰，防范道德風險和操作風險。
（六）加強貸后跟蹤管理
改變商業銀行“重投放、輕管理”的局面，在貸后管理階段，要對重點客戶和重點項目進行經常性，周期性的分析和了解，及時掌握相關信息的變動。對抵押物的登記情況進行落實，對欠款期數較長的不良貸款加大清收力度，細化催收流程，將多重催收手段緊密結合起來提高預期貸款催收效率。個貸部門應建立并完善不良貸款分析報告制度，對逾期較長的不良貸款進行重點監控和催收。
（七）通過個貸業務產品創新來提升其風險控制水平
近年來，互聯網的高速發展產生了許多互聯網金融產品，如支付寶、京東白條等。這些互聯網金融產品的出現給銀行的產品體系帶來了前所未有的沖擊，商業銀行應該結合自身業務特點和資源優勢發展創新更好的貸款產品。例如，個人住房擔保貸款可以依托互聯網的優勢對貸款申請等服務進行優化，利用互聯網金融產品的存量數據對貸款客戶進行更為全面的授信，從而提高個貸業務的質量，降低貸款風險。
四、結語
在當前加速推進利率市場化、金融脫媒持續深化、房地產市場不確定性增加、互聯網金融高速發展的背景下，研究商業銀行個人住房擔保貸款的業務風險，全方位的分析個貸業務風險點，采取有效的風控防范措施，建立完善的風險控制管理體系。不僅有利于商業銀行的經濟效益，更有助于我們順應宏觀經濟發展趨勢，促進房地產業和金融業相互協調，走上可持續發展道路。（作者單位：湖北大學）
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關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施
中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0317-01
1 住房抵押貸款存在的風險
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：
1.1 違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2 流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則?，F如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
1.3 經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4 利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
2 住房抵押貸款風險防范
針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。
2.1 違約風險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流動性風險的控制
住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬；公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。
2.3 經濟周期風險的控制
房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押
貸款風險預警系統，防范市場和政策風險。一是建立風險預警的數據庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。
2.4 利率風險的控制
針對利率變動帶來的風險，銀行可以采取以下措施：一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
3 結論
住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應該不斷完善?？傊蕉紤_處理好業務發展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。
參考文獻
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關鍵詞：債權投資；信用風險控制
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01
近年來，伴隨居民和機構財富快速增長，金融市場日益完善，金融產品日益豐富，資產管理業務得到了長足發展。我國資產管理行業迎來了業務創新的，銀行、基金、證券、保險、信托等機構競相進入資產管理市場，根據統計，到去年末，這些機構管理的資產規模超過30萬億元。近年來層出不窮的風險事件，導致商業銀行風險管理形勢嚴峻，針對資產管理業務信用風險的控制迫在眉睫。
一、債權投資業務的內容
資產管理業務中投資運作是該項業務的核心，主要的投資方式為債權投資。債權投資是指商業銀行接受委托，將銀行理財計劃資金或代銷合作機構產品募集的資金，以債權形式直接或間接投資于融資人，用于其項目建設、生產經營周轉、并購重組及其他合法用途，融資融資人以其項目運營、綜合經營、收益權等產生的合法收入償付投資本金和收益的業務。
二、資產管理業務風險分析
資產管理業務的風險存在隱蔽性、擴散性以及化解手段的有限性等特點。風險隱蔽性表現為傳統風險控制措施尚不能完全識別和監測大資管業務中的全部風險；風險擴散性表現為大資管業務存在跨行業、跨市場風險傳遞，高杠桿導致金融體系信用過度擴張，銷售誤導誘發，合同約定責任不清或自身操作失誤引發的相關風險等。化解手段的有限性表現為目前并沒有專門針對資產管理業務計提的撥備和風險準備金制度，缺乏風險緩釋手段。
三、債權投資業務信用風險控制措施
商業銀行針對債權投資業務的信用風險控制應從以下幾方面入手：
（一）審查交易結構的風險
交易結構是指交易各方以合同條款形式確定的，協調與實現交易各方最終利益關系的一系列安排，交易結構的審查主要包括以下四點：
1.交易結構。審查交易結構是否符合法律法規和監管要求，交易結構設計是否遵循公平對等原則，即交易各方的權利、義務與承擔的風險是否匹配，是否符合正常的商業慣例，是否有利于降低交易風險和交易成本。
2.業務模式。目前債權投資存在多種業務模式，應根據不同的業務模式，準確界定各參與方之間適用的法律關系，明確銀行、信托計劃或資產管理計劃管理人、其他合作機構的具體職責及權利義務。
3.投資標的。要關注投資標的是否明確，核實投資標的對應的基礎資產的價值及其權屬是否清晰、完整、合法，以及是否具備抵質押條件。
4.法律關系。審核交易結構涉及的交易背景是否真實可靠，相關各方的法律關系是否清晰，融資人的償付責任和擔保人的擔保責任是否落實，一旦出現風險是否可實現有效追索。
（二）審查融資用途
債權投資業務要關注融資用途的合規性、真實性和合理性。按照目前的監管規定，理財資金不得投向融資平臺承擔的公益性項目，依靠財政性資金償還的項目和“兩高一?！逼髽I，不得投向審批手續不合規的項目以及環保要求不達標的企業。高度關注融資用途的真實性，認真審核融資用途與實際用途是否一致。高度關注融資需求的合理性，分析判斷融資人是否存在過度融資等問題。
（三）審查償債能力
融資人通常是信托計劃或資產管理計劃的償債（兌付）主體，要認真考察融資人的綜合償債能力，判斷融資人的綜合償債能力。
1.審查特定還款來源。信托計劃或專項資產管理計劃對應的特定資產（基礎資產）產生的收益，是信托計劃或專項資產管理計劃的第一還款來源。要認真審核特定資產自身的價值、產生收益的情況及其穩定性。審核各項還款來源在多大程度上能夠覆蓋對應的信托計劃或專項資產管理計劃本金和收益。
2.審查綜合償債（兌付）能力。信用風險控制要重點關注：一是核實除特定還款來源外，融資人還有哪些還款來源，分析其融資總量與各項還款來源及其財務承受能力是否匹配；二是把握各項還款來源情況。要特別關注企業產品能否賣得出去，賣出去的產品能否收回相應現金；三是關注企業的營運資金需要量是否合理。
（四）審查增信措施
債權投資業務的增信措施主要包括抵押、質押、保證、股東或第三方承擔差額補足責任等，風險控制要重點關注：
1.抵押、質押。一是以特定資產的收益權設立信托計劃或資產管理計劃的，應以該特定資產（基礎資產）設定抵押；二是抵、質押物必須權屬清晰、手續完備、價值穩定且具有較好的變現能力；三是要特別防范抵押物估值過高、無效抵押和重復抵押的風險，重點關注上市公司股票質押、收費權質押和應收債權質押。
2.保證。銀行應明確保證為連帶責任保證，不得接受一般保證方式的保證；全面分析保證人的經營情況、財務狀況、現金流量和對外擔保情況，判斷保證人的代償意愿和代償能力。
3.差額補足。指融資人的股東或第三方對投資人的本金及收益的兌付提供差額補足。債權投資業務應在相關協議中明確約定其補足義務是無條件的，并須覆蓋尚未兌付的信托計劃或資產管理計劃的本金和收益。
在債券投資業務中，針對具體業務存在的問題及風險因素，商業銀行應提出個性化的風險防范措施，設置相應的業務辦理前提條件和投后管理要求，在最大程度上防范信用風險，確保資本安全，提高風險管理水平，增強商業銀行的核心競爭力。
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