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【關鍵詞】房地產；抵押擔保；借款合同；公證問題
在公證機構平時辦理的抵押擔保借款合同公證業務中，房地產的抵押擔保方式非常普遍，出現的抵押糾紛也相對增多。然而由于我國房地產抵押登記制度和其他相關配套制度還存在很多不科學、不規范、不完善之處，影響了房地產抵押制度功效的發揮?，F就房地產抵押擔保設定所生產的諸多法律關系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問題，進行一些粗淺的理論探討。
一、房與地的關系問題
房屋所有權和土地使用權之間存在著這樣的相依關系，我國《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”根據這一相依關系原則，在抵押人對房屋的所有權或房屋的土地使用權任意一種權利設定抵押擔保時，即違背了房屋土地使用權和所有權間的相依關系原則，是無效的行為。
二、抵押登記期限問題
在經濟活動中，存在很多當事人沒有對抵押登記期限有一個較為明確的認識，且相關法律法規沒有就“抵押當事人能否自行約定抵押期限”問題作出明確規定，有人認為當事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因為他們認為抵押權屬于物權的同時，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經濟活動中，借貸雙方都已就抵押期限達成一致意見，即期限限制已被抵押權人接受，所以抵押方只能在該期間內對其抵押權進行實施，與此同時相關法律法規并沒有令禁止這種借貸當事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒有違反法律，也沒有違反法規，是有效行為。所有權在物權中，是具有無期限性特征的，但這并未排除其他物權的有期限性，因此以物權具有無期限性為由來拒絕承認抵押權期限的行為是不成立的。
三、房地產抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問題
在現實的經濟活動中，房地產抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進行抵押登記。房屋及土地在抵押設定成立之后，隨著其使用或處分的過程進行中，抵押問題會導致很多法律關系和法律糾紛的出現。與此同時，因為簽訂抵押合同的行為隸屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進行抵押登記，對于登記機關來說，抵押登記屬于行政行為。當有出現涉及到抵押效力糾紛的問題之時，抵押雙方都會面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問題。 根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理?！币幎ǖ脑瓌t，在實際經濟活動中，當面臨民事權益的糾紛時，當事人應當提起民事訴訟，如牽涉行政機關的行政行為，當事人則應提起行政訴訟。
四、抵押物細化登記原則問題
一般情況下，針對商品房開發過程中的房屋所有權的取得，是登記機關按房屋建筑的獨立體給房屋開發商該幢建筑物的所有權證（或叫大房屋產權證）。常見情況是在一個項目中有若干這樣的房屋產權證。當事人設定抵押時，雙方往往將這樣的產權證進行抵押及登記，卻沒有細化，這樣的抵押登記是無效行為。土地使用權證，又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者的申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。房屋的土地使用權具有不可分性，因而在實際生活中當事人常遇見抵押物登記細化的困難，尤其是房屋土地使用權中的某一個部分能否抵押。一般情形下，土地使用權證都是進行一次性的全部抵押登記，即便是當事人不想這樣做，也難以實現。抵押權是價值權，因此抵押物必須要具有獨立價值，才能進行合法性轉讓，也才能保障抵押權的順利實現。
五、在建房屋抵押的相關問題
一、工作原則
（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。
（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。
二、工作要求
（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。
（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。
（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。
三、征收范圍及對象
鎮原綜合廠全部區域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補償和安置原則
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。
違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。
（一）土地征收原則及補償標準
通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。
依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。
（二）房屋征收原則及補償標準
1.住房征收原則及補償標準
對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。
（1）貨幣補償標準
對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。
對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）
住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。
（2）產權調換
根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。
②產權置換優惠標準
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。
③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。
2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準
居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。
果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。
（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。
（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；
（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。
（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。
九、工作保障措施
（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。
【關鍵詞】房屋抵押； 產權；產權歸屬
近年來，隨著我國房地產業的快速發展，與之相關的房屋按揭貸款，房屋產權交易，房屋產權抵押等經濟活動越來越普遍。房屋產權作為一種資源進入到市場領域，充分調動了房屋，土地等相關要素參與到市場經濟的生產，消費和分配中來，使資源得到最大限度的利用。對充分活躍房產消費市場起到了不可忽視的積極作用。但是，由于相關法律法規的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的過程中，關于房屋抵押期間產權歸屬問題的糾紛時有發生，已為房屋抵押這一經濟行為的發展帶來了不小的困境，同時也為市場經濟的有序發展產生了消極的影響。因此，理清房屋產權歸屬，尤其是房屋抵押期間的產權歸屬問題，對于促進房產消費市場和市場經濟的有序健康發展有著十分現實的意義。
一、房屋抵押的基本內涵與形式
（一）房屋抵押的基本內涵。
房屋抵押是指房屋產權所有人以房屋產權的有效憑證（房產證，地契）作為抵押向國家金融機構或者其他第三方獲取借款及其它物質幫助的行為。
在房屋抵押期間，產權所有人取得借款并按期付息。房屋的產權仍然歸其持有，債權人只是按期獲取利息，而無使用和出售房屋的權利。但是，如果房屋產權所有人（債務人）不能或者不履行債務，那么，抵押期限結束后債權人就有權依法處分抵押房屋及其產權，并于所得款項中優先受償。
在房屋抵押中，提供房屋的當事人叫做房屋抵押人（以下簡稱抵押人），接受房屋抵押的原債權人叫做房屋抵押權人（以下簡稱抵押權人）。
（二）房屋抵押的形式。
房屋抵押大體可以分為兩種形式：第一種是房屋產權和土地使用權一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及該房屋占用的土地使用權作為一個統一的房地產整體抵押給抵押權人作為債務履行的物質擔保。第二種是房產和地產的分別抵押，顧名思義該形式就是抵押人將房屋及房屋占用土地的使用權二者作為獨立的財產抵押給不同的抵押權人，以此作為履行債務的物質擔保。
二、抵押房屋的產權法理認定
（一）土地使用權和房屋產權在民法上的獨立關系。
關于土地及土地上房屋的關系，近代以來民法對此問題的解釋大致有二種觀點：一種以德國的《民法典》為代表，其第94條規定，附著于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分開的出產物，屬于土地的重要組成要素。因此，不應該將土地和地上物進行分開登記，分別流通，甚至于出現土地與其附著物分屬于不同的權利主體的情況。另一種以日本的立法模式為代表，認為土地及其之上的附著物如房屋等二者之間是獨立的關系。
（二）土地使用權和房屋產權在民法上的相依關系。
早在1992年（國家土地管理局令）第一號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》就指出：“土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物，其他附著物轉移給他人的行為?！边@實質否定了“房隨地走，地隨房走”的原則。然而2001年8月5號建設部公布的《城市房地產抵押管理辦法》第四條規定：“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押，”該規定，表明了建設部“房隨地走，地隨房走”的原則性態度。這與1992年的（國家土地管理局令）第一號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》直接違背。究其原因是因為房地合并抵押的做法是目前比較便于管理的抵押方式。
（三）我國目前的房屋產權內容
我國目前在房屋產權的認定上，采用日本模式，即房屋產權和土地所有權分屬不同權利主體，土地所有權屬于國家。房屋抵押只是房屋所有權的抵押，不包括房屋所依附的土地所有權的變更。
三、房屋抵押期間的產權歸屬問題探討
（一）目前采取的抵押模式。
我國目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押權人提供房屋抵押時是連同房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權一并抵押。這種模式與我國目前土地國有，房屋和土地的所有權分離的原則背道而馳，但是，從易于管理，促進房產交易市場發展，維護房屋所有人合法權益的角度出發這一模式具有相當的合理性。
（二）單一房地產權利主體的產權歸屬問題。
這一問題是房屋抵押期間產權劃分比較簡單的情況，由于權利主體單一，對抵押房屋的產權劃分就比較容易。根據上文中的相關論述，我們知道在發生房屋抵押行為時在抵押期間也就是抵押人履行債務的時期內，房屋的產權毫無疑問屬于抵押人所有，換言之，就是在抵押期間抵押人對抵押房屋產權的所有權受《憲法》以及《物權法》等相關法律的保護，
（三）非單一房地產權利主體的產權歸屬問題。
隨著我國城市化的快速發展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出現了房屋產權和土地使用權的權利主體不同一的新情況，行業內專稱這稱這一新情況為：“房屋區分所有”，房屋區分所有，也叫建筑物區分所有，是指多人區分建筑物面各得其部分。具體表現如下：
1、在城市高層的商品樓房（寫字樓，住宅樓，商業用房）中，可能有數十或者數百戶的自然人或者法人，這些人對于該樓所占用的土地都享有不等的使用權。其中一戶或者幾戶用其房屋抵押進行相關經濟活動時，對于其房屋自然具有產權，但是對于土地使用權，由于該樓的土地是作為一個整體向國家土地管理部門申請的土地使用權，所以在房屋抵押期間，房屋產權的所有人即抵押人只是具有房屋產權，房屋的土地使用權仍然歸該樓全體法人或者自然人所有。
2、一棟建筑物區分所有的情況，此時建筑物所占用范圍內的土地使用權歸區分該建筑物的多個權利主體按份共有，當其中一人進行房屋抵押時，抵押期間房屋的土地使用權歸多人共同所有，也就是說此時的房地一同抵押在土地使用權的抵押上有多個抵押人，在房屋抵押期間房屋的土地使用權歸多人共用。其中一人要處理共有的土地使用權，必須經過其他共有人的同意。
3、房屋區分出售后，土地使用權仍然在房屋開發商手里，或者是對原有舊宿舍改建以后，由于政策原因和國有土地沒有辦理出讓手續，其原劃撥的土地使用權仍然在原來單位手中。此種情況下，單位宿舍住戶毫無疑問擁有自己所居房屋的房產權，但是由于土地使用權在原單位手中，住戶在用房屋進行抵押期間實際上是沒有土地使用權的，其抵押房屋的價值也不及房地一同抵押的價值大。簡單的說就是此時的產權不是完整的。
4、用農民的集體土地建房，這種情況主要是在農村危房改造和新農村建設過程中，這些住房不是建在農民具有土地使用權的宅基地上，而是建在屬于村里的部分集體土地之上，對于此類房屋，農民可以居住但是沒有土地使用權，若以此進行房屋抵押則在抵押期間農民不但沒有房屋產權也沒有房屋土地使用權，只能由村級集體出面予以擔保。而此時的房屋產權及土地使用權都歸村集體所有。
四、結論
基于上文論述，筆者認為可得如下結論：
（一）在我國目前的生產資料所有制結構下，抵押房屋的產權不僅包括了房屋本身的產權還包括了相應的土地使用權，二者是一個不可分割的整體，在進行房屋抵押期間產權的歸屬問題劃分，抵押房屋的價值評估時，土地使用權是必須加以考慮。
（二）針對目前有關房屋抵押期間產權認定方面存在的多部門共管，政出多門的混亂情況。筆者認為，政府應從明確管理部門職能和完善法律法規兩方面入手，加大對房屋抵押期間產權認定工作的監督和引導，從而促進房屋產權抵押市場的健康有序發展。
參考文獻：
一、指導思想
以黨的全會精神為指導，以《中華人民共和國農村土地承包法》等法律、法規及相關政策為依據，以“明晰產權，保護權益”為目標，深化農村土地和房屋等產權制度改革，建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的農村產權制度，促進農村資產資源權屬明晰化、配置機制市場化、產權要素資本化、管理監督規范化，促進農村生產要素加速流動和優化配置，努力增加農民財產性收入，縮小城鄉差距，實現農民增收、農業增效和城鄉統籌發展。
二、基本原則
1、堅持全面貫徹落實黨在農村基本政策。穩定和完善農村基本經營制度，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，保持現有土地承包關系穩定并長久不變。
2、堅持實事求是、尊重歷史和現實。尊重因歷史原因形成的現狀，農村資產資源使用現狀原則上不改變，完善合同臺賬和檔案資料。
3、堅持依法辦事、按規操作。嚴格按照有關法律、法規和政策規定操作，切實維護和保障農民的合法權益。
4、堅持公開、公平、公正。實施“陽光”操作，吸收村民代表全程參加，充分保障村民的知情權、決策權、參與權和監督權，確保改革全過程公開、公平、公正。
5、堅持依法確權、登記和頒（換）證。嚴格按照《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》等法律、法規及相關政策進行辦理。
6、堅持先行試點、穩步推進。按照先易后難、分步實施，一事一議、維護穩定的總體要求，嚴格按照規范程序操作，對各種權屬爭議尚未解決的，暫緩登記、頒（換）證，待權屬明晰后再進行。
三、目標任務
從現在開始到年4月底前，完成首善鎮、常興鎮農村產權制度改革試點工作。從年5月到年底，全面完成全縣農村產權制度改革任務。
四、工作重點
（一）開展農村資產確權登記
1、確認農村集體土地所有權。農村集體所有的土地（農場、四荒地、機動地、養殖水面等）依法屬于組農民集體所有的，由組集體經濟組織或者村民小組代集體行使所有權；屬于村級集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會代表集體行使所有權；屬于鄉鎮集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。此項工作由縣國土局具體負責。
2、確認農村集體土地使用權。由各鄉鎮人民政府對使用人合法取得的農村集體建設用地使用權、村民宅基地使用權進行登記造冊。此項工作由縣國土局具體負責。
3、確認農村房屋產權（包括企業廠房等）。建立城鄉統一的房屋登記管理制度，按照《房屋登記管理辦法》規定，對依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋進行登記，確認農村房屋所有權，核發房屋所有權證。此項工作由縣住建局具體負責。
4、確認農村土地承包經營權。對二輪延包時所發放的農村土地承包經營權證書由鄉鎮牽頭，村組為單位逐一進行核對，補登，做到“邊界準確、四址清晰”，此項工作由農業局具體負責。同時，由縣林業局負責農村集體林地經營權的確權頒證工作。
5、確認農村農業生產設施使用權。對使用人投資建設的設施農業和養殖小區生產用房（棚）進行登記造冊，設計并頒發農業生產棚（種植）、圈（養殖）使用證，同時明確使用范圍和使用年限。此項工作由農業局具體負責。
6、確認村組集體經濟資產（生產經營性資產、公益性資產）所有權。對于村組集體經濟組織生產經營性資產（村組企業、沿街門面房）、公益性資產（村委會陣地、衛生室、學校、灌溉和人飲工程）進行造冊登記，明確權屬，并對生產經營性資產進行清產核資，確權登記，逐步實行股權改制。此項工作由財政局、農業局負責。
7、確認農民的知識產權。對農民群眾獲得國家專利的發明創造、選育的農作物及畜禽新品種、出版的技術著作依法保護其知識產權。此項工作由科技局具體負責。
（二）推進農村產權流轉服務體系建設
1、推動土地承包經營權流轉。在堅持農村基本經營制度，保障農民承包權益、土地用途不改變和依法、自愿、有償的前提下，支持農戶采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉土地承包經營權；農戶可以委托集體經濟組織代為流轉其承包經營權；鼓勵農戶以土地承包經營權入股，組建農村土地承包經營權股份合作社，實現規?；洜I。健全農村土地承包經營權流轉管理辦法、林權流轉管理辦法，建立健全農村土地承包經營權流轉服務體系，完善服務機制，創新服務方式。建立農村土地承包經營權流轉市場，暢通土地承包經營權和林權流轉供需信息。
2、對舉家遷入城鎮并自愿退出原有宅基地和承包地的農民，退出的宅基地使用權、農村土地承包經營權給予一次性經濟補償。
3、推動農村集體建設用地使用權流轉。在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展布局規劃的前提下，依法促進集體建設用地使用權流轉。對合法取得并通過確權、登記的集體建設用地可以通過有權能限制的出售、轉讓、出租等方式流轉使用。逐步建立集體建設用地使用權流轉土地有形市場，推進并實施招標、拍賣和掛牌等方式公開交易。
4、建立健全農村產權流轉中介機構。一是探索建立農村產權交易所，在鄉鎮設立農村產權交易服務站，促進農村資源向資本轉變。二是探索建立政策性農村土地流轉擔保機構，促進土地流轉，保護農民利益。三是鼓勵、支持、發展農村房屋產權流轉中介服務機構，培育建立城鄉一體、開放、規范的房地產市場。探索建立農村房屋儲備中心，以市場價格收購進城農民的農村房屋，促進農村房屋流通。
（三）推進農村金融體系建設
按照“政府引導、市場化運作”的方式，探索組建現代農業發展投資公司和小城鎮建設投資公司，有條件的農民專業合作社建立資金互助合作社，建立農業農村投融資平臺和多元化投入機制。建立健全服務于農村土地和房屋產權制度改革的財政金融新體制，農村信用社、農業銀行、農業發展銀行等金融機構，要適應農村產權制度改革的需要，積極探索創新土地承包經營權、林權、房屋產權、農業生產設施使用權抵押等金融服務，制定農村產權抵押貸款實施辦法，進一步拓寬農業和農民的融資渠道。
五、基本程序和實施計劃
（一）基本程序
1、清查。明晰農用地、林地、宅基地、房屋等農村資產的歸屬。
2、勘界。核查確認土地和房屋的四至界限及面積。
3、確權。土地所有權人、使用權人和房屋所有權人對土地和房屋面積、地塊位置、四至邊界、權屬、用途等認可，并將相關權利人對勘界、確認的結果向社會各界公開告知。
4、登記。依據現行法律法規和有關文件、程序進行規范化登記，并使登記得到法律和政策的保障。
5、發證。向房屋所有者和土地所有者、土地使用者頒發所有權證書和使用權證書。
6、管理。發證工作結束后，對各種業務后續管理工作分別由國土局、住建局、農業局、林業局、科技局等部門承擔。
（二）分批實施
先行試點：年12月15日至年4月30日，在首善鎮、常興鎮開展農村產權制度改革試點，全面完成各項工作任務，為其它鄉鎮開展改革工作探索路子、積累經驗。
全面推行：年底完成此項工作，其余3個鄉鎮在年底完成此項工作。
各鄉鎮、各有關部門在實施農村產權制度改革工作中，要按照以下步驟穩妥推進。
1、宣傳發動、制訂方案。各鄉鎮結合實際，制訂工作實施方案，召開有關會議，組織干部群眾學習相關政策，把產權制度改革工作宣傳到基層，做到家喻戶曉，真正讓廣大村民熟知農村產權制度改革的目的、內容、方法、步驟，引導和組織廣大農民群眾積極參與此項工作。
2、調查摸底、清產核資。各鄉鎮抽調人員組成工作組，進村入戶調查摸底，核實統計基本情況。在保證權屬合法、數據準確、界址清楚的基礎上，依法逐戶登記，以村民小組為單位匯總造冊，作為頒（換）證的依據。
3、全面公示、審查復核。以村組為單位進行確權、登記、頒（換）證工作。各相關部門對有關資料審核后進行公示，公示期滿后，再進行復核，確保數據準確，并依權屬分類建檔造冊保存。
4、明晰產權、依法頒（換）證。在清查、核實、公示的基礎上，根據工作方案，按照程序合法、數據準確、手續完善、權證到戶的要求，由農業、住建、國土、林業等部門分別依法頒（換）證。
5、自查總結、檢查驗收。各鄉鎮認真開展自查總結，及時形成書面材料。縣農村產權制度改革試點工作領導小組辦公室對試點工作進行檢查、驗收和全面總結。
六、保障措施
1、成立機構，精心組織?？h上成立全縣農村產權制度改革工作領導小組，由縣政府主管領導任組長，縣發改局、住建局、財政局、國土局、農業局、林業局、民政局、公安局等相關部門為成員單位，辦公室設在縣農業局，負責日常工作。相關部門和各鄉鎮要成立相應的工作機構，負責相關農村產權制度改革工作。
2、統籌兼顧，相互配合。農村產權制度改革試點工作是農村綜合改革的重要組成部分，各相關部門要高度重視，統籌兼顧，各負其責，相互配合?？h國土局、農業局、住建局、林業局等部門要依據相關法律法規，研究制訂本部門工作的實施方案和管理辦法，切實解決好農村承包地、農村集體建設用地和房屋確權、流轉過程中出現的各類問題，確保改革工作順利推進。財政局負責做好產權制度改革工作經費的列支和監管工作，確保改革經費落實到位、專款專用；縣公安局、局要主動參與產權爭議的調查與調解工作。
近兩年，《老人被騙房郁悶死 老伴討還房屋》《抵押貸款公證藏委托售房條款 房子被賣房主竟不知情》《老兩口抵押房產投資80萬被騙》等新聞屢屢曝出，養老房已成詐騙高危領域。
老人想要以房養老，怎樣才能保障安全？
產權人要直接與金融機構發生借貸關系
劉曉穎（北京市致誠律師事務所律師）
所謂“以房養老”，是一種產權換現金的模式，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。
在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產權人直接與金融機構發生借貸關系。
而北京這位老人以房產作抵押是把房子的管理、過戶等權利都全權委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會失去房子。
作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識，諾不輕許，守護好自己的房產。
老年人最基本的是要老有所養，老有所居。房屋價值居高不下，老年人切記要遠離與房子有關的一切抵押、擔保、投資、理財;掌握基本法律常識：包括房產抵押登記和公證常識，一切公證行為都將產生證據上的效力;增強風險意識，謹慎選擇投資渠道。投資過程中，既要考察有關企業是否合法注冊，也要分析其承諾的高額回報是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規定。
“押房理財”不等于“以房養老”
陳晴（重慶大學法學院經濟法研究中心副主任）
2014年保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。一些非保險機構迅速嗅到商機，在保險公司的“以房養老”產品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養老”旗號的各種產品。
“以房養老”是經國家審批的保險創新產品，有保險公司信用背書;而這些自稱房地產公司、第三方基金公司的非保險機構推出的則是“押房理財”，本質上是完全不同的項目。將“押房理財”冠以“以房養老”之名，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。
一是老人將面臨居無定所、背上債務甚至要承擔法務風險。一旦公司經營不善倒閉，老人的房屋產權將被凍結;而根據相關規定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責。
二是銀行面臨抵押不足的風險。根據最高人民法院關于民事執行的相關規定，被執行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現或抵債，這可能導致銀行債權無法實現。
三是經營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會的民事借貸關系不同，如果經營方以某種方式向社會公眾進行了產品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。
養老金管理，要先謀穩健而非收益。為了避免“老無所居”的凄慘景象一再重演，對于那些不具備金融從業資質，打著“以房養老”名號，從事“押房理財”的機構，地方金融監管部門應該加強監管，避免造成不良影響。
“以房養老”推廣難
與詐騙案頻發有關
王琮瑋（京師律師事務所合伙人律師）
先來看一下養老房詐騙的基本模式：抵押房產――用抵押款理財――理財收益分文未獲――房產被低價過戶。
房子，是普通家庭最重要的資產，也是老年人的保障性財產。有些老年人擔心子女不履行贍養義務，老無所依，還有人擔心社會保障制度不完善，老無所養。這種種無奈給了詐騙者可乘之機。
老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會對現有法律深入研究，簽訂完整的委托協議，甚至對委托合同進行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。
另外，老人維權意識和基本法律知識欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導致“以房養老”詐騙案頻發卻難以追究犯罪分子的法律責任的無奈現實。
“以房養老”詐騙案件的增多，進一步導致以房養老模式在全國各地的推廣遇冷，更是讓社會不信任這種養老方式。主要產生的社會影響有：
一是“以房養老”導致房屋產權的不確定性因素增多，極易引發法律上的糾紛，除了民事責任外，有的案例中甚至還會涉及刑事責任。
二是“以房養老”的政策保障并未完善。因為這種模式并未普及，養老市場依舊依靠傳統模式，導致以房養老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發，且相關法律法規缺位，老人無法及時有效地得到法律保護。
三是嚴重影響相關政治、經濟和社會制度的設計，在一定程度上令相關制度變得模糊和不確定，阻礙我國改革開放的整體進程及不斷深化。換句話說，就是凡是以房屋產權為基礎和依據的制度都難以設計和確立。
大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵
柴效武（浙江大學經濟學院教授）
不法機構借著“以房養老”的名義，詐騙老人房產，有多種狀況：
一是收羅老人的房產證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來炒股，同時將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產證就可以坐在家中數錢花，部分老年人覺得“看上去很美”，但如果該機構炒股票虧本，抵押的房產就很可能被銀行沒收。老人喪失了賴以生活的居所。
二是不法機構利用有些老人愛占小便宜，文化程度不高，合同意識不強的特點，借故與老人簽訂房產抵押合同，實質上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產證后將該住宅私下出售。
三是未得到國家相關部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養老”業務，并在業務開辦過程中隨意增加收費項目，提高收費標準，加大貼現率，將一切好處留給自己，一切風險和壞處都推給老年人，最終用極低的價格將老人的房產哄騙到手。
他山之石，可以攻玉。
出租方： （以下簡稱甲方）
承租方： （以下簡稱乙方）
根據國家有關法律、法規的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：
第一條：出租地址
甲方將 ____________ ，建筑面積為____的房屋，出租給乙方作為________場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。
第二條：租賃期限
租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計____年____個____月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優先承租權。如乙方需要續租，須提前 60 天向甲方提出續租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續租合同。否則，視為乙方不再繼續租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為____元（人民幣大寫：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）
第四條：租金價格與租金交付時間
每平方米月租金單價為____元，月租金共計（按產權建筑面積計）____元（大寫：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物業管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續后，方可進場裝修并服從物業管理方的統一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。
（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責任和義務
1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。
2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規，在國家法律、法規允許的范圍內從事經營活動。
3、甲方在本合同簽訂前與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及相關物業管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業管理費、水電氣費、公共區域發生費用等各費用的交納），甲方與物業公司已簽訂物業管理合同、相關文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優先購買權。
5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業的其它管理制度。并與物業管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。
第七條：違約責任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；
（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計30日以上。
2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。
4、因業主轉讓房產所發生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規的保護。
第八條：免責條款
如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭議的方式
本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補充條款
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
電話：
電話：
簽約日期：X年X月X日
居民自主改造模式是指在群眾自愿和符合法律法規及城市總體規劃的前提下,以改造片區房屋業主為改造主體,在屬地街道辦事處(鎮、鄉政府)、政府相關職能部門引導下,通過市場杠桿調節,多渠道、多方式吸納資金參與改造并通過改造片區住戶選舉的居民議事委員會或議事小組組織實施的舊城改造模式。自主改造適用于住戶改造意愿強烈、絕大多數住戶同意改造的非公益性改造項目,它能充分發揮擬改造片區居民自我組織、自我管理、自我監督、自我教育的主體作用,是充分尊重民意、維護拆遷市場秩序的新型舊城改造模式。
二、居民自主改造模式的基本流程
自主改造通過改造片區住戶選舉的居民議事委員會或議事小組組織實施。居民議事委員會或議事小組的主要職責是:1 負責做好居民之間、居民與投資主體、居民與政府的溝通工作;2 充分征集居民意愿,確定片區自主改造方式;3 組織居民抽簽確定評估機構;4 在多次征求改造住戶意見的基礎上制定搬遷補償安置方案;5 代表改造住戶聯系投資主體,洽商改造方案與利益分配等問題;6 組織改造片區住戶簽訂搬遷協議,督促住戶搬遷;7 處理其他相關事宜。
居民自主改造可采取成立股份有限公司和單純以房地產作價入股的方式進行。
(一)成立股份有限公司進行改造,其基本流程如下:
1 改造范圍內2/3以上住戶簽名同意改造。
2 在社區居委會的協助下,選舉住戶代表成立議事委員會或議事小組。
3 議事委員會或議事小組對改造范圍內的所有住戶及其房屋面積、性質等情況進行摸底并形成書面材料。
4 議事委員會或議事小組組織改造區域住戶,現場抽取房屋評估機構對改造房屋進行評估,確定改造房屋的價值。
5 在街道辦事處、社區居委會幫助下,議事委員會或議事小組就是否以改造房屋的價值入股成立股份有限公司進行商議,商議確定后,就股份公司章程、人員及股份構成、安置補償(含過渡安置)、收益分配、風險責任等制定具體方案。
6 議事委員會或議事小組公示成立股份有限公司的具體方案,征求改造區域住戶意見。征求意見期限為1個月。在此期間,議事委員會或議事小組根據改造區域住戶的主要意見和相關法律規定完善具體方案。
7 公示期屆滿,議事委員會或議事小組組織改造區域住戶簽訂《成立股份有限公司責任書》,簽訂期限為1個月。如果1個月期限屆滿,改造區域住戶簽訂《成立股份有限公司責任書》達到90%以上的,簽訂期限再延長15日。
8 簽訂《成立股份有限公司責任書》期限屆滿后,若改造區域住戶100%簽訂《成立股份有限公司責任書》,在街道辦事處、社區居委會幫助下,議事委員會或議事小組申請成立股份有限公司。
9 股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、構筑物及附著物后向國土部門申請土地使用權主體更名。
10 股份有限公司向規劃部門申請改造地塊規劃條件,按照相關規定進行建設。
成立股份有限公司進行改造的全部費用來自改造區域居民的募集或金融貸款。
(二)單純以房地產作價入股進行改造,其基本流程如下:
1 改造范圍內2/3以上住戶簽名同意改造。
2 在社區居委會的協助下,選舉住戶代表成立議事委員會或議事小組。
3 在街道辦事處、區房產行政管理部門等單位及居民委員會的引薦、指導、協助下,議事委員會或議事小組確定房產開發單位。
4 議事委員會或議事小組會同房產開發單位對改造范圍內的所有住戶及其房屋面積、性質等情況進行摸底并形成書面材料。
5 議事委員會或議事小組會同房產開發單位組織改造區域住戶,現場抽取房屋評估機構對改造房屋進行評估,確定改造房屋的價值。
6 在街道辦事處、社區居委會幫助下,議事委員會或議事小組就以改造房屋的價值入股與房產開發單位進行商議,協商內容包括股份構成、安置補償(含過渡安置)、收益分配、風險責任等,協商完畢后制定具體合作方案。
7 議事委員會或議事小組公示合作方案,征求改造區域住戶意見,并根據住戶主要意見完善具體合作方案,公示期為1個月。
8 根據具體合作方案,改造區域住戶與房產開發單位簽訂合作開發協議,期限為1個月。如果1個月期限屆滿,改造區域住戶簽訂合作協議達到90%以上的,簽訂期限再延長15日。
9 簽訂協議期限屆滿后,若改造區域住戶100%簽訂了合作開發協議并騰空房屋,房產開發企業辦理房屋產權過戶手續。
10 房產開發單位到國土部門辦理土地變更手續。
11 房產開發單位向規劃部門申請改造地塊的規劃條件,并按相關規定進行建設。
單純以房地產作價入股進行改造所需費用由房產開發單位承擔。
為保障自主改造做到公開、公平、公正,可在成立居民議事委員會或議事小組的同時成立改造片區公信評議小組,由片區內人大代表、政協委員、律師、房地產評估師和具有一定公信力的居民代表組成,對自主改造過程實施全程監督。
三、居民自主改造模式存在的問題及解決辦法
居民自主改造模式雖能充分調動居民改造的積極性,推動舊城改造的進程,但也存在一些問題:一是補償安置標準不統一。一些改造項目通過增設補償科目突破拆遷政策規定的補償標準。二是在法律方面缺乏強制手段,收尾困難。由于居民自主改造項目屬于非拆遷許可項目,不能納入拆遷保障范圍,因此,對未簽改造協議的住戶不能依法裁決和實施強制拆遷,如遇不愿搬遷的住戶,整個改造項目收尾將異常艱難。為此,筆者認為,應將自主改造納入拆遷管理的范籌,從以下幾個方面加強對居民自主改造項目的監管。
1 居民自主改造項目的補償安置方案應當符合現行拆遷法規政策規定,并經項目所在地房屋拆遷管理部門批準后方能在改造范圍內公布并實施。
2 居民自主改造項目住戶85%以上簽訂改造協議的,改造業主可依法申請辦理房屋拆遷許可證,按照相關法律法規及政策依法實施拆遷。
編號：
本合同當事人
委托人(甲方)：
中介人(乙方)：
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，委托人與中介人在平等，自愿的基礎上，就房屋租賃中介的有關事宜達成協議如下：
第一條 委托事項
甲方委托乙方在委托期限內為其中介尋找符合以下條件的房屋(必備條件請在方格內劃鉤，參考條件請劃圈，未選條件請劃斜線)，并協助促成其與出租人簽訂房屋租賃合同：
坐落：____;樓房為___室___廳___衛;平房為___間;無裝修;一般裝修;精裝修;防盜門;有線電視接口;空調;天然氣;煤氣;集中供暖;土暖氣;熱水器;電話;電視機;電冰箱;洗衣機;上下水;家具____;樓層：___;結構：____;朝向：____;建筑面積：_____平方米;月租金標準：____元;租期：____;房屋用途：_____;
房屋權屬：________
其他條件：________
乙方還應提供以下服務：___________.
第二條 委托期限
自____年___月___日至____年___月___日。
超過以上期限仍需要中介服務的，雙方另行簽訂中介合同或以書面形式將本合同委托期限延長。
第三條 現場看房
乙方應陪同甲方到房屋現場看房。
乙方應當制做看房的書面記錄，列明房屋的具體地址，看房時間及其他事項?？捶坑涗浶杞浖追胶炞执_認，由雙方各執一份。
乙方為甲方尋找的房屋不滿足甲方提出的必備條件或者甲方不滿足出租人提出的特別條件要求的，甲方有權拒絕簽字并拒絕支付看房費。
第四條 甲方義務
(一)應出示身份證_______等真實的身份資格證明;
(二)應對乙方的中介活動提供必要的協助與配合;
(三)應對乙方提供的房屋資料保守秘密;
(四)不得在委托期限內及期限屆滿后____日內與乙方介紹的出租人進行私下交易。
第五條 乙方義務
(一)應出示營業執照，房地產經紀機構資質證書等合法的經營資格證明;
(二)應盡力完成甲方的委托事項，按照本合同第一條甲方提出的條件為甲方尋找房屋，將處理情況及時向甲方如實匯報，為甲方看房和與出租人簽訂房屋租賃合同提供聯絡，協助，撮合等服務，并促成甲方與出租人的房屋租賃合同成立;
(三)應保證為甲方提供的房屋資料已經事先核實，并且甲方滿足出租人提出的特別條件要求;
(四)不得提供虛假信息，隱瞞重要事實或與他人惡意串通，損害甲方利益;
(五)對甲方的經濟情況，個人信息，商業秘密等保守秘密;
(六)應保證為甲方介紹的出租人具有房屋所有權證書或對出租房屋依法享有出租權利的其他證明及身份證，營業執照等身份資格證明;保證出租房屋產權明晰，不存在所有權糾紛或者其他權利糾紛;
(七)收取看房費，傭金，中介活動費用的，應向甲方開具合法，規范的收費票據;
(八)本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的預收費用。
[關鍵詞]住房制度；公房；交易
[DOI]1013939/jcnkizgsc201538189
1引言
高校已購公房指的是教職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價購買的公有住房。公有住房作為高校極其重要的物質基礎和資源，直接關系著教科研隊伍穩定和學校人才引進，同時已購公房上市交易是深化高校住房改革、維護教職工權益的重要手段與現實出路。但是，諸多高校由于新校區建設、土地管理的特殊性等原因使其在已購公房上市工作上多年來仍在“謹慎地觀望”，這與職工日益迫切要求自由置換已購住房的需求形成了住房管理體制改革下新的矛盾。如何有效地解決已購公房上市的交易問題，將會是現在和未來很長一段時間內高校房管工作的重點和難點工作。
2高校已購公房上市交易現狀分析
1998年教育部與建設部聯合下發的《關于進一步深化學校住房制度改革加快解決教職工住房問題的若干意見》規定：“為避免學校住房流失，學校向教職工個人出售住房時，要根據所售房產權的具體情況，同購房者簽訂具有法律效力的書面協議，凡享受國家和學校優惠政策的住房和建在學校校園內的住房，應明確購房者不能擅自改變住房用途或贈與他人；購房一定期限后如出售亦只能再售給學校、學校教職工或學校主管部門；如因特殊情況要進入市場，向社會出售，必須經學校主管部門審批同意后方可進行?！惫凶》靠梢哉J為是我國計劃經濟體制下長年積累的一筆巨大物質財富，但是，各高校為了確保教職工的穩定和校園的完整，基本上都禁止已購公房過戶或上市交易，致使這筆“紅利”長期以來處于凍結狀態，不能進行市場流通。公有住房只能被視為教職工資產滿足其居住功能，卻不能作為財產在社會經濟中體現出它的財富功能。
根據國家政策要求，盡管隨后各地政府有關部門連續采取了一些提高效率、方便交易的措施，但是高校已購公房上市出售并沒有全面有效展開。本文認為主要是三個問題制約著上市交易的進程。
一是已購公房上市交易后相關制度和管理機制尚未建立健全。學校公房上市工作目前在南方發達地區的高校進展程度較快，而北方內陸城市因其地域的特殊性大部分尚未開展或是僅僅進展了小部分，但總體講仍然處于起步階段。因此各高校尤其是北方的高校應該多進行探索和調查研究，建立健全已購公房上市交易后相關制度和管理機制。二是樓宇產權權屬登記工作和分戶辦證工作并未全面推進。由于房改房雖然買下了，但是所在樓宇因為年代久遠、資料缺失并沒有取得產權權屬登記房產證（產權大證），而辦理個人分戶產權證（產權小證）是產權大證之后的手續，因學校穩定以及物業管理等要求也沒有全面展開，因此個人上市交易也就無從談起。三是住房面積超標問題。各地政府頒布的房改政策都規定個人職務職級的住房核定面積標準，而一些高校在房改房租借分管理出現面積超標問題，使得辦理房產證前期手續時需要繳納高額罰金。四是已購公房交易后物業管理問題突出。個別學校辦理產權證后并未發放到個人手中，在保證校內流轉的同時，不能保證校園絕對的安全穩定。學校住房管理也會向商品房物業管理社會化方向發展，學校的物業管理因此也會提高成本。
3高校已購公房上市交易是國家深化房改的必然結果
從1999年開始國家加快了深化住房制度改革的進程，接連頒布了《已購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》、《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》等一系列文件，為已購公房上市交易提供了政策依據和導向。從發展規律上分析，高校已購公房上市交易是社會發展必然趨勢。高校教職工已取得已購公房的完全產權，自己擁有房屋使用權和處置權，并且隨著社會的發展，已購公房教職工的個人情況都在發生著變化，對已購公房進行上市交易的需求會越來越多、越來越強烈。
4突破公房上市的瓶頸，多方面解決問題對策
41遵循學校公房上市交易的原則，進行規范管理和合法監督
高校已購公房之所以不能上市交易，就是在政策限制太多。因此高校應梳理國家相關法律法規，結合高校的實際情況，把握已購公房上市交易四條原則：“允許交易、規范管理、制度保障、公私兼顧。”要疏通政策法規，一是允許高校已購公房上市交易；針對高校已購公房的特殊性，既不能對其上市交易放任自流，也不能一棍子打死，第二應加強管理，規范交易，積極引導已購公房進行合理流通；第三要制定出已購公房上市交易制度，高校已購公房上市交易牽涉面比較多，情況比較繁雜。定完善合理的高校已購公房上市交易制度，確保高校已購公房上市交易的合法性；第四是要強調公私兼顧、高校已購住房關乎教職工的切身利益，也是學校的重要資源，因此在已購公房上市交易管理中既要維護教職工的利益，又要避免校園內房源流失。高校應根據上述的四條基本原則，采取合理措施，妥善解決各方問題。
42全面推進產權過渡，早日把學校全部100%房屋產權證發到職工手中
教職工有了房屋產權證才是合法的房屋所有權人，才能進行房屋交易。由房屋產權是最近幾年才逐漸下放到老百姓的手中，并且有的房屋只有使用權，而沒有產權，因此老百姓無法將手中的公房拿到市場上去出售。因此政府應該加快房改的速度，特別是對由部分產權向全部產權過渡的工作，早日把房屋產權證發到老百姓的手中政府應該采取靈活多樣的交易形式，方便老百姓進行公房的交易，使手中擁有公房的老百姓盡快將公房上市，推動房地產二級市場的發展。
具體措施有以下幾點：一是整理教職工住房檔案，完善已購公房教職工的住房信息，保證已購公房教職工住房檔案翔實有效。及時辦理和發放教職工已購公房的房屋所有權證。根據教職工的住房檔案，二是按照有關法律法規，對購買公有住房超標的教職工進行超標處理，不進行超標處理是不允許上市交易的。三是除學校購買房屋外，校方只負責監督，不參與議價。四是買賣雙方談好房價后，和學校簽訂具有法律效力的三方協議，賣房者保證以后不能再找學校解決住房問題。五是學校開具該房屋上市的相關證明，并將該房屋的相關信息備案至央產房上市交易中心，協助和監督買賣雙方完成房屋的交易和產權過戶。吸引更多的開發商、中間商入市。
43加強物業創新化管理，提高物業管理水平
在部分已購公房交易后的新形勢下，應取消物業管理費由單位給個人交納的現狀，學校應采取將物業管理費通過工資下發給個人并由其交納，對于房產已過戶業主，物業管理費也應該由新業主來交納。這樣既減少了物業管理公司與學校之間的矛盾，也減輕了購房單位的負擔，更為公房能夠順利上市奠定了基礎。另外，學校應高度重視購房交易后整個校園管理的完整性，要求乙方物業出臺一系列針對公房上市出售后學校家屬區管理的規定，在具體實施時嚴格要求規范管理，打擊社會閑散人員因房屋出售后管理難度加大進行違法活動，維護學校校園、家屬區安全穩定。
44建立健全中介市場，提供完善服務
中介機構在住房二級市場的交易活動中具有重要地位，國外大城市絕大部分存量房交易都是通過中介機構完成的。發展住房二級市場需要相應數量的高水準的中介機構的支持。目前我國中介市場還相當不發達，服務內容、收費標準也不規范。中介機構數量不少，但大都規模較小、資金有限、素質不高。為此，政府應當盡快出臺規范中介服務內容、收費標準等方面的政策，嚴格中介行業的市場準入制度，吸引資金實力強大的投資者介入中介市場，提升這一行業的公司形象，同時，加強中介行業的自律，提高服務人員的素質，為住房二級市場的快速發展提供完善服務。
5結論
高校已購公房上市交易涉及學校和教職工切身利益，是一個敏感話題，同時也是一個復雜難題。但高校不能畏懼困難，將問題積壓起來留給后人，而應該積極探索、努力研究、開拓創新，合理合法解決已購公房上市難題，使高校和教職工達成雙贏的可持續發展狀態。
參考文獻：
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