時間：2022-02-22 16:26:26
導語：在住房制度論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
關鍵詞：業主委員會、法律地位、權利義務
一、問題的提出2003年12月，全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立，按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約，雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執行。2003年3月，該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院，請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內，未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的，因此該補充協議屬無效協議（參見常江：《全國首例業主狀告業委會案一審判決》，《中國房地產報》，2004-02-02.）。
隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？
二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。《物業管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。
（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。
新出臺的《物業管理條例》對于業主委員會內部法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款，即“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是在其他一些條文中也間接地體現出了業主委員會在內部法律關系中所處的地位。例如，《物業管理條例》第六條第二款規定：業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員和監督業主委員會的工作的權利。第十一條規定：業主大會履行選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作的職責。第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業主委員會與全體業主之間存在著一種民事法律關系。所謂，是指人在權范圍內，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業主委員會與全體業主的法律關系中，全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的，由于其自身無法完成物業管理活動，故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業主委員會被選舉產生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規定：人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應視為該人所自為；惟相對人明知其權，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業主的授權之下，是在其權范圍之內；并且物業管理企業對此也顯然是明知的。所以盡管業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構成要件，仍然屬于行為。在業主委員會與物業管理企業所簽訂的物業管理委托合同中，除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業主。上述這些內容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業主委員會與全體業主的上述法律關系，可以認定為是民事法律關系，其中業主委員會系人，全體業主系被人，業主委員會所的民事法律行為系與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。
但是，民事法律關系并不足以完全揭示或概括業主委員會與全體業主之間的法律關系。因為《物業管理條例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十五條規定：業主委員會履行監督業主公約的實施的職責。第五十一條規定：因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。第六十七條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納。基于以上條款的規定，業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系。其中，業主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關系中處于管理者的地位；而全體業主則處于被管理者的地位。
（二）業主委員會的外部法律地位所謂業主委員會的外部法律地位，是指業主委員會相對于除了全體業主和業主大會以外的其他特定主體（依據《物業管理條例》的規定，主要包括物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會）所具有的法律地位。對于業主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業管理條例》的有關規定，我們可以將業主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。
《物業管理體條例》第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，以及及時了解業主、物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行物業服務合同的職責。第三十五條規定：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。第五十一條規定：物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。依據以上條文的規定，我認為：業主委員會與物業管理企業之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業主委員會與物業管理企業的法律關系中，由于業主委員會其自身沒有能力進行物業管理，故只能委托具有管理能力的物業管理企業代為自己進行管理。一旦業主委員會與物業管理企業協商一致，在物業管理委托合同上簽字，便意味著物業管理委托合同的成立。物業管理企業在物業管理委托合同規定的范圍內為業主委員會實施物業管理的事務，而業主委員會則在全體業主及業主大會的授權下向物業管理企業支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關系。上述內容，完全符合委托合同的法律性質，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業主委員會與物業管理企業的法律關系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關系，其中業主委員會是委托人，物業管理企業是受托人，委托的內容是業主委員會所在居住小區的物業管理事務。
業主委員會除了在與物業管理企業的法律關系中處于委托人的地位以外，《物業管理條例》第十六條還規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。第十九條規定：業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規定：業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；在物業管理區域內，業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督；業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關系。所謂行政管理法律關系，是指作為行政主體的行政機關和法律、法規授權的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發生的關系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業主委員會作出的決定違反法律、法規時，房地產行政管理部門無須與業主委員會協商或是征得其同意，而可以直接在《物業管理條例》規定的范圍內通過自由裁量，單方面地選擇責令業主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業主委員會選舉產生后，則必須無條件地強制性地向所在區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；并且，業主委員會協助、配合公安機關和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關部門的行政處罰。以上內容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結論：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關系，房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會作為行政管理主體，業主委員會則處于行政相對人的地位。
三、業主委員會的權利和義務在明確了業主委員會在各種法律關系中的法律地位以后，其權利和義務便顯得十分明晰了。基于業主委員會內部法律地位和外部法律地位的劃分，其權利義務也可以劃分為內部權利義務和外部權利義務。
（一）業主委員會的內部權利義務所謂業主委員會的內部權利義務，是指業主委員會基于其內部法律地位而產生的、在與全體業主和業主大會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在內部法律關系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內部權利義務也可以劃分為行為中的權利義務和管理行為中的權利義務。
1.行為中的權利義務業主委員會在與全體業主（包括業主大會）的民事法律關系中處于人的地位。人在民事法律關系中的權利義務主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經被人同意或有不得已的事由發生，不得將事務轉委托他人處理。（2）人應謹慎、勤勉地行使權。人不履行勤勉義務，疏于處理事務，使被人設定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應向被人忠實報告處理事務的一切重要情況，以使被人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在事務處理完畢后，人還應向被人報告執行任務的經過和結果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。基于以上內容，業主委員會在與全體業主的民事法律關系中，所具有的權利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同。業主委員會是由全體業主在業主大會中選舉產生的，其代表全體業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，必須在權的行使范圍之內。只有業主委員會在權行使范圍之內代全體業主簽訂的物業管理委托合同，才對全體業主具有法律效力。如業主委員會沒有得到全體業主或業主大會的授權或超越其權的行使范圍同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，則該合同對于全體業主沒有法律效力。此外，業主委員會在同物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，必須以自己的名義。非經全體業主或業主大會追認，業主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業主都沒有法律效力。（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督。作為全體業主的人，業主委員會在每年召開業主大會時，應當進行年度總結，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業管理活動向全體業主進行詳細的說明，并對財務狀況作出年終結算和新一年的預算。此外，在業主大會上，業主委員會還應當接受全體業主對于其各項物業管理工作的監督。當業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者和物業管理企業串通、損害全體業主利益的，可以拒絕承認業主委員會所為民事法律行為對全體業主的法律效力，其法律效力僅及于業主委員會自身；如果全體業主的利益受到損害，還可以要求業主委員會和物業管理企業承擔連帶責任。（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。業主委員會與全體業主之間的民事法律關系之所以產生，是因為全體業主由于自身專業知識和技能的缺乏而利用業主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權益，實現自己的利益。因此，業主委員會在行使權時，必須從全體業主的利益出發，維護其權益，增進其福利。《物業管理條例》規定業主委員會成員必須從業主中選舉產生，所以業主委員會成員也是業主之一，其維護全體業主的權益實際上也是在維護自己權益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權，為全體業主的利益服務。
2.管理行為中的權利義務業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系，處于管理者的地位。管理者在管理關系中所具有的權利義務主要包括檢查權、調查權、建議權、移交處理權、獎懲權以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業主委員會與全體業主之間具體的管理關系中，業主委員會的權利義務有：（1）監督全體業主對于業主公約的實施。所謂業主公約，依照《物業管理條例》第十七條的規定，是指由業主大會制定的、對有關物業的使用維護管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業主具有約束力的規范性文件。業主委員會有權對全體業主在日常生活中實施、遵守業主公約的情況進行檢查；對于業主違反業主公約的行為，業主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規和業主公約規定的范圍內進行一定的處罰；對于嚴重違反業主公約且拒不改正的業主，業主委員會還可以移送上級房地產行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據《物業管理條例》第五十四條的規定，是指屬業主所有的、專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區、直轄市的物業管理條例中，都將這部分資金劃歸業主委員會管理。但是，業主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業主共同利益的、物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在業主大會召開期間，應就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業主作出詳細的說明，并接受其質詢。業主一旦發現業主委員會的管理行為超越了法律、法規和業主公約規定的職權范圍，或違反有關法律、法規的規定，可以變更或撤銷其行為；如發現其上述管理行為給業主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業主發現業主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，由他們負責追回。
（二）業主委員會的外部權利義務所謂業主委員會的外部權利義務，是指業主委員會基于其外部法律地位而產生的、在與物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在外部法律關系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權利義務也可以劃分為委托合同中的權利義務和行政管理行為中的權利義務。
1.委托合同中的權利義務業主委員會在與物業管理企業之間存在的委托合同的民事法律關系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權利義務主要包括：（1）指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權讓與第三人。（2）監督受托人處理委托事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結合以上內容，業主委員會在與物業管理企業的委托合同中所具有的權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理。業主委員會在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，將自己所在小區的物業管理事務交由物業管理企業進行處理。依據1997年建設部、國家工商行政管理局印發的《物業管理委托合同示范文本》及國務院《物業管理條例》的規定，物業管理委托合同中只要應該包括業主委員會與物業管理企業的名稱、物業的基本情況、物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。在委托管理的期限內，若物業管理企業沒有違反《物業管理委托合同》，業主委員會不得單方面提前終止合同，將物業管理事務讓與其他物業管理企業實施；否則就將按照合同中規定的違約責任向原物業管理企業賠償損失。（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同。業主委員會須定期檢查監督物業管理企業履行物業管理委托合同、實施物業管理事務的情況，檢查監督的內容主要應該包括物業管理企業對于物業管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業管理委托合同中規定的服務質量以及物業管理費用的具體收支狀況。對于物業管理企業違反物業管理委托合同的行為，業主委員會應明確指出、限期整改，如物業管理公司未能在規定的期限內整改或拒不整改的，業主委員會有權按照物業管理委托合同中的有關條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業管理公司進行賠償。此外，業主委員會還應當收集業主和物業使用人對于物業管理事務的意見和建議，轉告物業管理企業。（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用。對于物業管理企業在日常物業管理事務中支出的，用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業主的利益，業主委員會有審查物業管理企業提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業管理企業支出費用的必要性與合理性的前提下，經業主大會同意，才能向其支付該費用。若未經業主大會同意或業主大會不同意支付，則業主委員會不得私自從專項維修資金中向物業管理企業支付任何費用，否則支出的資金由業主委員會自行償還。（4）協助物業管理企業收取物業管理費。雖然簽訂物業管理委托合同的是業主委員會，但由于其與全體業主之間存在著“隱名”的民事法律關系（前文已有論述），物業管理委托合同中規定的物業管理費應由業主支付。如有業主拖欠或拒付物業管理費，物業管理企業不能直接以業主委員會為被告提起民事訴訟，但業主委員會仍然負有協助物業管理企業督促業主支付物業管理費的義務；若物業管理企業以拖欠、拒付物業管理費的業主為被告提起給付之訴，則業主委員會負有配合其訴訟的義務。
2.行政管理行為中的權利義務業主委員會在與房地產行政主管部門、公安機關、居民委員會的行政管理法律關系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關系中的權利義務有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執行公務的行為予以配合、協助。（4）接受行政主體監督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權陳述、申辯。（6）向有關國家機關提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會具體的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。為了使房地產行政主管部門更好地了解和管理業主委員會所在物業小區的物業管理事務，這次《物業管理條例》規定了業主委員會備案制度。當業主大會選舉產生業主委員會后30日內，業主委員會須向所在區、縣人民政府房地產行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業主大會成立簡要過程、業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議和業主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業主委員會選舉產生的過程符合《物業管理條例》的規定并提交了所需的全部材料，房地產行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業主委員會成員變更、業主公約內容修改或其他業主委員會備案的事項發生變化時，須重新備案。（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作。依據《物業管理條例》第二十條第一款的規定，業主委員會負有配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作的義務。當公安機關、居民委員會出于維護物業小區社會治安的目的，需要查閱業主公約、業主大會紀錄、全體業主名單、物業小區建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業主委員會應當主動予以提供。當公安機關、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業小區內共用部門或公用設施時，業主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業主委員會若發現物業小區內的社會治安出現異常情況，應及時通知公安機關和居民委員會。（3）接受房地產行政主管部門的監督。依據《物業管理條例》有關條款的規定，業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。若其作出了違反法律、法規的決定，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定。業主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數額2倍以下的罰款。業主委員會擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業主委員會在規定的期限內向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門申請備案，若其選舉產生的程序符合法律規定且提交了所需的全部材料，而房地產行政主管部門對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業主委員會不服房地產行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業主委員會及全體業主造成的損失進行補償和賠償。
四、立法缺陷與現實中存在的問題在明確了業主委員會的法律地位和應該具有的權利義務之后，再回過頭來看國務院的《物業管理條例》，不難發現其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：
（一）業主委員會成立數量少《物業管理條例》第十一條明確規定業主大會履行選舉業主委員會委員的職責，第十六條規定業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；但由于《物業管理條例》中對于業主委員會的成立及備案沒有做強制性的規定，也沒有規定業主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區（尤其是中西部地區）業主委員會數量極少的現狀。據有關數據統計，現實中由于業主這方面意識的欠缺，向房地產行政主管部門備案的業主委員會相對于物業小區而言，數量相當少。例如烏魯木齊市的物業管理公司大大小小已達242家，物業管理行業已初具規模。然而與之極不協調的是，全市830多個住宅小區（包括高層大廈），僅有50多個小區成立了業主委員會，與物業管理公司的數量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業委會數量少制約物管發展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產管理局下發了《濟南市住宅區業主委員會產生辦法和議事規則》，濟南市民可以據此組織成立業主委員會。但經過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業主委員會的小區卻只有區區15家（參見鄭重：《業主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業主委員會缺乏經費，不能有效地開展管理活動《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會的六項職責，但是卻沒有規定業主委員會辦公經費的來源，從而造成了現實中很多業主委員會由于缺乏經費，不能有效地開展物業管理活動；另外，還出現了業主委員會成員借口缺乏辦公經費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區的業主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經費，如果出現房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業人士咨詢。而且，很多業主委員會成員都很忙，只能利用業余時間進行工作。在業主業委員會中，還有幾位成員經常以缺乏辦公經費委由拒絕參加業主委員會會議（參見馬祥平：《業主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業主委員會訴訟地位不明確《物業管理條例》對于業主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現實中業主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產公司開發，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產開發公司因營業違規被吊銷營業執照。該房地產公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區業主委員會把當時開發該小區的房地產公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高院據此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業主委員會超越權范圍、《物業管理條例》雖然作出了業主委員會權利義務的規定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規定業主委員會超越業主大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力以及業主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現實中很多業主委員會超越權的范圍或者在根本沒有得到業主大會的授權下，以自己或者全體業主的名義為民事法律行為；甚至還出現了、挪用專項維修資金、損害全體業主利益的情況。例如，上海市浦東新區德州高層小區的業主委員會，在沒有得到全體業主和業主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業管理企業使用專項維修資金。一年之中，小區內的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業主們的強烈要求下，業主委員會才召開了部分業主會議，要求物業在5天內公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業主利益受侵害、業委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業主委員會在業主大會上要求頒發“重大貢獻獎”，受獎者是業主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業主非議未能全部兌現。此后，業主們陸續發現業主委員會存在諸多問題：業主委員會未經業主同意，私自和開發商簽訂賠償協議；藏匿開發商補償給全體業主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業主65年；私自向外發包13個小區物業工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發放等等。當業主們要求業主委員會公布維修基金明細賬、活動經費預算及使用情況、會議紀要和開發商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數量清單，并解決已發的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業主委員會拒不處理（參見包蹇：《業主緣何狀告業主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權、房地產管理或物業管理法律法規，很多國家都有著與我國業主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規定對我國業主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。
德國法民法規定：業主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統一使用我國《物業管理條例》中的提法。下同）成員由業主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業主委員會成員的任命及解任由業主大會之多數決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規定，該業主委員會成員的職務即已終結。對于任期屆滿、職務終了的業主委員會成員，可以由業主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內的業績。另外，即使在任期之內，業主委員會成員如有重大事由，業主大會仍然可以將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，監督業主公約的執行。（2）保存及修繕小區物業中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業管理費用的管理。（5）以全體業主的名義為一定的行為。（6）將業主的款項同自己的財產分別保存。（7）請求業主出具載明權范圍的授權書。（8）預算及年終結算。
法國民法典規定：業主委員會的選任，以業主大會單純多數的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業主之一。當選為業主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業主）。業主委員會的權利義務主要包括：（1）承擔執行業主大會決議的任務。（2）遵守業主公約。（3）管理并保全小區物業，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權將其解雇。
日本民法典規定：業主依照業主公約或業主大會的決議選任和解任業主委員會成員。業主委員會成員有不正當行為或其他不適于執行職務的情況時，業主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共用部分的管理、維護和改良。（2）執行業主大會的決議和業主公約所規定的內容。（3）管理事務的報告義務。（4）保管業主公約，并在有利害關系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業主大會。（6）適用委任合同中的相關規定。
意大利民法典規定：業主大會可以指派一個業主委員會，或由業主申請法院指定。業主委員會成員的任期為1年。業主大會可以隨時將其解任，也可由業主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業主委員會成員的職務時，必須向有關部門進行登記。業主委員會在其權限范圍內所作的行為對全體業主均有拘束力；對于其超越職權范圍所作的行為，業主可于30日內向法院提起控訴。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，遵守業主公約。（2）小區物業共用部分使用的管理及共同利益事項的執行，以使全體業主獲得最大的利益。（3）收取物業管理費用和專項維修資金，支付小區物業共用部分所需通常維護的經營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權或業主公約或業主大會賦予的權利范圍內，代表全體業主對某一業主或第三人進行訴訟。
瑞士民法典規定：業主委員會成員由業主大會選任，或由業主請求法院指派。業主大會可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，并保留可能發生的損害賠償權。當業主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業主委員會成員時，各業主可于1個月內向法院請求解任。對于法院指派的業主委員會成員，未經法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）依法律法規、業主公約及業主大會的決議實施有關小區物業共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業管理費用分派給各業主，并收取物業管理費和專項維修資金。（3）注意業主是否依法律、規章及業主公約的規定，使用小區物業的共同部分和共同設施。（4）在獲得業主大會的授權下，對外代表全體業主（參見陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。
我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》規定：業主為執行小區物業管理工作，選舉業主委員會。業主委員會成員由業主互選產生，任期為1年，連選得連任。業主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業主委員會。業主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業主。業主委員會應對業主大會負責，并向其報告會務。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業主違反法律法規和業主公約的行為進行處理。（3）建設業主共同事務中應興革的事項。（4）保管業主公約、業主大會紀錄、物業使用執照譽本、建筑物竣工圖說等有關文件資料，并提供利害關系人閱覽。（5）維護物業小區的安全及環境。（6）收繳、保管和使用物業管理費及專項維修資金。（7）執行業主大會的決議。（8）委任、雇傭及監督物業管理服務人。（9）提出并公告會計報告、結算報告及其他管理事項。（10）其他業主公約規定的事項（參見中國民商法律網：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過分析比較上述各國關于業主委員會制度的立法設計，結合我國的實際情況，我認為我國的業主委員會制度應該做如下設計：
1.實現業主委員會職業化，確立業主委員會聘任制業主委員會成員由業主大會聘任，并由業主大會向業主委員會頒發寫明權范圍的授權書。業主委員會的成員可以是業主，也可以是其他人；若成員不是業主，則必須是具有專業知識和技能的專家。業主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發生。過短則又由于業主委員會成員變動頻繁，致使業主委員會的工作缺乏穩定性和連續性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。
2.加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權業主委員會應定期向業主大會報告其工作，接受全體業主的監督。若業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業主的法律效力，并保留損害賠償的請求權。
3.確定業主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應當明確規定業主委員會屬于事業法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業主的民事法律關系中處于人的地位，在與全體業主的管理關系中處于管理者的地位；在與物業管理企業的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中處于行政相對人的地位。當業主委員會在全體業主或業主大會的授權下與物業管理企業為民事法律行為時，物業管理企業不得以業主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。
4.明確業主委員會的權利義務，規范其權力的行使業主委員會在與全體業主之間的民事法律關系中，權利義務包括：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同；（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督；（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。在與全體業主之間的管理關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）監督全體業主對于業主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在與物業管理企業之間的委托合同中，權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理；（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同；（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用；（4）協助物業管理企業收取物業管理費。在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作；（3）接受房地產行政主管部門的監督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權利義務，在實踐中可以參照民事法律關系、委托合同法律關系和行政管理法律關系中的相關規定。
主要參考書目：
1.陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。
3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。
4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。
5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。
6.顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版。
論文關鍵詞：住房公積金，見角進元，excel，繳交基數，函數
一、住房公積金
住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲蓄金，實際上是一種住房保障制度函數，是住房分配貨幣化的一種形式論文范文。其具有強制性、互、保障性，單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務，享受住房公積金政策是職工的合法權利。職工個人及單位（國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資、城鎮私營企業及其城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體）繳納的住房公積金函數，實行專戶存儲，歸職工個人所有。
現在繳納住房公積金已經成為了勢在必行，但住房公積金的繳交基數卻也是需要經常調整的，由于住房公積金繳交基數的計算有一個特殊的要求函數，就是計算時要求“見角進元”，用手工操作的話，如果單位人數過多，工作量將相當大函數，很有譜可能出現計算差錯論文范文。于是經過摸索，發現在excel中可以運用函數簡單的解決此問題。
二、準備工作
1、首先，上一年度的工資表復制并轉帖到同一個excel文檔，并命名為住房公積金調整表函數，主要字段有職工號、姓名、身份證號碼、調整前工資、調整后工資、調整后繳交基礎（個人8%、單位20%、合計和備注）等字段。制作好“住房公積金繳交基數調整表”如下圖1：
2、計算時要用到的兩個公式Roundup 和 Rounddown
⑴Roundup函數是將數字按照指定的位數進行無條件進位，即遠離零值，向上舍入數字論文范文。語法：ROUNDUP(number,num_digits)，其中Number 為需要向上舍入的任意實數函數，Num_digits 四舍五入后的數字的位數。num_digits 大于 0，則向上舍入到指定的小數位。 如果 num_digits 等于 0，則向上舍入到最接近的整數論文范文。 如果num_digits 小于 0，則在小數。例如：=ROUNDUP(86.9,0) 將 86.9 向上舍入函數，小數位為 0 ，值為87 ；=ROUNDUP(4.16159,3) 將 4.16159 向上舍入，保留三位小數 ，值為4.162。
⑵Rounddown函數是將數字按照指定的位數進行無條件舍去函數，即靠近零值，向下（絕對值減小的方向）舍入數字論文范文。語法：ROUNDDOWN(number,num_digits)，其中Number 為需要向下舍入的任意實數。Num_digits 四舍五入后的數字的位數。 如果 num_digits大于 0，則向下舍入到指定的小數位論文范文。 如果num_digits 等于 0函數，則向下舍入到最接近的整數。如果num_digits 小于 0，則在小數點左側向下進行舍。例如：=ROUNDDOWN(86.9,0) 將 86.9 向下舍入，小數位為 0 ，值為86 ；=ROUNDDOWN(4.16159,3) 將 4.16159 向下舍入函數，保留三位小數 ，值為4.161論文范文。
三、嵌入函數，開始計算
基本的計算思路是用rounddown函數無條件舍去“調整后工資基數”與“比率”的乘積得分為數值，使其乘數保留至角位函數，然后再用roundup函數把此值無條件進位至元。
具體操作第一步，是在已經建好的調整表中，在F7中輸入“=Roundup(Roundup(E7*8%,1),0)”，按回車鍵得到鄧仁斌的個人調整后繳交數為440函數， 然后再選中F7，把鼠標放在F7的右下角，待鼠標圖標變成十字架就往下拖，也即往下填充就可以函數，至此，“見角進元”的問題就解決了。如下圖 2：
第二步，同理在G7中輸入“=ROUNDUP( ROUNDDOWN(E7*20%,1),0)”,在按回車鍵，得到公司幫鄧仁斌繳納的住房公積金是1100函數，然后再由G7往下填充，計算如下圖3：
第三步，在H7中輸入“=SUM(F7+G7)”，按回車鍵即可得到鄧仁斌有自己和公司總共繳交住房公積金為1540函數，然后再由H7向下填充即行，到此整個計算過程和步驟也結束了，最終計算結果如下圖4：
四、注意的問題
1、在制作“住房公積金繳交基數調整表”時，會用到Vlookup函數提取職工月工資，利用Isna和If函數計算月平均工資，本文筆者并未對此作詳細講解，但在用這些函數時應要注意函數語法和用法問題。
2、在計算住房公積金繳交基數時，有一個要求“見角進元”，而解決這個問題也要用到兩個函數Rounddown和Roundup兩個函數，同樣也要注意到他們的語法和用法。
3、如果只用一個函數不能解決一個問題，在函數嵌套中，我們可以把幾個函數的功能結合起來解決用單個函數無法解決的問題，是的實際工作中遇到的許多問題都能迎刃而解，大大提高工作中的效率。就如本文中應注意的，如果只用rounddown或roundup函數不能解決“見角進元”這個問題，那么只能把二者結合起來才可以得到正確的結果。
胡丹
>> 反向住房抵押貸款：以房養老 試論以房養老信托與反向抵押貸款的比較 基于住房反向抵押貸款理論的“以房養老”模式研究 淺析以房養老——反向抵押貸款保險 住房反向抵押貸款研究 反向抵押貸款養老模式風險研究 “以房養老”反向抵押貸款的法律風險及防范措施 住房反向抵押貸款定價模型的比較分析 以房養老好，何時才能“反向抵押”？ 發展我國反向住房抵押貸款的研究 住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐建議 住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐 反向抵押貸款房產養老模式中利率風險研究 住房反向抵押貸款在美國 日本住房反向抵押貸款的發展 住房反向抵押貸款養老模式在中國的梯度發展 對我國實行住房反向抵押貸款的必要性研究 基于保險精算理論的我國住房反向抵押貸款產品定價研究 基于住房價值波動風險的反向抵押貸款定價研究 我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析 常見問題解答 當前所在位置：l，最后訪問時間：2015年2月25日.
[3] 《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（保監發〔2014〕53號）
[4] 鄧大洪.以房養老能否繞過“南京模式”之殤[N].中國商報2013-9-24（7）.
[5] 養老按揭”阻礙多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..
[6] 蘇麗蓉.試論以房養老信托與反向抵押貸款的比較.時代金融.2014（7）.
[7] 曉晨.中信信托推出房屋信托租賃業務[N].金融時報2006-3-9（6）.
[8] 安勝.房屋信托租賃南風北漸，仿REITs試水北京市場[N].中國經營報2005-12-12（15）.
[9] 胡思靜.房屋產權反向抵押貸款信托法律制度研究[D].中南大學碩士畢業論文.2011
[10] 韓進成.以房養老反向抵押貸款合同的主體及權利義務探究[D].天津商業大學碩士畢業論文.2011
[11] 中國的銀行會破產嗎[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.
論文關鍵詞：經濟適用房，廉租房，保障性住房改革
當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。某建設部官員在面對記者采訪時說，30%的中國人能買得起房子，當然也包括這部分人擁有二套以上住房的情況，意味著70%的中國人的住房面臨無力負擔的困境。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。
“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居……”十七大報告中這些充滿感情的話語，彰顯了發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享的錚錚誓言。[1]2009年的全國經濟會議指出：“必須把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。同時，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負擔……”[2]
為了“住有所居”，實現住房社會保障，我們國家又是如何做得呢？在我國的住房結構中，大致存在著三種：普通商品房、經濟適用房和廉租房，其中，普通商品房是針對高收入者，經濟適用房和廉租房針對的是中低收入者，屬于住房保障的措施。中國建設部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。現如今在河北、山東等地方政府紛紛出臺建設廉租房的政策，山東已經拿到了一億廉租房的建設資金補貼。[3]
為什么會出現廉租房取代經濟適用房的現象？廉租房是最理想的住房保障模式嗎？
一、經濟適用房、廉租房的界定
（一）經濟適用房的含義及其特點
經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。
經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價銷售。
（二）廉租房的含義及其特點
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。以廉租房政策推廣較好上海為例畢業論文怎么寫，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。
廉租房的特點：一是，廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。二是，廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。三是，廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。
廉租房都有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經過政府相關部門核實批準后，方能購、租、補。廉租房無繼承權。
（三）經濟適用房與廉租房的區別
雖然經濟適用房和廉租房都是住房保障體系的重要組成部分，都帶有有社會公共福利和住房社會保障性質，但區別還是明顯的：
1. 保障對象不同：從保障效果看，二者針對不同收入階層的人群。按照國務院有關規定，廉租房主要針對那些收入更為低下的人群。
2..產權不同：經濟適用房主具有產權，包括使用權、占有權、處置權和收益權。而廉租房者沒有產權。
3..是否可轉讓不同：經濟適用房可以自由轉讓，只是要繳納一定的契稅、印花稅和其他一些費用而已。廉租房只能租住，不能轉讓也不能繼承。
4.命運不同：有人說經濟適用房只是一種過度的產物，隨著我國住房保障制度的進一步改革，最終會被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：經濟適用房只需要政府提供地皮，需要金錢投資，而廉租房需要政府投資。
二、對廉租房取代經濟適用房的質疑
（一）廉租房取代經濟適用房的原因
聶梅生指出：“從市場發展來看，經濟適用房并沒有發揮出應有的作用。而且，受傳統置業觀念的影響，加上政策不完善、租賃市場管理與服務不到位，導致目前我國房屋租賃市場發展整體上還比較滯后，與買賣市場需要協調發展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求相比還有較大差距。”[4]
1.經濟適用房的福利性與市場化結合的操作模式不夠成熟
首先，經濟適用房是經濟與社會轉型時期的產物，隨著經濟的進一步發展與社會保障制度的逐步完善，只適合于大城市且以高房價為前提的經濟適用房，最終必然要被取代。近兩年商品房價變化很大，2008年之前，房價一路持續走高，使得很多老百姓望樓興嘆，相對于商品房的高價位，經濟適用房以其經濟性適用性深受百姓期待與追捧。但是，2008年以來，商品房價開始下跌，受金融危機的影響，且還會有繼續下跌的趨勢，使得持續高漲的房地產遇冷，盡管房地產商使出了諸如補差價，贈車，降價等措施，但是畢業論文怎么寫，也難以挽回昔日的繁榮。正是普通商品房的降價，使得經濟適用房喪失了經濟性，價格低的優勢，所以，出現了閑置、賣不出等現象。為了解決這一現象，各地方政府紛紛推出廉租房的政策，將過剩的閑置房轉化為廉租房，租給中低收入者，既保障了百姓的住房，又解決了商品房市場的困境。
其次，建設經濟適用房，土地基本要無償劃撥，各種費用也要減免，還要拿出錢來補貼，地方政府一年要減少數億元的財政收入——這是政府的直接損失。更重要的是，經濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%－4%，從而，減少政府與房地產相關的財政收入——這是政府的間接損失。因而，地方政府不愿意建設經濟適用房，導致經濟適用房建設逐年下降，有的地方甚至已經停建。
最后，經濟適用房主擁有相對的產權，財產歸個人，不可能適用與全國所有的個人，不利于推廣，也與市場經濟的秩序不相適應。
2.經濟適用房的低收入衡量界限模糊，且執行不力
《經濟適用住房管理辦法》第20條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房：（1）有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；（2）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；（4）市、縣人民政府規定的其他條件。
按20條第2款規定，不能再申請經濟適用房。但是，現實生活中，符合條件的人卻申請不到，經濟適用房小區出現大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。經濟適用房倒號現象及其嚴重，16萬元一個號，經濟適用房到底便宜了誰? [5]
3.經濟適用房變成權力瓜分的福利盛宴
按照商品房規格修建的住房，卻以經濟適用房的價格出售，沒有公示，暗箱操作的銷售方式，不符合戶口等相關規定的購房者，可以倒買倒賣的購房資格，顯然，這一切都是權力的魔杖在發揮作用。能享受到這樣的“權力福利”的，也只有大權在握的政府職能部門，及其利益相關者。
如果說“壟斷福利”損害了社會公平，降低了經濟效率，那么“權力福利”造成的后果更為嚴重。它嚴重損害了公共利益，扭曲了政府職能，侵蝕了公眾對政府的信任，對經濟適用房政策的期待畢業論文怎么寫，是福利腐敗中最嚴重的一種。試想一下，那些急需解決住房問題的中低收入群體，得知這樣的“經濟適用房”存在時，會作何感想呢？[6]
近八成的經濟適用房對外出租，顯示多數購房者不僅不缺房子住，而且把所購經濟適用房當作一種“投資”。一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，一邊是已售經濟適用房出現“高租售率”；一邊是經濟適用房“一房難求”，另一邊經濟適用房中卻出現大量閑置的“豪宅”。作為中低收入群體福利的經濟適用房到底經濟了誰？[7]
經濟性成了掩蓋權力福利的遮羞布。經濟適用房原本的保障中低收入者的初衷最終成了權力者的產物，原本維護社會公平的初衷卻最終加劇惡化了社會的不公平，這注定了經濟適用房被淘汰的命運。
（二）對廉租房取代經濟適用房的質疑
有媒體報道，現在一些省份正在醞釀經濟適用房和廉租房建設并軌，更有人提出要取消經濟適用房，純以廉租房作為保障房。由于廉租房建筑成本低，我國廉租住房的覆蓋面從2007年的10%增加到20%，所需的資金是同等面積的經濟適用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建設包括經濟適用房、限價房在內的全部保障型住房，那么，我國的稅收在2007年的基礎上要增加五分之一。并且，廉租住房不牽涉到產權的轉讓、分享、移交，行政與市場的邊界劃分得清清楚楚，幾乎不存在尋租空間，如此一來，混水摸魚者也就失去了尋租的動力。正因為廉租住房與市場的邊界非常清晰，所以，廉租住房不會沖擊商品房市場，可以保證商品房市場的穩定，進而穩定我國的住宅消費、幾十個相關產業以及上千萬的建筑工人。少建甚至停建經濟適用房，可以節約監管成本，還不會降低民眾福利。[8]
但筆者認為，目前廉租房完全取代經濟適用房的時機并不成熟、條件還不存在。
1.質疑一：與經濟適用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明顯的優勢。
首先，廉租房單獨承擔住房保障任務也不符合國情。廉租房政策運用最多的是中國香港、新加坡等經濟體。中國內地國土面積遼闊，居住文化深入人心，同時租房制度建設不完善，廉租房不太可能單獨成為解決居民居住問題的完全之策。
其次，廉租房不能解決居民長久的居住需求。目前廉租房的建設標準是50平方米每套，對于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個性的居住要求。并且由于存在收入方面的標準，如果收入超過了居住廉租房的標準，按規定就要退出廉租房去購買產權房。這中間實際上會存在很多漏洞。可能造成所謂的夾心層住房問題，廉租房和商品房之間無法實現“無縫連接”。這個中間層就需要經濟適用房來填補。[9]
將廉租房和經濟適用房申請條件“并軌”，是政府引導低收入家庭消化既有存量經濟適用房，解決經濟適用房市場過剩的難題。如此，低收入者對經濟適用房與廉租房保障的可選擇權變成了無可選擇的一種權利，也被動接受了轉嫁而來的房市救市責任。將經濟適用房與廉租房并軌，表面看來減少了經濟適用房建設與分配規模，其實是變相提升了住房保障的門檻，原本享受經濟適用房待遇的低收入者將可能因無法享受廉租房待遇，而相對增加住房成本。[10]
2.質疑二：現實中畢業論文怎么寫，廉租房的執行存在種種問題
審計署今日公布“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果”，報告顯示1.5億元廉租房的保障金被挪用，2132戶不符合條件的家庭獲得租賃補貼或廉租住房。審計調查結果表明政府投資保障性住房存在如下問題：[11]
(1)一些城市未按規定從土地出讓凈收益中按時足額提取廉租住房保障資金
按規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。其主要原因：一是一些經濟發達城市土地出讓凈收益基數較大，以前年度提取的廉租住房保障資金加上其他渠道籌集的資金已可以滿足一定時期內的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市對土地出讓凈收益尚未做出準確核算，致使未提或少提廉租住房保障資金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方執行中出現偏差
在重點調查的32個城市中，有18個城市向2132戶不符合條件的家庭發放廉租住房租賃補貼413.12萬元、分配廉租住房533套；抽查22個城市的廉租住房保障家庭中，有1.32萬戶未將租賃補貼按規定用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費，使租賃補貼變成了“生活補貼”。其主要原因：一是對保障對象的審核和監管機制不夠健全，人口變動、收入財產等信息尚未實現共享，相關部門未準確及時掌握相關信息；二是由于一些地方廉租住房租賃補貼標準偏低，大多數保障對象居住在老城區，靠租賃補貼和廉租住房保障家庭自身的經濟能力難以租到合適的住房。
(3)一些地方廉租住房建設中存在配套設施不完善、工作程序不夠規范等問題
一是由于廉租住房配套設施不完善、地址偏遠、交通不便等，南京等13個城市的一些地方存在廉租住房配租困難、房源閑置的問題，有的地方甚至出現已入住家庭退房的情況。二是南京、昆明等13個城市投入12.60億元新建、收購或裝修的廉租住房項目，存在執行招投標或政府采購有關規定不嚴格的問題。
(4)一些地方廉租住房入住后出現了租金、物業費收取難和不符合條件住戶退出難等問題
在重點調查的32個城市中，天津、沈陽、重慶等12個城市截至2009年底，累計欠收廉租住房租金和物業費238.05萬元；沈陽、廈門、常德、成都、樂山、昆明6個城市中的20個區縣存在不符合保障條件的廉租住房家庭退出難的問題。其主要原因：一是對拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入發生變化已不符合實物配租條件后，大多仍無能力購置新住房，騰退其現有廉租住房確有困難。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障資金等問題
在重點調查的32個城市中，有6個城市和4個縣將廉租住房保障資金用于回購經濟適用房和工作經費等支出，共計15231.3萬元；有6個城市的34個項目利用虛假申報材料等，套取新建廉租住房中央預算內投資補助資金6129萬元。
同時，國家還可以通過一系列政策，消化現存過剩的商品房，以向中低收入者傾斜。
因此，用廉租房全面取代經濟適用房承擔住房保障任務不太現實，經濟適用房在今后仍將繼續發揮重要作用。
三、我國住房保障體制建設中應該著力解決的問題
（一）加強監管，嚴把住房保障申請標準關
政府應該逐步建立一個合理的住房保障機制，讓高收入購買商品房，讓中低收入者得到經濟適用房與廉租房的保障。
1.對低收入者應實行動態管理
無論是經濟適用房還是廉租房，旨在維護社會的公平，照顧中低收入者的利益，當申請者收入低時，可以享受廉租房，當其收入高時，就應該搬走，把房子讓給其他需要幫助和保障的低收入群眾。政府應加強管理，建立相應的配套的退出機制。
2.明確界定保障性住房的屬性
無論是經濟適用房，還是新建的廉租房，都是政府福利的公共產品，任何人，包括政府官員本身，都應該明確其屬性，把福利真正用到需要的一些特殊群體身上，比如殘疾人或者生活不便的畢業論文怎么寫，政府可以收購城市中心區的部分二手房，來滿足他們的需求。
3.嚴懲危害保障住房的行為
對經濟適用房“倒號”現象，要加強管理，購買經濟適用房的時候，供需雙方直接見面，不能通過任何中間環節。
堅決地對經濟適用房實行“以租代售”的辦法，這樣以來，可以成倍地大幅增加出租房的數量，真正地解決低收入人群住房難的問題，使人們在買房前，先考慮是否選擇租房，以降低商品房需求達到平抑房價的目的。
（二）鼓勵房地產商投資租賃型經濟房
建設部住宅與房地產業司負責人日前表示，四項促進租賃市場發展的措施包括：一是拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵房地產開發企業等機構投資者進入租賃市場；二是研究通過“低稅率、嚴征管”，鼓勵私人住房出租；三是發展租賃型的經濟適用住房，逐步實現租賃型經濟適用房和廉租住房制度的銜接；四是研究建立房屋租賃統一管理機制。[12]
為了滿足部分比廉租房家庭收入偏高、但購買經濟適用房還比較吃力的“夾心層”的低收入人群，下一步將在經濟適用房建設中推出政策性租賃用房。也就是說，將在經濟適用房中安排一定的比例，不通過銷售而是通過租賃的方式，給這部分“夾心層”人群解決住房困難。且租賃的價格不完全是市場價；或者雖然采用市場價，但政府在租金上給予補貼，這部分房子將靈活運用，一旦入住租賃的經濟適用房的群體，在經濟收入增長了或者買房后，必須從這個房子搬出，給別的低收入家庭使用。[13]
同時，針對市場上商品房市場低迷與過剩現象，各級政府也可以購買相對過剩的現存商品房，或者閑置的或退出的公房，提供給中低收入者。或者給中低收入者提供相應的補助，讓他們購買商品房。這樣既可以消化現有的房屋，救濟商品房市場，同時也可以使中低收入者得到實惠。
可以借鑒外國的先進經驗，多渠道性、多路徑行地增加住房保障的措施，只要適合我國的國情，改善民生就行。
（三）加強商品房的政府調控與監管力度
2008年底，國務院常務會議進一步鼓勵普通商品住房消費，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。同時，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。[14]2009年，商品房價一直持續走高，住房難再次推入。2010年國務院出臺了史上最嚴厲的宏觀調控措施，依然沒能抑制住房價上漲的速度。
首先：控制對土地的占有，從源頭上杜絕高房價。
國資委雖發表“清退令”已半年多，執行效果并不明顯，78家央企至今未退出“非主業地產”。面對房地產調控畢業論文怎么寫，78家央企退出地產的預期正在弱化，而國資委也沒有后續的文件。目前，央企房地產板塊的資產總額大約6607億元，地產總額為991億元，占15%。據報道，央企在三線城市那地，采用比較流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名義拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建設保障性住房。由于保障住房的利潤太低，地方政府為了完成保障性住房的建設，也默認了上述做法。所以，控制國有企業對建設土地的占有，是抑制商品房價格上漲的原因之一。[15]
再次，政府繼續對房價實行調控，控制房價的上漲速度。
今年年初，出臺的史上最嚴厲的調控措施，對房價的抑制情況如何呢？下面一組數字能告訴你結果：在上海買一套房子平均要多少錢？數據顯示，2005年是105萬，2009年是185萬，到了遭遇史上最嚴厲樓市調控的2010年，這個數字卻再創新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價達254.85元，相比2009年上漲了約70萬元。傷害房價上漲最快的正是2010年。[16]
三是堅決抵制并嚴厲打擊非法挪用并占有保障性基金的行為。出臺各種措施和辦法去保障老百姓的住房權等基本生存條件。
截至2010年8月底，18個城市已對不符合條件領取了廉租住房租賃補貼的1569個家庭停發了租賃補貼，收回廉租住房租賃補貼資金86.47萬元；對不符合條件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退過程中。對涉嫌弄虛作假騙取廉租住房租賃補貼的5名基層工作人員，有關單位已分別對其給予了撤職、行政記大過等處分。對于廉租住房租賃補貼未用于或未完全用于改善住房條件的問題，各有關地區政府都在積極探索如何從租賃補貼的審核程序、發放形式以及后續監督等方面進行糾正。如濟南市和泰安市計劃采取領取租賃補貼與租賃住房實際支出掛鉤的措施進行糾正，海口市和深圳市的部分城區已采取提供房屋租賃協議才能給予補貼的措施進行糾正。[16]
商品房與保障性住房共同構成了我國城鎮居民的住房來源，如果商品房價格過高，老百姓就會買不起。而國家的保障性住房又得不到有效配套與保障，最終會導致民生問題長期得不到解決，激化矛盾，引起社會的動蕩。因而，對商品房價的調控至關重要。
（四）加強相關法律制度建設
盡管目前，已經有《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等配套法規，但是立法層次較低，且執行不力，缺乏對政府人員違規行為相應的處罰機制，因而，無法從根本上杜絕危害住房保障行為的發生。
同時，政府官員應該加強自身素質建設，不能只顧政績，而忽視對民生問題的真正解決；要用綠色行政，廉政建設的高標準對地方政府官員的政績進行考核。
既然建經濟適用房，優惠能被富人獲得，只要吏治狀況沒有根本改觀，政府為窮人建的廉租房，就同樣能到富人手上畢業論文怎么寫，讓社會福利被竊取，因而，加強權力的監督機制也是必須的。
商品房的高昂價格，使得很多中低收入者只能望房興嘆，無奈，只能靠租住別人的房子，或者購買經濟適用房、廉租房過日子。但是，人人都知道房地產是個暴利的行業，如果政府能利用宏觀調控政策，適當地干預房地產市場，從源頭上控制對土地的征用，使其在過熱時適當地降溫，既可以緩解經濟適用房與廉租房數量有限的壓力，也有利于挽救低迷的商品房樓市，無疑對百姓住房的保障大有裨益。
四、結論
所以，無論是經濟適用房，還是廉租房，都只是我國在住房保障制度上探索的結果。無論誰對誰非，只要能找到適合我國國情的住房保障制度，即使探索的過程充滿艱辛與曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生問題的解決，應該是考核政府政績的一個亙古不變的標準。所以，不要讓基本的住房問題激化成敏感的政治問題。居者有其屋，原本是基本人權與生存問題，更是我國經濟發展之后日益凸顯的民生問題的反應。無論是繼續加大對商品房的宏觀調控力度，還是繼續整治保障性住房市場，深化改革，都是一件政治大事，需要我們不斷地探索前行。堅信我們的政府會在住房保障上做的更好。
參考文獻：
[1]為了人民幸福美好的生活.金黔新聞[EB/OL].2007-10-16.
關鍵詞： 日本集合住宅 保障性住房 小戶型
Abstract: Japanese collection residential and China's construction of affordable housing development has a lot in common. This paper first discusses a typical representative of the Japanese cluster of houses, size characteristics and design methods, and established the main body of the study. At the same time, expand the analysis of affordable housing, put out some characteristics of the design. Explore the commonalities and provides a theoretical basis for the feasibility of application design.Key words: a collection of Japanese houses; affordable housing; small units
中圖分類號：TU241.2 文獻標識碼：A 文章編號：
1研究的必要性
我國保障性住房設計理論的發展剛剛起步，在居住空間布局設計上存在著種種問題，其中包括對空間尺度考慮不足、空間布局設計模式單一化、居住者未能參與設計、設計理念的相對滯后等。因此有必要對保障性住房居住空間布局設計進行進一步研究。
日本在住宅設計上長期堅持小面積、適用舒適的理念，長期開展對居住行為方式和家庭人口結構的研究，尤其是在集合住宅方面研究成果豐碩。而其集合住宅在文化背景、人口結構等多方面與我國保障性住房存在較高相似性。因此有必要對日本集合住宅與我國保障性住房居住空間布局模式進行比較研究。
2研究的意義
通過對日本集合住宅與我國保障性住房居住空間布局模式進行比較研究，探討適合我國保障性住房的居住空間布局模式，有利于進一步完善我國保障性住房設計理論體系。
通過對日本集合住宅空間布局模式設計方法的分析和總結，可以為我國保障性住房空間布局設計實踐提供切實可行的參考，是提高我國保障性住房設計水平的重要途徑。
3國內外日本集合住宅空間布局模式研究動態、水平、存在問題
一、特定功能居住空間尺寸
精細設計與居住空間尺寸
日本住宅的設計尺寸有求十分精準，可以精確到厘米。對各個房間的設計定位都很精確和實用，如家庭的公共空間第一個要考慮的就是家具的擺放和實用，空間是否能相互滲透，交通線是否能重合。日本集合住宅雖然空間很小，但能把所有空間的作用發揮到極致。
人體工程學與居住空間尺寸
人體工程學聯系到空間設計，其意義為以人為主體，運用人體計測、生理、心理計測等手段和辦法，研究人體結構功能、心理、力學等方面與室內環境之間的合理協調功能，然后對設計居住空間進行設計，以適合人的身心活動要求，取得最佳的使用效能。
工業化生產背景下住宅部品化
住宅部品是構成住宅建筑的組成部分，是住宅建筑中的一個獨立單元，它具有規定的功能。按照住宅建筑的各個部位和功能要求，將住宅進行部品部件化的分解，發揮其功能作用。住宅部件的特點包括：標準化、系列化、規模化生產，并向通用化方向發展。日本住宅部件化的發展不僅在很大程度上解決了住宅多樣化和標準化之間的矛盾,而且為特定功能居住空間尺寸的通用化設計提供了大量可行數據。
二、居住空間的多樣化設計
以家庭為居住核心單位
按家庭人口為依據，用“家庭人數減去夫婦對數”來計算臥室數量，使集合住宅進入了保證居住實態和注重實效的階段。日本集合住宅不僅把“食寢分離”、“就寢分離”“干濕分離”和“公私分離”的理念容入了標準設計中去。如以nLDK 型套型設計模式，確立了集合小面積住宅的標準模式，使關于小面積住宅的研究進入了精細化的階段。
適應性設計
盡管小面積集合住宅有許多標準形式，建筑師仍然在個性化和多樣化方面做了各種各樣的嘗試。1)根據居住者的情況，設定針對性的平面2）提供不同價值觀的居住生活方式的相應住宅3）居住者能自行裝修和自由分隔4）提供自由組合靈活住宅。
另外，還考慮由于家庭人口結構，老年住宅的“親子型”的二代居、三代居住宅也得到了發展，設計上又分為同居型、分居型和鄰居型三種。考慮到家庭人口結構的變化在居住以后可以分隔變化的“可變型住宅”、“順應型住宅”。在居住空間形式中增設了西式臥室布置，使居住空間更加富有靈活性。
個人為居住核心單位
山本理顯將傳統的“社會家庭個人”的關系轉化為一種“社會個人家庭”的新型社會關系，家庭不再是杜會和個人之間的協調者，而是存于個人背后又個人自由選擇去接受的形態，重新定義了居住的核心單位應該是個人而不是家庭，從而使集合住宅的設計脫離了以往傳統家庭概念，創造了“脫nLDK”住宅新的空間布局模式。
三、住戶參與設計（合作共建）
合作共建型集合住宅設計模式
合作共建型集合住宅（Co-operative Housing）是一種以住戶參與設計與決策過程、居民和建筑師共同作業的特殊設計方式進行建設的集合住宅。共同協作的方式是其執行的基本精神，它強調的是與居住者一起設計，而不是為他們設計。
SI住宅自由內部分割
SI集合住宅提供了住戶自己參與設計和決定居住單元的內部分隔和立面造型的可能性，為居住者提供了一個充分表現自我創造力的平臺。居住者可以根據不同的生活方式和愛好進行靈活布置，自由分隔，滿足多樣化的需求，實現個性化的集合住宅設計。
脫nLDK模式
脫nLDK模式適應居住者多種要求的載體――代用空間的模式，進行新的空間組合的探索。建造可以接受各種客戶群，流動的生活方式的平臺，居住者可以自行改變和調整空間。
四、新的居住理念
居住主體
個體與集合的關系研究：集合住宅與獨立住宅最大的不同是要建立在公共性與私密性良好的平衡的基礎上，基于“集合”與“個體”的關系學，集合住宅設計研究是“個體”的多樣性的研究，設計多數的“個體”與“集體”兩者同時成立的方案，“個體”描寫自由的生活，集體是有約束、有秩序的生活，大的集體和自由的“個體”的關系。
空間形式
Soho的出現帶來的啟示：辦公室走向家庭標志著家庭專用住宅向社會打開大門的開始。日本建筑師提出了閾的概念，闡釋為“與外部對話的場所”，是與外界街道連續的部分，這個閾空間可以對外，成為與社會聯系的過渡空間。可作辦公室，也可作商店，根據各家的用途不同，給予街道的表情會很豐富。閾概念，與20世紀限定住宅功能集合化的做法不同，是新的城市住宅規劃手法。
除了工作的元素外，高齡者、兒童在戶內難以解決的家務也是集合住宅向外打開天窗的契機，護理老人的幫手、照顧兒童的保姆走進家庭是另一個閾。
4國內保障性住宅空間布局設計的研究動態、水平、存在問題
論文主要的參考文獻及觀點有：
空間特點
周燕氓等人的著作《住宅精細化設計》[11]在住宅精細化設計方面做了很多深入性的研究，書中的很多經驗和體會非常值得我們借鑒。周燕氓、楊潔在《中、日、韓集合住宅比較》一文中對于中、日、韓三國集合住宅的特點進行了比較，并對日韓兩國集合住宅的主要空間特點進行了較為詳細的分析，在此基礎上提出我國集合住宅設計中可以向其借鑒和學習的方面。
學習借鑒
林文潔和周燕氓在《日本公營住宅給中國廉租住房的啟示―以日本新渴市市營住宅為例》[12]一文中以日本新渴市市營住宅為例，對住宅小區的分布與規模、住宅樓及戶型平面的特征隨年代推移的發展變化等進行了分析，在此基礎上從制度和住宅小區規劃與建筑設計兩方面提出了對我國廉租住房建設的幾點建議。
生命階段
濮慧娟在文章《保障性住房設計特色》一文中，通過保障性住房與商品房在總體、單體、立面等方面的比較,論述了保障性住房的建設方向與定位。其中的獲獎方案――平凡一生,采用可靈活分割的設計手法,適應保障性住房的居住群體一生各個階段的居住需求;通過戶內空間變化、節能技術的應用,來完善居住功能,使住戶一生受益。[13]
成本核算
建筑學報上發表的《2008年全國保障性住房設計方案選登》一文，其中刊登了一等獎作品，由北京市建筑設計研究院孫石村、王鵬設計的模方:模塊化設計,可自由組合,適用于不同地塊要求;便于建立統一標準化體系及政府估價和成本核算,滿足廉租房建設要求。[14]
要素協調
李飛在其碩士論文《廣州保障性住房戶型設計研究》中關于居住空間布局設計提到“設計的成功與否就在于各組織要素之間的交流和協調，處理好各要素之間的復雜矛盾則是成功的標志。客廳是整個居住空間系統組織中占有統帥地位的空間，具有協調統帥各功能空間的作用。”[15]
5研究水平和存在的問題
日本對于集合住宅的研究起步較早，在發展歷史、設計方法與設計理論等方面都進行了廣泛而深入的探討，并隨著其集合住宅建設的發展而同步發展，涌現出了大量有價值的研究成果，總體研究水平達到了一個較高的程度。日本國內關于集合住宅的重要專著出版超過200冊.除了這些專門的論著，日本關于集合住宅研究的學位論文、會議論文、期刊論文也非常多,內容同樣涉及了建筑歷史、設計理論、住居學等諸多方面。
設計理論研究方面，國內對國外集合住宅居住空間布局模式設計理論和設計方法的研究實用性較高，相關理論成果的引入對我國的研究有很好借鑒和導向作用，故而這部分內容在當前國內的研究領域中受到的關注度較高，相關成果比較豐富，有關理論書籍的譯著數量也相對較多，其中原著主要源自日本。
設計實例研究方面，從二十世紀八十年代開始，通過以《世界建筑》、《建筑創作》、《建筑師》等為代表的建筑期刊，許多日本集合住宅實例被陸陸續續介紹到國內。文章大都以圖文并茂的形式概括性地介紹了日本集合住宅設計和建設的一些代表性實例。
國內文獻研究方面，《住宅精細化設計》等著作、《日本公營住宅給中國廉租住房的啟示―以日本新渴市市營住宅為例》等期刊文章以及《廣州保障性住房戶型設計研究》碩士論文等，對住宅的居住空間布局設計都做了深入的研究。其次國內舉辦的設計競賽如2002和2008年中國建筑學會分別主辦的《2002年全國經濟適用住宅設計方案競賽》活動、《2008年全國保障性住房設計方案競賽》活動，全國各地2007年廣州市國土資源和房屋管理局、廣州市住宅建設辦公室主辦，廣州市民用建筑科研設計院承辦了《2007政府保障型住房平面設計競賽》活動。在這三次的活動中，全國各地的建筑師們都對保障性住房平面設計各個方面提出很多創新性的思考。
參考文獻
[1]張菁,劉穎曦. 戰后日本集合住宅的發展[J]. 新建筑,2001,(2).
[2]胡惠琴. 集合住宅的理論探索[J]. 建筑學報,2004,(10).
[3]周燕珉,楊潔. 中、日、韓集合住宅比較[J]. 世界建筑,2006,(3).
[4]王健,田中辰明. 日本環境共生住宅及其設計手法的解析[J]. 寧波大學學報(理工版),2000,(4).
[5]李依倫. 淺析人體工程學指導下的小面積居室空間設計[D]. 山西大學: 山西大學,2009.
[6]邱偉立. 日本集合住宅設計發展歷程研究[D]. 華南理工大學: 華南理工大學,2010.
[7]鞠瑞紅. 住宅產業化進程中的SI住宅體系設計研究[D]. 山東建筑大學: 山東建筑大學,2011.
[8](日)小林秀研究施，日本における集合住宅の定著程[M]日本住宅合センタ,2001
[9](日)小谷部育子、巖村和夫等，共に住むかたち[M]建料研究社，1997
[10](日)建思潮研究所，集まって住む形：低スモルハウジング[M]建料研究社，2001
[11]周燕氓等.住宅精細化設計.第一版.中國建筑工業出版社，2008
[12]林文潔，周燕氓.日本公營住宅給中國廉租住房的啟示―以日本新渴市市營住宅為例.世界建筑.2008，(2)
[13]濮慧娟. 保障性住房設計特色[J]. 上海建設科技,2009,(2).
關鍵詞：住房租賃；登記備案；農業轉移人口
2015年1月6日，住房和城鄉建設部印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（建房[2015]4號）指出了培育和發展住房租賃市場的重大意義，并明確提出用三年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。可見，國家對住房租賃市場建設的重視和決心已經達到了空前程度。住房租賃是住房交易的基本方式，登記是物權變動領域的公示公信方法，有利于維護交易安全（李朝暉，2008），應當著力保護住房使用權、強調住房租賃權的物權屬性（楊宏云等，2010），完善住房租賃登記備案制度。然而，2014年12月22日的《不動產登記暫行條例》（國務院656號令）規定的辦理登記的不動產權利卻沒有明確提到住房使用權。那么，我國住房租賃登記備案制度建設狀況如何？在目前我國積極推進新型城鎮化、加快培育和發展住房租賃市場的背景下，農業轉移人口的住房租賃登記有著怎樣的意義？如何尋求住房租賃制度促進城市包容性增長的重要抓手？本文首先從我國城市住房租賃制度包容性完善的分析入手，提出將“居業聯動”理念下的住房租賃登記備案制度作為我國城市住房租賃制度的包容性完善突破口。然后，在回顧我國住房租賃登記備案制度變遷過程的基礎上分析其主要目標的演進主線，厘清了目前我國住房租賃登記備案制度的主要目標選擇。最后，在包容性完善我國城市住房租賃制度的分析框架之下，設計了住房租賃登記備案制度的操作要點和實施路徑。
一、 我國城市住房租賃制度的包容性完善分析
1. 住房是農業轉移人口市民化的關鍵。城鄉結構是處于城市化快速發展時期國家最大的結構問題（華生，2012）。在我國傳統城市化的過程中，城鄉二元住房制度在提供經濟空間的同時，也造成了社會成本的積累，基于住房為焦點的制度約束日益突出（申明銳，2011）。我國城市化的主要問題在于勞動力城鎮化與消費者城鎮化不一致，而高成本住房制度（房價、房租偏高）是造成這種不一致的重要原因（宋立，2014）。然而，房價上漲內生于城市化過程；在存在收入差距的情況下，若沒有政府的必要干預，房價的上漲不可避免（劉維奇，2016）。十八屆三中全會指出，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。十報告提出，要有序推進農業轉移人口市民化。在目前我國城市化加速發展的時期，住房是農業轉移人口市民化的關鍵，農業轉移人口的住房問題值得引起足夠的重視。
2. 租賃住房對農業轉移人口市民化意義重大。我國正值經濟社會的轉型時期，經歷由計劃經濟向市場經濟、由農村社會為主向城市社會為主的雙重轉變。我國在取得經濟高速發展三十年巨大成就的同時，也積累了一定程度的社會問題。在住房領域中，這些經濟社會問題集中表現為住房消費不平等、中低收入群體住房困難和流動人口住房問題突出（劉寶香等，2015）。其中，由于農業轉移人口尚未真正融入城市社會而呈現出明顯的流動性，給農業轉移人口的市民化帶來了巨大壓力。住房租賃的消費形式，與目前我國農業轉移人口的流動性、大多數處于中低收入水平極為吻和。因此，完善住房租賃制度、發展住房租賃市場對于農業轉移人口市民化意義重大。近年來，我國農業轉移人口的住房選擇主要是受雇企業提供和住房租賃兩種形式，受雇企業提供住宿包括單位宿舍、工地工棚和生產經營場所等幾種形式。2008年～2014年，由受雇企業提供住宿的比例高達45%以上，租賃住房的比例在33%以上。另外，學者研究發現，農業轉移人口的擇居行為出現分化，家庭式居住需求呈增加趨勢（張秋梅，2015）。與企業提供住宿的形式比較，住房租賃能較好地滿足農業轉移人口的家庭居住需要。租賃住房已經成為解決農業轉移人口住房問題的重要形式（游振宇，2015）。
3. “居業聯動”理念下的住房租賃登記備案制度：城市住房租賃制度的包容性完善。Donnison和Ungerson認為大多數的住房問題涉及失業、貧困和不平等（Donnison等，1982）。哈耶克認為，住房問題是貧困問題的一部分，只有收入的普遍提高才能逐步解決住房問題（哈耶克，1977）。顯然，住房問題的緩解可以通過社會保障和經濟發展實現（張清勇，2008）。因此，“居業聯動”理念對住房問題的解決有重要意義。在“居業聯動”理念之下，將住房問題和就業（收入）問題相結合，綜合考慮、統籌解決農業轉移人口的住房、就業（收入）以及與其相關的就業培訓、子女教育、社會保障等問題，將是城鄉二元住房制度背景下解決農業轉移人口住房問題的一個可能的突破路徑。住房租賃登記備案制度的社會管理功能有利于農業轉移人口生活狀況的摸底、管理和服務工作，以此作為住房租賃制度服務于農業轉移人口市民化、實現城市包容性增長的著眼點和抓手有一定的現實性。
二、 我國住房租賃登記備案制度變遷過程及主要目標演進
新制度經濟學代表人物諾斯認為，正式規則、非正式約束以及它們的實施特征共同構成了制度。有關住房租賃登記備案的政策法規及其實施構成了住房租賃登記備案制度的重要內容。在我國經濟社會雙重轉型的過程中，為了較好地把握和落實住房租賃登記備案制度的主要目標、促進我國城市住房租賃制度的包容性完善，有必要對我國住房租賃登記備案制度的變遷過程和目標演進加以梳理。
1. 我國住房租賃登記備案的制度變遷過程。住房租賃登記備案制度變遷過程的回顧和梳理，可以為尋求該項制度設計主要目標演進的主線提供證據。早在1983年12月7日，為了更好地規范城市房地產市場、促進房地產市場健康發展，國務院了《城市私有房屋管理條例》（國務院516號令），要求租賃城市私有房屋的當事人必須簽訂書面租賃合同并在房屋所在地報房管部門備案。這標志著我國城市住房租賃登記備案制度的萌芽。1994年，《城市房地產管理法》出臺并重申了住房租賃登記備案事項。1995年，《城市房屋租賃管理辦法》出臺，正式規定我國城市實行房屋租賃登記備案制度，標志著我國城市住房租賃登記備案制度的正式實施。2007年，新修訂的《城市房地產管理法》進一步延續了城市住房租賃登記制度。同年，《物權法》出臺并規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力；未經登記不發生效力”。2008年1月15日，由于《物權法》、新修訂的《城市房地產管理法》、以及2001年國務院的《城市房屋拆遷管理條例》的代替，《國務院關于廢止部分行政法規的決定》宣布廢止《城市私有房屋管理條例》。2011年，新的《商品房屋租賃管理辦法》進一步細化了住房租賃登記備案的信息化管理要求。2014年12月22日，《不動產登記暫行條例》出臺并規定實行不動產統一登記制度以及辦理登記的不動產權利范圍，但在其中并沒有明確提到住房使用權，只是同時規定包括“法律規定需要登記的其他不動產權利”。2015年1月6日，住房和城鄉建設部印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（建房[2015]4號），進一步強調了住房租賃登記備案的信息化管理和方便群眾的主旨取向。可見，伴隨著住房租賃市場的萌芽和發展，我國住房租賃登記備案制度得以建立和不斷完善，并呈現出社會化、信息化和網絡化趨勢。但是，由于多年以來我國住房制度市場化改革過程中“重城市輕農村”、“重買賣輕租賃”傾向的影響，我國城市住房租賃市場及制度建設滯后，住房租賃登記備案制度尚有較大的完善和突破空間。
2. 我國住房租賃登記備案的目標演進主線。我國住房租賃登記備案的制度變遷過程伴隨著住房租賃登記備案主要目標的演進。行政審批（或行政許可）、行政征收、公示公信和便于掌握相關情況是登記備案制度設定的常見目標（李朝暉，2008）。從我國住房租賃登記備案政策法規（正式規則）的目標設定及實踐過程中的主要目標取向來看，經歷了行政審批（或行政許可）、行政征收、公示公信和便于掌握相關情況（并服務群眾）等多種目標依次變化和復合目標選擇的過程，同時體現出從行政管理到行政服務、從管理部門主導到服務對象主導、從財產管理到服務社會、從以物為主到以人為本的轉變主線。目前，我國住房租賃登記備案制度的主要目標已經從傳統環境下的行政審批（或行政許可）和行政征收為主的行政管理目標，轉變為公示公信和便于政府掌握相關情況（并服務群眾）的社會服務目標。在這樣的主要目標選擇前提下，我國住房租賃登記備案制度將如何服務于住房和房地產業的發展、經濟和社會的轉型？我國住房租賃登記備案制度在新的環境之下將如何實現其主要目標？其操作要點和實施路徑應該如何設計？這是在厘清主要目標選擇之后，完善我國住房租賃登記備案制度迫切需要回答的問題。
三、 我國住房租賃登記備案制度的操作要點和實施路徑設計
住房租賃登記備案選擇社會服務目標，以公示公信和便于掌握相關情況（并服務群眾）為主，順應了目前我國經濟社會轉型、政府大力發展住房租賃市場的趨勢和背景，體現了我國住房租制度的包容性完善，而在此目標選擇前提之下的租賃登記備案操作要點和實施路徑設計卻尤為重要。
1. 我國住房租賃登記備案制度的操作要點設計。現階段，在國家大力推進新型城鎮化以及大力發展住房租賃市場的背景之下，我國住房租賃登記備案制度的操作要點可以歸納為“一個中心、三個基本點”。其中，“一個中心”是指以住房使用權為中心，“三個基本點”是指就業培訓、子女教育以及社會保障三個方面。首先，住房租賃登記備案應以住房使用權為中心。從我國住房租賃登記備案政策文件的表述和實踐來看，登記備案工作主要指向的主要是租賃合同，提出的要求也主要是對租賃合同進行登記備案。但是，未經登記備案的住房租賃合同就無效嗎？其實不然，因為租賃住房不登記卻實施的情況非常普遍。但是，以住房使用權為中心，可以提高當事人登記備案的積極性，進而有利于使登記備案工作落到實處。比如，承租人為了追求以住房使用權為中心的權利實現和住房使用保障，必然積極進行住房租賃登記。這與以住房租賃合同為中心、卻住房租賃合同不以是否登記為生效條件的登記備案有著本質和效果的區別。其次，住房租賃登記備案應和就業培訓、子女教育以及社會保障三個方面密切聯系起來。如前所述，堅持“居業聯動”理念，將住房問題和就業（收入）問題結合起來，綜合考慮、統籌解決農業轉移人口的住房、就業（收入）以及與其相關的就業培訓、子女教育、社會保障等問題，將是城鄉二元住房制度背景下解決農業轉移人口住房問題的一個可能的突破路徑。因此，選擇住房租賃登記備案制度與就業培訓、子女教育以及社會保障三個方面管理和服務工作的銜接，可以促進住房租賃登記備案工作的順利開展，并服務于農業轉移人口的城市融入，也體現了城市住房租賃制度的包容性完善。
2. 我國住房租賃登記備案制度的實施路徑設計。
首先，以住房使用權為中心進行住房租賃登記備案，可以根據具體政策形式從出租人和承租人兩個方面（即住房使用權的供求雙方）設計實施路徑。比如，在出租人補貼政策背景之下出租人的登記備案積極性比較高，而在承租人補貼政策背景之下承租人的登記備案積極性比較高。其中，補貼出租人既扶持了業主、增加有效供給，又有利于加強住房租賃市場的供給管理。而補貼承租人也是發展和完善住房租賃市場的重要舉措。又如，將房屋租賃登記備案作為就業培訓、子女教育和社會保障等援助程序的基礎和前提，承租人的積極性將會大大提高，有利于政府農業轉移人口管理和服務工作的順利開展。
其次，將住房租賃登記備案與就業培訓、子女教育和社會保障相結合設計實施路徑。住房租賃登記備案與就業培訓相結合，可以選擇從經費提供、渠道選擇等方面設計實施路徑。就培訓經費提供而言，學者研究表明，與政府付費、社會培訓的方式相比，政府付費、企業培訓的方式更有效，因而政府應做的是“出錢買培訓”而不是“出錢搞培訓”（楊修娜等，2015）。可見，政府是農業轉移人口培訓費用的重要來源，并且政府通過社會直接培訓的效果不如借助企業間接提供培訓有效。然而，政府到底應該提供多少費用用于農業轉移人口培訓？如果對農業轉移人口待培訓人數和培訓費標準有了掌握，這個測算倒不難實現。住房租賃登記備案就可以為這方面的研究和決策提供基礎數據。住房租賃登記備案與子女教育結合，主要是各個教育階段適齡子女狀況和扶助需求的掌握。可以借助住房租賃登記備案的時機和環節，切實掌握農業轉移人口家庭子女教育方面需要扶持和幫助的基礎數據。通過義務教育的覆蓋、較高階段教育的扶持和高等教育階段的特殊幫助，可以切實幫助農業轉移人口家庭子女接受教育甚至城市落戶就業，保障其接受教育機會的均等、防止貧困問題的代際傳遞、提供貧困家庭子女向上社會流動的通道（華生，2013）。同樣，住房租賃登記備案與與社會保障結合，便于掌握農業轉移人口接受社會保障服務的具體進展和相關信息。
四、 結論
租賃住房是農業轉移人口長久性、家庭化遷移過程中的重要住房選擇形式。“居業聯動”理念下的住房租賃登記備案制度，體現了城市住房租賃制度的包容性完善方向。在我國住房租賃登記備案制度變遷過程中，伴隨著登記備案主要目標的演進，經歷了行政審批（或行政許可）、行政征收、公示公信和便于掌握相關情況（并服務群眾）等多種目標依次變化和復合目標選擇的過程，體現出從行政管理到行政服務、從管理部門主導到服務對象主導、從財產管理到服務社會、從以物為主到以人為本的轉變主線。
現階段，在國家大力推進新型城鎮化以及大力發展住房租賃市場的背景之下，我國住房租賃登記備案制度的操作要點可以設計為“一個中心、三個基本點”。其中，“一個中心”是指以住房使用權為中心。“三個基本點”是指就業培訓、子女教育以及社會保障三個方面。我國住房租賃登記備案制度的實施路徑設計則應注意：其一，根據具體政策形式從出租人和承租人兩個方面考慮。其二，將住房租賃登記備案與就業培訓、子女教育和社會保障相結合。
參考文獻：
[1] 李朝暉.論房屋租賃合同登記備案制度的立法價值目標[J].廣西社會科學，2008，（2）：101-105.
[2] 楊宏云，孫春雷.我國房屋租賃登記制度探析[J]. 蘇州大學學報（哲學社會科學版），2010，（1）：27-30.
[3] 華生.中國改革做對的和沒有做的[M].北京：東方出版社，2012：103.
[4] 申明銳.城鄉二元住房制度：透視中國城鎮化健康發展的困局[J].城市規劃，2011，（11）：81-87.
[5] 宋立.勞動力與消費者“分離式”城鎮化――勞動力過剩經濟體的全球化現象還是中國特色問題？[J].經濟學動態，2014，（5）：17-25.
[6] 劉維奇.城市化過程中的住房價格與財富分配效應.中國房地產（學術版），2011，（3月下半月）：28-34.
[7] 劉寶香，呂萍.轉型時期我國城市住房問題思考――基于發展住房租賃市場的視角[J].現代管理科學， 2015，（5）：93-96.
[8] 張秋梅.基于需求理論的農民工住房保障分類供應的思考[J].青島農業大學學報（社會科學版），2015，（1）：33-36.
[9] 游振宇.流動人口城市基本公共品需求表達研究[M].北京：經濟科學出版社，2015：139.
[10] Donnison， D.，and Ungerson， C..Housing Policy.Penguin Books，1982：12-13.
[11] 哈耶克.自由秩序原理（下）[M].三聯書店，1997：126.
[12] 張清勇.住房、住房問題與住房政策：一個綜述[J].財貿經濟，2008，（1）：44-50.
[13] 楊修娜，李實.不同費用來源的培訓對農民工工資的影響[J].北京社會科學，2015，（7）：75-81.
[14] .制度變遷背景下上海居住空間結構演化研究[D].上海：華東師范大學學位論文，2011.
[15] 駱勇.發展型社會政策視角下的城鄉社保一體化問題研究[D].上海：復旦大學學位論文，2011.
[16] 徐東輝.中國公租房制度創新研究[D].長春：吉林大學學位論文，2012.
論文摘要：當前，農民住房獨立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農村住房建設為切入點，以農村住房確權為抓手，加強農村住房的規劃引導和政策支持。
一、引言
“十一五”以來，我國農村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農村住房的關注程度遠不及城鎮住房，對以往農村住房研究問題進行系統研究尚不多見。對此，梳理國內已有的研究成果，有利于研究人員從系統的角度來審視我國的農村住房問題。
二、國內農村住房問題的研究情況
（一）對農村住房消費行為的分析
1、整體上分析農村住房消費行為
國內對農村住房消費的研究主要集中在消費需求的現狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統文化、收入水平、人口數量及其結構、政策制度四個方面是影響農村住房消費的主要因素。并借助住房支出的彈性系數比較指出，當農民生活消費從維持型向溫飽型消費模式轉變時，住房開支的彈性系數最大，將是農民建房熱的易發期。姜長云（1999）利用分層隨機抽樣的方法，隨機抽取6個省各1個縣的住房調查資料，對不同收入等級農民的住房消費需求進行了比較。發現隨著收入等級的提高，農民的人均住房消費支出及其所含的各分項支出呈增加態勢。其次，農民的住房消費結構也會做出相應的變化。還指出在相當長的一段時間里，中國農民的住房消費需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。
2、以區域為研究對象分析農村住房消費
另外，也有部分研究人員以一個一定區域為研究范圍，對農村居民消費行為進行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮2個自然村1990-2003年農村住房發展情況進行調查，指出農民收入提高、農村消費觀念轉變、土地制度改革是推進農村住房發展的主要原因，并點出住房開發導致大量土地占用、農村住房消費后勁不足以及農村住房相關法律不健全等問題，提出規范農村住宅審批制度，完善法律措施；增加農民收入，促進農村住房消費；落實農村基本政策，完善農村民主制度的解決對策。也有學者就民族地區的牧戶與農戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質量，探討牧戶與農戶住房消費差距的演變趨勢。
3、結合制度變遷研究住房消費行為
此外，還有研究者以消費行為與制度變遷對一個村莊住房消費行為進行結構化理論分析，發現傳統消費文化對農戶的消費行為具有引導作用，而現存制度對農戶的消費行為具有直接影響。消費者會對制度變遷做出積極的反應，而不僅僅是消極被動地遵從。
（二）對農村住房制度改革的探討
當前，城鎮化進程中現行的農村住房制度制約了村鎮住宅建設的健康持續發展，有待變革。有一批學者和研究人員從農村住房制度進行探討，指出農村住房制度改革的重要性，并著重于強調農村住房產權改革和宅基地制度改革。
1、對農村住房的產權與流轉探討
劉潤秋2005年的研究指出農村住房產權改革是統籌城鄉發展中的一個視角盲區，現有農村住房產權制度嚴重制約城鄉協調發展，亟待通過改革來推動城鄉要素市場統一，彌合城鄉經濟二元結構，并提出農村住房產權改革的大致思路。2006年他又對農村住房的產權問題進行了深入探討，指出受現行法律和政策限制，我國農村住房產權難以合法流轉，閑置的農村住房日益增多，導致市郊農村出現大量“空心村”。隨著城鄉經濟的發展，土地價值不斷攀升，農村房屋交易隱性市場規模日增，農村住房產權面臨著改革的壓力。然而，農村住房產權流轉必須突破錯綜復雜的產權、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經驗，進行農村住房產權制度創新，在不改變現有農村土地基本制度的基礎上，通過多次博弈完成。
2、立足于農村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，現有的研究指明農村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發的糾紛；建房戶私下調換宅基地引發的糾紛；用地建房影響相鄰關系人利益引發的糾紛等方面。宅基地產權是有關農民居住土地所有權利及其關系，是在農村土地集體所有制下以農民對居住土地使用權為核心的一系列權利，其實質是以土地的使用權為主要內容的農村土地產權。
可見，確定農村住房的產權制度，以宅基地流轉為突破點，實現宅基地和住房的經濟屬性和資產資本功能。才能有效保障農村農民的根本利益，才能為下一步實現農村住房以及農村土地的資產和資本功能奠定基礎。
（三）對農村住房規劃布局的研究
1、對農房與村莊布局問題的探討
長期以來，我國農村居民點用地實行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規劃，農戶建房的隨意性很大，導致農村居民點人均、戶均占地超標準，村內房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴重，道路堵塞，環境惡劣。由于村莊內部臟、亂、差，農民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴展，導致村內閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實行農村居民點全程跟蹤監管制度，主要內容包括：建房申請審批制度；現場勘測制度；核查制度；驗收制度；驗收結果公示制度。
2、對農村居民點整理的研究
同時，農村居民點遷并因其在增加建設用地、實現耕地占補平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點之一，學術界對其進行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區為例研究了西南丘陵山地區農村居民點土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農林綜合開發整理模式，即居民點閑置土地的復墾利用與山地區退耕還林等生態建設工程結合，進行退宅還林；二是新村建設整理模式，即由政府對新村統一規劃，供給道路等基礎設施，引導農民集中建房的農村居民點整理模式。
3、對國外經驗的借鑒方面
此外，在村莊規劃的經驗借鑒方面，國內學者參考美國的小城鎮規劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當地的生活傳統，最大限度地綠化和美化環境，重視垃圾處理和污水處理，努力創造一個良好的生活環境。借鑒德國經驗，提出通過村莊更新和農村地區的土地整理，以及完善的法律體系、嚴謹的規劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規劃得以實施。借鑒英國的做法，從20世紀50年代開始大規模的中心村建設，加強基礎設施和公共設施的建設，促進鄉村人口的集中，以便發揮規模效益，提高鄉村的生活質量。
三、總結評述
長期以來，農民住房問題作為農戶個體投資與消費行為獨立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農戶自籌資金建設，自己維護，自己使用，乃至廢棄重建。導致農村住房缺乏設計支持，建房存在建筑質量低、平均壽命短的現象；缺乏規劃引導，布局分散、占地浪費的情況，與公共設施的建設不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農村居住條件改善的進程，不利于擴大內需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產資本功能，農民住房權益缺失合法保障，難以取得長期建設資金支持。
參考文獻：
1、姜長云.中國農村住房消費需求研究[J].調研世界,1999(10).
2、于靜波.我國農村住房消費的比較研究[J].中國農村觀察,1996(5).
3、王偉.關于對農村住房的調查及其相關分析和對策[J].重慶社會工作職業學院學報,2004(4).
4、張紅,謝娜.新時期中國農村住房消費狀況[J].中國房地產,2009(3).
5、劉金星,于洪彥.消費行為與制度變遷——一個村莊住房消費的結構化理論分析[J].廣西財經學院學報,2008(1).
6、劉潤秋.農村住房產權流轉的瓶頸及政策建議[J].農村經濟,2006(3).
7、涂寧靜.從鄉村治理看農村住房規劃[J].企業家天地下半月刊(理論版),2007(7).
【關鍵詞】：企業檔案管理；重要性；檔案缺失；方法對策
中圖分類號：C29文獻標識碼：A 文章編號：
一.引言
自改革開放30多年以來，建筑業得到迅猛發展，并躋身為我國國民經濟的三大支柱性產業之一。隨著經濟的不斷發展，我國社會主義市場經濟體制正在逐步發展與完善，在進入21世紀以后，科學化、專業化知識、信息網絡自動化已成為社會發展的主要標志。但現實情況是，很多建筑企業的檔案管理工作有著各種各樣的問題。作為建筑企業的檔案管理人員我們必須要加強企業的檔案管理，從而適應建筑行業的發展趨勢。。
二.企業檔案的空缺
跟其它行業的企業相比較，建筑業有著其自身所獨有的特點，這就使得建筑企業檔案管理工作看上去顯得比較原始。它的突出問題主要表現在：很多企業并不重視檔案管理工作，甚至有些大中型企業就連最基本的檔案專職管理員都沒設置，還有一些企業假借改制的名義將檔案管理部門“優化組合”掉。
三.導致缺失企業檔案的原因
1．建筑企業檔案管理工作的復雜性、長期性以及艱巨性取決于建筑行業本身的特點。建筑行業不僅異地化、跨區域作業多、流動性大、施工戰線過長，而且施工過程具有不穩定的特點。這就增加了整理、收集、立卷歸檔檔案資料的難度。
2．由于建筑行業從業結構存在著掛靠、層層分包、非法用工以及其他不良現象，使得建筑工程項目的成分變得錯綜復雜。甚至一些建筑施工總承包單位也不知道自己有多少“包工頭”、施工隊伍參與施工。此外，即使是處在同一個施工項目當中，隨著施工工程的進展，參于施工的相關工作人員也可能會隨時調動。在上述種種條件制約下，要做好建筑企業的檔案管理工作并不容易。
3．在當前競爭高度激烈的建筑市場，建筑企業的盈利空間十分狹小，呈現“僧多粥少”局面，絕大多數中小型建筑企業都是在進行微利經營。所以，建筑企業當前所面臨的問題就是思考如何能夠降低生產成本，從而提高企業的經濟效益。在這樣的思想指導下，企業檔案管理的缺失也就顯得不足為奇。
四．加強建筑企業檔案管理的意識
做好建筑企業檔案管理工作可以說是保障建筑行業發展長遠的必經之路。建筑企業的運營如果離開良好的企業檔案管理工作就會成為無源之水，難以進行下去。
1．建筑企業檔案能夠為建筑企業制定中、短、長期的發展目標提供明確而有效的載體。每一個生產經營活動都必須要具備一定的穩定性、延續性，眼前利益必須服從于長遠利益。所有這些相關的衡量標準，都可以從建筑企業的檔案管理中找到有關的執行依據。
2．建筑企業檔案管理工作真實體現了建筑企業的經營活動。不管是建筑企業用工機制的改革、安全勞動競賽、考核績效工資，還是項目建設的目標管理、建筑工程項目招、投標，都能夠借助建筑企業的檔案來進行真實反映。換句話說，通過對存檔的檔案資料進行整理、研究、分析對比，檔案管理人員能夠從中找到目前企業內部所隱藏的問題，然后采取相應措施解決問題。
3．建筑企業檔案管理工作是建筑業開發與應用新工藝、新技術、新材料的主要依據。自從我國加入WTO世貿組織以來，歐美國家的先進技術正源源不斷的涌進國內。在這種條件下，建筑業應用推廣的一些新工藝、新技術、新材料正在不斷加快更新的步伐，這就需要我們不斷收集各種資料與數據，并進行分析研究，努力掌握技術特點，從而為以后建筑施工技術的應用推廣打下堅實基礎。如果不進行深入的研究，在以后的建筑行業發展道路上會走的更加艱難。
4．建筑企業檔案管理工作是企業開展科學管理的必要條件。目前建筑企業所面臨的主要問題是如何建立起現代化的企業制度，從而提高建筑企業的管理水平，加快與國際市場的接軌。目前正是建筑企業體制改革的關鍵時期，檔案工作的潛伏價值開始顯現出來。
(1)能夠為建筑企業改革的實施提供可靠的依據。實施建筑企業現代化的制度改革，應該充分發揮建筑企業檔案信息的作用。尤其是在建筑企業改制后，它的產權性質發生了質的變化，相應的人事制度也會發生改變，這就需要依照相關法律法規，對建筑企業的資產、負債進行有步驟地核查，評估建筑企業的固定資產，和無形資產。而所有這些內容都必須有豐富大量的建筑企業檔案資料來作為依據，才能夠對建筑企業有效的進行資產重組，改造兼并。
（2)目標化管理是建筑企業管理的一種十分重要形式，而目標管理的制定和責任制的建立與完善，以及完成情況的評比和考核，在很大程度上要建筑企業檔案工作的支持。因為在目標化管理實施過程中所形成的大量資料信息是企業季度、年終考核評比工作中不可缺少的依據。
五．加強建筑企業檔案管理的對策
建筑企業檔案管理工作不僅是種潛在的財富，也是建筑業做大做強的堅強后盾。因此在當前建筑業面臨著“擴內需、保增長、調結構”的形勢下，應從以下幾個方面抓起。
1．各級城鄉建設以及住房主管部門必須依法監管建筑企業的檔案管理工作。最近幾年，建筑企業檔案管理工作初步納入了法制化的軌道。《建設工程質量管理條例》、《建筑法》，住房與城鄉建設部出臺了有關《城市地下管線工程檔案管理辦法》等法律法規，地方建設主管部門必須要依法行政，嚴格執法，加大對建筑企業檔案管理工作的監管力度。與此同時，還應該支持建筑企業檔案管理工作，健全和完善建筑企業檔案管理目標責任制，督促建筑企業加大對檔案管理工作資金方面的投入，改善檔案管理人員的環境設施與辦公條件，保證檔案的收集、整理、歸檔等工作程序的暢通。
2．實施嚴格的建筑企業檔案管理制度。根據建筑業自身特點以及各類檔案形成的規律和特點制定出科學完善的管理制度，并將《檔案的收集范圍和工作細則》、《檔案員工作職責》、《檔案借閱制度》、《檔案入庫制度》、《檔案的開發利用》等制度納入到建筑企業升級，資質就位、企業信譽等級評定等綜合考核指標上。
3．完善建筑企業檔案管理工作。以件為保管單位。目前有的立卷方法在裝訂案卷時，首先要去除文件原有的金屬裝訂物，再重新打眼裝訂，這一過程易損傷文件。同時在今后要復印其一部分時還要重拆，十分不便。為此，應采用裝訂成卷包裝，將每一份文件作為一個獨立的實體進行規檔，使之既能保持文件的獨立性，又便于存取使用。
六.結束語
綜上所述，通過本文的學習，我們知道建筑企業檔案管理工作不僅基礎性和邊緣性都很強，而且它也是評判建筑企業管理水平高低的一個標準。為此，加強建筑企業檔案管理工作十分必要，要求相關人員認真去貫徹執行。
【參考文獻】：
1.付立維.郭斐建筑企業檔案管理人員的基本素質要求[期刊論文]-科技致富向導 2011(6)
2.袁國霞建筑檔案管理中存在的問題與解決對策[期刊論文]-城市建設與商業網點 2009(14)
3. 林碧清 新形勢下加強企業檔案建設的思考[期刊論文]-中國電子商務2010(10)
4. 路建華.從幾類案件的敗訴看企業檔案的重要性[期刊論文]-山西檔案2009(5)
5. 劉紅遠.如何在創新中完善企業檔案管理工作[期刊論文]-價值工程2011,30(11)
【關鍵詞】民生；保障和改善民生；法律制度
文章編號：ISSN1006―656X（2014）01-0023-02
一、民生內涵的界定
民生是一個不斷發展的概念，在古代社會主要與百姓物質需要的滿足聯系在一起，正如《左傳?宣公十二年》所云：“民生在勤，勤則不匱。”這里的“民”，即百姓之意。而《辭海》中對于“民生”的解釋是“人民的生計”，是一個帶有人本思想和人文關懷的詞語，話語語境中顯然滲透著一種大眾情懷。
二、我國民生問題的現狀
隨著改革開放，我國經濟水平得到快速發展，人民生活水平的提高，民生問題有了極大改善，但仍存在諸多問題亟待解決：
從教育看，它已經成為國民立足社會的基礎，但在現實中，還存在著財政性教育經費投入不夠、義務教育的福利性保障不夠、受教育的機會尚不公平等問題。
從社會保障看，我國社會保障制度的建設與完善依然是任重而道遠，像基本養老保險、醫療保險、失業保險的覆蓋面，城鎮居民最低生活保障制度，農村貧困人口的救助，老年人、殘疾人的福利享受，等等，都還有許多事要做。
除此之外，我國仍存在諸多民生問題，因此我國應當不斷完善法律制度保障和改善民生。
三、保障和改善民生是法治社會的內在要求
第一，在改革開放的今天，民生問題已不能簡單的等同于豐衣足食的追求，而涉及人的全面發展。民生問題包括生存權、勞動權、受教育權、工作權、休息權、健康權等合法正當權益的維護，而且還涉及與社會經濟相關的政治生活問題，如信息公開、民主法制建設，社會保障體系、社會福利制度以及社會對于困難群體的關注和關懷等。因此，完善法律法規，保障法律的貫徹實施是尊重和維護民生權利，改善民生，促進社會和諧的基本條件。
第二，法律是公平正義的守護神。在現階段，我們要深化收入分配改革、增加城鄉居民尤其是中低收入者的收入、合理調整和嚴格執行最低工資制度、合理抑制關系百姓必需品的食品價格、幫助解決低收入家庭住房問題、在全國農村實行免收學雜費的義務教育等，都需要通過完善稅法，勞動法，價格法，社會保障法，住房保障法，義務教育法等使之實現。
第三，民生問題的法律解決法治社會具有的方式。在很長一段時期內，我國對民生問題的解決主要是通過行政方式和措施。盡管這些措施具有一定程度的時效性，但不能形成有效規則，也不能從根本上解決問題。在一個法治國家，不允許超規則之外的規則出現，所以，只有將與民生相關的問題上升到法制規范的層面，通過法律的途徑，才能真正使民生問題的解決得到有效保障。
四、保障和改善民生中存在的法制問題
民生對法制的依賴關系以及法制對民生的價值功能表明，要保障和改善民生，就要有完善的法制。目前不僅形成了以憲法為基礎、以社會法為核心、以民商法及其他法律為重要組成部分的保障和改善民生的法律體系的雛形，而且人性化執法的推行也使執法環節在保障和改善民生方面的作用日益顯現。但是，與保障和改善民生的要求相比，我國的法制建設還需要進一步完善，目前主要存在三個方面的問題：
第一，我國關于民生的法治理念滯后
長期以來，人們將民生問題的解決看做是政府的“恩賜”或是人民群眾對于社會的“祈求”，而沒有意識到是公民的一項基本權利。早在文藝復興時期人們就提出自由，平等，天賦人權的口號。在資產階級社會人們將民生具體化，表現為：平等權，生命權，自由權，幸福權以及財產私有權，它是人的最基本的權利。因此解決民生問題是落實人權的重要體現，更是實現生存權，發展權的必然要求。
第二，我國保障民生的法律體系不健全
法治使社會發展成果分配規范化、法治化，作為社會利益的調節器，在社會動態發展中，保證社會公平正義價值的實現。
目前我國法律體系仍存在不健全、不規范的現象。在保障和改善民生的問題上我國法律制度仍顯匱乏。我國憲法僅規定公民的基本權利而未對權利的運行和實現做具體的規范。經濟法中也存在諸多弊端，以陜西鳳翔“血鉛事件”為例，可以發現我國《大氣污染防治法》、《水法》，《礦產資源法》都是原則性規定，操作性差。這些環境保護法的實施細則一般由中央政府的環保部門或地方政府來規定，從而使環保法律配置給公眾環保權的實現取決于地方各級政府的經濟發展目標。
適時修改不完善和已滯后的法規，真正使每一部社會法律發揮相應的規范社會關系和維護公民社會權益的作用，是社會立法的發展方向。
五、我國法律制度保障和改善民生的解決方案
首先，樹立以人為本的法治理念。社會主義法治理念包括依法治國、執法為民、公平正義、服務大局、黨的領導等方面，集中體現為以人為本。以人為本的法治理念是對人的存在、人的地位、人的價值進行法學反思的產物，具體包括以下方面的內涵：
一是人是法治之本，是法治的根本目的，法治是服務于人的工具，是保障人的生存和發展的手段；
二是人權是衡量法治完善與否的根本標準，是法治的終極價值，當不同的法治價值相沖突時，是否有利于人權乃是解決之道；
三是堅持人性化立法和人性化執法，將保障和實現人權作為立法與執法的出發點和歸宿點，尊重和保障人權，依法保證全體社會成員平等參與、平等發展的機會。以人為本的法治理念是民生法治建設的根本指導。鑒于政府是公民權利的主要義務主體，因此應將培養和提升政府工作人員的以人為本法治理念作為重中之重。
其次，健全和完善我國的法律制度。保障和改善民生最重要的是完善和健全保障性法律制度，我國現行的社會法主要包括：《勞動法》、《勞動合同法》、《工會法》、《未成年保護法》、《老年人權益保護法》、《殘疾人保障法》等等法律體系。它對于維護社會穩定，促進經濟發展和社會和諧具有重要意義。因此，必須不斷進一步深化和完善我國社會法。
第一，對于社會事業方面要按照統籌經濟社會協調發展的要求著力發展社會事業和教育方面的法律法規，保證公民平等的受教育權，完善醫療體制改革，解決看病難的問題，促進社會事業的全面發展。
第二，進一步完善解決民生質量問題的《食品安全法》、《循環經濟法》等等，通過完善法制建設改善民生。
再次，深入開展法制宣傳教育，為改善民生營造良好法治環境。法制宣傳工作是提高公民法律素質、推進依法治國的一項基礎性工作。開展法制宣傳教育，有利于增強公民依法維權能力，有利于形成保障公民權益的良好法治環境，是關注民生、改善民生、保障民生的一項基礎性法治工作。必須充分認識加強法制宣傳教育對改善民生重要性，緊緊圍繞解決廣大群眾的民生問題，深入開展法制宣傳教育，努力為保障民生、改善民生營造良好的法治環境。
一是牢固樹立以人為本的普法理念。按照科學發展觀以人為本的核心要求，把促進解決民生問題作為法制宣傳教育工作的出發點和落腳點，貫穿于工作全過程，努力在服務群眾中教育群眾，促進人的全面發展。
二是高度重視宣傳民生類法律法規。進一步推進與群眾生產生活密切相關的法律法規的學習宣傳，大力宣傳教育、醫療、食品安全、生產安全、社會保障、社會救助、勞動爭議、房屋拆遷、土地征用以及國企改制等方面的法制宣傳，引導公民依法行使權利、依法表達利益訴求，有效維護人民群眾的合法權益。
三是通過抓好重點普法對象來保障和改善民生。突出抓好領導干部學法用法，不斷提高依法執政水平，以促進領導干部依法決策保障和改善民生。突出抓好公務員法制宣傳教育，增強公務員的法律意識和法治觀念，以促進公務員依法行政、公正司法、執法為民保障和改善民生。突出抓好企業經營人員法制宣傳教育，提高企業法制化管理水平，建立和諧的勞動關系，增強企業抵御經濟風險的能力，維護企業和職工的經濟權益。突出抓好農民法制宣傳教育，提高農民法律意識和農村法治化管理水平，引導農民和農村“兩委”成員依法管理村務，引導廣大農民依法表達利益訴求，有效維護廣大農民的民生權益。
參考文獻：
[1]《懷化學院報》2008年第8期
[2]《福州黨校學報》2011第5期
[3]王濤.中國特色社會主義民生建設研究.博士論文.山 東師范大學.2010
[4]郭軍帥.民生新聞現狀及發展趨向探究.碩士論文.鄭州大學.2010
[5]鄧偉云.從民主到民生.碩士論文.西南政法大學.2007
[6]王有斌.民生思想中國化研究.碩士論文.湖南農業大學.2011
[7]李艷軍.社會建設視角下民生問題研究.碩士論文.東北師范大學.2011
[8]常艷杰.當前中國民生問題研究.碩士論文.河北大學.2009
[9]姜紀磊.民生為本與價值自覺.碩士論文.昆侖理工大學.2009