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1、年齡條件：18~65歲之間，具有完全民事行為能力;
2、資信條件：信用度良好，沒有不良信用記錄;
3、收入條件：具有穩定的收入來源，能夠保證每月按時還款;
滿足上述條件就可以準備好你的收入證明、財力證明、身份證明前往銀行網點申請辦理信用卡，也可以直接登錄興業銀行官方網站辦理該卡片，還可以聯系業務員上門辦理，祝愿早日辦卡成功!
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茲證明先生(女士)是我單位職工，工作年限年，在我單位工作年限年，職務為，崗位為，職稱為。
其身份證號碼為：。
其平均月收入為人民幣(大寫)元。
此證明僅供該職工申請貸款或該職工為其他個人申請貸款作第三方保證時使用。
單位(蓋章)：
年月日
銀行貸款收入證明范本二
中國建設銀行
中國建設銀行股份有限公司北京 支行
調查內容：
(一)申請人職務 職稱 文化程度 ;
(二)申請人在貴單位工作年限： 年，連續工齡 年;
(三)申請人實際月綜合收入(稅后) 元(大寫 );
(四)申請人工資帳戶的賬號(建行) ;
(五)申請人身份證號碼 ;
(六)申請人單位電話 家庭電話 手機電話 ;
(七)申請人家庭地址 ;
(八)申請人人事勞資關系
長期 合同制 簽訂的合同期限 年
(九)申請人是否有違規違紀行為處分
(十)貴單位性質
國家機關 事業單位 全民企業 集體企業
私營企業 合資企業 獨資企業 其他類型
(十一) 單位人事勞資部門聯系電話：
單位經辦人員簽字：
單位公章或人事勞資部門蓋章
年 月 日
特別提示：該資信調查函加蓋單位公章或單位人事勞資部門印章后生效，出具單位對資信調查函信息的完整性、準確性負責
銀行貸款收入證明范本三
深發
職業、收入證明
茲有 同志，性別 ，身份證號碼(軍官證、護照)號碼： ，自 年 月 日至今一直在我單位工作，與我單位簽訂了勞動合同，合同期限為 ，工資證明《貸款工資證明格式》。目前在 部門擔任 職務，稅后月工資、薪金所得為人民幣(大寫) 元，月住房公積金的單位繳存部分為人民幣(大寫) 元，月住房補貼為人民幣(大寫) 元。
特持證明。
單位公章(或人事勞資章)
年 月 日
1、單位名稱：
2、單位地址：
3、聯系電話： 郵政編碼：
4、人事(勞資)部門負責人姓名：
銀行貸款收入證明范本四
北京農村商業銀行
茲因 先生/女士(證件種類： 證件號： )
為我單位正式員工，現任 職務(學歷： 、職稱： )。該同志辦公聯系電話： ，家庭電話： ，移動電話： 。
該同志自 年 月 日至今在我單位工作，在我單位工作年限為 年，
現固定收入為(大寫)人民幣 元，其他年收入為(大寫)人民幣 元。
現婚姻狀況為： (以婚、未婚、離婚、喪偶)。
經核實上述情況真實無誤，我單位已完全知此證明所產生的法律效力，并對此證明的真實性承擔相應的法律責任。
單位(或人力資源、勞資管理部門)公章：
負責人：
年 月 日
分析當前我國銀行支付結算系統可以發現其存在的主要不足：
(1)支付結算系統與聯行往來往來系統自動化程度不高，系統不具有統一性和協調性。遲滯了商業銀行的資金清算速度。
從商業銀行支付結算系統功能分析，商業銀行支付結算是為商品的流通結算提供結算渠道，它以客戶為中心形成收款人與收款人開戶行、付款人與付款人開戶行之間的資金往來關系。
通過兩個層次的結算結構，將商業銀行支付結算系統與聯行往來系統“嫁接”完成本為一體的異地支付結算，實則是割裂了整體的異地支付結算系統。現行商業銀行與客戶、中央銀行與商業銀行兩個層次的結算系統不具有統一性和協調性。這種做法的缺陷是按照手工操作的模式，移植在現代化的通訊手段上，形成結算業務數據與核對業務數據的雙重發送。而且部分票據還使用信函傳遞，大大降低了聯行業務監督的時效性，也不利于商業銀行的資金清算速度的提高和業務數據的共享，形成票據滿天飛局面，同一結算業務往返傳遞所需的票據近十張，甚至超過十張。浪費了人力、物力，降低了系統的工作效率。同時，通過結算系統外傳遞票據速度慢，易丟失，保密性差，給不法分子提供的作案機會多。同時，也為商業銀行延壓資金的劃撥時限提供了借口。
(2)支付結算系統沒有把人員的管理和權限有機結合起來，在整體上實現對從業人員操作權限的控制和操作風險的防范。
票據一經簽發形同鈔票，對于持有人形成資產，對于債務人形成真實的債務，按照現代商業銀行的經營思想，商業匯票可以充當資金融通的工具，成為商業銀行貼現與再貼現金融工具，但是回首我國票據法頒布以來，商業銀行票據信用業務的開展狀況，不難看出，商業銀行除對國內企業商品交易所使用的銀行承兌票據開展了票據貼現業務外，商業承兌票據的貼現與流通難于開展，這其中一個重要的原因，除商業承兌票據信譽度低于其它票據外，商業承兌票據自身所應具備的信息，如業務的背景、票據的真偽的鑒定、企業的背景等各種環境要素信息不暢，也成為制約票據流通的重要因素。因此，強化票據的開發管理，嚴格支付結算系統各工作環節的權限管理，從源頭上杜絕沒有商品交易背景的票據開發，對于我國商業信用業務的開展具有重要的現實意義和深遠的歷史意義，同時也成為商業銀行加強內部牽制制度建設，防范商業銀行票據操作風險的重要舉措。
(3)支付結算系統沒有企業的資信評估與支付結算風險的防范有機結合起來，實現數據共享。
創造良好的資金結算環境，杜絕虛假票據的產生，成為商業銀行防范金融風險的重要手段。在計算機網絡被商業銀行廣泛使用的今天，各工商企業的資信狀況和企業形象，不應成為其開戶的商業銀行的獨家財產，而應成為商業銀行領域內辦理相關業務的經辦人員判斷業務風險程度的共享資源。在支付結算過程中，按照業務風險防范需要，企業開戶銀行通過建立工商企業資信檔案，全程控制商品購銷合同的簽定、票據的簽發、企業債務結算的進度，以及債務票據結算的歷史，通過計算機網絡，根據權限有限開放這些信息，將是推動工商企業形象建設和商業票據流通、融資、貼現業務開展的前提。也是我國銀行系統防范金融風險的需要。筆者認為，當前我國商業銀行商業票據貼現與票據流通發展緩慢的制約因素是票據的背景信息不暢，同時也成為產生票據糾紛的重要因素。因此，在金融結算系統內，有限開放企業資信信息和票據背景信息，并將企業的資信評估納入支付結算系統建設之列意義重大，同時也會成為推進企業資信建設的加速器，也是商業銀行實時防范金融風險，拓寬商業票據流通范圍和貼現范圍，推進和監督商業信用的重要保證。
(4)支付結算系統沒有把重要憑證管理納入其中，銀行內部重要往來憑證的管理停留于折角驗印和密押的檢驗上，與先進的計算機網絡所能提供的內部牽制相差甚遠。
在支付結算系統中，重要憑證是指能夠構成債權債務關系的各種空白傳票，是企業重要的支付工具和信用工具。按照來源可以分為二類：一是外來憑證，主要是三票：支票、匯票和本票，即銀行受理業務時客戶提供的支付工具。二是內部憑證，這是銀行提供支付結算服務所產生或使用的憑證，如各種支付結算方式所產生的借貸方憑證。落后的憑證管理手段，使不法分子有機可承，商業銀行辦理票據貼現業務的風險防不勝防，商業銀行獲取這些憑證信息的渠道閉塞，不能從源頭上證明這些憑證的合法性和是否具有真實的交易背景，企業負債資信狀況無從查找，也妨礙了商業銀行的對外授信業務，不乏分子在結算渠道上無法得到遏制和信用懲罰，商業銀行的內部牽制成為一紙空文。
(5)支付結算系統沒有把會計核算系統納入其中，使商業銀行的工作效率大大降低。
會計核算是清算銀行與客戶之間，銀行與銀行之間債權債務的重要手段，我國銀行系統的電子化和現代化，必須把會計核算系統納入自動處理體系之內，這樣既減輕了會計人員的工作量，提高核算的精度，也加快了資金的清算速度。在中央銀行總體調控金融行為的工作中，可以做到足不出戶既實現對商業銀行賬務的監督，即使該功能沒有充分發揮，其威懾力也可想而知，將會計核算納入支付結算系統迫在眉睫。
實踐證明，近來我國商業銀行系統連爆大案，與落后的銀行系統密不可分。在計算機網絡普及的時代，我國電子銀行系統只是實現了部分業務功能的改造和通訊硬件手段的現代化，整個銀行系統業務軟件系統的改造還有很長的路要走，業務軟件系統具有強烈的升級換代需求。解放思想，創新銀行支付結算體系，實現商業銀行的支付結算與銀行聯行往來的有機結合，成為目前中央銀行解決金融操作風險，遏制大案要案發生的重要舉措。
2我國銀行支付結算系統發展對策
2.1升級我國銀行支付結算系統和電子聯行往來系統，實行流程再造
重新設計支付結算和聯行往來的軟件系統，根據金融電子化的要求，重新組織票據的傳遞流程、業務的組織、會計的核算、人員的管理、權限的設定等工作，健全銀行信息共享、企業資信查詢、票據查詢等體系。支付結算和聯行往來系統的生機換代可以吸收當前電子銀行系統已經取得的成果，對應該納入而尚未納入電子銀行系統的各種子系統重新設計，為了節約成本，這一工作的開展可以由中央銀行牽頭實施，商業銀行上線出資的做法，筆者認為這一新系統可以有以下子系統構成：
(1)業務處理系統，再造三票即支票、匯票和本票和三種結算方式即匯兌、委托收款、托收承付的處理流程，按照計算機網絡的處理的特點重新設計業務系統。
(2)會計核算系統，整合商業銀行會計核算系統，統一管理銀行對外服務業務所使用的會計業務，重構商業銀行電子化賬務處理體系。
(3)資金清算系統，完成同城票據交換結算和聯行往來結算以及存款帳戶異地存取結算。實現結算業務在系統內部上下級之間，橫向業務與中央銀行之間的結算功能。
(4)信息管理系統，為銀行業務的經營管理提供必要的管理信息，主要包括會計報表、企業資信管理、票據保證信息管理、票據信息查詢等經營管理所需要的管理信息。
(5)事后管理系統，完成支付結算所必須的事后檢查處理，必要時可講該部分內容并入業務處理系統，在流程再造時重塑內部牽制制度。
(6)憑證管理系統，主要對內外重要憑證進行有效管理，包括憑證印制注冊、請領發放以及憑證狀態的查詢。
(7)其它管理系統，主要是未包含在上述系統之內需要追加的各種管理措施，如人員管理、權限管理、入網機構管理等。
通過流程再造，增強系統的開放擴充功能，強化銀行內部牽制制度，加強對金融風險的防范功能，促進商業信用的發展，為商業信用時代的到來提供凈化經濟環境保證。
2.2商業信用制度的完善——開展票據創新
商業信用制度的完善有賴商業票據自身信譽的提高，票據聯保制度也是提高商業票據信譽的一個重要方面。為了防范金融風險，銀行對企業簽發的大額商業票據，可實行企業聯保機制，既允許其它企業為票據簽發企業所簽發的票據出質、出保，完善票據保證的立法規定，保證債權人的經濟利益，并經司法機構公證。票據的保證情況載行企業資信查詢數據庫中，為了推進商業票據的流通，還可允許企業簽發附息商業票據，以保證債權人的權益。在此基礎上，由商業銀行提供承兌、授信、貼現為主的多種方式資金融通，以促進商業信用的健康發展。
2.3實行支付結算票據債務備案制度，以央行為中心，通過立法形式，建立區域企業資信評估制度
商業銀行是提供中介服務的金融機構，除了疏通支付結算的結算渠道和信息渠道之外，建立工商企業的信用檔案，也是支付結算完善的重要舉措。每個工商企業開戶的商業銀行應為其工商企業建立資信檔案，對企業的基本狀況、近期的財務報表、使用結算工具對外產生的債務及其償還情況應以立法的形式，納入支付結算網絡范圍之內，通過設定權限，在辦理業務的金融機構之間任意查詢，并根據一定標準為企業進行資信評級。商業銀行可以在支付結算涉及的關系銀行之間公開企業的資信狀況和企業票據債務發生及結算進度情況以及對票據的拒付情況，由于涉及面廣泛，信息暢通，企業無理拒付票據將影響其資信狀況，從而產生推動工商企業自身形象建設的內在動力，凈化經濟環境，減少金融風險。
商業銀行支付結算系統的完善和相關管理制度的健全，是我國開展商業信用，促進商品流通，繁榮經濟的根本保證，也是化解金融操作風險，凈化經濟環境的根本舉措，對我國商業銀行系統的健康發展必將產生重要的推動作用。
澳洲留學貸款的擔保抵押有以下三種:
1、房產抵押:貸款最高額不超過經貸款人認可的抵押物價值的60%。
2、質押(國債、本行存單抵押):貸款最高額不超過質押物價值的80‰
3、信用擔保:以第三方提供連帶責任保證的,若保證人為銀行認可的法人,可全額發放;若是銀行認可的自然人,貸款最高額不超過20萬元人民幣。借款人到銀行指定的分支機構領到申請審批表(一式兩份),并按申請表要求如實填寫,經簽字蓋章后交給銀行。
借款人為澳洲留學人員本人須提供如下材料:
1、已辦妥擬留學學校所在國入境簽證手續的中華人民共和國護照;
2、借款人及配偶的身份證、結婚證、戶口簿或有權機構出具的有效居留證件原件及復印件;
3、擬留學學校出具的入學通知書、接受證明信及其他有效入學證明資料及有關必需費用證明,同時提供本人學歷證明資料:
4、提供具有安全民事行為能力的中國公民作為借款人的國內人,并提供其國內人的身份證,有關居住證明及通訊地址:
5、以財產抵押或質押的,應提供抵押物權屬證明或質押物正本,單據和有權處分人(包括財產共有人同意抵押或質的證明,必要時應提供有權部門出具的抵(質)押物估價證明;
6、若擔保人為法人,應出具保證人同意擔保的書面文件(擔保人為法人的分支機構的,應同時出具法人授權擔保文件)、企業法人營業執照、經審計的上年度和近期財務報表及有關資信證明材料;如擔保人為自然人,應提供保證人的身份證、戶口薄、收入或財產證明及其他資信證明;
7、銀行要求提供的其他資料:
出國留學從進程上來看，主要面臨幾個階段。獲取護照一簽證一等待對方大學錄取通知書一購匯(海外匯款特別是學費)一解決在海外開戶和使用資金等財務問題。針對以上幾個階段，目前國內各銀行有各自針對性的服務。
準備期：關注手續費
在此階段，孩子要獲取護照、大學錄取通知書和簽證，主要涉及到的銀行金融服務是開立存款凍結證明，獲取簽證。一般大使館都需要銀行開具存款凍結證明，進行留學的簽證審批。各國大使館規定各不相同，對存款凍結證明的要求也五花八門，但有一些要點需要注意。一是一般都要求中英文雙語版的存款凍結證明；二是銀行知名度和資信會起重要作用，三是需要滿足大使館對金額期限的要求。
目前國內銀行在這方面服務大同小異，主要區別在于各銀行對于留學申請人的手續費不同。從各銀行目前收費標準來看，大部分銀行參考申請人等級的劃分。以中行為例，開立存款凍結證明一般為20元，貴賓可免費，民生、匯豐等銀行貴賓也能享受類似全免服務。對于普通申請人來說，只有少數銀行有相應優惠活動。如渣打銀行，申請人如果不是貴賓，凍結證明費用減半，貴賓則免費。恒生銀行也即將推出留學類服務，凍結證明對于普通申請人也能免費。除了在費用上的精打細算外，家長們還必須關注另一點，并非所有銀行的存款凍結證明均為中英文雙語版，一般外資行均為雙語版，一些中資行就不是了，需要申請人額外再聘請翻譯支付費用。
除費用外，不同銀行的國際資信是不同的，特別對一些審核比較嚴格的國家簽證，良好的銀行資信是成功的關鍵。如匯豐、花旗和渣打等外資行，本身在國際上就比較有名，相對成功率也比較高。國內銀行則以中行為代表，因本身以海外業務聞名。
資金轉移：即時匯率多比較
家長的主要任務是把需要的外幣匯到國外，如交納首年學費、住宿及生活費等。主要涉及到購匯和匯款等方面，各銀行在此方面也各不相同，一般也和申請人等級如是否與貴賓掛鉤。
購匯各銀行的匯率有些差異，需多咨詢幾家銀行的即時匯率。從優惠政策看，貴賓能享受匯率優惠，其他申請人大多數按銀行公開牌價。渣打和即將推出相關業務的恒生銀行，對于普通的留學申請人可提供貴賓待遇。
匯款光大銀行提供西聯匯款，可在10分鐘左右匯款到200多個國家，缺點是費用比較昂貴且有限額(最高一次性匯9000美元，費用為40美元)。一般海外電匯則分成手續費和電報費，以中行為例，普通申請人手續費為0.1％，最低50元，最高260元；電報費為150元，需要兩三天時間。
還有一些銀行提供旅行支票或匯票可充當現金使用。如光大銀行有旅行支票和環球匯票，環球匯票手續費0.1％，最低20元，最高200元，旅行支票手續費為0.2％左右。中行也有類似業務，匯票手續費0.1％，最低50元，最高260元，旅行支票手續費在0.75％左右，有多個幣種可供選擇。中行雖然費用略貴，但由于在多個國家設有網點，申請人可拿該匯票在這些網點直接取現，省去了匯票托收的麻煩，既免除了攜帶現金的危險，也避免了現金出關的限制。
海外使用：方向不同莫煩惱
孩子在國外主要面臨的是解決開立賬戶或使用現金、銀行卡等日常消費問題。由于外資行開戶機制和國內不同，孩子會遇到許多困難。如全英文表格填寫、開戶手續煩瑣及通過銀行等級評估等。針對此，國內銀行主要有兩個解決方法：代開立銀行卡或賬戶。
使用銀行卡是最簡單的一種思路。如中行可提供雙幣卡和國際單幣卡，單幣卡包括英鎊、歐元、港幣、美元和日元。使用這些對應幣種的卡，通過辦理附屬卡，可方便實現孩子在外國刷卡消費，父母在國內還款。但缺點在于取現費用比較高，一般為3％。
代開海外賬戶是終極解決辦法，也是目前最方便的辦法。即通過國內銀行留學生開立海外銀行賬戶。目前國內主要可以提供此項服務的為中行、光大、渣打和匯豐，詳見附表。
在英國，光大和渣打合作方均為巴克萊銀行，服務內容基本一致，可提供信用卡、借記卡和支票本等服務。而中行合作的為蘇格蘭皇家銀行，只能提供賬號且需要學生到英國后親自前往激活，并無前者方便。匯豐在英國網點居多，是個不錯的選擇。
在北美，渣打合作方為富國銀行，給留學生提供的支票本和借記卡可直接寄回國內，下了飛機就可直接使用。中行紐約分行弱勢在于網點過少，和美國本土銀行無法形成競爭優勢。匯豐銀行同樣在美國也有不少網點，使用也比較方便。
一、常見的信用證欺詐使用的手段
1.進口方設置客檢條款。信用證中規定“貨物出運前須經買方檢驗并出具質量證明（AQUALITYCERTIFICATESHOULDBEISSUEDBYTHEAPPLICANTBEFORESHIPMENT）”，即通常所說的“客檢證明”。在實際操作中，如果買方拖延時間遲遲不出具質量證明，出口商就無法在規定的時限交單，開證銀行并不會追究到底是哪一方導致單據延誤，大部分開證行會站在進口商的角度和立場上對單據做出處理，不利于出口商。當前國際市場商品交易價格波動非常平凡，一些惡意的進口商就會在信用證中設置客檢條款規避價格下降的風險。
2.正本提單之一徑交進口方。隨著運輸業的快速發展，貨物的運輸速度加快，而信用證項下單據的處理往往需要較長的時間，進口方為了盡早提貨，往往在信用證條款中要求賣方將三份正本提單中的一份于直接快遞給買方，余下的兩份提單與其他所需單據一起送銀行議付。(1/3OFTHEORIGINALB/LSHOULDBECOURIEREDTOTHEAPPLICANTWITHINXXDAYSAFTERSHIPMENT,ANDTHELEFT2/3OFTHEORIGINALB/LSHOULDBEPRESENTEDTOTHEISSUINGBANKWITHOTHERDOCUMENTS.)根據慣例，不論一套海運提單有幾份正本，收貨人只要提交其中的一份有效正本，船公司或其就可以給予放貨，并不要求遞交全套的正本提單，而且不管收貨人是否已給付貨款，正本提單提前出手無疑增加了出口商的風險。
3.進口方要求單據認證。開證申請人要求對我方遞交的某些單證需經過認證，例如，一些來證要求我方所遞交的某些單據必須由進口國大使館或領事館認證，就是在手續齊備、單據無誤的情況下，辦理使館認證大約需兩周時間，拖延了單據備妥的時間，就會造成過期交單。如果這類單據出錯，修改困難，而且費用較高，等到修改后的單據遞交到銀行，往往已經過了交單期。例如，2007年，中東一家貿易企業向無錫市一家進出口企業開立信用證，單據要求中需要承運人提交船公司證明，且該證明必須經過出口國當地的阿聯酋商會進行認證。（THEORIGINALCERTIFICATEISSUEDBYTHECARRIERSHOULDBECERTIFIEDBYAJOINTARABFOREIGNCHAMBEROFCOMMERCEINTHEEXPORTINGCOUNTRY.）在實際操作中，在規定期限內辦理該認證非常困難，除了需要提前辦理，還需要提交包括承運人營業執照在內的諸多文件。對于承運人，尤其是知名的大型船公司而言，要向其索取營業執照用于辦理裝船人的商事認證幾乎是不可能的。
二、信用證結匯風險的規避
1.加強信用證單據的審核。鑒于信用證業務表面性的特點，避免不符點出現的關鍵在于嚴格按照國際慣例要求制單和審單，UCP600規定，開證銀行對受益人履行付款的條件是單單一致，單證一致和單內一致，只要符合要求，開證行就沒有拒付的理由，從而保證了結匯的安全性。單證的審核是指對已經繕制、備妥的單據，對照信用證的有關內容進行及時檢查和核對，發現問題，及時更正，以達到安全收匯的目的。總體上講，信用證審單要嚴格檢查規定的單證是否齊全，包括單據的正副本份數，而且保證審核的每張單據細節必須與信用證一致，且單據和單據之間沒有矛盾，保證交開證行的單據符合信用證的要求。
2.開證行資信的審核。信用證的付款是以開征銀行的信用作為保障的，開證銀行的信用直接影響到受益人收匯的安全性，出口商要盡量爭取找一家資信較好的銀行，如今我們可以很方便的在網絡上查找到世界排名前100位的銀行名稱，對照收到的信用證，就可以大致了解開證行的資信情況了，查證銀行信譽還可以查閱中國駐該國的大使館的官方網站或請通知行協助。如果開證行資信不可靠時出口方也可以通過保兌的方法降低風險，信用證加具保兌后，有兩家銀行對信用證負第一性的付款責任，需要注意的是，保兌只有在單據無瑕疵而開證行不履行責任的情形下才由保兌銀行承擔付款責任，出口商仍然要保證單據的正確性。
[關鍵詞]貸款；保證保險；完善
[中圖分類號]DF438.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)52-0222-02
1 完善住房抵押貸款保證保險外部環境
1.1 法律環境的完善
在目前我國的法律體系中并沒有對這一問題做出明確的規定。2003年的《最高人民法院關于審理保險糾紛案件若干問題的解釋》（征求意見稿）規定的《保險法》和《擔保法》的雙重適用的原則會給法院在案件的判決上帶來諸多的不便。解決住房抵押貸款保證保險的糾紛關鍵是要構建完善的法律環境。第一種辦法，盡快出臺有關保證保險的司法解釋，對保證保險的性質、法律適用等問題進行明確，解決現實中存在的糾紛。第二種辦法，就是在條件成熟時，通過對《保險法》的修訂把保證保險這一特殊險種的基本原理通過立法的形式鞏固下來。
1.2 加強政府的監管和扶持
政府作為市場的監督管理者，應利用國家信用發展住房貸款的保證機制，對開辦住房抵押貸款保險的商業保險公司給予政策性扶持。沒有政府的扶持，住房抵押貸款保證保險在保費的設計、追償責任等方面就不可能有突破性規定，也就減弱了其化解房地產市場風險的作用。如此，房地產證券化的道路也會變得遙遙無期了。發揮房地產抵押貸款保證保險在房地產中的作用，具體思路是：一方面，可以借鑒西方的做法，政府通過設立政策性的房地產抵押貸款保險公司，以政府信用為基礎，扶持抵押貸款保險的發展；另一方面，政府通過給予住房保險某些單項優惠，如減免營業稅、所得稅、擴大保險資金的運用范圍等，對保險公司經營住房抵押貸款保險的政策傾斜，提高保險公司的盈利水平和償付能力。
1.3 建立個人信用體系
個人信用應建立個人信用體系，通過信用法律體系和信用制度的合理構建予以保障。目前我國開展的銀行存款實名制業務可以說是在個人信用體系的建立上邁出的可喜一步，但是我國的個人信用制度僅僅是處于起步階段。沒有完善的個人信用體系，無論是對于銀行貸款業務的開展還是對于保險公司承保的風險都會大大增加，從根本上阻礙住房抵押貸款市場、不動產保險市場的發展。因此，建立完善的個人信用體系，使得保險公司能準確掌握投保人的信用狀況，核實資信證明材料的真實性和準確性，這對于保險人控制風險，降低成本，完善保證保險市場大有裨益，從根本上為住房抵押貸款保證保險發展提供外部保障。個人信用體系的建立可謂是住房抵押貸款保證保險發展的基石。
2 銀行和保險公司業務的優化和設計
2.1 銀行
銀行是住房抵押貸款保證保險的被保險人，銀行的經營模式影響著抵押貸款風險的大小以及人們申請抵押貸款的積極性，是抵押貸款保險制度運行中重要的一環。在整個住房抵押貸款保證保險制度中銀行應該加強對借款人的資信審核力度，設計更合理的貸款產品，保證該制度的健康發展。
2.1.1 設計多樣的住房抵押貸款產品
目前，保險公司推出的《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》中規定，個人住房抵押貸款保證保險和其他的房屋財產保險捆綁銷售，期限為整個貸款期間，擔保金額為全部貸款，保費一次付清，首付款的比例為30%。銀行要求借款人購買保險，卻沒有給予借款人由于自己信用等級增加而帶來的利益，這造成了實際中購房人對這種業務的不理解，借款人不能自主選擇保險公司，認為該要求有強制保險之嫌，遏制其投保的積極性，也阻礙了保證保險業務的開展。所以銀行應針對借款人的資信以及其投保保證保險的情況，設計不同的住房抵押貸款產品。對于風險較高、首付款額較低的借款人可以提高利率；對于資信較好的借款人，適當放寬貸款期限，提高貸款額度，降低利率。可將購買保證保險作為優惠貸款的條件，給予投保人降低貸款利率、延長貸款期限、降低購房首付款比例等利益，按照采取靈活的還款方式鼓勵貸款和購買住房保險。
2.1.2 加強對借款人的資信審查
銀行發放住房貸款時是以所購房屋作為抵押的，對投保人的資信信息更容易獲得和控制，從節約社會成本的角度，由銀行來履行對借款人資信審核的義務更加的合理。所以，在保證保險的制度設計中應該體現銀行的審貸責任。如果銀行在對借款人的資信審核中有重大過失，當貸款不能清償時，應承擔因自己過失而帶來的不利。這樣既符合民法公平的原理，也有利于保險公司開展保證保險業務，利于保證保險市場的健康發展。
2.2 保險公司
保險公司在整個保證保險體系中扮演著重要的角色。擔負著住房抵押貸款保險險種開發、營銷以及理賠的任務。保證保險具有不同于一般財產保險的風險性，因此保險公司應該細化風險控制，對資信調查、理賠追償等環節予以重視。
2.2.1 提供更多的保證保險險種
在西方房地產保險市場上，同樣是以借款人的信用為保險標的，根據投保主體的不同，區分為房地產信用保險和房地產保證保險兩種。所謂房地產信用保險是貸款銀行作為投保人以購房者的信用為保險標的投保的保險，由于購房者不能如期付款而造成銀行損失時，由保險人予以賠付。房地產保證保險則是由購房者作為投保人以自己的信用為保險標的，在由于客觀原因無法還款時，由保險人代為還款的保險。這樣的保證保險形式就克服了我國目前保證保險險種中的權利義務失衡的現象。購房者支付一定數額的保費，當其因失業等問題而暫時無力償還貸款時，由保險公司負責支付，購房者有收入時償還保險公司墊付的資金，明確了權利和義務，可以提高購房者購買保險的積極性。
2.2.2 合理設計保險金額、保費
確定保險金額時，最好低于根據《抵押貸款合同》借款人貸款的本息，讓債權人即銀行自己承擔一部分風險。這樣一方面降低了銀行抵押貸款風險，另一方面也防止了債權人濫放貸款，促使銀行建立起有效的風險約束機制，貫徹風險共擔的原則。在太平洋保險公司《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》中規定了25%的絕對免賠率，這種條款一定程度上起到了合理分配保險公司和銀行風險的作用。
2.2.3 建立完善的風險防范機制
住房抵押貸款保險關系到人們安居樂業，風險防范問題就顯得格外重要，否則一旦無法償付，勢必對經濟和社會的穩定造成重大的影響。因此，各保險公司必須建立完善的風險防范機制以分散風險。一方面，即使確立了銀行對借款人資信審核的責任，由于銀行本身缺乏調查的動力，各保險公司還是不能忽視自身對投保人信用狀況的調查，從借款人（投保人）的工作單位、職務、年齡、學歷、家庭狀況、居住狀況、歷史信用記錄等方面評估借款人的個人信用水平，從而確定是否承保以及保險費率；另一方面，可以通過建立住房抵押貸款保證保險風險儲備基金、利用再保險制度應付隨時可能發生的各種風險。
國際商會（ICC）在其第460號出版物，即《INCOTERMS 1990》中曾規 定；賣方必須負責租船、訂艙，在貨物裝船后取得Clean B/L；訂立貨 物保險合同，支付保費，取得保險憑證；自負費用和風險，辦理貨物的 出口清關手續。從表面上看，C.I.F的買方除了付款贖單外，就是在目 的港坐等提貨。
但仔細分析一下，不難發現其中的奧妙。《INCOTERMS 1990》中， 賣方只須按通常條件訂立運輸合同，而“通常條件”是一個事實問題。 對賣方而言，“通常條件”即是低廉的運費。因此，他可以不顧船東的 信譽、船舶的狀況，只要貨物能裝上船就萬事大吉。賣方只須按保險條 款中最低責任的保險險別投保，如PICC貨物保險中的平安險（FPA）。至 于加保戰爭險、罷工險等，買方須通知賣方，并自負費用。老實說，象 C.I.F這種憑幾張紙打交道，而不注重同信譽良好的賣方交易，是什么 事都有可能發生的。許多國際騙子，利用買方的松懈，鉆C.I.F這種貿 易方式的空子，到處招搖幢騙。
文件詐騙
1990年，孟加拉遭受水災，該國通過港商與中國糧油進出口公司上 海公司簽訂了一份8千噸大米的買賣合同，C.I.F價約為170萬美元。信 用證開出后，港商將全套制作精美的單證在日本一家銀行順利結匯，提 單由巴西一家班輪公司簽發，承運船名為“羅里達”號。然而，“羅里 達”號卻一直未往孟加拉卸貨。后經調查發現，其實在簽單日該船尚在 歐洲營運。結果，孟加拉政府自認倒霉――付出170萬美元加上一大筆 律師費。
有人要問，銀行在結匯時不是要審單嗎？國際商會UCP400規定，銀 行審查文件時，只要文件表面相符，就須放款。換言之，對文件詐騙， 銀行不承擔任何責任。在英國，銀行即便明知文件是虛擬假的，也無權 拒付。該規定源自1983年的“United city Merchants V. Royal Bank of Canada”。當時，在該案中，當受益人到銀行結匯時，銀行發現實 際裝運期較信用證規定的裝運期晚，因而拒付。但第二天，同樣單證議 付時卻發現提單日期已符合L/C的裝運期，銀行以文件詐騙為由，確認 拒付，雙方隨即對簿公堂。貴族院認為上述情況有兩種可能：1.打字時， 將日期錯打；2.船長簽錯。貴族院最后判定，除非銀行能證明受騙人參 與欺詐，否則銀行無權拒付。
此判例對打擊欺詐極為不利。然而，從另一角度看，貴族院也無可 厚非。但凡金融中心的形成，與銀行資信息息相關。如果銀行動輒拒付， 是不利于金融穩定的。
船東欺詐
賣方將貨物裝上船后，貨物的風險自越過船舷開始就移轉給買方。 如果船東是見利忘義之徒，買方很可能面臨第二種欺詐――船東欺詐。
有時，C.I.F買方會突然收到船東的指示，要求買方支付一筆錢款 以供加燃油之用，否則，要將船開到中東將貨賤賣。碰到這種情況，買 方左右為難，如果給，怕是個無底洞；如果不給，又怕船東惱羞成怒， 真將貨賣掉而血本無歸。更有甚者，一些船東在港裝完貨后，就銷聲匿 跡。據ICC統計，最高峰時，一個月中有4船貨在黎巴嫩失蹤。載貨船大 都是舊船，貨被賣掉后，船或被拆掉，或被改名。現在，船公司大多是 單船公司，破產是沒有任何后顧之憂的。
防患于未然
國際刑警對種種詐騙束手無策。為防患于未然，筆者認為，在國際 貿易頗為蕭條的今天，對于此類詐騙只能未雨綢繆，防患于未然。
首先，做買賣前，著力調查賣方的資信。否則，合同一訂立，買方 基本是領了死簽。
其次，如果未能同一流資信的賣方做交易，買方就要想方設法控制 船舶。而在C.I.F下，買方就船舶的國籍、船齡、船舶狀況等無選擇權。 換言之，買方爭取F.O.B對防止詐騙極為有利。因為，結匯單證最重要 的是提單。F.O.B下，買方可隨時與船東聯系，了解船舶動態，可趕在 騙子結匯前，申請禁止令（Injunction）禁止騙子去結匯或禁止銀行付款； 再者，買方在租船時，也很容易了解船東的資信，有效地防止船東的欺詐。
關鍵詞：個人住房貸款業務 風險 防范 對策
當前，我國商業銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業銀行紛紛調整信貸結構，將個人住房貸款業務作為業務的發展重點和新的業務增長點。但是，商業銀行個人貸款業務的發展因風險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來講，雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業務傾斜，但由于缺乏有效的風險識別技術和風險控制措施，影響了商業銀行個人住房貸款業務的發展。另一方面，從社會來講，居民通過個人住房貸款業務可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購房者對房地產市場的炒作，以及不法機構和個人利用一些政策、法規的不成熟及銀行操作中的違規進行投機，嚴重影響了商業銀行個人住房貸款業務的正常發展。因此，探討與揭示商業銀行個人住房貸款業務中存在的各類風險，結合理論分析與實踐，總結出一系列的風險防范措施顯得尤為迫切。
個人住房貸款的特點及風險特征
根據中國人民銀行1998年5月公布的《個人住房貸款管理辦法》的相關內容，商業銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主，借款人在約定的期限內按月或按年歸還貸款本息的一項資產業務。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一，對象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點，個人住房貸款呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征，給貸款實際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進一步發展該項業務。
個人住房貸款業務中的風險因素
（一）征信系統不發達與借款人還款能力導致的風險
商業銀行對于借款申請人資信的調查通常可采用的手段很少。例如上海地區目前僅能通過上海資信有限公司的資信網以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業費項目現在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄，對于這些客戶，銀行放款是相當盲目的，由此就會產生來自借款人道德的風險。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由于經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）非真實交易造成的風險
一些中小型開發商銷售緩滯，資金周轉出現困難時，就設法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同，并據此向商業銀行申請住房按揭貸款，以達到回籠資金的目的。一些二手房中介機構聯手評估機構、借款人抬高房屋成交價格，達成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風險。中介機構協助借款人虛構買賣交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風險。
（四）商業銀行自身管理薄弱導致的風險
1.決策風險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業務，市場競爭漸呈白熱化狀態，無序現象突出。不少金融機構還沒有完全樹立科學發展觀和正確的經營理念，在外部市場和內部考核的雙重壓力下，片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質進行細分，造成執行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經營的風險。
2.內部操作環節的風險。隨著個人住房按揭貸款業務量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴謹性，從而造成相關法律文本和手續的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴，造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續未完善前發放貨款，使得貸款擔保無法落到實處。
（五）法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險
2005年1月起實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺，給逾期貸款的催收和執行帶來了很大的法律風險。該規定對于債務人變賣、拍賣抵押物設置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉讓，造成銀行抵押權實際被懸空了。即便是可以達到處置條件的房產，銀行也普遍感到過程漫長，耗時耗力。且根據有關法律規定，銀行處分抵押房地產所得金額，應在扣除補繳土地使用權出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產的費用；扣除抵押房地產應繳納的稅款；償還抵押權的債權本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應支付訴訟費、拍賣費及房產過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商業銀行外部經濟環境變化產生的風險
1.房地產行業波動風險。由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產業與總的經濟趨勢和宏觀經濟周期變化的關系非常密切。當房地產泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產價值大幅貶值，對銀行貸款資金回收在很大程度上構成了威脅。經濟的蕭條，使得原來一部分借款人失業，沒有了還款來源，造成不良貸款。
2.利率變動風險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢，未能對借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負擔加重，某種程度上貸款違約率也會增加。
3.流動性風險。流動性風險具體表現為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款，屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長，目前又缺乏及時融入現金的手段和渠道，使得商業銀行始終面臨資金流動性風險的問題。
商業銀行個人住房貸款風險的防范對策
（一）盡快建立完善的個人信用體系
政府應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程來抓，聯合金融機構、政法部門、工商部門、司法機關、人事單位、戶籍、社會醫療機構、稅收部門、公用事業單位、各物業公司等相關企事業單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢人的資產、信用、健康等涉及還款能力和風險承受能力進行全面評估。逐步建立全社會范圍內的完整的個人信用體系。
（二）建立對房地產公司、中介公司以及評估機構的制約機制
1.嚴格對一手房開發商的審核。對于一手房開發商資質及信用狀況除要求其提供營業執照、開發資質證書、財務報表、法人資格證明等材料外，還可以通過工商、稅務等渠道了解其有無拖欠貸款或其他信用問題。還應加強對開發商開發手續完備性進行審查，開發商提供所開發項目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項目土地、房屋有無設置第三者抵押權。開發項目是否適銷對路，期房會否造成“爛尾”現象等。對于一些優質合作伙伴，可建立優質客戶數據庫，為他們提供如降低保證金額度、上門服務、提高手續費比例等優惠政策。而對于那些資質不太高的開發商，應降低其推薦個人住房貸款的成數，以防止風險，必要時，應中斷與其的合作。
2.加強對二手房合作企業的管理。應對中介合作機構進行清理，停止與一些注冊資本小，操作不規范、誠信度不高的中介機構的合作，尤其是那些自身沒有房產交易，僅提供融資配套服務的服務機構。要重點支持那些優質、大型、注重品牌的房產中介，對他們也可提供適當的優惠政策，用政策優惠來促使他們規范自身行為。
3.提高對評估公司的要求。評估機構應由銀行指定，而非二手房經紀公司引進。并且應對評估公司的資質有所要求。銀行應當與評估機構簽定責任制合同，對于其評估的房價明顯虛高造成銀行資產風險的應由其承擔相應責任。必要時還可要求其開立保證金帳戶。
（三）加強銀行自身管理