時間：2023-05-31 14:55:59
導語：在前期物業管理合同的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
1、根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，結合蘇州市實際，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于適用房地產開發企業自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理（前期物業管理）。
3、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。
4、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
5、簽約之前，合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對文本中的條款及專業詞匯理解不一致的，可向當地物業管理行政主管部門咨詢。
6、合同簽訂生效后，手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內容以手寫項為優先。
7、根據規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，將合同報送當地物業管理主管部門。
蘇州市房產管理局監制
委托方 （房地產開發企業，以下簡稱甲方）：
單位名稱：
法定代表人： 住所地：
聯系電話： 傳真：
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：
單位名稱：
資質等級： 證書編號：
法定代表人： 住所地：
聯系電話： 傳真：
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_______（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況：
物業名稱：________________________ 物業類型：____________
座落位置：___________區____________路（街道）_______號
四至范圍：
總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場_______平方米，辦公樓________平方米，工業廠房______平方米，停車場（庫）______平方米。其他：______________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為____年____月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____時起至年_____月_____日_____時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
一、會計電算化系統內部控制的變化
1.內部控制的組織形式發生了變化,控制范圍擴大
在傳統的手工會計工作環境下,內部控制的原則是:職務相分離,職權不相容,不同的工作人員在各自確定的工作領域內工作,各司其職,各級主管依照相應的制度進行嚴格的監督。在電算化會計環境下,授權控制是最主要的組織原則。工作人員利用授權程序所提供的文件和口令,獲得相應的權利,在會計電算化系統里處理授權范圍內的業務。內部控制的形式已經由原來的制度控制轉變為制度控制和程序軟件控制。這就意味著在新的會計工作環境下,加強財務軟件的系統權限控制、口令管理程序控制、修改程序控制、網絡系統權限控制等工作成為內部控制的又一項重要的工作。
2.內部控制的數據處理方式發生了變化
在傳統手工會計工作環境下,科目匯總表、資產負債表、借貸試算平衡以及相關的財務報表分析均需要進行人工匯總計算,使得財務人員的工作量很大,同時也容易造成數據上的計算錯誤。在電算化會計環境下,只需錄入原始數據或通過外部系統轉入機制憑證并在計算機財務軟件的指導下進行會計分錄,通過憑證的審核、修改、確認由計算機自動完成打印輸出,科目匯總、借貸平衡等工作均由計算機自動完成,同時可以根據需要生成會計報表,大大降低了財務人員的工作量,也避免了計算加總等工作出現的錯誤。
二、加強和完善會計電算化系統內部控制的若干對策
1.加強和完善會計電算化系統的內部控制制度
(1)加強會計電算化系統業務人員組織控制
在會計電算化系統環境下,要對手工系統環境下的結構做出調整,對各類會計崗位進行重新的劃分,在授權過程中運用內部審計,按照權、責、利相結合原則建立崗位責任制。對財務軟件的開發人員、維護人員和會計業務操作員、出納員進行合理的崗位分工。形成三類工作崗位:系統設計與維護崗位、賬務處理崗位和專業核算崗位,堅持不相容崗位相分離原則。
(2)加強會計電算化系統操作和維護控制
會計電算化系統操作和維護控制主要是通過制定一套完整而嚴格的操作和維護規程來實現的。規程應包括操作的具體流程,各環節的主要分工和職責,注意事項,維護的時間和方面,維護的程序等內容。會計電算化系統操作和維護控制主要是為了保證財務軟件操作的規范化,保證財務軟件正確安全的運轉,防止軟件被非法修改、刪除。
(3)加強會計電算化系統檔案管理
會計信息系統檔案主要是指打印輸出的各種賬簿、報表、憑證、存儲會計數據和程序的軟盤及其他存儲介質。會計電算化系統在處理業務時所產生的各種賬簿、報表、憑證均應由專人管理,并制定相應的管理制度。磁性介質必須及時進行備份,并做好防止計算機病毒侵襲的工作。所有財務檔案均應做好防火、防潮、防塵、防盜等工作,并定期盤點整理。磁性介質還要進行防磁工作。
2.加強會計電算化系統執行主體的控制
會計電算化系統的執行主體是計算機系統,計算機系統由硬件和軟件構成。隨著科技的發展,互聯網技術廣泛應用于會計電算化系統。因此,加強對計算機硬件、軟件的管理,保障會計電算化系統在互聯網上的安全將成為企業會計信息系統內部控制的又一項重要內容。具體要做到:
(1)加強會計財務軟件的研發和維護;(2)財務辦公地點引入機房管理制度,加強會計電算化系統計算機硬件、軟件的管理與維護;(3)加強會計電算化系統網絡環境的管理與維護
3.加強會計電算化系統業務操作的控制
會計電算化系統業務操作主要包括數據的輸入、數據的處理和數據的輸出。對數據的輸入、處理、輸出過程的控制是保證會計核算系統有效的關鍵。只有經過核準的會計業務經過正確的輸入,進恰當的處理和運行,并及時的輸出,會計核算系統才能實現自身的目標。
(1)加強會計電算化系統輸入控制
會計電算化系統輸入控制的重點在于建立適當的授權和審批機制,并對輸入數據的準確性進行校驗。通過設立專門的審核人員對系統每筆業務進行合法性和準確性的審核,從源頭上防止錯誤和舞弊行為的發生,避免因錯誤或舞弊導致的連環性、重復性錯誤。采用編碼制度,會計科目統一編碼,不僅提高了錄入的速度和準確性,而且規范了行業管理。設置邏輯控制,平衡校驗控制,錯誤更正控制來完善會計電算化系統查錯、改錯的功能。
(2)加強會計電算化系統處理控制
會計電算化系統處理控制的重點在于處理過程的適應性控制、數據溢出性檢測、重大錯誤糾正控制。建立系統處理的適應性控制,允許軟件用戶在一定限度內自由制定或改變會計政策,適應企業自身的規模和環境;建立數據溢出性檢測以保證數據超出計算機容量而產生的數據損失,避免因數據溢出所造成的數據信息失真;操作過程中的失誤是在所難免的,因此,系統應對用戶的某些操作做出再判斷和再確認設計,以防止系統數據被執行重大錯誤操作。
(3)加強會計電算化系統輸出控制
關鍵詞：合同；勘察設計企業；財務管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2015）05-0194-01
一、前言
很多勘察設計企業領導者都是勘察設計技術領域的專業人才，在企業管理過程中一般都注重專業技術管理，而忽視財務管理，更意識不到合同對財務管理的重要性。很多企業財務人員不參與合同審批會簽，財務難以融入項目管理，導致后期款項結算中陷入被動，很多款項無法及時回收；財務賬務處理、稅務處理與合同約定不一致，出現錯帳假賬現象，企業面臨被稅務稽查的風險。
二、合同對勘察設計企業財務管理的重要性
（一）合同對財務結算、資金的影響
合同結算方式、履約擔保、違約賠償等條款直接影響著應收賬款的結算期限，制約著企業資金周轉。
（二）合同對賬務處理的影響
合同條款決定了企業的發貨、收款等業務流程，而發貨、收款的業務流程又決定了企業賬務處理，如果企業賬務處理與合同約定不一致，就會導致財務出現錯帳、假賬現象。
（三）合同對企業納稅的影響
合同決定業務流程，業務流程決定稅收，企業交多少稅、何時交稅不是由財務人員賬務處理決定的，而是由合同決定。企業賬務處理和發票開具與合同不一致是導致企業稅收風險的重要原因，財務部門一定要根據合同約定開具發票，進行稅務處理。
三、如何在財務管理中加強合同管理
（一）保證財務參與合同審批會簽
為了避免合同簽訂不慎造成項目結算的被動及稅務風險，勘察設計企業應保證財務人員參與合同審批會簽。財務人員審批合同時應重點關注結算時間、結算金額及結算方式，對違約賠償、履約保證等條款應慎重接受。
（二）重點關注影響納稅時間的合同條款
1.合同約定按收款時間開具發票確認收入
增值稅條例第十九條增值稅納稅義務發生時間：銷售貨物或者應稅勞務，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。增值稅細則第三十八條規定：采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發出的當天。而勘察設計行業的特點決定其應收賬款結算跟項目建設周期相關聯，很多項目都是分期結算，結算周期較長。因此，勘察設計行業簽訂合同時應明確依據建設周期確定款項結算時間，按實際收款時間作為自己確認收入的時間，合同應約定未收到貨款不開具發票的結算方式，防止因合同跟稅法的分歧導致企業提早繳納稅款。
2.分包合同優選一般納稅人企業，約定按付款時間開具發票
勘察設計行業已于2013年8月1日完成“營業稅改征增值稅”。這就要求勘察設計企業外包勞務時優先選擇一般納稅人，取得增值稅進項發票，從而降低自身增值稅稅負。合同應約定根據實際付款時間，由對方開具發票，保證及時取得進項發票抵扣，降低自身稅負。簽訂外包合同時應避免出現如下條款：勞務提供方在全部款項付完后開具發票。這樣會有一定的稅收陷阱，導致企業不能及時取得進項發票扣稅。
（三）避免不同業務混合簽訂合同
“營改增”政策是按行業性質分階段進行的，雖然按照國家規劃，“營改增”最快有望在2015年在全國范圍內完成。但2015年建筑業、房地產業“營改增”并沒有如期而至。即使建筑業完成“營改增”，勘察設計行業和建筑業也是執行不同的增值稅稅率。
（四）改勞動合同為勞務派遣合同，降低個人所得稅
勘察設計企業是知識密集型產業，人工支出是最主要的成本內容。很多企業為了給職工規避個人所得稅，本來應該計入工資的成本讓職工按費用報銷的方式。
（五）建立合同臺賬
勘察設計企業在合同簽署后就應及時建立合同臺賬，將合同納入財務管控范圍。合同臺賬應包括合同編號、簽訂日期、項目名稱、業主名稱、合同金額、收款日期、收款金額、負責部門、項目負責人、項目工作量等相關內容。
（六）加強合同信息化管理
勘察設計企業應結合自身業務特點和管理特色，開發以項目管理為結點的信息管理系統，將合同相關內容及時納入信息管理系統，做到資源共享，降低管理費用，保證財務及時掌握各個項目結算金額、結算時間、完工程度、項目各項成本、項目回款情況。實現財務管理從事后分析到事前、事中、事后業務及財務數據的挖掘與分析，從而建立及時準確的動態分析體系。
四、結語
勘察設計行業項目的單獨無重復性決定企業財務管理中應重視合同管理，要保證財務參與合同審批，及時建立合同臺賬。結算期限跟建設周期相關聯性決定應依據建設周期確定款項結算時間，按實際收款時間作為自己確認收入的時間；分包合同要優選一般納稅人，約定按付款時間開具發票，從而延遲自己的納稅時間。要避免不同業務混合簽訂合同導致企業重復征稅?？辈煸O計企業作為知識密集型產業，應改勞動合同為勞務派遣合同，降低員工個人所得稅稅負。在合同管理中應加強信息化管理，做到資源共享，降低管理費用。
【關鍵詞】前期物業管理 法律性質 利益平衡 法律保護
前期物業管理的定義與法律特征
在2003年建設部頒布的《前期物業管理招標投標暫行管理辦法》中,第2條明確規定,前期物業管理是指在業主及業主大會選擇、聘請物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業所實施的物業管理。2007年8月修訂的《物業管理條例》雖然沒有明確規定前期物業管理的概念,但在內涵上基本延續了上述管理辦法中對前期物業管理的定義。
因此,本文所涉及到的前期物業管理就是指在業主及業主大會選擇物業管理企業之前,由建設單位選擇聘請物業管理企業所實施的物業管理。綜合考慮前期物業管理定義、民法的基本法理和《物權法》、《物業管理條例》的相關規定,可以總結出前期物業管理的法律特征,即:具有“不可避免性”、“過渡性”、“開發商的主導性”及“合同法律關系的復雜性”。
前期物業管理權法律性質探討
對前期物業管理權法律關系以及相關權利性質在“私法”上的討論可以看出,開發商和物業公司可以通過房屋買賣合同對業主在物業管理上的權利進行“綁架”,進而合法地侵害業主合理權利。顯然,這種狀況是不合理的。筆者認為,有必要對前期物業管理權進行“社會法”意義上的性質認定。
物業管理權具有明顯的公益性。物業管理權基于包含成員權在內的建筑物區分所有權產生,因其管理的是眾多所有權人的共同利益。前期物業管理權所謀求和維護的就是所有權人共同的利益,而這種共同利益的維護行為使得物業管理權具備了某種公共權力的屬性,這種公共權力并不是一種國家的權力,實際上,它是一種社會權力;然而若沒有該種公共權力,物業管理權就無法實施。在《物業管理條例》中也能找到立法者在這方面的努力,《物業管理條例》第二十四條提倡開發商與物業公司相分離,且對住宅物業的開發商選定物業公司的招標方式做出了明確規定。因此,把前期物業管理權定性為建筑物區分所有權衍生出來的新型物權,具有一定的社會性,是比較合理的。
前期物業管理中存在的主要問題
招標程序存在瑕疵?！段飿I管理條例》以及《前期物業管理招投標管理暫行辦法》中規定,開發商與前期物業管理公司應該分離,實現分離的具體手段是招標制度。顯然,法律訂立時,立法者已經考慮到開發商與物業公司有可能相互勾結損害業主的利益。但是這兩部行政法規在招標制度的設計上留下了較大漏洞,實踐中開發商也正是利用了這些漏洞,對開發商與物業公司應相分離的要求進行了規避。
首先,《物業管理條例》的表述是“提倡開發商與物業公司相分離,與住宅物業相關聯的建設單位,應采用招標的方法選擇并聘請具有一定資質的物管企業”。然而,在實踐中,存在有大量的非住宅的商業物業及住宅和商業相混合的物業類型。對這部分類型的物業,開發商完全可以自行成立物業公司進行管理。
其次,《前期物業管理招投標管理暫行辦法》中還規定,前期物業管理招標人是指那些依法進行前期物管招標的與物業建設相關聯的單位,通常前期物業管理招標分為邀請招標和公開招標兩種方式,如果招標人采用邀請招標,則應向3個及3個以上的物管企業發出投標邀請書。事實上,“邀標制”存在法律缺陷。招標人是開發商,它有權決定邀請參與投標的物業公司,有權組織招標活動,這樣,就給開發商在招標環節“做秀”留下了足夠的法律操作空間。甚至,歸屬于開發商名下的物業管理企業也能參與招投標,這種招標難免會完全淪為一種“過場”儀式,毫無公平可言,有違立法目的,更不利于保護公平競標人及業主的權益。因而,我國的前期物業管理招投標制度還優待于更為詳細具體的法律法規規范,以保證招投標制度的公平及公正。
前期物業管理中主體地位不平等。根據私法原理,民法所調整法律關系的前提是法律主體地位平等。然而,在前期物業管理活動中,物業管理公司和業主的地位在實質上是不平等的。業主在購置物業的時候沒有選擇物業公司的權利,甚至對前期物業管理中雙方的權利義務達成合意的權利也被綁架在了購買房屋的權利上。開發商與物業管理者往往是歸屬同一個企業或者是具有緊密聯系的主體,其物業合同的條款約定非常模糊與抽象,為物業公司逃避法律責任,恣意侵害業主利益留下空間。如果單純從民法的角度看,業主、開發商和物業管理者的地位在形式是平等的,業主有決定是否購買房屋的選擇權。但是,在購買房屋這種大宗商品的過程中,業主在信息上以及購買決策上的能力要大大弱于開發商。業主為了能在合適的價位和位置購買到房屋,往往會被迫接受不合理的物業管理條款。類似此種問題的解決,在其他經濟領域,往往依賴經濟法部門的法律法規進行調整,由公權力出面解決實質上的不公平。然而遺憾的是,我國目前對前期物業管理中的法律關系進行調整的法律法規相當匱乏,而且基本沒有跳出私法意義上的調整手段,缺乏公權力的直接有力的調控,甚至連《消費者權益保護法》能否在商品房買賣糾紛中得以適用都尚無定論。
物業管理者利用其管理權侵犯業主的其他民法權利。實踐中,進行前期物業管理的公司,經常以維護小區安全為名,侵害業主的其他權利,例如,對裝修公司收取進場費,甚至阻止業主自己選擇的裝修者進入小區。再如,物業公司以維護小區秩序為名阻止業主選擇的電信營運商進入小區進行開展語音與數據業務,強迫業主高價使用被開發商準入的電信運營商。物業公司如此行為,嚴重損害了業主在民法上的自主選擇權。
對前期物業管理中存在問題的救濟策略
筆者認為,要解決在前期物業管理中存在的主要問題,須從立法層面進行法律規范。從總體上講,應加強立法,明確權利性質與權利體系。應在法律上明確物業管理權的性質屬于建筑物區分所有權所衍生出來的一種具有社會性的權利。在此基礎之上,通過經濟法部門的立法,詳細規范該權利的內容,利用經濟法的調整手段對該項權利的行使與救濟做出體系性的規范。
理順開發商與前期物業管理者之間的關系。完善招標程序,對住宅和商業性建筑不應區分對待,堅持強制開發商與物業公司相分離的原則;在招標程序上取消邀請招標制度,實施招標程序透明化。賦予業主訴訟權利,允許業主援引合同法中“以合法形式掩蓋非法目的”條款,對開發商與物業公司提訟,并且在舉證責任上進行倒置。另外,行政主管部門應對招標過程進行監督,對招標后形成的合同進行強制披露與備案,甚至是審查。
對開發商課以保證義務連帶責任。在前期物業管理中,對物業公司履行義務的主體是業主自己,可是選聘物業公司的卻是開發商。盡管在購房合同中,業主在形式上已經接受了基于建筑區分所有權的物業管理權上設定的對物業公司的合同履行義務。但是,該義務并不是業主與物業公司協商形成的。就物業管理合同來講,合同權利義務的承受者和合同的簽訂者處于分離的狀態,所以從權利和義務相對等的角度而言,既然開發商擁有依據自己意志選定物業管理公司的權利,那么就應當承擔一定的保障義務。因此,在業主與前期物業公司發生糾紛時,開發商應該作為前期物業公司的保證人,對物業公司對業主的利益侵害承擔相應連帶責任。否則,就會出現業主被動接受開發商選擇的物業管理公司,而當前期物業公司提供的服務水平、質量有問題時,卻出現開發商不承擔任何責任的局面。顯然,這是對法律的某種規避,不符合法律所強調的公平及平等原則。
賦予業主合同修改權。《物業管理條例》第二十一條規定,由物業管理企業和開發商簽訂前期物業管理合同。但《物業管理條例》實際上并沒有明確規定是否能由業主與物業管理企業簽訂前期物業服務合同。從法理的角度來說,真正的物業管理法律權利義務存在于業主與物業公司之間,因此應允許業主親自與物管企業訂立前期物業管理合同,并且允許業主對前期物業的合同進行修改。實際上,開發商在前期物業管理中處于主導和有利地位,它有機會采取隱蔽而巧妙的手段與物業公司勾結,達到限制業主合法行使其權利的目的。為此,建議以后立法時,應增設“必要時業主有權參與及進行修改前期物業管理合同”的規定。在當前沒有法律明確規定的局勢下,應由雙方就上述內容在《前期物業服務合同》中進行相應的約定。
關鍵詞：前期物業管理；問題；建議
在我國住建部頒布并實施的有關前期物業管理招投標管理辦法中，明確界定了前期物業管理的概念及其責任，指出前期物業管理是在業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。近些年來，我國大部分地區實施了物業管理，但在一些新建成的小區中，其前期物業管理工作還存在不少的問題與糾紛，引起了社會的關注。在此種形勢下，對前期物業管理中存在的問題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對促進后期物業管理工作的規范化，為業主的合法權益提供保障，有效減少業主與物業管理企業間的矛盾具有重要意義。
1前期物業管理的主要內容
前期物業管理的內容主要包括以下幾個方面：
（1）物業管理企業應積極參與前期物業管理招投標,并在中標后及時與建設單位簽訂《前期物業服務合同》。
（2）前期物業管理機構的設立，人員的培訓，各項規章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責，物業各區域的管理規定，住戶手冊等。
（3）物業交接與驗收，前期物業管理企業向建設單位獲取以下資料：物業總平面圖以及配套設施、地下管網等工程竣工驗收資料，物業質量保修文件，物業使用說明，設備設施的安裝、使用和修護保修等技術資料。
（4）物業的日常管理，按照前期物業服務合同的要求進行，包括業主的進戶登記管理和裝修管理等。
2前期物業管理當前存在的問題
2.1未能認識到前期物業管理的含義
建設單位選聘物業管理企業為前期物業管理的起算點，倘若在建設過程中就選定了物業管理企業，那么就將前期介入包含在了前期物業管理當中。這種做法實際上會模糊前期物業與前期介入這二者之間的區別。首先，此概念無法將前期物業的開始時間進行準確界定，容易混淆前期物業管理企業在前期介入中的顧問者與前期物業中的管理者這兩種身份，進而對前期物業管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業主將物業管理企業等同于建設單位，將建設質量的責任與服務質量的責任等同，進而對建立良好的前期物業管理企業與業主之間的關系產生不利的影響，同時也對前期物業管理企業的長期經營產生阻礙作用。
2.2管理合同對業主的合法權益造成了侵犯
目前絕大多數開發商都有自己的物業管理企業，有的通過操縱招投標活動，將開發項目交給自己的企業進行管理。此時物業管理企業認為自己受開發商委派，不能真正為業主的利益著想。有的開發商與物業管理企業合謀，犧牲業主利益。比如在服務合同中約定很長的管理期限，約定較高的物業管理費用，私自擴大物業公司的管理權限，為以后業主選聘自己的物業管理企業制造障礙等等。由于監管不分，依附于開發商的物業管理企業無法按照規定進行嚴格的物業驗收移交工作，無法及時發現建設過程中存在的一些問題，為以后開發商、物業管理企業、業主三方之間的糾紛埋下隱患。
2.3沒有詳細規定前期物業管理的終止時間
《物業管理條例》第26條規定：“前期物業管理合同可以約定期限；但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止?！睆闹锌梢钥闯?，前期物業管理終止的實質，就是物業的控制權從開發商轉移到業主。換句話說，服務合同終止，并不一定導致前期物業管理終止，此時需要訂立新的服務合同。只要業主委員會沒有成立并聘選物業管理企業，前期物業管理就沒有終止。而在《物業管理條例》等相關條文中，只對業主大會需在物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立做出規定，并沒有明確發起人、建立方法以及行政部門如何指導等。在此情形下，建立業主大會便存在不小難度，倘若再不限制前期物業管理的期限，那么將給業主大會的成立制造更為嚴重的障礙。
2.4前期物業管理企業侵占小區公用部分時有發生
開發商在與前期物業管理企業交接驗收時，通常會將開發項目的共有部分、共有配套設施一并交付。在不少地方前期物業管理企業霸占屬于業主的公用部分情況較為普遍：有的將小區公用的停車場地出租[1]，有的占用小區配套建設的業主活動用房作為員工宿舍或辦公場所，有的在外墻、電梯間等小區公用部分做廣告等。
3解決前期物業管理問題的建議
3.1準確認識到前期物業管理的含義
現階段，我國未能統一界定前期物業，并且存在一些錯誤的認識，進而給前期物業管理工作的順利進行、前期物業過渡為日常物業，以及各方當事人履行義務及行使權力等造成了不利影響，因此，準確認識到前期物業管理的含義就具有重要意義。總體來說，我們可將前期物業定義為物業服務企業從接管驗收當天開始，直到業主與選聘好的物業服務企業簽訂日常物業管理合同，且合同生效時為止的一項物業管理活動。通過對前期物業的起止時間進行強調，從而對前期物業企業的權利及業務范圍有一個明確的了解[2]。
3.2加大監督建設單位主導地位的力度
在前期物業中，建設單位占據了明顯優勢。為順利開展前期物業管理提供保障，為將各方當事人的法律地位進行平衡，就需要限制建設單位的地位，以免對業主的合法權益造成侵犯。具體來說，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴格審查建設單位制定的臨時管理規定，或是由行政部門直接制定出臨時的物業規定，再讓建設單位進行選用；其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業企業的過程中來，或對選聘活動進行監督。
3.3促進前期物業管理企業選聘制度的規范化
能否嚴格按照市場規律對前期物業企業進行選聘，會影響到前期物業的順利開展及其服務質量，同時，具備完全獨立身份的前期物業企業也會對建設單位產生制約作用。因此，為了向前期物業企業的獨立提供充分保障，可從以下幾個方面對選聘制度進行規范：其一，將物業管理與房產開發分離開來，房地產開發企業、施工單位與物業企業不可存在實質上的任何聯系，尤其在特定物業區域內；其二，對前期物業企業選聘的招標及投標制度進行規范化，對于前期物業管理企業的選聘，應當采取招投標的方式，只有當無人投標時才可在行政機關的監督下，采取相互協議的方法，同時還需進行公示，接受來自業主（的全程監督。
3.4對前期物業存在的時間及費用進行明確規定
出于自身利益考慮，當沒有對時間進行強制性限制時，前期物業企業便會無限期地將管理工作延續下去，同時還會想方設法對業主大會的召開進行破壞；當沒有限制前期物業的費用時，此種現象還會加劇。此時，為有效避免發生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對前期物業的期限做出明確規定，例如兩年等，當情況比較特殊時，可申請行政部門的批準，適當延長前期物業期限；其二，由物業所在地的物價部門結合當地的實際條件，制定出科學合理的前期物業費的收費幅度，并公示出來，同時接受社會的監督。并且，在確定該地具體的前期物業費時，則應當確保在此幅度范圍以內。
3.5加強業主在前期物業管理中的參與
在前期物業管理活動中，業主委員會尚未成立，開發商往往處于有利地位，如果把業主完全排除在外，就無法保障業主的合法權益。因此政府職能部門應該充分保證業主在前期物業管理活動中的知情權，要求物業管理企業將前期物業的交接驗收情況及時告知業主，以便對開發商的違法違規行為進行監督。居民委員會來源于社區居民的選舉，承擔了很多公共事務的管理職責，在目前國情下具有準政府機構的性質[3]。而小區物業管理一旦出了問題，許多居民也習慣找居民委員會進行調解處理。因此，政府主管部門應該吸收居民委員會參與以下活動：前期物業管理招投標，服務合同的制訂，業主臨時公約的制訂，指導和監督業主大會的成立及其活動等。
4結束語
綜上所述，隨著房地產行業的不斷成熟，物業管理的發展規模也不斷擴大。前期物業管理作為整個物業管理的開始階段及后期物業管理的前提，也面臨著物業企業招投標、物業管理服務合同及管理費用等諸多問題。在此種形勢下，就需要采取有效措施解決上述問題，進而為促進前期物業管理工作的順利開展，同時也為業主的合法權益提供充分保障。
參考文獻：
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[2]郭慶祥,張偉,李晨光.我國前期物業管理中存在的問題及對策[J].商業時代,2012,6(26):116-117.
一、物業管理的性質以及與一般服務合同的區別
物業管理，即“區分所有建筑物的管理”①，是指由政府規定的對配套設施比較齊全的原有住宅區和新建住宅區以及配套設施比較齊全的大廈、工業區等物業進行管理服務的活動。就物業管理行為產生的法律關系分析，既具有行政法律關系的特性，又具有民事法律關系的特性，如從法律關系產生來看，物業管理行為是地方法規和部門規章的強制性規范；從法律關系的內容來看，物業管理的項目范圍由地方法規和部門規章及規范性文件事先界定；從法律關系的權利義務實現上看，物業管理的收費依據和標準由政府物價部門規定或遵政府物價部門指導等。但從其本質特性看，物業管理行為屬于民事法律行為，理由是：
1、物業管理行為是一種服務活動。是由物業管理企業為業主委員會及業主提供的包括財產維護、環境衛生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務行為。是平等主體之間產生的法律關系，沒有管理與被管理的關系，雙方主體關系中不具有服從性、隸屬性。
2、物業管理是由政府規定的服務管理活動，不是行政機關對行政管理相對人實施行政管理。建設部《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關法規都規定了住宅小區應當成立管理委員會并實行物業管理，物業管理服務中的被服務主體——業主，雖然對是否接受物業管理服務不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務。如《江蘇省物業管理條例》就規定“物業交付使用后，業主或業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。”
3、物業管理是國際通用的區分所有建筑物的管理服務活動。目前我國法律、行政法規和部門規章對“物業”范圍尚未作統一界定，《上海市居住物業管理條例》規定“居住物業，是指住宅以及相關的公共設施?！薄渡钲诮洕貐^住宅區物業管理條例》規定“所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地?！薄吨楹Ｊ凶≌^物業管理條例》定義為“物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地?！彪m然各方法規及規范性文件對“物業”的表述不相一致，但對概念內涵和外延和認識基本相同，即物業，就是“區分所有建筑物”，是指住宅以及相關的公共設施和場地。物業管理就是管理物業的服務，而不是“人居管理”。
物業管理行為雖然屬于民事法律關系范疇，但作為一種新型民事法律關系，物業管理合同與一般服務合同有明顯區別：
1、合同對方的過渡性。新建物業出售前，物業管理企業的服務對象是建設單位，即物業管理合同的前期相對方是物業管理企業和建設單位。物業交付使用后，物業管理企業的服務對象是業主或者業主委員會，即物業管理合同的相對方是物業管理企業和業主或者業主委員會。
2、管理服務的強制性。一般服務行為的產生是被服務對象選擇的結果，即被服務對象選擇是否接受某種服務，同時也可以選擇由誰來提供服務。而物業管理服務中的被服務對象——業主，雖然可以選擇由誰來提供管理服務，但由于住宅小區應當實行物業管理是地方法規和部門規章的強制規定，故對是否需要實行物業管理卻不能選擇。
3、服務內容的廣泛性。物業管理服務是一種人居服務，涉及到財產、環境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務內容的廣泛是一般服務合同所不能及的。物業管理服務按WHO（國際保健機構）設定的居住環境基準，至少包括以下內容：
（1）火警防范，如加強消防設備、防火設施的管理；
（2）清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；
（3）公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備等的定期檢查；
（4）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的的枝葉等。
4、服務對象的抽象性。物業管理服務的對象不是單個具體的業主，而是服務區域內的所有業主。物業管理服務合同通常是由業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂，業主委員會執行業主大會的決定，業主大會的決定并不是所有業主的意志，只是過半數以上業主的意志，業主大會的決定，只要不與法律、法規、規范性文件相抵觸，對物業管理區域內的全體業主都具有約束力。
二、物業管理企業與業主委員會及個別業主之間的關系
物業管理企業是具有一定物業管理資質，經過工商行政管理部門核準，領取營業執照的法人企業。業主委員會是由全體業主選舉產生的，執行業主大會決定并對其負責的，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益并履行職責的自治組織。建設部在1994年《管理辦法》中稱管理委員會，后于1998年建設部、財政部在《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中改稱為業主委員會。物業管理企業與業主委員會是合同雙方平等的當事人，之間的關系是服務與被服務的關系。物業管理企業按照法律、法規、規章以及與業主委員會的約定，制定物業管理服務的工作制度，為全體業主提供標準規范的服務，收取合理的管理服務費用，并受業主委員會的監督。業主委員會代表全體業主選聘或解聘物業管理企業，負責與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同，審定物業管理企業的年度工作計劃和物業管理重大措施，監督物業管理企業的管理服務活動，督促業主遵守和履行物業管理服務合同的約定及有關規定。在物業管理企業違約的情況下，代表全體業主對其提起民事訴訟。
物業管理企業與單個業主和全體業主是個別與一般的關系，業主委員會履行物業管理服務合同依賴于每個業主對物業管理服務合同約定的遵守和履行，物業管理企業服務于全體業主通常是通過服務一個個單個業主來體現的，同時，物業管理企業工作的順利開展也離不開每個業主的配合和支持。此外，根據各地方法規和建設部規范性文件的規定，在全體業主的共同財產和公共利益等受到個別業主的不法侵犯時，物業管理企業有權以自己的名義，代為全體業主對個別業主向人民法院提起民事訴訟。侵犯全體業主的共同財產和公共利益的行為主要是指：
1、占用或者損壞物業共用部位、共用設施、擅自移動共用設施設備；
2、違章私搭亂建；
3、損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
6、利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
7、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動；
8、其他法律法規和業主公約禁止的行為。
同時，個別業主的合法利益受到物業管理企業的不法侵害時，業主可以自己名義向人民法院提起民事訴訟。
三、物業管理服務糾紛的類型及其處理
根據物業管理服務的范圍和內容以及物業管理服務的特點來分析，其發生糾紛主要分為兩大類型，即因物業管理合同產生的糾紛和因物業管理侵權產生的糾紛②。
（一）因物業管理合同產生的糾紛的處理
因物業管理合同產生的糾紛主要是由當事人違約所引起的，主要包括：因服務質量產生的糾紛、因服務內容產生的糾紛、因服務費用產生的糾紛、解除物業管理服務合同等等。
1、物業管理合同服務質量糾紛。是指因物業管理企業提供的物業管理服務不符合物業管理行業規范或不符合約定的服務標準，而引起的糾紛。如，物業管理區域內公共設施設備不能正常使用或不能及時維護修理使其處于正常使用狀態，日常環境衛生差，綠化不能及時維護管理，區域內公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災不及時等等。
2、物業管理合同服務內容糾紛。是指因物業管理企業沒有按照規定或者約定的內容全面提供的物業管理服務，而引起的糾紛。如，沒有按照規定或約定提供、安裝服務設施設備，沒有按照規定或約定提供服務場地、車位、倉庫，沒有按照規定或約定提供文化、體育、衛生等服務內容及場所等。
3、物業管理合同服務費用糾紛。是指因服務費標準發生爭議或業主拖欠服務費而引起的糾紛。如物業管理企業未按物業管理合同約定或政府指導價標準收費，擅自擴大收費范圍或提高收費標準、業主（或使用人）少交、欠交物業管理服務費等。
4、終止物業管理合同糾紛。是指物業管理合同期滿或物業管理合同期滿前當事人一方有嚴重違約行為；或者出現法律法規規定或當事人約定終止的情形而引起的糾紛。如，合同期滿后物業管理企業拒絕退出阻止業主重新選聘其他物業管理企業、物業管理企業在合同期限內因重大違約業主要求解除合同、業主不履行物業管理合同或違約長期拖欠物業管理費用不接受管理物業管理企業要求解除合同等。
因物業管理合同產生的糾紛的訴訟主體是物業管理企業和業主委員會，還是物業管理企和業主，在目前尚有爭議。筆者認為應該是物業管理合同相對的雙方當事人，即物業管理企業和業主委員會。業主委員會是自治組織，依法成立，雖然沒有必要的財產或經費，只有民事行為能力，不具備完全民事權利能力，不能獨立享有民事權利和承擔民事義務，但建設部《管理辦法》第六條規定，業主委員會由住宅小區業主選舉的代表組成，代表和維護業主的合法權益?！吨腥A人民共和國事訴訟法》（以下簡稱《民訴法》）第五十四條規定“當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表進行訴訟?！笨梢?，業主委員會依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業主的訴訟代表人。有一種意見認為，業主委員會應屬于《民訴法》第四十九規定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟③。對此，筆者以為不妥。因為業主委員會是一個執行機構，其民事行為能力和民事權利能力取決于業主的授權，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權利能力則無需他人授權。此外，“其他組織”具有自身的民事權利義務，對自己的行為有承擔一定民事責任的能力，而業主委員會其組織沒有自身的民事權利義務，沒有財產和經費，亦無自身的民事責任可言。
業主委員會作為業主的訴訟代表人，可以代表全體業主參加訴訟并行使訴訟權利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業主發生法律效力，但根據《民訴法》第五十四條的規定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經過被代表的當事人同意?！币虼?，在因物業管理合同服務質量、內容、費用發生糾紛中，業主委員會如違反規定不或怠于訴訟時，與糾紛有利害關系的業主為維護自己的合法權益，有權以自己名義直接對物業管理企業提訟。
另外，在因業主拖欠服務費的糾紛中，訴訟主體是物業管理企業和具體業主（或使用人），而不是業主委員會?！豆芾磙k法》第十四條規定，產權人和使用人不按規定交費，物業管理公司責令賠償損失。同時，《管理辦法》第十五條又規定，物業管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，產權人和使用人有權投訴?！督K省物業管理條例》、《上海市居住物業管理條例》規定業主、使用人未按約定交納服務費的，物業管理企業可以催交并加收滯納金。《廣東省物業管理條例》規定業主和使用人不按約定交付物業管理費用的，物業管理公司可以依法向人民法院。其他城市的物業管理條例也有類似的規定。
處理此類糾紛的主要適用的依據：法律有《中華人民共和國合同法》，法規有各省、自治區、直轄市制定的地方法規，規范性文件有建設部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當事人對《物業管理服務合同》的合法約定等等。
（二）因物業管理侵權產生的糾紛處理
因物業管理侵權產生的糾紛主要是由當事人的侵權行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務糾紛、相鄰關系糾紛等等。
1、損壞公共財物糾紛。主要是因當事人違反規定致物業管理區域內公共財物損毀、損壞而產生的糾紛。如，業主損毀、損壞公共財物，物業管理企業違反規定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業管理區域內公共財產等。
2、侵占共用部位糾紛。是指因當事人違反規定或約定侵占物業管理區域內公共場地、部位、通道等行為而產生的糾紛。如，業主或物業管理企業侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構筑物公共部位上亂懸掛、亂經貼、亂涂寫、亂刻畫等。
3、防礙管理服務糾紛。是指業主違反規定或約定，干涉、阻礙、制止物業管理企業進行物業管理服務而引起的糾紛。如，阻止物業管理企業安裝服務設施設備或擅自移動物業管理企業的服務設施設備，在消防通道上設置路障或故意損壞消防設備，未經批準在物業管理區域內、出口處擺攤設點等。
4、相鄰關系糾紛。是指業主之間因排水、通行、通風、采光等問題發生的糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調太陽能熱水器等。
因物業管理侵權產生的糾紛的訴訟主體是物業管理企業和相關業主，此類糾紛主要是由于一方當事人的侵權行為而引起，承擔是侵權的民事責任，根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規定，應當由侵害人承擔責任并賠償損失?！督K省物業管理條例》就直接規定，物業管理企業有權制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟?！豆芾磙k法》也明確規定，產權人和使用人擅自改變小區內土地用途的；擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施、設備、，危及房屋安全的；私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀，噪聲擾民等物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。物業管理公司私搭亂建，改變房地產和公用設施用途等，產權人、使用人有權投訴。
第一條 為保障住宅小區房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產權人和使用人創造整潔、文明、安全的生活環境，加強住宅小區的物業管理，規范物業管理活動，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區。
本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。
第四條 長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；
（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；
（四）制定物業管理有關合同，公約等示范文本；
（五）負責物業管理企業的資質審查；
（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監督、檢查、指導物業管理活動。
建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。
第五條 物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。
第二章 住宅小區物業管理委員會
第六條 住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。
第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委托管理合同；
（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。
第九條 管委會義務：
（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，并接受其監督；
（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；
（三）保護和改善住宅小區環境質量；
（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。
第十條 管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。
住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。
第三章 物業管理企業
第十一條 物業管理企業根據本辦法和住宅小區委托管理合同對住宅小區實施物業管理。
委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經管委會續聘的，應當重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；
（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。
第十三條 成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區物業管理業務。
本辦法前成立的物業管理企業，應當自本辦法之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。
《物業管理資質證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。
第十五條 物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批準的規劃和設計方案進行建設。
第十六條 住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。
物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。
第十七條 住宅小區選舉產生管委會后，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。
第十八條 開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。
第十九條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；
（二）依照委托管理合同和管理規定對住宅小區實施管理；
（三）依照委托管理合同和有關規定收取相關費用；
（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業承擔專項管理業務；
（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。
第二十條 物業管理企業的義務：
（一）履行住宅小區委托管理合同，依法經營；
（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；
（三）物業管理企業年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；
（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。
第二十一條 住宅小區委托管理合同和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 住宅小區房屋、設施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《 工程質量檢查合格證》；
（五）住宅小區房屋產權明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規定及時交納各項費用；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。
第二十六條 住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委托物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據實際需要也可以委托物業管理企業管理。委托管理的，應當在住宅小區委托管理合同期限內簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。
有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。
第二十七條 住宅小區保安服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委托管理合同中約定。物業管理企業的保安人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。
第二十八條 住宅小區內的綠地，游園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。
第二十九條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；
（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；
（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區專用資金和相關費用
第三十條 新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區在實施物業管理后購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。
開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費同中調劑解決。
第三十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。
第三十三條 物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保安費等公共服務費，用于小區內的公共服務項目支出。
公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十六條 物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。
第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期交納并按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業管理企業因委托管理合同發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對于干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。
所謂物業管理糾紛，是指在物業使用、維修、管理中物業管理主體之間所發生的爭執，是一種極為普遍的民事糾紛。
目前，由于各物業管理企業的管理量大，面廣，涉及到雙方的利益關系，同時，相應的法律、法規尚不健全，許多人對物業管理模式還比較陌生，觀念有待進一步轉變，物業管理行為不規范等原因，物業管理方面發生糾紛在所難免。
一、物業管理糾紛的種類
物業管理糾紛主要有以下五種：
（一）前期物業管理的糾紛
如物業出售單位是否承擔物業保修期限和保修范圍的責任的糾紛，前期物業管理服務費用承擔的糾紛等等。
（二）物業使用中的糾紛
如用戶、業主及使用人是否遵守有關。法律、法規，是否有如損壞房屋承重結構，損壞住宅公用部位、公用設施等行為。
（三）物業維修的糾紛
如物業維修基金的設立和管理的糾紛；物業維護、更新費用承擔的糾紛；因物業維修、裝修造成相臨業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失而引起的糾紛等等。
（四）物業管理服務的糾紛
如對物業管理委托服務合同中所約定的有關條款，物業管理企業是否履行或完全履行其職責的糾紛；物業管理企業對服務收費是否合理，是否規范的糾紛等等。
（五）物業管理企業與各專業管理部門職責分工的糾紛
如居住小區環境衛生責任區劃分的糾紛，小區內供水設施，供熱設施，供電設施，有線電視等各管理職責的糾紛等。
二、產生糾紛的原因分析
產生糾紛的原因主要有以下三種：
（一）物業管理不善
如物業管理企業各項制度不健全，管理不規范，人員沒有持證上崗，工種不配套等。
（二）管理不到位
如物業公司服務水平與收費標準不成比例，捆綁收費，阻撓物業管理委員會的組建和正常行使權利，物管公司人員素質較低，缺乏處理非常事件的經驗和能力。
（三）部分業主思想認識上不去
隨著房地產交易市場的日趨活躍，居民對自已的生活環境極為關注，做為房屋的所有者，從自已的切身利益出發，居民開始關心住房價值的增減，有些住宅小區的物業管理糾紛，原因是居民不能從思想上接受物業管理這種社會化、專業化的房屋管理方式，若用傳統的房屋管理體制來管理小區，雖然業主交費低，但服務上不去，無法實現住房的保值和增值。
三、物業管理糾紛的處理
根據物業管理糾紛，法律責任的種類和處理方法的不同，物業管理糾紛的處理方式主要有協商、調解、行政裁決和行政復議、仲裁、訴訟等五種。
（一）協商解決
協商是物業管理糾紛當事人在自愿互諒的基礎上，按照法律和行政法規的規定，簡便、易行的解決糾紛。但在實際工作中，雙方所達成的協議要合法，必須符合物業管理法律和行政法規的規定，不能損害國家，集體以及其他業主和使用人的合法權益。
（二）調解解決
調解是指由發生民事、經濟權益糾紛的當事人申請，本著實事求是、互讓互諒的原則，經有關行政部門、法院、社會組織疏導排解解決糾紛的一種手段。
（三）行政裁決和行政復議
行政裁決是指對違反行政法規的行為，國家有關行政機關或上級主管部門對違法者所作的處罰或處分的決定。在實際工作中，上級房地產管理機關通過行政復議，對下級機關所作的行政處罰或行政處理進行復查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當的行政決定。
（四）仲裁解決
仲裁是發生糾紛的雙方當事人按照有關規定，事先或事后達成協議，把它們之間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者的身份對爭議的事實和權利義務作出判斷和解決爭議的一種方式。物業管理糾紛中可以提起仲裁的有物業管理合同的糾紛、物業租賃合同糾紛、出租合同糾紛，物業管理企業與專業公司簽訂的合同糾紛等等。
（五）訴訟解決
第二條 本辦法適用于紹興市區內建筑面積在2萬平方以上、基礎設施比較齊全的新建住宅小區。
其他住宅樓群，實行物業管理的，也應執行本辦法的規定。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受業主委托對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環境衛生、交通、治安、環境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。
本辦法所稱業主，指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。非業主使用權人根據業主委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
第四條 住宅小區應當積極推行社會化、專業化的物業管理模式。物業管理公司屬于微利服務企業，可享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五條 物業管理納入住宅小區建設規劃，住宅小區規劃建設可行性研究報告應包括物業管理。
第六條 市建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責市區住宅小區物業管理的行業管理工作。
市交通、衛生、公安等部門和住宅小區所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區物業管理中有關工作的監督與指導。
住宅小區居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規定履行職責。物業管理公司應配合住宅小區內居民委員會做好有關社會工作，對業主委員會已委托物業管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。
第七條 市物業主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的方針、政策和法律、法規，制定住宅小區物業管理發展規劃；
（二）負責市區住宅小區物業管理公司的資質管理工作；
（三）負責市區住宅小區綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區住宅小區物業管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區物業管理創優評比工作。
第八條 住宅小區已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區開發建設單位或其委托從事前期管理的物業管理公司，應當在市物業主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區業主管理委員會（以下稱業主管委會）。業主管委會由住宅小區內業主選舉的代表組成。
第九條 業主管委會的權利：
（一）召集和主持業主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區內的業主，維護其合法權益；
（三）決定選聘或續聘物業管理公司，并負責與其簽訂物業管理委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施；審議物業管理公司有關物業管理經費收支使用情況；
（五）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
第十條 業主管委會的義務：
（一）根據業主和使用人的意見及要求對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區內業主的監督；
（四）接受市物業主管部門、各有關部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的監督指導。
第十一條 物業管理公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體，是具體實施物業管理的經營企業。
物業管理公司必須具備相應的專業技術人員和管理人員，并有市物業主管部門認定的資質和市工商行政管理部門核發的《營業執照》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規和省、市規定，結合實際情況，制定住宅小區物業管理具體規定；
（二）依照物業管理委托合同和住宅小區物業管理具體規定，對住宅小區實施物業管理；
（三）依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理服務費；
（四）有權制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；
（六）開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十三條 物業管理公司的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法經營；
（二）接受業主管委會和住宅小區內業主的監督；
（三）重大的管理措施應當提請業主管委會審議和認可；
（四）接受市物業主管部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監督。
第十四條 物業管理公司可以根據業主管委會或個人的委托，在住宅小區有償開展下列物業管理活動：
（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養護及綠化設施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務性管理；
（五）集貿市場和其他商業網點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務項目。
住宅小區內的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業單位負責維修與養護；各專業單位也可委托物業公司負責維修與養護，其費用由各專業單位支付。
第十五條 委托進行物業管理，委托雙方應依法簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內容。
第十六條 業主管委會應當將住宅小區內屬于自己管理范圍的物業管理項目委托物業管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區的首批房屋單體竣工后，開發建設單位應當委托物業管理公司對住宅小區進行前期物業管理。業主管委會建立后，由業主管委會決定續聘或另聘物業管理公司。
第十八條 新建住宅小區委托物業管理公司管理時，開發建設單位應移交下列住宅小區工程建設資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）住宅小區地下管網竣工圖；
（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業主應當遵守下列規定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規定向物業管理公司申請，按規定辦理審批手續；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區物業管理具體規定，按章交納物業管理服務費，配合物業管理公司做好物業管理工作。
第二十條 業主或非業主使用人在入住住宅小區前，須與物業管理公司簽訂住宅小區物業管理入住合同；已入住住宅小區未簽訂合同的應在本住宅小區實行物業管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業管理的住宅小區，應建立住宅小區房屋維修專項資金。
住宅小區房屋維修專項資金由住宅小區開發建設單位按照該住宅小區房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區內公用設施的維修養護與更新，物業管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經業主管委會審核，業主大會批準后，上報物業管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規定應由業主承擔維修責任的，業主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業主管委會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區內房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區移交物業公司管理時，開發建設單位可將新建住宅小區保修期內的保修項目，委托物業管理公司養護、維修，并按規定支付相應的保修金。
第二十六條 實行物業管理的住宅小區，業主或非業主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業管理公司繳納物業服務費；不按規定交納服務費的，物業管理公司有權按照所簽物業管理合同要求追償。
第二十七條 物業管理公司為業主個別需求提供特約服務，除物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。
第二十八條 住宅小區開發建設單位在住宅小區交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業管理用房和經營用房；管理用房由開發建設單位無償提供給物業公司使用，經營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經費從住宅小區房屋維修專項資金中列支。
物業管理用房和經營用房產權歸該住宅小區業主管委會。管理用房全部由物業管理公司免租使用。經營用房全部租賃給物業管理公司使用，使用收益用于該住宅小區的物業管理。
第二十九條 物業管理公司應嚴格按照本辦法的規定實施物業管理，如不履行合同規定或違反本辦法的，業主有權投訴，業主管委會有權制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規定的，物業管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。
對違反有關法律、法規的行為，物業管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發建設的別墅區、度假區、專業市場和行政村的物業管理，可參照本辦法執行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區物業管理可參照本辦法執行。