時間：2023-07-17 16:30:44
導語：在小型住宅設計案例的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
[關鍵詞]分析；模仿；聯動；建筑設計教學方法
二年級建筑設計教學是建筑學專業教育的關鍵環節，學生在此階段將逐漸建立起有關建筑設計的基本概念和學習方法，邁出建筑設計學習的第一步。然而，從認識與理解建筑設計過程中的諸多基本要素，到融會貫通所有的抽象概念形成完整系統的設計思路與方法，一直是二年級建筑設計課程教學中的難點。傳統的教學方式是以建筑規?；蚪ㄖ臻g組合的復雜程度來安排設置課程內容，教學要點在課程教學中較為孤立和零散，其教學的缺點和弊端是難以有針對性、系統性地掌控學生從概念認知到方法運用之間的學習過程，更難以使學生形成嚴謹的設計思維和方法。因此，二年級建筑設計教學的突破點應當是在學生概念認知與技能運用之間尋找并建立一條有效路徑，從而使學生有效掌握基礎的設計技能，及常規的設計方法與步驟。
一、關于聯動的教學方法
所謂的“聯動”，是指將抽象的概念認知與設計方法的認知，在學生的課程設計中通過大師作品進行分析、提煉、總結，并在第二次設計作業中對其進行有條件限制下的模仿重現，實現抽象認知與設計技能之間的聯動，從而使相關知識要點的學習得倒深化。針對二年級的概念認知與技能運用，主要設立三個教學目標：（1）通過大師作品分析，來認知建筑的基本概念，使學生在學圖示分析的過程中認知、理解相關建筑理念。（2）通過小型住宅設計，將前階段的抽象認知轉化為設計手法的認知。（3）聯動：前后兩次課程設計，在教學步驟、教學要點、教學環節上保持對應互動關系。
二、分析與模仿聯動的教學環節和教學過程
1.二年級第一學期兩次設計課程內容設置和教學環節安排對照（見表1）2.兩次設計課程教學要點與教學環節的聯動（1）教學步驟上的聯動在每次課程設計的教學中，都將教學環節分為四個階段。前后兩次課程設計的每一個階段都相互對應，其教學目的存在著嚴謹的邏輯關系。例如：在第一次課程設計的第一階段，資料查閱與收集整理的訓練，即是為第二次作業自主查閱小住宅案例打基礎，第二次作業又通過環境調查報告增加了資料收集訓練的難度。（2）教學要點之間的聯動在大師作品分析中，通過分析大師作品的設計思想、設計手法、建筑語言表達方式等來建立有關建筑設計的感性經驗，這一過程學生可能是在一種半疑惑的狀態中完成的，尤其是關于作品中空間設計手法的表達，學生很難有深入的體會。在第二次課程設計中，要求學生利用自己在第一次作業中總結的結論，探索其應用在第二次設計中的可能性，也即是一種有條件的模仿。這種教學要點上的聯動，促使學生回過頭再來體會大師的設計手法與理念，并且從運用的角度理解一種設計表達的真實含義，在抽象理解和實際使用方面建立起有效的聯動。（3）理論課與教學環節的聯動在前后兩次課程教學中，理論內容要求容短小精干，淺顯易懂，由二年級組老師自選題目輪流完成講授。理論課的安排要求和設計課的教學過程保持同步，并和每一階段的教學環節聯動。例如：在第一次查閱資料階段，即配置有關查閱資料技巧的理論講授；在第三階段，一草、二草設計探索階段，即配置建筑形式、手法和空間操作的理論講授。
三、教學效果的總結和反思
通過一學期的教學探索，聯動式的教學方法得倒了學生們的肯定，但與此同時也能觀察到一些問題，需要在教學中進一步探索和改進。例如，大師作品分析案例的選取必須適合二年級階段學生的理解能力。本次大師分析的個別案例選擇有失妥當，像西澤立衛的森山邸住宅，其設計手法較為特殊，空間形式較為單一，學生難以深刻理解作者的設計意圖，在之后的獨立住宅設計中又難以模仿設計者的設計手法。又如中途更換掉的案例分析——密斯的柏林國立美術館，它屬于博覽類公共建筑，其設計手法和案例分析過程很難被小住宅設計借鑒。大師作品分析模型（圖1～圖3）筑的改建和擴建問題進行了研究，對博覽會結構設計與選型、新老建筑之間的銜接以及地基問題等都提出了相應的設計方案，為建筑的改建擴建提供了實踐經驗與借鑒。
參考文獻
[1]中國建筑標準設計研究院.06SG524，鋼管混凝土結構構造[S].
[2]中國建筑標準設計研究院.06SG517-1，輕型屋面三角形鋼屋架[S].
關鍵詞：老舊社區改造；非機動車停車設施；空間利用
1研究背景
隨著我國經濟社會的高速發展，中國的城市正經歷從傳統走向現代的全面轉型?？焖俚某鞘谢癁槌鞘邪l展提供了強大動力，提高了城市資源配置效率，從而促進城市經濟快速發展，大幅提高了城市居民生活水平，顯著改善了城鄉公共服務。但是，快速的城市化進程也使各種社會問題和社矛盾日益凸顯。其中老舊社區便是由城市發展區域差異產生的問題之一，老舊社區已歷經了幾十余載，由于在規劃設計之初，對非機動車數量和停車位需求增長缺少考量，造成老舊社區的停車規劃遠遠落后于實際情況。故老舊社區非機動車停車設施在規劃和設計上存在明顯的先天不足。影響著居民的生活質量。隨著人們對居住品質追求的提高，老舊社區亟待更新和改善。非機動車停放也該“與時俱進”。早在2012年9月5日，國家就下發了《關于加強城市步行和自行車交通系統建設的指導意見》。其中要求，加快自行車停車設施建設。居住區、公共設施要為自行車提供足夠的停車空間和方便的停車設施。新建住宅小區必須配建永久性自行車停車場（庫），并以地面停車為主。此外，老舊小區、平房地區要通過建設自行車公共停車場，解決居民自行車停車問題。
2實地調研
2.1案例選取的考量
此次調查研究隨機選取了成都東面以及南面的兩個問題比較突出的社區作為老舊社區公共設施改造的樣本。其中一個是牛市口街道水碾河路南社區，社區是在70年代末80年代初由市政府改造之后提供給居民居住的小區。社區的規模較大，歷史較為久遠，因此反映的非機動車停車設施的問題較為綜合和全面，社區也具有20世紀80年代中國的住宅的典型特點。
2.2社區的非機動車停車現狀
經過對牛市口街道水碾河路南老舊社區的走訪發現，老舊小區的停車現狀基本表現為以下三個方面（圖1）
（1）非機動車停車設施資源先天不足：老舊小區一般意義上是指建于上世紀90年代之前的社區、居民區。由于老舊小區在建設之初，對非機動車停車設施缺少考量，沒有規劃，所以老舊社區非機動車停車設施在規劃上存在明顯的先天不足。
（2）車輛停放雜亂無章：老舊社區道路普遍較為狹窄，公共空間并沒有規劃非機動車停車設施，即使后期在小區旁規劃了收費的非機動車停車庫， 停放更為安全，但是因為收費，離自己家距離較遠等原因，大多數居民的非機動車還是停在自己的單元樓下或是離自己家較近的空的公共活動空間，比如廣場等。
（3）外來車輛擠占居民公共活動空間：老舊小區幾乎沒有物業，長期無人管理，為了避免被交警“貼條”，小區附近的一些商戶也會將車輛擠進小區，這些車輛加劇了老舊社區停車難的問題。而且這部分多出來的車輛隨意停放路邊現象普遍嚴重，長期占據出入道路，居民公共區域減少導致老人、兒童在小區內活動、健身常常無處可去，且極大地增加了安全風險，嚴重影響原本小區的日常生活。
2.3問題總結
經過對老舊社區的實地調研，老舊小區的問題基本表現為以下兩個方面：
（1）非機動車停車設施無規劃，車輛停放雜亂無章；
（2）公共活動空間有限。
3方案設計
設計要點（圖2）：
（1）將公共活動區域設計為半開放式：既提高居民在公共區域活動時的安全性，又使其公共活動空間不受天氣的限制。
（2）對小型停車裝置進行機械創新，將自行車沿弧形導軌推上停車裝置，將后輪與停車裝置鎖上，使其前后輪停放至弧形導軌上，縮小非機動車停放的占地面積，提高空間利用率。
（3）將半開放式公共活動區域與小型停車裝置完美融合，充分利用公共活動空間，提高空間利用率。而且居民在公共空間活動時，也可有序停放非機動車。
4結語
本設計方案針對老舊社區非機動車停車難的問題，對小型停車裝置進行機械創新，與老舊社區半開放公共活動空間完美融合，提高空間利用率，將老舊社區公共活動空間規劃與非機動停車設施規劃結合，完美解決老舊社區公共空間有限，公共設施配置展開難的問題。
參考文獻：
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[4]李嘉寧.一個統籌的考慮：走出老舊小區“停車難”之困境[J].行政與法，2013，30（3）：32-36.
近期咨詢小型商業地產服務的客戶較多，既有從未接觸過商業地產的小開發商，也有國內一流的上市公司與機構投資者。與大型商業的豐富業態組合相比，小型商業在選材與選料方面均不具優勢，它越來越成為投資開發者的雞肋、一張難出的牌。
尷尬出身
小型商業地產體量小，一般不到5萬平方米，但數量多，在整個商業供應量中占60%，它通常位置不佳，容納業態少，服務半徑小。常常陷入“先天不足、久治不愈”的境界，致使其尷尬的主要原因有以下幾個方面：
被動接受的商業規劃。絕大多數房地產商在拿地時，政府通常要求建設一定比例的商業。而土地在制定控制性條件前很少進行商業研究，投資者只好硬著頭皮滿足其機械式的商業強制性要求，這使得開發商被動接受附帶條件的商業開發，而小面積商業發展更是如此。
租售選擇迷茫。租售模式涉及項目的投資回報周期，在面對不大不小規模的商業，房地產商最煩惱的是不知如何解決其租售模式。由于小型商業就像不聽話的孩子，無論哪種方法調教，結果還是不聽使喚，多數房地產商對租售模式一直困惑，擔心其成為燙手山芋。
小體量讓商家普遍看淡。由于項目商業規模小，商業本身缺乏有吸引力的定位，商家普遍擔心后期運營效果，不敢貿然人住。大多采取冷眼觀望與婉言拒絕，而在受商家普遍冷落后，房地產開發商更加擔心小商業后期的空置。
小體量致使顧客吸引力弱。普通顧客都有從眾心態，哪兒人多就往哪兒鉆。小體量商業項目囿于規模不大，以簡單的組合方式難以吸引更多的商戶資源，而缺乏吸引力的商家自然失去了對顧客的吸引力。
開發困境
與市場上豐富的大中型成功案例相比，小型商業的成功案例少之又少，小型商業始終在夾縫中尋求出路，卻往往事與愿違。小型商業在開發時目前面臨以下主要困境：
堅持高端形象，忽視商家適應性。大多開發商都有一個心態，就高不就低，希望商業高端形象來提升項目品質。通常小體量商業形象越高端，所受約束的條件就越多，商戶的選擇就越稀少，到最后可能到無商戶資源可選的情形。
賣房心態去招商。招商有別于住宅銷售，如果因資金回款壓力，開發商以賣房子一樣的心態對待商家可能適得其反。雖然從投資者角度，房地產商要求高回報是合理的，但小型商業在本身可選擇的商戶資源有限環境下，過高租金回報只會嚇跑商戶。
設置體驗性空間受限。個性化的商業建筑能夠為商業項目帶來人流。大型商業項目通常有足夠大的尺度以創造更豐富空間，小型商業由于預算以及小尺度地塊，許多開發商在建筑設計時忽視產品所創造的體驗感，使建筑產品過于平庸，亮相即相形見絀，這就很難吸引人流。
破局策略
小型商業在提供便利化服務方面有獨特優勢，同時它對周邊近距離消費群有足夠粘性，因此，只要針對性地滿足目標消費群的特定需求，提供更多舒適和富有想象力的體驗空間，將商業發展置于項目前期整體考慮之中，小型商業仍有巨大的發展潛力。
基于小型商業的諸多疑難重癥，開發商應基于小型商業項目自身條件、市場環境以及消費者的個性化需求特性，針對性地實施差別化的解決方案。我們建議主要策略如下：
明確階段性發展目標。租售規劃對于解決投資回報非常關鍵。小型商業地產規模雖小，但也承擔了投資者回報需求，因此，在前期明確項目的階段性發展目標尤其重要。對于銷售型產品而言，首先應創造適合投資者需求的產品，減少投資門檻避免影響銷售速度。相比集中商業，街區型的商鋪由于其開放與靈活的空間，將更適宜投資。而持有型物業首先應考慮商戶需求，從長期經營的角度規劃產品，確保項目后期動態調整與持續運營。
圍繞目標消費者規劃商業。小體量商業不可能滿足周邊消費者所有需求。要根據周邊的消費群的數量、收入水平以及他們的價值取向，篩選出針對性目標消費者。建議小型商業項目優先滿足目標客群的某一類主要消費需求即可。如沈陽天地項目放棄傳統零售業務，只針對25-45歲客戶提供餐飲及休閑類服務。
定位忌全而應突顯差異化。小型商業定位時刻著眼項目規模，切記不可以大而全。在鎖定目標客戶群以后，定位優先考慮提升人氣，在聚集足夠的人流前提下擴大項目影響力，避免過分追求項目檔次而疏遠可及目標客群。如位于北京朝陽路尚街項目距離朝陽大悅城不遠，通過差異化定位，優先運動與休閑的品牌折扣作為項目定位方向，實現了差異化生存。
“傍大款”發展自己。小型商業很難獨立發展為一個商圈，在產品定位時要充分考慮周邊的商業資源，重點關注分享大型商業人流來發展自己。在項目前期規劃時，小型商業應將大型商業當作自己的主力店，盡可能選擇與大型商業臨近一側規劃小型商業，主動將其展示面以及交通出入口與臨近大型商業形成互動。
堅持相對優勢理念。小型商業難以有豐富的組合展示自身優勢，一定要全力集中某一類型的資源，使之做到單一業態規模的相對優勢來贏得市場機會。
該住宅位于享有“北美浪漫之都”的加大那第二大城市蒙特利爾。女主人，也就是建筑師Natalie Dionne，和她在電影院工作的丈夫一起勾畫了建筑藍圖，并將對生活和工作的美好愿望付諸實現。住宅的原址是他們購買的移動小型工業建筑，以及它旁邊的一塊大小適當的空地。他們利用這塊空地，在原有建筑的兩端各加蓋出一部分，從而形成了U形的建筑平面。一層主要是主人的工作室，客廳和餐廳空間，二層是作為生活起居之用的臥室和浴室。融合家居空間與工作場所的U-House其實在空間格局的分配使用上一點也不繁復，應該有的功能都具備，但簡潔明了的空間里卻派生出層出不窮的意外與驚喜。由此，廢棄的工廠建筑，巧妙地變身成為兼具居住于工作的新空間。
主人的浴室運用了獨具匠心的設計，巧妙解決了空間問題。因為沒有足夠的空間供門開關，所以一個專業的鉸鏈成為了關鍵。這條腳鏈能夠使浴室柜與浴室門合二為一。當你在浴室內，櫥柜成為開放式的架子。此外。這種一物多用的解決方案也節省了大量材料。
內外空間流通的精神在U-House得到了淋漓盡致的體現。院子里的木支架板將餐廳的空間延續到室外，當大扇的推拉門被打開，相同材料的木地板延伸出去，弱化了室內與室外的分界。在L形甲板的另一個盡端，一個由原有建筑的車庫改裝而成的落地玻璃窗也可以充分地敞開，從而將起居室與室外花園連接起來。推開門可以直接走到戶外平臺上，享受自然愜意的美好時光。為了增加整個建筑空間的連續性與層次感，加蓋部分采用了與室內材料相輝映的木材與金屬。門窗采用雪松木以及海上船只專用的膠合板板條，為了與舊建筑（始建于1926年）相協調，窗柵木百葉進行了做舊處理，刻意模仿建筑本身的色彩加以染色，讓建筑的整體性更加完整統一。
關鍵詞：“鬼屋”現象；房地產規劃；開發商
一、引言
中國房地產市場自產生泡沫以來，一直是各行各業討論不休的話題。宏觀地講，房地產市場的興衰關系到一國經濟的發展；而微觀來說，房地產又是關系到民生的問題。因此，房地產必然成為一個集政府、人民和開發商三者為主的矛盾綜合體。隨著國家對房地產市場過熱發展的宏觀調控和新一輪經濟危機的影響，各行各業對房地產市場的投資慢慢趨于理性，同時對于房地產市場發展中產生的問題也開始仔細思考。
二、問題提出
筆者在近期對房地產市場的一些觀察和實踐中，發現了一個比較普遍且影響嚴重的現象，將其稱為房地產市場的“鬼屋”現象。它是指中國一些地區，特別是一些欠發達的縣鎮地區房地產樓盤嚴重過剩，地方只會一味建房，絲毫不考慮住房的銷售和其他層面的問題，最終由于各種原因，住房銷售不動，空置率很高。這樣帶來的負面影響，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪費；另一方面就是給地方景觀和表情的改善留下了一個敗筆。
三、問題的規劃角度分析
對于以上問題，筆者想從自身從事的角度去做簡要的探討。房地產規劃是指房地產項目建設之前的設計和計劃工作，它一般會決定房地產項目的具體內容和發展前景，是非常重要的一個階段。針對“鬼屋”現象，筆者基于規劃的思想，認為其產生主要有幾方面原因：
房地產開發商規劃時理念局限于小區樓盤的開發，缺少宏觀分析。開發商沒有共贏的思想，一心只是想著把房子蓋好，然后賣掉，賺取高額利潤。沒有考慮這樣的房地產項目對于地方發展和居民生活質量的影響。
房地產商目光短淺，只會建房，缺少相關公益項目、景觀及配套服務業的投入，導致房子銷售不動。這也是“鬼屋”現象產生的一個直接原因。開發商建設出來的只有一棟棟住宅，單調且無生活和居住品質。
房地產開發就地產談地產，沒有引入相關產業來形成房地產發展的動力；在房地產可持續發展的動力機制上缺少研究。
部分政府考慮個人功績，一味追求短期建成，未考慮土地的動態成長和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一個新的工程，對于城市表情的改善往往會起到負面作用。
開發商缺少與政府部門的互動合作，缺少支持和動力。一個房地產項目牽扯到開發商和政府的共同利益，如果雙方不及時溝通合作，往往會導致項目夭折；，即使建成，也會成為“鬼屋”工程，對雙方利益都有損傷。
四、案例借鑒及問題改進建議
為了對“鬼屋”現象的產生和如何改善具體認識，本文引入一個實際案例做解釋。這一案例形象反映了“鬼屋”現象產生的背景原因，另外案例的改進建議對于“鬼屋”現象的改善具有非常普遍的借鑒意義。
（一）案例借鑒――A房地產項目規劃
A房地產項目位于一個經濟欠發達的縣城。該縣城新城開發，對外招商建設，給予優惠政策。B房地產開發公司聞訊，作為首批投資開發商進入該縣城?？h政府低價批給B開發商1300畝地，要求5年之內建成40萬m2商業和90萬m2的住宅。B公司對該縣城房地產市場調查分析后認為，縣政府要求的5年目標很難完成。一是商業地產部分，該縣城老城區經過10多年發展也就形成差不多40萬m2商業，靠縣域人口100萬，其中城區人口20萬的動力支撐，縣政府要求5年內再建40萬m2商業實在是無從消化；另外住宅房地產部分，該縣城目前有4家房地產開發商占據住宅房地產銷售的90%左右，而且還存在很多房屋空置，特別是只有單調住宅的物業基本無人問津，所以這90萬m2的住宅也是個棘手的問題。開發商請專家尋求解決方案。專家對問題分析后制定了該項目的規劃方案。但經研究總覺得不踏實。因此決定再請專家，這次請到一位專做城市規劃的王專家，王專家接到項目，帶領其團隊，仔細做了兩個月研究，提供了一套操作方案，以免予這一項目變成“鬼屋”工程。
（二）問題改進建議
王專家對于該項目的研究是從城市發展規劃的視角切入，跳出地塊看地塊。他對于A項目的規劃建議主要有以下方面：
第一，A項目的規劃，應該用城市發展的規劃理念取代小區樓盤的規劃理念。王專家強調，他們的規劃方案跟上一個專家的方案區別之處就是規劃理念的不同，上一位專家堅持的是小區樓盤的規劃理念。對于為什么要利用城市發展的規劃理念，王專家提供一個重要論據，即該項目地塊的區位重要性分析，讓開發商和當地政府信服。王專家認為A項目地塊在未來縣城發展中處于十分重要的核心地位，即西臨工業開發區、東靠新行政中心區、南接老城區、北到大新城區，可以說是新城中心。根據TOD理論，即“以公共交通為導向的發展模式”，在規劃居民或商業區時，應采取公共交通使用最大化的非汽車化的規劃設計方式，通過多種手段結合來鼓勵公共交通的使用。未來縣城的發展是朝有著規劃中火車站的北部新城發展，A地塊承載著老城向新城發展的節點和引導作用，同時也要服務工業開發區和行政中心。因此這一地塊決不能用簡單的小區樓盤的規劃思想來做，要從城市發展規劃入手，將其按照新城中心區來打造。
第二，既然這是城市發展的項目，就不僅關系到開發商，同時也關系縣政府。開發商應該充分與當地政府合作，幫助政府創造功績，換得更多優惠政策，以盡可能實現5年目標。最終在雙方商談下，1300畝土地有400畝公園和學校用地，政府免費讓開發商代建；另外政府也同意將部分公務員住宅和政務服務部門遷入此地塊，幫助開發商促銷售，實現雙贏。
第三，分析項目發展的動力機制，從整個區域發展盤活存量，激活增量，不然單靠當地100萬人口無法消化這么多商業和住宅。王專家認為該項目動力可分為內部和外部兩部分。內部動力分為3方面：一是十七屆三中全會規定農村土地可流轉，這樣農民實現了解放，自身有著農民變市民的向往和訴求；二是當地老城拆遷，會帶來住房的剛性需求；另一個就是居民舊房換新房的心理需求。至于外部動力，就是靠當地產業的引入。據調查，當地旅游資源和有機農產品非常豐富，因此這個地塊可以部分做生態旅游配套；另外本地塊靠近工業區和行政中心，可以做商務和政務辦公及接待；再者靠近職教區，可以做勞工培訓的配套等。
第四，開發商要向政府講述土地動態成長與升值，借鑒蘇州工業園區的規劃理念。所謂土地動態成長與升值，是指將土地合理規劃，分期拋出，隨著時間推移和周邊經濟發展，后期拋出的土地及相關物業會大幅升值。蘇州工業園區就是這樣一個規劃理念，開園15年來，一直儲備大量彈性綠地。“彈性綠地”是在用地性質確定的情況下，由于建設實際的需要而出現的一種用地過度狀態?！皬椥跃G地”的一邊或兩邊是不同性質的用地，在規劃建設前期由于實際建設需要以綠地形式加以保留，隨著建設推進，“彈性綠地”可以慢慢壓縮，最終成為一個小型綠化帶。這樣下來，土地和相關物業的邊際價值逐漸遞增。因此5年快速建成并不如長遠規劃實現的效益高。
第五，公益項目先行，借鑒蘇州工業園區。占地約12 km2的金雞湖是中新合作蘇州工業園區的“眼睛”，環湖周邊22 km為開放式公共綠帶，以道路分隔后才是低密度住宅。規劃基于公共利益先導理念（即金雞湖是市民的金雞湖，湖濱是城市的公共資源），立足于公共資源受益者首先應該是公眾，不允許其以任何方式私有化或被少數人占有，只有讓市民時刻感受到自己是這里的主人才能激發起創造、工作的激情。因此應該先造景，后造房，公園和學校建設先行，會帶來后期住宅的大幅升值。
第六，借鑒蘇州工業園鄰里中心的理念，引入生活性商業配套。鄰里中心是指鄰里單位的公共中心，包括商業、醫療、圖書館、教堂等公共機構，開放的空間和住宅，即我國的社區服務中心。鄰里中心起3個作用：為園區居民提供配套的生活服務；成為社區商業服務的載體；聚集商氣人氣，促進園區區域性繁榮。因此要努力完善這些生活服務設施，這樣才能吸引人來居住。
五、結論與不足
我國房地產市場目前的發展已經到了一個轉型期，基于簡單的樓盤建設思想形成的樓盤已經很難吸引到購買人群，時間長了也就會形成一棟棟“鬼屋”。對于這樣嚴重的問題，我們不能忽略，一定要轉變研究視角和理念。規劃階段是非常重要的一環，我們要摒棄簡單的小區樓盤規劃理念，站在更高的角度思考問題，從城市發展、產業發展層面尋求突破，利用土地動態成長和升值，不斷從多方面、細微處滿足人們對高品質生活空間的需求。只有這樣，房地產市場才會越來越少的出現“鬼屋”，居民的生活空間才會成為真正的養生宜居之所。本文只是從規劃層面對“鬼屋”現象簡要分析，沒有利用嚴格的分析工具是本文的不足之處。
參考文獻：
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解決了心理問題后，我們來看兩個國外的案例，感受一下高端旅游產品的氛圍：
1、超小型奢華酒店
極少數的房間，選址于風景優美的地方，濃縮了當地的文化精髓，軟硬件設施均屬世界一流……這就是你在超小型奢華酒店的特質。
小型奢華酒店接待的是有身份、有地位、有錢、有品位的人群，由于房間少，接待客人的數量有限，所以滿足了許多需要避開公眾視線的人的要求。據說，不少國際大公司的私密的總裁會議，機密的高層會晤也都會選擇在這樣的超小型豪華酒店里舉行。在五星級酒店已經日益普遍化的今天，入住小型奢華酒店，這才是身份的象征呢。
去年才成為SLH會員的伊斯坦布爾Les Ottomans酒店是土耳其境內第一家小型奢華酒店，它是Bosphorous地區僅存的海濱住宅之一，面向一片蔚藍的海景，由10間高級套房組成，耗資6500萬美元打造，是目前土耳其最豪華的酒店。
外界對這家小型酒店的評價是，這家酒店堪比任何奢華的皇宮，因為在這家只有10間套房的酒店內，采用的材質都是頂級的，許多都是皇室貴族家庭才能見到的精品，像光滑柔順的錦緞、波西米亞水晶燈和東方風情十足的手工地毯，不僅顯示著土耳其的富麗堂皇的傳統式奢華，給人帶來一種無與倫比的入住體驗。
2、世界最貴的豪華度假
840萬美元！這就是墨西哥一家五星級酒店日前明碼標價推出的世界最貴的豪華度假，平均費用比“太空旅游”還要高很多。當然，“天價消費”也有它的理由——獨一無二的奢華享受。
據英國《泰晤士報》報道，這項令人咋舌的豪華旅游是墨西哥洛斯卡沃斯市新建的Marquis大酒店的手筆。作為擁有400個成員的“世界一流酒店組織”的會員，Marquis酒店按照該組織的促銷要求推出了自己的頂級度假游，其手筆之大令其它酒店難以望其項背，日均收費280萬美元。此前，美國一家旅游公司組織的“太空空間站10天游”項目每天的價格也不過200萬美元。
當然，酒店也會讓你覺得這昂貴的三天物有所值：聽世界流行樂壇的大腕級歌手為你獨家獻唱，坐直升機到加利福尼亞灣觀鯨，開船底透明的豪華游輪在海上逐浪，在世界高爾夫球王杰克尼古拉斯親自操刀設計的18洞高爾夫球場上盡情揮桿，目之所及，時而是碧波萬頃的大海，時而是仙人掌點綴的荒漠，時而是精致的花園綠洲。
Marquis大酒店要求每位希望預定豪華游的游客提前6個月通知，這樣酒店就能根據客人的口味需要提前準備好葡萄酒和威士忌，并向著名歌星發出演出邀請。酒店目前已經與世界搖滾巨星卡洛斯桑塔那簽訂了演出合約。酒店總經理梅瑟利表示，艾爾頓約翰和斯汀這樣的超級巨星她都會盡力邀請到。
雖然這個超豪華度假的費用高得令人目眩，但梅瑟利對其市場前景非常有信心，她說：“你一定想不到，去年曾有人在我們這里辦了一場耗資500萬美元婚禮。有許多億萬富翁會做這樣的事情，這是可炫耀的資本?！蹦壳?，酒店已經接到了來自瑞士、意大利和阿曼的三個預定電話。
從上述案例分析，筆者認為本土旅游品牌可以在營銷4P理論中就可以找到挺進高端的基本方法。
產品。這是4P之首，也是本土旅游品牌挺進高端需要解決的第一問題。挺進高端，就需要高端產品的匹配。從服務品質，再到情感訴求，可以做的更精進一些。交廣傳媒旅游策劃營銷機構認為：“艾爾頓約翰和斯汀這樣的超級巨星隨叫隨到”也許就是高端旅游的極致表達吧。
渠道。走高端路線，要尋求獨特的渠道模式，實現渠道與品牌的匹配。也許你手里有大把的傳統渠道可以利用，但最好還是讓高端旅游產品放棄一部分。筆者了解到，國內一家商旅網站就將它的旗艦實體店名字叫做“旅游服務店”，以區別其他一般的旅行社。交廣傳媒旅游策劃營銷機構認為：高端產品的消費群體是相對固定的，所以消費圈也是相對固定的，所以把你的產品放在最可能買它們的消費者的面前——才是最明智的。
價格。挺進高端，價格是一個標志性要素，對于本土品牌來說，是高端意義的最直接體現。本土品牌以往的定價策略是基于競爭的。要挺進高端，本土品牌的定價基點需要轉向以品牌為核心，也就是價格要與品牌定位相適應。
上面案例中的度假產品定價840萬美元！交廣傳媒旅游策劃營銷機構認為：定價策略上，需要我們國內旅游業者對未來盡情的想象。再舉到哈根達斯的例子，價格有的時候并不是由產品的價值決定的，而是取決于消費者的態度。
另一個案例中的伊斯坦布爾Les Ottomans酒店，和五星級酒店相比，這類小型奢華酒店的價格當然是有過之而無不及，平均每晚價格也在500美元以上。
促銷。挺進高端，首先需要獲得高端消費群體的認知，有認知才有認可，才有品牌的高端未來。
拿法國旅游局所做的法國比亞里茲路線來說，因為它本身就是法國貴族的休閑地，在法國的最西南，有山有海，有真正的皇宮和路易十四結婚的教堂、有最好最貴的紅酒，是歐洲高爾夫和滑水沖浪者的天堂。所以我們旅游局針對這樣的環境，現在正舉辦第一屆高爾夫邀請賽，先在國內打預選賽，然后決出前12名選手去比亞茲跟法國選出的12名球手打對抗賽，這樣就能達到旅游和休閑雙重結合，讓游客在親身參與中體驗放松的生活方式。所以，高端賽事、活動也是高端旅游品牌傳播的不錯選擇。
黃山有一個旅游經典就是翡翠谷景區，它當年作為拍攝景點，拍了《臥虎藏龍》。我們圍繞各個峽谷的特點，把它深層次的文化打造出來，情愛文化是翡翠谷的主題文化，我們的鳳凰源，有孔雀東南飛的傳說，鳳求凰主題口號，其他各景點也都有自己獨特的主題文化。
關鍵詞：小戶型；家具；設計與選擇
一方面“城市讓生活更美好”的理念吸引了大批民眾離開原居地；另一方面地價高漲，房價高企，又迫使那些入職不久囊中羞澀的青年、生活拮據的中老年和憧憬受益的投資客紛紛青睞小戶型。
根據中華人民共和國住房和城鄉建設部批準的2012修訂版《住宅設計規范》中住宅套型面積的下限值：由臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等組成的住宅套型，其使用面積不應小于3 0㎡；由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的住宅最小套型，其使用面積不應小于22㎡。由此我們可以發現小戶型空間尺度都比較緊湊，似乎放幾樣大件就無回旋余地了。現實中有些客戶的廳只有10㎡左右，但仍喜歡擺放大電視柜、沙發、茶幾，這樣幾件就占了客廳的大半空間。感覺室內一片繁糟，出現了“消費定位不明確”的現象。既然如此就需要合理的均衡，設計固定空間和活動空間的相互交合，家具飾品功能疊加，款式將讓位給功能。這里本人綜合宜家、居然之家以及湖南本地裝飾行業成功案例，提出一些參考來讓我們共同設計選擇、營造綠色健康的生活環境。
一 調整觀念平和心態，適當取舍
大千世界、蕓蕓眾生。有的能力強，買了大房子；有的機會巧，住了好房子。還有一部分的棲身于小居室過著蝸居生活。這樣就需要這部分的消費群明白--------和諧就是精彩。生活節奏壓力各個不同，他有它的富裕，我有我的安逸，當我們心態平和，就容易產生美好的感覺形成幸福舒適感。同理小居室的家具也是這樣，小配小，大配大，整體是最重要的，某一件家具過于突出龐大，就會破壞房間的整體感覺。一般而言，家具如果現場全部制做，會拖長工期不易以后二次變更家具，當然設計打制、訂購小部分家具也可以。由于小戶型的主人多為青年多喜追潮，如果添置便于更換的家具就易達到追求新的時尚的需求。現在開始流行“輕裝修重裝飾”的理念：即在有限的預算下居家空間的主要功能應以家具、陳設為裝飾的首要重點，至于天、地、壁的修飾則屬于空間綜合布置美化的次要方面。在建筑裝修中保證基礎使用功能的前提下的簡潔硬裝方式，業內俗稱四白落地（是指屋內的墻面和屋頂都要刷成白色，地面就是原始的水泥軋光地面，現在意指完成室內界面的基本裝修）相對給后期的個性化裝飾提供了伸展的可能，通過小空間減少了固定笨重的裝修。專家更指出：家具應像衣服一樣，常換常新。在經濟承受力以內，每2、3年換一批時尚的家具，隨著收入水平的提高，這將成為一種趨勢，尤其對小戶型而言，家具更應作為“快速消費品”，只要有足夠的能力，不妨新潮一點。
二 注重家具的安全牢固、環保健康的質量品性
由于面積的限制，我們選擇家具除了注意外形、尺寸、功能外， 小戶型應該首選小型家具，小型家具比一般家具要占用更少的使用面積，其柱、板、條會要稍小，這樣也容易附生安全牢固的問題，所以關鍵的是質量部分。要查看家具的框架是否結實。小型家具大多為收納型家具，大部分都可以在底部收納物品，一般都是中空結構，其承重性、框架是否結實都需觀測，板材的質量直接決定家具的使用壽命，好的板材顏色均勻，纖維長且密集，差一點的板材?；煊泻谏s質，纖維結構也短而疏松，木工板優于顆粒板、顆粒板優于密度板、密度板優于纖維板。無論哪一種板材，都要注意表皮是否貼得平整，有無鼓包、起泡、拼縫不嚴等現象。檢查時要逆光察看。不同的家具，表面用料是有區別的。如桌、椅、柜的腿，要求用硬雜木，比較結實，能承重，而內部用料則可用其他材料；大衣柜腿的厚度要求達到2.5厘米；廚房、衛生間的柜子不能用纖維板做，應該用三合板；餐桌則應耐水洗。家具的含水率不得超過12%，含水率高了，木材容易翹、變形。消費者購買時，可以用手摸摸家具底面或里面沒有上漆的地方，如果感覺發潮，含水率起碼在50%以上，根本不能用。有強烈刺激氣味的家具不要買。有些家具如櫥柜、衣柜等，打開柜門，氣味刺激得讓人流淚，表明這套家具的甲醛含量嚴重超標。此外，家具上的五金配件也必須耐用，好的家具配件齊全，移動無噪音，連接部位順暢。同時還可以查看和索要商家提供的產品說明。
三 家具體量、風格樣式的設計選擇
1）家具最好感覺實用、色質輕巧，特別是盒狀、立方體類型，沒有傾斜空間、凹凸設計，所有家具都盡量無把手和腿腳，防止過多占有微小空間。多利用墻壁安置活動架和貯藏柜，使房間顯得寬敞。同時不要在有限空間內放置高大的家具擺設，這樣會使房間顯得更小。如果大型家具十分需要，需精確計算、放置在靠邊角落為好。質感上盡量選擇輕盈家具，比如玻璃、藤類、木質等。尤其是玻璃富于穿透性，同時具有清涼的感覺。完全用玻璃制成的家具讓視線無限延伸。明亮的玻璃隔板，使視線不被隔斷具有通透感，室內空間看上去會顯得大些，采光也會好些。這樣既可容納大量物品，又不浪費空間，使得居室內各功能既有分隔又有內在聯系，不產生擁擠感。家具的擺放是贏得空間的關鍵，爭取在有限的空間內使居室各功能既有分隔，又有內在聯系，這取決于家具的形式和尺寸，所以在選購時要注意各式家具的配套尺寸，盡量做到相鄰家具的"嚴絲合縫"。
家具配色方面，首先當然是要注意統一與對比原則下的滿足自我，做到“藍天白云各有所愛”；其次可選擇擴散性的色彩如白色或者淺色作為基調，使空間變得更大，給人清新明朗的感覺。深沉的色調就會感覺空間比實際偏小。其三可以通過布藝與陳設品來豐富家具的色調，增加過渡色、點綴色、輕松擁有愜意的家。2）家具的造型風格：可以多考慮那些線條簡約、質樸的現代家具，它們中間的“少即是多”的設計理念簡化了空間的線條，讓居室干凈利落。如某些亞洲風格的家具-------中國風、日式風、現代簡約式家具，這些家具大多偏小型化；至于歐式、美式、傳統中式等過多工藝性、裝飾性的大體量家具就需慎重采用。3）采用富于變化有機能特點的家具，可以根據空間的需要變動外形。小居室最需要此類能隨空間變化的家具，如可折疊的餐桌、帶輪子的椅子等。折疊餐桌平?？勺鲂〔妥阑蚬ぷ髋_使用，當客人較多時又可加長、加寬。反之，如果家里平日里不常會客，沒必要買過長或轉角的沙發。給沙發配個腳凳是最明智的選擇。休閑時，在腳凳上墊塊桌布，可以充當臨時茶幾，腳凳墊子下的空間又可用于儲藏。選擇高腳的床具，床面抬高，增加了床下的可利用空間。帶抽屜的床，可放多余的床上用品。也可使用可懸掛的床，不用時將其升至天花板，既顯得前衛，又節省了占地空間。另外，可以組合成大床的多功能沙發，需要時客廳可以做臥室使用。其中選擇一套可移動的低矮型沙發很有必要，這種沙發的矮扶手、流線造型，在客廳中使人感覺空間更流暢，再配上小方桌和迷你電視柜，讓空間感覺延伸不少。從曲直方面說圓與弧造型因素有延伸性。直挺與有棱角的家具，有較強的空間分割感。4）注重存儲收納、歸類的設計選擇：我們多購置或者收納式櫥柜，有收納功能的地臺，就會使空間具有緊湊性。多功能櫥柜可以自由拆裝甚至旋轉，有強大的儲物功能；衣帽間也不再像我們傳統印象中需要占用很大的空間，現在流行的開放式衣帽間沒有柜門，拐角空間也可以很好利用。它還減少了板材的使用，意式的金屬框架非常環保。而且這個衣帽間的高和寬不限，床品區、疊放區、掛衣區、西褲架、抽屜等都可以根據自己的要求來設計。某些衣柜還可以和書架、電腦臺連在一起，實現臥室功能的多樣化。
另外根據安全和房屋結構因素，建議打掉部分和其它廚衛隔墻，改用收納柜、衣柜分隔空間，使客廳、餐廳呈半開放的格局。利用屏風做活動間隔以替代墻面，是活化空間，減少視覺阻礙的良好方法。還可運用軌道式拉門的方便特點，甚至考慮狹小空間用卷鏈門代替了拉門。對于性質類似的活動空間可進行統一布置，相反的進行分離。如會客區、用餐區等都是人比較多、熱鬧的活動區，可以布置在同一空間，如客廳內；而睡眠、學習則需相對安靜，比如選購一款綠色環保的乳膠床墊可以讓人更好的感受夜晚的香醇，它們是可以歸入同一空間。
小戶型家具的設計選擇，蘊含著客戶與設計師的情感和創造力。室內設計離不開家具，它是室內設計的精神靈魂，其具有使用功能和裝飾功能兼有的室內陳設用品，它既要滿足人們日常生活的使用，又要與室內外環境相得益彰，我們設計師應該充分把握，從而創設出或者混搭出各具特色的室內藝術作品。
參考文獻
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[2] 源于； .cn； 等.
2.切實加強農村防雷安全網的建設。特別是雷災高發區域，需要全面查補防雷設施的安裝漏洞。農村住宅建筑防雷裝置建設滯后，與城市相比。大多數農村的經濟實力相對較弱，防雷投入的資金十分有限，廣大農村，鄉鎮住宅的建筑物防雷設施被忽略，幾乎沒有防護裝置。為了節省資金，農村民房大都自建或是小型私營企業建房，沒有經過正規設計和標準化施工，沒有經過技術評價和質量檢測。農村不少農民在屋頂上安裝鐵塔、不銹鋼裝飾、沒有接地的鐵針等，由于沒有有效的防雷措施，極易引雷入室造成設施及人員傷亡。電力線路、電話線路、電視天線等架設不規范，由于線路長，架空，又無雷電防護措施，是雷電感應的主要通道。很多住戶亂架天線、電話線、電源布線混亂，往往易遭受雷擊，導致農村的電力變壓器、家用電視機、屯冰箱受損普遍。氣象部門要與有關部門聯手，加大對新、改、擴建建設項目的防雷裝置的設計審核、施工質量監督、竣工檢測驗收把關的力度，提高覆蓋面和到位率，同時給予農村企業和農民防雷技術服務收費優惠，使廣大農民有一個安全的環境，為建設社會主義新農村盡力。
3.向農民宣傳普及防雷避險知識。在雷擊死亡案例中，絕大多數是缺乏防雷基本知識而遭雷擊身亡。有些農民在大樹下躲避雷雨，有些農民扛著金屬農具在雷雨天氣下作業，極易遭受雷擊造成傷亡。應加強農村防雷科技培訓和宣傳，普及農村防雷知識，消除部分群眾的迷信和恐懼心理，提高農村和農民科學防雷的能力。特別建議應在鄉鎮、村干部、安全人員培訓和農村學生的科學課時增加防雷知識。同時要結合農民文化水平相對較低，缺乏自身防護能力的問題，開展送防雷科普宣傳資料進學校進農家。防雷知識進農村的任務非常艱巨，特別是偏遠山區，交通、通信不發達，農民接受教育的條件有限，就更應該做大量的艱巨的防雷宣傳和教育普及工作。
4.加快建設雷電軌道業務體系，提高雷電預警預報能力雷電監測工作才剛剛起步，雷電診斷分析技術還很青澀，缺乏成熟的可供實際使用的業務產品，造成雷電預警預報工作相對滯后，距離社會特別是農村對雷電預警的需求還有很大距離。迫切需要盡快建立雷電預警預報業務系統，加強雷電災害預警預報服務，增強整體防御能力。
國際私募股權基金蓬勃發展，呈現出資金規模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發展當中，投資規模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據清科研究中心調研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權投資市場。
2006年上半年，私募股權基金在中國大陸投資了31家企業，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業；2007年1-11月，中國大陸地區私募股權投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。
資料來源：清科研究中心
二、私募股權投資者的分類
根據私募股權投資者的戰略規劃和投資目標，可以將其分為戰略投資者和財務投資者。戰略投資者一般指與引資企業相同或相關行業的企業，戰略投資者入股引資企業，通常是為了配合其自身的戰略規劃，因此能夠發揮更強的協同效應；財務投資者一般指不專門針對某個行業、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。
目前，活躍在中國房地產行業的外資私募股權基金有摩根士丹利房地產基金、美國雷曼兄弟房地產投資基金、美林投資銀行房地產投資基金、高盛房地產投資基金、德意志銀行房地產投資基金、瑞士銀行房地產投資基金、新加坡政府產業投資公司GIC、荷蘭ING地產集團等。
三、如何使用私募股權形式融資
通常而言，房地產企業引進私募股權投資基金的基本流程如下：
在引進私募股權的過程中，企業需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設計，法律文件簽署，以及積極有效的監管等方面的問題，這些問題通常是私募股權投資者比較關注的要點。
四、成功案例分析
1.近年來主要房地產企業私募股權融資案例
近年來，中國房地產市場得到海外投資者的廣泛關注，美林、雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產企業通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權融資的案例不斷出現，為企業帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產企業私募股權融資情況：
（1）公司簡介
鑫苑置業成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產開發商，專注大型復合社區開發，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設施，同時開發小型住宅項目?，F已發展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產開發企業。在上市前的私募股權融資和債權融資，對鑫苑置業優化資本結構、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業模式起到不可或缺的作用，是企業能夠順利登陸紐交所的重要原因。
（2）私募前發展狀況
鑫苑置業于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業主要集中于河南省內發展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區域發展步伐，鑫苑置業急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產市場過熱，出臺各項調控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業進一步發展奠定了基礎。2004年和2005年，鑫苑置業的總資產分別為58192萬元和86411萬元。資產負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權融資以前，資產負債率處于較高水平，企業的財務風險較高，不利于企業上市融資。
（3）私募融資后發展
2006年8月和12月，鑫苑置業順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產達到196236萬元，增長超過1倍，資產負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業發展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業又一家全資子公司，企業跨區域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業擁有14個在建和擬建項目，規劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲備（擬建項目規劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。
在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業未來發展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業未來發展帶來資金的同時，更為企業有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業未來發展打下了堅實的基礎。
參考文獻：
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