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關鍵詞：房產測量；建筑面積測算；問題探討
1前言
隨著我國經濟的快速發展，房地產測繪在房地產業的發展中起到越來越重要的作用。在房產測量工作中，它所包括的內容有：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力,它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。《房產測量規范》GB／T17986-2000實施已有好幾年時間，但在實際工作中, 有較大的成分是各種面積性質的認定，確定全算面積或半算面積，是可分攤或不可分攤的共有建筑面積。如：判別走廊、檐廊、挑廊，獨立柱門廊、雙柱門廊，架空通廊，陽臺，室外樓梯、臺階等形式，以及區分為本幢樓服務或為多幢服務的管理用房等性質。做到準確計算建筑面積，合理分攤共有面積,涉及到此類問題還可能產生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。
2建筑面積實地測量問題
2.1因為實測時房屋所有部位都測量到是比較困難的，首先實測的部位形狀多種多樣，有的不是直角而是帶有一定的弧度給量距帶來困難。在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施工圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是記錄原因；還是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算。
2.2在實測時測量人員使用測繪儀器(手持測距儀、全站儀等)、工具(鋼尺等)、按照規定的操作方法進行，仍然會存在儀器測量誤差、人為觀測誤差，而且因為房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護的位移都是不可避免的。在圖紙中完全平行的兩面墻，在實量時不同的位置就有不同的平距。在房產測量中很多時候會遇到斜屋面問題，尤其是別墅等房屋。對于這類問題，規范并沒有明確層高是室內還是指室外，“斜面屋頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂的房屋，按其層高達到2．20m的部位計算房屋的建筑面積。”但對于地下室的自然層數計算時有這樣的說明：“采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內層高不低于2．20m的計算自然層數”根據這條說明我們理解應該按室內層高不低于2．20m確定斜面屋頂的范圍。
2.3房屋的層數問題不僅是房產分幅圖、分丘圖上必須注記的房產要素，而且是房屋面積計算時的關鍵數據，必須調查清楚。有的房屋從外面看很規則，根本看不出有什么異常在里面，可是走進內部有時會發現與從外面看到的結果是大相徑庭，這時就只能從房屋內部去考察究竟有幾層，而不能單純地從房屋的外觀加以判斷。比如，在某廠進行房產測量時，有一幢樓房的其中一部分，從外面看是四層，測量人員就按四層進行了計算，結果與房產調查表中所填的面積數據相差甚大，后又到現場進行檢查，在其單位辦公人員的帶領下，對其房屋內部結構進行查看，結果發現該建筑的其中一部分二層與三層之間沒有樓板，也就是說二層與三層實際上是一層。可見房產測量是一項非常細致的工作，不能想當然，對每幢房屋都要一層一層的詳細查看，特別是房屋的特殊之處更要認真查看，這是保證房產面積計算質量的關鍵所在，這也是在房產測量中的經驗之一。
3建筑面積計算問題
3.1陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設施，是戶內與戶外的過渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面與房屋相連，根據其情況分為全封閉陽臺和半封閉陽臺。實際中存在上下層陽臺不同大小和隔層設置的情況。①上蓋沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不算面積。②上蓋投影下來的面積大于陽臺圍護結構范圍1／2的未封閉陽臺則按投影面積的一半計算面積，投影面積小于圍護結構1／2的不算面積；上蓋板高度超過兩個自然層的未封閉陽臺，不計算面積；上層陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺上的投影部分，不能算為陽臺面積；未經規劃部門批準擅自將非封閉陽臺改為全封閉的，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。與室內不相通的類似于陽臺的建筑，不計算建筑面積。
3.2無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。規范以室外樓梯有無頂蓋來區分面積是全算或半算。當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋，室外樓梯的面積按實際層數各層的水平投影面積計算。我們的理解是:單層的無頂蓋室外樓梯按水平投影面積的一半計算，多層無項蓋的室外樓梯按實際樓梯層數n-1層計算，再加頂層(第n層)樓梯面積的一半(頂層樓梯無上蓋，按一半面積計算)。
3.3伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設置在基礎以上的豎直縫，為使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應溫度變化時所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運動而危害建筑物出現拱裂。伸縮縫的規定也適用于沉降縫。沉降縫也是設置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設置在負荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不均時使房屋出現裂縫。伸縮縫、沉降縫不論其寬度，只要其與兩邊房屋中一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算建筑面積。
4共有面積分攤問題
房屋產權面積由套內建筑面積及應分攤的共用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“公用”共有’進行區分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產權，共有人對共有物有使用權，收益權和處置權，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有，與商品房中的共有部分在權益上有所區別，如商品房樓梯共用人擁有使用權，而沒有收益權和處置權；共有設備用房共有人間接擁用設備功能使用權，而沒有對該用房的直接使用權。
對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。對于商宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明商住樓的二級分攤計算舉例如下：一幢五層的商住樓，首層為商鋪，二至五層為住宅，商鋪設置大堂入口和公共走道，商鋪大堂門口直接對外，住宅設置樓梯上落，商鋪的出入不經過樓梯，也就是說商鋪和住宅的公共出入口是獨立設計的，整幢房子的外墻是商鋪和住宅的公共部分。因此，需要二級分攤。具體方法為：將整幢房子的外墻分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。住宅將分攤得到的幢共有建筑，加上住宅部分本身的共有建筑面積按比例分攤至各套，商鋪將分攤得到的幢共有建筑，加上商鋪部分本身的面積按比例分攤至各套，就完成整幢房子：二級分攤計算。
以上所說的應分攤的共用建筑面積，只是房屋共有建筑面積的部分。房屋共有建筑面積一般可分為應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積兩部分。應分攤的共有建筑面積內容包括：①幢內共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井 (梯)、提物井，樓梯間、電梯間；②為本幢樓服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室，為本幢服務的公共用房、管理用房：③幢內共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；④共有的電梯機房、水箱間，室外樓梯；⑤套與公共建筑之間的分隔墻及外墻水平投影面積的一半。不可分攤的共有建筑面積內容：①獨立使用的地下室，地下室人防工程部位，作為自行車、摩托車等機動車、非機動車集中停放部位；②建在幢內或幢外，為他幢和多幢服務的警衛室、管理用房、公共設施用房；③層高大于2．2m的技術(結構)轉換層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分，其中扣除核心筒和公共設備用房等應分攤的共有建筑面積；④獨立建造的變配電室、水泵房、值班警衛房、管理用房等附屬配套設施用房；⑤用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。
1、單位申請，報社區中心、街道辦事處進行初步實地勘察。
2、社區中心、街道辦事處初選后，向管委會申報。
3、由區市容局組織相關專業人員，依據區級園林式單位（生活區）標準，對初選單位進行現場勘察和審查。
4、由管委會對審查合格的園林式單位（生活區）進行審議批準，予以通報和授牌。
二、區級園林式單位（生活區）標準
（一）園林式單位標準
1、單位園林綠化規劃設計科學、合理、年度計劃落實。
2、現狀綠地率不低于30%，綠化覆蓋率不低于35%。綠地分布合理，喬、灌、花、草配置得當，景觀效果良好，園藝水平較高，特色明顯。
3、各項養護、管理制度完善，措施有力，配有專業園林綠化管理人員，園林植物生長良好，修剪美觀，無毀損景物和破壞綠地現象，環境整潔。
4、全面完成單位義務植樹任務。
5、文明創建成效顯著。
（二）園林式生活區標準
在普遍綠化的基礎上，做到樹木、花草布置合理、四季有花、綠草如茵，結合開辟小花園或小游園，有適量的園林設施及小品，有活動場地，創造綠化、美化、整齊、清潔、文明、舒適的居住環境。
1、規劃編制：有或居住小區綠化規劃和綠化設計。
2、綠化指標：新建區居住小區綠地率不低于35%，舊城區居住小區綠化率不低于30%，并按居住人口人均1平方米以上標準建設公共綠地。
3、綠化程度：凡能綠化的地方都已綠化，做到黃土不露天，占可綠化面積的100%。
4、綠地布局：綠地布局合理，堅持以綠為主的植物造景，喬、灌、花、草配置得當，花園或小游區內搭配花壇以及園林小品和休憩設施，如亭、廊、花架、桌椅等。
5、綠化施工：綠化工程應由相應園林綠化施工資質的單位承擔，且工程質量達到優良。
6、綠化養管：養管責任制明確，有專人管理，養管資金落實。花草樹木長勢良好，無枯枝干釵，無死樹及枯樁殘留。
7、綠地計算：除按綠地實際占地面積計算外，擺花按盆徑28CM的4盆折一平方米計算綠地面積，屋頂綠化、垂直綠化和陽臺綠化不計入綠地總面積，只作為衡量小區綠化檔次和水平的重要內容。
8、整形修剪：適樹整形修剪，樹形完整美觀；綠籬無缺擋、修剪整齊；草地及時拔除雜草，修剪良好。及時檢查防治病蟲害。
9、環境質量：環境整潔衛生，綠地內無堆放雜物，無傾倒垃圾和污水。在綠地內無擺攤設點，無停放車輛，基本實現綠化、美化、香化、彩化。
10、綠化意識：經常性宣傳綠化、美化環境的意義作用，提高群眾綠化意識，培養愛樹、養樹、護草的自覺性。積極參加全民義務植樹，完成法定植樹任務。
11、其他要求：防盜網、空調、煙道、遮陽板等設置整齊、規范、美觀。
12、本標準所稱居住小區是指建筑總面積2萬平方米以上或住宅樓5座以上的小區。
三、評選時間安排
1、2008年8月，各社區中心、街道辦事處組織轄區單位全面開展園林式單位創建及評選工作。
【關鍵詞】竣工測量 ； 面積
[Abstract]: in order to strengthen the city planning management, guarantee the completion of the construction project planning acceptance of the quality, the quality of as-built survey planning approval departments in charge of technical support, is the operation and management of first hand materials into the city construction projects, has the reality. This article from the completion of measurement for the content and the related and the technical norms and city management is discussed.
[keyword] area of completion measurement;
中圖分類號： [P258] 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
建設工程竣工測量的內容：
1、建設工程地形測量：一般采用大比例尺地形圖。
建設工程竣工圖測量分為地形圖實測和地形圖修測，按下列原則采用測量方法。
地形變動范圍較大，原有的地物地貌不足作為修測基礎時，應進行地形圖實測；
地形變動范圍不大，可利用經過校核、位置準確的地物點進行地形圖修測；
竣工測量也等同地形測量，包括建設基地內的地形地物、建筑物及附屬設施。竣工測量要細化，精化測量，為規劃驗收提供技術條件。特別是地下管道管線等相關信息，要跟隨管道形象進度進行；
2、竣工要素測量：
（1）基地界址測量：可采用全站儀施測、GPS數據采集等儀器。
(2)面積的測量包括基地面積、占地面積、建筑面積、綠化面積、道路用地面積。
A建筑基地面積測算：實地測量建設工程用地界址點坐標，根據界址點坐標值計算建設基地面積。城市道路規劃紅線和河道藍線內的面積不得計入，此時則按其邊線坐標值來計算建設基地的面積；
B建筑物占地面積測算：建筑物占地面積是指房屋外墻勒角上沿的水平面積，包括陽臺、走廊、室外扶梯等的占地面積。分別計算每幢建筑物的占地面積，并累加計算基地內所有建筑物的占地面積；
C房屋建筑面積的測算：單層房屋層高超過2.2米（含2.2米）不分層均算一層，按其外墻勒角以上的水平面積計算。多層或高層建筑不同的層次分別計算。地下建筑物面積丈量其內壁的長、寬尺寸后加上外墻的寬度，計算的水平面積；
D綠化面積的測算：綠化面積包括建設基地內的集中綠化面積和房屋前后，街坊道路兩側的建筑物間距內的零星綠化地和硬地綠化面積。各項數據需經城市規劃部門和園林管理部門的驗收；
E道路面積測算：道路面積包括建設基地內，為社會公眾提供的場所，綠地，道路，停車場等公共使用的室外空間；
F每幢建筑物總建筑面積和基地內建筑總面積的計算
每幢建筑物總建筑面積包括每幢建筑物地上，地下建筑面積之和；
基地內建筑總建筑面積按基地內每幢建筑面積累加計算，以上兩項面積不包括開放空間面積。
建筑物周邊長度測量：
建筑物周邊長度一般應使用鋼尺或測距儀全部實測，不能以量一邊而推算另一邊對應的長度。讀記取至cm，丈量精度應符合要求，房屋總長與分段邊長之和的較差≤±10cm。
建筑物高度測量：建筑物高度測量可采用光電測距、三角高程測量的方法實測，現在大多采用全站儀直接讀高差法測量，也可用鋼尺直接量取，讀至cm。
建筑物高度H的計算規定：關于平屋面建筑，有挑檐屋面自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出高度。有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。坡屋面建筑：屋面坡度小于45？（包括45）的，自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度。屋面坡度大于45?的，自室外地面算至屋脊。水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施，其高度在6m以內，或水平面積之和不超過屋面建筑面積的1/8的，不計入建筑高度。
建筑物周邊關系測量：被測的房屋是孤立的，其周邊關系是指該房屋與鄰近建筑物的平面位置關系，被測房屋是小區建筑，則測量最房屋與鄰近建筑物的平面位置關系。測量位置應遵循以下原則：如有規劃部門批準的建設工程規劃許可證的，按規劃許可證所附圖紙上的外控尺寸部位測量。如無建設工程規劃許可證確定外控尺寸的，則測量被測房屋的最外突部分與相鄰建筑物的垂直距離。鄰近城市規劃控制線的房屋則要測量被測房屋至城市規劃控制線的距離，如果遇到圓弧的控制線，則要測量房屋兩頭至控制線的距離。建筑物周邊關系測量的方法：被測房屋位置如果是有條件直接量測的，則用直接法進行測量。如果沒有條件用直接法測量的，則可采用解析法測量后用坐標反算求的。坐標可采用獨立坐標。房屋至城市規劃控制線的距離如有控制線界樁的，則可用直接法測量，否則用解析法測得房屋坐標，再通過計算求得與城市規劃控制線的距離。繪制工程竣工平面圖，注明與周邊建筑物的間距。
公共建筑用地測量采用一般地形測量的方法進行。
基地地面高程測量可采用幾何水準或三角高程測量的方法進行。
精度分析：以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。
點位精度要求：地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差≤±10cm；
施測困難地區的地物點點位中誤差，按上述規定放寬5倍。
地物點之間的精度要求：地物點之間間距中誤差≤±10cm；施測困難地區的地物點之間間距中誤差，可按上述規定放寬0.5倍。
建筑物邊長測量精度要求：M≤±0.0005L（L≥20m）
M≤±0.01（L≤20m）
式中：m---邊長測量中誤差，單位：m；L---被測邊長，單位：m；
建筑物高度測量的中誤差≤±5cm，另外用解析法求得的邊長與直接法測得的同一邊長的較差不得大于±15cm。
建筑工程竣工規劃測量報告書的編制：
地形圖中應標示建設基地的范圍，各類建筑工程、配套工程、綠化工程的平面位置和基地內建筑物周邊關系尺寸。另外，測量成果表中應當載明建設基地面積，每棟房屋占地面積，每棟房屋各標準層及建筑總面積，建筑物高度，基地內地下建筑面積，地上建筑面積和建筑總面積、綠化面積、道路面積、開放空間面積、停車場面積等。還應注明半地下室高度及地下室地面以上部分的高度，屋頂設備層總高度。
成果提交的內容：
技術設計書。
技術工作報告。
竣工項目分幅地形圖（包括建筑基地的范圍、建筑工程、配套工程、綠化工程的平面尺寸和四至界限等）
測量成果表。
用地地塊圖及索引圖。
建筑單體各標準層測繪成果圖。（包括房屋邊長、面積）
結束語：
建設工程竣工測量是關系著城市建設發展的歷史記憶，是城市經營管理、運營的寶貴檔案，隨著現代網絡和軟件不斷升級，測繪儀器不斷更新，竣工測量將越來越完善。
參考文獻：
第二條本辦法所稱專項資金，是指市財政為促進園林綠化建設和維護所設立的資金。專項資金采取以獎代補方式，專款專用，由市財政每年在預算中適當安排。
第三條專項資金及項目由市財政局、住房和城鄉建設委員會共同管理。市財政局負責專項資金預算的核實、分配，會同市住房和城鄉建設委員會下達專項資金項目預算;負責對專項資金使用情況和日常財政財務管理情況進行監督檢查；主持專項資金使用情況檢查考核；參與項目的驗收考核。市住房和城鄉建設委員會負責制定專項資金使用計劃；負責對項目實施過程進行監督檢查；核定綠化維護項目面積；主持建設項目驗收考核；參與專項資金使用情況和日常財政財務管理情況監督檢查和使用情況檢查考核。
第四條專項資金以獎代補的重點為中心城區園林綠化建設、維護項目，同時適當獎補城市園林綠化成績突出的區和開發區的園林綠化建設、維護及綠化規劃設計項目。
第五條專項資金項目確定原則：
（一）專項資金只用于政府投資的項目；
（二）維護項目按照申報項目的綠地面積計算，不包括硬化面積；
（三）建設項目須由市住房和城鄉建設委員會組織審查初步設計，竣工后由市住房和城鄉建設委員會組織竣工驗收。
第六條申報資料：
（一）中心城區、府所在地、重點城鎮申請專項資金由區財政局、園林局聯合上報，單獨上報的不予受理；開發區申請專項資金由開發區直接上報市財政局和市住房和城鄉建設委員會。
（二）建設項目提供申報項目的招投標文件，工程施工、監理合同，工程決算報告（未竣工項目提供預算書），資金籌措情況等文字材料及附表1。
（三）維護項目填寫附表2。
（四）各區財政局、園林局及開發區對上報材料的真實性負責，市財政局、住房和城鄉建設委員會對上報的項目及所附材料的真實性進行審查。
第七條維護項目資金在核定維護面積后予以撥付，建設項目資金和規劃設計項目資金由住房和城鄉建設委員會根據項目進展程度提出撥付意見，由市財政局撥付。
市住房和城鄉建設委員會和市財政局要對資金使用進行全程督查。
第八條市財政局會同市住房和城鄉建設委員會下撥專項資金，區財政局和園林局根據工程進度及時支付到項目實施單位。項目實施單位要設立專用賬戶，對專項資金進行管理。使用專項資金形成的固定資產，要按有關規定進行登記、建賬和管理。
第九條專項資金須專款專用，任何單位和個人不得以任何理由、任何形式截留、擠占和挪用，也不得用于平衡本級預算。
關鍵詞：物業管理；糾紛類型；服務質量
中圖分類號：C931.3 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2009）02（c）-0068-01
一、物業管理的概念
物業管理，是指由專門的物業管理經營機構和人員經物業所有者的委托，根據國家有關法律，依照合同契約，應用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等實施統一的專業化管理和維修養護，為居民生活提供高、優質、便捷、經濟的綜合。
二、物業管理糾紛的主要特點
（一）、物業管理糾紛的主要特點。物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。1、公攤面積不清導致糾紛。商品房的公攤面積計算是一個十分復雜的專業計算問題，涉及一系列復雜的建筑規范和國家規范。開發商往往注重整體的建筑，在分攤面積計算由房管部門發放產權時予以注明。一旦房管部門發放產權時予以注明與相關的測量計算相關的測量有誤，公攤面積不清就導致糾紛，使業主將開發商告上法庭。2、設施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛。業主和開發商在入住之前簽訂合同（孫南申，2005），讓業主先承擔付款義務，以此解決開發商的融資困難。簽訂合同之前，開發商往往承諾過多，有些已經超越了開發商的能力范圍，如“三通”的問題，有些是政府壟斷行業的行為。一旦政府壟斷行業存在和資金問題，導致合同違約，開發商應承擔合同違約責任，導致合同違約糾紛。3、物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。4、因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理 糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。
三、提升物業管理服務質量的對策:
（一）、更新觀念，樹立為業主服務的精神思想是指導行動的指路明燈。1、只有樹立正確的觀念才能引導正確的行動方向。物業管理公司為了適應市場的需求，首先要為業主服務的精神，正視自身是“接受業主的委托，受雇于業主，為業主收好、管好、用好物業管理服務費，同時服務好，維護好業主的物業，從中得到合理的報酬”的現實。以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力”的服務理念，為業主提供優質服務。2、就物業管理工作而言，要提高服務質量，首先要有服務意識。也就是說，先要能想到，才能做到；先有意識，才有行動。對內，要做到上級為下級服務，盡而使員工以良好的狀態面向業主，為業主提供優質的服務。對外，要不斷強化員工“把業主的事當成自己的事”，讓業主和物業管理公司成為一家人，讓每一位業主真真切切的感受到物業管理企業是在為他們服務。
（二）、引進智能化管理。隨著網絡系統的普及及人類生活水平的提高，人們對居住、辦公及經商環境的要求相應提高。智能化的居住環境亦成為現代人士的選擇，傳統式的物業管理模式已變得不合時宜。智能化的物業管理可提高服務效率而且節省人手及降低物業管理的營運成本，它對傳統的物業管理企業是一個很大的挑戰。物業管理企業應充分利用自動化設施，加大物業管理智能化的科技含量，更加有效地實施各方面的管理服務（陳德豪，2005）如在保安防盜方面，利用可視對講控制、緊急報警、電子巡邏系統、邊界防衛、防災報警等方式，提供更全面、快捷、穩妥的服務；在物業服務方面，利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告，背景音樂及語音廣播、公共設備的自動監控、自動化的文檔管理系統等，使物業管理可以達到更有系統、更體貼、更便捷的效果。
（三）、規范化綜合管理。1、制度化的現代人員管理。(1)、建立對物業管理相關人員的管理制度物業公司內部要職責明確，確立崗位責任制，達到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業形象。同時針對小區物業管理的特征，建立一套對物業管理人員行之有效的管理制度：建立對日常管理人員、財務人員、保安人員、工程維修人員、保潔人員、綠化人員等的管理制度。有了完善的規章制度，才能做到物業管理工作事事有標準，人講標準，在標準化的活動中推行規范化的物業管理。另外，建立豐富的企業文化，加強團隊建設，增強員工對企業的凝聚力；同時對工作人員實行行之有效的績效考評和激勵制度，優勝劣汰不斷提高員工的積極性和總體服務素質[6]。(2)、對業主及住戶的管理物業管理的服務對象是人――小區居住的業主和住戶。因此做好業主和住戶的管理是物業管理工作的重中之重。首先物業管理公司要與業主簽訂《物業管理服務協議》、《業主公約》等文件。用文件形式明確物業管理服務的內容，收費標準，雙方的權利與義務等內容，規范雙方的行為。其次是鼓勵業主成立業主委員會、治安聯防會等社團組織。
作者單位：西北民族大學
參考文獻:
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關鍵詞：設計； 銷售； 監管
1.售樓說明書的性質和要求：筆者認為樓書和相關展示品既是房產廣告、也是房產的產品說明書、是買賣合同的重要組成部分、是一個法律依據，具有不可更改性。樓書的廣告屬性已經深深地烙在了房地產公司和銷售人員的腦海，對其產品說明書的屬性還是缺乏認識，造成了很多房鬧、法律糾紛、鄰居矛盾等社會問題，有礙社會和諧和公平。現有國家相關法規《房地產廣告暫行規定》事實上已遠遠不能遏制房產銷售過程中出現的越來越多的糾紛。所以有必要對此進行深入研究，頒發更加詳細、完善的法規。本文主要圍繞居住產業銷售樓書和相關展示品的標準和建筑師在銷售過程中的職責及作用進行探討。
2.現有樓書存在的問題：我國銷售樓書普遍存在著大而虛的問題，例如描繪樓盤美輪美奐、真假難辨；樓盤距離、位置不準確，只用車程表示；做難以兌現的宣傳；口頭承諾太多；違反國家政策；隨意修改樓盤名稱或名稱和樓盤規模不相稱；有些沒產權的房子也拿來銷售；有些只銷售使用權；有些沒達到物業銷售要求就拿來銷售。以上種種導致銷售以后的糾紛頻繁出現，其中很多問題是由建筑師設計不當或違反規范、條例造成的，還有法規的不完善或沒及時依據實際情況修訂造成不少糾紛的解決無法可依。隨著購房者維權意識的提高、對各種法規條例越來越熟悉，當房價下跌很多人成為負資產時矛盾會更加突出。因此，保證樓書和相關展示品的準確性、全面性和規范化，對解決房產銷售的糾紛、建立社會公平和保持社會和諧起著重要的作用。可是當前的銷售樓書很少經過設計師的審閱和認可，而最清楚設計產品的人恰恰是設計師，因此發揮設計師在制作樓書等過程中的作用極其重要。本文著重探討和建筑師相關問題。
3.國外一些成熟國家的樓書制作過程及出現的問題：國外比較發達的國家一般都是精裝修交房。香港也出現很多問題，所以政府規定：售樓書要統一標題為“售樓說明書”，禁絕構想圖，售樓書中的物業立體繪圖必須由認可建筑師制作。在新加坡，銷售公司在樓書制作過程中，必須提供以下資料供建筑師確認：樓書的總平面及綠化景觀設計、效果圖、模型、建筑單體組合平面、戶型平面、建筑及裝修材料、配套設施、建筑設備、層高等數據、相關的文字說明；售樓部的戶型設計、布置和樣品要取得建筑師的認可；要求建筑師、景觀師一起去選才；在選才時要考慮材料的耐久性、供貨的可靠性。我們曾經碰到在銷售時，有買家會把現場的樣品和模型拍下來，并保管好樓書以便核對。交房時發現樣品和模型的品牌、質地、型號、色彩等不一樣時買家可能會要求業主整改、賠償、向政府部門投訴或。
4.建筑師的職業道德和專業素養：以建筑師的專業素養應該能更準確描述自己的設計作品，特別是具體的數據，營銷人員對產品的認識是有限的，所以銷售樓書理應經設計人員確認。設計人員應如實準確如實核對樓書，應充分體現自己的專業素養和職業道德，主動杜絕不法行為。有些建筑師為了取得業務有下列各種不當行為：迎合客戶偷面積；留有空間讓住戶自己分隔加層；經常把飄窗的的下部樓板延伸出去以驗收后把窗臺下的墻打掉以擴大室內面積；有的陽臺做得很大以便以后封起來；有的在頂部做很大的構架以便業主自己搭建；有的一味追求銷售面積而壓縮必要的交通、設備等面積以致不符合規范要求。銷售人員利用這些可能實現但又得不到確切認可的好處去吸引顧客，經常因為得不到兌現產生糾紛。
5.樓書中應正確體現的設計和用材
5.1建筑師應自覺嚴格遵守國家和地方相關法規。由于沒遵守法規或想打球，在各地政府不斷頒布詳細嚴格的法規后，很多設計者沒及時獲知新的要求導致很多問題，如設計二套分開的產權房使用時并作一套的設計；因為內部開有連通口不能通過驗收；飄窗不符合飄窗的定義要計算面積導致樓盤面積超而修改；飄窗過深超過有關規定；不符合地方對陽臺面積和尺寸的限制，不符合地方部門對建筑層高規定等等。還有，很多設計人員認為圖紙審查通過，經過消防部門批準就萬事大吉，其實不然，設計人員對建筑的質量是要終身負責的。
5.2區位圖、總平面圖、指標的準確性：
區位圖：樓盤區位應有詳細明確的地名、周邊道路和通達的主要道路的名稱、地鐵站的名稱，并應在正規的成比例的地圖上準確表示，距離應表示為離樓盤出入口距離或主要道路的里程，可以附帶用車程或步行時間表示；
總平面：樓書應有總平面圖，總平面圖應以規劃批準的總平面和施工總平面為基礎；顯示各建筑、道路、設備用房、配套用房、垃圾站、停車場地、高壓線、主要地下地上管線和其它設施等；應標有各建筑的樓號、層數、名稱；場地內外各種主要建筑和設施的距離尺寸；顯示用地范圍外50m內的周圍環境。分期建設的要明確分期。
技術經濟指標：容積率、占地率、綠地率、汽車泊位數、自行車庫配置、配套用房情況等。
【關鍵詞】竣工測量；質量檢查；不足與改進
1 引言
竣工測量是工程竣工后為獲得各種建筑物、構筑物及附屬設置的平面位置、高程等資料而進行的測量工作。竣工測量成果是城市規劃行政主管部門進行建筑規劃竣工驗收的主要依據，具有權威性與法律意義。目前，我中心向委托用戶提交紙質的竣工成果，而向規劃局則以規劃圖與竣工總圖在計算機上疊加后提交電子圖，通過規劃圖與竣工圖比較，可以直觀的顯示建筑物及周邊環境在規劃與實際建成后的區別，為規劃監督管理提供確實依據。因此，要求竣工測量從控制測量、外業數據采集、內業數據處理以及質量檢查都必須嚴密、準確、細致。盡量確保測量成果零錯誤率，才能提高規劃監督管理的工作質量和保障基礎地理信息數據庫中的矢量地形圖更新。
2 竣工測量過程與質量要求
2.1 測量基準與依據
我市規劃部門、建設部門、土地部門統一使用2004上虞坐標系統，高程采用1985國家高程基準（復測成果），共包括遍布全市區域128座GPS D級以上網點。 竣工測量的技術要求依據《城市測量規范》、《浙江省基礎數字圖測繪規范》、《城市地下管線探測技術規程》、《全球定位系統城市測量技術規程》及上虞市規劃局對竣工信息的特殊要求和中心質檢科的相關技術規定。
2.2 測量過程與要求
由于建成區大比例尺地形圖資料比較完備，現勢性較強，且建成區改造、新建、擴建工程量不大，針對這種現狀，對于城區的竣工測量項目，要求盡量使用原有控制成果使用全站儀布設導線，支導線不得超過3條邊氈Vけ匭櫨懈膠匣蛘弒蘸霞旌頌跫，檢查的平面坐標較差不得大于2cm，支導線總長不得大于300米；建成區以外允許使用GPS RTK定位技術進行多次觀測施測控制點，流動站相對于基準站的點位中誤差控制在2cm以內，布設的控制點間相對點位中誤差經全站儀檢驗不得超過2cm，找求二相鄰控制點間距離不小于80m，支導線布設與城區要求一致這里不再重復。地理數據要素采集中，要求地物點相對于相鄰控制點的最弱點點位中誤差不得大于5cm，高程中誤差不大于3cm，建筑凈高及實量邊長二次量測結果較差不大于2cm。鑒于現在許多建筑物造型復雜等特點，不能直接觀測到的地物點，使用偏心觀測，盡量少用或者不用交會法確定特征地物點位置。另外，我中心規定，測量過程中，盡可能多的采集附近原有圖面上已有地物的特征點以作檢核，一類地物點中誤差不得大于5cm。
2.3 竣工成果
由于當前竣工測量尚未有統一的行業標準，提交的成果圖除了執行國家標準及地方行業標準外，更應該結合當地規劃管理部門的要求提交交統一的、完整的測繪信息，同時還應該考慮數據入庫、數據更新的格式及地理要素表示方式方法的要求。
為了竣工測量成果更好的服務于城市規劃、城市建設，建筑物竣工表示方法及建筑面積計算應密切結合《房產測量規范》，封閉小區及廠區竣工等涉及用地范圍的參照《地籍測量規范》。我中心一般需額外采集：建筑物室內標高、架空層凈高、房頂標高、房檐標高、層數、地下室范圍及高度、泊車位個數等；竣工報告內容包括：建筑物名稱、結構、層數、凈高與規劃高度的較差、建筑物邊長、每幢竣工建筑物的房角點坐標及規劃坐標、坐標較差、建筑占地總面積、建筑總面積及分欄表、綠化總面積及分欄表、泊車總面積及個數。
竣工測量成果圖各種文字、數字注記不得壓蓋特征線及符號。文字、數字注記應平行于線走向，字頭應朝向圖的上方，保證圖面清晰、整潔。
3 質量控制
3.1 控制測量
3.1.1建成區以利用原有控制成果為原則，若附近控制點近處無控制點，或者導線距離過長，應采用GPS-RTK方法布設，布設前應檢查附近控制點，檢核較差平面應不大于2cm，高程較差不大于3cm方可布設。
3.1.2 全站儀布設導線時應注意導線網的形狀和導線長度，盡可能保證導線邊長均勻，確保附合或者閉合后檢核較差不大于2cm。
3.1 碎部測量
采集地物數據時應盡量避免使用免棱鏡模式，實驗證明：免棱鏡模式與棱鏡采集的坐標平面位置有2-3cm的誤差，且經常有打點偏離的情況發生。測量人員無法抵達的地物點如房頂標高、屋檐標高、架空建筑等使用無棱鏡模式測量，降低安全隱患。
3.2 質量檢查
我中心目前采取內業檢查、外業檢查、質檢科三級檢查。內業檢查方面，采取更換內業成圖人員檢查的方式，嚴格按照《浙江省基礎數字圖測繪規范》相關要求及圖式，不符合圖式的標題、注記、編號標示的字體大小、字體格式，地物表示方法、圖層、屬性等均在檢查之列，竣工報告中認真核對各項面積計算、建筑物邊長標示、層高、房角點的規劃坐標及竣工坐標、邏輯關聯編號等，檢查完畢后，檢查人員需在內業檢查欄簽名；外業檢查方面：一般由作業組長檢查控制點、圖根點復測、回測精度，周邊建筑物檢查點精度、成圖與地物是否相符等，簽名確認后移交質檢科；質檢科全面檢查測圖精度及圖幅圖面，帳涌⒐すこ痰母叢憂榭黽骯こ檀笮∏榭鱟櫓人員進行外業抽查，由檢查情況評定該作業組提交成果分數，對產品中的共性問題提出分析討論，找出原因，制定對策，斬悅扛鱟饕底樘嶠壞牟品質量情況進行匯總評級，形成獎懲機制。
4 不足與改進
結合城市竣工測量的實際操作，仍覺得有一些不足之處。第一，隨著城市建設的加快及城市環境的美化，在高樓林立的城市中，經常碰到GPS RTK衛星被遮擋且道路翻新改造造成附近無控制成果可用的情況，此種情況我們一般使用GPS RTK在周邊布設4個以上圖根點，再利用全站儀的角度觀測及光電測距布設導線后整體平差，實驗證明，平差前后精度有顯著改善。第二，如今城市建筑各具風格，而一個測繪單位往往有多個作業小組，可能出現對同一幢建筑的特征點理解有偏差的情況，因此，由多個作業小組聯合作業時，應現場全部勘查，統一認識，盡量固定一批技術水平高、經過竣工測量培訓的跑尺人員，避免出錯幾率。第三，竣工測量是大比例尺基礎地形圖更新的有效途徑，也是地下管線信息更新的重要手段，這就要求竣工測量成果既要滿足竣工測量各方面的規范，也要最大化減少GIS更新的工作量，這就需要內業成圖人員在地圖制圖的同時滿足數據入庫的要求，因此，測繪單位內部應根據自身特點制訂系統的、完整的、合理的成圖規范，盡量平衡各方面的工作量。
5 結束語
城市竣工測量是一項普遍的測繪活動，既是城市規劃管理、監督管理的必須手段，也是保持城市基礎地理現勢性的重要途徑之一，而各類測量規范瘴炊鑰⒐げ飭康木度和內容作出明確規定，因此，本文結合實際竣工測量中運用的一些方法和要求，就如何獲得高質量的竣工圖和全面的竣工信息加以討論，對開展竣工測量工作提供實用的參考價值。
參考文獻：
[1]周英華，竣工測量數據處理系統，城市勘測，2006，4.
一、轄區物業情況簡介
*街道作為一個有著較長歷史文化積淀的地區，大部分地區由平房組成，隨著城市改造的不斷發展，20*年開始形成了以南小街為軸心的東片危舊房改造區和西片平房保護區，近5000余戶的危改回遷工作基本上已于20*年完成，目前包括央產在內的平房，轄區共有物業管理企業7個，其中有高檔商品房社區，有危改回遷社區，還有住房制度改革后成本價購房的老小區，但無論是哪類社區，物業糾紛基本上都存在。
二、存在的主要問題
1、開發商遺留問題
一是小區內公共設施建設緩慢。目前東片危改回遷小區內仍然有在建工程尚未完工，小區內的道路整治、綠化、街椅安裝、公共廁所修建、安全防護設施、路燈等項目無法確定，實際情況與回遷戶規劃有較大差距；二是規劃變更導致業益受到損害。業主購房時的規劃在交房時有部分回遷房發生變更，房屋格局和電梯位置出現變更，有的房屋面積增加，但只是擴大了陽臺，真正的使用面積并沒有加大，仍然按照超出面積計算房價，業主反映強烈，認為純屬設計不合理，增加成本；有的房屋設計為高低窗，影響室內采光。三是房屋建筑和附屬設備質量差，據業主反映小區內絕大部分樓宇對講已經損壞，稱開發商安裝的偽劣防盜門，根本起不到任何作用。四是開發商對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。工程完工，開發企業撤走后，問題都甩給了物業，從而造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛。
2、物業管理與服務問題
一是服務不規范、不到位。有的物業企業服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業主的服務，收費與服務不相符。有的缺乏專業技術人員，維修不及時、不到位，使業主對服務質量產生質疑，甚至出現矛盾。
二是服務觀念尚需改變。由于物業企業中有一部分是從原房管部門轉制而成或開發企業派生出來的，實行物業管理后，不少物業管理企業在思想上準備不足，服務觀念沒有從“管理型”向“服務型”轉變。對業主提出的建議、意見，缺乏主動溝通和積極化解，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛，甚至業主拒絕交納物業費，使得問題得不到解決，產生惡性循環。
三是管理不到位。在轄區的7個物業企業中，有的企業管理上缺乏相應的措施，管理不到位。主要表現在：東片危改區中當初為了解決一部分低收入特困群體的安置，開發商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，雖然在回遷安置合同和補充協議中對于一些涉及到公共面積和環境的問題作了明確規定，但面對于近5000余戶的回遷群體，物業企業管理不到位，致使有的居住在半地下的回遷戶利用公共空間違章建筑了自建房，而且有蔓延之勢；有的業主由于對小區內部公共綠地、設施的建設不滿，擅自占用公共空間擺放沙發、座椅，搭建葡萄架，建設露天小花園等；還有的業主在樓層中占用公共面積私裝柵欄門，將公共面積占為己有，侵害其他業主的合法利益，而物業企業則缺乏監督與管理，遲遲沒有采取措施加以阻止或責令拆除。
三、整改對策
(一)管理與服務方面
1、個別住戶私搭亂建設施應拆除
朝內危改回遷小區私搭亂建問題，多數為半地下室承租戶，由于朝內小區半地下承租人多數屬于當時拆遷時經濟困難或為享受最低生活保障群體，基本上無購房能力，被安置于半地下室。針對出現的私搭亂建情況，一是物業要加大宣傳力度，及時給予政策上的解釋；二是要依照物業管理的職責與制度，嚴格管理，及時下發《整改通知書》，并可通過法律進行解決。
2、小區安全及環境衛生應整體加強
小區的絕大部分回遷工作已經完成，雖然存在一部分在建工程，但對于小區的封閉管理和日常的保潔影響不大。建議物業采取封閉管理的方式，通過引進安保服務公司等方式對原小區出入門崗、巡邏崗重新進行編崗，加強小區的安全防范工作以及日常的環境保潔工作。
3、應強化停車管理，盡快解決地下停車場存車問題
為杜絕小區汽車停放無序和非小區業主占用小區道路停車的現象，物業應加快同開發商進行協商，對地下車庫設施進行完善，爭取早日為業主提供全方位便捷的服務。
4、盡快完善小區公共設施、綠化與養護
小區部分地區目前尚未完成綠化工作，開發商已委托有關單位對小區內進行綠化工作，物業應督促開發商對小區綠化工作進行完善，盡快將綠化交付物業統一管理。
(二)法律法規不完善導致解決問題缺乏法律依據
關鍵詞：房地產；開發項目；水土保持；方案編制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產項目水土保持方案編制，可以科學地預測項目建設所造成的水土流失，提出合理的水土保持技術和防治措施，對有效控制和減少項目建設所產生的水土流失，減少工程施工建設對周邊生態環境的影響，保護城市人居生態環境，保障工程建設和安全運營，促進該地區經濟社會可持續發展等都具有重要意義。
1 工程概況
深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目位于深圳市福田中心區內，用地范圍東至彩田路、南至福華三路、西至金田路、北至深南大道，拆遷面積23.00hm2，其中用于開發改造的可建設用地面積16.15hm2。根據《關于劃分國家級水土流失重點防治區的公告》、《廣東省水土流失重點防治區劃分》，工程所在區域屬于國家級水土流失重點監督區和廣東省“三區”劃分中的重點監督區。
2 房地產開發建設項目的特點
2.1 建設地點在城區
房地產項目建設地點一般位于城市市區,與城市發展相一致,符合城市土地利用規劃,且大多集中連片,所處位置地勢平坦、周邊交通便利。在房地產項目建設過程中,往往將建設區域與外界用圍墻隔開,這樣既可減小項目建設影響范圍,也可增加建設過程中的安全性。
2.2 建設工期較短
房地產項目的建設周期一般為3～5年,相對于火電廠、煤礦等建設項目工期較短。深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目于2009年12月開工建設,擬于2014年12月完工并交付使用,建設總工期60個月。
2.3總平面布局緊湊
房地產開發建設項目使用土地集中,平面布局均位于施工圍墻內,且地形平坦、布局緊湊而簡單。深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目的平面布局主要有永久建筑區、道路廣場區、園林綠化區、施工營造區和臨時堆土轉運場等，占地面積共計23.00hm2。
2.4挖填土石方量較大
房地產開發建設項目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設及園林綠化工程等方面。深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。
2.5周邊市政管網完善,不設廢土（渣）場
由于房地產開發建設項目選址一般位于市區，所以房地產項目一般不設棄土（渣）場，在需要排棄廢土（渣）時，直接運至市政統一的合法渣土受納場即可。深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目，施工用水、用電與相關部門協調后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產生的建筑垃圾及多余土方全部運至市政指定余泥渣土受納場集中堆放，運輸車輛指定路線行駛，施工出入口設置車輛沖洗設施，并定時灑水保濕等措施加以防護。
3 房地產開發建設項目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影響大
城市市政排水系統相對完善,使得降水能夠在較短時間內排出,減少了地表徑流量,水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項目相比,房地產開發建設項目水土流失輕微,水土流失量較少。然而,由于房地產開發建設項目地處市區,對市民的生活、市容市貌影響大,因此需高度重視,認真防治。
3. 2人為水土流失比例大
房地產開發建設項目的水土流失主要是人為水土流失,而非自然水土流失。也就是說,房地產開發造成的水土流失主要發生在施工過程中,是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。
3.3項目建成后基本不產生新增水土流失
房地產開發項目建成后,除永久建筑區外,其余全部綠化或者硬化,水土流失量減少，工程運行初期僅園林綠化區存在輕微水土流失。
4編制水土保持方案應注意的問題
4.1 土石方平衡
土石方量計算準確與否將直接影響到水土流失預測、占地面積計算、取棄料場設置、防治措施布設，以及水土保持投資等多個方面。為此，水保方案時應注意以下幾個方面的問題。
（1）建筑垃圾單位換算
拆遷原有建筑物產生的建筑垃圾量一般由建設單位提供，其數量單位為噸，為方便計量，需要將其轉換為立方米。深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結構每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。
（2）土方量換算
挖方按天然密實體積(自然方)計算，填方按壓(夯)實后的體積(實方)計算，而水保監［2008］8號文要求各種土石方均應折算為自然方進行平衡。因此，在摘取項目可行性研究報告中的土石方數據時，需及時了解是否采用了計價方的規則進行計量，若是則應進行相應換算。土石方的松實系數見表1。
表1 土石方松實系數
（3）其它土石方工程
地下室基坑支護的鉆孔灌注樁施工過程中，將產生一定量的泥漿，雖然其量并不大，但也應該引起編制人員的足夠重視，在土石方平衡中應明確其數量及其后期處理方案(“防治措施布設”中明確具體措施及工程量)。
4.2 防治責任范圍
在防治責任范圍的確定過程中，經常出現將用地紅線簡單外擴一定距離劃定為直接影響區的現象，沒有結合工程實際，導致防治責任范圍面積不準確。
深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目修建有施工圍墻，施工出入口盡量繁忙的市政道路，按照《開發建設項目水土保持方案技術規范》(GB50433-2008)要求，確定該項目施工圍墻2m、施工出入口處5m為劃定為直接影響區，根據工程建設實際情況和外業調查的結果，確定項目建設的水土流失防治責任范圍為24.30hm2 ，其中項目建設區23.00hm2 ，直接影響區1.30hm2。
4.3 棄土（渣）地點選擇
開發建設項目土石方的綜合利用和棄土場的合理選址設計是防治水土流失的重要內容，根據深圳市水務局“關于加強水土保持方案”編報工作的通知（深水保[2012]589號）要求，水土保持方案中要附棄土（石、渣）場同意收納的協議書。
通過與建設單位、施工單位及棄土（渣）受納單位的溝通協調，深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目的棄土（渣）地點選址為龍華部九窩余泥渣土受納場，并已取得該受納場的棄土（渣）接收證明。
4.4 水土流失預測
水土流失預測應根據工程不同的施工階段，劃分不同的水土流失預測分區，有針對性的進行水土流失預測，確定造成水土流失的重點時段和部位，為預防和治理水土流失提供依據。
深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目劃分為拆遷施工期、基坑施工期、地上建筑施工期及植被恢復期等4個時段進行水土流失預測，見表1。由表1可以看出，基坑施工期是造成水土流失的主要時段，基坑施工區是產生水土流失的主要區域，需重點加以預防和治理。
表2 水土流失量預測表
4.4 水土保持措施布設
依據水土流失預測結果，結合項目區水土流失類型、特點、防止責任范圍和防治目標，水土保持措施布局通過永久措施和臨時措施相結合、植物措施與工程措施相結合、治理水土流失與恢復自然景觀相結合，形成完整的水土流失防治體系。深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目水土保持措施體系見圖1。
水土流失防治措施體系框圖
4.5 水土保持度汛方案
為防止雨季施工過程中造成嚴重水土流失危害，應根據施工現場實際變化情況，制定專項水土保持度汛方案，指導施工單位及時調整水土保持措施設計，確保項目安全度汛。
深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目水土保持度汛方案的主要內容如下：
（1）理順項目區排水：雨季來臨前，沿施工圍墻內側、施工便道一側修建臨時排水溝，順接至周邊市政雨水管網，在排水溝與市政管網接駁前設置臨時三級沉沙池進行沉淀。基坑內出現積水時，應及時進行抽排。
（2）完善施工出入口的車輛沖洗設施：在項目區各個施工出入處設置車輛沖洗設施，運輸車輛經沖洗清潔以后方可駛入市政道路。
（3）地表防護：對施工區域內的地表采用撒播狗牙根、百喜草等草籽臨時綠化，地表徑流直接沖刷地表造成水土流失。
（4）臨時遮蓋措施：施工單位應備足彩條布，雨前對施工臨建區內的松散的建筑材料、場地內的臨時堆土及地表用彩條布臨時遮蓋。
5 結束語
房地產開發建設項目水土保持方案對于城市水土保持具有極其重要的作用,其不僅為促進水土流失防治工作的開展、水行政主管部門的監督和檢查提供科學依據，而且是城市生態環境建設不可缺少的部分。本文結合深圳市福田區崗廈河園片區城中村改造項目水土保持方案，就房地產開挖建設項目的特點、水土流失特征，尤其對水土保持方案編制過程中應注意的問題進行了初步探討，供大家借鑒。
參考文獻
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