時間：2023-08-28 16:54:30
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郭女士稱，中介公司擅自將房屋拆改成五個單獨隔間，并以單個隔間為單位，向五個不同的租房戶出租，中介公司的行為違反了合同約定和相關法律規定。
中介公司辯稱，他們確實存在打隔斷問題，但隔斷都是膠粘的，沒有影響房屋的承重墻，屬于適當裝修，最多三天就可以拆除，不同意解除合同。
法院經審理認為，郭女士與中介公司簽訂的《北京市房屋出租委托合同》系雙方當事人真實意思表示，屬合法有效。出租房屋應當以原設計的房間為最小出租單位。本案中，該中介公司擅自改變房屋結構或使用性質，將房屋由兩居室隔成五居室對外出租，違反了雙方合同約定和相關法律規定，其辯稱打隔斷屬于適當裝修的理由依據不足，不予采信。郭女士要求確認合同解除、騰空房屋并恢復原狀、賠償租金損失的請求，理由正當，予以支持；其要求賠償違約金的請求，應按照合同的約定給付。此判決現已生效。
點評
近年來，城市住房群租現象屢見不鮮。房東或房產中介為獲取更高租金，改變住房的建筑格局和使用功能，將臥室、客廳，甚至廚房、陽臺都分隔成若干房間出租。然而，群租會帶來鄰居利益受損、治安混亂、消防隱患等一系列問題。2011年2月起實施的《商品房屋租賃管理辦法》第8條規定：“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。”即明確規定了房屋不得群租，房間不能隔開出租。
目前，房產中介有兩種經營方式，一種是居間方式，即作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取中介費；另一種是方式，即中介先把房子租下來，付給房主房租，然后再把房子出租收取租金，即“出租委托”，現實中又稱作“房屋管家”或“全權”。
一公路沿線的單位和個人必須服從工程建設的需要，積極支持當地政府和有關主管部門做好工程建設的相關工作。
二公路建設工程的征地范圍以交通部門依法審定的設計圖紙和實地放線釘樁為準。自本通告之日起，公路建設規劃范圍內其他非農業建設用地一律停止審批，任何單位和個人不得改變沿線土地用途。
三凡公路建設范圍內需拆遷的建筑物構筑物和其他設施，經依法依規補償后，業主必須按規定的時間搬遷。
四公路兩側新建的建筑物構筑物和其他設施必須嚴格服從全市公路建設的整體規劃，并按照我市城市規劃集鎮建設總體規劃及村莊布局建設規劃要求進行建設，距公路兩側水溝外緣不得低于規定距離(距國道不得少于20米，距省道不得少于15米，距縣道不得少于10米，距鄉道不得少于5米)。
五凡未按《土地管理法》《城鄉規劃法》《公路法》等相關法律法規的規定辦理審批手續而亂搭亂建的違法違章建筑物，業主必須無條件自行拆除，并不予補償;在規定期內未拆除的，由業主所在鄉鎮牽頭，組織相關部門按程序。
六公路建設范圍內需要遷移的墳墓，由墳主在規定的時間內遷移，未按時遷移的作無主墳處理。
某市登記機構詢問：有一單位持國有土地使用權證、規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案書等資料申請房屋初始登記。在收件時，我們發現其中有一幢房屋為臨時建筑，竣工圖上也有該幢房屋的圖形。我們告之申請人臨時建筑不能登記，但申請人認為：臨時建筑也是合法建筑，按 《物權法》第30條的規定，自房屋竣工就取得所有權，為什么不能登記？我們查了一下相關的規定：除了原 《城市房屋權屬登記管理辦法》中明確規定臨時建筑不予登記外，沒有發現其他明確不能登記的規定。從理論上講，臨時建筑在有效期內（一般為兩年）是有所有權的，其國有土地也不是臨時用地，那么，在有效期限內的臨時建筑是否可以登記？臨時建筑在登記并領取房屋所有權證以后，今后如果要求房屋所有權人自行拆除，是否和 《物權法》的相關規定矛盾？
金紹達：臨時建筑不同于違法建筑，是經過批準后建造的。在《物權法》頒布實施前，新建的房屋在辦理房屋所有權登記后才能更好地獲得法律的保護，臨時建筑也是一樣。但在 《城市房屋權屬登記管理辦法》立法時，考慮到臨時建筑允許存在的時間短，到時還應當無償拆除，如果允許臨時建筑登記并領取房屋所有權證，有些權利人可能以有房屋所有權證為由而不愿意無償拆除。因此，原 《城市房屋權屬登記管理辦法》第23條在規定不予登記的幾種情形時，包括了“屬于臨時建筑的”。
在 《城市房屋權屬登記管理辦法》公布實施后，原城鄉建設部在《關于對 〈關于大慶市對臨時性房屋能否繼續進行產權登記的請示〉的復函》（建住房市函 〔1998〕06號）中，曾明確各地可以根據本地實際情況，“通過臨時建筑登記等途徑，切實加強臨時建筑的管理”，實際上并未完全禁止臨時建筑的登記。
《物權法》頒布實施后，合法建造的臨時建筑也可以適用于《物權法》第30條的規定，其房屋所有權在房屋竣工時就已發生效力，是否進行不動產登記并不影響建造人對臨時建筑所擁有的所有權。且 《城市房屋權屬登記管理辦法》已隨著 《房屋登記辦法》的實施而廢止。因此，除了當地對臨時建筑有不予登記的規定外（如深圳市人民政府令第149號頒布的 《深圳市臨時用地和臨時建筑管理規定》第19條規定了“臨時用地、臨時建筑不得辦理房地產權登記……不得買賣、抵押、交換、贈與”），對合法建造并在批準的使用期限內的臨時建筑可以予以登記，并在登記簿及房屋所有權證附記欄中注明為“臨時建筑”，以示區別。
臨時建筑在登記并領取房屋所有權證以后，仍然應當在批準的使用期限內自行拆除。物權是排除他人干涉的權利，而且是長期和穩定的，但物權的取得和行使，應當遵守法律的規定。《物權法》在第8條就規定了“其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定”。按 《城鄉規劃法》第44條規定：“臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除”。因此，要求房屋所有權人自行拆除和《物權法》的相關規定并無矛盾。
一、征地、拆遷補償
1、征地補償：集鎮建設規劃范圍內所需用地，由鎮政府申報市國土局統一征收，再由市國土局實行招拍掛方式進行運作，堅決杜絕個人和集體經濟組織買賣土地，發現一起查處一起，絕不姑息。
①征地價格：耕地、宅基地、空基等綜合價為2萬元/畝；
②征地補償收入為被征地的集體經濟組織和個人所有。
2、拆遷補償：
①按實際丈量面積，根據房屋結構計算價格補償給被拆遷人，違章建筑一律無償拆除；
②被拆遷房屋拆遷人自行拆除，所有材料自行處置，若不自行拆除或被依法的，沒有拆遷補償，其房屋拆除材料自行處置。
③再建的拆遷戶，不予補償房屋拆遷費；
④拆遷補償價格：土胚房、雜屋10元/㎡，磚木結構房屋15元/㎡。
二、宅基地的安排方法
1、堅持一戶一宅制和在規劃范圍內原址安排的原則，進行合理安排；
2、安排戶的確認：①以公安派出所戶籍為依據；②已婚且與兄弟分開生活，并分割財產的，但戶口未進行分戶的可視為分戶；③家庭成員中夫妻、未成年子女之間有多個戶口本的，只能按一戶計算；④全家在外工作，原籍在、戶籍不在本地的，可作安排，但其將原基地擅自變賣的，不作安排。
3、符合條件可安排宅基地，必須先辦好各項手續后，方可按政府統一規劃建房，另按《土地管理法》規定時間內未建的，必須繳納規費后重新申報。若建房戶建好房屋后進行轉讓的，必須補交各項規費。
4、宅基地面積：①單戶建筑寬4.5米（包墻），長15米；②兩戶聯戶建筑寬8米（包墻），長15米。
5、宅基地收費標準：①已被征收宅基地的按實際占地面積和房前屋后預留地面積，均按2萬元/畝計算；②符合條件可安排宅基地，但沒有被征收宅基地的，必須繳納相關規費。
6、在規定時間內，按誰先拆優先安排宅基地的原則進行安排。
甲方(需方)：
乙方(供方)：
甲、乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》以及相關法律法規，遵照平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就本工程項目的采購和安裝事宜協商一致，訂立本合同。
第一條 工程概況
工程名稱：
工程地點：
合同內容：
第二條 組成合同的文件
1、 本合同書和合同條款
2、 中標通知書
3、 投標書及其附件
4、 招標文件
5、 國家法規、規范、行業標準和有關技術文件
6、 雙方有關供貨問題的協商、會議紀要等書面協議或文件視為本合同組成部分。
第三條 合同范圍和條件
本合同的范圍和條件應與上述合同文件的規定相一致，交貨方式為交鑰匙工程。
第四條 合同價款
甲方向乙方訂購 (包括運輸)計人民幣￥ 元， 安裝計人民幣￥ 元，合計人民幣￥ 元 ，大寫人民幣 元整。其產品名稱、規格型號、數量、單價、生產廠家、技術規格及功能、備品備件、易損件、進口和國產部件清單、維保計劃表、五至十年的易損件報價單等詳見附表。
第五條 乙方向甲方承諾按照合同約定按時交貨和施工、竣工，承擔設備的質量問題，并在質量保修期內承擔工程質量保修責任。
第六條 甲方向乙方承諾按照合同約定期限和方式支付合同價款。
第七條 合同生效
合同訂立時間： 年 月 日
合同訂立地點：
本合同約定雙方簽字蓋章后生效。
第八條 合同份數
本合同正本二份，雙方各存一份。雙方約定合同副本四份，雙方各執二份。
甲方：(公章) 乙方：(公章)
法定代表人： 法定代表人：
合同范本2
建設單位(甲方)：_____________________________
地址：____________郵碼：_______電話：__________
法定代表人：____________職務：_________________
拆遷戶(乙方)：_______________________________
地址：____________郵碼：_______電話：__________
法定代表人：____________職務：_________________
一、加強領導，嚴格落實拆除施工安全責任
1、成立安全責任領導組：
組長：
副組長：
成員
2、做好拆除施工安全是確保土地整治戰役式推進順利進行的必要條件，是為我鄉加快發展提供保障服務的重要內容。各村、各施工單位要按照屬地管理和“誰主管、誰負責”的原則，實行拆遷施工安全責任制。各村、各施工單位主要負責人為拆遷施工安全管理第一責任人，拆遷施工一線指揮者為直接責任人，明確拆除施工安全責任主體，層層落實安全責任，將拆遷施工安全監管責任落實到每個拆遷點。各村、各施工拆除單位要成立拆遷施工安全領導小組，牢固樹立“安全第一、預防為主、綜合治理”的安全方針，充分認識抓好拆遷工程安全管理的重要性，明確專人負責，做到職責明確、責任到人、各負其責，相互配合，確保安全。
二、明確措施，切實加強拆除施工安全監管
1、堅持“安全第一”原則。各村、各施工拆除單位在拆遷施工中要精心組織，科學操作，不安全不進行拆除施工，施工必須確保安全。
2、全面了解拆遷施工的具體情況，根據拆遷施工進度和實際情況，制定切實可行的施工方案和安全預案。拆除施工要嚴格按照施工方案進行，落實安全管理和技術措施。
3、進一步提高現場施工拆遷人員的安全意識和技能。對拆除施工中出現的重大安全問題，及時發現，及時解決，做好安全防范，嚴防事故發生。
4、涉及毗鄰人行通道、建筑物及電力、通信、供水等管線，要嚴格按照相關法律法規和標準、規程落實安全措施，加強與相關產權單位的溝通和協調，要有可靠的防護措施，設置可靠的圍擋，確保安全。
5、在進行拆遷、搬遷、拆除施工期間，要安排專職安全人員負責安全檢查工作，有效落實各項安全防范措施。禁止違章操作、違章指揮、野蠻作業。屬于較大面積或難度較大的拆遷施工，必須有領導組主要負責人指派專人在現場指導，進行機械拆除。
6、加強拆除后續安全管理工作。各村、各施工單位要加強對拆除后、重建和綠化前的地段安全檢查，在危險地段要設立必要的警示標志和圍擋。對部分拆除的建筑物，要組織相關人員對拆除后剩余建筑物逐一檢查，發現隱患及時處理；不能確保安全的，要堅決停止使用，并依法妥善做好相關工作。
7、在拆遷施工施工過程中，如出現火災爆炸、坍塌淹埋、重大機械設備故障等事故，應組織力量及時排除險情，并按規定向有關部門報告。
【關鍵詞】小產權房； 原因； 現狀； 解決。
1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業繪畫。經人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經歷的藝術家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。
于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規定不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責令李某一家在法院判決生效 90 天內騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。
我國小產權房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產權房案件的典型代表。隨著我國新農村建設，土地經營權流轉和城市化進程的快速發展，越來越多的農村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產權房變得炙手可熱。然而現階段我國的小產權房還存在諸多問題亟待解決。
一、小產權房概述。
（ 一） 小產權房的概念。
所謂小產權房（ 又叫鄉產權房） ，是指在農民集體所有的土地上開發建設用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村政府頒發而不是由國家房管部門頒發。小產權房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。
（ 二） 小產權房的分類。
第一種小產權房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規劃的用途開發或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產權糾紛可能的房屋。
第二種小產權房： 在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。
第三種小產權房： 占用集體土地或耕地違法建設在農民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。
（ 三） 小產權房的現狀和國家的相關政策。
我國各地都存在小產權房，在建的已建的不計其數。根據相關機構調查顯示，北京、上海和一些珠三角地區城市的小產權房所占比例驚人。其中深圳的小產權房面積占城市住房總面積高達 40% － 50%，而廣州的小產權房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。
國家相關部門近些年相繼了有關小產權房的各項政策，但各地小產權房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼嚴禁違規開發小產權房和購買小產權房的“風險提示”； 2008 年，國土資源部發出的通知中明確表明不允許任何機關為小產權房辦理任何產權證明； 2009年，國土資源部下發的通知中仍然重申堅決叫停各種小產權房； 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括重點處理小產權房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產權房。
二、小產權房興起的原因。
（ 一） 城鄉二元土地制度的影響。
我國對城市國有土地和農村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農村集體建設用地的土地使用權流轉和價格機制尚未形成。國有土地建設用地使用權的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農村村民宅基地使用權的取得是有集體經濟組織依法無償分配的。
（ 二） 居高不下的商品房價格。
近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經十分普遍，但仍有許多人無力承擔如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產權房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產權房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% － 60%。一時間小產權房熱銷起來。
（ 三） 相關法律規定的欠缺和漏洞。
我國法律雖規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規定，中間有許多法律空白或缺陷。根據現行的法律原理，法無明文規定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權法》并沒有限制農村集體土地使用權的流轉，也沒有規定禁止小產權房。
（ 四） 小產權房的出現有利于抑制商品房房價和保障住房需要。
小產權房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發商調整相關政策。目前市面上小產權房數量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產權房有了其存在的價值。
三、購買風險。
（ 一） 小產權房沒有國家房管部門頒發的房產證。
因為小產權房是在集體土地上建設的，而我國法律規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產權房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權發證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。
（ 二） 安全沒有保證、配套設施不全面。
由于小產權房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關部門檢驗和監督，大多會因偷工減料或技術不佳、材料質量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關配套設施比如車庫、天然氣和物業管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
（ 三） 得不到拆遷補償。
小產權房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當作政府規定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。
四、小產權房的解決建議。
（ 一） 解決城鄉二元土地制度和農村集體土地使用權流轉制度。
城鄉二元土地制度是小產權房產生的主要原因之一，雖然現狀是我國法律限制或禁止農村集體土地用于非農建設用地，但是眼下隨著城市化和新農村建設的進行，城市國有土地已經滿足不了建設和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產開發商進行建設。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉的過程更加復雜，而農民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉的基礎上，繼續探尋統一城鄉土地制度的路子，讓農村集體土地和城市國有土地統一市場，同地同價，解決小產權房與商品房的價格差異。
（ 二） 完善相關立法和集體土地登記管理制度。
首先應該出臺一些整治和規范小產權房的專門性法律法規，具體規定小產權房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產權房的治理態度和政策。其次應該修改相關法律。雖然規定農村集體土地不能用于非農建設，農民對集體土地有宅基地使用權和土地承包經營權，享有占有、使用、收益的權利，但是沒有處分權，只能在集體組織成員內部流通，這樣使得集體土地上建設的房屋不能充分流通無法實現土地資源價值、房屋價值和農民利益的最大化。因此，相關法律可以修訂為： 對在集體土地上建設的房屋銷售轉讓時，將該房屋下的土地使用權一并轉讓，這樣就有利于保障房屋的產權。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。
（ 三） 針對不同情況，具體問題具體分析。
在不違反國家規劃的地區，對小產權房在實行補交土地出讓金的相關手續后，按經濟適用房的相關政策確權發證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產權房只要不是在耕地上建設的，可以讓開發商或買房人補交土地出讓金或相關土地價款，完成征地過程后可發給相關產權證。
五、結語。
面對我國小產權房的現狀，要全面分析其利與弊，慎重權衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。
參考文獻：
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出租方： （以下簡稱甲方）
承租方： （以下簡稱乙方）
根據國家有關法律、法規的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：
第一條：出租地址
甲方將 ____________ ，建筑面積為____的房屋，出租給乙方作為________場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。
第二條：租賃期限
租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計____年____個____月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優先承租權。如乙方需要續租，須提前 60 天向甲方提出續租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續租合同。否則，視為乙方不再繼續租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為____元（人民幣大寫：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）
第四條：租金價格與租金交付時間
每平方米月租金單價為____元，月租金共計（按產權建筑面積計）____元（大寫：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物業管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續后，方可進場裝修并服從物業管理方的統一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。
（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責任和義務
1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。
2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規，在國家法律、法規允許的范圍內從事經營活動。
3、甲方在本合同簽訂前與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及相關物業管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業管理費、水電氣費、公共區域發生費用等各費用的交納），甲方與物業公司已簽訂物業管理合同、相關文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優先購買權。
5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業的其它管理制度。并與物業管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。
第七條：違約責任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；
（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計30日以上。
2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。
4、因業主轉讓房產所發生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規的保護。
第八條：免責條款
如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭議的方式
本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補充條款
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
電話：
電話：
簽約日期：X年X月X日
二〇〇三年十一月十八日
北京舊城歷史文化保護區房屋保護和修繕工作的若干規定（試行）
一、總則第一條為落實《北京歷史文化名城保護規劃》、《北京舊城25片歷史文化保護區保護規劃》和《北京皇城保護規劃》（以下統稱《保護規劃》），保護古都風貌，促進城市建設和經濟社會協調發展，改善居民居住條件，根據國家和本市有關法律、法規，制定本規定。
第二條凡本市舊城歷史文化保護區房屋保護和修繕、遷入保護區人口數量控制、居民住房條件改善等相關工作，執行本規定。
本規定所稱的保護區是指市政府批準公布的舊城歷史文化保護區。
本規定所稱房屋包括不可移動文物、房屋、院落等地上物。
本規定所稱保護區居民是指在保護區內有本市常住戶口和正式住房，并且長期居住的居民。
第三條保護區房屋保護和修繕工作的指導思想是：以體現歷史風貌為宗旨，堅持科學規劃，有效保護，有機更新，合理利用，正確處理保護與發展的關系，量力而行，循序漸進，逐步改善居民居住環境。
保護區房屋保護和修繕工作的總體目標是：實現《保護規劃》要求，拆除違法建筑，降低人口密度，完善市政基礎設施，改善居民住房條件；對符合歷史風貌的房屋進行保護和修繕，對不符合歷史風貌的房屋按照與保護區歷史風貌相協調的原則逐步進行改建。
第四條保護區房屋保護和修繕工作的原則是：
（一）保護和恢復保護區的整體傳統風貌，保護歷史真實性，保存歷史遺存和原貌。
（二）落實《保護規劃》與完善基礎設施、改善居民住房條件相結合，堅持統一規劃、市政先行、有機更新、循序漸進。
（三）保護區保護與舊城外開發相結合，修繕保護與綜合整治、加強城市管理相結合，降低人口密度。
（四）政府投入和房屋產權人或使用人合理負擔相結合，鼓勵社會各界參與，發揮市場作用，調動多方面積極性。
（五）由區政府結合各保護區實際情況采取不同方式推進實施。
二、落實《保護規劃》的重點和原則第五條保護區房屋保護和修繕規劃要遵循《保護規劃》，其他規劃如與《保護規劃》存在矛盾的，以《保護規劃》為準。
第六條保護區房屋保護和修繕工作應當符合下列要求：
（一）保持與保護區的空間格局、建筑體量、尺度、形式、色彩等傳統特征相協調。
（二）保存胡同肌理、傳統四合院的原有格局。
（三）保存不可移動文物和其他有價值的歷史建筑及建筑構件等歷史遺存。
第七條保護區的各類建筑應按照《保護規劃》分類，采用不同方式進行保護和整治。
（一）文物類建筑應依據有關文物保護的法律和法規對其進行嚴格保護。
（二）保護類建筑只可按原有建筑格局和建筑形式進行修繕，不得拆除、改建和擴建。如確需對其內部進行現代化改造的，應保留原有格局和外貌。
舊城內被確定為保護院落的，按照保護類建筑進行管理。
（三）改善類建筑應以修繕為主。屬國土房屋行政主管部門鑒定的危房，可按歷史格局和外貌翻建。
（四）保留類建筑原則上應該保留，需要改建時應恢復傳統建筑形式。
（五）更新類建筑應嚴格按重點保護區的空間格局、建筑體量、尺度、形式、色彩等傳統特征拆除改建。
（六）整飾類建筑應按照保護區傳統特征進行整飾或改建。
第八條保護區應保持原有的胡同格局，原則上不得對胡同進行拓寬，確需貫通或拓寬的，應按《保護規劃》實施。
第九條保護區市政基礎設施建設的規劃管理應符合下列規定：
（一）在《保護規劃》確定保留的胡同內布置市政管線時，應保持該保護區的傳統風貌，原則上不得改變原有胡同的尺度和走向。
（二）在原有胡同基礎上布置市政管線時，原則上應按規范要求實施，胡同寬度不夠、難以達到規范要求的，經技術規范制定或管理部門確認后，可以采用相關技術措施予以解決。
第十條保護區園林綠化的規劃管理應符合下列規定：
（一）須保護歷史名園及其遺存。
（二）由園林綠化行政主管部門注冊掛牌的古樹名木和《保護規劃》確定的“準保護類樹木”，須按《保護規劃》落實保護責任。
（三）應采取傳統的綠化形式進行綠化。
第十一條在保護區內，不得擅自設置戶外廣告、牌匾標識、標語及宣傳品，不得擅自架設各種管線。
三、組織實施第十二條區政府負責組織實施保護區房屋保護和修繕工作，主要職責是：制定保護區房屋保護和修繕工作計劃；依據《保護規劃》編制保護區修建性詳細規劃方案（以下簡稱《規劃方案》）和保護區房屋保護和修繕工作實施方案（以下簡稱《實施方案》）；組織拆除保護區內的違法建筑，積極爭取和運用保護區房屋保護和修繕專項資金，組織建設或籌集保護區定向安置用房，落實居民外遷等工作；協調解決有關問題。
第十三條保護區周邊及區內主次干道、胡同等的市政基礎設施建設，要按照《保護規劃》和保護區風貌保護要求一次完成，由市、區按照職責分工落實。其中，保護區外供水、排水、燃氣、熱力、供電、電信等管線，分別由各專業單位負責落實。保護區內供水、排水、燃氣、熱力、供電、電信等管線及非主次干道整修、綠化等附屬工程建設費用及所涉及房屋的拆遷補償費用（以下通稱附屬工程費），由區政府負責落實。區政府可根據實際情況在《實施方案》中參照以下原則和標準確定附屬工程費的分擔辦法：留住的產權人現住房面積部分，可減半分擔附屬工程費；在規劃允許的前提下，留住的產權人修繕后增加的不超過10平方米的廚房和衛生間部分，減半分擔附屬工程費；除上述之外的其他住房面積，全額分擔附屬工程費。
第十四條各區政府組織編制的《規劃方案》應報市規劃行政主管部門批準后，方可執行。
各區政府組織編制的《實施方案》應包括：房屋及人口現狀，逐幢、院、片的規劃設計及房屋保護和修繕措施，外遷人口數量及相應定向安置用房的位置和規模，留住和外遷政策等內容。在《實施方案》審定前，應邀請有關方面專家論證，并在一定范圍內征求人大代表、政協委員和居民代表意見。
《規劃方案》和《實施方案》經批準和審定后，應向社會公布。
第十五條 保護區房屋保護和修繕工作原則上應統一組織實施。在實施之前，應先進行非主次道路整修、市政基礎設施和綠化等附屬工程建設，為保護區房屋保護和修繕工作創造條件。在組織實施時，可結合各保護區實際情況，以院落或者若干院落為單位進行，也可以采取土地置換或整合的方式。
第十六條加強保護區綜合整治工作，拆除保護區內違法建筑，落實產權人的保護和修繕責任。由區政府根據保護區居民外遷情況、保護區房屋保護和修繕工作實際需要，負責具體組織落實。
第十七條自本規定之日起，保護區應實行遷入人口數量控制性管理，由市公安局會同市有關部門另行制定具體辦法。
自本規定之日起，各有關部門要加強保護區房屋出租出售市場管理。對出租出售的房屋，應依法征繳相關稅費。原土地屬于劃撥的，須按規定補交土地出讓金。
第十八條市有關部門要積極支持區政府開展保護區房屋保護和修繕工作，結合各區的保護區房屋保護和修繕工作計劃，按年度向各專業單位下達市政基礎設施建設任務。
保護區居民及其所在工作單位和房屋產權單位，要積極配合和支持保護區房屋保護和修繕工作。
保護區居民屬于廉租住房對象的，可不參加搖號排隊，給予優先配租。
四、降低保護區人口密度的措施第十九條建立保護區房屋保護和修繕專項資金。在2008年前，根據保護區房屋保護和修繕年度工作安排，市、區分別按年度安排相應資金，主要用于降低保護區人口密度。其中，市對區的財政專項轉移支付辦法由市財政局另行制定。
第二十條保護區下列單位或住戶應依照相關法律、法規的規定外遷：
（一）需要騰退后對社會開放的不可移動文物內的單位或住戶。
（二）為引入市政基礎設施或道路整修需要拆除房屋的單位或住戶。
（三）恢復建筑物原用途需遷出的單位或住戶。
（四）按照《保護規劃》需要拆除、改建房屋的單位或住戶。
第二十一條根據保護區外遷居民人數、家庭結構情況，各區可申請提供定向安置用房或專項建設用地，涉及有關稅費繳納和房屋銷售管理等按照本市經濟適用住房及其他有關規定執行。
第二十二條各區政府可以結合本區或者各保護區實際情況，根據以下規定確定每片保護區降低人口密度的具體政策：
（一）鼓勵有條件的單位和個人在購買保護區四合院后，落實對所購四合院的保護和修繕責任。具體政策按照市國土房管局等部門制定的關于鼓勵單位和個人購買歷史文化保護區四合院若干規定執行。
鼓勵公有住房的產權單位按照《保護規劃》和經審定的《實施方案》有關規定，遷出現住居民，修繕后自用或出租出售。
（二）由區政府組織實施降低保護區人口密度，落實房屋保護和修繕工作。異地外遷的居民可參照《北京市人民政府辦公廳關于印發北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》（京政辦發〔2000〕19號）第八條規定購買安置住房。具體優惠辦法由各區政府根據實際情況在《實施方案》中明確。
保護區居民人均原住房建筑面積不足5平方米，并且在保護區外無正式住房的，外遷購買定向安置用房時可按照人均5平方米認定原住房面積。
外遷居民放棄購買定向安置用房的，區政府可參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第87號令，以下簡稱87號令）規定給予貨幣補償。
（三）在有利于保護文物，恢復和保持歷史風貌，改善居民居住環境和住房條件的前提下，各區政府要積極創新工作方式，可采取政府組織、由投資人參照87號令外遷保護區居民等方式。
區政府在審定各保護區《實施方案》時，不得重復使用優惠政策或扶持措施。
五、保護和修繕責任
第二十三條保護區內不可移動文物的保護和修繕，應按照《中華人民共和國文物保護法》、《北京市文物保護管理條例》等相關法律、法規及規章的規定進行管理。
第二十四條不屬于不可移動文物的非住宅房屋，由產權人承擔保護和修繕責任，承租人應積極配合和協助。
第二十五條不屬于不可移動文物的住宅房屋，由產權人按下述規定承擔保護和修繕責任，承租人應積極配合和協助。
（一）保護區的私有住房，由產權人按照《實施方案》承擔并履行房屋保護和修繕責任。產權人可以出售其住房，出售時同院其他住戶有優先購買權。購買房屋后居住或使用的居民和單位應按照規定對房屋進行保護和修繕。
（二）保護區的直管公有住房，可由留住的承租人按本市房改成本價及有關優惠政策購買后，作為產權人承擔保護和修繕責任。產權單位可以收購承租人的公有住房使用權。經申請產權單位同意，承租人也可以出售公有住房使用權，出售時同院其他住戶有優先購買權。
（三）屬于單位自管公有住房的，可以參照直管公有住房有關規定處理，也可以由產權單位按照《保護規劃》統一對房屋進行保護和修繕。
第二十六條保護區留住居民應當按照《規劃方案》和《實施方案》對房屋進行保護和修繕。
第二十七條保護區留住居民按本規定購買住房涉及的有關稅費，按照職工第一次購買公有住房的規定執行，頒發經濟適用住房房屋所有權證。按規定繳納土地出讓金的，頒發商品房房屋所有權證。
第二十八條 保護區房屋保護和修繕工作應做到改善生態環境，優化能源結構。保護區房屋修繕后，必須使用清潔能源。有關工程項目可享受本市改用清潔能源的優惠政策。
六、拆除房屋的處理
第二十九條為落實《保護規劃》需要拆除房屋的，被拆遷單位和居民應在規定期限內搬出。拆除住宅房屋內的居民可以按照本規定購買定向安置用房，或申請貨幣補償。拆除非住宅房屋的，按照87號令規定給予適當補償。
第三十條保護區房屋保護和修繕工作中拆除交通、公交、綠化、供電、供水、排水、供氣、供熱、電信、郵政、環衛、消防等設施用房，以及當地房屋維修管理用房，應按照有關法規、規章及規劃設計方案安排遷移、還建或者給予適當補償。其中，拆除熱源時，組織實施單位應按照供熱行政主管部門要求，將熱用戶并網或新建其他熱源。在還建的用房交付使用前，應先建臨時用房，確保修繕、改建區毗鄰單位和居民的正常工作和生活。
第三十一條在拆除保護區房屋時，經文物行政主管部門認定為有價值的建筑構件，應由文物行政主管部門指定有關單位收存保護。
七、保障和監督第三十二條市各有關部門要按照職責分工，切實支持區政府組織實施保護區房屋保護和修繕工作，加強指導、協調和監督。
第三十三條建立保護區可持續發展的保護機制。市、區規劃、文物和國土房屋等行政主管部門要加強對保護區房屋保護、修繕、轉讓等的監督、檢查和管理。對未履行職責的部門和單位，要依法追究其責任人的行政責任。
保護區房屋產權人和承租人均應按照本規定保護和修繕房屋，居民所在單位或所在地街道辦事處要予以督促落實。對不按規定進行房屋保護和修繕的，要依照有關規定追究責任。