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關鍵詞：廉租房；物業管理；三聯模式
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1673-2111(2008)11-089-04
作者：李勇輝，湘潭大學商學院副院長、教授、博士生導師／曾鍇，李新華，湘潭大學商學院；湖南，湘潭，411105
基金項目：湘潭大學創新基金資助項目。批準文號湘大教發[2008]24號“從常德實踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”
一、引言
廉租房后期管理服務是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務又包括對廉租房的監管、物業服務、質量保障等。黨的十七大報告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難。”表明了黨和政府對解決城鎮低收入家庭住房問題的高度關注。城鎮廉租住房制度是一種保障性住房供應制度。政府和單位通過向具有城鎮常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發放住房租賃補貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項帶福利性的惠民政策。完善城鎮廉租住房制度。加大對城鎮低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會公平正義原則的具體表現，也是貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的客觀要求。
廉租房管理、服務經驗及運作模式還在探索中。對于廉租房社區的管理、服務模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了：如果全部由企業來承擔，幾乎沒有企業愿意接手，認為它幾乎是沒有盈利的。那么廉租房小區管理、服務的運作模式應該是怎樣的呢?目前國外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務方面都有較豐富的經驗，也有一些相關的研究文獻，但由于制度和環境等因素。國外的操作模式并不適合中國的實際，而國內對廉租房管理、服務的模式研究的相關文獻很少。調研小組主要針對常德市的實際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區物業管理模式。將管理、服務與物業經營有機地結合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質量的目的。
二、常德廉租房管理、服務的特殊性
從規模的總體上看，廉租房的規模遠遠小于其他物業類型。由于廉租房的特殊性質，其單套戶型面積不會超過50平方米。為避免低收入家庭過于集中而引發新的社會問題，廉租住房一般不會大規模成片建設。從常德市的情況來看，已建成的5個廉租居住點分別在市城區的東、中、西及德山幾個點，最小的只有700多平方米。最大的一個居住點也不到2萬平方米，與商業樓盤東則幾十萬、幾百萬平方米的開發規模是無法比擬的。分布零散，對于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業小區高。
(一)人員的特殊性
廉租房有準入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗置換、社會無業人員、老弱病殘人員相當普遍，涉毒、兩勞等重點人口較為集中，不穩定因素較多。與商品房管理服務相比之下，廉租房管理服務較不容易，因為在公民道德素質、維護環境秩序的自覺性有很大差別。相應的給廉租房的管理、服務增加了很多困難。
(二)管理服務內容的特殊性
為了使廉租房住戶都能享受改革開放的和社會發展的成果，政府保障部門作為業主單位，委托專門的物業服務企業或社會物業服務模式進行治安、綠化養護、衛生保潔、公共設施設備維修等公共服務，并且要求廉租房物業服務企業承擔更多的社會義務，如社區愛心超市和圖書閱覽室的經營、解決部分住戶的就業問題，以及社會捐贈物資發放問題等。與單純的商業物業服務比，廉租房更側重于后期管理，側重于對租戶的服務，實際上已經接近于一般意義上的社區服務管理。
(三)資金的特殊性
國務院和湖南省政府都出臺了關于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅持財政資金預算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項用于廉租住房購建、維修改造和物業管理費用補貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實物業服務費用補貼還有待于進一步完善相關配套政策。廉租房物業服務公司的資金來源主要是廉租房租金，現行的模式是：政府通過低保金下發到廉租戶手中，物業服務公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財政，再由財政按一定比例反撥給物業公司作為服務費用。總體上依然是“以租養房”的國有直管公房的模式。但租金標準低于直管公房租金標準，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內容和公用水電費等支出。直接導致物業成本高，入不敷出。
政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定，廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只是杯水車薪，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。
廉租房物業管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業經營。對于政府來說，物業管理運行成本加大。政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講，政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。
三、廉租房后期管理方面存在的不足
(一)從目前我國廉租房社區物業管理的現狀和一些基本需求來看，在管理方還存在以下幾個方面問題
1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定。廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只能解決部分問題，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。
2、目前廉租房物業管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業管理。對于政府來說，物業管理運行成本加大。政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講。這樣會形成一個困境，不利于政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。
3、沒有充分利用社區勞動力資源的優勢。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區富裕勞動力解決，另一方面可以解決社區里勞動力的就業問題，為部分人員增進收入，確保社區的平穩運行，建立些調整各社區環境。
4、缺乏廉租房家庭收入增長后的過渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業管理服務與前期的承諾之間沒有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經濟負擔的前提下，對社區進行有效運營，以實現可持續發展，必須探索廉租房社區物業管理新模式。
(二)我國現行廉租房退出機制現狀與存在問題
目前我國的廉租房退出機制中存在規定不全面，監管不到位和懲罰不嚴的情況。《城鎮最低受熱家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實際中，廉租房保障對象應該推出的情況不止規定中列舉的情況。部分地區對廉租住房分配及資格審核操作不規范，也使得“關系戶”脫離廉租住房退出機制的制約。我國現行廉租房退出機制有如下幾個問題。
1、廉租戶家庭收入動態鑒別難度大
廉租房的退出機制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對比作為退出衡量標準的，當家庭收入超過最低生活保障線時取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個關鍵問題。在我國，家庭收入的鑒別主要采取個人申請、入戶調查、公示等一系列審核程序。但目前我國還沒有建立起來個人信用制度和個人申報機制，低收入家庭的成員往往又從事臨時性工作，收入來源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區工作人員的入戶調查難以完全獲取廉租戶的與收入有關的各項真實數據，因為他們將大部分的注意力集中于以廉租戶的家庭支出來判定其收入。這種做法不但不能準確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對收入沒有超過最低生活保障線的家庭產生誤判。
其次，將廉租戶的各項信息進行公示。“公示”目的是為了將廉租戶的情況公之于眾，接收鄰里的監督，達到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個問題：一是由于城市建設的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現隔離狀態。所以想通過鄰里的舉報來實現監督可以說是難以實現的；另外，將廉租戶的各項信息公諸于眾，容易對其心理造成影響，進一步強化社會分層，很難達到效果。
2、對騙租行為懲罰力度不夠
全國各地對“騙租”行為的懲罰規定主要有以下幾項：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內喪失申請廉租房資格”。縱觀這幾項措施，可以發現我國對騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠遠大于違約成本。實際上這對不具備享受廉租房資格的群體是一個負激勵作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見，建立廉租房退出機制十分必要和迫切。然而，在現實經濟生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：
(1)退出條件的設計界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過最低生活保障標準，原則上便不得續租。但各地在具體實施細則中又規定，如果確有困難可以續租，只是租住時間不能太長，并按當地公有住房租金標準收取租金。顯然，對續租條件的規定存在較大的人為因素。可能因工作人員主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴大退出條件中除外條款的運用范圍。
(2)在退出過程中，有部分所謂的“關系戶”，因有一些特殊關系而脫離退出機制之外，甚至在其收入水平達到或超過廉租房標準是，仍舊住于廉租房里，給社會和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應在退出機制中要杜絕。
(三)廉租房建設及管理資金問題
我國廉租住房保障資金的來源雖然逐漸清晰，但落實不夠到位，資金供應仍然不足。《廉租住房保障資金管理辦法》明確，我國廉租住房保障資金的來源只能包括省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金等8項。這些資金落實起來仍然困難，而且數額不定，如公積金增值在提取風險準備金、支付管理費后，剩余資金就非常有限。但是，我國符合享受廉租房標準的城鎮家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數量很少。這些都表明可用于廉租房建設的資金仍然不足，導致廉租房建設供不應求，嚴重影響了我國廉租房建設的穩健發展。主要表現在以下幾方面。
1、資金不足，難以發揮政策優勢。隨房價的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現出的是無奈和辛酸，高房價已經成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問題卻不堪重負，使有限的資金難以發揮有效作用，資金資源不能達到最佳配置。因此，廉租房建設的現狀和進展并不令人樂觀，尤其是資金問題。已經成為推進廉租房建設的一大瓶頸。“2006年。全國開工建設和收購廉租住房513萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計劃的三分之一左右。其中一個很重要的原因，就在于財政預算安排資金不足。”
2、資金周轉引發弊端。由于各地要建設“廉租房”進而引發了不同的市場租賃價格，也導致了競爭中缺少了公平的杠桿。同時，由于廉租房的價格降低，二手房市場也受到了沖擊，從而又引發了市場的正常運轉期。使資金的周轉得不到提升，影響了市場的宏觀調控。
3、物業管理方面資金也不足，導致一些社區物業無法正常運轉。一方面廉租房建設過程中資金缺乏。再加上住進廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無力來支付社區物業費，表現出其無奈與辛酸，使許多社區物業管理達不到標準，更不用說社區文化建設與社區人文建設。
四、推進我國廉租房后期建設的政策提議
鑒于我國廉租房后期管理服務中存在的問題與不足，我國必須結合實際情況，不斷完善現有的廉租房制度，建立起一套適合我國國情的廉租房后期管理服務體系。筆者從實際調研訪談出發，提出以下政策建議。
(一)注重以人為本，突出人文關懷提升廉租房后期管理服務的方式。
1、課題小組通過實踐調研認為對于廉租住戶的管理不應該只有物業公司或者房地產開發商承擔，是否可以開辟一種新的管理模式“三聯模式”：以廉租戶為主體，物業公司或者房地產開發商為輔，與社區居委會攜手一同管理、服務。由廉租戶自行組織成立協調、自治，協調小區保安、以提高物業服務水平。
2、在“三聯模式”的前提下，提高區域內租戶的生活質量，可以在社區居委會的指導下，組織開展自助服務，如：家政服務、婚喪喜慶服務、托老托小、社區維修服務等，經營方式可以采用盈利于非盈利相結合的方式，主要是把集中在廉租房居住點的有勞動力的待崗人員組織起來，引導他們走上互助合作自強的道路。
3、人力資源、財政戰略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業建設，同時也幫他們解決就業問題，相輔相成。實現“雙贏”。是否要為廉租住戶開設培訓服務，是一個重要的問題。課題小組經過調研認為應該對人員的年齡進行分層統計，對于35歲以下的廉租房住戶，按原來的低保金數額發放，對其進行職業培訓，使其有一技之長，能有自我“造血功能”。而對于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當的提高其低保金數額，但是不享受培訓，如要求享受培訓服務，那么就調為35歲以下廉租房住戶標準管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質量，又極大地節省培訓資源，減輕財政壓力。
(二)關注農民工住房問題。
在我國現實國情中，低收入弱勢群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會的轉型和城市化的加快，大批的農民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉結合部土地被征后的農民也是一個不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國家為弱勢群體所提供的社會保障，具有社會救助的性質，農民工、城市打工者和被征地后的農民作為我國公民，承擔納稅等基本義務，他們同樣有申請廉租房的資格。但是課題組在調研時發現廉租戶對農民工十分的排斥，認為他們的情況與城市戶口低收者相比，農民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標，所以不應該享受廉租房。
(三)加強完善我國現行廉租房退出機制
香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務實的專業運營和管理密不可分，而在進入與退出機制上的設計尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對以上出現的情況，可以采取如下幾點措施，來完善我國的廉租房退出機制。
首先，建立廉租房分配的申報、審核、公示制度，加大社會監督介入的力度，保證信息的真實性與公正性。如廈門市就采取申請審批后登報半個月，依靠社會的監督來彌補制度上的漏洞。
其次，制定有利于廉租房保障對象與推出的優惠政策。從廉租房推出機制設計的角度，應鼓勵廉租房住戶積極主動地申報個人信息，從而是超出保障條件的住戶及時推出。政府可因地制宜地制定保障對象主動申請推出的優惠政策，如優先購買經濟適用房、提供底細購房貸款等，激勵經濟條件改善的保障對象主動退出。
再次，加快個人信用制度的建設。完善信用制度建設是廉租房退出機制建設最直接、最有效的方法。目前我國信用建設起步不久，相關應該加快信用建設的步伐。一是同一個人信用檔案標準，建立起完備的個人信息系統，二是培育專業的個人信用評估機構，對個人信用程度進行客觀、公正的評估。三是加快個人信用網絡建設，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機制提供客觀依據和信息支持。
眼關鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。
1。 國家“十二五” 規劃中提出， 未來五年內， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3,600 萬套保障性安居工程的建設，使保障房的覆蓋率達到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規劃的順利進行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點， 并設計了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。
一、 城鎮住房保障制度并軌的總體思考。
住房保障制度并軌是以構建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習慣， 優化住房市場結構，促使房地產市場的良性發展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮人口 （具有遷居意愿的農村人口）[3]、 短暫流動人口、 ”被城市化“ 的農村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發展的特點， 我們認為： 制度并軌后的保障方式， 短期內應該堅持產權式、 使用權式保障并存的形式， 長期取消產權式保障， 著力實現使用權式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應呈現出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區間、 保障制度設計間都存在差異。 一方面， 保障水平的設定必須同當地的經濟社會發展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內， 保障水平在廉租房、 公租房、 經濟適用房之間應呈現出差異； 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內應呈現出差異。
二、 城鎮住房保障制度的短期并軌。
1. 城鎮住房保障制度的短期并軌路徑。
（1） 經濟適用房實施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實現購房保障向租房保障思維的轉變， 將租賃型經濟適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經濟適用房， 暫時適當限制其發展。這一觀點的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經濟適用房， 可以增加房地產低端市場的供給； 另一方面， 出售型經濟適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發展空間， 直接取消經濟適用房的時機不成熟， 容易產生諸多負面效應。
（2） 公積金實行”準銀行式“ 的運營模式，即”管理中心 + 商業性機構“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負責宏觀政策的制定、 資金風險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進行部分商業化、 市場化運作， 強化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩定的資金支持。 同時， 對公積金進行動態管理， 即實施保障資金跨區域流動。 一方面， 地方間公積金實施跨區域流動， 合理配置區域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個人公積金賬戶實施資金跨區域流動，可以結束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。
（3） 大力推進廉租房的發展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內， 廉租房在租房保障體系內， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經濟適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當降低， 廉租房仍將對低收入群體實施保障。
（4） 加快公共租賃住房的建設， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關注的焦點， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應運而生， 是因為其自身上具有諸多的新特點。 其一， 從產權的角度來講， 公租房的所有權歸屬于政府， 而其他的房屋側重于強調房屋的私人所有權， 如經濟適用房、 限價房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統的購房方式。
2. 城鎮住房保障制度短期并軌的效應。
（1） 通過制度的短期并軌， 可以糾正現行經濟適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經濟適用房制度實施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續發揮現行經濟適用房的部分優勢；另一方面可減少由可交易性所帶來的效應流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現有住房保障制度的基礎之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。
（2） 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結構不合理的局面。 租賃型經濟適用房的發展， 可以推進住房二、 三市場的繁榮；出售型經濟適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調整當前的住房市場供給結構， 平抑房價的過快攀升。
（3） 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補制度設計的”盲區“。短期內， 通過建立涵蓋經濟適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實現對不同的保障群體實施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。
（4） 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩定的資金來源。無論是從行政手段強化保障資金與財政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯動“， 還是對公積金實施”準銀行式“ 的運行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。
（5） 通過制度的短期并軌， 可以在發展公租房市場的過程中， 促進真正的房地產二級市場的發展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進了租房市場的發展， 從而改變了長期以來房地產市場單條腿走路———重購房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場并存的房地產市場體系。
三、 城鎮住房保障制度的長期并軌。
長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉變； 在長期并軌過程中， 通過”政府 + 社會“ 運行模式 （政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進行管理， 社會中的企業從微觀上負責租房保障體系的運行） 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結合的租賃房體系 （見圖 1）。
圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。
1. 城鎮住房保障制度長期并軌的路徑。
長期取消出售型經濟適用房的發展， 逐步將其并入到商品房低端市場； 在租賃型住房保障體系獲得發展的基礎上， 逐步縮小政府干預市場的力度， 發揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。
2. 城鎮住房保障制度長期并軌的效應。
（1） ”政府 + 企業“ 的租房保障運行模式，有利于緩解政府的財政壓力， 提高社會資本進入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設、 資金籌集、 房源籌集進行宏觀管理，政府可以發揮其宏觀優勢； 微觀上， 企業對租房體系的運行微觀管理， 可以發揮其微觀優勢。 最終， 實現政府、 市場”兩只手“ 的協調， 有利于效率的提高和住房公平的實現。
（2） 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉長期以來居民過于強調購買住房， 而輕視租賃住房的傳統觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發展。 在長期并軌的過程中， 取消經濟適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優化住房供給結構。
四、 結 語。
在當前的經濟形勢下， 解決住房保障問題，需要轉變住房保障思維， 強調租房保障的重要性，大力度推進租賃型住房保障制度的建設和發展。筆者認為， 通過城鎮住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實現對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態性的保障目標。
然而要實現住房保障制度的并軌運行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經濟適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎之上的， 這需要依靠科學的實證數據的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構建， 需要從數量、質量等多個維度對保障標準進行設計。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創新， 如完備的個人信息以及動態的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財政支出， 如租賃房相關的投資、 管理、 運營、 補貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進程。
住房保障制度長期并軌的難點表現在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關系；另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關系。 如何吸引社會資本參與住房保障？ 如何更好的發揮政府和社會力量的優勢？這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。
[參考文獻]
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試論我國城鎮住房保障的制度并軌全文如下：
摘 要：嘗試性地提出住房保障制度并軌的觀點， 認為這種并軌應該包括短期并軌和長期并軌兩個層面。 在短期內， 應該推進租售并舉的經濟適用房發展模式， 提高租賃型住房保障比重， 逐步將租賃型經濟適用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障體系; 公積金管理實施準銀行式 的模式， 實現保障資金的跨區域流動; 長期內， 應該構建多層次、 梯度性、 差異性的租房保障體系。 同時， 推進租房保障資金的準商業化、 市場化運行模式， 提高保障資金供給的可持續性。 關鍵詞： 住房保障; 保障制度; 制度并軌。
國家十二五 規劃中提出， 未來五年內， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3,600 萬套保障性安居工程的建設，使保障房的覆蓋率達到 20%。 如何從制度層面上保障十二五 住房保障規劃的順利進行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點， 并設計了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。
一、 城鎮住房保障制度并軌的總體思考。
住房保障制度并軌是以構建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習慣， 優化住房市場結構，促使房地產市場的良性發展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現行保障制度的保障群體， 更要涵蓋夾心層、 潛在城鎮人口 (具有遷居意愿的農村人口)[3]、 短暫流動人口、 被城市化 的農村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發展的特點， 我們認為： 制度并軌后的保障方式， 短期內應該堅持產權式、 使用權式保障并存的形式， 長期取消產權式保障， 著力實現使用權式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應呈現出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區間、 保障制度設計間都存在差異。 一方面， 保障水平的設定必須同當地的經濟社會發展程度相掛鉤; 另一方面， 短期內， 保障水平在廉租房、 公租房、 經濟適用房之間應呈現出差異; 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內應呈現出差異。
二、 城鎮住房保障制度的短期并軌。
1. 城鎮住房保障制度的短期并軌路徑。
(1) 經濟適用房實施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實現購房保障向租房保障思維的轉變， 將租賃型經濟適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經濟適用房， 暫時適當限制其發展。這一觀點的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經濟適用房， 可以增加房地產低端市場的供給; 另一方面， 出售型經濟適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發展空間， 直接取消經濟適用房的時機不成熟， 容易產生諸多負面效應。
(2) 公積金實行準銀行式 的運營模式，即管理中心 + 商業性機構 的模式。 中央公積金管理中心主要負責宏觀政策的制定、 資金風險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進行部分商業化、 市場化運作， 強化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩定的資金支持。 同時， 對公積金進行動態管理， 即實施保障資金跨區域流動。 一方面， 地方間公積金實施跨區域流動， 合理配置區域間的公積金， 提高公積金的配置效率;另一方面， 個人公積金賬戶實施資金跨區域流動，可以結束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。
(3) 大力推進廉租房的發展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內， 廉租房在租房保障體系內， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經濟適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當降低， 廉租房仍將對低收入群體實施保障。
(4) 加快公共租賃住房的建設， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的夾心層， 其住房難問題成為了各方關注的焦點， 為了解決夾心層 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應運而生， 是因為其自身上具有諸多的新特點。 其一， 從產權的角度來講， 公租房的所有權歸屬于政府， 而其他的房屋側重于強調房屋的私人所有權， 如經濟適用房、 限價房; 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側重于解決夾心層 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶; 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統的購房方式。
2. 城鎮住房保障制度短期并軌的效應。
(1) 通過制度的短期并軌， 可以糾正現行經濟適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經濟適用房制度實施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續發揮現行經濟適用房的部分優勢;另一方面可減少由可交易性所帶來的效應流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現有住房保障制度的基礎之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。
(2) 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結構不合理的局面。 租賃型經濟適用房的發展， 可以推進住房二、 三市場的繁榮;出售型經濟適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調整當前的住房市場供給結構， 平抑房價的過快攀升。
(3) 通過制度的短期并軌， 可以加快解決夾心層 住房問題， 填補制度設計的盲區。短期內， 通過建立涵蓋經濟適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實現對不同的保障群體實施保障， 解決夾心層 的住房困難。
(4) 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩定的資金來源。無論是從行政手段強化保障資金與財政收入 (土地收入、 稅收收入) 的聯動， 還是對公積金實施準銀行式 的運行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。
(5) 通過制度的短期并軌， 可以在發展公租房市場的過程中， 促進真正的房地產二級市場的發展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進了租房市場的發展， 從而改變了長期以來房地產市場單條腿走路重購房、 輕租賃的狀況， 形成兩種市場并存的房地產市場體系。
三、 城鎮住房保障制度的長期并軌。
長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉變; 在長期并軌過程中， 通過政府 + 社會 運行模式 (政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進行管理， 社會中的企業從微觀上負責租房保障體系的運行) 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結合的租賃房體系 (見圖 1)。
圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。
1. 城鎮住房保障制度長期并軌的路徑。
長期取消出售型經濟適用房的發展， 逐步將其并入到商品房低端市場; 在租賃型住房保障體系獲得發展的基礎上， 逐步縮小政府干預市場的力度， 發揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。
2. 城鎮住房保障制度長期并軌的效應。
(1) 政府 + 企業 的租房保障運行模式，有利于緩解政府的財政壓力， 提高社會資本進入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設、 資金籌集、 房源籌集進行宏觀管理，政府可以發揮其宏觀優勢; 微觀上， 企業對租房體系的運行微觀管理， 可以發揮其微觀優勢。 最終， 實現政府、 市場兩只手 的協調， 有利于效率的提高和住房公平的實現。
(2) 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉長期以來居民過于強調購買住房， 而輕視租賃住房的傳統觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發展。 在長期并軌的過程中， 取消經濟適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優化住房供給結構。
四、 結 語。
在當前的經濟形勢下， 解決住房保障問題，需要轉變住房保障思維， 強調租房保障的重要性，大力度推進租賃型住房保障制度的建設和發展。筆者認為， 通過城鎮住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實現對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態性的保障目標。
然而要實現住房保障制度的并軌運行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經濟適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎之上的， 這需要依靠科學的實證數據的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構建， 需要從數量、質量等多個維度對保障標準進行設計。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金準銀行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和創新， 如完備的個人信息以及動態的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財政支出， 如租賃房相關的投資、 管理、 運營、 補貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進程。
住房保障制度長期并軌的難點表現在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關系;另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關系。 如何吸引社會資本參與住房保障? 如何更好的發揮政府和社會力量的優勢?這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。
[參考文獻]
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關鍵詞：中低收入人群， 室內功能布局，住有所居
中圖分類號：TU238+.2文獻標識碼： A 文章編號：
引言
公共租賃住房就國內而言還是一個較新的課題，但近些年來發展勢頭強勁，公租房作為一種新的中國公共住房體系模式，面向城鎮中等偏下收入和住房困難的家庭，以及新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，提供以40㎡為主的中小戶型住宅，租金按照略低于市場價格的原則來定義。通過這樣的方式緩解了中低收入人群，也是我們常說的“夾心層”的住房問題，為國家所倡導的“居者有其屋”的政策計劃引領了實踐道路。公租房的租賃價格雖然低廉，但是居住者的生活環境，居住品質并不廉價。因此對于公租房的室內功能布局研究也就具有了重要的現實意義。
1. 公共租賃住房有關政策以及相關概念
1.1公共租賃住房相關政策
2007年8月7日，中華人民共和國住房和城鄉建設部《國務院過于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，《意見》中指出要積極拓展租賃住房有關政策，鼓勵房地產企業建設中小戶型住宅面向全社會出租。從那時起，公共租賃住房就開始逐步成為我國公共住房政策的重要組成部分之一，占據著主導地位。2010年9月，國務院召開國務院常務會議，會議真正體現了公租房的公平所在，規范了公租房建設所面向的以下兩類人群：一、城鎮中等偏下收入，住房困難家庭，二、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員。
就此，也表明了公租房不同于廉租房和經濟適用房的特點。
1.2“居者有其屋”理念下的公共租賃住房
“居者有其屋！ 病者有其醫！ 勤者有其業！ 勞者有其得！…”這是儒家代表人物孟子的一席良言。國家之所以倡導實施公共租賃住房政策是因為其為解決當前住房困難，實現“居者有其屋”有著現實意義，有著比較優勢。在現實生活中，我們可以通過兩種方式來實現“居者有其屋”的目標，一為，購買住房。二為，租賃住房。然而住房商品化之后，隨之而來的就是住房價格難以抑制的高漲，城鎮中低收入人群大多不具備買房的能力，年輕人長期租房也成為了一種普遍的生活狀態。公共租賃住房能夠提供價格合理，相對穩定的租賃住房，緩解住房帶來的壓力，又能夠克服廉租房和經濟適用房帶來的弊端。首先，公租房擴大了保障范圍，有效緩解了“夾心層”住房問題。其次，眾所周知，廉租房只面向全社會最低層收入群體，經濟適用房即便也針對中等收入的群體，仍然價格偏高，不是剛剛踏入社會或者外來務工人員能夠負擔得起的。由于廉租房、經濟適用房和商品房不能實現有效對接，也就形成了現如今我們所熟知的“夾心層”，而公租房正是面向“夾心層”向社會出租，使得保障范圍大大增強。也使得“居者有其屋”的政策理念得以實施。
2. 公共租賃住房引領下的中小戶型住宅內部空間布局研究
2.1 公租房并不意味著廉價
“住”是人們生活最基本的需求，同時也是人們賴以生存的條件之一，近些年來，這樣最為基本的需求，卻發生了“尷尬”的變化，“住”成為了人們的奮斗目標。在這樣的前提下，城市公共租賃住房出現了， 他面向中低收入人群提供中小戶型住宅進行租賃。然而中小戶型并不代表著質量低，反而，為了滿足這部分人群對居住建筑舒適性的需求，需要對住宅內部空間進行更人性化更高水平的設計與規劃。
公租房主要提供以40㎡為主的中小戶型住宅以略低于市場價格的租金來租賃。在滿足實用功能的前提下，減少沒有明確功能的泡沫面積，減少交通面積，使功能分區既明朗又適宜，這也是小戶型設計與普通住宅設計的不同之處。一般情況之下，我們所認識的住宅功能空間主要有起居室、臥室、廚房、餐廳等，其中以起居室、廚房、臥室成為構架整個室內空間的重心。然而在小戶型設計當中，餐廳和客廳被弱化，工作、學習成為最為重要的內容。從另一個角度來看，小空間對設計有著高要求，弱化某一個空間并不意味著除去，而是使得某些空間的功能不再那么單一，起居室不僅僅要有起居功能，同時還可具有會客、活動、學習的功能，臥室也不單單是用來休息的區域，同時也還要具備學習、工作多種功能。在滿足所有功能的同時還要滿足舒適性以及人性化。這樣才能做到“五臟俱全”。
2.2公租房室內功能布局探究
通過靈活多變的設計思路和多用途空間的兩種方式結合來實現布局的靈活。針對這樣的思想，在空間布局設計時設置“多種用途的多用空間”，利用輕質隔斷墻圍合空間分割空間，以靈活適應住宅結構，滿足多種功能需求。多用空間根據不同的居住者家庭結構的不同，可作為兒童房、老人房、客房等。在不同的時間階段，又可作為嬰兒房、幼兒房及青少年房等。利用這樣的方式可滿足不同人群的需求。除此之外還可以利用空間使用上的時間差，使空間加以利用，那同樣的空間就具有了多種不同的功能，也就是我們常說的彈性空間，根據居住者的喜好和需求進行布局，使得一個空間同時具備工作、生活不同的用途。
多變的設計使得空間靈活性更高，利用率增強，然而對中小戶型而言，空間的精細化設計也占有著同等重要的位置。將各個不同功能的空間精密整合起來，弱化空間的特征性，例如客廳的功能主要是會客與休閑，對小戶型住宅來說，其功能不僅僅局限在待客、娛樂，它還可能包括閱讀、工作、用餐、睡眠、儲藏等功能。客廳作為一個綜合功能空間，其家具的擺放也對空間的整合性起著決定性的作用。
生活環境的舒適性也是進行室內布局時必須考慮的內容，而室內環境的舒適性主要體現在良好地通風、采光、日照。對室內空間進行合理完善的布局，起居空間可設置落地窗，凸窗來擴大視野，空間盡量做到南北通透，以滿足室內通風。在小戶型布局規劃中，廚衛空間面積比較小，可將其整合在一個4.2m×3.6m的方塊內，在這個空間中將共用洗手盆分離出來，在板塊內形成一個流通系統，將廚衛空間分割開來。
3. 結語
“居者有其屋”理念下的公租房建設對國內而言，是一個具有較強發展空間的課題，公租房是廉租的，但不同人群的生活卻不是廉價的，創造“人性化”的居住環境，正是我們設計工作者應致力探索的道路。文章從“靈活多變，精密歸整”的角度，對公租房室內布局進行了探究，具體包括面積分配合理化、功能分區多樣化、多功能家具結合化等多個角度，探究使得小戶型空間靈活性更高，利用率增強的方法。
參考文獻
[1]徐雪梅，多功能家具在中小戶型住宅中的應用，《家具》2011年第6期TU241
關鍵詞：房改；住房保障；住房消費
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內涵
住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經濟社會的發展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產生的，其實質是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點
1、全民性
全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關注的問題。
2、互濟性
互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。
4、安全性
社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護。
二、我國住房保障的發展及現狀分析
（一）我國住房保障的產生及發展
經過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發展，城鎮居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質量顯著提高，居住環境不斷優化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領域收入差距不斷擴大相對應，城鎮居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規定了住房體制改革的基本內容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設部《建設事業“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系。”所有這些為建立我國住房保障體制指明了發展方向，奠定了政策基礎。
（二）我國住房保障存在的問題
我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。
1、經濟適用住房存在的問題
第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經濟適用住房的地位，在國發[2003年]18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中除強調經濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年[2005]26號《關于做好穩定住房價格的意見》中對于改善住房供應結構中又強調了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經濟適用住房提供了很好的理由。
第二，供應數量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發商在高額利潤驅使下，大量開發建設中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應總量的10%左右。從我國經濟適用房的開發來看，從2000年開始，經濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經濟適用住房。
第三，經濟適用住房分配環節不規范。經濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規范，使得“走后門”之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。[論+文+網LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮最低收入戶的住房保障制度，各地的經濟發展水平差異較大，導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補貼水平上存在較大差異。經濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總數的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃外，大多數的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發展不夠
隨著經濟的發展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規模較小的企業職工及大量的私營企業雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業性的住房金融機構。住房金融體系發展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權利的任何相關規定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關的專門性住房保障法律，大多數存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據，使住房保障工作缺乏規范性和穩定性，也缺乏應有的權威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。
三、完善我國住房保障體制的對策
構建住房保障制度是一個復雜的系統工程，建立和完善城鎮住房保障制，需要有方方面面的協調和配合，才能使住房保障政策有效的運行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著社會全面發展的責任，理應成為構建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權是政府義不容辭的責任。
1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會
住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會責任，加上住房問題涉及面廣，協調部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規劃部門、土地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據相關的住房保障法律法規，制訂本地區的住房發展計劃，制訂本地區的住房保障性法律、法規、規定、政策等，依法協調各部門的住房保障職能和責任，監督和保證本地區的住房發展計劃和住房保障政策的實施。
2、建立明確的住房保障實施執行機構
各地區的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構，不應該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執行機構，具體實施政府相關住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經濟適用住房的建設實施又由建設局下屬國有開發企業負責。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執行管理機構，其主要職能應包括：具體實施本地區住房保障委員會的住房發展計劃；負責本地區經濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責各項住房保障優惠政策如稅費優惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協調。
3、建立專門的政策性住房金融機構
住房金融機構在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心進行完善和改進。
（二）規范政府干預住房市場的方式
我國實行的是市場經濟，在市場經濟中，市場對住房資源起著基礎性的配置作用。就我國目前而言，政府關鍵要從住房發展計劃、加強財政稅收優惠等方面進行干預。
1、制訂住房發展計劃
通過目標明確的住房發展計劃來實現其住房發展目標，最終達到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發展計劃。避免住房建設發展的盲目性和隨意性，確保住房發展的系統性。同時，定期向社會公布政府住房發展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標、發展狀況和趨勢，從而穩定社會對住房市場的預期，避免住房市場的大起大落，確保房地產業健康、穩定、協調地發展。
2、加強財政、稅收、金融優惠政策的實施
當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。
（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設廉租房的財政壓力。可給予開發商提供優惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優惠等。
（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優惠利率貸款，由財政進行貼息，并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。
（3）進一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應體系
近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應體系存在的問題，多次下發文件強調落實住房分類供應的主體和比例。當然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進一步完善和改革現有的住房分類供應體系。
1、改革和完善現行的經濟適用住房制度
從目前我國的經濟、社會現狀來看，作為經濟還比較落后的發展中人口大國，經濟適用住房在我國的住房保障體系中至關重要，對解決占我國大多數的中低收入家庭住房問題起著關鍵性的作用，對于穩定社會、發展經濟、提高人民的居住水平，建設和諧社會有著巨大的作用。而現行的經濟適用住房制度存在的各種弊端已嚴重阻礙了其進一步發展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經濟適用住房的性質
由于各地經濟適用住房建設量的日益減少，致使我國的“以經濟適用住房供應為主”的住房分類供應體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現行政策下的經濟適用住房建設問題，于是，在2003年以后的各個規定中，又提出了建設普通商品房、中低價位商品房為主的供應要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當前關鍵是要統一對經濟適用住房的認識，國家應將經濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經濟適用住房。
（2）大力發展重新定位的經濟適用住房
在政策上定性準確、定位清晰后，就應該大力增加和完善經濟適用住房的供給：
第一，轉變供給方式。目前，我國許多地方的經濟適用住房都是由政府所有的國有開企業開發建設經濟適用住房，負責建設、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當。作為一個經濟主體，這些開發企業在本質上同樣追求最大的經濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經濟適用住房后，大量的經濟適用住房建設就應該在全社會范圍內實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經濟適用住房的建設，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業獨占經濟適用住房建設的壟斷局面，有利于經濟適用住房質量的提高和環境的改善。
第二，大力增加供給數量。我國當前應大力增加經濟適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經濟適用住房的建設量所占社會開發總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應該達到50%以上。應該說，在明晰經濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經濟適用住房的供應比例達到住房總供給量的50%—70%以上。可以預見，這對于穩定房價，抑制房地產投資過旺，引導住房合理消費，保持房地產業健康持續發展將起到關鍵性的作用。
第三，改變供給結構。在原有的經濟適用住房供應模式下，供給結構還是存在著相當多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴格控制，從而在事實上造成了經濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設經濟適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現階段的住房建設更應該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經濟適用住房而言，更應如此。必須嚴格控制戶型，改變現存的經濟適用住房供應面積過大、結構失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應體系作為城鎮住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮最低收入居民的關注。因此，當前，從全面建設小康的目標出發，要想更好地發揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅持發放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當前關鍵是要求各級政府盡快做好本地區廉租對象的調查、建檔工作，確立符合本地區實際情況的廉租補貼發放范圍和標準，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發放政策，停止政府投資建設廉租房。
第二，轉變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當前，我國應盡快出臺相關的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設廉租住房，明確可以享受的優惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實廉租資金來源
當前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據本地區的廉租對象的范圍和補貼標準，詳細測算每年所需的廉租補貼資金，并在當年的財政預算中單項列支，建立以財政預算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩定可靠，切實保障城鎮最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發展住房租賃業
我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現這種方式的前提就是住房租賃市場必須規范、發達，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執行，必須充分發展我國的房屋租賃業：
第一，政府出臺相關政策規定，鼓勵房屋業主拿出多余的住房進行租賃，政府進行稅費優惠。
第二，鼓勵社會開發商投資建設低標準的低收入住房，政府提供相關的優惠政策；
第三，鼓勵房屋租賃中介行業的發展，促進房屋租賃業的規范、發達。
第四，加強租賃登記備案的管理。可以實行政府貨幣補貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發展住房金融體系
一個完備的房地產市場，離不開房地產金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強化公積金制度
第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現在來看，這個比例太低了，應該適當提高繳存比例。雖然現在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當前應盡快加強公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機構
作為商業性的住房金融機構，其行為受市場機制的制約，其目的是趨利避害，不愿經營低利潤、高風險的貸款服務。相比高收入家庭的商業住房貸款，中低收入居民的貸款正表現為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機構作為商業住房金融金構的補充。專門的政府住房金融機構其主要職能應該包括以下幾方面：
第一，為投資建設面向中低收入階層的經濟適用住房、廉租房等的開發商提供政策性的優惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經濟適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。
第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔保，可以建立專門的風險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強中低收入家庭的購房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機構提供財政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設
由于我國長期以來的住房福利化，現代意義上的住房保障是最近幾年才產生的，法制明顯滯后，目前已經制約了我國整個住房產業的健康發展，應盡快加強住房保障法律的體系建設。
（1）在憲法和民法中強調公民居住權的規定。我國現行的《憲法》第二章“公民的基本權利和義務”第四十五條規定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質幫助的權利。國家發展為公民享受這些權利所需要的社會保險、社會救濟和醫療衛生事業。”完全可以在此基礎上增加“國家保障公民的居住權，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件。”等有關公民居住權的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權的重視和責任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發展目標、計劃，住房保障實現的方法、機制，政府的責任等原則性的法律規定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進入有法可依的發展軌道，確保整個住宅產業的健康有序發展。
關鍵詞：住房保障制度；住房公積金；發展與定位
一、當前國家住房保障體制分析
近年來我國住房保障建設成效明顯，但由于體制尚未成熟，無論制度建設、機構管理、保障范圍及配套信息服務方面都存在一定局限性。
一是制度設計有待進一步完善。最低收入家庭住廉租住房，中低收入家庭住經濟適用住房，其他家庭購買、租賃市場價商品住房。這種粗略劃分并未涵蓋日益增加的流動人口和夾心層。同時經濟適用房售后交易沒有明確規定，以及個人收入申報制度不健全等。住房保障的法律法規體系不完善，缺乏長期和具有約束力的基本住房保障規則。保障體系的覆蓋范圍相對較小。主要原因政府認識存在一定偏差。地方政府更多關注GDP增長指標情況，對廣大百姓住房等民生問題缺少足夠重視。
二是相關制度執行不到位。近年來保障房建設速度比較快，但后續資金支持及工程質量保障情況相對滯后，同時經濟適用住房管理不到位。上述情況主要原因為住房制度改革一定程度是政府和市場關系的探索。國家調控政策的變化體現對政府和市場關系認識的轉化，從而出現政府職責越位現象，社會大眾普通住房需求及特殊人群的住房問題得不到有效保障。
第三，保障對象及范圍不匹配。收入較高的群體可以購買商品房，本地戶籍、中低收入者可按照自身情況申請經濟適用房、廉租房或公共租賃住房。對于數量較多的城市流動人口以及中低收入家庭，既買不起商品房，又夠不上保障房。大部分中低收入職工沒有足夠的支付能力去購房建房，沒有足夠的償還能力申請貸款，只能把錢存著，為別人提供貸款資金。他們實際上是以損失自己的購買力而為這個制度作出貢獻，支撐這個制度正常運作和發揮作用。主要因為社會經濟高速發展，城市流動人口不斷增加，尤其是農民工等特殊群體的邊緣城市化，如何保障這部分人群的購房需求，成為和諧社會發展的瓶頸問題。
二、住房公積金機制體制存在問題
住房公積金是我國住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式，住房公積金制度也是我國住房社會保障制度重要組成部分。其機制體制存在問題主要表現如下。
一是全國公積金管理中心缺乏明確統一的機構定性，管理體制、機構性質，不符合國家條例的有關要求，與住房公積金管理機構實質性質更是相去甚遠。住房公積金缺乏制度定位，是住房公積金管理面臨的主要原因。
二是住房公積金存在劫貧濟富問題。中低收入職工本身難以獲得公積金貸款，其收入又達不到住廉租房標準，繳存資金收益事實上資助了比他們收入更低的群體。這導致中低收入職工既幫助比起收入高的人貸款，又幫助比其收入低的人住廉租房，導致社會收入分配嚴重不均衡，對和諧社會的發展帶來一定的問題。
三是低存低貸運作模式存在的弊端。住房公積金低存低貸政策，存在較多問題。低存帶來問題就是繳存者收益過低，按照規定，住房公積金增值只有三種：一是住房公積金貸款，賺取存貸利差；二是存在銀行作中長期存款；三是投資國債。三種渠道無法保證較高的收益水平。低于銀行一年期存款利率，更低于市面理財產品收益率。對于繳存人來講，大量沉淀資金如果無法及時取出，事實上相對CPI指數而言，處于貶值狀態。
三、住房公積金制度發展與定位
一是加強立法建設，逐步向制度化法規化發展軌道。我國的住房公積金制度目前仍停留在行政法規層面上，還沒有一部關于這方面基本法，應該制定住房公積金管理法，使住房公積金管理法律化、制度化，并通過立法理順公積金繳納人與公積金管理中心法律關系。
房地產價格由土地價格、房地產開發經營成本、房地產開發稅費和開發利潤四部分構成。其中，土地價格和房地產的開發稅費受宏觀調控政策影響較大，是導致房地產價格上升的最主要因素。
從幾個大型城市來看，土地價格占房地產價格的40%左右，對房地產整體的價格上漲起著至關重要的作用。從2004年開始，為了抑制房地產市場過熱，國家大力提高土地審批門檻，限制土地供給。自從國家將土地的審批政策由批租改為地方政府拍賣后，土地價格便迅速上漲。以北京市為例，2005年，北京城區每平方米土地為3000多元，而2006年則飆升到13000多元。土地價格的上漲最終導致房價上漲。
提高房地產開發稅費和二手房交易稅費，也是導致房地產價格上漲的另一個主要因素。目前，我國房地產開發的相關稅費種類繁多，稅負較重。其中，主要的稅種就有土地增值稅、耕地占用稅、所得稅、營業稅及其附加、契稅等，綜合起來，總的稅負比例占到房地產價格的20%。此外，我國現行的房地產稅費制度存在著稅制繁復、稅負不平等弊端，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓等諸多環節，存在稅種功能和作用重復的問題，加重了納稅人的稅負。
今年3月，國稅總局提高房產開發企業所得稅，隨后又提高土地保有環節稅負。接二連三調高稅費的政策初衷是遏制快速上漲的房地產價格，可是卻事與愿違。其對于抑制房地產投資、縮減房地產商利潤的作用實在有限，高額的稅負反而轉嫁到消費者身上。
目前，國家對房地產的調控政策主要集中在限制土地供給，提高稅收抑制房地產開發，限制二手房市場交易，開展廉租房制度，加強房地產市場監督管理這些行政和稅收手段上，其重點是在限制房地產的供給，抑制房地產投資過熱，這無疑助長了房地產價格的提高，還進一步加劇了市場供需的不平衡。
面對當前如火如荼的房地產市場，如果繼續一味地強調行政和稅收手段調控房價，無疑會對房地產價格的上漲起到推波助瀾的作用，與政府穩定房價、滿足人民基本生活需要、促進社會和諧的目標背道而馳。房地產調控的側重點應轉移到市場手段上來，降低市場交易成本，鼓勵二手房交易，增加各種各樣的房地產供給。
各級政府應將出讓給開發商的土地一分為二，其中一部分土地按現行政策，在市場上拍賣，滿足一般工商業用地和高檔住宅的建設需要。另一部分土地以絕對低于市場的價格，滿足基本居住需要，使居者有其屋。政府應將土地拍賣收入用來承建廉租房，解決城鎮困難居民和外來務工人員的住房問題。此外，政府應合并或減免土地出讓、房產開發、二手房轉讓等各個環節的稅種，減輕房地產開發企業的稅負，特別是要免除二手房交易的稅負，加快二手房交易的速率，使購房者能夠更為靈活而便利地解決住房問題。
【關鍵詞】公租房；研究綜述；政策
一、國內公租房研究現狀
2009年，公租房概念被正式提出來的，爾后成為研究熱點，主要圍繞：建設公租房的必要性、公租房建設模式和公租房營運管理等方面。
（一）關于建設公租房的必要性方面的研究
國內學者的論證始于剖析經濟適用房制度缺陷。茅于軾（2007）認為，最迫切需要解決是要有一個合理的地方住，經適房政策要趕緊停下來，大力發展廉租房。持此觀點的還有王誠慶（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征認為“發展公租房，構建‘從三元四維’的住房保障體系具有合理性”（2010）；曾國安則認為“我國城鎮住房保障制度改革和創新的方向是建立和發展公租房制度”。
（二）關于公租房建設模式方面的研究
齊驥（2011）指出“公租房建設可以多種模”；杜靜（2013）運用三標度法對目前我國各種公租房建設模式的優缺點做了比較分析，得出從優到劣排序：配比建設、BT、企業自建、代建、政府自建。不管哪種建設模式都回避不了公租房建設資金來源問題。秦虹（2011）認為“完全依靠當年的財政收入很難實現保障房‘十二五’的建設目標”，學界對此基本達成共識，于是提出過多種保障性住房融資方案，田秋生，李嘉莉則對各種融資方案做了比較分析，指出“公租房建設資金首先配建、BOT 或 BT、商業貸款”（2011）。關于公租房建設的另一個聚焦是公租房空間選址問題。楊靖（2009）、鄭思齊（2010）、楊曉冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引發諸多問題，如就業難、提高生活成本和治安環境惡化等，主張推行各種類型的配建方式。
（三）關于公租房營運管理方面的研究
首先，學界指出我國保障性住房管機構存在“多人管理，卻又無人管理”的弊端。為此，建議學習新加坡，組建類似“建屋發展局”的機構專司保障性住房規劃、建設與管理。
其次，關于保障房準入與退出方面。準入方面，學界普遍認為有失公平，究其原因：立法缺失；審核不嚴，操作不規范；依據身份界定保障對象；“保障房政策多軌運行”等，但提出的解決方案可操作并不強。退出方面主要有兩種聲音：一是姚玲珍、韓國棟、陳寶萍等為代表的激勵派，主張給予一定的稅費優惠或貸款優惠，激勵承租人主動退出公租房。另一種重典派，主張對騙保、騙租嚴加處罰。
最后，隨著部分公租房交付使用，關于公租房租金定價、公租房租物業管理、公租房社區管理等問題的研究逐步進入學界的視野，但總體而言處于起步階段。
二、對現有研究評價及未來研究探討
綜上述，可知國內外對此類課題的研究的日益轉向公共住房（國內稱為保障性住房）管理方面的研究。然而，我們認為，國內雖然意識到公租房后續管理研究的重要性，但研究思路、研究視角、研究內容等方面尚存諸多不足：
首先，研究思路方面現有研究往往著眼于公租房如何滿足“夾心層”住房需求，但國家政策已明確“構建以公租房為主體的住房保障供應體系”。據此，本文認為，公租房覆蓋面、準入標準、特性等需要重新界定，還要從公租房政策與其他保障房政策并軌的思路研究公租房問題。
其次，從各地實踐來考察，我國公租房有單位自建、政府新建、公租房和非營機構提供等多種建設模式。我們認為，公租房不同的建設模式其分配方案、退出機制等方面應有所差異，但如何確保公平，杜絕“打著公租房旗號大建單位福利房”現象發生，需要深入研究。然而，目前學界尚未從細分公租房的類型這一視角研究公租房問題。
最后，研究范圍、內容方等方面模糊、紊亂。公租房后續管理涉及哪些內容？目前因公租房處于陸續交付期而難以界定，因而現有研究成果大多基于定性分析，缺乏實證研究。今后隨著公租房陸續交付使用，這些問題會不斷浮現，本文認為很有必要開展追蹤式研究，以厘定公租房后續管理的范圍、內容等。
參考文獻
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關鍵詞：保障性住房建設、建設監管、建議
中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：
首先，我們要先清楚保障性住房的含義：保障型住房是我國城鎮住宅建設中具有特殊性的一種住宅類型，是指根據國家政策以及法律法規的的規定，由政府統一規劃，統籌，提供給中低收入人群購買，租賃使用，并且對該類房屋的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房，目前主要供給包括廉租房，經濟適用房，限價房，棚戶區安置房，軍隊安置用房等形式。
保障性住房建設中存在的主要問題包括：
一、資金：國家對保障性住房已出臺了一系列優惠政策，鼓勵并提倡保障性住房的建設，但由于現有體制分割、職能分工、考核以及對政策的理解和執行力度上的不統一等原因，項目建設在有關手續的審批和工作協調上非常困難，建設周期加長，加大了企業投資風險，也阻礙了建設項目的正常進行，造成了資源和時間的浪費，政府窗口應建立經濟適用房“綠色通道”，實現“一站式”服務。對于建成品的回購，建議出臺回購期的相關細化文件。在資金方面，籌資中需要轉換政府角色，包括直接籌資和間接籌資，積極引導形成政企合作共建的局面，有政府進行引導。
二、跟蹤監管：由于保障性住房建設的特殊民生屬性，其質量安全問題自誕生之日起便成為社會議論的熱點。當前，保障性住房建設仍然存在著一些不規范的行為，為保證施工進度，違規操作、邊報邊用、擅自改變土地用途、配套的經營性用地規避招拍掛等現象時有發生。各省土地市場動態監測和批后監管體系正在逐步完善中，尚未真正實現批、供、用、補、查全程監管；部分廉租房項目，是由政府實施的中央新增投資項目，存在未批先用的現象，地方國土資源部門對于中央投資建設項目，沒有制止違法用地的強制執行權，不愿也不敢嚴格執法。一些地方的保障性住房與商品房等經營性房地產項目共建，地方政府以土地換投資，彌補地方配套資金的不足，由房地產開發商建設，在實施經營性用地出讓招拍掛上，缺乏可操作的辦法和執法監管措施。所以加大對保障性住房用地的執法監察，加大違規處罰力度就顯得至關重要。加強實地巡查和執法監察，地方政府及國土資源部門要依法查處違規操作、未批先用、擅自改變用途等違規行為，規范用地管理秩序，做到保的準、順、實、惠。
三：務實的保障性住房建設計劃：
1、國土資源部曾明確要求，保障性住房用地供應計劃沒有公布前，各地不得出讓住房用地。各派駐地方的國家土地督察局將加大計劃落實情況檢查監管力度。各地確保保障性住房用地供應，必須做到“應保盡保”。實行根據實際新增建設用地需求情況測算，制定年度用地計劃，改變現行的按照保障性住房建設規模測算、確定供地計劃的做法，剔除使用存量土地建設保障性住房部分用地，使供地計劃與實際情況相符。即便是這樣，還應建立嚴格的保障性住房供地公示制度。建議分級構建保障性住房建設用地供應信息系統，向社會公開各類保障性住房建設規劃、年度供地數量、布局、用地審批等情況。國土資源部門要適時聯合發改、建設、監察等部門，組織各主流新聞媒體開展專項執法檢查、采訪報道活動，發揮社會的力量，加強對保障性住房用地的監督。
2、從實際執行情況看，供地計劃受建設投資規模、規劃、建設時序等不確定因素影響較大，實際供地與計劃安排存在較大差異，建議允許地方根據國家住房政策的調整、實際建設規模、時序等因素，調整各類保障性住房的用地結構。比如：許多地方采取廉租房、經濟適用房小區中配建部分經營性商業等服務設施，大多屬于為低收入人群提供服務設施，并難以按單宗地實行招拍掛出讓的實際情況，允許對廉租房與經濟適用房小區內配建的商業等服務設施用地，在嚴格規定有關條件前提下，實行土地面積分攤、協議出讓供地。
3、加強保障性住房建設監管和考核制度。明確建設單位為質量第一責任人，對建設工程質量全面負責，加強對施工、監理單位管理人員到崗履責情況進行管理，保證工程合理造價，不得任意壓縮工期，不得明示或暗示設計單位和施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量，不得違法肢解分包，并建立保障性住房建設情況定期報告制度，提高公開性和透明度;加強對保障性住房規劃實施、計劃執行、土地供應以及建設目標完成等情況的監督檢查，作為政府業績考核內容，做到責任、政策、監督、考核“四落實”。
四：建筑選址：保障性住房建設由于考慮到地價等因素, 規劃布局有待改善，交通等外部配套設施的建設相對滯后。少數地方保障性住房項目選在離城市中心較遠的地方，隨著保障性住房小區逐年增加，與之而來的不少配套和社會問題，也有待進一步探索。保障性住房小區的管理體制和辦法也亟需完善，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房內部空間結構不合理，影響了使用功能。導致低收入家庭入住后生活成本增加,甚至影響到就業問題,這事實上違背了住房保障政策的最初目的，建議重點選址在快速交通干道、地鐵周邊等交通、生活相對便利的地區，切實考慮到居民出行方便、交通便利、可達性好等因素，并設計出更加合理的，適用的小戶型結構，完善住房周邊的配套設施，合理安排保障性住房的建設及居民生活便利等基本需求。
五：房地產市場準入和退出機制：政府要制定有利于保障性住房退出的鼓勵政策，引導管理對象多形式、多渠道解決住房問題。可推出購房貼息貸款、減免購房稅費、發放自租房貨幣補貼、優先購買經濟適用房等政策，抓緊明確保障性住房進入市場的條件、程序、費稅政策等，促進房地產市場健康平穩發展。建立和完善保障性住房的準入和退出機制，實現進出渠道暢通，切實做到公開、公平、公正。