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在物權變動中，不動產一般采用登記的方式進行公示。無論是采意思主義物權變動模式的法國、日本還是采形式主義物權變動模式的德國、奧地利，公示無疑都是物權變動中兼顧靜態與動態財產兩種安全保護的必需。因為公示是指將物權變動的法律狀態通過一定的外在事實表現出來，使得物權變動當事人之外的任意第三人均可以通過該外部表象推斷出物權變動的法律事實或者是物權變動之后或之前的靜態的物權法律關系。在物權法上，不動產物權的公示方式一般乃是登記。不動產物權的登記是指權利人申請國家登記機關將不動產的有關事項記載于登記簿。登記作為不動產物權變動的公示方法，它的公示作用在采登記要件主義立法模式的國家中顯得更為絕對。因為登記確定地起到公示物權的作用，并且因此具有了公信力。在此情況下一旦登記錯誤，登記簿所記載的物權并非真實的物權狀態，如若第三人基于此對登記的信賴而與登記權利人進行交易并取得該不動產物權，則原權利人（真正權利人）的權利則受到損害。
異議登記旨在對登記錯誤狀態下的事實權利人或者利害關系人提供救濟的手段，通過在不動產登記簿上記載對該不動產，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達到維護和救濟己身權利的目的。異議登記并不是一種終局的對錯誤登記的救濟，但它可以及時或臨時性的提供一種保護，并與更正登記結合形成了保護事實上的權利人和利害關系人的制度體系，是不動產物權法中的重要制度。
異議登記制度在德國法中有詳盡的規定，瑞士和日本民法也采納了異議登記制度。在我國民國時期的民事立法中也有規定。但在我國現行法律中尚無異議登記制度的規定。異議登記在我國似乎還沒有起到它應有的地位和作用。但在我國現時加緊制定物權法的進程中我們驚喜地看到了異議登記制度，雖仍有不盡完善之處，但這立法舉動仍是可贊的。筆者贊成在我國未來物權法中規定異議登記制度。
我國物權法草案第二修改稿第二十條規定了異議登記制度，具體表述如下：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，有權向人民法院請求作出異議登記的地方裁定。根據人民法院異議登記的裁定，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。”第二十一條第2款規定了異議登記的法律效果，即“登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發生物權效力。”此草案二十、二十一條大致勾勒出了我國未來物權法中異議登記制度的框架。（1）異議登記申請的人為權利人和利害關系人；異議登記提起的原因是認為不動產登記簿記載錯誤的。（2）異議登記作出的法律程序為，有權申請異議登記的人向法院提起異議登記之訴，并由法院認可，作出異議登記的裁定，再由登記機構記載異議。（3）異議登記的法律效果并不在于凍結不動產登記簿，禁止原登記權利人處分該不動產。而是準許原登記權利處分不動產，只是與之交易的第三人承擔一定的風險。因為依據物權法草案二稿規定原登記權利人在異議登記期間的處分行為是一種待定的法律行為。一旦異議登記正確且而后又為更正登記，更正后取得登記權利人的地位的事實權利人對原登記權利人的處分不動產的行為有追認的權利，予以追認的則該處分行為發生物權效力；不予追認的，該處分自始無效。相反，在異議登記被證實為錯誤、失效的情形下，原登記權利人仍為正當的登記權利人，則其對不動產的處分自始有效。
但是該草案的規定仍有一些不盡完善之處，如未能清晰的界分異議登記和更正登記間的關系，異議登記是一種臨時性的救濟手段，更正登記才具有終局性。再者異議登記的作成方式單一且嚴格。異議登記系從他國繼受而來的制度，不妨在對他國立法例進行比較之后再結合我國的現實狀態來構建我國物權法中的異議登記制度。
二、各國立法例比較分析
（一）德國現行法上的異議登記制度
根據國土部的時間安排，2019年底完成不動產登記的職能整合，2019年全面實施不動產登記。
國家土地管理局地籍管理司原副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者，《不動產登記實施細則》對于2019年全面推進不動產登記具有至關重要的作用，相比框架、原則性的規定，實施細則對于登記的規定更具操作性，將為地方實行不動產登記奠定制度基礎。
實施細則很快出臺
今年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》于3月26日公開征求社會意見。
按照國土部不動產登記的時間表，實施細則本來是希望安排在全國市縣級不動產登記整合過半時出臺。上述地籍司的人士說。
根據國土部的數據，截至10月20日，全國市、縣兩級職責機構整合的占比均已超過50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級職責機構整合，國家土地督察機構將開展地方不動產登記職責機構整合的專項督察。
在全國不動產登記職能機構整合占比過半之時，上述征求意見稿也走完了法定的程序。
10月14日，不動產登記工作第四次部際聯席會議通報了《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)起草、征求意見情況以及各地不動產登記工作進展，就《細則》的制定出臺進一步征求意見。
上述國土部地籍司的人士告訴21世紀經濟報道記者，在聯席會議上，各部委的并沒有太多大的修改意見，也就是說，《實施細則》的最后一道法定程序已經走完，并有望很快出臺。
上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會議上，國土部多次提出讓各地發不動產統一證書。《細則》對于登記程序、登記的辦理、資料的查詢和保護等均作出了詳細的規定，也將指導各地推進不動產統一登記的具體落地。
11月9日，北京已經開始受理不動產登記申請，啟用不動產登記簿證，并將按照不動產統一登記程序辦理并頒發不動產權利證書。
根據21世紀經濟報道記者的不完全統計，截止到目前，已有青島、廈門、廣州、深圳、瀘州等超過20個地方啟動了不動產登記制度，并發出不動產權證書。
數據整合成下一步重點
《細則》的出臺將指導各地全面推進不動產登記，與此同時，不動產登記的數據移交整合亦是不動產統一登記工作的前提。根據《不動產登記暫行條例》，把過去分散在林業、海洋、土地等部門的不動產登記職能進行整合，并統一登記。
截至目前，國家層面的不動產登記資料移交已經完成。
11月9日，國土資源部網站顯示，國務院批準的項目用海、用島登記發證數據由國家海洋局移交全國不動產統一登記機構。
根據國家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國務院批準的項目用海登記現狀數據共706宗，包含約4.7萬條數據和3200多個圖片，確權用海面積約8.5萬公頃。
此前的8月26日，國土資源部和國家林業局交接了重點國有林區登記資料和土地基礎數據。
9月9日，國土部與住建部也聯合發文稱加強住建部門的房屋數據和不動產登記數據的銜接，推進房地登記統一。
中地數碼副總經理張利峰表示，各部門、地方的數據標準不一，導致了數據的整合性較差，國土部也有相關的指導文件，要求各地上報的數據必須使用統一的標準，如此就能起到上下的融匯貫通。
不動產登記的技術并無障礙。各地的思路和進展不一，政府職能的轉變和數據的共享無疑是不動產登記工作的重要支撐點，張利峰介紹。
各地按照國土部給予的不動產登記數據格式進行填寫移交，但在真正融合的時候仍存在一些待解難題。南方數碼總經理謝剛生在第十屆中國智慧城市建設技術研討會上接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，不動產登記最關鍵的就是把數據統一到數據庫，在統一的平臺上，發不動產登記統一證書。他認為，數據整合的工作量應該占到整個不動產登記工作的80%。
關鍵詞：不動產統一登記；《不動產登記暫行條例》；職能整合
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.06.195
2014年11月24日，國務院總理簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。自此標志著不動產統一登記制度的正式建立。隨著全國第一本不動產權證的發放，不動產統一登記工作在各地陸續開展開來。《不動產登記暫行條例》的實施對規范我國不動產登記、管理，保護不動產權利人合法財產權，方便企業、群眾，都具有重要的意義。
1 不動產統一登記的內容
1.1 不動產統一登記提出的背景
隨著我國社會的迅速發展和現代市場經濟發展的不斷推進，以前實行的不動產分散登記體制的各種弊端逐漸出現，顯然已滿足不了我國社會經濟活動的要求。原先的分散登記，在農村，當事人就要到多個不同的部門辦理不同證件，在城市，當事人最少也要辦兩個證。各種各樣的證書，直接造成了群眾辦證的各種不便，間接地增加了時間和金錢上的成本，同時，降低了相關單位的辦事效率，造成了社會管理效益和資源資產利用效益的低下，并且交易活動不安全等。因此，多個部門管理造成的職能重疊、權利歸屬不明、重復登記等現象的存在，損害了權利人的合法權益。在《物權法》中雖然明確提出了不動產統一登記制度建立，但此制度一直未能真正建立并實行。
在國家確定整合不動產登記職能以前，國土資源部已開展了相關研究，組織相關單位收集整理亞洲、歐洲、大洋洲等世界各個國家和地區的不動產登記法律法規資料，對此展開深入研究，形成了我國自己的理論基礎和立法基礎。
2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》明確要求整合房屋登記、土地登記、草原登記、林地登記的職責，統一由一個部門負責。2013年11月，國務院常務會議明確提出由國土資源部負責指導監督全國房屋、土地、林地、草原、海域等不動產統一登記職責，做到登記簿冊、登記機構、登記依據和信息平臺的“四統一”。 2014年7月，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。9月、10月，有關部門先后通過召開座談會、部門協調會及實地調查研究，不斷優化和完善征求意見稿，并形成暫行條例草案稿，報送國務院。同年11月24日，國務院總理簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，于2015年3月1日起執行。
1.2 不動產統一登記的內容
根據《暫行條例》，不動產登記是指依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。《暫行條例》中不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，不動產的首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等都適用于本《暫行條例》。《暫行條例》規定以下不動產權利要辦理登記：
（1）集體土地所有權；
（2）房屋等建筑物、構筑物所有權；
（3）森林、林木所有權；
（4）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（5）建設用地使用權；
（6）宅基地使用權；
（7）海域使用權；
（8）地役權；
（9）抵押權；
（10）法律規定需要登記的其他不動產權利。
實施后，在登記職責上，《暫行條例》明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，接受上級不動產登記主管部門的指導和監督；不動產登記原則上由所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記；跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的登記機構分別辦理。
不動產統一登記制度實施后，不動產權利人已經享有的不動產權利，不會因登記機構和登記程序的改變而受到影響，《暫行條例》實施前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
2 不動產統一登記制度的意義
2.1 提高政府辦事效率和水平，維護不動產權利人合法財產權
2015年4月13日，國土資源部、中央編辦聯合下發《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》，要求地方各級人民政府要切實落實好不動產登記職責和機構整合工作任務。整合不動產登記機構和職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變的重要內容，對提高政府辦事效率和公信力，尤其是對保護不動產權利人的合法財產權，方便企業和群眾，都具有非常重要的意義。同時也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。
原有的不動產分散登記，因是由不同部門管理和登記的，很容易造成農林、農牧以及林牧用地之間的權屬界線不清、權利歸屬不清，從而引發各種矛盾糾紛；或者因各部門登記方法及規程技術等的不同，造成不動產權利的重疊遺漏等問題。而不動產登記制度的實行明確了不動產權利的劃分和歸屬，并記載于登記簿上公示。不動產登記統一實施后，可以更好地明確當事人的不動產權利界線，減少矛盾糾紛，更好地維護當事者的不動產物權，保障不動產交易安全，維護正常的市場秩序。
不動產登記機構和職責的整合實現了不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，大大減少了其中的辦證環節，群眾不必再跑來跑去在一個窗口就可以實現辦理，輕松拿到證書，為企業節約了時間和金錢成本。
2.2 實現不動產信息共享
根據《暫行條例》，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息應納入這一平臺，實現了國家、省、市、縣四級登記信息的互通共享，有利于依法查詢不動產信息，帶來工作上便利。
不動產登記信息的共享，能夠有效遏制官員在房地產領域的腐敗。通過該平臺可以依法查詢到某個人的不動產信息，這必然會對打擊官員腐敗起到一定的積極作用。同時，因房產信息能夠準確地查詢到，從而為國家對房產進行調控提供了真實客觀的依據，國家可以通過調整利率等貨幣政策，可以使房產資源配置得到優化，有效調控房地產市場。
3 不動產統一登記面臨的困境
3.1 不動產登記機構和職責整合工作滯后
從全國來看，市、縣級不動產統一登記機構和職責整合的工作進度嚴重緩慢，成為制約《暫行條例》實施推進的最大難題。由于實行多年的不動產分散登記，國土、農林業等一些主管部門登記記錄了大量的不動產數據信息，這些信息更多地保存在市、縣級的不動產登記機構。這些地方中，一些地方的登記信息還是紙質的資料，沒有電子數據，而有些地方登記的信息是電子數據，數據標準不統一，成為整合這些數據并建立統一信息平臺的障礙。同時，國土、農林業等部門之間信息化水平不一，并且每個地區之間也存在差異，從而加大了數據整合的難度，致使不動產登記機構和職責整合出現滯后。
此外，在進行信息聯網建立信息統一平臺的過程中，出現一些地方、部門不情愿進行聯網的現象。在我國，房產仍然是我國公民的主要財產，有些擁有私有財產的業主，不愿意進行信息聯網擔心自己的私有財產暴露于大眾眼前。
作為不動產統一登記制度的實施主體，市、縣級的登記工作是關鍵。如果這兩級的機構和職責整合工作緩慢或滯后，那么《暫行條例》就無法全面實施，不動產統一登記這項重大改革在全國市縣兩級就無法具體落實。
3.2 不動產登記面臨的法律難題
在法律層面上，《暫行條例》的實施需要有相關配套的制度和法律來保障和輔助，但在土地管理法、城市管理法、礦產資源法等法律方面，存在與《暫行條例》規定不匹配的問題。此外，對于農村土地的統一登記方面，由于有些地方的登記方法不一致或標準不統一，《暫行條例》的規定也存在很嚴重的問題。
一、不動產登記制度概述
(一)不動產登記制度的概念界定
1.不動產的界定
不動產是與動產相對的一個重要的物權法概念。傳統民法采用物理判斷標準――以物能否移動和移動后是否改變其性質、損害其價值,作為對動產和不動產區分的標準,即動產是能夠自行移動或用外力移動而不改變其性質和價值的有體物;而不動產是不能自行移動,也不能用外力移動,否則就會改變其性質或減損其價值的有體物。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第186條規定:“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產”。我國《擔保法》第92條規定:“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。梁慧星教授認為“不動產,指依自然性質或者法律的規定不可移動的物,包括土地,土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物”。綜上可見,法律對不動產的定義是一致的,只是隨著社會的發展,不動產的定義越來越寬泛,其已不僅僅包括土地、建筑物,而且還包括土地建筑物上人為的自然附著物及其他收益。
2.不動產登記
不動產物權登記是指經權利人申請,由國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實。其在法律上可以理解為:經申請人的申請對不動產的所有權進行登記,或者是對不動產在交易過程中的變動進行登記。廣義上的不動產登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、坐標、圖形等事項。狹義上的不動產登記是指土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。
(二)不動產登記的性質
不動產登記制度不僅包含了平等主體之間的私權關系,而且還有縱向的行政關系。但究其為公法上的行為亦或私法上的行為,一直是有爭論的。目前在學界有公法行為說、私法行為說和證明行為說三種學說。但筆者認為,不動產登記是一個較寬泛的概念,其本身的功能也是多元的,如果將其分解為不同層次的關系,在不同層面上討論其性質,可能會對不動產登記的性質作出正確的認定。
1.登記申請。對于不動產登記,除法律有特別規定外,登記的發動權在于當事人而不在于國家,而申請的內容也多由當事人自己決定,如當事人可以決定進行抵押登記、異議登記或其他類型的登記。因此,在登記申請這一環節,登記請求權是一項私權,其主要體現當事人的意志,是一種私權性質的行為。
2.登記審批。對于不動產物權,在登記機構就不動產作出登記之前,“權利方”,對于某項不動產已經取得了某種利益,或者事實上存在著“權利”,登記不過是對這種既得利益的肯定,如國有土地使用權的出讓過程。登記機關在登記審批上,并無自由地選擇決定為登記確認或不為登記確認的權力,只要當事人的申請符合登記法規的相關要求,登記機關就必須對其予以登記確認。登記機關的審批也不同于行政許可,其本身并沒有創設不動產物權,而僅僅是被動地認可物權或證明物權的存在,是為私權服務的。
3.登記事實。首先,登記事實產生私法意義上的效果。登記是對不動產權利變更狀態較真實的反映,相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊,并且任何人均可相信登記事項且為交易。簡言之,登記的首要意義在于物權變動的公示及公信力價值。其次,由于物權變動公示公信的要求,登記已成為不動產交易中必不可少的一道環節,登記信息也因此成為一定范圍內不動產物權變動的真實反映。國家通過對不動產變動數據信息的掌握和利用,可以實現不動產交易控制、不動產稅收和不動產的開發利用等公法意義上的管理和服務。因此靜態意義上的不動產登記體現公法和私法兩種性質,產生公法和私法意義上的兩種效果。
總之,就登記過程而言,登記是為私權服務的,是私性質的;而就登記事實而言,登記則兼有私權和公權兩種性質。
二、物權變動公示原則對不動產登記的要求
(一)不同的物權變動模式對不動產登記公信力的要求
登記是否具備公信力,取決于法律的價值觀念,即保護靜的安全和交易安全的不同價值取向,若趨向交易安全,則公信力成為必要。登記是否具有公信力,在采公示對抗主義和公示要件主義模式下存在著根本的區別。法國、日本等國家采登記對抗主義模式,在這種模式下,不動產的目的只是因為當事人的合意而進行的一種昭示作用,登記只是賦予第三人的對抗效力,并不能決定物權變動的本身。因此,對于不動產的登記采取的是形式上的審查,這種審查在某種程度上來說不能保證登記的完全準確性,公示的公信力從實質上就會受到影響,因此登記不具有公信力。而德國采公示要件主義,在這種模式下,登記的目的不僅具有向社會的一種昭示作用,還記載了物權的變動過程,因此須對不動產登記采取極為嚴格的審查方式,其的公示也就具有極強的公信力,凡是信賴登記的善意第三人依據登記的公信力均可直接獲得保護。
我國《物權法》規定,在物權變動方面,對不動產采公示要件主義,不動產登記須具有絕對的公信力,而對動產采公示對抗主義,不予登記不具有對抗善意第三人的效力。
(二)不動產登記的公信力
“所謂公信,是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人,如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”其具體可以從幾個方面進行理解:
1.不動產登記薄上記載的權利人在法律上可以推定為真正的權利人。即第三人可以完全相信登記薄上的記載,以此為準。
2.如果不動產登記簿上登記的內容是正確的,也就是說登記的是當事人的真實權利,那么登記簿所記載的事實就足以使社會公眾相信其是真實的,對社會公眾就具有絕對的可信性。如果登記是錯誤的,也不能完全顛覆登記對于權利人享有的權利的表述,在這種狀態下,對于社會公眾來說照樣是真實的,正確的,對于信賴登記的交易者來說仍然具有可信度。
三、我國不動產登記制度存有的缺陷
新頒布的《物權法》雖然對不動產登記作了許多規定,確立了不動產登記制度的諸多重要性原則,如完善了登記類型、建立了信息資料的查閱制度和登記機關的責任賠償制度等等,彌補了之前我國于不動產登記立法上的空白,但目前在我國仍沒有一部統一的法律對不動產登記作以系統的規定,現行的行政管理部門制定的規章不僅散亂、交叉沖突而且法律效力嚴重不足,且其更多地體現為一種國家管理職能,私權性質蕩然無存,于民商事方面相配套的程序法也沒有齊備。
另外,我國《物權法》規定對不動產登記申請進行實質性審查,其雖然可以使公信力的程度大大提高,維護不動產交易的安全,但也帶來了棘手的問題:登記人員在不動產登記工作中承擔了繁重的審查義務,此種義務甚至超出其能力特別是法律素質方面的能力,而登記人員因俱怕作出錯誤登記而承擔責任,使原本已十分繁重的審查工作更為繁復,耗費了更多的時間以及人力和財力,且導致了登記工作的效率低下,延緩了不動產交易的進行。
最后,雖然《物權法》對不動產統一登記制度作了原則性的規定,但具體細化仍需要以后立法的逐漸完善和整合。況且我國的不動產登記具有多頭執政的歷史,不僅其的法律依據各不相同,而且其中也包含各部門的利益劃分問題,這就給了立法和改革帶來了難度和挑戰。
四、不動產登記制度的完善建議
完善的不動產登記制度須具有如下幾個特征:統一的制度、迅捷的速度、真實的信息和恰當介入的公權力。按照此一要求并針對以上提出的缺陷,我國不動產登記制度的完善須注意如下幾點問題:
1.建立統一的不動產登記法。鑒于不動產登記法屬于民法程序或者不動產物權法的程序法,所以在制定物權法的同時,應該配套制定我國的不動產登記法,且這部法律必須是國家立法部門制定,必須有足夠的效力。目前日本及我國的臺灣、香港地區等均有此項法律,只是名稱有所不同,我國于立法時可予以參考。
2.明確不動產登記的私權性質。不動產登記于本質上是一項私權利,其的啟動和登記內容均是當事人自由意志的體現。因此在進行不動產登記時,國家的登記機關不能強制權利人進行登記,權利人應該按照自愿的原則來進行申請,除非法律有特別規定的情形除外,登記機關無權主動對權利人的某項權利主動進行登記。
3.建立物權公證制度。不動產登記的準確性是維護登記公信力的最重要的基礎,對于交易安全和效率有重大影響。為了提高登記的準確性,完善實質審查制度,我國可以借鑒德國立法上允許不動產登記人員在特定情況下只進行形式審查主義的立法經驗,由公證人通過公證的形式代替登記人員對不動產物權變動的原因行為完成實質審查。這樣不僅有利于提高登記的準確性和公信力,還可以有效地減少他人對私權的質疑和不當干涉。作為事實認定的依據的公證書可以免除行政人員對公證過的法律行為和事實進行實質審查的工作,減輕行政機構本已十分巨大的工作量,提高登記效率。而公正人員于法律專業方面也更為熟練和精通。
4.統一不動產登記薄和證書。我國不動產登記實行的是登記權證制度,即登記程序運行的結果,不僅是把有關登記的事項記載于不動產登記簿上,而且登記機關還要給權利人頒發權屬證書。可以說,不動產登記薄和證書具有物權設權效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力以及善意第三人保護效力等四大效力,對不動產登記簿和證書的完善,也是我國不動產登記制度的一個核心問題,如須由一個登記機關頒發統一的權屬證書,簡化權屬證書的種類;內容只需表明登記的結果狀態,而無需描述登記的過程;體例結構上科學合理,充分體現不動產的特性和狀態等等。
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[8]王利明:《試論我國不動產登記制度的完菩》,載于《求索》2001年第6期。
關鍵詞：不動產；統一登記；管理制度
不動產的統一登記制度是為了更好的保護所有人的合法權益，如今很多的不動產交易帶動了大量資金流的流動，同時也發現了很多不合理的問題和存在的不法現象，給制度建設帶來了很大的影響。統一制度并不統一，在今后的工作中要整合登記管理的相應資源，完善制度建設。
1實施不動產統一登記管理的意義
1.1維護不動產權利人合法財產權益
登記制度是確立所有人身份及其名下不動產具體情況的重要制度體系，是具備相應的法律效力的，對所有人的合法的不動產權益給予法律層面的保護，包括不動產升值后所增長的部分價值，也受到統一登記制度的管理與維護。這樣就避免了很多冒充和頂替的非法事件發生導致的對當事人的權益損害，規范了市場中不動產的交易活動，維持了良好的市場秩序。也可以幫助所有人理清名下所擁有的不動產的具體情況，方便做出合理的選擇，更好的維護自身的利益。
1.2利于宏觀調控與反腐倡廉
國家的反腐行動也在不動產方面刮起了一場風暴，由于登記制度的存在和相關要求，一些以不動產為行賄受賄的主要手段的貪贓枉法之徒，通過查起名下的不動產登記的時間和數量，就可以說明其財產來源的性質，從而更容易確定其違法犯罪的事實，方便司法機關的調查取證，登記制度也成為了一項“反腐利器”。
2當前我國不動產登記存在的問題
2.1不動產登記機關雜亂
盡管登記制度發揮了重要的作用，但是其本身還存在一些固有的矛盾和問題，比如目前我國的不動產登記辦理的機構和機關事業單位權利重疊，各種名目的機關名稱很多，而在不同的機關部門之中，還存在一些管理不動產登記的機構，使得很多人在辦理自己的不動產登記業務時，常常會被各種機構和機關的職能和真實的效力問題弄得困擾不已。眾多登記機關的存在還嚴重影響了統一登記的有效執行和發揮作用，現實中就出現了一個人名下的不動產登記在不同的權力機關中，一旦出現問題，就會陷入多方分歧和矛盾之中，都具備法律效力，各方各執一詞，使得所有人難以應對這樣的局面，自身的合法權益難以受到合法的保護。
2.2不動產登記人員的知識結構有待完善
從事登記業務程序的工作人員的自身素質以及專業素養較低，甚至一些人員針對不動產的相關知識和相應的國家政策都不了解，遇到別人的問詢，就以各種理由搪塞他人，服務態度很差。
2.3不動產統一登記技術有待完善
統一登記不僅要達到所有擁有不動產的人或者企業都要在登記機關進行登記，而且從機關自身也要做到職能和法律效力上的統一，而目前由于各機關機構權利歸屬混亂，難以形成統一的規范標準，致使在登記技術方面還存在各自之間的差異和不同，不僅群眾辦理登記麻煩，受到諸多困擾，對于辦理登記業務的工作人員來說，技術還有待進一步的完善，登記程序繁瑣復雜，很多信息和數據還需要大量手工操作和整理，工作效率低下，也會發生很多的人為操作失誤，從而對所有人的權益造成一定的損害，很可能爆發權益糾紛。
3統一不動產登記制度的完善措施
3.1統一不動產登記機構
統一登記制度需要統一的權利歸屬機關來統一執行和保障，為了減少不動產權益上的糾紛和矛盾，簡化登記業務辦理流程，提高工作效率，防止出現多個機關權利重疊的情況，必須要對所有的登記管理機關開展合并和重組，形成統一規定和制度下的唯一辦理不動產登記和執行登記權利的機構。制度建設也需要統一的機構上下一心執行統一的規范措施，不僅能夠為人們群眾提供更加優質高效的登記服務，而且還可以加速我國不動產登記的制度建設和創新發展，只有將零散的力量統一起來，集中所有的管理資源，才能做到完美的統一，在處理矛盾糾紛時，就有了統一遵守的規定標準。
3.2加強不動產登記人員的培訓工作
實行不動產統一登記，使得不動產登記成為一項服務職責，為了促進其業務的不斷發展，相關部門要不斷提高業務人員的綜合素質，對現有不動產登記人員進行業務培訓，定期辦理培訓班，采取講座與實際相結合的培訓方式，針對不同的不動產登記項目給予相應的技術指導，提升相關業務人員的綜合業務辦理能力以及不動產統一登記機構的整體辦事效率，為廣大人民群眾提供更加高效、便捷的服務。
3.3建立完備的不動產統一登記信息共享平臺
不動產統一登記的主要目的是，便于不動產信息的公式與公信，因此，相關部門要統一規范不動產登記與測量指標，利用互聯網技術對現有的不動產登記平臺進行更新升級，不斷完善不動產數據庫信息，建立起統一的不動產信息資源共享平臺，將不動產的各項信息以數字的形式通過數據庫傳輸到該信息共享平臺中，并設立相應的變更與查詢機制，確保不動產登記機關能夠根據特定條件對該項不動產進行登記、變更與查詢等處理。
4結語
實施不動產統一登記管理，不僅能夠維護不動產權利人的合法財產權益，提升不動產登記機關的辦事效率，也有利于國家的宏觀調控，規范不動產交易市場，更有利于政府反腐倡廉工作的進行。
參考文獻:
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【關 鍵 詞】不動產登記制……
一、不動產登記模式和不動產物權變動模式概述
不動產登記，指將不動產物權變動的事實登載于特定國家機關簿冊上的行為。當代各國在確立不動產登記制度時，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強：《各國(地區)土地制度與政策》，北京經濟學院出版社1993年版，第153-155頁；梁慧星主編：《中國物權法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第154-159頁。)
1.契據登記制(又稱法國登記制)。該模式中登記是公示不動產權利狀態的方法，不動產物權變動非經登記不得對抗第三人。登記機關進行登記時，僅根據法律規定應當提交的有關契據所載的內容予以登記，故此稱為契據登記制。其特點是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無公信力；(3)采用任意登記主義，不動產物權變動無須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動產為準，而依不動產權利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發權利證書；(5)注重不動產權利的動態。登記簿上反映的只是一筆筆的不動產交易，看不出某個特定時刻一宗不動產上所存在的各種權利的整體狀況。采用這種模式有法國、意大利、西班牙、日本等，美國大多數州的不動產登記制度也屬此類。
2.權利登記制(又稱德國登記制)。該模式中登記不僅是公示不動產權利狀態的方法，而且是不動產物權變動的要件，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，故此稱為權利登記制。其特點是：(1)采用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動產為中心，依土地的地段、地號等事項的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發權利證書；(5)注重不動產權利的靜態。登記簿上反映的是當前每一宗不動產上所存在的各種權利的總體狀況。采用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家等。
3.托倫斯登記制(又稱澳洲登記制或權利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據權利登記制改良而來。其特點是：(1)采用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請過第一次登記，此后的有關交易即進行強制登記，否則不發生物權變動的效力；(4)交付權利證書。當某一筆土地因有關的交易申請第一次登記時，登記機關依其權利狀態制成權利證書(又稱“地券”)一式二份，一份交申請人收執以供確認權利之用，一份存登記機關以編成登記簿。所以權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本，其內容與登記簿的相應部分完全一致。此后有關的不動產再進行交易時，當事人間另作成讓與證書，與權利證書一起交給登記機關。登記機關經審查后在登記簿上記載權利的移轉，并對受讓人交付新權利證書(所有權移轉時)或在原權利證書上記載權利的變化情況(設定他物權時)，從而使第三人能夠從權利證書上清楚地得知有關不動產的當前權利狀況；(5)注重不動產權利的靜態；(6)設置專門的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點與權利登記制相同；其余幾點則與權利登記制和契據登記制均不相同。不動產登記制度屬于這種模式的國家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區如英格蘭、愛爾蘭、加拿大以及美國的少數州等。(注：在法制史上，還有個別地區存在一種在不動產登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對的法律效力；對交易相對人而言，不論其為善意或惡意，登記內容均視為正當與完全，以資保護。十九世紀德國統一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過這種立法例(見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第43頁)。顯然，“形式的確定主義”的不動產登記和不動產物權變動立法與本文中各種不動產登記模式和不動產物權變動模式均不相符，它實際上是以登記作為不動產物權得喪變更的唯一要件。)
不動產物權變動模式，指由法律行為引起的不動產物權的得喪變更需要符合何種法定要件方能發生效力的法律規范模式。(注：嚴格地說，不動產物權變動可分為基于雙方法律行為的物權變動和基于雙方法律行為以外其它法律事實的物權變動兩類，但由于社會經濟生活中發生的不動產物權得喪變更絕大多數都屬于前者，因此傳統大陸法系立法與學說中所重點關注的物權變動往往只是基于雙方法律行為的物權變動，本文也是如此。)通說認為，各國立法上的不動產物權變動模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國民法為代表：物權因法律行為而變動時，僅須當事人的意思表示即足以發生效力，無須以登記作為其成立或生效的要件。在這種立法例之下，發生債權的意思表示就是引起物權變動的意思表示，兩者合一，一個法律行為可以引起債權發生及物權變動的雙重效果。形式主義又稱物權形式主義，以德國民法為代表：物權因法律行為而變動時，須有關于物權變動的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。在這種立法例之下，一個法律行為不能同時引起債權發生及物權變動的雙重效果，關于發生債權的意思表示(債權行為)只能引起債權債務關系，關于物權變動的意思表示(物權行為)也只能引起物權的得喪變更，債權行為與物權行為彼此獨立，互不影響(物權行為的獨立性和無因性)。折衷主義又稱債權形式主義，以奧地利民法和瑞士民法為代表：物權因法律行為而變動時，除當事人的意思表示外，還須履行登記等法定形式，物權變動才能成立或生效。在這種立法例之下，發生債權的意思表示就是引起物權變動的意思表示，兩者合一(這點與意思主義相同)；但除此之外當事人還要辦理法定的登記手續才能夠使物權變動發生法律效力(這點與物權形式主義相同)。(注：謝在全：《民法物權論》(上)，中國政法大學出版社1999年版，第63-65頁。)
二、不動產登記模式和不動產物權變動模式的關聯
從前述可見，各國不動產登記制度的差異主要體現在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強制登記(即物權變動是否須經登記才發生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點；(5)錯誤登記賠償機制等方面。其中，公信力和強制登記涉及不動產登記及不動產物權變動兩個領域，但學界對此研究已較深入，本文從略，以集中筆墨分析不動產登記模式的其他幾方面與不動產物權變動模式的聯系。另不動產登記的申請程序也兼跨上述兩個領域，但對該問題研究不多，故一并討論。
(一)不動產登記申請程序與不動產物權變動模式的關聯
德國式物權形式主義與另兩種物權變動模式最為顯著的區別是，物權變動是否基于一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為而發生效力。學理上，對物權行為存在與否歷來爭論不休。筆者認為，爭論雙方往往忽略了一點，即以上兩種立場各有其相應的登記申請程序法律規定作為依據。
在德國的不動產登記制度中，如要轉讓或設定一項不動產物權，必須由雙方當事人在不動產登記官員面前同時作出彼此相對的轉讓或設定不動產物權的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。(注：德國民法典第873條第1項：“為轉讓土地所有權，為對土地設定權利以及為轉讓此種權利或對此種權利設定負擔，需要權利人和另一方當事人對發生權利變更成立合意和將權利變更登入土地簿冊，本法另有規定的除外。”)因雙方當事人在登記官員面前達成了一個與債權債務關系發生無關而僅涉及物權變動的合意，故將這一合意理解為一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為也是十分合理的。可以說，正是德國不動產登記制度中這一有關登記申請程序的規定造就了物權行為理論的成立，進而又決定其不動產物權變動模式會成為物權形式主義這一承認物權行為獨立性與無因性的立法例。
然而，這種不動產登記的申請程序為德國所特有，其他國家通常不要求雙方當事人同時作出讓與或設定不動產物權的意思表示，甚至在與德國相近的奧地利、瑞士等國也是如此。瑞士民法理論認為，不動產物權變動必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結合，才能夠發生效力。所謂登記承諾，指不動產所有權人(即債權債務關系中的債務人)對不動產物權讓與登記予以無保留的同意的意思表示。債務人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權人，就算作履行了交付標的物的義務，債權人憑此證書再向不動產登記機關申請登記。(注：史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第27頁。)理論上，固然可以將債務人的登記承諾和債權人的登記申請作為兩個相對的意思表示，從而認為存在著一個物權行為。但是，由于不動產物權變動還需要有法律原因——以移轉或設定物權為內容的債權行為，即使可以認為瑞士民法上有物權行為，考慮到它并不能夠像德國法那樣僅與登記相結合即構成不動產物權變動的完整要件，承認其存在也沒有多大的理論價值。至于法國和受法國民法影響的國家乃至英美法國家，其不動產登記的申請程序與德國相差更大，不但沒有雙方當事人同時在登記機關為意思表示的規定，連債務人方面的登記承諾也不需要，僅有債權人一方提出登記申請即可。因此存在于德國經濟生活中的物權行為，往往在其他國家被認為是理論上過度抽象的產物，甚至斥為無稽之談，也就不難理解了。
由此可見，上述不動產登記申請程序的差異，是導致德國與其他國家的不動產物權變動模式不同的重要原因之一。
(二)不動產登記審查方式與不動產物權變動模式的關聯
不動產登記機關對登記申請的審查方式有形式和實質審查主義兩類。前者登記官吏對于登記申請只做形式上的審查，如申請手續完備，即依照契據內容記載于登記簿即可；至于契據上所載權利事項有無瑕疵則不予過問，以法國法為代表的契據登記制采此形式。后者登記官吏對于登記申請，不僅須對形式而且對權利變動原因是否真實也要審核。不動產物權變動必須經過登記機關實質審查確定并履行法定登記形式才發生效力，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，這類形式為權利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權利登記制和托倫斯制的國家，其不動產登記的審查方式還有區別：在德國法上，不動產登記官員審查的是雙方當事人在其面前所為的關于物權變動的意思表示是否真實——即當事人是否具有相應的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當事人做出關于物權變動的意思表示的原因(原因的原因)——即以物權變動為內容的債權行為真實與否，登記官員不予過問。但根據瑞士民法理論，登記全過程并不需要債務人參與，登記官員無法僅憑“登記承諾”判斷債務人意思表示的真實性，因而必須審查雙方當事人就發生債權債務關系所達成合意的真實性，方能夠認定當事人間確實存在關于物權變動的意思表示合致。根據同樣的原因，托倫斯制國家是做法與瑞士相同。
綜上，德國法上登記機關所審查的“物權變動的原因”是物權行為，瑞士法上登記機關所審查的“物權變動的原因”是債權行為，法國法上登記機關根本不審查“物權變動的原因”。如此差異，是導致各國在不動產物權變動模式不同的又一重要原因。
(三)登記簿的編制及其著重點與不動產物權變動模式的關聯
在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區分。前者注重不動產權利的靜態，為權利登記制所采用；后者注重不動產權利的動態，為契據登記制所采用。采用物的編成主義，以不動產為中心進行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關不動產上任何一項權利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產權利的整體情況。因此有關國家的物權變動模式立法就應采不動產物權不經登記不發生效力的物權形式主義或者債權形式主義，以促使當事人將各種不動產權利的變動及時提交登記。相反，采用人的編成主義，登記簿依不動產權利人的登記順序先后而不是以不動產為中心作成，登記機關無須了解不動產上各項權利的全貌，也不必要求當事人將所有不動產權利變化情況都申請登記。其結果是，有關國家物權變動模式可采不動產物權變動因當事人意思發生效力的意思主義。
至于托倫斯制的登記簿編制，雖在登記對象上沒有覆蓋可流通的全部不動產(對從未申請過登記的不動產當事人可以選擇繼續不登記)，但對已登記的不動產而言，登記簿編制仍屬物的編成主義，注重不動產權利的靜態。同理，有關國家物權變動模式立法也應采物權形式主義或者債權形式主義(受其他因素的制約，實際上僅采后者)。
(四)不動產登記的登記錯誤賠償機制與不動產物權變動模式的關聯
不動產登記的公信力所解決的主要是，不動產登記制度針對物權變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。但對于物權變動中的受動方即真正權利人而言，不動產登記的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契據登記制的國家，不動產登記無公信力，交易相對人不能夠依據登記簿所載內容取得物權，真正權利人的權利也不會因此受到影響；在采用權利登記制和托倫斯制的國家，不動產登記有公信力，信任登記簿所載內容的善意第三人則可以據此取得有關不動產物權，真正權利人的物權也將相應地喪失或受到限制。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權利人的利益，在不動產登記具備公信力的國家，即建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制。其中，采用權利登記制的國家將不動產登記機關作為國家機關(行政機關或司法機關)，如果因登記機關的過失或違反法律造成登記錯誤，從而間接地損害到真正權利人權利的，登記機關以國家賠償的方式向真正權利人予以賠償。采用托倫斯制的國家則設立了專門的賠償基金，其資金來源系從登記機構收取的每筆不動產登記費用中按一定比例提取，凡登記錯誤導致真正權利人損失的，均由賠償基金予以賠償。
比較不動產登記制度對交易相對人和真正權利人的法律效力，可看出兩者存在如下關系：不動產登記制度對交易相對人的法律效力越強，其反射效力對不動產真正權利人造成損害的可能性也就越大，為了同時保護后者的利益，登記錯誤賠償機制所覆蓋的范圍也就應當更加廣泛。相反，在未建立登記錯誤賠償機制的契據登記制國家，不動產登記不應當具備公信力，在物權變動模式上應采用意思主義，否則就是對真正權利人的忽視；在建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制的權利登記制和托倫斯制國家，不動產登記就應當具備公信力，在物權變動模式上應采用物權形式主義或債權形式主義，否則就是對善意相對人的不公。
行文至此，可做一個簡要的小結，即每種不動產登記模式都各有一種與之相適應的不動產物權變動模式(但絕非簡單的一一對應)。
換言之，不動產物權變動模式隨不動產登記制度模式而定；反之亦然。兩者間的這種相互制約的關系實際上限制乃至決定了立法者在設計本國有關法律時所能夠作出的具體選擇。
三、我國不動產登記制度的現狀
我國目前還沒有一部統一適用于各種不動產物權的不動產登記法。國家土地管理局制定的《土地登記規則》適用于國家所有權以外的各類土地權利(《土地登記規則》第2條第1、2款)，其他不動產(房屋、林木等)登記的有關法律規定則散見于《城市房地產管理法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規中。近年來，隨著我國物權立法進程的加快，制定一部“統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力、統一登記程序、統一權屬證書”的不動產登記法已提上了立法議程。(注：梁慧星等：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版，第139-141頁；孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載孫憲忠：《物權法論》，法律出版社2001年版，第472-476頁。)筆者認為，由于不動產登記制度與不動產物權變動模式存在上述相互制約的關系，在立法上設計前者就須同時考慮后者，反之亦然。不能設想，在不動產物權變動模式的選擇上仍存在分歧時就能夠設計出一套嚴密和諧的不動產登記制度；(注：眾所周知，在我國不動產物權變動模式的選擇上，梁慧星研究員主張債權形式主義而孫憲忠教授主張物權形式主義。然而，梁慧星研究員主持起草“中國物權法草案建議稿”時，由孫憲忠教授負責起草的總則部分雖然也盡可能地確立了債權形式主義的不動產物權變動模式，但其中某些內容卻仍然在有意無意間滲入了德國式權利登記制(與物權形式主義相對應的登記制度)的因素。例如，孫憲忠教授在對有關條文的意旨進行闡述時有“雙方當事人雖然沒有書面合同，但他們在履行口頭合同之后，雙方出席不動產登記機關提出登記的申請，并直接回答登記官員的詢問……”(見梁慧星等：《中國物權法草案建議稿》，(社會科學文獻出版社2000年版，第147頁)的提法，而這種程序正是德國式權利登記制的重要特征。)更不能設想，在主張采用某種不動產物權變動模式的同時又主張確立與另一種不動產物權變動模式相適應的不動產登記模式。(注：王利明教授近年來在不動產物權變動模式上主張意思主義、在不動產物權登記制度上主張權利登記制(見王利明主編：《物權法專題研究》，吉林人民出版社2002年版，第314頁以下)。盡管王利明教授對于在不動產物權變動模式上采用意思主義的觀點進行了相當充分的論證，但考慮到權利登記制并不是與意思主義相適應的登記制度，因此除非他同時支持契據登記制，否則該觀點即難以成立。不過，由王利明教授主持起草的“中國物權法草案建議稿”并沒有出現這一矛盾(參見王利明等：《中國物權法草案建議稿》，中國法制出版社2001年版，第6-7頁)。)考慮到我國不動產登記法律淵源的復雜多樣而有關規定又大體相似，筆者主要以《土地登記規則》為藍本分析我國不動產登記制度的現狀(其他法律法規中的類似條文以注釋形式附后)，然后在基礎上論述當前我國不動產登記與不動產物權變動立法間的關系以及未來立法對兩者的協調思路。我國現行不動產登記制度的特征是：
1.不動產登記的申請程序和登記機關的審查方式。《土地登記規則》第6條：“土地登記依照下列程序進行：(一)土地登記申請；(二)地籍調查；(三)權屬審核；(四)注冊登記；(五)頒發或者更換土地證書。”《城市房地產管理法》第60條也強調房地產權屬登記須經土地管理部門“核實”。由此確認，我國現行不動產登記制度采用的是實質審查主義。第26條第1款：“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。”對于其他不動產權利變動的情況，《土地登記規則》第27條至第30條也分別規定了權利人須持有關合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。(注：類似條文有《城市公有房屋管理規定》第11條；《城市私有房屋管理條例》第7條；《城市房地產轉讓管理規定》第7條、第15條；《城市房地產抵押管理辦法》第32條；《城市房屋租賃管理辦法》第15條。)可見，我國法律是將債權行為理解為不動產權利變動的原因，且登記機關應當審查債權行為的真實性。
2.強制登記。《土地登記規則》第22條：“設定土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。”第32條：“依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。”第62條第2款第一句：“土地使用權轉讓、抵押和出租應當以土地登記文件資料為準。”再結合《城市房地產管理法》第60條、第61條和《擔保法》第41條的規定來看，我國現行不動產登記制度采用了強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發生效力。(注：類似條文有《土地管理法》第11條、第12條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第25條、第31條、第35條、第36條、第41條；《城市公有房屋管理規定》第10條、第12條；《城市房地產轉讓管理規定》第7條；《城市私有房屋管理條例》第6條；《城市房地產抵押管理辦法》第30條、第31條、第35條；《城市房屋租賃管理辦法》第13條、第14條；《森林法》第3條第2款；《草原法》第4條第3款。我國法僅僅對集體土地承包經營權采用了任意登記主義(《土地管理法》第14條、第15條)，可以說是一個重大的例外；但如果認為現行法制下的集體土地承包經營權是債權而非物權，則這一例外也不復存在。)
3.登記簿編制及其著重點。《土地登記規則》第60條：“土地登記卡以街道(鄉、鎮)為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿。”“宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列”，“宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列。”(注：類似條文有《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然，我國現行不動產登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準對登記簿進行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動產權利的靜態。
[關鍵詞]不動產登記制度；物權變動；實質審核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發揮不動產的排他作用。現階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現實意義。
1現階段我國不動產登記制度存在的不足
11機構缺乏整合力度
盡管我國制定的不定產有明確的規定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當地政府指定相關部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統一。據調查，部分區域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當地政府，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區市級和縣級登記不動產的機構設置于當地的國土資源部門也是非常困難的。
12技術標準和信息未實現統一
隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現“四統一”，同時還必須要逐步地規范不動產統一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規范等。但是現階段部分地區在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據“四統一”的要求進行，反而更多的是結合當地的實際情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不定產登記的相關規范也不能順利徹底地執行，相關數據也得不到兼容。這就導致在統一登記不動產之后還必須重新整理相關數據，這無形之中就加大了工作量。
13不動產登記制度缺乏公信力
在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的。基于我國目前施行的關于不動產登記方面的法律法規，不動產登記制度公信力方面的法規還比較缺乏。這種問題具體表現為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。
14相關的法律十分混亂
現階段，我國在不動產登記方面的司法解釋、部門規章、地方法規及其法律法規等沒有統一標準且內容十分混亂，更有甚者有的法律法規還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產資源法以及物權法等法律主要是關于不動產登記的，而城鎮國有土地使用權轉讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關于不動產登記的行政法規的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規則等是涉及不動產登記的地方性政策和法規。盡管這些政策和法規詳細地規定了不動產登記的相關問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產登記，相關的政策法規在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產登記相關人員的負擔，同時還對不動產登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產信息的查閱。盡管我國制定的關于不動產登記條例已經開始施行，但是它還需要有相關的法律法規和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現象。
2完善我國不動產登記的建議
21專門制定規范不動產登記程序的政策法規
要想規范不動產登記的程序，首先要在國家制定的物權法中統一不動產的登記規范、登記模式及其物權模式。同時不僅要嚴格實施不動產登記條例，而且還必須要對不動產登記的其他法律法規進行積極的完善。盡管現存的關于不動產的法律法規也有很多，但是部分法律法規之間存在互相矛盾、不協調以及重復的現象。因為不動產登記在人們日常生活中有著非常重要的作用，所以修改和完善不定產登記相關的政策法規是非常必要的。一方面要明確不動產登記的程序、效力以及性質，構建完善的不動產登記制度；另一方面還必須要制定一些關于不定產統一登記配套的制度和政策。相關部門可以制定一些能夠支持不動產統一登記相關的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產登記相關的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產登記法律體系的邏輯性、科學性以及統一性。
22盡快制定不動產的技術規程及其統一登記標準體系
為了確保我國各地區的不動產登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現不定產登記數據信息不兼容的現象，應該盡快制定不動產的技術規程及其統一登記的標準體系。通過統一建立不定產登記的平臺使不定產登記信息可以實現信息化管理。但是因為不動產登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產的管理系統，該系統可以實現不動產檔案信息查詢的管理和不動產統一登記發證系統，從而有效地實現了不動產登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術、互聯網技術等現代技術構建完整的不動產登記管理系統，從而使不動產的管理實現內外聯動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。
23專門制定不動產登記的審查制度
不動產物權變動的公信效力對其交易的穩定性具有決定性的作用，而不動產登記的信息是否真實則決定了不動產登記的公信效力，檢驗不動產登記信息是否真實的前提是實質審查制度的實施。但是考慮到物權法處于起步階段，我國的實質審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權法沒有對不動產登記時是否進行實質審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產登記的時候并沒有全面落實實質審查工作，這就造成不動產登記出現很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產登記人的利益。由此可見，專門制定不動產登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質審查工作可以在很大程度上提高不動產登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產交易的時候出現不必要的交易風險；其次，開展實質審查工作還可以督促相關部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。
3結論
綜上所述，隨著我國社會的快速發展，不動產登記制度也逐漸成為人們日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我國的不動產登記制度還存在著一些諸如機構缺乏整合力度、技術標準與信息沒有統一、缺乏公信力、相關法律比較混亂等問題，我國的相關職能部門應該不斷努力，積極完善不動產登記制度，確保其能夠充分發揮自身的職能。
參考文獻：
[1]向明我國不動產登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160
【關鍵詞】預告登記 行政確認
一、不動產預告登記制度的概念和源流
不動產預告登記制度（或稱不動產預備登記制度，以下簡稱預告登記制度）是一項重要的法律制度，最初起源于普魯士法，后幾經周折定型于德國民法之中。在不動產物權變動采用強制登記的策略下，債權人在登記完成之前要承擔目的落空的風險，為了減弱這種風險，使得債權請求權實現的機會不因債務人行為而落空，也為了確定本登記能順利啟動和展開，預告登記制度應運而生。可以說，預告登記是與本登記相對應的一種登記制度，也被稱作預登記或預先登記，日本稱為假登記。它是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為了保護其取得未來物權之請求權而將此權力進行的一種登記，登記的客體是請求權。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變更，而只是是登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。而從公法角度看，預告登記實質上是在不能立即進行物權本登記的情形下，不動產權利人為了確保取得將來物權向公權力機關申請進行預先登記，由公權力機關提供公信力保證的一種制度。
《物權法》的頒布，標志著我國不動產物權預告登記制度的建立，該法第二十條規定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。？預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”雖然尚有不足，但是畢竟旗幟鮮明的宣布我國設立了不動產預告登記制度。在該法頒布之前，我國在《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中雖然規定了商品房預售合同備案制度， 但這與科學的預告登記制度還有天壤之別，根本不具有預告登記的功能。
二、預告登記制度的性質之爭
法律行為根據性質，可以分為公法行為和私法行為。公法行為是指具有公法效力、能夠產生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為。私法行為，是指具有私法性質和效力，產生私法效果的行為，如民事法律行為、商法行為等。自預告登記制度誕生以來，關于預告登記制度性質的爭論就沒有停息過，這個爭論是涵蓋于對物權登記性質的爭論，所以我們可以通過探討物權登記制度的性質來得出結論。
大多數民法學者都認為物權登記屬于私法行為，他們認為物權登記乃是基于當事人雙方的意思表示，不包括行政機關的意思表示，而僅僅是對民事合意的一種確認。具體理由有三點：首先，從不動產物權登記制度的產生起源上看，它的作用主要是為維護個人私權；其次，登記充分顯示了參與者的利益和意志；再次，從登記效力上看，登記行為也是產生私法效果的行為。從登記的性質來看，樹立登記是私法屬性的理念，摒棄批準式的行政行為觀念，有利于確立為法律服務、為當事人服務、為社會服務的觀念。因此，登記行為在性質上應屬于私法上的行為，特殊之處就在于它是有國家專職部門參與的私法行為，雖然也反映了國家公權力對不動產交易的干預，但究其本質而言，仍應當是私法行為。
主張物權登記屬于公法行為者則認為，物權登記雖然有保護私人物權的目的，但是也體現了公權意志，是公權力對不動產物權關系的干預。首先，從設立物權登記制度的起源看，該制度是由國家法律確定的，體現的是國家意志，即國家為了確認物權的權屬狀態、維護交易安全和維護經濟秩序而設立。其次，從物權登記的主體來看，接受登記并起主導作用的是國家機關（行政機關或司法機關），擁有審查和管理的權力和職責，雖然登記程序一般由權利人申請啟動，但是申請的意思表示并不能產生登記的法律效果，不能決定行為的性質。再次，從物權登記產生效果來看，物權一經登記就具有公信力，而這種公信力實際上是行使公權所達到的效果。另外，從救濟途徑來看，一旦發生錯誤登記，公權力機關有賠償責任。如依德國《基本法》第31條并《民法典》第839條，“在土地登記法官、司法官以及其他土地登記官員違反其職責時，由國家（州）承擔責任”，“因土地登記官員之過錯，引起登記工作錯誤，并導致一方當事人受損害者，則通過國家責任而對此提供金錢給付方式的補償。若登記官員違反職責的行為，具有故意或重大過失，國家隊登記官員享有追訴權。”
當然，也有主張采取折中態度的學者，認為物權登記既具有私法性質也具有公法性質，是一個交叉地帶。三種觀點各有道理，側重點有所不同，民法學者看重的是該制度產生的實際私法效果，然而物權登記畢竟是公權力對私權利的干預，體現了更多的公權力意志。因而，在筆者看來，預告登記本身更應該是一種公法行為。
三、預告登記是行政行為
上文中，筆者論證了預告登記的公法性質，顯然只明確這一點還不夠，公法行為的范圍太廣，還需要進一步細化。在贊同預告登記是公法行為的陣營中，又有不同觀點，有的學者認為預告登記乃是司法行為，有的認為預告登記是行政行為。
不可否認，在德國、瑞典、韓國等國家，預告登記是由司法機關負責的。持有第一種觀點的以國外學者為多，他們認為登記行為的效果是基于法律的明文規定而不是公權力機關的意志；其次，登記行為不包含公權力機關的意志，只代表登記機關對客觀事實的認知與判斷；最后，登記的主要功能在于對登記事項或權利的公示，還不具有授予權利的作用。
然而，即使由司法機關充當登記機關，也不能改變預告登記的公共管理性質，只不過是司法機關行使了部分行政職能而已。更何況，中國的物權法雖然語焉不詳只規定向“登記機構”申請預告登記，但具體就是縣級以上的土地管理部門和房地產管理部門，是行政機關。
行政行為一詞最早出現于法國，但是作為一個精密、特定的理論概念，最早卻是由德國學者奧托?邁耶（Otto Mayer）運用概念法學的方法提煉、概括出來的。此后，它超越了國界和法系，并經過許多法學家的不斷錘煉而成為各國行政法學的一個核心范疇和概念性工具。然而，對什么是行政行為，在理論上卻依然眾說紛紜，有行為主體說、行政權說、公法行為說等多種學說。姜明安教授認為，行政行為是指行政主體運用行政權，實現行政目的的一切活動。這個定義概括出行政行為至少三個特征，一是行為主體是行政主體；二是行政主體運用了行政權；三是實現了一定的行政目的。預告登記行為雖然由相對人申請啟動，但是主導該行為的主體仍然是登記機關，是否予以登記顯然由登記機關說了算，上文已經論證了登記機關是行政機關，所以預告登記的主體可以確定為行政主體。在預告登記的行為過程中行政機關是否運用了行政權是問題的核心，根據我國物權法等相關法律法規的規定，登記機關在登記活動中要對登記申請材料進行審查并作出是否予以登記的決定，如發生錯誤登記導致權利人損失還要承擔相應的賠償責任，從這些規定來看，顯然登記機關是在行使行政權，有權力有責任，這應該沒有疑問。再者，登記機關通過預告登記制度達到一定的行政目的，一方面登記機關代表國家確認權利人的權利，另一方面通過登記行為達到了維護不動產交易的秩序，為國家收取相關稅費、限制用地、加強不動產資源的規劃性等公共管理活動提供信息保障等目的。因此，我們可以發現預告登記完全符合行政登記行為的概念和特征，應當屬于行政行為無疑。
當今中國行政法學理論根據一些行政行為所共同具有的法律特征，把行政行為分成若干類行政行為，特別是對具體行政行為的分類，比較常見的和認可度較高的有行政許可、行政確認、行政征收、行政征用、行政給付、行政獎勵、行政監督、行政處罰、行政強制、行政裁決、行政復議等。其中行政許可、行政處罰和行政強制等已經得到法律的肯定，有的雖然沒有明確的法律依據，但是在學理上得到了較為廣泛的認可。有學者稱這種對行政行為的分類為行政行為的“模式化”。行政登記雖然也經常被提及，但是它并不是公認的一類行政行為，而是復雜的跨類行為，除去一部分行政事實行為之外（主要包括一些記載性登記），主要包括行政許可性登記（如設立企業法人的工商登記）和行政確認性登記。那么作為物權登記一部分的預告登記應該納入行政許可還是行政確認呢？
我國行政許可法第二條規定明確行政許可至少應當具有以下幾個特征：首先，行政許可是依申請的行政行為；其次，行政許可是對一般禁止的解除；再者，行政許可是授益性行政行為。顯然，預告登記不是對一般禁止的解除，也沒有授予相對人權利或利益，只是通過國家機關的公信力對相對人未來取得物權提供一種保證，并沒有改變權利人的權利狀態，因而把預告登記納入行政許可顯然不妥。
行政確認一般是指行政主體依法對相對人的法律地位、法律關系和法律事實進行甄別，作出的給予確定、認可或證明并予以宣告的具體行政行為。簡單說，行政確認就是是指行政主體證明和確定當事人申請的特定事實和既存法律關系的具體行政行為。行政確認最重要的特征就是對相對人法律地位、法律關系和法律事實的確認，預告登記非常符合這一點。預告登記就是一種國家對既存法律事實的確認和證明，阻卻在一定時期內物權變動的效力，從而保證權利人屆期順利取得物權。舉一個最典型的例子，在物權法頒布之前，預告登記制度在我國尚未確立的時候，經常發生的房地產開發商“一房二賣”案件發生后，原有的購房人只能主張開發商違約，要求損害賠償，而無法主張后續已經登記的物權發生。而物權法確立了預告登記制度，原購房人的權利得到了確認，就有權主張未經自己同意的開放商處分行為不發生物權效力。所以我們可以發現，預告登記實質上就是一種對未來物權發生可能性的確認，是行政確認。
四、明確預告登記是行政確認的意義
認清預告登記制度的性質，對于我們有效地運用和進一步完善預告登記制度具有非常重要的意義。
首先，明確預告登記的性質可以對該制度的有效運用提供指導性的作用。對權利人而言，權利人能夠加深對該制度的理解，更清楚地領會該制度的本質，能夠清楚地知道自己和登記機關在登記活動中所處的地位，知道應該尋找哪些法律依據，應該向哪個機構提出申請，當發生登記錯誤時應當如何尋求救濟等等。對于行政機關來說，明確預告登記是行政確認，可以指導行政機關明確工作重點，更加清楚地認識到該項工作對權利人權利產生的重大影響，明確自身擁有的權力和負有的責任。對于司法機關而言，明確該項制度的性質對于相關案件的審理具有相當的指導意義，如確定案件的性質和采取的審理程序、確定訴訟雙方和第三人等。
其次，明確預告登記的性質，有利于現有制度的認識和完善。我國《物權法》第一次以基本法律的形式確定了預告登記制度，后國土資源部和建設部相繼公布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都增加了預告登記制度的內容，并對《物權法》中的預告登記制度進行了完善和細化。然而，認真研究相關條文之后，可以發現我國的預告登記制度還不夠完善，主要問題包括以下幾個方面：一是缺乏統一的立法；二是登記機關不統一，存在“多部門登記”、“分級登記”、“多頭執政”的局面；三是預告登記發生條件的局限性，物權法規定的登記發生條件是當事人雙方約定。此外預告登記的效力規定不夠明確，實踐中作用并沒有得到充分發揮，還缺乏相應的配套制度，如信息公開。在這樣的情況下，明確預告登記的法律性質就顯得尤為重要和迫切，這是認識和完善現有制度的前提和基礎。
一、物權法出臺前后相關法律規范關于不動產登記的規定及評析
（一）物權法出臺前相關法律規范關于不動產登記的規定及主要缺陷評析
不動產登記制度是物權法中的一項重要制度。一般而言，不動產即土地及其定著物。不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。我國的不動產登記制度是逐步完善和發展的。以前的不動產登記制度對于規范不動產的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統一的不動產登記管理體制，調整不動產登記的相關規定散見于若干不同的法律規范中，不夠統一，另外還存在登記機關不統一、登記程序不統一、權屬證書不統一等問題。二是不動產登記的法律效力不明確，認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，違背了物權變動區分原則的基本法理，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容。四是缺少關于登記機構錯誤登記的賠償責任制度的規定，使得在追究一些登記機構錯誤登記的法律責任時缺乏法律依據。這些問題有待進一步完善。
（二）物權法關于不動產登記的規定及簡要評析
物權法規定國家實行不動產統一登記制度，即統一登記范圍，統一登記機構，統一登記辦法；依法規范了登記機構的行為；規定了不動產登記的效力排序問題，當權屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明有錯誤；增加規定了一些新的登記類型，統一了不動產變動規則，并明確規定了登記機構錯誤登記的賠償責任制度，等等。概括起來，物權法對我國不動產登記制度的完善和發展，突出表現在以下兩個方面：
（1）完善和發展了不動產物權變動規則。物權法區分不動產物權變動的不同情況，對不動產物權變動作出了比較系統的規定，統一了不動產物權變動規則。一是登記要件主義。即不動產物權的變動，需經過依法登記才發生效力。這是不動產物權變動應遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權、建設用地使用權、不動產抵押權的變動。二是貫徹區分原則理論，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。即不動產物權變動依當事人的合意發生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權法》第15條、第129條和第158條的規定。三是對于一些特殊的不動產所有權，如國有自然資源所有權，規定可以不予登記。另外，由于現行條件限制，對土地承包經營權、宅基地使用權沒有強行要求必須登記。
（2）健全了不動產登記類型，增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等類型。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”這是關于更正登記的規定。異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動請求權而進行的登記。預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。
二、物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響
物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，對涉及不動產的執行工作既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。物權法就不動產物權變動、不動產登記等問題作出了比較系統全面的規定，可操作性強，有利于執行人員執行中正確適用物權法而執結案件。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰。面對物權法實施帶來的機遇和挑戰，執行人員要不斷開拓進取，及時總結執行工作經驗，努力做到以下幾點：
1、執行人員要轉變執行理念，增強物權保護意識，更加注重保護當事人的合法物權。物權法突出了對民事主體合法物權的保護力度，執行人員在工作中要更加細心謹慎，努力做到保護申請人的債權與保護被執行人的不動產物權二者的統一。執行中，對侵害當事人不動產物權的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助或推諉的，要依據民事訴訟法的有關規定依法予以民事制裁；對于行政機關不依法履行職責或者錯誤登記損害當事人合法權益的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，或要求其承擔行政賠償責任。當然，執行人員違法執行侵害當事人的合法權益的，人民法院要承擔行政賠償責任。
2、執行人員要調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。執行人員要調整執行思路，不能簡單地以不動產登記確定權屬，還要看該不動產是否存在共有關系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產沒有登記而一推了之，要根據申請人的申請和提供的執行線索，認真調查并準確界定不動產的權屬狀況，針對不動產的不同權屬情況采取不同的執行方式，在法律許可的范圍內靈活處理，準確采取執行措施予以執行。
3、執行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權法。物權法是調整物權法律關系的基本法，執行中判斷因物的歸屬和利用而產生的民事關系的性質、作用以及對執行的影響，要依據物權法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律對物權另有特別規定的，依照其規定。這是執行中適用物權法應遵循的一般原則。另外，執行中還要注意物權法對以前民事法律規范有關不動產物權的規定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產物權的不同規定，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，正確適用物權法，搞好涉及不動產案件的執行。 三、民事執行程序中適用不動產登記制度應注意的幾個問題
1、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致的處理問題
執行實踐中，不動產登記名義人與實際權利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻為被執行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果人民法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。②被執行人通過繼承、判決等合法途徑已經取得了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記。對此可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。③登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有。根據物權的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權并提出執行異議的，從保護真實權利人的合法權益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。
2、關于對不動產的預查封問題
預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[20__]5號）規定的一項執行措施。物權法實施后，該項規定仍然有效。執行中對不動產采取預查封措施應當注意以下兩點：一是嚴格執行預查封的程序性規定。采取預查封措施，人民法院應當制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續，待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，否則，該處分行為無效，有關部門也不得辦理房地產轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封，依次輪定。
3、關于同一不動產上的數個抵押權的實現順序問題
同一不動產上存在數個互相沖突的抵押權時，執行中各抵押權的實現順序如何確定？依據《物權法》第199條、《擔保法》第54條第（1）項、《擔保法解釋》第58條的規定，這種情形下不動產抵押權的實現順序應當是這樣的：登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償，因為依據《物權法》第187條的規定，未登記的不動產抵押權根本未生效，乃普通債權，根據物權優先于債權的物權法原理，登記的抵押權當然應優先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權優先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權人就不動產平均受償，債權人各自的剩余債權轉為一般債權，由抵押人分別償還。
4、關于不動產上的異議登記或預告登記的處理問題