時間：2023-06-14 16:36:24
導語：在不動產登記風險點的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
備受公眾關注的《不動產統一登記條例》，未能按照2013年初國務院所表示的那樣在今年6月底出臺。這說明以統一立法的形式規制全國不動產登記制度很難一蹴而就。盡管涉及到各部門利益和既得利益者權益等一系列敏感問題和法律協調問題，但從經濟社會發展大趨勢來看，不動產統一登記立法勢在必行。
不動產登記作為民事產權變更和公示的主要方式，廣泛存在于各國立法之中，在我國2007年的《物權法》中也有明文體現。最早不動產登記源于明確產權的變動效力，法國在1804年的民法典中最先規定了該項制度。最初拿破侖成立的立法團隊認為，不動產不經登記變更的，不發生物權變動效力，這無疑是對不動產產權交易中安全風險的最佳控制。不過，草案一出，很多法國貴族階層非常反對，因為登記制度很可能會觸及到權貴產權公示、增加額外稅收負擔等問題，所以，最后拿破侖皇帝在頒布民法典時做出妥協，對不動產交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。法國這樣的立法對后世影響深遠，一定程度上解決了不動產交易風險問題，但是，卻因登記“非必要條件”使得效果大打折扣。
后來，統一不久的德國也頒布了民法典，長期戰亂使得該國產權非常不明確，因此，德國首先確立了不動產交易變更必須登記，不登記的不發生無權變更效力。這樣一來，在德國首先確立了不動產統一登記制度，這對德國日后經濟發展起到很大的積極作用。
我國對不動產登記在物權法上的效力屬于德國式立法，即不登記的不動產交易變更，不發生物權效力。對機動車等物權變動沿用法國式立法，即不登記的機動車交易，不發生對抗第三人的效力。雖然這些在我國物權法中曾有明確規定，但是，實踐中不動產登記制度在全國范圍內仍然缺乏整齊劃一的制度保障，登記存在地區差異和立法空位，導致交易存在的風險依然很大。同時，我國不動產統一登記制度又作為國家調控、房產征稅、征信制度等一系列制度的起點，如果不確立統一的登記制度，不僅會影響到不動產交易安全，而且還會影響到其他政策和調控的落地實施。
既然統一不動產登記制度立法勢在必行，那為什么立法卻姍姍來遲呢？主要有以下幾方面原因。
第一，縱橫交錯的法律相互沖突難以協調。我國目前尚未有統一的民法典，民事法律體系中很多法律法規涉及不動產登記制度，例如《土地管理法》、《房屋登記辦法》、《房地產管理法》、《草原法》等，各項法律立法和監管部門都不一樣，如此一來，登記機關的選擇、立法主導、登記收益、錯誤登記責任等問題就相互交織在一起，錯綜復雜，要理清其中主線，辨清權利義務關系實屬不易。可見，出臺一部統一的登記制度，實際是牽一發動全身，演變成部門之間利益的博弈。
第二，房產稅開征的前奏。統一登記不動產與房產稅征收的前奏攪在一起，稍有法律常識的人都會對此有所覺悟，以房征稅和以地征稅勢在必行，這種“富人稅”對國家宏觀調控和增加稅收很有裨益，不過，國人的不理解和反感也如同對“遺產稅”的征收一樣敏感。從中國法制史進程看，從以人為對象的征稅，發展到以不動產為對象的征稅是大勢所趨，更多的財富意味著更大的社會責任也早已達成廣泛共識。最早廢除“人頭稅”的“攤丁入畝”政策，其實就是不動產登記制度的鼻祖，早在幾百年前都可以順利完成，增加國力，利國利民，放到現代中國當然也應該順理成章，水到渠成。
一、繼續做好二手房資金監管工作
資金監管，特別是全額資金監管，是降低交易風險的有效措施。在經過房源核驗、賣方資格審查、購房人資格審查、購房人貸款資格預審、合同網簽、不動產登記、貸款審核、貸款指定賬戶撥付、交易資金給付等流程后，買方的首付款、應得的后續房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續，賣方也能順利追回首付款。
不動產統一登記后，監管所涉各方由原來房屋登記機構與銀行、交易當事人變成了房屋交易、不動產登記、銀行、交易當事人。格局的變化帶來了流程的動，部分交易登記分設的城市，原監管機構無法獨立完成交易登記事項，監管流程整合未能跟上，監管平臺未能更新，導致二手房交易資金監管名存實亡。監管部門宜根據住建部《房屋交易與產權管理工作導則》要求，繼續做好二手房資金監管工作，不動產登記機構應予以協助。
二、以不動產登記為抓手保護交易安全
以二手房交易登記為例，買方負有在一定期限內給付房款的義務，由于這個期限與登記時間不一致，必然導致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風險的主要原因。從預告登記、抵押權首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風險。
首先，在交易雙方簽訂房屋買賣合同后申請轉移登記前，雙方當事人可按照合同約定申請房屋所有權（建設用地使用權）預告登記。買方可根據《物權法》的規定，取得物權的期待權，防范賣方一房兩賣。需要注意的是，預告登記的有效保護時間為自核準預告登記至能夠進行不動產登記之日起3個月。因此，買方應督促賣方在合理的時間內完成登記申請。
其次，交易雙方簽訂房屋買賣合同時，雙方當事人可在合同中約定：買方取得房屋后，將該房屋作為給付后續房款的擔保。雙方在申請房屋所有權（建設用地使用權）轉移登記時同時申請抵押權首次登記，不動產登記機構可以一并受理并登記。賣方可以了解貸款（抵押）的進度，防范買方將房屋惡意變賣或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會對此持有不同意見，不愿接受已設有抵押房屋作為抵押物，應加強協調。
三、加強二手房貸款資金流向監管
一般來說，銀行對二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無瑕疵、抵押價值是否足夠等，并不審查所貸款項的去向。
鑒于二手房交易的購房貸款中，貸款申請人明確貸款目的為購房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔保，具體可按如下流程操作：
1.交易雙方簽訂合同；2.申請轉移登記及余款給付抵押登記；3.買方申請貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶，錢款到達指定賬戶后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請抵押權順位登記；7.買方申請注銷抵押權登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動轉為第一順位抵押權人。
四、銀行監管二手房貸款資金流向的難點及對策
【關鍵詞】不動產登記;形式審查;實質審查
不動產登記的審查模式,是指在不動產登記程序中行政登記機關應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內容進行核查與認可。不動產登記的審查模式不同,體現了行政權對私權利的干涉程度的不同,同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題,因而不動產登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動產登記制度的核心問題。就目前國內學者對此問題的看法,主要有兩種觀點,即形式審查原則和實質審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區別。
一、形式審查
所謂不動產登記形式審查系指不動產登記機關對當事人的不動產物權登記申請進行審查時,只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查,而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此,登記機關對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權益受損不承擔責任。西方多數國家采取這種審查模式,這是因為一方面可以簡化不動產登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機關與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的
缺點。
二、實質審查
實質審查是指不動產登記機關是在對申請人主張的物權變動事實進行審查時,既要對形成不動產登記所需的形式要件是否完備進行審查,還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關系或承諾,即還要審查不動產物權變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損,行政機關應當承擔賠償責任,這是因為根據實質審查作出的登記具有公信力,登記內容具有對世的可信效力,善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質審查的優點在于保證不動產登記的真實性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護,而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產登記制度公信力下降。當然這種審查方式也存在弊端:一方面,實質審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會高于形式審查,有限的行政資源會被過量消耗;另外一方面,因為實質審查的標準是由行政機關掌握,所以,可能會導致國家行政權的過度干涉而濫用行政權。
三、我國應采用的審查原則
不動產登記涉及公民重大財產權利,那么我國應該采取什么樣的審查原則呢?有學者認為,我國未來立法應該采用形式審查制,但占主導地位的觀點認為,我國對不動產登記應建立實質審查制度。因為我國正處于市場經濟發展的初期,“信用較為低下,欺詐行為時有發生”,而“實行市場經濟首先必須保障交易安全”,因此,在我國的社會保障尚未健全,誠信體系尚未建立的情況下,“關注安全超過自由應作為法的指導思想”。
關鍵詞：不動產登記；形式審查；實質審查
中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：1005-5312（2011）30-0285-01
不動產登記的審查模式，是指在不動產登記程序中行政登記機關應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內容進行核查與認可。不動產登記的審查模式不同，體現了行政權對私權利的干涉程度的不同，同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題，因而不動產登記審查模式是不登記行為的核心程序要件，也是不動產登記制度的核心問題。就目前國內學者對此問題的看法，主要有兩種觀點，即形式審查原則和實質審查原則。在這兩種審查模式中，行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的，兩者有很大的區別。
一、實質審查
實質審查是指不動產登記機關是在對申請人主張的物權變動事實進行審查時，既要對形成不動產登記所需的形式要件是否完備進行審查，還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示，合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關系或承諾，即還要審查不動產物權變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵，而不得損害第三人的權益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損，行政機關應當承擔賠償責任，這是因為根據實質審查作出的登記具有公信力，登記內容具有對世的可信效力，善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質審查的優點在于保證不動產登記的真實性和合法性，減少瑕疵登記的幾率，使得國家公信力得到維護，而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產登記制度公信力下降。
二、形式審查
所謂不動產登記形式審查系指不動產登記機關對當事人的不動產物權登記申請進行審查時，只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查，而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此，登記機關對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權益受損不承擔責任。西方多數國家采取這種審查模式，這是因為一方面可以簡化不動產登記程序，提高登記效率；另一方面，形式審查還有利于分清登記機關與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的缺點。
三、我國應采用的審查原則
不動產登記涉及公民重大財產權利，那么我國應該采取什么樣的審查原則呢？有學者認為，我國未來立法應該采用形式審查制，但占主導地位的觀點認為，我國對不動產登記應建立實質審查制度。因為我國正處于市場經濟發展的初期，“信用較為低下，欺詐行為時有發生”，而“實行市場經濟首先必須保障交易安全”，因此，在我國的社會保障尚未健全，誠信體系尚未建立的情況下，“關注安全超過自由應作為法的指導思想”。
關鍵詞：不動產；統一登記；難點；問題
目前，我國對不動產進行登記的工作主要是由一些政府部門完成的，主要分為房產、農業、林業和國土資源等部門，如果讓這些部門分別各自進行登記，一個明顯的缺陷就是登記的信息不健全，這會影響到我國市場經濟的發展。因此，有必要對我國的不動產進行統一登記。但是，什么是不動產？即指不可移動的財產，并且其財產是受到法律保護的。因此，不動產所包含的范圍比較廣泛，這也在一定程度上給相關單位的工作提出了挑戰。
1 我國不動產統一登記的難點分析
1.1 政府部門的利益和個人利益存在沖突
一直以來，由于我國對不動產的登記不到位，從而制約了我國市場經濟的發展。我國對不動產的登記的問題，主要表現為登記部門通過自己的信息系統，按照登記的程序和效力，完成對不動產的登記工作，但是，一旦涉及到他們自身的利益，很多登記工作人員就會考慮到背后的利益，導致統一登記部門的相關登記工作比較困難。比如，對住房公積金的信息登記，這不可避免地會牽扯到政府部門的相關利益，一個明顯的現象就是，在政府部門進行住房公積金的登記時，他們并不是無私地完成其工作。另一方面，各個地方政府的財政與當地的房地產開發密切相關，在他們對當地的土地資源進行登記時，一些暗箱操作等違法行為就隨之而產生，這些行為都嚴重制約了我國對不動產進行統一登記工作發展。
1.2 登記人員的知識結構不夠完善
在對國家的不動產進行統一登記時，一個非常重要的環節就是對登記制度的審查，但是，根據審查方法的不同，其登記效率和說服力等都存在很大的差距，進而會影響到對不動產的統一登記工作的嚴謹性。當前，我國很多地方依然采用的是分散登記的形式，這種情況下，相關工作對登記人員的專業知識要求也相對較低。然而，在實行統一登記后，這就對相關工作人員的專業知識結構提出了更高的要求，所以，提高我國不動產登記工作人員的綜合素質顯得至關重要。
1.3 登記技術比較落后
在我國全面推進和實行不動產統一登記的當今，針對傳統的登記技術落后等缺陷，這一方面的問題影響到了我國對不動產的登記工作的完成。第一，在研究方法方面，我國采用的統一登記技術的精確度不夠。第二，針對不同類型的不動產統一登記工作，其采用的標準和范圍存在差異。第三，與不動產的統一登記相關信息還未實現共享，一個明顯的現象是很多部門都不愿意將其登記成果與其他部門進行分享。通過調查研究表明，國外的不動產統一登記工作已經發展的相對比較成熟，而且其規范性較高，已經全面實行了對不動產的統一登記，我國相關部門應該大膽地借鑒國外的成功經驗。比如，我國在對房地產的登記就顯得過于簡單，而且記錄工作也不夠詳細，即沒有采用實名制，登記的信息也不夠全面。另外，有關對不動產統一登記的相關法律也不夠健全，使得我國相關部門在對不動產進行統一登記時，缺乏相關的法律依據。而且，在制度方面，由于我國各個地區的經濟發展形勢不同，導致各個地區的不動產登記制度和標準等都不相同，這些問題都給我國實行不動產統一登記帶來了困難，從而抑制了不動產統一登記工作在我國的發展與推廣。
2 解決我國不動產統一登記問題的措施
2.1 加強對不動產登記人員的培訓
以上闡述說明，我國缺乏不動產統一登記的人才，這也是很明顯的事實了。針對這一現象，我國相關部門應該加強對不動產統一登記人員的培訓，通過提高他們的專業素質，使得我國的不動產登記工作趨向于統一化和標準化的方向發展。尤其是一些先進的技術手段被逐漸應用到不動產的登記工作后，這對不動產登記工作人員的綜合素質要求越來越高，只有對他們不斷進行培訓，才能保證他們能夠勝任這一工作。
2.2 統一登記機構
目前，制約我國不動產統一登記發展的一個明顯困難就是登記機構不統一，導致的后果是他們的登記標準和形式都不相同。我們都知道，登記機構是實現不動產統一登記的基礎，他們是完成不動產登記的一線工作部門。結合我國的實際情況，通過借鑒國內外成功的經驗，表明通過建立統一的不動產登記制度，在統一的登記部門進行登記，取得的成果是顯而易見的。
2.3 設立彌補登記過錯的賠償基金
眾所周知，在對大量的不動產信息進行統一登記的過程中，其工作人員不可避免地會出現一些錯誤，當然，我們也無法否認，這方面的過錯會影響到人們的利益，只要是由登記工作人員的工作失誤導致的錯誤，對其進行賠償也是理所當然的。在這種情況下，一個行之有效的方法就是由國家主導，設立彌補由登記工作人員的失誤導致過錯的賠償基金。目前，西方很多國家都已經設立了這種賠償基金，這是對個人或者集體在私有財產是一個很好的保護措施，同時，通過設立賠償基金，還能在一定程度上鼓勵人們對其不動產進行統一登記的信心。通過調查研究表明，很多人們都認為，我國完全可以借鑒美國的做法，通過引入統一登記風險防范保險機制，對不動產統一登記中的認為錯誤，可以通過這種風險防范保險機制實現對其的補償。當然，我們在借鑒美國的這一做法時，還是應該考慮到我國的基本情況，不能盲目地引進。
2.4 加強對不動產統一登記工作的監督
目前，由于我國實現對不動產的統一登記還處于發展的初級階段，通過以上的闡述，我們也知道，我國有關不動產統一登記方面的問題還是很多的。但是，一個基本的要求就是要確保登記信息的完整性和準確性，但是，我國的不動產統一登記工作并沒有達到這一基本的要求，這就要求我們加強對不動產統一登記工作的監督。尤其是當需要統一登記的不動產信息涉及到該部門或者個人的利益時，加強監督工作顯得尤為重要。我們可以采取定期抽查的方法，對不動產統一登記中的違法行為進行嚴懲。
3 總結
綜上所述，為了更好地保護我國人民的合法私有財產，一個行之有效的方法就是對其不動產進行統一登記。通過對不動產的統一登記，避免人們出現產權沖突等不必要的矛盾，保證我國的財產得到全面統一的管理，有效地保護我國人民的合法權益。但是，我國實行對不動產統一登記的改革還處于初級階段，其難點也是可想而知的，對于我們從事不動產統一登記相關的工作人員來說，他們首先應該明確認識到我國在這方面工作中存在的問題，并且通過不斷的學習和培訓來提高其自身的專業水平，從而保證我國的不動產統一登記工作能夠順利完成。因此，筆者在此通過分析我國不動產統一登記中出現的一些明顯問題，以此來提出了相關解決措施。
參考文獻：
[1]湛國毅.不動產統一登記的困難與解決方案初探[J].測繪與空間地理信息，2016
[2]馬安勝，袁國華.不動產統一登記的難點與政策建議[J].國土資源科技管理，2015
[3]趙永慧，賈廣葆.不動產統一登記的難點及實施路徑[J].房地產業，2014
內容提要: 《物權法》通過之前，有關不動產登記的性質，見仁見智，但通說認為不動產登記行為是行政行為，這一通說是由我國目前有關不動產的立法現狀決定的。《物權法》的頒布施行，改變了過去那種認為不動產登記是不動產登記機構行使行政職權的傳統看法，明確要從服務于民事主體之間不動產物權變動的角度，重新認識不動產登記的性質。本文以此為出發點，闡述了登記行為是當事人之間不動產物權變動的生效要件，是發生民法效果的民事行為，并結合《物權法》所確立的不動產物權變動模式，進一步闡述了我國不動產登記行為應為事實行為的觀點。
引 言
新頒布實施的《中華人民共和國物權法》確立了因法律行為引起的不動產物權變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產物權的設立、變更、消滅、設立負擔，除了作為不動產物權變動的基礎行為——債權行為成立且有效，尚須到不動產登記機關踐行登記程序，不動產物權變動的法律效果方才發生。由此可見，不動產物權變動的登記在不動產物權變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產登記的傳統和現狀，人們對不動產登記的性質和功用在認識上發生一定的偏差，在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產登記的法律性質，正確認識不動產登記的功用，對我國不動產登記制度的完善，對不動產登記的統一立法，尤其對廣泛存在著的不動產登記的實踐，都具有十分重要的指導作用。
一、不動產登記是民事行為抑或行政行為
鑒于我國不動產登記的現狀，不動產登記由各類不動產的專門行政管理機關進行，比如土地物權變動由土地行政主管部門登記，房產物權變動由房產行政主管部門登記，林木物權變動由林業行政主管部門登記等。由各類不動產的行政主管機關對所管理的不動產進行登記，如若不申請登記，這些不動產或不動產權利不能發生變動。這種登記的現狀往往給人造成錯覺，主體之間就不動產或不動產權利發生變動，尚須相應行政主管機關的登記認可，行政機關的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點成為目前學界和實務界的通說。[1]某些行政法學者甚至認為，主管機關的審查登記行為是一種帶有行政職權性質的許可行為。[2]在學界與實務界之所以會出現這種認識，是由我國目前有關不動產登記立法的現狀所決定的。土地管理法、城市房地產管理法都是從對不動產進行行政管理的角度進行立法，不動產登記自然被納入到行政管理的范疇。
主體之間就不動產權利變動達成協議，以使不動產權利發生變動，實現財貨流轉和交易目的。不動產權利具體包括建設用地使用權、房屋所有權等是物權，物權具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動產上的權利狀況，有利于該不動產權利的行使和不動產效用的發揮，有利于該不動產的順暢流轉，以建立穩定有序的財產流轉秩序，這種主體之間就不動產或不動產權利發生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產登記，即由一個有足夠公信權威的機構將不動產權利變動情況通過設置專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產上的權屬狀況。我國不動產權利變動情況與這些國家和地區的不動產權利變動情況相通，運作原理相同，所以將不動產權利變動登記看作是主體之間不動產物權變動情況的公示，是促進不動產的利用和實現財產穩定有序流轉的必備手段。登記最主要的功能就是不動產物權權利狀況的公示，登記所產生的法律效果只關乎不動產權利歸屬和變動狀況，登記服務于不動產的高效利用和有序流轉，不動產登記行為應是民法上發生民法效果的行為，所以應屬民事行為。
從上述論證可以看出，不動產登記的民事行為屬性，是由不動產登記的功能所決定的。《物權法》通過之后，確立不動產登記的公示功能具有十分重要的現實意義，不動產登記作為不動產物權變動的公示手段，主要功能即將不動產權屬狀況公之示眾，以利不動產的利用和流轉，任何欲在該不動產上設定權利之第三人即可根據公示出來的權屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認為不動產登記是不動產行政管理機關對不動產行使行政管理職權的傳統看法。主體之間就不動產權利變動達到協議之后，只要該協議合法、有效，并按《物權法》和相關法律的規定提供了登記所需的材料，不動產登記機關在審查以后對符合條件的不動產物權變動就必須予以登記，以完成不動產物權變動的公示程序，而不能借對不動產進行行政管理為由對符合條件的不動產物權變動不予登記，這一點在《物權法》中也得到確認。
二、不動產登記是事實行為還是法律行為
對不動產登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對第一個問題論證的基礎之上，即是以不動產登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發生的民法上的效果，即民事權利和義務的產生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達成的民法上的效果就會相應地發生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同，事實行為無需考慮行為人內心意思，事實上有此行為，即產生相應的法律效果，行為人有無取得此種法律效果的意思，在所不問。[4]由此可見，事實行為所產生的法律效果是由法律預先規定好了的，與行為人內心意思無關，不受行為人內心意思的影響。不動產登記是事實行為還是法律行為，就要看不動產登記所要發生的法律效果——不動產物權的設立、變更、設定負擔、消滅，是否取決于不動產登記申請人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實行為。
不動產登記是法律行為抑或事實行為，必須在物權變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐，因法律行為引起物權變動，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權變動的完成除當事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。
[5]根據物權變動是基于當事人的債權意思還是物權意思的不同，又可將形式主義分為債權形式主義和物權形式主義。債權形式主義要求物權的變動須當事人的債權意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權形式主義要求物權的變動須當事人的物權意思合致，債權意思合致只是物權變動的原因，并不決定物權變動效果的發生。物權變動效果取決于物權意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國。在形式主義立法模式下，就不動產物權變動而言，不動產登記是必備要件。意思主義，是指物權變動僅以當事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權意思，也就是說，物權變動效果的發生，僅以當事人債權意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權變動的必備要件，但為了保護物權變動中的第三人，讓第三人知悉該物權變動的具體情況，意思主義規定登記、交付具有對抗第三人的效力，如法國和日本。不動產登記在不同的物權變動立法模式下顯現出不同的功用，是源于不同立法模式不動產登記性質的不同。
（一）物權形式主義立法模式下不動產登記的法律行為屬性
已如上述，物權形式主義立法模式下，物權變動取決于物權行為，債權行為只是物權變動的原因，不決定物權變動效果的發生。但是物權行為究為何物，登記是否就是一種物權行為，則眾說紛紜。“傳統見解認為，物權的意思表示（包括物權的合意）本身即為物權行為（單獨行為及物權契約），登記或交付則為其生效要件。”[7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達方式，如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權意思本身等同為物權行為，單純的物權意思表示（物權行為）則不能引起物權變動實際效果的發生。某種物權的實際取得或喪失，端賴于另外的實際履行行為，即動產的交付和不動產的登記。如此一來，單有物權行為不能發生實際的物權變動，而這又與物權行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關物權行為的傳統見解在維持物權意思即為物權行為的基礎之上，把實際的履行行為——交付和登記看作是物權行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產生牽強附會之感。臺灣著名學者姚瑞光先生在洞悉物權意思即為物權行為的矛盾后指出：“物權行為者，由物權的意思表示與登記或交付相結合而成之要式行為也。……物權的意思表示，與登記或交付相結合，始能成立所謂物權行為。惟有完成此項方式后之物權行為，始能發生物權得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問題，亦即物權行為一經成立，即生效力，不可認為物權行為因意思表示而成立，登記或交付不過其生效要件而已。”[8]姚先生認為，物權行為是物權意思和實行履行行為——交付、登記的結合，交付、登記也是物權行為的內容，雖然此種觀點克服了物權意思本身即為物權行為的自相矛盾之處，但是關于物權意思和交付、登記之間的關系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。
要探究物權行為的本質，弄清楚物權行為和物權意思之間的關系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權行為產生的源頭上分析。物權行為理論的創造者德國法儒薩維尼在《當代羅馬法制度》一文中寫道：“私法契約是最復雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因為它具備契約概念的全部特征：它包括雙方當事人對占有物和所有權轉移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認它的本質是契約……。”[9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，核心要素是當事人轉移動產所有權的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權行為即為交付。
隨著交易規模的擴大和交易種類的多樣化，不動產交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現出與動產交付不同的交易狀態，即被后來各國所廣泛確立的不動產交易要以登記作為表標方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發，由于不動產登記成為不動產交易的常態表征，如理相同，不動產登記也是一種真正的契約，是一種能獨立發生物權變動的法律行為。以薩維尼物權行為理論為立法基礎所采取的物權形式主義立法模式下，就不動產物權變動而言，不動產登記即為一種能獨立發生物權變動的法律行為的觀點明晰可見。
（二）債權形式主義和意思主義立法模式下不動產登記的事實行為屬性
債權形式主義、意思主義立法模式與物權形式主義立法模式，雖然都有債權行為的存在，但債權行為在實際的物權變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權行為即可引起物權變動，連債權行為的實際履行——交付、登記等都沒有必要。債權形式主義立法模式下，債權行為是引起物權變動的決定因素，但只有當債權行為的實際履行——交付、登記完成后，方才發生物權變動。在這兩種模式下，債權行為對物權變動起著決定作用，債權行為無效、被撤銷，物權變動就無法發生。物權形式主義立法模式下，已如上文所述，債權行為只是物權變動的原因，實際的物權變動取決于物權行為，即使債權行為無效或被撤銷，只要物權行為有效，物權變動就能實際發生。
物權形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動產登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規則，適用法律行為一般原理。債權形式主義立法模式下，依債權行為達到物權變動的最終目的，端賴于當事人債的實際履行。債的履行完成，即動產完成交付和不動產完成登記可發生多重法律效果：一是當事人之間的債因當事人的實際履行而消失，二是當事人之間所欲達到的目的，就物權變動而言，物權變動的發生即可確定地實現，三是動產交付、不動產登記作為當事人之間物權變動的外觀，對不知交易實情的第三人來說，具有公示權利變動的效果。因此，債權形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產生既定的法律效果，是物權變動的必備要件，因而應屬于事實行為。
意思主義立法模式下，就物權變動的法律要件來說，交付、登記并非必需。但從交易習慣和日常生活經驗來看，不完成交付和登記，買方不取得對物的實際占有，物的使用價值無法實現。從另一個角度看，物權是支配權，具有排它性，物權的行使和變動不僅關涉物權人本人的利益，還關涉到該物之上其他權利人、欲取得該物之交易相對人等的利益，關涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復雜的物權變動中尤為重要。基于此，意思主義立法模式雖不強求不動產物權變動必須辦理不動產登記，但規定未經登記的不動產物權變動不能對抗第三人，這就使得取得不動產物權之當事人如若未辦理登記，其所取得的不動產物權隨時有被他人取得的風險，正是此種風險的反激勵作用，當事人因顧及風險，在絕大多數情況下也不得不辦理登記，這一點從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國，于“1855年法就大多數所有權及其他不動產物權的設定、移轉，規定以謄記為第三人對抗要件，顯著地擴大了謄記范圍，幾乎所有的物權變動都要公示。”[10]由此可見，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權變動對抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實行為。
結 論
在我國《物權法》制定過程中，就采取何種物權變動立法模式，是否采用物權行為理論等問題，眾說紛紜。就已實施的《物權法》相關條文內容來看，“不動產物權變動非經登記不發生效力”是一般規定，土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，土地承包經營權互換、轉讓的，非經登記不得對抗善意第三人，地役權的設立非經登記不得對抗善意第三人，并且立法上未采用“物權行為”概念。由此可見，我國就不動產物權變動，立法上采取了以債權形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結合上文的論證分析可以看出，在我國，就不動產登記而言，一般情況下，不動產登記是不動產物權變動的生效要件，不動產登記的法律效力，法有明確規定，與當事人的意志無關。特定情況下，不動產登記起著“對抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規定。由此可見，在我國，不動產登記的行為屬性應為事實行為。
注釋:
[1]田士永.物權行為理論研究[M].北京：中國政法大學出版社，2002.194；王利明.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，1998.50.
[2]應松年.行政法學新論[M].北京：中國方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問題及立法構想[C].中國政法大學科研處優秀論文選集.北京：中國政法大學出版社，1998.230.
[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：中國政法大學出版社，2001.250.
[4]趙勇峰，馬瑞娟.對民事法律事實體系的再思考[J].學術交流，2005，（10）。
[5]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[6]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7]王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.7.
[8]轉引自王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.5.
新的營商環境條件下高效做好不動產登記工作
自2015年以來，全國統一實行不動產登記工作，這對于政治體制改革、行政體制改革以及經濟體制改革來說，都具有十分重要的意義。實行不動產登記工作，達到“四統一”的目標，是國家從根源上改變以往的不從產管理模式，全面貫徹落實《物權法》的規定的重大舉措。同事，也是切實保障權利人合法權益，明晰不動產權關系，明確責任主體，規范房地產市場的具體表現，必將對我國經濟社會產生十分深遠的影響，在經濟發展的歷史過程中，留下濃彩重抹的一筆。
在實際工作中，按照國家的要求，各地都相繼開展不動產登記工作，并有的地方取得了十分明顯的成效。完成了人員、機構、職能等劃轉工作，業務工作順利實施。但在新的條件下，國家大力優化營商環境，打造親商助企、優質服務的營商環境，不動產作為服企助企、為民服務的窗口和橋頭堡，落實優化營商環境要求，打造“金牌店小二”的義務和責任尤為明顯。因此，在新的營商環境條件下，如何做好不動產登記工作，值得我們去探討和探索，更值得我們為之去努力去奮斗。以下是筆者的幾點拙見，望各位讀者予以包涵，提出真知灼見，以便筆者加以完善改進。
不動產工作面臨的現實問題
（一）責任主體不同。按照改革前的行政管理權限，土地、房屋、水域、林地、草地等不動產分屬于國土、住建、水務、農林等不同的部門管理，所依據的法律也屬于不同性質的法律條文，在日常管理中，部門與部門之間未形成統一、協調、共享的技術標準，導致產生的不同的登記結果之間也存在十分明顯，甚至相悖的結論，法律效力明顯降低，合法權益在某種程度上有保障風險。
（二）技術要求不同。在改革前，不同類別的不動產，依據部門所執行的標準不同，登記結果所具備的技術要素不同，例如數據精度、登記的結果表現形式、數據采集的方式和途徑、圖件處理的技術規范以及辦理的流程和方式等方面，都存在一定的差距。改革后，實行統一的不動產登記，必須建立一套完整的流程、體系，形成統一規范的標準模式，這也是提高工作效率，保證登記權威性的基礎。
（三）基礎數據不全。各部門因管理要求及工作條件的不同，在對土地、房屋、林地、草地、水利灘涂等不動產管理中，對是否實行數據化管理沒有明確的要求，例如我區土地實現了全數據化管理，電子化程度較高，相比之下，其他部門的不動產管理數據電子化存在差距，個別甚至未實現電子化，屬常規紙質管理。對于這種情況，在實行不動產統一登記工作后，是急需解決的問題，直接影響到不動產統一登記工作成效。
（四）機構人員分散。做好不動產登記工作的前提就是整合機構人員，明確工作職責，將不同部門不動產登記職責統一到不動產機構，對人員進行劃轉，將分散的職能優化整合。改革前，各部門從事不同類別不動產管理的人員素質、能力不一，而且流動性較大，個別部門對此職能存在缺編、兼職的情況。有的部門人員冗大，超編，人浮于事的現象比較嚴重，工作效率低，辦理時間長。
讓不動產“動”起來
優化營商環境是政府向社會做出的鄭重承諾，也是轉變政府職能，改進工作作風的重要舉措，勢在必行。優化營商環境的核心就是服務，不動產作為政府服務企業群眾的窗口，應該勇于擔當，時刻把落實好優化營商環境的各項要求，為企業群眾提供便捷、高效、優質服務作為今后工作的出發點和落腳點，努力打造不動產金牌服務的金字招牌。
清：即職能清。以政府牽頭，編辦按照不動產統一登記的要求，對農林、土地、住建、房屋、水務等部門的登記職能進行整合，按照“人隨事走、編隨人走”的原則，積極對機構進行整合，對人員進行劃轉，建立不動產登記機構。充分考慮不動產登記的復雜性和重要性，在機構設立和人員劃轉時，要嚴格標準，防止借機突擊解決人員編制現象。
簡：即流程簡。按照便民高效的原則，對不動產登記流程進行梳理再造，制定《不動產登記交易窗口工作指引》，科學窗口協同，壓縮合并辦事環節、辦理時間，按照優化營商環境工作要求，借鑒杭州、成都、徐州等地區先進經驗，力爭在5個工作日內完成不動產登記。對原來的辦事流程進行梳理，優化辦事流程，方便企業和群眾辦理不動產登記。
全：即功能全。設立不動產登記服務大廳，科學設置設置辦事窗口，落實最多跑一次的優化營商環境要求，房產交易、不動產登記、稅費征繳等業務一律進駐大廳，實行一次排號、一廳辦理。開辟快遞送證、延時服務、短信通知、電話預約、主動上門等服務方式，滿足不同人群的服務需求，提高服務質量。落實“互聯網＋”，積極推行線上申報辦證，充分利用大數據，建設微信公眾平臺，實現與登記平臺無縫對接，提高辦事效率。
精：即數據精。精確的基礎數據是做好不動產登記工作的保障。對建成房、林地、草地等進行測量，采集坐標，結合土地測量數據，全覆蓋數據整合，建立建立了完備詳實的不動產數據庫，切實做到數據多跑路，群眾少跑路。建立不動產登記信息平臺，達到統一標準、統一要求。
嚴：即制度嚴。鐵的紀律造就鐵的作風。制定了《首問負責制》、《服務承諾制》、《不動產工作人員行為規范》、《限時辦結制》、《廉潔工作制》、《崗位負責制》等規章制度，充分發揮制度剛性作用，約束工作行為，規范服務用語，明確要求在工作中實行一次性告知，一切從“全心全意做好服務”出發，堅決杜絕“推、拖、扯”現象。在服務大廳設置投訴箱、意見簿、投訴窗口、投訴電話。
關鍵詞：融資 統一 動產抵押
中圖分類號：D913.04 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312(2009)24-0090-01
一、中小企業融資動產抵押存在的問題
面對中小企業缺乏有效的抵押品，難以獲得銀行信貸支持的實際情況，中國人民銀行曾對銀行系統授信時是否接受中小企業的存貨、應收帳款等作為抵押品進行了調查，從銀行角度分析了中小企業難以憑借動產作為抵押擔保獲得貸款的原因。從銀行角度而言，動產抵押難以推行的因素主要包括：
其一，動產特征所致。在動產抵押中，動產易于移動導致實踐中一物多抵和抵押物品不實。
其二，銀行控制風險的需要。銀行信貸資源在我國的金融資源總量中占有絕對優勢的地位，但目前信貸資源配置效率與其理想狀態相比仍差距明顯，銀行系統中的不良資產問題沒有得到根本解決，風險日漸累積，信貸趨于集中。在這個大前提下，銀行防范風險機制不斷完善，如商業銀行普遍上收貸款權限，嚴格貸款發放程序和條件，重視對中小企業財務狀況和信用狀況的考察。這導致以擔保貸款為主的中小企業難以獲得銀行的貸款支持。
其三，銀行應對動產抵押經驗不足。動產抵押要求銀行相當熟悉抵押品所在的行業，能確定抵押物品的真實價值。目前國內銀行在這方面談不上經驗豐富。
二、設立統一抵押登記模式的必要性
抵押登記，是指經權利人申請國家專職部門將有關申請人用于抵押的物權事項記載于登記簿的法律行為。
目前，實踐中動產抵押登記狀況不容樂觀，這已經對中小企業貸款融資發展形成很大的制約。實踐中動產抵押登記的不足之處具體表現為：
第一，登記效率低下。根據對工商局、銀行、企業的調查。一般地，中小企業的動產抵押登記時間為：(1)設備登記，工商局認為實際所需時間為5天，而金融機構認為實際所需時間最短7天，最長為17天；(2)土地和建筑物登記，房地產登記所認為實際所需時間3天至15天；金融機構認為實際所需時間最短7天，最長為30天；(3)機動車登記，按《機動車登記規定》，汽車登記法定時間為1天，向登記機構查詢信息，花費時間一般為1天至3天。這些均導致登記效率不高。
第二，登記事項不合理。目前實踐中動產抵押登記的指導性法規為《企業動產抵押物登記管理辦法》。根據該辦法第4～7條的規定，不僅反映出登記內容過于詳細而且需要登記人員進行實質性審查。如在進行動產抵押登記時，需要對抵押的動產做出詳細性描述。
第三，登記機關雜亂。《企業動產抵押物登記管理辦法》第2條規定“工商行政管理部門是企業動產抵押物的登記機關。”《物權法》也采用相同規定，于第一百八十九條規定了動產抵押的部門，即“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。”但是實踐中，動產抵押的登記機關遠比上述法律規定要混亂。
因此，動產是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實踐中登記機關雜亂，登記效率低下，可以說動產抵押登記狀況不容樂觀。動產抵押登記無章可循成為影響銀行接受動產抵押權的重要原因。
三、設立統一抵押登記模式的可行性
2021年不動產登記工作在局黨組正確領導下，在局相關股室配合下，按照自然資源部、省廳及市局統一安排部署，堅持以人民為中心的發展理念，聚焦群眾登記財產便利度，不斷完善基礎數據，優化辦證流程，壓縮辦結時限。結合全省開展的“轉作風優環境”活動年，牽頭登記財產指標材料報送，著力優化財產登記領域營商環境。全力推動登記領域“我為群眾辦實事”實踐活動，化解登記領域歷史遺留問題，著力解決群眾身邊的“急難愁盼”問題。推動房管、稅務等部門間數據互通共享，搭建“互聯網+不動產登記”信息平臺，實現了服務效能雙提升。回顧全年各項工作，現做簡要總結如下：
一、基礎工作開展情況
1、日常登記業務工作穩步推進。全年共辦理各類不動產登記業務（）件，其中辦理首次登記（）件，一般轉移登記（）件，變更登記（）件，抵押登記（）件，注銷抵押登記（）件，更正登記 （）件，補換證登記（）件，協助司法查解封登記（）件。發放不動產權證書（）本，不動產登記證明（）張。為企業群眾開具各種不動產查詢證明2600份，接待公檢法紀檢委等部門查詢3000余次。
2、不動產登記資料管理工作有序開展。一年來，業務股室在辦理各類業務的過程中，共形成各類檔案資料9600余卷，已入庫保存8000余卷，對需要永久保管的不動產登記類檔案，已采取線裝方式裝訂成冊5630卷，5年保管期的抵押檔案編號入庫4769卷。至2021年11月，登記中心新增永久存檔資料63000卷，新增短期保存抵押登記資料35000余卷，房管部門移交90000余卷。農業承包經營權登記檔案資料移交前期工作進展順利，已完成與縣農業農村局溝通對接，對移交前的各項工作準備充分。
3、登記財產領域營商環境不斷優化。“轉作風優環境”活動年開展以來，縣不動產登記中心不斷優化辦事流程、壓縮辦結時限、精簡申請材料。截止目前，我縣對各類不動產登記業務實行公開辦事流程、辦結時限及材料清單制度。不動產一般登記業務辦理時限壓縮至3個工作日以內，抵押登記壓縮至1個工作日以內。中心不斷創新服務舉措，在雙休日、法定節假日、工作日中午等非工作時間，通過延時服務、錯時服務等模式提供全時段“不打烊”服務，群眾企業辦事不再“選日子”。同時，上門服務、預約服務、綠色通道、24小時自助查詢、“互聯網+不動產登記”服務平臺受理登記等多項舉措同向發力，企業群眾不動產登記獲得感、滿意感、幸福感逐步增強。
二、便民利民工作成效
1、實現抵押登記“不見面審批”和“一次都不跑”。2019年以來已與6家銀行簽訂合作協議，企業群眾辦理抵押登記可就近選擇銀行網點，不必跑不動產登記窗口。2020年線上“互聯網+抵押登記”業務共受理完成430件，發出電子證明430張，為企業、群眾辦理不動產抵押融資額達20548.7萬元。
2、推動“不動產電子證照”應用。2020年率先在進賢縣郵政銀行抵押網點中推廣使用不動產登記電子證明，權利人在該行直接辦理抵押登記，由銀行直接打印不動產電子證明，實現“一次不跑”，截止目前已有3家銀行推行抵押登記“不動產電子證照”應用。
3、推進“互聯網+不動產登記”工作。為進一步貫徹落實縣委、縣政府2021年“轉作風優環境”活動年部署安排，切實提升辦事企業群眾對我縣不動產登記工作的滿意度和獲得感，縣不動產登記中心于2021年7月26日起正式上線“互聯網+不動產登記”平臺，企業群眾可以登錄平臺進行注冊、實名認證后實現不動產登記網上申請、網上辦理、網上查詢等。我縣“互聯網+不動產登記”平臺上線運行，標志著我縣“互聯網+不動產登記”正式落地運行。
4、推行“交房（地）即交證”服務模式。為推動該項工作，2020年12月縣自然資源局印發了《“交房（地）即交證”便民利民工作實施方案》。為落實交地即交證，不動產登記中心嚴格按照省自然資源廳關于不動產登記申請材料清單收件，不再將建設用地規劃許可證作為受理要件材料，只要企業交地后提供了材料清單規定的要件，便可以申請辦理不動產權證，6月初已經實現所有拿地企業交地即交證。為有效防范不動產登記領域風險，保護購房群眾權益，積極探索交房即交證新模式，目前已在山水田園小區開展試點，該小區已有35戶業主交房當天領取了不動產權證。
5、實現企業間不動產轉移登記繳稅后1小時辦結。為提升企業不動產轉移登記效率，實現繳稅后1小時辦結，縣自然資源局主要領導召開相關業務股室專題會議，安排部署該項工作。在深入探討研究原辦理流程及環節可壓縮空間后，決定取消土地二級市場交易備案，取消會議聯審。目前，企業辦理不動產轉移登記，繳稅后即可直接申請轉移登記，全面實現繳稅后1小時辦結。
6、自助查詢服務24小時“不打烊”。在縣行政服務中心不動產登記辦事大廳設置24小時自助查詢服務區，實現不動產登記進度查詢、個人住房信息查詢“不打烊”，有效地解決了部分群眾在辦理不動產登記時“8小時之內沒空辦、8小時之外無處辦”的問題。
7、進一步壓縮辦證時限。2020年以來，按照省自然資源廳、市自然資源局統一部署，我縣各類不動產登記業務辦理大提速，實現了抵押登記1個工作日內辦結、一般登記3個工作日內辦結，查封登記、更正登記、注銷登記等業務即時辦結。
8、存量房不動產轉移登記與水電氣部門聯動，實現一站式辦理。目前已實現存量房不動產轉移登記業務中與水電氣部門聯動辦理，申請人在申請轉移登記時，可同時申請辦理水電氣過戶業務。群眾領取不動產證書的同時，直接在辦證大廳水電氣窗口一站式同步完成過戶，實現了不動產登記與水電氣過戶多項業務辦理只進一扇門。
9、加強部門間信息互通共享，消除信息孤島。經過省自然資源廳與省級相關部門協調，2020年12月25日前已完成縣不動產登記中心與公安、市場監管、編辦、銀保監、法院及民政等六部門實現“點對點”專線信息共享。為實現不動產登記、房管及稅務三部門信息共享，縣自然資源局于3月30日、5月19日分別組織三部門分管領導及相關技術人員溝通對接，就信息互通共享模式達成一致意見。不動產、房管及稅務三部門接口已開發成功，現已經實現不動產登記、稅務、房管三部門信息互通共享。
10、加強不動產權屬爭議調處工作。成立縣不動產權屬爭議調處工作領導小組，同時，縣自然資源局印發了進一步規范不動產權屬爭議調處相關工作的文件，對不動產(含山林權、承包經營權)確權登記權屬爭議調處解決機制重新明確規范。本次深化事業單位改革關于不動產登記中心“三定方案”中還新增了承擔不動產權屬爭議調處技術性、輔工作職責，將更有效保障不動產權屬爭議調處工作制度化、規范化。
三、存在的主要困難和問題
當前不動產登記領域存在的主要困難和問題是信息共享部門提供的電子信息不全面，因早期信息沒有經電子化處理，無法通過信息互通共享提取。公安部門的身份證信息及民政部門的結婚離婚登記信息與房產交易登記密切相關，目前不動產登記部門已經實現了與這兩個部門間的信息共享，但在實際應用過程中發現距實際工作要求還存在差距。如與公安共享的身份證信息，有小部分電子憑證無法調取共享；早期的結婚（離婚）登記信息，沒有經電子化數據處理，導致部分時間段的結婚、離婚電子憑證信息無法調取。這些群眾辦理不動產登記仍需要提供紙質證件，不能從信息互通共享中獲得便利。不動產登記中心將加強與信息共享單位緊密協作，盡可能擴大信息共享范圍，使企業群眾通過信息共享獲取最大的辦證便捷滿意度。
四、下一步工作打算
1、加快推進“互聯網+不動產登記”服務平臺建設和應用。以“互聯網+不動產登記”服務平臺上線為契機，實現不動產登記系統遷移到贛服通等政務外網運行，自助查詢登記檔案和登記信息，推廣不動產登記電子證照應用。不斷完善平臺功能，實現法人注冊登錄、個人辦理其他不動產登記申請業務，同步推進微信公眾號上線。加快推進各類登記業務“全程網辦”，零距離服務廣大企業群眾，不斷拓寬“不見面審批”和“一次都不跑”服務的廣度和深度。