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第1篇

一、加強城市老舊小區建設的實踐

所謂老舊、改制小區，一般都是早期建設的那些設計建設標準較低、配套功能不全、設備過時老化、管理不善、人文環境差的居民小區。六角亭辦事處轄區的老舊、改制小區大多建于20世紀80年代以前，共有99個，涉及居民3233戶、9135人，房屋產權大體為三種類型：有獨家產權單位的75個，多家產權單位的21個，無產權的3個。近年來，辦事處從改造居住環境入手，寓管理與服務之中，對癥施治老舊小區建設管理難題，收效良好。

（一）加大投入抓改造

針對老舊小區公共設施薄弱和老化問題，多方籌集資金10366余萬元，對轄區62個老舊、改制小區院落和危房進行了統一改造；實施99個老舊、改制小區化糞池、下水道、室外墻體美化、院內場地硬化綠化等工程；新建和改造老舊、改制小區公廁17座；完成四維街、和平街、沙井街、薛家巷、學田巷等38條背街小巷的進出口道路、下水道等基礎設施改造升級；新建老舊、改制小區停車場7個，“摩托車之家”3個，擴建四維街、人民路物資局大院停車場，新增停車位300多個；修建老舊、改制小區形狀各異花壇40多個。針對群眾反映強烈的道堰灣路下水道堵塞問題，投資70多萬元予以整修；針對六角亭原菜市場破爛不堪的狀況，收儲私人建設的菜市場以及住房等，在原址上新建文物管理所和文化廣場。通過改造和整治，所有老舊小區面貌煥然一新，實現了道路路面平整、路燈及管線布設基本完好、圍墻墻面整潔美觀、垃圾定點投放和定時清運、車輛停放整齊有序的預期建設目標。

（二）突出環衛抓整治

針對老舊小區環境“臟亂差”問題，結合恩施市創建“國家衛生城市”，辦事處組建工作專班，按照“美化、綠化、亮化、凈化”要求對老舊小區環境開展綜合整治，堅持硬件軟件一起抓，巡查與整改不松手，突出解決小區道路破損、屋面滲漏、亂搭亂建、亂堆亂擺、亂貼亂畫、亂扔亂倒、排污等問題，確保小區環境達到以下標準：道路無低洼積水；綠化樹池內無雜草、垃圾、黃土；公共設施設備完好，無亂扔雜物、亂搭亂建、亂堆亂放、損壞花草樹木等現象；圍墻墻面無破損、無商業廣告；垃圾箱整潔、無異味；化糞池管道通暢，無污水隨意流放。整治過程中，突出“綠化覆蓋”，投入50萬元，在城市主、次干道及背街小巷修建樹池花壇40多個；突出改造建設勝利街小商品市場、人民路農貿市場，創建“一街一路”示范工程；突出市民素質提升，開展城市管理“小手牽大手”、“說文明話、辦文明事、做文明人、創文明城”、“我愛斑馬線”、“垃圾換鮮花”等系列主題活動，制作宣傳老城文化、抗戰文化的大型文化墻及社區文化長廊，讓無聲的古街、深巷訴說老城鄉愁，匯聚老城人“熱愛老城、維護老城、建設老城”的強大正能量。

（三）常態長效抓管理

針對老舊小區長期無人管的問題，推行三項新舉措。一是建立“1+6+X”城區管理機制。“1”指由辦事處城管辦作為城市管理牽頭單位，“6”指城管、派出所、工商、交警、環衛及所在村（居）委會各派一名行業管理聯絡員，“X”指多名文明勸導員和保潔員。每月由牽頭單位組織對大街小巷、老舊小區、轄區機關單位“六城”同創工作進行巡查、考核并兌現獎懲，對連續6個月評為“優秀”的居民戶和個體工商戶優先納入“十星級文明戶”評選對象，追加“資金鼓勵”。二是推行“四員”精細化管理措施。即對各老舊、改制小區都聘請網格管理員包干整治監督任務，選聘物業管理員做好物業服務，明確環衛保潔員對小區垃圾做到日日清運，從辦事處、居委會抽調專人組成“創衛”督導員定期督導檢查。全辦干部職工分片進入55個網格小區，組建路段、斑馬線、廣場噪音等部位巡查值守志愿服務隊，實行“站點守線、領導包片”責任制，帶領和督促“四員”履職盡責。三是落實小區管理模式。根據小區產權性質和居民意愿，選擇單位自管、居委會代管、委托物業公司管理、居村共管、房管部門管理其中一種方式，確保每個小區都有人管事、有章理事、有錢辦事。

二、城市老舊小區面臨的主要問題

（一）生活環境臟亂差現象時有反彈

由于老舊小區在規劃設計上的先天不足和歷史欠賬較多，加之日常維護管理缺失，導致改造整治后的成果y以鞏固，臟亂差問題時有反彈，主要表現為：違法建筑回潮；商販隨意進出小區擺攤設點；占道經營；隨處堆放雜物；綠地無人養護管理，加之人為踐踏，貓犬的毀壞，機動車的碾軋，造成樹木、草坪、花卉等枯死嚴重；環境衛生差等。

（二）安全隱患和治安問題難以消除

與新建小區比，一些老舊小區房屋、上下水道設施、供電線路和消防設施陳舊老化，人為破壞和被盜現象嚴重。部分老舊小區的建筑較為分散，難以達到相對封閉和獨立，有的小區還沒有門衛值班室，任何人都可以自由進出，車輛失竊和刑事案件時有發生。老舊住宅小區房屋出租率普遍較高，居住人員關系復雜，治安防范困難。

（三）小區綜合治理難點需要破解。

一是物業管理難。因為企業改制，逐步形成了老舊小區多產權和無產權并存、管理職責不清的局面，建設初期引進的物業公司和多產權單位的小區各單位在公用設施、公攤部位和水電等設施維護方面互相推諉，致使有的小區長期無人管。二是小區改造缺資金。一些老舊、改制小區建設之初只是為了解決居民、職工住房困難，規劃方案簡單，致使房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，需要大量資金改造，僅靠財政投入和老舊小區房屋公共維修基金難以為繼。三是居民觀念陳舊。老舊、改制小區多數居民習慣于“有問題，找單位”，缺乏“花錢買服務”的意識，還有一部分下崗工人、無業人員和農轉居居民等低收入家庭業主交不起物業管理費。

三、完善城市老舊小區長效管理機制的對策措施

老舊、改制小區的管理不是單純的物業管理問題，必須在明晰產權關系的基礎上，將其納入社會管理系統進行綜合管理。

（一）加強老舊小區基礎設施建設與改造

發揮政府主導作用，牽頭對老舊小區后期管理加大協調力度，有序推進老舊小區綜合整治。對老舊小區整治進行整體規劃，制定專項計劃，按照政府組織、居民參與的原則，因地制宜，積極進行房屋維修養護、配套設施完善，切實解決老舊小區的現實問題。

（二）加大物管進駐宣傳引導力度

小區改造后的長效管理工作涉及千家萬戶，居民的參與支持和理解程度至關重要。要通過加強宣傳教育，扎實做好群眾的思想轉變工作，使廣大居民群眾真正明白，和諧社區建設的主體是居民，無論是物業管理還是居民自治，“花錢買服務”是理在其中。

（三）完善住宅專項維修資金管理制度

政府財政部門要建立房改房維修、物業應急管理等專項基金，用于解決小區公用設施設備維修及物業管理中的突發問題。要著力解決公共維修基金使用程序繁瑣、審批難問題，可通過審計部門，對小區實際問題現場調查證實實際需求，出具審計報告，確保正確支配維修基金。老舊小區改造資金除了政府補貼外，還應積極引入市場機制予以籌措。

（四）加快推進房改房產權制度改革

產權關系復雜，產權不明晰是老舊小區難管理的關鍵所在。要設立專門的管理機構針對不同的產權歸屬，采取政府統一管理制度，將產權明晰化，消除有事找不到責任人的混亂現象。產權單位是住宅的產權人的，要對老舊小區的改造進行相應投資，且有義務承擔維修管理費用；產權已歸個人所有的，不再享受單位承攬一切服務的福利，應當按照法律規定上交相關費用；產權單位已經破產的，則由政府和個人共同承擔。

（五）健全小區長效管理措施