時間：2023-09-21 17:59:59
導語：在物業管理的范疇的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
一、積極參與“親情化服務”活動。我們物業管理企業要緊密結合機關效能建設活動，在全市物業管理行業積極開展“親情化服務”主題實踐活動，把黨和政府的關懷和溫暖送到千家萬戶。本著“群眾利益無小事”原則，及時解決群眾關心的熱點難點問題，做到急群眾所急，想群眾所想，幫群眾所需。通過走訪住宅小區加強與業主的溝通和聯系，建立起與業主的新型合作關系，使親情服務貫穿于物業管理的整個過程中，讓業主真實感受到物業管理帶來的實惠。
二、加大宣傳力度，爭取做到家喻戶曉。通過多種形式宣傳發動，切實提高廣大業主對開展“親情化服務”活動意義和宗旨的認識，提高其參與活動的積極性和能動性；緊抓“親情化服務”活動開展的有利契機，繼續深入、持久地宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主明確物業管理中享有的權利以及應履行的義務，切實維護好自己的合法權益，增強自覺交納物業服務費意識，使廣大業主真正地了解物業管理，參與物業管理，支持物業管理工作。
三、切實擺正物管企業與業主之間的位置。通過“親情化服務”活動，要使我們物管企業真正認識到，業主與物管企業的關系，猶如雇主和管家，物管企業是受聘和服務于全體業主的，只有突出服務意識，樹立誠信觀念，按照《物業服務合同》的約定，為業主提供物有所值、周到細致的人性化服務，才能受業主肯定，才能在市場中生存。
四、始終把業主利益放在首位，切實為業主辦實事、做好事。對業主的求助，具備條件的要做到及時解決和解答；條件暫不具備、一時解決有困難的，要向業主講明原因，積極創造條件，爭取早日解決；對超出物業管理范疇的，要進行耐心地解釋，闡明情況，爭取業主的理解。要按期對小區環境進行整治，保持小區整潔；要加強小區綠化工作管理；要嚴格規范車輛的停放和進出入；要與公安機關搞好聯防，減少治安案件的發生，為構建平安威海貢獻力量。
五、加強物管企業的自身建設。要聘用有物業管理資質的管理人員充實到管理層，提高物管企業管理人員的整體素質，帶動物業管理水平的全面升級；要加大對物業服務人員的培訓力度，建立一支政治素質高、業務能力好、技術過硬的員工隊伍。
六、增強物業品牌意識，使品牌服務走進社區。物業品牌是高質量物業服務的持久升華的一種企業信譽，是品質的象征。我們要樹立企業形象，增強物業的品牌意識，以誠信優質服務打造行業品牌，用品牌服務抓人心、搶市場。
關鍵詞：物業管理、國內企業、發展趨勢
Property Management Development Trend in State-owned Enterprises
XUE Shao-fei
(Examing & Repair Company of Shanxi Electric Power Company ,Taiyuan 030032,China)
Abstract: Property management is a sunrise industry and has wide development prospect in state-owned enterprises. This paper simply explains the concepts of "property" and "property management", and mainly states the property management differences between state-owned enterprises and the traditional real estate managementfrom three aspects of management system, management content & management mechanism. Property management development trend & the problems facing the intelligent property management are also analyzed in this paper . Key words: property management;domestic enterprise ; development trend
中圖分類號：F276.1
正文：物業管理在國內尚屬朝陽產業，在國有企業中發展前景廣闊，但在相關法律法規方面還處于一個逐步健全完善期。
眾所周知，國有企業是國家經濟發展的命脈，物業管理在國內處于一個高速的發展階段。同時，物業管理作為國有企業的重要的組成部分，它的作用和意義是非常大的。
“物業”原是廣東，香港，澳門地區人們對單元性房地產的稱謂。在英語國家，物業可譯為estate或者property，指的是財產，資產或者房地產等是一個較為廣義的范疇。在現實意義中，物業是指正在使用中和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設備，配套設施，相關場地等組成的單宗房地產既依托于該實體上的權益。物業管理是指業主通過選聘物業服務企業由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修，養護，管理和維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
一、 物業管理與國有企業中傳統房地產管理的區別
1、管理體制不同
國有企業中傳統的房地產管理是由政府、企事業單位的房管部門采用行政手段進行福利性的封閉管理。物業管理是市場經濟管理模式下的經營性的管理，它所提供的是有償服務。
2、管理內容不同
國有企業中傳統房管部門主要承擔房屋及設備的維修和養護，管理內容單一。物業管理則是對房屋及其附屬的設備設施、清潔、綠化、治安、車輛、消防等實行全方位、多功能、綜合性經營管理與服務，內容十分豐富廣泛。
3、管理機制不同
國有企業中傳統的房地產管理部門與用戶之間的關系是管理與被管理的關系。物業管理則是產權人和使用人通過市場來選聘物業服務公司，雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權力、義務；物業服務公司與產權人和使用人之間的關系是委托與被委托、服務與被服務的關系。
二、物業管理在國有企業中的發展趨勢
隨著國有企業在規模和效益上的發展壯大，促使智能物業的蓬勃發展，這就是物業管理在國有企業中的發展趨勢，這樣就會大大提高人們的工作效率和生活質量。從這些方面來說，物業管理的發展趨勢主要就是智能物業。然而，一個非常嚴峻的現實問題也隨之出現：我國目前尚缺乏從事智能物業設計、施工、管理和維修的技術人員，培養一大批高素質的智能物業管理人才已經刻不容緩。
其實：智能物業只是國有企業物業管理方面的主要發展趨勢，除此以外還有以下幾個趨勢：
1、在國有企業中物業管理的服務方面，需求及發展空間將繼續擴大。
2、在國有企業中物業管理的質量方面，劣質及非專業的物業管理公司將繼續被優質專業的物業管理公司取代。
3、在國有企業中物業管理人士方面，專業物業管理市場的業內人士將加強與國內相關政府部門進行溝通。
4、在國有企業中物業管理方式方面，托管式的物業管理服務逐漸取代顧問式的物業管理服務。
5、在國有企業中物業管理資質方面，專業級合格資質的維修保養承辦商將快速進入物業管理市場。
三、物業企業在國有企業智能物業管理中面臨的問題
1、智能物業管理企業在信息時代享有的機遇：有助于提高物業管理企業的知名度;有助于提高物業管理企業的專業形象;有助于提高整體服務水平。
2、智能物業在建設與管理中存在的問題：整體水平不高；設計質量低；施工規范與驗收標準不全；重建筑輕管理；專業技術人員配置欠缺。
3、發展我國智能化物業管理的對策：優化智能化系統物業管理的思路是化被動為主動、變無序為有序；操作的規范化是高效率的基本保證；加強智能建筑物業管理的發展性；在全國質量管理的觀點指導下進行全程管理。
結束語：智能化物業管理在國有企業的發展趨勢，不僅已經成為一個國有企業經濟實力的體現，而且也成為一個國有企業科技水平的綜合標志之一，必將在國有企業中發揮它的巨大作用。
參考文獻：
【1】2007年國務院頒發《物業管理條例》
關鍵詞：物業管理公司；財務管理；問題與對策
當前，伴隨著社會經濟的迅速發展以及網絡科技的不斷更新，物業管理行業也獲得了極大的進步，不論是數量，還是規模上，較之前都有了更大的提高，其服務領域逐漸擴展，服務水平和經濟效益也獲得了很大的提升。物業管理公司的經營原則是減少營運成本，把公司的價值效益不斷擴大，進而增強公司的整體經濟效益，更好地保證企業立足于當今的同行業之中。所以說，強化物業管理公司的財務管理工作至關重要，各物業公司應當在實際的運營過程中，合理組織各項財務活動，控制資金流向，努力把企業資金的使用效率提高到最大限度，如此一來才能夠更好地保證企業的經濟社會等各種效益的提升。
一、物業管理公司財務管理的主要內容
若是依據行業進行劃分，那么物業管理行業應當歸屬于現代服務業，然而其不可完全等同于服務行業，它也具有本身的行業特殊性。通常而言，物業管理公司財務管理涉及的成本費用和普通生產企業或加工制造業的成本概念有所差異，應當從某種特定的角度來詮釋成本構成，也就是借助廣義的成本定義或者泛指的費用定義來對實際發生的支出進行整合。若從廣義角度來考慮，物業管理公司的成本費用涵蓋了管理費用及財務費用，這些均屬于該行業的財務管理范疇。作為一個物業管理公司來講，它的財務管理工作通常更加注重以下方面：
首先，物業管理公司的成本管控以及費用支出是其財務管理工作的基礎前提，也是保證物業管理公司切身利益的必然要求。物業管理公司的成本控一般包括將成本費用控制在合理范圍內的預算管理；完善財務管理機制，給公司的運作管理提供有力的制度保障；考核更加嚴苛，保證成本費用項目控制目標的實現。
其次，物業管理公司的行業特征造成了利潤率不高的現象，因此，物業公司必須持續擴大自身規模，才可以令公司的總體利潤總額迅速增加，進一步給公司未來的發展打下堅實的基礎。但是，要想迅速擴大企業規模、提升經濟效益就必須充分體現公司財務管理的投融資作用，不斷地調整本企業生產經營產品及提供各項服務的價格，目的是為公司獲得最大化的效益，從而達到利潤的最大化。
此外，物業管理公司必須將降低財務風險當做財務管理工作的重要內容，著重對信用風險以及操作性風險等風險類型進行有效的防范和控制，對客戶的信用等級進行調查或者評級，緊接著構建客戶信用管理檔案。另外，建立科學的業務流程及嚴格的責任監督機制，并且樹立足夠的風險預控意識，構建并完善風險管理體制等，有助于物業管理公司更好地將風險控制在合理的范圍之內，從而保障企業的平穩、高效運行。
二、國內物業管理公司財務管理的基本狀況剖析
因為我國的物業管理行業進入現代化發展模式的時間還不是很長，所以說，在社會主義市場經濟體制逐漸完善的大背景下，國內的物業管理公司所面臨的市場競爭包括國外物業公司造成的壓力逐漸增大，以往的管理模式早已無法滿足當前社會經濟發展的需要。同時，因為我國物業管理公司依舊存在初期發展階段，未能從以往的運作模式當中完全解放出來，仍舊會出現資金管理模式滯后、手段單一等狀況，從而造成資金的體外循環、任意投資、利用率不高等現象的出現，如此便會令物業管理公司的資金利用率降低，無形之中平添了物流管理公司的經驗重擔。這也造成物業管理公司在面對外部籌融資較為困難的前提下，將其重心力量放置于物業公司當前的資金利用率上，而這一點更是物業管理公司在財務管理工作中經常遇到的難題。國內現代物業管理行業的整體資金利用率仍舊具有很大的提升空間。
三、我國物業管理公司財務管理出現的問題與不足
（一）資金匱乏，轉型升級困難
考慮到我國物業管理公司自身的屬性及特征，它們通常依靠勞動和管理作為主要的運營模式，對資源和人工等方面的耗費較多，利潤空間比另外一些企業小，所以說物業管理公司內部資金的匱乏，再加上資產信用度較低，都會對物業管理公司的財務管理工作造成一定的難度。物業管理公司在開展貸款融資的過程中，也往往會由于貨代抵押或者信用度低等狀況而受到極大的影響。目前，國內物業管理行業所體現出來的基本狀況為：各企業各公司的運營規模不大，但是數量眾多，并且不夠集中，整個行業的競爭壓力不斷上升，在種種不利因素的前提下，各傳統型的物業管理公司為了升級為現代化物業管理企業，不得不采取增加企業運營規模的手段來完成。
（二）資金運用不夠科學合理
物業管理公司外部融資通常存在很大的限制，只能夠借助自身的內部資金來維系其運作。所以說，提升公司內部資金的利用率，令有限的資金獲得更加合理的利用，把總體效益發揮到極致，是物業管理公司財務管理人員的重要任務之一。然而，因為受到企業發展規模、組織結構和組織形式、財務工作者的自身素養等諸多要素的影響，物業公司資金的使用狀況并不盡如人意，一般可以通過下列方面體現：
首先，流動資金的運用。作為物業管理資產當中的關鍵組成部分之一，流動資金是物業管理公司生產經營的根本動力和前提保障，企業可借助上下游核算或者通過銀行支付的時間差來提高其價值，進一步提升內部資金的利用率，然而不少物業公司并未采取靈活多樣的管理手段，從而造成了流動資金的利用效果不理想；其次，不動產的利用。現階段，大部分國內物業管理公司在外部融資困難的前提下，并未充分利用自身的不動產進行融資，從而獲取更大量的流動資金。所以，不動產的價值未能獲得充分體現是國內物業管理公司資金利用不合理的又一具體表現。
（三）財務監督體系不夠健全
當前，國內大部分物業管理公司均具有下設子公司，然而對其下屬公司的財務管控情況沒有形成有效的監督，各種機制在下屬公司中的貫徹執行狀況不理想，再或者因目前的核算機制、內控機制等均存在一定的漏洞、財務工作者的專業技能不足等因素的影響，物業管理公司對其下屬公司的財務管理及監督缺少更加系統合理的對策，從而造成了財務核算操作不規范、財務基礎工作風險較大、規則體系過于形式化、違法違紀現象層出不窮等問題，在很大程度上影響了物業管理公司的財務健康，并且給物業管理公司的財務管理工作帶來了更多的難題。
四、物業管理公司財務管理的強化措施分析
（一）豐富自身的融資渠道
綜合剖析物業管理公司的發展現狀，它們通常在外部融資方面較為不利，鑒于物業管理公司的發展要求依據目前的社會經濟形勢，其應當在融資渠道及手段方面獲得更大的進展，目的是獲得大量可利用的資金，為企業今后健康、穩定、長期的發展提供有力保障。按照物業公司的屬性和特征，它們在融資上可借助自身的優勢吸引外資、借助國家政策積極上市等，具體內容如下：第一，吸引外商投資。由于國內社會主義市場經濟的迅速發展，給物業管理行業的發展帶來了更多的活力。政府部門必須積極地改善外部環境，并且主動引導外資在國內的物業管理公司中進行投資，扶持各物業公司引入外資，加大合作項目的辦理力度，從而有效轉變物業管理公司資金匱乏的現狀；第二，通過一系列國家政策上市。有關部門必須依照各物業管理公司的實際情況，進行政策的轉變和調整，同時適度放寬各種條件，幫助那些具有強大競爭力、經營狀況良好的物業管理公司上市，進而帶來更大的經濟效益。
（二）注重資金利用的合理性
由于物業管理行業在各服務行業中處于較高的地位，其對于社會生活及工業生產均擁有至關重要的現實意義。以往的物業管理公司的運營形式通常為家族式，但當前的經濟形勢令該行業慢慢向現代化物業管理企業演變，目的是更好地滿足時展的需求。考慮到物業公司性質的特殊性，規模較小、資金匱乏等，所以提升有限資金的利用效率是增強物業公司發展動力的基本形式之一。一般來講，物業管理公司需要借助流動資金的高效運作，令資金的使用更具靈活性。受行業領域的限制，流動資金的周轉是物業管理資金利用的基本方式，其上下游的計算通常會出現一定的時間差，各企業必須充分利用這一點；電子商務的發展進步推動了網絡銀行的迅速推廣，物業管理公司當前也可以選取網絡銀行的渠道進行支付，通過此種手段建立新型結算體系，把浮動現金量充分利用起來。除此之外，物業公司也應借助現代物流集成信息化系統板塊，把各種物流數據進行及時、有效的處理和整合，目的是令各項數據更為清楚明了，緊密銜接，進一步提升信息數據的使用效率，盡可能降低信息數據的閑置及浪費。
（三）健全公司內部的財務監管體制
物業管理行業的發展，使得各物業公司的財務管理涵蓋的范疇更加寬廣，對其進行嚴格有效的監管，對于降低財務管理工作中的錯誤率、提升管理能力等方面有著關鍵的作用，具體而言，我們可以從下列幾個方面來研究：第一，優化管理機構。因為財務工作者人數以及專業技能等要素的束縛，財務管理工作通常會被歸納于財務核算等機構，然而財務管理和財務核算等工作崗位的工作擁有根本的差異，必須把它獨立出來，進行專門的管理事項，同時借助教育培訓等手段來不斷增強管理機構工作人員的自身素養及其管理水平；第二，健全內控機制。內部控制環節對于物業管理公司財務監管效率的作用慢慢被企業管理人員所認識到，所以物業管理公司應當進一步剖析國家有關的法律法規及政策，進而制定對應的財務管理機制，保證各項業務操作流程的規范性、合理性等，最終提高物業公司的運作效率。
（四）確立財務預算管理的核心地位，樹立財務監督的權威
各物業管理公司的管理者應當充分重視自身財務預算的編制工作，盡可能突破以往財務管理的被動模式，將企業目標的設立、財務指標的分解、事后考核等管理內容貫穿于財務預算管理的始終，同時盡快確立自身的管理權威地位。另外，物業管理公司還應當制定并分解預算主要指標的建立，采取更加適用的預算手段，并且按照實際狀況來制定、實施彈性的財務預算辦法等。與此同時，物業管理公司還必須對財務管理實行嚴格的監控和考核，將財務預算當做管理的核心內容，令財務工作者按照特定的財務預算來管控企業的現金及收入，還有就是將財務工作者的財務預算工作和其工作業績相結合進行考核。此外，物業管理公司還需要對全面預算目標的實現做出評價，這一點將直接關乎物業公司預算管理的最終效果。
結束語
綜上所述，財務管理作為物業管理公司實際管理工作中的重要組成部分，由于受到公司經營情況和財務決策的作用，所以應進一步強化企業的內控力度，健全財務管理機制，做好監督，優化財務管理效果，令物業管理公司的資金獲得更充分的利用。本文對當前物業管理公司財務管理的內容與現狀、財務管理存在的問題進行了深入剖析，并提出了相關建議，希望能夠為國內物業管理公司財務管理的強化提供借鑒與參考。
參考文獻：
[1]姜麗坤.對完善物業管理公司財務基礎工作的思考[J].中國管理信息化，2015-08-01.
[2]何宇峰.試論物業管理公司會計核算與財務管理[J].中國外資，2013-08-25.
關鍵詞：物業管理；建筑物區分所有；業主自治；委托管理
物業管理起源于19世紀60年代的英國。我國的物業管理從20世紀80年代自香港地區引進和推廣開采。物業管理作為一個新興的行業，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題。本文作者把物業管理作為一種法律現象來調查分析和研究，試圖在審視我國現行物業管理立法的基礎上，找出解決問題的法律途徑，為我國物業管理法制建設提出一些建議。
一、我國物業管理及物業管理法律的發展現狀
我國物業管理興起于改革開放后，以廣州為先導，借鑒香港物業管理經驗。1981年，深圳市成立了我國第一家涉及商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司，這標志著物業管理行業在我國大陸的誕生和起步。30多年來，物業管理經歷了從引進試點，總結經驗到逐步推廣的過程。它由南到北，由沿海到內地飛速蔓延至全國各地城市，涉及千家萬戶，行業初具規模。據不完全統計，目前全國城鎮住宅總量的近38%已實行物業管理，不少省市實行物業管理的覆蓋面已達50%以上.深圳市甚至已超過了95%。物業管理作為城市管理的一種新的模式和新興行業.已在我國初具規模。
相對于物業管理的實踐來說，我國物業管理的立法明顯滯后。直到1994年，建設部頒布建國以來我國物業管理的第一個部門規章——《城市新建住宅小區管理辦法》，才明確了這種新的管理體制，為地方立法提供了依據；同年6月，我國第一部有關物業管理的地方性法規也隨即出臺，即深圳市人大常委會通過的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。隨后，各地方的有關物業管理的地方性法規或政府規章也陸續出臺，中國的物業管理事業進入一個快速發展時期。2003年6月，國務院頒布《物業管理條例》，則標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。
二、我國物業管理中存在的主要法律問題
1、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱
一方面，業主自律機制不完善。眾所周知，在物業權益關系中，業主財產的關聯性和業主共同利益，構成了業主共同決定實施物業管理的財產權基礎。在此情況下.必須制定業主共同遵守的行業準則（比如業主公約等），構建業主自律機制，這是協調業主共同利益的關鍵。但在我國物業管理的現實中，缺乏業主共同遵守執行的行為準則。另一方面，業主委員會形同虛設或機制不健全。盡管許多物業都仿照性地設立了業主委員會，制定了相應的規章制度，但物業管理關系的當事人仍然沿用過去行政管理的辦法解決問題。有些業主委員會從不召開會議，也不按規章制度辦事，結果使部分業主委員會變成了一種有名無實形同虛設的機構。
2、物業管理相關主體的法律關系極不明確
首先，物業管理企業與房地產開發商的法律關系不順。在我國。新成立的小區則往往由各開發商自己成立物業管理公司，開發商與物業管理公司形成“母與子”的關系，導致重建設、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決，因此才引出了前期物業管理階段中的諸多糾紛。其次，大多數物業管理公司，其工作方法和理念不能適應房地產市場的發展形勢。缺乏法律意識和服務理念，沒有擺正服務者的心態。物業管理的內容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口號，諸如“封閉式管理”“酒店式管理”等，但并沒有實際意義。這在一定程度上也不利于規范物業管理企業的服務。進而阻礙了物業管理企業服務理念的形成。
3、物業管理立法滯后，法制建設還需要進一步完善
這主要表現在缺乏系統完善的全國性物業管理法律體系，半數以上的省及較大市沒有地方性法規，有的甚至連規范性文件都很少；即使在法制建設比較早的地方，法規政策仍然存在結構、體系、執法等許多缺陷甚至相互沖突的混亂現象。在司法實踐中，現有的法律法規在涵蓋性、合理性和科學性上還存在諸多不足。
三、完善我國物業管理制度的法律構想
l、重構業主自治管理
業主自治管理，可分為直接管理和業主自治團體管理兩種情況。直接管理是業主人數較少且物業管理較為簡單時，由各業主直接自行管理的制度。在業主人數較多的情形下，依直接管理的模式對物業進行管理就會顯得捉襟見肘，故此業主自治團體管理應運而生。
我國目前的物業管理立法中均規定了業主大會這一議事形式，但還沒有“業主團體”的概念，說明我們在不自覺中采用了管理團體的議事形式，但沒有真正認識到這種形式的主體就是業主團體。所以我們應該借鑒各國立法經驗補上業主團體這一概念。筆者建議。全體業主應當組成業主團體，它應具有獨立的民事主體地位。
2、重構我國物業管理法律關系
（1）房地產開發商與物業管理企業脫離母子關系。物業的所有權與管理權分離不僅是建立物業管理法律體系應遵循的基本的原則，也是理清物業管理法律關系的必然選擇。在英美、新加坡、日本等物業管理比較發達的國家，均對物業管理企業實行市場化運作，由房地產開發商通過招投標的方式對眾多的物業管理企業進行擇優選擇。[2]這些成功經驗告訴我們：要理清物業管理法律關系，房地產開發商與物業管理企業必須脫離母子關系，對物業管理企業實行市場化運作。只有如此，才能在房屋售出之后，既最大限度的保護業主的利益，又避免開發商、業主和物業管理企業之間法律關系混亂。
關鍵詞：物業管理；溝通；前期介入
在社區建設中，物業管理工作是社區管理和社區服務工作的重要內容。社區是社會的構成單位，是社會的窗口和縮影，建設和諧社區是構建和諧社會的一項基礎工作。物業管理貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業企業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理企業的服務質量，對于建設和諧社區推動社會的和諧發展具有重要意義。
一、物業管理存在的問題
1. 業主管理委員發揮作用有限
按照有關法規，業主管理委員會應該是物業小區內的最高權力機構，物業管理公司是受業主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的。可實際上，一方面許多物業管理公司未受業主管理委員會的委托開展工作，業主管理委員會即使對物業管理不滿意也很難另換物業管理公司；另一方面許多業主管理委員會存在選舉不透明、不能定期召開業主會議、不能代表廣大業主愿意等問題。
2、物業管理費糾紛
據了解，各小區存在或多或少的長期不交物業費的業主，業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低；小區內存在業主車輛丟失現象和配套設施不完備等。而大量居民的不交費，導致了物業企業降低服務水平。
3、物業和業主缺乏溝通
由于許多物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，甚至發生沖突。一些物業管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。
4、管理責任界定不清引發矛盾
有關法規規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。可實際上，物業企業無償為有關部門代收代繳相關費用，小區內諸如水、電、暖等公共設施的維護都被推到物業公司的身上，使業主把一些應由相關部門、社區和開發商承擔的責任等誤認為是物業管理的范疇，使物業企業陷入被動。
二、建議解決辦法
針對當前住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
1、加強物業管理的宣傳
一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的意識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增強業主的自覺維權意識。四是要加強物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼。五是加強物業收費的宣傳工作。
2、制定物業服務企業資質動態監督管理辦法
應針對物業企業所管理的項目是否簽訂物業服務合同并備案，是否建立企業投訴受理分級管理制度，物業項目是否制作物業投訴受理公示牌，是否向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理的相關設施和資料，企業是否按規定收取物業服務費用等，制定物業服務企業動態監督管理辦法，管理部門隨時對其進行監督考評。對整改仍不合格的企業進行通報，并記入企業不良信息檔案，情節嚴重的依據相關法規給予處罰，直至吊銷其資質證書。
3、加強從業人員的管理工作
物業服務企業的服務水平和服務意識取決于企業中每一個員工的服務水平和服務意識，因此在行業管理工作中不但要加強對物業服務管理，更要采取多種手段提升物業從業人員的綜合技能以及服務水平。如對從業人員進行職業培訓、日常管理，嚴格控制行業從業人員準入，通過宣傳物業管理行業先進人物和事跡提升物業管理行業的榮譽感，強化物業管理行業凝聚力和吸引力。
4、加大舊有住宅小區的改造建設
舊有住宅小區是城市建設中的重點和難點，是房地產開發建設的延伸，為保證政府資源分配的公平性，以及城市建設水平的整體提高，應根據本地區發展狀況，有計劃、有步驟積極推進舊有物業項目的綜合整治工作。
5、充分發揮業委員會的作用
應依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，根據法律、法規的規定行使職權，對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的物業管理企業應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。
6、有關部門應該加強指導和管理。
房管、社區、辦事處等有關部門應加大管理，指導業主和物業管理企業簽訂等價有償、誠實信用的物業管理合同；監督業主委員的選舉合法性；跟蹤檢查物業企業日常的物業管理服務水平和收費；協調物業企業及業主委員會、開發商之間的關系。
7、推廣物業管理前期介入制度
關鍵詞：物業公司；物業管理權；業主；業主代議機構
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1009-2374（2009）07-0081-02
對建筑物的物業管理，是基于建筑物區分所有權而產生的。建筑物區分所有權是對一棟樓房中專有部分的專有權、對共用部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。我國新出臺的《物權法》中對建筑物區分所有權規定為“業主對建筑物的內住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。該法規定的建筑物的區分所有權包括專有部分的所有權，共有部分共有權和對共有部分的共同管理權（即是基于專有權和共有權而享有的成員權）。王利明先生認為，使用“業主的建筑物區分所有權”概念更合理。顯然，就立法及法理上而言，物業管理權的權利主體，是全體業主無疑。
物業管理公司雖然在履行物業管理中享有物業管理權，但這種權利并不是天生具有的，而是在物業管理的基礎權利――建筑物區分所有權的基礎上，通過建筑物區分所有權人――業主組成的權力機構――業主大會及其委員會基于共同管理的合意，簽定《物業服務合同》，授權于物業管理公司的。
一、業主代表機構在物業管理中的角色
物業管理權人是業主（代表）大會及其執行機構業主委員會。業主委員會代表全體業主的共同意志，管理的是其所代表的業主的物業；而物業管理公司是接受聘用來管理業主的物業，其對物業的管理應該尊重業主的意愿，維護業主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所簽定的物業管理服務合同管理物業。
一般來講，物業管理服務合同中都規定了物業管理公司和業主委員會的權利義務，如：物業管理公司有權要求業主委員會協助管理，有義務把重大管理措施提交業主委員會審議；業主委員會有權審議物業管理公司制定的年度管理計劃和管理服務的重大措施；業主委員會有義務協助物業管理公司落實各項管理工作等，這些都表明，物業管理過程中的決策人是業主委員會，而非物業管理公司。
只有業主委員會才是物業管理中的永久管理人，具有天生的管理責任。我國民法中的管理人是指依照法律、法規或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的、帶有永久性的經營管理權人。管理人是依照法律、法規或行政命令直接產生的，不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產所有權與管理權兩權分離的結果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業、事業單位或機關團體進行管理，被授權的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權利。這種享有管理權的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養義務的人。
物業管理中的決策人是業主（代表）大會及其執行機構業主委員會。業主委員會代表全體業主的共同意志，管理的是其所代表的業主的物業；而物業管理公司是接受聘用來管理業主的物業，其對物業的管理應該尊重業主的意愿，維護業主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所簽定的物業管理服務合同管理物業。
二、物業公司行使物業管理權的必然性
物業公司所擁有的物業管理權并非自己所固有的，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過與業主（業主自治機構）訂立物業管理合同的途徑，才能夠獲得對他人物業進行管理的資格，也即享有物業管理權。物業公司只有獲得業主（業主自治機構）的概括授權，才能對物業區域內的物和人實施管理。
1．物業管理行為不能由業主及其委員會自行作出，這是市場經濟的必然要求。哈耶克認為，在個人的行為中，并不是每一種常規性都一定會產生整體秩序。他以熱力定律為例類推出，在社會中，某種完全常規性的個人行為所能導致的只是失序。理性經濟人是傳統經濟學的基本范疇與邏輯起點。但其自身仍然存在明顯的缺陷，即將理性推到極端的位置，因此對現實生活逐步失去深刻性，并受到一些學者的批判。新制度經濟學修改了古典經濟學的理性人的假設，代之以有限理性的新假設。K.阿羅（Kenneth Joseph Arrow）認為人的行為是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的。有限理性為我們提出了一個基本命題，即由于進行經濟活動的人的理性是有限的，所以無法完全把握復雜的環境與經濟活動的不確定性，因而產生了信息不全、契約不全等的缺陷。因而，在進行物業管理事物上，需要委托一個更加理性的組織或者機構來管理。而這項委托，通過業主大會及其委員會集體協商，通過決議，選聘專業物業管理公司來實現。
2．物業管理行為需具備專業資格，業主大會及其委員會不具備相關條件。業主大會及其委員會作為一個代議機構，享有業主公約規定的物業管理決策的權利，但它只是物業管理權人，從我國目前各地關于物業管理的立法來看，實際上是將業主團體作為一個非法人團體來看待的。因為，各地的立法均未要求，業主團體成立要依法人成立程序進行登記。因此，業主團體不可能成為法人。《物業管理條例》明確規定“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格”，業主大會及其委員會不具備法人資格，不具備從事物業管理的資格和條件，自身并不能夠從事物業管理。因而必須將其物業管理權授予物業管理公司。
三、業主代表機構與物業公司的法律關系
業主委員會和物業管理公司的關系，在整個物業管理關系中最為重要。探討他們之間的關系，有助于解決物業管理中存在的許多服務問題。
理論界對于業主委員會和物業管理公司之間的關系，一直爭議頗多，主要存在以下兩種觀點：一種觀點認為他們二者是“委托”法律關系，持這種觀點的學者認為，業主委員會是通過簽定物業管理服務合同將自己的權利和義務托付給物業管理公司，讓物業管理公司利用自身專業化經營的優勢，達到物業小區管理效用的最大化。另一種觀點認為，業主委員會和物業管理公司之間是平等民事主體的服務合同關系，從區分建筑物所有權理論來看，業主委員會和物業管理的法律關系主要是通過雙方簽定的《物業服務合同》得以彰顯，二者應該遵循合同法的平等、公平、自愿原則，雙方構建的是平等民事服務合同關系，而非委托法律關系。至于其法律關系的性質，應根據《物業服務合同》來分析。
物業公司的物業管理權由業主委托授權產生，通過合同確定雙方的權利和義務。物業公司獲得物業管理權的法律基礎是物業管理合同，目前通常認為，物業管理合同屬于委托合同之一種。在物業管理合同關系中，業主處于委托人的地位，而物業公司處于受托人的地位，物業公司受托處理的委托事務就是物業管理。為了處理物業管理事務，物業公司有必要獲得業主即委托人的授權，即獲得物業管理權，據此從事與物業管理有關的事實行為（如保安、清潔等）和法律行為（如代業主行使物上請求權等）。
[關鍵詞]城市住宅小區 物業管理 問題與對策
改革開放以來,住宅建設飛速發展,大量住宅小區投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業化管理經驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業管理工作的起步發展。然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。
一、城市住宅小區物業管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業管理、小區配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業管理的現狀分析,發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
1.物業管理法規與體制滯后
盡管《物權法》出臺,又有此前的《物業管理條例》,但整體上而言,有關物業管理的配套法律法規比較零散,缺少系統性。
現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。
2.開發商遺留問題
從大多數的物業管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題,而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。
3.業主缺乏自我約束
由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析
切實解決目前物業管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業管理服務功能,對促進物業公司的健康發展,構建和諧小區是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業管理相關配套法規
(1)物業管理的早期介入
物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段,站在業主的角度,從使用、維修管理出發提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。
(2)積極開展招投標機制
在物業管理剛實現招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力度,首先對比較規范的住宅小區進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。
(3)建立物業管理信用檔案
政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。
2.嚴格執行承接查驗標準
針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序,嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時,以明確物業公司與開發單位的責任。
物業的承接查驗是一個復雜的過程,它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此,承接查驗時應注意:
(1)在承接查驗前,物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統一思想、統一驗收標準,明確驗收程序,明確交接雙方的責、權、利。
(2)承接查驗不但要注意檢查物業質量,還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型,并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。
(3)對查驗中發現問題,屬必須改正的,應書面報請建設施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。
(4)為保證設施設備的正常運行,對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間,工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。
3.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作
(1)增強業主的自我約束與自我救濟能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業主花錢買服務意識,不交物業管理費是違法行為的宣傳,引導業主依法履行業主的權利和義務,同時監督《業主公約》的執行力度,將業主違約行為進行宣傳,提高業主的自覺性。
(2)借助社區管理的力量,監管好業主、業主委員會的建立與運作
過去,業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理部門的指導下,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。同時,當業主委員會成立后,到房地產部門備案,并接受居委會的監督指導。因此,可將業主委員會的成立納入政府的派出機構,居委會或社區監管的范疇,這將有利于社區服務功能的建設,同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質,規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時,社區監管部門可以作為中介調解人進行調解,化解糾紛,及時解決問題。
(3)政府推行建立第三方管理機構
由于業主對物業管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作,同時對于物業管理公司來說,面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上,此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。
第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。
參考文獻:
[1]長春市物業管理調查報告.長春市房地產管理局,2003.
[2] 周三多.物業管理學[M].上海:復旦大學出版社,2003.
關鍵詞：現代物業；服務；技術管理；影響；發展
現代物業服務的基本特征是勞動力與高新技術結合，傳統勞動模式和現代管理模式并存。也就是說，現代物業服務在傳統物業服務基礎上發展，將傳統物業服務與高新技術融合起來，形成了現代化物業。在現代化物業發展中，技術管理極為重要，它不僅可提升現代物業服務質量，促進現代物業服務發展，而且還能影響人們的生活，實現社會和諧。基于技術管理在現代物業服務發展中的重要性性，筆者從技術管理對其的影響入手，重點探討技術管理的實踐過程，詳細如下。
一、技術管理對現代物業服務的影響
行業多元化發展以后，現代物業服務由服務轉向了內部服務，特點也從原來的單一性，發展到了現在的復雜性，服務內容、服務范圍隨之得到了擴大。拿房地產物業服務來說，現代房地產物業服務除了傳統的物業管理以外，還新引入了投資管理、資產管理以及設施設備管理，同時實現了物業管理對不同服務需求市場的服務。房地產業現代物業管理的主體內容成為了技術管理，比如常見的物業設施管理，管理中所包含的長期策略、財務預算、空間運用、高科技運用等內容都屬于技術管理的范疇。由此看來，現代物業服務中，技術管理已經占據了物業服務管理主體，成為了物業服務管理中不可缺少的一部分。現代物業服務管理中的技術管理主要包括：管理制度制定、物業設備與設施的運行維護、設備運行性能提高、生產節能、生產安全、環境污染的消除、安全事故預防等等。論證技術管理和現代物業服務之間的關系，可得出以下結論：一方面，物業市場和客戶的需求使現代物業必須重視技術管理；另一方面，技術管理為現代物業的發展起著促進作用。
二、技術管理的實踐過程
受行業特性影響，現代物業服務一產生就會面臨服務質量與管理成本的挑戰，而為了能保證物業服務行業的發展，實現其發展目標，除了要制定一系列可行的發展計劃，確立正確服務理念以外，還要具備較強的技術管理能力。現以房地產管理為例，對高層樓宇供水系統自動化控制技術管理進行分析，對高層樓宇供水系統自動化控制技術的管理實踐過程作詳細探討。
步驟一：供水系統的故障與處理
某些高層樓宇供水系統的運行存在問題，比如位于樓層高位的蓄水箱有效容積比低位貯水池的有效容積要大很多，當供水泵的額定供水流量為36m3/h時，樓宇供水系統的運行可能會發生故障。根據現場觀測，在低位貯水池的進水截門都開啟，低位貯水池水滿的情況下，供水泵在不到10分鐘的時間內就會把低位貯水池的水抽空。而此時高位蓄水箱的水只上了1/3左右，同時，供水泵電機仍然在運轉。在這種情況下，水泵很容易進入空氣而形成渦氣現象，即便低位貯水池已經上滿水，供水泵消耗大量電能也抽不上水來，而做無用功不利于保持經濟運行狀態。
步驟二：供水系統自動化控制技術的管理與改造
系統改造前期，首要做法分析樓宇供水系統自動化控制技術改造的可行性，包括改造技術科學性、改造經濟性等等。要確保系統自動化控制技術改造的可行，以免造成不必要的經濟損失。改造可行性分析完成后，再繼續下一步操作。
步驟三：改造方案設計
1、貯水池水位檢測與溢水報警保護電路設計依據
在正常狀態下，低位貯水池能夠有效地進行水量的吞吐，即在貯水池儲水狀態或貯水池蓄水，并在達到設計高水位時浮球閥自動關閉；在貯水池供水狀態下，貯水池儲存的水量被生活給水泵抽取，達到設計低水位時浮球閥自動開啟，從而能有效地保障用戶的用水安全。但是，由于浮球閥止水橡膠墊容易磨損老化，易造成閥門漏水；浮球本身因長期浸泡水中容易被腐蝕進水損壞。這些問題若得不到及時處理和解決，極有可能對居民用水、用電造成影響。
2、電路設計及電路控制
由于原供水電氣控制電路容易造成低位貯水池抽空影響正常供水的情況，因此考慮在低位貯水池內加裝液位控制器，并通過中間繼電器KA1作為高位水箱供水的保持繼電器。當高位蓄水箱水位處于低水位狀態時，動錘下降至浮球下部，干簧管對應處于SLl處，SLl閉合，水位檢測信號電路的中間繼電器KA1線圈得電，其動合觸點閉合并自鎖。此時，若低位貯水池有水，且該水位高于設定的貯水池供水安全水位，SL4閉合，KA3線圈得電，其動合觸點閉合并自鎖，水泵正常進行供水。當低位貯水池水位下降，且低于已經設定的貯水池供水安全水位，SL3的常閉觸點打開，KA3線圈失電動合觸點分開，KM1失電，水泵停止運行，但此時KA1線圈得電，其動合觸點依然保持閉合。當低位貯水池的水位又升至設定的貯水池供水安全高水位，sL4閉合，水泵供水。這樣，當高位蓄水箱的水位處于高水位狀態時，浮球翻轉，SL2動作斷開，KA1線圈失電，其動合觸點斷開，接觸器KM1失電，水泵停止運行。
三、技術管理的發展前景
技術管理在現代物業服務中所占據的地位是比較高的，原因在于物業市場對技術管理的需求，為了更好的滿足客戶對物業服務的需要，提高物業服務質量，物業服務行業必須借助于技術管理，利用技術管理來優化物業內部配置，保證物業設備設施的運行、使用安全。
此外，隨著現代物業設備系統的愈發復雜化，物業管理仍采用傳統管理模式將無法滿足管理需求，甚至還有可能出現管理疏忽，引起物業設施安全事故，因此只有融入現代化科技，將現代化技術與傳統管理模式結合起來，重視并優化技術管理，切實實現現代物業服務質量的提升。基于技術管理在現代物業服務中的重要性，再結合上述對技術管理實踐過程的分析，不難發現，在當前，乃至未來物業服務發展中，技術管理都將受到重視。合理利用現代化技術對物業服務進行管理，做好物業內部設備設施的運行檢測、維護，確保設施安全運行，可進一步推動物業服務行業發展，為現代物業服務創造更大價值。
四、結束語
綜上所述，現代物業服務管理的成敗取決于技術管理，而技術管理的成敗在于它能為物業服務創造多少價值。在本篇文章中，筆者著重對技術管理在現代物業服務中的實踐過程進行了分析，論述了技術管理對物業服務的影響，并預測了技術管理的未來發展前景，指出在未來物業服務行業中，只要技術管理的作用還在，其對物業服務的影響，以及在物業服務行業中的發展就越久遠。
參考文獻
[1] 肖發明. 淺談新建智能建筑智能化系統的物業管理――從華為基地科研中心智能化系統的物業管理說起[J]. 現代物業. 2008（03）
校區物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，在后勤發展總公司的領導下，依照國家有關法律法規、管理標準及合同、契約，運用現代管理科學和先進技術，以經濟手段對物業實施統一的專業化管理，并向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，同時促進相互間的溝通與交談，從而構筑一種和諧、健康、向上的人文環境，推動學校整體進步。由此可見，物業管理是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。
校區物業公司的定位還應超越高校的范疇來認識和理解。目前制約高校后勤社會化進程的不但有高校內部的因素，更有社會的因素。所以，我們要把高校后勤社會化改革放到社會的大環境中去定位和思考，不僅要主動適應高校的發展，也要主動適應社會的變革。
二、制度建設是規范校區物業管理的基礎
制度是要求大家共同遵守，按一定程序辦事的規范和行為準則。一個企業的內部制度建設是否科學、合理、完備，在很大程度上決定著企業的外部競爭力，尤其是在市場競爭日趨有序化、規范化的今天，制度建設更是企業的一項十分重要的基礎工作，這對于物業管理企業也不例外。
1、制度建設的意義和作用
以國家法律和政府有關部門頒行的政策法規及后勤發展總公司相關文件為指導，以物業管理公司自身的經營宗旨、經營范圍及承擔的任務為依據，并借鑒其他優秀物業管理的成功經驗，結合公司自身及所管理物業的實際情況，制定較為完備、適用的制度和實施細則，具有十分積極的現實意義。
（1）制度是物業管理工作的準繩和依據。
（2）制度建設是物業管理企業逐步走向成熟并向規范化、科學化和法制化發展的必要前提。
（3）制度建設有助于建立對物業管理企業的民主監督機制，使之能更好地發揮物業管理的職能，為學校和師生創造更加舒適、優美、安全、方便的工作和生活環境。
（4）制度建設有利于推動物業管理整個行業健康發展。
（5）規范、約束員工的行為。任何一個物業管理公司要進行有效的內部管理，首先必須要有一套具有約束力的制度作為前提。制度是集體意志的體現，只有依靠制度才能使員工有章可循，根據公司的制度來規范、約束自己的行為，始終圍繞公司的服務管理目標開展工作。
（6）協調公司內部各部門之間的相互關系。現代物業管理企業的整個管理職能被分攤給其內部各部門承擔，只有建立必要的制度，明確各部門的職責和權力范圍，才能使各部門各司其職，互相銜接，緊密配合，使公司的管理活動順利開展。
（7）樹立物業管理公司的良好形象。物業管理是窗口行業，與學校和廣大師生進行24小時的接觸。健全的制度能體現物業管理公司良好的內部管理，樹立良好的外部形象，增強學校和廣大師生們對物業管理公司的信任度。
2、物業管理公司的內部制度可設為：
（1）領導制度。主要是確立物業管理公司領導體制，即確立公司各領導的職權分配、工作方式、決策方式、協調方式等，明確各領導之間的分工合作關系。
（2）職能制度。職能制度主要是指各部門的責任制度，可以按功能設立維修服務部、動力通訊部、文印服務部、校園清衛部、樓群管理部、綠化工程部。
（3）崗位責任制度。崗位責任制度主要是明確物業管理公司各個不同崗位的責、權、利，可分為兩大塊：管理人員崗位責任制和操作人員崗位責任制。
（4）綜合管理制度。綜合管理制度是指物業管理公司的全體員工和各個部門都必須遵守和執行的一些跨部門、協調性、綜合性的制度，其中有員工守則、培訓制度、勞動制度、考核獎勵制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物業管理公司在運作過程中的各個環節、路線規定，比如對外通告、申請報告等等必須要有統一的文字格式并送上級部門審批后方可張貼或上交。
3、制度建設的原則
物業管理公司作為一種現代性的企業組織，制度建設是其運行規范化的必然要求，它是物業管理公司競爭取勝的“軟件”。制度的作用是顯而易見的，它不僅可以規范、約束員工個人行為，協調企業內部、公司與學校各職能部門和師生的關系，同時還能規范校區內各色不一的師生個人行為。現在把校區物業管理公司制度建設的原則概括如下：
（1）結合校區物業管理公司的實際，正確把握“彈性”尺度。必須從管理對象的特點及學校環境條件等出發，結合公司自身實際情況，量體裁衣，制定出既能規范員工的行為又不束縛員工的手腳，能充分調動員工的積極性、主動性和創造性的制度。
（2）責、權、利相結合。要通過制度明確員工、各個部門相應的職責、權力、所獲的報酬及獎勵。同時要注意明確彼此之間工作的銜接，使整個物業管理工作有序規范地進行。
（3）定性與定量相結合。在制定制度時，必須將定性與定量相結合。只考慮前者不考慮后者，就會使對員工、部門工作績效的檢查考核沒有尺度和依據；只考慮后者不考慮前者，就會使檢查考核無法正確定位。
（4）規章制度應簡明扼要，便于理解、記憶，以便員工對照執行。
（5）相對穩定性。制度一旦確立下來，就應具有相對穩定性，這是制度的關鍵所在。如果制度朝令夕改，員工就會無所適從。只有具有相對的穩定性，才便于員工更好地貫徹執行。
三、服務是校區物業管理的硬指標
高水平的物業管理除了有完好的硬件設施外，更重要的還要有一支素質過硬的管理隊伍。優良的服務最起碼要求做到以下幾點：
（1）服務態度熱情
物業管理屬服務性行業，公司的員工應以發自內心的真誠笑容為師生熱情服務，尤其應做到文明禮貌，語言規范，談吐文雅，遵時守約，衣冠整潔，舉止大方，動作雅觀，稱呼得當。
（2）服務設備完好
良好而完善的硬件設施是實現高水平物業管理的先決條件。對管轄范圍內的設備要加強管理、精心養護，使之始終處于良好狀態，降低設備故障率。
（3）服務技能嫻熟
服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。物管從業人員除了應具有良好的服務意識外，更重要的是應具備較好的業務素質。
（4）服務項目齊全
除了搞好校區物業管理必須服務項目外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，開展各種能滿足師生的特約服務和便民服務，使廣大師生享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。
（5）服務方式靈活
物業管理除了規范管理、依法管理外，還應設身處地為師生著想，努力為他們提供各種靈活的服務方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服務程序規范
服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上也是衡量物業管理水平的重要標準之一。
（7）服務收費合理
因校區物業管理是從無償服務逐步轉化為有償的服務行為，所以其服務收費標準不應高于政府規定的收費標準，公司開展的各種特約服務和便民服務更應以滿足師生需要為目的，以“保底微利”為原則。
（8）服務制度健全
物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為師生提供穩定的服務。這些制度應清晰有序、易于操作，切忌隨意化，無章可循。
（9）服務效率快速
服務效率是向師生提供服務的時限。在“時間就是金錢，效率就是生命”的價值觀下，物業管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。
四、創新經營理念
辦企業的最終目的是贏利，任何贏利的企業都有自己的一套經營理念和相適應的經營策略，我們校區物業公司也不例外。由于我國目前物業管理企業的類型復雜，經營理念混亂，有的還在傳統體制下生存，所以，形成與市場發展相適應的經營理念是校區物業公司的當務之急。
1、品牌經營理念
在當今經濟時代，商品的品牌形象已成為消費認知的第一要素，物業管理服務作為一種特殊商品也是如此。公司應結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的文明校區環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力”的服務理念，為廣大師生提供優質服務。
2、規模經營理念
“小而全，多而雜”的管理模式已不適應時代朝流。隨著物業管理企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，校區物業管理企業也要以規模經營為目標降低成本。物業管理是微利服務行業，只有通過擴大規模，降低成本，一業為主，多種經營，才能生存發展。
不僅要在現有自己的學校實行物業管理，而且要大膽的開拓校外市場，如其他高校或中小學也可納入公司競爭的目標和服務的對象。
公司在積極開拓服務種類的同時，物業管理企業依據自身的優勢，實施多元化經營是降低單一經營風險、回避業務萎縮和擴大規模的有效途徑。
3、成本經營理念
經濟效益是經濟活動的效果與從事經濟活動的消耗之比。人們所從事的任何經濟活動，總要占用和耗用一定量的自然資源和勞動資源。從事某項經營活動所消耗和占用的物質和勞動資源可以稱之為“投入”，經營活動所產生的物質效用和經濟效益為“產出”。任何一個企業，假如它經營出來的財富恰好抵償生產中當作經營資料消耗掉的物質財富和為補償勞動力的消耗由勞動者作為生活資料消費掉的物質財富，那么這個企業雖然存在，卻無法發展。因此，一定要依靠科學規范的嚴格管理和高素質的員工隊伍，走節約經營的道路。這就要求物管企業必須做到以下兩點：
（1）企業員工知識技能的學習和積累。只有提高員工綜合素質，才可能采用先進的管理手段，實施減員增效，提高企業管理水平。
（2）技術設施的完善。逐步加強校區物業管理企業智能化設施建設，豐富物業管理手段，攤薄經營成本。