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關鍵詞：“營改增” 物業管理行業 影響 對策
自從增值稅在法國開始實施以來，已經先后在170多個多家和地區開征了增值稅，征稅的范圍也越來越廣泛，涉及到了所有的貨物與勞務。我國于1994年開始了增值稅與營業稅共存的局面。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展與完善，全球經濟一體化發展進程的加快，各種新的經濟形勢不斷涌現，各種貨物與勞務之間的界限變得越來越模糊，增值稅、營業稅共同存在的格局已經對我國經濟的發展產生了嚴重的阻礙效果，同時，由于我國在稅收征管方面存在著一定的缺陷，這對我國社會主義市場經濟的發展極為不利。物業管理行業稅負較高，增值稅與營業稅并存的局面使得該行業重復征稅問題明顯，這不利于物業管理行業的專業化分工，更不利于物業管理行業的全面發展。
一、“營改增”對物業管理行業的影響分析
隨著“營改增”在我國的深入實施，2016年作為“營改增”的收官之年，如何使物業管理行業順利面對新形勢的到來，還必須經過深入思考才能正確面對。做好應對“營改增”為物業管理行業帶來的影響的具體措施，這是物業管理行業在今后的工作中必須正視的問題。
（一）“營改增”對物業管理行業財務管理的影響
在實施“營改增”后，物業管理企業被正式納入到增值稅體系改革中，這對于促進企業的發展，進一步規范企業的財務制度、統一財務核算的口徑、保證物業管理行業財務統計數據的真實與完整、保證財務信息的準確性等財務管理行為等有著積極地促進作用。在實施“營改增”后，物業管理企業原來面臨的重復征稅問題避免了，這不僅進一步彌補了征稅中存在的漏洞，更使很多企業在稅制改革中獲利。可見，“營改增”的實施對物業管理行業的產業結構調整與升級、擴大市場規模有著重要的作用。
（二）“營改增”對物業管理行業持續發展的影響
在我國稅制改革中，“營改增”是重頭戲，它的實施對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代物業管理行業有著重要的意義。由于現行的物業管理收費中尚未形成良性、有序的價格機制，使得物業服務企業出現了稅率偏高、行業稅負過重的問題。實施“營改增”后，物業管理行業在新形勢下，將進一步促進物業管理行業加強企業內部管理、逐漸解決企業營業稅與增值稅并存時存在的抵扣鏈條斷裂而使稅收增加的難題。從長遠的發展角度來看，“營改增”的實施使得抵扣鏈條逐漸得到延伸、逐漸被打通，可抵扣的進項稅額也會不斷增加，“營改增”為物業管理行業帶來的減稅效應更是惠及更多的企業。可見，實施“營改增”后將促進物業管理行業的持續發展和經營，在增強物業管理行業發展能力的同時推動物業管理企業的可持續發展。
（三）“營改增”對物業管理企業稅負的影響
在實施“營改增”前，我國增值稅的稅率是17%和13%這兩種，“營改增”后，在原來的基礎上又增加了11%、6%這兩檔稅率。同時，在實施“營改增”后，物業管理企業原來繳納的5%的營業稅改成了6%的增值稅。在物業管理企業中，其主要經營成本就是人工成本和固定成本，這兩項所占的比例較高，其中，人工成本所占成本的比例高達70%，這些成本并不能為企業帶來可抵扣的進項稅額，這也在無形中增加了物業管理企業的稅負。可見，“營改增”的實施在短期內將使物業管理企業的稅負不降反增。隨著“營改增”的深入實施，如果能對商品房與保障房的物業管理分別采取不同的稅率進行征收，并使其享受一定的稅收減免政策，再加上“營改增”財政專項資金補貼的實施，物業管理行業在未來一定時期內將會改變稅負增加的情況。
（四）“營改增”對物業管理企業利潤變化的影響
物業管理企業在取得的收入中需要支出日常的維護耗材費、人工費、期間費用等，在實施營改增后，小規模納稅企業在稅率下降的情況下利潤增加了；而對于一般納稅人而言，在實施“營改增”后由于收費結算模式的不同將導致利潤發生了變化，有的增加、有的減少，例如：對于實行包干制結算的物業管理企業將會使利潤得到增加，對于實行酬金制結算的物業管理企業又會由于稅率的上升、無法抵扣進項稅額將導致稅費的增加，最終造成企業利潤的下降。可見，在實施“營改增”后，對小規模納稅人性質的物業管理企業利潤的增加有利，而對于酬金制結算的物業管理企業將使其利潤減少。
二、應對“營改增”對物業管理企業產生影響的措施
我國物業行業的“營改增”已經接近尾聲，在新形勢下，我國物業行業應如何應對才能實現減輕增值稅負擔降低的目的？物業企業只有充分了解“營改增”的基本情況，了解增值稅的基本情況，充分利用稅收政策才能實現這一目標。
（一）做好稅收籌劃工作
物業管理企業在實施“營改增”的過程中，必須及時、準確掌握相關的稅收政策，提前進行稅收籌劃。例如：對于那些小規模納稅企業而言，必須采用酬金制的收費模式來降低經營風險；再例如：對于一般納稅人而言，必須采用包干制的收費結算模式，在國家法律法規允許的政策范圍內爭取最大限度的稅收優惠政策，在降低企業稅負的同時做好稅收籌劃，并及時處理好企業的各種納稅事項，避免稅收風險的發生。
（二）加強對增值稅專用發票的管理
這就要求物業管理企業的財務人員一定要嚴格遵守《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》中的相關規定，增值稅專用發票不同于其他發票，因此，必須加強對增值稅專用發票的管理，獲得的發票必須辨明其真偽，并加強對發票的傳遞、作廢等流程的嚴格管理。例如：如果增值稅專用發票出現遺失的問題，必須要到相關的稅務機關備案；提高對增值稅專用發票開具、管理、傳遞等各環節的意識，加強對稅收風險的管理。例如：目前我國大部分物業公司采取收據的方式來取代水電氣的費用，一般都未開具增值稅專用發票，物業公司這種采取收據的方式直接導致物業企業的一般納稅人客戶無增值稅進項可以抵扣，嚴重損害了客戶的經濟利益。因此，必須加強對增值稅專用發票的管理。
（三）提高企業的內部財務管理水平
在新形勢下，物業管理企業要想得到可持續發展就必須擁有與時俱進的先進管理理念。任何一家成功的企業都會通過提高企業的財務管理水平及時發現其經營管理中存在的問題和不足，并采取相應的措施來對漏洞和問題予以糾正，從而實現提高企業內部管理的目標。不完善的財務管理體制是無法幫助企業來應對瞬息萬變的經濟環境的。因此，只有不斷適應市場的變化才能確保企業戰略發展目標的實現。例如：在一些物業管理企業中，發生了一些不規范的經濟行為和違法活動，收入存在“跑、冒、滴、漏”的現象，有的企業甚至出現了等行為，不僅為企業的發展帶來了困擾，更造成了企業財產的流失。因此，要想正確應對“營改增”對物業管理企業的影響就必須加強企業的財務管理、完善企業的財務管理體制，加強財務監督力度。
三、結束語
總之，在實施“營改增”后，對于物業管理企業而言是一次重大的改革事件，隨著我國物業管理行業向著規范化、合理化、科學化方向的發展，為了使物業管理行業能夠在市場經濟中更快地適應經濟環境的變化，各物業管理企業必須緊緊把握時機、抓住機遇，為促進物業管理企業的健康、穩定、可持續發展奠定基礎。
參考文獻：
[1]成英資.分析新形勢下的營業稅改增值稅[J].現代經濟信息，2014
關鍵詞：營改增；影響；對策；物業管理公司
我國從九十年代開始了營業稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷發展，尤其是加入WTO后與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。
一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點。“營改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。
（一）“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展
我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規范化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象。“營改增”實行后，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。
（二）“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響
“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反常現象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11% 和6% 的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。
（三）“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理
實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規范物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告數據的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業管理公司面臨的重復、混亂征稅現象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。
二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策
（一）積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業，著眼于本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全局統籌規劃。主要做到以下幾點。
首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規模納稅企業，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的范圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。
（二）物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度
加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。
（三）提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系
在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規范企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。
（四）加強物業管理企業“營改增”行政模塊的優化力度
加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。
三、總結
我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。
參考文獻：
[1]蘇浩寧.“營改增”對物業管理行業的影響及應對策略[J].財經界，2016（4）：322-333.
[2]王曉晶.淺談物業服務企業的營改增[J].商，2013（11）：171.
[3]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].財經界，2014（5）：46-47.
關鍵詞:電力設施 配套費 財稅政策 研究
一、配套費財稅政策的現狀及相似政策的執行情況
居民小區供配電設施配套費所涉及的財稅政策主要包括四個方面，一是收費的依據，二是資金開支的范圍，三是形成資產的產權歸屬，四是收費過程中所適用的流轉稅、所得稅規定。
(一)配套費征收政策的收費依據
2009年5月1日，《山東省物業管理條例》正式實施(以下簡稱條例)，《條例》規定“住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置，或入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費，交由專業經營單位，專項用于住宅小區內設施設備的投資建設”，山東電力集團及各地市供電公司，積極響應文件精神，認真開展配套費的測算和報批工作。截至2009年末，全省16個供電企業均取得了當地物價部門批準的收費文件（青島市2003年已出臺配套費政策），文件規定配套費依據當地政府部門（發改委、規劃局等）批準的《建設工程規劃許可證》原件中的建筑面積、范圍和建筑類型，以及當地物價部門批復的標準進行收取，專款專用。物價部門批準的收費文件，不但為供電企業提供了合法的收費依據，同時對落實供配電設施建設資金、保證供電質量和安全、規范居民小區用電管理起到了積極的推動作用。
(二)配套費政策所收取資金的開支范圍
居民小區供配電設施是指從公用供電設施的“T”接點至住宅樓或公建（含小區內經營性用房）設施的電能計量裝置（含表箱及電表）的所有供配電設施。配套費資金主要用于上述配套設施的設計、施工、安裝、調試、運行以及設備和材料的購置等費用支出。小區建設單位承擔小區內供配電設施土建施工費用和施工任務，提供配電設施用房和通道。配套費資金由供電部門收取，納入預算管理，專戶儲存，專款專用，不得挪作他用。
(三)配套費建成資產的產權歸屬
《條例》尚未出臺以前，居民小區的供配電設施絕大部分屬于業主或物業公司所有。政策出臺后，《條例》第十六條規定“住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護、管理。……，住宅小區內的專業經營設施設備歸專業經營單位所有”，條例明確規定了新建小區供配電設施產權屬于供電部門所有。對于條例實施前形成的供配電設施日后處置和管理問題，條例在第十七條也進行了明確，條例規定“本條例實施前建設的住宅小區內的專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收”。目前，對于條例實施前建設的供配電設施，供電部門主要采取兩種形式進行接收，一是對具備一戶一表抄表收費條件的，與業主簽訂資產無償移交協議進行接收，二是對不具備條件的，供電部門與村委、業主委員會或物業公司達成協議，由供電部門投資進行一戶一表改造后，無償接收資產。
(四)配套費政策收費的有關涉稅情況
由于配套費的收費政策是根據《物權法》及省、自治區政府出臺的有關條列實施的，屬于地方性法規，尚未在全國范圍內推廣，《物權法》的實施只有3年的時間，配套費的收費政策也只是近兩年的事情，相關政策也正處在討論、熱議及不斷出臺明確過程當中，因此國家目前尚未對配套費出臺統一明確的相關稅收政策。
二、配套費政策可以借鑒的財稅政策
自1984年國家批準對110KV以下供電工程收取貼費，貼費是指用戶申請用電或增加用電容量時，應向供電部門交納，由供電部門統一規劃并負責建設的110KV及以下各級電壓外部供電工程建設及改造費用的總稱。根據目前配套費的性質以及資金的收取、用途等規定，可以認定配套費基本與貼費相似，屬于統一性質的資金，雖然國家發改委于2003年以發改價格[2003]2279號規定停止征收貼費，但貼費在執行過程中所涉及的相關稅收政策，配套費在執行過程中可以進行借鑒。
(一)貼費涉及的企業所得稅政策
國家稅務總局《關于電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業所得稅問題的批復》（國稅函（1998）112號），明確規定“企業按照國家統一規定收取的供配電貼費，凡納入財政預算內或預算外資金專戶，實行收支兩條線管理的，不征收企業所得稅；凡未納入財政預算內或預算外資金專戶，未實行收支兩條線管理的，應并入企業收入總額，依法征收企業所得稅”。同時明確規定“納入財政預算外資金專戶，實行收支兩條線管理的，按照有關規定，應符合下列條件：第一收取的供配電貼費必須按時、足額上繳財政專戶。第二支出由財政部門按預算收支計劃和單位財務計劃統籌安排，從財政專戶中撥付，實行收支兩條線，不能坐收坐支”。
(二)貼費涉及的流轉稅政策
財政部、國家稅務總局《關于供電工程貼費不征收增值稅和營業稅的通知》（財稅字[1997]102號），通知規定 “根據貼費的性質和用途，凡電力用戶新建的工程項目所支付的貼費，應從該工程的基建投資中列支；凡電力用戶改建、擴建的工程項目所支付的貼費，從單位自有資金中列支。同時，用貼費建設的工程項目由電力用戶交由電力部門統一管理使用。根據貼費和用貼費建設的工程項目的性質以及增值稅、營業稅有關法規政策的規定，供電工程貼費不屬于增值稅銷售貨物和收取價外費用的范圍，不應當征收增值稅，也不屬于營業稅的應稅勞務收入，不應當征收營業稅”。
由此可見，配套費與供電貼費的實質是一樣的，相關的財稅政策也應積極向其靠攏，立足實際，力爭推動政府有關部門出臺對配套費征收、使用起到利好作用的政策。
三、推動或促成利好財稅政策出臺的幾點措施
配套費稅收政策關系到各個方面的利益，在現有收費標準的前提下，盡量做到對配套費執行免稅政策，不但有利于工程建設資金的足額投入，最大限度降低購房者的成本負擔，同時保證供電企業的切身利益。鑒于此，應積極與稅務部門溝通，做好以下工作：
(一)深入研究目前稅收政策
電力產品涉及的增值稅，稅法規定是對收取的電費及價外費用進行征稅；同時規定對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數量有直接關系的征收增值稅，凡與貨物的銷售數量無直接關系的不征收增值稅。配套費既不屬于電費及價外費用，也與銷售的電量無關，應不屬于增值稅的征收范圍。同時也不屬于目前營業稅稅收條例中列明的征稅范圍和內容，也不應征收營業稅。對于上述政策的理解，應積極與各級稅務人員進行交流溝通，爭取達成共識。
(二)積極引導，爭取稅務部門理解
重點做好三個方面的溝通解釋工作，一是對配套費資金的性質認定，爭取得到稅務部門的認可，能夠按照貼費的相關政策執行；二是配套費的繳納由房地產開發商從建設成本中列支，實際最終還是由購房者承擔，如果對配套費征稅，工程建設資金將不能足額投入，勢必將提高目前的征收標準，會增加居民的負擔；三是配套費形成的資產由供電企業進行日后的維修、維護，同時承擔著較大的用電安全風險及事故責任賠償。目前配套費的征收標準只考慮新建供配電設施的支出，未考慮建成后資產壽命周期內的維修維護和超過壽命周期后的更新改造等相關費用支出，配套費在建設時一次納，日后不能再繼續收取，對于上述相關費用支出，供電企業沒有相應的資金來源進行列支，如果再考慮對配套費征收企業所得稅，供電企業的負擔將大大加重。
(三)不斷完善征收和管理模式
在稅收政策尚未明確的前提下，如果要做到配套費資金足額投入和保證供電企業利益，應逐漸改變目前由供電企業自行收費的管理模式，將配套費的收取和管理納入政府財政預算內管理或者預算外資金專戶管理。
四、結束語
居民小區電力設施配套費政策是建立在《物權法》和《山東省物業管理條例》的基礎上的，在征收過程中必須按照有關要求嚴格執行。配套費征收政策如同一把“雙刃劍”，掌控不得當將傷人害己。為了最大發掘配套費的利民作用、穩固公司既得利益，實現理想的“雙贏”，應采取以下幾點措施：一是積極爭取稅收優惠政策，規避涉稅風險。二是嚴格按照收費政策及時、足額收取配套費，并嚴格按照資金開支范圍及建設規范和標準對小區供配電設施進行建設，保證資金專款專用。三是選用質量可靠、環保的供配電設備、材料，嚴把施工質量管理，為小區客戶提供安全可靠、環境友好的供電服務。只有實現了供用雙方的共同利益，配套費政策才可以取得長期、穩固、健康的發展。
參考文獻：
[1]《山東省物業管理條例》
[2]《物權法》
1.1投資方向選擇方面的稅收籌劃
投資者首先要分析資金的投資方向，選擇好投資的區域和投資的行業。在不同的區域和不同的行業會造成了收益的很大差別。我國為了優化產業結構，在很多的行業進行了收稅減免政策，力在改變現有的經濟結構布局。企業在進行投資方向選擇中，要充分的考慮到國家的稅收政策，盡量的選擇政策傾斜的方向進行投資，這樣能夠享受到稅收的優惠。國家為了平衡地區的發展和控制不合理的產業布局，經常會給出區域收稅的優惠，這些都是企業進行投資的方向。
1.2在組織選擇中進行所得稅稅收籌劃
企業可以選擇多種組織的形式，有限責任公司、合伙企業、獨資企業、股份有限公司等。若是企業的人數比較少就可以選擇獨資企業，對于會計核算的要求不高，一般都是定額征收所得稅，稅收較低。若是企業的投資人數很多但是規模并不大，可以選擇合伙的方式，因為合伙的公司一般不征收企業所得稅，浮水較輕。合伙企業的稅收征收方式是先分后稅，很多的合伙人就會降低所得稅，提高企業的經濟利益。企業的規模比較大一般都是選擇股份有限公司或者是有限責任公司，這樣的優勢有：有助于企業的信用和形象；有助于企業享受五年虧補政策。企業內部控制可以選擇分公司和子公司，分公司不是法人，享受不到稅收政策的優惠，但是經營的損益可以納入總公司的經營損益，這樣也減少了所得稅的繳納；子公司是獨立的法人，能夠享受很多的稅期優惠政策。若是企業在建立初期，認為很有可能虧損，就可以使用分公司組織結構，讓總公司承擔這一部分的損失，這樣總公司的賦稅就會降低。若是企業出于健康穩健發展的情況下，就可以使用子公司的形式，享受更多的稅收政策。
1.3在投資方式中進行所得稅稅收籌劃
企業擴建規模時，可以購買新設備、建立新廠房、收購虧損的企業。在我國的稅法中規定，企業收購虧損企業會合并財務報表，在五年中使用盈利抵消虧損，這樣可以減少稅費。企業想要進行投資時，能夠進行企業的直接投資或者是購買債券和股票。我國的稅法規定，購買國庫券獲得的利息收入不用繳納所得稅，購買企業債券的收益要繳納所得稅，所以企業要做好投資方式的選擇，權衡好固定資產、貨幣資金、無形資產等。
2.在經營階段進行所得稅稅收籌劃
2.1充分列支成本費用
列支成本費用是最根本的減少企業稅負的方法，因為企業按照稅法的規定利率和所得稅的稅額確定繳納的稅金，在稅率確定的情況下應納稅所得額直接關系到應納稅額。
2.2合理選擇折舊方法
關鍵詞：包干制；酬金制；對策。
一、物業管理兩種收費模式。
2003 年 11 月，國家發改委和原建設部聯合了《物業服務收費管理辦法》中第九條規定：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。”
首次在政府法規中明確了包干制和酬金制為我國物業服務收費的兩種基本模式。
二、兩種收費模式優缺點。
1. 包干制模式的優點。
一是包干制收費模式操作簡單，業主省事。包干制收費模式意味著業主只需根據物業管理委托合同向管理企業交納固定費用就可享受物業管理企業提供的各項服務，業主及業主委員會不再對物業管理企業的收支賬務進行審核，只對本體公共設施維修基金的使用進行審核，行使審批、監督權，為業主節省了監管成本。二是包干制強化了成本意識，有利于企業提高生存能力。在包干制下因物業企業經營管理水平高低帶來的盈虧壓力由自身承擔，這就激勵物業管理企業在不降低物業服務質量的前提下，通過應用先進的技術和引進科學的管理方法，降低成本，創造利潤，從而促進企業的進步和發展。三是包干制有利于提高員工素質，促進物業品牌發展。在包干制下因其所收物業管理費的開支尤其是人工成本不必經過業主的審核。因此，當物業企業通過加強內部管理，降低其經營成本后，可以在較高的企業利潤中分出一部分用來提高員工的待遇，留住和吸引更多的高素質人才加盟物業企業，從而提高競爭力，促進物業公司樹立自己的品牌優勢。
2. 包干制模式的缺點。
包干制最大的弊端是物業管理交易的不透明性，由于物業企業對收的物業管理費用可以自行支配，所以業主對物業企業的監管性和靈活性受到限制。這樣容易造成雙方的矛盾。
同時，這種收費方式可能導致“獎懶罰勤”的現象，促使物業企業采用不正當手段壓縮費用和成本，影響實際服務質量。
3. 酬金制模式的優點。
一是酬金制體現業主自主管理，有利于維護業主權益；二是酬金制財務透明，有利于企業與業主雙方建立信任；三是酬金制有利于物業企業規避經營風險。
4. 酬金制模式的缺點。
酬金制雖然維護了業主在物業管理中的主體地位，但由于業主及業主委員會受時間、精力和專業知識的制約，很難對管理成本進行核準和審定，從而可能會造成某些物業公司管理責任感缺失，采用各種方法增加管理成本去提高酬金的收入。
三、兩種收費模式對比。
1. 兩種收費模式各有利弊。
從上述分析可以看出，包干制模式操作簡便易行，免除了業主及業主委員會對物業企業收支賬務進行審核的難題。
為業主節省了監管成本，還有利于防止個別業主委員會負責人被收買而變成“維持會長”，與物管企業共同侵害所有業主的權益。但是在這種模式下，物業企業會為了利潤過多的追求多元化發展，在一定程度上制約著物業行業專業化的形成。而酬金制模式下，物業管理是完全市場化的運行，業主與物業雙方因物業財務透明化減少了更多矛盾；同時，物業管理經營風險的降低有利于物業管理企業專業化水平的提高，但是酬金制模式對業主的要求較高。因此，就目前我國物業管理發展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2. 兩種制度的適用范圍。
包干制模式適合于市場化程度較低的地區和品牌優勢較為突出的物業管理企業；酬金制模式適合于處在幼稚期的企業或者業主結構合理的項目。
四、完善物業管理收費模式的對策建議。
1. 完善與酬金制收費相配套的稅收政策。
雖然目前國內有的地方能夠根據物業管理費用不同性質區分稅收標準，但在實際操作過程中，大多數情況還是沒有對酬金制模式中的成本和酬金進行有效區分，于是物業企業所收費用全部按照收入上繳營業稅，增加了物業管理成本。
2. 加強業主對酬金制模式的了解。
在實際操作中由于業主對酬金制沒有深入的理解和研究，從而不能準確把握監管深度，例如有的業主強調成本透明，甚至會直接過問每一個員工的實際收入。由于人事費用支付存在滯后期，如果一味用預算逐一核對員工收入，必然存在差異，而業主過于深入地插手具體事項，必然導致物業服務公司無法進行正常的管理。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)08-0186-02
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產經營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范｡
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面｡
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡
另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡
2.項目質量風險
質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%―100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡
3.其他風險
其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡
參考文獻:
[1] 許曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究,2002,(9).
[2] 李偉.房地產投資分析與綜合開發[M].北京:機械工業出版社,2003.
關鍵詞：探索物業管理策略
一、建立各部門共同參與協作的共管機制
物業管理服務行業有別于一般的服務行業。他是一種城市全體市民必須共同參與的社會化行為。同時物業管理又與政府各個部門都有著千絲萬縷的關系。要理順這些錯綜復雜的關系，解決物業管理中各主體的缺位、錯位、越位現象，確保物業管理活動健康有序的發展，必須著力建立健全各部門參與、協作的齊抓共管工作機制。
要理順規劃建設、物價、公安、城管、工商、環保、衛生、文化等管理部門與物業管理的關系。物業主管部門以政策指導為主；價格主管部門以“分等定價”辦法宏觀調控為主；城管部門要按照有關法規要求，嚴格違章裝修、違章搭建的查處；凡是審批居民區設立有污染、噪音的經營行業，工商、環保、文教衛生等部門要征求業主委員會及物業管理公司同意；根據《浙江省物業區域共用設施設備管理辦法》要求，由市政、供水、供電、電信、電視等相關專業單位接收，并承擔日常的維護修養責任。形成政府各部門、企事業單位、社會團體多方協作，共同參與的共管機制，使我縣物業管理活動呈現健康、有序發展的新局面。
二、探索新模式，規范物業管理市場秩序
不論在規劃建成后的新住宅小區或老小區，都要創新物業管理模式。根據本縣實際情況，結合法律法規和行業認可的模式，建議采取以下4種管理模式。一是委托管理模式：對規模較大，封閉設施完善，業主經濟收入較好的小區，委托物業公司管理。二是兼容管理模式：對規模不大，共有設施設備比較齊全、業主經濟收入不高的小區，實行兼容管理模式。即由業主委員會牽頭，把專業性強的業務委托專業單位或物業公司管理，專業程度不高的業務由業主委員會聘請小區業主或外來農民工去做。三是自營管理模式，對小區規模較小，業主經濟收入較低的小區，實行自營管理。自營管理是由業主委員會或通過小區業主大會選舉產生的管理委員會負責小區的管理，包括服務標準，收費標準等完全由業主自治。四是社區管理模式：前三種管理模式行不通的物業或小區業主愿意委托社區管理的物業。在選擇不同的管理模式時，要根據少數服從多數的原則，由業主來確定，使管理模式符合多數人的意愿。
三、出臺積極政策，扶持物業行業健康發展
針對老小區物業服務收費標準低、收費率低，物業管理難，政府應出臺相應政策，緩解老小區物業管理難的矛盾。首先，在物業服務行業發展的初級階段，對管理舊小區的物業服務企業，社區在稅收政策上給予一定的傾斜優惠，以扶持其發展。二是要結合老小區整治改造，通過改造、調劑、異地建設等各種途徑將物業管理用房逐步配置到位，以滿足物業管理基本需求。三是出臺老小區物業管理補貼考核辦法，按照0.05元/m2/月的標準補貼額度設立老小區長效管理資金（老住宅小區約100萬m2，每年約60萬元），專項用于補助重點區域的難點問題整治和彌補老小區衛生、綠化、公共設施的日常維護經費不足，資金由縣財政統籌管理，計入老小區整治成本，納入住房保障體系，由物業主管部門負責申撥和使用。通過以上政策扶持，逐步緩解老小區物業管理難問題，從而帶動行業健康發展。
四、破解物業收費難的瓶頸，建立行之有效的收費和制約機制
物業服務收費是物業服務企業生存發展的基礎，沒有合理的收費，便沒有相應的服務。一是貫徹實施分檔分級的收費辦法,調整收費標準。2008年9月, 我縣己出臺了菜單式物業服務收費管理辦法和標準。新辦法的服務內容分6個等級，收費標準以菜單式分檔分級，服務內容標準與收費標準可以自由組合，調整現有收費標準，使物業管理符合質價相符、合理盈利的基本需求和居民的消費需求。二是建立行之有效，簡便易行、節約成本的收費方式。提倡業主通過銀行交納物業費的方式；也可以委托樓長、居民小組長以及業主所在單位代扣代收等多層次收費辦法。三是建立強有力地收費制約機制。針對部分業主不按時交納物業費問題，建議政府相關網站定期公布當年未交納物業費的業主名單，由業主所在單位通知未交費的職工自行交納物業費，或要求業主所在單位從其工資中代扣代交。
五、實施內外兼修工程，提高物業服務企業管理水平
1稅收籌劃的意義及特點
1.1稅收籌劃的意義
筆者認為稅收籌劃的意義在于企業或者股份制企業在合理合法的前提下，通過對自身經濟活動的行為中所創造的利潤所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內進行一切合法的減少納稅額。從而將企業的利潤實現最大，成本降到最低。
1.2稅收籌劃的特點
第一，稅收籌劃具有合法性。企業的稅收籌劃必須以合法性為前提，企業作為納稅人，應當依照國家的相關法律在選擇納稅方案時做出最有利于自身發展的選擇。因此企業進行稅收籌劃具有服從配合國家稅法的意義。
第二，稅收籌劃具有事前籌劃性。企業在進行生產經營，投資活動等設計和安排時需要進行稅收籌劃。在現實的經濟活動中，由于特定經濟事項的發生使企業負有納稅義務，比如產品勞務銷售，貨物運輸后需繳納增值稅等，這便說明納稅義務的發生具有滯后性。但是稅收籌劃卻不同，他可以事先進行籌劃，這樣可以避免在實際經濟利益發生后所需繳納不必要的多余稅款。
第三，稅收籌劃具有明確的目的性。企業采取稅收籌劃目的是為了降低企業的成本支出，一般情況下，通過兩種方式來實現：第一種是稅負最低，即企業在選擇納稅方案時選擇稅收負擔最低的策略；第二種是延緩納稅的時間，即當企業所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。
2房地產企業稅收籌劃的必要性及涉及的稅種
2.1房地產企業稅收籌劃的必要性
第一，房地產企業稅收比例高。我國目前的稅收體系中，房地產企業需要繳納的稅款種類比較多且復雜，在短時間內，納稅人要想促使我國的稅收體制發生改變是不可能實現的，因此企業要想減輕自己的經濟負擔，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進行稅收籌劃。這樣才能使房地產企業在不斷變化與競爭的市場大環境中求得生存。
第二，房地產企業競爭壓力大。因為房地產業在我國的起步比較晚，發展還不充分，這就導致了企業的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因為體制上的不完善，企業在稅收籌劃措施的實施上也提供了一定的發揮空間，所以如果企業在實施稅收政策時能夠合理地利用這些空間，企業整體的稅收籌劃水平就會獲得很大程度的提高。
第三，我國稅收環境不斷改善。隨著稅收體制在我國的逐步發展，我國正走向一個嶄新的稅收環境，從而也促進了企業稅收在減免、緩交時更加合理化與合法化，各種主觀因素對納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個健康的納稅環境也為我國目前稅收優惠政策的實施提供了良好的發揮空間。
2.2房地產企業涉及的稅種
第一，前期準備階段的稅種。房地產企業在前期準備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來保護耕地，促進土地資源的合理利用，避免非農業建設的單位和個人占用土地資源，減少國家的耕地面積。耕地占用稅實行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產開發商將農民的耕地占用，就必須要在土地管理部門對其行為進行批準同意，占用耕地之日起的30日之內繳納耕地占用稅。主要類型包含國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈予、房屋交換五項內容。由于我國的經濟發展具有不平衡性，結合各個地方的實際情況，我國實行了不同的契稅稅率，一般實行3%～5%的幅度稅率。
第二，房地產開發階段涉及的稅種。房地產企業按照自身營業額的3%進行繳納建筑營業額；在簽訂了實施建設施工合同以后需要繳納合同金額萬分之三的印花稅；同時還要根據施工所占地域的大小來繳納城鎮土地稅。
第三，房地產銷售階段涉及的稅種。一是營業稅。營業稅是提供應稅勞務，是對無形資產的和銷售稅的轉讓。在營業稅的發展階段主要是指以“建設”稅按照建設單位，在按3%的稅率征收營業稅的營業額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業務。二是土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，對建筑結構和獲得的單位和個人，在收集房地產價值轉移稅。房地產企業主要以開發土地、建設施工、銷售樓盤作為自己的經濟活動來贏利。土地增值稅的超額累進稅率，不得超過與50%部分扣除項目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數為0。三是企業所得稅。企業所得稅是以企業取得的生產經營所得和其他所得稅征收的對象。房地產企業轉讓或出租房地產取得的凈收入，必須納入企業的總利潤和繳納企業所得稅。一般采用25%的比例稅率。
3某房地產公司主要稅種的籌劃方案
3.1營業稅的籌劃
營業稅的關鍵在于營業額。實行稅收籌劃對于營業稅來說不是最優選擇，減少的稅收成本較少。但是營業稅在確定應稅營業額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發揮余地。營業額越大，就越需要通過稅收籌劃來減少營業稅納稅額，因此營業額的稅收籌劃方案還需要根據營業額的大小來制定，其目的最終是為了讓企業的營業稅稅收成本降低，從而給企業增加利潤。
3.1.1避高就低，降低稅負
本項目中，住宅按毛坯房銷售，而商鋪和車庫按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產企業完成的這部分裝修費用。規劃方法將房子裝修，裝修和設備安裝費單獨的合同，公司簽署了在商店和車庫銷售合同是根據毛坯房的價格計算，5%的營業稅計算，裝飾分公司和客戶房地產公司簽訂的裝修合同，所以房子裝修應繳納3%的營業稅。房地產公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車場。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷售價格，按照2000元/平方米的均價車庫銷售，裝修費按每平方米500元的標準，商鋪，車庫300元標準每平方米。如果根據毛坯房銷售合同的標準組件，應繳納的營業稅如下：
商鋪銷售應繳納營業稅：459205×500×0.05=1262.8萬元
車庫銷售應繳納營業稅：6000×1700×0.05=51萬元
裝修應繳納營業稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬元
這樣籌劃可以節約營業稅1437.6萬元-1388.08萬元=49.52萬元
3.1.2把價外費用剝離出去
該項目在住宅銷售的房地產公司，收集水、電、煤氣安裝費，維修基金設施費。通過業務的合理分離，分離費用規劃方法，同時在住宅銷售的房地產公司，所有收費由物業公司物業管理公司開具發票，收費，這費用是房地產物業出售。根據國家營業稅稅法相關政策，物業管理部門征收了業主們的水、電、暖、氣等相關費用，但是房地產公司并沒有進行對業主們收費，所以不需要繳納營業稅，不屬于法律范圍內。這一項可節約營業稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬元，城建稅及教育費附加0.62萬元。
3.2企業所得稅收籌劃
據查閱資料了解，我國在2008年實施了《企業所得稅法》，將企業的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會大幅度地減少稅收，這意味著中國房地產企業的工資稅前扣除，這有可能擴展需要展示的更多工資支出。在這些項目的計算中如果把超支的職工福利費和職工教育經費用工資的形式進行結算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業在自身生產經營活動過程中涉及的業務招待費不得超過年銷售收入的千分之五，廣告費和業務宣傳費是企業的一筆大支出，需要企業進行合理的安排與籌劃，企業在業務招待費方面應給予高度重視，在實際的經營活動中也可以在業務招待費與業務宣傳費的部分內容方面進行相互之間的替換。因此，房地產公司應該對企業的宣傳費、廣告費和招待費進行相應的規劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。
4結論
[關鍵詞] 現代服務業稅收政策稅收負擔
逐鹿新一輪全球經濟競爭，現代服務業已成為力拔頭籌的重要砝碼。發展現代服務業有利于突破資源約束瓶頸，減輕環境壓力，推動經濟增長方式轉變，有利于和諧社會的構建。但是，毋庸置疑，我國現代服務業發展中也存在著一些問題，現代服務業尚未發揮其巨大的作用。本文主要就我國現代服務業發展中存在的稅收政策問題進行探討。
一、我國現代服務業發展中稅收問題的思考
作為宏觀經濟調控的重要手段，稅收政策應當為我國現代服務業發展提供一個公平、有效的競爭環境。然而，我國目前的稅收政策卻存在著許多阻礙現代服務業發展的問題，削弱了現代服務業的競爭力，主要表現在以下幾個方面。
1．區域性稅收政策造成現代服務業發展的區域性差距
改革開放以來，我國一直實行東西部不同的區域性稅收政策，這已成為拉大東西部地區經濟發展差距的一個不可忽視的重要因素。在這樣的稅收政策下，作為經濟發展的重要組成部分的現代服務業，自然也出現了東西部不同的發展勢態。一方面，區域性稅收政策導致東西部不同的稅收負擔，造成現代服務業發展基礎的區域性差距。另一方面，區域性稅收政策造成了東西部地區外資進入現代服務業的差異性。就現代服務業的發展基礎而言，東西部地區根本不在同一起跑線上。
2．行業性稅收政策阻礙了現代服務業的快速發展
長期以來，我國經濟領域中“計劃經濟”的烙印根深蒂固，政府壟斷著金融保險、郵電通訊、文化教育等服務業的主要行業，在市場準入等方面有著嚴格的規定；同時，在稅收政策上也逐漸形成了對這些行業的政策偏好。從而造成行業間競爭機會不均等，擴大了行業差距，也逐漸使得服務業本身的產業結構趨向不合理。這種政策偏好主要反映在以下幾個方面：
（1）對某些國家壟斷行業實行稅收政策優惠，以保持其壟斷地位。政府在對某些壟斷行業進行嚴格的市場準入保護的同時又對這些行業實行較優惠的稅收政策。例如，按照國稅函發[1996]700號規定，對國家電信部門直屬的電信單位開辦的有償電話咨詢業務按“郵電通信業”稅目的3％稅率征收營業稅，而非國家電信部門直屬企業的同樣業務，則按“服務業”稅目的5％稅率征收營業稅。又如，財稅[2006]47號規定：自2006年1月1日起，對國家郵政局及其所屬郵政單位提供郵政普遍服務和特殊服務業務取得的收入免征營業稅。類似這樣的稅收政策舉不勝舉。由于壟斷需要實施了這些政策保護，而恰恰又是在這些優惠政策的保護下進一步鞏固了其壟斷地位，從而使得這些行業的發展難以適應市場。
（2）對某些服務性行業實行嚴厲的稅收政策，直接加重了其稅收負擔。對某些行業實行嚴厲的稅收政策的最初原因是鑒于這些行業是國有企業，國家有投入，也要求從此獲得產出和收益。這不僅反映了政府職責不明、政企不分的陋習，而且也加重了這些行業的稅收負擔，從而阻礙了其快速發展。最典型的就是對金融業一貫實行的嚴厲的稅收政策。例如，金融保險業的營業稅稅率和企業所得稅稅率在以往較長時期一直高于其他行業。
正是由于諸如此類的稅收政策偏好，使得服務業內部各行業之間發展極不平衡，服務業產業結構趨向不合理，現代服務業難以得到快速全面提升。
（3）在引進外資政策上，重制造業輕服務業。我國利用外資一直主要集中在制造業領域，我國服務業利用外資的規模和比重明顯偏低，主要是金融服務業、電信、貿易和商務服務行業利用外資的規模偏小，這雖然與這些行業基本上是具有壟斷性質、對外開放程度低有很大關系，但與現行稅收政策的導向也有密切的聯系。例如，對生產性外商投資企業實行“兩免三減半”政策，而對從事服務性行業的外商投資企業只允許設在經濟特區的才能享受“一免兩減半”的稅收優惠。
3．內外資不同的稅收政策，削弱了內資服務性企業的市場競爭力
自1994年稅制改革以來，我國一直實行內外有別的稅收政策，外資企業在稅收政策方面享受著種種優惠政策。首先，外資企業適用的稅種不同。在2007年1月1日之前，內外資企業適用稅種的主要差別在于：內資企業適用內資企業所得稅、車船使用稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅；外資企業適用外商投資企業和外國企業所得稅、車船使用牌照稅、城市房地產稅。雖然，最近國家相繼頒布了相關稅收政策，從2007年1月1日起，內外資企業統一實行新的“城鎮土地使用稅”和“車船稅”，從2008年1月1日起統一內外資企業所得稅，但是其他內外有別的稅收政策仍未改變。例如，內資企業要交城市維護建設稅和教育費附加，而外資企業卻不用繳納。其次，稅收優惠力度不同。外資享受著優于內資企業的稅收優惠政策。這種內外不同的稅收政策直接削弱了內資企業的市場競爭力。
4．不完善的增值稅制，導致服務行業的重復征稅
除了生產型增值稅加重了西部資源型企業的稅收負擔這一弊端以外。現行增值稅征稅范圍太窄也是問題癥結之一。由于現行增值稅制導致流轉環節抵扣鏈的中斷，不僅削弱了增值稅環環相扣的制約作用，而且也使得與貨物交易密切相關的交通運輸業、物流業、房地產業、建筑業負擔了雙重的稅收負擔。目前交通運輸業、物流業、建筑業和銷售不動產一般按收入全額征收營業稅，但由于交通運輸業 、建筑業和銷售不動產業固定資產投入大，按照現行增值稅規定：外購固定資產的進項稅不能抵扣，因此上述各行業不僅要交納3%的營業稅，而且還實際承擔了外購固定資產價款中不能抵扣的增值稅進項稅額，稅收負擔較重。這直接影響了交通運輸業、現代物流業、建筑業的發展。
5．不完善的營業稅制，造成了服務業內部各行業的稅負不公
目前，現代服務業普遍征收營業稅。我國現行的營業稅制是1994年頒布實施的，距今已有十幾年的歷史。隨著現代服務業的迅速發展，現行營業稅制已不能適應現代服務業發展的需要。
(1)營業稅稅目的列舉已不適應現代服務業發展的實際情況。現行營業稅稅目采用按行業列舉，即將營業稅的應稅項目一一列出。但隨著現代服務業的發展，原有服務業的范圍已發生很大變化。新興服務業態的出現，如會展業、物流業、教育服務業、物業管理業、信息服務業、經紀業等，也使得原有的營業稅稅目已無法涵蓋現代服務業的全部。
(2)不盡科學的營業稅稅率導致服務業內部各行業的稅負不公。服務業中包羅萬象，即使是同業之間也會因設備檔次、收費標準差距較大而產生較大的利潤差距，但按現行營業稅制，凡是服務業都適用5%的稅率，對暴利行為缺乏有力調控，從而在服務業內部也產生了稅負不公的問題。
二、發展現代服務業的稅收政策選擇
1．統一區域性的稅收政策，加快現代服務業的區域協調發展的步伐
(1)調整東西部現行的稅收政策，實現東、中、西部的現代服務業的協調發展。要實現東西部現代服務業的協調發展，不僅僅包括對中、西部政策的制定，還應包括對東部政策的調整。要改革稅制、調整稅收優惠政策，促進中西部地區現代服務業的快速發展。
(2)針對各地的普遍狀況，制定相對統一的鼓勵現代服務業發展的稅收政策。現在，各地尤其是在一些大城市，各級政府都制定了本省、市發展現代服務業的財稅政策。中央政府可以在此基礎上制定相對統一的政策，鼓勵發展現代服務業，并加以有效實施，從而摒棄各自為政的分散發展狀況。當然，制定統一有效的相關政策，并不是要中央政府大包大攬地方政府的事權。在中央政府的統一下，各地仍然可以根據本地區的實際情況因地制宜地加以實施。
2．摒棄行業歧視性的稅收政策，促進現代服務業內部各行業的協同發展
由于國家產業政策的需要，對國家需要扶持和大力發展的行業給予必要的稅收優惠政策，這是國家宏觀經濟調控的需要，是必要的。但如果對同一行業的同一經濟業務，由于經營企業的經濟性質不同而給予不同的稅收政策則是一種歧視性的稅收政策，這樣的稅收政策長此以往不僅會阻礙現代服務業內部結構的協調發展，而且也會對整體經濟結構產生不利的影響。因此必須改變現行行業性的稅收政策，不僅要求對內外資企業之間要一視同仁，實行“國民待遇”；而且對內資企業之間也要公平對待，實行“國民待遇”。
3．統一內外有別的稅收制度，增強內資服務性企業的市場競爭力
雖然統一后的“企業所得稅”將于2008年開始實施，但統一內外有別的稅收制度并沒有因此結束。
（1）將外資企業納入城市維護建設稅和教育費附加的征收范圍。對內資服務企業來說，這兩項稅費已是一筆不小的稅負。內外資企業這兩項稅負的不公問題也日益顯現。因此，必須加快這兩項稅費的改革步伐，將外資企業納入城市維護建設稅和教育費附加的征收范圍，公平內外資企業稅負。
（2）統一房產稅和城市房地產稅。2007年1月1日起，外商投資企業、外國企業也成為城鎮土地使用稅的納稅人，從而改變了外資企業不繳城鎮土地使用稅的狀況。但是現行內外資企業仍然實行不同的房產稅制，內資企業適用1986年頒布的房產稅，外資企業適用1951年原政務院頒布的城市房地產稅。所以，應盡快建立一套內外統一的房產稅政策，優化稅收法律環境。
4．進一步完善增值稅制，解決現代服務業重復征稅的矛盾
（1）盡快實行增值稅轉型。將增值稅由現行的生產型改為消費型，不僅可以促進東部企業的技術進步和經濟結構的調整，而且可以改善西部企業的稅收負擔，使企業處于良性發展的狀態。這不僅是現代服務業發展的需要，同時也是整個經濟發展的需要。
（2）擴大增值稅的征收范圍。普遍征收是規范增值稅的基本要求，沒有普遍征收就談不上增值稅的“中性”原則。因此應在適當的時候擴大增值稅的征稅范圍。目前，可以考慮先將增值稅的征稅范圍擴大到與貨物交易密切相關的交通運輸業、物流業、房地產業、建筑業、電訊業等現代服務業，然后循序漸進，分步實施，再逐步推廣到其他服務業，最終在整個流轉領域全面實施增值稅制。這對于現代服務業的發展具有重要意義。
5．完善營業稅制度，公平服務業內部各行業之間的稅收負擔
（1）修改營業稅稅目。按現代服務業劃分稅目，將新型的服務業業態列入相應的稅目。為了增加營業稅對經濟發展的前瞻性和適用性，應在營業稅暫行條例中增設一個概括性稅目，就可以把不斷出現的新型應稅項目及時納入營業稅的征稅范圍，一方面避免了稅法的滯后效應，另一方面也保持服務業不同經營者之間的稅負公平。
（2）科學設計營業稅稅率。營業稅稅率的設計要科學合理，使實行的稅率與稅基相符，如對建筑安裝業等工程作業，只對其勞務收入征稅，可以適當提高稅率；對電訊業等高利潤行業適當調高稅率；對旅游業、環保等行業適當降低稅率。這樣可以通過稅收的杠桿作用，控制暴利行業，調節服務業內部各行業之間的利潤差距，公平稅負。