時間：2023-03-13 11:04:29
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這次全縣耕地占用稅、契稅征收工作動員大會是經縣委、縣政府研究，決定召開的一次重要會議。會議的主要目的是貫徹落實縣委常委會議精神，部署我縣耕地占用稅、契稅的
征收工作，堵塞稅收漏洞，確保財政預算平衡，完成全年稅收任務。剛才，宣讀的《*耕地占用稅、契稅征收工作實施方案》及*縣耕地占用稅征收管理辦法》、《*縣契稅征收管理辦法》，是經縣政府常務會議討論通過的，希望大家會后認真學習，抓好落實。下面按照縣委常委會議討論的意見，我講三個方面的問題。
一、統一思想，充分認識契稅房產稅征收的重要性和必要性
稅收是財政收入的主要來源。稅收任務完成的好壞，直接影響著全縣財政的收支平衡，關系到經濟發展和社會穩定。做好稅收工作，增加稅收收入，對于促進我縣經濟和社會全面發展具有十分重要的意義。人大次會議政府工作報告和縣委全會及經濟工作會議中，要加大稅收工作力度，尤其是明確提出做好耕地占用稅、契稅的征收工作，做到應收盡收。這樣的決策十分及時、十分必要。實事求是地講，由于我們以前這項工作開展得不好，干部群眾中有一些模糊認識，甚至錯誤認識，因此，形成共識是前提。
第一，做好耕地占用稅、契稅征收工作，是維護稅法尊嚴的需要。《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》已于20*年10月份開始實施。新的《稅收征管法》及其《實施細則》對稅收征管工作做出了更加明確的規定，做到“依法征收，應收盡收”。同時，河北省針對耕地占用稅、契稅的征收出臺了《河北省實施＜中華人民共和國契稅暫行條例＞的辦法》和《河北省實施＜中華人民共和國房產稅暫行條例＞細則》。這些規定都要求對耕地占用稅、契稅要嚴格征收。通過了解，我們周邊的高碑店、涿州、徐水等縣市都對兩項稅種進行著征繳，并且成效很大。我縣由歷史等多種原因，此項工作一直沒有很好的進行，這樣就違背了國家、省、市的有關規定。我縣財政收入流失的同時，法律及相關規定的權威、尊嚴也受到影響，甚至有的干部群眾認為不交稅反到是有理的。因此，為了維護稅法的尊嚴，我們必須加大這兩項稅種的征收力度。
第二，做好契稅、耕地占用稅征收工作，是完成全年稅收任務的需要。20*年，我縣財政一般預算收入計劃為萬元，剔除農業稅為萬元，比上年增長。完成上述目標，我們面臨著諸多困難。一是國家深化農村稅費改革，農業稅稅率整體降低2個百分點；落實各項稅收政策，如增值稅起征點調高等都將直接導致稅收減收。二是提高“兩個確?！焙偷捅Ｋ?，將增加支出。三是根據國家的調資政策，20*年新增工資部分以及落實以前年度工資欠帳等由縣財政負擔將增加剛性支出多萬元。四是我縣稅收占GDP的比重和財政收入占GDP的比重偏低，財政收入增長的后勁不足。五是我縣已進入償債高峰年度，今年按政策規定，省市財政將扣還我縣各項借款近千萬元。六是今年縣鄉道路建設我縣投入資金萬元，路建設我縣投入配套資金多萬元。上述減收增支因素，都無疑會給我縣財稅工作帶來巨大壓力。但在我們財政面臨巨大壓力的同時，我們的契稅、房產稅又在大量流失。從近年來應征未征契稅、耕地占用稅、稅稅源情況看，我縣契稅、耕地占用稅在征繳過程中，還存在著很多問題。一是由于前些年的財政體制不合理，導致一部分契稅和耕地占用稅稅源流失。各鄉鎮為了不提高鄉鎮財政收入基數，在完成當年財政收入任務后，瞞報、漏征契稅和耕地占用稅。二是在前些年城區改造過程中，對契稅、耕地占用稅政策法規宣傳力度不夠，契稅征免界限不清，導致了一部分稅源流失。三是稅收征管部門監管力度不夠，致使了一部分稅源流失。四是個別領導干部帶頭納稅意識不強，托關系、走后門以達到逃稅，導致一部分稅源流失。據初步統計，自*年1月至20*年月，僅在房產交易所辦理房屋產權登記手續而漏交契稅的達萬元。更何況還有許多私下交易房產的行為不在此列。因此，我們全縣上下必須統一思想，切實做好這兩項稅款的征收工作。不做到應收盡收，我們的財政收入就完不成預算目標，所以必須加大稅收征收力度，確保財政平衡，實現保開支保穩定，保發展的任務。
第三，做好契稅、耕地占用稅征收工作，是保證社會全面進步的需要。十六大報告提出的全面建設小康社會，就是要建設一個惠及十幾億人口的、更高水平的、更全面的、發展比較均衡的小康社會。所謂更高水平，就是用大體20年的時間，使我國國內生產總值比*年翻兩番，人均超過3000美元，相當于中等收入國家的平均水平。按照國家統計局測算，未來20年，我國經濟將保持7.18的年均增長速度。雖然我縣近幾年保持了經濟的快速發展，但與其他先進的兄弟市縣比較我縣的經濟總量比較小，特別是人均GDP過低，全面建設小康社會的目標任務很艱巨。今年我縣經濟和社會發展的任務繁重，各項社會事業的發展對資金的需求量都很大。尤其我縣保穩定的任務很重，一方面，全縣失業人員、離退休人員以及低保人員增加，另一方面，社會穩定、教育、文明生態建設等方面的資金需求也很大。全縣現有財力除保證工資支出外，還要保證下崗再就業、最低生活保障、醫療體制改革等公共性
支出，這些都需要稅務切實加大組織稅收收入工作力度，爭取多收、超收，為加速經濟和社會發展，為保持社會穩定提供財力支持。因此，加大契稅、耕地占用稅征收十分必要。
二、落實措施，努力做好耕地占用稅、契稅征收工作
這項工作事關財政收入大局，事關群眾切身利益，必須要細致、扎實的工作，收到良好的工作效果。
第一，加強宣傳，形成氛圍。為扎實有效地開展契稅、耕地占用稅征收會戰工作，前段時間，各征管部門采取了多種形式大力宣傳契稅、耕地占用稅征收政策，并收到了一定的效果。但從所掌握的稅源情況看，征收進度還比較緩慢。據有關統計表明，僅機關干部未交契稅、耕地占用稅的就占很大一部分。為此，我們要進一步加大宣傳力度，要在縣城主要街道懸掛標語條幅，要組織流動宣傳車在主要街道巡回宣傳，財政、建設、國土等有關部門領導要在電視臺做專題訪談。要開展稅收進度電視公示。通過上述措施，形成強大的聲勢，創造良好的稅收征管氛圍。要做過細的政策宣傳和解釋工作，我們相信只要把道理和納稅戶講清楚了，群眾會理解和支持我們的。
第二，把握政策，依法治稅。一是要做到應收必收。20*年新頒布的《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》對稅收征收管理活動的全過程進行了具體規范，在法律、制度、機制和手段上為強化稅收征管工作提供了有力的保證。特別是對依法治稅提出了更高的標準和要求。依法征稅是稅收工作必須時刻遵循的基本原則，稅收征管工作要嚴格依法辦事，保證稅收征管措施的合法性、合理性和可行性，既不能多征，也不能少征。要努力建立和完善科學高效的稅收征管機制和以執法責任制為核心的考核管理機制，嚴格規范執法程序，進一步強化執法監督機制，將依法治稅貫穿于稅收工作的每一個環節。這次征收活動，對未按規定期限繳納契稅耕地占用稅稅款的納稅義務人，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條的規定，采取強制執行措施，依法扣繳稅款，并按稅收政策規定加收滯納金；對拒不繳納契稅的納稅戶依法予以處罰；對涉嫌犯罪案件，移交公安機關立案查處。涉稅需強制執行案件，將申請人民法院強制執行，并通過媒體進行曝光，形成強大的威懾力。二要注意把握征收標準，不能隨意擴大范圍，時間上就追溯到年，年前的不能追繳，對上級有明文規定的免減對象，要認真按政策執行，決不能犯擴大化的錯誤，造成不必要的不穩定。
第三，要強化服務，提高效能。搞好征收會戰不是簡單的工作，不僅要加強稅收征管，而且要做好優質服務。財稅部門要適應新形勢，轉變工作思路和工作方式，運用現代技術手段，提高服務質量，開創工作新局面。要進一步簡化辦稅手續，公開辦稅制度，在政策咨詢、納稅申報、發票供應等稅收管理的各個環節為納稅人提供優質、高效、文明的服務，創造一個公正、透明的稅收環境。稅收是政權運轉的前提，是生產力發展的基礎。組織收入是財稅干部的天職，是衡量廣大財稅干部工作成就的最根本的標準。因此，我們要克服畏難情緒，努力完成任務。同時要加強自律，樹立依法治稅的理念，講法不講情，恪盡職守，執法為公，不管是誰，只要觸犯稅法，偷逃稅收，都要依法嚴加懲治。
三、加強領導，圓滿完成契稅房產稅收繳工作
契稅、耕地占用稅征繳工作時間緊、任務重，必須加強領導，嚴密部署，將工作重點全力轉移到契稅、耕地占用稅征收會戰工作中來，按縣委、縣政府的要求保質保量地完成征收任務。
第一，落靠責任。近年來我縣契稅、耕地占用稅征收管理不太規范，納稅人納稅意識不強，征收難度較大，所以我們把全縣廣大干部帶頭納稅作為契稅、耕地占用稅征收的切入口。各單位主要領導就是這次契稅、房產稅征收的第一責任人。領導干部本人要帶頭納稅。同時，要配合征管部門，將本單位應繳未繳契稅的干部職工的名單拿出來，在做好單位干部職工思想工作、督促其主動納稅的同時，對沒有按法定程序繳納契稅、耕地占用稅的干部職工，實施強制執行，采取統扣統交的辦法。
第二，要標本兼治。征管部門要以這次契稅、耕地占用稅征收會戰為契機，依法治稅，標本兼治，不斷完善契稅、耕地占用稅征收管理工作。目前，我們出臺了《*縣契稅耕地占用稅征收工作實施方案》及《契稅征收管理實施辦法》、《耕地占用稅征收管理辦法》，這就是我們征管部門實施依法納稅的依據。今后，我們征管部門就要依照《耕地占用稅、契稅征收工作實施方案》以及兩個辦法來開展稅收征管工作。今后，我們征管部門在稅收征收管理上，必須做到標本兼治。治標，就是要加大契稅、耕地占用稅征收管理的政策宣傳力度，創造良好的輿論，增強納稅人的自覺納稅意識；治本，就是要形成制度，依法納稅，依法采取強制執行的措施，實現應收盡收。
第三，要協調配合。征收會戰是全縣一次大型的經濟活動，需要方方面面的支持和配合。各級各有關部門要站在經濟和社會發展的高度，支持財稅部門做好稅收工作，支持財稅部門依法治稅。對妨礙財稅部門依法執行公務的問題要依法及時處理，維護稅法的嚴肅性。公安、司法機關要加強與稅務部門的聯系和配合，做好涉稅案件的查處工作，加大對涉稅違法犯罪行為的打擊力度，整頓和規范稅收秩序。工商行政管理部門要與稅務部門建立工作聯系和協作制度，加強對納稅人的戶籍管理，最大限度地減少漏征漏管戶。新聞宣傳單位要加大稅收法制宣傳力度，營造良好的依法治稅輿論氛圍。
一是科學確立目標定位，精心編制預算草案，為縣委、縣政府決策財稅工作提供了具有高價值的參考依據。早在去年第四季度就著手收集預算編制相關材料，對稅源狀況開展全面調查，對2012年的收入增長點、減收因素以及新增支出項目進行疏理分析，就全年財稅形勢作出初步判斷，就縣鄉兩級、征收部門和主體稅種的增長幅度作出初步定位。并對收集到的數據材料進行認真核對，為科學合理地編制預算做好了基礎工作。
二是理清工作思路，切實發揮職能，為縣域經濟發展提供政策支持。根據縣委、縣政府確定的經濟發展戰略和縣人代會審議批準的財政收支預算，年初制定了“瞄準一個目標、注重二個轉變、抓住三個重點、推進四項改革、實現五個確保”的總體工作思路。一年來，圍繞總體工作思路，提出了切實加強全縣契稅、耕地占用稅征管工作的實施意見，批準成立了縣契稅征收管理所，構建了契稅、耕地占用稅的征管網絡，較好地解決了申報土地、房產交易價格不真實、發生交易不申報、不辦證等問題，成為繼土地、房產相關稅費“一體化”征收后的又一重大舉措，提出了實行鄉鎮財政管理方式改革試點的實施意見，出臺了《縣鄉鎮財政“鄉財縣管”實施細則》。為規范全縣國有土地招、拍、掛收入的收繳，會同縣國土局等相關部門開展了廣泛深入的調研，根據國土資源管理的法律、法規規定，提請縣政府印發了關于進一步規范國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓收入收繳的相關規定，加強了國有土地招、拍、掛收入的收繳。
三是多方籌集資金，合理安排支出，為縣鄉經濟發展和社會進步提供財力支持。充分利用財政部門的輻射能力，積極向上爭取資金，今年以來共爭取到上級財政部門的項目資金13491萬元。堅持科學調度，確保了行政事業單位干部職工工資的按時足額發放，重點支出需要，農業、教育、科學等法定支出的增長，社會穩定支出需要，確保了一定財力辦大事。堅持財政資金向公益事業和弱勢群體傾斜，共預算安排了社會保障各項配套資金1070萬元，保障了社會保險基金的按時足額發放，有效地維護了社會穩定。安排了全民創業發展基金890萬元，到11月止已拔付854萬元。認真落實黨的惠農政策，通過種糧面積的重新調查核實，發放種糧補貼資金877萬元。充分利用財政資金的保障能力，確保公益事業的正常運轉，向漁業、林業、城市公交、農村客運、出租車營運等行業的10戶企業、171臺客運車輛發放石油提價補貼73.5萬元。
四是監管并舉，全面提升全縣財政管理水平。為了確保財政收入的圓滿完成，實行科級干部掛片、股級干部包鄉責任制，幫助鄉鎮解決在財稅工作中遇到的困難和問題，為鄉鎮的財稅工作提出決策參考意見。根據省政府的統一要求，在、兩鎮開展了“鄉財縣代管”改革試點，目前，已按“鄉財縣代管”的模式運行。根據農村稅費綜合改革的要求，開展了化解鄉村債務試點工作，為全縣化解鄉村債務積累了經驗。
（一）我國綠色環保稅收現狀。
1、消費稅。我國消費稅開征于1994年，消費稅征收的目的主要是調整產業結構，引導消費方向。現行消費稅有14個稅目，與環境保護有關的稅目有成品油、小汽車、摩托車、木質一次性筷、實木地板等，其中汽車、摩托車因為使用汽油和柴油產生的尾氣會污染環境，所以在一定程度上通過對它們的征稅可以減少污染，從而達到保護環境的目的。然而，現在由于人們生活水平的提高以及對物質需求的不斷上升，此類措施對環境保護并不明顯。2、增值稅。我國增值稅開征于1979年，經過數次重要改革，為了促進經濟的健康發展，改革過程中不斷增加了一些體現環境保護的政策。目前與環境保護有關的增值稅政策主要包括低稅率和綜合利用資源減免稅兩個方面。例如，對于自來水、石油液化氣、天然氣、居民用煤炭制品、沼氣、二甲醚等貨物的銷售、進口實行13%低稅率政策，鼓勵清潔能源的使用向日常生活傾斜，在日常生活用能方面給予稅率優惠。3、關稅。我國關稅開征于1985年，是對進出我國境內的貨物及行李物品而征收的一種稅。在關稅方面，與綠色環保有關的稅收政策主要是針對進口高污染、高耗能以及資源性產品，通過對它們實行“綠色壁壘”，即采用高稅率來限制進口，達到保護環境的目的。4、資源稅。我國資源稅開征于1984年，它是針對自然資源的開采而征收的一種級差稅，例如對天然氣、黑色金屬礦原礦、原油、固體鹽等征稅?，F行資源稅征稅對象包括在我國境內開采應稅礦產品、鹽等，征收范圍較窄而不能實現對自然資源的全面保護，許多重要的自然資源并未納入征稅范圍，如淡水、森林、海洋等生物資源。5、城鎮土地使用稅和耕地占用稅。城鎮土地使用稅開征于1988年，耕地占用稅開征于1987年。這兩個稅均與土地使用有關，征收的目的是為了調節土地級差收入，以此促進城鎮土地和農用耕地資源的合理使用，保護有限的土地資源。根據國家統計局數據，2012年全國城鎮土地使用稅收入為1，541.72億元人民幣，全國耕地占用稅收入為1，620.71億元人民幣，兩者之和占全國稅收收入的3%左右，較低的征收力度使得它們在調節土地節約和合理利用方面效果并不明顯。
（二）我國綠色環保稅收存在的問題。
與西方發達國家健全完善的環境保護稅制相比，我國的綠色環境保護稅制相對滯后，存在的問題主要表現在：1、綠色環保稅收整體比重不高。據測算，當前與環境保護有關的綠色稅收占全部稅收收入的比重約10%左右，稅收“綠化”程度不高，節能減排方面的稅收優惠政策相對較少而且零散，缺乏系統性，環保型消費品減免稅范圍有限。另外，綠色稅收征管水平不高，一些優惠政策僅有原則規定，缺乏操作性強的實施細則，這些問題使得綠色稅收對環境的保護效果有限，從而削弱了綠色稅收保護環境的作用。2、環境保護稅缺失。與國外相比，中國環境稅收制度還不是很健全，缺乏專門的環境稅。環境稅主要針對工業“三廢”即廢水、廢氣、廢渣進行征收，但目前對于“三廢”排放只收取排污費，相比收稅強制性和穩定性較差，削弱了稅收對環境污染的調控力度，同時也減少了專門用于保護環境的稅收收入來源。3、稅收優惠形式單一、且相互獨立。中國目前的綠色稅收優惠措施形式單一，缺乏針對性和靈活性。有關環境保護的稅收優惠政策主要涉及一些減免稅項目，而這些減免項目會影響稅收優惠政策的執行效力。例如，在企業所得稅中，納稅人對工業“三廢”的再利用可以減征或免征企業所得稅；同時企業也可以通過投資抵免、加速折舊等優惠政策對保護環境，節能節水等方面給予鼓勵。然而，在整個稅收體系中所占的比例份額小且又零散，所以不能充分發揮監管作用。
二、構建我國綠色環保稅收體系的原則
（一）稅收公平原則。
稅收公平原則，就是通過采取各種稅收政策手段，糾正偏差，從而達到最佳狀態。發展市場經濟，稅收公平原則要求參與競爭的經濟主體擁有相同的競爭環境。稅收公平原則包括橫向公平和縱向公平兩個方面，橫向公平原則指具有相同經濟能力的納稅人，就應該負擔同等的稅負義務，這也意味著處于同一社會環境下的經濟主體應該擁有同等資源開發和享有健康環境的權利。因此，在納稅能力相同時，那些從自然資源獲益和破壞環境的單位和個人應承擔更多納稅義務。而縱向公平是在經濟能力不同、稅負不同的情況下，要求國家應根據納稅人對環境污染的程度和資源的開采程度來征稅，即誰對環境破壞的越嚴重，誰就要對破壞環境承擔更重的稅，誰開采的資源獲利多，誰交的稅負就越重。
（二）稅收效率原則。
稅收效率原則主要運用在稅收制度和稅收政策的制定方面，遵循這一原則有利于資源的合理配置和經濟機制的有效運轉。效率原則包括經濟效率和行政效率兩個方面。在稅收經濟效率原則中，通過提高資源的有效配置，從而不斷的促進經濟發展，使稅收制度和稅收政策盡可能保持中性，減少納稅人的額外經濟負擔；在行政效率原則中，與國家一定時期的稅收收入相比，盡可能地通過行政改革以降低稅收征管成本，從而增加稅收收入。
（三）?？顚Ｓ迷瓌t。
從美國、丹麥、荷蘭等西方國家的經驗來看，綠色稅收方面的收入應主要歸屬于地方收入，這樣不僅可以用于對當地環境的保護和維護，即用于環境保護事業，也可以用于對環保投資貸款?；谫Y源的優化配置，雖然?？顚Ｓ貌⒉皇翘岣呔G色稅收制度的唯一選擇，但在某些特定的情況下，專款專用也有其優點：首先，國家的財政資金作為專項環保資金是最可靠的來源；其次，在綠色稅收的早期階段，引進專款容易被接受，因為它強調綠色稅收和環保的相關性。因此，為了削減征收綠色稅收的壓力，我國在考慮目前環境保護資金不足的情況下，可以采用專款專用政策。此外，為了讓保護環境有充足的資金來源，我國政府還可以從其他直接稅和間接稅的收入中拿出一部分用于環境保護。
三、構建我國綠色環保稅收體系的建議
基于中國目前稅收制度存在的問題，應該根據中國的國情，提出能夠適應我國發展的綠色稅收體系。
（一）完善我國現行稅制中有關環境保護的稅種
1、適當增加資源稅的征收范圍和稅負能力。與其他國家對資源稅的征收范圍相比，我國的征收范圍過窄，難以遏制自然資源的過度開采。目前也可以將水資源、土地資源和森林資源納入資源稅。其次，進一步提高礦產資源稅的稅負，加大“從價定率”征收范圍，從而提高礦產資源過低的價格，對不可再生資源、稀缺資源也應開征相應的資源稅，這樣有利于減少資源的浪費，實現循環利用資源的目的。此外，為了對國家資源的合理開發和利用，也可以把土地使用稅、耕地占用稅納入資源稅，這樣方便資源稅制度的管理和規劃。2、改革消費稅，開征燃油稅。為了提高我國環保稅收收入，首先應將對汽油、柴油征收的消費稅改征燃油稅。其次應該繼續擴大稅基，引入一些新的消費稅稅目，例如汞鎘電池、不能自然降解的塑料袋等。最后利用稅率差異鼓勵高檔和無鉛汽油的使用，從而減少汽車尾氣對大氣的污染。3、完善關稅。當前我國污染環境的產品、有毒有害的化學用品以及不可再生資源濫用問題嚴重，為了降低這些商品對我境保護的威脅，同時為了避免國內優質戰略性資源的大量外流，我國應盡快實行綠色關稅制度。綠色關稅包括進口關稅和出口關稅，在進口關稅方面，通過“綠色壁壘”來控制污染產品和技術的流入；在出口關稅方面，針對國內諸如稀土等重要稀缺資源等，實行限制出口以保證合理存量。
（二）對環境保護收費進行征稅改革。
稅收具有強制性、固定性和無償性，征稅比一般的收費更具有法律約束。首先，稅收是由稅務機關統一征收，征收成本較低。為了保證環保資金的穩定性，提高環保資金使用效率，我國必須對排污費進行征稅改革。如將二氧化硫的排放費、水污染費改為二氧化硫稅和水污染稅。其次，根據自然資源開采程度和環境破壞程度對納稅人征收環境稅。如對工業“三廢”排放，可依據排放量的多少區別征收；對塑料包裝袋，可根據銷售收入的一定比例來征收。最后，可將環境稅劃分為地方稅，這樣地方政府可以將環境保護稅的收入來源作為專項資金，用于對環境保護的保護和治理。
（三）健全綠色稅收優惠政策。
為了促進我國經濟的可持續發展，我們應健全綠色稅收優惠政策。現行的有關綠色環保的稅收優惠政策主要體現在減免稅及在此基礎上綜合運用加速折舊、投資抵免等措施。為了健全綠色稅收政策，首先對使用環保設備或技術應給予稅收扶持。例如，對技術的轉讓收入實行減免稅，對環保技術、技術轉讓費實行稅前扣除等；其次對從事環保的企業，進行稅收綜合減免優惠，例如對企業購買改進環保的設備應給予更多的稅收抵免政策，包括擴大加速折舊的范圍，增加投資退稅額等。
（四）完善再生資源業稅收政策。
關鍵詞：土地資源管理；問題；對策
中圖分類號：P285.2+39文獻標識碼:A
前言
自改革開放以來，我國的經濟得到了大力的發展，現在正是我國經濟發展的高速期，與此同時，城市化規模和工業化也是發展的最高峰，那么土地資源又有限，人口相比過去沒有大幅減少，所以人和土地的矛盾就更加的激化。目前我國面臨多種矛盾，人與地的矛盾、經濟發展和生態平衡的矛盾、土地管理政策和實施的矛盾，這些都是我們需要去面對和解決的重要問題和現實需要。我們今后的發展道路如何，發展方向如何都取決于我們能不能為這些矛盾找到一個平衡點，關乎我們今后的發展和生活。
土地資源是有限的資源、不可再生的資源，現在我國雖然看似地大物博，但是人口數量也是非常龐大，因此人均土地占有率仍然是排在世界的尾端，地大、人多、人均占地少是我們的目前狀況。土地資源是社會發展的基礎，土地管理是關乎所有百姓的事情，在對現有的可利用土地和可再利用土地進行規劃和開發上，應該嚴格的按照法律法規來執行，讓土地管理工作能夠進入一個良性循環，這是我們目前的一大難題。
一、加強國土資源管理的意義
土地是我們人類賴以生存和發展的基礎，沒有土地資源，人類就不能生存，更不能發展。在古代就有：“地者，萬物之本源，諸生之根寇也”，“民之所生，衣與食也，食之所在，水與土也?！睆拇蟮臍v史進程看，工業化、城鎮化、農業現代化已步入快速發展階段，國土資源的開發利用日益彰顯其基礎性地位。當然，經濟發展的同時，也把國土資源管理工作推到了風口浪尖。國土資源管理工作的滯后引發了各種社會問題，如：拆遷補償問題，環境污染問題、失地農民就業問題、耕地保護問題等等。顯而易見，對國土資源管理進行研究，創新管理體制，強化管理措施，應提到戰略地位。
二、當前國土資源管理存在的問題
近幾年，我國在國土資源管理體制方面的研究取得了前所未有的進步，已建立起較為科學完備的管理體系，健全了國土資源管理的法律、法規制度，培養了大批專業人才隊伍，保住了 18 億畝的耕地紅線，在我國經濟發展和社會進步發揮了重要作用。但是，隨著市場經濟的發展，國土資源作為生產要素的價值進一步凸顯，部門之間權責不明確、土地利用粗放現狀沒有得到根本改觀，影響了政府的土地管理水平，降低了土地資源的利用效率。
1、部門之間欠協調。國土資源管理工作會涉及到地方政府的各個部門，如：建設局、規劃局、環保局、稅務局等。在具體的國土資源管理工作中，只有地方政府部門協調好、合作好，才能把國土資源管理工作及時、高效、圓滿的完成。然而，事實中的國土資源管理工作并不是如此高效、順暢。有些地方政府部門的手續繁瑣，費時費力，嚴重影響了國土資源管理工作的效率；有些地方政府在土地管理部門實現省以下垂直管理之后，監管呈放松趨勢。
2、利用方式粗放。很多較落后地區的經濟發展，存在著嚴重的土地利用不合理，甚至是浪費的情況。土地規劃缺乏長遠、科學的論證。土地使用隨意性強，規劃流于形式，喪失了法定約束力，導致土地資源使用的短期嚴重。對土地單位面積產出沒有根據當地實際情況和產業特點，進行科學評估，項目建設多占地現象突出，造成土地資源的浪費。土地整治挖潛在操作中缺乏有效激勵機制，基層政府動力不足，造成建設用地無法可持續供給。
3、“占補平衡”的機制不完善。國家實行耕地占用與補償平衡制度，建設用地按照“占多少，墾多少”的原則，有利于在保障建設用地供給的同時，實現耕地總量不減少，在當前城市化持續期發揮了積極意義。但由于適合開墾的荒地不多，加之環境體系脆弱，因此土地挖潛的空間仍十分有限。近年國家出臺了城鄉建設用地增減掛鉤的政策，對于整合農村建設用地資源，增加建設用地供給和增加耕地具有很強的指導性，但目前仍處于試點階段，地方政府大多未出臺比較規范的實施細則，拆遷補償機制不健全造成推進緩慢。
三、提升國土資源管理水平的對策建議
1、厘清政府部門的權責關系。為了提高國土資源管理工作的效率，應該將中央與地方之間的土地資源管理權限劃分明確，處理好集權與分權的關系，相關部門，相互協調、相互合作，最大限度的提高國土資源管理工作的效率。相應的，表現在具體的國土資源管理工作中為相應職權部門之間的權責關系，中央政府應在法律、法規的框架內，根據宏觀經濟需要，將國土資源管理工作作為宏觀調控的政策工具。地方政府部門之間要加強合作，建設、規劃、環保等領域密切配合，形成綜合性的管理體系。
2、促進國土資源的集約利用。土地作為主要生產要素，應充分發揮市場在土地資源配置中的作用，較少微觀層面的行政干預，在商業領域建立土地資源的價格形成機制。同時，在宏觀政策方面，樹立科學的發展觀念，在節約集約利用土地的過程中實現綜合效益最大化。要將集約型經濟增長方式貫徹到底，以較少的土地資源消耗支撐更大規模的經濟增長，改變現有的粗放型經濟增長方式。我們需要對原有舊的招商政策進行改進，提升整體的產業結構，爭取實現優質產業集群發展。也就是說，需要整體提高招商引資企業的標準，對用地企業進行嚴格考核。不管是產業政策方面，還是投資規模方面、容積率方面、環保情況等都需要進行嚴格考核才能批準相應項目。只有這樣，我們才能提高產業結構，形成優質的產業集群。
3、完善“占補平衡”機制。為了優化國土資源配置，提高國土資源的開發利用效率，我們需要不斷完善耕地占用與補償平衡制度。一方面對非農業建設用地項目進行嚴格的審批和開墾監督，對沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，按照相關規定進行征收開墾費，在符合我國國有土地總體規劃的基礎上，在保護我們的生態環境不被破壞的前提下，不斷完善國土資源管理工作過程中遇到的占補問題。另一方面，健全城鄉建設用地土地增減掛鉤制度，加快完善實施細則，嚴格落實土地增值收益的項目區全額返還機制，為土地及時復墾創造有利條件。
四、結束語
我國目前的土地管理工作正處在一個新舊交替的時期，過去的計劃經濟和如今的市場經濟，所以既有機遇又有危險。這需要我們政府和國家有關部門深入研究，才能把握機遇，化解危機，讓土地管理工作良性開展。雖然目前土地管理中的各項矛盾以及過去形成的一些歷史遺留問題讓土地管理工作不能順利的進行，但是國家對土地管理的重視是我們的有力條件。對耕地的保護是世界上最嚴格的，因為我們秉持著可持續發展的方針來制定策略，對資源的利用和節約作為研究的重點，對人與社會、人與自然地平衡以及和諧發展當做可持續發展的重要內容。但是我們也應該明確的知道，解決土地管理的深層次問題和矛盾不是一時半刻可以完成的，還有很長的道路需要我們走，其中是多個部門的聯合工作才能解決的，在糾正發展道路的問題上，我們應該給予更多的耐心，始終堅持可持續發展的方針，加強對土地的管理，使得我國土地資源管理得以健康發展。
總之，在我國正處于工業化、城鎮化、農業現代化的快速發展階段，國土資源管理工作已提升到戰略地位。我們在發現國土資源管理工作中存在的問題的同時，需要我們不斷的學習進而找到最優化的解決辦法，使國土資源管理在具體的工作當中不斷提高效率，實現國土資源管理工作的不斷優化，從而保障國土資源的永續利用和社會經濟的可持續發展。
參考文獻：
德國房地產立法嚴格而又完善，德國應對住房短缺的有效稅法措施、極為嚴格的應對住房高額利潤與暴利的法律措施，使德國在確保住房供應充足、維護住房供求平衡、平抑房價、限制和處罰住房暴利等方面獨具特色，給中國房地產立法提供了有力的借鑒意義。
關鍵詞：
住房；稅法；高額利潤；暴利
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2012）24019801
1德國、中國應對住房短缺的稅法措施及其借鑒意義
1.1德國應對住房短缺的有效稅法措施
德國在1989年柏林墻倒塌后，面對突如其來的嚴重住房壓力、住房短缺，德國推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以逐步解決，德國政府還動員所有公司修建居民住宅，房屋建設投資全額免交所得稅，甚至還提供部分建房補貼。德國聯邦統計局的數字顯示，2007年以來，每年新竣工的公寓數量仍保持在20萬套左右，充足的供應有效地穩定了房價。德國應對住房短缺的這些稅法措施在很大程度上抑制了房價的上漲，確保了住房供應充足，以達到住房的供求平衡；德國房地產在價格上的相對穩定，已經成為世界公認的事實。
1.2中國應對住房短缺的稅法措施及德國的借鑒意義
中國經濟的高速發展和城鎮化進程的快速推進，也導致了中國出現城市住房較為短缺的現象。而中國應對住房短缺的稅法措施與德國相比，則大相徑庭。我國現行的房產稅稅收法律制度，一是以行政法規、規章條例等較低層次的法律形式予以規定的，缺乏一定的權威性和約束力；二是我國房產稅法律規范均是由國務院以條例的形式，在執行時由國務院聯合相關部門以補充規定、臨時政策的形式對相關問題加以彌補，房地產稅法存在缺乏連貫性的弱點；三是中國房地產法律法規及其相關規定，中國與房地產相關的稅收種類繁多，主要包括：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、銷售不動產營業稅、土地增值稅等稅收項目，此外還存在名目繁多的與房地產相關的費用，例如：房地產交易費、市政公用建設費、用來新建水和供氣等服務設施費等，與德國的做法相比，中國應對住房短缺的稅法措施除了權威性和約束力不足、缺乏連貫性等弱點外，現行稅法措施實質上給住房建設投資設立了各種稅費，增加了房屋建設投資的難度，抑制了建房投資，從而使得住房供給不足，供求失衡，從而導致中國的房地產市場因需求過旺出現快速上漲。鑒于中國的這些問題和德國實施的平抑房價、確保住房供應充足、維護住房供求平衡等稅法措施，筆者認為，在中國，須大幅降低房屋建設投資的稅費負擔，快速增加住房供應量，盡快使中國的房地產市場符合最簡單的經濟發展規律的要求。
2德國應對住房高額利潤和暴利的法律措施及其對中國的借鑒意義
2.1德國應對住房高額利潤和暴利的法律措施
德國制定了極為嚴格的法律應對住房高額利潤和暴利，德國法律對房產商賣房、炒房、房租中可能出現的種種高額利潤或者暴利等行為予以法律嚴懲，對高額利潤、暴利等行為的利潤空間予以限制和處罰。德國政府為不同地段、不同類型的住房，確定了具有法律效力的政府指導價。德國《經濟犯罪法》明確規定，如果地產商制訂的房價超過政府指導價的20%為“超高房價”，地產商就構成了違法行為，購房者可以，如果房價不立即降到政府指導價的范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，出售者將遭受更高額的罰款，以及最高被判處三年徒刑的刑罰。為了遏制炒房者通過炒房獲取高額利潤，德國法律規定買賣房屋獲得盈利，要交納15%的差價盈利稅。為了遏制房屋出租者通過出租獲取高額利潤，德國制定了嚴格的租房法，租房法著重保護房客的利益，明確規定三年內房租的漲幅不可超出20%，否則構成違法；并且規定超過5萬人口的城市要確定 “租房價格表”，每兩年更新一次，如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則作為“房租超高”論處，會遭到巨額罰款，超出50%者則構成“房租暴利”，與“房價暴利”一樣，也構成犯罪。租房法還規定自有自用房屋的出租，除繳納不動產稅外，出租獲取的租金收入還應該交25%的資本利得稅。
2.2中國應對住房高額利潤和暴利的法律措施及德國的借鑒意義
在應對住房高額利潤和暴利的立法方面，中國也有一些地方性立法嘗試，但是局限于兩個一線城市的立法試點和個別省份的地方性法規，全國實行的統一性立法措施還是一片空白。中國的地方性立法嘗試如下：
第一，為了應對住房高額利潤和暴利、合理調節居民收入分配、正確引導住房消費、有效配置房地產資源，中國對個人住房征收房產稅進行了立法實踐，2011 年 1 月，上海、重慶相繼實施《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》、《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征征收管理實施細則》，揭開了中國個人住房房產稅立法的序幕，但是在兩地開展立法試點后，迄今還沒有其他城市予以立法。
第二，個別地方性法規首次對地產商的利潤進行了明確和限制。中國陜西省住建廳和省物價局在2012年10月作出了：要求各地分區域測算住房項目成本、公布區域住房銷售價格區間、控制房地產利潤在10%左右的規定，中國除了陜西省的規定外，在應對住房高額利潤和暴利的立法方面還沒有全國實行的統一性立法。
由于上述地方性立法的效力范圍只局限于兩個試點城市或者個別省份，因此，對中國住房高額利潤和暴利的遏制作用十分有限。而德國通過法律對房產商賣房、炒房、房租中可能出現的種種高額利潤或者暴利等行為予以嚴懲的做法，不僅極為有效地打擊了國內房地產領域的投機行為，而且還有效抵制了國外炒房團干擾國內房價市場穩定的投機行為，有效地遏制了房產商賣房、炒房、房租中出現的違法行為，德國的這些做法，對中國國內日益盛行的房地產暴利、炒房等投機行為的立法具有極為重要的參考價值和借鑒意義。
參考文獻
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。扣除項目中，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
[1]丁玲.地產企業納稅籌劃淺議.現代經濟信息.2011(01):182-184.
[2]陳艷華.房地產開發項目開發前期及開發期間的納稅籌劃.財會研究.2010(03):247-248.
論文關鍵詞：成本會計，開發成本，土地增值稅
房地產開發企業是指從事土地、房屋建設的開發、銷售、出租等生產經營活動的企業。房地產投資項目具有資金投入大，建投資風險高，成本核算環節多，設周期長等特點。這就更需要房地產企業在成本的計算方面要精打細算，力求以最少的成本耗費獲取經濟利益的最大化。因此房地產開發企業的成本算就顯得尤為重要。本文將從房地產企業成本核算中成本項目的設置和成本項目設置與土地增值稅的結合上進行探討。以求得出適合房地產開發企業的成本核算模式。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人增收的一種稅。房地產開發企業在銷售商品房和商品性土地的過程中，取得了增值收入，應該征收土地增值稅。而房地產開發企業在成本核算的過程中如果不能準確設置成本項目，就會使賬目混亂。導致企業自身和稅務局不能準確計算增值額，不能準確計算出土地增值稅。從而導致企業和稅務機關的矛盾。而從另一方面來看開發成本，也不利于企業自身稅務籌劃，達到經濟利益的最大化。因此，房地產開發企業應遵循土地增值稅的相關規定設置成本項目。
計算土地增值稅最重要的是扣除項目的確定，稅法準予納稅人從轉讓收入額中扣除項目包括以下幾項：
一、取得土地使用權所支付的金額
二、房地產開發成本
1、土地征用費及拆遷補償費。
指為取得開發權而發生的各項費用，主要包括土地征用費、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、拆遷補償費、安置及動遷支出、回遷房建造費、農作物補償費、危房補償費等。
2、前期工程費。
指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
3、建筑安裝工程費。
指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用，主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
4、基礎設施建設費。
指在開發項目過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
5、公共配套設施費。
指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
6、開發間接費。
指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
三、房地產開發費用
本項目是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
四、與房地產轉讓有關的稅金
五、其他扣除項目
企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集中國知網論文數據庫。一般房地產開發企業以獨立的開發項目為成本核算對象。開設的成本項目就可以按照以上規定開設。其中第一項取得土地使用權所支付的金額和第二項房地產開發成本很容易找到成本費用的承擔對象，所發生的金額應在“開發成本”賬戶中進行歸集。“開發成本”科目可開設六個成本項目，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。企業會計準則規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但是房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地產企業為開發商品房所支付的土地出讓金等應計入“開發成本”的土地征用及拆遷補償費這一成本項目。另外，企業還應設置“開發間接費用”賬戶，反映所發生的間接費用，月末再分配轉入“開發成本”。企業設置“開發成本”賬戶來歸集開發直接成本意義重大開發成本，注意體現在：
1、為土地增值稅納稅申報表的填列提供依據
土地增值稅納稅申報表扣除項目分為五項，其中第一項和第二項和開發成本有關。房地產開發企業開設開發成本明細賬，成本項目同上，歸集企業所發生的開發成本，銷售產品時，可直接根據開發成本明細賬的發生額填列土地增值稅納稅申報表。
2、為計算房地產開發費用和其他扣除項目提供方便
《土地增值稅實施細則》規定，納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的，最多允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，最多允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。從事房地產開發的納稅人可加計扣除，加計扣除金額=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%。
由上可見，開設“開發成本”賬戶并準確計算開發成本對于房地產開發費用和其他扣除項目的計算提供極大的方便。
在計算房地產開發費用的過程中，我們可以看到有兩種計算方法。兩種方法在不同條件下適用。但是企業卻能夠控制是否按照按轉讓房地產項目分攤利息支出這一核算要點。企業的借款有專門借款和一般借款。專門借款在取得時即規定用途，一般因專門借款產生的利息能夠歸集到特定的成本核算對象，而因一般借款產生的利息則很難歸集到特定的成本核算對象，企業一般作為期間費用核算。為了達到節稅的目的，企業應在首先了解本地區的稅法政策，假定某地區土地增值稅房地產開發費用的扣除比例采用國家最高標準。然后，企業再估算企業在進行房地產開發時的借款利息支出，如果借款利息較大，其實際數大于（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%，則應準確按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明開發成本，此時稅務部門則會按照第一種方式計算房地產開發費用，從而達到節稅的目的。如果企業由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機構貸款，這方面的利息支出相應地就比較少。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。此時企業則應將利息費用都作為期間費用核算。
3、為成本分析提供依據
房地產開發企業往往通過結構比率分析法來分析其成本構成內容的變化。主要是通過計算某成本核算對象的各個組成部分占總體的比重來分析。各組成部分金額來源于開發成本明細賬的各項目金額。
綜上所述，將土地增值稅實施細則和房地產開發企業的成本核算結合，并按照土地增值稅的相關規定設置成本賬戶，可以極大方便會計信息需求者理解成本核算過程和結果，并可在不違背國家稅法相關規定的基礎上，選擇有利于本企業節稅的會計核算方式，從而達到企業經濟利益的最大化。
第二條 本辦法適用于我省各級地方稅務機關對土地增值稅的征收和管理。
第三條 土地增值稅由納稅人轉讓的房地產所在地主管地稅機關具體負責征收和管理。
第四條 凡在我省境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），均應按照本辦法規定繳納土地增值稅。
第五條 納稅人應分別不同情況向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅登記和申報手續，并按規定交納土地增值稅。
（一）從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可證后十日內，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉讓（預售）房地產時，依次填報表中規定的內容；在每次房地產轉讓合同簽訂后7日內，填寫《土地增值稅納稅申報表一》，向主管稅務機關辦理納稅登記和納稅申報，并按規定繳納土地增值稅。
（二）非房地產開發企業的納稅人，應當自房地產轉讓合同簽訂之日起7日內，向主管稅務機關填報《土地增值稅申報表二》，辦理納稅手續，并在地稅機關核定的期限內繳納土地增值稅。
（三）納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經地稅機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由當地地稅機關根據情況確定，納稅人按照地稅機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
（四）對納稅人預售房地產所取得收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應在取得收入次月7日內，到主管稅務機關辦理納稅申報手續，并按規定預繳土地增值稅。
（五）納稅人向主管稅務機關辦理納稅登記、申報手續時，應認真填報項目登記表和納稅申報表，并分別情況提供立項報告、計委批復、土地使用權受讓合同、房地產開發項目許可證、房屋及建筑物產權證書、土地使用權證書、土地使用權轉讓合同、房產買賣合同、房地產評估報告及其他轉讓房地產有關的資料。
第六條 納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別向當地地稅機關申報納稅。
第七條 凡是發生下列情況：
（1）出售舊房及建筑物的；
（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（3）提供扣除金額不實的；
（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，納稅人必須到經省地方稅務局確認、委托的由政府部門批準的具有房地產評估資格的機構進行評估。評估結果由稅務機關確認后按評估價格計算征收土地增值稅。屬于納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅需要而進行評估發生的評估費用，允許在計算增值額時予以扣除，屬于隱瞞、虛報房地產成交價格等情況形成而按評估價格計算土地增值稅所發生的評估費用，不得扣除。
第八條 關于涉稅房地產評估及確認業務的管理，按照《山東省地方稅務局關于房地產涉稅評估業務管理辦法》執行。
第九條 對從事房地產開發的納稅人在房地產開發項目全部竣工結算前預售房地產取得收入，應根據山東省地方稅務局確定的預征辦法和預征率，按月預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
第十條 土地增值稅以轉讓房地產所取得收入減除《條例》及《細則》規定的扣除項目金額后的余額即增值額為計稅依據。
第十一條 《條例》及《細則》規定的計算土地增值稅的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額。指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用。以有償轉讓方式取得土地使用權的扣除金額包括取得時實際支付的全部價款；以出讓方式取得土地使用權的，扣除金額為按有關規定向國家繳納的出讓金或保證金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，扣除金額為經縣以上人民政府土地管理部門批準向國家繳納的出讓金。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本。指納稅房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。
4.基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
5.公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
6.開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十計算扣除。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格需經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加和經省政府批準征收的其他費、金，也可視同稅金予以扣除。
（六）對從事房地產開發的納稅人，可按本條（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。
第十二條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：
凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積的比例占開發土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。
凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑總面積占總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。
第十三條 從事房地產開發的納稅人以房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算繳納土地增值稅。
第十四條 轉讓房地產取得收入為外國貨幣的，以取得收入當日或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。
第十五條 納稅人符合下列情況，經向地稅機關申報核準，可給予免征和減征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售的，房地產開發企業應在項目竣工結算銷售后十日內持下達該項目計劃文件、投資概算書、設計施工圖紙和項目成本等有關資料上報地稅機關，由地稅機關進行審核確認。凡經確認其增值額未超過按規定扣除項目金額百分之二十的，可免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額百分之二十的，應就其全部增值額按規定征稅。
（二）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用的住房，居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
（三）因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，或為搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
（四）一九九四年一月一日以前已簽定轉讓合同的房地產免征土地增值稅。
（五）一九九四年一月一日以前已簽定房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在一九九四年一月一日以后五年內首次轉讓的房地產免征土地增值稅。對個別由政府審批同意進行成片開發、因周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以給予免征土地增值稅。
第十六條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和《條例》第七條規定的稅率及《細則》第十七條規定的計算辦法計算征收。計算公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50％的，土地增值稅稅額＝增值額×30％
（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％。
（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過扣除項目金額200％的，土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。
第十七條 納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和提供房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓及房產買賣合同、房地產評估報告及轉讓房地產有關資料的，由地稅機關責令限期改正，可以處以二千元以下的罰款；逾期不改正的，可以處以二千元以上一萬元以下的罰款。
第十八條 納稅人不如實申報房地產成交額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按《征管法》第十四條關于偷稅的處罰規定處理。
第十九條 納稅人未按照規定的期限繳納稅款，由當地地稅機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，經縣以上地方稅務局（分局）局長批準，當地地稅機關可以采取下列強制執行措施：
（一）書面通知其開戶銀行或者其他金融機構，從其存款中扣繳稅款；
（二）扣押、查封、拍賣其價值相當于應納稅款的商品、貨物或者其他財產，以拍賣所得抵繳稅款。
第二十條 納稅人在規定期限內不繳或少繳應納的稅款，經地稅機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，當地地稅機關除依照本辦法第十九條采取強制執行措施，追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處以不繳或少繳稅款五倍以下的罰款。
第二十一條 納稅人對地稅機關的處罰決定逾期不申請復議也不向人民法院起訴、又不履行的，作出處罰決定的地稅機關可以申請人民法院強制執行。
第二十二條 各級地方稅務機關應加強與土地管理部門、房產管理部門的聯系與配合，建立定期業務工作聯系制度和資料傳遞制度，按期向土地、房產管理部門索取有關房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料，以加強稅源管理，搞好稅源監控。
第二十三條 各縣級地稅機關要根據稅源情況，對土地增值稅納稅人建立必要的稅收管理制度和稅收監管臺帳。每年度結束后，要報《土地增值稅報告表》（由省局統一印發）。
第二十四條 本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國稅收管理法》、《土地增值稅條例》等稅收法律、法規執行。
一、人防工程的介紹
人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）這里探討的是后一種，通常也被稱為結建人防工程。
對于開發公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。根據《人民防空法》第二十二條規定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室?！蓖瑫r，根據《關于改變結合民用建筑修建防空地下室規定的通知》（人防委字〔1984〕9號）：“三、結合民用建筑修建防空地下室，一律由建設單位負責修建?！?/p>
在這個前提下，開發公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設費。根據《建設部印發關于規范防空地下室易地建設收費的規定的通知》（計價格〔2000〕474號）：“二、對按規定需要同步配套建設，但確因下列條件限制不能同步配套建設的，建設單位可以申請易地建設?！碑斎涣?，如果要修建人防工程的，從節約成本的角度來說，開發公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。
在房屋測量和銷售的時候，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條明確規定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！睆闹锌梢钥闯?，人防工程是不包含在商品房的面積當中，當然是無法正常對外銷售的。
二、人防工程的所有權
目前，人防工程的所有權有一定的爭議。通常，有三種意見：
1、國家所有：根據《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》第二條：“人防工程及其設備設施是國家的財產”，同時各地方也有相類似的規定，例如《大連市人民防空管理規定》第二十條：“人民防空工程使用人應向人民防空主管部門申領人防工程使用證，按規定簽訂使用協議書。”在實際操作中。開發商在竣工后也需要將人防工程移交給當地的人防部門，當然大多數又簽訂了使用協議書，租了回來。
2、開發單位所有：根據《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！比朔拦こ虥]有包含在商品房的面積當中，也就不歸業主所有。投資者當然就是開發單位了。
3、業主全體所有：根據《物權法》第七十條：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”同時，由于開發單位通常將人防工程的成本放在了整個銷售項目的成本當中，相當于全體業主購買了人防工程的投資。同樣根據《人民防空法》第五條，應當屬于業主所有。
從目前的實踐來看，國家所有說占據主動。當時由于防空工程的特殊性，無論是開發單位和業主都不可能擁有完全的所有權，因此傾向于國家所有，只不過是由開發單位回租使用而已。下面的相關稅收都按照國家所有說來進行處理。
三、移交時的所得稅
根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）“（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理?！?/p>
根據目前的規定，人防工程的設計、施工、監理、報竣等工作都需要當地的人防部門進行監督，竣工后無償移交給人防部門。因此需要單獨核算人防工程的設計、施工、監理等費用，無法單獨核算的需要計算分攤人防工程的成本，匯總后并入到整個項目的公共配套設施中，在所得稅前進行扣除。
四、出租時的營業稅
人防工程移交后，通常開發單位提出申請，簽訂租賃合同并領取人防工程使用證后，會將人防工程回租過來。這時候進行適當改造，大都改造成地下車庫，然后對外轉租。這時候，簽定的應當是租賃合同，租賃期限20-70年不等，大都是一次納租賃款。
對于這部分租金的收入，不能按照銷售不動產的稅目來走，按時應當按照租賃業的稅目來走。理由如下：
1、根據《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發［1995］076號）“五、關于轉租業務征稅問題單位和個人將承租的場地，物品，設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。”
2、根據《國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）“一、對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業－－租賃業”征收營業稅?！?/p>
營業稅的納稅時間，由于是一次性收款，根據《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）“五、單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時
，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準?！笨梢园凑諘嫹矫娴囊幎?，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實務中的處理習慣，還是建議在收到與收款的時候，一次性繳納營業稅，以避免麻煩。
五、出租時的所得稅
根據《企業所得稅法實施條例》的相關規定，租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，就是說在按照合同規定收到款項的時候一次性確認為收入。同時，將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除。
六、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令[1988]第11號）財產租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調整。
七、房產稅
2005年12月31日以前，根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]8號）第十一條：“為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅?！?/p>
2006年1月1日起，財政部、國家稅務總局下發了《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號），明確規定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
由于開發公司是對外轉租，對于轉租相關的房產稅，目前國家沒有統一明確的政策，各地對轉租房產征稅規定各有不同，大約有三種：
1、對于轉租收入不征收房產稅；
2、發生轉租，由轉租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產稅；
3、發生轉租，由轉租人按租金差額收入按12%繳房產稅。
根據房產稅的相關規定，以及各地的主流做法，還是認為轉租不應當繳納房產稅：
1、根據《房產稅暫行條例》第二條規定：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。開發公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產權未確定的情況，因此不是納房產稅的納稅義務人。
2、根據《上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號)規定：“房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產的產權所有人或代管人為納稅義務人。現對出租房產已由產權所有人或代管人按租金收入繳納房產稅，是否要再對承租人將租入房產進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的問題，經請示國家稅務總局地方稅務司后，決定本市關于轉租房產按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的規定停止執行。”
3、《成都市地稅局關于房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發[1994]第8號)規定，對轉租房屋的轉租人，因產權不屬轉租人，對轉租人所得的租金收入，不應再征房產稅。
因此，開發公司轉租不應當繳納房產稅，但建議同當地的稅務機構聯系，進行確認。
八、土地增值稅