時間：2023-03-23 15:10:01
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商業房地產對我國經濟的發展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環境造成了負面影響。因此要想達到可持續發展的目的，建筑行業必須采用低碳發展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業大都在尋求綠色發展之路，我國的建筑業也應該不竭余力尋求自己的低碳發展模式，我們必須徹底變革經濟發展方式，依靠科技創新，走節能環保的低碳經濟道路。應該如何發展低碳經濟問題，政府應該結合“十二五”規劃的編制，制定國家中長期低碳經濟發展規劃和路線圖，明確各個發展階段目標、途徑以及重點支持領域。制定新的低碳排放建筑節能標準，鼓勵開發以綠色生態住宅小區為載體的科技地產項目。構建多樣、安全、清潔、高效的能源供應的消費體系。
二、低碳經濟對我國商業房地產經濟的影響
1.不利影響
（1）低碳經濟無形之中增加建筑行業的成本我國作為發展中國家，科學技術發展水平還非常有限，低碳技術與發達國家相比相對不成熟，而且發達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發展勢必會增加建筑行業的成本，而目前建筑行業的成本已經過高，在這種情況下去發展低碳經濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替傳統的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統能源會大大提高成本，因此對于建筑行業來說低碳經濟是一種成本很高的經濟。大部分開發商大都喜歡根據市場要求來決定開發產品的類型與形式，而低碳經濟作為一種全新的形式，很多開發商無法確定此種產品能否受到市場歡迎，對于小型開發商來說，他們主要主打單個項目的開發，因此并無充足的經濟實力投入到低碳經濟的研發中去，此外小型開發商并沒有大企業所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經濟在小開發商中很難開展。（2）低碳經濟會抬高房價因為低碳經濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發展低碳經濟會涉及土地應用，這就會使某些開發商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內攀升。（3）短期內低碳經濟會限制商業房地產經濟的發展據測算，因為我國商業房地產行業中使用了大量的煤炭與木材，行業碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業迅速發展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業房地產業的發展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業房地產業迅速發展，所以缺少了能源的支持，商業房地產業發展就會受到嚴重限制，甚至出現倒退虧損，這就會牽一發而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業將產生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對商業房地產行業的內部結構調整近些年房價持續走高，某種程度上是由很多開發商炒房導致的。這些開發商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業房地產市場門檻低、內部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內部舒適性以及內在品質，而發展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業房地產業內部的調整。（2）促進商業房地產業長期健康發展某種程度上，商業房地產業像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經濟的地產行業作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發生，此外開發商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業房地產發展有利。（3）對商業房地產行業節能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業房地產行業研究的重點一直是節能減排與建筑智能化，但開發商過于追求短期內的收益最大化，往往忽視節能減排與建筑物智能化的發展。而開展低碳經濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發，在未來有望實現建筑物的節能減排與智能化。
三、低碳經濟下商業房地產經濟的發展
在政府呼吁節能減排的可持續發展大環境下，低碳經濟將會成為未來發展的趨勢。在未來，商業房地產企業的核心競爭力將變為低碳經濟技術的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業市場占得先機。而隨著社會發展、經濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環保型住宅。因此，發展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經濟不但可以提升商業房地產企業的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業獲得最大的經濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環保型住宅。
1.住宅產業化發展
住宅的產業化發展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經濟時代，商業房地產企業就是要實現綠色住宅產業化，這樣既降低能耗又節約資源。因此，實行低碳發展，可以實現企業與消費者直接溝通，讓企業了解消費者需求，做到優化資源配置，達到節能減排、提升人們生活質量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發能力
我國目前的商業房地產行業管理混亂，開發商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發商的做法是開發的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經濟時代，商業房地產企業既要注重低碳住宅的開發水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術與環保材料的使用
我國目前發展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業房地產企業要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經濟的認識。5.立足實際，長遠發展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業房地產企業應該立足于實際，多開發出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節能材料的使用，廣泛推廣節能、節水設備，提高人們的節能意。商業房地產企業應該依據實踐經驗探索低碳發展模式，以便在未來的發展中取得突破。
四、結束語
目前針對房價的調控已經進入了相持階段。自2010年4月國務院《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來,已經過去三年多。在這期間“新國十條”發揮了很大的作用。目前我國一、二、三線城市房價已經趨于穩定。從全國來看,各項指標均表示房地產投資熱度在持續下降后略有回升。本文目的在于探究貨幣政策對于一、二線城市房地產市場的動態影響,貨幣政策變動對于房屋銷售價格變動究竟有多大的影響。筆者利用北京和石家莊兩地數據建立VAR模型,通過脈沖響應函數和方差分解的方法來觀測貨幣供應量與實際利率對房地產價格的動態影響,并對兩地的異同進行比較分析。房地產市場宏觀調控中的貨幣政策既包含著貨幣政策的一般特點又體現著房地產行業獨有的特質。運用貨幣政策對房地產市場進行調控,主要是通過三條渠道:一是貨幣投放量;二是房地產開發投資規模;三是房地產市場的貸款規模。本文主要選取了貨幣存量規模指標和利率指標進行研究。
二、實證模型的建立
(一)數據指標選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數據共86期來研究兩地房地產價格與貨幣政策之間的動態關系。數據來源為“中經網中國經濟統計數據查詢與輔助決策系統”和國家統計局網站。在房地產市場方面采用房地產價格這一指標進行實證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應量和利率這兩個指標參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(月度、環比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(月度、環比)替代。用M2表示貨幣供應量,數據選用廣義貨幣存量,因為它最貼近真實經濟中的流動資金。用R表示貸款利率,數據選用1~3年期貸款利率作為樣本。因為房地產項目開發周期一般為1~3年。
為了使實證分析更科學有效,本文在此基礎上對數據進行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(月度、環比)進行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設定為100%,將數據轉換為定基數據。然后對M2進行價格平減處理,用當月的M2規模除以2005年6月為基期的居民消費價格指數對 M2進行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數據進行季節調整,并且為了降低異方差的影響,在實證之前對BFPI、SFPI和M2取對數。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產價格的動態影響。VAR模型變量包括房地產價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩性檢驗與協整檢驗
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法分別對各個變量進行檢驗。各序列的ADF檢驗表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協整檢驗的條件,如表1所示。
為了得到數據之間長期均衡關系的信息,所以要運用協整理論來判斷變量之間是否存在長期穩定的均衡關系。由于我們要進行的兩組協整檢驗對象都包含三個變量(即當地房屋銷售價格指數、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進行協整檢驗。檢驗結果見表2。
表2中北京數據的Johansen檢驗結果在原假設為0個協整向量的情況下統計量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設不成立,該組數據至少存在1個協整向量。而同時至少存在2個協整向量的原假設也通過了檢驗的情況下,則認為在5%的顯著性水平下,只有一個協整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協整關系。石家莊數據的Johansen檢驗結果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協整關系。這就滿足了建立VAR模型的條件。
三、實證結果分析
(一)脈沖響應函數
根據AIC準則確定模型的滯后階數為2,隨后對北京市和石家莊市的數據分別建立VAR模型,并經過檢驗呈現出穩定狀態。在VAR模型的基礎上建立脈沖響應函數,刻畫脈沖響應圖來考察貨幣供應量與利率變化對兩地房地產價格的動態影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產價格動態影響的共同點是從長期來看都會導致房地產價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產價格的動態影響中,當期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產價格長期穩定的增長趨勢,在第24期達到最高點;而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內先造成了石家莊房地產價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達到最低,穩定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點,在第12期之后出現與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達到最大。
房地產行業是資金密集型行業,對房地產企業來說,投資、開發都需要大量的資金。房地產企業的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當貨幣供應量上升之后房地產商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產市場的商品供應,起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產消費者、投資者和投機者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產價格表現出來的差異,可能是由兩地市場特點不同所引起的。北京市的房地產市場有更多的房地產商和商品房,同時也有更多的投資和投機者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內都表現出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點并向反方向發展,并在第24期達到最低點。不同的是,北京的房地產價格正向發展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產價格正向發展趨勢,并且回歸到原點的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調必然提高了購房成本,阻礙了房產的銷售,最終導致房地產價格下滑。另一方面,貸款利率的上調同樣提高了開發商融資的難度,在短期內導致房地產市場供應不足,房價上漲。但是北京房地產開發商的資金實力較之石家莊房地產開發商實力更加雄厚,短期內受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產價格上漲幅度要比石家莊小,回復速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產價格變化的貢獻率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項的貢獻率加起來仍然低于20%。可見,對于房地產價格貢獻率最大的還是房地產價格本身。這說明貨幣政策對于房地產市場的調控力度是有限的,必須與其他宏觀調控手段同時進行才能達到合理抑制房價上漲過快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產價格變化的貢獻率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產價格變動中貨幣供應量的貢獻率較大;而就石家莊房地產價格變動而言,貸款利率的貢獻率更大。筆者認為,這主要源于兩地房地產市場的不同特點:北京市房地產商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實力的投資者和投機者。當貸款利率變動的時候,對房地產商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產商流動資金較少,在遇到貸款利率上調的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。
五、結論與建議
(一)結論
從北京市和石家莊市的實證檢驗結果來看,貨幣政策在經濟發展程度不同時對房地產價格的影響效果也是不同的。根據本文的研究結果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因為不同地區房地產發展程度的不同而在短期內表現出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產價格產生抑制效果。無論是貨幣供應量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產價格降低,達到抑制房價過快增長的目的。
2. 貨幣政策對于房地產調控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調整對房地產價格波動的貢獻率都沒有超過30%,可見作為房地產市場宏觀調控的一部分,要想實現更好的效果還要配合其他調控措施。為促進房地產市場健康發展,抑制房價過快上漲,國家多次運用貨幣政策對房地產市場進行調控,但效果并不顯著。本文的實證結果證明,貨幣政策對于調控房地產市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達到滿意的效果。
3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產價格表現出更強的敏感性,而一線城市的房地產價格則更加穩定。
4. 一、二線城市房地產價格分別對貨幣政策的不同傳導渠道效果不平衡。一線城市房地產價格對于貨幣供應量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結論的基礎上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調控作用。利率作為貨幣政策的主要調整對象,從目前的情況來看并沒有完全發揮其應有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結構更加合理,從而加大房地產業投融資的利率彈性,抑制投機需求,達到調控目的。
2. 合理控制貨幣供應量,在接下來一個時期內應該繼續堅持穩健的貨幣政策。運用法定存款準備金政策和再貼現率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調控房地產價格的作用。
3. 嚴格控制房地產投資與消費信貸規模,適度加大房地產開發信貸支持力度,提高信貸投放的靈活性。首先,商業銀行要嚴格執行房地產開發貸款和個人貸款買房的信用評估和風險評估體系。保證銀行業總體風險水平保持在可控范圍內,避免由于樓市波動造成的系統性風險可能導致的金融危機。其次,要根據不同城市的房地產業發展水平和經濟發展水平來對信貸政策做出調整。具體來講,在北京市等一線城市要嚴格審批,防止房地產投機行為造成的房價虛高;而在石家莊市等二線城市可以給予房地產業更大的支持,滿足居民住房需要的同時促進房地產業的健康發展。
鑒于我國現在的基本國情和經濟結構組成，要想優化產業結構，發展低碳經濟，必須做以下幾個方面的調整：
(一)調整產業結構，依靠升級構建節能
降耗型產業體系高能耗主要是由于產業結構不合理造成的，加快產業結構調整，轉變經濟發展方式是實現綠色經濟、循環經濟的有效途徑。一是，加快第三產業的發展速度，提高第三產業在經濟結構中的比重。在政策上扶持第三產業的發展，充分發揮服務業對資金的引導作用，改變體制、方便機制、加大投入，全力發展諸如法律、金融、信息等低能耗、低排放，高附加值的現代服務業，突出勞動密集型服務行業的發展，改變服務業長期滯后發展的現狀。二是，從內部調整第二產業的行業結構，合理調配產品結構，使之向著低能耗的方向發展。工業部統籌協調，對產品結構以及行業結構進行有益化調整，優先發展低能耗的高新技術產業，提高高新技術產業在工業中的占有量。鼓勵傳統工業技術革新，利用最新的科技成果改造和提升傳統工業工藝，優化產能結構，實現產品升級，降低傳統工業的能耗量和排放量。三是，政策干預，嚴格把關，控制高能耗高污染企業的過快過量增長。要想推進經濟結構的改革，必須控制高能耗高污染企業的規模及發展，對“三高”行業必須嚴格按照國家設立的各項標準嚴格把關，必須建立系統完整的問責機制。借助出口退稅、關稅、出口額分配等手段控制“三高”行業產品的出口。
(二)大力培育新興低碳產業
低碳產業泛指能耗低、排放少、污染小的產業，包括新型能源、節能產品、環保設備、回收資源、工業節能減排等等。這些行業都是朝陽產業，具有良好的發展前景。只有不斷的開發低排放的新能源，不斷創新發展低能耗的新型產業，不斷技術革新升級生產體系，才能從傳統的產業模式逐漸向低碳經濟轉型。因此，應大力培育低碳產業，從政府角度，應給予對應的稅收、政策等優惠；從金融機構角度，應豐富融資產品，為低碳產業提供足夠的金融支持；從低碳產業自身角度，應充分利用良好的金融環境和政策環境，加快自主研發和創新，提升低碳產業的核心競爭力。發展新興低碳產業是中國產業轉型的目標也是占據未來產業鏈頂端的必經之路。
(三)提高能源效率，有效調整能源結構
我國現階段還處于經濟發展之中，高污染，搞排放的重工業在工業結構中占據主體地位。然而，實現綠色可循環的低碳經濟是當前國際形勢對我國工業化發展提出的要求，既然不能一蹴而就，就只有通過技術革新，加大現有工業體系中能源的利用率，盡可能的降低現有重工業的能耗水平減少排放，逐步發展新型經濟形式。能源結構的調整，既可以通過經濟結構轉型，也可以通過革新產業鏈實現。一方面，可以縮減由石化、鋼鐵、建材等高能耗行業衍生出來的產業鏈，降低這些衍生產業的能耗和排放；另一方面，逐步減少重工業等高能耗高污染產業在國民生產中的份額，推動產業和產品的結構調整，向著利潤曲線的兩端拓展延伸：向前可以從生態設計著手，科技減排，形成自主知識產權；向后可以提升品牌競爭力，完善銷售體系，不斷提高產業核心競爭力，最終推動產業結構向著低碳化的方向靠攏。
二、總結
1、交易費用原理
房產交易費用是房地產進行交易所需的成本。交易雙方欲達成房屋買賣協議，必須相互了解，將可能提供的交易機會告訴對方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費時間和資源。如果這樣的專用資產能在一個很長的時期內不受干擾地運營，這些投資就一定會帶來預期的回報。客戶關系管理正是從長期的投資回報考慮，架構企業與客戶不可或缺的相互關系，這種依賴關系越持久雙方從此獲得的收益也越大。
2、收益遞增原理
經濟學中有一條重要的原理即收益遞增原理，亞當。斯密認為，當分工與專業化的深度和廣度增加時，勞動生產率（即斯密說的“平均收益”）隨之增長；而分工與專業化的發展帶來創新機會的增長，又促進新工具的設計和推廣。這又進一步導致了分工與專業化……這一“收入與分工”共生演化的過程，這一原理同樣可以用來解釋客戶關系管理的贏利原理。
二、從戰略管理學角度看房地產客戶關系管理
在任何一種特定的行業里，擁有競爭優勢的企業比起他們的競爭對手來，更能吸引顧客，賺取更高的利潤。客戶能夠判斷企業從什么時候起不再能滿足他們的需求，他們是促使企業更新的催化劑。與客戶建立良好的合作關系是企業保持競爭優勢的基礎。根據邁克爾。波特的競爭戰略理論，企業欲保持競爭優勢有三種戰略可供選擇：差別化戰略、低成本戰略以及目標集聚戰略。這些戰略也是企業實施客戶關系管理的理論依據。
三、對客戶關系管理的理解
客戶關系管理是指以客戶為中心的包括銷售、市場營銷和客戶服務的企業業務流程自動化并使之得以重組。客戶關系管理不僅要使這些業務流程自動化，而且要確保前臺應用系統能夠改進客戶滿意度、增加客戶忠誠度，以達到使企業獲利和發展的最終目標。
1、客戶關系管理完善客戶體驗，將企業的資源最大化
客戶關系管理不是產品，也不是一個產品組合，而是觸及到企業內許多獨立部門的商業理念，它需要一個“新的以客戶為中心”的商業模式，并被集成了前臺和后臺辦公系統的一整套應用系統所支持。這些整合的應用系統確保了更令人滿意的客戶體驗，而客戶滿意度直接關系到企業能否獲得更多的利潤。企業已有資源（房地產業主）毫無疑問是企業最大的資產之一，因而需要細心管理。對現有客戶和潛在客戶的培養和挖掘則被認為是企業獲得進一步成功的關鍵。有資料顯示，發展一個新客戶要比保留一個老客戶多付出5倍的投入。投資于現有客戶，使其滿意度增加會對客戶忠誠度有直接的影響，進而影響到企業的最終效益。
2、服務客戶的觀念——客戶關系管理成功的核心
企業要得到持續的發展，擁有忠誠的客戶是最重要的。根據美國營銷學者賴克海德和薩瑟的理論，一個公司如果將其客戶流失率降低5%，利潤就能增加25%——85%.房地產企業已經認識到保持現有顧客的重要性。建立一套完善的客戶關系管理體系，建立房地產客戶數據庫，并有效地運用所儲存的資料，能通過研究客戶、開發客戶、與客戶溝通，有效留住客戶，贏得客戶的信賴與擁護。
四、房地產企業戰略發展需要客戶關系管理
隨著客戶關系管理系統的推出，一種全新的“營銷觀念”逐漸形成。客戶被作為一種寶貴的資源納入到企業的經營發展中來了。企業把任何產品的銷售，都建立在良好的客戶關系基礎之上，客戶關系成為企業發展之本質要素。如此一來，正在流行的很多新營銷概念，如一對一營銷、數據庫營銷等，實際上都可以納入客戶關系管理營銷的范疇。
客戶關系管理實施的目標與企業的戰略發展目標的契合點：
1、解決產品的銷售問題
據國家統計局公布的統計資料顯示，2003年全國商品房空置面積同比增長14.1%，空置一年以上的商品房面積近4400萬平方米。可以說，對于許多開發商而言，來自一線的銷售壓力、資金回收的壓力仍然較大。企業急需借助導入客戶關系管理，提升企業客戶關系能力，提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力。
2.提升客戶滿意度
當企業發展到一定規模，積累了大量的老客戶，客戶投訴會大幅增加、甚至發展到一系列業主維權事件，如何快速提高客戶滿意度，完善企業對于突發事件的應急機制，建立統一調度的客戶投訴處理系統，是這些房地產企業面臨的當務之急。
3.提升企業的服務品質和能力
房地產企業面對激烈的市場競爭，認識到個性化客戶增值服務的重要性，很多企業逐漸向服務型企業過渡，成立了專門的客戶服務組織，希望能夠將分散的、點滴的服務資源進行整合，不斷推出針對客戶的服務新手段，力爭為客戶提供一站式服務。
4.提升品牌形象
基于以客戶為中心的思想，房地產企業要樹立全員客戶服務的企業發展戰略。在企業內部建立完善的客戶服務體系，對外的服務準則、服務口號、承諾服務水準一致，并依托于客戶服務部，形成一條以客戶為導向的企業服務運作鏈。企業全體員工都在不同崗位上全心全意服務于客戶，從而在企業內部形成以服務為核心的品牌企業文化。
五、現行客戶關系管理存在的問題及改善步驟
1.交流方式的分離使用造成服務效率降低問題
目前電話、傳真、面對面等交流方式的分離使用在降低服務效果的同時，造成人員的服務效率不高，并且不利于客服人員的管理。
2.各實體部門服務的分離造成資源的浪費
由于沒有統一的客服中心，客戶往往要多次交涉才能找到適合問題解答的部門，而各部門信息共享程度低，交流不順，所以回復結果也出現不統一現象，由此造成資源浪費的同時又降低了服務效果。
3.現有客戶資源無法有效利用的問題
企業積累了大量的客戶資料，但由于缺乏對其潛在需求的分析和分類，而且此客戶資源庫沒有實現共享，利用率低，造成資源浪費。
企業在導入客戶關系管理前，必需先誠實地作一次全面體檢，了解自身的優勢與缺點，進而傾聽客戶的聲音，確實了解所有與客戶互動的管道，開始規劃整體的客戶管理架構。
一個執行良好的客戶關系管理實施方案分以下幾步驟進行，這對提高顧客忠誠度是至關重要的：
1）區分目標顧客，對企業所有客戶的關鍵信息進行有效的整合；
2）確定目標顧客，瞄準最有價值的客戶，制定可行的方案以增加他們對企業的忠誠度；
3）滿足目標顧客需求，為每一客戶提供量身定做的服務和產品
4）與目標顧客達成利益共同體，企業管理層即時了解市場情報，深入地了解個別顧客的行為、新興需求和消費形態。
六、房地產行業建立客戶關系管理的措施
1.客戶關系管理如何同公司整體戰略融合在一起
建立客戶關系管理系統，首先需要確認公司對項目的期望和業務目標，同時要考慮現有業務環境以及公司的戰略優先層次。需要回答的問題包括：
（1）企業的市場份額是保持穩定，還是在下降？
（2）企業目前最緊迫的問題是什么（如，降低成本比提高市場份額更重要嗎）？
（3）爭取客戶、發展客戶、挽留客戶和為客戶服務的成本哪個相對更重要一些？
（4）同客戶交流和服務的過程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以產品為中心”和“以客戶為中心”？
（6）企業認為最有價值的客戶是哪些？為什么？
回答上述問題，將幫助房地產企業確定客戶關系管理的投資，并尋求公司和業務部門的支持。
2、建立個性化的客戶關系管理體系
客戶關系管理必須根據房地產行業和企業的實際情況，配合企業的發展戰略有步驟、有節奏地建立和實施。
（1）事先建立可量度、可預期的企業商業目標
企業在導入客戶關系管理之前，必須事先擬定整體的客戶關系管理藍圖規劃，制定客戶關系管理的預期、短期、中期的商業效益。切不可一次性盲目追求大而全的系統、或聽從客戶關系管理廠商一味的承諾，畢竟它不是萬能的，企業應更多地借鑒國內外其他企業、尤其是同行業的應用成效，并從本企業的實際情況出發，客觀地制定合理的商業目標，并制定可對其進行度量的指標工具。
（2）行業領域應用的深入研究
客戶關系管理最早是從國外引入中國的，當時的客戶關系管理更多的是采用國外應用比較成熟的理念。國內廠商在此基礎上，單純從軟件功能本身進行效仿，而對中國企業的行業特點理解、分析、結合的不夠，從而導致研發的產品有閉門造車的感覺，不能與企業具體實際相結合。如何將國際通用的理念與中國房地產行業的特點相結合，形成獨特的體系，是目前所有國內客戶關系管理廠商、咨詢公司、企業需要深入思考的問題。
（3）為企業把脈、對癥下藥
目前，許多銷售客戶關系管理的廠商其實并不善于運用客戶關系管理理念去推廣它，拿著通用版的軟件到處安裝，絲毫沒有客戶關系管理所提倡的“一對一”服務理念，其最終效果可想而知。只有對企業的管理現狀充分了解，才能推出符合客戶需求的、獨特的客戶關系管理解決方案。通常做法是，聘請具有客戶關系管理實踐以及行業經驗的咨詢團隊對其進行診斷，通過問卷調查、座談溝通、流程重組等方式進行企業的咨詢診斷工作。通過企業咨詢診斷，期望發現企業現存的管理上、流程上、架構上、信息化等方面的主要問題，對企業導入客戶關系管理的可行性進行論證，并為未來實施客戶關系管理系統進行整體規劃和設計。
營銷的一對一和“個性化”的特色是客戶關系管理的重要要素。它必須是針對企業的個性化定制，根據不同的客戶、不同的行業特點和企業的發展特色，為企業量身定做出系統的解決方案。從企業的實際情況出發，首先要經過充分的調研，明確企業目前所處的地位；其次是將企業當前的操作方式與最好的操作方式作一番比較和研究；最后要提供提高銷售額的方法。
3、給客戶關系管理一點成長的空間和時間
縱觀全球施客戶關系管理的企業，由于總體開發周期過于漫長、工作量過大而導致最終失敗的案例比比皆是。客戶工作往往是客戶關系管理實施推廣過程中，最昂貴、最費時也是最復雜的一環。因此，通過選用切實可行的方案，并將最終的應用搭建在成熟的案例之上，企業將會大幅減低客戶化的需要，也會大大降低實施過程的整體風險。
大部分成功的客戶關系管理案例均采用分階段實施方案。每一階段則側重與特定客戶關系管理目標，從而達到快速制勝的效果。換句話說，企業可于合理的時間內（一般為三至四個月）取得一定的成果，定期量度、追蹤系統成效并保持持續推廣。
（1）為了更好地在企業內部推行客戶關系管理，在企業人力資源部門的配合下，必須制定相關的員工客戶關系管理績效機制，使其與員工業務績效考評聯系起來。
（2）為了能夠便于企業定期進行客戶關系管理應用效果的評估，系統在設計初期要增加一些度量、評估系統本身的量化分析指標，以便進行前后對比。
（3）客戶關系管理導入決非一朝一夕就能完成的，定期評審與回訪至關重要。其目的主要是為了及時了解系統上線運行后，企業在使用過程中遇到的困難和問題；針對這些情況，提出明確的改進方案，從而促進客戶關系管理系統在企業中能夠得到更加深入的應用。
由于客戶關系管理對房地產企業的重大影響，實施客戶關系管理項目時需要整個企業范圍的信息傳達與責任承擔。為保持競爭優勢，企業必須投資于客戶關系管理技術，同時要建立新的業務模型。所有客戶信息的集中是成功實施客戶關系管理的核心。這一強有力的企業策略將提高企業的銷售額、客戶忠誠度和企業的競爭優勢。
當房地產產品品質日趨成熟、均好性成為同質化的近義詞時，房地產企業開始重視客戶關系管理與服務工作，將其與產品開發、銷售、物業管理擺到同等重要的位置。這些企業都意識到：房地產品牌建設與營銷推廣不再局限于物業本身，以商業聯合、資源整合為特征的全天候、全方位的客戶關系管理與服務之門已經打開。客戶服務作為當今全球性的商業術語，預示著單獨的產品買賣時代已經面臨終結。未來房地產品牌競爭的趨勢，正逐漸過渡到客戶信息庫、客戶滿意度、客戶服務手段的競爭層面。
以客戶為本的觀念將貫徹房地產開發、策劃、銷售、服務的全過程。這在市場細分、競爭激烈的今天將成為提高競爭力和實現發展戰略的重要手段。
低碳是指較低或更低的溫室氣體（主要以二氧化碳為主）的排放。而隨著“低碳”一詞逐漸成為人們的生活理念，“低碳經濟”也漸漸出現在國際貿易活動中。低碳經濟（Low-carboneconomy）是以低能耗、低污染、低排放為主要基礎理念的經濟模式，低碳經濟的實質是充分利用能源，提高能源的利用率，同時開發新的清潔能源，例如風能、太陽能等。低碳經濟是能源技術、制度的創新和人們對于社會發展觀念的根本性的轉變。
2．發展低碳經濟的必要性
2.1發展低碳經濟是應對氣候變化的現實選擇有關資料顯示，由于二氧化碳等溫室氣體的增加，在過去100年里，全球地面平均溫度大約已升高了0.3—0.6攝氏度，全球海平面有明顯上升，沿海地區和島嶼國家的居民的生活受到嚴重威脅；許多動物瀕臨滅絕；同時，農作物的生長受到嚴重影響。有學者稱全球變暖會成為下個世紀影響人類生活的重要因素，發展低碳經濟刻不容緩。
2.2發展低碳經濟是實現可持續發展的戰略選擇第二次工業革命至今的一百多年來，全球的工業化進程發展迅速，長期以來，以煤炭為主要核心能源的消費結構帶來了嚴重的環境問題，二氧化碳等溫室氣體的排放直接導致了全球氣溫上升，并引發了許多的氣候問題。至今，這些不可再生的能源已經越來越少，據預測，全球的石油還能開采40年左右，而煤炭還能開采200年左右。因此，尋找新的可再生能源和替代能源，發展低碳化的國際貿易，是緩解全球氣候變暖、實現節能減排的重要手段，也是各國實行可持續發展的戰略選擇。2.3發展低碳經濟是世界經濟發展的趨勢自“低碳經濟”一詞提出后，各國都在積極開展低碳活動，發展低碳經濟。英、日等國斥巨資開發替代能源和可再生能源，并在潮汐能、水能、地熱能等新能源上大力開展研究工作，以減低對傳統能源的依賴，同時，這些國家業限制或禁止了一些高能耗產品的發展。美國2007年出臺的《低碳經濟法案》中提出了創建低碳經濟的10步計劃，對一些可再生能源項目實施優惠政策。近年來，許多發達國家，如加拿大、法國等都在發展低碳經濟方面做出了積極的努力，而中國等發展中國家也在努力實行節能減排，向國際發展主流趨勢靠攏。
3.低碳經濟對機電產品發展帶來的機遇
發展“低碳經濟”對于機電產品的出口企業來說，也是不可多得的機遇，它不僅可以實現保護環境的客觀需求，還能為自身帶來巨大的經濟收益。
3.1企業轉型所帶來的經濟收益根據國際制冷學會的數據統計，在全球的電力消耗中，空調占有較大的比重，因此，對空調實行節能減排是“低碳之路”的重要舉措。針對這一現狀，海爾推出了業界唯一的熱水空調，這是空氣能熱水和空調合為一體的技術創新，也引領了行業的技術升級和未來發展。相對于傳統意義上的空調，海爾熱水空調能對空調在工作時產生的廢棄能源進行重復利用，滿足空調制冷制熱、熱水、干衣、地暖等多重需求，大大增加了能源的利用率。數據顯示，使用海爾熱水空調所帶來的能效收益，將會提高80％以上。除了家電行業，汽車等其他機電設備也開始探索低碳之路，并于2008年開始了對汽車零部件的再制造試點工作，并取得了良好的效果。
3.2歐盟等國家貿易壁壘的積極影響歐盟是世界上環保意識意識最強、貿易壁壘最多的地區。近年來，歐盟等國家針對低碳環保而增設的貿易壁壘層出不窮，其目的就是限制產品的進口，為此，中國機電產品的出口受到了很大的限制。然而，這些新的指令也給我國的機電行業帶來了積極地影響。這些措施在一定程度上迫使那些技術落后、不符合要求的出口企業不得不進行技術創新，提高其產品的技術和安全性，提升產品的國際競爭力，推動了我國機電產品向國際化標準靠近。
3.3政府給予企業大力支持2012年6月至2013年6月間，我國政府對于符合節能標準的空調、冰箱、平板電視、洗衣機、熱水器等高效節能產品，實行以舊換新的財政補貼。許多家電企業都抓住了此次機遇，在政府的大力支持下提高了自身的銷售業績，也開拓了更大的市場。
4.低碳經濟背景下機電產品發展面臨的挑戰
在享受低碳轉型所帶來的各種收益之前，企業首先要面臨的是許多在轉型道路的挑戰，無論是從企業自身、員工們的思想上、技術等方面，都要有巨大的轉變和全新的理念，才能使得企業能夠立足長久。
4.1經營理念和經營方式有待改變首先，機電企業要轉變其對外貿易的方式，不再是單一的加工貿易和間接貿易。企業要在目標市場上的建立自己的銷售機構，或與國外的銷售商建立合作關系。其次，企業要改變其低價銷售的國際競爭策略，創建自主品牌。在國際市場上建立自己的品牌和企業形象，以提高企業的國際競爭力。
4.2自主創新力有待提高目前，我國向“低碳”轉型的最大問題是企業科技水平落后，技術研發能力有限，由于能力和費用的限制，我國的機電企業的技術創新往往只能偏重于短期的經濟效益，而一些核心的技術都掌握在發達國家手中。這些都這在很大程度上制約了我國機電產品的長期發展。
（一）房地產投資的特點房地產自身的特性決定了房地產投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產投資是房地產業發展的重要動力，甚至對整個國民經濟發展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產投資可以帶動相關產業發展，改善城市的環境；從個人角度來看，房地產投資可以促進家庭合理消費，規避通貨膨脹的影響。房地產投資是房地產發展的內在動力，從宏觀角度講，房地產投資可以帶動產業鏈發展，包括建材產業、裝修設計，提供了更多的就業崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產投資可以幫助家庭合理消費，規避通脹帶來的風險。
（二）經濟增長的衡量標準經濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內，一國或地區實際產出（GDP來表示）的增加；在一定時期內，一國或地區人均實際產出（人均GDP來表示）的增加。
二、房地產投資對國民經濟増長的能動作用
（一）我國近年房地產投資于經濟增長情況著名經濟學家RJF.Harrod曾經論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經濟增長中發揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經濟，1998年之后，房地產市場取得了空前的發展，從而使之成為推動我國經濟持續高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數據來說，我國每年的GDP由房地產行業直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%,房地產業無可爭議的成為中國的支柱性產業。《中國房地產藍皮書》于2007年4月正式,房地產投資在2006年約為1.97萬億元,占當年全國固定資產投資總額的17.8%，房地產行業的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產投資占國內生產總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產開發投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說,這一指標在1998年為8.03%,而在2010年則達到了19.93%,房地產業在這十多年的發展中為中國經濟的增長貢獻了巨大的力量。
（二）房地產對國民經濟增長的能動作用1.區域經濟推動作用。根據“波紋效應”理論，當家庭財富發生地區轉移時，會集中體現在一個地區的房價上升，會吸引更多的企業增加該地區的房地產投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產投資必然會對這個城市的硬件條件產生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產投資能夠確實改善人民的居住環境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業環境、對商業發展有積極的作用，從而強力促進該城市的經濟增長速度[2]。2.相關產業推動作用。房地產行業本身具有相關產業復雜、產業鏈長、關聯度大的特點，如果房地產行業發展健康平穩，與其相關的其他行業也會得到充足的發展后勁，我們可以看到不論是房地產業本身還是與它相關聯的行業,建材、室內設計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業的發展也關系到房地產的發展。房地產還會影響周邊旅游業、輕工業、服務業等第三產業以及其他社會公益機構，房地產業的感應度系數和影響力系數均在國民經濟各部門中處于平均數以上;有近50多個與房地產業直接或間接相關的行業部門，房地產行業,產值每增加一個百分點就會帶動相關產業的產值增加二至三個百分點。房地產行業如果能夠繁榮發展就可以對以上產業都起到推進的作用。毫不夸張地說,房地產業已經成為我國現階段的不可動搖的支柱產業地位，帶動國民經濟的快速增長。
（三）房地產對經濟的調控作用房地產投資的調控能夠起到對經濟調節的作用，國民經濟增長的速度出現過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產投資政策來調控經濟，因為房地產產業鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應，能夠快速地使經濟充滿活力，在短時間內達到供給需求市場的活躍，由此促成經濟的增長，相反如果整個經濟出現發展過熱的狀態，那么政府便可以通過適當的政策壓制房地產投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應的作用效果，方地產的抑制能夠給經濟過熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過熱對經濟增長的不良影響房地產投資固然對經濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經濟增長，還會產生反作用。“擠出效應”,引起產業結構不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產投資的本質也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產市場，也是這個原因，個人或者盈利機構但并不會考慮個人投機因素對國民經濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經濟命脈產業的資源被大量擠出，出現“擠出效應”，對經濟增長產生不好的影響，嚴重會導致經濟癱瘓，日本上世紀的房地產危機，企業購買大量土地并作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產泡沫是最好的教訓，房地產泡沫的破裂會造成國民經濟的癱瘓。
三、經濟增長對房地產投資的反作用
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業在連續多年繼續蟬聯最引人注目的行業之一。關于這個行業特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業過程管理的核心與本質
房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規模化和集團化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規模化和集團化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發生轉變
1.近年來我國房地產業發展現狀跟據中國房地產協會的相關信息,我國房地產市場近年來的發展具有兩個特點:一是新的房地產項目開發面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存;二是各地房地產項目拆遷規格的增長放緩,但對土地使用的控制情況惡化。原因在于,一是在國家的房地產市場宏觀調控政策的影響之下,開發企業對土地囤積的空間越來越小,相應的土地利用效率在提高,促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發企業為了確保項目收益,控制項目的建設進度,延緩項目的開發時間,從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現的問題,出臺了文件政策進行規范,使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規范。從投資角度看,目前我國對房地產的投資熱情仍然持續高漲,對房地產業的投資在整體社會固定資產投資中所占的比例也較大。從投資構成角度看,主要的資金來源是國內民間資本,其投資占到國內房地產市場投資總份額的絕對比例。據2011年的統計,這個比例超過76%。在最近十年的統計數據中,除2008年存在回落之外,國內民間資本對房地產業的投入一直保持著高速增長的狀態。
2.我國房地產業發展過程中存在的問題我國房地產業的快速發展,也導致問題較多,從社會整體來看,目前我國房地產業的發展存在以下問題:
(1)對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產業的迅猛發展,土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重,政府有關部門及房地產開發企業對資源的合理利用工作不到位,房地產開發企業節能技術較低,節能材料及可再生材料使用率較低,管理措施不到位。
(2)對文化環境的破壞較為嚴重特別表現為在城市規劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內涵,具有較高文化、藝術特色的老城區、老街區、老建筑物的保護不力,隨著城市開發的程度加深,高層建筑數量不斷增加,城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡,各城市外貌在不斷趨同。
(3)對生態環境破壞較為嚴重部分開發企業片面追逐經濟利益,盲目增加開發項目的建筑密度和容積率,由于城市建筑密度的增加,住宅小區建筑物容積率的增大,從而致使城市的綠化空間變小,城市空氣質量問題和氣候問題突出,導致生態環境的惡化。(4)商品房的空置率較高由于種種原因,我國城市的商品房空置率較高,甚至有些地方商品房開發的面積、數量已經超過了當地的人口規模,鬼城頻現。高居不下的空置率給經濟社會帶來較多的問題。
二、房地產業對我國國民經濟發展的影響及重要作用
1.房地產業特征顯著,一是與數量眾多的行業的高關聯性,二是創造財富的巨額性,三是產品的基礎性,從而在我國國民經濟中占有重要地位。我國房地產經濟的發展并不是平穩不變的,它的發展與我國宏觀經濟的發展一樣,也會受到資源、消費因素的影響而起伏。當受到資源、消費的約束時就會收縮,當受到資源、消費的刺激時就會擴張。
(1)我國房地產經濟周期性波動我國房地產經濟發展存在周期性波動的特點和規律,與我國宏觀經濟周期具有較高對應性。研究我國房地產經濟周期性波動的原因,及影響我國房地產經濟周期波動的因素,以便采取相關經濟手段,并制定相應的宏觀調控措施,對于房地產業可持續及保持我國國民經濟協調健康發展意義重大。從上世紀八十年代開始,我國房地產業發展可以劃分為四個發展周期,目前我國房地產業的發展正處在第四個周期。第一個周期從1981年到1983年;第二個周期從1984年到1990年;第三個周期從1991年到1996年;第四個周期從1997年開始至今。通過對比我國房地產業的這四個發展周期,可以看出我國房地產經濟周期性波動存在以下兩個特點:一是房地產經濟周期的長度每經過一輪都在變長,波動的幅度在不斷減小;二是房地產經濟的衰退周期與擴張周期的比例是在不斷減少的。
(2)影響我國房地產經濟周期性波動的因素
①內在因素主要包括房地產投資和房地產市場供求房地產投資規模波動是房地產經濟周期性波動的引擎。房地產企業在作投資決策時,必須考慮其投資回報率。房地產投資回報率的高低直接影響到房地產企業的投資增加或減少,這個對房地產業投資規模的周期波動會直接影響到房地產經濟的周期性波動。房地產市場供求波動對房地產經濟周期波動影響巨大。因市場價格、居民收入、政府政策、對市場預期變化等因素影響,房地產需求總量會發生波動;因資金、技術、管理、人力資源等因素影響,房地產供給總量會發生波動。這些波動會對房地產經濟周期波動產生巨大影響。只有在房地產供需總量保持平衡,同時供需結構保持平衡的情況下,房地產經濟發展才能保持平衡;只要房地產供需總量失衡,或供需結構發生失衡,就不可避免的影響到房地產經濟的周期波動。
②外在因素包括政策因素和社會經濟與技術因素政策因素指國家制定的有關財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性,對房地產經濟的周期波動的影響是直接的、顯著的。社會經濟與技術因素。房地產經濟發展與我國國民經濟增長率相關性極高,當我國宏觀經濟增長率高的時候,我國房地產經濟的發展速度也呈現快速發展勢頭;反之亦然。此外,我國對產業結構進行調整、房地產業的技術變革、經濟政治體制的變化等,都會對房地產經濟的發展帶來巨大影響,使得其發生周期性的波動。
③偶發因素是指自然災害、社會突發事件,及其他不可預測的因素,比如技術的根本性變革等。這此因素對房地產經濟周期波動的影響是突然的直接的。房地產市場與我國國民經濟協調發展研究牛雨來(徐州市觀音機場有限公司,江蘇徐州221006)
2.房地產經濟周期與我國宏觀經濟政策具有關聯性房地產經濟周期性波動與我國宏觀經濟政策具較大關聯性。在對房地產業進行宏觀調控時,適當的宏觀經濟政策可以有效預防房地產經濟大起大落,力求能夠最大限度的減少房地產經濟周期性波動對經濟社會帶來的不利影響。
(1)宏觀經濟政策統一性與房地產經濟周期差異性方面我國房地產業具有明顯的區域性
特點,各地區發展水平、程度有很大差異,這也導致我國房地產經濟周期既有全國性的,又有區域性。這在客觀上要求宏觀經濟政策對房地產業的市場調控要結合以上特點,采用科學的理念制定政策,避免一刀切。 (2)貨幣政策靈活性與經濟形勢的變化性方面貨幣政策對我國房地產經濟的影響顯而易見,為預防房地產經濟的大起大落,客觀上要求貨幣政策要適應我國的經濟發展形勢,并根據國民經濟的發展情況進行靈活調整。要控制貨幣政策的調整幅度,控制金融市場的流動性,靈活調整利率,連續微調調控方式及松緊程度,以充分發揮房地產業的經濟增長點作用,擴大內需,延緩波動的周期。
(3)財政政策的穩定性與房地產經濟的波動性方面積極、穩定的財政政策對治理經濟衰退、促進經濟穩定增長有重要作用,要謹慎權衡制定緊縮財政政策、擴張財政政策和穩定財政政策,防止財政政策的調整引發房地產經濟周期大幅的波動。根據目前的經濟形勢及房地產業現狀,應當主動進行結構性的調整,采取中性、穩健的財政政策,適度緊縮由財政資金支持的房地產投資項目。
(4)政府引導的價格體系及市場需求多樣性與供應市場相對單一性方面價格因素對房地產經濟波動的影響較為突出,政府應當引導制定合理的房地產產品的價格,避免房地產經濟周期波動的不穩定。對房地產供應市場與房地產需求市場嚴重失衡問題,要建立健全居民住房保障體系;保持合理的住房投資建設規模;調整住房的供給結構;適當引導市場形成一種梯級消費;促進住房建設和消費模式的合理化。
3.房地產業對我國國民經濟發展具有重要作用
(1)對我國國民經濟的發展具有帶動作用房地產業因其自身規模較大,因此,其對我國國民經濟的總體影響非常強,其對我國國民經濟發展的帶動作用非常大。據有關資料顯示,1998年-2011年,房地產業包括建筑開發對GDP的直接拉動作用呈上升趨勢,從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地產業每年平均拉動我國經濟增長0.64%。房地產業對GDP的間接拉動作用也越來越大,從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉動經濟增長1.19%。直接拉到與間接拉動合計,房地產業每年平均拉動我國GDP增長1.84%。同期我國平均經濟增速為年9.86%,房地產業對我國經濟的貢獻率超過19.7%。房地產業自身增加值占GDP的比重從2009年起已經超過9%,2009年到2011年這個比例平均為9.6%。房地產業自身增加值加上間接帶動產業的增加值一共占GDP的比重,從2010年起已超過30%,2009年到2011年這個比例平均為30.1%。
(2)對關聯產業具有需求拉動作用據有關資料顯示,抽樣調查2002年、2005年和2007年這3年,房地產業對我國42個產業的完全消耗系數之和分別是1.6339、1.7977和1.9526,這意味著房地產業每增加1個單位產值,2002年拉動關聯產業增加1.6339個產值,20005年數據為1.7977,2007年數據為1.9526。證明房地產業對關聯行業的需求拉動作用越來越大。從拉動的行業種類來看,主要受益的是物質及原材料型行業。這3年,受房地產業需求拉動影響最大的前10個產業中2002年有6個是物質及原材料型產業,2005年有8個,2007年有9個。2002年房地產業對這些關聯產業的單位拉動作用占所有產業單位拉動作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趨勢。
(3)對關聯產業價格的影響突出房價的變化對其關聯產業產品價格的變化影響突出,根據有關資料對房價上升10%,其對關聯產業產品價格的影響,及對物價指數的影響,排名前10的產業列表如下:從上表可以看出,價格上漲幅度最大的主要是服務業,在服務業的成本比重中房地產所占比較高,因此房價的變化對服務業的影響更大。
三、促進我國房地產業的可持續發展,與我國國民經濟協調發展
1.房地產業可持續發展內涵房地產業可持續發展有豐富的內涵,它涵蓋了社會、經濟、文化、技術、環境等領域,總體來說,包括其一,要能夠促進經濟的持續增長,其二要能夠保護環境,保證資源的有效利用及持續發展,其三是能夠促進社會的全面進步。也就是說,實現房地產經濟可持續發展,既要能夠滿足目前人民的物質需求,并能給今后預留發展空間,還要能夠使得房地產業與社會各產業協調發展。
2.房地產業可持續發展的措施及對策
(1)加強對房地產業的市場監管力度政府要加大對房地產業的市場監管力度,理順行政管理和企業自主經營的關系,管好政府的份內工作,引導房地產市場向規范化、市場化方向發展。要加強對房屋質量檢測力度,確保開發項目的質量;要努力提高土地利用率,避免土地空置現象;加強管理監督的同時必須杜絕對項目的暗箱操作,減少并消滅對房地產業的不合理收費。此外,還要積極引導房地產企業適應市場需求,促使開發項目與當地的環境資源人口等相協調,控制房地產開發的投機行為和短期行為。
(2)重視制度創新和科技創新制度創新。一是優化稅收結構,除對增量房產進行征稅外,對存量房產征稅要進入議事日程;二是開發企業的觀念創新、產品創新,房地產開發企業必須進行環境成本核算,改變過去片面追求環境、低容積率、人均居住用地超規范的做法;三是消費觀念創新,考慮潛在需求如何轉化為有效需求問題;四是服務創新,創新中介、經紀、物管的內容和形式,簡化房貸、產權登記等事項繁瑣的手續,建立一套科學合理利于操作的流程。科技創新。要采用先進的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,爭取最大的經濟效益;要提高資源的有效利用率,減少環境污染,改善人們的居住、辦公條件,優化城市環境,從而增進人與自然的親和力,使得房地產業的發展與人民居住文明協調發展。
(3)建立健全房地產業法律法規,規范和指導房地產市場積極推進房地產市場的制度化和法制化建設,對房地產業經濟活動整個流程的各個環節,都要有規定明確具體、具有較強操作性的法規和準則,從而引導和規范我國房地產市場健康有序發展。對該流程中的買(拍)地環節、行政審批環節、企業融資環節、開發建設環節、質檢環節、商品房預售環節、銷售環節、售后環節、物管環節等幾大重要環節的法律法規進行建立健全完善。特別要注意對法規準則的細化,如買(拍)地環節中對土地市場信息公開的法規準則,應細化說明規劃結構、土地儲備量、在拍土地、規劃評估價格等;行政審批環節中審批程序和監督機制應細化;融資環節中指定金融機構、指定金融監控機構及金融秩序的監管制度應細化;開發建設環節中房地產稅收的細則要細化;銷售環節中對價格標準應細化。
(4)創立房地產金融二級市場,完善房地產金融體系據有關資料,其他國家居民個人住房的貸款占社會總貸款的比例大約為20%,而我國的比例僅為1.6%,這可以解釋為我國房地產業有效需求不足,因此,有必要把房地產金融信貸更多的轉移為房地產消費信貸,以實現我國房地產業生產-消費的良性循環。制約我國房地產業發展的瓶頸之一就是金融信貸問題,我國房地產業一直被資金來源、資金流動性、期限錯配等等因素的制約,為確保房地產業的可持續發展,就要完善現有的房地產金融體系,打通房地產市場與資本市場的聯系。具體講就是建立和完善我國住房抵押貸款的二級市場,爭取將抵押貸款實行證券化,把住房抵押貸款的一級及二級市場納入到金融的整體大循環之中。
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5)做好房地產信貸風險的預防及管控工作由于我國商業銀行及其他金融機構與房地產業的聯系是如此緊密,房地產業的行業風險會傳遞到商業銀行及其他金融機構,成為它們的信貸風險,要做好預防及管控工作,一是,要抓緊做好自身信貸結構的調整,自身資料缺課大,規模小的開發企業,抗風險能力不強,必須嚴格控制信貸;二是控制好個人住房貸款的風險,重點支持自住房及改善型住房的貸款需求,同時還要嚴格執行貸款審查,堅決杜絕開發企業假按揭真貸款的風險做法;三是要加強貸后的管理,做好信貸資金的跟蹤、調查工作。 (6)制定合理規劃,提高資源有效利用率房地產業要改變過去那種粗放型的發展方式,合理規劃,提高對土地資源及其他各種資源的合理利用,提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源,是我國房地產市場開發過程中必須加以合理利用的資源;土地資源也是我國實現房地產業可持續發展的基礎,是我們改善人居環境的的前提。要合理利用土地資源,必須首先按照可持續發展的原則來開發利用;其次,對城鄉結合地區的土地開發,要對土地征用許可證進行嚴格把關;再次,對已經轉為建設用地的,政府有關部門必須要督促開發企業提高土地的利用效率;最后,要對各類用地合理配置,以實現土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調整土地的存量,避免閑置,其次,需要從法規制度的角度妥善處理閑置的土地,對通過招拍掛手續以后超時限的土地,要通過回收、收購、兼并、拍賣的方式來使土地重新回到市場,從而使土地的利用率得以提高。
【論文摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經濟時代房地產開發企業管理進行了深入探討。
房地產開發具有投資數額大、風險系數大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發都是一個系統工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發還是小區綜合開發，都要經過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業管理，每一環節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業人士完成。這要求房地產開發企業不斷加強管理，成立各個事業部，去完成各個階段的任務。
1可行性研究是房地產開發的先決條件
在做出投資決策前，先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。
2項目建設全過程的管理
2．1建立項目品質管理體系
(1)進行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些企業往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會影響整體效果。
(2)組織設計人員踏勘現場，提高對現場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。
(3)設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變為設計與預算同時進行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化，而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節省項目的造價。
(4)組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。
(5)合理安排設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
(6)通過合同明確規定設計的職責，規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。
2，2建立完善的進度計劃管理體系
(1)設計報建進度計劃：主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；
(2)施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃；
(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；
(4)配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2．3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
(2)工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；
(3)銷售費用：銷售營業、售樓中介費、廣告宣傳費等；
(4)財務費用：貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制；主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識。此外還應做到：
(1)了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。
(2)要參與材料設備的定貨洽商，據市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產公司可以委托有資質的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發實施工程中，開發公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。開發公司通過合同對各單位進行監控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。
(4)組織對各單位的協調工作。開發公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監控方式，但開發公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來，監理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開發公司應著重在對設計的監控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。
3房地產企業必須重視品牌發展戰略
當前，我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。
決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹立創新意識，在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。
4高素質人才至關重要
新經濟時代的市場競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發，是新經濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發，是新經濟時代的客觀要求。但在大多數房地產開發企業的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區：
(1)人力資源管理者的素質低，管理理念落后。許多企業的領導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學、規范的人力資源體系。沒有從開發人的能力的角度，制定出符合企業未來發展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。
(3)人力資源開發工作不力。一般來說，人力資源開發是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經濟時代，針對人力資源開發出現的新問題，只有采取新的人力資源開發方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會經濟生活較以往已發生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業的奮斗目標和員工的個人目標相結合，從而讓員工同企業一起成長，使員工能夠分享企業成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創新，敬業敬職。
第三，建立科學嚴謹的員工培訓體系，真正實現由傳統企業向學習型組織的轉變。在新經濟時代，企業人力資源的開發應著眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協調和團隊合作精神等。
第四，營造良好的企業氛圍，加強企業文化的建設。企業文化是全體員工衷心認同和共有的企業核心價值觀，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經濟時代，企業人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養人為核心的企業文化，才能集聚人才，從而在經濟競爭中成為贏家。