時間：2023-06-11 08:58:44
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一、 房地產開發企業稅收籌劃概述
1.房地產開發企業稅收籌劃概念
房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性
房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：
（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產開發企業稅收籌劃策略
（一）對營業稅進行籌劃
在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。
對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。
（二）對契稅進行籌劃
契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。
根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。
房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。
（四）企業所得稅的籌劃
企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。
三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則
1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。
四、 總結
綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）
參考文獻：
[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.
關鍵詞：房地產企業 稅收 籌劃
一、項目立項建設階段
項目立項建設階段是最終確定項目公司的投資總額與資金結構的時刻，也是房地產企業項目開發成本歸集的主要時期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉嫁籌劃的方式，通過增加房地產項目公司與關聯企業間的交易，來實現降低企業稅負的目的。但是轉嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調整實施辦法（試行）》，在實際稅務操作中房地產企業在進行關聯交易及相關定價時，不論是否滿足準備同期資料的要求，雙方企業均應在每個交易年度準備相關的同期資料。因為在轉嫁籌劃時所涉及的關聯交易具有金額大、數據復雜、時間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導航 //頁腳導航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現,絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現,絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '
首先，通過立項審批所對應的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產項目開發所需要的外部資金，通常是由銀行開發貸款和關聯企業間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時的重點所在，因為房產項目在可以投入使用前所產生的利息成本，不但可以抵扣企業所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關聯企業收到的利息收入只需要繳納營業稅及企業所得稅。從集團公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團公司的整體稅負。但是，這項稅收籌劃成立具有兩個條件。一是債務人企業必須需繳納土地增值稅，如依據債務人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業所在集團具有充沛的自有資金。
其次，在項目建設階段則可以通過工程項目來增加關聯交易的內容。例1：假設A公司為房地產企業，從事低密度高檔住宅開發。而B公司與A公司是同一集團下的關聯企業，其主營業務為園林景觀設計、室內裝潢。此時A公司可以在項目招標過程中將小區景觀工程、室內裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨立招標模式引入B公司來承包這兩項業務。但同時為回避A公司的稅務風險，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉付給B公司，工程款的發票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費。
因為，A公司為小區景觀工程、室內裝潢工程支付的建設成本，是計入公司開發成本中，其金額不但可以抵扣企業所得稅，更可以在加計20%的基礎上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項目取得的收入只計征流轉稅及企業所得稅。所以，這樣的關聯交易從集團公司的角度來看，滿足了由高稅負企業向低稅負企業合理轉移利潤的目的。
二、項目預售階段
預售是房地產企業獨特的銷售方式，項目在取得預售許可證時，雖然還沒有竣工，但已經可以開始回籠資金。在此狀態下，項目的開發成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。
1、土地增值稅籌劃要點
土地增值稅在我國實行預繳與清算兩種征稅模式，對于按月預繳的土地增值稅，房地產企業自始至終應使用涉稅零風險的籌劃方式，以避免產生滯納金與罰款，對企業造成不必要的損失。對于實行四級“超率”累進稅制的清算部分稅金， 應按如下內容進行籌劃：
首先，應在項目銷售前與銷售中，進行頻繁的土地增值稅臨界點分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導銷售單價，使項目在同一臨界點內實現銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當的利息扣除標準。按《土地增值稅暫行條例》規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，最高不得超過按商業銀行行同類同期貸款利率計算的金額。但是凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據誰受益誰承擔的原則，將項目開發所發生的費用計入開發間接費內，在土地增值稅清算時開發間接費用將計入項目開發成本，享受20%的加計扣除。最后，利用稅收的優惠政策進行籌劃。如果企業既開發普通標準住宅，又開發其他房地產項目的，應對開發項目分別核算，將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因為按《土地增值稅暫行條例》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。
2、企業所得稅的籌劃要點
二、各節點籌劃內容(圖2)
三、可籌劃稅種簡述
基于企業的經營策略和項目實際情況,針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述籌劃空間為經驗判斷,且部分稅種籌劃結果為理論結果,具體需要結合最新稅法文件和主管稅務機關執法尺度進行調整。
四、地方稅務政策解讀(以南京項目為例)
(一)成本對象。成本對象由企業開工之前報主管地稅機關備案。企業進行成本對象備案時,需報送以下資料:1、《房地產開發企業計稅成本對象備案報告表》;2、《土地使用權證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機關在登記備案出具書面告知書后,房地產開發企業按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。
(二)關于預提(應付)費用
1、房地產開發企業可以預提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發企業可以據以預提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程,自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的,預提的出包工程款全額計入應納稅所得額;以后年度實際發生時按規定在稅前扣除。
2、房地產開發企業可以預提的公共配套設施建造費用,對售房合同、協議或廣告,或按照法律法規及政府相關文件等規定建造期限而逾期未建造的,其預提的公共配套設施建造費用在規定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的,其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發生公共配套設施建造費用時,按規定在稅前扣除。
3、房地產開發企業預提的報批報建費用、物業完善費用,必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用,同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用不得預提在稅前扣除。
除政府相關文件對報批報建費用、物業完善費用有明確期限外,預提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的,計入應納稅所得額。以后年度實際支付時按規定在稅前扣除。
(三)計稅毛利率。目前,開發項目位于南京市的計稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算,對于國家有關部門批準的分期開發項目,以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長,納稅人自行分期開發的,其收入、成本、費用按規定分別歸集的,主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。
(二)土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的,按以下類別作為核算對象,分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產類型分為:1、普通標準住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產。
(三)公共配套設施成本費用的扣除。項目規劃范圍之外的,其開發成本、費用一律不予扣除。
(四)裝修裝飾費用的扣除。對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用,應計入房地產開發費用。
? (五)相關費用、基金的扣除。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除,也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
(六)預征率。1、普通標準住宅不預征土地增值稅;2、普通住宅按2%預征率預征;3、普通住宅以外的住宅按3%預征率預征;4、非住宅類房產按4%預征率預征。
六、分稅種籌劃詳述
(一)企業所得稅
1、開發成本的籌劃。對于一般房地產開發企業來說,銷售收入受市場價格影響很大,總體成本、費用控制會根據項目定位及規劃設定,以上因素可視同為固定值,可調節空間很小,因此通過成本分攤方式的調整,可以達到延遲納稅的效果,如合理提高開發成本,增加主營業務成本金額,從而達到降低稅負的效果。
2、成本費用的籌劃。很多房地產開發企業為了土增清算時多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結果。合理合規的安排成本費用劃分,達到前期多扣除費用的目的。同時可根據各年預算,合理安排廣告費、業務招待費、三項經費等支出,控制在稅法規定的限額比例內,減少應納稅所得額的調整。
3、彌補虧損的籌劃。房地產開發企業成立初期,會連續幾年稅務利潤虧損,合理安排銷售時點,可在一定程度上利用彌補虧損的優勢,降低前期所得稅稅負。這種籌劃方式適用于開發周期較長、銷售時點較晚的項目。
(二)營業稅。營業稅為收付實現制,納稅義務發生時點為收到款項或達到收入確認條件,同時考慮到“營改增”政策的變化,地稅勢必會對營業稅等由地方稅務機關征繳的稅種嚴格管理,其籌劃空間較小但風險很高,不建議對此稅種籌劃。
(三)土地增值稅(預征)。根據市土地增值稅預征政策,業態不同適用不同的預征率,其籌劃空間較小,不建議對此稅種籌劃。
(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據,并按照四級超率累進稅率進行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實際稅負,以下幾點僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調整。假定成本為不變量,結合預售階段的籌劃方案以及預測銷售金額,調整銷售單價,使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入區間的調整使稅后利潤最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。
3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業、車庫、儲藏室等業態,其中住宅和非住宅(商業、車庫、儲藏室等)為清算業態,受銷售安排和項目立項所限,上述清算業態不能出具單獨的清算報告,且根據清算時點要求,即銷售比例達到85%或銷售許可證滿三年,屆時增值額較高的業態銷售比例較大,會提高清算項目前期的增值額,有可能出現前期清算補稅,二次清算退稅的情況,如合理調整銷售計劃,可推延補稅時點。
4、普通標準住宅的稅收優惠。根據《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額之和20%的,免征土地增值稅。
七、稅務籌劃方案
目前,稅務機關一般以區縣級以上發展和改革委員會審批或備案的項目(《投資項目核準通知書》)為單位進行清算;對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險
新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。
然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營業稅納稅籌劃
根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。
（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃
比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。
（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃
比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。
2.企業所得稅納稅籌劃
企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。
企業所得稅的稅率為25%。
應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。
準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。
企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×稅率
應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額
根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。
（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。
（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。
（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃
在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。
（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃
因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。
（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。
二、房地產企業稅收籌劃的誤區
1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段
稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。
其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重
稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低
稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。
三、房地產企業稅收籌劃風險的類型
稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：
1.因稅收政策變化而導致的風險
由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。
比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。
2.因稅法層次較低而導致的風險
我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。
比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。
3.因理解政策不透而導致的風險
因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。
四、房地產企業稅收籌劃的風險防范
為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。
1.通過聘請專業人員進行風險防范
稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。
2.通過規范會計核算進行風險防范
稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。
3.通過把握稅收政策進行風險防范
因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。
4.通過優化籌劃方案進行風險防范
稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。
5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范
稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。
6.建立有效的風險預警機制
由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻
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【關鍵詞】房地產開發企業；稅收籌劃；問題與措施
稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經濟活動帶來了無法避免的影響。
一、房地產開發企業稅收籌劃風險分析
1.政策風險
房地產作為國民經濟的支柱，所以相對于其他的行業來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產的相關法律法規進行調整，而直接影響了房地產稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經濟發展的快車道，在中國以地為本的傳統觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產，造成了房地產經濟行業的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產稅就是其中的一個重要內容。在法律法規不斷變動的大環境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現面臨著夭折的風險。例如近期發生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發的《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協議，即A企業先向B企業以房產為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規定指出，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業一起建造的商品房進行投資和聯營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業來說，如果不能夠及時的調整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產上，還要面臨著巨大的損失。
2.片面性風險
片面性風險指的是由于企業納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產開發的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：
A房地產公司新開發了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產開發成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產開發所花費的金額的百分之十來計算。企業的財務人員經過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。
3.成本偏高風險
房地產開發企業在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業在考慮通過稅收籌劃來實現節稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節省出來的實際利潤。
4.認定風險
稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規，所以是合法的節稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經濟意圖。但是由于我國相關的法律法規不夠完善，稅務執法人員的個體素質參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發生誤會，給企業帶來了預料之外的巨大損失。
二、房地產開發企業稅收籌劃風險防范與控制
1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念
房地產與別的行業有著顯著的差別，作為國民經濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產企業的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業的行為都需要在法律的框架內，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。
2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平
由于房地產企業稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業來說較大，所以一些大型的企業都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業務進行專業的管理，尤其是對于一些大型的房地產開發企業來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業型人才，在合理機制的協調下，就能夠實現稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現企業稅收籌劃目標具有著重要的意義。
3.提高稅收籌劃人員的業務水平和職業素質
房地產行業的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業所要做的就是提高企業招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業知識和實踐經驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據實踐證明，一個企業的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業知識和職業素養，還要交手他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業之后，就能哦在有限的時間內對這家企業的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。
4.借助稅收中介機構的專業服務
在現代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業務能力往往要高于一般的企業內部的稅務管理機構的業務水平，所以一些房地產企業可以將這些具有著極強的專業性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業素質是的限制而導致的工作出現一系列的差錯的產生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業內部的監督。
三、結語
房地產行業作為我國的國民經濟支柱，對于市場經濟的發展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產企業節省稅收，實現利潤最大化的環節之一，也是體現一家房地產企業進一步發展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠對我國在這方面的改進有所借鑒意義。
參考文獻：
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關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀
誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。
過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。
誤區四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。
誤區五：隨意調整稅款申報數額
有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。
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關鍵詞:房地產企業稅收籌劃問題對策
一、房地產稅收籌劃存在的問題
(一)房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業，因此，一些房地產企業對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。
(二)企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作
目前，很多房地產企業的領導及相關人員錯誤地認為，企業的稅收只是財務部門的事兒，企業的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業的決策人不了解稅收的產生，所以當企業有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。
二、房地產稅收籌劃對策
(一)房地產企業應提高稅收籌劃意識
房地產企業要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業的決策人應做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。
(二)房地產企業應提高納稅成本節約意識
房地產企業應提高納稅成本節約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業自身的納稅負擔，規避納稅風險。
(三)房地產企業應做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。
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1 稅收籌劃的概念及特點
稅收籌劃即在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。稅收籌劃具有3個特點：合法性、超前性和目的性。
1.1 合法性
稅收籌劃要符合國家稅法，在稅法允許的范圍內進行籌劃。在企業經濟行為發生前，規劃不同的納稅方案，選擇出符合國家稅法的稅負最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業經濟效益。
1.2 超前性
稅收籌劃不是在企業經營行為已經結束、納稅義務已經發生的情況下進行的，是在企業經營行為未發生前，對經營行為預先進行規劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負最低的納稅方案，進而確定企業的經營行為。稅收籌劃是在事先進行的，因此具有超前性。
1.3 目的性
稅收籌劃的目的是通過事先籌劃，使企業降低稅負，實現稅收零風險。降低稅負是稅收籌劃的根本目標，但稅收籌劃的目標除了降低稅負以外，還有延期納稅、正確申報、降低稅收風險等目標。
2 當前房地產企業稅收籌劃中的問題
2.1 納稅意識淡薄
依法納稅是房地產企業應盡的義務，但某些房地產企業的納稅意識淡薄，尤其在看到企業納稅數額較大時，想方設法逃避納稅，一旦稅務稽查就會產生大額稅收滯納金和罰款，嚴重的甚至會觸犯國家稅法，形成逃稅罪，給企業經營造成不可彌補的損失。
2.2 內部缺乏稅收管理
許多房企沒有專業的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認為稅收都是財務部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財務部門的人員一般都具有稅收知識，但僅這些稅收知識做籌劃是不夠的，有時還會弄巧成拙，使企業多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業稅負。
2.3 容易產生稅收風險
由于房地產企業缺乏專業的稅收籌劃人員，在經營行為未發生之前進行納稅籌劃，造成企業沒有適用稅收優惠，而承擔了不必要的稅收負擔，或是應繳納稅款而未繳納稅款面臨補繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問題。有時甚至會觸犯稅收法規，承擔法律責任。
3 房地產企業應如何進行稅收籌劃
3.1 房地產企業可利用起征點籌劃土地增值稅
利用起征點應在項目立項之初，結合項目地段對戶型設計、建造成本、費用、銷售價格進行合理籌劃，一方面，戶型設計應為普通標準住宅；另一方面，對定價進行籌劃，使增值額不超過扣除項目金額的20%。經過籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負增加企業經濟效益。
3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項目進行籌劃
房地產項目開發費用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項目分攤利息、提供利息扣除憑證，利息不超過同期銀行借款利率的，利息可據實扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項目分攤利息的，利息費用按照土地價格和開發成本的5%計算扣除。房地產企業應在資金籌集階段進行籌劃，合理估計籌資費用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。
3.3 利用稅收優惠進行納稅籌劃
房地產企業應聘用專業人員或機構進行納稅籌劃，充分利用稅收優惠進行籌劃。例如，自建房屋時可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時要考慮到利息抵交企業所得稅的抵稅作用等。企業應根據自身特點，合理進行納稅籌劃。
4 房地產企業應如何預防稅收風險
4.1 房地產企業進行納稅籌劃要遵守法律
首先，要有遵守法律法規的意識，熟悉稅收法律法規，依法納稅。其次，要分析企業生產經營的特點，熟悉本行業稅收政策，在項目立項、產品設計、產品開發、產品銷售等各個環節進行納稅籌劃，選擇出既符合企業利益又遵循稅法規定的籌劃方案。
4.2 進行納稅籌劃應聘用專業籌劃人員或機構
我國稅法稅種多、計算復雜、更新快，沒有專業人員的服務很難準確把握稅收政策，如果對政策研究不到位，可能會造成多繳納、少繳納、不及時繳納或未能享受到政策優惠等問題，甚至觸犯稅法造成犯罪。
4.3 進行納稅籌劃應全面考慮
納稅籌劃時不僅局限于一個稅種繳納的多少，要考慮整個公司的綜合稅負。成功的納稅籌劃方案應是在遵守稅法的前提下，企業整體稅負相對較小，實現經濟利益最大化。
5 結語
稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴重脫離企業實際情況，缺乏全局觀念、戰略觀念，沒有站在戰略高度設計。政策風險，例如土地增值稅政策發生變動，產生籌劃風險。執法風險，由于稅務部門不予認同，產生的不合法行為。成本風險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風險。
2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險形成的主要原因。
稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設計往往取決于設計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認可存在分歧，稅務機關是否認可，直接影響到方案能否達到預期的目的。稅收籌劃會受房地產企業的內外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內部條件主要是內部從事的房地產開發活動。稅務機關執法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產企業要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。
3.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制。
(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關稅務信息，主要是針對稅收法律法規方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規，全面了解土地增值稅的相關政策，對整體的企業現狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯系各個稅種之間的制約關系，例如要了解行政聽證、復議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關內容，企業是稅收籌劃的主體，受到內部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應該根據企業自身的經營情況、內部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風險的發生。要提高稅收籌劃信息質量，信息必須是準確、及時、完整的，相關人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準確理解法規意圖，及時反映國家的稅收法規的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質量。
(2)提高稅收籌劃人員素質，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領域，如法律、財會、稅務、建筑等各個領域的專業的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務會計知識、法律、稅務、建筑知識，良好的溝通與統籌能力，良好的職業道德，注重培訓和后續教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。
(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規進行修訂和完善，房地產企業作為稅收籌劃的主體，經營的情況也在不斷的變化，根據變化中的稅收籌劃策略，為企業帶來了各種風險，企業必須根據環境的變化，及時調整計劃，將風險降低到最低限度。
(4)積極尋求稅務機關支持，政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
4.總結