時間：2023-05-26 15:29:36
導語：在城市綜合體規(guī)劃設計的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
關鍵詞：城市商業(yè)綜合體；含義；特征；規(guī)劃設計策略
目前我國的城市綜合體市場的開發(fā)和設計，還面臨著很多探索。如何將綜合體和它內部各個子功能與城市通過公共空間的聯系有機結合；突出建筑特色；促進城市建設與綜合體建筑建設的有機結合以及開發(fā)新的科技技術，在建設技術上發(fā)展我國建筑綜合體等眾多問題，都是需要我們正視和研究的方向。這就需要我們反思并學習先進的科學文化知識，從世界中的特色標志性綜合體方案中，吸收總結適于我國國情和發(fā)展的可行性因素，去探索我國未來城市綜合體的發(fā)展之路。
1 城市綜合體的含義及特征
伴隨著時代的發(fā)展和日新月異的科技進步，城市的發(fā)展和建設也伴隨著綜合國力的提升有了飛躍。然而，就在城市開發(fā)和拓展需要更多可利用的土地資源，和有限土地資源局限城市發(fā)展產生的矛盾之下，如何將有限土地資源更大化合理開發(fā)利用成為了城市發(fā)展伴隨的重要研究問題，因此，也孕育而生了“城市綜合體”這樣一種新型的，適用于國情和發(fā)展的高密度，多選擇性的綜合建筑體。
1.1城市綜合體的含義
正如這個概念的名稱一樣，“城市綜合體”的英文為HOPSCA，即為Hotel（酒店）Office（辦公，寫字樓）Park/Public（停車/公共空間）Shopping mall（購物中心）Convention（會議）Apartment（公寓）首字母的縮寫。就是將商業(yè)、辦公、餐飲、會議、文娛和交通等多種性質的城市生活空間，其中的三項以上進行組合，并融入一個大型的空間體態(tài)之中，而各部分之間建立著一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率，高密度且多選擇的綜合性建筑體。
1.2城市綜合體的特征
1.2.1 開發(fā)定位點的中心性
城市綜合體的開發(fā)和設計定位，有著明確的中心性。城市綜合體作為一個城市經濟、交通發(fā)展的承載體，其定位一般多選在經濟、交通發(fā)展的密集點，如城市的交通樞紐附近；或城市CBD（Central Business District，又稱中央商務區(qū)或商務中心區(qū)）區(qū)域；商業(yè)街區(qū)或商鋪密集區(qū)；經濟開發(fā)區(qū)和城市新中心區(qū)域；新型交通區(qū)域，也是作為綜合體選址的寵兒。
1.2.2 高密性
綜合體的高密性，表現在多個方面：交通的高密性。它不僅僅體現在綜合體其外部交通網絡的高密性，也體現在綜合體內部的交通網絡的高密性；其次綜合體內的業(yè)態(tài)組合，往往是三種或三種以上的功能有機組合，這種業(yè)態(tài)布局的密度，也是體現綜合體高密性的關鍵之一。
1.2.3 “All in one”的“合一”性
正如城市綜合體的概念所述，將單一的商業(yè)、娛樂、居住、辦公等功能空間以多種類、有機的組合形式，布局于一個新的綜合式大型空間中，使其各個功能空間在這垂直式綜合空間中各司其職，這恰恰體現的是綜合體建筑中“All in one”的“合一”性。然而“合”的內涵，卻不僅僅包括將這些能夠提供收益的功能組織一體化。對于構成建筑整體每個組成部分之間的空間、功能的一體化，卻是在綜合緊湊利用土地使用的同時，滿足各功能間的聯系與交通不受干擾。
1.2.4 內部空間的滲透性與關聯性
大型的綜合體內部空間，由于多種功能空間的組合，使得綜合體的總體交通聯系必須保證各個功能的互相聯系，從而可以使商業(yè)、娛樂、餐飲等功能之間有獨立的交通方式卻又互相滲透，相互聯系。
1.2.5 空間的大尺度
1.2.6 高科技集成設施
1.2.7 現代城市景觀設計
2 目前我國城市綜合體實踐中存在的問題
2.1 盲目跟風效仿帶來的“千城一面”局面
近年來，城市建筑綜合體的項目建設在中國大小城市中都開始有所效仿。跟風效仿隨之帶給大家的遍地神似的建筑形體和外表，缺少了建筑靈魂和心意的建筑，是造成當下“千城一面”局面的根源之一。
2.2 空間的不緊湊利用
我國國內的綜合體建筑，存在著占地面積和體量龐大，而內部空間卻不夠緊密，內部交通流線冗長、散亂，空間浪費嚴重的問題。
2.3 城市綜合體的交通流線與城市環(huán)境相脫節(jié)
我國目前的城市綜合體從開發(fā)到建設時期缺乏考慮與城市整體環(huán)境的聯系，造成綜合體與城市交通聯系不緊密或導致交通擁堵等局面。
2.4 城市綜合體公共空間的封閉性與綠化的缺乏性
國內城市綜合體建筑公共空間和城市環(huán)境一分為二，不論是室內的公共空間還是室外的開放性廣場，多顯得相對獨立，都不能很好地與城市環(huán)境相融合，而綠化的缺乏性更是值得我們去注意的問題之一。
3 城市綜合體規(guī)劃設計的方法
3.1綜合體公共空間的開放性與綠化
日本作為世界上建筑領域的翹楚之一，在綜合體的設計思想上，日本往往更多的注重綜合體中公共空間與城市開放空間聯系的開放性，日本大阪難波城，作為美國捷德建筑事務所設計的綜合體方案，設計方將難波城定義為難波公園。大面積的屋頂綠化和空中花園覆蓋了幾乎多半個綜合體的屋頂，整個綜合體流線自然，渾然天成。蜿蜒曲折的步行街貫穿整個商業(yè)區(qū)，身臨其境帶給人們一種悠遠綿長，自在徜徉的感覺......
難波城作為新時代城市綜合體的典型示例，帶給人們的是鋼鐵林立的冰冷都市中，一抹自然綠色的清新氣息。這里，在購物娛樂的同時，可以盡情體驗樹木、巖石、花草、水面、露臺給人們內心帶來愜意、舒適的綠色心情。難波城的成功，正是建立于設計師渴求建筑公眾空間與城市開放空間可以在可行的條件基礎上，打破傳統內外空間差異，從而建立一種二者有機結合，互相滲透的關系。
3.2底部空間與城市交通網絡的開放性、合一性
日本大阪南海南塔酒店，是一座車站與商業(yè)結合的城市綜合體范例，將城市中的車站功能，巧妙地滲透到綜合體建筑的底部，從而開放了綜合體建筑的底部空間，完美的將城市交通環(huán)境與綜合體之間相互融合，相互滲透；位于香港金鐘道的太古廣場綜合體建筑，北覽浩瀚海景，南對香港公園，地處香港黃金地段，許多香港的重要市政建筑都在此附近，且位于地鐵交通網絡站點上蓋，是香港主要的交通換乘樞紐之一，途徑80多條巴士線路，更有機場機場快線和機場穿梭服務在其中，交通便利，可達性高。
3.3綜合體的緊湊性與“垂直城市”理念
對空間的緊湊利用，香港的“垂直城市”，作為全世界最節(jié)省能源的城市建造形式，卻憑借著有限的土地資源，開發(fā)著這座經濟繁榮的大都市。香港的垂直城市，體現在其城市的緊湊性――高密度的城市系統，高容積率的混合土地使用以及高效便捷的公共客運設施。它有效的避免了城市的蔓延和土地使用支離破碎情況的發(fā)生。
4 城市綜合體設計的展望
對于一個城市來說，一個成功的城市綜合體項目必然會成為一個城市經濟高速發(fā)展的帶動者，一個城市商業(yè)價值最大化的體現，一個城市的明信片。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，國家在城市圈建設方面的投入不斷加大，城市綜合體在未來的前景將更好。作為一個建筑師也要不斷總結、不斷思考，研究運用最新的城市綜合體理論，為我所在的城市、為國家建造更多更好的城市綜合體。
參考文獻：
[1] 李曉剛.城市綜合體布局規(guī)劃研究――以廈門為例[J].規(guī)劃研究，2010，（12）.
[2] 陳兵.淺析我國城市綜合體的規(guī)劃建設――以蘇州工業(yè)園區(qū)為例[J].福建建筑，2011，（04）.
[3] 王楨棟.當代城市建筑綜合體研究[M].中國建筑工業(yè)出版社，2008.
關鍵詞：新城；城市綜合體；城市設計
Abstract：With the city''s rapid economic development，Urbanization is intensifying in many cities. At present, the state''s key projects carried out as an opportunity to the development and construction of coastal new area. In recent years, Hang Zhou proposed the target that”20 new town and 100 HOPSCA” in order to internationalize the city. Even standing on the national perspective, the great strength is still quite rare. This article takes Hangzhou as an example, studys on the new town and HOPSCA of Hang Zhou. There are comments on the planning and analysis program, synthesis of urban development and planning to carry out empirical research from the location, planning, transport, ecology, etc.
Key words：new town；HOPSCA；urban design
中圖分類號：C912.8 文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2012）-08-22（5）
引言
當前，以國家重點項目為契機而進行開發(fā)建設的沿海新區(qū)已經成為我國新城建設中的一支主要驅動力。我國城市規(guī)劃設計受到各界的廣泛關注，尤其是城市周邊的新城區(qū)建設被看作城市擴展的標志。樓宇經濟是指以功能性板塊或區(qū)域的樓宇為主要載體, 通過開發(fā)、出售或租賃方式進行招商引資, 由多元主體或多元業(yè)態(tài)從事經營活動并產生持續(xù)性稅源、帶動區(qū)域經濟向品質化、集約化發(fā)展的一種現代城市經濟形態(tài)。樓宇經濟是“隱藏”在樓宇中的城市新興經濟和新的增長點, 也是城市經濟追求“空間”和“高度”、實現提質增效的重要途徑[1]，并已成為打破土地制約、提升城市品位、增強綜合功能的重要手段。
1 必然性與必要性分析
1.1 樓宇經濟對城市發(fā)展的重要性
樓宇經濟是指以功能性板塊或區(qū)域的樓宇為主要載體, 通過開發(fā)、出售或租賃方式進行招商引資, 由多元主體或多元業(yè)態(tài)從事經營活動并產生持續(xù)性稅源、帶動區(qū)域經濟向品質化、集約化發(fā)展的一種現代城市經濟形態(tài)。樓宇經濟是近年來我國城市經濟發(fā)展中涌現的一種新型經濟形態(tài)。
在我國城市經濟發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現代服務企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經濟增長點，促進城市經濟發(fā)展的經濟活動，通稱為樓宇經濟?，F代服務經濟、文創(chuàng)經濟在某種意義上就是“樓宇經濟”、“綜合體經濟”?，F在城市間的競爭已進入以樓宇和城市綜合體決勝負的時代，發(fā)展樓宇經濟是城市推進轉型升級、建立現代產業(yè)體系的必然選擇。
杭州是長三角經濟區(qū)的重要中心城市，樓宇經濟之路是杭州的必由之路。也是杭州打造20座新城和100個城市綜合體的必然選擇，是實現招商引資新突破、新跨越的必然選擇，是共建共享與世界名城相媲美的必然選擇。
1.2 城市綜合體對城市發(fā)展的重要意義
所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的3項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的連動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經濟發(fā)達的大都會和經濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
當今世界已步入以城市綜合體占重要地位的時代。城市綜合體即有機組合3個以上城市功能空間，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空間尺度，有“通道樹型”交通體系，有現代城市景觀設計，也有高科技集成設施。作為現代城市發(fā)展的新增點、制高點，城市綜合體無疑將在杭州引爆一場新的“產業(yè)革命”、“城市革命”。
2 新城規(guī)劃
杭州位于中國東南沿海，是浙江省省會，副省級城市，長三角的副中心城市，隨著杭州市人口和經濟的不斷增長，杭州城的總體規(guī)劃格局也發(fā)生了一定的變化，“一主三副六組團”成為杭州市構建的城市新格局。一主：主城；三副城：江南副城、臨平副城、下沙副城；六組團：臨浦組團、瓜瀝組團、義蓬組團、塘棲組團、余杭組團、良渚組團。這種格局也體現了杭州城市在不斷擴建的形勢。
【關鍵詞】城市綜合體；規(guī)劃設計；建筑設計
隨著我國生活水平的提高，人們越來越重視精神和物質方面的享受，在城市多樣化的發(fā)展中，人們相互適應，相互依存。城市的發(fā)展，必然會出現城市綜合體這種綜合性建筑。
1.城市建筑綜合體概念
在時展速度以及城市經濟迅速發(fā)展的今天，人們的生活水平以及科學發(fā)展狀態(tài)都得到了空間的提升，城市的建設以及發(fā)展走向逐步向規(guī)劃有序、產業(yè)集群、功能互補的模式發(fā)展。這在建筑的整體功能上開始出現了“城市綜合體”的發(fā)展趨勢。所謂的“城市綜合體”就是將城市中的居住、辦公、商業(yè)、旅店、餐飲、娛樂以及交通融為一體，在這些功能區(qū)域形成一個相互依存、相互提升的能動性關系，最終形成的一個高效、多功能的綜合體。
2.城市綜合體的規(guī)劃設計
在城市綜合體的建筑規(guī)劃設計中，應根據科學有效的設計理念，綜合考慮市場因素、我國的基本國情、區(qū)域文化特色等。
2.1 正確的設計布局
在進行城市綜合體總體規(guī)劃設計時，應根據功能的不同對城市綜合體進行功能分區(qū)，這樣可以使各個交通關系清晰。在進行規(guī)劃時，首要應考慮的是步行者的人身安全，根據這一原則，在進行布局時，盡量將步行者活動范圍限制在公共活動區(qū)間或者商業(yè)店面。規(guī)劃布局應注重地區(qū)性的整體觀念，避免對周邊的環(huán)境造成不良影響，例如：萬達中心總建筑面積62萬m2，其中商業(yè)面積超過50%。武漢市萬達中心東至和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路，處于武漢地理、政治、文化、商業(yè)的中心地段，與各周邊為代表的商業(yè)區(qū)緊密聯系。
2.2 合理的整合設計
城市綜合體中具有多個功能區(qū)域，基本上集中了常見的城市功能區(qū)間，包括購物、休閑、娛樂、居住、停車等。在進行規(guī)劃布局時，應盡量加強各個功能區(qū)間之間的內在聯系，使各個區(qū)域彼此和諧、高效的銜接在一起，各區(qū)域的資源實現共享和信息協調，使之形成一個高效的綜合整體。
在城市綜合體整合設計中，有多種不同類型的系統組合方式，包括互補型、系列型、主從型以及比較競爭型等。多數城市綜合體的整合設計，往往靈活應用了多種類型的組合方式，這樣才能更加符合實際的需要。
2.3 完善的停車組織和交通系統
（1）停車組織。在城市綜合體設計中，停車組織是一個關鍵的組成部分。合理的停車組織能夠提高整體的運行效率和建筑形象，因此應做好停車組織的規(guī)劃設計，其中最主要的是做好停車方式的選擇。停車方式的確定應考慮的因素包括土地利用率、經濟等。在滿足停車要求的基礎上，盡量選取商業(yè)價值低的區(qū)域，通常可以選用地下停車。
（2）交通系統。交通系統的組織形式主要有平面和立體兩種，在組織形式的選擇時，應綜合考慮該區(qū)域的地勢條件和周邊的交通環(huán)境。當綜合體區(qū)域內的交通密度大、基地空間廣闊、流線簡單時，適宜選擇平面的交通系統組織形式，主要可以分為人車混行和人車分流兩種方式。
立體交通具有區(qū)分不同交通關系、提高空間利用率以及環(huán)境地面交通壓力的特點，立體交通可以將人流和車流分配在不同的空間高度，互不干擾。在我國很多城市綜合體的設計中，都采用了立體交通組織形式，這種方式有效的解決了城市的擁擠問題，并且提高了城市空間的安全性和活力性。
3.綜合體規(guī)劃設計的應用及定位
3.1 項目概況
該項目區(qū)域為我國某城市，該地塊的總面積約為155畝，其容積率為3.83，總建筑面積達到396155O。其中，3-1號地塊的總面積是72畝，容積率約為7，總建筑面積在335558O左右。
該項目所在區(qū)域是整個城市的中心區(qū)域，也是城市交通的樞紐，該區(qū)域的四面都具有良好的交通條件。同時，未來還將在難免設計城市輕軌、快速公共交通線路，這將使得該區(qū)域的城市交通便利程度得到顯著提升。
3.2 項目規(guī)劃
該項目的規(guī)劃設計過程中，以該城市的市政服務中心為核心，聚集了大量的政府行政部門，包括物價局、人大、審計局等政府機關，是該城市的經濟、文化政治中心。據此，必將產生頻繁的政務和商務行為，而與之相配套的商務、政務等配套類市場需求必將得到迅速擴充。
所以，在規(guī)劃時定位于政務中心為主，商務中心為輔的層面上。而產品功能則組要集中在滿足周邊商務活動以及的需要。同時吸引大量的政府及企業(yè)人士入住，逐步形成該城市的和商業(yè)行為的中心。
而該城市綜合體的項目構成及規(guī)模主要是以寫字樓、酒店為主要產品，輔之以商場、住宅以及步行街等產品，逐步形成該區(qū)域的城市交通樞紐中心。
3.3 城市綜合體規(guī)劃定位設計
（1） 寫字樓產品
規(guī)劃的寫字樓定位在兩種產品類型：用于滿足各個大型企業(yè)集團運營需要的現代智能化甲級寫字樓群；用于滿足成長型企業(yè)經營需要的乙級寫字樓群。通過這種定位方式，能夠與周邊的商業(yè)、酒店等功能性建筑形成一個集住宿、會議、培訓以及娛樂于一體的多功能政務商務中心。
（2） 商業(yè)物業(yè)產品
該項目的商業(yè)物業(yè)定位于城市時尚高端消費群體，通過設置商業(yè)大賣場，將藝術、餐飲以及時裝等元素集于一體，打造形成了餐飲娛樂、信息、展覽以及時尚購物于一體的大型現代元素購物廣場。在購物廣場的設置過程中，規(guī)劃設計了三種不同類型的購物廣場，分別與相契合的文藝廣場；與商業(yè)活動相配套的高級百貨與科技廣場；與年輕消費群體需求相吻合的體育天地。在整個商業(yè)項目規(guī)劃設計過程中按照：零售，娛樂，餐飲三部分比例為45：20：35的比例進行規(guī)劃。
（3） 酒店物業(yè)產品
酒店物業(yè)規(guī)劃為五星級的豪華酒店，主要以該區(qū)域中的政務、商務參與者作為目標客戶群體。通過將與項目整體定位相互配合的方式，設置了面積為5000O的商務餐廳、會議廳，用于大型會議的住宿、宴會等商務活動，同時也能夠滿足區(qū)域當中企業(yè)以及政府部門的商務、。
（4） 公寓物業(yè)產品
該區(qū)域的公寓產品主要定位與高檔的精裝修酒店式公寓。借助政務、商務中心帶來的高端住房租賃需求之機，與高檔居住建筑相配套。在設計過程中，將私營企業(yè)主管、企業(yè)高管以及外企駐本地專業(yè)管理人員作為目標客戶，同時吸引該城市的個體投資者等房屋購買者的目光。
在對酒店式公寓的戶型設計時，主要采用以中小戶型為主的組合方式，以1房為主要戶型，同時配合少量的2房、3房戶型。且該酒店式公寓提供了五星級水平的酒店式管理服務以及嚴格的保安系統，提高了公寓產品的附加值。
綜上所述：城市綜合體是將多種生活功能空間進行高效組合、形成的多功能綜合性建筑。在城市綜合體的建筑和規(guī)劃設計中，融入了很多的發(fā)展理念和商業(yè)策劃思想，因此對于它的設計者而言，應具有扎實的專業(yè)知識和豐富的設計經驗。
參考文獻：
關鍵詞:城市游憩空間;游憩意象;游憩意象綜合體;營造
一、引言
從國內旅游規(guī)劃設計理論的發(fā)展情況來看,諸多學者在借鑒國外相關理論并結合自身旅游規(guī)劃實踐的基礎上提出了多種理論,如城市旅游開發(fā)與規(guī)劃的斑廊基網絡結構操作模式、風景區(qū)規(guī)劃的avc三力理論、文化旅游地規(guī)劃的“景觀信息鏈”理論等。但總體上看,這些旅游規(guī)劃理論與操作模式的共同特征均是以專家的視角,從空間客體(物質實體空間)出發(fā)進行構建。在這些理論的指導下,旅游地規(guī)劃與開發(fā)的實踐也多關注空間客體本身,而對作為空間主體的游客和居民的空間感知與認知關注不夠。
城市意象充分重視了人對城市物質實體空間的主觀體驗,為研究城市居民與游客的空間感知與認知提供了新的切入點。城市意象運用于旅游地相關研究領域,在國外已有三十余年,但有關游憩者對城市空間感知與認知的研究,至今仍是游憩研究中,尤其是城市游憩研究中一個十分薄弱的研究領域。國內學術界對城市意象的研究還處于起步階段,僅有少量研究涉及城市游憩地,研究內容集中在城市游憩地意象空間結構及規(guī)劃設計上,且多為具體的實證研究,缺少系統的理論探討和理論總結。本文所指城市游憩空間意象是城市游憩者(包括城市居民和城市旅游者)通過對城市游憩空間或場所的觀察與體驗、感知與認知,對游憩空間環(huán)境信息的刺激加以存儲、了解與重新組合后在頭腦里形成的有關城市游憩空間的印象及產生的意義。城市游憩空間意象源于城市游憩者對游憩空間的感知與認知,游憩者感知與認知良好的游憩空間通常具有高度的可意象性,能使身處其中的游憩者感覺良好,不僅“看起來適宜、獨特而不尋?！哂懈叨冗B續(xù)的形態(tài),有許多各具特色的部分互相清晰連接,能夠逐漸被了解”而且能使游憩者產生心理上的安全感、舒適感和認同感,產生對游憩空間意義的認識,并促進地方感的生成,由此在自己與外界之間建立起協調的關系。游憩空間意象的“好壞”成為衡量城市游憩空間環(huán)境設計優(yōu)劣的一個重要尺度或標準,從這個意義上講,城市游憩空間意象營造對城市游憩地規(guī)劃設計意義重大。
鑒于城市游憩空間意象營造在城市游憩地規(guī)劃設計中的重要性,針對當前國內旅游規(guī)劃理論與實踐發(fā)展中存在的問題,本文在系統闡釋“游憩意象綜合體”理念的基礎上,深層次地探討城市游憩空間意象營造的概念框架及其實踐途徑,以期為我國城市游憩規(guī)劃設計提供新的思路和理論指導。
二、“游憩意象綜合體”理念的提出
城市意象研究的先驅林奇(lynch)指出城市既作為物質實體空間而存在,同時也是人們感覺中的城市,即作為主觀城市而存在。林奇(lynch)通過對美國波士頓、洛杉磯、澤西市三個城市的實證研究,進一步指出城市結構中的道路、節(jié)點、標志、區(qū)域、邊界等五種要素是對城市的可意象性起關鍵作用的元素,并將之作為城市意象營造的要素形態(tài)類型。由于“感知和認知是城市生活的基礎,游憩者使用的設施及尋求的活動都會受到空間感知與認知程度的影響”,因此,城市游憩空間很大程度上也是一種公眾游憩者所感知與認知到的主觀空間,城市意象五元素是對城市游憩空間的可意象性起關鍵作用的元素。
受啟發(fā)于城市意象理論,本文提出“游憩意象綜合體”理念,認為游憩者(包括城市居民與城市旅游者)通過在城市中的生活經歷和戶外游憩活動體驗,對城市游憩空間或場所產生特定的感知與認知,使得小到一個公園、一座廣場、一個景點,大到一個城市游憩地,乃至一個區(qū)域游憩地都有可能成為游憩者感知與認知的對象而留有游憩者記憶的痕跡,不同個體、家庭或團體游憩者通過各自的游憩生活體驗賦予空間以意義,經過記憶的積淀,整個游憩空間都被轉化成一種記憶與意義的集合體,本文稱之為“游憩意象綜合體”。這里的“游憩意象綜合體”實際上是游憩空間中公眾記憶(包含了公眾對空間賦予的意義)的凝結體,是游憩者的集體記憶在游憩空間中的物化,其本身是隱性的,只有通過意象輸出所產生的游憩行為才能外顯。當游憩者在城市中從事相關游憩活動,記憶被城市空間中某些要素所觸發(fā),過去的經歷就會和個人的記憶一同呈現。這些要素不僅包含在道路、節(jié)點、標志、區(qū)域、邊界等城市意象五元素中,還內隱于游憩者對空間所賦予的意義中,本文將之概括提煉為“游憩意象綜合體”的四要素,即游憩意象元(公眾游憩者對空間意義的認知)、游憩意象點(公眾游憩者感知與認知到的標志、節(jié)點)、游憩意象廊(公眾游憩者感知與認知到的道路、邊界)、游憩意象域(公眾游憩者記憶深刻的特色化區(qū)域)?！坝雾庀缶C合體”是對城市實體游憩空間的可意象性起關鍵性作用的“意象空間單元”,表現為一種以游憩意象元為內涵和靈魂(空間意義的內涵式表現),以游憩意象點為核心要素,通過游憩意象廊的連接功能實現游憩意象點的排列組合和游憩意象域的內外部溝通,進而形成“游憩意象點一游憩意象廊一游憩意象域”網絡結構(空間結構的網絡化表現)(圖1)。其中,游憩意象元表達了游憩空間文化形態(tài)意象(包括社會功能、行為意義、歷史傳統等)層面的內容,而“游憩意象點一游憩意象廊一游憩意象域”則表達了游憩空間物質形態(tài)意象(包括標志、節(jié)點、道路、邊界、區(qū)域等要素)層面的內容。
“游憩意象綜合體”是對城市實體游憩空間的可意象性起關鍵作用的“意象空間單元”,對城市游憩空間規(guī)劃設計具有重要意義。與當前我國眾多城市游憩空間規(guī)劃設計關注城市外部實體空間的組織和營造不同,基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營造重點關注游憩者的空間感知與認知,強調實體游憩空間規(guī)劃設計要著眼于公眾游憩者所感知與認知到的主觀游憩空間,即通過對游憩空間中能夠反映意象特質的文化信息(游憩意象元)進行提煉,對能激發(fā)游憩者記憶和興趣的特征點(游憩意象點)按一定范式進行篩選,并通過特征點組合(游憩意象廊)和場域再現(游憩意象域)的方式有效表達,激活“游憩意象綜合體”?！坝雾庀缶C合體”被激活的游憩空間特色鮮明、個性突出、可識別性強,游憩者到此地游憩能被游憩空間的“特征性”、“標志性”和“可識別性”所吸引,從而產生對游憩空間的深刻印象和情感認同,最終形成游憩者與游憩空間的良性互動。
三、“游憩意象綜合體”的內涵及特征
(一)空間的可伸縮性特征
“游憩意象綜合體”具有空間的可伸縮性。隨著游憩者所感知與認知的空間范圍的不斷擴展,“游憩意象綜合體”也不斷從游憩場所層次向游憩景區(qū)層次再向整個城市游憩地層次,直至區(qū)域游憩空間層次,甚 至更寬廣的空間層次擴展。隨著空間層次的不斷擴展,“游憩意象綜合體”所包含的游憩意象元、游憩意象點、游憩意象廊、游憩意象域的數量增多,意象內容趨于豐富。
(二)結構的自相似性特征
不同空間水平的“游憩意象綜合體”結構上是自相似的,即都是由所在空間等級水平的游憩意象元、游憩意象點、游憩意象廊、游憩意象域構成。這主要在于“游憩意象綜合體”這個概念本身是可以隨空間的變換而不斷變換的。當游憩者所感知與認知的空間對象是整個城市游憩地時。城市就是一個“大”的“游憩意象綜合體”,游憩者記憶深刻的城市內部游憩功能分區(qū)就是游憩意象域,為游憩者所感知與認知的連接各大游憩區(qū)域的城市景觀道路就是游憩意象廊,其中的旅游景點或游憩場所就是游憩意象點;當空間對象是游憩景點或游憩場所時,游憩景點或游憩場所就是一個“小”的“游憩意象綜合體”,游憩者所感知與認知到的游憩景點的空間范圍就是游憩意象域,其內部的游憩路徑就是游憩意象廊,而散布其間的一個個具體游憩點或特色建筑物就是游憩意象點。
(三)要素的組合性特征
“游憩意象綜合體”核心是它的四要素,包括“游憩意象元”、“游憩意象點”、“游憩意象廊”和“游憩意象域”。四要素的組合則是一種從潛在到外顯,從抽象到具體,從散點到鏈接,從分散到集聚的過程關系(圖2)。因為要素組合方式的不同,“游憩意象綜合體”常常表現為不同的形態(tài)。一個完整的“游憩意象綜合體”通常是由上述四個要素共同組成的,但“游憩意象綜合體”常常通過要素的不同組合方式以缺失狀態(tài)呈現,如“游憩意象元”——“游憩意象點”;“游憩意象元”——“游憩意象點”——“游憩意象廊”;“游憩意象元”——“游憩意象點”——“游憩意象域”。這種組合方式受到游憩空間環(huán)境特征、游憩者自身的因素(如記憶的因素)及游憩者從事相關游憩活動的空間范圍等多種因素的綜合影響。
(四)發(fā)展的階段性特征
“游憩意象綜合體”是一個不斷發(fā)展變化和持續(xù)更新的過程,其發(fā)展與游憩者的空間體驗和記憶直接關聯,往往呈現階段性發(fā)展特征。隨著游憩者對空間體驗的逐漸深入和記憶的逐步累積,“游憩意象綜合體”也相應經歷游憩意象元、游憩意象點、游憩意象廊和游憩意象域的“離散發(fā)展——組合發(fā)展——融合發(fā)展”三個逐步提升的發(fā)展過程(圖3)。游憩空間特色的強化、公眾游憩者文化素質和審美意識的提升、游憩經驗的增加等均能使“游憩意象綜合體”獲得加速發(fā)展。
四、基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營造框架
(一)概念框架的提出
“游憩意象綜合體”是城市游憩空間意象營造的核心理念。在此基礎上,本文進一步從目標、系統、層次、要素、途徑五個方面架構起城市游憩空間意象營造的概念框架,即以打造可意象性和情感認同強的城市游憩空間為目標,以慣常環(huán)境下的游憩空間意象系統和非慣常環(huán)境下的旅游空間意象系統為營造對象,以游憩意象元、游憩意象點、游憩意象廊和游憩意象域四要素為營造核心,以提煉游憩意象元和構建“點一廊一域”的游憩空間意象信息載體為具體實現方式,并從社會、(空間使用者)群體和(空間使用者)個體三個方面體現城市游憩空間意象營造的層次性(圖4)。
(二)城市游憩空間意象營造的目標
簡言之,城市游憩空間意象營造的目標就是通過對“游憩意象綜合體”的解析來營造可意象性和情感認同強的城市游憩空間。換句話說,就是對游憩者空間感知與認知調查的基礎上,通過對城市游憩空間中可意象性強的特色要素進行挖掘和有效組織,使游憩空間結構的“特征性”和“可意象性”凸顯,游憩者的“情感性”認同增強,以利于空間中個人、家庭、或群體的游憩生活體驗與記憶的生成,從而把個體與更大一層次的集體記憶和價值相關聯,使城市成為游憩者記憶的發(fā)源地和精神的歸屬地。
(三)城市游憩空間意象營造的系統
城市游憩地應營造兩套空間意象系統,即游憩與旅游的雙空間意象體系。一套是供慣常環(huán)境下的居民使用的游憩空間意象系統;另一套是供非慣常環(huán)境下的游客體驗的旅游空間意象系統。游憩空間意象系統主要服務于本地居民日常的休閑游憩,既要在休閑游憩的層面上營造,也要在生活功能的層面上營造;旅游空間意象系統主要服務于外來游客的旅游,是游客實現旅游體驗的場所和獲取愉悅感的源泉。值得說明的是,劃分兩套空間意象系統是研究的需要,在實際的組成中,兩套系統的一些部分常常是重疊的。
(四)城市游憩空間意象營造的層次
carr(1992)認為公共空間在意象塑造上的關鍵在于它所包含的三個層次的“相關性”,即從使用者個體的層次,空間能顯示與使用者個人發(fā)展和個體特征的關聯性;從使用者群體的層次,空間能使人通過空間聯系提升其群體社會關系的潛力;在社會的層次上,空間能夠表達城市文化和時代特征的意義。
城市游憩空間作為城市公共空間的重要組成部分,其意象的營造也應包含了游憩者個體、游憩者群體和社會等三個不同的層次,不同層次的游憩空間意象營造對應不同的營造對象,包含不同的“相關性”側重、具有不同的營造特點,突顯不同的營造項目(表1)。
(五)城市游憩空間意象營造的要素
1 游憩意象元。游憩意象元是游憩空間的“靈魂”,通常是潛在的,需要挖掘和提煉才能夠凸顯出來?！坝雾庀笤斌w現在游憩者對游憩空間的“整體記憶”中,是游憩者體驗和感悟游憩空間的最核心意象因子,是游憩空間的“個性”和“特色”所在,對游憩意象元的準確把握,對游憩間意象營造具有至關重要的指導作用。
2 游憩意象點。游憩意象點是游憩意象元的具體物化,是人們能夠直接獲得的空間意象層次。代表性(即在城市中的標志性)和關聯度(即意象要素與游憩意象元之間的關聯程度)是確定“游憩意象點”時必須考慮的因素。游憩意象點可以通過不同尺度游憩空間中的意象要素表達出來,常常表現為一個個具體的標志性很強的游憩點。如城市游憩空間整體層面——某歷史文化名城游憩地的游憩意象點,多集中表現為某些歷史文化保護區(qū)和具體的歷史建筑物;城市游憩區(qū)域層面——城市商業(yè)游憩區(qū)(rbd)的游憩意象點,常常需要通過各種商業(yè)要素來表達;游憩場所層面——某個公園綠地的游憩意象點,則與園林或游憩的要素緊密關聯。
3 游憩意象廊。游憩意象廊是游憩意象點按一定規(guī)律在游憩空間的排列組合。游憩意象廊具有多種功能,最主要的是連接功能和組合功能,營造時應強化除此之外的游憩功能。同時,游憩意象廊還具有時間和空間兩個特性。在時間上,是記錄個人或群體不同階段游憩記憶的時間通道;在空間上,是游憩者感受和認知游憩特色要素的空間廊道,因此,還有凝結公眾記憶(印象度)的功能。
4 游憩意象域?！坝雾庀笥颉笔浅鞘兄辛钣雾哂∠笊羁痰奶厣雾瑓^(qū)域,是游憩者的主觀感知與游憩地的地域特色的有機融合。游憩者通過在城市游憩空間中從事游憩活動,受游憩空間所在地域的文化基質、自然生態(tài)環(huán)境、休閑氛圍、交通水平等的影響,獲得游憩體驗與感受,將印象深刻、同質性強、特色 突出的區(qū)域作為一個整體進行記憶,形成意象場,即為“游憩意象域”。游憩意象域通常包含有一個或多個獨立的游憩意象元,多條游憩意象廊連接成網狀,眾多游憩意象點散布其中。游憩意象域反映了城市游憩空間“面”上的特質,是城市游憩空間意象發(fā)展到高級階段的指針。
(六)城市游憩空間意象營造的途徑
基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營造主要有兩條途徑:一是提煉游憩意象元,激發(fā)和恢復公眾對游憩空間的記憶與意義,以利于游憩者對空間意義的理解;一是構建“點-廊-域”的空間意象信息載體,以利于游憩者對空間形態(tài)結構的掌握。
1 提煉游憩意象元。“游憩意象元”的提煉應著眼于對城市游憩空間意象特質的把握,應能反映公眾游憩者對游憩空間的感受和評價特征,特別應注重挖掘和恢復游憩空間中那些能激發(fā)游憩者記憶、想象和情感的元素。
記憶和想象是游憩空間意象形成的核心影響因素,通過深入挖掘和恢復游憩空間中那些能激發(fā)游憩者記憶和想象的元素,讓這些元素向游憩者準確傳達空間特色文化信息,以喚起游憩者對空間的個性化記憶和情感,是營造情感認同強的城市特色游憩空間的關鍵性環(huán)節(jié)。
2 構建“點-廊-域”的空間意象信息載體。良好的、“可讀性”強的游憩空間形態(tài)結構可以“刺激”游憩者的綜合感官,易于為游憩者識別和記憶,并由此產生對空間結構的認知和對空間意義的判讀,有利于游憩者空間意象的形成。
“游憩意象綜合體”中的“游憩意象點”、“游憩意象廊”和“游憩意象域”是塑造游憩空間意象形態(tài)結構的有效信息載體。在游憩空間意象營造中,合理選擇游憩意象點,有利于單個游憩空間意象的凸顯;將游憩意象點進行有規(guī)律的排列組合,優(yōu)化配置游憩意象廊道,強化游憩意象域,則可形成強烈的游憩空間整體意象和高效的游憩意象集聚效應,有利于游憩空間形象的彰顯,是營造可意象性強的城市特色游憩空間的核心內容。
五、結語
感知和認知是城市生活的基礎,游憩者使用的設施及尋求的活動都會受到空間感知與認知程度的影響。因此,城市游憩空間規(guī)劃設計應注重對游憩者空間感知與認知的考慮。受啟發(fā)于城市意象理論及相關旅游規(guī)劃理論而提出的“游憩意象綜合體”理念是對城市游憩空間的可意象性起關鍵作用的“意象空間單元”,對城市游憩規(guī)劃設計有重要意義。與當前國內眾多城市游憩空間規(guī)劃設計主要關注城市外部實體空間的組織和營造不同,基于“游憩意象綜合體”的城市游憩空間意象營造重點關注游憩者的空間感知與認知,強調實體游憩空間規(guī)劃設計要著眼于公眾游憩者所感知與認知到的主觀游憩空間,通過激活“游憩意象綜合體”的方式來營造令游憩者深刻印象和情感認同強的城市游憩空間,是城市游憩規(guī)劃的新視域。
本文從游憩空間主體與客體相結合的視角,系統闡述了“游憩意象綜合體”理念,認為“游憩意象綜合體”的內涵和特征具體體現在空間的可伸縮性、結構的自相似性、要素的組合性和發(fā)展的階段性等四個方面,并從目標、系統、層次、要素、途徑等五個方面架構了基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營造概念框架,為國內城市游憩空間規(guī)劃設計提供新的思路和理論依據。
參考文獻:
1 李蕾蕾,從景觀生態(tài)學構建城市旅游開發(fā)與規(guī)劃的操作模式,地理研究,1995,14(3):69-73
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3 劉沛林,“景觀信息鏈”理論及其在文化旅游地規(guī)劃中的運用,經濟地理,2008,28(6):1035-1039
【關鍵詞】天安；城市綜合體；景觀設計；分區(qū)設計
1 城市綜合體發(fā)展概況
在現代都市中，快節(jié)奏的人們需要有一個方便、快捷、經濟及多功能為一體的綜合空間來享受高效率的生活和工作，城市綜合體應運而生。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體的城市空間形式。天安數碼城集團是中國城市產業(yè)地產的引領者。城市產業(yè)綜合體是天安數碼城繼工業(yè)園、工貿園和科技產業(yè)園之后的第四代產品，以辦公業(yè)為主，融合產業(yè)、交流、生活于一體。在此基礎上，天安數碼城還做出了進一步的細化，針對不同的客戶群體，打造了城市產業(yè)園、生態(tài)型產業(yè)園和創(chuàng)意產業(yè)園等三種各具特色的產品線。
城市綜合體以超大的空間尺度、地標式的城市建筑、現代化的城市景觀等為主要特征，代表了一個城市發(fā)展的面貌。景觀設計在開發(fā)的過程中占據了至關重要的位置[1]。天安數碼城的前三代產品在規(guī)劃設計等方面均取得了不錯的成績，而近年開發(fā)的城市產業(yè)綜合體多處于建設階段，根據已建成情況來看，景觀效果宜人，社會反應良好，如天津、重慶、青島天安數碼城等項目，本文將以此為基礎，分析探討城市綜合體的景觀設計方法。
2 城市綜合體景觀設計分析
2.1 城市綜合體景觀特征
（1）現代、時尚、標志性
城市綜合體代表了一個城市的發(fā)展水平與現代化的面貌。應用現代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。特別是近年來當代藝術逐漸擺脫博物館的束縛，走向了開放的城市空間，為城市注入了新的活力。如通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。而地標性的建筑再加上公司的文化、主題，也很容易形成景觀的標志性，打造區(qū)域特色。
（2）開放的城市公共空間
公共空間是城市綜合體的靈魂。城市綜合體的公共空間則是真正對公眾開放的城市型公共空間。這樣以來，開放的城市公共空間的景觀設計特點也適用于城市綜合體中的景觀設計。下圖是天津天安數碼城空間布置圖，不難看出，開放空間、沿街開放空間在整個綜合體中占據了大量比例。
（3）豐富多變的空間景觀層次。
城市綜合體設計應充分利用地形或建筑本身的造型特點，以及地下空間、中庭空間、屋頂空間，形成若干節(jié)點性的廣場，并大量采用天橋、峽谷、巷道等形式進行空間的過渡和銜接，形成豐富多變的空間層次，與城市的步行公共空間自然融合在一起[2]。
2.2 城市綜合體景觀設計理念
（1）創(chuàng)造具有文化品格的外部空間
文化是一個園區(qū)與眾不同的特征與氣質，也是一個園區(qū)吸引力之所在。天安數碼城一直倡導“自我設計、自主經營、自由競爭”和“鼓勵成功、寬容失敗”的運營文化，使園區(qū)由聚集（要素空間集中）走向聚合（產生有機聯系），而最終發(fā)生聚變（形成創(chuàng)新集群）。城市綜臺體以其巨大的形體和復雜的功能而具有創(chuàng)造標志性的先天優(yōu)勢。標志形象的形成.有賴于準確理解把握和提煉地域文化，依托于對歷史文化、社會文化和環(huán)境文化等抽象意義的具象化。
（2）尊重場地、注重生態(tài)
一個完整的園林景觀設計過程可以概括為兩個階段：①認識問題和分析問題，②解決問題。對問題有了全面透徹的理解后，基地的功能和設計的內容也自然明了了。而如今席卷全球的生態(tài)設計的理念，也必須以場地分析為基礎，針對場地的設計才能真正做到生態(tài)環(huán)保。如重慶天安數碼城根據用地山地的特點，提出“綠谷”的設計主題，并以此展開，根據已建成幾期的情況來看，景觀效果宜人。
（3）與城市密切聯系，形成連續(xù)性、一體化的城市空間
城市綜合體通常與城市的主要交通保持著密切而便利的聯系，這也使城市綜合體擁有了更高的開放性與可達性，組成了城市開放空間體系的重要部分。城市綜合體景觀的營造不僅僅在于自身的完整性，更應融入城市的大環(huán)境中，對城市整體的環(huán)境產生積極的影響。城市綜合體在規(guī)劃設計之初就應該關注與周邊城市環(huán)境之間的關系，為城市居民提供了休閑活動和社會交往的平臺，同時人的活動也為城市綜合體帶來了生機與活力。
（4）基于行為特點的空間設計
城市綜合體是一種功能符合型的城市集聚空間，來這里的人目的各異、行為特點各異，環(huán)境景觀的設計要根據人的行為特點給予合理的功能設計，同時還可以根據需要做好空間的引導作用，使空間功能合理，景觀合宜[3]。
3 城市綜合體景觀分區(qū)設計
3.1 辦公區(qū)
（1）總部樓區(qū)
總部樓是天安數碼城的特色，是辦公樓中的“別墅”，對于景觀的要求較高。對于現代化的總部樓外部整體景觀設計應該給人一種自然、輕松的氛圍，而不應該是莊嚴肅穆；作為總部辦公區(qū)，應該安靜，景觀要有高品質感；又是天安數碼城的特色核心部分，景觀設計要有藝術感，體現現代美學。另外景觀要具有很強的標示性，根據不同的總部樓，創(chuàng)造不同的景觀。
對于總部樓圍合的中庭以及入口空間等，還要根據不同公司來進行設計，將企業(yè)的文化、理念等融入景觀之中，創(chuàng)造特色的景觀。如下圖所示，為重慶天安數碼城總部樓區(qū)景觀效果圖。
（2）產業(yè)樓區(qū)
產業(yè)樓作為科技研發(fā)、技術創(chuàng)新的基地，在這里工作的多是高科技技術研發(fā)人員，工作相對單調而又要求他們有一定的創(chuàng)意、創(chuàng)新能力，景觀設計應力求大膽，現代感與視覺沖擊力是這里景觀設計的重點。使工作人員能在工作之余，感受到景觀的魅力，為工作增添樂趣。根據天安數碼的規(guī)劃情況，產業(yè)樓的底層多為商業(yè)配套區(qū)，所以產業(yè)樓的景觀多為屋頂花園形式，景觀設計力還要注意屋頂花園的特殊要求。
（3）商業(yè)配套區(qū)
城市綜合體中的商業(yè)區(qū)多位于沿街開放空間，多數呈現狹長的直線帶狀空間形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)也多以購物為主，兼顧少量的休閑娛樂設施。由于地塊的限制以及步行人流量大的原因，使這里的景觀呈現出硬質鋪裝面積過大，綠化空間偏少的情況。基于此，首先可以通過垂直綠化的方式增加綠化面積，使場地因有更多的綠色植物而更具生機。其次可以將坐凳等休閑設施與當代藝術（雕塑藝術）、花箱、樹池等結合，使場地更具現代時尚感。對于大面積的鋪裝也可以融入不少設計元素、當地文化，這樣就使商業(yè)區(qū)的景觀設計實現宜人的景觀效果。
3.2 住宅區(qū)
住宅區(qū)是城市綜合體中部分員工以及其他城市居民生活休息的地方，其景觀設計必須營造一種安靜、舒適的景觀空間。住宅區(qū)景觀設計可以從普通居住小區(qū)的景觀設計中借鑒經驗。這里的景觀設計，應該遵循“以人為本，生態(tài)優(yōu)先”的原則，以植物材料為主體，以山石、水體、建筑小品為輔構成的游憩生活空間，創(chuàng)建富有生機、充滿趣味、歸屬感強烈、生態(tài)健全的田園般的居住環(huán)境。
3.3 配套酒店公寓區(qū)
（1）酒店式公寓
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。作為城市綜合體的一部分，應該與整個城市綜合體的文化、景觀面貌保持一致。具體設計也可以和其它酒店、住宅區(qū)借鑒，注重生態(tài)，以人為本，打造用戶滿意，環(huán)境友好的公寓景觀。
（2）五星級酒店
該項目中，景觀設計要講究設計風格，通過硬景、軟景及配套設計來烘托建筑物，使其生命力更加旺盛。入口部分的景觀設計，并不是設計一個城市廣場，而是要體現酒店的品牌。首先在酒店主入口區(qū)域造勢，要有一個景觀中心，在城市道路與建筑主體的空間軸線上；同時可以依據酒店建筑的特點，在設計上給人視線上的引導，以滿足道路、交通、遮蔽、圍護等功能要求。
4 結語
城市綜合體作為一種新型的城市空間，景觀設計手法尚未成熟。天安數碼城集團積極實踐總結，為城市綜合體的發(fā)展提供了一定的借鑒。城市綜合體的景觀設計必須緊抓自身現代、時尚、開放、景觀空間多變的特點，從創(chuàng)造文化品格、生態(tài)設計、注重與城市的密切聯系等方面進行分析設計，同時不同的功能區(qū)還要給予不同的對應處理，這樣才能設計出景觀效果宜人、功能合理的城市綜合體景觀空間。
參考文獻：
[1]黃毅.城市混合功能建設研究[D]上海：同濟大學.2008
關鍵詞：城市綜合體，北京三里屯，規(guī)劃設計
1 什么是城市綜合體？
定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
2 現代城市綜合體
(1)、所有建筑均為新建，綜合體量5萬平米以上。
(2)、聘請知名建筑設計師：建筑造型、流線、廣場等。
(3)、開發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢是持有。
(4)、開發(fā)商創(chuàng)造一個模式并成功后，會在多處進行復制。
(5)、如美國紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運河城、香港太古廣場、深圳華潤中心、北京華貿中心等。
3 北京三里屯VILLIAGE
（1）區(qū)位
南起工體北路，北至第二使館區(qū)，西與雅秀服裝市場比鄰，東與三里屯酒吧街對望，位于朝陽區(qū)工體北路和三里屯路的交會處，占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，共分南北二區(qū)，其中南區(qū)7.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，包括一座擁有100間客房的個性化精品酒店。
（2）三里屯區(qū)域周邊
一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術家和文人的云集之地。在新的發(fā)展形勢里，政府對三里屯的規(guī)劃發(fā)展中將其定位為北京“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”。周邊云集大量的外籍人士、白領。周邊配套金融業(yè)有十大銀行：中國銀行、北京銀行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行等十大銀行。
酒店業(yè)：東方花園酒店，華都飯店，中服商務酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等。
大型商業(yè)：七大國際時尚商業(yè)中心：國貿商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國紅街、國門第一商城。
餐飲：囊括了中餐、日本料理、韓國料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺灣特色餐廳、泰國餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧。
教育：三里屯一中、北京市重點中學——陳經倫中學、耀中雙語學校、工藝美院等學府密集周邊。
（3）規(guī)劃設計
由歐華爾顧問公司指導及日本前沿建筑設計師隈研吾領銜設計，三里屯VILLAGE的19座獨立的建筑，采用了大膽的動態(tài)用色和不規(guī)則的立體線條，開放的空間加上點綴其中的花園、庭院，以及四通八達的胡同，營造出一種引人入勝的全新格局。通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性。獨特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實驗性的外觀。此外，自然材料運用，是典型的隈研吾建筑風格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。如在街道的設計過程中，將街化整為零。把項目街道設計成諸多內街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達到金角銀邊的效果。平衡各個空間無死角。最大的平面設計亮點在于就是中庭廣場，成為整個街區(qū)的中心點。圍繞廣場四周設計了多條道路動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達性。使得街區(qū)內的蘋果等商家都可以在廣場內舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個廣場成為了整個項目的商業(yè)活力區(qū)域。
（4）項目定位：潮流、時尚的文化、休閑、購物的場所
4.1、拋棄傳統商業(yè)模式，采用開放式的設計，集合了文化、休閑和購物的場所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地。
4.2、一個社區(qū)型消閑中心——周邊的使館、商務常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個融合了時尚、美食、藝術、娛樂和旅游的國際區(qū)域，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天。
4.3、南區(qū)的定位為中高檔國際及本地品牌，目標客戶群主要為時尚運動的年輕一族。
4.4、北區(qū)的定位為國際奢侈創(chuàng)意品牌，目標客戶群主要為有一定社會地位和一定消費實力的人群。
（5）業(yè)態(tài)組合與品牌
5.1、主要針對年輕時尚客戶群體來進行業(yè)態(tài)組合，匯集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Element Fresh等品牌。同時還將經營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領域。
5.2、1層作為引入品牌專業(yè)店，則2-3層將有針對的引入餐飲業(yè)態(tài)來契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯。
結語
我們只有理性的對待城市綜合體的產生和發(fā)展，認識到其優(yōu)勢的同時看到其發(fā)展中的問題，用長遠的、發(fā)展的、科學的眼光來對待城市綜合體的建設，才能讓其真正為我們的生活服務。（作者單位：中國地質大學 藝術與傳媒學院(武漢)）
參考文獻：
［1］ 程強，許曉蒙，石娟，等． 城市綜合體的形成基礎研究［J］． 生態(tài)經濟，2010(12):163-166，177．
關鍵詞：城市綜合體；發(fā)展途徑；
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：
1、引言
我國社會化進程的加快，使得我國城市化的速度也在逐步增大。打造城市綜合體，一方面符合社會需求以及能夠緩解土地資源緊缺的現狀；另一方面也可以對有限資源空間進行利用，創(chuàng)造產業(yè)效益最大化?，F階段，城市綜合體已經成為我國眾多大中型城市發(fā)展的重要途徑，比如濟南竭力打造16個城市綜合體，杭州市100個城市綜合體，合肥已經在建的城市綜合體也多達20個，昆明正在開發(fā)規(guī)劃運營的城市綜合體也有12個。本文對我國城市綜合體的發(fā)展現狀和未來發(fā)展途徑進行分析和探討，不足之處，敬請指正。
2、城市綜合體概述
2.1 城市綜合體的概念
城市綜合體與傳統的城市概念有很大區(qū)別，傳統的城市被劃分為眾多功能片區(qū)，隨著城市的發(fā)展的同時出現了諸多問題，比如功能分區(qū)中人員跨區(qū)流動導致交通擁擠現象，城市綜合體的出現可以解決此類問題，可以將辦公、商業(yè)、居住、餐飲等不同功能集中在一個城市區(qū)域，人們在此進行工作生活，因此我們可以把城市綜合體的概念總結為，城市通過整體的商業(yè)地產進行規(guī)劃開發(fā)，將城市的生活空間，比如辦公、娛樂、商業(yè)、餐飲、交通、居住、賓館、展覽、休閑、商務以及會所等功能，統統組合在一起，確保各個功能既相互關聯、相互依存，又能組合成一個規(guī)模較大、功能眾多的現代化城市。
2.2 城市綜合體的特征
與傳統的城市相比，城市綜合體的特征主要體現在以下幾個方面：
（1）高可達性：比如城市CBD、城市副中心以及規(guī)劃中的未來城市中心等，都是城市綜合體可能出現的地方，這些地方有著交通網絡發(fā)達、城市功能集中的顯著特點，并且與外界交通網絡、信息網絡較為緊密。
（2）高密集性：建筑密度高、建筑高度高、人口密度大、人流量密集、消費人流集中以及功能較為全面和集中。
（3）整體性：城市綜合體的建筑風格比較統一，其中的每個單元建筑也可相互配合和影響，都有相當便捷的可達性。城市綜合體的內部建筑與外部空間在環(huán)境協調方面要符合整體性。
（4）功能復合性：城市綜合體的功能可以依靠自身來實現，比如商務辦公、居住、酒店、住宅、商業(yè)、文化娛樂、交通出行等，形成了城市綜合體的功能復合性。
2.3 國內外城市綜合體的發(fā)展現狀
國外發(fā)展城市綜合體最早的是美國，美國的紐約市曼哈頓區(qū)就是城市綜合體的典型代表，曼哈頓街區(qū)匯集了百老匯、帝國大廈、華爾街、中央公園、聯合國總部、大都會歌劇院以及大都會藝術博物館等，除此之外還有洛克菲勒中心、泛美有限公司總部大廈、克萊斯勒大廈等造就了曼哈頓世界著名的城市綜合體，是建筑群密度、人口密度、土地資源利用率統一優(yōu)化的結果，集合了辦公、賓館、消費、居住以及娛樂等諸多功能于一體的城市綜合體，是現代城市發(fā)展的范例。
歐洲在城市綜合體的發(fā)展方面，較之美國有些落后，而且實例較少，究其原因是由于城市大多歷史悠久。瑞典的魏林比新城是歐洲城市綜合體的典型代表，是斯德哥爾摩的衛(wèi)星城市，以公路和鐵路與其相連，城市中心匯集著辦公、商務、娛樂和交通等諸多功能，并配備完整的行政管理、商業(yè)街、學校、文化、娛樂以及教堂等設施，能夠給居住在此地的居民提供完整的生活服務，是歐洲第一代城市綜合體的杰出代表。除此之外，于1986年建成的拉德芳斯也是城市綜合體的著名范例，其位于法國巴黎西北方向，是巴黎市主軸線上的最西端，其原本是一個老城區(qū)，之后經過改造，并且附加了許多功能，現在已成為新老城區(qū)改造開發(fā)的代表。
日本由于土地資源較為緊張，而在城市綜合體的發(fā)展方面較為在意土地利用效率，從進入20世紀開始就開始尋求城市綜合體的發(fā)展道路，已經建成的城市綜合體有福岡博多運河城、東京六本木新城以及慧比壽商業(yè)中心等，都強調城市綜合體的立體化建設和交通網絡體系，一方面體現了互動式的城市功能，另一方面也完善了城市配套設施，共同構建了立體化城市綜合體。
與國外相比，我國城市綜合體的發(fā)展較為落后，盡管在過去的20年間也積累了眾多經驗，但是顯而易見的是，我國城市綜合體的發(fā)展水平和國外相比仍然存在不小的差距?，F階段，我國城市化進程的加快，城市綜合體的任務和目標已經成為我國城市謀求迅速發(fā)展的重要途徑。
3、我國城市綜合體發(fā)展面臨的主要問題
我國城市綜合體發(fā)展所面臨的主要問題可以歸結為城市綜合體兩面性，既要了解風險，又要規(guī)避風險，不要盲目崇拜城市綜合體，應該從風險中尋求發(fā)展的道路。最近幾年，我國城市綜合體的推廣帶動了城市形象和城市品質的提升，比如香港銅鑼灣、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等，都已成為能夠代表城市形象的名片，然而在發(fā)展城市綜合體的道路上并非一帆風順，城市綜合體項目作為具有重要價值的運營模式，其開發(fā)技術和投資復雜程度也非常巨大，其能夠帶來巨大利益的同時也勢必會有一定的風險，一旦投資決策失誤，區(qū)域經濟把握不準確，行業(yè)市場變化莫測，資金鏈斷裂，或者是后期經營管理不善，都有可能導致城市綜合體走向失敗的道路?？偠灾鞘芯C合體是一個有風險的系統工程，其所面臨的風險主要有以下幾個方面：
3.1 金融風險
一般而言，城市綜合體存在較高的金融價值，較高的價值去買地，然后以寫字樓、公寓等開發(fā)形式低價出售，形成了一種投資金融風險。城市綜合體的規(guī)模比較大，開發(fā)周期比較長，投資金融管理比較復雜，國家金融政策的變化會對城市綜合體項目產生較大的影響，比如資金運營失利、資金鏈斷裂等嚴重現象。
3.2 項目規(guī)劃風險
城市綜合體的項目規(guī)劃設計風險主要是由于對區(qū)域環(huán)境、區(qū)域位置以及區(qū)域條件等進行錯誤估計，導致城市綜合體項目規(guī)劃及設計方向與市場產品定位有所偏離，致使城市綜合體出現戰(zhàn)略性風險，因此需要對城市綜合體與其他區(qū)域之間的關系進行綜合考慮，比如交通、通訊、信息網絡等。
3.3 市場競爭風險
城市綜合體的市場競爭風險主要來源與競爭對手、房地產開發(fā)商、政府部分、購房者以及租戶等的競爭。
3.4 招商風險和運營風險
城市綜合體項目的利益來源主要是商業(yè)、物業(yè)的租賃以及經營期間長期積累的經濟利益等，因此城市綜合體項目和普通的房地產開發(fā)項目一樣存在招商瓶頸、商業(yè)地產運營能力以及運營資金鏈等問題，一樣有招商風險和運營風險。
3.5 行政干擾風險
城市綜合體屬于城市的標志性建筑，是城市的核心部分和重要內容，是城市向外宣傳的城市名片，容易被地方政府所干擾，存在行政干擾風險。
4、我國城市綜合體的發(fā)展途徑
現階段，我國城市綜合體項目得到迅速發(fā)展，但是在未來很長一段時間內，城市綜合體將繼續(xù)某種發(fā)展模式，確保城市化進程的不斷加快，具體而言可以采取以下途徑：
4.1 開發(fā)城市灰色空間
盲目擴張城市反而給城市的發(fā)展帶來許多危害，人們已經認識到這一點，因此我國城市綜合體的發(fā)展可以從廢棄用地的再次開發(fā)著手，歐美國家已經走過這條發(fā)展道理，我國可以進行相關內容的嘗試，我國比較成功的案例有上海閘北地區(qū)、沈陽老工業(yè)地區(qū)的再次開發(fā)等。
4.2 擴大小型化、小規(guī)模的開發(fā)模式
規(guī)模較小的城市綜合體項目是歐美國家城市綜合體的發(fā)展主流模式，其原因是由于小規(guī)模的城市綜合體經濟發(fā)展緩慢，處于可控制的速度之內，而且小規(guī)模城市綜合體便于實施，最重要的是風險也相對較小。盡管巨型城市綜合體并非人們所喜歡，但是我們也無法否認集群效應，巨大城市綜合體需要考慮的也不僅僅是選址、占地以及設計、規(guī)劃、開發(fā)、風險等諸多問題。
4.3 塑造親和力以及傳統街區(qū)
規(guī)模較大的城市綜合體項目，其開發(fā)條件也相對較為嚴格，因此在如此苛刻的條件下，可以另辟蹊徑，采取塑造親和力以及傳統街道，一方面體現了人們對傳統的認可，另一方面也體現了價值導向的回歸。成功案例有上海的新天地、田子坊等。
4.4 其他對策
除此之外，還可以采取一些更為具體的措施，主要有以下幾個方面：（1）做好城市綜合體項目建設的服務。（2）合理規(guī)劃設計城市綜合體項目的建設。（3）保障城市綜合體建設的用地。（4）加強城市綜合體建設的財政支持。（5）加強城市綜合體建設的組織保障措施。
5、結語
總而言之，城市綜合體的開發(fā)不僅僅是一個地產項目，更是一個城市的發(fā)展和運營的重要問題，本文對我國城市綜合體的發(fā)展途徑進行分析，對我國城市綜合體發(fā)展面臨的主要問題進行總結，并提出我國城市綜合體的發(fā)展途徑，然而這些途徑并非適用于每一個城市，不能生拉硬拽，需要結合城市自身的特色，才能實現城市的長遠發(fā)展。
參考文獻
[1] 許大金.城市綜合體――商業(yè)地產的救命稻草?[J]. 中國商貿. 2009(03)
關鍵詞：規(guī)劃設計；城市化；城市設計
Abstract: this paper introduces the new city center city design department of Joe the relevant circumstances, and in its design concept, function, this paper discussed the general layout, thought the local city management at all levels to provide reference builders.
Keywords: planning and design; Urbanization; Urban design
中圖分類號：F110文獻標識碼：A文章編號：
一、背景分析
近年來，隨著杭州“城市東擴”步伐的加快和“決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略的實施以及地鐵一號線的建設，喬司已經逐步進入了城市化發(fā)展的黃金時期。并使得地處杭州主城區(qū)和臨平副城、下沙副城之間的喬司迎來了融入大都市的機遇條件，如何融入大都市發(fā)展，為大都市服務，這些問題處理好將使喬司具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
杭州城市有機更新給喬司帶來發(fā)展新要求，如何利用喬司交通樞紐、承主接副的優(yōu)勢，如何走科學城市化發(fā)展道路。在新的形勢和新的任務前，喬司的產業(yè)升級、城市結構和建設風貌都有新的要求：產業(yè)發(fā)展面臨升級：商貿業(yè)高端化的發(fā)展趨勢要求喬司迅速提升第三產業(yè)，發(fā)展商貿會展、現代產業(yè)、信息交換中心等產業(yè)，以適應未來的經濟發(fā)展。
城市結構面臨調整：城市的快速發(fā)展使得原有小城區(qū)中心已經很難承當重任，需要建設服務水平高，功能完善的中心區(qū)，以適應未來發(fā)展的需求。城市風貌面臨轉折：未來10－15年，既是城市快速成長并趨于穩(wěn)定的時期，也是城市核心風貌的形成時期，急需確定未來城市建設的標準和形象。
二、規(guī)劃理念
（1）網絡城市
以基地水網、路網為網絡之綱，重視城市綜合體、道路、綠化等的系統性和彼此聯系，形成交織、咬合的網絡結構，提高各系統的穩(wěn)定。
（2）低碳城市
打造大杭州最具代表性的“低碳新城”，內涵是以快速、大容量的地鐵運能為基礎，建立完善的慢行系統、交通換乘系統，探索建立微氣候調節(jié)系統。
（3）TOD導向的地塊開發(fā)模式
在新城建設中，建立高效節(jié)能的大運量公共交通、軌道交通轉換網絡是實現低能耗的城市發(fā)展之路。
三、總體定位
喬司新城中心區(qū)塊將發(fā)展交通依賴型、物流型、市場型的現代服務業(yè)，主要建設高端商貿服務中心、現代物流中心、綜合服務中心、金融信息文化服務中心、總部研發(fā)及文化創(chuàng)意產業(yè)中心及現代房地產經濟中心等六個現代服務業(yè)中心，以這六個中心為載體，打造杭州大都市的東部商貿新港，使其成為現代服務業(yè)的新高地，成為大杭州“決戰(zhàn)城東”發(fā)展戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場。
四、發(fā)展策略
喬司新城發(fā)展應采取 “東拓西融，南連北承”的區(qū)域協同策略和“依托、吸納、輻射和引領”的發(fā)展戰(zhàn)略，以杭州主城、臨平副城、下沙副城的強勢發(fā)展為依托，同時吸納和輻射周邊區(qū)域，跳出原有鎮(zhèn)區(qū)的團狀擴散模式，向南跨越式發(fā)展，利用縱深腹地的積聚效應以及地鐵建造而衍生的地鐵經濟，主動承接城東新城優(yōu)勢產業(yè)，引領杭州東部商業(yè)的崛起，打造一個充滿魅力的購物天堂，同時實現由“鎮(zhèn)區(qū)時代”向“新城時代”的完美蛻變。
五、規(guī)劃布局
1規(guī)劃結構
充分利用基地現狀的水系等地形地貌，規(guī)劃形成“三心、兩帶、四軸、三片區(qū)、三綜合體”空間結構。
三心：指分別以地鐵喬司站、翁梅站、喬司港濱水商業(yè)街與喬安路商業(yè)街交叉處及其周邊地區(qū)為依托的三個主要發(fā)展中心；
兩帶：沿喬司港、方喬港及其兩側綠化帶形成的生態(tài)濱水景觀帶；
四軸：指以杭海路（地鐵一號線）、杭喬路、喬農路、永勝路等道路形成的主要發(fā)展軸線；
三片區(qū)：指分別位于地鐵喬司站西北側、喬司港東側的兩個居住功能片區(qū)，和地鐵喬司站東南側的商貿市場功能片區(qū)；
三綜合體：分別為在現狀三鑫工業(yè)園基礎上改造提升的以創(chuàng)意產業(yè)、總部研發(fā)、商務、商貿功能為主的文化創(chuàng)意綜合體；以地鐵喬司站及喬司舊鎮(zhèn)區(qū)為主的喬司新城綜合服務中心即城市客廳綜合體；地鐵翁梅站及方喬工業(yè)區(qū)塊改造提升的以商貿服務、商務辦公及居住功能為主的城市舞臺綜合體。
2功能分區(qū)
規(guī)劃結合現狀及周邊發(fā)展條件，將喬司新城中心區(qū)劃分成14個功能區(qū)。
創(chuàng)意產業(yè)、總部研發(fā)功能區(qū)：在現狀三鑫工業(yè)園的基礎上改造提升，結合杭海東側地塊改造，調整產業(yè)結構，退二進三。以創(chuàng)意產業(yè)、總部研發(fā)、商務辦公、商貿服務、文化娛樂、都市會展為主要功能。
濱水、特色商業(yè)街區(qū)：規(guī)劃將喬安路改造為特色商業(yè)步行街，喬莫東路東側和喬司港兩側結合喬司港的改造打造成為富有喬司特色的濱水商業(yè)街。
商貿市場區(qū)：位于地鐵喬司站東南側，結合繞城南側的九喬國際商貿城設置，是其商貿服務業(yè)得延伸和有益補充。
汽車產業(yè)功能區(qū)：位于地鐵喬司站的北側，打造“汽車文化創(chuàng)意公園”，配置汽車銷售、汽配、科普展示、汽車俱樂部、汽車電影院等功能。
基礎教育功能區(qū)：共布置2個基礎教育功能區(qū)，分別位于永勝路與滬杭高速公路交叉的東南側和永勝路與喬司港交叉的東北、西南側。主要設置喬司中心幼兒園、喬司中心小學、中學、九年制一貫學校及喬司職業(yè)高中等。
綜合服務功能區(qū)：分別依托地鐵喬司、翁梅2個站點，布置喬司新城綜合服務功能區(qū)，以商貿服務、商務辦公、餐飲酒店、文化娛樂、交通換乘等功能為主。
居住功能區(qū)：分別為位于喬司港東側、地鐵喬司站西北側等的5個居住功能區(qū)。
3道路交通組織
區(qū)塊對外交通：主要有杭浦高速公路、滬杭高速公路、繞城高速公路、東湖路等；
區(qū)內主干道路系統：鑫業(yè)路、永勝路、喬農路、杭海路、杭喬路等道路組成“兩縱三橫”的主干道路系統；
軌道交通：地鐵1號線沿杭海路以高架的形式通過本區(qū)塊，并設置喬司、翁梅2個地鐵站點；
公交系統：規(guī)劃結合地鐵喬司、翁梅站、大型居住社區(qū)、公共建筑及主要道路形成交通便捷、系統完善、層次豐富的公交體系。規(guī)劃設置3個公交首末站。
慢行系統：規(guī)劃結合地鐵站、大型居住區(qū)、公共建筑設置公共自行車租賃點，并沿生態(tài)綠化帶、河道兩側設置城市慢行系統。
停車系統：規(guī)劃結合地鐵站點、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)中心、商務辦公以及生態(tài)綠地設置地上、地下立體停車系統，各地塊停車位根據省市及余杭區(qū)相關規(guī)定配套。
貨運交通組織：規(guī)劃結合商貿市場、汽車城、創(chuàng)意產業(yè)功能區(qū)設置商貿物流配套設施，同時建議規(guī)劃區(qū)塊內的貨運交通沿杭喬路、喬中路、永勝路、鑫業(yè)路組織。
地下空間開發(fā)利用：結合地鐵站點、公共建筑、廣場、大型居住區(qū)等設置地下室，以停車場、人防、市政管線及商業(yè)貯存、娛樂等功能為主，與地上建筑同時設計、同時施工、同時使用，以地下交通廊道的形式聯系各相鄰地塊。
4、生態(tài)環(huán)保系統
以建設低碳經濟、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳環(huán)境、低碳社會“六位一體”的“低碳城市”為目標，打造生態(tài)、宜居、環(huán)保型喬司新城。
自住宅市場被調控后，開發(fā)商對于福州商業(yè)地產的建設可謂如火如荼，據不完全統計，福州已建成的及規(guī)劃建設中的城市綜合體已經超過15個，加上各類大型商業(yè)街、寫字樓與購物中心。未來兩到三年內，福州商業(yè)地產將迎來一波巨量的供應潮。
商業(yè)地產供應過剩
近年來，福州商業(yè)地產項目“扎堆”而出，萬達廣場、世歐?王莊、海西?佰悅城、紅星國際、君臨?盛世茶亭、申發(fā)大廈等各種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產項目紛紛以高端、完善、大體量的姿態(tài)亮相市場。與住宅不同，商業(yè)地產往往需要用數年甚至數十年的時間才能被市場消化完畢。據不完全統計，福州已建成的及規(guī)劃建設中的商業(yè)地產項目總面積已經超過了500萬平方米，而福州的總人口為300萬左右，如此大規(guī)模的項目供應無疑是在考驗著福州的市場承載力。
按照業(yè)內一貫的計算方法，一個城市的商業(yè)地產容量基本以人口和商業(yè)地產面積的比例來計算，其比例一般為1：1至1：1.5。對于福州來說，300萬的人口最高可以容納的商業(yè)地產量不過450萬平方米，但這僅是理論上的數值，真正的承載量還需要與目標城市的各項經濟指標掛鉤。
世歐地產副總經理李劉偉表示，“在福州，一個15萬平方米的購物中心需要20萬的消費人口才能盈利，以福州300萬的總人口來計算，最多只能容納15個這樣的購物中心。”然而福州16座城市綜合體中，大型商業(yè)項目如倉山萬達廣場就達到60多萬平方米，小型的也達到了20萬平方米，這意味著福州商業(yè)地產，僅商業(yè)性城市綜合體一項就已經遠遠超越了福州的實際承載量。
項目扎堆，旺鋪也冷清
雖然福州任何一個商業(yè)地產項目都擁有很高的實際價值，但是在天量的供應潮面前，能夠占領市場，取得盈利的并不多。李劉偉表示，在福州比較成功的商圈當屬由歷史形成的東街口商業(yè)中心，但東街口的消費群體正逐漸由本地人消費轉為外地旅游型消費。“未來能夠擁有生命力的商業(yè)中心只有那些經過市場提煉、商品齊全、交通便利、擁有大體量休閑娛樂業(yè)態(tài)的商業(yè)中心。此外，有獨特消費群定位的商圈也將有不錯的前景。”
即使是繁華的東街口商圈和臺江商圈，在發(fā)展中也經歷了許多坎坷。福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，幾年前的正大廣場、萬寶商圈、冠亞廣場的開發(fā)建設、以及對南后街、茶亭街的改造，這些項目在半徑不足3公里的區(qū)域內集中式地同步上馬，可供經營的商業(yè)面積超過百萬平方米。過度密集、重復的商業(yè)形態(tài)導致了該地區(qū)部分商業(yè)項目陷入經營的困頓，即使是福州最核心的中心商業(yè)區(qū)，也依然避免不了大批商家的流失造成的冷清局面。
李劉偉表示，目前商業(yè)地產投資已初步呈現沖動性，投資者希望依靠大型商業(yè)區(qū)，通過快速轉租與炒鋪，實現價值的提升，如此也就等于提前預支了市場的收益空間。當業(yè)主期望回報值與現實不平衡的時候，大面積的空置率就出現了。因此，投資者在投資商業(yè)地產的同時，也應該看到許多已投入運營的商業(yè)地產項目艱難經營的窘境。業(yè)內人士表示，“扎堆”、“同質化”是商業(yè)地產發(fā)展必須面對的問題，一旦區(qū)域內商業(yè)地產過于密集形成泡沫，在超負荷發(fā)展導致商業(yè)投資回報率持續(xù)下降的同時，還會產生共振的風險，最終將泡沫擠破。
走差異化路線
2009年以來，福州放量的土地多為商服地塊，許多被規(guī)劃為大型購物中心、城市綜合體的地塊普遍集中在傳統的商業(yè)區(qū)域附近，這在擴大了商業(yè)核心圈的同時，也造成了激烈的“同質化”競爭，許多原本具有極大發(fā)展空間的地塊也業(yè)態(tài)冗余而被閑置，造成資源的嚴重浪費。因此，商業(yè)地產項目的運作需要與周邊的其它項目形成互動、走差異化路線，才能深度挖掘該區(qū)域的商業(yè)潛力。
“商業(yè)需要聚集效應，各種業(yè)態(tài)要走差異化的道路，形成緊密相連的產業(yè)鏈，實現資源的互補，打造全面化的商業(yè)核心圈?！备Ｖ菀晃徊辉竿嘎缎彰某鞘芯C合體負責人表示，商業(yè)地產應根據城市的實際情況決定業(yè)態(tài)分布，區(qū)域內各種物業(yè)之間的結合部至關重要，公共空間的打造成功與否會影響城市綜合體的發(fā)展。
海西?佰悅城銷售經理鄭麗榕也表示，在一定程度上，商業(yè)地產不怕扎堆，業(yè)態(tài)的密集能形成良好的商業(yè)氛圍?！安贿^，要走好差異化的道路，才能體現出各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間的互補性。”
李劉偉也認為，在經濟娛樂化的時代，未來零散的商業(yè)形態(tài)將被集中式業(yè)態(tài)取代，不具備完善的商業(yè)配套和大體量的項目規(guī)模，將在市場競爭中被洗牌。
差異化的定位是從眾多商業(yè)地產項目中脫穎而出的關鍵，根據不同區(qū)域消費者的消費習慣和特點確定獨特、準確的專屬主題定位，將是解決同質化問題的好辦法。
統一規(guī)劃更能避險
傳統的商業(yè)地產在實際運營中，往往是先按既定的建筑設計圖施工建設，之后才根據項目特性展開招商。據介紹，這種傳統的商業(yè)中心往往以出售為主，這些商業(yè)項目單體量小，商業(yè)配套較成熟，出售后可以順利回收資金，但是這對后期經營會造成很大的困難。這種產權式商鋪模式在流入市場后，會產生許多不確定因素，使業(yè)主的投資風險進一步加大。福州目前就有不少好的項目因此而陷入整體品質下降、管理混亂、空置率高漲的尷尬境地。
王阿忠認為，商業(yè)地產普遍存在的問題，就是缺乏統一規(guī)劃。福州一些地處繁華的商業(yè)地產項目，受制于交通等因素，很難按投資商原來的設想，帶來巨大的人流和商機，在很大程度上制約商業(yè)地產的發(fā)展。
福州地產界人士認為，正大廣場、冠亞廣場、元洪城等曾經的一線商業(yè)中心就是因為前期的規(guī)劃設計不到位而漸漸退居二線?！半m然這些項目都處于市中心，但是綜合體量普遍不夠，內部的規(guī)劃設計也趕不上時代的變化，無法突破原有的規(guī)模取得長遠的發(fā)展，比不上后進的動輒數十萬平方米的新興大型項目，而且沒有把握住城市未來的整體規(guī)劃，也導致了地處車流密集的交通樞紐之處，卻因為車流無法停駐消費而與商機失之交臂。
因此，無論是傳統商業(yè)中心，還是新興商圈，后期的經營才是商業(yè)地產成功的關鍵因素。目前，福州各大型開發(fā)商都相繼自持其開發(fā)的大型購物中心、城市綜合體，只租不售，進行統一的規(guī)劃和招商。
李劉偉表示，“定位明確，規(guī)劃領先符合客戶的要求才是城市綜合體的經營之道?！彪S著經濟的發(fā)展，福州人消費層次開始提高，國內外各精品品牌相繼進入福州市場，因此商業(yè)地產要提前做好準備，統一規(guī)劃精確定位。在規(guī)劃設計上，不但要滿足消費者的審美需要，更要滿足商家的經營需求。城市綜合體、購物中心是商家的平臺，前期無定位、無規(guī)劃就會被市場冼牌。
相關鏈接
法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體
法國巴黎“拉德芳斯”是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設開發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，為世界各大都會提出了一個新的發(fā)展方向。
在拉德芳斯不足1平方公里的新區(qū)里集中了1200家企業(yè)，新區(qū)所有企業(yè)的年營業(yè)額相當于法國一年的政府預算，11萬人在這里工作，是歐洲最大的辦公區(qū)。這里還是繁華商業(yè)區(qū)和居民小區(qū)，有3個大超級市場，250家中小型商店，10萬平方米營業(yè)面積，約有4萬居民。 這里還是歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區(qū)的1／10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統良好。優(yōu)美的環(huán)境、完善的設施每年吸引約200萬游客慕名而至。
日本東京“六本木”城市綜合體
日本東京“六本木”是近幾年才誕生的以城市綜合體規(guī)劃所建造的全新聚落，以辦公大樓森大廈(Mori Tower)為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數達11萬人。
“六本木”里的建筑，包括了大約210家商店和餐館、朝日電視臺總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍影城、日式庭園、辦公大樓、美術館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設施……幾乎可以滿足都市生活的各種需求。 2003年4月，“六本木”開業(yè)。同年的4月末至5月初的黃金周期間，它吸引了265萬游客，這在當時經濟相當不景氣的日本是十分罕見的現象。根據日本旅游局的統計，2004年參觀“六本木”的游客人數已經超過東京迪士尼。如今，“六本木”更是成為日本都會男女約會的最新地標，也榮登國外觀光客最想到的日本觀光景點，成功取代新宿，成為集合時尚、現代豪宅的巨富。
香港“太古廣場”城市綜合體