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第一條 為適應城市建設和國家經濟發展的需要，加強城市房屋拆遷管理，保護公民、法人或其他組織的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合本省實際情況，制定本條例。
第二條 在本省行政區域城市規劃區內國有土地上因城市建設需要拆遷的房屋（含建筑物、附屬物），均適用本條例。
第三條 省人民政府建設行政主管部門主管本省行政區域內的城市房屋拆遷工作。
市、縣行政區域內的城市房屋拆遷主管部門，由市、縣人民政府確定。
第四條 對依法批準的建設用地范圍內的房屋拆遷，必須給予被拆遷人補償和安置，各有關部門、單位和個人必須服從和配合。
第二章 拆遷程序
第五條 因城市建設需要拆遷房屋的單位和個人（以下統稱拆遷人），須持建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、建設用地批準文件和其他有關批準文件，向當地房屋拆遷主管部門提出房屋拆遷申請，交納拆遷管理費，領取房屋拆遷許可證后，方可委托或自行拆遷。
第六條 拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門通知公安、工商、房管、城建、街道辦事處等部門和單位，停止辦理拆遷范圍內的戶口遷入、分立，工商營業執照，房屋翻建（包括擴建、改建）、買賣、交換、出租等手續，但停辦手續的期限最長不得超過二年。
因出生、軍人復退轉、婚嫁等確需在拆遷范圍內遷入或分立戶口的，須經縣級以上地方人民政府批準后，方可辦理。
第七條 房屋拆遷許可證一經核發，房屋拆遷主管部門應將拆遷人、拆遷范圍、搬遷時限等予以公告，任何單位和個人不得擅自改變。拆遷人應及時向被拆遷房屋的所有人和使用人（以下統稱被拆遷人）發送房屋拆除通知書。有關部門和單位應及時向被拆遷人做好宣傳解釋工作。
被拆遷人接到房屋拆除通知后應及時到房管、土地等部門辦理房屋、土地所有權或使用權的變更登記手續。
第八條 在房屋拆遷公告規定期限內，拆遷人應與被拆遷人依法簽訂書面拆遷協議。拆遷協議應載明補償形式，補償金額，安置用房面積、地點，搬遷過渡方式，過渡期限和違約責任等內容。拆遷協議須由房屋拆遷主管部門鑒證或由公證機關公證。
第九條 受拆遷人委托的單位實施拆遷時，須持有房屋拆遷主管部門核發的房屋拆遷資格證書。
第十條 房屋拆遷主管部門負責對各項拆遷活動進行監督檢查。被檢查者應如實提供情況和資料。檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第三章 拆遷補償
第十一條 拆遷人對被拆除房屋的所有人，應依法給予合理補償。補償可采用作價補償、產權調換或作價補償和產權調換相結合的形式。
第十二條 作價補償應按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新結算。各類房屋的重置價格應依法定期確定并公布。
對從區位好的地段遷入區位差的地段的被拆除房屋，應結合具體情況，對被拆除房屋所有人適當提高補償標準。具體辦法由設區的市人民政府規定。
第十三條 以產權調換形式償還的私有和單位自有住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價格結合成新與建筑安裝工程造價結算；償還建筑面積超過被拆除建筑面積且在規定安置標準內的，超過部分按照住宅房屋的成本結算；償還建筑面積超過規定安置標準的，超過部分按照商品房價格結算；償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分參照重置價格結合成新適當提高補償費用，具體提高標準由設區的市人民政府規定。
第十四條 拆除直管公有住宅房屋，應以安置的建筑面積歸還產權，原舊房由拆遷人拆除。
第十五條 拆除出租住宅房屋，應實行產權調換，原租賃關系繼續保持，因拆遷而引起變化原租賃合同條款內容的，應作相應修改。
私有房屋所有人自愿放棄出租面積，承租人符合安置條件的，可由承租人按建筑面積重置價格給所有人補償，該出租面積由拆遷人與承租人實行產權調換。
第十六條 以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價格結合成新與建筑安裝工程造價結算；償還建筑面積超過被拆除建筑面積的，超過部分按照商品房價格結算；償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，按照重置價格結合成新結算。
第十七條 拆除用于公益事業的建筑物、構筑物及其附屬物，由拆遷人根據城市規劃的要求，按照被拆除建筑物、構筑物及其附屬物的性質、規模予以重建，或按照重置價格給予補償，仍用于公益事業建設。
第十八條 拆除違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償。
第十九條 市政基礎設施項目拆除非私有住宅房屋的具體辦法，由設區的市人民政府根據本條例的規定作出具體規定，報省人民政府備案。
第二十條 被拆遷人不得超過本條例規定的范圍，提出額外要求或附加條件；拆遷人也不得擅自提高或壓低補償標準。
第四章 拆遷安置
第二十一條 拆遷人對被拆除房屋的使用人，應依法給予安置。異地安置的一般應在房屋拆除時給予一次性安置。回遷安置需要臨時過渡的過渡期限由市、縣人民政府規定。但拆遷安置用房為多層住宅的，過渡期不得超過24個月；拆遷安置用房為高層住宅的，過渡期不得超過36個月。
對不能回遷安置、從區位好的地段遷入區位差的地段的被拆除房屋使用人，應適當增加安置面積。
被拆除房屋的使用人，包括在拆遷范圍內具有正式戶口，并實際居住的公民和具有營業執照或作為正式辦公地的機關、團體、企事業單位。
第二十二條 拆除住宅房屋，以原使用面積為依據進行安置。對按照原使用面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可適當增加安置面積，并不小于本地的安置標準。拆除少數面積過大的私有住宅房屋，經書面協議、妥善安置后，面積減少部分應按本條例規定予以補償。
對被拆除房屋使用人的安置，在規定安置標準內，超過被拆除使用面積部分的費用，由家庭人員所在單位按住宅房屋的成本價格承擔；超過規定安置標準增加面積的費用，由被拆除房屋使用人按商品房價格承擔。上述超面積款項的收入應沖減拆遷工程成本，結算憑證的具體管理辦法由省建設行政主管部門會同省財政部門規定。
經書面協議，被拆除房屋使用人放棄或者減少安置面積的，拆遷人應對被拆除房屋使用人給予獎勵。
第二十三條 拆除非住宅房屋，按照被拆除房屋建筑面積安置，或由拆遷人和被拆除房屋使用人互相協商解決，也可以補償后由被拆除房屋使用人的主管部門統籌安置。
拆除非住宅房屋造成停產、停業引起直接經濟損失的，由拆遷人付給適當補助費。
拆除中、小學校舍或幼兒園，在新的校舍、幼兒園按規劃要求未建成前，必須保證學生就近入學，不得因拆遷而影響正常教學工作。
非住宅房屋性質的界定辦法，由省人民政府建設行政主管部分作出規定。
第二十四條 被拆除房屋的使用人因拆遷而搬家的，由拆遷人付給搬家補助費。
在規定過渡期限內被拆除房屋的使用人自行安排住處的，拆遷人應付給臨時安置補助費。由于拆遷人的責任而延長過渡期限的，從逾期之日起應加倍增加臨時安置補助費。
在規定過渡期限內，由拆遷人提供周轉房的，不付給臨時安置補助費。但超過過渡期的應付給臨時安置補助費。
第五章 法律責任
第二十五條 拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門調解；調解不成的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府調解或裁決。
當事人對裁決不服的，可在接到決定之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或提供了周轉房的，不停止拆遷的執行。
強制拆遷，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十五條的規定執行。
第二十六條 被拆遷人違反協議拒絕騰退周轉房的，由房屋拆遷主管部門對被拆遷人予以警告、責令限期退還周轉房，并可處以罰款。周轉房屬于營業性的，罰款幅度為五萬元以下；周轉房屬于住宅的，罰款幅度為一萬元以下。
第二十七條 對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷或者限期改正，予以警告，并可視情節輕重處以十萬元以下的罰款：
（一）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規定擅自拆遷的；
（二）委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的；
（三）擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或者縮小補償、安置范圍的；
（四）拆遷人無正當理由超過規定拆遷期限或者擅自延長過渡期限的。
第二十八條 被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議；當事人對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可在接到處罰通知書之日起十五日內，直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制執行。
第二十九條 脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
房屋拆遷部門工作人員弄虛作假、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十條 拆遷軍事設施、教堂寺廟、文物古跡、古建筑、華僑和外國人的房屋及代管房產等，應依法報經批準。
第一條 為適應城市建設和國家經濟發展的需要，加強城市房屋拆遷管理，保護公民、法人或其他組織的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合本省實際情況，制定本條例。
第二條 在城市規劃區內因城市建設需要拆遷的房屋（含建筑物、附屬物），均適用本條例。
第三條 省人民政府建設行政主管部門主管本省行政區域內的城市房屋拆遷工作。
市、縣行政區域內的城市房屋拆遷主管部門，由市、縣人民政府確定。
第四條 對依法批準的建設用地范圍內的房屋拆遷，必須給予被拆遷人補償和安置，各有關部門、單位和個人必須服從和配合。
第二章 拆遷程序
第五條 因城市建設需要拆遷房屋的單位和個人（以下統稱拆遷人），須持建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、建設用地批準文件和其他有關批準文件，向當地房屋拆遷主管部門提出房屋拆遷申請，交納拆遷管理費，領取房屋拆遷許可證后，方可委托或自行拆遷。
第六條 拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門通知公安、工商、房管、城建、街道辦事處等部門和單位，停止辦理拆遷范圍內的戶口遷入、分立，工商營業執照，房屋翻建（包括擴建、改建）、買賣、交換、出租等手續，但停辦手續的期限最長不得超過二年。
第七條 房屋拆遷許可證一經核發，房屋拆遷主管部門應將拆遷人、拆遷范圍、搬遷時限等予以公告，任何單位和個人不得擅自改變。拆遷人應及時向被拆遷房屋的所有人和使用人（以下統稱被拆遷人）發送房屋拆除通知書。有關部門和單位應及時向被拆遷人做好宣傳解釋工作。
被拆遷人接到房屋拆除通知書后，應及時到房管、土地等部門辦理房屋、土地所有權或使用權的變更登記手續。
第八條 在房屋拆遷公告規定期限內，拆遷人應與被拆遷人依法簽訂書面拆遷協議。拆遷協議應載明補償形式，補償金額，安置用房面積、地點，搬遷過渡方式，過渡期限和違約責任等內容。拆遷協議須由房屋拆遷主管部門鑒證或由公證機關公證。
第九條 受拆遷人委托的單位實施拆遷時，須持有房屋拆遷主管部門核發的房屋拆遷資格證書。
第十條 房屋拆遷主管部門負責對各項拆遷活動進行監督檢查。被檢查者應如實提供情況和資料。檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第三章 拆遷補償
第十一條 拆遷人對被拆除房屋的所有人，應依法給予合理補償。補償可采用作價補償、產權調換或作價補償和產權調換相結合的形式。
第十二條 作價補償應按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新結算。
第十三條 以產權調換形式償還的私有和單位自有住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價格結合成新與建筑安裝工程造價結算；償還建筑面積超過被拆除建筑面積且在規定安置標準內的，超過部分按照住宅房屋的成本結算；償還建筑面積超過規定安置標準的，超過部分按照商品房價格結算。
第十四條 拆除直管公有住宅房屋，應以安置的建筑面積歸還產權，原舊房由拆遷人拆除。
第十五條 以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價格結合成新與建筑安裝工程造價結算；償還建筑面積超過被拆除建筑面積的，超過部分按照商品房價格結算；償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，按照重置價格結合成新結算。
第十六條 拆除用于公益事業的建筑物、構筑物及其附屬物，由拆遷人根據城市規劃的要求，按照被拆除建筑物、構筑物及其附屬物的性質、規模予以重建，或按照重置價格給予補償，仍用于公益事業建設。
第十七條 拆除違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償。
第十八條 市政建設項目拆除房屋的安置、補償事宜，由當地人民政府根據實際情況作出規定。
第十九條 被拆遷人不得超過本條例規定的范圍，提出額外要求或附加條件；拆遷人也不得擅自提高或壓低補償標準。
第四章 拆遷安置
第二十條 拆遷人對被拆除房屋的使用人，應依法給予適當安置。安置用房不足，需要臨時過渡的，應明確過渡期限。
被拆除房屋的使用人，包括在拆遷范圍內具有正式戶口，并實際居住的公民和具有營業執照或作為正式辦公地的機關、團體、企事業單位。
第二十一條 拆除住宅房屋，對被拆除房屋使用人的安置標準，以被拆除的使用面積為依據，參照家庭人員結構和當地人均居住水平，合理確定。
對被拆除房屋使用人的安置，在規定安置標準內，超過被拆除使用面積部分的費用，由家庭人員所在單位按住宅房屋的成本價格承擔；超過規定安置標準增加面積的費用，由被拆除房屋使用人按商品房價格承擔。
對被拆除房屋使用人自愿放棄或減少安置面積的，應給予獎勵。
第二十二條 拆除非住宅房屋，按照被拆除房屋建筑面積安置，或由拆遷人和被拆除房屋使用人互相協商解決，也可在補償后由被拆除房屋使用人的主管部門統籌安置。
拆除非住宅房屋造成停產、停業引起直接經濟損失的，由拆遷人付給適當補助費。
拆除中、小學校舍或幼兒園，在新的校舍、幼兒園按規劃要求未建成前，必須保證學生就近入學，不得因拆遷而影響正常教學工作。
第二十三條 被拆除房屋的使用人因拆遷而搬家的，由拆遷人付給搬家補助費。
在規定過渡期限內，被拆除房屋的使用人自行安排住處的，拆遷人應付給臨時安置補助費。由于拆遷人的責任而延長過渡期限的，從逾期之日起應加倍增加臨時安置補助費。
在規定過渡期限內，由拆遷人提供周轉房的，不付給臨時安置補助費。
第五章 法律責任
第二十四條 拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷的安置、補償等問題達不成協議的，由房屋拆遷主管部門進行調解。調解無效的，各方均可在調解終止之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人不服從調解逾期又不起訴的，房屋拆遷部門可申請人民法院強制執行。
第二十五條 被拆遷人不執行拆遷協議、拒絕或拖延搬遷、拒絕騰退周轉房的，經房屋拆遷主管部門和其上級部門進行批評教育無效，由拆遷人或受拆遷人委托實施拆遷的單位向人民法院起訴。
第二十六條 拆遷人或受拆遷人委托實施拆遷的單位具有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷或限期改正，應對直接責任人及其單位主管人給予行政處罰，并處以罰款：
1.未按房屋拆遷程序辦理手續或未取得房屋拆遷許可證而委托拆遷的；
2.未取得房屋拆遷資格證書實施拆遷的；
3.擅自提高或降低補償、安置標準，擴大或縮小補償、安置范圍的；
4.任意擴大或縮小已依法確定的拆遷范圍的；
5.無正當理由超過規定拆遷期限或擅自延長過渡期限的；
6.其他違反本《條例》的。
第二十七條 被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議；當事人對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可在接到處罰通知書之日起十五日內，直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制執行。
第二十八條 脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
房屋拆遷部門工作人員弄虛作假、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第二十九條 拆遷軍事設施、教堂寺廟、文物古跡、古建筑、外僑房屋及代管房產等，應依法報經批準。
第三十條 市、縣人民政府可按照本條例制定具體規定，并報上一級人民政府備案。
山東省城市房屋拆遷管理條例最新內容第一章 總則
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 在本省城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
第三條 本條例所稱拆遷當事人，包括拆遷人和被拆遷人。
拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市基礎設施建設、舊區改建，改善城市生態環境和居民居住條件，有利于保護城市歷史文化風貌，促進城市的可持續發展。
第五條 拆遷人必須按照本條例的規定，對被拆遷人進行補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
第六條 省建設行政主管部門對全省城市房屋拆遷工作實施監督管理。
設區的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
發展改革、規劃、國土資源、公安、物價、文物、工商行政管理等部門按照各自的職責，協同做好城市房屋拆遷管理的有關工作。
第七條 任何單位和個人有權對違反城市規劃、拆遷審批程序或者擴大拆遷規模以及濫用強制手段、野蠻拆遷等行為進行舉報。
縣級以上人民政府監察、房屋拆遷管理等部門接到舉報后，應當及時調查處理。
第二章 拆遷管理
第八條 設區的市、縣(市)人民政府應當依據城市規劃和本地經濟社會發展的實際，編制城市房屋拆遷中長期規劃、年度計劃和拆遷安置房屋年度建設計劃，報省建設行政主管部門會同省發展改革部門審批。
經審查批準的城市房屋拆遷中長期規劃、年度計劃和拆遷安置房屋年度建設計劃，由設區的市、縣(市)人民政府報同級人大會和上一級人民政府備案。
確需調整拆遷計劃內項目的，應當按照前款的規定重新報批，但不得超過已批準的年度拆遷規模。
第九條 列入拆遷年度計劃內的房屋需要拆遷的，申請拆遷的建設單位可憑規劃選址意見書或者其它有關批準文件，提請房屋拆遷管理部門發出通知，向有關單位或者個人核查擬拆遷范圍內房屋的產權情況、使用情況以及租賃情況等。有關單位或者個人應當予以配合。
第十條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
申領房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地設區的市、縣(市)房屋拆遷管理部門提交下列材料：
(一)建設項目批準文件;
(二)建設用地規劃許可證、規劃條件及附圖;
(三)國有土地使用權批準文件;
(四)拆遷計劃和拆遷方案;
(五)產權調換房屋的房源證明和辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
拆遷計劃應當包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、動工拆遷和完成拆遷的具體時間等內容;拆遷方案應當包括被拆遷房屋及其附屬物的基本情況、補償安置費用概算、拆遷安置用房平面設計圖、臨時過渡方式和期限以及被拆遷房屋面積低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的補償安置辦法等內容。
第十一條 房屋拆遷管理部門收到申請材料后，應當按照國家有關行政許可的法律規定對申請事項進行審查。經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證;不符合條件的，應當作出不予許可決定書，并說明理由。
房屋拆遷管理部門對申請事項進行審查時，應當通過舉行聽證會等方式聽取申請人和申請拆遷范圍內有關單位、個人對拆遷方案等問題的意見。
第十二條 房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等內容，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置標準、實施拆遷的單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監督。
房屋拆遷管理部門和拆遷人及有關單位應當及時向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。
第十三條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：
(一)新建、改建、擴建房屋;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)建立新的房屋租賃關系。
房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，但延長暫停期限不得超過一年。
第十四條 拆遷人必須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限實施房屋拆遷，并按照有關規定繳納拆遷管理費。
拆遷期限不得超過一年。未在拆遷期限內完成拆遷，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿前十五日內，向房屋拆遷管理部門提出書面延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起十日內給予書面答復。批準延期拆遷的，延長期限累計不得超過一年。逾期未申請或者經申請未獲批準的，房屋拆遷許可證自行失效。
第十五條 拆遷人可以自行拆遷，也可以實行委托拆遷。
拆遷人實行委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同，拆遷人按照規定支付委托拆遷費。
拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起十五日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
實施房屋拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書。城市房屋拆遷單位的資格管理辦法由省建設行政主管部門制定。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十六條 在拆遷期限內，拆遷當事人應當依照本條例的規定，就拆遷補償方式和補償金額、安置地點和安置面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項，訂立書面拆遷補償安置協議。
拆遷公有出租住宅房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協議。
拆遷人應當自拆遷補償安置協議簽訂之日起三十日內，將拆遷補償安置協議報房屋拆遷管理部門備案。
拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協議。
第十七條 拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人反悔或者拒絕履行的，當事人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。
第十八條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷管理部門進行調解，調解不成的，進行裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府進行調解，調解不成的，進行裁決。
房屋拆遷管理部門或者同級人民政府應當自收到申請之日起七日內，以書面形式作出受理或者不予受理的決定;決定不予受理的，還應當說明理由。達不成拆遷補償安置協議的戶數或者拆遷面積超過三分之一的，房屋拆遷管理部門或者同級人民政府在決定受理裁決申請前，應當進行聽證。
決定受理的，房屋拆遷管理部門或者同級人民政府應當自決定受理之日起三十日內作出裁決。當事人對裁決不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房的，復議、訴訟期間不停止拆遷的執行，但法律、法規規定停止執行的除外。
第十九條 拆遷人已經履行裁決規定的義務，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十條 拆遷人及相關單位不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供暖、交通等基本生活條件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、構筑物等。
任何單位和個人不得以暴力、脅迫、欺詐等手段迫使被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議或者搬遷。
第二十一條 拆遷人應當在拆除房屋后三十日內，持房屋拆遷許可證和拆遷補償安置協議到當地房產管理部門辦理房屋注銷登記手續，繳銷原房屋權屬證書。
拆遷涉及土地使用權變更的，必須依法辦理土地權屬變更登記手續。
第二十二條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺觀、文物古跡以及外國駐華領事館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第二十三條 拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金必須足額到位，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機構應當共同簽訂協議，實行專戶儲存、專款專用。
拆遷補償安置資金的使用，由房屋拆遷管理部門出具資金用途的說明后，金融機構方可撥付。
被拆遷人有權要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機構出具的拆遷補償安置資金存款證明。金融機構出具虛假拆遷補償安置資金存款證明的，應當依法承擔法律責任。
第二十四條 房屋拆遷管理部門應當依法加強對房屋拆遷實施情況和拆遷補償安置情況的監督檢查，建立、健全拆遷檔案管理制度和統計資料報告制度。
拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷資料，并應當在完成拆遷后三十日內向房屋拆遷管理部門移交拆遷資料。
第三章 拆遷補償與安置
第二十五條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本條例另有規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十六條 拆遷房屋實行貨幣補償的，貨幣補償的金額按照被拆遷房屋所處區位的新建普通商品房市場價格評估確定。拆遷當事人協商一致的，依照其約定。
拆遷房屋的最低貨幣補償價格標準由設區的市人民政府確定，報省建設行政主管部門備案，并向社會公布。
第二十七條 被拆遷房屋實行房屋產權調換的，拆遷人應當以所提供的安置房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進行產權調換。安置房屋和被拆遷房屋的價格均按本條例的規定進行評估確定。雙方結清差價后，安置房屋的產權歸被拆遷人所有。
拆遷非營利的公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第二十八條 被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的，拆遷人應當按照國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積標準對被拆遷人進行貨幣補償或者提供用于產權調換的安置房屋。國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積內增加面積所需的費用，由拆遷人承擔。
第二十九條 被拆遷房屋和安置房屋的面積均按建筑面積計算。
被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權證書載明的建筑面積或者計租表載明的建筑面積為準。無房屋所有權證書或者計租表但建設手續合法的房屋，或者計租表上只載明使用面積的房屋，其建筑面積以批準建設文件載明的建筑面積或者以房地產測繪機構實際測量的建筑面積為準。
第三十條 拆遷人提供的安置房屋，應當符合下列規定：
(一)符合國家和省規定的質量安全標準;
(二)符合國家和省規定的房屋建筑設計技術規范和標準;
(三)產權清晰。
拆遷人提供的安置房屋應當是新建房屋;提供其他房屋的，應當經被拆遷人同意。
第三十一條 被拆遷房屋實行房屋產權調換的地點，應當根據城市規劃對拆遷范圍的要求和建設工程項目的性質確定。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設，被拆遷人要求就地實行房屋產權調換安置且按照批準的建設工程規劃能夠滿足被拆遷人房屋產權調換安置要求的，拆遷人應當就地安置。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于社會公益性項目或者城市基礎設施建設項目的，實行異地安置。
第三十二條 拆遷非營利的公益事業房屋，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第三十三條 拆遷出租房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人進行補償或者安置。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。但是，原房屋租賃合同另有約定的除外。
第三十四條 拆遷非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有權證書用途欄內標明營業內容的，應當按照營業用房給予補償或者安置。
拆遷的住宅房屋用作營業用房，且符合下列條件的，應當適當提高補償標準：
(一)取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄;
(二)房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業地點一致。
第三十五條 拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，由當事人在拆遷期限內自行拆除;逾期不拆除的，由拆遷人提請城市規劃行政主管部門或者城市綜合執法部門依法查處。
拆除未超過批準期限的臨時建筑，可按照工程造價給予適當補償，但批準臨時建筑時規定不予補償的除外。
第三十六條 拆遷的房屋存在產權、債權糾紛的，由當事人協商解決;在拆遷期限內未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報當地房屋拆遷管理部門同意后可先行拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。糾紛解決后，拆遷人應當按照本條例的規定給予貨幣補償或者進行房屋產權調換。
第三十七條 拆遷產權不明的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報當地房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第三十八條 拆遷設有抵押權的房屋，按照國家有關擔保的法律、法規執行。
第三十九條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
第四十條 被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償且自行尋找安置用房的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。
在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人選取產權調換且自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;由拆遷人提供周轉房的，不支付臨時安置補助費。
第四十一條 拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當從逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當從逾期之月起支付臨時安置補助費。
第四十二條 拆遷非住宅房屋，造成被拆遷人或者房屋承租人停產、停業的，拆遷人應當支付經營性補助費。
第四十三條 搬遷補助費、臨時安置補助費、經營性補助費、委托拆遷費、專家鑒定費的具體標準，由設區的市人民政府根據當地實際情況制定并向社會公布。
第四章 拆遷評估
第四十四條 被拆遷房屋和安置房屋需要評估的，應當由取得房地產評估資質的評估機構進行。評估機構與行政機關和其他國家機關不得存在隸屬關系或者其他利益關系。
第四十五條 房屋拆遷管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構的名錄，供拆遷當事人選擇。
第四十六條 拆遷當事人應當協商選擇拆遷評估機構;協商不成的，由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織抽簽確定;拆遷當事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。
拆遷當事人應當與選定的拆遷評估機構訂立拆遷評估委托合同，并自合同簽訂后十五日內報當地房屋拆遷管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人自行委托或者本條例另有規定的除外。
拆遷評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的評估業務。
第四十七條 房屋拆遷評估應當選用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的，可以選用其它評估方法，但應當在評估報告中說明原因。
第四十八條 拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構應當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產估價師簽字。
任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。
拆遷評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
第四十九條 評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示，公示期不得少于七日，并進行現場說明，聽取意見。
公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供整體評估報告和分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后十日內送達被拆遷人。
第五十條 拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協商解決;經協商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人可以向原評估機構申請復核，也可以另行委托房地產評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差范圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向省或者設區的市房屋拆遷評估專家委員會申請技術鑒定。房屋拆遷評估專家委員會應當成立專家小組進行鑒定，其鑒定結論作為最終裁決結果。重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結果的評估機構承擔。
拆遷評估專家委員會由省、設區的市房屋拆遷管理部門從注冊房地產估價師以及房地產、城市規劃、法律等方面的專家中選定組成，并予以公示。專家鑒定小組的組成人員應當從專家委員會中隨機抽取，并不得少于三人。
允許誤差范圍由設區的市房屋拆遷管理部門會同物價部門確定并向社會公布。
第五章 法律責任
第五十一條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定予以處罰：
(一)未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的;
(二)拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的;
(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷的;
(四)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;
(五)擅自改變或者延長拆遷期限的;
(六)接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業務的。
第五十二條 拆遷人在拆遷期間，違反本條例第二十條第一款規定的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，恢復原狀;給被拆遷人、房屋承租人造成損失的，拆遷人應當依法予以賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條 拆遷人違反本條例規定，將拆遷補償安置資金挪作他用的，由房屋拆遷管理部門給予警告，責令限期改正;逾期仍未改正的，處挪用資金金額百分之三以上百分之十以下的罰款。
第五十四條 房屋拆遷評估機構和房屋拆遷評估人員在房屋拆遷評估中，違反房屋拆遷評估的有關規定和規范，出具不實評估報告、與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益或者以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務的，由房地產行政主管部門依照國家有關規定給予處罰;給拆遷當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十五條 設區的市、縣(市)人民政府、房屋拆遷管理部門和其他有關部門，違反本條例規定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違反規定審查、核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的;
(二)核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責或者對違反拆遷管理規定的行為不予查處的;
(三)拆遷范圍確定后，違反規定辦理應當暫停辦理的事項的;
(四)房屋拆遷管理部門接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的;
(五)未按規定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的;
(六)違反規定組織實施房屋強制拆遷的;
(七)未經拆遷當事人協商和組織抽簽，房屋拆遷管理部門直接指定房屋拆遷評估機構的;
(八)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為并造成比較嚴重后果的。
第六章 附則
第五十六條 在城市規劃區范圍外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，依照本條例執行。
第五十七條 因城市建設需要使用城市規劃區范圍內的集體土地，應當依法辦理土地征收手續，拆遷該集體土地上房屋的補償安置標準應當和同一區位國有土地上房屋拆遷補償安置標準相一致。
第五十八條 本條例自20xx年12月1日起施行。本條例施行前已由房屋拆遷管理部門公告實施的房屋拆遷，按照原規定執行。
房屋拆遷的形式有三種1、人民政府組織統一拆遷。
即由人民政府或其專門委托的單位統一進行拆除、補償、安置等工作。它是國家提倡和鼓勵采用的拆遷方式，《拆遷條例》規定：有條件的城市和城市中實行綜合開發的地區，應當實施統一拆遷。
2、自行拆遷。
它是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。主要拆遷業務人員必須在拆遷主管機關進行培訓，取得拆遷資格證書后才能上崗。
特此通知。
關于印發《城市房屋拆遷管理工作考核標準》的通知
（（93）建房住字第30號）
全文
各省、自治區建委（建設廳）；直轄市、省會城市、計劃單列市建委、房地產管理局：
國務院《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《拆遷條例》）已二年多了。為了切實貫徹執行《拆遷條例》，進一步加強拆遷行政主管部門自身建設和拆遷行業的管理，促進拆遷管理工作規范化、標準化、制度化，在總結各地經驗的基礎上，制定了《城市房屋拆遷管理工作考核標準》（試行）。現印發給你們，作為城市房屋拆遷行政主管部門考核評比的依據。希望你們能認真總結推廣先進經驗，大力組織開展拆遷管理爭先創優活動，把城市房屋拆遷管理工作提高到一個新水平。
附：城市房屋拆遷管理工作考核標準。
城市房屋拆遷管理工作考核標準（試行）
為了進一步加強全國城市房屋拆遷管理工作，促進拆遷管理工作規范化、標準化、制度化，全面提高拆遷管理水平，特制定本標準。
1.管理機構健全，配備了適應工作需要的、經過統一培訓、具有相應專業水平的專職管理人員。
2.依據《城市房屋拆遷管理條例》和國家拆遷行政主管部門的有關文件規定，代政府及時地擬定符合本地實際的地方法規或規章及相關的配套政策和標準。
3.制定了完整的行之有效的拆遷管理工作程序和表式，能及時掌握情況和有序地處理問題，實行規范化管理。
4.堅持依法行政，能做到本城市統一拆遷政策、標準，統一拆遷行業管理。
5.建立健全了強化內部管理的各項規章、制度，推行了崗位責任制和目標管理，做到工作有計劃、有檢查、有總結、有評比。
6.能深入基層調查研究，加強拆遷全過程的監督、檢查，及時發現問題，協調解決問題。
7.嚴格“房屋拆遷許可證”和“房屋拆遷資格證書”的審批制度，堅持按程序辦事，差錯率不超過1％。
8.加強被拆遷居民過渡和安置的管理，當年按協議規定期限進戶率要達到95％以上。
9.公開辦事制度，提高工作效率，做好對群眾的宣傳解釋工作。認真、及時、妥善處理來信來訪，在規定的時間內處理和呈報上級部門的批轉件。越級上訪率不超過2％，申請行政或司法強制執行的戶數不超過3‰。
10.加強拆遷管理人員和從事拆遷工作人員的業務培訓工作，培訓面和持證上崗率均達到95％以上。
關鍵詞：拆遷補償；補償程序；公共利益
中圖分類號：DF459 文獻標識碼：A 文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05
一、引言
城市房屋拆遷是城市建設的重要環節，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區改造和城市環境改善等方面做出了很大的貢獻。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現大量的拆遷糾紛且有的地方還出現過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權益。這一問題引起了我國理論界的關注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產權調換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現在評估方法、評估機構選擇、劃撥土地處理方式、政府指導的基準價格等四個方面；城市房屋產權調換補償制度的缺陷主要表現在差價計算與以產權調換的房屋兩個方面。該文的分析比較細致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經高等專科學校學報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標準、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》《就陽建筑大學學報》2006年第4期)一文中對商業性拆遷與公益性拆遷進行了區分，指出商業性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關系調整，拆遷關系自始至終應當遵循市場機制，以民事法律關系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關系調整。兩種拆遷補償程序、法律依據與賠償的義務主體均不同；提出制定相關法律，明確規范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度。總的來說，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認識城市房屋拆遷補償的性質與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。
二、城市房屋拆遷補償的性質與法律要件
城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規劃區內國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經濟補償的活動。城市房屋拆遷補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償的制度。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關系，也涉及到民事法律關系。
(一)城市房屋拆遷補償性質
1、城市房屋拆遷的本質是對土地的征收
在我國，對農村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質。
2、城市房屋拆遷所引發的是補償法律關系
民事賠償與民事補償的區別就在于兩者發生的事實不同，引起民事賠償發生的事實是違法行為，而引起民事補償發生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發的法律關系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關系，如果是違法行為，則構成侵權，拆遷人應當向被拆遷人承擔民事賠償法律責任，而不是民事補償責任。
(二)城市房屋拆遷補償制度的法律要件
1、必須符合社會公共利益的目的
城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產權進行的限制，任何公權力要跨越個人財產權利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權利的國家權力合憲性的標準。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認識和理解。大多數國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規定：“公共事業是指有關國防軍事建設事業、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業、國家或地方公共團體設立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設項目等。”在我國，2008年3月通過的《物權法》第42條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
2、必須符合正當程序
城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產權的限制，因此，應該從保護市場主體財產權的角度出發，對拆遷規定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。事實上，我國法律也只是規定了征收的行政程序，而沒有規定相應的司法程序。對此，有學者明確提出了“征收執行人違反法律規定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權向人民法院提訟，請求給予合理的補償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現代法治要求的。
3、必須給予充分的補償
雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產權的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產權的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產損失，從保護各類市場主體的財產權的需要考慮，給予被拆遷人充分的經濟補償是必要的。征收土地要安排被征地
人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件。“從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權，重要的是對征收的法律限制。”實際上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。
三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題
1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標志著拆遷補償制度初步確立。2001年6月6日國務院第40次常務會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償的方式，并考慮了土地使用權的因素，對保護房屋所有權人的合法權益起到了非常重要的作用。”近二十年來，我國在城市房屋拆遷補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。
(一)公益拆遷和商業拆遷難以區分
在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉讓給開發商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發商在此地上開發出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現了開發商的商業利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權、合法的國有土地使用權被剝奪了。由于我們缺乏判斷公共利益的標準，事實上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產開通了便利之道，也激發了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠對公益拆遷按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業拆遷。可通過不動產交易的方式經市場交易價格取得所有權，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現公民的私有財產神圣不可侵犯。
(二)拆遷補償方式存在缺陷
根據《城市房屋拆遷管理條例》規定，現行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區位、用途和建筑面積等因素，以當時的房地產市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴重問題，一是估價不合理。《條例》只是原則性地規定補償金額“以房地產市場評估價格確定”，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》提出的“拆遷估價一般應當采用市場比較法”只是一個指導性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構通常由拆遷人指定，而評估機構往往與委托人有利益關系。在缺乏嚴密市場監督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。
房屋產權調換是指拆遷人以實物形態即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致。《城市房屋拆遷管理條例》的立法用意是體現等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎上的優惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設單位在發包工程時往往將工程發包給不具備資質的建筑企業或關聯企業，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導致房屋的質量難以保證。
(三)拆遷補償范圍窄、標準低
根據《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權不予補償。這些規定與國外的補償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補償的金額根本無法在相同區位購買到等面積、同品質的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補償中沒有考慮土地使用權等的補償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償以及其他一些隱形損失等。但開發商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給原居民的補償費、裝修成本、經營成本及開發商期望得到的利潤。
補償標準是由城市房屋拆遷法規授權，當地房屋拆遷行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償的依據。補償標準方面的問題主要有：一是補償標準的規定太籠統，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護；二是根據《條例》的規定，補償金額是根據地方政府規定的評估標準，在此基礎上由房地產評估機構作出最后的價格。這樣可能會產生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大。“與國外房屋拆遷補償制度相比較，我國的補償標準過低，補償價格與市場價格相差甚遠，造成了被拆遷人購房的經濟負擔”。句另一方面，房地產的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產定價的權利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權。在沒有被拆遷人參與和監督的情況下，便利了拆遷人串通房地產評估機構做出不利于被拆遷人的評估結果。
(四)拆遷及補償程序不夠健全
在“釘子戶”事件的整個過程當中，戶主、政府和開發商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內拆遷、肆意斷水斷電影響戶主生活、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補償程序的規定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全”等相關規定，但這些規定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協商機制，不能吸收公眾意見，實現信息的交流與溝通；關于強制拆遷的規定存在著諸多問題，嚴重損害了被拆遷人的利益；城市拆遷補
償中，由于沒有規定行政裁決的條件、程序和時限等程序規則，在實踐中經常出現濫用行政裁決的問題。
四、我國城市房屋拆遷補償制度的完善
(一)從實體與程序上準確界定“公共利益”
我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補償的前提。由于對公共利益缺乏認定的標準和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應進行嚴格審查，要論證能給城市帶來多大的發展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發展的概念，試圖通過立法文本嚴格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權力的努力可能是徒勞的嘗試。”這種狀況下，通過法律程序來認定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區保護、公共水源及引水地區保護、森林保護事業以及法律規定的其他公共利益。”盡管簡單的規定有可能依然無法應對復雜的現實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業開發只能以私法契約方式取得土地使用權，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權及房屋所有權。
(二)豐富拆遷補償方式，提高補償標準
在補償方式上就應以金錢補償為主，以實物補償、安排就業、興建生產、提供生活再建設施、給予生產生活優惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償的標準，包括確定計算補償財產的日期、補償財產計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數額，并且該標準應當具有一定程度上的統一性，以避免彈性過大而導致的不可操作性。
完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權益保護至關重要。就拆遷評估結果出現爭議時應通過以下程序解決。被拆遷人對評估結果有異議時，首先可由拆遷主管部門責成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構詳細介紹評估的依據、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結果產生的依據等。如評估機構說明后被拆遷人對評估結果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質的評估機構重新評估。如兩個評估單位的評估結果超過規定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結果雖在規定的誤差范圍之內，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機構進行答辯，由專家組對估價結果是否合理進行鑒定。為此，應建立相應的拆遷評估委員會和拆遷評估專家庫，拆遷評估委員會由拆遷評估專家庫隨機產生，對拆遷評估進行技術指導和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。
(三)明確政府在拆遷補償中的角色定位
房屋拆遷向來都是政府在城市規劃與建設工作中的重要內容。當前拆遷工作中的協調管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關系到整個城市建設成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應予以正視和關注。
城市房屋拆遷的本質是政府根據公共利益的需要，向土地使用權人收回土地使用權，自用或者出讓給其他開發商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關鍵問題是政府應該認清自己在拆遷過程中的位置，主要職責應該側重于規劃管理和審批，而不應過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；要從執行過程中脫離出來，按照市場經濟的規律辦事，轉變相關部門職能，從拆遷的管理者與執行者轉變為拆遷事務的管理者。總的來說，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護者、公私利益的協調者、社會秩序的維護者、拆遷規劃的指導者以及依法拆遷的監督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應該且必須圍繞這一根本點米進行定位。
(四)完善司法救濟程序
“無救濟則無權利”，一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當事人的合法權益作用巨大。但我國規定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》、《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》中的救濟程序并不能達到上述要求，需要從以下方面予以完善。
1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關訴訟期間不停止拆遷執行的規定。《行政訴訟法》第44條明確規定訴訟期間不停止具體行政行為執行的例外情形有：(1)被告認為需要停止執行的；(2)原告申請停止執行，人民法院認為該具體行政行為的執行會造成難以彌補的損失，并且停止執行不損害社會公共利益，裁定停止執行的；(3)法律、法規規定停止執行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房作為不停止拆遷執行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當的。
拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋進行立項評審，給予所有權人安置和遷移損失補償。
對拆遷補償的方式以及補償辦法等做了相關規定。
《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定，貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
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第一條 為加強城市房屋拆遷單位的資格管理，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，根據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》和《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，結合本市具體情況，制定本規定。
第二條 凡在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋及其地上附屬物拆遷的單位，均需執行本規定。
第三條 南京市房產管理局是我市房屋拆遷主管部門，要依照《江蘇城市房屋拆遷管理條例》、《南京市城市房屋拆遷管理辦法》和本規定，對實施房屋拆遷的單位進行資格審查，頒發《房屋折遷資格證書》（簡稱《資格證書》），并負責對房屋拆遷單位進行監督、指導和協調。
第四條 本規定所稱房屋拆遷單位，系指專營房屋拆遷的事業或企業單位、兼營房屋拆遷的房地產開發單位、建設單位在本單位使用土地范圍內自行拆遷的辦事機構。
專營房屋拆遷單位，承擔社會房屋拆遷任務；兼營房屋拆遷單位，一般只負責本單位開發建設項目的拆遷工作，經市房屋拆遷主管部門批準，也可承擔其他建設項目的拆遷工作。
第五條 專營、兼營房屋拆遷單位，應是勞務服務型的經濟實體，具有獨立的法人資格。
第六條 專營、兼營房屋拆遷單位，必須具備以下條件：
1.上級主管部門同意組建房屋拆遷單位的批準文件；
2.經批準確定的法人代表和經濟、技術、財務負責人；
3.與所承擔的業務規模和性質相適應的拆遷專業人員和工程技術人員，及與所承擔的業務規模和性質相適應的自有資金和拆遷手段；
4.有專職的財務和會計人員及固定的辦公地點。
第七條 專營、兼營房屋拆遷單位，必須經市房屋拆遷主管部門作資格審查，領取《資格證書》，并到工商行政管理部門辦理并取得專營或兼營房屋拆遷營業執照后，方可辦理拆遷業務。其拆遷專業人員必須經市房屋拆遷主管部門培訓，考核合格并領取《動遷工作證》后，方可上崗從事拆遷工作。
第八條 本規定前已成立的房屋拆遷單位，須經市房屋拆遷主管部門復查，合格者按本規定第七條規定的程序辦理。
第九條 建設單位自行拆遷，必須向市房屋拆遷主管部門提出申請，經批準后方可組織實施；其拆遷人員須經市房屋拆遷主管部門培訓，考核合格后方可上崗。
第十條 拆遷人委托拆遷，被委托單位必須是經資格審查合格，并領有《資格證書》和營業執照的單位。雙方簽定的協議，須辦理鑒證手續。
第十一條 領有《資格證書》的拆遷單位，經市房屋拆遷主管部門批準領取房屋拆遷許可證后，可跨區拆遷。
第十二條 市房屋拆遷主管部門對已取得《資格證書》的專營、兼營房屋拆遷單位，實施年度拆遷工作考查。考查合格者，給予驗印；不合格者，責令停業整頓或取消《資格證書》，并建議工商行政管理部門吊銷房屋拆遷營業執照。
第十三條 市房屋拆遷主管部門應建立房屋拆遷單位檔案，記錄其所拆遷工程的座落、性質、規模和拆遷人員的工作情況。
第十四條 市房屋拆遷主管部門，每年要對拆遷專業人員進行業務培訓，對考核合格者，驗印《動遷工作證》。不經驗印《動遷工作證》的拆遷專業人員，不得上崗從事拆遷工作。
第十五條 任何單位和個人不得偽造、涂改、轉讓《資格證書》或《動遷工作證》，違者由市房屋拆遷主管部門予以沒收。
第十六條 《資格證書》或《動遷工作證》遺失，必須登報聲明作廢后，方可申請補發。
第十七條 房屋拆遷單位發生分立、合并或撤銷的，必須重新履行資格審查批準手續或繳銷《資格證書》；變更法定代表人應當按規定辦理變更手續。
第十八條 本市所轄各縣的房屋拆遷單位資格管理，可參照本規定執行。
論文摘要:城市房屋拆遷既涉及到被拆遷人、拆遷人、社會公共等諸多利益，又牽涉到民事、行政、刑事法律關系等諸多領域，也影響到被拆遷人憲法上的基木權利、民事財產權利等許多方而權利。而長期以來，有關拆遷的行政法規的缺陷和小足已嚴重影響到國家利益、社會公共利益和公民個人合法權益，究其原因主要是行政立法、行政救濟和司法審查的缺失，但史重要的是缺失公民財產權利優先于國家行政權力的法治理念。
長期以來，拆房遷屋工作是城市建設中的一個重要方而和環節，為推動城市建設和社會經濟發展、改善城市環境和被拆遷人的居住條件做出了積極的貢獻。但隨著城市建設步伐的加快，房屋拆遷量的增大，因拆遷引起的糾紛、上訪和訴訟不斷增加。城市房屋拆遷既涉及到被拆遷人、拆遷人、社會公共等諸多利益，又牽涉到民事、行政、刑事法律關系等諸多領域，也影響到被拆遷人的憲法上的基木權利、民事則產權利等許多方而權利。由此必然訴求權利的救濟，從而引發了關于拆遷的諸多思考，木文擬主要從行政法角度來考察城市房屋拆遷所涉及的問題。
一、城市房屋拆遷行為的行政立法之缺陷
現行規范城市房屋拆遷行為的規范性法律文件主要包括，國務院頒布粼城市房屋拆遷管理條例》(以下簡訓拆遷條例》)《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱經營條例)、建設部頒布粼城市房屋拆遷管理規定》(以下簡稱《規定》)、司法部頒布的《房屋拆遷證據保全公證細則》、最高人民法院粼關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》(以下簡稱《批復》)等。這些規范性法律文件對我國的城市房屋拆遷工作的規范化、法制化，對于規范房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷行為的規制，維護拆遷當事人的合法權益，保證城市建設的順利進行，發揮了積極的作用。
但是，隨著改革的深化和社會主義市場經濟的發展，有關拆遷的不少法規已經明顯不適應當前的客觀實際。例如，近年來頒布了一大批經濟、民事、行政方而的法律、法規，而規范城市房屋拆遷的行政法規大多頒布于20世紀90年代初期，兩者之間存在相當大的不一致甚至是矛盾，急待修改和銜接。還有就是我國城市房屋所有制結構發生了很大變化，城鎮房屋以公有制為主逐漸轉化為非公有制為主。這些因素造成了目前有關城市房屋拆遷的行政法規存在相當大的缺陷，法律法規賦子被拆遷人的權利沒有得到應有的實現和保障。
涉及城市房屋拆遷行為的法律規范所表現出來的缺陷，在行政法方而可概括為:
(一)依法行政制約的缺失
根據依法行政原則，從事任何行政活動都必須嚴格地依照憲法、法律和有關法規進行，不允許超越法定權限范圍，也不允許有任何法外特權。可在現行的有關拆遷的規范性法律文件中，存在許多與上位法相沖突問題，甚至在執法中以行政命令代替民主決策、以行政強制手段代替法律手段、濫用行政許可的行為。
例如《拆遷條例》第17條規定，“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者山房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”。這一規定明顯與憲法第13條規定的“公民的合法的私有則產不受侵犯”和第39條規定的“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”相違背。上試拆遷條例》第7條規定是在同一土地上設定了兩個不同的所有權，明顯與我國民法通則所規定的‘一物一權”的基本原則相矛盾，缺乏民事法律上合法依據。
(二)以法行政制約的缺失
根據以法行政原則，各級行政機關應運用行政法手段來管理經濟和各項社會事物，以法的強制性和穩定性，維護行政權威，提高行政效能。
然而，在當前的城市房屋拆遷活動中，縣級以上人民政府和房屋拆遷管理部門，往往片而地強調行政相對人即被拆遷人的義務，以行政管理來代替行政法制手段。例如2001年實施粼北京市城市房屋拆遷管理辦法》第9條對申請核發房屋拆遷許可證的條件有7條之多，但與拆遷行為息息相關的第三方——被拆遷人的利益訴求卻完全沒有體現。這明顯與《中華人民共和國行政許可法》(以下簡稱《行政許可法》)第6條“公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可，享有陳述權、申辯權;有依法申請行政復議或者提起行政訴訟……”的規定相抵觸，造成了城市房屋拆遷行為中的以法行政制約的缺失.直接的后果就是使隨意拆遷、非法拆遷等行為有了“合法”的依據。
(三)行政相對人參與行政的缺失
參與行政原則要求行政機關在具體行政行為中應注重保障行政相對人的基本權利，它是基本權利保護原則在行政法中的體現。然而，在現實生活中，野蠻拆遷、強行拆遷等現象時有發生。例如，江蘇南京玄武區有的拆遷辦組成“拆遷先鋒隊”，以砸玻璃、扔糞便、掀屋頂等野蠻行為肆意侵害公民的合法權益;有的趁戶主不在突擊拆房，使其則物埋于瓦礫之下，有的彩電、空調、家具等則產不翼而飛，連12歲的孩子問一句‘你們來干什么”，竟遭一頓攀打。拆遷辦之所以如此‘理直氣壯”，是因為根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第20條、21條的規定，只要拆遷人依照裁決已給子被拆遷人貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的，如果被拆遷人在裁決決定的搬遷期間內未搬遷的，那么，所在區的人民政府可以責令有關部門強制執行，或山房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。
(四)適當行政原則的缺失
適當行政原則是指行政活動應該按照公平、合理的要求進行，保障依法行政原則和以法行政原則得以全而準確地實施.保障行政相對人參與行政原則得以全面準確地貫徹。它要求行政機關在實施行政行為時，可以自山裁量，采取其認為合乎情理的行政行為，但必須全而權衡有關的公共利益和個人利益，采取對公民權益造成限制或者損害最小的行政行為。
然而在實踐中各地拆遷管理部門和有關拆遷中位并沒有考慮到被拆遷人的合法權益，也沒有采取木來可以造成較小損失的拆遷行為。例如，2003年9月19日，北京海淀區長春橋的拆遷戶XX因與拆遷單位就拆遷安置補償金額問題達不成共識而沒有搬走，大約晚11點到12點之間進入夢鄉的XX一家人，突然被沖進屋里的五六個手持長木棒的大漢摁倒在地，然后拳打腳踢，最后用毛巾捆住了他們的手腳，并蒙上眼睛，嘴里也塞上毛巾，把他們抬到外面扔在了大門口。黑暗中，轟轟隆隆不到四十分鐘，他們的家頃刻間被鏟車夷為平地。這起帶有黑社會性質的拆遷行為性質非常惡劣，是多年來野蠻拆遷行為中登峰造極之作。
二、城市房屋拆遷行為的行政救濟之缺陷
法律法規雖然不完善，若有相應行政部門之監督和救濟，恐怕于民眾也未必有大虞。然而現實是除了城市房屋拆遷行為存在行政立法上的缺陷之外，對于拆遷行為的行政法救濟途徑，現行的法律法規也缺乏合法、合理和有效的規定。在拆遷的利益博弈中，其關鍵的環節是公權的優越性和公權的強制力，拆遷是一種公權力，往往是政府的行為，何況有些地方打著社會公共利益需要的招牌，置被拆遷人的合法權利于不顧，被拆遷人通常也無法得到有效和有力的行政救濟，而現行的法律法規對城市房屋拆遷行為的行政救濟僅僅局限于申請行政裁決，既沒有行政聽證，也沒有行政復議，甘無救濟即無權利”的行政法原則相悖。
例如《拆遷條例》第16條規定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。……當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。…訴訟期間不停止拆遷的執行”。然而無論是人民政府或者拆遷管理部門，在涉及公共利益和社會公益事業的房屋拆遷行為中，都不具有中立性，它們與拆遷行為有直接的利害關系。如果賦子它們對該類拆遷補償協議有行政裁決的權力，明顯違反了“自己不能做自己的法官”的法律格言，如此何以能保證房屋拆遷補償協議裁決的公正性、公平性?
三、城市房屋拆遷決定的司法審查之缺失
對于城市房屋拆遷中的拆遷、補償、安置等問題的行政裁決行為的司法救濟，國務院的《拆遷條例》第16條、最高人民法院的《批復》、建設部《規定》第18條等都規定可以作為行政案件立案、受理。但對于拆遷行為本身的合法性卻沒有任何司法審查的途徑，現實中部分地方政府不顧經濟實力，盲目擴大城建和拆遷規模，造成拆遷補償、安置方案不落實;一些地方政府沒有樹立正確的政績觀，盲目擴大拆遷范圍;城市房屋拆遷中存在急功近利、攀比成風等大拆大建現象;許多地方大肆圈地或濫建工業園區，嚴重剝奪居民的房屋所有權和居住權……，這些都直接導致了拆遷糾紛、上訪持續不斷的出現日‘愈演愈烈，僅建設部2002年1至8月份，受理來信共4820件、上訪1730批次、集體上訪123批次，其中反映拆遷的分別占28% , 70% , 83.7% 。
假借滿足公共利益而大量地用于商業目的，是拆遷過程中使用得非常普遍的手法，通過大量租用行政權力來謀取個人、小團體的私利。根據《中華人民共和國行政許可法》的規定，公民應該對城市規劃建設項目有拆遷知情權和異議權，或者設立代表否決程序，也可以采用聽證制度使公權力與私權利達到一定的平衡，防止政府行政行為過多介入私權。司法權不應當為行政權服務，如果司法權為實現行政權的利益而保駕護航，就會使強者愈強，弱者愈弱，從而起不到社會平衡器的作用。司法權的行使應該導致對私權的保護，“法官不得以法律無規定或者法律不明確為理山而拒絕裁判，否則構成不作為”，法院不能將民眾應該得到的救濟推給行政權去解決。
四、城市房屋拆遷行為的行政法之重建
(一)設立城市拆遷規劃建設項目的聽證程序
根據《行政許可法》第46,47條的規定，“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利……”，同時根據《立法法》第8條的規定，涉及民事基本權利即則產權利的只能由法律調整，因此城市房屋拆遷的規劃、建設、實施等只能山國家以法律的形式規定，并建立相應的聽證和監督程序。
(二)設立被拆遷人有效參與拆遷許可審批的程序
公權力的神秘化，其結果只能是公權力被異化為對法律制度和人民利益的破壞力，而對其進行有效制約的措施之一，就是進行民主監督。大規模的城市改造、拆遷涉及方方面面的重大利益，只有當被拆遷人真正介入行政許可的審批過程，才有可能打破目前的政府作為拆遷人與公民作為被拆遷人的絕對不均衡、不合理的局而，從而使被拆遷人在拆遷審批之初即獲得法律的強有力保障。
(三)設立規范、合理、有效的拆遷行為的行政救濟途徑
拆遷行為是否合法，首先應通過賦予行政相對人即被拆遷人行政救濟權利來子以監督。這種救濟不僅體現在拆遷補償協議的訂立上、而且還應當包括拆遷安置、拆遷補償的價格的確定、強制拆遷行為的禁止等諸方面;不僅應當賦子被拆遷人申請行政裁決的權利，而日‘應當規定被拆遷人有向上一級行政機關或者人民政府申請行政復議的權利。非如此，不足以防止城市房屋拆遷行為中的行政不作為、行政違法或者行政越權等行為的出現。
(四)完善城市規劃、拆遷等行為的司法審查程序
第一條為加強我市城市房屋拆遷管理，保障城市建設項目順利進行，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《*省城市房屋拆遷補償管理條例》等法律法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條在我市城市規劃區內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人進行補償、安置的，適用本辦法。
第三條拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置。被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊城區改造、生態環境改善和文物古跡的保護。被拆遷人應當服從城市規劃，接受安置地點。
第五條市人民政府建設行政主管部門是城市房屋拆遷的行政主管部門。其下設的市城市房屋拆遷管理辦公室是市城市房屋拆遷的工作機構，具體負責中心城市房屋拆遷管理工作。
商州區人民政府協助市房屋拆遷主管部門和房屋拆遷工作機構做好市區內的房屋拆遷管理工作。
各縣人民政府負責轄區內城市房屋拆遷管理工作。
縣級以上人民政府有關部門依照法律、法規規定，密切配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。
第二章拆遷管理
第六條實施城市房屋拆遷應當依法“征收公告”，在取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋申領、審查、頒發拆遷公告和拆遷許可證，應按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》及《*省城市房屋拆遷補償管理條例》的規定執行。
第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向被拆遷房屋所在地的縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條申領城市房屋拆遷許可證時，提交的項目拆遷計劃應包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷時限、拆遷施工單位、建設工程項目開工和竣工時間等內容；拆遷方案應包括被拆遷房屋狀況、各種補償和補助費用概算、產權調換房屋安置標準和地點、臨時過渡方式及其具體措施、擬對拆遷范圍內依法應當予以保護的歷史文化街區、建筑物、構筑物和綠地、樹木等采取的保護措施等內容。
第九條申領城市房屋拆遷許可證的單位應當在金融機構設立專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪用。拆遷補償安置資金金額不得少于被拆遷房屋總建筑面積乘以上年度同類地段、同類性質房屋的市場價格。
房屋拆遷管理部門在發放城市房屋拆遷許可證之前，應當與申領城市房屋拆遷許可證的單位、開設拆遷補償安置資金專用賬戶的金融機構簽訂拆遷補償安置資金使用監督協議。未經房屋拆遷管理部門同意，金融機構不得撥付拆遷補償安置資金。
第十條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請。房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十一條房屋拆遷主管部門和拆遷工作機構不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
臨時機構一般不得作為拆遷人實施拆遷。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
拆遷人自行拆遷房屋的，其工作人員必須經過業務培訓。
拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
接受拆遷委托的單位應當持有省建設行政主管部門核發的相應等級的房屋拆遷資格證書。
被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十三條確定拆遷范圍后，拆遷范圍內暫停辦理下列事項，并不得進行下列活動：
（一）新建、裝修、改建、擴建房屋及其附屬物；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）房屋租賃。
申請拆遷房屋的建設單位憑建設用地規劃許可證，就前款暫停辦理事項向房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，房屋拆遷管理部門接到申請后10日內，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。并在拆遷范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事項和暫停期限。暫停期限不超過1年；拆遷單位需要延長暫停期限的，應提前1個月經房屋拆遷管理部門批準；延長暫停期限不得超過1年。
被拆遷人應及時向拆遷人提供房屋性質、產權屬性的證明材料。
第十四條拆遷人與被拆遷人在拆遷公告規定的時限內，訂立書面拆遷補償安置協議。協議內容應符合有關法律法規的規定，并使用*省建設行政主管部門制定的拆遷補償安置協議示范文本。
第十五條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十六條拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，由雙方協商委托符合資格管理規定的房地產估價機構，對被拆遷房屋的房地產市場價格進行評估。拆遷人與被拆遷人根據評估結果訂立拆遷補償安置協議。
拆遷人或被拆遷人對評估結果有異議不能訂立拆遷補償安置協議的，可重新委托估價機構評估或按項目管轄關系向房屋拆遷管理部門申請裁決。房屋拆遷管理部門應依據市房屋拆遷評估專家委員會對被拆遷房屋評估結果的鑒定結論進行裁決。裁決應當在收到申請之日起30日內作出，裁決程序按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》的規定執行。
拆遷人或被拆遷人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十七條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第十八條轉讓尚未完成拆遷補償安置的建設項目，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內無正當理由拒不搬遷的，或拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在搬遷期限內完成搬遷的，依照有關法律法規規定實施強制拆遷。
實行強制執行的，應當提前通知被拆遷人及其所在單位和房屋所在地的街道辦事處屆時到場配合執行；被拆遷人拒絕到場和拒不收管自已財物的，不影響強制拆遷的執行。
房屋拆遷管理部門或者人民法院可以要求拆遷人提供資金擔保。
第二十條被拆遷房屋用途的認定：
（一）按照被拆遷房屋所有權證書上標明的用途劃分住宅、非住宅；所有權證書上未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。
（二）在本辦法第十三條規定的暫停辦理事項時效之前，房屋所有人將底層住宅房屋或其他房屋改作營業門面房或辦公房等非居住用途的，應以規劃部門的合法有效文件以及房產登記管理部門的變更登記認定；或至公告之日，所持營業執照和稅務登記證已滿兩年以上、并交驗相應完稅憑證的，按實際用途界定。
（三）凡城市建設拆遷后形成的臨街房五年內不得認定為非居住用房。
第三章拆遷補償與安置
第二十一條拆遷人應當依照本辦法規定對被拆遷人給予補償。拆遷補償應當遵循公平、公正、合理的原則。
第二十二條拆遷補償的方式分為貨幣補償和產權調換。
第二十三條貨幣補償的補償金額，應依據房地產市場評估價格，結合土地使用權的取得方式、房屋用途、產權面積等因素以及院落和附屬物情況，綜合確定。
第二十四條實行產權調換的，以被拆遷房屋的房地產市場評估價格與所調換房屋的房地產市場評估價格相抵進行差價結算。
第二十五條拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照批準修建臨時建筑時確定的條件處理。
被拆遷人在拆遷公告后，繼續進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建及裝修的部分，不予補償。
第二十六條拆遷中涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人在規定的期限內自行遷移，可根據項目性質依據有關法律政策規定，給予適當補償。
第二十七條房屋價格評估由具有相應資質等級的房地產估價機構承擔。評估機構應當由拆遷當事人協商確定。
第二十八條被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。
被拆遷房屋的房地產市場價格，依據房屋拆遷許可證核發時同級政府公布的房地產貨幣補償基準價格，結合區位、用途、朝向、環境及設施配套、建筑結構、面積、成新等因素評估確定。
第二十九條貨幣補償基準價格的確定和公布程序：
按照用途相似、地段相連、地價相近的原則，由合法確定的房地產評估機構，按規定的技術方案、技術規范，進行評估測算，提交貨幣補償基準價格評估報告。
房屋拆遷管理部門會同物價、國土資源等行政管理部門，組織市房屋拆遷評估專家委員會對貨幣補償基準價格評估報告進行評審，確定貨幣補償基準價格，報經本級人民政府批準后公布。
制定貨幣補償基準價格應當舉行聽證。
貨幣補償基準價格根據市場價格變化情況，按照本辦法規定的原則和程序動態調整，每半年公布一次，分別在6月10日、12月10日之前予以公布。
第三十條被拆遷房屋室內裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以委托評估確定。
第三十一條核發拆遷許可證當月享受城市低保的被拆遷人，其家庭人均住宅面積低于當地人均住宅面積的，拆遷人提供的產權調換房屋應當達到當地人均住房面積，其被拆遷房屋按市場評估價補償；調換房屋按被拆遷房屋的合法建筑面積以成本價結算，超出返還面積的以市場價優惠10%至20%結算。被拆遷人要求貨幣補償的，除對被拆遷房屋按規定補償外，再增加總補償費的5%至15%給予照顧。
第三十二條被拆遷人依法享有土地使用權的院落，其未計入貨幣補償基準價格給予補償的，按我市制定的土地補償標準，由拆遷人給予補償。
第三十三條拆遷住宅用房，拆遷人應當給被拆遷人（或房屋承租人）支付搬遷補助費；拆遷住宅以期房調換或在過渡期限內被拆遷人自行解決住處的，拆遷人還應當支付臨時安置補助費。超過過渡期的應按規定增加支付。具體按照《*省城市房屋拆遷補償管理條例》相應條款以及下列標準執行。
（一）搬遷補助費按拆遷合法建筑面積每平方米10元給予補償，每戶不足500元的補足500元；但以期房產權調換的，搬遷補助費按拆遷合法建筑面積每平方米20元給予補償，每戶不足1000元的補足1000元。
（二）在過渡期限內被拆遷人自行解決住處的，臨時安置補助費每月每平方米不低于5元；補助面積以拆遷合法建筑面積計算；調換房屋為多層建筑的，過渡期限按不超過18個月計算，調換房屋為高層建筑的，過渡期限按不超過24個月計算。
第三十四條拆遷營業用房造成停業的直接經濟損失補償費，一般按照一類區每月每平方米40—50元；二類區每月每平方米25—40元；三類區每月每平方米13—25元；四類區每月每平方米13元給予補償。
第三十五條因城市規劃等原因，拆遷后需要從區位好的地段移至區位差的地段安置的，對營業用房按原建筑面積的5%至25%增加安置面積；對住宅和非營業用房按原建筑面積的10%至15%增加安置面積，增加的建筑面積按安置用房的重置價結算。如若使用面積超標也可按增加相應的貨幣補償金額處理。
第三十六條在批準拆遷范圍內涉及集體土地上個人住宅房屋需要拆遷的，應將集體土地征收為國有土地。并按照該房屋同地段國有土地房屋拆遷安置標準，依法給予拆遷安置和補償，保障被拆遷人居住條件。
第三十七條拆遷公益事業用房及特殊建筑，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃要求予以重建，不需要重建或重建確有困難的，給予貨幣補償。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第三十八條拆遷已購公有住房和經濟適用住房，被拆遷人在同一城區內無住房的，拆遷人應當按照拆遷公告時的經濟適用住房價格，結合被拆遷房屋的樓層、成新等因素對被拆遷人給予貨幣補償；政府應優先批準被拆遷人購買經濟適用住房。
拆遷出租的公有住房，承租人在同一城區內另有住房的，產權人和承租人解除租賃關系；承租人在同一城區內無住房的，產權人可以按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現住公房取得產權后作為被拆遷人，按照前款規定執行。
第三十九條拆遷租住和已購公有住房及經濟適用住房，被拆遷人將住宅房屋改作營業門面房或辦公用房等非住宅用途的，一般不得認定為非居住房屋，其補償按照本辦法第三十九條規定執行；如果按照非居住房屋認定、補償，則應遵守已購公有住房和經濟適用住房上市的相應規定，并不再允許購買經濟適用住房。
第四十條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋用于拆遷安置。
第四十一條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第四十二條拆遷設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當就抵押權及其所擔保債權的問題進行協商，并向拆遷人提交有關書面協議后，拆遷人可按被拆遷人選擇的補償安置方式進行補償安置。
抵押人和抵押權人達不成協議的，拆遷人對被拆遷人應當進行貨幣補償，并將補償款向公證機關辦理提存。
抵押人不能清償債務或不能重新設置抵押權的，只能產權調換。
第四章法律責任
第四十三條違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第四十四條拆遷人違反本辦法的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第四十五條拆遷人違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
（三）擅自延長拆遷期限的。
第四十六條接受委托的拆遷單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第四十七條拆遷人不得采取斷水、斷電、斷氣以及封堵道路等手段，影響被拆遷人、房屋承租人的正常生產生活，迫使被拆遷人、房屋承租人與其訂立拆遷補償安置協議。拆遷人違反上款規定的，由房屋拆遷管理部門責令改正，給予警告，可并處3000元以上30000元以下罰款。
第四十八條拆遷人不得強行拆除被拆遷人房屋。拆遷人強行拆除被拆遷人房屋的，由房屋拆遷管理部門責令改正，給予警告，并處10000元以上100000元以下罰款，構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。給被拆遷人造成損失的，依法給予賠償。
第四十九條房地產估價機構違規評估出具虛假評估報告的，由縣級以上房產管理行政主管部門給予警告，并處10000元以上30000元以下的罰款；情節嚴重的，由發證機關吊銷其房地產評估資格，并按照有關規定對相關估價人員予以處罰。