時間：2023-03-14 14:48:40
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【關鍵詞】 民營中小企業； 財務管理； 調查分析
一、調查背景
中國的民營企業大多數是中小企業，民營企業特別是民營中小企業是國民經濟發展過程中不容忽視的力量。民營企業經歷了從無到有，從弱到強過程，取得了迅猛的發展。而溫州是民營企業的發祥地之一，溫州的民營企業創造了大量的就業機會和國民財富，促進了技術創新，增加了出口外匯收入等。但在發展過程中，由于自身的原因如規模小、信譽低、資本和技術構成較低，及宏觀環境的影響，忽視了財務管理的核心地位。管理機制僵化，使得溫州民營企業特別是民營中小企業在財務管理方面存在與自身發展和市場經濟不相適應的情況，導致其應對激烈的市場競爭面臨巨大的困難。在此背景下，筆者對溫州民營中小企業的財務管理問題進行了為期近1個月的調查。調查以問卷形式為主，發放了112份問卷，收回有效問卷81份，問卷回收率72.32%。本次調查對象主要為溫州民營中小企業。調查樣本主要涉及制造業。同時還走訪了如喬治白服飾有限責任公司等比較知名的企業，通過與這些企業財務人員面對面的交流，了解一些真實有用的信息。
二、調查結果分析
（一）財務人員總體素質有待提高
表1的數據顯示，在溫州民營中小企業中，財務高管的學歷普遍不高，絕大多數的高管是大專及以下學歷。財會人員非“科班”多，沒有會計專業技術職稱多，甚至有一部分是無證上崗，財會人員專業技能低，先進的財務管理方法得不到應用，財務管理的職能不能得到充分發揮。這與溫州大多數民營中小企業是家族制企業有關，由于財務在企業管理中的重要地位，這些要職主要還是由親戚或朋友擔任。家族制企業主重開拓市場，輕“內在修養”的提高，很少通過招聘的形式吸收高素質的財務人員，且企業的用人機制也很難留住優秀的財務管理人員。這給企業的長遠發展埋下了隱患。
在調查中，筆者發現民營中小企業財會人員對會計規范了解甚少，諸如《會計基礎工作規范》、《現金管理暫行條例》、《個體工商戶會計制度》、《會計法》等及其他有關法律法規知之不多，變造偽造會計憑證、賬簿，提供虛假會計報表時有存在。
財務高管職稱偏低。從表1中可見，中級職稱及以上的比重較少，尤其是高級會計師更少，這有兩種原因，一是企業缺乏激勵機制，對于晉升職稱的財會人員沒有相應的激勵，有沒有職稱區別不大；二是如高級會計師職稱是考評結合，且有指標限制，民營企業這方面優勢不明顯。因而造成民營企業財會人員職稱普遍偏低的現象。
（二）會計核算形式信息化程度不高，財務會計制度執行缺乏力度
問卷調查顯示，溫州民營中小企業普遍執行小企業會計制度，采用借貸記賬方法并能按核算要求設立會計科目和相關明細賬，應攤應提費用能做到盡攤盡提。在日常現金結算中90.48%的企業能做到日清月結。表2數據顯示，在會計核算信息化方面，被調查的多數企業會計核算以手工為主，計算機為輔，只有33.34%實現全面電算化。會計核算信息化程度有待提高。
在內部牽制制度方面，多數企業都有明確的內部牽制制度，做到錢賬、賬物分管；建有企業成本內部控制。但在費用報銷執行情況上，有7.14%企業偶有白條沖抵，7.31%將管理層接待費用或個人費用納入報銷范圍。
本次調查還通過實地走訪多家典型企業，發現溫州民營中小企業日常財務工作還存在諸多問題：
1.財務管理水平不高，賬目混亂
溫州民營企業發展通常經歷由小到大的過程，其賬目在相當程度上存在著比較混亂的現象；規模較小單位根本沒有賬；有的單位雖然有賬但賬目不全，有的單位則是設置多套賬、賬外賬；也有單位不記賬、亂記賬、隨意做假賬、假表；有些企業雖建賬，但總賬、明細賬設置不規范。
2.財務單據使用不規范，電算化程度不高
不少民營企業由于認識上不足，存在著使用單據不規范，沒有取得相關的原始單據，存在單據混用、亂用以至不用的現象。甚至出現費用科目里只看到記賬憑證，而沒有附相應的原始發票。與此同時很多民營企業由于自身條件限制無法實現全面電算化，易于導致賬目混亂、出錯，影響會計核算效率和會計信息的準確度。
3.會計管理制度不健全，賬務處理混亂，財務成果失真
企業內部牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財務清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本會計管理制度，總的來說殘缺不全；或者雖有其中幾項制度，實際工作中從未認真執行過。在賬務處理上存在較大的隨意性，普遍存在的是收入已經實現了賬上沒有反映相應的銷售收入；費用成本入賬了，相關的收入沒有入賬；費用項目設置不規范，費用列支不合理。對建立和執行企業內部會計控制制度的重要性和緊迫性認識不足，造成有章不循，形同虛設。財務會計制度執行缺乏力度。
（三）籌資渠道不暢，投資活動單一
1.籌資渠道不暢
調查顯示：溫州民營中小企業籌資渠道不暢，內部積累不夠，籌資主要來源于銀行貸款，并且是一年內的短期借款，資信低，很難向銀行取得長期借款。
（1）籌資困難，內部資金短缺，債務擔保不慎，民間借貸成本高。溫州民營企業目前主要的融資形式有：內源融資、銀行貸款、民間融資。內源融資是溫州民營企業融資的基本方式。但由于溫州民營中小企業大多是一些技術含量不高的勞動密集型產業，加上溫州民營企業產業類同帶來的過度競爭，企業的利潤水平普遍較低，所以民營企業自身積累不多。此時向銀行貸款就為融資的主要選擇，從表3中看，被調查的溫州民營中小企業的融資渠道主要來自銀行的短期借款。由于許多溫州民營中小企業財務制度不夠健全，信息不透明，缺乏信譽、缺乏審計部門確認的財務報表和良好的經營業績，增加了銀行對民企財務信息審查難度，銀行“惜貸”現象時有發生。此時銀行往往要求其必須提供相應抵押或是擔保。而可供抵押的范圍很少，于是許多民營企業更多采取互相擔保的方式來獲得生產所需的貸款。有些企業就因為擔保負連帶責任而導致企業倒閉。民間借貸，此時就凸現了其優越性：籌集迅速、手續簡便、方式靈活。但其高利息和不合法的弊端也顯現出來。
（2）缺乏長期的籌資規劃，資本成本負擔較重。調查數據顯示，民營中小企業籌資基本上采用短期借款，缺乏長期的籌資規劃。其實短期借款的還款期短，風險比較大，有時會對企業的信用度產生影響。目前，很多民營中小企業采取的方法是“以短還短”，借新債還舊債現象普遍。
（3）以經驗為主，缺乏科學有效運用財務管理方法進行資金籌措。目前，許多民營企業，特別是民營中小企業，缺乏運用資本結構、財務杠桿等理論的意識，也缺乏長期籌資的相應規劃。企業規模小、財務核算體系不完善、對財務工作不重視、缺乏相應專業人才等是民營中小企業在籌資環節中的的通病。
2.投資活動單一
總體上看，溫州民營中小企業的投資活動著重以增加設備、擴建廠房等固定資產的內部投資為主，兼并收購等對外投資活動比較少。更少有涉及證券投資。通過走訪一些民營企業，大部分民營中小企業投資主要依靠經驗決策，其評價投資及企業整體效益，仍然以利潤為主要依據，注重短期效應。
（四）資金運作缺乏科學管理
從調查結果看，民營中小企業日常流動資金短缺，流動資金缺乏科學的管理。實際情況很有可能比問卷上的數據更為嚴重。
民營中小企業間互相拖欠貨款現象普遍，忽視應收賬款的追收工作。從調查問卷的結果來看，流動資金管理以經驗為主，管理手段落后，效率不高，51.61%都是采用經驗估計的方法（表5），科學的ABC管理方法還沒有得到很好的推廣。在走訪民營中小企業中發現，應收款壞賬現象比較嚴重，溫州某電子有限公司的財務人員說：“目前三角債現象較為嚴重，而且一些借款是從有熟人的企業中借得，……長期拖欠的應收款，容易形成大量的壞賬損失，企業的凈資產將大大縮水。”
（五）成本控制手段落后，企業稅收負擔過重
調查顯示，在成本控制方面，民營中小企業成本控制手段落后，以經驗為主。大部分民營企業財務人員財務管理知識欠缺。有66.67%的被調查企業通過以往的經驗做出決策，或者精打細算，減少浪費等措施控制成本。成本預算和標準成本制度得到了一定程度的運用，有19.05%的企業是運用成本管理的方法（表6）。
在稅收負擔方面，民營中小企業普遍感到稅收負擔偏重。由于民營中小企業無法享受政府的相關稅收優惠政策，稅負過重，降低了自我內部積累水平。因此偷稅漏稅、缺乏科學的稅收籌劃現象嚴重。
（六）財務預算和財務分析形同虛設
從問卷調查看，財務預算得到重視，有55.56%的企業會編制財務預算。財務分析一般由財務人員來做，請外部專家的情況比較少只占到9.52%，專業性和完整性還有待提高。被調查的民營企業的財務分析，重獲利能力和運營能力分析（分別占到35.29%和29.14%），輕償債能力和發展能力分析。
（七）其他相關情況分析
對其他相關情況調查中發現：
1.企業對財務人員素質問題有所認識，但不夠重視
61.09%的企業提出本企業對財務管理專業人才的需求量大，也需要對財務在職人員進行培訓。
2.地方政府對企業的政策支持范圍未普及
調查中64.27%的企業表示未受到政府的支持，35.71%的企業表示享受到專項資金支持或財政補貼，而另外的7.14%表示政府為他們減免了部分稅費。扶持、鼓勵民企發展的政策措施不到位，許多政策法規未落到實處，缺乏與國企和外企公平競爭的市場環境。
3.企業內沒有系統的財務政策
半數企業月底會做有關財務分析，但接近19.05%的企業只在有需要的時候做。
三、完善民營中小企業財務管理的建議
（一）民營中小企業應樹立以財務管理為核心的觀念
財務管理是利用價值形式對企業生產經營過程進行的管理，是企業組織財務活動、處理與各方面財務關系的一項綜合性管理工作。企業的各項管理活動都滲透著財務管理的內容，財務管理全面、系統地貫穿于企業生產經營的全過程。因此民營中小企業應樹立以財務管理為核心的企業管理理念。一是重視財務人員在稅收、金融、成本管理等方面間接帶給企業的利益。加大對人力資本的投資，培養和引進高素質的財務管理人員，保障其工資待遇、勞保福利，既要做好引進人才，還要留住人才。重視財務人員后續教育問題，積極為相關人員提供適當在職培訓。二是健全企業財務機制，理清會計賬目，加強內審與外審，使投資者和債權人能隨時了解財務信息，增強對企業的信任，重建企業信譽。三是做好以財務預算為前提的事前預測與財務規劃，進行財務預算、財務分析，資金管理、成本管理和風險管理，把握企業的資金流向，科學合理地運用資金為企業創造更多財富。
（二）民營中小企業應建立健全財務制度，加大制度的執行力度
隨著溫州民營中小企業的發展，企業的經營逐步規范化，必須建立和完善企業的各項財務制度。企業在發展過程中，必須盡快建立起完善的會計內部控制制度、決策制度、財務管理制度、監督制度等，摒棄企業創業初期依靠經驗進行管理的模式，建立企業內部法人治理機構，轉換企業經營機制，以相互制衡的權利分配和決策機制代替家族制管理，用各項具體的制度來體現企業的發展戰略和管理思想。
（三）政府應發揮好對民營中小企業的扶持和監督作用
政府應出臺扶持民營中小企業政策，為民營企業創造一個良好的發展環境。政府可以從普法的高度，加大對企業負責人《會計法》、會計制度等會計法律法規的宣傳力度，大力營造“學法、知法、守法”的會計社會氛圍，并建立企業負責人學法守法的監督考核長效機制，促使企業負責人認真落實“對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責”的法定要求，自覺履行單位會計工作第一責任人的法定職責，進而提高企業負責人領導本單位會計工作的水平。同時，在信貸方面，應放寬民營企業信貸門檻，為金融機構與企業提供信息交流渠道，加大金融中介機構建設，建立健全的擔保體系，通過建立信用擔保機構等方式促進民營企業改善自身財務管理；在稅收方面，適當降低民營企業稅收負擔，引入稅務師事務所等中介機構對民營中小企業進行稅收籌劃、財務制度健全等方面進行培訓和服務，引導民營企業改善財務管理。
（四）社會中介機構應進一步發揮對民營中小企業的服務、監督功能
目前溫州部分民營中小企業開始委托會計師事務所全盤實行會計制，筆者認為這是改變目前民營中小企業會計規范及財務管理混亂的一個好方法。會計師事務所作為獨立的社會中介機構，能充分體現企業會計核算和財務管理的客觀性、公正性和真實性，其規范、科學的管理制度和中介立場，能使國家、企業的利益達到雙贏。同時，在實際工作中我們看到，政府部門直接進行民營企業會計工作的監管，其監管成本相對較高，有效性也比較差，易引發腐敗等社會問題。而實行會計機制使政府的監督方式有所改變，在抓好會計基礎工作規范化的基礎上，重點去監管那些監督民營企業會計信息質量的中介機構如會計師事務所等，使會計師事務所等中介機構成為民營企業外部監督的主導力量。由此可以減少企業內部監督不力的弊端，實行有效的監督。
【參考文獻】
［1］ 黃建宏.民營企業成功與失敗［M］.北京：冶金工業出版社，2009.
［2］ 金浩，王春光.2010年溫州經濟社會形勢分析與預測［M］.北京：社會科學文獻出版社，2010.
調查的方面：物業管理的各方面與人們的看法。
搬家到小區不久，聽父母說這里的物業管理不是很好，在這個寒假，我利用了一天的時間，去調查了關于小區各方面的物業管理。
物業管理包括有小區綠化，衛生情況和安全保證等等。我做了四十份調查報告，隨機找到住戶調查。在大家做出的調查里面，我看到了一個現象，就是大家對小區物業管理都不怎么滿意，特別是衛生環境方面。
四十份調查的分布內如下：十五份綠化環境方面的調查，主要是問住戶對小區綠化環境做的方面是否滿意，以及對小區綠化的建議。十份安全方面的調查，主要是問住戶對小區保安的看法以及安全是否保障展開調查。還有十五份是關于衛生情況的，是大家對衛生環境是否滿意與建議的。
在這些調查表當中，最清楚反應出小區的衛生情況不合格。每天也能看到，靠后苑有個垃圾房，成天不清理干凈垃圾，弄到那附近的空氣不潔凈，讓人十分反感。而在小區的小花園，小路上都能看見紙屑，果皮等垃圾。住戶們對這個強調了很多次卻得不到回應。每個人都希望能住在一個干凈漂亮的社區，我想這一點我們社區遠遠不及，責任不但在清潔工上，而且住戶也有小部分責任，若不是隨地扔垃圾，為什么會看到這種現象呢?所以，小區的衛生是靠大家來維護的，我希望日后能看到改善。
緊接著就是安全方面。這一點是大家都比較平均的，有些人認為做的不是很好，但有些人說還不錯。保安人數多，但是做不到很好的效果，還是會聽到一些被偷東西的事情，所以保安應該更加認真以及保證住戶的安全。
居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放后出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關
方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
[關鍵詞]物業服務企業 效益 服務集成商
經過近30年的發展,物業管理在中國從無到有,已取得了輝煌的成就,物業管理行業從不為人知,到目前已經在國民經濟發展、推動城市化進程、以及構建和諧社會中發揮著重要的作用。
2009年底,國家統計局公布了第二次全國經濟普查結果的主要數據,從普查數據看,2008年末,我國物業服務企業58406個,全國物業管理主營業務收入2076.7億元,物業服務企業在管房屋建筑面積達1254632.2萬平方米,物業服務企業從業人員2501195人。2008年末,物業管理主營業務收入達到2076.7億元,北京、上海、深圳等城市物業管理主營業務收入分別占當地GDP的2.48%、2.48%和2.14%,若加上延伸服務的業務收入,所占比例將會更高。這突出表明物業管理行業對擴大居民服務性消費支出以及在拉動經濟增長中貢獻突出。
然而行業的迅速發展無法掩蓋存在的問題,如行業利潤偏低,眾多物業服務企業收費難,總體收費率低,難以留住和吸引優秀人才等一系列問題仍然制約著物業服務行業的健康、迅速發展。對于行業存在的這一系列問題,但筆者認為根本問題是物業服務企業效益低下。
一、物業服務企業效益低下的現狀
中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,在被調查的全國31個省、自治區、直轄市的4600家物業服務企業,有40.76%物業服務企業處于虧損狀態,平均虧年損額為37.22元,盈利的企業只有40.07%,平均盈利數81.28萬的年利潤,其余盈虧平衡,物業服務行業整體經營效益不容樂觀。
企業是從事生產、流通、服務等經濟活動,以生產或服務滿足社會需要,實行自主經營種盈利性的經濟組織,物業服務企業自然也不例外。當一個行業盈利能力存在問題,近半的企業都是連年虧損,說明這個行業存在很大的問題。沒有合理的經濟效益,就無法留住吸引優秀的人才,沒有優秀的人才,就無法提供一流的產品和服務,沒有一流的產品和服務,就不能夠產生客戶滿意率,會進一步影響行業的經濟效益,長此以往,就會形成惡性循環,危及行業發展。
因此,如果不能及時解決行業盈利的問題,提高行業的盈利能力,勢必會嚴重影響這個物業行業的健康快速發展。
二、物業服務企業經濟效益低下的原因分析
物業服務企業效益低下原因是多方面的,除國家對物業服務行業界定為是保本微利行業之外,還有其他更多的原因,致使相當一部分物業服務企業成為“虧本無利”企業。
1.業主拖欠物業服務費嚴重,導致物業服務企業收費率低
業主拖欠物業服務費,這幾乎是所有物業服務企業都面臨的一大難題。據不完全統計目前行業界物業服務收費率普遍偏低,平均在70%以上,甚至在有的公司以各種理由拖欠物業費的業主達到了50%以上。除少部分業主的欠費屬于正當行使抗辯權之外,大多數業主都是以各種借口,如房屋質量問題、保潔不到位,保安服務不好等各種理由,拒繳物業服務費。如此之多欠費使物業服務公司不堪重負。雖說物業公司可以依據物業服務合同通過訴訟方式催繳物業費,但多數物業公司投鼠忌器,只好作罷。
2.國家對物業服務實行政府指導價,物業服務費標準偏低
價值規律理論認為商品的價值量是由生產這種商品的社會必要勞動時間決定的,商品交換要以價值量為基礎,實行等價交換。
在我國長期以來,國家對物業服務收費實行嚴格的政府指導價,特別市普通住宅項目,物價部門會同房地產行政部門根據當地的社會經濟情況政府頒布指導價,物業公司在此收費標準的基礎,按照一定的浮動率進行收費。然后政府指導價定價普遍偏低,物業公司執行此收費標準,公司合理的利潤難以得到保障。不能體現價值規律,不利于行業的發展。
3.物業服務成本連年增長而物業服務收費標準增加難度大,阻力多
近年來,物業服務成本不斷上漲,物業服務企業苦不堪言,物業服務成本上漲主要源于以下2個方面:
(1)物價上漲
近年來,物業服務企業經營成本連年增長。物價增長,居民消費指數增長,特別是糧油、蔬菜等生活必須品價格增長幅度非常大,這使得勞動力再生產成本增加。
(2)人工成本增加
眾所周知,物業服務公司是勞動密集型產業,人工成本在物業服務中占的比例達到70%以上,而在物業公司的人工成本中,保安、保潔人員的工資由占到70%以上。2010年以來,江蘇省在全國率先確定上調最低工資標準。隨后,浙江、廣東、福建、上海、天津、山西、山東等地陸續調整最低工資標準,調整幅度都在10%以上,一些省份超過20%。其中上海市最低工資最高一檔達到1120元。浙江省最高一檔的最低月工資標準為也達到1100元。這樣以來使物業公司的人工成本大幅上升,如果不提高物業服務費,物業公司將會陷入經營困境。
對于企業來說生產成本的增加都會在服務或者產品的價格上得以體現,可以將增加的成本部分的轉嫁到消費者身上。然而由于物業服務企業沒有獨立的定價權,物業服務費的形成機制比較復雜,不是由物業公司單方說了算的,必須是向物價部門申請,然后再經業主自治組織的同意,才能提高收費標準。物業公司想要提高收費標準是十分艱難的,因為即使物價部門同意了,業主組織這一關也是十分難過。作為理性人的業主總想以最小的投入獲取最大的回報,因此,在享受的物業服務質量無明顯提高的前提下,是不愿意多掏一分錢的。
4.物業服務企業缺乏其他有效的創收渠道,收入來源單一
目前國內大多數物業公司收入來源及其單一,主要依靠向業主收取物業服務費,物業服務費在物業公司的營業收入中占有較大的比例,物業公司缺乏其他的穩定的收入來源。這樣以來,一旦業主欠費較多,物業公司很快就會陷入困境。
物權法出臺以前,物業公司還可以利用物業公共部位的經營活動取得一些較為穩定的收入,如電梯、樓頂廣告,公共部位的停車收費,來彌補物業服務費的虧空。
物權法出臺之后,這些收入也不復存在了,《物權法》第七十三條規定,建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。第七十四條“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”
三、提高物業企業經濟效益的幾點思考
1.提高業主物業服務消費意識
在計劃經濟體制下,我國住房制度采用的是福利制社會分配體系,人們居住公有住宅,房屋管理和維修也是由政府部門提供的帶有行政福利性管理模式。其經費來源有兩種:一是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度,故靠收房租是非常少的);二是大量的靠國家財政補貼。
實行社會主義市場經濟后,人們通過購買商品房成為業主,使房屋產權結構也發生了變化,原來由房管部門承擔的房屋維修管理的職責也由社會來承擔――物業管理也隨之出現。
市場化的物業管理采取的是以經濟手段進行管理,其管理單位――物業管理公司屬于專業化的企業,它的服務是通過市場、采用經濟手段進行社會化管理的有償服務,是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發展”的管理體制開展工作的。據市場經濟的要求,人們在得到住房成為業主后,與物業管理公可簽訂《物業服務合同》,由物業公司向業主提供物業服務,業主按照合同規定按時交納物業服務費,向物業公司購買物業服務。《物業管理條例》明確闡明,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。
然后,相當一部分業主是從計劃經濟時代的公房承租人轉變為商品房業主的,享受慣了免費或者少付費公房管理模式,缺乏基本的物業消費觀念,只愿意享受服務,不愿意承擔物業費,物業管理欠費問題十分突出。
對此,政府和物業公司要通過宣傳教育改變和培養業主的物業服務消費意識,使業主樹立花錢買服務的理念,自覺的交納物業費。如果業主能夠像去超市購物,自覺走向收銀臺結賬一樣去交納物業服務費,中國物業管理的春天也就到來了。
2.物業服務企業自身要強化管理,提高服務水平,降低服務成本
(1)通過物業管理的早期介入,減少經營風險,降低經營成本
在物業管理實踐中,有相當一部分業主不交物業費的借口是房屋質量問題,雖然房屋質量問題跟物業公司沒有多大關系,但是它會給物業公司后期管理埋下很大風險隱患,因此物業公司要盡早介入減少設計和施工中存在的先天性質量問題,減少后期經營風險。
物業管理成本常常要受到先天因素的制約,這是物業管理公司往往是很難控制的,通過早期介入,建議房地產開發企業在規劃設計階段就充分考慮物業管理的經濟性,從物業管理用房、住宅區內經營性用房角度考慮物業服務企業的經營運作。
在設備選型時,多進行設備、設施數量、型號、規格、結構、位置等因素所產生的不同運行成本進行比較,甚至從交通組織、出口設置,園林景觀設計等方面精心考慮對以后的物業管理費用支出的降產生影響,選擇最優方案,從而有效減輕業主的負擔。
(2)節能降耗,降低成本
物業管理企業應大力提倡開源節流、崇尚節約的思想觀念,要求員工高度重視節能工作,樹立“節能降耗從我做起”的觀念,尋找節能小竅門,并把節約的竅門適用在日常服務工作中,從日常工作中節省能源,減少浪費。要求各部門層層動員,找差距,定措施,從一點一滴做起,最大限度激發全體員工在工作中精打細算的節能意識。如應對水、電進行測算,防止公共設施設備的跑、冒、滴、漏等情況發生,更換聲光控開關、改進線路等辦法節約水、電;對一線員工進行培訓,培養企業職工節約意識,倡導“低碳”服務的理念,建立健全節電、節水制度。
3.國家應當逐步放開對物業服務的定價權,讓市場定價
國家應充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置,加強政府引導作用,使物業服務費定價機制,逐步實現由業主委員會和物業服務企業協商定價,形成市場定價機制,真正體現物業服務產品的商品屬性,實現優質優價的收費原則。通過市場競爭機制,優勝劣汰,提高行業整體服務水平。可以先從經營性物業著手,逐步到高檔居住型物業,再慢慢擴大到普通住宅小區,對設施設備陳舊的舊小區,可以考慮政府向企業提供補貼或者其他稅費優惠的措施,鼓勵物業服務企業接管。
4.積極開展延伸服務
延伸服務也叫拓展服務,是指物業服務企業向業主提供的,在物業常規之外的有償或者無償服務。隨著人們生活水平的提高,城市的快節奏生活,業主對服務的需求也越來越多,特別是一些新建小區配套設施不完善,業主平時忙于工作,無暇顧及家務等一些事情。物業服務企業可以向業主提供特約服務或者延伸服務,服務內容包括家庭保潔、食堂、代訂報紙、家電維修,鐘點工等服務項目。一方面這些服務項目可以滿足業主的生活需要,為業主提供方便,另一方面也可以增加物業服務企業以及從業人員的收入。
5.做服務集成商
業主服務需求是多樣化,而物業服務企業所能提供的基礎服務、特約服務以及所掌握的資源優勢是有限的,而且物業服務企業在某些服務的提供上不夠專業,成本較高。因此物業服務企業可以做物業服務集成商,一方面積極了解業主需求,另一方面積極向社會尋找分包方供給,充分發揮社會各方資源的優勢,做好服務員,和監督員,服務員要了解客戶需求,有針對性地提供分包服務;監督員要按照客戶的需求對分包方做好管理工作。
四、結論
我國物業服務行業要進一步發展,必須突破盈利能力差,經濟效益低這一瓶頸,這樣才能吸引和留住優秀的人才,才能向客戶提供優質的服務,才能使行業得到長遠的發展。當然物業服務企業要提高經濟效益,主要還是要依靠物業服務企業自身,開源節流,努力創新,另一方面政府相關部門要給物業行業的發展提供一個相對寬松的環境,作為業主要認真履行物業服務合同,按時交納物業服務費,畢竟物業管理問題,不僅僅是關系到物業服務公司,物業服務行業,還關系到和諧社會的建設。
參考文獻:
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[4]王龍貴.CCPG物業延伸服務探索.中國物業管理,2009.
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
二、工作完成情況
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《**市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《**市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《**市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了**市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《**市物業管理規定》
6月底《**市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
市場調研(market research)是一種把消費者及公共部門和市場聯系起來的特定活動。下面就讓小編帶你去看看市場調查報告模板范文5篇，希望能幫助到大家!
市場調查報告1經過近兩個月面向京城住房消費者的問卷調查，珠江地產于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型問卷調查活動已接近尾聲，本報在第一時間得到調查問卷的統計結果，并公之于眾。據了解，珠江地產此次活動問卷在北京青年報、北京晚報、中國電視報、珠江網站、焦點網同期，同時委托亞商在線公司直投。活動得到了京城住房消費者的廣泛關注，截至3月1日，共收到問卷近2萬份，有效率約87%。
此次問卷調查主要集中在區域和社區環境、社區規劃與配套、建筑與戶型、物業管理等方面，是對京城消費者住房需求的一次較為全面的征詢，也充分表明了珠江地產一貫秉持的“好生活，在珠江”的開發理念和服務精神。
據統計，被調查者中30至45歲的中青年人占據了絕對的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45歲的中青年人多數已經擁有商品房或其他形式的自有住宅，這一年齡段的人大多事業家庭都較為成熟、穩定，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經到了更新換代的時候，隨著住房二三級市場的開放，他們潛在的需求將得到釋放;此外有很多目前租住公寓的人，他們也會考慮購置房產。調查結果表明。
1、消費者選擇購房的區位偏好日益多元化，但朝陽區和泛cbd地區仍是熱點區域
被調查者中49%希望居住在朝陽區，19%希望居住在豐臺區，希望居住在通州區的人約9%，另有23%希望居住在其他區。購房者最傾向于居住在朝陽區的理由有三點：
(1)它是是北京主要的涉外活動區域，cbd規劃方案的確定更明確了朝陽區的區域特征;
(2)從居住環境優劣的角度考慮，區內亞運村、望京及其以北地區空氣自然環境優良，居住區集中，區域人文環境好;
(3)東四環路打通，國貿橋、地鐵復八線通車，通州區輕軌地鐵開工，區域交通優勢明顯。
此外，開始有越來越多的消費者考慮在南城購房，其主要原因是南城房價相對便宜，購房者更易于選擇到價位適中，品質高檔的社區，同時，南城改造力度的不斷加大也增強了人們對于該區域的信心。
對于社區周邊環境的期望，許多被調查者同時選擇了兩項，約41%的被調查者期望居住在三、四環邊，29%期望居住在泛cbd區域，9%的人喜歡郊野風光。可見，環線的概念在人們心目中已發生變化。購買者傾向的區域已經不再是二環至三環之間，而轉變為三環至四環之間。與此同時，許多人愿意居住在泛cbd區域，主要原因是cbd商業核心區的形成，使得城市的核心居住區域外移。
2、消費者越來越看重社區的景觀環境，并且喜歡居住在有相當規模的大社區
51%的被調查者期望濱河而居，68%的人喜歡水景園林。由此可見，傍水而居、親近自然是許多人的居住理想，所以水景住宅理所當然受到購房者的推崇。因此，利用自然水系或在小區內建造人工湖泊、瀑布、噴泉、水景廣場演繹都市水文化是開發商明智的選擇。
對于社區建筑環境的期望，32%的被調查者喜歡河邊林蔭跑道，34%希望有人工湖，選擇河邊大型藝術廣場和社區中軸線廣場的人數都約占25%，選擇社區藝術中心的人不多。
關于社區的理想規模，68%的人認為是30—50萬平方米，選擇50—100萬平方米的約有15%，選擇100萬平方米以上的約9%，只有5%的人選擇30萬平方米以下。按照一般規律，居住區社區規模大，居住者就會感到居住的環境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學、醫療、娛樂設施及物業管理等等方面，只有社區達到一定規模，這些條件才會同時具備。所以，多數人選擇30—100萬平方米的社區。但是，如果社區規模太大可能會受到購房者的抵觸。
3、社區配套仍是消費者購房的重要考慮因素，社區的休閑娛樂和運動健康功能日益凸顯
結果顯示，住房消費者對居住區公建配套有較多要求。住房消費者最希望社區提供的公建配套依次是學校及幼兒園，會所設施，超市。醫院和保健中心等其他選項在問卷中都有涉及，難分主次。關于會所設施的功能選擇，在休閑娛樂和運動保健之間，住房消費者無明顯傾向。由于溫泉的保健療效眾所周知，37%的人希望會所具有溫泉保健的.功能。游泳池、網球場、室外林蔭跑道、籃球場、乒乓球場是住房者需求較多的娛樂設施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。結合被調查者的收入水平進一步的分析可知，對公建配套的需求出現了分化，不同收入階層的居民對公建配套設施要求不同，收入在5000—10000元的消費者，對環境、休閑、娛樂、文化等設施的需求較高;收入在5000元以下的消費者更注重與基本生活密切相關的公建配套設施(如學校、超市等)。
市場調查報告2實習時間：20____年6月18日—20____年6月23日
實習地點：太原優渥家居
實習工作：家具市場調查
工作簡介：在太原各高檔消費場所發放問卷，對高消費人群進行調查，了解其對家具的偏好及知道家具賣場的途徑，從而為優渥家居制定整體營銷策劃活動，投放廣告等提供依據。
正文：20____年6月，我班在學校的組織下在優渥家居進行了為期6天的實習，實習內容是對太原市高消費人群進行一次調查，了解其對太原市家具賣場的一些看法。我們是通過發放問卷來進行調查的，全班同學共分為6組，每組10人，分別前往不同的高檔住宅小區和高端消費場所進行調研。
這次調研對自己來說是一個非常好的機會，可以學習、借鑒和分析調研過程中與其他成員的團隊合作能力，了解了家具行業的特點，通過調研，了解了目標顧客的個人消費偏好、消費習慣、消費水平和消費趨勢。對家具行業有了更深入的理解和研究。我希望在借鑒我們調查研究的基礎上，通過進一步調查分析，得出有意義的結論，為優渥家居的領導高層制定整體營銷策劃活動、投放廣告等提供依據。
感謝學校為我們提供的這次機會，使我們學到了很多知識，拓寬了自己的眼界。謝謝同學們一路上的幫忙和照顧，有了你們，這次的調研活動對于我來說才愈加精彩充實。在為期半個多月天的調研中，我們收獲頗豐，感受深刻。通過團隊的默契合作，我們才能順利完成調研，由此更加體會到了團隊精神的重要，不論是在調研中，還是團隊成員的交流溝通過程中，都需要大家的共同努力，齊心合力，一同面對困難，集思廣益。
有人說過這樣一句話：“一種東西你如果沒有親身經歷過，沒有親身地去實踐它，你就無法體會出其中的經典之處，其中的奧妙之處，即使你曾聽過，你曾看過，你體會的也只是一種表面之物，你體會的也只不過是其中的非常細微的東西。”沒有這次專業課的實地調研，我們無法真實地感受到家具行業的發展和不足，我們應該把這些體會和心得融入到我的今后的學習生活中。而通過這次的調研所了解到的情況和得到的大量真實而具體的數據更使我們對家具行業深刻的認識，滿足了我們的調研需求。這些來源于書本之外的知識使我們更加充實。
市場調查報告3
在廣告策劃之前，第一步必須進行的是對目標市場的了解、分析和研究。市場調查報告，或稱市場研究報告、市場建議書是廣告文案寫作的一個要件。閱讀市場調研報告的人，一般都是繁忙的企業經營管理者或有關機構負責人，因此，撰寫市場調查報告時，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調查報告的格式一般由：標題、目錄、概述、正文、結論與建議、附件等幾部分組成。
(一)標題
標題和報告日期、委托方、調查方，一般應打印在扉頁上。
關于標題，一般要在與標題同一頁，把被調查單位、調查內容明確而具體地表示出來，如《關于____市家電市場調查報告》。有的調查報告還采用正、副標題形式，一般正標題表達調查的主題，副標題則具體表明調查的單位和問題。如:《消費者眼中的棗讀者群研究報告》。
(二)目錄
如果調查報告的內容、頁數較多，為了方便讀者閱讀，應當使用目錄或索引形式列出報告所分的主要章節和附錄，并注明標題、有關章節號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如;
目 錄
1、調查設計與組織實施
2、調查對象構成情況簡介
3、調查的主要統計結果簡介
4、綜合分析
5、數據資料匯總表
6、附錄
(三)概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調查課題的順序將問題展開，并闡述對調查的原始資料進行選擇、評價、作出結論、提出建議的原則等。主要包括三方面內容：
第一，簡要說明調查目的。即簡要地說明調查的由來和委托調查的原因。
第二，簡要介紹調查對象和調查內容，包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調查研究的方法。介紹調查研究的方法，有助于使人確信調查結果的可靠性，因此對所用方法要進行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調查法還是用典型調查法，是用實地調查法還是文案調查法，這些一般是在調查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應作簡要說明。如果部分內容很多，應有詳細的工作技術報告加以說明補充，附在市場調查報告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市場調查分析報告的主體部分。這部分必須準確闡明全部有關論據，包括問題的提出到引出的結論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應當有可供市場活動的決策者進行獨立思考的全部調查結果和必要的市場信息，以及對這些情況和內容的分析評論。
(五)結論與建議
結論與建議是撰寫綜合分析報告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內容的總結，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結論和建議與正文部分的論述要緊密對應，不可以提出無證據的結論，也不要沒有結論性意見的論證。
(六)附件
附件是指調查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關必須附加說明的部分。它是對正文報告的補充或更祥盡說明。包括數據匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術報告，例如為調查選定樣本的有關細節資料及調查期間所使用的文件副本等。
二、市場調查報告的內容
市場調查報告的主要內容有;
第一，說明調查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術等。
第四，調研數據及其分析。
第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。
第六，論證所提觀點的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預測可能遇到的風險、對策
市場調查報告4一、調查目的
當今礦泉水是一個大眾消費品，有市場潛力大，競爭者眾多等特點。面對中國礦泉水行業趨于飽和的行業狀態，恒大冰泉為了開拓新市場，挖掘飲用天然礦泉水這一市場，使本企業在這一新的細分市場中搶占先機，博取消費者好感，抽樣調查針對在校大學生進行一次系統的調查研究。
二、調查對象及內容
① 調查時間：
② 調查工作時間：
③ 調查地點：成都理工大學
④ 調查對象：學生
⑤ 教育程度：大學
⑥ 調查范圍：成都理工大學在校學生(年齡19~25歲間)專業不限。
本次調查主要內容有：消費者通過何種方式去了解產品;消費者在購買產品時最注重的是哪方面;消費者了解恒大冰泉的渠道;我們需要在什么方面搞宣傳、促銷;并消費者對恒大冰泉有哪些建議可以占領開發新的市場。
三、調查方法
針對在校大學生的特征、習慣和市場上常用的調查方式，本小組選擇市場調查問卷這種簡潔易懂的方式，對在校大學生進行調查研究，并上網查閱資料。本小組成員在成都理工大學內進行問卷調查，并走訪了本院校的超市、院校附近的零售店進行詢問調查，了解情況。調查從問卷的設計、調查到后期數據處理及技術分析報告都由我們第三小組完成。問卷調查日期為2013年11月中的5個工作日，共14個問題，其中13條選擇題，1條問答題。整體上，調查對象的性別、年齡及其喜歡消費礦泉水，是否對恒大冰泉有一定的了解和是通過什么樣的渠道了解恒大冰泉礦泉水，男女生之間對礦泉水的消費差別不大，所以我們選擇男女各半來調查。由于受條件及時間限制，我們只選取一部分學生有針對的進行了調查。為保證調查結果的真實性和可靠性，最大限度減少人為因素造成的誤差，調查問卷回收后，我們抽取了一定比例的問卷進行檢驗調查結果，并將不合格的問卷全部廢除。
四、調查數據分析與判斷
中國礦泉水行業結構變化：
80年代-90年代初—自來水(白開水)
90年代初期到今—瓶裝水
(1)市場潛力
經過我們的調查發現，本院校礦泉水消費市場很大，現代很多學生都有買水喝的習慣，大部分學生都有運動后、逛街、口渴時買水喝的習慣，占被調查大學生中的35%的學生喜歡嘗試新口味礦泉水，但是由于我們學院在校學生多，而且消費能力非常強，所以在年輕90后這一代人中消費的礦泉水市場有很大的潛力。
通過調查，當代大學生其中大多數都有消費礦泉水喝的習慣，這個范圍的人數占總調查人數的69%。選購的價格在1
(2)了解產品的渠道
調查發現在消費礦泉水時，消費者受到電視廣告、網絡懸掛廣告所占的比重相對大一些，占被調查大學生中的72%的同學不是很了解恒大冰泉這個新型天然礦泉水。所以企業應該在電視廣告方面加大力度宣傳，以創新性的宣傳廣告吸引消費者，以深入加深消費者對自己產品的忠誠度。
品牌產品調查結果表明，現在無論是公司的知名度還是品牌的知名度都需要提高，為了達到提升企業和品牌的的知名度，應該加大宣傳方面的力度。
(3)對消費者的調查
在消費者的印象中的礦泉水主要有：怡寶、農夫山泉、康師傅等礦泉水同類產品對比
產品名稱 占總調查人數百分比(%)備注
怡寶 82.5 可參考價值高
農夫山泉 64 可參考價值高 康師傅 31.5 娃哈哈 19.5
冰露 8
其它 7
通過對消費者喜愛品牌的認識，可深入探討這些品牌的動人之處，和它策劃的過人之處。以便我們做出科學的分析，使我們的飲用水能夠做得更好，更適合大學生的要求。
(4)消費者購買首要問題
調查發現，消費者對市場上的瓶裝礦泉水，最擔心的是質量是否是天然的礦泉水，消費者有喜歡選擇新口味的礦泉水，并且商品的第一感覺非常的重要，往往決定著消費者的決擇。所以在這個競爭者眾多的市場上，要占據學生飲用水這
一市場，把自己的產品推銷出去，一定不能忽視消費者最關心的問題，我們要贏在起跑線上。消費者普遍關注產品的質量好、品牌知名度高、價格優惠、瓶子形狀感覺好等方面。
消費者購買時最關心的問題(從高到低排列)：質量好、品牌知名度高、價格優惠(分別占總調查人數的87%，11%，57%)。
(5)國內產品質量調查
通過調查得知，我國礦泉水業因其沒有加入過多原種元料，而在所有水類行業中質量最值得消費者放心。而在我們的問卷調查中，質量選擇甚至達到了87%的比重。
在我們的礦泉水行業中，雖然消費者還要求提高質量，但是本人認為不需要再在質量方面大力的投入資金，而應該在其它方面加大投入，例：宣傳、開發新產品等方面。因為在質量方面加大投入資金也不會產生多大的.效益。
(6)本地品牌銷售情況
問卷數據表明，消費者對恒大冰泉礦泉水的認識程度不高。近期新聞報道，國家質檢部位對農夫山泉的飲用礦泉水水進行了專項監督抽檢，發現本地產品不合格。所以要恒大冰泉應該在礦泉水市場上加大宣傳力度，力求在消費者心目中樹立更好的形象。
(7)SWOT戰略環境分析(國內整體)
① 優勢(Strength)：質量好，水源來源多，成本低，攜帶方便，價格都是在
消費者隨所能及的合理水平，再加上本校學生多，消費能力高，課程量不多，運動愛好者眾多，對于消費礦泉水群大，利潤可觀。
② 劣勢(Weakness)：產品購買次數多，每次購買量小，購買頻繁致使銷售人
員多，中間環節商多，造成浪費。而校內往往超市少形成獨家生意，對降低售價難，超市少又形成對消費者不方便購買。顧客對知名品牌較為敏感。現場促銷對消費者影響不大，電視廣告費高。對于恒大冰泉礦泉水興趣低。③ 機會(Opportunity)：可開發新產品，設計創新包裝，以綠色健康為主題。
減少中間環節商，在各校設立無人銷售機。企業可加大員工素質培養，提高服務質量。樹立良好的企業形象與產品形象。
④ 威脅(Threat)：知名品牌眾多。其它飲料對礦泉水業有一定的沖擊。
五、結論
經過調查問卷數據顯示，所問各項中，答案男女分別不大(附件有男女答案的數據)。經過調查，本院校內的大部分學生消費者都有買水喝的習慣，說明恒大冰泉礦泉水是很有市場。
在各種營銷策劃中，各種各樣的策略都對產品產生很大的影響，經過調查消費者受到電視廣告影響最大，應該加大在電視廣告方面的資金投入，而促銷策略
對產品的銷量影響不大，應該少搞。
企業應該把產品質量放在第一位，因為消費者對質量的關心程度占到調查人數的87%，所以產品的質量一定要做到好，同時也要做好產品的知名度，消費者往往會受到產品知名度的影響，因為在大多數消費者心目中，都認為一種有知名度的產品就是好的品牌的心理現象。
目前，恒大冰泉的產品知名度不夠高，再加上人們對恒大冰泉礦泉水產品不了解，造成消費者對本地的礦泉水消費少，所以存在巨大潛行的市場有待開發。
市場調查報告5調查背景分析
經濟快速發展讓人們的生活水平不斷提高，也使得居民消費熱點的不斷轉移。人們的消費不再注重溫飽，而漸漸開始考慮享受、精神消費、發展自我、面子、社交等消費。在市場經濟發展的影響下，而今的消費結構日趨豐富多彩。城鎮居民消費結構的變化，主要表現為消費能力的增強，而誰能把握好今后五年市場消費熱點，誰就能在這競爭激烈的市場分到一杯羹。
調查目的分析
為了了解福建城鎮居民未來五年消費熱點，我們班級在指導老師吳飛美的精心指導下，進行了本次市場調查，并形成該報告。
調查對象分析
針對年齡在20-65歲之間的各類人群。
調查內容分析
主要調查內容：家庭食品支出占總收入比重;現今及未來五年除食品支出以外的其他支出占總收入的比重;現今及未來五年在住房、教育、醫療、交通等方面的消費;購買及不購買福建產品的主要因素;家庭年收入及節余及其趨勢;投資貸款選擇。
調查方法分析
主要采取街頭攔截方式進行口頭問卷調查，輔以網上調查問卷形式。
調查數據分析
關鍵詞：興化；物業管理；招投標；原因；措施
引言
筆者經過多年對本行業工作的研究分析，了解了國外物業管理招投標辦法相對我國比較成熟，國內部分一線城市也相繼推出了物業管理招投標的暫行辦法或相關規定，江蘇雖然是國內物業管理較早實施的地方，但是卻在物業管理招投標方面相對滯后，只是在 2003年修正的現行《江蘇省物業管理條例》第十七條簡單提及。
興化作為江蘇的四線城市，物業管理基本上是在 2000 年前后相繼注冊成立（2000年，第一家外地開發商（福建開發商）介入興化樓市從2002年開始，余杭金城、新世紀兩家開發公司先后介入，共有200多畝地在開發。），[1]發展至今，本土注冊的物業管理公司還沒有一家具備一級資質。對于近年來興化市房地產的快速發展，新的樓盤如雨后春筍，大家有目共睹；因此吸引了不少的知名開發商、物業管理公司進駐興化，帶動興化的物業管理快速發展；但也引發了招投標方面在內的不少問題。所以，培育和完善興化物業管理招投標市場，是加快興化物業管理行業市場化進程的關鍵，是目前亟待解決的問題。
1 當前興化市物業管理招投標的狀況
隨著興化發展步伐的加快，城市規劃面積日漸擴大，高樓大廈拔地而起，住宅小區的建設不斷增多。日前從市居住小區管理辦公室了解到，近兩年本市新建小區30 多個，但在小區管理辦公室登記備案實行招投標選擇物業管理企業的卻寥寥無幾，絕大多數開發商沒有執行通過公開招投標選擇物管企業的規定。據有關工作人員介紹，相當一部分開發商仍然固守“肥水不流外人田”的傳統觀念，意思是表明在項目開發完畢后，為安置自己的項目開發人員，自己成立物業管理公司進行后期管理。由于此類物管公司從業人員素質較低，專業性不強，服務意識差，管理水平低，造成業主和使用人滿意率不高，投訴較多。還有少部分開發商為了避開政府監控，實行假招投標，搞暗箱操作。招標方在招標前早已定好中標人，只是借用招投標的形式掩人耳目。其它投標單位在全然不知的情況下投入大量成本編制標書、參加答辯，結果是給人做嫁衣，廣大業主和善意投標人的利益受到損害。
2 興化市物業管理招投標不能很好實施的原因
鑒于這種情況，我們在調查的基礎上對此進行初步的分析，認為物業管理招投標不能實行到位的原因有三：
2.1 物業管理招投標法律法規不到位
在實際工作操作中，招投標選擇物管企業時，為何有法規的存在，但是實施起來確是寸步難行呢？有關業內人士認為，目前物業管理招投標法律法規不到位是造成這種情況的主要原因之一。雖然我國已有招投標法，但因其更側重于設備采購和工程建設項目的招投標活動，所以對物業管理的招投標活動指導性較差，適用程度有限。另外，目前我國乃至江蘇省頒布《物業管理條例》中，也只是以一條內容來粗略規定物業管理招投標規則，造成物業管理招投標在操作中法律依據不足，問題較多且難以處理。
2.2 傳統壟斷經營模式仍存在
之前房地產市場不成熟，競爭壓力不大，致使部分開發商認識不到與物業管理企業固步自封，沒有深切體會到“父子”關系會給自己帶來無窮后患，而優質的物業管理可以增加樓盤的賣點。
2.3 招標主體業主委員會力不從心
業主委員會作為業主大會的常設機構和決議執行機構，代表著全體業主的利益。作為物業管理的重大事項，重新選聘物業公司理應由全體業主決定。但目前業主普遍參與意識較差，對公共事務不甚關心，使重新選聘物業公司的過程磕磕絆絆，落實中標結果更是難上加難。更甚者，興化市的很多小區根本沒有成立業主委員會。
3 興化市物業管理落實招投標的對策
怎樣才能改變目前“紙上談兵”這種狀況呢？業內人士建議：首先，立法部門應盡快制定和頒布《物業管理招標投標管理辦法》，對物業管理招投標的一般性要求、操作程序和各方法律責任作出規定。第二，有關管理部門應該幫助開發商改變觀念。招投標是通過競爭擇優的過程，優質的物業管理，不但可以吸引業主，更可以幫助開發商免除后患。第三，小區業主應積極參與小區的管理和監督，支持物業管理的招投標工作。廣大業主要更多了解物業管理，保障自己的合法權益，自覺配合業主委員會的日常工作。同時政府房管與政法也應加強對物業管理糾紛的審理力度，明確業主委員會的法律地位，采取強制措施落實中標結果。
對于物業管理發展相對滯后的興化，要改變目前物業管理招投標“紙上談兵”的狀況，要抓住以下幾個方面：
3.1 完善物業招投標市場機制
物業管理的招投標需要培育規范誠信的招標方、成熟的投標方、健全的中間服務體系和良好的市場環境，建立和完善物業仲裁機構，同時政府部門應制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，多進行政策指導、少行政干預。在各方條件都比較成熟與完善的情況下，物業管理招投標處于公開、公平、公正的競爭環境，將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證物業管理招投標的順利進行，平衡兼顧各方利益。
3.2 提高對招投標的認識
早些年房地產市場還處于快速發展階段，相關的法律法規不甚健全，致使開發商、物業公司競爭壓力不大，加之業主專業知識匾乏，維權意識淡薄等原因而難以組織起一個起決定作用的業主委員會，這是目前通過招投標進行物業委托管理的項目微乎其微的重要原因。如今的房地產市場，競爭的主體已逐漸從價格轉變為相關的配套設施及售后服務，那么誰能解決業主的后顧之憂誰就能在競爭中取勝，所以開發商必須重新認識招投標；其次，物管單位也必須加強人力資源開發，提高管理水平；而作為物業直接使用人的業主方，要正確認識招投標帶來的好處；當然，政府應主動為招投標明確方向、規范程序，并制訂具體的法規法則引導招投標順利進行。
3.3 完善招投標規則
為了規范招投標市場秩序，政府部門要設定招投標市場的準入條件，同時限定一定條件下的物業必須實行招投標。其次，物業管理行政主管部門應明確規定哪種情況下由誰來進行招標，確定公開招標、邀請招標及議標的條件，積極創造公開、公平公正的招投標環境。最后，應設立權威的中間機構負責指導和監督物業管理招投標工作，要求招投標須先備案并得到認可方可進行，且由中間機構負責管理招投標書并推薦合格物管企業參加招投標，同時開標和決策須有監督機構的參與。物業管理招投標是物業管理發展到一定程度的經濟產物，既可以為開發商、物管企業提供健康的競爭環境，又可以提高業主自治能力，最大程度保證各方的權益。近幾年興化的房地產開發突飛猛進，良好的招投標秩序將對建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制，加速物業行業的持續、快速、健康發展起到重要的推進作用。所以，完善和培育物業管理招投標市場勢在必行。
4結束語
正所謂萬事萬物都有兩面性，綜上所述，當前物業管理招投標存這樣那樣的問題是在所難免，也是可以理解的。但其積極作也是勿庸置疑的。物業管理招投標既有利于市場競爭，又可造批守信譽、重質量的品牌企業，從而促進行業規范發展。當然為保公平公正，我們還應加強招投標評價體系建設，并請專家把關招投標過程，進一步完善招投標的工作。
參考文獻：
[1]江蘇興化市房產調查報告，行政公文，道客巴巴
一、物業服務合同履行中的抗辯權表現形式
在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務時，對方就有可能通過行使抗辯權而與之對抗。我國合同法規定了雙務合同履行中抗辯權的3種形式：同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。物業服務合同是雙務合同、有償合同。在物業服務合同中，物業公司應當按照合同約定履行為業主提供物業服務、營造良好的小區環境的債務，業主應當履行向物業公司支付物業費的債務。在實踐中，業主通常以物業服務質量差、不符合要求為由拒交物業費的形式來行使抗辯權；物業公司則拒絕為未繳費的業主提供專屬于其的服務項目，如拒絕提供維修服務、暫停二次供水服務等，遇業主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區的公共服務，更有甚者，對欠費業主進行人身威脅或暴力攻擊。
1.業主行使抗辯權的表現形式
在物業服務合同中，業主行使抗辯權的表現形式主要有：(1)物業公司未履行本應先履行的服務時，業主拒絕支付物業費。物業費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應支付費用的這一單位時期內，物業公司尚未履行完畢債務，如尚有若干天的衛生保潔、修剪花草、修理公共設施設備等工作未完成，而向業主請求支付物業費時，業主則可基于物業公司未先履行合同義務而行使先履行抗辯權，拒絕支付物業費。(2)物業服務合同約定物業公司應履行某一特定服務項目但時間約定不明確時，業主以物業公司尚未履行這一服務項目為由行使同時履行抗辯權，拒絕支付物業費。在物業服務合同中，盡管對物業服務的項目有明確規定，但對履行這些服務的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業公司提供的門禁系統故障或樓道照明燈等各類維修服務時，由于物業服務合同并未對物業公司應在什么時間內上門服務作出明確規定，當物業公司要求業主支付物業費時，業主則以物業公司提供的服務不及時為由進行抗辯，拒交物業費。(3)在物業公司履行的物業服務、營造的小區環境不符合合同約定時，業主拒交物業費。一般地，物業服務合同會對物業服務的質量，即物業公司應當如何保持小區環境作出詳細的規定，如衛生保潔應每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業服務合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業公司履行的物業服務、營造的小區環境未達到合同約定的要求，業主就有可能行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，拒交物業費。(4)在物業公司經營困難、可能停止履行物業服務時，業主行使不安抗辯權，拒交物業費。當物業公司經營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業公司自身所負較大數額債務被債權人到法院，甚至被債權人申請破產時，業主依法行使不安抗辯權。
2.物業公司行使抗辯權的表現形式
在物業服務合同中，物業公司行使抗辯權的表現形式主要有：(1)在少數業主未按合同約定的期限繳納物業費時，物業公司拒絕為這些業主履行專屬于其的部分服務項目。物業公司為了維護自身的合法權益，行使先履行抗辯權，如拒絕繼續為欠費的業主提供維修服務、暫停二次供水、門禁系統服務等，直至業主補繳拖欠的全部物業費。(2)在較多業主拖欠物業費時，物業公司減少，甚至停止提供所有小區物業服務。這是物業公司為保護自身合法權益而行使先履行抗辯權的一種情況，但應當謹慎行使。因為物業公司停止物業服務后，小區環境將迅速惡化，給業主生活帶來極度不便，而且會損害已繳納物業費的業益，進一步激化業主與物業公司之間的矛盾。
二、物業服務合同履行中行使抗辯權的利弊分析
合同履行中抗辯權的制度設計，其目的本是為了保障交易安全、提高交易效率，通過行使抗辯權，發揮防范合同信用風險、增益債權實現的功能[3]。然而，由于物業服務合同的特殊性，如物業服務對象(業主)的人數眾多性、服務過程(行為)的持續性、服務內容(項目)的復雜性、服務質量(標準)的不確定性等，抗辯權的行使不僅難以達到立法目的，反而可能損害合同交易的安全和效率。在物業服務中，因業主人數眾多，其對物業公司是否履行合同約定義務常有“以偏概全”的問題，而業主行使抗辯權最容易的方式就是拒絕繳納物業費。業主行使抗辯權的結果，就是使物業公司失去收入來源，經營困難，最終導致服務質量降低，不得不終止對小區的物業服務。
物業服務合同履行中業主行使抗辯權的弊端主要有：
第一，妨害小區業主的正常生活。對于少數拒交物業費的業主，物業公司采取停止專屬服務的方式予以對抗。若停止這些專屬服務并不能使業主履行繳納物業費的義務，則物業公司可能進一步采取自認為合法而實為違法的方式，如停水、停電，拒絕業主的私車，甚至拒絕業主進出小區等限制業主合法權益的方式。物業公司采取的措施無論合法與否，都會不同程度地影響業主的正常生活，激化矛盾。對于大多數正常繳納物業費的業主而言，他們本期望物業公司能夠提供正常、全面的物業服務，但因部分業主行使抗辯權拒絕繳納物業費而影響了物業公司的經營收入，使物業公司減少服務投入、降低服務標準。這些正常繳納了物業費的業主也成為了受害者，享受著與支付的物業費不相符的服務，并由此成為潛在的抗辯權行使者。
第二，妨害物業公司的正常經營。物業公司是以營利為目的的企業法人，向業主收取物業費，既是其能夠生存和發展的基本前提，也是其按照物業服務合同約定向小區業主提供正常、全面服務的保障。但由于物業服務對象的業主數量多，業主動輒拒交物業費，不僅增加了物業公司催繳費用的成本，而且個別業主的欠費行為會產生“示范效應”、“連鎖反應”。業主欠費直接影響了物業公司的經營收入，高欠費率將導致物業公司因此減少資金投入、拖欠員工工資和社保費用，拖欠公共水電費。物業公司將陷入經營困難，甚至虧損的境地，在不得已的情況下，只能撤出小區。
第三，損害小區環境。物業公司為業主提供的物業服務是一種小區公共服務，但它又是市場化的社會服務。業主以支付物業費的方式來購買物業服務，物業公司則通過提供物業服務的方式來獲取經濟利益。如果業主頻繁地、持續地行使抗辯權而拒交物業費，物業公司被迫退出小區，最終導致小區無人管理，小區環境迅速惡化：垃圾無人打掃，花草無人養護，房屋、設施、設備無人維修，停車秩序混亂，嚴重的甚至二次供水系統、電梯系統和門禁系統也停止運轉；偷盜事件頻發，業主的人身安全難以得到保障。
第四，損害社會正常秩序。物業服務看似小事情，但關乎老百姓的切身利益，與老百姓的生活悠息相關，小區和諧問題是重要的民生問題。業主過多地行使抗辯權，不僅會引發物業公司與業主之間的沖突，而且會增加社會上的不穩定因素。為了收取物業費，物業公司可能會采取各種手段，甚至以暴力或暴力威脅等非法手段達到目的。物業公司與業主之間的民事糾紛，可能會被演化、升級為治安案件、刑事案件。而業主為了維護自己的利益，也會尋求媒體、政府的幫助。面對利益需求難以一致、數量眾多的業主，如果政府介入不及時、不主動，或者處理不當，小區物業糾紛就可能升級為群體性社會事件。
三、物業服務合同履行中行使抗辯權的限制
從實踐來看，抗辯權的行使無論對業主、小區，還是對物業公司，都會造成不利影響。抗辯權的頻繁行使不僅會損害物業服務合同的交易安全和效率，也會引發新的社會矛盾，因此有必要對物業服務合同履行中的抗辯權進行限制。
(一)《審理物業服務糾紛案件的解釋》有關行使抗辯權的規定及評析
《解釋》第5條對業主行使抗辯權作了規定。第5條第1款規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”根據上述規定，業主行使抗辯權應符合以下要求或條件：一是行使抗辯權的主體為業主；二是業主行使抗辯權針對的是物業公司的收費行為，而不是物業公司實施的各類服務行為；三是業主行使抗辯權的條件是物業公司違規收取物業費，即物業公司違反物業服務合同約定或法律法規、部門規章規定的擅自收費行為，包括擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等。該規定通過賦予業主抗辯權，對遏制物業公司的違規收費行為、維護業主的合法權益無疑具有積極意義。但是，上述規定也存在一些缺陷：(1)將業主行使抗辯權限制在物業公司違規收費行為本身，對于物業公司未按合同約定提供服務或服務有瑕疵能否進行抗辯沒有加以規定，這實際上是限制了業主行使抗辯權的適用范圍，不利于業主利益的保護；(2)業主行使抗辯權時，是業主可以“單個”的行使，還是應達到“一定數量”時才能行使，也沒有明確規定；(3)當業主行使抗辯權時，是可以拒絕支付物業公司違規收取的物業費，還是可以拒絕支付全部的物業費(合同約定內的物業費)，規定也不明確。
同時，《解釋》第6條對業主行使抗辯權進行了限制。該條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據上述規定，業主行使抗辯權的限制包括3種情形：一是業主無正當理由的抗辯。這里所謂的“正當理由”應嚴格限制在物業公司不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正當的、合理的事由，應從嚴掌握[4]。二是業主不得以未享受物業服務為由進行抗辯。在實踐中，空置房的業主經常以其未入住小區，未享受物業服務為由拒交物業費；有的業主以其長期出差、出國為由，主張未享受物業服務而拒交物業費；也有業主以其未享受物業公司提供的某項服務，如小區臨時停車服務、信件或報紙遞送服務、出租車預約服務等為由拒交物業費。遇此情形，業主不得行使抗辯權。三是業主不得以無需接受相關物業服務為由進行抗辯。（業主有權享受物業公司提供的各項物業服務，但不以無需享受為由而拒絕履行相應的義務。對此，《物權法》第72條第1款明確規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得放棄權利不履行義務。”）例如，業主不得以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費、保潔費等物業費，也不得以無需享受小區提供的公共健身與娛樂設施服務為由，拒交物業公司因管理這些公共設施所支出的費用。
(二)業主行使抗辯權的限制
為了減少業主行使抗辯權的危害，筆者認為，除《解釋》第6條規定的有關業主行使抗辯權的限制外，有必要適當強化對業主行使抗辯權的限制。具體來說，包括以下內容：
第一，關于合同主體的抗辯。無論是由開發商依法與物業公司訂立的前期物業服務合同，還是業委員會與由業主大會決定選聘的物業公司訂立的普通物業服務合同，均對全體業主產生約束力，業主不得以其未參加合同訂立或沒有投票選擇該物業公司為由，主張自己并非物業服務合同的主體而行使抗辯權。在實踐中，少數業主以沒有參加合同簽訂、不是合同主體為由而拒交物業費，也有一些業主以未參加會議、沒有投票選擇物業公司，或投票選擇了非最終確定的物業公司為由主張自己并非合同的主體而拒交物業費。實際上，這些做法是錯誤的。根據《物權法》第76條、第78條的規定，選聘物業公司應當由業主共同決定，即必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占全部人數過半數的業主同意；業主大會或業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。《解釋》第1條對合同主體的抗辯予以了限制：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”
第二，關于個別、少數業主的抗辯。《解釋》第5條并未對業主是否可以“單個”地行使抗辯權作出明確規定。如果單純從解釋論的角度來看，應當允許業主單個地行使抗辯權。但問題在于，小區業主人數眾多，若不對業主單個地行使抗辯權加以限制，極容易損害其他業主的合法權益。筆者認為，當已屆約定支付物業費期限時，物業公司要求業主按約履行的，業主若要行使抗辯權拒交物業費，必須得到一定數量業主的同意。換言之，只有當業主達到“一定數量”時才能行使抗辯權，較為合理的建議是將業主數量控制1/10或1/5以上。即只有經1/10或1/5以上業主同意，業主才能行使抗辯權。第三，關于業主委員會的抗辯。業主委員會是業主大會的執行機構、代表機構[5]。對此，《物業管理條例》第15條明確規定：業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業公司簽訂物業服務合同，并監督和協助物業公司履行物業服務合同。業主委員會作為業主團體的代表訂立物業服務合同，其目的在于維護業主團體的共同利益。從業主、業主大會、業主委員會、物業公司之間的物業服務與收費關系來看，業主基于團體與團體成員間的關系而將物業費交給業主團體，業主團體基于與物業公司間的物業服務合同關系將收到的物業費支付給物業公司，業主委員會則是代表業主團體督促業主交費，并將收取的物業費支付給物業公司的業主團體執行機構[5]35。因此，筆者認為，當物業公司未按照約定履行物業服務合同義務時，最為恰當的途徑是通過業主委員會來行使合同履行抗辯權，即當達到一定數量(如前述的1/10或1/5)的業主主張行使抗辯的，應首先通過業主委員來行使；當業主委員會拒絕行使時，才可以由業主直接行使。為了進一步限制業主抗辯權的行使，筆者認為，可以考慮將業主行使抗辯權的行為作為業主團體共同決定的事項來對待，即應當經過1/2業主同意方能由業主委員會行使[6]。
(三)物業公司行使抗辯權的限制物業公司對未繳納物業費的部分業主行使抗辯權，停止部分物業服務項目時，必須確保已按約支付物業費的業主能夠享受到合同約定標準的全部服務項目。之所以應作出這種限制，是因為物業服務合同包含公共服務和專屬服務兩部分內容，通過對物業公司行使抗辯權的限制，目的是避免因對部分業主行使抗辯權而殃及已支付物業費的業主。同時，基于小區公共利益保護的考慮，物業公司亦不得因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。
四、完善物業服務費收繳制度的思考
業主拒交物業費是各國或地區都會面臨的問題，為此，各國或地區也都通過立法采取了相應的措施。例如在日本，對于屆期未繳納物業費的，依順序先后以口頭、書面形式催收；對拖欠6個月物業費和1年以上的滯納金，如果采取上述形式催收仍不能回收時，則可以向法院申請“支付令”，通過督促程序來催收。在新加坡，則是由管理團體以書面形式通知業主繳納物業費，如果業主超過30日仍未支付的，則將依管理團體所決定的利率加收利息并請求簡易法院予以收取；同時，法院得以業主違反義務為由處1萬新加坡元以下的罰金[7]。在美國，如果某一房屋單元的業主欠繳物業費，從到期之日起，便構成業主協會對欠費業主房屋單元設定的不動產留置權；若欠費業主經過一再催繳，仍拒絕繳納欠費，業主協會有權按照法律規定的程序，強制拍賣欠費業主的房屋單元，并從售房款中優先受償[8]。德國、奧地利等國家對業主長期拖欠物業費、違反管理規約禁止性規定等行為，也從以前的“溫情主義”轉而實行令其強制遷離、強制出讓或者強制拍賣其房屋單元的所謂“嚴格懲罰主義”。如依德國《住宅所有權法》第18條的規定，住宅所有權人遲延履行費用義務，其數額超過其住宅所有權總價值3%，且遲延期間逾3個月的，得剝奪住宅所有權人的住宅所有權[9]。
我國《物權法》、《物業管理條例》及司法解釋對業主拒交物業費的催收也作了規定。根據《物權法》第83條規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。《物業管理條例》第67條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院。《解釋》第6條亦規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業可以向法院業主，請求支付物業費。結合上述規定，筆者認為，可以通過以下舉措來進一步解決業主拒交物業費的問題。
第一，完善物業費收取的公示制度。國家發改委和建設部制定并于2004年1月1日起施行的《物業服務收費管理辦法》對物業服務收費公示有明確要求。根據該《辦法》第8條規定，物業收費應當實行明碼標價，并且在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況向業主進行公示。為此，物業公司可以從以下方面完善物業費公示制度：一是通過告示牌、宣傳欄，以及為業主提供或發放收費手冊等方式將有關收費內容進行公示，增加物業收費的透明度；二是每月按照樓棟和單元號編制業主應繳物業費清單，將應繳費清單張貼在樓棟或單元內的告示欄；三是將每月應繳費清單提交業主委員會備案。
第二，建立完善欠費催繳程序。遇有業主應交而未交物業費時，物業公司首先應通過主動上門服務、短信提示的方式進行催繳，并告知業主繳納費用的寬限日期(一般以15天為宜)。業主拖欠物業費1個月以上的，可以通過書面函來催繳；拖欠2個月以上的，可以向業主寄送律師函；拖欠3個月以上的，可以向法院提出。
【關鍵詞】物業管理 技能競賽 現場巡檢
【中圖分類號】G712 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）13-0171-02
現場巡檢是本校物業管理專業新設的技能競賽項目。它以物業管理中的日常巡檢工作為項目內容，要求學生運用專業知識和技能對一個真實（仿真）的工作環境進行巡視檢查，找出需修正的問題，規范表述并提出解決措施。
一 競賽項目設計的必要性
《國務院關于大力發展職業教育的決定》指出，職業教育應按照突出技能、突出就業、突出企業需求的方向轉化。《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010～2020）》提出職業教育要開展技能競賽。
目前，物業管理專業技能競賽處于“百花齊放”的狀態，至今未有市級、省級乃至國家級的競賽項目。各個職業院校均自設競賽項目和競賽形式，常見的有知識競賽、案例演示、禮儀展示等。這些項目要么崗位技能不明顯，要么無法體現專業特色。物業管理企業的技能競賽則多以技術崗位為對象，常見的有消防競賽、工程維修、清潔服務等，并不能體現管理崗位的特色。針對這一現狀，筆者一直在探索開發一個既能展示崗位技能、又能體現管理特色的競賽項目。
二 競賽項目的設計依據
1.競賽項目設計的理論依據
肖娜在《中等教育職業技能競賽項目設置的意義與原則簡論》一文中指出，競賽項目設置應遵循科學性、普適性、先進性和效益性原則。要以現實工作崗位為依據，突出崗位針對性，拉近校企之間的距離。孟志咸在《職業教育技能大賽若干問題研究》中提及，技能競賽項目的設計應體現行業發展的動態，按照真實的工作要求組織比賽。
2.國家職業標準的要求
中職物業管理專業的目標崗位群為物業管理員等管理服務型崗位。國家職業標準中列明物業管理員應具備房屋附屬設備設施的分類、使用、日常養護和一般維修的知識；擁有組織有關人員對設備設施進行維修，組織、指導有關人員進行衛生保潔的能力。
3.企業的崗位要求
高丹桂、榮干在訪問154位物業管理員后總結出該崗位技能有13個方面。其中包括對房屋本體、外觀、公共設備設施進行巡查，通過“看、聽、聞、摸、問”發現房屋及設備存在的問題；具備衛生和綠化的管理能力。
筆者通過參加行業實踐總結出物業管理員的日常巡查工作流程為：巡視檢查——記錄問題——給相關部門下維修單——復檢。結合上述的崗位技能要求，筆者設計了一個針對管理服務型崗位的競賽項目——現場巡檢。它包含了找問題、規范表述問題和提出解決措施三方面，分別與記錄問題、下維修單、復檢三個工作環節一一對應。
三 競賽項目的實施程序
下面就本校舉辦的一次物管專業學生現場巡檢競賽來介紹其組織實施程序。
1.準備階段
首先，選擇巡檢區域。應參考常見的物業管理對象，選定一個能體現多種專業問題的區域，以便全面考查學生的水平。
其次，評委對區域內存在的需修正的問題進行統計，確定數量、表述方法及優選解決措施。小型競賽可依據區域內原有的問題開展巡檢。市級以上大型競賽應事先根據區域特點按難度等級進行人為設計，制造問題。一級難度為直接可見；二級難度為經采用適當的檢查手法可感知；三級難度為結合經驗，根據現場狀況可推斷。
再次，出具競賽方案，完善競賽操作細則。
最后，選拔參賽人員、招募工作人員、準備競賽所需的工具材料。工作人員的分工包括：物資管理員、引導員和攝像員（可省）。工具材料包括寫字板、巡檢表等。
作為本文實例的競賽項目是以一個小規模廁所為對象，其內可體現裝飾、給排水、照明、清潔、消防等多種專業知識。教師按上述程序完成了賽前準備工作。從0928、0929、1020三個班中各選拔一支由四人組成的參賽隊伍，按抽簽順序輪賽。為了賽后更好地點評，本次競賽過程安排了錄像。
2.競賽階段
競賽階段：（1）領取工具材料。（2）由引導員帶領進入指定區域在規定時間內（如15分鐘）開展巡檢。評委同時入場觀察選手在態度、巡檢方法和團隊合作上的表現。未輪到的隊伍在附近的候場課室等待。（3）引導員在巡檢結束前5分鐘會給予一次提醒，巡檢結束后會帶選手到另一課室完成表格的填寫。每隊有30分鐘時間匯總、整理問題，并寫在巡檢表上。
本次競賽中，0928班參賽隊伍首先進入競賽現場，筆者作為評委也隨同進場觀察他們的表現。他們兩人一組認真地開展巡檢，一位負責找問題，一位負責記錄。幾位學生分別使用了“望、摸、按、推、扭”等必要的巡檢方法，不時討論問題是否屬于需修正的范疇、應如何表述等。負責錄像的學生也進入賽場拍攝參賽者的巡檢過程。各參賽隊伍完成比賽后，錄像的學生依據教師的指示用特寫的方式錄下場地中存在的問題及巡檢方法，作后續點評之用。
3.評價階段
評價采用量化方式，由結果性評價和過程性評價兩部分組成，按總成績確定名次。結果性評價可依據問題難度賦予不同的分值，從問題的有效性、表述的規范性和措施的適用性三方面按2∶5∶3的比例酌情打分。過程性評價從巡檢方法、態度和團隊合作三方面打分。
本次競賽的計分規則為：結果性評價滿分200分。每個有效問題滿分為10分，多找、錯找不得分。問題的有效性、表述的規范性和措施的適用性的分值分別為2分、5分、3分。過程性評價滿分60分，巡檢方法、態度、團隊合作表現各占20分。根據上述評價標準0928、0929、1020的最終成績分別為166分、139分、98分。這個結果基本和他們平日的學習表現一致。
4.賽后點評
市級以上的大型競賽一般不設此環節。校內的競賽點評則可在巡檢順序、巡檢方法、表述和解決措施這幾方面開展，其目的是提高學生的巡檢水平。
本校競賽過程的錄像賽后播放給物流管理專業全體師生觀看，教師在播放過程中從上述幾個方面開展點評。最后，播放教師引領的巡檢錄像，讓學生通過對比了解自身的不足。
四 經驗建議
本校組織實施的現場巡檢競賽比較成功。筆者事后訪談部分學生，他們均表示喜歡該競賽項目，評價它比禮儀展示、案例演繹等項目更為真實，能學以致用，有挑戰性。對于該項目的推廣實施有以下幾點建議：（1）該項目可以是個人賽，也可以是小組賽。但不宜讓不同隊伍在同一場地同時開展巡檢，以免互相干擾及影響競賽結果的公平性。（2）有效問題的數量應在20個以內，巡檢時長應根據問題數量進行相應調整。（3）參賽者的巡檢方法存在差異，某些“問題”有可能在巡檢過程中被修正，因此當每隊巡檢結束后，評委應檢查“問題”是否完好。（4）過程性評價部分得分應根據結果性評價的總分進行調整，保證兩者的比例。（5）若要制造現場競賽氣氛，可把競賽階段分為巡檢和匯報兩個環節進行。把巡檢環節提前，用制作課件代替填寫巡檢表，各隊伍派代表在競賽現場向觀眾匯報。
五 競賽項目實施的意義
在物業管理專業實施現場巡檢競賽項目能幫助學生了解管理服務型崗位的工作內容，認識自身的不足，提升學生的職業能力。同時還可以檢驗教師的教學效果，鼓勵教師提升自身的技能水平和教學能力。實施現場巡檢競賽還有助于縮小物業管理教育與就業要求的差距，引導物業管理職業教育向突出技能、突出就業、突出企業需求的方向發展。
現場巡檢競賽項目是以真實的管理服務型崗位工作要求為依據，符合職業技能競賽項目設置的原則，具有專業特色。它既考查設備設施檢查等動作技能，又考查歸納表述等智力技能，可彌補現行物管學生職業技能競賽中“崗位技能”不足的缺點。未來可考慮把競賽現場移至住宅小區、寫字樓或商業中心，聘請行業專家擔任競賽評委，進一步提升該競賽項目的實際意義。
參考文獻
[1]肖娜.中等職業教育技能競賽項目設置的意義與原則簡論[J].中國職業技術教育，2010（36）