時(shí)間：2023-06-01 11:33:02
導(dǎo)語(yǔ)：在房產(chǎn)投資利弊的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，實(shí)行進(jìn)軍海外的“藍(lán)海”戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)融資與投資的挑戰(zhàn)，如2014年1月，恒基兆業(yè)、中駿置業(yè)、富力、佳兆業(yè)與合景泰富等紛紛實(shí)施海外融資計(jì)劃，而萬(wàn)科、綠地、碧桂園等標(biāo)桿性房企亦實(shí)施了實(shí)質(zhì)性的海外布局。隨著當(dāng)前房產(chǎn)銷(xiāo)售的疲軟與市場(chǎng)前景的惡化，僅僅依靠地方政府的各種“救市”政策無(wú)法完全應(yīng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)著眼國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，拓展海外市場(chǎng)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文以萬(wàn)科和保利地產(chǎn)為例，分析了它們?cè)诤Ｍ馊谫Y與投資方面的特點(diǎn)，梳理了兩家房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，進(jìn)而結(jié)合房企國(guó)際化布局探尋我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑選擇。
一、房企的國(guó)際化布局：海外投融資解讀
（一）發(fā)展背景方面
近兩年來(lái)，我國(guó)多家品牌房企紛紛進(jìn)軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標(biāo)桿性房企紛紛“出海”，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關(guān)注；據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的房企融資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國(guó)通過(guò)境外融資平臺(tái)向海外發(fā)行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過(guò)境外融資平臺(tái)發(fā)行債券的房企共25家，發(fā)行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據(jù)《2013年度中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，我國(guó)對(duì)外直接投資已連續(xù)兩年蟬聯(lián)全球第三，2013年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截止2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另?yè)?jù)美國(guó)傳統(tǒng)基金會(huì)與企業(yè)研究所聯(lián)合開(kāi)發(fā)的CGIT數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)一億美元以上的房地產(chǎn)海外投資項(xiàng)目共22項(xiàng)，金額共計(jì)117.6億美元，增幅分別達(dá)38%和54%。
根據(jù)2014年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜，本文以排名前兩位的上市房企萬(wàn)科和保利地產(chǎn)為例，重點(diǎn)比較它們?cè)诤Ｍ馊谫Y與投資等方面的異同點(diǎn)，以解讀我國(guó)大型房企海外戰(zhàn)略布局的基本特點(diǎn)。具體比較分析如下表1所示。
（二）海外融資方面
由于受內(nèi)地融資環(huán)境所限，自2011年以來(lái)，我國(guó)房企融資逐漸轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。基于萬(wàn)科與保利地產(chǎn)的比較分析，我國(guó)房企的海外融資基本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：其一，在股權(quán)融資上，我國(guó)房企基本通過(guò)發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平臺(tái)，以獲取海外股權(quán)融資，同時(shí)打通海外債權(quán)融資的渠道。例如，萬(wàn)科通過(guò)發(fā)行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過(guò)在香港主板上市獲取境外資金的支持。
其二，房企海外債權(quán)融資基本借助香港市場(chǎng)完成，如表1的分析顯示，萬(wàn)科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）發(fā)行，而保利地產(chǎn)的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發(fā)行，可見(jiàn)，借助香港子公司發(fā)行債券對(duì)于內(nèi)地上市房企更為普遍。這主要是由于香港資本市場(chǎng)活躍，IPO與發(fā)行債券的融資渠道相對(duì)暢通，便于房企獲取海外資金的支持。
其三，房企海外債權(quán)融資依賴自身信用評(píng)級(jí)。當(dāng)前房企海外發(fā)債的現(xiàn)狀反映，萬(wàn)科、保利、綠地等大型房企所發(fā)行的債券更受到境外投資者的認(rèn)同，且融資成本相對(duì)更低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)房企海外發(fā)債平均利率為8%，而表1顯示，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)發(fā)債利率均低于5%，而其中萬(wàn)科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由于大型房企的信用等級(jí)更有保障。例如，萬(wàn)科借助全球頂級(jí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)普、穆迪與惠譽(yù)分別了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)報(bào)告，使其成為境內(nèi)信用最好的房企，以增加境外投資者對(duì)其所發(fā)行美元債的認(rèn)可。
其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國(guó)QE的逐漸退出與人民幣匯率波動(dòng)等的影響，我國(guó)房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，國(guó)內(nèi)十大標(biāo)桿性房企的海外融資環(huán)比3月回落24.7%，連續(xù)兩月下滑。而表1顯示，保利地產(chǎn)融資成本明顯高于萬(wàn)科，這既是由于信用評(píng)級(jí)的影響，也是由于市場(chǎng)環(huán)境變化所導(dǎo)致的海外融資成本的逐漸上升。
（三）海外投資方面
縱觀當(dāng)前現(xiàn)狀，我國(guó)房企海外布局正在持續(xù)擴(kuò)展，但仍處于探索與試行階段。結(jié)合萬(wàn)科與保利地產(chǎn)海外投資狀況的分析，我國(guó)房企海外投資基本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是房企海外投資持續(xù)增長(zhǎng)，但仍然處于輔助地位。如表1所示，以萬(wàn)科和保利地產(chǎn)為例，作為房企龍頭的萬(wàn)科在2013年已分別在香港、美國(guó)和新加坡等地進(jìn)行多起境外投資項(xiàng)目，而保利地產(chǎn)雖還未明確進(jìn)行海外投資，但亦開(kāi)始謀劃國(guó)際化發(fā)展，對(duì)非洲和西歐市場(chǎng)進(jìn)行了考察調(diào)研，以便實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。然而，盡管當(dāng)前我國(guó)房企海外布局已成趨勢(shì)，但內(nèi)地房企依然以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占主導(dǎo)。如萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表示，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)的投資依然占據(jù)98%，而未來(lái)國(guó)外投資將逐步提升至20%。
二是房企海外投資與海外融資相輔相成。由于中國(guó)為外匯管制國(guó)家，境外融資能夠?yàn)榉科蠛Ｍ鈹U(kuò)張?zhí)峁┩鈳艃?chǔ)備，保障房企海外拓展。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科通過(guò)成立海外事業(yè)部，并購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)以借殼上市，實(shí)施B轉(zhuǎn)H方案以打通海外融資渠道，然后再進(jìn)行香港買(mǎi)地與投資美國(guó)和新加坡項(xiàng)目得以逐步實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。
三是海外投資項(xiàng)目以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開(kāi)發(fā)為主。2013年萬(wàn)科在境外的四項(xiàng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均是與當(dāng)?shù)仄放崎_(kāi)發(fā)商進(jìn)行的合作開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科希望通過(guò)這種模式既降低風(fēng)險(xiǎn)，又能通過(guò)與境外同行的深入合作，獲取海外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，提升管理能力，實(shí)現(xiàn)向“輕資產(chǎn)”的變革；四是房企海外投資項(xiàng)目以“內(nèi)銷(xiāo)”為主。出于穩(wěn)健性考慮，我國(guó)房企海外投資項(xiàng)目多針對(duì)海外華人客戶，優(yōu)先考慮以海外華人集中區(qū)作為投資重點(diǎn)。如萬(wàn)科海外項(xiàng)目選擇以美國(guó)、新加坡等中國(guó)的主要移民國(guó)家作為開(kāi)發(fā)地，且主要以對(duì)其需求較為了解的海外中國(guó)客戶作為銷(xiāo)售對(duì)象。
二、房企可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀：以萬(wàn)科與保利為例
（一）相似性：實(shí)際增長(zhǎng)超過(guò)可持續(xù)增長(zhǎng)速度
企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）對(duì)其進(jìn)行了深入研究，他們分別定義可持續(xù)增長(zhǎng)率為“無(wú)需耗盡財(cái)務(wù)資源狀況下企業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的最大比率”以及“基于既定經(jīng)營(yíng)、債務(wù)與股利發(fā)放目標(biāo)比率狀況下企業(yè)最大銷(xiāo)售增長(zhǎng)比率”。可持續(xù)增長(zhǎng)理論認(rèn)為，可持續(xù)增長(zhǎng)率反映了企業(yè)發(fā)展的適宜速度，實(shí)際增長(zhǎng)率反映企業(yè)發(fā)展的實(shí)際速度，兩者的差異反映了理想與現(xiàn)實(shí)之間的差異。而國(guó)外研究顯示，增長(zhǎng)過(guò)快與增長(zhǎng)過(guò)慢均會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，進(jìn)而致使企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或破產(chǎn)，因此，企業(yè)增長(zhǎng)狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的決定性影響因素。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科與保利地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)均超過(guò)了可持續(xù)增長(zhǎng)（其中，萬(wàn)科2010年實(shí)際增長(zhǎng)低于可持續(xù)增長(zhǎng)，保利2006年實(shí)際增長(zhǎng)略低于可持續(xù)增長(zhǎng)），因此，從整體上而言，2006-2013年間，萬(wàn)科與保利地產(chǎn)均處于增長(zhǎng)過(guò)快狀態(tài)。萬(wàn)科與保利地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率高于可持續(xù)增長(zhǎng)率的狀態(tài)表明這兩家房企存在現(xiàn)金短缺現(xiàn)象。2006-2013年間，萬(wàn)科與保利均在2006與2007年的快速增長(zhǎng)之后，增長(zhǎng)率慢慢回落，但保利地產(chǎn)相對(duì)萬(wàn)科的增長(zhǎng)速度略快，且偏離可持續(xù)增長(zhǎng)速度的幅度更大。
（二）差異化：增長(zhǎng)過(guò)快的成因略有差異
根據(jù)可持續(xù)增長(zhǎng)理論，企業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快可能是由于負(fù)債比例過(guò)大、權(quán)益資本比重較少、股利支付率較高及過(guò)分的多元化經(jīng)營(yíng)等相關(guān)原因所引起的。對(duì)比分析萬(wàn)科與保利地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快的成因，它們均以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，核心業(yè)務(wù)突出，且均存在較高負(fù)債率（其中，2006-2013年間，萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率在64.94%-78.32%之間，而保利的資產(chǎn)負(fù)債率在68.62%-78.98%之間），但其相似之中卻存在一定的異質(zhì)性：
一是在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率的平衡上，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率之間基本保持合理的平衡關(guān)系，而保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2006-2009年間均高于萬(wàn)科，從2010年開(kāi)始逐漸低于萬(wàn)科，且其財(cái)務(wù)費(fèi)用在2010年以前均為負(fù)數(shù)，2010年以后也明顯高于萬(wàn)科，這實(shí)際上表明了其資產(chǎn)回報(bào)率較低與資本結(jié)構(gòu)的不合理。
二是在融資杠桿率上，2006-2013年間，萬(wàn)科帶息債務(wù)比重（居于46.04%-54.76%之間）明顯低于保利地產(chǎn)（居于50.48%-66.44%之間），且其融資成本亦低于保利地產(chǎn)，由于保利的融資主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)，平均融資成本過(guò)高，正在逐步侵蝕其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，而萬(wàn)科順暢的境外融資平臺(tái)使其融資成本明顯低于保利；保利在2013年開(kāi)始搭建海外融資平臺(tái)，雖然其海外發(fā)債成本雖高于萬(wàn)科，但依然低于國(guó)內(nèi)融資成本。
三是在資產(chǎn)利用效率上，保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率基本均高于萬(wàn)科的同時(shí)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻總體均明顯低于萬(wàn)科，表明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)效率方面相較于萬(wàn)科更為弱化，因此，在未來(lái)期間，還需要進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)銷(xiāo)售能力，改善資產(chǎn)回報(bào)狀況，提升資產(chǎn)利用效率。
（三）不確定性：未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的不確定
依據(jù)萬(wàn)科與保利地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的比較分析表明，萬(wàn)科與保利地產(chǎn)均處于增長(zhǎng)過(guò)快狀態(tài)，且保利地產(chǎn)比萬(wàn)科呈現(xiàn)更快的增長(zhǎng)速度，而其在負(fù)債比重和融資成本上明顯高于萬(wàn)科，在資產(chǎn)利用效率方面卻低于萬(wàn)科，這致使其與萬(wàn)科在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上的差異化，而產(chǎn)生這一差異的主要因素之一則是它們?cè)诤Ｍ馔度谫Y方面的差異性。
然而，無(wú)論是萬(wàn)科、保利，還是如綠地、碧桂園等其他率先實(shí)施海外布局的房企，僅僅從國(guó)內(nèi)走向國(guó)外實(shí)施海外投融資，并非實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。一方面，隨著更多國(guó)內(nèi)房企走向海外融資道路，同時(shí)受到美國(guó)QE的逐漸退出與人民幣匯率波動(dòng)等的影響，未來(lái)國(guó)內(nèi)房企海外融資難度將逐步增長(zhǎng)。另一方面，無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家或發(fā)展中國(guó)家，由于房地產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大，房地產(chǎn)海外投資業(yè)務(wù)的回報(bào)率均不會(huì)太高，如果依然以國(guó)內(nèi)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可能導(dǎo)致無(wú)法適應(yīng)國(guó)外市場(chǎng)環(huán)境生存下去。
因此，房企海外投融資的初步嘗試目前還無(wú)法從根本上解決國(guó)內(nèi)房企資金緊張與銷(xiāo)售疲軟的現(xiàn)實(shí)狀況，房企的發(fā)展還需要深入探討海外布局與國(guó)內(nèi)拓展之間的平衡，從戰(zhàn)略上解決海外融資與投資中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，真正適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境，才能促進(jìn)房企未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。
三、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑選擇：國(guó)際化戰(zhàn)略的啟示
（一）房企可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)：合理化利潤(rùn)
早期西方資本主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假定企業(yè)以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，而利潤(rùn)最大化并非企業(yè)的唯一目標(biāo)，只是衡量企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)方面，企業(yè)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。可持續(xù)增長(zhǎng)理論認(rèn)為，企業(yè)發(fā)展并非越快越好，也非越慢越好，增長(zhǎng)過(guò)快產(chǎn)生的資金需求與營(yíng)運(yùn)規(guī)模會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)資源緊張，而增長(zhǎng)不足則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)閑置，進(jìn)而影響外部利益相關(guān)者的信心，以致遭到市場(chǎng)淘汰，由此可見(jiàn)，增長(zhǎng)過(guò)快與增長(zhǎng)不足均會(huì)對(duì)企業(yè)壽命產(chǎn)生影響。
2014年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，上半年我國(guó)內(nèi)地房企普遍只達(dá)到近40%的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的分化加劇，部分標(biāo)桿性房企憑借比較平衡的全國(guó)性布局以及拓展的國(guó)際化布局，在積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境變化中實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)增長(zhǎng)，而一些中小型房企則在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步被淘汰。這一現(xiàn)象也表明，房地產(chǎn)企業(yè)單純追求利潤(rùn)并不可取，面對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房企也不應(yīng)一味追求快速發(fā)展，而必須適應(yīng)市場(chǎng)變化，在追求銷(xiāo)售增長(zhǎng)的同時(shí)，有效控制成本，履行社會(huì)責(zé)任，提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力，保持合理化的利潤(rùn)水平，才能真正具有可持續(xù)性。
（二）房企可持續(xù)發(fā)展的條件：多元化融資
根據(jù)上述房企可持續(xù)發(fā)展的分析，資金問(wèn)題是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要制約因素之一。因此，房企需要開(kāi)拓多元化的融資渠道，為其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造前提和條件。房企多元化融資可從以下方面著手：
一是搭建境外融資平臺(tái)，促進(jìn)海外債務(wù)融資。對(duì)萬(wàn)科與保利地產(chǎn)國(guó)際化戰(zhàn)略的分析結(jié)果已經(jīng)顯示，當(dāng)前海外融資成本具有遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)融資成本的明顯優(yōu)勢(shì)，這使得搭建境外融資平臺(tái)以促進(jìn)海外融資對(duì)房企緩解資金問(wèn)題具有重要價(jià)值。然而，萬(wàn)科與保利的經(jīng)驗(yàn)也表明，實(shí)現(xiàn)海外債務(wù)融資，需要借助并購(gòu)境外公司等方式打通海外融資渠道，憑借香港等地資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)以實(shí)現(xiàn)向海外發(fā)債，而面對(duì)當(dāng)前海外融資難度增加的環(huán)境，房企只有注重自身信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)境外投資者的信心，才能進(jìn)一步保證房企海外融資的成功。
二是發(fā)展混合所有制，完善權(quán)益融資渠道。除了實(shí)現(xiàn)海外融資，房企還可以通過(guò)發(fā)展混合所有制，增強(qiáng)企業(yè)融資的多元化、市場(chǎng)化與國(guó)際化。綠地集團(tuán)是房地產(chǎn)業(yè)較早實(shí)行混合所有制改革的企業(yè)，其2013年“綠地速度”的成就有賴于混合所有制的制度保障；綠地的混合所有制不僅有助于其融資渠道的拓寬，還有助于其在海外投資項(xiàng)目的順利布局。而萬(wàn)科與保利等房企也在試圖尋找混合所有制發(fā)展模式，或借鑒新加坡“淡馬錫”模式等，以拓展新的融資渠道。
（三）房企可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力：優(yōu)化市場(chǎng)投資
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，我國(guó)房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)58975億元，房屋施工面積與商品房銷(xiāo)售面積分別為652953萬(wàn)平方米和64987萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)11.5%和下降8.3%。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但其銷(xiāo)售卻在逐漸回落，這種結(jié)構(gòu)性與總量性的供求失衡造成了我國(guó)商品房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，也導(dǎo)致了稀缺資源的浪費(fèi)，不利于可持續(xù)發(fā)展。因此，房企應(yīng)合理謀劃投資布局，為其可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。房企合理化投資可從以下方面入手：
一要占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。盡管萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等大型品牌房企均在積極投資海外項(xiàng)目，并已初顯成效，但綠地董事長(zhǎng)張玉良亦指出，中國(guó)依然是全世界最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這就需要房企實(shí)施差異化戰(zhàn)略，從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面不斷創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢(shì)，以占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
方案：甲方擬用土地使用權(quán)和乙方合作建設(shè)一個(gè)寫(xiě)字樓工程項(xiàng)目。甲方投資的是土地使用權(quán)200萬(wàn)元（尚未攤銷(xiāo)），乙方投資的為貨幣資金300萬(wàn)元。工程項(xiàng)目交付后房屋及土地使用權(quán)全部歸屬于甲方，由甲方負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記并計(jì)提折舊。此寫(xiě)字樓的使用年限為50年，雙方協(xié)定乙方享有該房屋30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。在會(huì)計(jì)上如何進(jìn)行賬務(wù)處理?
筆者認(rèn)為，此問(wèn)題可以有三種賬務(wù)處理方法，但各有優(yōu)缺點(diǎn)，作者提出自己的見(jiàn)解，僅供各位會(huì)計(jì)人員參考。
一、第一種方案
寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)全部歸屬于甲方，乙方享有該房屋30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。甲方出售的是30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 500萬(wàn)元
貸：長(zhǎng)期投資（或在建工程） 200萬(wàn)元
其他業(yè)務(wù)收入300萬(wàn)元／30＝10萬(wàn)元
(每年確認(rèn)，不一次性確認(rèn))
其它應(yīng)付款（或其他負(fù)債科目） 290萬(wàn)元（設(shè)立明細(xì)科目）
將對(duì)該房屋每年計(jì)提的折舊和繳納的房產(chǎn)稅等有關(guān)費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用作為其他業(yè)務(wù)支出處理， 按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅。有所得額時(shí)根據(jù)有關(guān)規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損后，再繳納所得稅。即：
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：累計(jì)折舊
應(yīng)繳稅金――應(yīng)交房產(chǎn)稅
應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅金及附加
此種方法的優(yōu)點(diǎn)：能做到收入和支出的配比，稅負(fù)較輕。
此種方法的缺點(diǎn)：資產(chǎn)負(fù)債率較高。
二、第二種方案
甲方擁有土地的使用權(quán)，且已作“無(wú)形資產(chǎn)”會(huì)計(jì)賬務(wù)處理，尚未攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)，并反映在其公司的賬簿中，擬將此塊土地作為投資。如果甲方和乙方單獨(dú)設(shè)立一套賬簿反映該合建項(xiàng)目，雙方協(xié)議委托甲方、乙方或第三方對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行管理，甲方的賬簿處理將比較簡(jiǎn)單，即：
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資（或在建工程）200萬(wàn)元
貸：無(wú)形資產(chǎn) 200萬(wàn)元
工程竣工后，甲方可以將該房屋作為接受捐贈(zèng)固定資產(chǎn)作會(huì)計(jì)處理，按照《稅法》規(guī)定，確定接受捐贈(zèng)固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，并通過(guò)“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目核算。
借：固定資產(chǎn) 500萬(wàn)元
貸：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值――接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值
300萬(wàn)元
長(zhǎng)期股權(quán)投資（或在建工程） 200萬(wàn)元
借：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值――接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值
300萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅99萬(wàn)元（300×33%）
資本公積――接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備
201萬(wàn)元
甲方取得的捐贈(zèng)金額較大、并入一個(gè)納稅年度繳稅確有困難的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，可以在不超過(guò)5年的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。每年的會(huì)計(jì)分錄為：
借：應(yīng)交稅金 19.8萬(wàn)元
貸：銀行存款 19.8萬(wàn)元
甲方擁有該寫(xiě)字樓的所有權(quán)，應(yīng)根據(jù)規(guī)定計(jì)提折舊，繳納有關(guān)的稅金如房產(chǎn)稅等。乙方的會(huì)計(jì)處理則比較簡(jiǎn)單，只需將30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，在30年內(nèi)予以攤銷(xiāo)，用于抵減經(jīng)營(yíng)房屋帶來(lái)的收益即可。
此種方法的優(yōu)點(diǎn)：增加了權(quán)益，提高了凈資產(chǎn)利潤(rùn)率，降低了資產(chǎn)負(fù)債率。
此種方法的缺點(diǎn)：甲方擁有該房屋的所有權(quán)，在30年中經(jīng)營(yíng)權(quán)不歸甲方，但甲方必須對(duì)該房屋計(jì)提折舊和繳納房產(chǎn)稅等有關(guān)的費(fèi)用和某些不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用，且此部分根據(jù)規(guī)定又繳納了所得稅，勢(shì)必使甲方多納了稅。
三、第三種方案
甲方將對(duì)該房屋30年計(jì)提的折舊和繳納的30年房產(chǎn)稅等有關(guān)費(fèi)用作為負(fù)債處理，實(shí)際計(jì)提折舊和交納稅金時(shí)再?zèng)_減負(fù)債，再將差額部分剔除所得稅后計(jì)入資本公積。此種會(huì)計(jì)處理甲方繳納所得稅很少，此種業(yè)務(wù)較為少見(jiàn)，其稅金的處理是關(guān)鍵。故甲方必須取得稅務(wù)部門(mén)的同意后，方可進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理。
此種方法的優(yōu)點(diǎn)：能避稅。
此種方法的缺點(diǎn)：會(huì)計(jì)賬務(wù)處理不合常規(guī)，建議謹(jǐn)慎采用。
正如美國(guó)ACE地產(chǎn)投資公司的銷(xiāo)售總監(jiān)張遠(yuǎn)寧所說(shuō):“中國(guó)人負(fù)責(zé)掏錢(qián),我們負(fù)責(zé)幫他們?nèi)澜绺鞯厝ベI(mǎi)樓買(mǎi)屋。”
國(guó)人境外買(mǎi)房的確越來(lái)越常見(jiàn)。從2006年上半年開(kāi)始,越來(lái)越多境外項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)有了固定機(jī)構(gòu)。他們定期以國(guó)家或房屋類(lèi)型為主題,舉辦專(zhuān)場(chǎng)說(shuō)明會(huì),推介具體樓盤(pán)。而在中國(guó)各地舉辦的住交會(huì)上,也總能看到來(lái)自許多境外地區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目濟(jì)濟(jì)一堂。涉及這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的除了商,還有中介經(jīng)紀(jì)公司。經(jīng)紀(jì)公司每單業(yè)務(wù)需提取總價(jià)2個(gè)點(diǎn)左右的傭金。
利弊預(yù)估
有樓有地,永久產(chǎn)權(quán)
監(jiān)管?chē)?yán)稅費(fèi)高,但安全透明
國(guó)外房產(chǎn)受歡迎不是沒(méi)道理。相比國(guó)內(nèi),國(guó)外房產(chǎn)的確有諸多讓人心動(dòng)之處。譬如房子本身戶型合理、建筑講究,地廣人稀,空氣好,居住環(huán)境宜人,教育、醫(yī)療等福利更齊備;有些國(guó)家由于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的原因,房?jī)r(jià)明顯處在較低水平,尤其是在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飆升的對(duì)照下;而在土地私有的國(guó)家,購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)既能獲得住宅永久產(chǎn)權(quán),也能獲得土地所有權(quán)。
在西方成熟國(guó)家,房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)受到完善的法律監(jiān)管,雖然對(duì)于行外人來(lái)說(shuō),這些管制繁復(fù)得像天書(shū),但亦使得交易變得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房產(chǎn)欄目的美國(guó)特約記者,從事的工作就是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。她介紹,國(guó)人赴美購(gòu)房的條件并不苛刻:只要有簽證,能支付50%以上首付(次貸危機(jī)前20%)即可。且美國(guó)房屋的面積,算法比中國(guó)實(shí)惠許多,他們不打“贈(zèng)送”等擾人視聽(tīng)的旗號(hào)。一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷(xiāo)售總價(jià)內(nèi)。
樊雪介紹,在美國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)都要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu),包括律師、經(jīng)紀(jì)師、驗(yàn)房師等,交易從頭到尾每一個(gè)環(huán)節(jié)都是在雙方律師的監(jiān)控下進(jìn)行。這也意味著,交易有大量額外費(fèi)用產(chǎn)生,不僅有交給國(guó)家的稅費(fèi),也有交給服務(wù)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。買(mǎi)房,第一個(gè)環(huán)節(jié)是要請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人,由其根據(jù)客戶需求尋找房源。待購(gòu)房人相中滿意的房屋后,再找有資質(zhì)的驗(yàn)房師,針對(duì)房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)評(píng)估,鑒定完畢后請(qǐng)律師簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。“一個(gè)完整的購(gòu)房程序走下來(lái),可能需要好幾個(gè)月。買(mǎi)房是一件很花時(shí)間的事情。”
買(mǎi)新樓盤(pán)的話,買(mǎi)家簽訂正式合同后,將首付款打入買(mǎi)家指定的律師信托賬戶,開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家、律師三方任何一方無(wú)權(quán)動(dòng)用,直到房屋產(chǎn)權(quán)證、質(zhì)檢證、合格證全部辦理完畢,開(kāi)發(fā)商才能拿到房款。而當(dāng)?shù)氐穆蓭熀万?yàn)房師都是第三方,這些人如果出現(xiàn)偏袒或欺瞞,受到的懲罰是非常嚴(yán)厲的,有的甚至?xí)蹁N(xiāo)行業(yè)資格。這些都較好地保護(hù)了購(gòu)房者的資金安全。
國(guó)外買(mǎi)房還有一種方式,跟國(guó)內(nèi)農(nóng)村的自建房屋類(lèi)似,先買(mǎi)土地再請(qǐng)建筑商造房。律師在買(mǎi)地時(shí)就介入,辦理土地登記、住房按揭貸款,協(xié)助向政府提供規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)等材料審核,然后再動(dòng)工,建造過(guò)程中,律師要參與監(jiān)管工程款,最后還要協(xié)助做房產(chǎn)證等。
樊雪說(shuō),海外購(gòu)房和國(guó)內(nèi)購(gòu)房的另一個(gè)不同點(diǎn)是,購(gòu)房后還得學(xué)管理房產(chǎn),這是一件很繁復(fù)的工作。除需要及時(shí)繳納水電煤氣費(fèi)用,及時(shí)還按揭貸款等,屋主還需對(duì)居所周邊的衛(wèi)生清潔、花園的花草樹(shù)木負(fù)責(zé),如果做得不好,會(huì)受到了市政部門(mén)的警告、甚至罰款。
市政正是通過(guò)這些保證整體的自然環(huán)境和居民生活品質(zhì)。美國(guó)也有專(zhuān)門(mén)管理房產(chǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
四大風(fēng)險(xiǎn)
政治、政策風(fēng)險(xiǎn)
匯率、信息不對(duì)稱(chēng)
Lydia律師提醒,一些中介公司喜歡夸大其詞,投資者一定要做好自我風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。需考慮的風(fēng)險(xiǎn)包括政治因素、政策稅收、匯率波動(dòng)、信息不對(duì)稱(chēng)等。例如,第一步選擇國(guó)家和地區(qū),就應(yīng)著重考慮該國(guó)政策的穩(wěn)定程度,是否存在排華情緒。各國(guó)的購(gòu)房政策不斷變化,因此,了解當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的政策和供求關(guān)系很必要。這部分工作應(yīng)有自己親自做,既不應(yīng)該也沒(méi)必要交給的中介機(jī)構(gòu)。另外不同國(guó)家的購(gòu)房流程千差萬(wàn)別,有的地方還會(huì)對(duì)海外購(gòu)房者做特殊要求,譬如澳大利亞規(guī)定,非本國(guó)居民不得購(gòu)買(mǎi)二手房,新開(kāi)樓盤(pán)中本國(guó)居民的購(gòu)置比例須達(dá)50%,才準(zhǔn)境外人士購(gòu)房;在東南亞國(guó)家如泰國(guó),不允許海外投資人擁有土地,即不能購(gòu)買(mǎi)別墅,只能購(gòu)買(mǎi)公寓樓,新加坡不允許境外投資者購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐淖嫖莺蛣e墅。這些都需要在進(jìn)入正式的購(gòu)買(mǎi)程序,聘請(qǐng)當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)師、律師前,就了解和思考清楚。
選定有購(gòu)買(mǎi)意向的和地區(qū)后,開(kāi)始尋找中介。一般在某一區(qū)域會(huì)有專(zhuān)攻此區(qū)域的中介公司,他們熟悉該國(guó)法規(guī)、風(fēng)俗和市場(chǎng),有較多交易經(jīng)驗(yàn),有些甚至是一些樓盤(pán)的一級(jí)商,在該區(qū)域有很大優(yōu)勢(shì)。如迪拜中國(guó)城房地產(chǎn)交易中心已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國(guó)的代言人。
跟本國(guó)買(mǎi)房一樣,項(xiàng)目所在地的樓市波動(dòng)也是潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素,漲跌情況難以判斷。只看房產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格是不夠的。目前房?jī)r(jià)較低,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快或復(fù)蘇前景明確,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯的國(guó)家應(yīng)作為首選。
相比于國(guó)內(nèi)購(gòu)房,匯率的波動(dòng)也成為一大變數(shù)。人民幣對(duì)該國(guó)貨幣的升值或貶值都會(huì)影響到房產(chǎn)的價(jià)值。譬如以換匯方式購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn),如果澳元匯率跌30%,這就相當(dāng)于同一套房子,即使房?jī)r(jià)不跌,現(xiàn)在買(mǎi)相比匯率跌之前,價(jià)格打了7折。
受買(mǎi)房贈(zèng)送戶口的國(guó)內(nèi)做法的影響,有人對(duì)境外買(mǎi)房存在一個(gè)誤解,以為買(mǎi)房能獲得當(dāng)?shù)毓裆矸荨７慨a(chǎn)只是一項(xiàng)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,一般并不與移民掛鉤,不過(guò),房產(chǎn)作為總資產(chǎn)的一部分,對(duì)于想拿永久居留簽證的人是有幫助的。譬如,美國(guó)的房產(chǎn)管理與移民機(jī)制是相分離的。外籍人士可在美投資買(mǎi)房,但不能借此入籍。恒瑞國(guó)際咨詢公司是一家專(zhuān)業(yè)做移民的公司,他們的美加移民顧問(wèn)金潔介紹說(shuō),“美國(guó)的投資移民,要求至少拿出50萬(wàn)美元進(jìn)行特定項(xiàng)目投資,此項(xiàng)目由美國(guó)政府選擇。各州情況有不同,以加州為例,申請(qǐng)投資移民的人士需要投資至少100萬(wàn)美元,并雇傭3-5名當(dāng)?shù)毓窆ぷ?而且綠卡投資移民還需要每年有真實(shí)的資金往來(lái)和貿(mào)易額,才能達(dá)到基本條件。”
成本的計(jì)算
稅費(fèi)體系復(fù)雜
持有成本較高
浙商投資團(tuán)的邱尚(化名)說(shuō),其實(shí)購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)在國(guó)際上很普遍,但中國(guó)人卻投機(jī)居多。他歸納浙商海外購(gòu)房的目的主要有三種:為方便子女留學(xué)“買(mǎi)房代租”、為日后移民做準(zhǔn)備、意圖清晰的投資者大概占總?cè)藬?shù)的20%~30%。而由于目的不一樣,他們所買(mǎi)房產(chǎn)的類(lèi)型也有差別。自住者,一般都傾向于買(mǎi)house,相當(dāng)于國(guó)內(nèi)說(shuō)的別墅,而奔著投資目的的則大多選擇會(huì)購(gòu)買(mǎi)城市中心的apartment, condo,flat,即國(guó)內(nèi)說(shuō)的公寓。
投資者海外買(mǎi)房如果套用國(guó)內(nèi)買(mǎi)房的思路,那么就有過(guò)于簡(jiǎn)單之嫌了。ACE地產(chǎn)投資公司的銷(xiāo)售總監(jiān)張遠(yuǎn)寧說(shuō),“除了購(gòu)買(mǎi)成本,高額管理成本對(duì)購(gòu)房人也是不小的負(fù)擔(dān),且各地的稅費(fèi)體系一般都比較復(fù)雜。在悉尼,首次購(gòu)房須繳納的稅費(fèi)約有20種,不是專(zhuān)業(yè)的人員很難理清。” 一般房地產(chǎn)投資成本可以分為起始成本和持有成本兩部分。相對(duì)而言,起始成本不高,如在美國(guó)買(mǎi)房,起始成本僅占總成本的30%。起始成本除房款,還包括土地稅、契稅、印花稅以及增值稅,文件費(fèi)、房屋經(jīng)紀(jì)人費(fèi)、律師費(fèi)、技術(shù)評(píng)估費(fèi)、過(guò)戶公證費(fèi)等,此類(lèi)的各種相關(guān)費(fèi)用約占總房?jī)r(jià)的1%,不算高。但持有成本相當(dāng)高,每年要交房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi),白蟻檢查費(fèi)、房屋保修費(fèi)等。
以上各稅各國(guó)開(kāi)征情況不一樣。其中契稅只是部分國(guó)家征收,如美國(guó)紐約州稅率一般在1%-2%;而新加坡則高達(dá)4%。不論在何地買(mǎi)房,印花稅都是必須繳納的。而發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)移時(shí),大多數(shù)國(guó)家要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅,在美國(guó),房屋出租,房租的20%-30%要作為稅收上繳;在澳洲,增值稅最高會(huì)達(dá)到增值部分的45%。房產(chǎn)稅部分,稅率為1%-6%,每年政府會(huì)來(lái)估價(jià),然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅,房子升值,稅基變大,例如當(dāng)年買(mǎi)來(lái)的房屋是100萬(wàn)美元,如果政府今年估價(jià)是120萬(wàn)美元,就以120萬(wàn)美元為稅基收稅。純粹做投資的時(shí)候,必須把上文所列稅費(fèi)、以及付給中間機(jī)構(gòu)如地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師的費(fèi)用都考慮進(jìn)去,另外,還有交通成本、人力成本、交際成本等,只有這樣,才能準(zhǔn)確估 算投資收益率。
為具體說(shuō)明稅費(fèi),以下tips部分以澳洲情況為例,以管中窺豹。
資金
貸款較難、
現(xiàn)匯最快捷!
“境外購(gòu)房最快捷的方式還是依照購(gòu)買(mǎi)地當(dāng)?shù)胤?使用自有外匯資金在國(guó)外直接購(gòu)房。”ACE地產(chǎn)的張遠(yuǎn)寧稱(chēng)。但是中國(guó)居民換匯以及外匯的匯出存在較大限制怎么辦?業(yè)內(nèi)人士透露,專(zhuān)業(yè)公司會(huì)有多種途徑供投資者選擇,
買(mǎi)房時(shí)不同國(guó)家的貸款政策不一樣,中國(guó)公民在海外購(gòu)房申請(qǐng)按揭貸款難度比較大。在法國(guó)、馬來(lái)西亞,必須出具相應(yīng)的資產(chǎn)證明或當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明,銀行才會(huì)放貸。在泰國(guó),不長(zhǎng)期再當(dāng)?shù)鼐幼 ⒐ぷ鞯耐鈬?guó)人買(mǎi)房需付全款。在美國(guó),對(duì)貸款也在收緊,之前可申請(qǐng)到8成貸款,但現(xiàn)在已經(jīng)縮減至5成。當(dāng)然也有例外,例如阿聯(lián)酋的迪拜,目前當(dāng)?shù)劂y行依然提供高達(dá)9成的按揭貸款。如果購(gòu)房者無(wú)法全額付清房款,向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款的話,貸款的年利率約為7.95%,不僅高于國(guó)內(nèi)同期水準(zhǔn),也高于當(dāng)?shù)氐馁J款利率。
一位南加州的華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說(shuō),如果是投資為目的的話,沒(méi)有幾千萬(wàn)元以上的資產(chǎn)就不應(yīng)該奢望投資美國(guó)樓市。海外買(mǎi)房最好要和自己家庭未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃結(jié)合起來(lái),比如考慮未來(lái)子女的留學(xué)、海外工作以及自己的移民等。只有綜合考慮了這些問(wèn)題之后,才能較好地作出決策。
瑞亞、新通、環(huán)宇是長(zhǎng)三角一帶做得比較大的海外投資服務(wù)機(jī)構(gòu)。新通的咨詢顧問(wèn)王茜介紹,目前,浙江人海外購(gòu)房,最熱門(mén)的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去歐洲買(mǎi)房的人非常少。因?yàn)楦?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)一樣,歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展的階段、進(jìn)入相當(dāng)穩(wěn)定的時(shí)期,有些還在負(fù)增長(zhǎng),而且這些國(guó)家的移民條件相對(duì)都比較苛刻。
TIPS
在澳洲買(mǎi)房可能需要的稅費(fèi):
以在墨爾本購(gòu)房為例,購(gòu)買(mǎi)一處物業(yè)的費(fèi)用可分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩塊:
直接費(fèi)用
通常指政府的費(fèi)用,包括購(gòu)房印花稅(即契稅)和地契管理局所征收的地契登記及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。其中印花稅根據(jù)房?jī)r(jià)分為四個(gè)檔次:房?jī)r(jià)在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再減去200澳元征收;房?jī)r(jià)115001澳元～870000澳元,按6%,再減去4340澳元征收;房?jī)r(jià)超過(guò)870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)為1323澳元,貸款登記費(fèi)為92澳元。
間接費(fèi)用
也就是非政府費(fèi)用,比如律師費(fèi)、貸款費(fèi)用、房屋保險(xiǎn)、貸款保險(xiǎn)等。這些費(fèi)用視各公司收費(fèi)情況不同而定,大致如下:律師費(fèi)650澳元;貸款費(fèi)用600澳元;房屋保險(xiǎn)350澳元;其他調(diào)整費(fèi)用 300澳元。
如果物業(yè)價(jià)值50萬(wàn)澳元,那么按照以上費(fèi)率,購(gòu)買(mǎi)將產(chǎn)生約28975澳元的費(fèi)用。費(fèi)率為5.8%左右。
售價(jià)約150萬(wàn)澳元到200萬(wàn)澳元,其保養(yǎng)成本,包括每月的物業(yè)管理費(fèi)、房地產(chǎn)稅等需要1500澳元～2000澳元。盡管這樣的公寓月租金高達(dá)3500澳元～4000澳元,但扣掉稅費(fèi)和支付給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金等,估計(jì)每月純收入僅2000美元左右,少了50%。
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德國(guó):房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,投資不合算
張瑞喜是旅居德國(guó)的華人,目前在德從事貿(mào)易與國(guó)際文化傳播行業(yè)。她介紹,目前在德國(guó)投資房產(chǎn)不太合算。20世紀(jì)90年代初后,德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低,15年來(lái)累計(jì)降幅已超過(guò)30%。5年前德國(guó)媒體就稱(chēng)房地產(chǎn)已到最低點(diǎn),而5年后的今天又比5年前低了許多,這好比下跌通道中的股市看不到底一樣。張瑞喜介紹了個(gè)例子。他的鄰居馬克,房子是20年前以約60萬(wàn)馬克(合30萬(wàn)歐)的價(jià)格買(mǎi)入的。每月僅水、電、氣、垃圾、保險(xiǎn)、稅等費(fèi)用就達(dá)700歐。如果租房,他用這700歐就可讓全家住的很舒服。更不必說(shuō)每月還貸1000多歐。另外,德國(guó)的人工費(fèi)昂貴,他花在維護(hù)住房上的精力和金錢(qián)也是一大筆。至于房產(chǎn)保值更談不上,他的房現(xiàn)在出售最多能賣(mài)20萬(wàn)歐。
什么是新盤(pán)和尾盤(pán)以及如何選擇呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售中多采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，項(xiàng)目剛動(dòng)工時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)拿出小部分樓盤(pán)低價(jià)銷(xiāo)售，這部分樓盤(pán)叫做新盤(pán)。然后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)工程進(jìn)度不斷提高價(jià)格，如果樓盤(pán)沒(méi)有獲得市場(chǎng)認(rèn)可，剩余的部分就會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售，從而形成尾盤(pán)。
這兩種樓盤(pán)價(jià)格一般比現(xiàn)房低，是注重價(jià)格的購(gòu)房者的理想選擇，但除了價(jià)格因素外，這兩種樓盤(pán)在投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、房屋質(zhì)量上還有不同的特點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)在綜合比較后，進(jìn)行選擇。
投資收益對(duì)比,尾盤(pán)收益來(lái)得快
目前，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，投資房產(chǎn)的獲益方式無(wú)外乎兩種：出租或出售。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，對(duì)于同一套房屋而言，無(wú)論在何時(shí)購(gòu)買(mǎi)其房屋品質(zhì)不變，而其收益的不同主要體現(xiàn)在投資時(shí)間的長(zhǎng)短上。首先，開(kāi)盤(pán)期買(mǎi)房無(wú)論是出租或出售都要等到入住以后，才可獲益，收益不能馬上實(shí)現(xiàn)，如果采取貸款方式還要提前支付銀行貸款；而尾盤(pán)期則不同，支出和收益是同步的，可以立刻緩解購(gòu)房貸款的壓力。其次，開(kāi)盤(pán)期由于對(duì)項(xiàng)目太多的未知，無(wú)法對(duì)其收益情況進(jìn)行正確評(píng)估和預(yù)測(cè)，而尾盤(pán)則不同，房屋情況眼見(jiàn)為實(shí)，消費(fèi)者可以對(duì)其未來(lái)收益做到了如指掌，更便于進(jìn)行下一步投資計(jì)劃的制訂和實(shí)施。
下面以一套商品房為例，建筑面積為92平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為5000元/平方米，尾盤(pán)價(jià)格為5300元/平方米。下面來(lái)對(duì)比一下不同階段購(gòu)房，消費(fèi)者的支出情況：假設(shè)需要貸款，采用等額本息還款法，貸款15年，銀行貸款八成。
比較時(shí)間段以購(gòu)買(mǎi)一年后為標(biāo)準(zhǔn)，將其支出作對(duì)比：
若在新盤(pán)期購(gòu)房，消費(fèi)者在入住前至少要提前交納一年的銀行的月供，即月還款額為3008.43元/月，一年的總還款額為36101.16元。也就是說(shuō)，消費(fèi)者在從簽訂購(gòu)房合同到入住的一年時(shí)間內(nèi)，算上首付款業(yè)主至少要支付128101.16元，此時(shí)并無(wú)收益。
若在尾盤(pán)期購(gòu)房，消費(fèi)者在辦理完相應(yīng)的貸款手續(xù)后，業(yè)主就可以將房屋進(jìn)行出租獲益了。以出租的租金為2000元/月為例，空置期一個(gè)月。
計(jì)算如下：房屋總價(jià)為5300×92=487600元，首付款487600×20%=97520元，月還款額為3188.28元，而此時(shí)房屋出租一年的收益為22000元。也就說(shuō)消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)后一年內(nèi)，算上首付款業(yè)主需支付135779.36元，而此時(shí)一年的租金收益為22000元，即一年后相當(dāng)于業(yè)主支出為113779.36元。
不言而喻，通過(guò)上面對(duì)比得出的結(jié)論與上面觀點(diǎn)相吻合，購(gòu)新盤(pán)的收益不能馬上實(shí)現(xiàn)，而購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)時(shí)支出和收益是可以同步進(jìn)行的。
投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比,尾盤(pán)期風(fēng)險(xiǎn)最小
房產(chǎn)投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一定要考慮到，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)性的高低直接影響到投資者未來(lái)能否達(dá)到預(yù)定的收益率。因此，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議，消費(fèi)者在投資時(shí)機(jī)選擇上一定要仔細(xì)斟酌，詳細(xì)分析其風(fēng)險(xiǎn)的情況。
首先，樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)期，有太多的不確定性因素，未來(lái)的房屋是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)一致，開(kāi)發(fā)商能否按期交房，工程質(zhì)量到底如何，是否會(huì)出現(xiàn)偷工減料現(xiàn)象，這一系列問(wèn)題都不得而知，投資風(fēng)險(xiǎn)最大。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
其次，樓盤(pán)處于結(jié)構(gòu)階段或竣工階段時(shí)，雖然工程質(zhì)量情況已有所了解，交工時(shí)間也大概可以測(cè)算出，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)開(kāi)盤(pán)期時(shí)要小很多，但此時(shí)物業(yè)管理的水平如何、社區(qū)到何時(shí)才能徹底完善、暖氣熱不熱、小區(qū)安全保衛(wèi)工作如何，這些問(wèn)題只有在入住后才可真正了解，因此，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
另外，樓盤(pán)處于尾盤(pán)期階段時(shí)，不論是房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、小區(qū)入住率、小區(qū)環(huán)境、安保情況都一目了然，購(gòu)房者對(duì)房屋可以有體驗(yàn)式感受。因此，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)最小。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
房屋質(zhì)量對(duì)比,尾盤(pán)需仔細(xì)挑選
借貸圓購(gòu)房購(gòu)車(chē)夢(mèng)
2000年結(jié)婚，我們有市值近10萬(wàn)元的股票，當(dāng)時(shí)愛(ài)人正狂熱地炒股，把錢(qián)全部投入到了股市。2001年我懷孕時(shí)，愛(ài)人像輸紅了眼的賭徒還在做著發(fā)財(cái)夢(mèng)，我只能婉言相勸：“我們的寶寶快出生了，兩三年內(nèi)我不能工作，家里生活全靠你了，咱們不能生了寶寶還讓房東整天追著搬來(lái)搬去吧?再說(shuō)生寶寶還要請(qǐng)老家的人來(lái)照顧月子，租房子大的租不起，小的住不下，我們還不如買(mǎi)套房子。”愛(ài)人沉默了，歉疚地說(shuō)：“股票現(xiàn)在只值1萬(wàn)多元了。”我這時(shí)才知道他把錢(qián)快賠干凈了。思量良久，我覺(jué)得租房是幫別人月供，不如付首期把月供當(dāng)租房，于是堅(jiān)定地說(shuō)：“沒(méi)關(guān)系，借錢(qián)也要買(mǎi)!”
由于父母的經(jīng)濟(jì)條件都不寬松，我們只能找親戚朋友幫忙。在2001年五一期間，我們用借來(lái)的首付，采取按揭貸款8成的方式，以3000元／平方米的價(jià)格，在廣州天河一個(gè)新建的大型小區(qū)買(mǎi)了套帶露臺(tái)的小兩居。因?yàn)槭乾F(xiàn)房，我們很快住進(jìn)了屬于自己的家。雖然沒(méi)有錢(qián)裝修，只花很少的錢(qián)買(mǎi)了一些急用的東西，大腹便便的我仍舊很開(kāi)心。我對(duì)愛(ài)人說(shuō)：“現(xiàn)在懷著寶寶怕污染，等住滿3年再裝修，就當(dāng)自己拿租金裝修算了。”我們?cè)诼杜_(tái)上種了一些花草，養(yǎng)了一些金魚(yú)，其樂(lè)融融。為了還貸，愛(ài)人想方設(shè)法做業(yè)務(wù)賺錢(qián)，休息時(shí)還常常炒更(粵語(yǔ)，業(yè)余時(shí)間里的加班)。
2003年，首付的借款早已還完。廣州開(kāi)始禁摩，愛(ài)人又想買(mǎi)車(chē)。在證券投資公司工作的我認(rèn)為車(chē)是消耗品，竭力反對(duì)，但還是沒(méi)拉住愛(ài)人“鳥(niǎo)槍換炮”的步伐。依靠銀行貸款，我們家過(guò)上了有房有車(chē)的小日子。正如愛(ài)人所說(shuō)的“騎摩托車(chē)的和開(kāi)汽車(chē)的，所接觸的人是不同的，賺錢(qián)的能力也是不同的。”事實(shí)證明，愛(ài)人的決定是對(duì)的。買(mǎi)車(chē)之后，愛(ài)人的朋友圈迅速擴(kuò)大，具有駕馭金錢(qián)能力的朋友越來(lái)越多。這樣，愛(ài)人賺錢(qián)又輕松多了。
到了2004年，女兒3周歲了，看到聰明可愛(ài)的女兒，我想湊一個(gè)“好”字，于是辭職、懷孕、生子。2005年1月，有幾天的股市行情老是在1000點(diǎn)附近浮動(dòng)。憑借在投資公司工作的經(jīng)驗(yàn)，我敏銳地感覺(jué)股市到底了，閉上眼睛摸錢(qián)的機(jī)會(huì)來(lái)了。我和愛(ài)人一商量，又把家里不到10萬(wàn)元的全部積蓄都拿出來(lái)買(mǎi)了房產(chǎn)股。心想就當(dāng)存錢(qián)吧，都1000點(diǎn)了，還能跌沒(méi)了不成。
升級(jí)換房 改善生活品質(zhì)
2006年秋天，家里又有了一些閑錢(qián)，我想不如拿來(lái)裝修一下房子，不管將來(lái)女兒上學(xué)自住還是賣(mài)掉，都是好盤(pán)算。愛(ài)人工作很忙，我又帶著兩個(gè)孩子沒(méi)時(shí)間監(jiān)工，等裝修完了我們住進(jìn)去，才發(fā)現(xiàn)許多細(xì)節(jié)都不盡人意。2006年底，一個(gè)很偶然的機(jī)會(huì)，我從一本房產(chǎn)雜志上得知越秀區(qū)已經(jīng)取消了入住滿2年才能享受地段生(在學(xué)校招生地段范圍內(nèi)，通常不用再交捐資助教費(fèi))待遇的消息。孟母還要三遷呢，我馬上和愛(ài)人商量，賣(mài)掉賺了幾倍的股票湊錢(qián)買(mǎi)東山名校附近的房子。
2007年初，在搜遍附近大小房產(chǎn)中介的筍盤(pán)(廣東用語(yǔ)，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的樓盤(pán))之后，我們定下了現(xiàn)在這套三房一廳的電梯房。當(dāng)時(shí)業(yè)主急于套現(xiàn)，我們付出的價(jià)格是不到6000元／平方米的超筍價(jià)。2007年3月，房產(chǎn)證拿到，然后遷戶、報(bào)名、體檢、準(zhǔn)備女兒的上學(xué)，一切按部就班。因?yàn)樵瓨I(yè)主裝修保護(hù)得很好，我們只是粉刷墻壁，維護(hù)了木地板，買(mǎi)了點(diǎn)實(shí)用的實(shí)木家具，到8月底女兒開(kāi)學(xué)之前，就人住了。隨后的生活便利極了，衣食住行不用說(shuō)，離愛(ài)人單位和女兒的學(xué)校都很近，無(wú)形之中我們賺到了不少的休息時(shí)間。
這時(shí)候我注意到，由于華南植物園附件房源眾多，租金相對(duì)便宜，天河那套房子近幾年難有上升空間。權(quán)衡利弊，我立刻申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸拿房產(chǎn)證，當(dāng)時(shí)樓市流行實(shí)收，在2007年樓市瘋漲的大背景下，以7000元／平方米的價(jià)位免費(fèi)放盤(pán)。很快到了2007年國(guó)慶節(jié)，國(guó)家宏觀調(diào)控打壓樓市的政策一出，我敏銳地感覺(jué)到了對(duì)樓市的影響是打擊性的，好比壓倒駱駝的最后一根稻草，采取了降價(jià)出售的策略。最終，在10月底，以實(shí)收6700元／平方米的價(jià)格將其成功出售，還請(qǐng)了所有貸款并有結(jié)余。做生活的有心人
作為一個(gè)南下的“草根”，我覺(jué)得我們家的理財(cái)之路，還是挺不錯(cuò)的，草已經(jīng)扎下了根。有句話說(shuō)的好，羅馬城不是一日建成的。我們家一直都有記賬的習(xí)慣，十幾年如一日的日清月結(jié)，收入支出做到一清二楚。這樣成了一種習(xí)慣，是很自然的事情，每天晚上拿出三五分鐘的時(shí)間就足夠了，看著賬面上的數(shù)字，就會(huì)更加理智地購(gòu)物。年底我們要做年度總結(jié)，統(tǒng)計(jì)全年花費(fèi)情況，同時(shí)預(yù)算下一年的大件支出，做到心中有數(shù)。
我們一家人都喜歡看書(shū)，但很少買(mǎi)，幾乎每周我都去圖書(shū)館給大人小孩借書(shū)。平時(shí)，我習(xí)慣于在送話費(fèi)的時(shí)候多給手機(jī)充值，習(xí)慣于搜羅大超市的優(yōu)惠單然后列出清單去采購(gòu)，提醒自己盡量只買(mǎi)清單上的東西，習(xí)慣于和別的師奶一起去批發(fā)家庭日用品如洗衣粉、沐浴露等的家庭裝，習(xí)慣于拿著藥店的優(yōu)惠單買(mǎi)一些估計(jì)3個(gè)月可以用到的家庭常備藥。
在購(gòu)物的時(shí)候，哪怕看上了一件非常喜歡的東西，也要控制自己的購(gòu)買(mǎi)欲望，給店主一個(gè)低到一般不賣(mài)的價(jià)格。待到走出店門(mén)后仔細(xì)考慮一下，如果還是那么喜歡，要么貨比三家再逛一下，要么回頭買(mǎi)下來(lái)。
與姍姍來(lái)遲的“老相”相反，10年前，他對(duì)投資的理解，就已經(jīng)提前“不惑”；同樣提前到來(lái)的，還有財(cái)務(wù)自由。
陳瑋建是誰(shuí)？
他身份證上的戶籍是吉林省通化市，但一年之中，他1/3時(shí)間在大連，1/3時(shí)間在海南，剩下的1/3時(shí)間，他周游在世界各地。
他是富翁，但具體有幾億？他自己也說(shuō)不清。
他有十幾套房產(chǎn)，喜歡收藏錢(qián)幣、鉆石、和田玉、碧璽及紅木家具。但收藏錢(qián)幣，才是他現(xiàn)在的主業(yè)。
陳瑋建出生于吉林省通化市的一個(gè)普通市民家庭，1996年，他從通化師范中文系畢業(yè)，來(lái)到通化東寶藥業(yè)股份有限公司做領(lǐng)導(dǎo)的秘書(shū)。“近水樓臺(tái)先得月”，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，他們與通化葡萄酒廠比較熟悉，于是懵懵懂懂買(mǎi)了一些該廠的原始股。就是這些原始股，開(kāi)啟了他之后的投資之路。但在那個(gè)年代，他還全然沒(méi)有意識(shí)到。
當(dāng)時(shí)，出國(guó)留學(xué)最熱，年輕氣盛的陳瑋建也想去日本。因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，他認(rèn)識(shí)了省里一位管外事工作的領(lǐng)導(dǎo)，打包票說(shuō)這事包在他身上。于是，工作還沒(méi)到半年的陳瑋建背著家人，偷偷辭了“肥差”，一心等著出國(guó)。沒(méi)想到，這時(shí)發(fā)生了一系列意外事件，使得去日本的簽證一下子變得很難，出國(guó)這件原本十拿九穩(wěn)的事兒就這樣泡湯了。
出國(guó)被拒簽，工作也丟了。一天，無(wú)所事事的陳瑋建陪一個(gè)做生意的朋友到大連進(jìn)貨，立即被這座海濱城市所吸引。回到通化后，他就開(kāi)始收拾家當(dāng)，拿著全部“細(xì)軟”重返大連，開(kāi)起了火鍋店，從此定居大連。
炒股炒出千萬(wàn)資產(chǎn)
雖然飯店賺錢(qián)，但陳瑋建卻覺(jué)得太操心。“今天工商明天衛(wèi)生的，應(yīng)酬多，賺到的錢(qián)還不如股票的零頭多。”干了3年，再也不愿受約束，他關(guān)閉火鍋店，專(zhuān)心炒起了股票。而且，再也不打算做實(shí)業(yè)。
話說(shuō)當(dāng)年，陳瑋建因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)了通化葡萄酒的原始股，而“意外”經(jīng)歷了1990年代原始股的瘋狂“造富”。那時(shí)的原始股，只要上市，就會(huì)有20倍甚至更多的收益，陳瑋建對(duì)股票的興趣被豐厚的收益迅速點(diǎn)燃。
作為領(lǐng)導(dǎo)的秘書(shū)，陳瑋建經(jīng)常與外事部門(mén)打交道，初嘗股票“甜頭”的陳瑋建開(kāi)始用托人換來(lái)的美元在B股撈金。“那時(shí)候還很少有人知道B股，更不知道怎么玩。不過(guò)那時(shí)你根本不用懂，也不用選股，只要買(mǎi)就賺錢(qián)。”
結(jié)束飯店后，陳瑋建把全部精力都放在了股市上。雖然也有賠的時(shí)候，但更多的，是賬面上的數(shù)字成N次方的增長(zhǎng)。
這種狀況一直持續(xù)到2007年，那是一個(gè)“全民炒股，人人賺錢(qián)”的年代，連街上的大爺大媽都爭(zhēng)搶著買(mǎi)股票，但陳瑋建卻嗅到了風(fēng)險(xiǎn)。“投資也要‘國(guó)進(jìn)民退’，當(dāng)時(shí)中石油將要上市的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，我就想大機(jī)構(gòu)應(yīng)該是要控制股市了，小魚(yú)小蝦沒(méi)什么玩頭兒了。”
2007年8月14日，陳瑋建永遠(yuǎn)記得這一天。
那一天，上證指數(shù)4872點(diǎn)，陳瑋建把手上股票全部拋空，套現(xiàn)兩千多萬(wàn)，果斷撤退，至今再未涉足股市。
兩個(gè)月后，股市開(kāi)始了至今已長(zhǎng)達(dá)5年的陰跌。而毫發(fā)無(wú)損的陳瑋建，早已開(kāi)始在三亞布局自己的房地產(chǎn)投資。
海南下注不動(dòng)產(chǎn)
回頭看自己的投資路徑，陳瑋建覺(jué)得自己做得最對(duì)的還是抓住了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金10年。
2005年，手里有些閑錢(qián)的陳瑋建想得很單純：趁著有能力時(shí)，把兒子、孫子的房子都買(mǎi)了。當(dāng)時(shí)大連房子均價(jià)在每平方米3000元，陳瑋建花了近240萬(wàn)元，先后入手3套。這個(gè)過(guò)程，讓他對(duì)房產(chǎn)投資有了興趣。他開(kāi)始對(duì)當(dāng)時(shí)的全國(guó)70多個(gè)值得投資的城市進(jìn)行分析，最終認(rèn)定三亞優(yōu)勢(shì)明顯——當(dāng)?shù)仫L(fēng)景優(yōu)美，旅游資源豐富，政府重視基礎(chǔ)設(shè)施，最重要的是，已經(jīng)有國(guó)際知名的五星級(jí)酒店入駐——陳瑋建覺(jué)得跟著大魚(yú)游一定不會(huì)錯(cuò)，他的房產(chǎn)投資舞臺(tái)，就此鎖定海南。2006年，陳瑋建在三亞入手3套房子。
2007年8月14日，從股市撤出的當(dāng)天，陳瑋建就訂機(jī)票再次飛往三亞，一住20多天，相繼在三亞、海口和安定買(mǎi)了8套房產(chǎn)，有公寓，有別墅。
“這人腦子進(jìn)水了！”若干年后，已經(jīng)成為好朋友的售樓員這樣描述他當(dāng)時(shí)對(duì)陳瑋建的印象。
“這房子將來(lái)至少要漲到1.5萬(wàn)元/平方米！” 當(dāng)時(shí)，三亞的一套公寓才30萬(wàn)元，陳瑋建就下了這樣的定論，別說(shuō)售樓員不信，就是樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理也當(dāng)笑話聽(tīng)。不過(guò)，陳瑋建像買(mǎi)白菜一樣買(mǎi)房子的行為仍讓這名售樓員動(dòng)了心，東挪西借，他也買(mǎi)了幾套。如今，當(dāng)時(shí)30萬(wàn)元的公寓，已經(jīng)漲到了300萬(wàn)元。而那名售樓員，已經(jīng)擁有千萬(wàn)資產(chǎn)，自己做起了項(xiàng)目，兩人也成為了最好的朋友。
打造隱形現(xiàn)金流
但如果你因此以為陳瑋建的“第二桶金”全是靠倒賣(mài)這11套房產(chǎn)賺來(lái)的，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了！
雖然海南房?jī)r(jià)最高已漲了10倍，但陳瑋建的11套房產(chǎn)，除了礙于情面，被朋友硬買(mǎi)走3套小戶型外，其余8套至今仍全部“原封不動(dòng)”地矗立在那，既不出租，也不出售，表面上看完全沒(méi)有資金回流，很多朋友因此不理解并質(zhì)疑他的做法。
其實(shí)，這才恰恰是陳瑋建賺錢(qián)最關(guān)鍵的核心理念——死錢(qián)活用！
傳統(tǒng)意義上，房產(chǎn)必須通過(guò)買(mǎi)賣(mài)才能變現(xiàn)；而陳瑋建，利用的卻是房子帶來(lái)的隱形現(xiàn)金流，這已經(jīng)成為他之后的主要資金來(lái)源。
具體操作原理，可以用一個(gè)假設(shè)的例子來(lái)演示：他在海南的8套房子，當(dāng)時(shí)只花了幾百萬(wàn)元，但按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，銀行給他的授信額度可以達(dá)到5000萬(wàn)元。因此，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)有合適的投資機(jī)會(huì)時(shí)，就隨時(shí)可以貸款操作，賺了錢(qián)再還上貸款。如此循環(huán)往復(fù)，他隨時(shí)可以做自己想做的投資。
這就是他所說(shuō)的隱形現(xiàn)金流。其實(shí)，這些年來(lái)，他一直在用銀行的錢(qián)賺錢(qián)，而房子就放在那，是漲是跌對(duì)他賺錢(qián)不會(huì)產(chǎn)生任何影響。
陳瑋建對(duì)錢(qián)的活用，還讓一位朋友實(shí)現(xiàn)了以6600元/平方米的價(jià)格在上海買(mǎi)房的“天方夜譚”。那是2007年，上海中檔地段的房?jī)r(jià)要3萬(wàn)元/平方米，朋友想買(mǎi)，又覺(jué)得有些困難。陳瑋建跟他分析了自己對(duì)海南房?jī)r(jià)必會(huì)上漲的看法，建議他先去海南買(mǎi)房，“曲線救國(guó)”。朋友聽(tīng)了他的建議，以120萬(wàn)元的總價(jià)在三亞買(mǎi)了一套180平方米的房子。2010年，海南將建國(guó)際旅游島的消息一出，三亞房?jī)r(jià)大漲，不久，朋友就以480萬(wàn)的價(jià)格將這套房子脫手，在上海重置了一套160平方米的房子，將夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)。
錢(qián)幣收藏——偏門(mén)投資帶來(lái)熱錢(qián)
從小就喜歡集郵的陳瑋建，在實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由之后愛(ài)上了收藏，錢(qián)幣、紅木、鉆石、和田玉和碧璽等都是他的心頭好，但厚藏之外也有底線，即書(shū)畫(huà)和瓷器堅(jiān)決不碰，“水太深”。
盡管收藏的品類(lèi)繁多，但是真正讓陳瑋建興奮的還是人民幣投資，也是他現(xiàn)在的主業(yè)。
2005年，陳瑋建無(wú)意間接觸到人民幣收藏，當(dāng)時(shí)面值總額不到40元的第二套人民幣，次年市場(chǎng)價(jià)已達(dá)到20萬(wàn)元。敏感的陳瑋建立即嗅到了里面的商機(jī)，開(kāi)始查看大量書(shū)籍和資料。
第一次投資錢(qián)幣，陳瑋建就拿出50萬(wàn)元買(mǎi)雙錯(cuò)整版鈔。最開(kāi)始人家8000元一套賣(mài)他，后來(lái)發(fā)現(xiàn)他一個(gè)人買(mǎi)這么多，于是開(kāi)始漲價(jià)，3套一漲，一次漲500元。他從8000元一直買(mǎi)到15000元，共買(mǎi)了60套。
北京賣(mài)他錢(qián)幣的人覺(jué)得他大量收購(gòu)必有蹊蹺，輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上他，表示愿意從他手里回購(gòu)。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)已是2萬(wàn)元一套，對(duì)方給他出價(jià)2.24萬(wàn)元。陳瑋建分析：錢(qián)幣收藏的圈子不大，基本上都是這些人在主導(dǎo)價(jià)格。如果不賣(mài)，對(duì)方在市場(chǎng)上就會(huì)打壓價(jià)格，他的東西永遠(yuǎn)也漲不起來(lái)；而對(duì)方肯開(kāi)這么高價(jià)，肯定是要在市場(chǎng)上漲價(jià)，而且至少漲到4萬(wàn)元一套。
權(quán)衡利弊后，他同意出售，但只答應(yīng)賣(mài)40套。果然，只半個(gè)月，市場(chǎng)就漲到4萬(wàn)元一套，他將剩下的20套全部出手。
很快，陳瑋建就在北京、上海和廣州這三大錢(qián)幣市場(chǎng)揚(yáng)名。
“養(yǎng)老是一個(gè)大話題，不同圈子的人在用不同的方法來(lái)解決這一問(wèn)題。”已過(guò)而立之年的國(guó)家高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師吳杰感慨道。
誠(chéng)然，在現(xiàn)階段的中國(guó)理財(cái)市場(chǎng)中，渠道較少，產(chǎn)品單一，沒(méi)有一種理財(cái)產(chǎn)品可以完全滿足個(gè)人未來(lái)的養(yǎng)老需求。“目前中國(guó)的保障體制、福利制度尚不完善。”唯有根據(jù)個(gè)人情況進(jìn)行全面分析和診斷，通過(guò)綜合理財(cái)規(guī)劃才能確保將來(lái)養(yǎng)老無(wú)憂。因此，當(dāng)養(yǎng)老問(wèn)題擺在我們面前時(shí)，我們應(yīng)該做擁有“三窟” 的狡兔，未雨綢繆，提前安排和規(guī)劃。
節(jié)流不容忽視
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，其中65歲及以上人口接近1.2億人，占8.87%。預(yù)計(jì)到2015年，60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億，占全國(guó)總?cè)丝诘?6.7%。隨著人口老齡化趨勢(shì)日益嚴(yán)重，空巢老人數(shù)量也在不斷增加。這不僅影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還將對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等帶來(lái)諸多壓力。吳杰在談到自己未來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題時(shí)表示，“自己從事風(fēng)險(xiǎn)管理和理財(cái)規(guī)劃， 早有綜合的考慮和保障的安排，不太擔(dān)心養(yǎng)老問(wèn)題。當(dāng)下，努力開(kāi)源，盡量節(jié)流，合理進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃，避免將來(lái)過(guò)多地依賴子女的贍養(yǎng)，給他們?cè)斐韶?fù)擔(dān)。”
吳杰曾是一名軍人，退伍后在保險(xiǎn)行業(yè)打拼了十年，近來(lái)四年一直在從事全面風(fēng)險(xiǎn)管理和金融理財(cái)，目前就職于中國(guó)首家全國(guó)性第三方綜合金融服務(wù)集團(tuán)——大童。他告訴記者，“我每天忙于事業(yè)，為的是實(shí)現(xiàn)自己開(kāi)源能力的最大化，但提高開(kāi)源能力是一個(gè)長(zhǎng)期不斷的過(guò)程，所以必須同時(shí)關(guān)注節(jié)流的問(wèn)題。”其實(shí)財(cái)務(wù)問(wèn)題歸根結(jié)底就是個(gè)開(kāi)源與節(jié)流如何并重并舉的問(wèn)題。
隨著國(guó)人理財(cái)意識(shí)的提高，投資者想用更多的方法使資產(chǎn)保值、增值。譬如，股票、基金定投、信托、房產(chǎn)、黃金等等。“但是，每個(gè)理財(cái)渠道都有各自的利弊。”吳杰解釋道，現(xiàn)在吸引我們眼球的東西太多，在消費(fèi)時(shí)很容易沖動(dòng)，有很多理財(cái)手段最大的弊端在于投資者自己很容易將賺到的錢(qián)“挪為他用”，而這筆錢(qián)就無(wú)法徹底“沉淀”下來(lái)，真正用于將來(lái)必須面對(duì)的事情。吳杰曾經(jīng)教給朋友們一個(gè)將財(cái)富留下來(lái)的原始方法，即：拿一筆錢(qián)以父母的名義辦一張定期存折，選擇到期自動(dòng)滾存，辦好就將存折毀掉，讓這筆錢(qián)和利息在卡中滾動(dòng)。“若不考慮貨幣貶值的問(wèn)題，這可能是最粗淺的留錢(qián)方法。”
正因?yàn)榇耍瑓墙芙o客戶做養(yǎng)老規(guī)劃時(shí)，他都會(huì)建議客戶應(yīng)該首先將重點(diǎn)放在“節(jié)流”上，而非只是“開(kāi)源”，在不影響現(xiàn)有生活質(zhì)量的前提下，用較少的錢(qián)辦更多的事，比如：消費(fèi)前一定貨比三家、采用網(wǎng)購(gòu)、團(tuán)購(gòu)……。同時(shí)，吳杰也以建議客戶要盡早做好商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的安排，因?yàn)楸娝苤ｋU(xiǎn)是用現(xiàn)在的錢(qián)將未來(lái)的不確定變成確定的有效金融手段，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，保險(xiǎn)的準(zhǔn)備會(huì)大大降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的財(cái)務(wù)的損失，這也是一種節(jié)流。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)是唯一一種以法律文書(shū)約定的長(zhǎng)期金融產(chǎn)品，其具有強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的特點(diǎn)，同時(shí)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)金是一種長(zhǎng)期穩(wěn)定、確定的現(xiàn)金流，這種契約方式天生具有留錢(qián)的功能，因此保險(xiǎn)本身就是極佳的節(jié)流工具。保險(xiǎn)的收益在短期內(nèi)無(wú)法與其他部分理財(cái)產(chǎn)品相比，但它長(zhǎng)期固定利率復(fù)利計(jì)息且常常附有分紅條款，也是具有長(zhǎng)期抗通漲能力的。“事實(shí)上，無(wú)論你屬于哪個(gè)年齡段，我們必須通過(guò)各種渠道冷靜地處理自己的理財(cái)問(wèn)題，盡量拓寬自己的開(kāi)源能力，同時(shí)也要避免一些不必要的開(kāi)支。”
以房養(yǎng)老很靠譜
現(xiàn)今不少在北京打拼多年的北漂都考慮返鄉(xiāng)，因?yàn)楸本┑母?jìng)爭(zhēng)激烈、壓力大，房?jī)r(jià)太高，再加上有限購(gòu)。與他們不同的是，吳杰有著穩(wěn)定的事業(yè)基礎(chǔ)，最主要早在十年前吳杰就已擁有兩套房產(chǎn)。他告訴記者，自己和許多人的養(yǎng)老觀念都很傳統(tǒng)，將來(lái)靠房子的租金至少可以解決溫飽問(wèn)題。
對(duì)“以房養(yǎng)老”的問(wèn)題，吳杰有自己的看法。現(xiàn)在看來(lái)很多地區(qū)的房地產(chǎn)的確存在一定的泡沫。但北上廣這類(lèi)的一線城市，由于旺盛的剛性需求，房?jī)r(jià)還是相對(duì)穩(wěn)定的，尤其租金近幾年來(lái)一路看漲。目前相對(duì)穩(wěn)固而保值的不動(dòng)產(chǎn)非房產(chǎn)莫屬。值得注意的是，在國(guó)內(nèi)絕大部分貸款依然要使用房子來(lái)做抵押物。“我個(gè)人覺(jué)得，以房養(yǎng)老是現(xiàn)實(shí)可靠的，至少對(duì)我們這代人而言是這樣的。”當(dāng)然，這只是養(yǎng)老的一種方式，同時(shí)要考慮到未來(lái)房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性，購(gòu)買(mǎi)大量房產(chǎn)養(yǎng)老也是有風(fēng)險(xiǎn)的。
光靠養(yǎng)老金夠用嗎？
吳杰告訴記者，“中國(guó)的老百姓非常缺乏養(yǎng)老規(guī)劃意識(shí)”。而目前中國(guó)的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的占比非常有限。其中一個(gè)重要的原因就是，在老百姓看來(lái)養(yǎng)老并不是最緊急重要的，沒(méi)有到迫在眉睫的地步。
“從現(xiàn)階段看，真正考慮養(yǎng)老問(wèn)題較多的是四五十歲的富有階層。”他們過(guò)慣了養(yǎng)尊處優(yōu)、追求高品質(zhì)的生活，很難接受年老后過(guò)緊巴巴的日子。“我的大部分客戶也都如此。”目前奢侈品消費(fèi)的盛行，高端旅游消費(fèi)居高不下等等均可看出，中國(guó)的高端人群在越來(lái)越多。“對(duì)這些注重養(yǎng)老品質(zhì)的人而言，他們更有理財(cái)需求。”對(duì)普通階層的人來(lái)說(shuō)，退休后僅僅解決基本生活需要，依靠養(yǎng)老金是可以的。60歲以上的老人思想觀念很傳統(tǒng)，沒(méi)有生活?lèi)毫?xí)，也不追逐過(guò)高的生活品質(zhì)，他們的開(kāi)支相對(duì)較小，要解決他們養(yǎng)老后的衣食住行問(wèn)題，每人每月幾千元是可以生活的。但一旦住院或患上重大疾病，養(yǎng)老金就顯得微不足道了。而這個(gè)問(wèn)題對(duì)于以后步入養(yǎng)老行列的人而言是相當(dāng)突出的，我們這一代人就必須盡早規(guī)劃，提前安排自己及家人的未來(lái)。
一、投保抵押住房保險(xiǎn)是購(gòu)房借款人的合同義務(wù)。
對(duì)于貸款銀行要求購(gòu)房借款人為抵押住房辦理保險(xiǎn)，有些購(gòu)房借款人對(duì)此不理解，認(rèn)為這違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于不得強(qiáng)制保險(xiǎn)的規(guī)定，對(duì)銀行和保險(xiǎn)公司提出異議。對(duì)此，有些銀行或保險(xiǎn)公司簡(jiǎn)單地解釋為，是執(zhí)行中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。
的確，中國(guó)人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購(gòu)房借款人抵押住房時(shí)應(yīng)辦理保險(xiǎn)，但中國(guó)人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門(mén)行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險(xiǎn)法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強(qiáng)制保險(xiǎn)的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說(shuō)服力的。
實(shí)際上，購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)不是銀行單方強(qiáng)制行為，而是購(gòu)房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務(wù)。購(gòu)房人在積蓄不足的情況下，希望提前購(gòu)房消費(fèi)，為實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人選擇向銀行申請(qǐng)貸款。在購(gòu)房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時(shí)，銀行為了保證自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔(dān)保法要求購(gòu)房借款人提供擔(dān)保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔(dān)保可以采取保證、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔(dān)保公司為購(gòu)房借款人提供保證；或由購(gòu)房借款人將定期存單、債券等有價(jià)證券質(zhì)押給銀行；或由購(gòu)房借款人將購(gòu)得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔(dān)保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔(dān)保后，銀行作為抵押權(quán)人根據(jù)擔(dān)保法可以要求抵押人即購(gòu)房借款人采取適當(dāng)措施保全用于抵押的住房的價(jià)值，抵押住房保險(xiǎn)便是一種有效可行的保全住房?jī)r(jià)值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務(wù)。借款人在享受從銀行獲得貸款權(quán)利的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)是等價(jià)有償?shù)墓浇灰仔袨椋耆厦袷路梢蟮墓阶栽冈瓌t。抵押住房保險(xiǎn)是使購(gòu)房借款人、銀行、保險(xiǎn)公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機(jī)制，理應(yīng)得到包括購(gòu)房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。
需要提醒的是，銀行可以要求購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)，但不能規(guī)定購(gòu)房借款人必須向其指定的保險(xiǎn)公司投保，銀行指定保險(xiǎn)公司投保剝奪了借款人的選擇權(quán)，限制了保險(xiǎn)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，違反法律關(guān)于反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)定，購(gòu)房借款人有權(quán)拒絕。
二、抵押住房在交付購(gòu)房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司也負(fù)責(zé)賠償。
保險(xiǎn)公司何時(shí)開(kāi)始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，由保險(xiǎn)條款規(guī)定或保險(xiǎn)公司與投保人即購(gòu)房貸款人雙方約定。《保險(xiǎn)條款》規(guī)定了保險(xiǎn)期限自《個(gè)人住房抵押貸款合同》生效日開(kāi)始，即從借款合同生效時(shí)保險(xiǎn)公司就開(kāi)始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任了。
但有專(zhuān)業(yè)人士對(duì)《保險(xiǎn)條款》中關(guān)于保險(xiǎn)生效日的規(guī)定存有異議，指出對(duì)于還貸保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限自貸款合同生效時(shí)開(kāi)始是可以的，但對(duì)于財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，作同樣的規(guī)定就不合適了。因?yàn)閺馁J款合同生效銀行向房產(chǎn)商劃付貸款到房產(chǎn)商向購(gòu)房人交付房屋或登記產(chǎn)權(quán)之間有一段間隔期間，如果是購(gòu)買(mǎi)期房，這段期間會(huì)間隔得更長(zhǎng)。在這期間由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房人對(duì)房屋不具有所有權(quán)，房產(chǎn)商未向購(gòu)房人交付房屋前，購(gòu)房人依合同法也無(wú)須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因而購(gòu)房人對(duì)房屋不具有法律上承認(rèn)的利益，不符合保險(xiǎn)法規(guī)定的投保人應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益的要求，使得保險(xiǎn)合同中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)在此期間無(wú)效，即抵押住房在交付購(gòu)房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。
這種觀點(diǎn)忽視了一個(gè)重要事實(shí)，既購(gòu)房人在辦理貸款手續(xù)和保險(xiǎn)手續(xù)之前，已與房產(chǎn)商訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人在自付了首付款和通過(guò)銀行支付了約定房款后，依購(gòu)房合同其對(duì)房產(chǎn)商就享有了債權(quán)，債權(quán)的內(nèi)容為房產(chǎn)商須按合同約定向購(gòu)房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購(gòu)房人之前發(fā)生毀損滅失，將直接造成對(duì)購(gòu)房人債權(quán)的損害，所以在抵押住房交付購(gòu)房人之前購(gòu)房人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益，購(gòu)房人是否占有該房屋并不影響保險(xiǎn)合同的效力。即使房產(chǎn)商還未交房，如抵押房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失時(shí)，購(gòu)房借款人也可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償損失。
另外，抵押住房保險(xiǎn)合同自借款合同生效時(shí)起生效的規(guī)定，也是以借款年限確定保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算依據(jù)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)借款合同生效起至房屋交付購(gòu)房人前發(fā)生的房屋毀損滅失承擔(dān)賠償責(zé)任，在保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)收上對(duì)于保險(xiǎn)公司和投保的購(gòu)房借款人雙方也都是公平的。
三、購(gòu)房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。
當(dāng)被保險(xiǎn)的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時(shí)，購(gòu)房借款人依民法中的侵權(quán)責(zé)任規(guī)定可以要求第三人承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。同時(shí)依保險(xiǎn)合同，購(gòu)房借款人又可以選擇請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。
一般情況下，向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償保險(xiǎn)金比向侵權(quán)人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權(quán)人索賠，則購(gòu)房借款人在得到賠償后可以向保險(xiǎn)公司退保，獲得退還保費(fèi)的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購(gòu)房借款人選擇何種方式應(yīng)根據(jù)具體情況確定。比如，1999年在上海曾發(fā)生過(guò)韓國(guó)貨運(yùn)飛機(jī)墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責(zé)任明確，侵權(quán)人賠付力強(qiáng)，發(fā)生這樣事故時(shí)，就可以先要求侵權(quán)的航空公司賠償，然后再向保險(xiǎn)公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房屋毀損的，由于侵權(quán)個(gè)人的賠付能力較弱，購(gòu)房借款人就可以直接向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償保險(xiǎn)金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費(fèi)，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。
此外，購(gòu)房借款人還應(yīng)注意兩點(diǎn)，一是在得到保險(xiǎn)公司賠償金前，購(gòu)房借款人不能放棄對(duì)侵權(quán)人的追償權(quán)，在獲得保險(xiǎn)金后應(yīng)將追償權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司，否則將無(wú)法得到保險(xiǎn)公司的賠償。二是當(dāng)保險(xiǎn)公按照《保險(xiǎn)條款》規(guī)定賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)金小于購(gòu)房借款人實(shí)際損失時(shí)，購(gòu)房借款人還有權(quán)就賠償不足部分繼續(xù)向侵權(quán)人索賠。
四、銀行應(yīng)與購(gòu)房借款人辦理保單質(zhì)押手續(xù)。
依保險(xiǎn)法規(guī)定，在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中只有被保險(xiǎn)人才享有向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，抵押住房保險(xiǎn)合同中的被保險(xiǎn)人是購(gòu)房借款人，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，只有購(gòu)房借款人才可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金，貸款銀行不能直接要求保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)金用于歸還貸款。那么如何防止購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應(yīng)予充分注意的。
《保險(xiǎn)條款》規(guī)定在購(gòu)房借款人因意外身故或殘疾后，在保險(xiǎn)公司與購(gòu)房借款人以及貸款銀行達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司一次性將保險(xiǎn)金劃付至購(gòu)房借款人在貸款銀行的個(gè)人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險(xiǎn)金，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)保障銀行貸款安全的目的。
但對(duì)于抵押房屋因保險(xiǎn)事故受到毀損滅失時(shí)，《保險(xiǎn)條款》規(guī)定只要保險(xiǎn)公司與購(gòu)房借款人達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司就應(yīng)向購(gòu)房借款人支付保險(xiǎn)金，并未要求將保險(xiǎn)金直接劃付到購(gòu)房借款人在貸款銀行開(kāi)設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，這就給購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用造成機(jī)會(huì)，使銀行通過(guò)保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的可能落空。
目前，銀行通行的做法是要求購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購(gòu)房借款人有可能通過(guò)保單掛失，從保險(xiǎn)公司直接領(lǐng)取保險(xiǎn)金，由于未辦理保單質(zhì)押手續(xù)，銀行無(wú)法追究保險(xiǎn)公司責(zé)任。為有效保障銀行貸款安全，當(dāng)購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)手續(xù)后，銀行應(yīng)與其訂立保險(xiǎn)單質(zhì)押合同，要求購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)單質(zhì)押給銀行，并約定借款人同意保險(xiǎn)公司將抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金一次性劃付到購(gòu)房借款人在銀行開(kāi)設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，并將保單質(zhì)押合同向保險(xiǎn)公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續(xù)，才能真正保障貸款安全，實(shí)現(xiàn)通過(guò)保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責(zé)任目前只能由房產(chǎn)商承擔(dān)。
《保險(xiǎn)條款》規(guī)定，抵押房屋因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故，保險(xiǎn)公司對(duì)此不予賠償。
在我國(guó)目前建筑市場(chǎng)秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時(shí)有發(fā)生的情況下，購(gòu)房人和貸款銀行對(duì)房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予以足夠重視。購(gòu)房借款人在選購(gòu)商品房時(shí)，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時(shí)，應(yīng)要求房產(chǎn)商提供商品房的勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)情況，查驗(yàn)整個(gè)建設(shè)工程是否全面履行了各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發(fā)生，而一旦事故發(fā)生，對(duì)購(gòu)房借款人承擔(dān)損失賠償責(zé)任的目前只能是房產(chǎn)商。房產(chǎn)商可以向其他責(zé)任方追償，這將形一連串的訴訟，相關(guān)的當(dāng)事人如未投保責(zé)任保險(xiǎn)的話，房產(chǎn)商可能難以足額賠償購(gòu)房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全。化解建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的有效方法仍然是保險(xiǎn)，即對(duì)建筑質(zhì)量負(fù)有責(zé)任的相關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)投保責(zé)任保險(xiǎn)，使受損害的購(gòu)房借款人能得到足額賠償，同時(shí)保障了銀行的貸款安全。
另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，這也是購(gòu)房借款人和貸款銀行對(duì)現(xiàn)行《保險(xiǎn)條款》的一項(xiàng)遺憾。希望保險(xiǎn)公司能夠?qū)Φ卣饚?lái)的巨災(zāi)進(jìn)行承保，真正起到轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)保障社會(huì)的作用。
六、可以選擇仲裁解決爭(zhēng)議
在保險(xiǎn)合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人之間出現(xiàn)糾紛的情況時(shí)有發(fā)生，《保險(xiǎn)條款》提供了通過(guò)訴訟或仲裁解決爭(zhēng)議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡(jiǎn)捷一裁終局，當(dāng)事人均有權(quán)選定仲裁員，以及審理不公開(kāi)的特點(diǎn)。特別是審理不公開(kāi)影響范圍小，對(duì)于保險(xiǎn)公司維護(hù)其公眾形象具有積極意義。
保險(xiǎn)公司如希望通過(guò)仲裁解決爭(zhēng)議，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)時(shí)，就應(yīng)與投保的購(gòu)房借款人協(xié)商一致，并在投保單和保險(xiǎn)單中明確約定爭(zhēng)議處理執(zhí)行《保險(xiǎn)條款》第二十九條第（一）項(xiàng)。如果沒(méi)有對(duì)《保險(xiǎn)條款》第二十九條進(jìn)行明確選擇時(shí)，仲裁委員會(huì)是不能受理仲裁申請(qǐng)的。
【關(guān)鍵詞】不良資產(chǎn)處理 不良資產(chǎn)證券化 互聯(lián)網(wǎng)+
一、導(dǎo)言
近年來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，導(dǎo)致不良資產(chǎn)的庫(kù)存和供給均有增加。我國(guó)不良資產(chǎn)已處億萬(wàn)規(guī)模，而且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。一方面是商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)。在2015年末，商業(yè)銀行不良貸款余額為12744億元，同比增長(zhǎng)51.25%。不良貸款率為1.67%，較上年末增長(zhǎng)了0.24%。另一方面互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)不良資產(chǎn)尤其是P2P，2015年末，P2P的壞賬規(guī)模已在645―860億元。過(guò)高的債務(wù)杠桿勢(shì)必將嚴(yán)重阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，所以行之有效地處理不良資產(chǎn)是現(xiàn)階段急需解決的問(wèn)題。傳統(tǒng)處理方法主要包括成立資產(chǎn)管理公司、債轉(zhuǎn)股等，但信息不對(duì)稱(chēng)、匹配不合理、處置效率低、資產(chǎn)積壓重、投資門(mén)檻高等問(wèn)題，降低傳統(tǒng)處理k法效率，不能滿足現(xiàn)行階段的的需要。因此我們需要一種全新的辦法來(lái)“拯救”不良資產(chǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)金融概念持續(xù)升溫下，互聯(lián)網(wǎng)成為處置不良資產(chǎn)的重要途徑。互聯(lián)網(wǎng)憑借透明度高、不受時(shí)間、空間限制的特點(diǎn)，盡可能創(chuàng)造完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，降低了交易成本，解決了傳統(tǒng)方法的部分弊端。已經(jīng)成為處理不良資產(chǎn)的一項(xiàng)創(chuàng)新熱點(diǎn)。各路創(chuàng)業(yè)資本和機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始“觸網(wǎng)”，目前已有約30家不良資產(chǎn)處理平臺(tái)，委托金額累計(jì)在2000億以上，未來(lái)規(guī)模還將持續(xù)擴(kuò)大。本文將通過(guò)闡述和梳理互聯(lián)網(wǎng)下不良資產(chǎn)處理的四種模式（淘寶拍賣(mài)類(lèi)、撮合稅收類(lèi)、眾籌投資類(lèi)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不良資產(chǎn)證券化），比較四種模式的利弊，并為互聯(lián)網(wǎng)+處理不良資產(chǎn)提供建議。
二、模式分析比較
現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)不良資產(chǎn)處理模式主要包括淘寶拍賣(mài)類(lèi)、撮合催收類(lèi)、眾籌投資類(lèi)和廣泛討論的不良資產(chǎn)證券化，本文將對(duì)四種模式進(jìn)行分析。
（一）淘寶拍賣(mài)模式
淘寶拍賣(mài)類(lèi)主要是指“淘寶資產(chǎn)處置”，是淘寶針對(duì)資產(chǎn)所有人和人推出的處置競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。入駐的機(jī)構(gòu)包括信達(dá)、華融等資產(chǎn)管理公司，金融交易所，商業(yè)銀行等。標(biāo)的物的類(lèi)型以房產(chǎn)、土地、股權(quán)、債權(quán)等為主。2015年6月，40億元不良資產(chǎn)上線淘寶拍賣(mài)會(huì)資產(chǎn)處置平臺(tái)。法院在淘寶平臺(tái)上拍賣(mài)信息，意向客戶通過(guò)支付寶繳納保證金，最后網(wǎng)上競(jìng)拍價(jià)高者得。淘寶拍賣(mài)類(lèi)較傳統(tǒng)處理方式而言，跨越了時(shí)間與空間的限制，拓寬了交易渠道。在一定程度上，降低了交易成本，提高了買(mǎi)方的活躍度，改變了過(guò)去低價(jià)賤賣(mài)的場(chǎng)面。但這種處理方式也存在一些弊端。如天津金融資產(chǎn)交易所掛牌的94項(xiàng)資產(chǎn)，無(wú)人報(bào)名，無(wú)一成交。究其原因，“門(mén)檻過(guò)高”便是一只“攔路虎”。在淘寶網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)的掛牌項(xiàng)目中，絕大多數(shù)標(biāo)的達(dá)到百萬(wàn)，甚至千萬(wàn)。這要求競(jìng)拍人不但要有較高的資金實(shí)力，還要有專(zhuān)業(yè)的金融知識(shí)。這與此平臺(tái)服務(wù)的廣大群眾的特征并不吻合。此外還會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估，拍賣(mài)價(jià)格難以認(rèn)可等問(wèn)題。從目前來(lái)看，這類(lèi)處置模式仍處于探索階段，面臨著一些問(wèn)題。
（二）撮合催收類(lèi)
撮合催收即通過(guò)大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)，整合信貸企業(yè)（包括銀行，P2P、小貸公司、消費(fèi)金融公司、銀行等）和清收服務(wù)業(yè)務(wù)（包括專(zhuān)業(yè)清收服務(wù)公司、有清收服務(wù)業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所等），并為這些企業(yè)提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。360資產(chǎn)，青苔債管家、收賬寶都是采用這種處理模式的代表。在催收平臺(tái)的模式下，委托方在平臺(tái)上招標(biāo)信息，競(jìng)標(biāo)方制定催收方案并投標(biāo)，中標(biāo)后催收方進(jìn)行電話催收及外訪催收。由于平臺(tái)提供的數(shù)據(jù)信息收集、智能催收決策、上下游數(shù)據(jù)匹配等服務(wù)，撮合催收類(lèi)較傳統(tǒng)的處理方式而言，解決了委單方和處置方的信息不對(duì)稱(chēng)，溝通成本高的問(wèn)題，同時(shí)也打破了地域壁壘，降低了委單成本，實(shí)現(xiàn)了資源配置最優(yōu)化。這種十分便捷的處理模式也存在一定的問(wèn)題。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的無(wú)界性，當(dāng)委托方與中標(biāo)方達(dá)成合作后，可不借助平臺(tái)而私下展開(kāi)合作。這就造成了催收平臺(tái)的客戶粘度不高的問(wèn)題。目前這類(lèi)新型處理模式在四種新型模式中占比較高，尚在探索之中，尚未形成成熟的商業(yè)模式，具有良好的發(fā)展前景。
（三）眾籌投資類(lèi)
眾籌投資類(lèi)主要指：通過(guò)線上眾籌、分紅、線下購(gòu)置、處置來(lái)運(yùn)作“特殊資產(chǎn)”的方式。平臺(tái)采用的是購(gòu)買(mǎi)實(shí)物資產(chǎn)模式，即平臺(tái)從投資人手中眾籌資金，以一定的折扣購(gòu)買(mǎi)某個(gè)特殊資產(chǎn)（一般為房產(chǎn)和汽車(chē)抵押類(lèi)），在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行靈活處理，眾籌用戶和平臺(tái)分享處置收益（買(mǎi)賣(mài)差價(jià)）。隨著2009年全球首家眾籌網(wǎng)站Kickstarter和2011年國(guó)內(nèi)“點(diǎn)名時(shí)間”的上線，眾籌以驚人的速度在全球蔓延開(kāi)來(lái)。這類(lèi)處理方式門(mén)檻低、規(guī)模小、靈活性強(qiáng)等特點(diǎn)。普通投資者也得以較小的成本進(jìn)入不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域。但由于這種運(yùn)作模式本身的缺陷，隨著信息透明度的不斷加強(qiáng)，未來(lái)的利潤(rùn)空間會(huì)逐步縮小。而且眾籌投資類(lèi)因?yàn)閭?cè)重資產(chǎn)模式，需要大量的專(zhuān)業(yè)評(píng)估和處理團(tuán)隊(duì)，成本較高。資產(chǎn)來(lái)源受限而難以規(guī)模化也是其缺點(diǎn)之一。眾籌投資這一新型處理模式已成為互聯(lián)網(wǎng)金融的討論熱點(diǎn)之一。大眾是否參與投資直接影響眾籌項(xiàng)目的成敗以及眾籌的持續(xù)發(fā)展。
（四）互聯(lián)網(wǎng)不良證券化
所謂互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上的不良資產(chǎn)證券化，是將欠流動(dòng)的、能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)現(xiàn)金流的不良資產(chǎn)，通過(guò)分離其中的風(fēng)險(xiǎn)與收益，轉(zhuǎn)換成可在互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)上出售的可流動(dòng)的證券的過(guò)程。傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)證券化可提高商業(yè)銀行的資本充足率和幫助商業(yè)銀行分散風(fēng)險(xiǎn)。但在我國(guó)，不良資產(chǎn)證券化仍存在著很多問(wèn)題：其一，作為國(guó)內(nèi)唯一SPV的信托公司并未發(fā)揮指導(dǎo)作用。在不良資產(chǎn)證券化過(guò)程中，發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，收益和風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)因?yàn)榘l(fā)起人的信用等級(jí)變動(dòng)而調(diào)整，是不良資產(chǎn)證券化的獨(dú)特之處。因此SPV應(yīng)處于整個(gè)過(guò)程的核心位置。但從我國(guó)實(shí)踐來(lái)看，由于法律制度的不完善，SPV事實(shí)上還存在對(duì)發(fā)起人的追索權(quán)，也就是說(shuō)發(fā)起人并沒(méi)有放棄對(duì)資產(chǎn)的控制，信托公司在資產(chǎn)證券化過(guò)程中未能發(fā)揮主導(dǎo)作用。其二，缺乏流動(dòng)性使不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品名不副實(shí)。資產(chǎn)證券化的核心要義是流動(dòng)性。產(chǎn)品的流動(dòng)性不足表現(xiàn)在發(fā)行端和需求端兩個(gè)方面。發(fā)行端，投資人只有持有而無(wú)法將此類(lèi)不良資產(chǎn)證券產(chǎn)品轉(zhuǎn)移；二是需求端，信息披露不規(guī)范不透明是導(dǎo)致市場(chǎng)接受程度低的主要原因。此外由于降息和理財(cái)資金成本上升，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行存在利率與理財(cái)資金成本倒掛現(xiàn)象，也成了當(dāng)前制約資產(chǎn)證券化產(chǎn)品銷(xiāo)售的因素。而利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，則可以一定程度的解決上述問(wèn)題。利用大數(shù)據(jù)和云計(jì)算，明確信息披露要求，規(guī)范信息披露行為，實(shí)時(shí)跟蹤債務(wù)人信用情況變化。加以嚴(yán)格的督促和監(jiān)管。將能夠讓大眾對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品更加了解。另外借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不僅打破了時(shí)間和空間的限制，還可以降低對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的資金要求，擴(kuò)大投資群體，有效發(fā)揮普惠金融的特點(diǎn)，提高產(chǎn)品流動(dòng)性。
三、結(jié)論與建議
本文分析了不良資產(chǎn)的現(xiàn)狀和互聯(lián)網(wǎng)參與處置不良資產(chǎn)的必要性和可行性。梳理互聯(lián)網(wǎng)下不良資產(chǎn)處理的四種模式（淘寶拍賣(mài)類(lèi)、撮合催收類(lèi)、眾籌投資類(lèi)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上的不良資產(chǎn)證券化），比較了四種模式運(yùn)作方法和利弊。淘寶拍賣(mài)類(lèi)由于自身的局限性，發(fā)展規(guī)模較小，仍處于探索階段；撮合催收類(lèi)借力大數(shù)據(jù)和云計(jì)算，有廣闊的發(fā)展前景；眾籌投資類(lèi)，大眾是否參與投資直接影響眾籌項(xiàng)目的成敗以及眾籌的持續(xù)發(fā)展；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上的不良資產(chǎn)證券化目前尚在討論，未來(lái)十分具有潛力，其發(fā)展取決于法律系統(tǒng)是否能逐步完善。我們對(duì)四種模式分別提出一些建議。
對(duì)于淘寶拍賣(mài)類(lèi)來(lái)說(shuō)，由于是網(wǎng)上拍賣(mài)，競(jìng)拍者僅憑網(wǎng)絡(luò)無(wú)法估價(jià)，難以形成對(duì)拍賣(mài)價(jià)格的認(rèn)可。因此建議引進(jìn)權(quán)威的第三方機(jī)構(gòu)，建立科學(xué)評(píng)估體系，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。
撮合催收類(lèi)本身是一種中介業(yè)務(wù)，弊端在于客戶粘性不高。建議跳出中介業(yè)務(wù)，從綜合方向發(fā)展，整合上下游，提高產(chǎn)品的特色，完善平臺(tái)機(jī)制。
在眾籌投資類(lèi)中，大眾的投資熱情決定平臺(tái)模式的運(yùn)行。因而建議引進(jìn)資產(chǎn)管理公司或銀行等機(jī)構(gòu)來(lái)提供資產(chǎn)，完善并使用專(zhuān)業(yè)化的平臺(tái)，將提供方和投資者置于同一平臺(tái)上。
互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上的不良資產(chǎn)證券化目前尚在討論，要使其有良好的發(fā)展前景，建議完善法律法規(guī)，明確SPV破a隔離作用和信托機(jī)制。還要規(guī)范機(jī)構(gòu)的操作流程并加強(qiáng)投資者的教育。
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