時間：2022-03-10 10:59:47
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【論文摘要】 房地產開發過程中涉及的稅種及稅務問題較多,不同的安排所產生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業運營成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產開發各環節常涉及的稅務問題,以幫助企業抓住稅收籌劃機會,降低企業稅負。
房地產開發周期較長,主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節,項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發各環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結,使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。
一、立項環節
實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。
企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產,有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率,那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規劃設計環節
實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內服務,也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內企業,對外商從中國取得的全部設計業務收入,暫免征收企業所得稅,且不征收營業稅。對于涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導,已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此,對其所得的設計業務收入,除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。
所以筆者建議,企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。
三、融資環節
企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據《企業所得稅法》的規定,企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業應提前與稅務機關溝通,明確關聯方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯方貸款金額,盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。
如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率,根據《企業所得稅法實施條例》的規定,向非金融企業借款的利息支出,不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。
若企業是無償使用關聯方的貸款,企業作為借入方沒有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業所得稅。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
四、土地取得環節
(一)企業以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本,費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。
對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費,在計算企業所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強項目開發的管理,盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。
企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強資金管理,按規定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免滯納金。
(二)以資產收購方式取得土地
實際中在資產購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據《稅收征收管理法》規定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證,以降低企業的稅務風險。
五、拆遷安置環節
在拆遷安置環節,拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證,根據《發票管理辦法》規定,不符合規定的發票,不得作為財務報銷憑證。
所以筆者建議,企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設環節
在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準,根據《企業所得稅法》的規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定,房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
七、預售環節
企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據規定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定,可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。
所以筆者建議,企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
八、銷售環節
企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用,而不計入開發成本,造成開發成本減少。根據規定,開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。
所以筆者建議,企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算,在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業為鼓勵業主介紹房屋銷售,以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬,但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定,未按規定取得發票的費用,不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準,企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。
九、出租環節
實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用,并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業都需要繳納企業所得稅,對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。
十、項目清算環節
在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業在作項目開發時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業可與主管稅務機關協商在最終結算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結,能為房地產企業規避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國企業所得稅法.國務院令[1993]第136號.
[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務院令[1993]第138號.
(一)課稅對象
通常房地產稅的課稅對象包括所有的房地產。有時，不同的房地產會受到不同的對待。有的國家將房地產按其用途分為住宅用、商業用(非住宅用)，如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進一步分為工業用(生產用)及農用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產按其地理位置分為農村、郊區和城市房地產，如阿根廷、西班牙。有的國家只對土地征稅，有些國家只對建筑物征稅，但大多數國家既對土地也對建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數地區和國家對土地和建筑物分開征收，分設稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對土地單獨征收地租稅，臺灣地區設立地價稅和房屋稅。由于各國的房地產稅內涵有所不同，因此名稱有所不同。
(二)稅率
不同國家之間地方政府決定房地產稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區由中央政府統一決定，如韓國、新加坡、香港地區。有的國家則完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產價值的35%或改良價值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評估價值的1%、2%，西班牙則根據相關條件分別對城市和農村限定最高稅率。有的國家則將稅率限定在一定的范圍內，如阿根廷、丹麥。阿根廷規定稅率為地籍價值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數地區傾向于未改良土地價值的1%～1.97%之間。還有的國家由中央制訂基準稅率，地方決定變動乘數，如德國、奧地利。德國為地方決定300%～600%的乘數，奧地利為地方決定不超過500%的乘數。從稅率形式看，大部分國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區實行統一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區為應納稅價值的5%。也有國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對不同類型房產分別采用不同形式的稅率，如韓國對住宅性房屋按超額累進稅率征收，對高爾夫球場、高級娛樂場所等按比例稅率征收；英國對經營性房地產采用比例稅率，對住宅性房地產采用分等級征收定額稅的辦法。
許多國家和地區根據房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。
(三)評估依據及辦法
各國對如何計量房地產的課稅對象，基本上可以分為從價計征和從量計征。
從價計征又可以區分為按資本價值和按年值價值兩種。資本價值中單純只按土地計量(包括對特定土地進行開發的計量，如道路鋪設等)，而不包括地面附著房產價值的，又稱為土地價值，是資本價值的一種特例。資本價值以房地產市場價格為基礎進行評估，市場價值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價值以房地產的租金收益作為房地產的計稅依據。租金指房地產的名義租金或預期租金，而非指實際租金收益。
目前，世界上大多數國家計量房地產都采用從價計征方式，尤其是按資本價值體系征收，如美國、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國。從歷史角度看，年值體系受英國稅制影響，迄今為止，許多前英國殖民地仍在依照年值體系征收房地產稅，如英國、香港地區、澳大利亞、新西蘭等國家和地區。不過，由于租金難以精確評估，包括英國在內的一些國家也逐步采取了資本價值與年值價值相結合的方式。
除從價計征外，有少數國家對房地產采用從量計征方式(按土地或建筑物面積)。從量計征簡便易行，稅額確實，但隨著經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按面積計征，就會有失公平。
從各國房地產稅的情況看，地方政府負責評估比中央或區域初構負責詡古的要多。除香港地區、韓國、新加坡、塞浦路斯、英國外，大都由地方政府進行評估。公平而有效的房地產稅不僅要求有最初的房地產評估機制，而目要定期對房地產變化情況.進行重新評估。各國對房地產進行重新評估的頻率有很大差異。重估間隔期主要是法律E規定的，但在實際操作中往往被延誤，如德國雖規定每6年重估一次，但實際上自1994年以來就沒有重估過。從評估的辦法來看，按資本價值征收房地產稅的國家，大都以市場價值為基準，有的評估價值與市場價值相接近，如加拿大、新西蘭、菲律賓等國家。有的為市場價值的一定百分比，如阿根廷，房士也產的評估價值通常在市場價值的40%～60%之間。美國則由地方對不同的房地產按不同的市場價值比例確定評估價值，每年依據地方政府支出的需要而倒推確定。奧地利則遠遠低于房地產的市場價格。按租金價值征收房地產稅的國家和地區，一般按預期獲得的市場租金收益確定評估價值，如新加坡、香港地區。在英國，住宅性房地產按市場銷售價評估，對非住宅性房屋則分8類進行評估，由地方評估員評定租金價值，地方政府還要確定—定的乘數，等等。
(四)免征范圍
在免征范圍的規定上各國有所不同，但也有一些共同的判斷，如政府所有的房地產都免于征收。其他被免征的有大學、教會、公墓.公立醫院、慈善機構、公共道路、公園、圖書館、使館等所擁有的房地產。有些國家，農業用地與主要住所也可免征。
閑置房地產在世界各國有完全不同的政策措施，存在優惠和懲罰兩種政策傾向。采取優惠政策的，一般是以租金收益為計稅依據的國家，因為在該種計稅依據下，納稅義務人一般是房地產的使用人，并且根據房地產的實際用途進行評估。而對于土地資源不豐富。要努力提高土地利用效率的國家.則對閑置房地產征收懲罰性稅收，如在菲律賓閑置土地需要向省或地方額外繳納不超過評估價值5%的閑置土地稅。
二、思考與借鑒
從比較的情況看，各國房地產稅改革的趨勢表現為：1.將課稅對象分為住宅用、商用、工業用和農用等。2.稅率傾向于采用比例稅率，并與課稅對象分類相一致，實行差別比例稅率。3.評估依據更多地采用資本價值體系。4.免征范圍基本上集中于政府用地、公共事業用地和農用地，對低收入的個人住宅性房產免征或提供折扣。
根據國外征收房地產稅的經驗，結合我國實際.筆者對我國房地產稅改革提出以下幾點建議：
第一，對土地和房產合并征收房地產稅。我國現行的房產稅和城鎮土地使用稅是兩個獨立的稅種，分別課征。在今后的改革中，是繼續分開課征，還是合并征收？學術界意見不一。從理論上講，因為土地是稀缺資源，所以對土地實行不同于房產的稅率，有利于提高土地的開發利用。提高單位面積土地投資效率，實現土地的潛在價值。但從具體實踐來看，把土地改良與建筑納入到統一的房地產稅中，與僅僅對土地征稅或對土地與房產實行差別征稅相比，能夠降低房地產稅的名義稅率，便于各方接受和征管。筆者主張土地和房產合并征收后，將房地產按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他進行分類，對非住宅性房產的課稅要重于住宅性房產。由于我國處于農村城鎮化的發展時期，嚴格區分農村和城鎮有很大困難。因此筆者不主張將房地產按農村、郊區和城市房地產進行分類。關于農民住房，可以通過免征額來解決。
第二，在稅率的制定上，給予地方一定的自。我國是一個幅員遼闊的國家.各地經濟發展情況又極其不均衡。因此，稅率的制定.有兩種可供參考：一是地方各自制定稅率，由中央作最高最低限制；另一個是中央制定標準稅率，地方可以決定一定比例的乘數，并由中央限定范圍。在稅率形式上，各地制定國家允許范圍內的差別比例稅率較為合適。
在我國房地產市場中，要充分利用好房地產市場價格和居民對房地產市場的預期以及國家的宏觀調控等這些因素，清晰地認識到這些因素對我國房地產市場的影響。在近些年以來，我國房地產市場存在很多不合理的因素，特別是房地產市場的供求和需求不平衡的現象非常普遍。當然，這其中肯定會有一些房地產市場自身的缺陷所引起的，這就需要我國對房地產市場進行經濟調節，也就是要發揮財政政策對房地產市場進行調節。加強房地產市場的監督和管控，并重視和完善相關的保障性住房條件等來規范并穩定好房地產市場。
2房地產財政稅收政策對我國房地產的影響
（一）我國房地產在不同的環節設置不同的房地產稅收政策對房地產價格和房地產稅收收益分配產生影響；其一，房地產市場開發階段的稅收政策，將會影響房地產商品的供給，有效控制投資規模和調節投資方向，其二，房地產流轉環節稅收政策，有效抑制房地產市場的投機行為。從而影響我國房地產市場的需求，政府要積極參與到市場流通環節的價值再分配，抑制投機取巧的行為。其三，要加強對房地產保有環節的財政稅收政策，從而能使得房地產市場的需求得到最為有利于的發展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運行，一方面，對于房地產的增值方面，要讓政府積極參與到價值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對于一些轉售的住宅要及時加強對其進行征收全額營業稅，從而達到對房地產市場的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調節作用稅收是作為經濟政策中最為常見的手段之一，是國家對國民經濟政策進行調節的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開發的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機者有機可乘，有些土地沒有使用，這樣不僅僅造成了房地產的資源浪費，還影響到了房地產經濟的正常運行。在征收房地產稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開發和利用，這樣對于低收入者來說，國家更多的是給予他們稅收上的優惠，而對于一些國家亟需發展的產業，同樣的也可以采取一定的稅收政策優惠，從而可以引導房地產開發商能夠合理地進行投資行為。合理地安排房地產市場商品房。一方面國家為了能夠貫徹社會上的公平原則，可以有效地征收房地產稅收，這樣可以回收由于基礎建設投資所帶來的超值收益，有利于促進我國的當代之間的公平。
（三）加強國家稅收對房地產市場發展的保障作用通過對這些年我國的房地產市場經濟的發展，我國財政稅收政策對房地產的調控的重點放在需求上。我國的房地產市場預期從非常樂觀到謹慎，從中我們可以看出財政稅收政策對我國房地產市場的調控起到很好的效益。為了促進我國房地產市場的穩定發展，就需要國家進一步加強對房地產市場的經濟調控，并持續細化房地產稅收政策，對于一些不符合條件的房地產開發商一律不得給予相關的稅收政策優惠。同時，要加強房地產稅收政策的研究力度，逐漸引導居民能夠樹立合理和節約的消費觀念。通過這些政策經濟調節，可以對房地產市場得到穩定發展，讓房地產市場更加注重“量”的增長，這樣才能更好地促進我國房地產市場的健康穩定發展。
3我國房地產稅收對房地產市場的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導我國住宅科學理性消費目前，我國很多地區的房價都在瘋漲，對此，政府要利用稅收政策加強引導住宅區的發展，要加強對房地產市場的信貸資金的回收力度，這將會使得拖欠的開發商在資金情況下，不得已將地產進行拋售，從而使得市場商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產市場，一方面，加強稅收管理，有利于維護國家的利益，通過這樣的措施可以將現有的房地產進行拋售，降低市場上的房地產價格。在另外一方面，房價過高和居民收入過低這些都是現在市場交易之間存在的根本矛盾。市場交易方面是通過貨幣為媒介，一旦居民的收入過低，這就必然會造成購買力降低，需求量減少，進而造成交易量下降，所以想要刺激當前的房地產市場，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產市場的最有效途徑。
（二）不斷加強和完善稅收制度，增強房地產市場監管力度要進一步加強和規范房地產市場，就必須要改進物業稅，讓其進行實際運行，在目前，我國的物業稅的設置上必須要以國家國情為基礎，首先，物業稅稅率的設置上也應該要有所區別。在我國城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發展物業稅的調節功能，要切實根據不同的人群的經濟能力，我們要對此進行分區設置，甚至是要加強對一些低收入的人群實行稅收的減少，其次要加強對一些低收入者實行稅收的減免。同時要為了適應我國的國情，要發展和規范好我國房地產評估市場，在整個的物業稅的階段，要能加強對房地產的評估體系，這同時又給我國的房地產市場提出更高的要求。其次，要加強和完善房地產稅收的配套制度和政策。強化房地產產權的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實現房屋和土地產權證書合一制度，理清管理關系，從而避免房地產私下交易，并不斷增強我國房地產市場評估體系，在稅務管理部門要能夠加強評稅機構和專職評稅和房管制度，從而建立一整套的房地產市場管理機制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規范，是政策和制度實施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒有法律的支持，將會對房地產經濟的管理，而在房地產市場政策和制度的實施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關乎國家發展的重大問題上，必須設立和完善與其相關的房地產法律，并嚴格實施稅法，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。筆者在對我國的房地產稅收法進行研讀的過程中，發現我國現在的稅收法較為以往，因此我們在完善稅收法律的同時，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來，為我國稅收的進步和發展提供更為堅實的法律保障，為我國社會主義市場經濟的科學有序運行提供抱枕，也促使我國的房地產市場經濟能夠在一個平穩的環境中得到最為快速的發展。
4結語
(一)研究方法主要分析方法和過程如下:1．單位根檢驗。在對時間序列數據進行計量分析時，由于只有相同單整階數的兩個變量才可能存在協整關系，因此首先需要對各變量進行平穩性檢驗。單位根檢驗主要有DF檢驗、ADF檢驗和PP檢驗。2．協整檢驗。協整可以用來描述兩個及兩個以上的序列之間的平穩關系。假如非平穩(有單位根)時間序列的線性組合是平穩的，即I(0)，則這些變量間有協整關系;如果殘差序列不平穩，說明變量間的協整關系不存在。［7］3．誤差修正模型(ECM)。誤差修正模型描述的是各變量之間的短期波動情況。4．Granger因果性檢驗。協整檢驗描述的是變量間的長期動態關系，如要揭示一個變量的變化是否是另一個變量變化的原因［7］，還需借助Granger因果性檢驗。5．脈沖響應函數分析。脈沖響應函數可以描述一個變量的隨機誤差項(稱為新息Innovation)的沖擊對每個內生變量當期值及未來值所產生的影響程度。
(二)數據選取為了從定量的角度考察中國房地產投資(記為FDC)與中國城市化水平(記為UR)的相關關系，文章選取這兩個變量1995～2011的年度數據來進行實證分析。數據均來源于《中國統計年鑒2012》。1．城市化水平(UR)。城市化水平的衡量指標形式較多，如城市人口占總人口的比重、非農人口占總人口的比重、城市用地占國土面積的比重等等。考慮到數據來源的權威性和可獲得性，文章采用“城鎮人口占總人口的比重”來表示城市化水平。2．房地產開發投資額度(FDC)。由于統計年鑒上公布的房地產開發投資額數據未考慮每年物價波動帶來的影響，因此為剔除物價上漲對各年數據的影響，筆者首先用全國固定資產投資價格指數(記為I)將每年的原始數據(FDC1)加以調整，調整后的房地產開發投資額(記為FDC)數據均以1995年為基期，單位為億元。為消除時間序列數據中可能存在的異方差現象，筆者對文中的城市化水平、房地產開發投資額度均采用自然對數(分別記為LnUR、LnFDC)的形式進行計算。
二、實證分析
(一)單位根檢驗首先對上述變量進行平穩性檢驗。利用EViews6．0軟件采用ADF檢驗方法分別對變量LnUR、LnFDC進行單位根檢驗，并以AIC準則來確定ADF滯后階數，AIC值最小時的滯后階數即為ADF的滯后階數。從LnFDC和LnUR兩變量的趨勢圖來看，兩序列都有明顯的上升趨勢，因此對原序列進行單位根檢驗時，檢驗形式同時選取常數項和趨勢項。檢驗結果見表2。軟件檢驗結果顯示，LnFDC與LnUR為非平穩序列，但經過一階差分后，數據都是一階單整。
(二)協整檢驗兩個時間序列只有他們都是同階單整時才存在協整關系［8］。上述單位根檢驗確定了LnFDC和LnUR都是一階單整，因而可以建立模型進行協整分析。協整檢驗的方法有兩種:一種是適合兩個變量之間關系的Engle－Granger檢驗法(簡稱EG檢驗);二是適合多個變量之間關系的Johansen檢驗法。然后檢驗殘差項e是否平穩，即判斷e是否為I(0)序列。對殘差序列e進行單位根檢驗，檢驗結果見表3。在1%的顯著性水平下，e的ADF值(－8．160691)小于其臨界值(－4．667883)，說明殘差序列e為平穩序列。式1即為序列LnUR與LnFDC之間的長期穩定均衡關系。該回歸方程的系數表示城市化率提高1個百分點，會導致房地產投資額增加5．05%。
(三)誤差修正模型(ECM)協整關系只反映變量之間的長期均衡關系，為彌補長期靜態模型的不足，可通過短期動態模型反映短期偏離長期均衡的修正機制［9］。建立城市化與房地產投資之間的誤差修正模型，利用Eviews6．0對VAR模型的LagStructure進行評價，從五個評價指標中得知VAR(1)為最優，因此在建立VEC模型時選取VEC(0)時效果最好。從表4可知，長期均衡對城市化水平和房地產開發投資額短期波動的影響較為顯著，說明誤差修正起到重要作用。［10］LnFDC的誤差修正項系數(－0．1411)為負，表明房地產投資對均衡關系表現為反向修正;LnUR的調整系數為0．0132，說明城市化水平對均衡關系具有正向促進作用［10］。另外從誤差修正的調整力度來看，誤差修正對于房地產投資的短期波動具有更為顯著的調整力度，表明在房地產投資和城市化水平的雙向影響關系上，城市化水平能更顯著的影響房地產投資額的變動，城市化水平的變動可能是導致房地產投資變動的原因。
(四)Granger因果性檢驗對lnFDC和lnUR兩個變量進行Granger因果關系檢驗，最大滯后階數取3，檢驗結果見表5。從表5可以看出，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下，LnUR是LnFDC的格蘭杰原因，即中國城市化水平的提高是房地產投資增加的原因。同時看到，當滯后3期時，lnUR不是lnFDC的格蘭杰原因的概率超過了20%，說明城市化對房地產投資的影響在滯后3期效果已不太明顯。反過來，當滯后3期時，Ln-FDC不是LnUR的格蘭杰原因的概率概率為10．3%，除此之外的其他滯后期時，我國房地產投資增加不是城市化進程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格蘭杰原因。城市化對房地產投資的影響比房地產投資對城市化的作用要大的多，這與誤差修正的結論一致。
(五)脈沖響應函數分析從圖1可知，城市化水平對自身的一個標準差新息和對來自房地產投資的影響都是在開始時立刻有較強反應，且此時反應最強，此后一直下滑，效應不斷減弱。但城市化對自身的一個標準差新息的反應保持一個較高的態勢，其強度要明顯高于對房地產投資的反應。房地產投資對其自身的一個標準差新息一開始就有較強的反應，投資增加了約0．037，但此后迅速下滑，效應不斷減弱;城市化一個標準差新息對房地產投資的影響也是不斷下降，但下降的速度相對較慢，并在第5期時超過了房地產投資對其自身一個標準新息的反應。此結論進一步驗證了城市化水平的變動對房地產投資具有相對較大影響。
三、主要結論及啟示
(一)主要結論上文利用我國1995～2011年我國城市化水平(UR)與房地產投資額(FDC)的數據，首先驗證兩者是否存在長期均衡，然后檢驗兩者在短期內是否相互作用和相互影響。實證結果表明，從長期來看，我國城市化水平與房地產開發投資存在均衡關系;從相互作用機制來看，城市化對房地產投資的影響比房地產投資對城市化的作用要大的多。具體結論如下:1．城市化與房地產投資之間存在長期的均衡關系。非平穩序列城市化水平(LnUR)、房地產投資(Ln-FDC)經過一階差分后變得平穩，兩者的長期均衡關系成立。這種均衡關系表明自上世紀90年代中后期以來，我國房地產開發投資規模總體上與城市化發展水平相適應，兩者基本呈現一種良好的和諧關系。2．誤差修正模型結果顯示，短期內我國城市化率每變動1%，房地產開發投資額將同方向變動7．58%，表明城市化水平提高會帶動房地產投資在短期內大幅增加;且這一系數大于式1中的系數5．05%，說明城市化水平的變動對房地產投資的短期影響更為顯著。城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地產業來解決其生存和安居問題，城市化加快之后導致房地產需求增加，在中國這樣一個城市人口本來就十分密集、城市基礎設施相對薄弱的國家，顯然通過加快房地產投資的方式能盡快盡早的滿足新增城市人口的安居需求。3．從Granger因果檢驗和脈沖響應分析得知城市化對房地產投資的影響比房地產投資對城市化的作用要大的多。格蘭杰因果檢驗表明，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下城市化水平的提高是房地產投資增加的格蘭杰原因，但房地產投資增加不是城市化進程加快的原因。脈沖響應分析同樣證實城市化水平的變動對房地產投資具有相對較大影響，而房地產投資的變化對城市化水平的影響相對較小。主要原因在于:城市化過程中大量農村人口進入城市，勢必會增加對房地產的居住需求，進而導致房地產投資的增加;新增城市人口的生活維系有賴于工業或第三產業的發展，這樣會增加對工業地產、商業地產的需求，從而會導致房地產投資的增加;城市基礎設施、生活配套會因城市人口數量的擴張而不斷擴建。這幾方面的綜合作用，使得政府和企業要在城市布局和城市安居工程方面滿足新增城市人口的要求，就必然會增加在房地產領域的投入，增加房地產投資。總之城市化進程的加快，會增加對房地產的需求，進而導致房地產投資的增加;但城市化進程的加快是多種因素導致的，房地產業的快速發展只是城市化進城加快的一種表現形式。此外，城市化水平提高，城市人口增加會加重城市基礎設施的負擔，作為城市化外在標志的房地產只有緊跟城市化的步伐，才能有效緩解城市因為人口增加帶來的壓力，這使得城市化發展對房地產投資產生較大的推動作用。而房地產資源占有的不公不均、房地產投資投機需求不受節制的膨脹、房價的非理性上漲以及居民收入差距的擴大等因素使得房地產的發展對城市化的反向促進作用不強。
關鍵詞：房地產稅制改革物業稅地方財政
我國房地產稅收現狀及存在問題
（一）房地產稅收現狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉鎮四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數據為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉鎮的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結合歷年數據發現，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉鎮兩級財化不大，呈現平穩態勢。同時，觀察其他省份的數據也可以看到類似的規律。總體說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產稅制存在的突出問題
首先，房地產稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結構設計不合理。房地產保有環節的稅負過輕而流轉環節稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導致了土地利用的低效率，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現為內資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統一、稅負平等的基本原則，更不利于內資企業的競爭。
我國物業稅改革思路
（一）物業稅改革的模式
目前，針對物業稅的改革，學者們基本達成共識，就是將目前對經營性用房和用地征收的城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅以及土地增值稅進行合并，開征統一的物業稅，物業稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發揮貧富調節作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產稅征收范圍很小，只有房產稅，因此，筆者建議現階段應該選擇比例稅率。確定物業稅稅率既要考慮區域間房地產價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業稅稅率的確定主要是依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅的財產的估價。筆者建議物業稅稅率為1%-2%，地方政府根據實際情況在一定范圍內進行調整。
稅基的計量。物業稅的稅基是物業稅征收時的房地產價，房地產稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產評估價值為計稅依據，以評估價值的80%為稅基，房地產課稅價值每五年評估一次。
物業稅的減免政策。建議物業稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構自用的房屋與土地，如學校、醫院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業經費的科研學術機構直接用于學術研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經財政部批準免稅的其他房屋與土地
（二）物業稅改革的效應分析
物業稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業稅后，為保證長期、穩定的物業稅收入，必然將基礎建設投資進行長期規劃，并注意保持對居民物業的保護，以便保證投資者或者業主在當地的長期居留,這樣將對我國地方經濟的可持續發展起推動作用。
開征物業稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業稅可以抑制土地的炒賣，即使開發商土地閑置，也必須每年按評估的財產價值繳納物業稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產業結構調整，使城市土地向真正產生效用的使用者手中轉移。根據房地產的市場價格征稅，提升在城市中心區的生活或辦公成本，將會正確引導消費者對城市物業的選擇，實現物業的正常流動，從而推動城市空間布局和經濟結構的不斷調整。
開征物業稅可以起到調節貧富差距的作用。物業稅以房地產所有者或使用者為納稅人，以房地產保有階段為主要課稅環節，其稅額與納稅人擁有或使用的房產、地產成正比，故能彌補個人所得稅調控方面的局限性，能夠發揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現象，降低財產的集中度，從而形成個人所得稅調節即期個人收入分配、物業稅調節個人財富積累水平，具有連續性、互補性的稅收調節機制。
對我國房地產稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度。現行涉及房地產開發和保有各環節的稅種和相關收費，經合并調整，構建統一規范的物業稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據國際經驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業稅（財產稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發揮其收入調節作用。
要進一步規范房地產的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產的價值評估質量提出了要求。實行物業稅改革后，必然要對房地產的稅收評估進行規范，適時推出更為細化、規范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權相匹配的物業稅體制。把物業稅清晰地界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。地方政府一旦要將物業稅培養成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎設施和公共設施規模、優化投資環境，轄區內不動產就進入升值軌道，地方政府收入就穩定增加，這就形成了稅收收入的良性循環。
參考文獻：
1.鄧宏乾.基于稅收目的的物業稅改革分析—兼評物業稅改革方案［J］.華中師范大學學報（人文社會科學版），2006.5
納稅風險對企業的成本影響是相當大的,體現在如下幾個方面:房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大房地產行業主要開發經營活動包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平,房產施工與建設,工程驗收和結算、房產銷售等,涉及內容廣泛,業務多元,投資主體復雜,資金來源復雜,跨越周期較長,這就使得房地產行業呈現出高成本的特點,其中高稅負占據了很大的份額。房地產涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅等,尤其在銷售階段承擔的稅負相當高,明顯高于其他行業。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業的八家企業,對他們2010年的稅負水平進行計算,為便于比較,所選擇的企業均繳納5%的營業稅。從表1可見,房地產行業的稅負明顯高于其他兩個行業,其中兩家房企(京能置業、浦東金橋)的稅負達到24%-25%左右之高,而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負,使得風險程度加大,一旦企業出現繳納失誤,則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀;或者企業未充分使用稅收優惠所引起的經濟利益損失也相應更大。
通常情況下,預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款,在現行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現,在從緊的房地產信貸政策下,進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產企業信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。
房地產企業進行稅務風險控制的可行性
稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看,設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C,根據稅法扣除項目規定,項目開發期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關系為:P≤1.67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系,實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關系為:A≥0.15C。則可見,企業提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數,1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區間內了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。
房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產公司開發一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發補償款為11.47億元,開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業。由于稅法相關規定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發補償款(前提是還需要得到主管稅務機構的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。
房地產公司進行稅務風險控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風險防范體系。這首先需要制度建設,制定稅務管理辦法,明確各層級的稅務管理權責、流程及要求等;其次是落實稅務管理崗位,需要設立專職或兼職的人員負責稅務管理工作;再次是設置業務指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。
關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產市場；房產稅；供求平衡；宏觀調控
前言
就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼
房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。
（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；
2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；
3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；
4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。
（三）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產稅；房價；回歸分析；新房產稅
一、房地產稅概述
房地產稅收是一個綜合性概念，與房地產經濟活動過程有直接關系的稅收都被稱為房地產稅收。在我國包括房地產營業稅、企業所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。
二、房地產稅的現狀
到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產稅政策，從原來的只對城鎮經營性房屋征稅變為對個人所有非營業用的房產也開始征收房產稅，上海、重慶被選為試點，為了便于研究，稱之為新房產稅，而2011年之前的則稱為舊房地產稅。
三、舊房地產稅對房價的影響
從1998年到2009年的五種稅收收入數據可以看出，我國直接針對房地產的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時，我國商品房的均價也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運用Eviews軟件，對2008年到1998年的數據進行實證分析。（1）統計模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運算，將房地產稅定為tax，將房價定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數。輸入數據，得出結果。第二，數據分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因為各項數值都符合顯著性檢驗，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價與房產稅呈正相關關系，房地產稅的系數為5.95*10-10，也就是說當房產稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產稅對房價的調控作用非常不明顯。（2）房地產稅對房價調控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費嚴重。二是鼓勵了投資者的投機行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現象普遍。
四、新房產稅對房價的影響
（1）新房產稅的概述。2011年1月28日，房產稅在上海、重慶兩地正式試點，條件成熟時將向全國范圍進行推廣。下圖是重慶和上海房產稅細則。
（2）實施新房產稅政策后房價的變化。新房產稅政策實施后，對重慶、上海兩地的房價起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產稅對房價調控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎不牢固。第三，房產估價體制不健全。第四，我國居民對持有房產的傳統思想根深蒂固，使房產市場具有剛性需求。第五，房產稅只是稅收體系中的一個小稅種，把抑制房價這樣的艱巨任務壓在這樣一個小稅種上，并不合理。（4）完善新房產稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎上對這些房產進行征稅。第二，采取“統籌規劃，分步實施，試驗推廣”的方針政策。第三，要加強個人房產稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產價值評估機制。第五，絕不能將房產稅作為抑制房價的唯一手段。
從以上分析可以看出，房產稅對房價是有一定影響的，但是單單依靠房產稅來調控房價是不可行的。房價最終是由市場供求關系決定的，僅僅通過完善房地產稅收制度就想達到抑制房價的目的是不現實的，必須同時加強房產稅收制度以外的制度因素變革來實現這一目標。
參考文獻
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物業稅實際上和財產稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業稅”和“財產稅”是同一概念的不同表述。物業稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產征稅。那么，什么是財產？凡是對人有用的東西都是財產，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產征稅和對財產的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產的價值存量征稅；后者是對財產產生的價值流量征稅。財產稅不可能對所有財產普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財產稅稅種有：房產稅、遺產稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅。“權利”也是財產，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節約商品勞務交易稅和生產要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。
開征財產稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現效率和公平，理由如下：（1）房產稅有利于房產轉移到更能創造價值者的手里。物業稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經濟運行效率；（2）遺產稅和饋贈稅有利于實現“人”的公平。一個人一生中擁有的財產分兩種：一種是靠自己掙得的財產；另一種是靠繼承遺產和饋贈獲得的財產。因此對后者征稅更能體現“人”的公平；（3）房產稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產稅通常是地方稅，以房產作為居民公共受益的成本分攤依據可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。
當然，財產稅也經常遭到批評。因為房產稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產被征稅卻會挫傷財產所有者創造價值的積極性。財產稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產稅。因此，房產稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。
但我國卻有另一種觀點，認為開征物業稅的主要目的是理順房產的市場價格，或者說有利于改善房產價格過高的態勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業稅的研究主要集中在房產稅，甚至使居民產生要通過增加稅收的辦法來降低房產價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經濟的范疇。把不同性質的問題相混不利于我國市場經濟體制的完善。從實踐上看，將會產生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產的只是極少數人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產價格過高與土地非農業利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產稅可以解決得了的。
如果要開征物業稅，那么要了解中國的現狀，然后再考慮如何通過物業稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業稅安排了房產稅，但沒有遺產稅和饋贈稅。
我國的“房產稅”究竟是不是真正意義上的財產稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產稅只是對盈利性企業的房產和出租的房產征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產都是免稅的。在征稅房產中，計稅依據也是不統一的，盈利性企業房產的計稅依據是房產的原值而對出租的房產則采用租金。在市場經濟中，房產價值是被不斷折現的過程，因此從效率的角度看應該對房產的現值征稅而不是對房產的原值征稅。對原值征稅失去了財產稅的性質，更有點象投資方向調節稅。以租金為計稅依據雖然是對房產現值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產估值的特征。房產的租金是房產的利率回報，要使其反映房產的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產的現實租金征稅實際上成了“營業稅”而不是財產稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產稅。
在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產的稅種有三個城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產稅的問題需要研究。
為什么叫“城鎮土地使用稅”而不叫“城鎮土地稅”或“城鎮地產稅”？主要原因可能是：我國的城鎮土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質。因此，現有的城鎮土地稅并不是財產稅。
耕地占用稅是對農用土地轉為非農利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農用土地轉為非農利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農利用的“批租人”，因為最終非農利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產稅的性質。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產經營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。
土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經濟體制的方式思維，那么屬于市場經營的增值收入應該屬于經營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產稅。
上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業稅。在我國開征物業稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業稅的開征問題。當然，國有資產（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。
在我國開征物業稅的討論，主要集中在如何開征房產稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產稅名稱的稅種，為了區別新開征的具有財產稅性質的房產稅，因此把后者稱為“物業房產稅”。上述分析表明，我國現行的房產稅并不是真正意義上的財產稅。要把我國的房產稅改造為物業房產稅需要進行三個方面的改造：以房產現值為稅基、對房產普遍征稅，以及房產稅的優惠設置。
以房產現值為稅基是物業稅特征的關鍵，對房產現值的評估有兩種方式：按房產市場交易的效率價格估值；或按房產的效率租金估值。前者稱之為房產交易法；后者稱之為房產收入法。理論上說，如果能正確認定房產市場交易的效率價格或房產出租的效率租金，那么兩者的現值評估應該是一致的。但房產的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產現值的評估會產生很大的差異。由于房產稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。
在我國開征物業房產稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產已經進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產投資的工資補發。也可理解為房產投資的收益補助，因為職工購房的房產價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業房產稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業房產稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯動的。
另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業房產稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經濟體制的要求以及歷史的經驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業房產稅需要對房產進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態地看問題，從完善市場經濟體制的態勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經濟發揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經濟的可持續發展。
對房產普遍征稅，意味著所有房產都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產征稅的依據是什么？這主要涉及國家征稅權和財產所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現出來。
其實，國家征稅權應該高于財產所有權。“國家”是“市民社會”和“政權社會”的統一體。市民社會由家庭、企業和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質財富或貨幣表達的價值財富的再生產，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產。兩類社會中的財產所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產所有權。這表明，不論是市民社會的財產，還是政權社會的財產都在國家征稅權的覆蓋之下。
我國現有的房產稅對非盈利組織和政權組織占用的房產免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業房產稅，對“國家”內部的所有房產征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。