時間：2023-10-07 09:02:15
導(dǎo)語：在房產(chǎn)資金托管的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
支行實現(xiàn)二手房交易資金托管業(yè)務(wù)零突破
日前，經(jīng)過前后臺密切配合，丹東振安支行成功辦理了全市首筆二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，托管資金金額158萬元。
二手房交易資金托管是指受托銀行以自身信用為基礎(chǔ)，接受收、付款委托人及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)委托或收款委托人、付款委托人委托，對二手房交易資金進行存放、劃轉(zhuǎn)和其他相關(guān)管理的行為，是二手房貸款業(yè)務(wù)的延伸和補充。該業(yè)務(wù)亮點是房產(chǎn)交易雙方可以不通過房產(chǎn)中介公司，由銀行充當(dāng)資金保管員角色，交易雙方可以省下一筆中介費，而且購房方還可以直接在托管銀行辦理二手房按揭貸款，省去許多中間環(huán)節(jié)，大大節(jié)省時間和精力。
今年以來，丹東振安支行將二手房交易資金托管業(yè)務(wù)作為拓寬業(yè)務(wù)渠道的一項重要工作進行攻堅。為開展好此項托管業(yè)務(wù)，該行多次向上級行相關(guān)部門咨詢業(yè)務(wù)開展相關(guān)事項，同時，向有二手房貸款需求的客戶進行營銷。經(jīng)過一系列溝通交流，兩位客戶成為首筆業(yè)務(wù)客戶，該行根據(jù)雙方特點為其選擇了簡單明了的“解凍買方或賣方賬戶模式”。在完成申請、簽約、審批流程后，為買方客戶進行了賬戶凍結(jié)，將158萬元交易資金進行凍結(jié)。賣方客戶坦言，“這個業(yè)務(wù)很符合我們的需求”。目前，該行正在為該筆業(yè)務(wù)進行后續(xù)跟蹤服務(wù)。
該筆業(yè)務(wù)的成功落地，不僅填補了丹東農(nóng)行此業(yè)務(wù)領(lǐng)域零的空白，拓寬了農(nóng)行二手房買賣市場營銷渠道，解決了客戶二手房買賣所面臨的難題，進一步強化了與客戶之間的溝通與聯(lián)系，同時更為客戶提供了全方位的金融服務(wù)，為振安支行提供了新的資金拓源渠道，可謂實現(xiàn)了多方“共贏”。
一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險
（一）融資性售后包租風(fēng)險
近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進行全面、嚴格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險。
（二）違約風(fēng)險
一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險資金收益受損。對于上述違約風(fēng)險，保險公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保或保證擔(dān)保等。
（三）委托風(fēng)險
1、資金運用風(fēng)險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關(guān)財務(wù)報告；三是委派財務(wù)人員負責(zé)監(jiān)督項目資金的運用情況。
2、物業(yè)管理風(fēng)險。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達到一個預(yù)設(shè)值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理
房地產(chǎn)項目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時，保險公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險管理機制
（一）內(nèi)部風(fēng)險控制體系
保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。
（二）外部監(jiān)管機制
在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風(fēng)險控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產(chǎn)投資。
1.1現(xiàn)狀
“棄管房產(chǎn)”主要是指隨著住房改革的不斷深入而出現(xiàn)了大量的售后公房和老商品房（大多為1999年以前建設(shè)的），這些房產(chǎn)的管理基本仍沿襲計劃經(jīng)濟時代的模式。據(jù)20__年8月統(tǒng)計，沈陽8個城區(qū)（不包括于洪區(qū)）共有751棟“棄管房產(chǎn)”，138.2平方米，涉及2.8萬戶，1131家產(chǎn)權(quán)單位。
這類房產(chǎn)中，產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)、解體、兼并的有20.4萬平方米，并軌、轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)屬的有1.2萬平方米，經(jīng)濟效益差、瀕臨破產(chǎn)的有12.7萬平方米，房改出售的有7.1萬平方米，主輔分離未移交的有15.8萬平方米；房屋托管合同到期未續(xù)約的有54.6萬平方米；異產(chǎn)毗連、無牽頭組織管理的房產(chǎn)有5.5萬平方米。
1.2問題產(chǎn)生
此類房產(chǎn)由于沒有規(guī)范的物業(yè)管理，不僅給居民生活帶來不便，很難有效地維修和管理，也給社會穩(wěn)定、城市發(fā)展和房產(chǎn)單位產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理帶來一定的困難和經(jīng)濟負擔(dān)。在調(diào)研中，有的居民把這種小區(qū)稱為“三難”小區(qū)（難修、難管、難住）。
從法律上看，這些棄管房形成的原因主要有兩個：一是，房屋主體資格模糊、甚至缺失，無承擔(dān)維修、管理義務(wù)的主體；二是，房屋主體資格雖然明確，但由于缺乏經(jīng)費、義務(wù)不清等多種原因，無力或不愿承擔(dān)、管理的義務(wù)，從而造成部分自管房產(chǎn)“無人管或無力管”的情況。
1.2解決的關(guān)鍵
（1）長期福利型房產(chǎn)管理服務(wù)帶來的思想障礙
住戶已習(xí)慣于享受無償、福利型后勤服務(wù)，對實行有償物業(yè)管理服務(wù)不大習(xí)慣。主要表現(xiàn)在：一是花錢買服務(wù)的意識淡薄。物業(yè)管理的核心是業(yè)主花錢購買專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。但一些業(yè)主的舊觀念難以轉(zhuǎn)變，不愿意交納物業(yè)管理費。二是對專業(yè)化物業(yè)管理的期望值遠遠超過與其所交費用相對應(yīng)的服務(wù)。
（2）硬件設(shè)施差、配套不完善的條件障礙
舊式小區(qū)設(shè)計只考慮滿足居住的功能，普遍存在硬件設(shè)施差、配套不完善的問題，實施物業(yè)管理的硬件條件不具備，無法對其進行規(guī)范化的物業(yè)管理，或者難以吸引高層次物業(yè)管理公司進駐。
（3）經(jīng)費嚴重不足的經(jīng)濟障礙
一是公共維修基金不足。由于小區(qū)建造時間較早，歷經(jīng)多次維修，維修基金基本使用殆盡；再！次歸集的難度又非常大，給小區(qū)實施專業(yè)化物管后的房屋大中維修帶來較大困難。二是房管資金被侵占。多數(shù)棄管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位都不同程度地存在挪用售房資金和欠繳房改房維修基金的行為，使住戶的利益受到了侵害。
（4）自管房產(chǎn)收費難
表現(xiàn)在：一是公用費用分攤難。比如小區(qū)水費收取，由于管道的跑冒滴漏造成的水費缺口最終還得由企業(yè)承擔(dān)。二是室內(nèi)維修結(jié)算難。對住戶室內(nèi)部分設(shè)施維修實行有償服務(wù)，但住戶往往不愿付維修費。
2“棄管房產(chǎn)”實施管理的難點
2.1法律法規(guī)及各項規(guī)章尚不健全。
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的出臺，使我國在物業(yè)管理方面有了一個基本的法律依據(jù)，但是許多相關(guān)的細節(jié)性問題、具體的操作方法在條例中并沒有明確。尤其是真對這些舊小區(qū)，在實施物業(yè)管理過程中，易產(chǎn)生的問題、爭議和糾紛會很多，我們建議應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，加快制定一些應(yīng)當(dāng)明確而尚未明確的配套法規(guī)，為這些舊小區(qū)實施物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范運作提供法律保證和依據(jù)。要加強物業(yè)管理有關(guān)規(guī)章的宣傳，明確各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
2.2經(jīng)濟方面主要是資金缺口較大
這些小區(qū)多為統(tǒng)建、合建房、房改房，硬件條件差，配套設(shè)施不齊全，道路、綠化差，環(huán)境衛(wèi)生差，缺乏管理資金來源。主要存在如下兩方面的問題：
（1）缺乏專項維修基金
現(xiàn)在新建的物業(yè)小區(qū)在居民入住前，都要交納專項房屋維修基金，但這些原來的非物業(yè)小區(qū)沒有設(shè)專項維修基金，再加上建筑年代較長，設(shè)備、設(shè)施老化，需投入維修資金較大。既使房改房在出售時，向居民收取了專項維修資金，但由于其金額較小，很難滿足房屋維修的需要，再加上管理機制不健全，使得資金被挪用、占用較普遍。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項使用，加強監(jiān)管。舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。
（2）物業(yè)管理收費困難
已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。對于原來的“非物業(yè)”小區(qū)，由于多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄、居民的交費意識淡薄。很多小區(qū)，既使是一年幾元錢的清潔費也很難收齊。
2.3管理體制方面存在著管理體制不順，責(zé)權(quán)利不清晰的問題
這些“非物業(yè)”小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，居民承租房等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使
小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。多頭管理，又常常造成誰也不管的現(xiàn)象，管理體制不順，責(zé)權(quán)利不清晰的問題非常嚴重。再有一些產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)、解體、兼并、企業(yè)效益差無力管理等。2.4社會上沒有形成物業(yè)管理的意識
從我市目前的情況看，“非物業(yè)”小區(qū)上述問題集中反映在沒有形成物業(yè)管理的市場。一方面是市場交易的主體管委會和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡。全市管委會的組建工作進展較慢，能夠真正發(fā)揮作用的極少。物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量雖多，但是總體素質(zhì)低，服務(wù)意識差。另一方面是沒有一套較為完備的市場制度和一個健全的市場運作機制。
2.5需建立與建設(shè)現(xiàn)代社區(qū)相適應(yīng)的物業(yè)管理體系
必須堅持“屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動的新機制，以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展，拓展社區(qū)服務(wù)范圍，建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代社區(qū)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，接受居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，并配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護社會治安等相關(guān)工作。
3“棄管房產(chǎn)”管理模式選擇
“棄管房產(chǎn)”在管理過程中，要正確處理好社會效益與經(jīng)濟效益二者之間的關(guān)系，遵循市場規(guī)律，周密調(diào)研，慎重選擇。具體選擇何種模式，一般取決于小區(qū)的規(guī)模、硬件配套及住戶的有效需求。具體可采下列模式：
3.1第一種模式：小區(qū)配套設(shè)施基本齊全，住戶有一定的消費需求及支付能力，可以實施全面的物業(yè)管理。這樣的園區(qū)多以上個世紀九十年代以后建設(shè)的商品房為主，可由專業(yè)的物業(yè)公司實施物業(yè)管理，
3.2第二種模式：小區(qū)規(guī)模較小，配套不全，物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會簽訂分項管理合同，議定具體服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)。通常，物業(yè)企業(yè)可提供最基本的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及小區(qū)保潔服務(wù)。街道、社區(qū)委員會也要發(fā)揮其作用，形成物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、街道及社區(qū)委員會共同管理的模式。
3.3第三種模式：無論硬件條件如何，業(yè)主群體支付能力較低。此類物業(yè)企業(yè)不宜接盤，應(yīng)當(dāng)政府給予一定的費用補貼，以維持小區(qū)“最低保障”時，方可酌情考慮。應(yīng)采用街道、社區(qū)委員會牽頭管理的模式。
3.4房管部門牽頭管理或企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位自管模式。房管部門成立專門從事”棄管房產(chǎn)”管理的物業(yè)管理企業(yè)，對園區(qū)實施物業(yè)管理。而企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位自管模式，主要是單位產(chǎn)比較集中的小區(qū)，如軍產(chǎn)和鐵路產(chǎn)小區(qū)等。
總之，無論哪種管理模式，由于”棄管房產(chǎn)”管理涉及的都是原來的舊小區(qū)，設(shè)備、設(shè)施的維修、建設(shè)投入資金相對較大，這項工程不僅關(guān)系到千家萬戶居民的切身利益，同時也使沈陽市人居環(huán)境得到進一步改善，社會更和諧，經(jīng)濟發(fā)展更迅猛。
4“棄管房產(chǎn)”管理的對策研究
4.1加強宣傳，提高認識，樹立有償服務(wù)觀念
隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善和福利分房制度的終止，物業(yè)管理工作也步入了專業(yè)化、市場化的軌道。物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)具有商品性，物業(yè)管理企業(yè)通過員工勞動服務(wù)收取一定報酬，業(yè)主通過支付一定勞務(wù)費來購買等值的服務(wù)，這符合價值規(guī)律的等價交換原則。但是，不少住戶對此還不夠了解和理解。因此必須加大宣傳力度，讓住戶對物業(yè)管理的重要性及內(nèi)涵有充分的認識。
4.2分類管理，分步實施
要區(qū)別對待，循序漸進，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理全面化運作。要根據(jù)非物業(yè)房產(chǎn)的規(guī)模等不同情況，采取不同的物業(yè)管理模式。對條件具備的，由業(yè)主委員會公開選聘專業(yè)物管公司，實施市場化的專業(yè)物業(yè)管理，房產(chǎn)部門適時退出。對條件尚不具備的，暫由房產(chǎn)部門管理，但要轉(zhuǎn)變運行機制，實行有償服務(wù)，待條件成熟后推向市場。對規(guī)模較小，且緊鄰其他生活區(qū)的，可交由附近小區(qū)物管公司代管或托管，逐步向市場化物業(yè)管理過渡。
4.3多方籌措物業(yè)管理經(jīng)費，共同負擔(dān)，以區(qū)養(yǎng)區(qū)
沒有充足的經(jīng)費，是無法開展物業(yè)管理工作的，所以必須多渠道籌措物業(yè)管理資金。
（1）非物業(yè)管理房產(chǎn)目前經(jīng)費不足的，可以增加政府投入，實行政府部門出一點、物業(yè)管理公司拿一點、住戶出一點,最終實現(xiàn)"收支平衡,略有節(jié)余"的目標(biāo),使多數(shù)小區(qū)在管理費低標(biāo)準(zhǔn)的情況下,做到管理正常運轉(zhuǎn),維護狀況良好,努力創(chuàng)造了優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。
（2）目前有一定管理經(jīng)費的小區(qū)，根據(jù)“誰受益、誰出錢”的原則,采取市場化經(jīng)營籌集資金。住宅區(qū)管理經(jīng)費籌集渠道主要有10個方面:①公用設(shè)施管理維修養(yǎng)護費。②衛(wèi)生費。③治安費。④車輛保管費。⑤商業(yè)、服務(wù)業(yè)、攤販管理費。⑥房屋裝修服務(wù)費。⑦房屋租賃管理費。⑧娛樂場所使用費。⑨便民服務(wù)代辦費。⑩興辦小型企業(yè)收入。前三項屬于常規(guī)收費,由住戶繳納,四至七項屬于專項服務(wù),由當(dāng)事人繳納,八至十項屬于盈利性收入,這些收入統(tǒng)一收取并用于住宅區(qū)管理。住宅區(qū)管理走上“自我發(fā)展,自我運轉(zhuǎn),自我完善”以區(qū)養(yǎng)區(qū)的道路。
4.4物業(yè)管理引入市場競爭機制
物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。
（1）業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)在選聘物管公司時，要對公司資質(zhì)、業(yè)績及信譽程度等認真調(diào)查，盡可能選聘那些內(nèi)部管理規(guī)范、人員素質(zhì)較高和有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的公司作為的物業(yè)管理企業(yè)。并通過公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)等競爭方式確定物業(yè)管理單位。
（2）物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換。改造后的舊住宅區(qū)為實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模經(jīng)營，相鄰且建筑規(guī)模較小的舊住宅項目，還可結(jié)合實際，將幾個項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，實行“打包管理”。
4.5非物業(yè)管理房產(chǎn)的法規(guī)建設(shè)完善配套
建立健全單位自管房產(chǎn)管理的政策法規(guī)，通過行業(yè)監(jiān)管、行業(yè)自律等方式，建立自管房產(chǎn)的預(yù)警機制。并通過法律規(guī)范破產(chǎn)、兼并、解體過程中自管房產(chǎn)的資產(chǎn)處置。政府強化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)企業(yè)的關(guān)系逐步理順。
4.6實施綜合治理，改造和完善配套設(shè)施
一、加強和完善集體資產(chǎn)的經(jīng)營管理
(一)建立和完善集體資產(chǎn)管理臺帳
1、對投資公司(xx公司)所屬資產(chǎn)及政府委托管理資產(chǎn)(包括土地、商業(yè)用房、工業(yè)用房、辦公用房、住宅用房、車庫、居委三產(chǎn)用房等)，在徹底摸清的基礎(chǔ)上建立明晰的資產(chǎn)管理臺帳并進行動態(tài)管理;
2、將去年收回的原委托企業(yè)服務(wù)公司管理的資產(chǎn)(4050商務(wù)樓、xx商務(wù)樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪、車庫等)，建立好正常的資產(chǎn)管理臺賬并進行動態(tài)調(diào)整。
(二)加強集體資產(chǎn)增收、出租、招商工作
1、對到期續(xù)租的，參照市場行情進行調(diào)租續(xù)簽，如xx路商鋪、xx路商鋪等，完成xx樂購主體變更協(xié)議;
2、，參照市場行情價格及依據(jù)企業(yè)的稅收產(chǎn)出情況，與招商中心協(xié)商制定合理的租賃價格標(biāo)準(zhǔn)，與商務(wù)樓宇內(nèi)新進企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，并與到期的租戶進行調(diào)價續(xù)簽;
3、完成原委托企業(yè)服務(wù)公司租賃管理的資產(chǎn)(4050商務(wù)樓、xx商務(wù)樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪等)已收租金和押金的核對及資金劃轉(zhuǎn);
4、將商務(wù)樓內(nèi)空房信息和項目信息及時通知招商服務(wù)中心，加強商務(wù)樓宇招商、招租及服務(wù)工作;
5、將有意向搬離的展豐公司廠房信息與經(jīng)發(fā)辦、招商服務(wù)中心進行溝通協(xié)商，擴大信息面，努力引進優(yōu)質(zhì)項目;
6、完成xx水電過戶至xx公司;
7、加強出租資產(chǎn)及商務(wù)樓宇的租金收繳工作，對拖欠現(xiàn)象以電話、上門、發(fā)函等形式進行催繳，爭取全額收繳。
(三)做好集體資產(chǎn)的維修養(yǎng)護工作
1、對世紀聯(lián)華高壓配電間委托電力公司指定單位進行電試;
2、就世紀名門監(jiān)控設(shè)備現(xiàn)狀及改造方案回復(fù)意見;
3、配合做好莘西南路158號(原瑪蘭廠)改造前準(zhǔn)備工作。
(四)其他工作
1、根據(jù)中春路社區(qū)商業(yè)中心項目協(xié)調(diào)會的精神，簽訂青春村外居小區(qū)委托管理協(xié)議;
2、為了落實本鎮(zhèn)農(nóng)民長效增收機制，xx公司擬以成本價收購xx麗景置業(yè)公司位于普洱路的存量商鋪(約1379.54㎡)，但考慮到收購后公司存在資金壓力及投資回報率低等原因，最終放棄收購;
3、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的消防及生產(chǎn)安全工作;
4、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的防汛防臺工作。
5、三處涉及歷史遺留問題的房產(chǎn)可享受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需摸底及政府協(xié)調(diào)后，方可繼續(xù)辦理。
二、加強和規(guī)范財務(wù)管理及辦公室工作
1、規(guī)范財務(wù)管理，做好財務(wù)日常工作
按鎮(zhèn)黨委、政府要求，制定公司年度預(yù)算，并嚴格按財務(wù)審批制度報批每筆業(yè)務(wù)，嚴控公司成本及費用支出，尤其控制業(yè)務(wù)招待費支出;每月按時開具收款憑據(jù)，確保租金的及時收繳;完成投資公司、xx公司、xx公司月度財務(wù)核算、報表結(jié)算及網(wǎng)上完稅工作;完成年初3家單位所得稅匯算清繳、當(dāng)年度所得稅征收方式鑒定、工商年檢及xx公司全國稅收調(diào)查工作。
2、確保農(nóng)民長效增收，完成年度紅利分配工作
年初，完成xx公司XX年度紅利分配工作，按25%分配率，已分派紅利1919.78萬元(稅前)。XX年，按30%分配率，共需分派資金2303.73萬元。年底前將做好資金的準(zhǔn)備及董事會、股東會的召開準(zhǔn)備工作。
3、加強資金管理，做好資金的統(tǒng)籌及運作工作
1月，公司配合政府完成了光控廣域第二期的出資工作，二期出資額1500萬元，由政府撥款至投資公司并委托投資公司出資。協(xié)助各村做好銀行還貸資金的調(diào)頭寸工作，并辦理好相關(guān)借款手續(xù)，XX年上半年向各村出借資金1000萬元。配合xx商務(wù)區(qū)發(fā)展，做好商務(wù)區(qū)銀行貸款擔(dān)保工作，并及時提供銀行所需一切資料。
4、各方協(xié)同配合，妥善處理好歷史遺留問題
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；交易風(fēng)險；風(fēng)險規(guī)避
一、房地產(chǎn)交易的特點分析
所謂房地產(chǎn)交易，就是指房地產(chǎn)交易的雙方主體以房地產(chǎn)這個特殊商品作為交易對象，所進行的市場交易行為。房地產(chǎn)交易是極具專業(yè)性的交易行為，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等。房地產(chǎn)的交易一般是在一個相對集中的固定場所看完樣本進行訂貨的交易行為，它沒有向普通購物那樣的柜臺，具有地區(qū)性、不可移動性和個別性等。
在進行房地產(chǎn)交易時，其權(quán)屬不是瞬間完成的，不能做到像購買普通商品那樣“一手交錢，一手交貨”。由于市場的分割、房地產(chǎn)的差異性大、難有統(tǒng)一的質(zhì)量制衡標(biāo)準(zhǔn)、交易手續(xù)復(fù)雜等，使得在房地產(chǎn)交易時必須借助多個中介機構(gòu)的介入，如：交易媒體、咨詢、評估媒體和融資媒體等。這些中介機構(gòu)在房地產(chǎn)交易起著非常重要的作用，這也使得房地產(chǎn)交易變得復(fù)雜。房地產(chǎn)交易是兩個平等主體之間就房產(chǎn)和地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)之間的流轉(zhuǎn)所發(fā)生的交易行為，但房屋本身不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
二、一手房交易中應(yīng)注意的風(fēng)險及規(guī)避策略
在一手房交易中，作為賣方的房地產(chǎn)商與出于自居、投資的購房者對比來說，他們擁有更多的信息，顯然出于優(yōu)勢地位，在關(guān)于交易程序方面，買方處于相對弱勢地位，應(yīng)注意的風(fēng)險和規(guī)避策略如下。
（一）對房地產(chǎn)方面的信息進行充分了解，降低信息不對稱性，避免盲目購房
購房者大都能從區(qū)位、性價比和結(jié)構(gòu)方面對所購房屋有一定了解，但始終無法做到對房地產(chǎn)構(gòu)造成本、國家相關(guān)政策和房價走勢有清晰的了解，這也就造成了高價盲目購房的現(xiàn)象。解決這個風(fēng)險的關(guān)鍵是在平時多搜集一些關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策、新聞等，做到正確把握房地產(chǎn)價格的走勢，在別人瘋狂購房時，自己要正確分析，不盲從；當(dāng)別人感到悲觀時，自己根據(jù)經(jīng)驗決定要不要購買。
（二）在交定金、簽合同時要格外謹慎
購房對普通大眾來說是生活中的一件大事，切不可輕易對待。購房者要在對房地產(chǎn)各方面的信息有了比較清晰的了解和對比后，再決定是否交定金、簽合同，而不能受中介機構(gòu)置業(yè)顧問等的誘導(dǎo)。在交定金、簽合同時一定要問清相關(guān)事項，仔細閱讀合同書，對于不符合的地方要及時提出。在一手房地產(chǎn)交易中不管是一次付清款項還是按揭付款，房地產(chǎn)商都是在買房者或銀行把所有房款交付之后，才會在規(guī)定的時間把房子交給買主，這種交易方式，很顯然是不利于購買者的。在一定時期內(nèi)，房屋和房款都被控制在房地產(chǎn)商手中，買方全憑賣方的信用，這種風(fēng)險也是顯而易見的。
為避免這種風(fēng)險，在合同中一定要明確交房、辦理房產(chǎn)證和違約責(zé)任等的相關(guān)事宜。若房地產(chǎn)商由于資金鏈中斷或?qū)①彿空咭呀环靠钆灿茫秃芸赡艹霈F(xiàn)爛尾樓或交房遙遙無期現(xiàn)象。若在簽合同時對這些問題不重視，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)商雖按期交付房子，但質(zhì)量不能保障如出現(xiàn)：墻體、墻面斷裂、水電不通、漏水漏電、面積不符等，這些都會對買方造成很大損失。此外，為防止出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象，買方一定要與房地產(chǎn)商簽訂電子合同，進行網(wǎng)上合同備案，這樣買方就可通過網(wǎng)上的樓盤銷售表，了解該房地產(chǎn)的銷售情況，確保已售房屋不會出現(xiàn)二次售賣情況。房地產(chǎn)證還會出現(xiàn)因開發(fā)商手續(xù)不全或辦理了抵押貸款等而無法辦理的情況，所以在簽合同時一定要明確這些事項，避免不必要的麻煩和損失。
三、二收房買賣中應(yīng)注意的風(fēng)險及規(guī)避策略
（一）買方的風(fēng)險及防范措施
買賣雙方在就房屋、房價及中介手續(xù)費用等方面的問題商定之后，買方一定要對賣方的房產(chǎn)證和土地使用證進行認真驗證。若房產(chǎn)證上寫的是歸幾個人共同所有，則需所有的產(chǎn)權(quán)人同意。一定要謹防出現(xiàn)假冒房產(chǎn)主人或幾個共有人意見不統(tǒng)一的情況出現(xiàn)，這會影響買房者得購房時機。此外，還要注意房產(chǎn)證書是否被掉包的情況發(fā)生。
（二）明確結(jié)算方式和交易程序
對二手房進行交易的大致程序如下：
1．在中介機構(gòu)處，簽訂買方、中介、賣方的三方合同，這此環(huán)節(jié)，買方一般需要繳納2萬元的保證金，以防房產(chǎn)交易不成或因房價下跌、貽誤時機，對賣方造成損失。
2．向房地產(chǎn)交易中心呈交二手房交易的申請書、雙方身份證及復(fù)印件、賣方房地產(chǎn)證書。此外，還要簽訂買賣合同，來確定交易的稅費，這個合同一般作為之前簽訂的買、賣及中介三方合同的附件，若這兩個合同有不同的地方，則以三方合同為標(biāo)準(zhǔn)。這個環(huán)節(jié)非常重要，要求買賣雙方必須都到場，親自按手印確認。交易申請通過后，需要賣方繳納交易稅，交易所把土地證書上交到土地局進行變更手續(xù)，并把房產(chǎn)證退還給賣方。在申請交易和辦理土地證書的變更這兩個環(huán)節(jié)中，付款比例為40%和30%，在辦房產(chǎn)證和繳納契稅時再付30%。這時買方若能付清房款或者按揭貸款到賬，賣方則可以把房產(chǎn)證交給中介或買方，再辦理后面的手續(xù)。同樣，在二手房交易中也要注意簽訂電子合同，防止違法現(xiàn)象發(fā)生，保證交易雙方各自的利益。
（三）賣方要有效利用資金托管機制來規(guī)避風(fēng)險
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介機構(gòu)誠信缺失等問題的存在，為了保障賣方資金的安全到位，資金托管機制已經(jīng)建立起來。這種機制實現(xiàn)了中介傭金的第三方存款模式，可利用定點銀行對中介的傭金進行監(jiān)管，從而有效地規(guī)范二手房交易中中介的行為，增強交易的公平性和透明度。這種機制是免費的、不計利息的，在二手房交易中賣方要有效利用這種機制來規(guī)避交易風(fēng)險。
房屋買賣合同賣方（簡稱甲方）：
身份證號碼：住址：電話：
買方（簡稱乙方）：
身份證號碼：住址：電話：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)，達成如下協(xié)議：
第一條 房產(chǎn)狀況乙方同意購買甲方所有的位于的房屋，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號，建筑面積為平方米，小房建筑面積為平方米。
該房所占土地的使用權(quán)為國有土地使用權(quán)，土地使用證號為。
第二條抵押情況甲方保證該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)，無任何權(quán)屬糾紛，保證能順利辦理過戶手續(xù)，否則，乙方有權(quán)解除合同，并由甲方雙倍返還定金。
第三條 價格條款甲、乙雙方協(xié)商同意上述房產(chǎn)的交易單價為人民幣元/平方米，（地下室/小房）單價為人民幣元/平方米，（自行車庫/汽車庫等）單價為人民幣元/平方米，以上合計總價款為人民幣第四條 定金條款乙方于年月日已向甲方支付的定金元人民幣，在乙方支付首付款時充抵首付款。
第五條 付款方式及期限甲、乙雙方共同與濟南市房地產(chǎn)市場綜合服務(wù)中心（簡稱服務(wù)中心）《濟南市存量房交易資金托管協(xié)議》，本合同簽訂后日內(nèi)，乙方將首付款萬元存入服務(wù)中心專用賬戶。剩余房款由乙方申請銀行按揭貸款，由銀行將貸款轉(zhuǎn)入服務(wù)中心專用賬戶。如果銀行實際審批數(shù)額加上首付款不足購房全款，乙方應(yīng)在天內(nèi)一次性補足存入專用賬戶。產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認乙方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再由專用賬戶將全部購房款劃入甲方賬戶。
乙方積極按照合同的約定履行付款義務(wù)，乙方?jīng)]有按照本合同第五條的約定支付首付款，逾期以首付款為基數(shù)按每日向甲方支付違約金。超過天，甲方有權(quán)單方面解除合同，并不退還定金。
乙方逾期支付尾款超過天，乙方應(yīng)以欠款數(shù)為基數(shù)按每日向甲方支付違約金。
第六條 稅、費分擔(dān)甲、乙雙方辦理房產(chǎn)過戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅、費用，按法律規(guī)定應(yīng)該由賣方承擔(dān)的由甲方承擔(dān)，應(yīng)該由買方承擔(dān)的由乙方承擔(dān)。
以資抵債是指在借款人和擔(dān)保人無法以貨幣資金償還到期債務(wù)時，銀行為保全資產(chǎn)，通過合法途徑取得借款人。擔(dān)保人或第三人的實物資產(chǎn)或權(quán)利資產(chǎn)，用以抵償全部或部分債務(wù)的行為。
以資抵債是銀行資產(chǎn)保全手段之一。通過以資抵債，債權(quán)轉(zhuǎn)換為物權(quán)，貨幣資產(chǎn)變成抵債資產(chǎn)。以資抵債業(yè)務(wù)具有以下特點：
1、被動性
銀行發(fā)放貸款是一種主動的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其目的是獲利。而以資抵債則是銀行面對債務(wù)人償債危機時所作出的一種被動而無奈的選擇，其目的是盡可能減少損失。
2、過渡性
銀行是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，其資產(chǎn)經(jīng)營周期以貨幣為始終。以資抵債僅僅是銀行從發(fā)放貸款到收回貸款的一個中間過程，收取抵債資產(chǎn)是一種過渡行為，抵債資產(chǎn)最終將被處置還原為貨幣資產(chǎn)。
二、現(xiàn)存主要問題
綜觀國內(nèi)商業(yè)銀行的以資抵債業(yè)務(wù)，主要存在以下問題：
1、通過以資抵債掩蓋不良資產(chǎn)
不少經(jīng)辦行為完成上級行下達的不良資產(chǎn)余額與不良資產(chǎn)率等考核指標(biāo)，在尚未充分追索債務(wù)人現(xiàn)金資產(chǎn)的情況下，輕易辦理以資抵債，以此“化解”不良資產(chǎn)、降低不良資產(chǎn)率，甚至借以開脫責(zé)任。以資抵債成了不良資產(chǎn)的“羊皮”，成了不良資產(chǎn)制造者的“避風(fēng)港”。不少債務(wù)人也往往抓住銀行的此種心理，用質(zhì)次價高，變現(xiàn)困難的資產(chǎn)抵債，變相逃廢債務(wù)。
2、抵債資產(chǎn)質(zhì)量低劣
由于政府部門行政干預(yù)，債務(wù)人逃廢債、銀行核查不實或經(jīng)驗不足等原因，抵債資產(chǎn)普遍質(zhì)量低劣。其中相當(dāng)一部分抵債資產(chǎn)屬殘次滯銷品，如假名牌服裝，積壓庫存產(chǎn)品、陳舊落后的機器設(shè)備，即將過期的保健品等。另有一部分抵債資產(chǎn)則存在種種瑕疵，如違章建筑、欠繳稅費的土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)有爭議的商品房及重復(fù)抵債的房屋租賃權(quán)等。
3、抵債資產(chǎn)價格高估
抵債資產(chǎn)價格高估是商業(yè)銀行以資抵債業(yè)務(wù)中普遍存在的另一問題。目前，抵債資產(chǎn)的價格確定方式主要有法院裁定，協(xié)商定價、評估定價等。由于受行政干預(yù)、評估機構(gòu)按評估標(biāo)的收費等因素的影響，不少抵債資產(chǎn)的價格明顯偏高。質(zhì)次價高的抵債資產(chǎn)，對銀行而言有如“借出金磚、拿回破瓦”。
4、抵債資產(chǎn)“管理難”和“不管理”
除一般商品外，抵債資產(chǎn)中更多的是房產(chǎn)、土地使用權(quán)、不宜拆遷的機器設(shè)備等不動產(chǎn)，且分布分散。由于地方行政保護、債務(wù)人故意設(shè)置障礙等原因，加之有的經(jīng)辦行只注重名義抵債、不落實物權(quán)，商業(yè)銀行抵債資產(chǎn)普遍存在管理難或不管理的問題，致使不少抵債資產(chǎn)“名抵實空”：有的抵債設(shè)備長期閑置在原企業(yè)；有的抵債房產(chǎn)長期被原債務(wù)人無償占用；有的抵債設(shè)備被企業(yè)偷偷出售。這類現(xiàn)象在產(chǎn)權(quán)不明或地處偏僻的房產(chǎn)、機器設(shè)備等抵債資產(chǎn)中尤為嚴重。
“難管理”和“不管理”對原本就質(zhì)次價高的抵債資產(chǎn)而言，猶如雪上加霜，進一步加大了抵債資產(chǎn)的損失風(fēng)險。
5、重抵債、滯處置
由于抵債資產(chǎn)質(zhì)次價高，加之保管費用、處置成本及名目繁多的費稅等原因，抵債資產(chǎn)處置損失率一般較高。如，某銀行在1999年接收了一批作價200萬元的抵債設(shè)備，到2002年年末處置時僅變現(xiàn)10萬元，損失率高達95％。
為避免處置損失影響當(dāng)期利潤和獎金，及怕承擔(dān)“資產(chǎn)流失”責(zé)任等原因，不少經(jīng)辦行在取得抵債資產(chǎn)后滯于處置，長期掛賬，抵債資產(chǎn)成了“泡沫利潤”。如，某法院于1998年10月裁定以某債務(wù)人所有的倉庫、車庫、招待所及集體宿舍作價280，8萬元抵償M銀行的債務(wù)，但直至2002年12月31日，上述抵債資產(chǎn)仍未被處置。然而，由于“冰棍效應(yīng)”，未處置抵債資產(chǎn)的價值不斷縮水，損失越來越大，并最終形成“處置越晚。損失越大，損失越大、越不愿處置”的惡性循環(huán)。
上述問題的存在，使得相當(dāng)一部分抵債資產(chǎn)實質(zhì)上成了商業(yè)銀行的另一種不良資產(chǎn)——不易變現(xiàn)、不斷貶值、風(fēng)險諸多的非貨幣資產(chǎn)，而且越積越多。
三、管理建議
針對上述問題，筆者以為，商業(yè)銀行對以資抵債業(yè)務(wù)要嚴格辦理條件、審慎利用，要善于區(qū)別情況、主動出擊、搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要落實抵債資產(chǎn)的物權(quán)并加強管理，同時更要以多種手段加快處置抵債資產(chǎn)。為此，商業(yè)銀行要建立高效的決策機制、有效的約束機制、合理的激勵機制。
1、嚴格以資抵債條件，審慎利用
收取抵債資產(chǎn)并非銀行的終極經(jīng)營目標(biāo)，抵債資產(chǎn)不僅要占用資金，機會成本較高，而且日后處置時往往還會產(chǎn)生相當(dāng)大的損失。因此，商業(yè)銀行應(yīng)完善以資抵債業(yè)務(wù)的規(guī)章制度，嚴格條件，加強審查與審批，審慎采用。
商業(yè)銀行在選擇抵債資產(chǎn)時，應(yīng)遵循“合法性、穩(wěn)定性：易售性”的原則：
（1）合法性。用于抵債的資產(chǎn)必須是借款人。擔(dān)保人或第三人依法取得并擁有，且有關(guān)法律文件齊全、產(chǎn)權(quán)明晰、未涉及債權(quán)債務(wù)糾紛。
（2）穩(wěn)定性。用于抵債的資產(chǎn)的物理性能應(yīng)保持相對穩(wěn)定，不易變質(zhì)、損耗；資產(chǎn)價格較穩(wěn)定，市場風(fēng)險小。
（5）易售性。抵債資產(chǎn)的市場需求應(yīng)相對穩(wěn)定，易于在短期內(nèi)處置變現(xiàn)，且處置成本較低。
2、主動出擊，搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
對絕大多數(shù)銀行而言，以資抵債往往是一種被動。無奈的選擇，“有總比什么都沒有好”經(jīng)常是銀行辦理以資抵債的重要理由，因而抵債資產(chǎn)往往是價格高估、質(zhì)量欠佳。
要想扭轉(zhuǎn)這種被動局面，商業(yè)銀行務(wù)必樹立“主動出擊、搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的意識。為此，商業(yè)銀行在貸前調(diào)查時要全面、深入地查清債務(wù)人的所有資產(chǎn)及其主要資產(chǎn)的分布，發(fā)放抵／質(zhì)押貸款時則要盡可能選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為抵／質(zhì)押品，貸后管理中則要實行及時、有效的風(fēng)險預(yù)警管理，一發(fā)現(xiàn)債務(wù)人發(fā)生或可能發(fā)生到期不能以現(xiàn)金方式償還債務(wù)時，馬上將債務(wù)人的主要資產(chǎn)予以訴前保全，并通過協(xié)商或法院裁定等途徑辦理以資抵債，化被動為主動，搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵債。
3、落實物權(quán)，加強管理
法院判決抵債或雙方簽訂抵債協(xié)議并不等于抵債資產(chǎn)的實際取得，更不代表抵債業(yè)務(wù)的完結(jié)。經(jīng)辦行只有切實落實抵債資產(chǎn)的物權(quán)并加強管理，才能最大限度地實現(xiàn)抵債資產(chǎn)的保值、增值。
（1）及時辦理過戶和登記備案等相關(guān)手續(xù)。對國家規(guī)定應(yīng)辦理過戶手續(xù)的抵債資產(chǎn)，原則上經(jīng)辦行要及時按有關(guān)規(guī)定辦理過戶和登記備案手續(xù)。但對能在極短時間內(nèi)處置變現(xiàn)的抵債資產(chǎn)，經(jīng)辦行可在取得土管局、房管局，法院等有關(guān)部門的支持，并實際控制資產(chǎn)的情況下，暫不過戶，盡快處置變現(xiàn)，以節(jié)省成本，提高回報率。
（2）及時辦理抵債資產(chǎn)的交接手續(xù)。對服裝、辦公設(shè)備、汽車等可移動且非大體積類資產(chǎn)，經(jīng)辦行要及時和債務(wù)人辦理實物交接和提貨等手續(xù)。對房地產(chǎn)、大型機器設(shè)備及權(quán)益等抵債資產(chǎn)，經(jīng)辦行則要和債務(wù)人及時辦理抵債資產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明等法律文件的交接及其他相關(guān)手續(xù)。
（3）分類保管。面對形態(tài)各異、大小不等、四處分散的抵債資產(chǎn)，如何妥善保管是當(dāng)前商業(yè)銀行以資抵債業(yè)務(wù)中的難點之一，不保管將導(dǎo)致資產(chǎn)的破損甚至滅失，而要全部集中保管又不現(xiàn)實。筆者以為，對抵債資產(chǎn)應(yīng)實行分類保管：①集中保管。對服裝、辦公設(shè)備、汽車等可移動且非大體積類資產(chǎn)應(yīng)按區(qū)域?qū)嵭屑斜９埽磳⒛骋坏貐^(qū)內(nèi)所有服裝，辦公設(shè)備。汽車類抵債資產(chǎn)集中到某一倉庫，并指定專門部門負責(zé)保管。②原地托管。對房地產(chǎn)。大型機器設(shè)備等則要實現(xiàn)原地托管，即在辦妥過戶和登記備案等手續(xù)后，和第三人或原債務(wù)人簽定托管協(xié)議，委托其具體保管、維護。③專庫保管。對有價證券類資產(chǎn)，要按重要憑證及時交由出納部門入銀行專庫保管。
（4）辦理保險。抵債資產(chǎn)的保險問題是商業(yè)銀行以資抵債業(yè)務(wù)中的盲點。有的經(jīng)辦行在取得抵債資產(chǎn)后既不積極處置，又不落實保險，最終因火災(zāi)等意外事故導(dǎo)致資產(chǎn)滅失和全損。因此，對短期內(nèi)無法處置變現(xiàn)的房產(chǎn)等大額抵債資產(chǎn)，經(jīng)辦行一定要及時辦理保險，防范風(fēng)險。
4、多渠道、多手段地處量抵債資產(chǎn)
銀行如果只是一味地接收而不予處置變現(xiàn)，抵債資產(chǎn)將越積越多，并成為另一沉重的不良資產(chǎn)包袱，危及銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和持久穩(wěn)健發(fā)展。因此，各商業(yè)銀行應(yīng)通過多種渠道和多種手段，盡快盡早地處置抵債資產(chǎn)。
除傳統(tǒng)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣、自用等處置手段外，筆者以為商業(yè)銀行應(yīng)積極探討并采用打包出售、出租、托管經(jīng)營等方式。
（1）打包出售。打包出售是指銀行根據(jù)市場需求或投資者偏好，將多項抵債資產(chǎn)組成一個資產(chǎn)組合予以出售。銀行既可以將具有類似特征的抵債資產(chǎn)分別打包，如組成房地產(chǎn)類資產(chǎn)包、汽車類資產(chǎn)包分別出售；也可以將多種類型的資產(chǎn)混合打包，如將房產(chǎn)與服裝，辦公設(shè)備等不同類型的資產(chǎn)組合為一個資產(chǎn)包出售。混合打包有助于銀行將那些難以處置變現(xiàn)的抵債資產(chǎn)與相對比較優(yōu)良的資產(chǎn)一起捆綁出售，有利于提高處置率、降低處置成本，減少損失。打包出售方式技術(shù)含量較高，其關(guān)鍵點在于：①資產(chǎn)包中必須有一項能吸引投資者的核心資產(chǎn)。②資產(chǎn)包的價格確定。
（2）出租。由于質(zhì)量、價格或產(chǎn)權(quán)等原因。不少抵債資產(chǎn)無法在短期內(nèi)出售。為避免資產(chǎn)閑置，對其中具有使用價值、有一定需求的抵債資產(chǎn)，商業(yè)銀行先予以出租，等到各方面條件成熟后再行出售。通過出租，銀行既可節(jié)省保管費、倉儲費等費用的支出，又可增加出租費等營業(yè)外收入。而且從長遠分析，“先出租、再出售”的綜合收益比單純的出售收益要大，有利于實現(xiàn)抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)值最大化。
（3）托管經(jīng)營。對那些在一定時期內(nèi)無法處置變現(xiàn)，但具有經(jīng)營價值的抵債資產(chǎn)，商業(yè)銀行可以委托給資產(chǎn)管理公司等專業(yè)中介機構(gòu)經(jīng)營管理，實現(xiàn)保值、減損。通過托管經(jīng)營，商業(yè)銀行不但可以充分利用專業(yè)中介機構(gòu)的的管理經(jīng)驗，管理人才、客戶資源等優(yōu)勢，對抵債資產(chǎn)實行市場化管理，提高效率和效益，而且還可避免陷入在處置抵債資產(chǎn)和違反《商業(yè)銀行法》等金融監(jiān)管法律。法規(guī)之間兩難的境地，規(guī)避政策風(fēng)險。
5、建立有效的配套機制
如前所述，以資抵債業(yè)務(wù)管理的根本原則是：要慎用而勿濫用，要優(yōu)選資產(chǎn)而勿來者不拒，要盡早以最佳方式和最佳價格處置變現(xiàn)，而勿一抵了之、長期擱置。為此，商業(yè)銀行必須建立一套有效的配套機制，包括高效的決策機制、有效的約束機制、合理的激勵機制。
（1）高效的決策機制。如果以資抵債項目，無論金額大小，一律都要上報上級行審批。而上級行的審批程序繁瑣、耗時又長，下級行何以搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、何以盡早盡快處置。因此，無論是優(yōu)選抵債資產(chǎn)，還是加快處置，都需要高效決策機制的支持。高效決策機制包括合理授權(quán)、高效審批。
（2）有效的約束機制。有效的約束機制是控制“利用以資抵債消極壓縮不良資產(chǎn)”和“抵而不管”等問題的必要手段。
①按風(fēng)險權(quán)重考核抵債資產(chǎn)。取得抵債資產(chǎn)并不意味著風(fēng)險的全部釋放，在其未處理變現(xiàn)之前依然存在一定的風(fēng)險。因此，對抵債資產(chǎn)的考核應(yīng)從按資產(chǎn)占用形態(tài)考核改為按風(fēng)險權(quán)重考核，即對抵債資產(chǎn)的質(zhì)量狀況要按照其風(fēng)險權(quán)重與資產(chǎn)數(shù)量之積進行考核。此舉可在一定程度上杜絕經(jīng)辦行利用以資抵債“美化”資產(chǎn)質(zhì)量的問題。
一、強化教育培訓(xùn)，用誠信塑造中介人員的精神底色
古人云：“欲修其身者，必先正其心。”人心正，則行為端。通常情況下，思想動機支配著人的行為習(xí)慣，思想自覺引領(lǐng)行動自覺。我局加強對房地產(chǎn)中介市場的整治工作，把教育培訓(xùn)擺上重要位置，突出法治和誠信理念教育，著力提升中介人員的思想道德素質(zhì)和必備的業(yè)務(wù)技能。
一是精心設(shè)計培訓(xùn)課程。在深入調(diào)研和征求部分服務(wù)對象、中介機構(gòu)意見的基礎(chǔ)上，我們有針對性地設(shè)計了《弘揚社會主義核心價值觀與房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)道德》、《增強法治意識，提高依法服務(wù)能力》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎(chǔ)與實務(wù)》、《房地產(chǎn)登記辦法與技術(shù)操作規(guī)程》、《房地產(chǎn)測繪程序與面積測算》等5門培訓(xùn)課程。
二是強化全員培訓(xùn)。由市房管局發(fā)文，要求全市具有高中以上文化程度從事房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨詢服務(wù)機構(gòu)從業(yè)人員參加培訓(xùn)，學(xué)員經(jīng)考試合格后，由我局頒發(fā)“鹽城市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員崗位培訓(xùn)合格證書”，作為我市經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)申報的重要依據(jù)。2013年11-12月，我局組織專家學(xué)者和職能部門負責(zé)人，先后在阜寧、濱海、射陽縣和市區(qū)設(shè)立了4個培訓(xùn)點，對743名中介人員進行了為期4天的集中授課。其中安排半天時間，圍繞“如何當(dāng)一個守法、誠信的中介從業(yè)人員，盡心盡責(zé)為廣大服務(wù)對象提供滿意服務(wù)”這一主要議題，組織所有參訓(xùn)人員，聯(lián)系本人工作實際，結(jié)合所學(xué)內(nèi)容，分小組展開深入討論，進一步促進培訓(xùn)內(nèi)容入腦入心。
三是認真組織考試。根據(jù)市房管局的統(tǒng)一部署要求，對所有參學(xué)人員進行了閉卷考試。除17名成績不及格者外，對其他考試合格的中介人員都頒發(fā)了培訓(xùn)合格證書，有效維護了專業(yè)培訓(xùn)的權(quán)威性、嚴肅性。
二、創(chuàng)新評價機制，促進中介人員按規(guī)范提升服務(wù)
涉房服務(wù)工作的質(zhì)量和成效如何到底該由誰來評價？發(fā)言權(quán)應(yīng)當(dāng)交給誰來掌控？在黨的群眾路線教育實踐活動中，我們深入學(xué)習(xí)對照提出的“三嚴三實”要求，深深感到，能否真正做到讓廣大服務(wù)對象評價涉房服務(wù)工作，不是一般的評價方式轉(zhuǎn)變問題，而是如何正確對待群眾的根本態(tài)度和根本立場問題。只有從制度上創(chuàng)新，真正讓廣大服務(wù)對象說了算，才能體現(xiàn)人民群眾的主人翁地位，規(guī)范好中介服務(wù)工作的“最后一公里”。
我局堅持邊整邊改，立說立行，在總結(jié)過去做法和聽取服務(wù)對象意見的基礎(chǔ)上，于是2014年7月制定了《鹽城市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員監(jiān)督管理考核辦法》，對市區(qū)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員發(fā)放IC信息卡，實行統(tǒng)一掛牌上崗，將房地產(chǎn)中介從業(yè)人員姓名、照片、編號、單位、身份證號碼、從業(yè)情況、投訴情況等信息錄入GIS管理平臺，實行電子化、信息化管理，完成評價系統(tǒng)平臺建設(shè)，做到IC信息卡與第三方評價聯(lián)接。在市房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳15號窗口設(shè)置了服務(wù)評價器，經(jīng)紀機構(gòu)在提供商品房交易服務(wù)時，通過設(shè)在窗口的讀卡器及網(wǎng)站讀取經(jīng)紀人信息卡編號，啟動房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用和服務(wù)滿意度第三方評價系統(tǒng)，讓廣大服務(wù)對象現(xiàn)場對服務(wù)滿意度進行評價。廣大服務(wù)對象的評價考核結(jié)果與中介機構(gòu)資質(zhì)管理、評先評優(yōu)、業(yè)務(wù)承接等掛鉤，并在備案證書上記載，公示于經(jīng)營場所。對被評為“不合格”等級的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)責(zé)令其限期整改，整改不到位的，按年度檢查不合格處理，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。對擾亂市場秩序、損害消費者利益、有重大違規(guī)經(jīng)營行為的機構(gòu)和從業(yè)人員，按照相關(guān)法律、法規(guī)、制度的規(guī)定進行行政處罰，情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整改等行政處罰。
自評價系統(tǒng)使用以來，已記錄到客戶滿意度評價807次，其中首次滿意評價803次，首次不滿意評價4次，對首次不滿意評價進行了回訪處理、督促整改后，全部轉(zhuǎn)化為滿意。在局政務(wù)網(wǎng)站設(shè)置了房地產(chǎn)中介機構(gòu)服務(wù)滿意度評價頁面，記錄客戶評價26條，全部為滿意。同時在房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)中心大廳總服務(wù)臺設(shè)置了展架和桌牌，向社會公布房地產(chǎn)中介第三方客戶滿意度服務(wù)評價工作，提醒辦事群眾用好自己的權(quán)利，主動進行評價。服務(wù)評價系統(tǒng)的使用增強了房地產(chǎn)中介機構(gòu)人員主動搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意識，使房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和效能得到了顯著提高。
三、嚴格監(jiān)督管理，確保向服務(wù)對象交上滿意答卷
強化監(jiān)督是推進制度落實到位的有力抓手。
一是由局紀檢監(jiān)察部門和市房協(xié)強化常規(guī)監(jiān)督。通過群眾信箱、房產(chǎn)服務(wù)網(wǎng)頁和向群眾發(fā)送意見征求表等形式，廣泛吸收社會各界的意見，加強對中介機構(gòu)及其從業(yè)人員服務(wù)工作的監(jiān)督。只要接到群眾投訴或舉報，立刻介入調(diào)查核實；只要群眾反映情況屬實，馬上落實處理意見。
二是落實房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳專職人員現(xiàn)場監(jiān)督。從2014年7月下旬開始，在市房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳建立日常巡查制度，落實專人，每日進行不少于4次的掛牌巡查，督促中介機構(gòu)從業(yè)人員掛牌服務(wù)，主動接受客戶評價，并及時處理涉房中介糾紛，有力地促進了房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員改進服務(wù)態(tài)度、提升服務(wù)技能、規(guī)范服務(wù)流程。
如何才能保證意向金的安全?一筆三五萬元的購房意向金，雖然相對房款來說不是很大，但對于普通的工薪家庭來說也不是小數(shù)目。保證意向金的安全成為購房者非常關(guān)心的現(xiàn)實問題。
而令人感到有些尷尬的是，正在試點的二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，并沒有明確是否將其納入進來，這就需要購房者更為小心謹慎才是。專家表示，要保證意向金的安全，首先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可無，下面結(jié)合案例來具體分析。
意向金也要講安全
盧建明怎么也沒有想到，他付出去的意向金居然收不回來了，而在支付這筆錢款時，中介還清清楚楚地告訴他：“如果你對房子不滿意，意向金可以退回。”
近日，盧先生看中上海浦東金橋附近一套二手房，看完房之后他自己覺得還不錯，于是向中介公司支付了2萬元的意向金，并讓中介與上家議價。四天后，盧先生再次看房時，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣家竟然把空調(diào)也拆走了，與當(dāng)初中介所說的送裝修有出入，于是提出放棄購房想法。誰知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。
意向金的問題似乎成了一個無法解開的結(jié)。近日，記者咨詢了滬上幾家律師事務(wù)所，均表示目前仍有市民因為意向金的問題而前來咨詢。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，意向金的問題一直就困擾著購房者。
“意向金自動轉(zhuǎn)定”的規(guī)則被人利用，往往會危及到意向金的安全。據(jù)了解，在二手房交易過程中，意向金往往被當(dāng)作購房者表達誠意的手段。目前，房產(chǎn)中介常要求購房者在簽訂二手房買賣合同前支付意向金，并在相關(guān)單據(jù)上注明“意向金自動轉(zhuǎn)定金”條款，而房產(chǎn)中介大多不會主動告知購房者該條款。只表示“意向金是可以退的”，消費者或是沒注意此類條款，或是聽信中介的口頭承諾而輕易付款。其實，“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，消費者如不購買該套房屋，則收不回該筆“定金”了。
其次，由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞，如不法分子假信息，便能騙得意向金，還有就是有些購房者在沒有考慮周全的情況下做出決定，在發(fā)現(xiàn)與預(yù)想的狀況不符時反悔，肯定也會損失意向金。
如何保證意向金的安全呢?對此，專家表示需要從兩個方面入手。其一是要防止心懷叵測之人，防止鉆入別人的圈套。其二就是購房者自己要做到謹慎行事，而不能沖動，并預(yù)先將各個環(huán)節(jié)都考慮清楚。下面我們結(jié)合具體案例來分析。
選擇可靠機構(gòu)托管
在目前二手房市場上，賣家房源掛牌只需一個電話即可“搞掂”，而在簽訂房屋買賣合同之前中介公司也不會對房產(chǎn)證的真假進行核實，而意向金交給賣家之前，恰恰是發(fā)生在產(chǎn)權(quán)調(diào)查之前，于是有人以此進行詐騙活動。
【案例】今年2月，辛先生看中寶山區(qū)一套二手房。在中介的撮合下，雙方談妥房價，而辛先生也在中介公司的建議下支付了2萬元作為定金。賣家也開具了定金收取收據(jù)，并約定三天后簽訂房屋買賣合同。三天后，當(dāng)辛先生再次聯(lián)系賣家時，賣家竟然已經(jīng)不知所蹤，手機打不通，按房產(chǎn)證登記的地址去找，卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。
辛先生找到中介，要求對此事負責(zé)，中介房也感到很冤屈，因為在將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會到房產(chǎn)交易中心去核查房產(chǎn)證信息。不法分子也正是利用了這個漏洞，使得辛先生上當(dāng)受騙。
應(yīng)對之策：王展表示，對于此類漏洞，購房者一定要當(dāng)心。他建議購房者選擇對定金進行托管。如何操作呢?王展認為購房者可以在簽訂居間協(xié)議時，就特別聲明意向金轉(zhuǎn)為定金之后，還是由中介公司方來保管，而不急于交給賣家，等到中介公司辦完產(chǎn)權(quán)信息核查之后，簽訂房屋買賣合同，再作為首付款一并付給賣方。
這么做可能會遭到一些急需資金賣家的反對，更有可能會致使交易中斷，但是能夠保證資金安全，為什么不采用這種辦法呢?
與此有些類似的還有經(jīng)紀人收取意向金之后卷款潛逃的情況發(fā)生，如果購房者手里只有經(jīng)紀人開據(jù)的“白條”，中介公司可能會將此視為中介人員的個人行為而拒絕賠付。對此，專家建議，購房者務(wù)必將錢款交給中介公司財務(wù)室，并要求對方出具正規(guī)收據(jù)。
簽訂合同宜詳不宜簡
意向金被賣家扣留之后，不少經(jīng)紀人會要求買家支付相應(yīng)的服務(wù)費。而目前二手房市場上的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人素質(zhì)良莠不齊，少數(shù)經(jīng)紀人會利用一些欺騙手段讓購房者上當(dāng)。而在眼下市場交易清淡的時期，更要注意這類情形發(fā)生。
【案例】今年2月月份，購房者張先生看中上海盧灣區(qū)打浦橋附近一套房子，掛牌價為200萬元。房產(chǎn)經(jīng)紀人要求張先生先支付12萬元的意向金之后才跟賣家商談房價，于是張先生提取了12萬元的現(xiàn)金支付給了經(jīng)紀人，房產(chǎn)經(jīng)紀人馬上將意向金作為定金付給了賣家，但三個月之后，因為這套房產(chǎn)尚有70萬元的抵押貸款沒有還清，而沒有辦法繼續(xù)進行交易，張先生提出放棄買房的想法，并索回意向金。但是經(jīng)紀人卻表示如果放棄買房，便可認定是他違約，意向金不能退回。
應(yīng)對之策：業(yè)內(nèi)人士表示，要避免這種情況的發(fā)生，只有在簽訂居間協(xié)議(或者意向金協(xié)議)時，盡可能地包含更多的內(nèi)容，并把口頭承諾也寫進去。這樣，如果雙方發(fā)生矛盾，解決起來也才能做到有據(jù)可依。上海美聯(lián)物業(yè)大連路分行高級營業(yè)經(jīng)理蘇敏表示，居間合同里面必須將一些關(guān)鍵因素包括進來，如物業(yè)地址、面積、總價等，物業(yè)維修基金、裝修是否贈送等。而不能輕易聽信房產(chǎn)經(jīng)紀人的一面之詞，更不能輕易相信他們的口頭承諾，而是把所有的承諾都變成文字。“最好是把所有能夠?qū)懮先サ膬?nèi)容都寫上去。”他說。
別倉促行事留隱患
買房是大事，要綜合考慮到各種情況，如果因為某些環(huán)節(jié)沒有考慮清楚，很有可能會致使意向金白白損失。
【案例】小李在莘莊看中一套小面積的兩房，總價約60萬元。小李也準(zhǔn)備了20萬元的首付款。但在辦理銀行按揭貸款預(yù)審時出現(xiàn)了一些小問題，小李的資信不夠，不能給予全額貸款，銀行只同意貸六成，也就是說，他還有4萬元的資金缺口。
小李認為自己能夠從親戚朋友那里湊齊這多出來的4萬元，于是與賣家約定一個星期之后補足首付款。但世事難料，規(guī)定的時間到了之后，小李竟然還差3萬元的缺口，于是他再次與賣家商量，請求延期，也得到了賣家的理解。但最后小李依然還是沒有湊足首付款，只好放棄，好在賣家也算通情達理，返還了部分意向金。