時間：2023-10-09 16:14:42
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關鍵詞：城市綜合體 維護 保養
一、城市綜合體及特點
所謂城市綜合體（HOPSCA），即將酒店（Hotel）、寫字樓（Office），生態公園（Parking）、購物（Shopping Mall）、會議會展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多種都市功能集合在一定地理區域范圍內，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，形成的一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的，與城市有機協同、功能業態間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區，從而獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。其中，“商業”功能可以形成最佳商業活動圈；“寫字樓”功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間；“公寓”功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活，促進各種娛樂體閑業的發展；“酒店”為綜合體帶來大量的流動人日，與文化、體閑、娛樂設施相結合，形成最能推動商業中心發展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。
二、城市綜合體開發的關鍵原則
城市綜合體的開發系統性強、工程巨大、包容內容復雜，牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營應該堅持以下原則：
1.“慧眼識地”原則
城市綜合體的項目選址和發展規模在開發的過程中要得到準確的定位和識別。首先，城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。其次，城市綜合體可發展規模的判斷，簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產品、成本之間的關系，才能最終明確項目做多大規模比較合理。
2.“剛性規劃”原則
城市綜合體復合了商業、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位。
3.“綜合判斷”原則
城市綜合體形成后是否能正常運作，要靠開發商綜合判斷。判斷分二部分，首先是對所在城市的市場條件進行初步分析與判斷，這是宏觀層面的。其次，還要有針對各業態的專題研究，也就是相對微觀的判斷。
4.“設計市場化”原則
城市綜合體的開發要面向市場，以滿足市場需要為目標，因此，城市綜合體的設計方案也要市場化。
“設計方案的市場化”指的是：建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業策劃、運營專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。
“設計方案的市場化”實際上就是傳統設計與現代商業運營的結合。
5.“以人為本”原則
城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標，這些硬性的指標是為“以人為本”的根本目的服務的。既要方便集客和商戶經營，又要增強社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化體閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴
三、城市綜合體開發的主要問題
不可否認幾年間，曾經的新鮮事發生了如此巨變?！罢l擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”?！安唤ǔ鞘芯C合體，就落伍了”在這口號式標語背后，地方政府土地政策推動，開發商扎堆熱炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產嬰兒潮來勢兇猛。城市綜合體以功能復合集約，高效利用土地資源，方便可達，減緩交通壓力，功能互動，蘊藏巨大社會效應和升值空間等優勢被廣泛認同。但事過有誤，容易引發諸多問題。
1.先天不足。過去幾年，樓市調控，限購、限貸，住宅產業萎縮。而商業地產尤其是城市綜合體成了既可以提升城市形象，增加稅收和就業，亦可化解“土地財政”難題的妙藥。于是，政府幕后推手，商業地塊出讓比例大幅增長。
借助于人口基數和城市化加速紅利，中國的商業地產本身蘊藏巨大發展潛力。但在土地來源和價格高度壟斷前提下，迫于政府有條件供地，并在一定時間內多是綜合使用，偏離市場需求，開發商被逼無奈不得不做商業地產。為追求利潤、均衡土地成本，幾乎所有城市綜合體都會做足容積率，甚至挖掘地下非計容空間，導致缺乏未來發展余地，受限市場變化。
2.營養不良。城市綜合體的急劇井噴，導致其開發強度和速度在有些區域遠遠超過市場所能承載的限度。根據市場需求來策劃定位并指導設計開發內容和規模的傳統程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發強度最大化，然后再調整定位以適應和彌補市場空缺。
在城市高速發展膨脹期間，市場需求變化無常，信息采集和統計分析缺乏可信度。在如此浮躁狀態下，策劃與定位只能是即時產物和短暫的參考。
3.維護保養。城市綜合體不是若干類型物業在數量和種類上的簡單集合，而是各種服務功能的優化組合。各組成部分構成一個不可分割的有機系統，在適當軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動關系是城市綜合體的本質屬性。因此，維護和保養是維持機器運轉的常規事項。
積極的方式是因時因地做結構調整和服務轉型。受土地政策控制，中國的城市綜合體無法在后期加建功能。只能靠剔除不適當功能來增加新內容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗服務轉型是將來不可逆轉的趨勢。必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。對于商務辦公，加重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品牌效應，創造良好的商務空間和商務環境。購物中心作為城市綜合體最重要的部分，需要針對用戶心理和行為需要及特征，在空間布局、環境營造、交通停車、導購等各種服務設施的運行和管理上實施有效措施；另一方面，針對商家，在垃圾收集與處理，貨物運輸、裝卸等服務以及營銷推廣的組織和管理上，也要加力改進。城市綜合體是一個完整的有機系統。每個部分的服務功能不盡相同，公寓、寫字樓和酒店，需要安靜、舒緩的環境，而購物中心則需要活潑商業氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。只有各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧和共生的狀態才會有賓至如歸、量體定制的優質體驗。
參考文獻
關鍵詞：城市化；縣級城市；綜合體發展
中圖分類號：F293.3
城市化，人口的聚集造就了房地產業和商業的廣闊商機，人口在時間和空間上的分布，直接決定了行業發展的趨勢。
中國的城鎮化進程，將極大的促進縣域經濟的發展，縣級城市將更多的承擔起匯聚人口、形成商業中心的功能。中國的城鎮化進程還將通過促進農村土地流轉，發展農村經濟等多項政策措施促進農民收入的跨越式增長，縮小城鄉收入差距，消除城鄉經濟二元化的鴻溝。賦予縣級城市廣闊的發展空間。
商業地產是近幾年來房地產行業的寵兒，受限購限貸等房地產宏觀調控政策的影響相對小。出于搶抓機遇、分散風險、沉淀資產的考慮，國內開發商幾乎集體“轉型”，或多或少，或高或低介入商業地產項目發展。
盡管與高級別城市相比，縣級城市由于經濟總量小，城區人口少，居民消費偏低，商業地產項目收益的總額、品牌影響力遠不及高級別城市，高利潤率的空間也有限。但商業升級需求明顯，市場空間巨大，資產升值可預期。目前來看，在城鎮化背景下，縣級城市迎來了綜合體的“春天”。
一、縣級城市綜合體發展前景廣闊
中國商業地產發展空間巨大，商業升級、城市綜合體形式大行其道，高級別城市綜合體開發競爭激烈，縣級城市綜合體發展后勁十足，這些都為縣級城市綜合體發展提供廣闊的前景。
（一）中國商業地產發展空間巨大
而美國、日本、韓國城市化加速發展的進程都表明，工業化是推動城市化的最主要因素，人口密度只是輔助因素，一個國家經濟發展最快的時期，就是城市化進程最快的時期。中國目前仍處于經濟發展的快速通道中，人均GDP穩步增長。
中國商業地產正處于起步期，不少城市已經步入加速發展期，據預測，未來10年，中國人均GDP在3000～8000 美元的城市數量將從200 座增加至320 座，而人均GDP在8000美元以上的城市將從28 座猛增至177座。中國正處于商業地產大發展的時代。住宅需求增速趨緩，商業升級需求明顯；從住宅向商業、從銷售向銷售持有并重轉型，已成為意在可持續發展的開發商的共識，大型房企紛紛加大商業地產比重。
（二）商業升級為城市綜合體迎來發展機遇
隨著人均GDP的提升，城市化率的提升，人們的消費習慣和生活方式發生變化，必然導致城市商業業態升級。世界各國商業業態和形態的變遷有規律可循，基本都經歷了從傳統形態階段到業態豐富階段、業態替代階段，再到升華轉型階段的發展歷程。
在傳統形態階段，主要形式是沿街商業、批發市場等，消費者對價格最敏感。
在業態豐富階段，主要形式是百貨商場、大型綜合超市零售購物等，消費者多選擇自由購物空間。
在業態替代階段，主要形式是購物中心等，消費者單純購物的時間明顯縮短，更注重品質和文化情感的需求，融合休閑、娛樂、購物等多功能復合的綜合商業形態大行其道。
在升華轉型階段，主要形式是郊區MALL，購物公園等，消費者的訴求是個性化消費（如圖3所示）。
目前，中國很多高級別城市已經處于業態替代階段，購物中心綜合體遍地開花。而縣級城市發展水平相對落后，因此發展節奏要落后于一、二線城市，但商業升級的路徑規律是相同的。中國大部分縣級城市正處于從業態豐富階段到業態替代階段升級的歷史節點，商業形式也逐漸從百貨店、超市等升級為購物中心。強調體驗感、文化情感需求的綜合體迎來了歷史發展機遇。
（三）高級別城市綜合體開發競爭激烈
中國高級別城市的商業地產開發，競爭已經非常激烈。一線城市尤甚，2010年，北京的人均商業面積高達2.23平方米，廣州2.15平方米，而上海高達2.61平方米，高于多數發達國家國際化都市的水平。與之相比，商業高度發達的香港2009年的人均商業面積僅1.5平方米。一線城市商業總體供應的飽和程度可見一斑。
不僅是一線城市，城市綜合體在省會城市以及一些經濟發達的地級市，也進入了大規模開發階段。近年來受益于商業地產良好的發展環境，開發商不斷向二、三線城市挺進，商業營業用房新開工總量急劇增加，供應井噴。但是經營上還存在未驗證性，經濟支撐力量有限，蘊藏的投資風險不容忽視。
在高級別城市，開發城市綜合體的門檻越來越高，地價不斷攀升，需要的投資額巨大，動輒幾十億的總投資。由于供應增大，開發商也幾乎不再享受什么優惠條件和談判空間。在競爭的紅海中，資源、實力的比拼廝殺激烈，中小型開發商的市場空間實際上正在縮小。
（四）縣級城市綜合體發展后勁十足
中國的城市化發展進程中，政府起到了主導作用，而本屆政府將城鎮化作為工作重心?！皣栏窨刂拼蟪鞘幸幠?，合理發展中等城市，積極發展小城市”是中國城市發展的基本方針。國家對城鎮化發展給予了多種政策鼓勵，例如積極推動戶籍制度改革，而且“土地流轉”有望逐步解決新型城鎮化的長期資金來源問題，農村僅宅基地的市場價值就高達20萬億元，土地流轉將釋放出巨大財富。產業轉移也給縣級城市帶來機遇，未來經濟發展前景較好的縣級城市商業地產的發展潛力和空間不可小覷。
筆者選取了上海、深圳、成都、南京、東莞、揚州、鹽城、泰州、南通、鎮江、常州作為高級別城市數據樣本，選取了高郵、大豐、泰興、海安、姜堰、丹陽等作為縣級城市數據樣本，對近五年來各城市各方面數據進行了對比研究分析，發現縣級城市商業地產發展后勁更足，未來潛力更大。
典型樣本城市的分析表明：縣級城市的人口數量增速較快，并且近年來有加快趨勢；GDP增速高于全國平均水平，也高于北上廣深等一線城市，說明經濟發展的勢頭良好；人均可支配收入增長快于平均水平，且增速不斷加快；社會零售總額增長速度快于高級別城市，目前的較發達縣級城市正步入人均收入快速增長、城鎮化水平加速提高的商業黃金發展期；房價收入比相對合理，未來發展潛力大；樓面地價/房價處于較低水平，利潤空間相對大，并且樓面地價的絕對值低，地塊總價低；社會零售普及度低，相比之下優質零售供給缺乏。這些都表明了縣級城市商業發展的巨大空間。
在縣級城市，對綜合體的需求與高品質商業項目供應之間還存在錯位，抓住歷史機遇，將享受到土地優惠、政策支持、物業升值、占據藍海多重利好，而失去這種時機，未來再進入將面臨開發商激烈競爭。
二、區域選擇對縣級城市發展綜合體的影響
未來，即將實現產業升級的較發達縣級城市和承接第二產業轉移的縣級城市發展綜合體的機遇更大。城市吸引力模型及實踐也很好地印證了此點。
（一）區域經濟發達、產業前景好是有力支撐
縣級城市商業地產投資機會主要依賴于城市經濟和產業發展，而城市經濟的發展取決于區域經濟圈的整體發展和布局。在中國，已經形成了經濟圈發展格局，環渤海、長三角、珠三角等經濟圈形成共生共贏型經濟體系，內部具有比較明顯的同質性與群體性。而且三大經濟圈在中國經濟發展格局中明顯占據優勢，GDP超過全國經濟總量的半數。
經濟圈的經濟越發達，縣域經濟的發展越成熟。這其中，長三角的縣域經濟是發展最成熟的。2011年全國百強縣中，位于長三角者過半。長三角、珠三角的產業結構相對均衡，第二產業比例高。而環渤海區域各省市產業結構發展不均衡，京津占據了很多優質資源，河北等地產業結構層級低，除三大經濟圈外，其他經濟圈及區域工業化程度和產業結構層次明顯較低。
長三角和珠三角經濟圈目前都力圖實現產業升級轉型，所不同的是，長三角的產業轉移主要是蘇南等工業化程度高的區域向蘇中、蘇北等區域的第二產業轉移，發達地區努力發展高科技產業和第三產業，2008年以后，蘇中、蘇北地區第二產業增長較快。而珠三角區域是雙向互換式轉移，珠三角區域的勞動密集型企業向粵東、粵西和粵北等經濟欠發達地區轉移，騰出資源以引進先進制造業、高科技和產品高附加值產業；同時，粵東、粵西和粵北地區的勞動力轉移進入當地的二、三線產業，高素質的人才向珠三角地區轉移。
未來，即將實現產業升級的較發達縣級城市和承接第二產業轉移的縣級城市，產業發展都會找到新的增長點和強勁支撐，未來發展綜合體的機遇更大。
（二）城市吸引力模型及實踐
選擇適于發展綜合體的城市，筆者建立了一個城市選擇模型，簡而言之，就是從城市吸引力和發展機會度兩個維度出發，建立指標基準值，綜合考量各項指標，城市吸引力強，發展機會度高的城市，就是適合投資商業地產的城市。
在這個模型中，城市吸引力指標選取了人均GDP、人均可支配收入、人均可支配收入/平均房價、城市化率、產業結構層次等指標，考量城市是否具有投資吸引力。發展機會度選取了集中商業營業額/社會消費品零售總額、城市綜合體情況、房地產開發投資/固定資產投資、銷售面積 /竣工面積、商品房銷售額 /房地產開發投資額、城市規劃或產業規劃對項目的利好等指標考量該城市綜合體發展的機會度。
三、把握縣級城市商業機理的契合度
隨著一、二線城市綜合體開發競爭的激烈，具有強烈發展意愿的縣級城市不失為一個突破口。掌握縣級城市商業機理的特征，才能成為當地市場的領導者。
（一）縣級城市地方政府發展意愿強烈
高級別城市的地方政府也存在著較強的城市開發、綜合運營的意愿。但由于地價高企，爭奪者眾，地方政府招商引資的難度越來越小，對開發商的要求越來越高，爭搶的是如萬達這樣可以依靠自身的品牌資源整合能力再造城市中心的強者，但這樣的強者畢竟只是少數，形成較強的商業地產運作能力和品牌影響力也絕非一朝一夕之功。對于有意愿發展商業地產而實力并非很強的開發商而言，關注縣級城市不失為一個突破口。
從地方政府的角度說，目前縣級城市引進較高水平綜合體開發商的意愿強烈。因為對于地方政府而言，綜合體項目可以擴大就業，帶來稅收；塑造城市商業氛圍，提升城市形象；不僅是大體量的土地出讓帶來財政收入，綜合體開發還能帶動周邊地塊價值上升，城市整體實現資產增值；配合城市規劃，打造優質項目。
這樣就勾勒出了最符合此種條件的開發商：雖非大腕，但需要具備一定的品牌影響力和較強的資金實力做后盾，并有一定的招商能力和商業地產操作經驗和人才積累。
相應的，地方政府對于可以為城市發展貢獻力量的綜合體開發商，也會有一些優惠和扶持的政策。
因此，對于那些準備進行縣級城市綜合體發展的開發商而言，應最大限度的研究政府規劃，契合規劃利好，占據先機，低成本拿到優質地塊；應最大限度的提升選址談判的水平，爭取稅收、市政配套、交通各種優惠。應最大限度的爭取銀行的融資支持和政府的融資支持，開發優質快速的融資方式。
地方政府的投資欲和綜合體開發實現無縫銜接、使綜合體發揮最大價值，應最大限度的規避同質化的商業用地出讓。
（二）掌握縣級城市商業機理的特征
相對于高級別城市，縣級城市的商業發展具有一些個性特征，抓住并尊重這些個性特征，才可能成為當地市場的領導者。
首先，縣級城市一般都是單商業中心格局，人們的消費習慣和對城市格局的認同感非常頑固，傳統商業中心具有其他地段不可比擬的優勢，新區、開發區的商業綜合體很難生存和發展下去。因此在進入的時候，應重點選擇原有商業中心及周邊地塊，綜合體充分尊重單商業中心業已形成的發展格局，在此基礎上尋求突破。
此外，在其他業態和功能設置上也應充分考慮當地市場的現實，如在大多數縣級城市第三產業并不發達，對正規的寫字樓需求很少，那么在綜合體中就要慎重配置寫字樓業態，防止做出不符合當地市場需求的產品。
其次，縣級城市正處于商業業態升級的節點，綜合體應大力強調對促進當地居民生活方式升級、強化體驗感和文化情感需求的作用，引進在高級別城市已經獲取成功的品牌，因地制宜復制在高級別城市已經取得市場良好響應的操作方法。
再次，縣級城市畢竟不能夠與高級別城市相提并論，在產品的設置、材料的選取、物業的規劃設計、成本的設置等各方面應強調“適度高端”原則，在原有基礎上有所提升，引進當地市場上最受歡迎的品牌，做出品牌影響力。但如果不加分析改進引入高端產品到縣級城市，有可能會產生過度超前或者成本過高的問題，開發商應該避免去創造市場并不需要的價值或者并不能承受的價值。
參考文獻：
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[3]耿邦昊.搶三四線市場，享擴張盛宴
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城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，將城市功能與城市發展的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間的有機結合而形成，其利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動關系，構成多功能、高效率的經濟聚集體。
我國城市綜合體的發展歷程盡管短暫但發展迅速，由于城市綜合體在促進城市經濟發展和運營等方面的重要作用，一些城市已經把城市綜合體作為改變城市形象和環境、進行城市新區開發和舊城區改造等城市建設的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設20個新城，涵蓋旅游、商貿、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州“城市國際化”戰略。
我國城市綜合體的發展現狀和趨勢表現為：數量逐漸增多，建設規模相對比較集中；呈現更強的城市性，集聚規模向兩端發展；多以寫字樓、商業和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉為綜合體的主導功能；專業化、標準化與個性化并存發展；與軌道交通形成綜合一體化開發的城市建設發展趨勢；已成為重要的金融投資產品。
二、國內城市綜合體發展過程中存在的問題
（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張
城市綜合體的開發建設受宏觀經濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發前期對資金的需求強烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產品的缺失，造成開發資金鏈緊張。
（二）品質不高
與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設普遍追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平滯后等問題。盡管硬件設施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環境方面缺少人性化的文化內涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發所具有的綜合經濟價值及價值升值空間，導致經濟資源流失。
（三）缺乏成熟的配套環境
作為一項系統工程，城市綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業和產業的發展水平與之匹配。同時，要求相關金融環境、商業環境、消費能力等的匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。
（四）第三產業特別是現代服務業的發展水平不高
城市綜合體是以相對發達的第三產業特別是現代服務業為經濟基礎。但國內與城市綜合體密切相關的現代服務業發展水平不高。與城市化水平高度發達的西方發達國家通過高消費率來拉動經濟增長不同，處于工業化和城市化加速發展階段的中國經濟增長模式是以出口和基礎設施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。
三、華潤中心——持有物業產生增值溢價的運營模式研究
（一）華潤置地概況
華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一。在其特有生意模式的指導下，持有物業為其投資的地產企業產生持續平穩的現金流回報，形成資產上的潛在長期收益（見圖1）。
華潤置地持有物業發展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業的代表作，是中國內地最具示范效應的都市綜合體。
（二）華潤中心
華潤中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產品系列典范的深圳華潤中心，位于深圳市羅湖區—深圳金融商業核心區域，是深圳有史以來規模最大、品質最高的綜合性商用地產項目。總建筑面積約55萬平方米，項目由北、中、南三個地塊組成，涵蓋不同功能及特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。
萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。目前華潤萬象城產品在全國范圍內已有3家開業，分別位于深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將于2012—2015年陸續開業。
（三）華潤中心主要特點
1.項目選址
城市金融商業中心或未來CBD核心區，城市黃金地段，對位置要求高。
2.產品特點
華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業建筑群，并以商業功能為核心，整體定位于中高端物業。
以深圳華潤中心為例，其產品構成：華潤中心一期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心萬象城、國際標準5A甲級寫字樓華潤大廈。總建筑面積達18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪。華潤中心二期項目總體分為A、B、C三個區：A區為一棟超高層五星級君悅酒店及2層裙房；B區由四棟多層商業建筑組成，功能包括商業零售、餐飲、多廳電影院；C區是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建筑面積約11萬平方米，總戶數近800戶。
3.經營策略
其經營策略為：定義形象、海外招商；強勢品牌組合；商業持有比例為100%，只租不售；住宅后期出售。
定義形象、海外招商：直接在海外進行招商，國際招商與項目建設同步完成。
強勢品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌。
商業持有比例100%，只租不售：長期持有經營，保證商業品質。
自樓市調控以來，每次調控都能把各路資本推向商業地產。據億房網研究中心數據顯示：2012年，武漢市非住宅市場總供應量為4500畝，其中在建、將建的綜合體項目至少有38個。同比2011年增長近3倍，環比上漲幅度為13.6%。
商業地產熱潮仍在持續，土地市場上商業地塊接連出現地王。這一輪的商業地產井噴式發展，也暴露出商業地產的諸多問題：兩年多的房地產調控，商業用地供應增加，大量資金流入商業地產，大量企業轉型開發商業地產，最終導致商業地產供應量劇增，購物中心遍地開花，同質化競爭慘烈，缺乏成熟的商業運營模式。
而商業地產的過度開發，也帶來了高空置率。數據顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。
加上行業不景氣，零售商對未來的不確定性，導致其開店速度放緩，或將進一步加劇了商鋪空置率。過剩的供應與有限的需求共存的市場，未來的商業地產將面臨前所未有的考驗。
仍受追捧
2010年住宅市場全面限購以來，眾多品牌房企紛紛宣布拓展商業地產領域。中原地產提供的數據顯示，自2010年開始，國內商業地產的月均開發增速達到了25%以上，是同期住宅開發投資增速的1.5倍，2012年上半年更是達到2倍。
這似乎更加刺激了開發商的熱情，被稱為“房產風向標”的十大代表企業中大部分計劃提高商業地產的業務比重。
以住宅地產為主的行業巨頭萬科，也早已低調布局商業地產，目前已初具規模。據不完全統計，截至2012年底，萬科在全國已經有17個城市綜合體項目正在操作，非住宅業務的占比將從目前的10%逐步擴大到20%。
保利地產在2012年半年報中透露，將重點開發商業地產，商業地產和住宅地產的比例將保持在3：7；中海地產也披露，公司商業地產在未來資產比例和利潤貢獻中將上升至20%。
就連一直專注于住宅開發的綠地集團也開始進軍商業地產，綠地董事長張玉良年前接受采訪時透露，目前綠地已經把40%的開發量都放在商業地產上，這也意味著綠地戰略轉型重攻商業地產。
而在過去的一年里，商業地產的吸金能力，也沒讓投資者失望。
以武漢為例，據戴德梁行統計數據顯示：2012年武漢全年甲級寫字樓吸納量超過過去三年的總和，為11.09萬方，創歷史之最；武漢甲級寫字樓租金漲幅在全國重點城市中居首位，全年上漲22.4%至每平方米每月94.1元；2012年武漢商圈中首層臨街商鋪租金上漲至每平方米每月532元，和去年相比上漲4.3%。
2月初，在武漢舉行一次的土地拍賣中，恒隆地產以底價33億元將一幅商業地塊收入囊中。據恒隆地產透露，此次武漢項目計劃投資約120億元，并將當做商業綜合物業項目作長期投資，當中包括世界級購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。
已經在武漢深耕多年的華潤地產也宣布，2013年將進軍武漢商業地產市場，在臺北路投資130億元打造華潤中心項目，將建設集高端購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、特色商業街和高檔住宅于一體的地標性都市綜合體。
事實上，除“先行者”萬達、南國置業外，本土開發商福星惠譽及外來的綠地、和記黃埔等巨頭都已經加大了商業地產的布局。項目體量少則幾十萬平方米，多則上百萬平方米。武漢目前的商業綜合體地圖上，已經排列了40多個項目，據億房網研究中心數據顯示：2012年，武漢市非住宅市場總供應量為4500畝，同比2011年增長近3倍，環比上漲幅度為13.6%。
“兩年多的住宅調控促使資金轉向商業地產，武漢商鋪近一兩年供應明顯增多，購物中心遍地開花，所導致的同質化競爭也愈演愈烈。2013年，主要商圈的升級改造即將完成，地鐵帶來的人流匯聚給商戶極大的信心，但如何將這些人流量轉化成目標消費群將是業界不得不思索的問題。”戴德梁行在武漢2012年第四季度報告中稱。
快觸警戒線
商業地產熱火朝天的背后，暴露的問題也層出不窮。
武漢萬畝工業園陷“空城危機”，空置率達90%；武漢商圈租金跳漲，迫使店鋪“轉場”；漢口某地下商業項目屬人防工程，只有使用權，辦不了房產證；武昌沙湖某商鋪號稱于地鐵出站口，但最后出站口變動，讓買鋪者花了高價買了張“空頭支票”；江漢路某商業項目，開業半年來始終沒有人氣，商家普遍虧損數萬元……
“近年來武漢綜合體項目如雨后春筍一般都冒出來，幾乎無一例外地復制購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓的模式。”億房網商業地產主編米浩表示，在同一個區域范圍內往往存在多個定位相同、功能類似的商業項目，這種現象已經暴露出商家競爭加劇、空置門店增多、商戶生存困難等問題，而到最后買單的還是投資者。
2012年中旬，由中國社會科學院財經院推出的《流通藍皮書：中國商業發展報告（2011-2012）》指出，本輪商業地產爆發式增長或將導致以下后果：大量激增的商業地產項目得不到客群的支撐，商業地產項目同質化現象嚴重。
不少本土地產企業開始正視這一點，在商鋪銷售上，融入了更多概念炒作。如，2012年面世的多數城市綜合體，都以地鐵2環線即將開通為由頭，打出地鐵商業的旗號；其中的一部分，挖掘地下空間，打造地上地下商業組合拳；而幾乎所有商鋪，都宣傳最少5年35%的投資回報率。
然而，在中國指數研究院華中分院研究副總監李國政看來，無論地鐵商業或是高額投資回報率，都只是宣傳手段，若項目運營不成功，5年35%投資回報率的承諾，也只是泡影。在目前激烈的商業競爭中，要脫穎而出，最重要的就是打造差異化產品?！皣獬晒Φ纳虡I項目，一定是經過詳盡的市場調研，鎖定某一類人群，打造專屬于他們的商業項目?！?/p>
但是在武漢，“大部分綜合體的開發商都是由以往純住宅開發商轉過來的?！睒I內人士指出，成功運作一個商業項目，除了前期的規劃定位要符合實際消費需求外，更重要的在于后期的招商定位和人氣的培養，多數住宅類開發商并不具備這方面的經驗和人才。這也就造成了有些商業項目位置不錯，但公司的招商能力和專業人才缺乏，后期運營困難重重。
南明河城市流域休閑度假帶分為云巖區水東路濱河景觀部分和南明區翠微巷提升改造部分，目前，云巖區部分總占地面積2600畝，沿河約7公里長，建設周期5年，總投資超200億元。
為加快建設進度，由中天城投集團負責建設的南明河度假帶未來方舟段今年擬完成投資25.6億元，完成防洪堤、景觀壩、清淤工程及景觀電動火車、游艇等相關設施配置，確保沿岸雕塑、商業帶景觀、燈光工程落成。
“度假帶1號橋和2號橋已經建成，力爭年底形成水景觀，加快兩岸景觀和沿岸商業帶建設?！敝刑斐峭都瘓F執行副總裁李俊說，在建設過程中大力實施周邊環境綜合整治力度，提升景區周邊整體美，目前，已完成綜合整治工程量的80%以上，整個工程預計年底基本完成。
南明河城市流域休閑度假帶作為全省文化旅游綜合體的先行者，它充分利用項目地的區位、資源和客源等優勢，彌補貴陽市都市型休閑娛樂產品的空白。這一旅游文化綜合體依托山水相依的生態基底，以智慧科技為技術支撐，集主題游樂、溫泉養生、濱水休閑、文化體驗、高尚人居為一體。碧波蕩漾的水域是人類寶貴的資源，以水為伴的生活讓人向往，道出了休閑文化對于城市發展的價值與意義。
根據貴陽市委、市政府新的部署方案，年內將啟動南明河城市流域休閑度假帶從云巖區向下游延伸到烏當區的課題研究工作，并圍繞“爽爽貴陽、美麗鄉村”這一主題來打造。屆時，城市休閑度假與鄉村旅游將實現無縫連接。
旅游業作為貴州服務業的窗口和橋梁，積淀了精神，積累了經驗，正成為貴州后發趕超的一個突破口。作為100個旅游景區中的20個旅游文化綜合體之一， 南明河城市流域休閑度假帶依托貴陽市的這條母親河，以旅游、文化、休閑為基調，涵蓋文化、娛樂、休閑、購物等內容，正著力打造貴陽第一條濱河休閑景觀帶。
據了解，今年7月以來，天河潭旅游文化綜合體、樂灣國際旅游綜合體等也相繼開工。天河潭旅游文化綜合體5年內將投資15億元，建成以旅游產業為核心，聯動五星級酒店、民族文化村、體育公園等相關產業的5A級旅游文化綜合體。樂灣國際總投資逾百億元，內設滿足生活、文化、娛樂、休閑需求的完善配套。
假如從青年藝術家的培養、包裝、作品展示直至拍賣能夠集中在一個整體上實現，那么既為藝術家節約了大量精力，更為收藏者提供了一站式的服務。
打通藝術產業鏈成了一個全新的概念并在加速實現。在正戎投資控股集團董事局副主席、世界智本家總裁協會理事長孫云龍的眼中，“藝術綜合體”無疑是打通產業鏈和助力青年藝術家的最佳選擇。
熱潮催生產業鏈整合
文化與藝術產業被稱為21世紀的朝陽產業，目前已成為世界經濟的支柱產業之一。2010年美國文化與藝術產業收入4500億美元，占GDP比重超過25%，成為美國第一大產業，而美國最大的400家公司中有72家是文化與藝術企業。
2012年1月初，藝谷文化創意園區在上海嘉定區南翔鎮開園。園區占地30畝，擁有超過5000平方米的全亞洲最大的單體藝術畫廊、藝術品版權交易中心以及藝谷總部辦公大樓。
國內外藝術市場的火爆，使得藝術產業的力量正在飛速放大。在此趨勢下，藝術無疑更需要與大的產業鏈對接，通過融入更大市場和經濟體而釋放能量和活力。
然而目前國內畫廊、拍賣行、藝術家、經紀人等多個角色“分而治之”，既浪費了資源，又造成了信息的不對稱。因此，能夠貫通產業鏈的藝術綜合體呼之欲出。
便捷藝術產品化金融化
縱觀西方藝術市場的發展路徑，隨著中產階級家庭的興起，藝術從家族收藏模式中被解放出來，藝術市場開始了真正的產業化和市場化的變革，一些投資機構開始布局未來的藝術產業鏈條，從投資藝術品轉向投資藝術產業。
“藝術的樣態多種多樣，有藝術群體和圈落、藝術展覽展示平臺、藝術學術研究和教育機構等，這些樣態雖屬同一個產業鏈，但又基本各自為政?！睂O云龍表示，綜合藝術創作、展覽、交易、交流、商務等功能的綜合性平臺將應時代和藝術文化發展的需求而生。
孫云龍認為，藝術綜合體的本質是一個地標性的藝術建筑，通過定期舉辦畫展、拍賣、藝術品鑒賞以及藝術家培育等系列活動，將市場中各個環節有效結合并形成合力。
同時，藝術綜合體在孵化和培育藝術家及打造資本與藝術家對接的平臺方面，具備了很大的優勢。一個完善的藝術綜合體可讓藝術家在其中自由地創作，隨后高效便捷地實現藝術的產品化和金融化，最終形成藝術的產業化。
藝術+實業+金融的探索
“正戎集團準備依托文化中心進行商業模式創新，將‘藝術+實業+金融’結合發展，不同行業之間相互依托并互為支持，產生綜合體效應。”孫云龍表示，正戎集團已開始規劃一個舊工業建筑改造為藝術綜合體的項目—“東方藝術金融廣場”，項目基地位于黃浦江東畔，隔江與陸家嘴相望。
他們將和中國美協及人民友協合作，選送全國最優秀的50名藝術家于今年12月赴法國盧浮宮展覽，2013年則計劃策劃“紫禁城－盧浮宮”展覽，將國外的優秀藝術家作品吸引到中國。“打通了國際和國內最重要的兩個展覽平臺”。
孫云龍表示，公司已整體規劃了一個30億規模的文化與藝術產業基金，并在今年投入3千萬元資助相關活動。“優秀作品放在藝術綜合體里長期展覽，既可給民眾和青年藝術家學習和觀摩的機會，同時也可促成交易，且這些措施都和地方政府合作，在產業政策、稅收、人才等方面會給予很大的支持和優惠，現在上海以周邊多個城市已密切和我們溝通希望項目能夠早日落戶?！?/p>
綜合體比拼綜合實力
目前，國內青年藝術家的發展道路除了入選國內外大展外，還有不少人采取“曲線救國”的方式，即在國外拿大獎、在國內被報道。大多數“曲線救國”的藝術家回國后會走上教育之路或進入社會公共領域。
該現象也折射出全球化的經濟結構支撐著一群彼此關系密切的收藏家、策展人、批評家和藝術家等。同樣，大大小小的商業畫廊正在中國百花齊放，世界各地的藏家也爭先涌入中國的藝術市場進行收購，中國的藝術市場體系正呈現出多線索、多層次齊頭并進的發展趨勢。
在孫云龍看來，目前我國的文化與藝術產業發展出現了“百家爭鳴、群魔亂舞、內外競爭”的格局，誰能創新商業模式，誰就能占得先機。
關鍵詞：城市綜合體；消防給水系統；消防設計
城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
隨著城市建設步伐的加快，越來越多的城市綜合體建筑為城市增添了現代氣息，然而，城市綜合體建筑的大量出現在促進社會發展、滿足人們生活需要的同時也給給排水設計工作帶來了許多技術上的難題。因此，如何合理的設計給排水及消防系統對城市綜合體建筑日常運行的經濟性以及消防時的安全性和可靠性有著重要的意義。下文就城市綜合體項目的消防給水系統設計中所遇一些問題進行分析。
一、生活給水系統
首先要區分不同性質的用水區域。城市綜合體一般是含有多種功能的綜合樓建筑群，大量開發利用地下空間追求使用面積的增加，在同一地下室上部設置住宅小區、辦公、商業建筑群。由于計費的需要，不同功能的用水區域，其給水系統要相對獨立設置。生活用水大致可分為居民用水、行政事業用水、經營服務用水、特種行業用水等。當地供水部門常有地方政策，曾遇到超高層綜合樓住宅部分的所有供水系統從泵房設計（且原則上泵房不能放置地下室）到后期收費管理全部歸屬供水部門。所以劃分給水系統前應與當地供水部門溝通好，了解當地供水部門的收費范圍、收費標準及地方政策，根據不同的收費標準和計量設置不同的給水系統。
其次確定各給水系統的供水方式。給水系統按給水方式可分為串聯和并聯，按供水設備可分為水箱供水和水泵供水，城市綜合體的供水方式常常是將這些系統相互結合。城市綜合體常有超高層的塔樓部分，《建筑給水排水設計規范》（GB50015-2003，2009年版，以下簡稱“建水規”）對建筑物內生活給水系統的豎向分區原則作了規定，超高層建筑的室內生活給水系統分區應當遵守該規定。
我院在各地設計的超高層建筑，在給水系統上一般采用串聯加高位水箱的方式，結合避難層，設置轉輸水箱和水泵。
某廣場北塔樓冷水系統：北塔樓酒店（42～71層）及酒店式公寓（26～40層）由水池經水泵加壓至41層避難層的中間轉輸水箱，重力供酒店式公寓用水；由41層避難層的中間轉輸水箱經水泵加壓至設在71層屋頂酒店生活水箱，重力供酒店用水。41層避難層的中間轉輸水箱重力供酒店式公寓用水分四個壓力區，各區供水壓力不大于0.35MPa。四區北塔37～40層加變頻調速泵裝置加壓供水，三區北塔33～36層重力流供水，二區北塔29～32層、一區北塔26～28層經減壓閥減壓供水。71層屋頂酒店生活水箱重力供酒店用水分六個壓力區，各區供水壓力不大于0.35MPa。一區北塔42～47層、二區北塔48～51層、三區北塔52～55層、四區北塔56～59層、五區北塔56～69層經減壓閥減壓供水，六區北塔65～71層由屋頂生活水箱重力流供水。
高位水箱靠重力流供給各供水點，變頻泵供水區域部分是高位水箱供水壓力不足的樓層。對于超高層建筑安全可靠是最重要的，供各用水點的給水變頻泵是抽吸水池或高位水箱進行加壓后供各用水點，需要借助于電力才能實現。而高位水箱只是依靠水力原理，顯然更安全可靠。所以超高層建筑供水系統還是主要以高位水箱為主。
其中要注意的是，超高層的上部往往是星級酒店，都會有酒店管理公司的介入，他們會對水質，水壓、儲水量提出高于“建水規”的要求。例如要求達到1～2天高日用水量的儲水量，水質要有凈化、軟化等處理，這對地下室設備機房布置會有很大的影響，這點要予以重視。
“建水規”3.8.11條“民用建筑內設置的生活給水泵房不應毗鄰居住用房或在其上層或下層，水泵機組宜設在水池的側面、下方，單臺泵可設于水池內
或管道內，其運行噪聲應符合現行國家標準《民用建筑隔聲設計規范》GB10070的規定。”在避難層布置生活給水泵房盡量避免在居住用房的上層或下層，但往往公共部位的面積比較小布置不下。當布置在生活用房的上下方時，需要結構專業配合設置夾層，衰減噪聲的傳遞，同時選擇低噪聲水泵、減震支架、隔振墊等。
二、消防系統
龐大的城市綜合體給消防給水提出了新的問題。《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045-95，2005年版）7.3.5條規定，同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。
如何確定火災次數？如何界定城市綜合體消防系統的設置數量？共用消防給水系統的服務范圍是否存在限制？其消防給水系統最大的服務建筑面積和服務半徑？系統的最高壓力值？在城市綜合體中，需要推敲。
1、火災次數的確定
首先確定城市綜合體的火災次數。關于火災次數的確定，《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）規定，城市、居住區的人數N 2.5萬人時，按同一時間內的火災次1次確定；N 40.0萬人時，按同一時間內的火災次數2次確定；N 40.0萬人時，按同一時間內的火災次數3次確定；工廠、倉庫、堆場、儲罐區和民用建筑的室外消防水量，應按同一時間內的火災次數和一次滅火用水量確定。可是對公共建筑群、區域建筑群，現有國家規范沒有相關的規定。據了解，上海市《民用建筑水滅火系統設計規程》（DGJ08-94-2007）中規定，公共建筑物，聯體建筑群共用一套消防給水系統時，其保護的建筑總面積不應大于50萬m2；最高壓力控制：消防給水系統在任何時間和地點的工作壓力不應大于2.4MPa（廣播電視塔除外）。
我們在實際工程設計中借鑒了上海的規范及上海的做法：①共用（區域）消防給水系統的最大服務面積不大于30萬m2、單棟建筑的最大建筑面積不超過40萬m2，可按1次火災設計。②共用（區域）消防給水系統的服務半徑不應跨越市政道路或街坊。③共用（區域）消防給水系統從消防泵到最不利點的距離不宜大于500m。④對于無物理完全分隔的貼鄰建筑和上下一體的建筑，其消防給水系統應該采用1套，不應分解為幾套，除非按多次火災同時發生考慮。
2、消防供水方案的確定
確定了火災次數后，如何確定消防供水方案呢？實際工程情況千變萬化，其中有多種組合，數棟超高層建筑和高層建筑，其高度的不一致，建筑群的相對
分散等等。由于共用（區域）消防給水系統是同一時間內只考慮1次火災的，因此，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。消防水池高位消防水箱的容積應按消防用水量最大的一棟高層建筑計算。高位消防水箱應設置在建筑或建筑群內最高一幢建筑屋頂最高處。
現在由于城市消防車供水能力的限制和超高層建筑的重要性，許多高度超過
的超高層大樓均趨于采用更為安全可靠、立足自救的重力式高壓制消防給水方式。而有些龐大的城市綜合體除了超高層的塔樓還有數棟高層建筑住宅、多層商業等。在實際施工過程中及以后的交付使用過程中常常存在這種情況：超高層的塔樓部分是最后完工的，其地下室和裙樓部分及住宅群、多層商業等往往在塔樓未竣工之前就要先驗收先使用。所以常常要把先竣工使用部分的消防供水系統由重力流系統改為臨時高壓系統。在這種情況下建議設置多套消防給水系統。在同一時間內只考慮1次火災的情況下，建筑群或建筑綜合體可共用，1套消防水池，即在消防水泵房內設置不同系統的消防泵，分別從共用消防水池吸水。
在某工程中，就采用了重力流系統和臨時高壓系統的組合。兩棟超高層和高層建筑采用了重力流系統，屋頂高位水箱置于最高樓二百多米的頂部。同時在地下室設置消防水池，配置消防轉輸水箱和水泵供塔樓；另配置一套臨時高壓系統的消防泵供先竣工的住宅群。
同時在設計過程中還必須注意：①共用（區域）消防給水系統向各棟建筑供水的消防供水干管應采用環狀管網。②共用自動噴水滅火系統的報警閥組宜分別在各棟建筑的附近集中設置。③根據后期建筑所采用的物業管理模，從使用功能的角度出發，同類用途的建筑可以合用設置系統，不同功能的建筑宜分開設置消防給水系統，便于今后的運行管理。④每棟高層建筑應分別設置水泵接合器，多層建筑相鄰水泵接合器的設置距離不大于80m。
三、其他
城市綜合體項口由方案、初步設計、施工圖設計到竣工有很長的周期，往往一邊施工一邊修改。記得有這樣一句話：“商業地產，不變的永遠是變?！痹趲讉€項目的進展中深切感到這一點，設計者一定要為這“不變”留有變的可能性。有以下幾點供同行們參考：
（1）預留機房面積一定要為以后可預見的改造、維修留下空間。平時在具體的工程設計時常常被要求按照規范的最小尺寸，能壓則壓，能小則小，為擠出那寶貴的面積而煞費苦心，然而一旦有修改和調整常常導致地下室整盤顛覆。
（2）重視屋頂綠化，重視屋頂管線綜合。很多開發商追求采用50%屋面綠化，有效控制屋面熱島效應，希望把裙房頂打造成屋頂花園。然而商業綜合體的屋頂常常是被各種設備及管線占滿，這就需要設計師因地制宜，因材設計，做好屋頂的管線綜合并配合后期的景觀處理。同樣地下室車庫常常是客戶的第一入眼點，一個各種管道、風管、橋架排列整整齊齊的地下室也需要精心設計、精心安裝的管線綜合。
（3）在公共部位預留管位，在梁上預留穿管管位。一個商業項口的招商常常滯后于設計，到后期修改常常會增加很多立管，這樣免得后期過多的砸樓板、開洞。
（4）強化標識系統。城市綜合體項口功能區域廣，平面和立體都紛繁交錯，管線也錯綜復雜。為了美觀和方便以后管理維護，不同的管道需要用不同的顏色標識清晰，這個在設計時不可忽略。
天洋廣場坐落于180萬平方米的中國溫哥華國際社區天洋城中心商街。它的崛起，將推動城市商業化的進程。隨著天洋城三期業主陸續收房，未來這里的居民將超過上萬戶，為打造區域首屈一指的商業中心提供了充分的客源條件。繁華的商業氛罔、同林景觀的實景呈現以及名校北大為明幼教的引入，以天洋城為中心的高尚生活圈正在加速成熟，這也必將提升整個區域的居住價值。商業：區域大型核心商圈――天洋廣場
天洋廣場，25萬平方米城市綜合體，升啟京東燕郊LIVING MALL時代。
12萬平方米天洋廣場購物中心，規模品質首開區域先河，服務京東執掌繁華之首；2萬平方米物美大賣場京東旗艦店，首創規模紀錄，燕郊物流基地迅捷服務，一站式購物輕松享受；6500平方米五星級星美影院是京東罕有含VIP廳的9廳國際影城，數字技術先進設備全城領銜，視聽體驗同步世界潮流；8000平方米品牌連鎖天洋電器，店面規模居燕郊之首，惠及全城力度無人企及；風情餐飲時尚街區，饕餮盛宴曠世禮遇；兒童體驗世界，孩子們的幸福樂同；主題休閑空間，舒享人生慢調生活。另外，天洋廣場配備近2000個停車位，邀您自由出入城市繁華。無論是規模還是品質，天洋廣場都無疑為區域翹楚，未來必將成為日益現代化、國際化發展的京東城市商圈核心。
天洋廣場招商工作已經展升，主力賣場、星級影院、品牌電器賣場入駐方案落定，諸多國內外大型品牌機構正在洽談之中。不久，這里將成為整個京東區域面積最大、最為集中的商業中心，城市生活將被繁華照亮，居住價值也將大幅提升。
園林：22萬平辦米北美風情園林
作為宜居品質大城，天洋城規劃了22萬平方米大尺度恢弘園林，邀請國際景觀大師scott Hosteder先生傾力打造，創舉性汲取了北美風情同林的精髓，呈現與北京同緯度的全球最宜居城市溫哥華的生態宜居特色，并重金全冠移植上萬棵原生態成樹，如紅楓、元寶楓、雪松、白蠟、銀杏等，設計出十余處特色水景天章，栽種數十萬株珍稀花卉灌木，營造出數十萬平方米的叢林綠茵公園意境。
與傳統住宅社區園林不同，天洋城最大的特色就是原生態，以大面積綠植美化環境、凈化空氣、疏解心情，一切都為增強居住的舒適感。這里的樹木、花卉、雕塑與建筑并非隨意搭配，而是充分考慮了人的視覺感受與參與性，形成相映成趣的立體景觀效果。隨著時間的流轉，社區愈加成熟，園林價值也體現得愈加淋漓。
天洋城一、二期景觀已全景呈現，樓宇間景觀迥異而又融為一體，水系相連、綠樹掩映，于不同節點設置的雕塑造型趣味橫生、恰到好處。如此大手筆杰作，當之無愧成為燕郊區域的代表名片，省市各級領導多次視察，并給予高度肯定。此外，天洋城作為行業典范數次接待業內團體參觀學習，并被中國指數研究院、中國房地產指數系統評為“中國首個原生態軟景價值典范樓盤”。
教育：北大為明幼兒園入駐社區
在品牌教育方面，天洋城始終致力于為業主提供高品質的教育服務，重金引入北大為明幼教，攜手打造“天洋城北大為明幼兒園”，為孩子營造陽光健康的成長環境，此舉在京東社區尚屬首次。
當你在地鐵站等車時，常常會把目光投向面前的屏幕，通過播放的新聞視頻打發時間，下一趟列車的到站時間也一目了然。
這得益于地鐵PIS系統。如果跟地鐵有銜接的商業綜合體也接入這個系統，那就能實時顯示列車動態，同時為人們去商場購物和乘地鐵出行提供便利。
實際上，地鐵沿線的商業綜合體、城市地標、以及體育館、醫院等公用設施都需要建筑智能化。對于深圳達實智能有限公司（以下稱達實）董事長劉磅來說，當前全國各地的軌道交通建設如火如荼，只要搭上城市軌道交通的“順風車”，一路將“錢”景無限。
從地下到地上
今年5月，長沙地鐵2號線試運營，標志著長沙正式進入地鐵時代?！斑@條地鐵線的智能化系統就是由我們提供的?！边_實智慧建筑事業部總經理易鴻言談中帶著十分的自豪感。
兩年前，達實中標長沙市軌道交通2號線一期工程綜合監控系統設備采購及集成服務項目。外界對這家外來企業的勝出并未感到意外。實際上，達實是國內最早參與地鐵項目建設的企業之一。從最初的深圳地鐵、香港地鐵開始，到如今向內地的成都地鐵、長沙地鐵延伸，達實簽的每條線合同金額都在2億元左右。
據統計，2006年到2012年，中國城市軌道交通智能化系統市場規模平均增長率超過10%。依據目前的地鐵智能化系統工程投資占地鐵總投資的比重為5%-8%來看，未來城市軌道交通智能化發展空間巨大。
不過，由于城市軌道交通涉足AFC系統、ISCS系統、PSD系統等多個專業領域，行業內的競爭非常激烈。業內人士分析，未來，軌道交通行業里發展的企業差異化會越來越小，如何在細節中取勝就是企業成敗的關鍵。
最近半年多里，易鴻幾乎馬不停蹄地參加全國各地的商業地產論壇，萬達、中海、華潤、綠地這些活躍在論壇上的明星地產公司都與達實有業務合作。
“商業地產之所以能夠快速發展，跟這幾年高鐵、城際鐵路、地鐵等軌道交通的建設有很大關系?！币坐櫾诮邮苡浾卟稍L時表示，由于國家和地方對軌道交通的大力建設，消費人群的時空距離被大大拉近。在這個基礎上，與地鐵相銜接的商業地產項目大量涌現。
在智能化行業中，由于比普通建筑要求高很多，像達實這樣廣泛參與地鐵項目的公司并不多。在公共基礎建筑領域，達實做的地鐵節能排在全國前三位，比如深圳地鐵3、4、5號線。
除了直接參與地鐵項目，達實還在擴展地鐵與商業地產結合的模式。包括地鐵上蓋的商業地產，商業綜合體與地鐵的銜接，這些都是達實的業務范疇。
“有許多做商業地產項目的公司，只能做智能化這一塊，而我們對地鐵的要求更清楚，這是我們特有的優勢。”易鴻表示，只有做過地鐵項目，同時也熟悉商業地產，把兩者結合起來，才能提供比較好的解決方案。
對于一座城市來說，地鐵沿線通常是商業物業最搶手的地段。達實通過介入城市的軌道交通，對整個商業地產在城市的布局有所了解，不論是前期商業地產的規劃設計，還是后期參與該項目的建設，達實都占到了先機。
在并購中延伸產業鏈
目前，達實超過一半的業務來自商業地產項目，而且主要是大型城市地標，比如武漢綠地中心、深圳京基100。
顯然，達實把握住了從地下到地上延伸的商業脈絡。
易鴻表示，達實在商業地產領域的營銷之道，就是對各類形態商業地產有自己的研究，比如酒店、商業綜合體、超高寫字樓、高端住宅等。
“盡管這些都與智能化相關，但它們的要求是不完全一樣的?！币坐櫢嬖V記者，只有對每一個細分行業有著深入的研究，給客戶提供的解決方案才能夠做到最精、最細，繼而贏得客戶的信任，特別是與大型商業地產公司合作的機會。
“我們希望通過多個細分領域的第一，實現成為中國建筑節能和智能領軍企業的目標?！苯衲?月，達實被評為福布斯最具潛力企業。董事長劉磅在接受媒體采訪時信心滿滿地說，在建筑領域中，達實堅持沿著幾個細分市場去拓展。一是住宅建筑，恒大建筑智能化在全國60%以上的項目是達實智能提供的；二是商業建筑，五星級酒店排在第一，深圳的京基、喜來登等等。
不能不說的是，其上市后的多次并購發揮了至關重要的作用。
2010年底，達實成功收購深圳黎明網絡。黎明網絡在軌道交通領域的自動售檢票系統（AFC）、地鐵公司核心業務信息系統上的優勢，能夠與公司現有在軌道交通領域的業務產生協同效應，收購完成后，拓展了公司建筑智能化主業的業務范圍，增強對客戶的全面服務能力。
自2009年在中小板上市以來，達實保持著強勁的兼并擴張勢頭。
“我們不是說單純為收購而收購，一定是收購對業務是有促進、相互吻合的企業?！币坐櫧榻B說，2012前，達實收購了北京啟迪德潤。這家企業是國內領先的綠色建筑評估與節能生態設計解決方案供應商，通過收購，達實一下子就把業務延伸到了產業鏈上游。
同一年，達實還完成了對上海聯欣科技發展有限公司的收購，實現了業務領域從建筑智能化向綠色建筑供電系統優化咨詢、工程及節能服務方向的延伸。
據易鴻透露，公司的下一步計劃是往智慧城市方向拓展?！霸诓①彿矫妫赡苓€會有一些新的動作?！?/p>
“你節能、我投資”
今年，達實有兩個新拓展的市場重點，都與智慧城市有關，即數據中心和醫院。