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導語：在房地產形勢分析的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
【關鍵詞】房地產業；現狀；對策
為全面了解萊山區房地產業發展情況，制定十三五產業發展規劃、調整產業結構等提供真實可靠依據，現根據第三次全國經濟普查數據，對全區房地產市場發展狀況進行分析研究，以供各級領導參閱。
一、總體情況
2013年末，全區共有房地產業法人單位181個、從業人員4482人，分別比2008年末（2008年是第二次全國經濟普查年份，下同）增長7.7%、12.9%，分別占全區全部單位的4.2%、4.7%。實現營業收入70.8億元，房地產業增加值25.8億元，是2008年的2倍，占全區GDP比重12.6%，比2008年提高2個百分點。
（一）按行業類型分
1.房地產開發經營業。法人單位61個，從業人員1838人，分別比2008年增長29.8%、6.4%，分別占全區房地產業的33.7%、41%。實現營業收入64.7億元，比2008年增長88.6%，實現增加值14.6億元，占全區房地產業增加值56.6%。
2.物業管理業。法人單位72個，從業人員2134人，分別比2008年增長5.4%、21.3%，分別占全區房地產業的39.8%、47.6%。實現營業收入1.9億元，增加值1.8億元，占全區房地產業增加值7%。
3.房屋中介服務業。法人單位35個，從業人員305人，分別比2008年增長66.6%、136.4%，分別占全區房地產業的19.3%、6.8%。實現營業收入1.6億元，增加值1.4億元，占全區房地產業增加值5.4%。
4.其他房地產業。法人單位13個，從業人員205人，分別比2008年下降63.3%、41.1%，分別占全區房地產業的7.2%、4.6%。實現營業收入2.6億元，增加值2.3億元，占全區房地產業增加值8.9%。
自有住房增加值5.7億元，占全區房地產業增加值22.1%。
（二）按區域分
1.黃海。法人單位78個，從業人員1875人，實現營業收入18.5億元，分別占全區房地產業的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地產開發經營企業27個，從業人員778人，實現營業收入15.1億元。
2.初家。法人單位35個，從業人員749人，實現營業收入30.8億元，分別占全區房地產業的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地產開發經營企業11個，從業人員393人，實現營業收入29.6億元。
3.濱海。法人單位38個，從業人員1414人，實現營業收入18.7億元，分別占全區房地產業的21%、31.5%、26.4%。其中，房地產開發經營企業11個，從業人員468人，實現營業收入17.7億元。
4.經濟開發區。法人單位18個，從業人員282人，實現營業收入1.9億元，分別占全區房地產業的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地產開發經營企業8個，從業人員101人，實現營業收入1.6億元。
5.解甲莊。法人單位3個，從業人員38人，實現營業收入0.2億元，分別占全區房地產業的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地產開發經營企業2個，從業人員26人，實現營業收入0.2億元。
6.萊山鎮。法人單位6個，從業人員82人，實現營業收入0.3億元，分別占全區房地產業的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地產開發經營企業1個，從業人員35人，實現營業收入0.1億元。
7.院格莊。法人單位3個，從業人員42人，實現營業收入0.4億元，分別占全區房地產業的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地產開發經營企業1個，從業人員37人，實現營業收入0.4億元。
（三）按登記注冊類型分
1.內資。法人單位174個，從業人員4360人，實現營業收入66.2億元，分別占全區房地產業的96.1%、97.3%、93.5%。
2.港、澳、臺商投資。法人單位4個，從業人員54人，實現營業收入4.1億元，分別占全區的2.2%、1.2%、5.8%。
3.外商投資。法人單位3個，從業人員68人，實現營業收入0.5億元，分別占全區的1.7%、1.5%、0.7%。
二、與標桿城市對比情況
（一）相城區
2013年末，相城區房地開發完成投資103.9億元，同比增長29.5%；我區47.9億元，為相城區的46.1%，同比下降10.5%，比相城區低40個百分點。
2013年末，相城區商品房銷售面積91.1萬平方米，同比增長8.5%；我區58.5萬平方米，為相城區的64.2%，同比下降8.6%，比相城區低17.1個百分點。
2013年末，相城區房屋施工面積601.3萬平方米，同比增長3.4%；我區447.7萬平方米，為相城區的74.5%，同比增長0.2%，比相城區低3.2個百分點。相城區新開工面積160.8萬平方米，同比下降6.9%；我區98.4萬平方米，為相城區的61.2%，同比下降2.7%，比相城區高4.2個百分點。
今年上半年，相城區房地產開發完成投資90.9億元，同比增長12.3%；我區17.9億元，為相城區的19.7%，同比下降31.7%，比相城區低44個百分點。相城區商品房銷售面積53.6萬平方米，同比增長48.9%；我區14.5萬平方米，為相城區的27.1%，同比下降20.8%，比相城區低69.7個百分點。
（二）嶗山區
2013年末，嶗山區共有房地產業企業法人單位330個，房地產開發經營法人單位146個，從業人員10064人；我區分別為嶗山區的54.8%、43.2%、44.5%。
2013年末，嶗山區房地開發完成投資101.6億元，同比下降7%；我區47.9億元，為嶗山區的47.1%，同比下降10.5%，比嶗山區低3.5個百分點。
2013年末，嶗山區商品房銷售面積59.9萬平方米，同比增長30.9%；我區58.5萬平方米，為嶗山區的97.7%，同比下降8.6%，比嶗山區低39.5個百分點。
2013年末，嶗山區房屋施工面積437.1萬平方米，同比下降3.6%；我區447.7萬平方米，比嶗山區多10.6萬平方米，同比增長0.2%，比嶗山區高3.8個百分點。嶗山區新開工面積147萬平方米，同比增長44.9%；我區98.4萬平方米，為嶗山區的66.9%，同比下降2.7%，比嶗山區低47.6個百分點。
今年上半年，嶗山區房地產開發完成投資50.4億元，同比增長19.2%；我區17.9億元，為嶗山區的35.5%，同比下降31.7%，比嶗山區低50.9個百分點。嶗山區商品房銷售面積17.8萬平方米，同比增長109.8%；我區14.5萬平方米，為嶗山區的81.5%，同比下降20.8%，比嶗山區低130.6個百分
三、幾點建議
1.加大項目推進速度。加強與重點房地產開發企業的聯系溝通，對影響房地產項目推進的資金、手續、拆遷等問題，采取“一事一議”、現場辦公等形式，積極幫助解決，推進項目建設。針對多年未開工的房地產和舊改項目，查找原因，找準癥結，創新思路，破解難題，促進項目早開工、快建設。
2.加大招商引資力度。（1）繼續加強與華潤、金地、中鐵、保利等國內知名品牌房企的溝通合作，在加快現有項目建設步伐的同時，引導投資新的項目，特別是在當前房地產形勢不好的情況下，更要利用其資金和品牌優勢盤活遲遲未開工的舊改項目。（2）利用萬象城、華潤中心、寶龍城市廣場、祥隆城市廣場等商業綜合體，招引金融、保險、知名品牌等優質的商戶入駐，聚攏人氣商氣，促進服務業快速發展和財稅收入持續增長。
3.引導房地產企業創新思路。一是產品的創新。變同質化為個性化，根據客戶需求定位產品的性質，突出產品獨有優勢。二是經營理念的創新。變開發思維為運營思維，更加注重物業、綠化、人文環境等一系列社區配套服務設施投入。三是行業領域的創新。逐步擴大房地產服務市場，全生命周期服務、候鳥式養老、開通綠色醫療通道等創新樓盤越來越受到人們的青睞。例如，近年來萬科在傳統業務上，公司正在逐步轉向更安全、效率更高的輕資產模式，同時也在積極嘗試開拓消費地產、物流地產和養老地產等新業務。
參考文獻：
[1] 王壽松.淺談中國房地產市場的風險及其控制[J].北京經濟管理干部院報，2007.
[2] 楊波，楊亞西.房地產開發與城市可持續發展 [J].合作經濟與科技，2010.
[關鍵詞]周期發展；房地產市場；北京；波動
[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0063-04
近幾年，我國房地產行業發展勢頭迅猛，房價節節攀升，有言論稱，中國房地產發展過熱，已醞釀出房地產泡沫，一旦破裂，將對整個國民經濟造成無法預想的打擊。為探究我國房地產業現階段發展狀態是否健康，與國民經濟發展是否協調，本文基于周期發展視角，運用理論分析探究理論層面上房地產市場和經濟運行應該存在的關系，并結合實證分析的方法，研究國內發展較早較成熟的房地產市場和經濟運行的關系。最后結合實際情況，提出相關政策建議。
本文的研究意義主要表現在兩個方面。首先是理論意義——房地產業作為經濟整體的一部分，其發展必然要受到整體經濟運行的作用，并對之有所影響。其次是實踐意義——理清房地產市場與經濟運行的關系，對于明確我國房地產發展所處階段、預期方向，維護經濟健康發展具有重大意義。
1房地產市場與經濟運行互動關系的理論推導
1.1經濟波動對房地產市場的作用影響
一般而言，產業周期形成的主要驅動因素即供求力量的對比作用，房地產市場受制于經濟波動的作用渠道也是如此，而該作用影響又可以從直接影響和間接影響兩個角度進行具體分析。
1.1.1經濟周期對房地產周期的直接影響
所謂直接影響，即經濟基本面對房地產市場的影響，它是從宏觀層面研究經濟波動對房地產市場的作用機理，通過與其有關聯的眾多經濟變量，從不同方向、以不同程度對其造成沖擊。該種外生性的沖擊表現在兩個方面：需求沖擊和供給沖擊。
所謂需求沖擊，即經濟基本面因素通過影響房地產市場需求對其產生作用。當經濟處于上升階段，居民的現實收入和預期收入都有所上升，一方面帶來人們消費結構的優化，從而愿意且能夠購買或者租賃更高價格的房地產；另一方面根據凱恩斯的貨幣需求理論，人們的投機動機加強，而房地產尤其是住宅作為投資工具，是分散投資風險的良好品種，因而對房地產的投資購買需求增加。
所謂供給沖擊，則是當經濟基本面形勢向好，同時短期未表現出建筑成本價格上升，房地產供給者預期投資利潤率將上升，從而長期來看將增加房地產供應。
1.1.2經濟周期對房地產周期的間接影響
所謂間接影響，即經濟波動通過非市場機制對房地產周期產生影響，主要通過影響房地產市場微觀主體行為而對其產生作用。
（1）地方政府行為對房地產周期的影響集中反映在“土地財政”問題上。1994年稅制改革后，地方政府財權與事權分離，在績效考核、區域間GDP競爭等背景下，地方政府采取轉讓國有土地使用權的方法增加地方財政收入。因而，地方政府行為對房地產周期的影響，主要通過地方政府和房地產企業的博弈行為得以體現。
（2）房地產企業通過壟斷定價對房地產周期產生影響。根據西方經濟學對四種市場類型特征的描述，可以界定我國房地產市場屬于不完全競爭市場，即在房地產市場，開發商是房屋價格決定者，而非接受者，通過組織內部默契合謀等行為，攫取消費者剩余。因而房地產企業行為對房地產周期的影響，主要通過其與消費者的博弈行為得以體現。
（3）金融機構行為對房地產周期的影響，突出表現在通過其信用借貸功能催生房地產泡沫、或加速泡沫破滅對經濟的崩潰作用。具體表現是，當經濟周期處于上升階段，金融機構抵押資產價值增加、存量資本充足率降低，于是加大放貸力度，對于房地產市場則意味著間接拉高房地產供給，從而步入上升空間；經濟周期下行階段則作用相反。
1.2房地產周期波動對經濟周期的影響效應
在影響宏觀經濟的多重因素中，消費和投資是占比最大的兩個因素，故可以從房地產市場對消費和投資行為的影響角度分析其對經濟運行的影響。另外，還應綜合房地產行業的關聯產業效應和泡沫風險效應，來分析對經濟周期的影響。
1.2.1消費效應
根據經濟學原理，消費需求通過最優消費決策最終取決于財富水平，而財富水平又受制于財富效應和替代效應的博弈比較。
（1）從財富效應角度看，房屋價格上升，若當期賣出房屋，則體現為當期收入的增加；若當期仍持有房屋，則體現為后期房屋出售的現期貼現值增加。綜合來講，二者都表現為凈財富的增加。財富存量增加導致既定消費函數的邊際消費傾向增大（排除吉芬商品），最終表現為消費行為的擴張。房屋價格下降則相反。
（2）從替代效應角度看，假定短期內居民收入不會發生顯著改變，房地產消費由于房屋價格上升而增加在總消費額中的占比，沖減排擠其他領域消費，表現為對其他商品購買的減少。房屋價格下降則相反。
1.2.2投資效應
投資行為的發生取決于對預期收入的看好，投資行為下房地產市場對經濟的影響，可以分解為收入效應和擠出效應。
（1）從收入效應角度看，當房地產周期處于上升階段時，房地產開發商預期房地產市場走向看好，因而未來時間內對房地產市場加大投資力度，間接帶動宏觀經濟形勢表現向好；當房地產周期處于下降階段時，房地產開發商預期房地產市場走向看低，因而未來時間內對房地產市場縮減投資力度，推動宏觀經濟進入走低趨勢。
（2）從擠出效應角度看，由于短期內房地產開發商的資本積累不會發生顯著變化，因此，房地產市場投資行為由于該市場形勢向好增加，相應造成其他市場投資行為的減少。房地產下降周期則影響相反。
1.2.3關聯產業效應
房地產業的基礎性，決定了其產業鏈長、帶動作用明顯的特征，因而房地產市場波動也會通過關聯市場對經濟造成影響。借鑒西方經濟學對產品相關性的分類，可以分為互補關聯效應和替代關聯效應。
（1）所謂互補關聯效應，即當房地產業處于繁榮階段，對其所在市場各要素需求增加，使其所在市場也處于上升走勢，房地產業處于衰退階段則反之。
（2）所謂替代關聯效應，即當房地產業處于繁榮階段，會導致其因生產與之具有替代性質產品的而造成規模收縮，進而導致所在市場走勢下行。房地產業處于衰退階段反之。
關聯產業效應下房地產市場對經濟的影響，取決于以上兩種效應的博弈程度。若總關聯效應表現為同房地產市場波動的正相關關系，則表現出類似房地產市場在消費效應和投資效應作用下對經濟周期的影響；若關聯效應表現為同房地產市場波動的負相關關系，則相反。
1.2.險效應
風險效應主要強調的是房地產市場波動中的異常因素對經濟周期的影響，即房地產泡沫所蘊藏的風險，通過金融機構對經濟周期波動所產生的一系列影響。當房地產周期處于上升階段時，房價攀升，以房屋為抵押的抵押物價值隨著上漲，從而金融機構釋放更大量信用貸款，于是作用于整體經濟使之增長更強烈。反之，房地產泡沫一旦破裂，帶來的是更加迅速和不可抑止的整體經濟崩潰。
因此，房地產周期的風險效應表明了，除了具有帶動經濟增長加入繁榮期、或者拖動經濟衰退進入蕭條期，房地產市場波動也是導致經濟震蕩、出現周期更迭的主要因素。
2房地產市場與經濟運行關系的實證分析——以北京為例
在理論推導的基礎上，下文將對房地產市場與經濟發展是否存在互動作用進行實證分析。考慮到我國不同區域經濟體中的互動作用程度存在差異，可能使整體經濟的互動作用得以沖抵從而喪失研究效果，本文選取北京作為研究樣本。一是因為北京作為我國房地產市場發展較早的城市，發展水平比較成熟，具有代表性；二是因為近年來對房地產問題的爭議，多集中在以北京為代表的幾大城市，因而以北京為研究對象具有實際意義。
本文分別采用GDP值代表宏觀經濟的波動，用房地產平均價格代表房地產市場的波動，以下是這兩個指標的數據收錄。
北京房地產波動和經濟波動折線圖
從這個折線圖中可以看出，1992—2011年，北京大概經歷了3個完整經濟周期，分別為：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5個完整房地產周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。從這些割裂開的時間段二者的波動走勢來看，可以發現繁榮階段和衰退階段，房地產市場走勢強度大于經濟發展，而復蘇階段和蕭條階段，房地產市場變化強度落后于經濟發展。其原因，一方面當宏觀經濟剛開始上升時，由于房地產建設的長期性，決定了其投資發生前要經過詳盡的效益評析和和完備的市場調查，一旦進入投資擴張期，又會因為其支柱型產業角色而先于經濟達到繁榮；另一方面宏觀經濟逐漸開始走弱時，收縮信號往往不易被房地產開發商注意，故走弱趨勢落后于宏觀經濟，而一旦經濟收縮信號傳遞至房地產市場，則會帶來房地產市場的加速衰退，表現為快于宏觀經濟的收縮。
下文將通過進行格蘭杰因果檢驗的方法，實證分析二者之間是否存在互動關系。因為格蘭杰因果檢驗要求序列數據平穩，故下文將分三個步驟——平穩性檢驗、協整檢驗、格蘭杰因果檢驗——展開實證分析。考慮到作為時間序列的北京市GDP值和房地產平均價格所具有的特性：相關性和波動聚集性，因此對這兩個數據采取對數的操作，達到減弱異方差，減少數據的波動，使系數具有彈性的目的。
2.1平穩性檢驗
由于格蘭杰檢驗要求序列數據具有平穩性，故在此分別對變量做ADF單位根檢驗。用Eviews40分析結果如表2所示：
2.2協整檢驗
由于差分法使得數據長度變短，有可能會使我們失去總量的長期信息，從而把趨勢性規律錯當做周期性規律。因此，在進行格蘭杰因果檢驗之前，本文將通過對數據進行EG兩步法協整檢驗，從而嚴密證實模型數據是否具有長期協整關系。
表4雙變量協整ADF檢驗結果
樣本容量[]5%水平臨界值[]ADF檢驗值[]檢驗結果
說明北京房地產市場和經濟發展存在長期協整關系。
2.3格蘭杰因果檢驗
根據以上兩個檢驗，對差分后的數據DLnGDP和DLnHP可以進行格蘭杰因果檢驗。結果如表5所示：
表5的格蘭杰因果檢驗結果表明北京房地產市場波動對經濟波動具有顯著統計因果關系，而經濟波動對房地產市場不具有顯著統計因果關系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒絕H0
3結論與建議
3.1主要結論
3.1.1房地產市場與經濟運行在理論推導上滿足互動關系
在一個經濟運行健康、房地產業發展成熟良好的環境體中，二者應該呈現互相帶動互相影響的作用效果，并且在二者周期波動規律上得到突出印證。具體來講，二者關系應該符合在繁榮階段和衰退階段，房地產市場走勢強度大于經濟發展，而復蘇階段和蕭條階段，房地產市場變化強度落后于經濟發展。
3.1.2北京房地產市場與經濟運行在實證分析上僅存在單向影響關系
通過對北京房地產市場和經濟發展的實證性分析，并無法得出二者具有理論分析所得出的影響效果，而是僅僅表現為房地產市場發展對經濟運行的影響，這一方面凸顯了房地產業的支柱性產業地位，另一方面也代表著，一旦發生房地產泡沫，即會通過風險效應對經濟運行帶來較大的沖擊，加劇經濟環境的脆弱性。而經濟波動對房地產波動的無法因果解釋性，也說明了——至少可以說是在北京地區——房地產業超脫經濟發展而展現出“過熱”發展的態勢。
4.2相關政策建議
北京是我國房地產市場發展較早較成熟的地區，對于全國各區域房地產市場不僅僅有示范作用，更重要的是其發展為政府引導、調控其他地區房地產市場提供了經驗和方向。由于實證分析得出的北京地區房地產市場發展相對于理論層面有所偏離，表現出“亞健康”發展狀態，故針對我國房地產業發展，提出以下幾點政策性建議。
4.2.1加強房地產市場競爭環境培養
由于我國房地產行業仍屬于相對壟斷產業，房地產開發商是“價格制定者”而非“價格接受者”。從理性人的假設出發，房地產開發商必然會努力使自身收益達到最大化，即表現為當經濟整體上升時，提供良好市場投資氛圍時，順風抬高價格，實現房地產市場的繁榮；而當整體經濟下行時，又會及時調整投資力度，保持盡量少的房地產存量，以保持房地產價格盡量小的下降幅度。而這種房地產價格“大升小降”的背后推動力量，則是房地產行業的壟斷性質。故要實現房地產市場理性發展，首先要消除或削弱其壟斷發展模式。
4.2.2優化房地產供求機制作用效果
供求機制是市場經濟運行的普遍機制，市場中商品的供應量和需求量的變動會導致價格的變動。而價格作為房地產經濟運行狀況的晴雨表和資源配置的方向器，價格機制在房地產周期波動中起著傳導作用和穩定作用。而我國房地產市場中的供求機制，由于種種原因——除了上部分所談到的壟斷經營問題，還有很重要的一點，就是與房地產業密切相關的土地財政是地方財政收入的重要來源——在實際發揮作用時，表現出供給方控制需求方，于是無法利用市場運行內部機制實現該產業的合理發展。故應當強化政府對地價的調控力度，規范市場地價行為，同時控制房地產開發商利潤。
4.2.3加大打擊“炒房”等房地產投機行為力度
在我國，房地產市場的過熱發展滋生了一批以在該市場上進行房屋投機活動為贏利手段的群體，一方面該群體是我國房地產市場不均衡發展的產物，另一方面這些人也是推動房地產行業進一步畸形發展的背后動力。要引導房地產業健康發展，就要消除其非健康發展的基礎性因素。因此需要借鑒學習國外發達成熟房地產市場的管理模式，通過征收房產稅等一系列政策措施，加大打壓“炒房”等一系列房地產市場投機行為的力度，穩步推進我國房地產市場規范運行。
參考文獻：
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關鍵詞：公允價值投資性房地產計量屬性相關性
作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經濟學院研究生部碩士研究生
一、公允價值計量模式的引入
(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產交換或負債清償的金額。美國財務會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據以交易(該金融資產或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。
(二)公允價值的特征分析公允價值是動態的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經濟環境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關性和可靠性達到完美統一。相關性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統一。與歷史信息相比，公允價值是面向現在和未來的，有利于利益相關者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關性；與此同時，根據國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現值技術的發展，公允價值將能夠在各種復雜的經濟環境中(存在活躍市場或非理想環境下)取得客觀可靠的市場價格或現值，從而能夠更好地體現會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現交易的公平性。從國內外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產或清償債務，而不是強制地轉讓；四是交易雙方的經營是持續經營，而不是面臨破產清算。
二、投資性房地產公允價值計量的動因分析
(一)投資性房地產的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值。或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異，但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產品出售；從產生的現金流來看，投資性房地產是一個獨立的現金產出單元，產生的現金流量之歸屬于該房地產，而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產的相關規定。一是采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
(二)投資性房地產公允價值計量的必要性首先，全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產企業在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產的企業存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。根據國家統計局的數據顯示，2005年我國房地產開發企業資產負債率高達72.7％，可見房地產企業經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來，我國房地產業發展速度很快，大中城市的市中心商業地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。三
是對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。
(三)投資性房地產公允價值計量的可行性良好的市場環境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產管理法》，明確了國家實行房地產價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產估價規范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質的房地產估價師隊伍，目前房地產估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產估價機構有3000多家，其中一級資質機構100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產提供了良好的條件。會計人員素質的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產準則中，規定禁止采用含有較多假設的估計價值，以防止公允價值被濫用。
三、投資性房地產公允價值計量的困境及路徑選擇
【關鍵詞】房地產；市場經濟；發展對策
一、中國當前房地產問題分析
（一）房地產行業快速發展，房價快速提高
當前中國房地產發展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，而中國城市人口因中國城鎮化政策開始實施大幅度增加，對城市房屋的需求與日俱增。這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符，從而導致了房價快速上升。
（二）房地產適應市場經濟發展的程度較低，市場發展不成熟
由于房地產市場興起時間較短，市場發展還不健全，而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低，同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場，從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。
（三）目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善
在房地產行業的發展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款，而自有資金較少，一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時，由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全，其承擔的發展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發上的融資途徑。
二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策
（一）強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化
根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看，房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是，房地產是現代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數額較大。因此，通過強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發展。其中，在市場經濟不斷發展的背景下，政府調控房地產行業主要是通過科學規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發展，推動房地產市場更加繁榮穩定。
（二）制定科學化的發展規劃，推動房地產經濟健康發展
很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面：房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經濟利益；有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經營的方式從中獲得經濟利益；有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等，從經營中獲得經濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發展的經濟價值。因此，在當前房地產行業的發展過程中，應該根據國家經濟發展的基本情況，進行綜合規劃，努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑，深入了解房地產行業發展中各種經濟關系，促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業的發展提供重要的條件
在目前房地產行業的發展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題，為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。
（四）以科技創新為依托，推動房地產經濟穩定發展
房地產經濟的可持續發展，應當以科技創新為依托，知識經濟，科技發展水平的提升，對于推動國民經濟的發展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創新和發展，對于改善人們的生活，工作環境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發展的模式，將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結論
在中國國民經濟快速發展的背景下，房地產經濟作為國民經濟發展中的一種基礎性產業，對國民經濟的發展具有非常重要的影響。在房地產經濟的發展過程中涉及的內容一方面是金融，一方面是政策。因此，在房地產行業的發展過程中，不能夠僅僅只注重大幅度地提高經濟收益，還應該注重國家在金融方面的應對能力。但是由于當前中國房地產經濟發展尚且處在惡性發展的階段，為了確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展，防止房地產經濟出現泡沫經濟，則不僅需要房地產行業自身進行調整，還需要國家在政策方面積極進行調控，才能夠確保房地產經濟能夠朝著良性方向發展。
參考文獻：
【關鍵詞】金融政策；房地產價格；成交量；協整模型
一、文獻綜述
目前，對于金融政策對房地產市場影響的研究主要集中于貨幣數量論及金融政策的固定資產價格傳導機制。貨幣數量論是一種用流通中的貨幣數量的變動來說明商品價格變動的貨幣理論；金融政策的固定資產傳導機制則是指通過金融政策的調整和操作來影響資產的相對價格，引導人們進行資產結構調整，進而影響到貨幣總需求。貨幣數量論研究的主要學者為費希爾（Fisher）和費里德曼（Friedman）。20世紀初，費希爾（Fisher，1911）在其代表作《貨幣購買力：其決定因素及其與信貸、利息和危機的關系》中提出現金交易方程式MV=PT，并指出在貨幣的流通速度與商品交易量不變的條件下，物價水平隨流通貨幣量的變動成正比例變動。弗里德曼（Friedman，1963）指出通貨膨脹每時每刻每處都是一個貨幣現象，貨幣供給量的變動會對價格產生影響，為了控制通貨膨脹必須控制貨幣供應量。金融政策的資產價格傳導機制則主要包括Q效應渠道和財富效應渠道。托賓（Tobin，1969）在其著名的Q理
論中指出，擴張性的金融政策降低了市場短期利率，導致資產價格上漲；莫迪利亞尼（Modigliani，1971）則指出貨幣供給量的增加提高了資產價格，進而使得消費者的畢生財富也增加，最后傳導至消費的增加。Jonathan和Richard（2007）對歷年美國的金融政策進行了研究，并對金融政策下的房地產市場VAR模型、長期供求模型、短期價格調整模型、短期供給模型等進行分析，認為80年代以后的緊縮的金融政策對房地產價格有影響。
國內學者目前研究主要集中在金融政策對房地產價格的影響分析和金融政策對房地產市場調控效用兩方面。關于金融政策對于房地產價格影響的研究方面，崔光燦（2006）從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述金融政策對房地產價格的影響，認為最有效的手段就是利率，與之相應是對房地產信貸數量的控制。通常情況下，房價的過快上揚可以通過提高利率和緊縮信貸等途徑加以調控。劉傳哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度數據為樣本，對貨幣供應量、金融機構一年期貸款利率、房地產價格指數等數據進行序列平穩性及因果關系檢驗，得出貨幣供應量的變動能迅速作用于房地產價格，而利率與房地產價格之間沒有聯動性；關于調控的效用，聶學峰，劉傳哲（2005）通過1999年至2005年的季度數據，對我國金融政策對房地產市場影響的效應和時滯進行實證研究表明，金融政策對房地產市場影響時滯為2個季度，其中貨幣供應量比利率的影響更為顯著；并提出實施數量型為主的金融政策能夠穩定房地產市場，避免泡沫的產生。劉洪玉（2008）把傳導機制分為數量型和價格型。數量型主要是通過調整貨幣供給量來影響信貸規模的大小，而價格型主要是通過調整貸款利率來影響開發商和購房者的融資成本.
綜上所述，迄今為止對金融政策與房地產價格價格關系的研究或者以國家、地區為研究單位，或者以差異為研究對象，基本上處于一個宏觀面的研究。本文基于前人研究的理論基礎上，研究貨幣供應量和銀行貸款利率變動對嘉興市房地產價格及成交量的影響，以期解釋金融政策對嘉興市房地產價格的影響。
二、實證分析
（一）變量選擇及數據
本文所有數據均來源于國家統計局《中國統計年鑒》、《中國人民銀行統計月報》和嘉興市統計信息網（）。樣本期間為2008年3月至2012年12月的月度數據。貨幣供應量為與實際變量之間關系最密切的M2的月度數據為樣本；嘉興市房地產價格增長率P以及銷售面積增長率采用同比數據（上年同月=100）。所采用的計量分析軟件為Eviews6.0。另外，由于貨幣供應量M2的月度數據與其它變量數值相差巨大，所以對其取對數的一階差分形式以減小模型估計的誤差。筆者初步假定嘉興市房地產價格增長率為P、嘉興市房地產成交量增長率為V、實際利率為I及貨幣供應量增長率為MS。
（二）嘉興市房地產價格、成交量與貨幣供應量和利率的協整分析
為了避免各變量由于非平穩而造成的偽回歸問題，首先對各變量進行平穩性檢驗。本文運用ADF（augment Dickey-Fuller test）檢驗對上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I進行檢驗，具體檢驗結果如圖所示。從檢驗結果可以看出，八個變量序列的水平值在1%的顯著性水平下都不能拒絕有單位根的零假設，所以都不是平穩序列；而P、V、MS、I等四個變量的一階差分在1%的顯著水平下均能拒絕含有單位根的原假設，所以都為平穩序列，各變量均為一階單整的序列。
由于變量P、V、MS和I均為一階單整序列，因此可能存在有長期穩定關系，本文使用Johansen協整檢驗法來確定各變量之間的協整關系。從表2和表3可知，在原假設假定為不存在協整關系的前提下，Johansen檢驗的Y1Trace統計量為45.07933，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個線性獨立的協整關系。此外，在原假設為至多存在一個協整關系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個協整關系的原假設。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產價格增長率P、貨幣供應量增長率MS 以及一年期銀行貸款利率I之間存在唯一的線性獨立的協整關系。Johansen檢驗的 Y2Trace統計量為68.12010，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個線性獨立的協整關系。此外，在原假設為至多存在一個協整關系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個協整關系的原假設。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產成交量增長率V、貨幣供應量增長率MS 以及一年期貸款利率I之間存在唯一的線性獨立的協整關系。
（三）嘉興市房地產價格、成交量與貨幣供應量和利率的誤差修正模型
根據格蘭杰定理，有協整關系的變量之間一定存在誤差正模型，它反映了變量間的短期動態影響關系。建立誤差修正模型一般分兩步，分別建立區分數據長期特征和短期特征的計量經濟學模型。從理論上講，第一步，建立長期關系模型。即通過OLS法估計出時間序列變量間的關系，若估計結果形成平穩的殘差序列時，那么這些變量間就存在相互協整的關系，長期關系模型的變量選擇是合理的，回歸系數具有經濟意義。第二步，建立短期動態關系，即誤差修正方程。將長期關系模型中各變量以一階差分及其各階滯后期形式重新加以改造，并將長期關系模型所產生的殘差序列作為解釋變量引入，在一個從一般到特殊的檢驗過程中，對短期動態關系進行逐項檢驗，不顯著的項逐漸被剔除直到最適當的方法被找到為止。
本文按照Hendry的從一般到簡單的模型估計方法，對嘉興市房地產價格、成交量與利率、貨幣供應量的協整方程利用 AIC 和 SC 最小的原則確定滯后期為2，然后逐步去掉統計檢驗不顯著的變量，得到嘉興市房地產價格的誤差修正模型如下：
從上述滯后期為k=2的誤差修正模型可以看出，短期中變量的相關關系與長期時是一致的，但是t統計量顯示，所有變量都不顯著。由此可以推斷，在短期中，房地產價格與貨幣供應量呈正相關與實際利率呈負相關，但是相關關系都不顯著。從嘉興市房地產價格、成交量的誤差修正模型看出，實際利率的影響作用是十分微弱的。而貨幣供應量的變動對房地產價格指數影響較大，因此，采用貨幣政策，在短期內對抑制嘉興市市房地產價格的作用效果并不會太明顯。
（四）Granger因果檢驗
在經濟學中，顯著相關的變量之間未必都是有意義的。為了研究房地產價格、名義利率和貨幣供應量之間的因果關系，本文采用格蘭杰因果關系檢驗法進行檢驗。從表5中可以看出，在5%的水平下，貨幣供應量MS是嘉興市房地產價格變動的Granger原因，而利率I的變動不是嘉興市房地產價格變動的Granger原因。同時，貨幣供應量和利率都不是嘉興市房地產成交量的Granger原因。
三、研究結論
綜合對嘉興市房地產價格、成交量與貨幣供應量及銀行貸款利率長期均衡的協整分析、短期誤差修正模型和Granger因果檢驗分析，實證結果表明，嘉興市房地產價格、成交量與貨幣供應量和實際利率之間存在長期穩定的協整關系，且與貨幣供應量成正比、實際利率成反比關系。同時，貨幣供應量MS是嘉興市房地產價格變動的Granger原因，而利率I的變動不是嘉興市房地產價格變動的Granger原因。同時，貨幣供應量和利率都不是嘉興市房地產成交量的Granger原因。誤差修正模型結果顯示，在短期中，對嘉興市房地產價格的調控作用效果不大；而在長期中，貨幣供應量變動、選擇根據嘉興市通貨膨脹率制定與全國差異性貸款利率雖然能達到調控的目的，但是可行性較小，運用金融政策手段對嘉興市房地產價格進行調控具有較大難度。因此，在運用金融政策對嘉興市市房地產價格調控的同時，也應該尋求與其他政策手段的配合使用。
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【關鍵詞】投資性房地產；會計計量；成本模式；公允價值模式
公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產項目的投資性房地產會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規定企業從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產進行計量，并將選定的會計模式一貫地應用于其全部投資性房地產。
2006年2月15日我國頒布了新企業會計準則，將投資性房地產作為單獨的一項資產列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關鍵時期，至該年基本實現了新舊準則的平穩過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產進行計量是財務會計發展的趨勢。隨著我國經濟持續迅速發展，房地產價格亦持續上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業會計信息披露更恰當、更相關。按預期上市公司應偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應該如何解決呢？
一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀
基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱CAS3）允許企業有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，以提高會計信息質量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執行企業會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業數量以及所占全部擁有投資性房地產企業的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業仍持觀望態度，與準則的預期相去甚遠。
盡管我國市場成熟度不高，但房地產市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因導致只有如此少的公司采用公允價值計量模式呢?根據2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產企業擁有眾多投資性房地產，商業地產資源豐富，但他們中的絕大多數對投資性房地產仍舊采用成本模式進行計量。
更令人深思的是，發行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規定編制財務報告，即便在國內采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務報告準則中將公允價值模式規定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發展、中國銀行外，大多企業仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(A+H)就是在境內外分別采用了兩種計量模式，在境內仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產應用公允價值計量模式的影響因素
公允價值的應用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關性，但經過前面的分析發現，上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數都對公允價值計量持回避態度，下面我們就對其原因從外部因素和內部因素兩方面進行分析，具體如下：
（一）投資性房地產應用公允價值計量模式受企業外部因素影響分析
1.市場條件
眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產市場近年來發展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場，說明我國房地產市場競爭不夠充分和規范。充分考慮中國市場發展的現狀，新準則對公允價值在投資性房地產比較謹慎地運用。據此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產公允價值計量模式在我國的應用。
2.準則限制條件與市場監管層態度
國內對企業績效的研究已經比較成熟，有對企業進行行業分類研究的，也有從其他方面進行深入探討的。對于企業績效的分行業研究，詹新寰（2013）對體育產業上市公司的績效影響因素進行了實證研究，得出營運資金指標對企業績效的影響情況，其中流動資產比、流動資產周轉率對體育業上市公司績效水平有顯著的正向作用。賈偉、秦富（2013）以農業行業為案例從多方面因素出發分析了農業企業績效的影響因素及其相關性的程度。羅立、牟琪（2013）從行業區域和公司年齡這兩個差異上比較了其對財務績效的影響，從另一角度分析了企業績效的影響因素。在對房地產行業的研究中，賀晉等（2012）采用實證研究的方法研究了房地產企業績效對企業資本結構的影響，并得出企業會計績效提高能夠提升房地產企業對財務杠桿的利用程度。陳慧欣等（2012）研究了中國房地產上市公司的資本結構，通過對六項影響因素的分析希望能提高企業資本結構狀況。本文在前人研究的基礎上，將對房地產行業的企業績效影響因素進行分析和比較。并據此提出下列假設：
H1：房地產行業上市公司的資產結構對公司的績效有正相關影響。
H2：房地產行業上市公司的公司規模對公司的績效有負相關影響。
H3：房地產行業上市公司的盈利能力對公司的績效有正相關影響。
H4：房地產行業上市公司的經營能力對公司的績效有正相關影響。
H5：房地產行業上市公司的成長能力對公司的績效有正相關影響。
H6：房地產行業上市公司的償債能力對公司的績效有正相關影響。
本文采用多元回歸統計模型進行實證分析，所使用的軟件為E-views6.0，希望能夠對房地產行業資本結構的調整方向和企業績效影響因素的分析提供價值。
二、樣本選擇和模型設計
（一）樣本選擇
本文依據中國證監會的行業分類標準，從房地產業A股上市公司的財務報表和財務指標中計算和選取數據來進行研究。數據均為年度財務數據或財務比率，截取日期為2008年12月31日至2012年12月31日。剔除數據不全的年度，最終得到58家房地產企業五年的288個樣本數據。在回歸分析中本文以混合截面數據的形式進行分析，從數據庫中所選用指標分別為每股收益、資產總額、非流動資產與總資產的比值、息稅前利潤、存貨周轉率、總資產增長率和速動比率（見表1）。數據全部來源于RESSET數據庫，使用軟件為E-views6.0。
（二）模型設計
本文對房地產行業企業績效影響因素的選取仿照對房地產行業資本結構影響因素的研究。本文選取六個指標作為解釋變量，分別是：總資產的自然對數（SIZE），反映企業的公司規模；固定資產比率即固定資產與總資產比值（NCT），反映企業的資產結構；息稅前利潤率（NPT）反映企業的盈利能力；存貨周轉率（TAR）反映企業的經營能力；總資產增長率（NPF）反映企業的成長能力；速動比率（QCT）反映企業的償債能力。對企業績效的反映，借鑒以往研究的經驗，我們以每股收益（EPS）來作為衡量指標。具體指標意義和代表符號如表1所示。
經過對以上指標的截面混合數據的整理后建立多元回歸方程，多元線性回歸模型為：
EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi
三、實證結果與分析
方程回歸后得到的相關數據見表2。
從表2中可以看出，方程擬合優度R2和調整后的擬合優度R2分別為0.515和0.505，擬合效果較好。六個解釋變量的指標對被解釋變量EPS的50%左右的變化可以做出解釋。F值檢驗效果也得到了通過，F檢驗的Prob值接近于0，說明方程在0.05的顯著性水平下，整體上模型中解釋變量與被解釋變量之間的線性關系是成立的。即資產總額、固定資產比率、息稅前利潤率、存貨周轉率、總資產增長率和速動比率整體上對每股收益是有顯著影響的，也就是對企業績效有顯著的影響。
表3中，首先各解釋變量的相關系數符號，符合預期期望。除資產結構NCT為負號以外，其他變量與每股收益EPS均為正，說明資產總額、息稅前利潤率、存貨周轉率、總資產增長率和速動比率與每股收益存在正相關關系，符合理論邏輯。對其進行進一步分析可知，資產結構變量為固定資產與資產總額之比得到的數據。固定資產比率與每股收益呈相關關系，說明固定資產占總資產比率越低，每股收益價值就會越高，企業績效就會越好。可見在房地產企業中增加企業資產的流動性，對企業績效產生的影響是正面的，所以應當相應的減少固定資產投入，降低固定資產在資產總額中的比值就能提高企業的績效。表3中標準誤差值很小，都在可以接受的范圍內。只有息稅前利潤率NPT的標準誤差值為0.37，高于0.05。T統計量的Prob值在前三項變量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通過顯著性檢驗，說明資產總額、固定資產比率和息稅前利潤率各自對企業的每股收益有顯著的影響，即對企業績效有顯著的影響。假設H1、H2、H3分別成立。但是后三項TAR、NPF和QCT雖然相關系數為正，但是它們的Prob值均大于0.05沒有通過檢驗，即說明存貨周轉率、總資產增長率和速動比率對企業每股收益的影響不顯著，對企業績效的影響也不顯著。三個解釋變量雖然是具有正的相關性，但是相關性并不顯著，即假設H4、H5、H6不成立。
四、研究結論
通過對我國房地產行業上市公司的資產總額、固定資產比率、息稅前利潤率、存貨周轉率、總資產增長率和速動比率六個因素對每股收益的影響分析，本文得出以下結論：
一是資產總額、固定資產比率和息稅前利潤率對企業績效的影響更加顯著，其中固定資產比率對企業績效的影響是負相關的。也就是說如果要提高我國房地產企業的公司績效，可以通過提高企業資產總額和企業息稅前利潤率的途徑，對于公司來說就是需要擴大企業的經營規模和盈利能力。但同時應當注意固定資產在資產總額中的比例，盡量使其保持在一個合理的范圍之內。
關鍵詞：房地產投資分析；實踐性教學；改革
房地產投資分析是高職房地產專業學生必備的職業能力之一。為使學生更好地適應未來工作的需要，傳統以理論教學為主的房地產投資分析課程教學方法必須轉變為以實踐教學主。
一、房地產投資分析課程的實踐性教學改革內涵
房地產投資分析是高職高專院校房地產經營與估價專業的一門專業課程，是社會中物業管理、房地產營銷與策劃等崗位的必備技能。地產投資分析課程應進行有效改革，促進學生掌握高質量的房地產投資分析方法，促進課程教學效果的提高。房地產投資分析課程的改革，趨向于通過真實工作情境的創設，向學生布置工作任務，從而以工作任務作為導向展開課程教學，在改革的課程教學過程中，更加注重通過引導學生的主動學習，提高學生的投資分析技能，獲得房地產投資分析工作的所需技能。實踐性教學是房地產投資分析課程改革的一個重要策略，有助于培養社會所需的應用型人才。教學如果與實踐脫離，則無法獲得較好的學效果，同時不能發揮實踐教學的意義。房地產投資分析是一門實踐性比較強的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產投資分析課程的實踐性教學環節設置需要建立在對專業的深入了解的基礎上，通過有效的市場調查，對房地產開發知識進行了解，進而不斷深化崗位實踐。實踐性教學環節應包含三部分內容：（1）教學基礎，該基礎知識主要包括對房地產投資分析課程的專業認知，包括市場調查以及相關課程的理論教學；（2）教學實施過程，教學的有效實施過程主要包括對房地產投資分析課程的實踐性案例的相關教學訓練，同時還包括項目投資分析的模擬綜合實踐；（3）教學環節的最后一個是對學生的技能應用的有效提高，主要包括畢業設計以及頂崗實習兩種內容。
二、房地產投資分析課程的實踐性教學改革策略
（一）應用多樣化的教學形式，提高學生的動手能力
房地產投資分析課程的實踐性教學應該是以實際項目為情境展開的一種有效的教學活動，主要可以通過兩種教學形式來實現，一種是觀摩性實踐教學，主要通過該實際項目的案例解說，來解決相關的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導學生進行思考，學生通過小組討論，展開教學活動，進而營造出良好的學習氛圍，從而開發學生的思路，不斷優化教學效果。另一種教學形式是實戰性實踐教學，主要是以課外練習為主，將真實工程實例作為真實情境，安排相關的問題，學生在實際的實踐活動中獲得知識的內化，從而促進技能的提高。通過實戰型實踐教學過程中教師的答疑以及輔導工作，提高學生的學習積極性，對實踐活動進行分析總結，從而促進學生知識的記憶以及遷移。實踐教學是鞏固理論知識和加深對理論認識的有效途徑，是培養具有創新意識的高素質房地產人員的重要環節，是理論聯系實際、培養學生掌握科學方法和提高動手能力的重要平臺。還應注意學生素養的提高和正確價值觀的形成。
（二）選擇合適的實踐性教學實施形式，確定最優化的選題
在房地產投資分析實踐性教學課程中，比較強調理論與實踐的相結合，教學應該以可行性研究以及置業顧問作為工作的根本導向，利用任務驅動教學策略，有效應用理論知識在實踐過程中。該過程中，教師可以通過運用案例教學等方法，促進理論與實踐的深度融合，同時可以圍繞置業投資分析做好教學的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進行高層次的內容選擇。選題應該具有一定的選擇性，選擇最優化的選題。在實踐性教學過程中，教師應該在不同的教學環節中，采用不同的案例教學方法，實現最優化的加息效果。實踐性教學的教學效果受到選題的影響，應該根據選題確定合適的教學案例，進而展開教學實踐，以期實現教學目標。
（三）嚴格遵守實踐性教學原則，建設實踐性教學體系
在房地產投資分析課程教學過程中開展實踐性教學，必須要遵守以下幾個原則：（1）特色性原則。確立以素質教育為核心，技術應用能力培養為主線，應變能力培養為關鍵，產學研結合為途徑，與時俱進的人才教育培養模式這是我院實踐教學體系構建中遵循的原則。（2）實用型原則。要充分體現專業崗位的要求，與專業崗位群發展緊密相關。以此為原則組成一個層次分明、分工明確的實踐教學體系。（3）混合型原則。混合型體現在教師類型的混合、理論教學和實踐教學的混合、教室與實驗室的混合等方面，淡化理論教學與實踐教學、專業教師與實踐指導教師、教室與實驗室的界限，對實踐教學設施進行重新整合，形成一體化混合實踐教學模式。
結語
高職專業的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現象。為了培養高素質的技能型人才，房地產投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現，教師應該不斷提高自己的實踐性教學水平。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產 現狀 實物期權 分析
在房地產行業，開發商通過支付一定的保證金或者首付款，就獲得了一塊土地的開發權，實際上相當于通過付出一定資金獲得了一個期權，這個期權就是按約定的價格在未來某一時刻全額支付買地款項來購買這一土地的權利。近年來，正當人們紛紛驚呼中國正面臨房產泡沫的同時，令人不解的是不但投機者和買房者熱情不減，而且出現了房地產“越買越貴，越貴越買”的畸形投資熱潮。下面，我們先來看一下出現這種有悖經濟原理的房地產行業發展背景現狀。
一、中國房地產業現狀
首先，中國的房地產價格是虛高的，尤其表現在一線城市。此點無論用“租售比”還是“房價收入比”來衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般認為良性運行的房地產市場，租售比為1：200到1：300，房價收入比為4至6倍。我們看北京的情況。現在北京五環內新盤均價已達3萬，一套兩居面積80平方米，總價需240萬，而月租金不過4000元（略高于市價）。假設房主是一對夫婦，他們年收入合計12萬元（略高于北京平均職工工資）。可以得到北京的租售比為1：600，房價收入比為20倍。都遠遠落在可以接受的區間外。
有人指出，中國并不征收不動產稅，而相當于不動產稅的部分以國有土地使用權轉讓金的形式被一次性包含在房價之中。所以中國的租售比、收入房價比較國際為低、高，是合理現象。我們不同意這種說法。例如，美國征收不動產稅，除紐約較高外，其他州的稅率都在1%至3%之間。如果我們用2%計算，按中國的土地使用權70年，那么稅收合計為原始房價的1.4倍。也就是說中國的房價應該除以2.4計算租售比和房價收入比。校正后的租售比為1：250，房價收入比為8倍強，也都稱得上偏離正常區間。須知日本東京房地產市場崩盤時房價收入比不過9倍。何況，美國的房屋連帶有土地所有權。中國的只是70年的土地使用權。70年到期后，絕對不會無償延續，因為法律上國有財產是不會白白給人的。或者要再次征收土地使用權轉讓金，至少要加收不動產稅（或費），其稅率未必會低于美國。實際上，國家有關部委正在考慮起征“物業稅”，誰說中國的房價包括了相當于不動產稅的部分呢？比起土地使用權，更值得的擔心的還有建筑物壽命，近日《中國日報》援引住建部副部長的話稱，我國建筑的平均壽命只有25至30年，一些發達國家建筑壽命很長，像英國達到了132年，而美國也達到了74年。中國房地產市場性價比之差，可見一斑。
二、外國眼中的中國房地產泡沫
讓我們先從外國人的視角看中國的房地產。中國房地產價格的暴漲令一些西方媒體的記者也大跌眼鏡，德國報紙稱北京、上海房價已經遠遠高于歐美很多同類城市，考慮到實際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。據德國之聲報道說，中國的房地產有好幾個脫鉤：一是與國民經濟的增長率脫鉤；二是與物價指數脫鉤；三是與居民收入水平的提高脫鉤。德國平均月收入與每平方米房價比是1 比2。而在中國，平均收入與每平方米房價比是1 比0.2，二者差距高達10 倍。
在本輪持續大幅增長的過程中最讓人看不懂的地方就是：一方面房價快速攀升，自2006 年國六條以來，政府調控政策步步為營、招招逼近；一面卻是房價漲漲不息。中國國家發改委、國家統計局2007 年3 月19 日發表的調查結果顯示，今年2 月份全國70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比漲幅雖下降了0.2 個百分點，但依然高達5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006 年4 月25 日由中國社會科學院城市發展與環境研究中心編撰《2006 年房地產藍皮書》指出，當前住宅市場的產品類型和品質與消費者實際需求已出現了明顯的偏差，商品房空置率居高不下。國家統計局公布的“國房景氣指數”表明，截至2006 年7 月底，全國商品房空置面積為1.21 億平方米，同比增長14.4%。業內人士甚至從以上種種跡象分析認為這是泡沫膨脹的標志。
三、預付定金式買地行為的實物期權定價分析
（一）實物期權模型分析
所謂實物期權，是對實物資產投資的選擇權，具體地說，是指期權持有者在做出資本投資決策時所擁有的，并能根據具體情況而改變自己投資行為的權利。在預付定金式的買地行為中，開發商通過支付一作為一項具有看漲期權的預付定金式買地行為，可應用“無紅利分配”的Black-Scholes 期權定價模型來進行定價：
這里V 為看漲期權的價格，S 表示該土地的目前價格，K 表示約定的土地購買價格，T 為延遲付款的時間，σ 為土地價格的波動率，r 為無風險利率，N（?）表示標準正態分布的值。
（二）預付定金式買地行為的案例分析
寧波某房地產公司于2008 年競得寧波某地，出讓面積1.5026 萬平方米，成交價格為10333.3802 萬元人民幣，預付定金為成交價格的10%，即為1033.33802 萬元。預交定金簽訂合同后就相當于此房地產公司持有一種買權，其標的物是這塊土地，當前價格為10333.3802 萬人民幣，約定價格為K=9300.042 萬元（D=10333.3802×（1-10%）），筆者采用上述模型來計算預付定金式買地行為的期權價格。
模型中無風險利率r 采用2008 年一年期的國債利率3.34%；并且通過選取瑞思數據庫中1998 年到2009 年的土地交易價格數據，計算得出土地的價格波動率r 為0.389。
將上述數據代入（1）和（2）兩式，計算延遲付款時間（即期權到期時間）為T=1 的期權價值：
2=0.55-0.389×1=0.15，
V1=10333.3802N（0.55）-9300.04218N（0.15）=2291.207 萬元
從計算結果來看，該房地產企業如果所拍土地能在一年后付款，將給企業戰略管理和決策靈活性帶來價值，即等待期權價值為2291.207 萬元。這與土地簽訂合同時預交定金1033.33802 萬元相比，期權的價值幾乎高達定金的2 倍。
下面再分別計算當延遲付款時間T=0.5，1.5，2 的期權價值：
=1783.71 萬元；=2681.467 萬元；=3011.208 萬元
可以看出，推遲付款時間越長，拍地所獲得的期權價值越高，反之則期權價值越低。當延遲付款時間為半年時，其期權的價值也比房地產商預付定金高出750 多萬元，如果能到2 年后再付清全款，期權的價值可以高達定金成本的3 倍。因此，預付定金式的買地行為所具有的期權特征以及這項期權所具有的巨大價值，成為開發商做出高投資決策的一個重要原因。
四、結束語
從以上相關論證可以看出，房地產行業的推遲付款是造成我國商業房地產土地價格逐年升溫的原因，總結起來一句話“獲得的遠比付出的價值要高”，因而促使能融資到大量資金的開發商對高價土地拍賣樂此不疲。但是相信隨著國家相關調控政策的出臺和房地產行業的逐漸冷靜回溫，“越貴越買”的怪現象會有所好轉。
參考文獻：
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