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第二條 凡國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)進行下列領(lǐng)域房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營：
一、科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；
二、旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；
三、高檔住宅、辦公樓。
香港、澳門、臺灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人以及華僑，也適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）及其地上建筑物、其他附著物。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營，是指轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟活動。
第四條 投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，必須遵守中國的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權(quán)自主進行經(jīng)營活動。
投資者的合法權(quán)益，受法律保護。
第五條 投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營企業(yè)，或合作經(jīng)營企業(yè)，或獨資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡稱開發(fā)企業(yè)）。
本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。
投資者成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營活動的，必須經(jīng)市人民政府審核，報國務(wù)院主管部門批準。
第六條 開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)。
擬出讓土地使用權(quán)的地塊，經(jīng)市人民政府批準，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規(guī)定向預期受讓人提供相應的資料。
第七條 開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個人出售、出租房地產(chǎn)。但向國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經(jīng)市人民政府批準。
出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房地產(chǎn)管理局核準。
第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權(quán)比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權(quán)屆期的期限一致。
出售房屋的價格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。
第九條 預售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準：
一、付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金，下同），取得土地使用證；
二、施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
三、已完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；
四、工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定。
預售的房屋交付使用后，購房人應按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記。
第十條 出售、出租房地產(chǎn)可以在國內(nèi)或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。
出售、出租房地產(chǎn)，應按規(guī)定辦理公證、認證。
第十一條 開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的銀行或其他金融機構(gòu)抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。
抵押人將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十二條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應依法交納稅費。
除國家規(guī)定和市人民政府公布的收費項目外，開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納其他費用。
第十三條 開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發(fā)經(jīng)營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關(guān)規(guī)定支配和使用。
第十四條 本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經(jīng)濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規(guī)定申報審批，補交地價款。
本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織和個人，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）的企業(yè)、其他組織和個人合資、合作從事經(jīng)濟活動的，參照前款規(guī)定辦理。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；環(huán)境影響評價；環(huán)境污染
中圖分類號：X2 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-000-01
房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是施工期及運行期對環(huán)境產(chǎn)生的各種的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目
1.項目概況
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價中要對項目的概況進行介紹，其中包含項目所建的主體工程和附屬工程內(nèi)容、占地面積、建筑面積、建筑高度密度、居住人口數(shù)、交通出入口的方向等。同時要明確項目自然環(huán)境和社會環(huán)境狀況，包括項目原址利用情況、周圍的居民區(qū)及企事業(yè)單位分布情況、水源地、文物保護單位情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量狀況等。
2.環(huán)境影響問題及污染防治分析
（1）廢氣污染。項目營運期廢氣主要來源于居民炊事燃用天然氣產(chǎn)生的油煙廢氣、幼兒園食堂廢氣、汽車尾氣及垃圾收集點產(chǎn)生的惡臭氣體。環(huán)境影響評價中要明確要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率；地下停車場風機位置、排風口的朝向、排風方式等。對這些污染源進行環(huán)境影響分析，并提出相應的污染防治措施。
（2）廢水污染。房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢水污染源主要來至項目施工期的施工廢水，主要有居民生活用水、商業(yè)用水、幼兒園用水、配套公建設(shè)施（物業(yè)辦公、治安聯(lián)防、居委會等）用水、綠化和澆灑道路用水等。
（3）噪聲污染。項目營運后，產(chǎn)生的噪聲主要有小區(qū)進出車輛噪聲、停車場車輛啟動和停放噪聲、地下車庫進、排風口噪聲、水泵房、變配電室、電梯機房、風機房等設(shè)備房中設(shè)備運轉(zhuǎn)產(chǎn)生的噪聲。
（4）固體廢物污染。房地產(chǎn)開發(fā)項目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據(jù)工程分析確定施工期和運營期固體廢物的種類。采用類比分析法或統(tǒng)計法估算固體廢物產(chǎn)生量，明確固體廢物排放去向。確定運營期生活垃圾、鍋爐房產(chǎn)生廢渣、污水處理產(chǎn)生污泥處理方案。
（5）生態(tài)影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)前，應明確項目建設(shè)過程中破壞綠地、農(nóng)田及砍伐樹木情況，提出生態(tài)補償措施。項目開發(fā)主要存在壓站土地、改變土地利用性質(zhì)，破壞植被、造成水土流失。所以應該嚴格控制施工范圍，物料及土石方設(shè)置維護結(jié)構(gòu)，保存表層土壤，及時平整場地盡快恢復植被。建設(shè)項目綠化面積及綠化率應滿足城市綠化條例規(guī)定的要求。
（6）項目公眾參與。公眾參與是環(huán)評單位、項目建設(shè)單位與社會公眾之間的一種雙向交流，從而為總體認識項目建成后的環(huán)境、經(jīng)濟和社會效益提供參考。
（7）外環(huán)境因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目不是獨立存在的，房外環(huán)境對擬建項目的影響主要有大氣環(huán)境影響和聲環(huán)境影響，大氣環(huán)境影響主要是由道路車輛的交通廢氣造成的，影響較弱；聲環(huán)境影響主要是由道路車輛的交通噪聲引起的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目污染防治主要措施
1.施工期
（1）揚塵。建筑施工期的大氣污染主要為施工過程中產(chǎn)生的揚塵。施工揚塵產(chǎn)生的環(huán)節(jié)有：場地平整、土方挖掘、建筑垃圾、建筑材料、工程棄渣的運輸?shù)取Ｍ潦介_挖時污染較重，揚塵使大氣中總懸浮顆粒物濃度劇增，并隨風遷移到其他地方，致使空氣中含塵濃度超標十倍至幾十倍，嚴重影響下風向過往行人的健康，也影響城市市容和景觀。但影響范圍約在50m以內(nèi)，且延續(xù)時間較短，對外界影響相對較小。項目建筑材料的運輸、工程棄渣及垃圾的外運也會產(chǎn)生一定的揚塵，其大小與污染源的距離、道路路面、行駛速度等因素有關(guān)。在一般情況下，在自然風力作用下，車輛產(chǎn)生的揚塵約為0.035kg/車輛.米，所影響的范圍為道路兩側(cè)30m以內(nèi)的范圍。
（2）噪聲。施工期噪聲主要有交通噪聲和施工噪聲。交通噪聲來源于建筑垃圾外運、土石方外運及建筑材料運輸?shù)取Ｊ┕ぴ肼曋饕莵碓从谀０逯Р稹⒒炷翝补嘁约捌渌┕C械、設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲。
由于施工期各個階段的施工內(nèi)容不一樣，噪聲源的特征和強度也有差異，各階段有其獨特性。
（3）固體廢物。施工期固體廢棄物主要有基礎(chǔ)工程開挖產(chǎn)生的土石方以及建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾和少量的生活垃圾等，建筑垃圾中無機成分較多，如泥土、磚瓦石塊等，有機成分較少。
2.運行期
（1）噪聲。項目營運期產(chǎn)生的噪聲主要有車輛噪聲、地下車庫進排風口噪聲、風機房噪聲、水泵房噪聲、電梯機房噪聲等，為保護擬建項目所在區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量，對于車輛噪聲，可以通過加強小區(qū)內(nèi)的管理、合理設(shè)置路障、嚴禁車輛鳴笛、減速慢行、合理確定行駛路線等措施加以改進；項目噪聲較大的設(shè)備基本都設(shè)置在地下車庫內(nèi)，并放置在專用設(shè)備機房內(nèi)，主要設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，并設(shè)置消聲器，在安裝設(shè)備時采用獨立基礎(chǔ)、設(shè)置隔振墊、軟性接頭和管道隔聲墊層，風機安裝消聲器等。
（2）廢水。項目營運期產(chǎn)生的環(huán)境影響因素主要有居民生活產(chǎn)生的生活污水、燃燒廢氣和生活垃圾，商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)生的噪聲、商業(yè)垃圾等。項目建成營運后，所排放的廢水主要是生活污水。居民生活污水、商業(yè)排水直接由化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)、幼兒園廢水經(jīng)隔油池處理后排入市政污水管網(wǎng)、綠化和澆灑道路用水全部揮發(fā)。
三、結(jié)論
與其他項目不同的是房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價起步比較晚，在很多方面都需要探索和完善。這就要求在編寫環(huán)境影響評價報告時，除了要按照國家環(huán)境影響評價導則要求進行外，還要根據(jù)項目自身特點對問題進一步研究。
綜上所述，在對房地產(chǎn)項目進行環(huán)境影響評價時，要依據(jù)項目特點及周圍環(huán)境狀況做出科學，合理的分析，明確污染源情況，進行環(huán)境影響的分析，提出有效的污染防治措施。切實做到以人為本，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市生態(tài)環(huán)境及社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。
參考文獻：
[1]中華人民共和國《環(huán)境影響評價法》.北京：中國環(huán)境科學出版社，2002，11.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營；影響因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中圖分類號[F235.91]
一、概述
（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分，是使房地產(chǎn)商品從開發(fā)、建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進入市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值，滿足社會對房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)濟活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，中國人民大學出版社，2004。][1]。現(xiàn)代化的經(jīng)營意識、新型的管理思想是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)確定正確的戰(zhàn)略和策略，進行高效優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及物業(yè)管理等經(jīng)營管理活動的重要保證。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動中無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何繼續(xù)保持并強化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素研究》，建筑管理現(xiàn)代化，2005年4月。][2]。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點
房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。
1、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營難度較大，這是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性的統(tǒng)一，增大了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復雜性和難度。房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產(chǎn)價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的難度和復雜性。
2、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營風險較大，這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營資金的運轉(zhuǎn)周期長，墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產(chǎn)資金投放量大，風險性也大。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營比一般商品經(jīng)營具有更大的風險性。
3、房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟軌道，除了強調(diào)運用市場機制指導房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀調(diào)空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。
房地產(chǎn)市場與其它市場一樣要受到經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中關(guān)鍵價值活動的基礎(chǔ)上，本文將深入研究現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的因素，即影響房地產(chǎn)市場因素，影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的因素。
二、影響房地產(chǎn)市場因素
（一）對國家的宏觀經(jīng)濟形勢分析
包括國民經(jīng)濟發(fā)展狀況，國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國民生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、“三資”企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。
1、人口統(tǒng)計環(huán)境
市場是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。
2、政府政策環(huán)境
政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和影響。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。
3、利率變化
這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優(yōu)惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優(yōu)惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產(chǎn)市場起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數(shù)中等以下收入群體住房矛盾開始凸現(xiàn)。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產(chǎn)生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。
（二）對城市發(fā)展狀況分析
與其它商品市場相比，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費者對不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施和城市的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境對項目的影響等。
1、區(qū)域發(fā)展
2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產(chǎn)生重大的影響，對這些區(qū)域的房地產(chǎn)有較大的帶動作用。
在城市的建設(shè)當中，特別是住宅在80%的比重的建設(shè)當中，大量住宅的建設(shè)，人就集中在城市郊區(qū)的地區(qū)，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產(chǎn)方面，商務(wù)地產(chǎn)隨著城市中心商務(wù)地區(qū)的崛起，商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展。
2、城市的基礎(chǔ)設(shè)施
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價值 轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)在會計準則中的定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。它主要指的是企業(yè)為資本增值或賺取租金，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。其范圍包括：已出租的土地使用權(quán)；持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（閑置土地的標準為自批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；已開發(fā)面積占應開放總面積不足1/3或已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)連續(xù)滿1年的）；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，例如：A公司把一套房子租給了B，B把該套房子轉(zhuǎn)租給C，這種情況只有A可以把出租的房子作為投資性房地產(chǎn)，B不能作為投資性房地產(chǎn)，因為B不擁有該房子的產(chǎn)權(quán)；已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
投資性房地產(chǎn)的初始計量及核算
（一）投資性房地產(chǎn)的確認條件
在同時滿足下列條件時才予以確認：企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
（二）投資性房地產(chǎn)的確認時點
用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認日；持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期作為投資性房地產(chǎn)的確認日；持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準。
（三）投資性房地產(chǎn)的取得渠道
1.外購的投資性房地產(chǎn)。時點：購入同時開始對外出租，入賬價值=買價+相關(guān)稅費。
2.自行建造的投資性房地產(chǎn)。時點：即達到預定可使用狀態(tài)的同時開始對外出租或用于資本增值，入賬價值=料+工+費（和自建固定資產(chǎn)相同）。這兩種方式形成的投資性房地產(chǎn)，不管其后續(xù)計量到底是成本模式還是公允價值模式，都體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增加，計入借方，在成本模式下借方記入投資性房地產(chǎn)科目，在公允價值模式下借方記入投資性房地產(chǎn)-成本科目下。
3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。
企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應轉(zhuǎn)入當期損益。
作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。一般而言如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目。按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處理時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應轉(zhuǎn)入當期損益。這既是投資性房地產(chǎn)的形成的渠道之一，也是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的內(nèi)容之一。
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式在滿足規(guī)定條件時可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，按會計政策變更進行追溯調(diào)整，但公允價值模式不能轉(zhuǎn)為成本模式。
（一）成本模式下的后續(xù)計量
在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回其減值損失。
（二）公允價值模式進行后續(xù)計量
1.采用公允價值模式的前提條件。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；會計處理原則：企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”，此損益屬于暫時損益，一旦資產(chǎn)處置就要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，形成正式損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。
投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
在之前投資性房地產(chǎn)的初始計量中已論述了可以將存貨或者自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，同理，投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下也可轉(zhuǎn)換為存貨或自用房地產(chǎn)。
（一） 轉(zhuǎn)換條件
在下列情況下，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。
（二）轉(zhuǎn)換日的確定
投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日；自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期；房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。
（三）轉(zhuǎn)換時入賬價值的處理
在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換以后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益。
關(guān)于兩個轉(zhuǎn)換的理解
從上文的論述中，出現(xiàn)了兩個轉(zhuǎn)換，其中一個是投資性房地產(chǎn)的用途轉(zhuǎn)換，可以將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨或自用房地產(chǎn)，也可以將存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；第二個轉(zhuǎn)換是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算模式的轉(zhuǎn)換，可以將成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，但公允價值模式不能轉(zhuǎn)換為成本模式。
其實這兩種轉(zhuǎn)換恰恰讓我們的會計人員很靈活的應用新會計準則，一項投資性房地產(chǎn)當它選擇了公允價值模式進行后續(xù)計量后，是不是真的就必須一直使用下去呢，其實這過程中可以不違背準則規(guī)定，通過一定的轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)為成本模式。
首先將公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨或者自用房地產(chǎn)模式，這是用途的轉(zhuǎn)換符合條件準則是允許的。以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益上。轉(zhuǎn)換為存貨或自用房地產(chǎn)進行一段時間的會計核算后，又可以改變其用途重新進行出租，轉(zhuǎn)換為成本模式的投資性房地產(chǎn)，通過兩次轉(zhuǎn)換后達到了實質(zhì)性將公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。
1.張先俊.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)處理.China＇s Foreign Trade，2012.6
新準則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。
（一）新準則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標志或原則
新準則未明示，《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應過程中所使用的其他資產(chǎn)。正因為這一點，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。
（二）新準則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍
具體還應包括：
1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產(chǎn)的標志或條件，新準則未明確規(guī)定。
2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）。
3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物。
4.準備在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。
（三）不屬于新準則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)
具體為：
1.持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來處置或為開發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。
2.為第三方在建在開發(fā)的房地產(chǎn)，即新準則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》”。
3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。
4.為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。其在建造或開發(fā)活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發(fā)活動完成時，作為投資性房地產(chǎn)。但對已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準則。
5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。
（四）房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應，或用于管理目的，應當如何處理
新準則未予明確，可按照國際會計準則的規(guī)定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。
（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響
比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個協(xié)議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。
（六）企業(yè)將其擁有的
本文出自新晨
房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務(wù)報表和合并財務(wù)報表對該房地產(chǎn)不同的列報方式問題
在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財務(wù)報表中，該項房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財務(wù)報表不能作為投資性房地產(chǎn)列報；但從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務(wù)報表中應將該項房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的確認
新準則規(guī)定的確認條件是同時滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量”兩個條件。
第一項確認標準，需要企業(yè)在初始確認時根據(jù)可取得的證據(jù)對相關(guān)未來經(jīng)濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認標準一般容易滿足，資產(chǎn)購置交易本身已表明了它的成本。
三、投資性房地產(chǎn)的初始計量
新準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關(guān)稅費和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準則規(guī)定確定。該初始計量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：
一是交易費用應包括在初始計量之中。
二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費用等。
三是自建成本的“必要支出”應當不含投資性房地產(chǎn)的啟動費用，建造或開發(fā)過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。
四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
新準則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準則規(guī)定的兩個確認條件的，計入投資性房地產(chǎn)成本，否則計入當期損益。在具體理解和判斷時：
第一，如果超出原先對已有投資性房地產(chǎn)估計的未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，與已確認的某項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應在發(fā)生的當期確認為費用。
第二，對后續(xù)支出是否進行了恰當?shù)臅嬏幚恚匈囉趯ζ涑跏加嬃亢痛_認時對相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產(chǎn)的賬面金額時，考慮了未來經(jīng)濟利益的損失，那么為恢復該資產(chǎn)的預期未來經(jīng)濟利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應當資本化；某項資產(chǎn)的買價反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應當資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應當增加其賬面金額）。
五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
新準則規(guī)定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)
，
整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時：
（一）什么是公允價值
一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。“公平交易”不存在特別或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進行的，各方各自獨立發(fā)生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實際和潛在的用途以及資產(chǎn)負債表目的市場狀態(tài)相當熟悉。也就是說，公允價值應當是在資產(chǎn)負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對價或讓步等。
（二）如何理解投資性房地產(chǎn)公允價值？其內(nèi)涵和外延如何界定
1.投資性房地產(chǎn)的公允價值是指其在資產(chǎn)負債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產(chǎn)的公允價值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。
2.企業(yè)確定的公允價值不應扣除企業(yè)在銷售或其他處置過程中可能發(fā)生的交易費用。
3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應當注意分辨和識別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。
4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關(guān)的各種因素；使用價值反映了“企業(yè)”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業(yè)”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負擔。
5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應避免重復計算已在資產(chǎn)負債表中單獨確認的資產(chǎn)或負債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應將家具作為一項單獨的資產(chǎn)確認；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預付的或應計的經(jīng)營租賃收益（因為企業(yè)已將其確認為一項單獨的負債或資產(chǎn)）。
（三）在實務(wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價值
一是委托專業(yè)的評估估價機構(gòu)進行評估估價。投資性房地產(chǎn)的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應具有國家認可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所評估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗，要求評估機構(gòu)和估價人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場資料和扎實的估價理論知識。
二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應當考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時應當審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)、公允價值的確定是取得了市場證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。
（四）新準則規(guī)定“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”
也就是說，如果企業(yè)原先按公允價值計量某一項投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)之前，企業(yè)仍應按公允價值對其計量。
六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
新準則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應將該項房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應地，如果企業(yè)決定處置某項不需進一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認（從資產(chǎn)負債表中消除）之前，應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業(yè)為在將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對某項現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進行改建，改建期間企業(yè)應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。
新準則規(guī)定，在“成本模式”下，應將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。也就是說，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變該項房地產(chǎn)計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計入當期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權(quán)益（應當是計入“資本公積”科目）。
七、投資性房地產(chǎn)的處置
新準則規(guī)定，當投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應終止確認該項投資性房地產(chǎn)，處置凈額計入當期損益。
結(jié)合《企業(yè)會計準則第14號——收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應收對價，初始應按公允價值確認。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對價初始應按與現(xiàn)金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現(xiàn)金價格相等的金額之間的差額，應在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。
【主要參考文獻】
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[2]中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解.人民出版社，2007.，
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的房地產(chǎn)在用途方面發(fā)生了實質(zhì)性改變。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱“新準則”)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)改為自用，作為存貨的房地產(chǎn)或者自用的土地、建筑物改變?yōu)橛糜谫嵢∽饨鸹蛸Y本增值時，應界定為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。由于房地產(chǎn)開發(fā)的自身特點以及經(jīng)營戰(zhàn)略的考慮，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近幾年囤積了大量的房地產(chǎn)，包括待價銷售的商品房以及為了持續(xù)經(jīng)營或增值而儲備的土地等。這些房地產(chǎn)在企業(yè)的用途顯然存在實質(zhì)性差異。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的和用途可以歸納為兩類：一類是為了耗用或銷售，如企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)應界定為固定資產(chǎn)；對于企業(yè)在日常活動中持有以備出售的房地產(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料等應界定為存貨；另一類是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，應對照新準則界定為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生變化并不一定就是準則所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，具體處理時必須認真分析其用途是否發(fā)生了實質(zhì)性變化。準則所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換應是這兩類用途的相互轉(zhuǎn)換，對于各類內(nèi)部房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)變不是準則所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。
實務(wù)工作中界定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時，可以比照以下具體情形：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房改為出租；(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值；(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自用的房屋、建筑物停止自用，改為出租。會計人員應當自收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的書面憑證之日起，按照準則的規(guī)定，及時進行相關(guān)會計處理。
二、房地產(chǎn)的計量屬性
按照相關(guān)會計準則的規(guī)定，房地產(chǎn)用途不同其計量屬性也有差異。為了耗用或銷售的房地產(chǎn)在取得時應按照實際成本原則計量，期末應按照賬面價值與可收回金額孰低法計價；對于投資性房地產(chǎn)，按照新準則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時應當按照實際成本進行初始計量；同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，可參照相關(guān)會計準則進行處理，此時應注意考慮是否計提減值準備。但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
以上兩種關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，即成本模式和公允價值模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)實際情況選擇采用，并且一經(jīng)選定不得隨意變更。另外，筆者認為，在房地產(chǎn)處于降價周期時，這兩種計量模式并無實質(zhì)性差異；但在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，按照成本計量模式，可收回金額大于其賬面價值時，以前期間已計提的減值損失應當轉(zhuǎn)回，但轉(zhuǎn)回的金額不應超過原已計提的減值準備，即賬面價值不會超過初始取得成本；而在公允價值計量模式下，賬面價值就可能超過初始取得成本。同時，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式變更，應作為會計政策變更按照相關(guān)準則進行處理；但對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，由于涉及資產(chǎn)使用屬性的根本變化，而不是同一經(jīng)濟事項選用會計政策的變化，所以不應作為會計政策變更處理，在使用新準則的第一年建議不必作追溯調(diào)整。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理，很大程度上受到投資性房地產(chǎn)選用后續(xù)計量模式的影響。在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用成本模式的情況下，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。此時入賬價值不發(fā)生變化，會計處理相對簡單；如果投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式，則應分別情況作如下處理：
(1)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將原作為投資性房地產(chǎn)的房屋建筑物、土地轉(zhuǎn)換為自用的房屋建筑物(即固定資產(chǎn))、有待銷售的商品房或土地(即存貨)。此時應按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“存貨”等科目，按照原賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)――XX”，將差額記和“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”。
(2)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權(quán)益。具體指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將原作為自用的房屋建筑物(即固定資產(chǎn))、有待銷售的房屋建筑物(即存貨)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的房屋建筑物、土地等。此時應按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值借記“投資性房地產(chǎn)――XX”科目，同時借記相關(guān)累計折舊、減值準備等科目，并按照賬面原始成本貸記“固定資產(chǎn)”或“存貨”等。因計價標準差異形成的差額其會計處理應按以下要求進行：第一，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值小于房地產(chǎn)的原賬面價值，應將差額借記“營業(yè)外支出”科目；第二，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值大于房地產(chǎn)的原賬面價值，應將差額貸記“資本公積”科目。
【例1】ABC房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計于2007年2月8日將原作為辦公用的寫字樓一棟改為全部對外出租，若該寫字樓原始成本為2000萬元，已計提折舊200萬元，計提減值準備余額為50萬元，該寫字樓轉(zhuǎn)換當日的市場公允價值為1500萬元，該公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式，則相關(guān)會計處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)――出租寫字樓 15000000
累計折舊 2000000
固定資產(chǎn)減值準備 500000
營業(yè)外支出 2500000
貸：固定資產(chǎn) 20000000
[例2]ABC房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預計于2007年3月8日將原商品房一棟改為全部對外出租，若該商品房原始成本為3000萬元，計提減值準備余額為60萬元，該商品房轉(zhuǎn)換當日的市場公允價值為5000萬元，該公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式，則相關(guān)會計處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)――出租 50000000
存貨減值準備 600000
貸：產(chǎn)成品 30000000
資本公積 20600000
【例3】承例2，如果該公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用成本模式，則會計處理為：
借：投資性房地產(chǎn)――出租 29400000
存貨減值準備 600000
貸：產(chǎn)成品 30000000
四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的披露
按照《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)時，不僅要及時進行賬務(wù)處理，還應在會計報表附注中披露房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響等，即披露以下三個方面的內(nèi)容：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況，即轉(zhuǎn)換時間、內(nèi)容以及用途的變化等；(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的理由，即正常生產(chǎn)經(jīng)營所需，不存在人為調(diào)整利潤或逃避納稅等不良企圖；(3)該轉(zhuǎn)換對損益或所有者權(quán)益的影響，具體指對本年利潤或資本公積的影響。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對策
隨著當前市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得更加激烈，當然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會提供高質(zhì)量、工期短且造價低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本及成本控制概述
任何企業(yè)的經(jīng)營活動都要發(fā)生一些經(jīng)營費用，對于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費用發(fā)生于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本定義為，在某個特定的房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協(xié)調(diào)費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項目經(jīng)理根據(jù)項目合同的規(guī)定，遵循項目的內(nèi)在規(guī)律，對施工項目實行資源的優(yōu)化配置和對各生產(chǎn)要素進行有效的管理控制，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益。
二、目前房地產(chǎn)項工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差
房地產(chǎn)項目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計、計劃等階段和施工階段，在當前的房地產(chǎn)項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計分析，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設(shè)計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應該注重設(shè)計階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項目經(jīng)理的作用
在房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項目經(jīng)理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經(jīng)理承擔著主要責任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權(quán)力責任制度，使得項目經(jīng)理在實施項目管理過程中，只注重項目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。
3、成本控制中存在計劃的嚴重不合理現(xiàn)象
在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細的經(jīng)營計劃，可是在實施過程中卻發(fā)現(xiàn)計劃存在嚴重的不合理現(xiàn)象，且計劃缺乏長遠規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。
三、房地產(chǎn)工程成本控制策略
1、完善工程招標投標制度
房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細的招標文件，來吸引多方施工單位來進行投標，爭取工程的施工權(quán)力。因此招標文件的各項內(nèi)容必須保證詳盡、準確，要詳細列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標價。良好的招標文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對房地產(chǎn)項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產(chǎn)投標，因此也需要制定相應的投標文件。房地產(chǎn)投標文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進行競價招標。房地產(chǎn)的項目開發(fā)所采用的這種招投標制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費用，也可以通過投標行為，調(diào)動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時降低造價費用。
2、嚴格按基建程序處理事務(wù)
在房地產(chǎn)的項目工程實施過程中，要嚴格按照基本建設(shè)的程序來進行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標準。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標準方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應的負責人和負責部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費用支出，要按照責任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發(fā)生。如有些排練場地的工程建設(shè)項目，往往會出現(xiàn)不按施工程序進行的現(xiàn)象，工程的實施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。
3、加強對房地產(chǎn)銷售推廣費用的控制
在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費用主要包括與銷售有關(guān)的各個環(huán)節(jié)發(fā)生的費用，如銷售中心的裝修設(shè)計、樣板房的設(shè)計、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項目開發(fā)過程中，需要調(diào)動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強對成本控制經(jīng)驗的總結(jié)和學習
房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)成本控制的同時，也要注重對各種經(jīng)驗的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學習的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時刻關(guān)注其他企業(yè)的先進經(jīng)驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。
5、嚴格執(zhí)行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結(jié)算收入和各項成本支出核算進行詳細審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴格按照成本考核制度，對于相關(guān)負責人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負責人，并對那些造成成本浪費的負責人給予相應的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。
四、結(jié)論
隨著我國經(jīng)濟的逐漸對外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競爭。對于我國當前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，方能在激烈的競爭環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競爭力。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營;管理;發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn),在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺,使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導地位,公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經(jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果,也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴重的損失。現(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計團隊,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團隊和管理團隊等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。
2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營體制。
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本,房地產(chǎn)公司應該加強經(jīng)營成本核算的能力,很好的控制公司的財務(wù)運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資,這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構(gòu)的合作。
2.3 加強公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風險。
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內(nèi)部管理,無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺。都是加強公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風險和質(zhì)量風險等等。
2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用。
由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產(chǎn)品的細分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對于現(xiàn)有資源進行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。
總結(jié)
本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：國際旅游島；旅游房地產(chǎn)；發(fā)展策略；瓊海市
1、前言
早在2000年海南學者開始提出建設(shè)“海南國際旅游島”的概念，建設(shè)國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環(huán)境，將海南島建設(shè)成為國際化水平對國內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉(zhuǎn)變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設(shè)國際旅游島過程中也有相應的發(fā)展，尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)國際旅游島首先就是要保護自然環(huán)境，旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場空間，房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持，因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ饕憩F(xiàn)在以下幾個方面：
（1）博鰲會議推動瓊海基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎(chǔ)設(shè)施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使其優(yōu)于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數(shù)低于海口市。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環(huán)境相差不遠，但是經(jīng)調(diào)查表明，瓊海市的空氣污染指數(shù)遠遠低于海口市。
（3）瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間，瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段，在利潤沒有達到最大值時，其房地產(chǎn)價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價格基本上達到了一定的高度，且海口的房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較成熟了，繼續(xù)上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產(chǎn)市場則剛剛起步，因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>
（4）2005 年瓊海市全社會建筑業(yè)比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據(jù)了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢良好，由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季，當旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應求，人滿為患，導致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當?shù)镜絹頃r，存在大量空置的閑房，從而導致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發(fā)商對瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度，瓊海的許多大型項目現(xiàn)在已經(jīng)啟動，未來兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過三倍的增加，達到220萬平方米。
2.2 瓊海房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析
通過對幾個代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展狀況。
（1）低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來看，瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規(guī)模的樓盤。
（2）以板式點式相結(jié)合的為主。近幾年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點式形結(jié)合的結(jié)構(gòu)，即使部分是點式結(jié)構(gòu)，其通風采光效果也很好，結(jié)構(gòu)配置比較合理。
（3）產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設(shè)的小區(qū)以兩房為主，三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢是價格。環(huán)境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進度的影響而改變。在萬泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當?shù)厝似毡榭春茫瑑r格略高于其他地區(qū)，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題分析
3.1 開發(fā)建設(shè)中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設(shè)過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）損害景區(qū)環(huán)境
旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對旅游區(qū)的開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)項目過分追求經(jīng)濟效益，而忽略了生態(tài)效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環(huán)境，導致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇，嚴重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
（2）部分房地產(chǎn)項目配套設(shè)施不全
瓊海市部分房地產(chǎn)項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產(chǎn)項目相比，在配置上強調(diào)了休閑和娛樂設(shè)施，又沒有嚴格按照休閑度假標準設(shè)計。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā)，僅從經(jīng)濟利益出發(fā)，忽視其建設(shè)質(zhì)量，開發(fā)的項目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃，還給房地產(chǎn)管理帶來困難。
（3）破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局
在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應的的旅游規(guī)劃，但是在實際的開發(fā)過程中，出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象，在一些旅游渡假區(qū)，房地產(chǎn)商對利益過分追求，依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件，建設(shè)高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局，使度假區(qū)范圍不斷縮小。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平較低
在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，經(jīng)常不經(jīng)過科學的論證，在利益最大化基礎(chǔ)上，盲目開發(fā)一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產(chǎn)項目可能會因此造成建成后的拆毀，導致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區(qū)環(huán)境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)以上問題，主要有以下幾個方面的原因：
（1）對經(jīng)濟利益的過分追求
一些房地產(chǎn)開發(fā)商過分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項目具有一定的優(yōu)勢，在開發(fā)過程中過渡追求其經(jīng)濟效益而忽視了對自然景觀的保護。房地產(chǎn)項目是構(gòu)成城市景觀的一部分，建設(shè)一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項目，有利于加快城市化進程，還能夠帶來巨大的經(jīng)濟效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項目，會阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。
（2）缺乏科學性
在旅游景區(qū)，大部分房地產(chǎn)項目盲目開發(fā)，一方面沒有根據(jù)實際發(fā)展需要進行合理的科學規(guī)劃，另一方面在實際開發(fā)過程中沒有按照規(guī)劃嚴格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過分追求經(jīng)濟利益，而不顧長遠的社會和環(huán)境效益。這樣不僅會造成景區(qū)資源的嚴重浪費，還會導致粗制濫造項目的產(chǎn)生，開發(fā)失控局面產(chǎn)生，造成旅游區(qū)形象嚴重損壞。
（3）缺少有效的監(jiān)督機制
對于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應的法制法規(guī)，對城市的建設(shè)和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設(shè)和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對于違規(guī)操作缺乏相應的約束和監(jiān)管機制，以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項目審批不夠嚴格，導致違規(guī)項目大量出現(xiàn)，給旅游區(qū)的建設(shè)和發(fā)展帶來巨大困難。
3.2 營銷方面存在的問題分析
3.2.1 營銷存在的問題
（1）營銷方式不夠靈活
旅游房地產(chǎn)營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季，會導致一些旅游設(shè)施的閑置，一些房地產(chǎn)消費者只在購買房地產(chǎn)項目并使用后才能享受到其的價值和品質(zhì)，因此在營銷旅游房地產(chǎn)項目時，要根據(jù)消費者的需要對其實施相應的銷售措施。
（2）不能保障消費者權(quán)益
消費者在購買了房地產(chǎn)以后，消費者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經(jīng)營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數(shù)量，實際上在經(jīng)營過程中，如果經(jīng)營狀況好，消費者分紅率不好，在經(jīng)營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經(jīng)營運作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產(chǎn)的整個開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過程涉及到多個利益主體，比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項目完成后，委托專業(yè)的銷售公司進行房地產(chǎn)的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導致旅游房地產(chǎn)項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產(chǎn)生多方面的問題，給消費者造成不必要的經(jīng)濟損失。
（2）缺少社會誠信度
由于我國正處于市場經(jīng)濟的發(fā)展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產(chǎn)的銷售過程中會出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國很多城市的房地產(chǎn)銷售過程中都存在欺詐現(xiàn)象，因此，瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。
（3）缺乏法律法規(guī)的約束
在房地產(chǎn)銷售過程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來，我國還沒有制定相應的法律法規(guī)。市場行為需要的法規(guī)約束，由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約，導致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子，損害消費者的權(quán)益。
4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略
4.1 開發(fā)建設(shè)發(fā)展策略
（1）精心選址，科學布局
對于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上要進行必要的可行性分析，要進行相關(guān)項目的市場調(diào)研并進行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn)，在進行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址：區(qū)位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。
在布局方面，大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據(jù)房地產(chǎn)項目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系，選擇位于城市近郊的風景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來講，一些高檔的旅游房地產(chǎn)項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務(wù)的房地產(chǎn)項目如分時度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多，這些項目可以設(shè)置在接待中心的地方，充分發(fā)揮旅游度假功能。
（2）多樣化產(chǎn)品開發(fā)
瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發(fā)多樣化項目。開發(fā)項目主要包括第二居所類、分時度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個旅游度假區(qū)的優(yōu)勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合，面向全國開發(fā)；產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟利益；瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越，使養(yǎng)老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。
（3）適宜的開發(fā)方式
在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中要合理利用現(xiàn)有資源，保證旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目要科學設(shè)計，利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間，對其進行合理改造，開發(fā)這種閑置資源成本低、風險小。在進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題，努力展現(xiàn)其內(nèi)涵，運用商業(yè)和市場相結(jié)合的運作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個配套機構(gòu)時，通過分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風險的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠信度。同時要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，保障消費者的權(quán)益，使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過程中有法可依。
4.2 營銷策略
在房地產(chǎn)的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認識，使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費者認識和接納。旅游房地產(chǎn)的營銷應該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營銷組織相結(jié)合方式，在營銷過程中，充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營銷的優(yōu)勢，可以推出度假購房游等附加旅游產(chǎn)品，使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進。
經(jīng)營商要先通過網(wǎng)絡(luò)以及先進的通訊技術(shù)展開對旅游房地產(chǎn)的營銷活動，在營銷過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設(shè)計風格方面，而且要配置先進的服務(wù)設(shè)施，在服務(wù)質(zhì)量上要專業(yè)化，使消費者能夠得到高質(zhì)量的享受，從而以幼稚的服務(wù)提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。
4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略
（1）堅持科學發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問題的根本，但是在加快發(fā)展的同時，要吸取20世紀九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的歷史教訓，科學審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響，不僅國家承擔了海南省泡沫經(jīng)濟成本，各金融機構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發(fā)展機遇面前，既要謀劃加快發(fā)展，又要防范泡沫危機的發(fā)生，努力實現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。
（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實力、經(jīng)營業(yè)績方面均很優(yōu)秀，且具有品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃，要有選擇性的選擇國際知名企業(yè)和全國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項目，尤其要加強旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，在建設(shè)規(guī)劃和營銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個人住房貸款的各種不同業(yè)務(wù)全面發(fā)展，重點支持居民為改善居住品質(zhì)而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業(yè)務(wù)。
（3）加強風險控制。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的準入退出管理，嚴格執(zhí)行項目準入的要求條件，逐步將一些小企業(yè)和資信等級較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強審批審查力度，不斷規(guī)范操作和作用標準，對于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排，防止發(fā)生意外。嚴格執(zhí)行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風險的發(fā)生。從完善制度以及加強教育方面，加強業(yè)務(wù)道德風險的防范，減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。
（4）加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，為房地產(chǎn)項目雙方提供咨詢服務(wù)，不僅提高中間業(yè)務(wù)的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產(chǎn)品進行結(jié)合等手段，將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢資源相結(jié)合，產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。
5、結(jié)論
海南國際旅游島的建設(shè)促進了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發(fā)展旅游經(jīng)濟的需要，以及在建設(shè)海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范，其發(fā)展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。
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