時(shí)間：2023-02-27 11:06:31
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1.房地產(chǎn)的概念。在我國(guó)所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。
房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。
房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。在我國(guó)，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說(shuō)，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：
2.房地產(chǎn)營(yíng)銷概述。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不可缺少的組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營(yíng)銷需要清楚地了解營(yíng)銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時(shí)改變營(yíng)銷策略。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、營(yíng)銷人員、營(yíng)銷中間商和顧客幾個(gè)組成部分。
房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商，首先要對(duì)市場(chǎng)變化和需求等做出預(yù)先反映，并在公司長(zhǎng)期營(yíng)銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開發(fā)商就要在制定營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)將資源和原材料的價(jià)格波動(dòng)考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷人員，不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí)，以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來(lái)的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言，為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷中間商來(lái)接近目標(biāo)顧客。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展史
市場(chǎng)營(yíng)銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國(guó)，菲利蒲?科特勒被譽(yù)為營(yíng)銷學(xué)之父，他提出了最早的營(yíng)銷4C理論，是現(xiàn)代營(yíng)銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道，從這四點(diǎn)出發(fā)，衍生出新的營(yíng)銷方法。
在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中，目標(biāo)消費(fèi)者位居于中心地位。企業(yè)識(shí)別總體市場(chǎng)，將其劃分為較小的細(xì)分市場(chǎng)，選擇最有開發(fā)價(jià)值的細(xì)分市場(chǎng)，并集中力量滿足和服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。企業(yè)設(shè)計(jì)由其控制的四大要素（4C）所組成的市場(chǎng)營(yíng)銷組合。為找到和實(shí)施最好的營(yíng)銷組合，企業(yè)要進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷分析、計(jì)劃、實(shí)施和控制。通過這些活動(dòng)，企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境。
營(yíng)銷簡(jiǎn)單的說(shuō)就是用科學(xué)的方法，分析市場(chǎng)上的需求，并用科學(xué)的方法來(lái)生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。
房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷層面的競(jìng)爭(zhēng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈而日益激烈。我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個(gè)階段。
1.建設(shè)觀念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念，很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設(shè)計(jì)全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，形成千樓一面的現(xiàn)象。
2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化，大部分項(xiàng)目的開發(fā)意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論，而沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí)，開發(fā)的項(xiàng)目充滿了主觀臆斷。
3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實(shí)，使開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購(gòu)買惰性或者抗衡心理，必須主動(dòng)推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達(dá)到促銷目的。
4.準(zhǔn)營(yíng)銷觀念階段——賣點(diǎn)群策劃。隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應(yīng)賣方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇，開發(fā)商認(rèn)為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣點(diǎn)一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價(jià)。
5.營(yíng)銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營(yíng)銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。
6.整合營(yíng)銷觀念階段——整合策劃。整合營(yíng)銷是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益，各種營(yíng)銷技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷理念。整合營(yíng)銷要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來(lái)，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)成為企業(yè)各部門的工作。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀
目前，我國(guó)常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來(lái)購(gòu)買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。
3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì)
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有以下特點(diǎn)：
品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼——確立市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群；
把握時(shí)機(jī)高昂入市——抓住有利時(shí)機(jī)，高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)；
分期分批賣點(diǎn)不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營(yíng)，組織儲(chǔ)備賣點(diǎn)群隨銷售階段適時(shí)引爆，帶動(dòng)價(jià)格走高，達(dá)到持續(xù)熱賣效果；
進(jìn)度跟進(jìn)迭起——緊跟工程進(jìn)度（奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo)；
以質(zhì)論價(jià)升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價(jià)，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；
物管跟進(jìn)后顧無(wú)憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化認(rèn)同感，購(gòu)買者無(wú)后顧之憂，達(dá)到促銷效果。
四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新
在新形勢(shì)下，隨著市場(chǎng)的成熟、制度的健全以及長(zhǎng)期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一，項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場(chǎng)調(diào)查需要對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國(guó)家的金融環(huán)境、住房制度的改革動(dòng)向等等做深入的調(diào)查。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計(jì)上要符合消費(fèi)者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽(yù)要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價(jià)格策略。房產(chǎn)的定價(jià)要注意消費(fèi)者的心理價(jià)位和承受能力，同時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營(yíng)銷渠道。在以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。
目前，全國(guó)各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，對(duì)于各大房地產(chǎn)商，這無(wú)疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
1.品牌營(yíng)銷。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。
要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠(chéng)度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對(duì)在建或竣工的個(gè)別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終，不是個(gè)別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來(lái)的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。
2.人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對(duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
3.知識(shí)營(yíng)銷。目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。可見，宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識(shí)的同時(shí)，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購(gòu)買欲望；同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動(dòng)市場(chǎng)的前進(jìn)。
4.綠色營(yíng)銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，以綠色文化為價(jià)值觀，以綠色營(yíng)銷為核心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。
在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國(guó)利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì)，也將成為賣點(diǎn)。
5.合作營(yíng)銷。和其他商品一樣，對(duì)于商品房的銷售同樣可以采取合作營(yíng)銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。
首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系，由于長(zhǎng)期的合作，可以給開發(fā)商帶來(lái)一定的折扣，減少成本；同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)買商品房之后進(jìn)行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時(shí)會(huì)給供應(yīng)商帶來(lái)不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的方式，向金融信貸部門請(qǐng)求貸款或通過項(xiàng)目融資的方式邀請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目合作，利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設(shè)計(jì)貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì)，形成雙贏的格局。
6.服務(wù)營(yíng)銷。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
7.社會(huì)營(yíng)銷。社會(huì)營(yíng)銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來(lái)的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視社會(huì)利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會(huì)效益，對(duì)于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤(rùn)也自然得到提高。
在信息不對(duì)稱理論方面,1961年,喬治•斯蒂格勒在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》雜志上發(fā)表的“信息經(jīng)濟(jì)學(xué)”和威廉•維克瑞在《財(cái)經(jīng)》雜志上發(fā)表的“反投機(jī)、拍賣和競(jìng)爭(zhēng)性密封招標(biāo)”兩篇論文,打破了此前一直統(tǒng)治著經(jīng)濟(jì)學(xué)界的基礎(chǔ)假設(shè)——完全信息假設(shè),開始強(qiáng)調(diào)信息的不完全性,也開創(chuàng)了信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的先河。20世紀(jì)80年代,一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家把信息不對(duì)稱理論引入金融市場(chǎng)的研究領(lǐng)域。2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主約瑟夫•斯蒂格利茨、喬治•阿克洛夫、邁克爾•斯賓賽分別在金融市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)運(yùn)用信息不對(duì)稱理論進(jìn)行市場(chǎng)分析。隨著信息不對(duì)稱理論和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)兩者進(jìn)行了一些定性的研究。劉洪玉、鄭思齊在《城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書及相關(guān)文獻(xiàn)中,均指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性,李建華(2003)、鄒曉光(2006)等利用信息不對(duì)稱原理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析,并提出若干緩解信息不對(duì)稱,提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)效率的建議。
二、信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)
所謂的信息不對(duì)稱是指交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。而房地產(chǎn)信息不對(duì)稱則表現(xiàn)在置房者與開發(fā)商在信息的豐裕度方面存在著差異。信息不對(duì)稱體現(xiàn)在以下五個(gè)方面:
1、房產(chǎn)質(zhì)量信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)這一特殊的商品不僅結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,而且包含的工藝過程亦十分的龐大,對(duì)于不具備有專業(yè)鑒別技術(shù)水平的置房者來(lái)說(shuō),是不能完全掌握房產(chǎn)的質(zhì)量信息。房產(chǎn)質(zhì)量信息的不對(duì)稱,為開發(fā)商創(chuàng)造了極大的議價(jià)空間。
2、房產(chǎn)價(jià)格信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商眾多,各個(gè)開發(fā)商的出示的價(jià)格存在較大的偏差,尤其是在非寡頭壟斷的情況下,價(jià)格的多樣化尤其明顯。
3、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息不對(duì)稱。我國(guó)的房地產(chǎn)商品權(quán)屬?gòu)?fù)雜,分為所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和典當(dāng)權(quán)等,而且使用權(quán)年限也不同。而不同的產(chǎn)權(quán)信息對(duì)于房地產(chǎn)商品在未來(lái)的使用或是轉(zhuǎn)讓、投資中等都有著十分重大的影響,而這些信息大多不為置房者所擁有。
4、市場(chǎng)的供需信息不對(duì)稱。商品的價(jià)格是由商品的價(jià)值決定,并受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。而在一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下,供求的關(guān)系愈發(fā)顯得重要,這在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的尤為明顯。置房者對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需信息不了解,則在議價(jià)過程中容易處于被動(dòng)地位。
5、市場(chǎng)未來(lái)信息不對(duì)稱。商品的價(jià)格除了受到價(jià)值、供求的影響,還受到政府的政策傾向、同行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)際市場(chǎng)的制約,這些因素在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格產(chǎn)生巨大的作用。尤其隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大,政策性因素的影響不容忽視,而對(duì)未來(lái)信息敏感性方面,顯然置房者處于不利地位。
三、信息不對(duì)稱產(chǎn)生的原因
針對(duì)以上表現(xiàn),究其原因,我們不難發(fā)現(xiàn),造成信息不對(duì)稱的原因主要有以下五方面:
1、房地產(chǎn)自身屬性。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)涉及的領(lǐng)域廣闊,市場(chǎng)參與者紛繁復(fù)雜,社會(huì)分工細(xì)致不宜估量；其次,市場(chǎng)的多變性和分散性。多變性和分散性是非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的普遍特點(diǎn),一方面使得價(jià)格的離散程度增加,另一方面也刺激了搜尋行為的發(fā)生。
2、信息資源的稀缺性。信息作為一種稀缺的資源,置房者如果想獲得與房地產(chǎn)的相關(guān)信息,需要付出較大的成本,置房者在尋求權(quán)益保護(hù)時(shí)也需要花費(fèi)較多的成本。
3、羊群行為的影響。羊群效應(yīng)是指市場(chǎng)參與主體在信息環(huán)境不確定的情況下,行為受到其他參與主體的影響,模仿他人決策,或者過度依賴于輿論(即市場(chǎng)中的壓倒多數(shù)的觀念)或信息,而不考慮自己私人信息的行為。由于置房者之間的信息也是不對(duì)稱的,若依靠別人的信息來(lái)加強(qiáng)自身的判斷,則加劇了信息不對(duì)稱程度和增加了其發(fā)生的可能性。
四、信息不對(duì)稱造成的影響
信息不對(duì)稱造成的主要影響有逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇是指指由于交易雙方信息不對(duì)稱和市場(chǎng)價(jià)格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品,進(jìn)而出現(xiàn)市場(chǎng)交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。而在房地產(chǎn)也表現(xiàn)為空置房節(jié)節(jié)攀升,而房地產(chǎn)市場(chǎng)則呈現(xiàn)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)飆升。道德風(fēng)險(xiǎn)指參與合同的一方所面臨的對(duì)方可能改變行為而損害到本方利益的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)表現(xiàn)為開發(fā)商憑借自身的信息優(yōu)勢(shì),以違背合同的方式,損害置房者的利益。同時(shí),我們不可否認(rèn)的是,在信息不對(duì)稱產(chǎn)生的同時(shí),信息搜尋就顯得有利可圖,在“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)的前提下,信息的不對(duì)稱在一定程度刺激了信息搜尋行為的產(chǎn)生,這也是本文的著眼點(diǎn)和切入點(diǎn)。五、研究結(jié)論和政策建議房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱性使得置房者增加了支付成本,擴(kuò)大了管理部分的管理難度。雖然在短期內(nèi)可能對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商可以獲得某些眼前的利益,但從行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,都是極為不利的。當(dāng)然,我們不能追求信息的完全對(duì)稱和交易的完全均衡。借鑒制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn):市場(chǎng)均衡是市場(chǎng)參與者之間相互博弈的結(jié)果。也就是說(shuō)只能消除信息不對(duì)稱的程度,達(dá)成相對(duì)的均衡狀態(tài)。為此,可以從以下四個(gè)方面來(lái)緩解房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀。
(一)從國(guó)家的角度來(lái)看
1、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的規(guī)制和引導(dǎo),建立進(jìn)入門檻。開發(fā)商的數(shù)量越多,則價(jià)格的離散程度也就越高,信息不對(duì)稱的可能性也隨之加大。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取一定的門檻制度,“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”,可以在一定程度上控制開發(fā)商的數(shù)量,提高開發(fā)商的整體質(zhì)量。
2、建立信息傳輸和公布制度,發(fā)揮非盈利性組織的監(jiān)督作用。對(duì)每一個(gè)企業(yè)進(jìn)行信息登記,運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的交易信息、投訴信息、反饋信息、信用信息等予以存檔歸案,方便管理部門和置房者在特定的網(wǎng)站便可以進(jìn)行查詢。同時(shí),可以借助12315等非營(yíng)利性組織對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行監(jiān)督,保障置房者和房產(chǎn)物主的利益和保護(hù)。
3、大力加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè),完善領(lǐng)域法規(guī)。雖然我國(guó)目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題都高度重視,及時(shí)反映,出臺(tái)了一系列的法規(guī)政策。但是這些大多是在事后進(jìn)行具體問題的解決,沒有形成一個(gè)完善的法律體系。因此要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行,就要建立健全完善的法律法規(guī)體系。同時(shí),要嚴(yán)格執(zhí)法,增加市場(chǎng)的透明度、公信度,使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。
(二)從開發(fā)商的角度來(lái)看
1、開發(fā)商要加強(qiáng)自身的宣傳作用和信息披露。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)商的信號(hào)往往是自身的優(yōu)質(zhì)信息或者是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量承諾。而進(jìn)行這些信息披露和產(chǎn)品質(zhì)量承諾是需要一定的費(fèi)用,甚至是短期內(nèi)無(wú)法用效益來(lái)彌補(bǔ)的,但是對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)商來(lái)說(shuō),如果采取了信息披露,不僅闡明了開發(fā)商的實(shí)力,為置房者提供了無(wú)形的保證,而且采取信息質(zhì)量保證也更容易引起置房者的信任,從而最終達(dá)到銷售的目的。
2、企業(yè)要積極引導(dǎo)和參與行業(yè)規(guī)制,獲得良好的公關(guān)效果。隨著社會(huì)責(zé)任意識(shí)的深化,消費(fèi)者對(duì)于負(fù)有強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)賦予了更多的青睞,這樣企業(yè)既利用了社會(huì)媒體的力量,又收到了良好的公關(guān)效果,還有可能成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊,從而獲得巨大的后續(xù)效益。同時(shí),目前國(guó)家正在規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,如果開發(fā)商能自覺的進(jìn)行規(guī)制甚至引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范的行為,勢(shì)必能贏得管理部門得贊同,這在國(guó)家宏觀調(diào)控能夠起到重大作用的國(guó)度是十分有效的。
(三)從置房者的角度來(lái)看
1、搜尋大量信息,增強(qiáng)信息辨別能力。相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,置房者僅掌握一定量的包括地理位置,交通狀況、戶型等在內(nèi)的公共信息,以及自身的消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等私人信息。而從開發(fā)商、銷售商及中介商所獲得的房屋信息,大都帶有一定的主觀性,不能公平、客觀的反映市場(chǎng)的真實(shí)情況,加之房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng),絕大多數(shù)的置房者專業(yè)知識(shí)匱乏,造成了信息搜尋的成本較高。如果信息搜尋成本高于信息搜尋帶來(lái)的效益時(shí),這就不是經(jīng)濟(jì)人的理。
2、努力建立自發(fā)性聯(lián)盟,增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)。置房者可結(jié)成消費(fèi)聯(lián)盟,通過這個(gè)組織既可以獲得更多的信息,降低置房者的信息搜尋成本,也可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督。一旦發(fā)生房地產(chǎn)糾紛,消費(fèi)聯(lián)盟可借助集體的力量與開發(fā)商協(xié)商調(diào)解,增強(qiáng)單個(gè)個(gè)體的談判抗衡能力,以更好的維護(hù)置房者的利益。置房者是信息不對(duì)稱問題的主要受害者,正當(dāng)權(quán)利一旦受到侵害,就應(yīng)當(dāng)拿起法律的武器,積極主動(dòng)爭(zhēng)取自己的正當(dāng)權(quán)益。
(四)從房屋中介商的角度來(lái)看。
1、提高中介商準(zhǔn)入門檻。房屋中介商是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的主要參與者之一,其服務(wù)業(yè)貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥著形形的中介商,但是由于行業(yè)不規(guī)范,中介從業(yè)人員素質(zhì)較低,誠(chéng)信度不高、惡性競(jìng)爭(zhēng)等因素,房屋中介商未能有效緩解信息不對(duì)稱的問題。基于此,有關(guān)政府部門要制定相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為,提高入市門檻,嚴(yán)厲打擊欺瞞消費(fèi)者的經(jīng)紀(jì)行為,可采取房屋中介商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格認(rèn)定制度等措施,使中介商真正成為解決開發(fā)商和置房者之間信息不對(duì)稱的橋梁。
2、樹立房屋中介行業(yè)的誠(chéng)信作風(fēng),發(fā)展連鎖式經(jīng)營(yíng),創(chuàng)建中介企業(yè)品牌。一方面,要提倡誠(chéng)信為本的企業(yè)文化,增強(qiáng)對(duì)中介人員的誠(chéng)信教育,另一方面,創(chuàng)建中介企業(yè)品牌,可實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營(yíng),擴(kuò)大市場(chǎng)的占有率,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得消費(fèi)者的認(rèn)可,這樣也可以把那些侵害消費(fèi)者權(quán)益、追逐短期利益的企業(yè)擠出市場(chǎng),有利于中介行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；實(shí)踐性教學(xué)；探討
中圖分類號(hào)：G642.41文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1674-9324（2015）07-0139-02
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程是我國(guó)高等院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程管理、工商管理和物業(yè)管理等房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的重要課程。課程以管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，涉及房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)營(yíng)銷與策劃、房地產(chǎn)法律制度及房地產(chǎn)金融等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的實(shí)踐性。作為一門理論與實(shí)際緊密結(jié)合的課程，在教學(xué)中如果僅僅以“以教為主”，以結(jié)論形式把深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)理論直接呈現(xiàn)在學(xué)生面前，學(xué)生很難清楚地理解經(jīng)濟(jì)理論的深刻含義。只有將理論性和實(shí)踐性很好地結(jié)合在一起，才能達(dá)到教學(xué)目的，完成教學(xué)任務(wù)。所以，改變以知識(shí)傳承為首要目標(biāo)的滿堂灌的填鴨式教學(xué)模式，代之以實(shí)踐性教學(xué)模式，是當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)改革的出路之一。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)踐性教學(xué)的必要性
西方國(guó)家倡導(dǎo)行為主義教育哲學(xué)和實(shí)用主義教育哲學(xué)，強(qiáng)化教育職業(yè)化，在這一歷史背景下產(chǎn)生實(shí)踐性教學(xué)模式。實(shí)踐性教學(xué)的運(yùn)用是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的重大變革，是提高該課程教學(xué)質(zhì)量的一條切實(shí)可行的途徑。
1.實(shí)踐性教學(xué)真正體現(xiàn)“以學(xué)生為主”的教學(xué)理念。教學(xué)改革的核心內(nèi)容就是變被動(dòng)學(xué)習(xí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，學(xué)生根據(jù)自己的興趣作出選擇，體現(xiàn)了自主學(xué)習(xí)，學(xué)生運(yùn)用已有的知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)并提高自己的技能；從師生互動(dòng)的方面考慮，該教學(xué)方法表現(xiàn)出學(xué)生主動(dòng)提出問題、教師為學(xué)生解答問題的互動(dòng)學(xué)習(xí)形式，實(shí)踐證明，該教學(xué)方法大大地調(diào)動(dòng)了學(xué)生的內(nèi)在動(dòng)力，且能維持長(zhǎng)久。
2.實(shí)踐性教學(xué)能夠做到理論聯(lián)系實(shí)際。在實(shí)踐性教學(xué)中，理論能夠和實(shí)際相結(jié)合，使學(xué)生在職業(yè)成長(zhǎng)中先人一步。“理論聯(lián)系實(shí)際”理念來(lái)源于工程師工作對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的依賴，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)強(qiáng)調(diào)利用課程理論知識(shí)解決房地產(chǎn)相關(guān)工作實(shí)際問題的過程。美國(guó)工程與技術(shù)認(rèn)證委員會(huì)（ABET）在工程教育專業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中也強(qiáng)調(diào)理論聯(lián)系實(shí)際的重要性。通過課程實(shí)踐環(huán)節(jié)的訓(xùn)練，提高學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力，有助于后期的職業(yè)發(fā)展。
3.實(shí)踐性教學(xué)有利于知識(shí)的融合，以提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。“知識(shí)融合”理念體現(xiàn)了現(xiàn)代教育思路，強(qiáng)調(diào)知識(shí)的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識(shí)進(jìn)行有機(jī)組合，從而改變知識(shí)“一盤散沙”的無(wú)序狀態(tài)，促使知識(shí)產(chǎn)生聚合效應(yīng)、質(zhì)變效應(yīng)，使知識(shí)能夠相互催化、相互作用，以完成知識(shí)的升華，實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)質(zhì)量的飛躍。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)存在的問題分析
1.教學(xué)方法單一。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教育主要以傳統(tǒng)式理論灌輸教學(xué)方法為主，在教師為主導(dǎo)的教學(xué)模式中，教師機(jī)械地講，學(xué)生只能被動(dòng)地聽，學(xué)生不能參與到課堂中來(lái)，課堂氣氛死氣沉沉，學(xué)生缺乏參與的主動(dòng)性與積極性。雖然有時(shí)也進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的案例教學(xué)、課堂討論等教學(xué)方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學(xué)教學(xué)模式的框架，教學(xué)方法過于單一的問題不能從根本上解決。
2.學(xué)生缺少實(shí)踐機(jī)會(huì)，解決實(shí)際問題的能力不足。長(zhǎng)期進(jìn)行課堂教學(xué)，學(xué)生外出實(shí)踐的機(jī)會(huì)很少，課堂內(nèi)學(xué)習(xí)的理論知識(shí)不能被真正理解，理論與實(shí)踐不能融會(huì)貫通。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的課程目標(biāo)在于培養(yǎng)學(xué)生掌握房地產(chǎn)課程基本理論，在此基礎(chǔ)上，學(xué)生在將來(lái)的實(shí)際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學(xué)校充分利用一些有利條件給學(xué)生爭(zhēng)取更多的實(shí)踐機(jī)會(huì)，通過實(shí)踐鍛煉，既能夠加深學(xué)生對(duì)課程理論知識(shí)的理解，又可以有效提高學(xué)生的思考和動(dòng)手能力。
3.師資水平匱乏。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)涉及政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、建筑、規(guī)劃、金融學(xué)、財(cái)政學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)涉及的學(xué)科領(lǐng)域非常多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的綜合性、交叉性很強(qiáng)。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業(yè)理論知識(shí)。而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教師大都畢業(yè)于其他相關(guān)專業(yè)，如土地管理、地理、經(jīng)濟(jì)類等，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)的時(shí)間也不長(zhǎng)，精通的也只是本專業(yè)領(lǐng)域的、某一方面的理論知識(shí)。所以，讓精通某一方面專業(yè)理論知識(shí)的教師面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中大量存在著的綜合性、交叉性知識(shí)時(shí)，這些教師難免會(huì)感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論教學(xué)。
4.考核形式單調(diào)。在課程成績(jī)考核方面，學(xué)校目前仍以理論考試成績(jī)?yōu)橹鳎瑢?shí)踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績(jī)考核。而校方各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制直接與學(xué)生成績(jī)掛鉤，這就造成學(xué)生思想上對(duì)教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的不重視，理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐之間的關(guān)系不能得到平衡。最后可能學(xué)生的成績(jī)都相對(duì)較高，但實(shí)際動(dòng)手能力很差，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程失去設(shè)置的意義。
三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)踐性教學(xué)的建議
1.實(shí)行案例教學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學(xué)過程中教師如果照本宣科，很難激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)，具有很強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性，在課堂教學(xué)中可根據(jù)每章教學(xué)內(nèi)容的特點(diǎn)靈活地引入房地產(chǎn)相關(guān)案例，結(jié)合案例介紹相應(yīng)的理論知識(shí)，這既可以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)習(xí)過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實(shí)踐相結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立分析、解決問題的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.分組進(jìn)行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據(jù)教學(xué)內(nèi)容要求提前設(shè)定辯論題目，比如，在講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，可結(jié)合2014年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看跌的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，就地方政府是否應(yīng)該救市、如何救市設(shè)定辯論題目，將學(xué)生分成正方、反方兩個(gè)小組，安排小組成員去搜索相關(guān)的文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)資料，對(duì)辯題進(jìn)行深入的分析。在上課時(shí)，正反兩方就此專題進(jìn)行辯論，最后教師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。通過專題辯論，既可以調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，使學(xué)生所學(xué)知識(shí)更加牢固，也培養(yǎng)了學(xué)生思考問題的能力和語(yǔ)言表達(dá)能力。
3.互換角色教學(xué)。本科學(xué)生已經(jīng)具備較強(qiáng)的自學(xué)能力、分析理解能力和創(chuàng)新能力。在課程教學(xué)過程中，可以適當(dāng)安排一些較易理解的章節(jié)由學(xué)生進(jìn)行講述。比如在房地產(chǎn)價(jià)格一章，房?jī)r(jià)的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統(tǒng)的教學(xué)模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學(xué)生自己講述，事先將全班同學(xué)分成幾個(gè)小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時(shí)教師挑選小組代表上臺(tái)演示，這樣學(xué)生由被動(dòng)接受知識(shí)到主動(dòng)思考問題，既調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，又鍛煉了學(xué)生的膽量。由此可見，教師應(yīng)逐步完成角色轉(zhuǎn)換，由知識(shí)傳授者和教學(xué)監(jiān)督者轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)習(xí)的指導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者。
4.進(jìn)行社會(huì)調(diào)查。社會(huì)調(diào)查是一種被普遍運(yùn)用的方式，讓學(xué)生在調(diào)查中學(xué)會(huì)理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)會(huì)認(rèn)識(shí)社會(huì)、了解社會(huì)、適應(yīng)社會(huì)，學(xué)會(huì)如何解決現(xiàn)實(shí)問題等。因此，教師可適當(dāng)布置一些大型作業(yè)，要求學(xué)生利用課余時(shí)間或假期開展多種形式的專題調(diào)查，利用網(wǎng)絡(luò)查詢、問卷調(diào)查等形式收集相關(guān)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)處理的基礎(chǔ)上撰寫專題報(bào)告，這樣可以彌補(bǔ)課堂實(shí)踐的不足，加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的理解和運(yùn)用。比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)一章，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是實(shí)踐性很強(qiáng)的教學(xué)內(nèi)容，單純的理論講述學(xué)生很難掌握。可以安排學(xué)生選擇學(xué)校附近待開發(fā)的住宅或商業(yè)樓盤進(jìn)行調(diào)研，獲取項(xiàng)目的第一手資料，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴(yán)謹(jǐn)、翔實(shí)的項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告。實(shí)踐證明，通過這一作業(yè)的完成可以收到很好的教學(xué)效果。
5.加強(qiáng)校企合作。為了實(shí)現(xiàn)課程教學(xué)和企業(yè)人才需求的“無(wú)縫對(duì)接”，專業(yè)系室可以通過教師個(gè)人的人脈關(guān)系，或者聯(lián)系房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的本校畢業(yè)生，爭(zhēng)取和一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介公司形成校企合作關(guān)系，建立實(shí)習(xí)基地。將學(xué)生分批推薦到合作單位實(shí)習(xí)，為提高專業(yè)技能，圍繞公司某一具體項(xiàng)目讓學(xué)生參與可行性研究報(bào)告編制、項(xiàng)目審批、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目融資、施工預(yù)算分析、施工組織設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃等實(shí)際工作，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)技能進(jìn)行初步培訓(xùn)，并深化對(duì)課程理論的理解和認(rèn)識(shí)。
6.加強(qiáng)“雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識(shí)又有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外，教師還需具有一定的組織能力和創(chuàng)新精神。因此，可以采用“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請(qǐng)校外的具備較高理論水平及實(shí)踐能力的企業(yè)人才擔(dān)任課程兼職教師，也可以有計(jì)劃地安排授課教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)或到相關(guān)企業(yè)鍛煉。
7.完善實(shí)踐性教學(xué)評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)合理的考評(píng)體系是實(shí)踐性教學(xué)改革的重要保障。教師應(yīng)積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內(nèi)容多元化和考核過程全程化。
1.1 論文選題背景
從上個(gè)世紀(jì)的末期以來(lái),我國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)較快,同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)比較廣闊的發(fā)展空間,通過相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國(guó)的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長(zhǎng)到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長(zhǎng)了 4.2 倍,而每年的平均增長(zhǎng)率為 17.96%同我國(guó)全社會(huì)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率相比而言低了 1.5個(gè)百分點(diǎn),但是同我國(guó)同期 GDP增長(zhǎng)速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長(zhǎng),而我國(guó)的國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國(guó)于 2008年開始實(shí)施緊縮型的貨幣政策,而因?yàn)榇文甑拿绹?guó)次貸危機(jī)的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機(jī),而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,在2008年的開始,我國(guó)各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時(shí)則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價(jià)格的角度來(lái)說(shuō),在 2012 年的全年,我國(guó) 70 大中城市之中新建商品房住房的價(jià)格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個(gè)降到 8 個(gè),而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個(gè),在這之中、一線城市比如說(shuō)北上廣城市新建商品住宅的價(jià)格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價(jià)格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講,當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)同“高增長(zhǎng)”的時(shí)代告別,而在“穩(wěn)中求進(jìn)”的政策之下,我國(guó)的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠?jī)?nèi)需為主而拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以,在 2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也變得更加積極。同時(shí),在建筑工程項(xiàng)目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中的必須經(jīng)過的一個(gè)環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評(píng)價(jià)工作則就會(huì)變成項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭(zhēng)取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策的先決條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行決策的文件,同時(shí)也是其他相關(guān)投資者進(jìn)行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會(huì)將大量的資源浪費(fèi),給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)諸多不便,甚至還會(huì)影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的打擊,可能還會(huì)出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強(qiáng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的效益評(píng)價(jià)。
沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營(yíng)口港務(wù)集團(tuán),是經(jīng)過省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時(shí),堅(jiān)持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營(yíng)口港”品牌,旗下所開發(fā)的項(xiàng)目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營(yíng)口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評(píng)為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。
1.2 論文選題意義
對(duì)于沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價(jià)值分析在項(xiàng)目實(shí)施過程中有三個(gè)重要意義:
1.2.1 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性
G 小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫(kù)、儲(chǔ)藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬(wàn)元。因此,只有加強(qiáng)對(duì) G 小區(qū)項(xiàng)目背景、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)效益及其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的進(jìn)行深入研究,才能保證該項(xiàng)目投資決策的合理性與科學(xué)性,進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長(zhǎng)、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。
1.2.2 保證項(xiàng)目投資的開發(fā)價(jià)值
一般情況下,投資價(jià)值分析是為了更好的研究該項(xiàng)目的可行性。而項(xiàng)目的可行性分析其實(shí)是研究項(xiàng)目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時(shí)還研究了該項(xiàng)目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬(wàn),勞動(dòng)力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個(gè)民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實(shí)現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長(zhǎng)了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實(shí)現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了36.3%;而對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時(shí)遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營(yíng)造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、
遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實(shí)現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目具有極大的開發(fā)價(jià)值。由上述可知,只有通過合理的投資價(jià)值分析,確定該項(xiàng)目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項(xiàng)目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)
2.1 項(xiàng)目評(píng)估理論
在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來(lái)說(shuō),則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時(shí)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這之中,風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時(shí)也會(huì)得到一定的風(fēng)險(xiǎn)。所得到盈利可以會(huì)多,也可能盈利比較小,甚至還會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個(gè)投資都有可能包含著風(fēng)險(xiǎn)以及收益兩個(gè)因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時(shí)投入是比較現(xiàn)實(shí)的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性。同時(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則是應(yīng)該對(duì)此種投入以及產(chǎn)出進(jìn)行一定的衡量,之后進(jìn)行探討其是否值的,也就是說(shuō),在特定的風(fēng)險(xiǎn)之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費(fèi)用 支出的合理性。
2.1.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估
所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指通過商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所取得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約,一般來(lái)說(shuō)也就是花費(fèi)最少的勞動(dòng)能盡量獲得教多的經(jīng)營(yíng)成果,或者是以平等的勞動(dòng)盡可能獲得更多的經(jīng)營(yíng)成果。由此不難看出,經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟(jì)效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,投資和成本,投資回報(bào)率和投資回報(bào)率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一,成本考核和成本評(píng)估階段;二是基于成本或成本評(píng)估階段,增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評(píng)估,以評(píng)估的基礎(chǔ)上完成的項(xiàng)目,以使評(píng)價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目成果項(xiàng)目的評(píng)估;三是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益事前評(píng)估體系的建立,本階段重點(diǎn)是重視老化性的體制特征和加強(qiáng)科學(xué)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估的合理性及全面性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目全過程項(xiàng)目管理的核心所在。房地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過房地產(chǎn)管理活動(dòng),經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)解決招投標(biāo)過程估計(jì)矛盾的問題和使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部固定的問題。
一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅要考慮,以避免項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),而且不確定性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2.2 可行性研究理論
其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個(gè)較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目,需要進(jìn)行系統(tǒng)分析以及對(duì)項(xiàng)目投資的必要性進(jìn)行綜合研究。項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)以及生態(tài)等等方面進(jìn)行科學(xué)的論述以及評(píng)價(jià),其是決策者進(jìn)行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究則是對(duì)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資效益、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進(jìn)行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項(xiàng)目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。
2.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要指的是基于此項(xiàng)目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項(xiàng)目的所處的時(shí)期,將投資機(jī)會(huì)劃分為初步、詳細(xì)、投資機(jī)會(huì)研究以及項(xiàng)目評(píng)估四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行研究的內(nèi)容主要有對(duì)于項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確定、財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)以及不確定性的分析。
2.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用與意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時(shí)也是做好項(xiàng)目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國(guó)政府管理部門將投資項(xiàng)目劃分到我國(guó)投資計(jì)劃之中,特別是我國(guó)應(yīng)該在政府管理部門的審批之后,才能開始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報(bào)告。同時(shí)可行性研究則是對(duì)項(xiàng)目資金做好籌集以及對(duì)其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書以及開發(fā)商同各個(gè)方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,及時(shí)調(diào)整我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時(shí)還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的資料收集,也應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)參數(shù),同時(shí)也應(yīng)該掌握好對(duì)于設(shè)計(jì)、法律、財(cái)務(wù)等等方面的知識(shí),那么才可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理有一定的認(rèn)識(shí)。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報(bào)告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見。
第3 章 投資項(xiàng)目背景..........11
3.1 開發(fā)商概況...........11
3.2 項(xiàng)目概況........11
3.2.1 項(xiàng)目名稱和簡(jiǎn)介........11
3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12
3.2.3 投資概況.........12
第4 章 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析..........15
4.1 沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析........15
4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15
4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16
? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19
第5 章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析.........26
5.1 項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)及資金籌措........26
5.1.1 項(xiàng)目總投資與總成本預(yù)測(cè) .........26
5.1.2 銷售收入估算........27
5.1.3 稅金及利潤(rùn)..............29
5.1.4 項(xiàng)目資金籌集與運(yùn)用.........30
第 6章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析
6.1 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析
6.1.1 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀
本項(xiàng)目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項(xiàng)目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。
本項(xiàng)目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速
公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。
6.1.2 項(xiàng)目主要污染源
(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)
《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)
《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和運(yùn)營(yíng)過程中將對(duì)擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:
一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場(chǎng)占地以及對(duì)周邊環(huán)境的污染;
二是工程竣工后,運(yùn)行設(shè)備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對(duì)環(huán)境的污染。
該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)該是通過項(xiàng)目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來(lái)承擔(dān),此報(bào)告不僅僅需要從工程的角度來(lái)對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對(duì)其進(jìn)行定量的評(píng)價(jià)。
6.1.3 施工期環(huán)境保護(hù)措施
在施工時(shí)期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會(huì)被堆放在施工的現(xiàn)場(chǎng),出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車輛經(jīng)過之時(shí),就會(huì)揚(yáng)起一定的塵土,也會(huì)增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進(jìn)而也會(huì)污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會(huì)給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時(shí),因?yàn)橛晁臎_刷,和車輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂,進(jìn)而對(duì)行人造成諸多的不變。
施工期間的噪音主要來(lái)自工程建設(shè)時(shí)施工機(jī)械及建筑材料的運(yùn)輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。
為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時(shí)要提倡在施工場(chǎng)地應(yīng)該文明施工,對(duì)環(huán)境工作價(jià)錢加強(qiáng)管理,如此可以有效減少施工帶來(lái)的影響。
第 7章 研究結(jié)論及建議
7.1 G 小區(qū)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)結(jié)論
繼國(guó)家實(shí)施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,有著獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設(shè)計(jì)了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開發(fā)建設(shè)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。因此本項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來(lái)幾年的土地成交量會(huì)有一定程度的上升,而購(gòu)地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個(gè)區(qū)域的地價(jià)將會(huì)被提升。當(dāng)前,遼中縣低價(jià)以及房?jī)r(jià)已經(jīng)開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學(xué)的視角審視遼中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟(jì)”概念,成立了沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟(jì)版圖,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一只蓄勢(shì)待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟(jì)區(qū),正在從母城沈陽(yáng)附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專業(yè)化職能、服務(wù)中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽(yáng)城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出海口。如果有符合相關(guān)要求的入?yún)^(qū)項(xiàng)目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說(shuō)沈陽(yáng) Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個(gè)較好的先例。創(chuàng)設(shè)出一個(gè)良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時(shí) G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時(shí)對(duì)于G小區(qū)項(xiàng)可以成功進(jìn)入到沈陽(yáng)事項(xiàng)之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營(yíng)銷有一定的意義。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)項(xiàng)目；全過程；造價(jià)；控制；探析
A Study on the Cost Control and Management of the Whole Process of Real Estate Project ――A Project of Enterprise
Zhang Ying-ying
（Hubei University of TechnologyWuhanHubei430068）
【Abstract】This paper expatiates on the above problems and expounds the research on the project cost control at home and abroad， and discusses the current situation of real estate project development in China. This paper is mainly from the perspective of consulting enterprises， in the bill of quantities model， from the following three stages to explore the whole process of project cost management issues： （1） early preparation stage； （2） construction phase； （3） stage. Respectively， on the construction project implementation of the various stages of the problem of comparative analysis， careful study， put forward the project cost management problems in the solution， summed up the project cost management reasonable and effective control of the pre-control measures for future management experience And help.
【Key words】Real estate project；Whole process；Cost； control
1. 前言
1.1房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實(shí)中央穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要舉措，是加快推進(jìn)新型城市化、建設(shè)“美麗中國(guó)”的重要內(nèi)容，在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費(fèi)、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。要進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)決策部署，著力促進(jìn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
1.2在現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中，如何進(jìn)行有效的工程造價(jià)成本的控制與管理，并在確保工程質(zhì)量的前提下，合理降低工程的造價(jià)，是各房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在和關(guān)注的問題。建筑全過程造價(jià)成本控制與管理不僅與工程內(nèi)容有關(guān)，還與項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、建設(shè)參與者的管理和技術(shù)水平、國(guó)家及當(dāng)?shù)卣恼叩却嬖谥芮胁环值穆?lián)系。
1.3工程造價(jià)控制與管理是以建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象，為在目標(biāo)的工程造價(jià)計(jì)劃值以內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目而對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)中的造價(jià)進(jìn)行的規(guī)劃、控制和管理。因此，工程造價(jià)的管理和控制是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程的，就是要在項(xiàng)目（1）前期準(zhǔn)備階段；（2）施工階段；（3）竣工階段，這三個(gè)階段來(lái)進(jìn)行控制和管理工程造價(jià)。
1.4項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制與管理對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重大意義。做到事前、事中、事后控制，隨著土地出讓方式、拆遷（征遷）方式、人民群眾觀念的改變，土地的拍賣成本也越來(lái)越高，還有開發(fā)商（建設(shè)單位）自身資金鏈的緊張的問題，因此，在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，施工階段，竣工階段這三個(gè)階段，如何來(lái)加強(qiáng)造價(jià)控制與管理，降低工程項(xiàng)目成本是房產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急、重中之重，必須要抓緊抓好，加上近2年國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了商品房庫(kù)存壓力較大、銷售企穩(wěn)回升不明顯的情況，只有加強(qiáng)管理才能建筑房產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮和全球化進(jìn)程中立于不敗之地。
1.5工程造價(jià)全過程的控制與管理貫穿于工程建設(shè)項(xiàng)目從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建成投產(chǎn)整個(gè)的建設(shè)項(xiàng)目過程，是建設(shè)工程項(xiàng)目全過程的投資概念。所謂建設(shè)工程造價(jià)控制，就是從三個(gè)階段來(lái)把工程造價(jià)控制在投資限額內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理地使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。工程項(xiàng)目的這三個(gè)階段分為：（1）前期準(zhǔn)備階段，含投資決策階段的工程造價(jià)控制（涉及前期策劃）、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制項(xiàng)及以開工前為核心的成本控制（含招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制、合同簽訂、合同管理和圖紙會(huì)審等）；（2）施工階段，要嚴(yán)格控制工程變更現(xiàn)場(chǎng)的簽證和索賠的解決等；（3）竣工階段，涉及到結(jié)算審核、決算審計(jì)和跟蹤審計(jì)等內(nèi)容。在項(xiàng)目的各個(gè)階段有不同的參加者，每個(gè)參加者的成本控制僅僅是針對(duì)其項(xiàng)目管理對(duì)象所進(jìn)行的。
2. 前期準(zhǔn)備階段工程造價(jià)控制
2.1投資決策階段的工程造價(jià)控制。
2.1.1投資決策是項(xiàng)目建設(shè)的最初階段。
（1）長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)往往將控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段-審核施工圖預(yù)算、結(jié)算建筑安b工程價(jià)款，對(duì)工程項(xiàng)目策劃決策階段的造價(jià)控制重視不夠。要有效地控制工程造價(jià)，就應(yīng)將工程造價(jià)管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到工程項(xiàng)目策劃決策和設(shè)計(jì)階段。
（2）在工程項(xiàng)目開始階段，投資決策是項(xiàng)目建設(shè)的最初階段，業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的使用功能要求、建設(shè)任務(wù)和目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)條件等提出工程建設(shè)項(xiàng)目。這時(shí)，項(xiàng)目組織者應(yīng)會(huì)同設(shè)計(jì)人員、工程人員、造價(jià)管理人員共同研究和提出初步投資建議，對(duì)擬建項(xiàng)目作出初步的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
2.1.2可行性研究階段。
在可行性研究階段，項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)已完成，項(xiàng)目已進(jìn)行定義，并且項(xiàng)目的地址、技術(shù)條件已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)單位的項(xiàng)目組織者可對(duì)項(xiàng)目各種擬建方案進(jìn)行初步投資估算，并論證每一方案在功能上、技術(shù)上和財(cái)務(wù)上的可行性。作為項(xiàng)目工程造價(jià)管理人員在決策階段應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，并對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案，并在優(yōu)化建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，編制高質(zhì)量的項(xiàng)目投資估算，使其在項(xiàng)目建設(shè)中真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。而投資決策又受建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的影響：項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)地區(qū)和建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝和設(shè)備選用等，這直接關(guān)系到項(xiàng)目的投資效益。首先要重視和加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的投資估算工作，努力提高可行性研究報(bào)告投資控制數(shù)的準(zhǔn)確度，切實(shí)發(fā)揮其控制建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)的作用。
2.1.3方案建議階段。
在方案建議階段，應(yīng)按照不同的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案來(lái)編制相應(yīng)的估算書，以便建設(shè)業(yè)主能確定擬建設(shè)項(xiàng)目的布局、設(shè)計(jì)和施工方案。
建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的控制涉及的行業(yè)較多，且包括諸多經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，工作量大，具體操作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
（1）參加的人員應(yīng)由經(jīng)濟(jì)專家、市場(chǎng)分析專家、工程技術(shù)人員、土木工程師、企業(yè)管理人員、造價(jià)工程師、財(cái)會(huì)人員等組成，且必須具備一定的專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
（2）必須保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、科學(xué)性、可靠性，從而保證造價(jià)的準(zhǔn)確性和客觀性。
項(xiàng)目管理培訓(xùn)項(xiàng)目根據(jù)有關(guān)資料，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)工程壽命費(fèi)用的1%以下，而這1%以下的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響度卻占75%以上，設(shè)計(jì)在工程造價(jià)全過程控制中起著重要作用。施工圖紙一旦完成，影響工程造價(jià)的可能性只剩10%左右。
2.2設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制。
（1）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的全過程造價(jià)管理。工程造價(jià)管理貫穿于工程建設(shè)全過程的同時(shí)，應(yīng)注重工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理。工程造價(jià)管理的關(guān)鍵在于前期決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用包括工程造價(jià)和工程交付使用后的日常開支費(fèi)用（含經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、日常維護(hù)修理費(fèi)用、使用期內(nèi)大修理和局部更新費(fèi)用）以及該工程使用期滿后的報(bào)廢拆除費(fèi)用等。
（2）在初步設(shè)計(jì)階段，制訂投資分項(xiàng)初步概算，根據(jù)概算及工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，
制訂資金支出初步估算表，以保證投資得到最有效的運(yùn)用，并可作制定項(xiàng)目投資限額之用。
（3）在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖及預(yù)算定額測(cè)算的工程量及當(dāng)時(shí)的價(jià)格，編制分項(xiàng)施工圖預(yù)算，并將它們與項(xiàng)目投資限額相比較。 預(yù)算造價(jià)：是指在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙，通過編制預(yù)算文件、預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。預(yù)算造價(jià)比概算造價(jià)或修正概算造價(jià)更為詳盡和準(zhǔn)確，但同樣要受前一階段工程造價(jià)的控制。并非每一個(gè)工程項(xiàng)目均要確定預(yù)算造價(jià)。目前.有些工程項(xiàng)目需要確定招標(biāo)控制價(jià)以限制最高投標(biāo)報(bào)價(jià)。
（4）所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圉設(shè)計(jì)中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資（或基礎(chǔ)價(jià)）的項(xiàng)目。
（5）結(jié)合上海農(nóng)工商（浙江）檀府項(xiàng)目造價(jià)在建筑做法上節(jié)約成本上提出了以下的建議：
建筑說(shuō)明中：墻體不同基層的材料（混凝土，磚，砌塊等）之間豎縫及頂部橫縫相接處滿鋪玻釬網(wǎng)，搭接長(zhǎng)度400；砌體與梁、柱或混凝土墻體結(jié)合的界面處（包括內(nèi)外墻），如無(wú)另外設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在墻體抹灰層中加設(shè)耐堿玻璃纖維網(wǎng)格布。網(wǎng)格布寬500。兩種材料的墻體交接處，加釘專用鋼絲網(wǎng)，兩側(cè)搭接各250。材料及寬度規(guī)定有矛盾。
（6）從節(jié)約成本考慮采用第一種材料及寬度較為有利。
建筑說(shuō)明中：在墻頂每一砌塊中間部位兩側(cè)用經(jīng)防腐處理的木楔楔緊固定，再在木楔兩側(cè)用水泥砂漿或柔性材料嵌嚴(yán)。具體材料需明確。
（7）從節(jié)約成本考慮采用水泥砂漿較有利。
建筑說(shuō)明中：其它蒸壓砂加氣砼砌塊墻體底部C20素砼上翻100，是否全部工程均設(shè)置。
（8）從節(jié)約成本考慮當(dāng)有水的廚衛(wèi)采用以上設(shè)置較有利。
建筑說(shuō)明中：聚乙烯丙綸復(fù)合耐根穿刺防水卷材-聚合物水泥膠結(jié)料，聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材厚度0.9mm，雙層鋪設(shè)；聚合物水泥膠結(jié)料厚度不應(yīng)小于1.3mm。經(jīng)市場(chǎng)了解聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材厚度0.9mm規(guī)格市場(chǎng)較少，厚度是否可調(diào)整。
（9）從節(jié)約成本考慮地下室下翻承臺(tái)處下翻100-150做防水涂料，其它側(cè)壁及承臺(tái)底成均不做。
屋面兩道SBS做法是否可調(diào)整？在兩道SBS施工后其它附加層均不需再施工。
防水工程需實(shí)際測(cè)定施工厚度。
建筑說(shuō)明中：室內(nèi)頂棚以及剪力墻、梁、柱在粉刷之前采用界面劑（JCTA-400）處理，防止粉刷層起殼。室內(nèi)頂棚是否需做？
（10）從節(jié)約成本考慮室內(nèi)頂棚均不做界面劑，以黑水泥帶膠批平后白水泥批平，地下室部分除與砌體相連部位墻柱外均不粉刷以以黑水泥帶膠批平后白水泥批平后刷防霉涂料考慮。（天棚基層采用普通水泥加膠水批一遍，建筑石膏膩?zhàn)樱穸葹?mm，天棚粉刷層不再另行計(jì)取；墻面6mm石膏膩?zhàn)臃叟住Ｒ陨鲜墙B興常規(guī)做法。）
建筑說(shuō)明中：回填土方要求：2：8灰土分層夯實(shí)是事實(shí)施請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)明確。
（11）從節(jié)約成本考慮回填土工程量需根據(jù)景觀要求及時(shí)確定。
結(jié)構(gòu)說(shuō)明中：對(duì)于地下室外墻用瀝青冷底子油兩遍，瀝青膠泥涂層厚度不小于300um，對(duì)于基礎(chǔ)梁采用環(huán)氧瀝青或聚氨酯瀝青涂層厚度不小于300um，本工程有防水部位是否實(shí)施？
（12）從節(jié)約成本考慮應(yīng)及時(shí)明確并取消。
墊層厚度圖紙中不符，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)明確。設(shè)計(jì)回復(fù)：統(tǒng)一按150厚。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況墊層上找平層為在墊層上直接隨搗隨抹平，水泥砂漿找平層應(yīng)根據(jù)實(shí)際記錄施工情況計(jì)價(jià)。
框架柱的縱向受力鋼筋不得采用綁扎搭接，應(yīng)采用何種連接。
（13）從節(jié)約成本考慮當(dāng)20或22以上采用羅紋接頭，其它采用焊接。
其他構(gòu)件中鋼筋采用綁扎搭接時(shí)，鋼鋸架直徑不宜大于25。大于25的采用搭接方式請(qǐng)明確。
（14）從節(jié)約成本考慮水平向均采用焊接，現(xiàn)場(chǎng)8號(hào)樓處均為焊接。具體根據(jù)質(zhì)監(jiān)站要求實(shí)施。
鑄鐵管問題應(yīng)及早確認(rèn)更換管材的型號(hào)。
PPR管使用回收料加工比較多，塑料管小廠為降成本壓低樹脂使用比例，以上為重要隱蔽項(xiàng)目，需及早確認(rèn)品牌（建議使用中材、同正、金德等大廠產(chǎn)品）。
電線、電纜在實(shí)際使用時(shí)為國(guó)標(biāo)及廠標(biāo)之分，以上為重要隱蔽項(xiàng)目，需及早確認(rèn)品牌（建議使用大廠產(chǎn)品）。
3. 施工圖階段優(yōu)化鋼筋用量、鋼筋籠全長(zhǎng)設(shè)置、樁型選擇在承載力滿足要求的前提下盡量采用管樁，速度快省錢，來(lái)個(gè)例子效果，省了多少？
采用BMW工法樁，樁中插鋼板，可以重復(fù)利用，又經(jīng)濟(jì)又環(huán)保，速度快鉆孔樁？
3.1招投標(biāo)階段的成本控制。
以開工前為核心的成本控制，該階段主要是做好工程的招投標(biāo)、合同簽訂、圖紙會(huì)審這三項(xiàng)工作。
3.2招投標(biāo)的工程造價(jià)控制。
（1）招投標(biāo)是一種公開、公平、公正、透明來(lái)選擇承包商的方式，但如果招標(biāo)工作準(zhǔn)備不周，往往不能達(dá)到應(yīng)有的效果。
（2）就工程招標(biāo)程序及其工程投標(biāo)報(bào)價(jià)方面的規(guī)定、合同規(guī)劃（承發(fā)包模式、分標(biāo)模式、合同的計(jì)價(jià)方式、合同文本形式）進(jìn)行仔細(xì)安排。這是業(yè)建設(shè)主在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，對(duì)工程項(xiàng)目投資所能進(jìn)行的最強(qiáng)有力的控制，這對(duì)建設(shè)業(yè)主的工程實(shí)際支付情況以及承包商的成本控制都具有深刻的影響。
3.3合同簽訂。
在招標(biāo)結(jié)束之后，和中標(biāo)的單位簽訂施工合同的時(shí)候，工程合同簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、具體，以維護(hù)業(yè)主的最大利益為原則，對(duì)工期、質(zhì)量、保修以及違約責(zé)任等條款應(yīng)合理、明確，便于工程合同的執(zhí)行，特別是出現(xiàn)糾紛時(shí)，便于索賠的操作。合同中對(duì)可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)充分考慮，以明確責(zé)任，避免不合理費(fèi)用的增加。一定要強(qiáng)化對(duì)合同的管理，應(yīng)由專業(yè)的造價(jià)工程師來(lái)審定合同條款的每一個(gè)詞、每一個(gè)字和每一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)之差，因?yàn)檫@個(gè)非常有可能會(huì)引起造價(jià)的上升。
3.4圖紙會(huì)審
把握好圖紙會(huì)審這一環(huán)節(jié)，圖紙會(huì)審是設(shè)計(jì)人員、建設(shè)方、承包方、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、各個(gè)專業(yè)對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審。參加單位一般般由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、勘察單位、施工單位、中介咨詢單位參加，由中介咨詢單位或建設(shè)單位的造價(jià)工程師對(duì)預(yù)算范圍和相關(guān)標(biāo)底口徑等進(jìn)行解釋，由施工單位整理、匯總、各與會(huì)單位會(huì)簽，并經(jīng)與會(huì)單位同意后蓋章，圖紙會(huì)審紀(jì)要是施工文件的重要組成部分，在法律上與施工圖具有同等的效力，所以圖紙會(huì)審紀(jì)要的管理和發(fā)放同施工圖管理和發(fā)放，并認(rèn)真的在施工中實(shí)施，有關(guān)單位各保存一份以作為技術(shù)交底和結(jié)算時(shí)的證據(jù)使用。
4. 施工階段工程造價(jià)控制
4.1施工階段造價(jià)控制概述。
通過施工階段的工程造價(jià)控制，實(shí)現(xiàn)合同造價(jià)目標(biāo)或施工圖預(yù)算目標(biāo)。施工階段工程造價(jià)控制的主要方法是減少工程變更，控制索賠發(fā)生額和認(rèn)真搞好工程結(jié)算。其中，控制好工程變更是最主要的。
（1）參與施工圖紙會(huì)審了解施工圖紙變更情況，做到心中有數(shù)，并對(duì)圖紙會(huì)審內(nèi)容進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，對(duì)于其中不合理的內(nèi)容提出參考意見。
（2）對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估。其中的主要施工方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，查看有o因施工組織問題而增加工程造價(jià)的內(nèi)容，并對(duì)一些施工進(jìn)度、工藝、方案提出合理化建議，進(jìn)一步優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)。
（3）工程進(jìn)度款支付控制。根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行工程計(jì)量，參與工程進(jìn)度款支付控制，擠助業(yè)主審核工程進(jìn)度款并進(jìn)行簽證，及時(shí)向業(yè)主報(bào)告項(xiàng)目的資金使用情況。
施工項(xiàng)目成本控制的復(fù)雜性，往往導(dǎo)致許多施工項(xiàng)目部失去對(duì)其進(jìn)行控制或
者忽視這項(xiàng)工作，變成事后算賬，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才知道實(shí)際開支和盈虧。這是值得警惕的。
4.2施工階段造價(jià)控制。
4.2.1嚴(yán)格執(zhí)行工程合同和工程款支付。
（1）工程開工后，建設(shè)單位和項(xiàng)目管理單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要及時(shí)督促、檢查承包商嚴(yán)格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請(qǐng)支付報(bào)表，綜合評(píng)價(jià)承包商當(dāng)月的工程完成情況，如工程量及進(jìn)度完成情況。
（2）特別應(yīng)注意保留金的扣除及應(yīng)退還的預(yù)付款，以及每月的索賠款。定期制訂最終成本估計(jì)報(bào)告書，反映施工中存在的問題及投資的支付情況。
4.2.2嚴(yán)格控制工程主要材料。
不同渠道采購(gòu)的建筑材料和設(shè)備價(jià)格差別很大，而降低建筑材料、設(shè)備的價(jià)格是降低工程造價(jià)的重要手段，將甲方定價(jià)和采購(gòu)引入招投標(biāo)機(jī)制，公開、公平、公正的選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，既能確保質(zhì)量，最大限度的降低和節(jié)約了工程成本。
4.2.3對(duì)政策調(diào)整引起工程造價(jià)變化的控制。
首先，根據(jù)施工合同中有關(guān)條款的約定，判斷國(guó)家、省、市和有關(guān)部門政策文件的變化是否屬于可以調(diào)整合同價(jià)款的范圍，有些，施工合同中已有明確施工期內(nèi)，遇國(guó)家、省、市和有關(guān)部門政策文件變化不調(diào)整合同價(jià)款。其次，審查國(guó)家、省、市和有關(guān)部門政策文件的時(shí)效性，政策文件都有著開始執(zhí)行和廢止執(zhí)行時(shí)間。如遇國(guó)家、省、市和有關(guān)部門政策文件的變化可以調(diào)整合同價(jià)款的，將根據(jù)施工進(jìn)度劃分按當(dāng)期工程量計(jì)算。
4.2.4索賠的解決。
（1）首先，通過對(duì)招標(biāo)文件及施工合同相關(guān)條款的分析，界定業(yè)主和施工方應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，判斷索賠費(fèi)用是否成立。對(duì)于固定總價(jià)合同模式，投標(biāo)單位投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)所測(cè)量的工程量，為對(duì)應(yīng)施工圖設(shè)計(jì)的工程量，對(duì)于錯(cuò)算、少算產(chǎn)生的差異，均不作調(diào)整。第三，審核索賠費(fèi)用的計(jì)量是否準(zhǔn)確，是否嚴(yán)格按照施工合同中索賠費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)和計(jì)算方法，是否已剔出施工合同中明確應(yīng)由施工方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍。
（2）施工階段塑鋼窗改成鋁合金門窗，風(fēng)管玻璃鋼和白鐵皮；毛坯房減少裝修材料浪費(fèi)，給水都提供一個(gè)給水點(diǎn)；減少鋼筋的機(jī)械接頭，特別是水平接頭，質(zhì)量難以控制；板馬墩采用塑料的，施工方便省錢；下放鋼筋籠的吊筋或保護(hù)墊塊。
5. 竣工階段工程造價(jià)控制
5.1竣工階段造價(jià)概念。
竣工階段造價(jià)主要包括結(jié)算價(jià)和決算價(jià)兩個(gè)概念如下：
（1）結(jié)算價(jià)：是指在工程竣工驗(yàn)收階段，按合同調(diào)價(jià)范圍和調(diào)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的T程量增減、設(shè)備和材+價(jià)差等進(jìn)行調(diào)整后計(jì)算和確定的價(jià)格，反映的是工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)。工程結(jié)算文件一般由承包單位編制，由發(fā)包單位審查，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。
（2）決算價(jià)：竣工結(jié)算是控制造價(jià)的最后一道關(guān)。首先要做好工程竣工驗(yàn)收。對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量、工期等問題，嚴(yán)格按合同條款進(jìn)行索賠。另外要加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，工程結(jié)算是降低造價(jià)的最后關(guān)口，該工作質(zhì)量的高低對(duì)造價(jià)起著很重要的作用。
（3）審計(jì)工作貫穿項(xiàng)目的全過程。提高審計(jì)人員的素質(zhì)，加大審計(jì)的權(quán)限（否決權(quán)）在施工和監(jiān)理合同中注明，在組織上給與保證，將審計(jì)監(jiān)督工作貫穿于項(xiàng)目的全過程。
（4）是指工程竣工決算階段，以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位.綜合反映竣工項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用。在竣工驗(yàn)收階段通過竣工結(jié)算得出實(shí)際造價(jià)。
5.2工程結(jié)算造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)控制。
目前存在一種現(xiàn)象就是社會(huì)和政府對(duì)審計(jì)的期望值很高，知識(shí)面要求其專而全，甚至到一個(gè)能成為反腐倡廉的利劍和“安邦興國(guó)”的高度，另一種政府的聲音是“對(duì)審計(jì)過的項(xiàng)目如有事，要倒查審計(jì)的責(zé)任”。中介機(jī)構(gòu)參與政府投資項(xiàng)目審計(jì)，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
（1）審計(jì)理念的不同而導(dǎo)致的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。中介機(jī)構(gòu)是企業(yè)，已經(jīng)習(xí)慣于按照合同法實(shí)施造價(jià)結(jié)算審計(jì)，中介機(jī)構(gòu)的人員從事的是社會(huì)審計(jì)工作，由于社會(huì)審計(jì)與國(guó)家審計(jì)在審計(jì)目標(biāo)、審計(jì)重點(diǎn)、規(guī)范準(zhǔn)則、機(jī)構(gòu)設(shè)置等方面存在著差異，造成了中介機(jī)構(gòu)參審人員的的審計(jì)理念與審計(jì)機(jī)關(guān)的要求存在一定的差距。具體表現(xiàn)在：中介機(jī)構(gòu)對(duì)組織項(xiàng)目實(shí)施審計(jì)時(shí)不習(xí)慣按國(guó)家審計(jì)工作程序和作業(yè)規(guī)范進(jìn)行操作；對(duì)工程變更單進(jìn)行審核時(shí)，由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位已簽證的，一般均予認(rèn)可，對(duì)其合理性、合法性未作進(jìn)一步分析，對(duì)工程管理上的問題未作深層次的審查，由于中介機(jī)構(gòu)對(duì)上述情況未作思考和深入，或不作分析及延伸審計(jì)，造成某些問題沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，或者有些問題雖然被發(fā)現(xiàn)了，但只是核減了造價(jià)，沒有進(jìn)行深入的剖析，使得有些重大違紀(jì)違規(guī)問題在眼鼻子地下溜走，給審計(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）被審計(jì)單位-建設(shè)單位的因素導(dǎo)致的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在政府投資項(xiàng)目造價(jià)結(jié)算審計(jì)中，由于被審計(jì)單位提供的資料不真實(shí)或不完整，比方說(shuō)應(yīng)該出的減少的聯(lián)系單未提交，造成了審計(jì)人員無(wú)法完整的獲取有效的審計(jì)證據(jù)，做出錯(cuò)誤的判斷。有些是個(gè)別建設(shè)單位偶然搞個(gè)工程，管理人員從未管過工程項(xiàng)目，造成管理不規(guī)范、不到位而這種不確定性使政府投資審計(jì)工作存在相應(yīng)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。也可能存在建設(shè)單位個(gè)別人員的干預(yù)加大審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不能有效保證審計(jì)機(jī)構(gòu)和審計(jì)人員在組織上的獨(dú)立性、在業(yè)務(wù)工作中的自主性，就不能保證審計(jì)質(zhì)量和規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）項(xiàng)目經(jīng)理的逐利本性導(dǎo)致的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理作為政府投資項(xiàng)目的建設(shè)參與者，其本質(zhì)是為了賺錢，追求利潤(rùn)最大化，所以他們會(huì)不擇手段，資料造假、材料以次充好等情況都時(shí)有發(fā)生，但他們又是我們?cè)靸r(jià)結(jié)算審計(jì)的延伸對(duì)象，他們的這些行為需我們一一識(shí)別，@也給我們審計(jì)人員帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。
5.3工程結(jié)算審計(jì)過程造價(jià)控制點(diǎn)。
結(jié)算審計(jì)對(duì)中介人員的操作環(huán)節(jié)的主要環(huán)節(jié)是：資料完整性審核-出初稿-現(xiàn)場(chǎng)踏勘-調(diào)整初稿-對(duì)賬-出具中介審計(jì)報(bào)告（定案表）。
（1）熟悉資料進(jìn)行完整性審核，也就是資料交接后的預(yù)熱。
重點(diǎn)看，送審資料是否齊全。合同與招標(biāo)文件、標(biāo)底口徑對(duì)比是否一致，對(duì)圖紙、標(biāo)底、報(bào)價(jià)、聯(lián)系單的熟悉、對(duì)上報(bào)結(jié)算書的初步分析，提出疑問、分析重點(diǎn)、編制方案。特別強(qiáng)調(diào)的是如一些聯(lián)系單、圖審內(nèi)容的資料、土建中的節(jié)能實(shí)施的資料（節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收的資料）、招標(biāo)答疑情況及專題會(huì)議的紀(jì)要情況的資料審核。
（2）出初稿。初稿也要有一定的正確性，至少是對(duì)你手上已掌握資料而言相對(duì)準(zhǔn)確，因?yàn)樵谡降闹薪閷徲?jì)報(bào)告中會(huì)有一覽結(jié)算定稿與初稿的對(duì)比分析。而且就時(shí)間而言，我們操作規(guī)程中明確是中介兩個(gè)月的審計(jì)時(shí)間，至出初稿時(shí)間是一個(gè)月，占一半的審計(jì)時(shí)間。
（3）初稿中主要的是列出初稿造價(jià)核減的分析和下步現(xiàn)場(chǎng)踏勘、對(duì)賬時(shí)的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。哪怕是單價(jià)合同或綠化工程，我們操作規(guī)程中不要求出初稿可直接看現(xiàn)場(chǎng)，但至少你應(yīng)在熟悉資料的基礎(chǔ)上列出下步現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。
5.4審計(jì)過程中注意的幾點(diǎn)問題。
在工程造價(jià)結(jié)算審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)及相應(yīng)的處理辦法：
（1）應(yīng)明確工程結(jié)算審計(jì)的范圍：首先根據(jù)招標(biāo)文件及合同明確該工程的施工范圍，分包與總包單位施工界面的劃分等，如樁基施工、基坑圍護(hù)、幕墻工程、裝修工程等，特別幕墻工程與土建工程的界線劃分，裝修與土建工程的界線劃分，如地面找平層、防水層等是由哪個(gè)單位施工的，確保審計(jì)結(jié)果中沒有重復(fù)計(jì)取的現(xiàn)象。
（2）分析招標(biāo)文件與施工合同的結(jié)算原則是否一致。
（3）竣工圖紙與實(shí)際施工是否相符：在工程實(shí)施過程中，往往存在實(shí)際施工與圖紙不符的情況。
（4）實(shí)際使用材料品牌是否與投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)要求的品牌規(guī)格一致：根據(jù)施工單位投標(biāo)文件所明確的材料品牌、規(guī)格與實(shí)際施工采用的品牌、規(guī)格、等級(jí)等在現(xiàn)場(chǎng)踏勘逐一進(jìn)行比對(duì)，如外墻涂料、地磚、墻磚等材料是無(wú)法在現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)明確的，就需要根據(jù)建設(shè)單位、監(jiān)理公司、施工單位等各方簽定相關(guān)證明材料為依據(jù)。
（5）對(duì)措施費(fèi)項(xiàng)目的審核：要正確判斷各措施項(xiàng)目是否屬于包干項(xiàng)目，如果屬于包干項(xiàng)目或是在招標(biāo)階段已明確由投標(biāo)人報(bào)價(jià)時(shí)應(yīng)該預(yù)見到的措施，而在投標(biāo)中漏報(bào)了，將不得重新計(jì)取；但對(duì)工程量變化導(dǎo)致的措施費(fèi)變化應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，比如混凝土量發(fā)生變化時(shí)，措施費(fèi)中的模板費(fèi)應(yīng)作調(diào)整；對(duì)腳手架費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用，若建筑面積發(fā)生變化，則相應(yīng)腳手架工程量及垂直運(yùn)輸工程量也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
（6）對(duì)新增材料單價(jià)的審核：比如新增無(wú)價(jià)材料，可能品牌與原投標(biāo)時(shí)要求的一致，但材料規(guī)格或等級(jí)發(fā)生了變化，而這些新增材料在工程實(shí)施工階段建設(shè)單位沒有及時(shí)簽證，對(duì)這類問題，在結(jié)算審核階段處理很難度，這就需要正確判斷材料品質(zhì)，作好市場(chǎng)詢價(jià)，調(diào)閱購(gòu)買票據(jù)并暗訪核查，協(xié)助建設(shè)單位確定一個(gè)合理的材料結(jié)算價(jià)。
（7）施工單位投標(biāo)文件漏項(xiàng)結(jié)算時(shí)要扣除：如某工程地下室防水材料發(fā)生變更，原設(shè)計(jì)為地下室外墻作瀝青油氈卷材防水，變更為柔性氯化聚乙稀橡塑共混防水卷材。該項(xiàng)變更的計(jì)算應(yīng)為：計(jì)取新材料的費(fèi)用，扣減原來(lái)材料的費(fèi)用。根據(jù)定額，地下室外墻瀝青油氈卷材防水分為外立面和地下室平面，但是施工單位在投標(biāo)時(shí)僅計(jì)算了外立面部分，而漏掉了地下室平面部分。這屬于施工單位的失誤，我們認(rèn)為其包含在其他子項(xiàng)中，在結(jié)算中仍然要扣除漏項(xiàng)的外立面部分。
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