時間：2023-02-28 15:33:30
導語：在物業管理的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
大家好!
首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業于浙江××，××工程專業，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業教師、技術員、設備分廠副廠長;1996年招入原發展物業公司工作，現為發展物業中心副經理。今天競聘的崗位是發展物業管理中心工程部經理。
我今天演講的主要內容分二個部分：一是我競聘工程部經理的優勢;二是談談做好工程部經理的工作思路。回顧本人近年來的工作情況，可以總結為三個方面。
第一、 盡職盡責為發展物業的初期建設鞠躬盡瘁。
1996年發展物業公司物業部組建初期百業待興，針對建筑設計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構建了物業管理部的基本架構，并力排眾議，從實際出發，力主建立一個精簡、高效的物業管理隊伍，并制訂了一系列初期的規章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業管理軟件，使物業管理初步納入到現代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設計、安裝中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經濟、更可靠。
第二、 盡心盡力為發展物業的發展做出了應有的貢獻。
眾所周知，發展物業經歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領導的工作，維護領導的威信，愿當配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結協作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發展大廈物業管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發展物業管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發展物業的突破發揮自己的聰明才智。
為了發展物業有一個更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計有《物業管理招投標方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質量手冊》、《安保手冊》、《企業ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協議匯編》、《設備操作規程匯編》、《應急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去，只求把握好現在和未來。今天，我參加工程部經理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業精神。在物業初創時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業業，一絲不茍，充分體現出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰斗、特別能奉獻”的愛崗敬業的良好品質。
二是我有虛心好學、開拓進取的創新意識。我從學校畢業后，從沒間斷過學習提高。84年參加××省首批漢語言文學專業自學考試，連續二年合格，后因參加新廠籌建設計及以后的安裝、調試、運行等繁重的工作而中斷;為了進口設備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業學習;在擔任設備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調、管道等操作培訓;隨著進入發展物業公司工作，我又應工作需要，學習了電信、消防設備維護、安裝和保養知識;根據現代化物業管理和公司實際需要，我又自學了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設計;當國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網絡設計、施工和調試知識。現在為適應公司發展和自身學歷的需要，我正在讀物業管理專業大專。
首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。
在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。
三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。
6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。
五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。
筆者認為，在現代企業管理中,營銷導向已為廣大企業管理者所接受。身處服務性行業的物業管理企業更要加強顧客至上理念，以市場為中心,以顧客的現實需要及潛在需求為出發點和終點,以此來提高顧客滿意度,保證物業管理行業的健康、快速發展。
首先，加強社區文化建設，實行親情化管理。物業管理是通過人來實施的，人的思想起著決定性的作用。只有提倡親情化服務，物業管理水平才會邁上一個新臺階。物業管理企業要把自身的管理服務工作和發展社區文化以及建設親情小區密切結合起來，并把倡導和發揚家庭親情、鄰里親情和社區親情作為企業的一項重要工作來抓。這樣做可以使小區內的居民能夠親如一家，互相關心和幫助，讓居民住得溫馨，將十分有利于搞好其它各項物業管理工作。一些優秀的物管企業通過優秀的管理與服務，致力改善和提高物業的功能、檔次和人性化，進而推動物業的升值。在這里，物業管理公司不僅僅只是一個看家護院、種花養草、掃地除塵、修修補補的公司，而是一個為開發商、社會、行業、業主、員工及各方利益者創造價值的組織。
第二，早期介入，全程顧問。物業管理公司通過項目管理對各小區物業進行管理，項目組可同時接管幾個小區或者商用樓的物業管理工作，從而可以提高效率，并加快高級物管人才的培養。
項目組應早在房屋設計、建筑及銷售階段就開始介入工作，參與項目的選址、目標市場定位、銷售方式等全過程。客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關樓盤設計、布局、設施及建筑材料等方面的情況，并提出專業性意見及建議，避免因設計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。如在開發的規劃設計階段，利用物業管理的豐富經驗與專業知識，對規劃設計提出中肯合理的修改意見，使小區的規劃設計更完美，更人性化，這樣既可以避免商銷售時的亂承諾，也可以保證小區住宅開發時的規劃。在物業交付使用后，又針對不同結構、不同設計、不同情況的物業，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，對工程質量、工程成本和進度進行專業、有效的控制管理，減少維修費用，縮短維修周期，免除開發商、業主的后顧之憂，開發商也因此有了更好的品牌形象，能夠騰出更多的時間與精力去開發下一個樓盤。這樣，可避免物業公司每天被無數的維修電話困擾的情形，也提高了目標顧客的滿意度，提高了顧客對物業公司的滿意度，從而提高了房地產公司的顧客滿意度。
第三，重視前期預防和實時維修。從企業長期發展的角度來看,物管公司提供前期管理，能確保樓宇素質和功能在落成后符合市場需要,從而有助于提高房地產發展商的企業形象。
在維修保養上，應做好預防性的維修和保養。如果只在樓房及其設備出現故障時才維修，容易加速磨損并導致日久失修。這樣不僅會給業主的日常生活帶來不便，更會給物業管理公司帶來經濟上的損失。所以，物業管理公司應該在進入管理之初就草擬計劃，并進行定期保養，減低出現故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠來說，花小錢省大錢，更能達到節省開支的目的。
第四，因地制宜開創物管新模式。針對有效需求的服務策劃能力和服務實施能力，不斷策劃修正或推出新的個性化服務項目，創立個性化管理服務新模式。
在物業管理發展比較迅速的深圳，幾乎每一家品牌物業管理企業都有自己獨特的模式。深圳物管通過吸引和借鑒國內外同行先進經驗，運用創造性思維和規范化管理，堅持以顧客和市場為導向，不斷探索創新了物業管理的模式與方法，為行業的規范發展做出了有益的探索，并取得了社會及同行的認可，同時也保持了企業在全國市場持續的競爭力。最為重要的是，深圳物管企業在服務內地物業時，并沒有簡單地不顧各地的差異性，而是高度重視當地的經濟水平、文化習俗、市場及行業發育狀況等多種因素，創造性地發展物業管理模式，致力于物業管理模式的本土化，避免了水土不服的情況發生。
第五，從事專業化管理。專業化要求物業管理公司要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業工具配備。最重要的是應聘請專業公司從事專業工作，如保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業公司主要從事經營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，有的公司雖然成立了專業公司，但由于未能完全擺脫老體制的影響，人工費就占了總費用的大半。這樣的專業公司不要說參與社會的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，結果是管理水平非常低。
一、停車場管理
目前深圳市停車場大都屬于收費管理。管理處主任安排我做停車場管理員，負責車輛進出管理和停車場巡查等工作。我首先學習了管理公司關于停車場管理方面的制度，如停車場管理員工作職責、停車場管理規定及收費標準等。我向保安主管了解了停車場基本情況，并熟悉了車輛進出口、限高、限速、禁鳴標志、方向指示、停車線和禁停線等停車場標識。深業大廈的停車場有62個停車位，分為地面和地下車位。
在熟悉停車場設施和管理處關于車輛管理制度以后，我就開始參與車輛管理的實際工作。作為一個停車場管理員，他的儀容儀表代表了管理公司的服務形象，因此必須統一服裝并做到文明規范。在車輛進入停車場時，我用微笑面對每一位客戶，向客戶行禮，將車輛基本情況做一個登記，比如車輛外觀、型號、車牌號碼、進場時間以及有無損壞等，對于車輛有損壞的，應告之客戶，然后將車輛出入證友好的遞給客戶。
車輛出場時，看車輛使用者與車輛是否相符（如果不相符應問明情況，與車主取得聯系，征得車主同意后放行），然后查看出場時間，達到收費時間的應按照物價局統一收費標準進行收費，出具收費票據并收回車輛出入證。
在進行停車場巡查時，要維護進出車輛的秩序及車場設施設備的完好，指揮進場車輛停放在已劃好的車位線內并排放整齊，告訴車主關好車門車窗，并帶好貴重物品和車輛出入證。我按照公司規范對車場進行不間斷的巡查，檢查車輛是否停好，有無損壞或缺少部件，發現車輛門窗未關好或被損壞等情況時，立即與車主取得聯系，并進行登記。在實習過程中發生了這樣一件事情：一車輛的車門被劃損，車主認為是在本停車場損壞，要求管理處負責賠償，當時我不知道如何處理，于是向保安主管報告。保安主管立即趕來了解情況，發現該車位比較窄，且旁邊車位已空置，從劃損情況看，很有可能是旁邊車輛開出時刮損該車輛車門。保安主管通過翻查車輛進出登記表及停車場錄像，查出的確是旁邊車輛開出時劃損，且該車主是樓上一位業主，保安主管即刻與該業主取得聯系，起初該業主不承認，保安主管通過耐心的解釋并出具停車場車輛出入登記和錄像資料，經過協調，該業主同意給受損車輛予以修復，并承擔費用。
在這件事情中，我感覺巡查工作沒做到位，未能及時發現和處理，造成了車主的投訴，如果沒有停車場錄像作為證據，就會給解決問題帶來極大難度。所以車輛出入登記、不定期巡查和技防措施是停車場管理不可或缺的手段。但是在車輛停放過程中時常會出現損傷甚至丟失的現象，最近報道中也經常有類似的案例發生，我認為這要有一個責任明確過程，如果是由于管理工作沒做到位造成的，管理公司應該付有一定責任，但是物業管理公司畢竟不是保險公司，它提供的停車場管理服務僅僅是停車場的秩序維護服務，收取的管理費是停車位的租金，并不是車輛的保管和保險費用，因此我認為在發生車輛被盜案件中，物業管理公司不應該承擔這種損失。當然這種情況也要具體情況具體分析，前提是物業管理公司提供了它所承諾的管理服務。
二、綠化養護管理
隨后，我又被安排進行綠化養護管理方面的工作。深業大廈是一個高層寫字樓，其綠化面積較小，但綠化養護工作仍然是管理工作中不能缺少的一塊。實習中我主要負責日常綠化養護工作的巡查和記錄。我按照綠化管理工作內容、要求及標準對綠化養護工作進行巡查。
首先，我按標準巡查了所有的花草樹木長勢是否良好，看有無蟲害、病態及修剪是否成型。
其次，我檢查了綠化的保潔情況，主要查看綠地有無枯葉、石塊、雜草、紙屑、煙頭、花卉的清潔及修剪的枝葉是否隨時清除和是否對綠地標識是否干凈、整齊。
第三：澆水，每天我對綠化養護人員的澆水情況進行檢查，注意到綠化養護人員都是在早、晚澆水，并且澆濕澆透。
1.1物業管理與服務方式過于陳腐在相當一部分石油企業小區中，物業企業的管理與服務方式仍然處于較低水平，難以為住戶提供讓其滿意的服務。如物業企業在園區管理中，盡管也設置門禁，但多數情況下的門禁形同虛設，外來人員出入自由，尤其是夜間的門禁，保安人員處于自身的利益考慮，將行車起落架升起，任車輛在夜間自由進出，無形中使園區住戶的人身以及財產安全受到威脅。而在服務意識方面，一些物業企業欠缺主動服務意識，如在冬季，個別坡路路段因為積雪積冰，造成車輛爬坡困難，而物業公司一般只是在接到業主電話后，方安排人員進行破冰或者鋪撒煤灰渣。此外，考慮到石油企業小區的住戶多為企業內部職工，因而一旦個別住戶對物業企業的管理與服務產生質疑，這種情緒將會快速的大范圍傳播，從而導致多數住戶對物業企業的排斥。1.2部分物業管理人員職業素養亟待提升作為以服務住戶為主的物業企業，由于前文所提及的其服務理念亟待更新，因而一旦在日常的管理與服務方面遭遇問題，導致物業費用無法收繳時，其只能通過壓縮成本為繼，這樣便形成了惡性循環，從而使一批未經過系統性職業培訓的人員進入物業企業。此部分人員的職業素養以及專業能力相對較低，因而在具體的服務與管理活動中，沒有重視自身的工作方法與方式，未能對住戶的個性化訴求給予正視和滿足，極易同住戶產生沖突，從而造成住戶對物業企業的評價降低。如個別物業人員，在多次說服住戶不要將車輛停放在園區草坪無果的情形下，未能借助法律予以應對，而是將住戶的車輛砸壞或者噴漆以進行泄憤，從而造成矛盾的激化。
2以提升住戶滿意度為契機提升石油
企業物業管理水平的實現路徑基于前文論及的當前國內石油企業物業管理中存在的問題，結合個人工作實踐，筆者認為，對物業企業而言，應以提升住戶滿意度為宗旨，實現對物業管理水平的全方位提升。2.1將提升住戶滿意度建設納入到企業文化建設范疇對于任何一家企業而言，企業文化是其核心競爭力。因此石油企業的物業管理企業應更新理念，將提升住戶滿意度放在首位，并將其納入到企業文化建設的范疇中來。具體而言，物業企業應安排專人，通過調查問卷發放的方式，對園區內的住戶進行物業管理服務意見調查，從而做到對自身存在在管理與服務中存在的問題以及住戶的訴求做到詳盡把握，查找缺省。同時對企業員工進行在職培訓，如借助對行業標桿企業的標準以及結合自身的企業資質，制定清晰的管理與服務準則，并借助企業內部績效考核以及企業外部住戶打分的形式，保障企業文化建設的踐行。2.2為住戶提供個性化物業服務物業企業必須正視和重視住戶的個性化訴求，從而實現住戶“由點帶面”的、對企業的積極評價和認同。如物業企業可以在園區的出入口，配置手推車，以滿足住戶購物后運送物品的便利；結合冬季車輛電瓶泄電快、難以發動的情況，物業企業可以購置汽車電瓶連接線，為住戶提供出行便利；還可以為住戶提供快件代收、水電煤氣費代繳等業務，以滿足住戶的多樣化需求。2.3打造專業化物業管理從業人員隊伍物業企業的從業人員是物業企業對外形象的窗口，因此必須打造一支專業化的物業管理人員隊伍。物業企業可以結合近年來高校畢業生就業難以及許多高校均開設物業管理專業的現狀，積極組織進行校園招聘，從而在實現解決高校畢業生就業的同時，也使一批高素質的專業化人才充實到企業當中。同時，還應加強對在職人員的培訓，制定明確的崗位標準，并借助KPI考核等方式，實現對員工的效能化管理。2.4借助新媒體技術實現科技化物業管理隨著信息技術時代的到來，新媒體技術已經在許多領域得到廣泛的適用。作為石油企業物業管理企業而言，不能吝于投入，應借助新媒體技術實現科技化的物業管理。具體來說，物業企業應在園區內設置LED屏，對住戶進行各類事項的公示和提醒；在園區的出入口，安裝藍牙感應裝置，并為園區住戶發放藍牙門卡以及車輛通行卡，這樣便實現了車輛以及行人出入的無人化管理，在節約了人力成本的同時，還避免了因保安人員怯于情面，放任外來人員和車輛進入園區的情形。
3小結
物業管理是近幾年來我國大力培育，發展房地產市場過程中，住宅和非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共和特約服務的新行業。隨著物業管理的出現，在牧業產權人、使用人和物業管理的受托管人之間產生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，審理難度較大，加上現行法律、法規的滯后，且缺乏相應理論體系的支撐，在審判實踐中面臨許多新問題。物業管理作為一個新型的服務性行業還未制度化、規范化,物業管理中存在的法律新問題在司法實踐中已經顯露出來，我國應加快物業管理的全國性立法，明確物業管理公司和業主間的法律關系，明確物業管理服務收費的協商市場定價導向，解決物業管理糾紛的途徑。
摘要：物業管理；業主；發展商；
我國的商品房市場形成的近十年來，物業管理已經開始深入我們的生活。只要有新建的物業區，就離不開物業管理。我們從最初對午夜管理這個概念感到生疏到今天開始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著物業管理的迅猛發展，隨著物業管理規模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業利意識的覺醒，物業管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際新問題，如現有法規的缺陷、業主的權利義務，業主、業主委員會和物業管理公司的法律地位和法律關系，物業管理公約的法律地位和功能，物業管理費用標準的價值導向和收繳行為的法律效力等等，也已經開始浮現出來。這些復雜新問題的解決，無疑最終都會歸結到物業管理理論探究以及立法策略上來。我們國家從過去對物業管理這個領域里一片空白到今天制定一系列相觀的法律、法規和政策。列如《城市新建住宅小區管理辦法》建設部第33號，國家計委，建設部有關印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的同志等一系列有關法規。這些法規使得我們在物業管理活動中開始有法可依，有章可循。但是物業管理在我國還是一個新的領域，有關方面的立法和規定正在趨于完善，很多人對物業管理還沒有足夠的熟悉和充分的理解。目前物業管理進入了快速發展的重要時期，也到了非要解決這些復雜新問題的關鍵時刻，假如我們不能從理論上科學熟悉和尋求出物業管理的內在的、必然的聯系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜新問題，就可能使這些復雜新問題成為物業管理繼續健康發展前進的羈絆，導致眾多的法律訴訟。
一、物業管理中的法律關系
在物業管理活動中之所以出現許多新問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。發展商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業主。發展商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發展商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數發展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。
產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主管理委員會，代表全體業主的權益。業主管理委員會是物業區內的最高權利機構。業主管理委員會制定管委會章程。業主管理委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責和物業管理公司簽定委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理公約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主管理委員會，選聘保安公司和其他專業服務公司向物業區內提供服務。
由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主管理委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即發展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發展商布置物業管理服務，包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由發展商來確定。但發展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業主管理委員會成立后，將由業主委員會再做調整。
只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的新問題就輕易得到解決。
二、發展商直接管理物業輕易引發的法律新問題
經濟越發達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業性也會越來越強。從專業分工的角度上來講，物業管理因該由專門的物業管理公司來經營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。
有很多項目的發展商就獨自承擔起物業管理的重任。這些發展商在其內部附設一個物業管理部門，自制物業管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業管理委員會。總之，以主人自居對廣大業主和物業區進行物業管理。發展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：
1.房屋本身質量新問題導致業主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發生的。當發展商自己愿意承擔物業管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業主都會以此為由拒交管理費。
2.當裝修出現質量新問題時。假如發展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業主都會以此為由來要求發展商減免幾個月的物業管理費。
3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業主不利時，業主就會以物業管理費作為討價還價的余地，迫使發展商讓步。
4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發展商采用分期付款的方式售房，業主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業管理不到位的新問題時，發展上不但物業管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。
5.有銀行按揭貸款的情況出現時。發展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業主購房，并為業主向銀行提供信用擔保。假如業主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現上述的有關質量新問題，或物業管理方面的新問題，業主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發展商。
之所以發生上面的幾種風險，主要的原因是發展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業管理的風險合并在一起，同時推給發展商。假如發展商不涉及或不直接涉及物業管理，而由專業物業管理公司對物業進行管理，假如出現上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發展商處理；該是物業管理責任由物業管理公司承擔；該交的物業管理費則業主自然會交。類似的案例不在少數。假如發展商自己獨攬物業管理，一旦出現新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發展商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大于利。
三、物業管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定
物業管理公約是約束業主和物業管理公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者和被聘用者之間的聯系，也體現了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理公約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理公約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發揮物業管理公約的真正功能，對于物業管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理公約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理公約缺乏應有的法律約束力。
在物業管理的初期，由于發展商擁有大部分產權，所以發展商在物業管理中的功能比較大，又因為是發展商首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理公約是由發展商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發展商應和物業管理公司共同制定物業管理公約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主管理委員會成立后，其有效期截止。
隨著房屋的銷售，產權逐步從發展商手里轉移到了新的業主手里，發展商原來在物業區呢的位置由業主們代替，原來發展商在物業管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理公約就勢在必然。假如業主管理委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理公約了。不論是修改原來的物業管理公約還是制訂新的版本，都應由業主管理委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常碰到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理公約的情況，這也是物業管理公約功能得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理公約的功能要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理公約的途徑，在物業管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理公約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。
四、物業管理費導致的新問題
以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主委員會和物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業管理服務水平相適應的原則。
過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發展商或物業管理公司對業主適行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業管理的風險性。
五、如何區分物業管理費和物業管理維修基金
物業管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業管理中要收的費用有物業管理費、代收代繳的費用和物業管理維修基金。
代收代繳的費用是由物業管理公司從業主處收來再如數繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。
物業管理公司對物業區內提供服務的收費，也即物業管理收費。這筆收費可以按照有關規定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業區正常運轉的“血液”，沒有穩定的管理費，物業管理公司就無法工作。假如一個物業區內成立了物業管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業主都應遵守這個標準，向物業管理公司準時交費。
但有時確有一些業主，只顧自己個人私利，盡管業主管理委員會已經代表全體業主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業管理的正常秩序，享受其他業主的權益，也即直接侵犯其他業主的合法權益。這些人不交費，其他業主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發生在一些物業區內。有時物業管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業管理公司和業主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執行手段解決。業主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。
物業管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理維修基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業管理維修基金的功能類似于物業區所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。
眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態和正常運行，充分發揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。
在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民，同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。
六、業主管理委員會的職責和權限
許多實踐證實一個物業區管理的好壞，和該物業區的業主管理委員會有著密切的聯系。業主管理委員會由物業區內過半數的業主選舉產生，代表廣大的業主的利益行使權力。實際上業主委員會是物業區內廣大業主行使權力的常設最高權利機構。
業主大會每年召開一至兩次，由業主管理委員會負責召開。業主大會決議的內容有摘要：1.物業管理公約及《業主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業管理企業；3.物業建筑物的重大修繕或改良；4.物業建筑物的重建；5.業主委員會的撤消和重選；6.區分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘，以及物業管理公約修訂變更、業主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。
業主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業主管理委員會的功能在物業區內是非常重大的。業主管理委員會和物業管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業管理中的隱患。
假如物業區內不設立業主管理委員會，而只是有發展商或物業管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業利進行侵犯的事件，業主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。
七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎
物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實新問題。要想避免物業管理方面出現的新問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上正規的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現新問題。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
名稱：_________
主任：_________
地址：_________
聯系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
企業名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯系電話：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本狀況
物業名稱：_________
物業類型：_________
座落位置：_________區（市）縣_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；甲方應當要求本物業的全體業主和物業使用人根據業主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度。
第二章 委托管理服務事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________。
第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________。
本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。
第十三條 根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。
第十五條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告規勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項
1、_________；
2、_________；
3、_________。
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、代表和維護業主、使用人的合法權益；經常聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方；協調業主、使用人、乙方之間的關系；
2、監督業主和物業使用人遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業主、使用人按時交納物業管理公共服務費用；
3、審定乙方擬定的物業管理方案；
4、檢查監督乙方物業管理方案的實施及制度的執行情況；
5、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修養護計劃和財務預算及決算報告；
6、審批物業維修專項資金的使用預算，并監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查乙方提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告；
7、在合同生效之日起_________內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積物業管理用房，由乙方按下列第_________項執行；
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________； 9、與乙方辦理物業管理驗收手續時，應向乙方移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）物業管理所必需的其他資料。
并于合同生效之日起_________日內向乙方移交；
10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）_________；
（2）_________；
11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業管理各項管理目標；
12、負責本物業維修專項資金的籌集，督促業主繳納物業維修專項資金；
13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；
14、_________。
第十九條 乙方權利義務
1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動；
2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為及時進行處理；
4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現不安全隱患或險情及時排除；
7、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告；并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計劃和報告。
8、每_________月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目和物業維修專項資金使用情況，將物業管理服務項目、收費標準在物業管理區域內公示；
9、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與相鄰業主協商同意并征得業主大會同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；
10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料；
11、建立、妥善保管和正確使用物業管理檔案，并負責及時記載有關的變更情況；
12、接受業主、使用人、甲方、物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；
13、_________。
第五章 物業管理公共服務質量
第二十條 乙方須按下列約定，實現目標管理：
1、房屋外觀；
2、設備運行；
3、共用部位、共用設施設備的維護和管理；
4、公共環境衛生；
5、綠化；
6、交通秩序與車輛停放；
7、公共秩序維護與協助消防；
8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________。
上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；
2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________；
3、本物業管理公共服務費每_________[月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費用時間為_________。
4、本物業管理公共服務費標準的調整[由甲方召開業主大會討論決定后，乙方據此向物價主管部門申報并獲核定的標準進行調整]/[甲方召開業主大會決定標準，甲乙雙方協商調整]。
5、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任；
7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；
8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按_________[該幢]/[該物業]住戶實際用量共同分攤； 9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理；
（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之_________交納滯納金；
（3）_________。
第二十二條 車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
5、_________。
第二十三條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。
第二十四條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________；
第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
本物業的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養護費用，由乙方在收取的物業管理公共服務費中列支，其大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據實際用量合理分攤計收費用。
第二十六條 經甲方同意，物業管理主管部門將本物業當年度需用維修專項資金移交給乙方代管的，乙方應當定期接受甲方的檢查與監督。
第二十七條 乙方發生變換時，代管的維修專項資金帳目經甲方審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章起十日內送當地物業管理主管部門和甲方備案。
第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。
業主、使用人的家庭財產與人身安全的保險由業主、使用人自行辦理；
_________。
第七章 違約責任
第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在_________期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，并達到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按_________支付違約金；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十二條 甲方違反協議，未能讓業主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業管理公共服務費標準和時間交納費用的，乙方有權要求甲方向業主催促補交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________。
第三十三條 甲乙雙方中任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。
第三十四條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發建設單位索賠。
因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。
第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第八章 附則
第三十七條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十八條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。 第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標，并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。
第四十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
（一）提交_________仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人法院起訴。
第四十五條 甲乙雙方應將本物業的《業主公約》作為本合同的附件；業主轉讓物業時，應當將《業主公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理公共服務費用等費用的交納情況。
第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續訂合同，應在本合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十七條 本合同自_________起生效。
甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________
第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《**省城市居住區物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條漢中市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。
第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條漢中市人民政府房產行政管理部門（漢中市城鄉建設管理局）是全市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理的監督、管理工作。
各縣人民政府房產行政管理部門（房產管理局或城建局）是本縣的物業管理行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃建設、工商、物價、公安、環保、城市管理、民政、電力、通信、供水等部門按照各自職責協同管理，并負責受理職權范圍內的物業管理投訴工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會應當協助物業管理行政主管部門做好本轄區內業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。
第五條各級人民政府應當鼓勵和扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理和服務水平。
第二章業主及業主大會
第六條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。
物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第七條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，一個物業管理區域設立一個業主大會；同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區縣人民政府房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
物業管理區域的劃分按照**省建設廳《**省城市物業管理區域劃分暫行辦法》的有關規定執行。
業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。
第八條具備下列條件之一的，應當成立業主大會：
（一）物業管理區域內，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；
（二）公有住宅具備法定的物業管理條件和出售率達到50%以上。
第九條籌備成立業主大會應當在物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住宅出售單位）代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。籌備組成員及籌備組長的產生方式由區縣以上人民政府房產行政主管部門決定。
業主大會籌備組成人員名單確定后，區縣以上人民政府房產行政主管部門以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。
第十條業主大會籌備組應當履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）提出業主大會議事規則草案和管理規約草案；
（三）登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）提出業主委員會委員產生辦法草案；
（五）首次業主大會的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將業主大會會議的相關內容在物業管理區域內公告。
第十一條業主身份的認定，以房屋所有權證為準。尚未領取房屋所有權證的，以購房合同為準。
第十二條管理規約應當包括以下內容：
（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；
（二）業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；
（三）公共場所及共用設施設備狀況；
（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；
（五）業主參與物業管理的權利；
（六）業主對業主委員會及物業服務企業的監督權；
（七）物業維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管；
（八）業主對本物業管理區域內應遵守的行為準則；
（九）違反管理規約的責任；
（十）其他有關事項。
第十三條業主大會議事規則應就以下事項作出約定：
（一）業主大會的議事方式；
（二）業主大會的表決程序；
（三）業主投票權確定辦法；
（四）業主委員會的組成和委員任期；
（五）其他有關事項。
第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）20%以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（區）人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。
第十五條業主大會履行下列職責：
（一）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（二）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（三）選聘、解聘物業服務企業；
（四）聽取和審議業主委員會工作報告和財務報告；
（五）制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；
（六）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（七）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（八）決定業主大會、業主委員會工作經費的承擔辦法；
（九）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十六條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托人參加業主大會會議，行使投票權。人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。
采用書面征求意見形式的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由其簽字確認。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。
業主大會或者業主委員會的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十七條業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會由委員5—9人組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理活動，主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會任期由業主大會確定，最長不超過3年，可以連選連任。
第十八條分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
第十九條業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）長期居住在本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守法律、法規和規章；
（三）遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有公信力；
（五）具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。
業主大會應當將選舉產生的業主委員會的成員名單在該物業管理區域內的顯著位置予以公告。
第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持有關資料向所在地的區縣以上人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并告知物業所在地的社區居民委員會和轄區公安派出所。
業主大會備案資料：
（一）業主大會備案表；
（二）業主大會成立的情況；
（三）業主大會議事規則；
（四）管理規約；
（五）業主委員會委員的基本情況。
前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內重新備案。
第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第二十二條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）連續3次無故缺席業主委員會會議的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）依法被追究刑事責任的；
（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（六）拒不履行業主義務的；
（七）因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
經業主委員會或者1/5以上業主提議，認為有必要增減或調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。
第二十三條業主委員會持縣（區）人民政府房地產行政主管部門出具的業主大會備案證明，刻制業主大會、業主委員會印章。
業主大會印章、業主委員會印章應由業主委員會確定的專人保管。業主大會行使權利義務的文件，應當由業主大會決定，加蓋業主大會印章；經業主大會授權處理物業管理區域內公共事務需使用業主委員會印章的，應當由業主委員會決定。
第二十四條業主委員會會議每季度召開一次會議。經業主委員會主任或1/3以上委員提議的，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經全體委員過半數通過。
第二十五條業主委員會任期屆滿60日前，應在物業所在地的縣（區）人民政府房產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和協助下由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和物業管理行政主管部門應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助移交。
任期屆滿，原業主委員會無法組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處應當協助業主組織召開業主大會進行換屆選舉。
業主委員會不得直接從事經營活動。
第二十六條業主大會、業主委員會應當配合社區警務室，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第三章前期物業管理
第二十七條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。建設單位可以邀請物業服務企業參與物業的規劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。
第二十八條提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十九條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。物業臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守物業臨時管理規約予以書面承諾。
在首次業主大會通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。
第三十條建設單位應當將前期物業服務合同和物業臨時管理規約向物業管理行政主管部門備案。并將其內容在銷售場所向物業買受人公示，予以說明。
前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限；但是，約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業管理期間，在國家規定的保修期內不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金。
第三十二條物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。
在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交相關資料。
第三十三條前期物業管理適用本辦法有關物業管理服務內容、服務質量要求的規定。前期物業管理費用，由入住的業主、建設單位按前期物業服務合同的規定交納。
第三十四條在規劃、設計物業項目時，應當滿足下列要求：
（一）建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業，應當配置建筑面積不低于60平方米的物業管理用房（包括業主委員會辦公用房）。
（二）規劃部門審查商品房開發項目時，應當在規劃設計平面圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積，并在建設中嚴格監督，使其按規劃要求建成。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。
（三）物業管理用房交付時應達到正常使用條件。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。
第三十五條新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證時，除按規定提交的建房手續外，還應當向市、縣物業管理主管部門報送下列材料：
（一）建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；
（二）物業臨時管理規約；
（三）標注物業管理用房具置和面積的規劃詳圖；
（四）應當招投標的物業項目提供物業管理招投標情況的書面材料。
第三十六條物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主共有：
（一）物業管理用房；
（二）門衛房、地面架空層、共用走廊通道；
（三）按規劃配建的非機動車車庫；
（四）公共綠化、道路、場地；
（五）建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業；
（六）建設單位在物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；
（七）其他依法歸全體業主共有的設施設備。
建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。
第三十七條物業管理區域內的物業管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。按照規劃建設的共用設施設備不得改變用途。
第三十八條前期物業服務合同終止時，前期物業服務企業應當將相關資料移交給業主委員會。
第四章物業管理服務
第三十九條物業服務企業應當具有獨立的法人資格和相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業管理人員應當取得職業資格證書。
第四十條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
物業服務企業可以將物業管理區內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同主要內容：
（一）物業管理區域范圍及基本情況；
（二）物業管理事項；
（三）服務質量和費用；
（四）雙方的權利義務；
（五）專項維修資金的管理與使用；
（六）物業管理用房的使用；
（七）合同期限；
（八）違約責任及解決糾紛方式；
（九）物業服務合同終止、解除條件；
（十）其他約定的事項。
第四十二條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示10日，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。按上述程序通過的物業管理服務合同，對全體業主均具有法律效力。
第四十三條物業服務合同期限屆滿前3個月，物業服務企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業服務企業。
物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的，原物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交有關資料和財物。
業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會應當將有關資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
第四十四條物業服務收費實行政府指導價，由價格主管部門根據物業管理服務等級等項因素、制定相應的等級收費標準和浮動幅度。物業服務企業與業主委員會或業主按照物業管理服務等級和收費等級標準，結合所管理小區的物業服務實際情況協商收費等級，在物業服務合同中約定并按照管理權限到價格主管部門備案，辦理《收費許可證》后方可收費。
因特殊情況發生收費爭議的，可由物業服務企業或業主委員會提請價格主管部門協調。
物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第四十五條業主應當根據價格主管部門備案的標準和物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。
物業服務企業有權要求業主委員會協調其與業主和物業使用人之間的糾紛。
物業服務合同未約定或者未經業主、物業使用人同意，物業服務企業自行提供的服務，不得收取費用。
物業服務收費按月收取，確需預收的最多不超過三個月，特殊情況由雙方約定。
物業服務收費實行明碼標價制度，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示，各物業服務企業須將公示內容經價格主管部門審查后方能公示。
第四十六條價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，應當加強對物業管理收費的監督。
第四十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費以及公共用水、用電等公攤部分以外的費用。任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。
新建住宅小區，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。
已建成的未實行一戶一表的住宅小區應當逐步申請改造，實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。實施改造的標準按照國家及省、市的相關規定執行，改造費用由最終用戶承擔。
第四十八條物業管理行政主管部門應當及時調查業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，并將調查或者處理意見答復投訴人；物管糾紛雙方不同意物業管理行政主管部門的調處意見的，可通過民事訴訟途徑解決糾紛；屬于其他部門職責的，物業管理行政主管部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。
第五章物業的使用與維護
第四十九條業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業服務企業。
物業服務企業應當對業主或物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項及要承擔的后果告知業主或物業使用人。
第五十條業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定，愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。
第五十一條物業出租（出借）的，業主應當在簽訂物業租賃合同、物業使用人入住后，將物業使用人、出租（出借）期限、水電物業服務等費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
物業使用人違反管理規約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任，業主有義務協助業主委員會、物業服務企業處理物業使用人的違規行為。
第五十二條業主、物業使用人和物業服務企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、通行、采光、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全作用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好鄰里關系。
物業管理區域內禁止下列行為：
（一）拆改房屋承重、抗震結構或者房屋外貌；
（二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備；
（三）擅自改變房屋用途，違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）違反規定擺攤設點、占道經營；
（六）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；
（七）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；
（八）違反規定停放非機動車和機動車輛；
（九）影響其他用戶采光、通風及其他生活便利或市容環境；
（十）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音；
（十一）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止，并可告知有關行政主管部門。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
第五十三條物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰的業主、物業使用人應予配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因維修養護造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第五十四條房屋自用部位和自用設施設備的維修養護由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。
物業服務企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。
第五十五條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀；委托物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。
第五十七條利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金和補貼物業管理公共服務費，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十八條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章專項維修資金的管理與使用
第五十九條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金。
專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十條物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金，按下列規定交納和提取：
建設單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。
專項維修資金不敷使用時，經業主大會研究決定，按業主占有的房屋建筑面積比例向業主續籌。
第六十一條專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門或者其委托的單位代收并建立專戶監管。
專項維修資金應當在金融機構專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。
監管部門會同業主委員會每半年應當公布一次專項維修資金的收支使用情況。
第六十二條專項維修資金按照下列規定使用：
（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；
（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；
（三）物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。
涉及房屋專項維修、更新、改造的，應經該幢房屋全體業主所持投票權2/3以上同意。
物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。
第六十三條業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。
第六十四條專項維修資金的統一管理使用按照市城鄉建設管理局、市財政局《漢中市城市房屋共用部位共用設施設備維修資金使用管理實施細則》的規定執行。
第七章法律責任
第六十五條業主違反管理規約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會、相關業主及物業服務企業可以向有關行政主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。
業主未按照管理規約、物業服務合同交納物業管理費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，建設單位、物業服務企業可以根據合同約定加收滯納金，或者通過法律途徑解決。
第六十六條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規及本辦法，或者侵害業主合法權益的，縣（區）以上人民政府房產行政主管部門應當責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業主，或者由受侵害的業主請求人民法院予以撤銷。
業主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，物業管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改。
第六十七條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十八條建設單位未按照規定提供物業管理用房，由縣（區）以上人民政府房產行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，沒收違法所得，并可依據《物業管理條例》第64條之規定處以10萬元以上50萬元以下罰款。
第六十九條物業服務企業違反本辦法，依據《物業管理條例》第36條、第39條、第59條、第60條及建設部《物業服務企業資質管理辦法》第11條之規定處罰。
（一）違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。以欺騙手段取得資質證書的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書，并予以處罰。
（二）物業服務企業違反物業服務合同約定的服務質量標準的，由相關行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；業主及業主委員會可以依照物管合同追究其民事責任。
（三）物業服務企業對共用設備設施管理不善，造成物業環境惡化的，由有關行政主管部門對其作出警告、降低資質等級或者吊銷資質證書。
（四）物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會、新聘的物業服務企業移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷其資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第七十條違反本辦法的規定，有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并依據《物業管理條例》第66條規定予以處罰。所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十一條未按規定足額繳交專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期補交。
違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十二條縣（區）以上人民政府房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本辦法的規定，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七十三條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內不申請復議，不提訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。
第八章附則
第七十四條本辦法下列用語的含義是：
（一）“自用設施設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施；
（二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分（包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等）；
（三）“共用部分”是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
委托方（以下簡稱甲方）：業主管理委員會／房地產開發公司
受委托方（以下簡稱乙方）：物業管理公司
根據《中華人民共和國經濟合同法入建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條物業基本情況
座落位置：市區路（街道）號；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業類型：（住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他／低層、高層、超高層或混合）。
第二條委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。
2.房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。
4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點、）的維修、養護和管理。
5.公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產保險保管責任）。
8.社區文化娛樂活動。
9.物業及物業管理檔案、資料；
10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；
第三條合同期限
本合同期限為年。自年月日起至年月日止。
第四條甲方的權利和義務
1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造
成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違
章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的
責任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；
4.甲方在合同生效之日起日內按規定向乙方提供經營性商業用房平方米，由乙方按每月每平方米元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。
5.甲方在合同生效之日起日內按政府規定向乙方提供管理用房平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第項使用：
①無償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標準租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料、。），并在乙方管理期滿時予以收回；
7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條乙方的權利和義務
1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。
2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；
7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。
8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。
12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有，專門合同規定
除外）。
第六條管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內達到的管理標準；年內達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。
第七條管理服務費用
l·本物業的管理服務費按下列第項執行：
①按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元
②按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元；
③由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積元；支付期限：；方式：；
2.管理服務費標準的調整按下列第項執行：
①按政府規定的標準調整；
②按每年％的幅度上調；
③按每年％的幅度下調；
④按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
⑤按雙方議定的標準調整；
③。
3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業的公用設施專用基金共計元，由甲方負責在時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用元，按下列第項執行：
①由甲方在本合同生效之日起日內向乙方支付；
②由乙方承擔；
③在費用中支付；④。
7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第項執行：
①由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月元；
②由甲方承擔上述管理成本費用的％；
第八條獎懲措施
1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；
2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。第九條違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。
3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：乙方簽章：