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【關鍵詞】房地產企業；會計核算；問題與對策
自從上個世紀九十年代初執行分行的會計制度以來，我國的房地產企業向著更為規范化的方向發展。但是，其高速發展的時代已使其逐步進入了調整時期，會計核算方面已經出現了不少問題，使得其會計業務的開展不夠順利，這是非常值得我們注意的問題。作為從事特殊商品開發和經營的房地產企業來說，其涉及的會計業務具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會產生嚴重的后果。
一、房地產企業會計核算的現狀及存在的問題
房地產企業的經營活動和商品都比較特殊，不同于一般的企業，因而其會計核算也存在一定的特殊性，即房地產企業的會計核算產品的種類繁多，核算方法不同；產品成本的核算復雜以及經營收入及其相關稅金的核算也不同。目前的房地產企業會計核算現狀不容樂觀，因為房地產企業在近些年國家宏觀調控政策日益加強的背景之下，面臨的生存環境日益嚴峻。一方面，政府壟斷的土地價格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產業施壓，使得房地產企業的生存環境越來越嚴酷。而作為房地產企業的會計業務中的主要方面的會計核算工作，也存在著不少的問題。具體來說，問題如下：（1）房地產企業的開發產品單位價值高、建設周期長、負債經營程度高，我們在進行會計核算的時候，一定要注意會計核算方法的特殊性。目前影響房地產企業會計核算的具體會計準則都對房地產企業的各個會計方面進行了相關規定，而目前的房地產企業會計核算還沒有真正按照這些會計準則來執行。（2）房地產企業的商品銷售主要包含了兩種，即自行開發后進行銷售，以及房地產開發企業受人委托并簽訂一定的合同進行開發。對于后一種情況的銷售來說，其收入確認比較簡單；而對于第一種銷售收入來說，就顯得較為復雜，甚至可以說具有很大的復雜性。這是因為房地產企業開發的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產企業往往采取預售或者分期收款的方式進行銷售。此外，房地產企業要進行商品的銷售，還應該取得預售許可證或者銷售許可證，這些都會增加房地產企業會計核算中收入確認的復雜性。（3）由于房地產企業開發項目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產企業往往習慣于采取舉債的方式來籌集資金，但是，其債務資本的回收周期又較長，而且新的會計準則對于借款費用資本化范圍的規定有所擴大，而這正是房地產企業很難對其進行確定的原因所在，換句話說，就是房地產企業對借款費用的資本化不夠規范。（4）房地產企業的開發項目建設周期較長，投資額度巨大，從而使得房地產企業的會計核算的配比原則不能有效的實行；另一方面房地產企業的初期成本費用支出過于龐大，而其銷售的時候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產企業的開發成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產企業的收益評價指標并不能真實的反映企業的業績。
二、加強房地產企業會計核算工作的具體措施
鑒于房地產企業的行業特殊性及其會計業務中的會計核算存在著不少的問題，那么，我們就要及時關注到這些會計核算問題的存在，比如說要關注其收入會計核算在稅收上的問題、成本費用的會計核算方式問題，預售方式下流轉稅費用核算不合理等現象的存在，認真分析目前房地產企業面臨的困境，在每一個項目正式啟動之前，我們要認真思考其會計核算問題，使得房地產企業的會計核算在項目開始之初就具有非常強的針對性和科學性以及可行性。具體來說，我們可以從以下一些方面重點關注，采取一定的措施：（1）對于房地產企業這樣一個資金密集型的產業來說，其巨大的資金投入除了意味著高回報率，但也面臨著更高的經營風險。因而，作為房地產企業來說，就應該認真分析市場形勢，并且正確評估自身的實力和地位，尤其要做好對資金的可控性工作，應該對這方面要有非常清楚的認識和了解。房地產企業要規劃好企業的各項財務費用，否則一旦出現資金問題，就容易產生嚴重的后果。（2）由于房地產企業的現金流非常不平衡，一不小心就會導致資金短缺問題，有時甚至是非常嚴重的資金缺口，嚴重的情況還會導致房地產企業的倒閉，致使整個房地產開發項目的失敗。因而，房地產企業要做好這些方面的會計核算工作，無論是爭取土地階段，還是房產銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當今日益激烈的市場競爭中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產企業很容易產生資金困難。（3）房地產企業涉及的金額巨大，那么，其承擔的稅收費用也就較大。但是，由于房地產企業開發周期長，成本投入高，要非常容易的在短期內收回所有費用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產企業就要盡可能的降低稅負，當然是在合理合法的范圍之內，這就需要房地產企業在企業收入和成本支出方面下功夫。事實上，房地產企業可以把收入確認適時延后，爭取多種銷售形式。（4）房地產企業可以按照滿足市場發展的需求或者是規劃的要求，按不同物業形態分類核算房地產企業的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預交和清算打下基礎，從而有效增加增值額。當然，這些分開核算都要符合土地增值稅的相關規定。（5）房地產企業還應該按照政府的相關規定，在沒有取得相關預售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費用，而是應該按收付實現制原則確認收入，盡可能不代墊預交稅金，一定要注意使會計核算符合相關會計制度的規定和稅法的規定。針對房地產企業的開發項目的現金流不平衡，房地產企業應該按配比原則確定期間的費用。并且在沉重的稅負面前，房地產企業應該認真仔細的分析相關稅法，使房地產企業的會計核算具有科學可行的特征，按權責發生制核算開發成本。（6）房地產企業在進行商品銷售的時候，應該盡可能的遵守一定的標準，主要是正確確定和應用收入確認標準，即法律標準和專業標淮。一般來說，房地產企業應該遵循的法律標準是專業標準的前提條件。對于專業標準來說，雖然房地產企業按照規定理論上是行得通的，但是，在實際的操作過程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復雜性，其收入確認工作有一定的困難。房地產企業還要引入計劃銷售價格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題，擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。
三、結語
總而言之，作為一個具有特殊性的行業來說，房地產企業應該基于自身的行業特點和項目特殊性，采取措施積極的完善其會計核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標準，預售合同的簽訂并不能作為銷售實現的依據，從而努力完善對房地產企業收入的核算；繼續完善對房地產借款費用的核算，明確開發項目的成本核算對象；對于工期較長、規模較大的開發項目可以按照分期開發的開發區域作為成本核算的對象，從而進一步完善成本核算；增大房地產企業的信息披露程度；嚴格實行預收款項的預繳制度，確保稅款能夠按時繳納；改進房地產開發企業預售模式下流轉環節稅費的核算方法等，才能真正從多方面來加強當前新形勢下的房地產企業的會計核算工作。
參 考 文 獻
[1]劉琳．房地產業已經成為我國重要的支柱產業[J]．中國投資．2010（1）
[2]石善女．淺談房地產開發企業會計核算[J]．中國新技術新產品．2009（4）
【關鍵詞】行業會計 弊端 新會計制度
一、舊會計制度下行業會計制度弊端
我國的經濟發展迅速，市場機制不斷地完善，企業的經營環境發生了很大的變動，但是原來的會計制度落后，無法對新的會計和財務處理進行規范，尤其是在行業會計制度方面，嚴重滯后。
舊的行業會計制度采用的是一刀切的方式，不能對具體的行業進行具體分析。而且規定過于死板，阻礙企業的發展。舊的會計準則中要求所有資產都采用成本計量方式，并且選定以后不得再變動。在這種規定下，如果企業的資產已經落后，其盈利性已經大大下降，但計量方式不能變動，這樣就會使房地產企業的資產虛高。
另外，舊會計制度的規定，使得會計核算中不能夠充分反映企業客觀的財務狀況，不能對資產的負債情況、減值情況、資產的損失等進行及時客觀地反映，容易造成不良資產的風險隱患增加，對企業處置資產損失、選擇會計政策權限限定不明確。尤其對于上市企業，這樣的情況容易損失股東的利益。一般情況下，當各項資產風險和報酬已經轉移到企業，并經可靠計量后才能被確認為資產；二是資產預期會給企業帶來經濟利益。當企業的某項資產已經不能為企業帶來經濟利益時，比如應收賬款已經不能收回、資產發生貶值等，這時如果依然還要確認為資產，就會造成企業資產不實。
二、新會計制度實施對房地產企業影響
1.將投資性房地產行業作為單獨的對象進行了規范。在新的會計制度中專門對投資性房地產行業進行了規定。在舊的會計制度中是一概而論的，統一將以投資為目的的土地使用權和房屋等的建筑物作為固定資產核算，或者作為無形資產進行核算的，投資性房地產的核算方式和自有自用房地產相同，作為固定資產或者無形資產。但是同時核算方法也發生了變化，固定資產原來是按歷史成本核算，在后期的會計處理中，受到外部因素的影響，比如減值等因素。在當今的市場形勢下，房地產價格持續上漲，用舊的會計核算方法無法真實反映房地產的成本核算情況，同時也給房地產企業瞞報成本，虛報利潤以可乘之機。對于這種情況，在新的會計制度下，專門對投資性的房地產進行了明確的規定。投資性房地產即以掙取租金或者以資本的增值為目的而持有的房地產。判斷是否是投資性的房地產，要滿足兩個條件，首先是與之有關的經濟利益有很大的可能性會成為企業的收入或者其他經濟利益，當然同時也意味著相關的風險的承擔。另外一個條件是該房地產本身所投入的資本可以有效的測量。投資性房地產的后期計量的方法，也有兩種，不再局限于原來的一種方式。對于建筑物的計量，參照第4號的關于固定資產計量的相關規定，關于土地使用權，沿用第6號無形資產的相關規定。在投資性房地產中引入公允價值，是一項大的突破。新會計準則規定：在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產進行后續計量，并應同時滿足：首先，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；其次，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。房地產的公允價值可以參考市場價格，也可以采取現金流貼現的價值。
如果投資性房地產采用的是公允價值的計量方式，則按照資產負債表日期的房地產的公允價值對現行的賬面價值進行調整，而不再計提折舊，也不再進行攤銷。如果允許價值與賬面價值之間有差異，則將差額在當期的損益中體現。公允價值在這次的新會計準則中被首次引入，考慮到企業的情況，所以不對企業進行強制要求：兩種計量模式供選擇，但為了防止投資性房地產企業的不規范操作，新的會計準則規定，計量方式一旦確定，不能隨意更改。公允價值計量模式是國際上通用的一種計量方式。如果房地產企業所經營的房地產是普通的居民住宅，那么其房地產多作為存貨存在，新的會計準則對其影響基本可以忽略。但是對于投資性房地產企業而言，由于大量的作為固定資產的房地產的存在，不同的計量模式將產生完全不同的影響，所以需要在兩者之間進行嘗試的權衡。
2.在存貨的計價方式方面，新會計制度中存貨的計價方式發生了變化。舊的會計準則實施的是后進先出法，以此來確定存貨的成本。新會計制度下采用了先進先出法進行存貨的計價。采用這種方法更能客觀真實地反映房地產企業的實際的開發成本，由于房地產行業的存貨金額較大，施工周期較長，這一計價方式的變化，必然會帶來房地產企業成本的變化，進而影響企業的盈利水平。
3.關于借款費用的資本化，新的會計準則中規定了哪些借款費用可以資本化：購買或者建設可直接劃歸于符合資本化的條件的資產。衡量資產是否符合資本化的，要看需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或者可銷售狀態的資產。包括固定資產和需要經營相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或可銷售狀態的存貨、投資性房產等。新準則突出了“需要經過相當長時間的構建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態”這個條件。允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產上的借款費用資本化。在舊的會計準則中，符合該范圍的固定資產較少，而新的會計準則擴大了該范圍，使更多的資產可以進行資本化的處理。但同時，新的準則也對資本化的前提條件進行了嚴格的界定，不是所有的都可以資本化處理。首先是資產的支出是已經產生的而不是未來的，其次是借款的費用也已經發生，最后是該資產已經達到了預定的可使用、可銷售的狀態。在這樣嚴格的條件下，房地產公司已經買下但未開發的儲備的土地的借款費用將不能進行資本化的處理，而不能進行資本化處理，一般會計入財務費用中，財務費用的產生會降低房地產企業的當期利潤，影響企業的效益。但在實踐中，“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”不易確定，可實施性差，這也無形中降低了新會計準則在這方面的約束力和影響力。而作為地產公司，如果有意利用該條規定操縱其利潤，也不是完全沒有可能的，這就給房地產企業以可乘之機。
4.新的會計準則在借款費用方面，放松了條件，總體是利于房地產產業利息的資本化的，也利于房地產產業提高自己的業績。因為房地產行業，回收開發資金所需要時間長，資金額度較大，利息資本化，可以使房地產企業當年的利潤增加，緩解了相關的資金和負債的壓力。當然，新的會計準則也有負面的影響，比如規定了對于儲備的土地，如果長時間里沒有開發，則其借款的費用不能資本化，轉為財務費用。
5.新準則對財務信息的公開性提出了更高的要求。新準則要求房地產企業尤其是投資性房地產企業，要對基本的財務和會計信息進行披露。比如房地產的金額、種類、成本核算方式，如果選擇的公允價值的計量模式，則要對確定公允價值的依據進行公式，同時對于過程中的價值變動、損益變動，也要及時披露；如果房地產有轉換，要對轉換的理由以及對相關利益主體的影響加以說明。新的準則尤其是對投資性房地產進行了特別的界定，并對其提出了更高的要求，也是為了保護信息使用者的利益，使其可以獲得更加全面、翔實可供參考的信息，以便做出科學合理的決策。在公開信息方面要求披露借款費用資本化率和利息資本化金額的規定，有助于了解企業的融資狀況。對于房地產企業來說，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規范自身的財務行為。
6.收益與成本的匹配方面。如果房地產企業在核算方式中采用了公允價值計量方法，則涉及到公允價值的變動以及變動情況下損益的出現以及收益與成本的匹配的問題，因為對于房地產企業而言，其成本是相對穩定的，但是因為市場供求等各個方面的變化，所以公允價值會經常變動，進而不斷發生損益，這樣就導致企業的資產負債表上企業收益出現波動。房地產企業有著自身的行業特點，在成本投入和回收期間有一個較長的時滯。項目前期的選址、項目的前期設計、策劃以及項目的審批手續辦理等環節有一個不短的時間，而收益和資金回流產生于項目后期的銷售時期，造成項目的前期投入較大，資金用量多，而流入少，后期的投入較小，資金流入多，這樣就帶來成本和收益的匹配的問題。企業忽視成本匹配的直接影響是片面認為后期經營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。
7.公允價值計量模式下的費用計提。舊的會計準則下，房地產企業采用的是成本的計量方式，這樣無形中減少了很多房地產企業的盈余管理方面產生的問題。在新的會計準則下，房地產企業的盈余會出現新的問題：因為新準則下，房地產開發企業的利潤有了更大的不確定性，這種不確定性給其調節利潤帶來了極大的空間，成為其利己和調節利潤的一個杠桿。新會計準則沒有明晰地提出計提標準。如房地產開發過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關建設費用，這些費用尚未產生，只是在會計工作中進行預提，所以企業或是可借預提調節利潤，或是可能對預提的標準有所猶豫。
參考文獻
[1]向巧玲.淺談新會計準則之投資性房地產[J].當代經濟，2008（21）.
[2]楊傳先.投資性房地產的公允價值計量及其影響[J].中國科技信息，2008（05）.
【關鍵詞】房地產 投資性 核算模式
一、投資性房地產的概念的引入意義
房地產行業最近幾年不斷升溫，具有投資性質的房地產在用途、狀態、持有目的等方面與原先計入固定資產的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。在會計實務中，并沒有區分自用房和出租房、自用土地使用權和出租土地使用權的概念，而是統括在固定資產和無形資產中，采用歷史成本法為基本計量原則進行核算。這樣的核算方式，特別是我國房地產業不斷升溫的背景下，使得企業的房產資源賬面價值與實際的市場價值背離較大，直接導致企業房產被低估和投資者權益受損。 新的投資性房地產準則，明確了投資性房地產的概念及其范圍。
二、投資性房地產不同核算模式的特點
原制度中將具有投資性質的房地產作為固定資產或無形資產進行核算，不能如實反映投資性房地產的經濟實質，新準則規定將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，從而為會計信息使用者更好地提供決策依據，并規定了兩種模式可供選擇：1、成本模式，該模式要求企業對會計要素的記錄應以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價。按照這一標準，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量、計價和記錄。采用此模式主要是基于企業傳統的習慣性操作，通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績，這種對比需以成本計量為基礎。2、公允價值模式，準則規定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。企業投資性房地產選擇何種核算模式會直接 影響 企業的資產債務狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。兩種核算模式具有較大的不同，1、兩種核算模式對投資性房地產持有期間的計量不同。成本模式沿用固定資產的計量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產賬面價值和使用年限按期計提折舊或進行攤銷。期末需進行資產減值準備測試，如果發生減值，則計提減值準備。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的變動計入當期損益。2、兩種模式對投資性房地產處置階段的核算不同。在處置投資性房地產時，成本模式只需考慮該資產已提的累計折舊、累計攤銷和減值準備，而公允價值模式還需要同時考慮該資產從取得至處置時的公允價值變動。
三、投資性房地產核算模式轉換
新企業會計準則規定，企業對所持有的投資性房地產一般應采用成本模式核算，如果公允價值能夠持續可靠取得，可以采用公允價值模式核算。這一規定意味著企業對投資性房地產計量屬性這一會計政策具有選擇權，有助于會計人員充分發揮職業判斷能力，有助于企業提供關于投資性房地產更相關的信息，有助于提高決策者進行經濟決策的效率和效果。同時，基于對現實情況的考慮，為了避免企業通過投資性房地產核算模式的轉換進行財務報表粉飾，保證會計信息的可靠性和可比性，投資性房地產準則又規定企業采用成本模式核算投資性房地產的，若公允價值能夠持續可靠取得，可以進行會計政策變更，從成本模式變更為公允價值模式；若企業采用公允價值模式核算投資性房地產，則不能從公允價值模式變更為成本模式。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
四、兩種核算模式對企業盈利能力的影響不同
企業投資性房地產選擇何種核算模式會直接影響企業的資產債務狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。國家制定不同的會計核算模式供企業選擇，是因為企業所處的社會經濟環境不盡相同，為了能更好地反映企業的財務和經營狀況，允許企業選擇與之相適應的計量模式。而企業在進行選擇時，必然要對各方面的影響因素進行綜合考慮，從而選擇出最利于企業的計量模式。成本模式對企業利潤的影響比較穩定，同固定資產和無形資產相似，按期對投資性房地產計提折舊或攤銷，造成企業成本費用的增加，除非進行資產處置，一般情況不會增加利潤。采用公允價值計量模式對企業盈利的影響會有一些不確定性。一方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業的成本費用；另一方面，由于期末資產的賬面價值與公允價值的差額需調整當期損益。該資產要按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
【關鍵詞】固定資產；無形資產；中級財務會計；教學經驗
固定資產是企業尤其是制造業企業重要的生產力要素之一，其確認、后續計量等直接影響到資產和損益的確定。隨著我國知識創新步伐的不斷加快，無形資產在企業資產中所占的比重越來越大，加強對其進行會計核算顯得尤為重要。將固定資產和無形資產的會計核算方法深入理解并熟練運用，對于學生不論是就業還是繼續深造都具有長遠意義。
一、將固定資產與無形資產二者緊密聯系起來
一般情況下，《中級財務會計》教材是以企業會計準則為藍本，按會計要素逐一展開闡述的。固定資產和無形資產分別出現在兩章。為便于學生理解，講授的順序應與教材保持一致，先講固定資產，再講無形資產。但僅僅這樣是遠遠不夠的，還應再將兩者進行對照，強調二者核算方法的聯系與區別，便于學生從整體上對這兩部分的會計準則進行掌握，具體來說，可以從以下幾方面入手：（1）確認。固定資產與無形資產均位于資產負債表的非流動資產部分。二者最明顯的一個區分標準為是否有實物形態。對于土地使用權，是按固定資產核算，還是按無形資產或投資性房地產核算，應時具體情況而定：過去已經估價單獨入賬的土地應作為固定資產；已出租的土地使用權以及持有并準備增值后轉讓的土地使用權應作為投資性房地產。要注意強調有關二者的諸多知識點的依據是財政部頒布的企業會計準則，要讓學生懂得企業會計準則是會計核算工作的指南針。（2）初始計量。固定資產與無形資產均應按照成本進行初始計量。在諸多的獲取方式中，外購是最常見的一種。隨著市場經濟的不斷發展，購買價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質這一方式越來越受到企業的歡迎。此種情況下的固定資產和無形資產的成本均應以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，應在信用期內采用實際利率法進行攤銷。由于此種核算方法是建立在學生以后才會學到的《財務管理》課程中時間價值理論上的，所以講授起來存在一定難度。建議根據學生的接受水平、會計知識基礎等因材施教：對于整體悟性高、接收速度快的學生，可將時間價值理論做通俗講解，重點放在實際利率法上，可以畫出時間軸或列表幫助學生理解。（3）后續計量。固定資產與壽命有限的無形資產均涉及跨期攤提。這與成本模式下的投資性房地產是相同的。另一方面，也是這三者區別于其他非流動資產的重要標志。由于固定資產屬于企業的傳統資產，且畢竟有實物形態，所以會計準則對其核算方面的規定比無形資產要豐富、精確得多。首先，從攤提方法上看，固定資產提折舊的方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法，比準則中提到的壽命有限無形資產常見攤銷方法直線法、生產總量法更加多樣化。其次，固定資產提折舊開始和結束的時間表現出了一定的“惰性”，這與壽命有限的無形資產“自可供使用起開始攤銷、處置當月停止攤銷”截然不同。二者攤提的金額一般應按用途計入當期損益。企業至少應當于每年年度終了，對固定資產和無形資產的使用壽命、固定資產預計凈殘值、攤提方法進行復核，與原先估計有差異的，應重新進行調整。這一改變應作為會計估計變更。教師應注重強調會計估計變更與會計政策變更的區別。（4）資產減值。固定資產與無形資產不僅有各自的具體準則，并且均涉及《企業會計準則——資產減值》。二者的減值損失一經確認，在以后會計期間一般不得轉回。要讓學生明白，這與存貨是完全不同的。（5）處置。處置包含的類型應逐一講解，并進行舉例。固定資產處置的核算內容比無形資產要多，需用到“固定資產清理”賬戶。該計價對比賬戶的結構有些復雜，應重點講解。
二、固定資產與無形資產教學中其它應注意的問題
初級職稱考試的《初級會計實務》和中級職稱考試的《中級會計實務》覆蓋了本課程的絕大部分內容，應著重向學生說明這一點。固定資產、無形資產、投資性房地產等均涉及建筑物和土地使用權，但劃分標準不同。在這一問題上，初學者容易將三者混淆。教師可舉一些生活中的實例，如百姓買房如果是為了自住，應作為固定資產；如果是為了炒房，應作為投資性房地產，并由此及彼推至企業。
根據筆者的教學經驗，學生們對固定資產和無形資產的學習熱情遠高于金融資產和存貨等，尤其固定資產折舊部分學生做題的積極性較高。因為這兩部分不像上述內容那么抽象深奧，折舊那部分的題目比較短小精悍，學生做起來很有成就感。對此教師應順水推舟，將這兩部分的基礎打扎實。
關鍵詞:新會計準則;企業會計制度;公允價值;會計報表
無論是企業的內部管理,還是企業的投資者、債權人和政府各部門,會計信息都是信息利用者們重要的決策信息之一。會計報表是會計信息中重要的組成部分,也是會計信息外部使用者經常所能看到的重要決策依據。2006年2月15日,財政部了一套新的會計準則,包括基本準則和38個具體準則。新準則的變化,對會計報表會產生什么樣的影響,會計信息使用者如何理解會計報表?作者從以下二個方面淺談自己的看法。
一、新的會計準則下會計報表信息具有以下特點
1.會計信息易受會計人員的主觀判斷影響,也更容易被管理當局人為操縱或控制。會計上強調“實質重于形式”,如融資租入固定資產也作為本企業固定資產核算;但是從法律意義上講,該固定資產并非是屬于本企業所有;從經濟業務的實質上看,由于本企業承擔了與資產所有權有關的全部風險和報酬,因此會計作為本企業固定資產核算。經濟業務的實質需要會計人員的主觀判斷,不同的會計人員判斷結果可能存在重大的差異。比如,投資性房地產的價值,即使讓專業資產評估師去估價,也很難得到統一的結果;同時房地產市場價格本身也會出現暴漲和暴跌現象(如2006—2008年)。會計人員可能會根據管理當局的要求來靈活選用估價方法,這樣出具的會計報表就會誤導會計信息外部使用者決策。非貨幣性資產交換是否具有商業實質,外部人員很難知道,至于公允價值是否公允,外部人員更是難以知曉;由此產生的損益是否真實、公允就令人懷疑。長期資產減值準備提取是否合理、足額和充分,易受管理當局控制;會計人員可能會根據管理當局的要求來人為調節利潤,少提或不提長期資產減值準備。
2.經營業績的波動性增大,投資者應關注近三年利潤的平均水平及發展趨勢。新準則廣泛采用公允價值計量,對會計上的經營業績影響很大。比如,新會計準則對原來采用成本法計量的短期投資,現在采用公允價值計量,在交易性金融資產中核算;2006年初上證股價指數1300點左右;2007年10月上證股價指數6000點以上,到2008年9月降到1800點左右,不到一年的時間,很多股票跌幅高達70%,以公允價值計量會更清楚反映資產的真實情況;而以成本法計量就難以反映這樣的變化。與之相對應的是:資產的價值出現大幅度的波動,利潤水平會出現更大變化,會因此產生巨額的利潤或虧損。這種非主營業務形成的利潤或虧損穩定性較差,僅以此來判斷企業未來收益狀況可靠性較差;投資者應關注最近三年利潤的平均水平及發展趨勢,尤其應當關注主營業務的盈利水平及未來走勢。
3.凈利潤與現金流量的差額增大,更應關注企業經營活動產生的現金流量。交易性金融資產、可供出售金融資產、投資性房地產等會產生公允價值變動損益,而公允價值變動損益不能等同于實際的變現金額,使凈利潤與現金流量的差額增大。有些企業凈利潤可能很大,但現金流量可能為負數,不得不采用負債或權益融資(如中國石油2007、2008兩年分別以股票和債券融資)。而能夠用于股利支付的是現金流量,特別是企業經營活動產生的現金流量,更具有長期性和穩定性。因此,進行財務分析時更應關注企業經營活動產生的現金流量。
4.會計報表本身的可理解性較差。會計報表的外部使用者更應關注會計報表的附注,并且會計報表附注的內容更加翔實。認真閱讀會計報表附注,將會更準確地把握企業的財務狀況和經營成果。如,新會計準則資產負債表中應收賬款、存貨、固定資產、無形資產均以凈值列示,我們無法從報表本身讀到有關資產的期初、期末賬面價值;已計提的折舊或攤銷、資產減值準備等。會計報表附注包括八項內容;其中,報表重要項目說明就有31個小的項目,能全面反映企業的財務狀況和經營成果。在會計報表附注中,我們通過閱讀報表重要事項說明,可以知道資產的期初、期末的賬面價值,計提減值準備等情況;也可以知道營業收入的構成及本期、上期發生額等信息;還可以了解投資收益、公允價值變動收益、減值損失、營業外收支、非貨幣換等的詳細內容。認真閱讀報表及其附注,我們才能更準確把握企業的財務狀況及經營成果。
二、新準則與統一企業會計制度的差異
新會計準則變化較大,主要體現在以下幾方面:
1.增加了投資性房地產、金融資產和應付職工薪酬三項內容。(1)投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。對投資性房地產可以選用成本模式或公允價值模式進行后續計量。而統一企業企業會計制度對土地使用權在“無形資產”科目核算,且采用直線法攤銷,直接沖減“無形資產”賬面價值。建筑物則在“固定資產”科目核算,一般按使用年限法攤銷。投資性房地產計量有成本模式和公允價值模式。投資性房地產如采用成本模式進行后續計量,與統一企業企業會計制度核算方法相比,比較相似,均需計提折舊或攤銷,但會計科目發生了變化,新增了投資性房地產累計折舊(攤銷)科目,計提折舊或攤銷方法未發生變化;若采用公允價值模式進行后續計量,與統一企業會計制度核算方法相比,會產生較大的差異。在公允價值模式下,投資性房地產無須計提折舊或攤銷,在資產負債表日按其公允價值調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。(2)金融資產主要包括庫存現金、應收賬款、應收票據、貸款、墊款、其他應收款、應收利息、債權投資、股權投資、基金投資、衍生金融資產等。其中變化較大的是原來在長期投資和短期投資中核算的股票和債券投資,新會計準則在“交易性金融資產”、“持有至到期投資”、“可供出售金融資產”三個會計科目核算。新的會計準則保留了長期股權投資,取消了短期投資和長期債權投資。“交易性金融資產”、“可供出售金融資產”兩個會計科目均以公允價值進行核算,與統一企業會計制度核算差異較大,新的核算方法更能反映資產的市場價值。(3)應付職工薪酬是將原計入應付工資、應付福利費、工會經費、教育經費內容并入其中,對會計報表影響不大。
2.長期股權投資成本法和權益法的核算范圍發生了變化。原來規定母公司對持有的對子公司長期股權投資按權益法核算,新的會計準則要求母公司對持有的對子公司長期股權投資在其日常核算及個別財務報表中采用成本法核算,編制合并會計報表時再調整為權益法。將這種調整作為會計政策變更來處理,運用追溯調整法進行調整。
3.流動資產和固定資產核算變動較小,主要是企業不得采用后進先出法確定發出存貨的成本;商品流通企業原計入營業費用的運費保險費等進貨費用也計入存貨的采購成本。固定資產費用化的后續支出,不滿足固定資產的確認條件的,應在發生時計入管理費用或銷售費用,不得采用預提和待攤方式處理。
4.關于資產減值損失,新準則要求在可能發生減值跡象時進行估計;統一企業會計制度要求年終時預計。新準則資產減值損失一經確認,以后會計期間不得轉回;而統一企業會計制度則可以轉回(存貨等的減值不適用企業會計準則第8號——資產減值,其減值有可能轉回)。
5.關于非貨幣性資產交換,新準則強調是否具有商業實質,具有商業實質的以換出資產的公允價值計量,確認損益;不具有的則以賬面價值計量,不確認損益;統一企業會計制度僅對收到補價部分確認損益,不強調商業實質。
6.關于債務重組,新準則以公允價值計量,并將重組債務的賬面價值超過清償債務資產的公允價值部分確認為債務重組利得;統一企業會計制度按賬面價值入賬,差額計入資本公積。新準則下,公司可以通過債務重組獲利,成為利潤的一大來源(為防止上市公司中的ST公司人為調節利潤,證監會制定了一定措施來防止類似的事情發生)。
7.關于外幣折算,最大的變化就是收到外幣投資時以收到當日的即期匯率折算,不再使用合同匯率,也不使用即期匯率的近似匯率,因此外幣投入資本不會產生匯兌差額。
8.關于會計報表,增加了所有者權益變動表。資產負債表中取消了待攤費用與預提費用,增加了庫存股和交易性金融負債項目;將投資類業務分拆為:交易性金融資產、持有至到期投資、可供出售金融資產、長期股權投資;合并了應付工資、應付福利費等進應付職工薪酬,應收賬款、存貨、固定資產等均以凈額列示。利潤表中對投資收益重新分類,將所有減值匯集成一個項目,增加了公允價值變動損益,都作為營業利潤的組成部分。合并利潤表中的凈利潤包括少數股東的利潤。
參考文獻:
[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則[M].北京:經濟科學出版社,2006.
[2]夏冬林,等.新會計準則對財務報表的影響[M].北京:民主與建設出版社,2007.
前言
保障房建設項目的開展具有比較高的社會效益，可在一定程度上緩解中低收入人群的住房難問題，同時，建設企業也可以獲得經濟效益。由于保障房的特殊性，在建設過程中，其會計核算工作與普通住房建設項目的會計核算存在比較多的區別，需要在實際會計核算的過程中格外的注意，以便于保證會計核算工作開展時的正確性。
一、當前保障房建設項目會計核算存在的問題
與普通的房產建筑項目相比，保障房建成后出售的價格比較低，而且采用出租的方式時，租金也比較低。保障房的建設由政府來主導，類型包含廉租房、經濟適用房、公租房、限價房及棚戶區改造五種，這五種類型的保障房銷售或出租時，嚴格的要求購房者或租房者的要求，如不符合要求，不具備申請資格，此外，申請對象的條件也會存在差別，依據申請對象的具體條件，對戶型和面積進行限定[1]。此外，保障房在建設的過程中，政府會制定相應的扶持政策，其中包含資金扶持，使得保障房的建設成本降低，進而使被保障對象使用保障房時，支出減少。這一系列特殊的特征決定了保障房建設項目會計核算工作的復雜性，當前，由于保障房項目會計核算工作發展的還不成熟，因此，會計核算工作中還存在一定的問題，主要體現在三個方面，一是分攤系數問題，而是建設核算制度問題，三是資產負債率問題。現階段，建設企業在開展會計核算工作時，方法主要包含三種，第一種是政府管理與開發一體，各自采用核算方法進行核算；第二種是建立平臺公司，在平臺中完成會計核算工作；第三種代建制。核算過程中，責權發生制、收付實現制是該項工作開展的基礎性保障。現階段，在房價一直升高的背景下，為了解決中低收入者的住房問題，主要采用建設保障房的方法，建設過程中，資金緊張是突出性的問題，由此，必須要加大財政投入，在此影響下，會大量的增加企業的賬套，造成制度過度復雜，不但提升核算工作的復雜性，也降低了核算工作的準確性，影響了核算工作的順利開展。
二、做好保障房建設項目會計核算工作的方法
（一）合理的選擇會計核算方式
保障房建設過程中，營利并不包含在建設目的中，因此與房地產開發項目存在較大的差別，其所采用的會計核算工作必然會存在一定的差別，但實際情況是保障房所采用的會計核算方式基本與房地產開發企業相同，影響會計核算工作的準確性。保障房項目并非局限于某一個城市中，而是在全國范圍內展開，由此一來，具體的承建部門不同，選擇會計核算方式時，也應該與實際情況相符合[2]。通常來說，可供選擇的會計核算方式包含三種，第一，承建部門即具備政府的管理職能，同時，也具備開發的職能，開展會計核算工作時，應采用兩種方法，成都就是使用此種方式的典型城市；第二，建立平臺公司，建立的方式有兩種，一種是在房管局的組織下，設置平臺公司，其與住房保障服務中心平行，具備投資和融資的功能，是一個住房投資公司，黃石為典型的城市，一種是由住房保障局出資，建立子公司，保障房的建設由該子公司來進行，融資工作由住房保障局承擔，重慶建設保障房時采用的為此種核算方式；第三，代建制，保障房的建設由房地產開發企業來進行，開展會計核算時，按照企業現有的會計制度和方式核算。
（二）密切注意會計核算中的關鍵性問題
保障房建設的過程中，承擔的建設單位包含房地產開發公司和事業單位兩種，第一種模式中，由于企業自身具備清晰的會計核算制度，因此，核算工作只需按照企業原有的制度來開展即可，而在第二種模式中，會計核算工作需要分項目單獨建賬來進行，實際操作中，繁瑣性非常強。通常，保障房建設項目由事業單位承建的例子比較少，而且即使由事業單位承建，建設資金均來源于財政部門或上級單位，不同于住房保障局承建項目時的實際情況。對于事業單位承建的保障房會計核算，國家尚未形成專門的制度，從而導致其會計核算工作的規范性比較差，基于此，本文主要對房地產開發公司承建時的關鍵性問題進行分析和闡述。保障房建設過程中，財政部門會撥付一部分的資金，會計核算工作中，還需要考慮財政部門的需要、完善會計信息質量兩方面的問題，核算的項目包含保障房分項目和各個支出大類，促使審計部門有效的進行監督與審計工作，保證核算工作的準確性[3]。保障房的建設資金來源比較多，會計核算處理時，應按照具體的來源采取恰當的核算方法，來源為財政資金時，核算的項目中，財政補助收入和支出項目應設置在賬目中，同時，非流動資產基金也應該加入其中，來源為自有資金時，財政資金來源所增加的項目都應該撤銷。通過不同的核算項目，保證核算的有效性。
1.缺乏合理的成本歸集與分配方式。
房地產公司在房地產開發與建設過程中的成本核算工作直接關系到公司的經濟效益。房地產開發過程中的成本構成主要有投入資金、配套設施的分攤費用和環境綠化費用等。根據公司成本會計的一般處理辦法，如果在生產過程中發現某些費用可以納入生產的料工費用中，那么這些費用就應該算作生產的直接成本。如果生產過程由多種產品交叉產生了成本費用，這時候就需要按照相關的程序首先對料工費用進行歸集，之后運用合理的方法進行分配，如可以使用約當產量法等。但是，從我國大部分房地產公司的財務管理情況來看，在房地產項目投資和開發過程中，其產生的大部分費用均為直接成本，而間接成本有基礎設施費用、配套設施分攤費用和拆遷補償費用等，可以看出料工費用占到了很大的比例。在房地產開發過程中如何歸集這些間接成本是成本核算中必須解決的問題，目前在房地產行業的相關會計準則中并沒有給出明確的規定，很多房地產公司在歸集和處理成本費用過程中的方法也存在較大的差異，很難保證統一性。
2.成本費用支出與工程款決算不符。
與傳統的行業相比，房地產項目開放需要一段較長的會計周期，并且這個過程中的程序相對復雜。同時房地產公司可能在一段時間內同時開放了多個項目，由于每一個項目的地理位置、土地價格和市場用途存在差異，這就導致每個房地產項目的利潤率不盡相同，例如，房地產公司同時開發了商品房、別墅和經濟適用房等項目，不同項目的利潤空間是存在很大差異的。因此，房地產公司在財務成本核算過程中，很可能由于偷稅漏稅等多方面因素的影響，出現人為調整項目成本分配的情況，導致在工程竣工結算過程中成本費用支出與工程款決算不符。例如，一些房地產公司在結轉某些開放項目中的配套設施費時，一般會通過預提配套設施費這種途徑，預提的標準由公司確定，在預提過程中很可能出現預提費用與實際支出存在一定差距的情況，而很多房地產公司將這種方法作為調整當期利潤的重要手段。
3.會計成本核算工作落實不到位。
房地產公司在投資和開放項目過程中存在很大的潛在風險，并且其業務的成本核算工作較為復雜，會計周期相對較長。正是由于這些特點，導致很多房地產公司的會計成本核算工作落實不到位，列支成本費用不規范等現象十分普遍。例如，我國的房地產行業財務管理相關法規中明確提出，房地產企業在移交開發項目后，營業收入的實現應該得到買方的認可與確認。但在實際操作過程中當期的成本與收入經常無法準確及時的預轉，這也為房產地產公司虛假列支賬目創造了機會。
二、加強房地產公司財務管理中成本核算的對策
房地產公司財務管理中的成本核算與傳統的企業有一定的區別，其成本核算的項目較為復雜，費用較高，房地產公司要想保障成本核算的實效性和準確性，就應該注意以下幾個方面。
1.確定合理的成本歸集與分配方式。
當前，很多房地產公司對于項目投資開發過程中的各項成本的核算與歸集并沒有予以高度的重視。一些房地產公司只是簡單地對前期工程投入和基礎設施費用等進行了成本核算與歸集，并沒多對核算項目進行細致的分類，也沒有對成本費用的構成進行深入分析。筆者認為房地產公司應該確定合理的成本歸集與分配方式，對房地產開發過程中的成本項目進行合理歸集。例如，在開發商品房項目中產生的供水供電、綠化和通訊等基礎設施費用，一般應該直接納入基礎設施這一成本項目中。在分配成本費用過程中，應該選擇合理的成本分配方式，不可隨意進行分攤。在成本分配過程中應該根據項目的實際情況確定，如在分攤基礎設施費用過程中應該遵循因果關系的原則，并結合基礎設施費用成本產生的歷史原因進行合理分配。無論如何，房地產項目成本的分配與歸集應該按照客觀的成本核算方法執行，并能夠準確反映公司經濟決策的信息，以此為公司的會計決算工作打下堅實的基礎。
2.加強財務與稅務監督管理力度。
在我國房地產行業不斷發展與逐漸成熟的同時，房地產行業的財務管理制度也應該得到不斷完善，尤其是房地產公司的財務監管制度應該得到加強。但從近年來我國房地產行業的財務監管現狀來看，很多公司在財會管理工作中普遍存在造假問題，并且部分企業存在偷稅漏稅的情況，而隨意調劑項目成本就是一種較為常見的手段。因此，與房地產相關的財務審計部門以及稅務部門應該加大監管力度，對房地產公司的會計和稅務工作進行密切監管，嚴厲查處不按照規范進行成本核算的企業以及工程預決算造假的企業，在房地產企業成本核算層面強化監管，以此提高房地產公司的成本核算水平。
3.制定科學的物料領用制度。
房地產公司在確定投資開發項目后，首先應該制定科學的物料領用制度，并推行限額發料的方法，節約現場施工與管理中的各項費用。在領用成本費用過程中對于節約費用的行為進行獎勵，對于超過成本限額的行為或者超過項目材料預算的行為應該進行處罰。同時，在項目施工現場應該控制管理費用的支出，雖然管理費用在項目成本中所占的比例不是很大，但是對施工現場的管理費用進行有效控制能夠為其他成本費用的支出樹立典范。
4.加強對項目成本核算的控制。
一般來說，企業只有具備良好的內部管理體制才能獲得較高的成本效益，房地產公司也是如此。房地產公司要想全面考核和分析項目投資和開發的成本，筆者認為應該根據項目施工的區域，確定每一個工程項目的施工成本，然后分開設立有相同分配的成本對象，以此加強對項目成本核算的控制。與此同時，房地產公司應該加強對成本核算途徑的控制，密切關注項目成本費用開支的范圍、成本費用的管理以及成本費用的考核等，制定一系列相配套的成本管理制度，以此提高房地產公司的整體財務成本核算水平。
三、結語
【關鍵詞】房地產開發企業 成本核算
房地產成本核算是指將房地產開發企業在房地產開發過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算項目開發總成本和單位建筑面積成本的會計過程。房地產成本核算直接影響到房地產開發企業的盈利能力，是房地產開發企業財務成本管理水平的集中體現。房地產開發項目本身具有投資周期長、投資風險大、成本核算環節多等特點。不斷提高成本核算水平，實施有效的風險管理，是房地產開發企業提高盈利水平的必然要求。
一、房地產開發成本的主要構成
房地產開發成本以用途劃分，可以分為土地、前期工程和設備費用，配套及其他費用以及籌資成本和管理費用三個部分。
（一）土地、前期工程和設備費用
土地、前期工程和設備費用是房地產開發成本的最重要的組成部分，通常占開發總成本的80%以上。其中，土地費用又是此項費用的主要組成成分，主要包括動遷費用、土地出讓金、拍賣傭金以及契稅等；前期工程費用是指為保證工程進度而在施工前支出的各項費用，主要包括測繪規劃和設計費用、三通一平費等費用；設備費用則主要包括設備購置和安裝調試費用等。以上費用均可視為經濟學意義上的沉沒成本（Sunk Cost），即在真正進行開發活動之前已經支出的費用。房地產開發商通常將土地費用、土地開發面積及容積率結合考慮，換算成每單位平方米的土地成本，作為項目可行性評估的重要參考。
（二）配套及其他費用
配套費用主要指為了保證和提高房地產項目銷售和使用價值而投資在配套設施及基礎設施上的費用。大致可分為基礎設施建設費（水、電、煤氣、照明及道路等基礎設施）和公共配套設施費（商店、停車場、學校等公共配套設施）。另外需要指出的是，在開發過程中，房地產開發企業常需要支付諸多行政事業性收費，這一類型的稅費種類不一、收費標準較高且具有一定的強制性，對開發商構成了一定的成本負擔。配套及其他費用一般占總開發成本的10%-15%，由上可知，這其中的部分費用可以通過各種方式有效削減，從而顯著降低開發成本、提高房地產企業利潤率。
（三）籌資成本和管理費用
房地產開發投資周期長、數額大、風險高的特點，決定了幾乎所有的房地產開發項目都是通過外部融資來滿足資金需求的，外部融資成本即為籌資成本，是開發成本的重要組成部分；管理費用則主要包括管理施工人員工資薪酬以及相關折舊費用等。
二、房地產企業成本核算存在的問題
不同的房地產企業在資本規模和開發周期上存在很大差異，因此一般企業的成本核算方法并不適用房地產企業開發成本的核算。在房地產企業成本核算過程中，主要存在如下問題：
（一）成本核算對象確定困難
確定成本核算對象是進行成本核算對象的前提條件，確定的對象保證了成本核算的質量。對于獨棟到幾棟的規模較小的房地產開發，此時的核算對象較容易確定，但對于大型住宅小區或老城區舊城改造這種規模很大的開發項目，就容易出現成本核算對象確定困難的問題，這是由大規模開發項目的復雜性決定的。劃分成本核算對象過粗、過細甚或隨意劃分都會影響成本核算的質量。劃分過粗無法準確反映項目開發的實際成本，給進一步的成本分析和控制造成困難；而劃分過細則會人為增加成本核算的工作量，增加核算成本。
（二）費用化歸集和分配方法不合理
成本會計理論認為，房地產開發過程中所發生的建安工程費等費用為直接開發費用，應直接計入開發成本；而基礎設施建設費、公共設施建設費等間接費用，理論上應該先進行歸集，在采取合適的方法對歸集的費用進行分配，分配到最終成本當中。但在實踐中，拆遷補償費以及配套費用等間接費用，其歸集和分配并沒有一個較為明確的標準，每個公司的劃分、歸集和分配標準各不相同，任意性很大，尚未形成一套較為科學統一的間接費用歸集和分配方法。
（三）重工程決算，輕項目決算
由于工程決算一般在時間上比較明確，計量較為方便，而項目決算時間上較為不確定，因此實踐中，房地產開發企業常常更加重視工程決算、輕項目決算。另一方面，房地產項目建設周期較長，常會跨越幾個會計年度，而通常成本明細賬設置非常詳細，預收賬款設置相對簡單，這就容易增加會計核算的工作量。
三、提高房地產企業成本核算質量的建議
（一）建立科學有效的成本控制體系
通過嚴格限制建設項目的建安成本，降低工程造價，以有效提高盈利水平，同時注重控制降低拆遷安置費用。融資成本方面，應根據融資期限長短和資金回籠規模科學制定適當的財務計劃，提高資金使用效率，有效降低融資成本。
（二）合理歸集分配成本費用
對于開發規模較大、工期較長的復雜工程，如上文所述，很多費用不能直接歸集到成本核算對象中，應避免任意分配，使用合理方法間接的進行成本費用的歸集。例如，公共配套設施費用可以按照受益比例進行分攤，基礎設施建設費可以按照歷史發生原因（即因果關系法）進行合理分配，現場組織管理費用的分配可以參照建筑面積比例，土地拆遷補償費用則可以按照實際占地面積進行分配。總而言之，間接成本的分配應充分考慮到成本核算對象對分配成本的承受力，公平合理的歸集和分配各類成本。
（三）提高對項目竣工決算的重視程度
針對房地產開發企業普遍存在的重工程決算、輕項目決算的現象，本文認為，應通過“預提費用”的方式，將未完工的工程預算計入成本，從而保證項目預算嚴格按照計劃執行，實際支出成本在項目竣工之后再作調整。在權責發生制下對項目成本進行決算，根據所歸集的成本核算對象的費用結轉完工成本，并進行明細核算。
四、結語
房地產開發企業成本核算的復雜性，對財務會計人員的專業判斷能力和業務水平提出了較高的要求。在成本核算過程中，應通過明確核算對象、合理歸集分配成本費用、重視項目竣工決算，從而提高成本管理能力，有效減低成本、控制費用，不斷提高房地產開發企業成本管理水平。
參考文獻
[1]田野.房地產企業成本核算現狀分析[J].市場周刊（理論研究）.2011.
【關鍵詞】房地產企業 財務風險 風險控制
近年來，房地產行業迅速崛起，與此同時，也面臨著一系列的風險。由于受國家宏觀調控政策、行業經濟環境等多方面因素的影響，房地產企業的發展受到了嚴重限制，房地產企業的財務風險也在日益加劇。面對嚴峻的形勢，房地產企業必須找出風險控制的應對措施，提高自身抵御風險的能力，最大限度的降低財務風險，只有這樣才能使企業獲得更好、更快的發展。
一、房地產企業財務風險的表現形式
（一）償還債務風險
就當前大多數房地產企業而言，在初期階段往往是負債開發。企業自有資金僅占相當小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業的投資不能按期回收，企業將難以達到預期收益，這樣以來，企業勢必面臨著償還債務的風險。另一方面，在高回報利益的驅使下，很多房地產企業不考慮高利率帶來的風險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業無法按期償還債務。
（二）利率變動風險
從某種意義上來說，利率變動風險是房地產企業所面臨的一系列風險中最為致命的風險。利率變動對房地產企業有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業資金成本增加，預期收益減少，這樣以來勢必影響到企業的正常運轉。
（三）再籌資風險
再籌資是當前房地產企業實施項目開發最常用的方法。房地產企業普遍存在負債率高的現象，這從很大程度上降低了房地產企業對債權人的保證程度，同時也加大了企業從其他渠道籌資的難度。房地產企業資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產調控政策，銀行逐步提高了存款準備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產企業的籌資更加棘手。一些較小的企業或企業集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務影響，一旦母公司財務狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風險。
（四）投資收回風險
由于房地產商品受政治、經濟等多種因素的影響，部分企業的房地產商品大量閑置。房地產企業已經投入了大量資金，在短期內難以變現。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產企業面臨投資回收風險。
二、房地產企業財務風險的形成原因
關于房地產企業財務風險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。
（一）宏觀層面
其一，國家調控政策的影響。為適應當前的經濟形勢，國家出臺了一系列的房地產調控政策，提高了房地產開發貸款門檻，加大了房地產企業從銀行貸款的難度。為響應國家有關政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產企業的投資速度，遏制了房地產企業的進一步發展。
其二，市場不成熟。房地產業是近年來新興起的一個行業，起步階段較晚，關于房地產業發展規律及其經營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產投資運作缺乏科學性，帶有很大的盲目性。有些房地產業將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。
其三，房地產企業還未形成完善的會計體系。房地產業是一個特殊的行業，其會計核算不同于一般的加工企業。現階段，大多數房地產業缺乏完整的會計核算體系，關于會計科目的設置、指標評價以及核算方法等還不夠完善規范。一些房地產業不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業的核算辦法，以此得到的財務結果顯然沒有可比性。
（二）微觀層面
一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數房地產業的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據，規劃缺乏科學性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數房地產企業尚未推行全面的財務預算，缺乏對房地產開發項目進行細致、全面的財務預算。
二是財務管理人員對財務風險的特性缺乏足夠的認識。房地產業本身就是一個高風險行業，不可避免的存在著一定的財務風險。作為房地產企業的財務管理人員應時刻樹立風險意識，但在實際工作中，很多財務管理人員的風險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務風險的產生。同時，財務管理人員的財務決策缺乏科學性、合理性，導致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務風險產生的又一重要原因。企業只有提高財務決策的科學性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數房地產企業的財務決策來看，普遍存在主觀決策與經驗決策現象。
三是成本費用控制不嚴。一些房地產企業僅關注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產開發項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產企業都制定了相應的成本控制目標，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執行結果出現較大偏差。
三、加強房地產企業財務風險控制的措施
財務風險的存在直接影響到房地產企業的良性發展，房地產企業必須不斷強化財務風險控制工作，找出積極應對措施，將財務風險降低到最小限度，從而使房地產企業獲得更好的發展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：
（一）增強風險意識，建立短期財務風險預警機制
其一，注重現金流量表的作用。現金流量表可以很好的反映房地產企業的整個財務狀況以及經營狀況，可以使會計報表使用者對企業的經營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務決策風險有非常重要的意義。另一方面，通過現金流量表，企業的經營者可以對資金供需市場及宏觀環境的變化有及時的了解。鑒于現金流量表的重要作用，企業必須引起足夠的重視。
其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業應選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎；其次，企業應具備一套健全完善的材
料成本管理制度和標準，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業應建立材料成本考核機制，并加大監督力度，嚴格控制采購成本。
其三，加強應收賬款管理。做好應收賬款管理工作對加快企業資金周轉、提高資金使用效益、防范經營風險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業迫切需要制定一套系統、完整的應收賬款管理制度，并將其落到實處。
其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產業造成巨大損失。因此，企業必須采取積極應對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉速度，縮短投資回收期。
（二）加強生產成本和風險的控制
加強生產成本和風險的控制對企業盈利有著極其重要的作用。房地產企業應建立權責明晰的成本和風險控制體制，切實做好生產成本管理和風險控制工作。
要做好成本控制工作，房地產企業首先應從項目的規劃設計階段入手，做好市場調研工作，設計出適應市場需求的產品。同時還要注重新技術、新材料的應用，最大限度的提高建筑工程的經濟效益。
其次，在施工階段，房地產企業應引入競爭機制，選擇最優的施工單位，同時應加強施工進度和施工質量的控制。
第三，在竣工結算階段，企業應做好預算控制工作，確保結算質量。
（三）做好資金管理，提高資金利用率
資金是房地產企業經營活動正常運行的重要經濟支撐，做好資金管理對房地產業至關重要。首先，房地產企業應高度重視現金管理，制定科學合理的現金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業注重應收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現的概率，提高資金利用效益，實現企業的良性循環。
四、結語
由于受多種因素的影響，房地產企業面臨著極大的財務風險，直接影響到房地產企業的健康發展。房地產企業必須積極的應對措施，提高自身抵御風險的能力，將財務風險降低到最小限度，推動房地產企業又快、又好的發展。
參考文獻
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[2] 王晶晶.房地產企業財務風險影響因素分析[J].投資與合作，2012（6）.