時間：2022-06-11 01:44:26
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很少有人知道的是，這個村子住著18位“特殊村民”。
富人別墅圈走鄉村風景
村主路東側，矗立著一幢現代化的二層洋房。豪華的落地窗、小橋、流水、綠地、汽車、漆黑的鐵制圍墻，營造出一派尋常中國農村難見的景象。
別墅的大門外豎著一個木樁，白底紅字是：“私人宅地，非請莫入”。門口有保安站崗。當地人介紹，除了村委會主任，常人很難邁進這扇大門。
《望東方周刊》了解到，這座別墅占地3萬平方米，當年為國防科工委的出版社征用，后來轉讓給北京市民趙燕，使用期限為50年。
村民告訴記者，趙燕做股票、金融生意，丈夫做房地產。村民中傳說，別墅的投資為4500萬元。記者注意到，這幢別墅仍在裝修之中，院內堆著水泥，不時能看到施工人員走來走去。
記者試圖聯系趙燕采訪，但沒有聯系上。
官地村18位外來戶也都是城里人，宅基地面積大小不等，大的超過3000米，小的300米。特別值得注意的是，還有由外來人口租賃的土地和待開發的房地產，占地分別為1．8萬平米、3．4萬平米和3萬平米，他們均租賃了包括河床和海拔100米以下的山坡在內的區域。
在調查中，《望東方周刊》發現，趙燕的住宅坐落在長城附近500米的區域內。而按照《北京市長城保護管理辦法》規定：長城墻體兩側500米為臨時保護區非建設區，長城墻體兩側500米至3000米為臨時保護區限制建設區。
村民告訴記者，趙燕一家把村里的一口吃水井圈到了自己家中，并在井的旁邊又自打了一口井用作空調制冷的循環水，同時把生活污水直接排到門前的河流里。一位前村干部說，“趙燕打的井比我們的井深，她的井窖沒了水，我們的井就廢了?！?/p>
官地村黨支部書記毛金祥告訴記者，“平常人每天的吃水標準是30升(1升等于0．001立方米)，趙燕一家每人每天是30立方米，一個多月用了3萬多立方米。我們已經給他們安裝子水表?！?/p>
官地村惟一的漫水橋上，有長長一段封閉圍墻，外邊人看不到里面的景象，記者順著縫隙一窺究竟，才發現別有洞天，流水、假山、現代化的樓房。據毛書記和村民介紹，這家人很有背景，業主是一個“大官”的兒子。
村民說，漫水橋是防洪而用，上面不能有欄桿，發水時，水小從橋下走，水大就從橋上走，現在橋上起了密不透風的圍墻，萬一發起水來，便可把橋給掀了。
當地老百姓對這幢墻意見非常大：地賣給你了，橋和河沒賣給你，風景沒賣給你，憑什么圈起來?
據《望東方周刊》咨詢，這座建筑物的修建，已違反子《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國河道管理條例》和《北京市水利工程保護管理條例》的相關規定。
含混不清的“租賃”
“當年簽合約時，原則上河道沒有租給他們。”官地村前村支部書記毛仲山說。
事實上，在記者查閱的雙方租賃協議中，有關河流的使用問題是模糊不清的。
在甲方雁棲鎮官地村委會與乙方北京翠谷園林綠化有限責任公司簽訂的土地租賃協議中，用地范圍等如是描述：自上下官地村中間漫水橋西側沿河道上溯約500米，河道、河灘用地、河兩岸部分耕地，此地塊以下均稱一號地塊……河灘地每年每畝350元，耕地每畝每年1600元……河道乙方無償使用……租賃時間50年。
記者在采訪中得知，官地村村民對土地租賃幾乎沒有異議，畢竟這個可以帶來一部分收入。據了解，單單翠谷園林租賃的那塊地，每位村民每年可得800元，25年承包期便可得2萬元。
毛仲山告訴《望東方周刊》，“官地村土地只是租賃出去，國家沒有征過去，國家征地就等于農民土地流失了，老百姓堅決不同意?！?/p>
事實上，《土地管理法》為了防止城鎮人口到農村建別墅，取消了原土地管理法中有關城鎮非農業人口可以使用集體土地建住宅的規定。國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中也有“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”的規定。
懷柔區規劃局主管官地村改造的陳笑巖副局長在接受《望東方周刊》采訪時表示：“如果業主沒有拿到國有土地使用證和土地局的建設用地許可證，是不允許建住宅的?！?/p>
按照《土地管理法》第11條規定，農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，要由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設川地使用權。
記者在調查中發現，大部分外來承包產并沒有取得建設用地使用權和合法的房產匪。
懷柔區國土資源局建設用地科的負責人告訴記者：“征用土地，需要計劃部門的批準立項，規劃部門的選址意見書，只有拿到這兩樣東西才可以給辦理征地手續，另外，征地補償協議上需要有國土資源局的印章。”
在記者看到的三份土地租賃協議中，只有一份征地補償協議，這份協議是由甲方懷柔縣雁棲鎮官地村委會與乙方北京龍資經貿有限公司(業主為美國人)簽訂的――
根據縣計委的意見，甲方因建旅游綜合配套服務用房，需征用乙方其他土地4．76畝，依據《土地法》的有關規定，在雁棲鎮政府的協調下，甲、乙雙方達成如上協議……
懷柔區國土資源局建設用地科一位負責人告訴記者，“這份協議不規范，不能說根據縣計委意見，而要說根據多少號文。”他同時模糊地告訴記者，“沒有看到他們來辦手續。”
記者發現，這份補償協議中，不但把計錯寫為“訐”，而且沒有懷柔區國土資源局的印章。
主管雁棲鎮村鎮規劃的土地辦主任常穩成接受記者采訪時不愿多談，“這幾家都是經過規劃部門審批和計委審批的，都是合法的，有紅線圖，是國家征用土地?！碑斢浾邌柤笆悄膫€規劃局審批時，常穩成也不確定，只表示，“有些是懷柔區規劃局，有些是市里的。他們都有國有土地使用證和房屋產權證?！?/p>
一、加油站用地的特殊性和用地現狀
加油站用地屬于《土地利用現狀分類》中商服用地類的批發零售用地，加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據國家規定，加油站用地為限制供地類項目，實行有償使用，并按規定實行招標、拍賣，加油站用地通過行政劃撥、協議出讓方式取得已成為歷史，加油站用地的門檻越來越高。而在國有大石油公司內部，由于歷史原因，加油站用地性質存在多種形式，除了國有出讓地外，還有原來的國有劃撥地、授權經營地，集體建設用地等，存在諸多法律風險。
二、加油站用地存在的主要風險
1、加油站用地手續不完備。石油產品銷售企業未經批準，未履行全部手續或者辦理明顯有瑕疵的手續即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。
2、加油站用地性質違規。因無法取得商服用地，石油銷售企業可能會占用工業、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉結合部、城郊和農村地區，為了搶占市場，企業也可能會違規租用農村集體土地建造加油站，以上不當行為可能帶來行政處罰、停業整頓、收回土地、甚至吊銷營業執照等嚴重的法律后果。
3、土地權屬登記不規范。存量用地權屬登記不規范帶來內部管理風險，加油站土地無證問題，加油站收購后土地權證未及時進行變更等。
4、加油站承租用地管理不到位。因他人土地無證，劃撥地出租未經批準，農用地、集體建設用地出租，出租人違規用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產租賃他項權證、租賃合同約定不明等問題帶來營業執照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項受阻等失去經營網點、引起糾紛訴訟、造成經濟損失等風險。
5、閑置土地存在政府收回的風險。根據《土地管理法》的有關規定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪土地，連續多年未使用的，經原批準機關批準，可由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權。
三、加油站用地規范管理與風險防控
1、新增用地管理。新增用地管理的原則是手續齊全規范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站資產收購。
（1）招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設用地，企業一般可以從當地土地管理部門公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，向當地土地管理交易中心提出書面申請，參與土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認書，交款、土地預審、規劃審查、項目立案審查、環評、簽訂出讓合同，最后進行土地使用權初始登記。
（2）資產收購。加油站所有資產含土地和房產一同收購，使加油站土地使用權收歸己有。該種方式會遇到轉讓方主體不合格、未經共有人同意、加油站房地產已抵押、無產權證，等。可采取如下措施：
一是在收購前進行全面的盡職調查，發現以上問題及時采取應對辦法。比如發現關于抵押問題，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規用地，轉讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應在收購合同中，明確約定由轉讓方負責將該加油站的土地辦理為國有出讓性質和商業用途，并過戶到合同約定的使用人名下。
二是盡快辦理土地房產過戶手續。加油站股權收購，價值比重最大的實際上就是土地和房產，收購后，若土地不是登記在加油站名下的，企業盡快到房地產交易中心辦理房地產過戶手續，并移交涉及土地房產的各類檔案資料。
2、存量用地管理。
（1）自有土地。自有土地有劃撥、授權經營、出讓三種。劃撥土地按照法律規定未經批準不得出租、抵押、轉讓，企業應注意因加油站歇業或關閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經土地管理部門批準不得隨意處置，否則違法。授權經營地是國家將原劃撥地經評估按評估價轉增國家資本金后授權給國有控股公司使用的土地，企業無處置權，經批準同意轉讓的需補交出讓金。
（2）聯營。聯營方以土地房產作價入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規定，該土地房產屬于聯營企業資產，應當將該土地房產過戶到聯營體名下，但現有聯營加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權益不清，出資不實，土地方擅自處分該土地房產等風險，建議協商聯營對方補辦過戶手續。
（3）承租。加油站承租土地對于石油企業來說既無奈、又有不確定性和一定的風險。租賃土地的主動權在出租人手里，對于加油站承租地管理，建議一是對出租人開展盡職調查，確定出租人主體合格，租賃標的合法合規。加強租賃合同管理，將可能遇到的風險通過合同約定來化解。二是完善租賃手續和相關文件，加油站應當向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息。租賃事項應當備案，并辦理土地使用權出租他項權利登記，取得租賃他項權利證書，維護承租人權益。
出租方：_________（以下簡稱甲方）
地址：_________
郵編：_________
電話：_________
法定代表人：_________
身份證號碼：_________
承租方：_________（以下簡稱乙方）
地址：_________
郵編：_________
電話：_________
法定代表人：_________
身份證號碼：_________
甲方同意按規劃用途租賃土地使用權給乙方使用。根據國家、省、市有關集體建設用地流轉管理的規定，雙方本著平等、自愿、誠實、守信的原則，訂立本合同。
第二條 甲方依據本合同出租土地的使用權，土地所有權屬_________，地下資源、埋藏物和公用設施均不在土地使用權出租范圍。
第三條 乙方在承租土地使用權范圍內所進行的利用土地的各項行為，均應遵守中華人民共和國法律、法規及有關規定，不得損害社會公共利益。
第四條 甲方出租給乙方的地塊位于_________，出租的土地使用權面積為_________平方米。地塊位置及四至范圍詳見附圖，附圖已經甲乙雙方簽字蓋章確認。
租賃期限內，若政府為了社會公共利益需要經依法批準征收該土地或土地所有者為鄉（鎮）村公益事業建設需要經依法批準收回該土地，本合同即行終止，但甲方應提前通知乙方，收取的多余租金應予以退回。
第五條 本合同項下的租賃地塊，按照規劃批準的用途為_________用地。
第六條 本合同項下的土地使用權租賃期限_________年，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。
甲方應于_________年_________月_________日前將本合同項下的土地提供給乙方。
第七條 該地塊的土地使用權租金以土地面積計算，租金標準為每平方米每年_________元人民幣，該地塊的年租金總額為_________元人民幣（大寫：_________）。
第八條 雙方同意采用以_________年為周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的總額為_________元人民幣（大寫：_________元人民幣）。從第二期起，每期租金的增幅為上期租金總額的_________％（大寫：百分之_________）。
第九條 乙方同意在本合同簽訂之日起十日內以現金或現金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的時間為履行周期租賃時間的第一個月內。
第十條 如果乙方不能按時支付應付款項，逾期兩個月內（含兩個月），應按每期繳納租金的_________％（大寫：百分之_________）向甲方支付違約金。逾期超過兩個月仍未按合同規定繳齊應付的款項，甲方有權解除合同，并可向乙方索賠因此遭受的實際經濟損失。
第十一條 乙方擅自改變土地用途的，甲方有權解除合同并可無償收回土地使用權，所收取的租金不予退還。
第十二條 如甲方不能按時將本合同項下的土地交給乙方使用，應按收繳租金的_________％（大寫：百分之_________）向乙方支付違約金。逾期超過兩個月的，乙方有權解除合同，并可向甲方索賠因此遭受的實際經濟損失。
第十三條 在合同簽訂后30日內，雙方應按規定辦理有關土地登記手續。
第十四條 乙方將本合同項下的土地使用權轉租時，須征得甲方同意，并按規定辦理有關手續。
第十五條 乙方如需改變本合同第五條規定的土地用途，須取得甲方和土地、規劃行政主管部門的同意，并經原批準用地的市、縣人民政府批準，并依照有關規定補簽或重新簽訂土地使用權租賃合同，并辦理租賃土地使用權變更登記手續。
第十六條 本合同規定的租賃年限屆滿，乙方應在期滿后三十天內，交回土地他項權證，并辦理租賃土地使用權注銷登記手續。乙方如需繼續承租該土地使用權，須最遲在期滿之日前三個月向甲方提交續期申請書，除該土地使用權被依法征收或收回外，在同等條件下，乙方有優先續期權，并在確定新的土地使用權出租年限、租金標準及其他條件后，雙方補簽或重新簽訂出租合同，并按規定重新辦理有關土地登記手續。
第十七條 任何一方對于因發生不可抗力且自身無過錯造成延誤或不能履行合同義務的，可不承擔責任，但必須采取一切必要的補救措施以減少損失并及時書面告知對方。
第十八條 本合同自雙方簽字及蓋章（畫押）之日起生效。
第十九條 本合同和附件共_________頁，以中文書寫為準。
第二十條 本合同在中華人民共和國廣東省_________市（縣、區）簽訂。
第二十一條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和調整。
第二十二條 因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，可向①_________仲裁委員會申請仲裁②_________人民法院提起訴訟。
第二十三條 本合同未盡事宜，可由雙方另行協商簽訂補充協議。補充協議經雙方簽字蓋章確認后與本合同具有同等法律效力。并送當地土地行政主管部門留存。
第二十四條 本合同一式陸份，其中：甲乙雙方各貳份；貳份由_________市（縣、區）土地行政主管部門留存。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
電話（手機）：_________ 電話（手機）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
附件
一、本合同適用于集體土地所有者或土地使用者，將集體建設用地使用權租賃給承租人使用的行為；由集體土地所有者或土地使用者與承租人簽訂。
二、《集體建設用地使用權租賃合同》包括合同正文和附圖。
如，美國的農地實行農場主私有制。土地轉讓的主要方式是租佃，擁有土地而不經營的人自找使用者出租，或通過中介出租，采用固定地租和分成地租，價格由交易雙方協議確定。土地所有者在土地轉讓、租賃、抵押、繼承等各方面都具備不受干擾和侵犯的權利。
土地流轉，一是推動了農村土地適度規模經營，提高了土地利用率和產出率；二是帶動了農業結構調整，提高了農業經濟效益；三是有利于農科技術推廣；四是有利于農業產業化經營的形成和發展；五是促進了農村勞動力轉移，增加了農民收入。
當然，我們在看到農村土地流轉取得的良好社會經濟效益的同時，更應該關注它存在的問題，因為只有找出問題、分析問題并對癥下藥解決問題，這種良好的社會經濟效益才能得到更好的發揮。
從北京城北的德勝門出發，沿著八達嶺高速公路走上16公里，便可見北京市昌平區回龍觀村。因明代皇帝謁陵后回京途中會在這里的道觀小歇一會，此處得名“回龍觀”，直至清朝，始成村，回龍觀為村名。把視角從歷史的舊夢中拉回，現代的回龍觀村早已舊村改造變為與京畿其他小區并無二致的住宅居民區。
2009年4月，回龍觀村舊村改造被納入市政府1000億土地儲備項目。不到半年的時間里，回龍觀村便完成了拆遷工作。經過兩年建設，回龍觀村回遷安置房項目現已經基本完工，其他市政建設也正在進行中。但隱藏在拆遷工作環節中的一連串案件，卻慢慢浮出水面。
拆遷隊長張桂亮
事情要從舊村改造項目伊始講起。2009年4月，經北京市政府批準，回龍觀村舊村改造土地儲備一級開發項目正式由北京市國土資源管理局土地整理儲備中心、昌平區分中心聯合開發。
項目由兩中心共同作為項目的法律主體實施開發，所有手續均以兩中心名義辦理，包括項目立項、規劃意見書、征地、拆遷等土地一級開發所有相關手續，同時負責先期籌措土地一級開發資金。不過，具體實施工作由回龍觀鎮政府負責，如制定征地拆遷及回遷安置計劃、簽訂征地拆遷協議，組織項目前期及大市政建設工作等。同時，鎮政府還負責建立項目資金監管賬戶及日常資金撥付，并接受審計機構、銀行等對資金使用情況的監管。
為此，2009年5月，回龍觀鎮政府成立了回龍觀鎮回龍觀村舊村改造領導小組，其中，鎮黨委書記為組長，鎮長為常務副組長，回龍觀地區辦事處副主任兼回龍觀鎮政府駐回龍觀村工作組組長吳軍（化名）和回龍觀村村支部書記高長貴均為小組成員。與此同時，高長貴又代表回龍觀村支部委員會向昌平區回龍觀鎮黨委和回龍觀鎮政府分別簽訂了《國土資源保護管理責任書》和《違法占地整治責任書》，兩份責任書明確了回龍觀村黨支部書記為本村國土資源保護和管理工作的主要責任人，村委會主任為直接責任人。
2009年6月2日，回龍觀村的拆遷公告發出。經招投標，回龍觀鎮政府確定北京新龍房地產開發有限公司（以下簡稱新龍公司）為項目實施單位。作為項目實施單位，新龍公司負責具體實施土地一級開發工作，配合鎮政府制定征地拆遷計劃、組織項目前期以及大市政建設工作。
除此之外，新龍公司還要與回龍觀村洽商征地補償事宜，并與被拆遷人簽訂拆遷補償協議。拆遷需要的具體拆遷評估、拆遷服務及市政方案設計、施工等專業機構也由新龍公司招標確定。
然而，在實際工作中，新龍公司書面委托張桂亮為拆遷現場總指揮，全面負責拆遷工作。“新龍公司是回龍觀村的鄉鎮政府扶持企業。2002年左右，張桂亮曾任新龍公司副總經理。”回龍觀村村民告訴《方圓》記者。
后張桂亮從新龍公司卸任，并于2008年1月在回龍觀村注冊成立了自己的物業公司――北京鑫沐垣物業管理有限公司。2009年5月，在舊村改造的同時，回龍觀村與張桂亮的物業公司簽訂了物業服務合同，委托該物業公司對回龍觀村內的違法占用土地及建設等行為，依法提供巡視、報告等服務，由物業公司負責制止違法建設行為。
“回龍觀村之所以委托物業公司管理村里的用地情況,是因為該村的用地情況很不規范?！卑讣修k人北京市人民檢察院第一分院金明霞解釋說,用地不規范的問題一定程度上與該村這兩年村委會的混亂現狀有關。
“在拆遷啟動前，回龍觀村村委會不穩定，前屆村委會領導班子跟村民矛盾很大，村民曾向鎮里要求罷免村干部，曾一度出現沒有村支部書記的狀況。為此，回龍觀鎮政府還專門成立駐村工作組，由吳軍任組長，負責全村事務并組建村兩委班子。直至2009年6月，高長貴才被任命為回龍觀村黨支部書記。”
搶建是第一步棋
其實，新龍公司將“拆遷隊長”這一職務交給張桂亮，還是因為他多年來“混”在回龍觀村，對村里的用地等情況十分了解。在拆遷過程中，他曾經對村民說：“反正我身體有病，活不長，也不怕你鬧，看誰鬧得過誰。”張桂亮的這種拆遷方式加上其人本身在當地有一定的威望，讓他主導的拆遷過程較為順利。但這也為張桂亮日后的犯罪行為提供了職務之便。
“2009年5月中旬，張桂亮跟我聊天時，說回龍觀村馬上要拆遷，如果我能找到地蓋點房子，他保證我能順利建房，還幫我賺錢?！?梁志強說，他是回龍觀鎮沙河村的一名無業人員，也是張桂亮詐騙拆遷款過程中的一枚重要棋子。
張桂亮的雙重身份，無疑能為梁志強搶建房屋提供便利條件。所以，當張桂亮承諾梁志強能夠順利建房并以此賺錢時，梁志強對張桂亮的話深信不疑。隨即，他便接受了張桂亮的提議，并當即承諾張桂亮，拆遷后他收回建房及租金成本后，將與張桂亮按三七比例分配拆遷補償款。
在村里尋摸一番后，梁志強盯上了村民王保國的煤場。梁志強找到王保國與其商量，提出租用王的土地蓋房，并承諾王保國，如果日后拆遷，除去他蓋房的成本和租用土地的租金，剩余補償款兩人二八比例分成。最終，雙方達成一致協議。
隨后，梁志強開始搶建蓋樓。建房期間，當地于2009年6月2日了回龍觀村舊村改造住宅和商業拆遷公告，將東至八達嶺高速路，西至輕軌13號線，南至回龍觀村界，北至輕軌13號線，劃入了拆遷范圍，并禁止再建設房屋。
梁志強蓋房的地方在被劃定的拆遷范圍內，但這并沒有阻止他繼續建房的腳步。公告沒幾天，便有回龍觀村村民陸續向黨支部書記高長貴反映，稱有人在村西北角搶蓋樓房。
高長貴接到村民的舉報后，并沒有去建房地點查看情況，僅通過電話口頭向回龍觀地區辦事處副主任兼回龍觀鎮政府駐回龍觀村工作組組長吳軍作了匯報。吳軍聽了情況后，隨即指示高長貴找拆遷現場總指揮張桂亮處理。
于是，高長貴找到張桂亮，讓他負責處理搶建事件。當時張桂亮跟高長貴說：“這事你別管了，我會處理的。”之后，高長貴再沒有過問關于搶建的問題。
短短兩個月時間內，梁志強租來的土地上便矗立起了2棟2層高的樓房。
漂白“冒牌”痕跡
樓房雖然蓋起來了，但這僅僅是個開始。一方面，梁志強的樓房屬于搶建，不被法律所認可，也就無從談起補償的問題；另一方面，即使通過張桂亮個人的影響力，梁志強搶建房屋的事實能被掩蓋，梁志強也還面臨另一個難題。
原來，梁志強當初租用王保國的土地時，兩人之間只是簽訂了一份簡單的租賃協議，這在法律上是不符合規定的。
在我國，農村的土地屬于集體所有。農民租用集體土地，與村委會之間簽訂租賃協議，即成為一包承租人。在本案中，擁有煤場土地使用權的王保國便是一包承租人。而根據集體土地管理的相關規定，作為一包承租人的王保國在轉租土地時應經過回龍觀村村委會的同意，并由回龍觀村村委會報經鎮政府審核同意。
實際上，梁志強與王保國之間并沒有依法履行以上規定程序。如此以來，從法律意義上講，王保國仍舊是梁志強房屋所在土地的承租人，而梁志強雖然是實際承租人（土地實際使用人），卻沒有符合法律規定的相關文件證明其這一身份。
按照法律的相關規定，地上物拆遷補償款是補給實際承租人的。梁志強倘若沒有“實際承租人”的身份證明，就不能獲得被拆遷補償資格。
為了讓梁志強取得實際承租人的身份證明，張桂亮可謂無所不用其極。拆遷項目啟動后，張桂亮便向上級主管部門反映，“拆遷過程中，承租他人租賃土地的第二包（例如，該案中，王保國是第一包，梁志強是第二包）或第三包人因害怕第一包取得全部補償款后不給第二包、第三包，因此不配合拆遷、影響工期”，建議對土地實際使用情況重新確認，直接對地上房屋的實際投資人予以補償。
關于第二包、第三包的情形，還有一個現實背景：2005年以前，回龍觀村存在著大量未經鎮政府同意，村委會向村民出租集體土地進行生產經營的情況，并存在未經審批一包人轉租土地的情形。2005年以后，回龍觀村停止了對新租賃土地的審批，并停止原有租賃土地的續租行為，但是對于之前發生的一包和二包行為未予監管和糾正。這樣，在舊村改造項目啟動后，為完成項目進度，村委會就采取了對違規租賃關系予以認可的態度。
同樣出于完成項目進度的考慮，經討論后，鎮政府指揮小組采納了張桂亮的提議，并由張桂亮負責組織補簽所謂“二包人”作為承租方與村委會之間的土地租賃協議，這其中就包含了實施搶建的梁志強。
最后，張桂亮將補簽好的租賃協議交給回龍觀村村委會。作為回龍觀村黨支部書記的高長貴沒有進行任何核實，便代表回龍觀村在這些協議上加蓋了村委會公章，并在張桂亮的提示下，配合倒簽了合同日期。這樣一來，原本不符合拆遷補償資格的梁志強，取得了與回龍觀村村委會簽訂的租賃協議，得以實際承租人身份獲得被拆遷補償的資格。
“冤大頭”蔡海彬
對梁志強來說，巨額的房屋補償款已是囊中之物。接下來，只要等待專業評估人員對房屋進行測評就好了。
2009年9月，北京市華源房地產土地評估有限公司的專業評估員蔡海彬受公司指派，對昌平區回龍觀鎮回龍觀村舊村改造項目提供拆遷評估。蔡海彬來到梁志強的院落處，對梁志強的這兩棟樓進行現場評估，測量完面積后，填寫了底表。
在他測量完梁志強的房屋后，張桂亮告訴他，回龍觀村的拆遷速度太慢，市里一直在催。“又跟我說梁志強是村里的小混混，不好惹，梁志強不搬，其他村民也拆不動?！辈毯１蚬┦?。隨后，張桂亮授意蔡海彬，要讓梁志強走就得多給補償，可以通過在梁志強的拆遷面積中多加一棟樓的辦法，增加拆遷面積和補償款。
“來評估前，公司就交代了‘一切聽甲方（張桂亮代表的新龍公司）的’。” 蔡海彬說，他考慮到拆遷進度不能耽誤在自己這里，于是銷毀了梁志強真實拆遷面積的底表，將梁志強“八”字狀的兩棟樓，制成了“個”字狀的三棟樓。按照三棟樓的虛假面積重新制作了評估報告，并以公司兩名有評估員資質的工作人員的名義，在評估報告上簽字。
按照這份虛假的房屋拆遷估價報告，梁志強拆遷補償的面積達到了2.7萬平方米，虛增房屋面積1.5萬余平方米，虛增房屋拆遷補償為1798萬余元，其個人領取拆遷補償款共高達3300余萬元。梁志強在獲得了巨大經濟利益后，順利地在拆遷補償協議上簽了字。
整個案件過程中，蔡海彬并沒有收受梁志強或者張桂亮的錢財。蔡海彬說，他參與回龍觀村拆遷項目之前的很多項目，都屬于商業拆遷，是甲方（房地產公司）出拆遷補償費，只要甲方提出多補償的要求，就可以操作。他不知道這次的項目是政府出資，更不知道聽從張桂亮的要求操作后會為自己帶來牢獄之災。
價值千萬的經營牌照
眼看幾千萬就要到手，即使是梁志強、王保國、張桂亮三人分這份巨款，每個人獲得的利益也十分可觀。但張桂亮一伙并沒有停止繼續“撈錢”的想法。
張桂亮知道，根據北京市昌平區人民政府4號令公布的《昌平區集體土地房屋拆遷補償補助規定》中第七條規定：“利用宅基地內房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照，因拆遷造成損失的，應給予被拆遷人停產停業綜合補助費，補助費按每平方米300元到1000元的標準給予被拆遷人一次性補助?！?/p>
在梁志強的房屋拆除后不幾日，張桂亮便再次找到梁志強，授意梁志強找家公司的營業執照，用以偽造樓房用于經營生產的假象，以此獲取停產停業綜合補償款。得知這個消息后，梁志強覺得可以將這種騙取補償款的方法進行復制。
隨即，梁志強便想到了自己的老相識賈振杰，他們二人曾于2007年在回龍觀村共同出資蓋了一棟回字樓（其房產證上的戶名是賈振杰），用來租給來京打工人員。梁志強決定利用這棟回字樓騙取更多的停產停業綜合補償款。
于是，梁志強找到回龍觀村某私營企業女老板李建春，提出借用其公司營業執照、納稅證明等材料。鑒于梁志強與李建春的弟弟關系較好，李建春不好駁其面子，就答應了梁的請求，將自己兩家公司的營業執照及相關材料都交給梁志強。
根據《昌平區集體土地房屋拆遷補償補助規定》第七條的規定，拆遷人獲得停產停業綜合補助費，需要提供相應的材料：（1）被拆遷房屋具有合法的批建手續或房屋所有權證；（2）拆遷前被拆遷房屋實際用于生產經營；（3）有工商營業執照，且工商營業執照上標明的營業地點為拆遷房屋；（4）已辦理稅務登記證并出具納稅憑證。
梁志強將其中一個營業執照用在了與賈振杰合建的房子上，另一個則為自己新建的樓房使用。
根據要求，梁志強偽造了規定的后三款所要求的材料。如果審核材料的人沒有對“被拆遷房屋具有合法的批建手續或房屋所有權證”這一要件提出異議，那么，僅通過虛構李建春公司租用梁志強樓房進行生產經營的事實，梁志強一伙將騙取停產停業綜合補償1400余萬元。
事實也終如梁志強等所愿。2009年12月，鎮財政科按規定找吳軍簽批拆遷補償專項資金領款批條，同時附有資金審核表。吳軍作為主管拆遷的主任在專項資金領款批條上簽字。后經鎮、區兩級政府審批，回龍觀鎮政府向梁志強等撥付全部補償款。
案發：兩份相互矛盾的租賃協議
2010年1月，北京市審計局在對回龍觀村舊村改造拆遷款進行審計的過程中發現，回龍觀村某私營企業法人代表李建春提交的停產停業證明材料中，該公司與名叫賈振杰的簽訂的租賃協議有問題。
這份租賃協議顯示，李建春的公司于2002年4月至2010年4月租賃賈振杰房屋用于生產。但奇怪的是，賈振杰與回龍觀村村委會之間的土地租賃協議顯示租期為2006年1月至2008年12月。
換句話說，賈振杰的房屋是2006年之后才建立起來的，李建春的公司根本不可能從2002年開始租賃賈振杰房屋。
兩份協議的相互矛盾，證明了李建春公司與賈振杰之間的承租關系可能是虛假的。審計部門繼而發現，在2009年的回龍觀村舊村改造拆遷項目中，李建春的公司卻因此獲得了800余萬元停產停業綜合補償款。
對此，公安機關迅速立案偵查，沿著租賃協議這條線索開始追查，先是控制了賈振杰和李建春這兩個人。
面對偵查人員，賈振杰供述，策劃通過造假來騙取停產停業綜合補償款的主謀并非自己。用來造假的營業執照是梁志強從李建春手里借來的，與李建春公司的租賃協議也系梁志強偽造。于是，公安機關傳喚了梁志強訊問，梁志強則供出了幕后出主意的張桂亮。
“此案最終落網8人，涉案4件，涉嫌罪名除了詐騙外，還包括、、提供虛假證明文件罪等。涉案人員中除普通村民外，還涉及回龍觀地區負責舊村改造項目的政府職能部門負責人、回龍觀村黨支部書記、拆遷指揮人員及專業評估人員，犯罪對象除停產停業補償款外，還包括地上物補償款?！?011年3月，北京市檢察院第一分院受理了這起昌平區回龍觀土地儲備開發系列案。金明霞告訴《方圓》記者，該案也是北京市土地儲備開發第一案。
竹籃打水一場空
案發后，李建春一直表現得很無辜：“我自始至終并沒有參與詐騙，做過的所有事情只是借出了兩個公司的營業執照及相關材料?！?/p>
按照梁志強等人的設計思路，通過李建春的兩個公司騙取的停產停業綜合補償款會直接發放到李建春的公司賬戶上?！爱斘抑懒褐緩婒_了數千萬時，就已經害怕了，但這時我已經騎虎難下。為了盡量撇開和梁志強的關系，我讓梁志強另外開設了一個公司賬戶，作為補償款的收款賬戶。這個賬戶一直在梁志強手里，也是由梁志強接收的拆遷補償款?！崩罱ù赫f。
事成之后，梁志強給了李建春20萬元的好處費。后李建春又以公司增資為名，向梁志強借了500萬元，案發前，已還了300萬元。
在這場詐騙中，梁志強一伙共獲得補償款5600多萬元，這其中包括了通過搶建“人”字樓騙取的拆遷補償款3300余萬元及其停產停業補償款1400余萬元、通過回字樓騙取的停產停業綜合補償款800余萬元。
2011年7月29日，梁志強與張桂亮、李建春、賈振杰等人因詐騙罪被檢察機關，王保國涉嫌偽證亦被。
案發一開始，王保國一直堅持梁志強在從自己那租來的地上蓋了三棟樓，而不是兩棟。直到偵查機關調來了回龍觀村拆遷前的衛星照片，照片顯示，在梁志強蓋房處，確實只有兩棟樓。在鐵的證據面前，王保國把什么都招了。
梁志強是在得知李建春已經供認借營業執照給自己后，才開始認罪，并交代蓋房、指使評估員虛增面積、借營業執照的事情皆是張桂亮的主意。蔡海彬也供述，他跟梁志強沒有交往，測量當天張桂亮在現場，并指使他為梁志強樓房虛增面積。
張桂亮則在案件進入偵查環節時，就因肺癌晚期加之二次復發而保外就醫，一直在腫瘤醫院接受治療。據醫院介紹，張桂亮從被送進醫院，每個月差不多15天都在接受化療，“不好說，恐怕活不長了”。
張桂亮被抓捕歸案后，對所有的罪行一概不承認，對于從梁志強處分得的300萬元錢，他稱這是從梁志強處借來的。關于授意蔡海彬虛增面積一事，張桂亮更是聲稱與自己無關，并否認到過梁志強房屋評估現場。
同時，得知張桂亮病入膏肓，梁志強前后的供述也發生逆轉變化?！俺鲇诹x氣，也考慮到自己是這起詐騙案的最大獲利者，他開始將所有問題攬在自己身上，稱所做的一切跟張桂亮沒有關系。張桂亮不承認罪行，而我們又沒有證據指向梁志強蓋房受張桂亮指使，最終，我們只能根據蔡海彬的指控，認定張桂亮指使蔡海彬偽造文件的問題?！苯鹈飨几嬖V《方圓》記者。
2011年9月19日，蔡海彬因提供虛假證明文件罪，被北京市第一中級法院判處有期徒刑三年，罰金3萬元。鑒于高長貴認罪態度良好，且最終大部分被騙款已經挽回，2011年12月13日，北京市第一中級法院以罪從輕判處高長貴有期徒刑三年，緩刑四年。
今年3月13日，梁志強等詐騙回龍觀舊村改造拆遷補償款一案在北京市第一中級法院開庭審理。這場審判來得有點遲，開庭當天，一直被保外就醫的張桂亮身體仍舊虛弱，回答問題時的聲音即使站在旁邊的人也難以分辨。
另一涉案人員李建春，本是擁有兩家注冊公司的女老板，經過八個月的等待，50歲剛過已是滿頭白發，看上去蒼老憔悴。倒是30多歲的梁志強在整個庭審過程中表現自在，總是一副松松垮垮的模樣，幾次被身邊的法警提醒注意儀表。截止發稿前，該案尚未宣判。
實際承租人
承租人，又稱“承租方”，在租賃合同中，享有租賃財產使用權，并按約向對方支付租金的當事人；承租人可直稱為“租賃人”，比如有一物業主將其所有的某一些特定范圍，如攤位、店面、商業場所或居住所進行對外出租，那和該物業所有者進行協議簽約、租賃該場所或居所的另一方就是“承租人”。
承租人在租賃期內將租入資產出租給第三方，第三方即為實際承租人。
承租人是法律術語，而實際承租人不是。實際承租人是對租入資產實際使用人的一種約定俗成的稱呼。舉例來說，村民甲將從村委會租來的土地轉租給村民乙，乙又將土地轉租給丙，那么，丙就是甲租入土地的實際使用人，即實際承租人。
實際承租人通常情況下也指實際投入人。最高人民法院《關于審理涉及農村承包糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第22條：“承包地被依法征收，承包方請求發包方給付已經收到的地上附著物和青苗的補償費的，應予支持。承包方已將土地承包經營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有?！?/p>
六個部門也沒阻止搶建
3月9日，北京市檢察院第一分院檢察官金明霞接受了《方圓》記者采訪，就她所承辦的北京市昌平區回龍觀土地儲備開發系列案系列案件發生的深層原因、主要特點等內容進行解答。
《方圓》：你為什么稱這個案子為北京市儲備土地開發第一案？
金明霞：之所以稱之為“北京市儲備土地開發第一案”，是從整個涉及的罪名來看的。因為這一系列案囊括的罪名比較多，涉嫌罪名包括、、詐騙、提供虛假證明文件等，而以前我辦理的案件中，罪名比較單一。
《方圓》：這一系列案件有什么突出特點嗎？
金明霞：該案的突出特點是多種原因相互作用共同導致了犯罪結果的發生。在監管層方面，如果像高長貴、吳軍（化名）這樣代表政府進行監管的職能部門負責人員能夠仔細核查，認真履行自己的職責，完全能夠避免梁志強等人詐騙拆遷補償款行為的發生。根據回龍觀鎮政府機關科室人員及職責一覽表，有六個單位對搶建工作有監管責任。
拆遷過程中，制止搶建的工作表面上看有多部門多人員管理，實際操作中卻無部門無人進行監管。各相關部門在制止違建方面如何銜接，采取何種工作機制和匯報程序等均沒有明確規定。
《方圓》：也就是說職能劃分不清是監管不力的根本原因。
金明霞：是的，拆遷是一項復雜的系統工程，涉及內容繁雜，從立項、審批、規劃到拆除、補償、安置，每一環節都需要相關政府職能部門進行監管。但在本案的拆遷項目過程中，很多環節的責任主體和監管手段都是模糊的。這是各環節、各部門職權交叉造成的結果，出現問題后責任主體不明，不知道究竟應該由何部門進行監管和處罰。
本案中單是制止搶建一項工作就涉及到國土、城建、村委會等多部門，結果出了問題誰都不管。故建議在拆遷工作中細化、明晰各職能部門的具體職責、工作機制和匯報程序，一職責一主體，各司其職，各部門之間不但要權限獨立，還要建立銜接機制，從而做到監管不疏漏。
《方圓》：在拆遷項目中，實際上的拆遷工作完全是由新龍公司來完成的？這樣的安排合理嗎？
金明霞：其實，回龍觀村舊村改造儲備土地一級開發項目是回龍觀鎮政府通過招投標全權委托給新龍公司為項目實施單位，這種完全由房地產公司“操盤”的做法，在一定程度上為拆遷項目帶來了隱患。
因為這樣操作，在實踐中很難顯現在土地儲備項目中政府作為拆遷主體的特征，老百姓也很難認清政府拆遷的實質，誤以為房地產公司就是拆遷主體、拆遷補償款都是房地產公司撥付，容易產生房地產公司的補償款能多騙點就多騙點的想法。即使是評估員蔡海彬，也是事發后才知道回龍觀村土地拆遷補償款的真正支付方為政府，但后悔已晚。
《方圓》：蔡海彬的問題，實際上也反映了承擔評估等職責的中介組織執業不規范的問題。
【關鍵詞】 農墾土地； 承包經營； 所得稅政策； 會計處理
2008年實施新《企業所得稅法》以來，農場作為企業所得稅的“獨立納稅人”，成為稅務機關征管檢查的重點目標。由于農墾土地是國有，稅務機關習慣認為農場是國有土地的“征用者”，其收取家庭農場等的承包款屬于轉讓土地使用權所得，因此需要繳納企業所得稅。而農場財務認為其收取承包費均應屬于農業生產收入，應依法享受免征企業所得稅。于是征納雙方產生了尖銳的分歧和矛盾，并導致農場會計處理莫衷一是。所以，系統研究解決農墾土地承包費用應遵循的所得稅政策及會計處理規范重要而迫切。
一、農場職工交納土地承包費的所得稅政策及會計處理
（一）農場職工承包費適用的所得稅政策
在計劃經濟體制的“政企合一”時期，農場作為中央直屬國有農業企業，其內部的農業生產者均有“職工”身份，享受城鎮企業“工人”的相關待遇和權益。改革開放后，農墾實行“政企分開”，并落實了“大農場套小農場（家庭農場）”的農業承包“雙層經營體制”。但長期以來，全國駐農墾系統特別是黑龍江墾區內的各級國稅機關，對農場特殊的經營體制內涵缺乏深刻認識，絕大部分稅務人員認為，墾區土地既然是國有土地，只有在改革前作為“實體企業”的農場從事統一生產經營所獲得的收入，才屬于新所得稅法中規定免稅的所得；改革后農場土地承包經營，則只有直接從事農業生產的家庭農場和農戶，才是真正意義的農業生產者，其取得的收益才屬于農業生產經營所得。而對農場而言，一則不再是直接下田勞作的農業生產者，“坐享其成”的承包費就不再屬于農業生產收入；二是農場將國有耕地承包給內部職工建立家庭農場或者聯合經營家庭農場以及部分個人獨立經營的場內農戶，應是農場對國有土地經營使用權的“轉讓”或者“租賃”，其收取的“承包費”應屬于對國有土地的轉讓或者出租獲益，所以須依法繳納企業所得稅。
由于國家沒有明確的農墾稅收政策，各市縣稅務機關為保證稅款入庫而在征稅過程中作出的種種解釋說明，都不能被農場接受，稅收征管壓力極大。為此，黑龍江國稅局于2009年末向國家稅務總局遞交了《關于黑龍江墾區國有農場土地承包費繳納企業所得稅問題的請示》（黑國稅發〔2009〕186號），國家稅務總局隨即作出批復，指出黑龍江墾區國有農場實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。國有農場作為法人單位，將所擁有的土地發包給農場職工經營，農場職工以家庭為單位成為家庭承包戶，屬于農場內部非法人組織。農場對家庭承包戶實施農業生產經營和企業行政的統一管理，統一為農場職工上交養老、醫療、失業、工傷、生育五項社會保險和農業保險費；家庭承包戶按內部合同規定承包，就其農、林、牧、漁業生產取得的收入，以土地承包費名義向農場上繳。上述承包形式屬于農場內部承包經營的形式，黑龍江墾區國有農場從家庭農場承包戶以“土地承包費”形式取得的從事農、林、牧、漁業生產的收入，屬于農場“從事農、林、牧、漁業項目”的所得，應適用《企業所得稅法》第27條及《企業所得稅法實施細則》第86條規定的企業所得稅優惠政策。該政策及時解決了黑龍江省和其他省區各級稅務機關向農場催繳所得稅的風波，也給農場吃了一顆“定心丸”。
（二）農場收取家庭農場土地承包費的會計處理
農場收取家庭農場、聯合經營家庭農場及分散承包戶的承包費時作如下會計處理：
借：庫存現金或銀行存款
貸：主營業務收入（或“發包及上交收入”）——土地發包收入
農業生產經營收入免稅屬于所得稅法規定內容，農場不需辦理稅務審批手續，其免稅所得不需要計算應納稅款，直接結轉本年利潤，不作計提稅金和結轉盈余公積等的會計處理。
農場收取承包費后計提上交管理局的部分作如下會計處理：
借：管理費用——上交承包費（上交土地發包收入）
貸：其他應付款——管局
期末，農場編制《企業所得稅年度納稅申報表》時，將本科目貸方發生額全部填入第一行“銷售（營業）收入”；同時填入第5行“免稅的銷售（營業）收入”，而為本收入產生的各項支出，不需填列表中。需說明，第5行所填報的必須是“單獨核算的免稅收入”。因此，農場會計應對確認為免稅收入的家庭農場、聯合經營家庭農場及分散承包戶等廠內職工交納的承包費，包括為此而發生的各項支出，農場都需要單獨核算。
二、農場外來者包地交納費用的企業所得稅政策與會計處理
（一）場外單位和人員交納土地承包費用的所得稅政策
改革初期，受政策限制，農場土地全部對內承包經營。這樣，農場預留的機動地和無人承包的剩余地，都由農場組織生產經營或強制各級各類管理人員承包經營。隨著政策開放和農業生產方式的轉變，農場引入了大量外來人員承包耕地。既解決了農場對剩余少量土地統一生產的組織管理壓力，降低了生產成本，盤活了土地效益，又引入了地方農村水田種植管理等的先進經驗，提高了土地的生產能力。但對農場而言，卻出現了場外人員承包國營農場土地所繳納費用的企業所得稅問題——農場認為對耕地進行統一作價對外承包收取費用，簽訂了承包經營合同，并要求外包戶按農場生產作業要求從事農業生產內容，接受農場制度管理，所以其收取費用應按照“承包費”確認為免稅的農業生產經營所得；稅務機關認為非本企業人員利用企業“資產”經營繳納費用應確認為“租金”，須依法繳納企業所得稅。筆者認為，農場將部分耕地承包給場外單位和個人所收取的費用，名義上是“承包費”，但已不屬于農場內部或者農場自身的農業生產經營活動收入，而是相當于農場將其農業土地租賃給場外單位或個人經營，盡管不改變耕地用途，但已不屬于“農場率領職工經營”，其收入性質改變為“租賃收入”。所以，不符合《企業所得稅法》第27條和《企業所得稅法實施條例》第86條規定的免稅農業所得，應該確認為非農業收入計算繳納企業所得稅。本觀點恰與黑龍江省各地國稅機關的執行要求吻合，但卻遭到農墾財會系統的反對。為澄清政策界限，筆者于2011年1月25日向國家稅務總局咨詢，并迅即獲得書面回復稱“農場耕地外包租賃收入不符合企業所得稅法規定免稅收入，應當繳納企業所得稅”。
（二）外來包地者向農場交納地租的涉稅會計處理
既然外來承包者交納的費用屬于“地租”，那么會計就應該單獨確認并核算本項收入。
1.收到外來承包戶繳納的地租時作如下會計處理：
借：庫存現金或銀行存款
貸：其他業務收入（或經營收入）——外包地租金收入（或土地租賃收入）
同時，對為此而發生的直接支出，農場需要單獨核算，借記“其他業務支出”等，貸記“銀行存款”等有關科目，以便計算應納稅所得額時扣除。
2.提取應繳納的營業稅及其附加的城市維護建設稅和教育費附加時作如下會計處理：
借：營業稅金及附加（或其他業務支出）
貸：應交稅費——應交營業稅
應交稅費——應交城建稅
應交稅費——應交教育費附加
3.期末，依照外包地收入和與之對應的各項支出，計算應納稅所得額，提取企業所得稅作如下會計處理：
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交企業所得稅
4.納稅申報表的填報
在填報《企業所得稅年度納稅申報表》時，將主營業務收入（經營收入）科目貸方發生額全部填入第一行“銷售（營業）收入”，將已交營業稅及附加、與生產經營活動相關的成本費用支出，分別依照營業稅金及附加（其他業務支出）、主營業務成本和期間費用等相關科目金額，填列第15行“銷售（營業）成本”、第16—41行“期間費用合計”各相應欄目內；涉及到減少的“納稅調整增加額”的如業務招待費等和“納稅調整減少額”的項目如研究開發費用附加扣除額等，分別填列到第43—61行內。
如果農場對收取家庭農場等廠內職工承包費收入沒有單獨核算，且又填入第58行“其他納稅調整增加項目”并按照承包戶編制明細表附后；同時，調增收入對應的支出，應填列在第15—41行內。
5.農場應該以“管理費”名義從稅后利潤中計提上交管局款，會計處理如下：
借：利潤分配——計提利潤分成（不能使用“計提承包所得”）
貸：應付利潤——利潤分成（不能使用“支付承包所得”）
三、農場職工子女承包土地的承包費所得稅政策問題
農場職工子女承包土地的租金處理，是目前稅收上的嶄新問題，也是亟待研究解決的所得稅政策“盲區”。改革多年來，原農墾職工絕大部分已經到退休年齡，逐漸脫離了農場人力資源檔案設置的“崗位”，其子女將接替“上崗”。但由于農場并非如地方一樣將土地依法固定承包給農民30年或50年不變，而是實行一年一承包或至多三年一承包的制度。這樣，原農工退休后，其子女每年需向農場重新包地，依照承包合同所交納的費用，稅務機關普遍堅持認為，農場職工子女并非“農工”，農場也不為之繳納社保費，因此不能適用“國稅函2009〔779〕號”文規定，農場應就此收入繳納企業所得稅。目前，很多省地的國稅機關都在檢查各農場此項所得。農場對此找不到可靠政策依據卻又認為按照“管理成本”核收的承包費繳稅不合理，且因稅務機關也不能出示明確的稅收政策而拒絕支付所查補或追繳的所得稅款。這樣，征納雙方一直處于十分緊張的“僵持狀態”。稅務機關針對職工子女交納的農場土地承包費查征企業所得稅，缺乏必要和充足的法定依據，單純依照簡單的專業判斷對納稅人作出征稅決定是不恰當的，也容易引發納稅人對國家稅收的反感情緒。雖然農場不再確認新一代農墾人的“職工身份”，也不承擔社會保險和住房公積金繳納責任，但其包地費用仍應屬于“承包費”，同農場收取的場外包地“租金”，有著本質區別。
（一）職工子女交納承包費屬于農業生產經營收入
國家稅務總局2009〔779〕號文只對黑龍江省國家稅務局提出具體問題的專門批復，所以具有一定的政策解釋局限性。農場畢竟是面對市場競爭獨立經營的“農業實體企業”，將其勞動對象——耕地實行對內部職工承包經營獲取收入，決不能改變“農業生產經營所得”的性質。雖然職工子女沒有農場勞動人事編制，但由于政企分開改制后，農場已經不存在事實上的“農工”編制或者“勞動合同”關系，生產者同農場之間只有土地生產的“承包合同”關系。所以，只要是農場戶籍人口并且達到法定勞動年齡，同農場簽訂了農地生產承包合同，不論老一輩農墾職工還是新一代“農墾人”，都應享有同等的法律和稅收的權益，須視為農場的“合同農工”，農場向其收繳的承包費會計應確認為“主營業務收入”。
（二）農場對職工子女收取土地“承包費”而非“地租”
如果農場將有償讓渡給場外人經營，則屬于租賃經營，其應該書立規范的《耕地租賃協議》，所收取的費用，會計上應確認為“租賃費”或者“地租”。當農場將其生產對象——耕地交給本廠內部人員（不論老職工還是新“農場人”）承包經營，土地承包戶仍需要執行農場的生產調度和指揮管理，執行農場統一的規章制度，并且由農場實行統一經濟核算，符合“企業承包經營”的有關規定；其向家庭農場等承包戶收取承包費，屬于農場對內部從業者以農場名義和利用其資產從事農場規定范圍項目所獲取的經營收益“提成”。盡管農場不再為職工繳納社會保險，但屬于一種社保支付分配方式的管理策略調整，即農場以少收取（或不隨市場漲價）承包費的方式，將社保資金讓渡給承包人，由承包人自行承擔。所以，不論農場人怎樣稱呼這項收費，都無法改變“承包費”的實質，會計不能將之確認為“其他業務收入——租金收入”。
（三）職工子女作為新的“家庭農場主”有上交農業生產收入的責任
首先，不論是農場原職工還是其子女承包土地經營，都屬于農場直接下轄的家庭農場，依然是農場“雙層經營體制”框架下的農業生產單位。該生產單位內部“家庭農場主”的“民主變更”，對農業生產主體——“大農場”不產生任何法律層面的沖擊和影響；其次，按照國稅函2009〔779〕號的解釋，場內職工承包土地收取承包費免征企業所得稅，農場外包即為非場內職工承包土地所收取的承包費則應依法繳納企業所得稅。而農場職工子女雖非農場“正式職工”，但也絕非“場外人員”，他們依舊是“農場人”，而且是父輩建立的家庭農場成員和重要生產者，是原“農工”創立農場內部“非法人組織”及家庭農場的合法權益與上交農業收入責任的承繼人，同“場外人員”承包土地有著本質區別。即使農場不為其上交“五險一金”，其上交農場收入仍符合國稅函2009〔779〕號規定的“屬于農場內部非法人組織。農場對家庭承包戶實施農業生產經營和企業行政的統一管理……家庭承包戶按內部合同規定承包，就其農、林、牧、漁業生產取得的收入，以土地承包費名義向農場上繳，屬于農場‘從事農、林、牧、漁業項目’的免稅所得”的精神。農場收取承包費，會計不需要單獨核算企業所得稅，也不應進行稅務會計處理。
四、結論
鑒于農場職工子女承包土地應與職工承包土地享有同等法定權益，則農場收取其職工子女交納的土地承包費，會計應按照第一部分“農場收取家庭農場土地承包費的會計處理”中所述的辦法處理即可，此不贅述。
綜上，農場土地外包收取地租應該依法繳納企業所得稅；而對農場職工及其子女承包耕地收取的承包費，不論從現行稅收法律法規還是企業所得稅政策角度分析，都不應該繳納企業所得稅。當然，農場職工后代承包土地問題還存在著一些農墾政策體制和稅收策劃的實際問題需要進一步研究解決，有關企業所得稅減免也需要國家通過專門政策不斷加以明確。為此建議，由國家農業部會同財政部、稅務總局共同研究制定專門適用于國營農場的系統化的流轉稅和所得稅的征免政策，既有利于各地稅務機關征管操作，也有利于農場正常開展生產經營和經濟核算。
【參考文獻】
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土地資源是天津經濟和社會發展的重要載體，是政府經營城市公共資產的首要內容。大力推進國有土地有償使用制度，是貫徹市委八屆三次全會精神，實現“三步走”戰略目標，落實五大戰略舉措的重要保障。近年來，我市在土地管理方面制定了一些規定，但與國家嚴格規范土地管理的要求相比還有差距，在一定程度上制約了土地市場的健康發展。為此，市人民政府決定進一步加強對國有土地有償使用管理，建立規范統一的土地市場，增加政府土地資產收益，擴展城市基礎設施建設資金來源，努力實現建設現代化國際港口大都市的目標。
全市各地區、各部門、各單位都要站在全市經濟發展大局的高度，充分認識市人民政府加強國有土地有償使用管理的重要性，統一思想，服從全局，嚴格、自覺地執行國有土地有償使用的相關規定，支持和保障我市土地市場的健康發展。
有關管理部門要按照市人民政府關于國有土地有償使用辦法的規定，改革和完善有關基本建設計劃審批程序，適應當前國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的客觀要求，積極推進土地交易的市場化。
有關管理部門要切實做好新規定與原有政策規定的銜接工作，針對歷史遺留問題和正在辦理審批手續的經營性開發建設項目，區別不同情況提出分類處置的指導意見，確保國有土地有償使用辦法的平穩、順利實施。
土地管理、監察部門要依照各自職責，切實加強對國有土地有償使用的行政監督，對于違反市人民政府關于國有土地有償使用辦法規定的單位和個人要嚴肅查處，確保政令暢通。
二OO三年五月三十一日
天津市國有土地有償使用辦法
第一章 總則
第一條 為合理利用土地資源，加強國有土地有償使用管理，規范國有土地有償使用行為，培育和規范土地市場，保護有關當事人的合法權益，促進經濟發展和城市建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政轄區內以有償方式取得國有土地使用權，或對取得的國有土地使用權進行轉讓、出租、抵押，適用本辦法。
本辦法所稱國有土地有償使用，包括國有土地使用權出讓和國有土地租賃。
第三條 本市國有土地由市人民政府集中統一管理， 市土地行政主管部門統一負責全市行政轄區內國有土地收購、儲備、出讓、轉讓的管理及農民集體所有土地的征用、農地轉用和耕地占補平衡工作。
根據國家和本市有關法律、法規規定和實際需要，市人民政府可委托區、縣人民政府負責指定范圍內的前述各項工作。
第四條 除法律規定可以采取行政劃撥方式取得用地外， 其他國有土地必須依法以有償方式取得。
符合城市規劃要求的各類用地有償使用時，應首先考慮采用出讓方式。
第五條 國有土地使用權出讓和國有土地租賃均應在土地有形市場內進行。
第六條 土地市場管理的核心內容為經營性土地供應計劃管理、經營性土地公開交易管理和土地使用權價格管理。
依法建立健全建設用地供應總量控制、城市建設用地集中供應、土地使用權公開交易、基準地價定期更新和公布、土地登記可查詢和集體決策等規范土地市場運行的六項制度。
第七條 土地交易應當遵循公平、 公正、公開原則，商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規定以外用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第八條 土地交易應當遵守本辦法的規定。 違反本辦法規定和土地交易規則的土地交易無效，并依法追究有關人員的責任。
第九條 土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，追究有關人員的責任，給予紀律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
第二章 機構和職能
第十條 市人民政府設立市土地資產管理委員會， 委員會對國有土地資產管理的重大問題進行決策，主要職責為：
（一）審議土地資產管理的重大政策、措施；
（二）審議土地收購儲備計劃；
（三）審議經營性土地年度供應計劃；
（四）審議基準地價、標定地價和地價修正體系的調整方案；
（五）審議重大出讓項目的土地出讓方案；
（六）審議以地融資等土地資本化運作方案；
（七）審議全市土地資產管理年度工作報告和政府土地收益及資產負債情況；
（八）審議需提交市土地資產管理委員會的其他有關事項。
第十一條 市土地資產管理委員會主任由市長擔任， 副主任由分管副市長擔任，市人民政府有關行政主管部門和天津市土地整理中心的負責人為委員會成員。
委員會下設辦公室，作為市土地資產管理委員會的常設辦事機構，負責組織貫徹市土地資產管理委員會的各項決議，行使執行、協調、組織、監督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部門負責人兼任。市土地資產管理委員會辦公室和市土地行政主管部門合署辦公，實行一套機構，兩塊牌子。
第十二條 市人民政府設立天津市土地整理中心， 作為本市土地收購儲備的唯一機構，承擔全市范圍內土地征用、開發整理、收購儲備、委托交易和對城市有關重大基礎設施的投資。
天津市土地整理中心的主要職責：
（一）負責執行土地收購儲備計劃和供應計劃；根據市人民政府批準的土地收購儲備計劃，統一實施集體土地的征用、國有土地的收購，開展土地儲備；對收購的土地實施土地整理工作；根據市人民政府批準的經營性土地年度供應計劃，提供可出讓土地，參與確定土地出讓底價。
（二）受市人民政府委托，進行國有土地使用權的持股、參股、控股、投資和經營活動；負責管理土地出讓金等政府土地收益及債項財政資金，建立穩定的償債機制；提供土地資產的融資、抵押資產的調劑、租賃等業務。
（三）承擔全市耕地儲備的事務性、技術性工作，參與編制并組織實施年度耕地開墾整理計劃，組織實施建設項目占用耕地的補充工作；辦理全市范圍內建設項目征用土地的事務性、技術性工作，組織現場踏勘，擬定并實施征地補償安置方案；經營和管理市人民政府依法收回的土地和閑置土地。
第十三條 市人民政府設立天津土地交易中心作為全市唯一的土地有形市場和土地交易的專門機構，負責組織實施全市土地使用權出讓、租賃工作，辦理土地使用權轉讓、出租手續，收集、分析和統一各類土地收購、儲備、交易信息，提供規范的土地洽談、招商、交易場所。
第三章 土地收購儲備整理
第十四條 本市實行土地收購儲備制度。
本辦法所稱土地收購儲備，是指土地收購儲備機構將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征用，實施前期開發整理并予以儲存的行為。
第十五條 土地收購補償標準按照以下原則確定：國有土地按照現狀土地使用性質評估確定收購補償標準，集體土地按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定確定征地補償標準。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理規定》確定補償標準。
第十六條 土地使用者對所使用的行政劃撥土地不得自行交易或改變土地用途，確需轉移土地使用權或改變土地用途的，由天津市土地整理中心統一按現狀用途收購儲備，依據城市規劃進行整理后，經土地有形市場實施出讓。
第四章 土地供應計劃
第十七條 本市實行土地供應計劃管理制度。 市土地行政主管部門會同市計劃、建設等行政主管部門，制訂經營性土地年度供應計劃，經市土地資產管理委員會批準后，于每年1月份向社會公布，由市土地行政主管部門統一組織實施。
第十八條 經營性土地年度供應計劃管理應當遵循下列原則：
（一）符合本市土地利用總體規劃、城市總體規劃、經濟社會發展計劃、產業政策和近期建設規劃；
（二）盤活存量和控制增量相結合，控制建設用地總量，集約利用土地，保護耕地；
（三）按照市場經濟規律強化市政府對土地市場的宏觀調控職能，以需求指導供應，以供應引導需求。
第十九條 經營性土地凡未納入年度供應計劃的， 原則上不予供地；確需實施建設的，報市土地資產管理委員會批準，可以補充調整納入經營性土地年度供應計劃。
各類園區、開發區用地和其他新增建設用地須符合市人民政府批準的年度土地利用計劃和耕地保有量計劃，否則，一律不予供地。
第二十條 任何部門和個人不得擅自批準經營性土地協議出讓，一般經營性項目通過招標拍賣掛牌公開方式取得土地使用權后，各級計劃、規劃、建設等行政主管部門再予下達立項、規劃和建設投資計劃等審批文件。
第五章 地價和出讓金
第二十一條 全市行政轄區內的區域基準地價、 標定地價和地價修正體系由市土地行政主管部門會同市物價行政主管部門制定，經市土地資產管理委員會審議報市人民政府批準后公布。市人民政府可根據需要委托區縣人民政府負責指定區域基準地價、標定地價和地價修正體系的制定?；鶞实貎r、標定地價應定期修正調整，修正調整周期一般為兩年。
基準地價和標定地價按商業金融業用地、工業倉儲用地、居住用地、交通用地、養殖種植業用地等土地用途確定。
第二十二條 本市實行土地使用權出讓價格評估確認制度。
實施土地使用權出讓前，應當委托有資質的土地價格評估機構進行地價評估，地價評估結果由市土地行政主管部門確認。
第二十三條 本市實行土地價格評估機構資格認證、 注冊和年檢制度。土地價格評估機構必須經市土地行政主管部門審批，取得土地價格評估資格，方可從事土地價格評估作業。
不參加機構資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價格評估作業。
第二十四條 土地使用權出讓金由三部分組成， 即土地補償費、市政基礎設施配套費和政府凈收益。土地使用權出讓金的收取標準一般不低于評估確認地價。其中，土地出讓金政府凈收益額不低于土地出讓金總額的20％。
任何部門和個人不得擅自減免土地出讓金。
第二十五條 現土地使用者需對正在使用的原劃撥土地申請出讓手續，且不轉移土地使用權，不改變土地用途的項目，經市人民政府批準，土地出讓金政府凈收益額按不低于評估確認地價的20％收取。
第二十六條 市土地行政主管部門應當根據評估確認地價和市場需求狀況，綜合確定標底或者底價。招標標底和拍賣、掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前必須保密。
第二十七條 在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴建、改建）經營性項目或改變土地用途用于經營性項目的，須按照規定辦理土地有償使用手續。
第二十八條 以競買方式取得的土地使用權， 買受人不得擅自對競買文件中約定的土地使用條件進行修改。
第二十九條 經市土地資產管理委員會批準， 確需改變土地使用權出讓合同約定的土地用途或增加建筑面積的，應當將有關變動情況公示20天。在公示期內如無競買申請的，應重新簽訂土地使用權出讓合同或簽訂補充合同，相應調整土地使用權出讓金；如有競買申請的，應重新進行公開出讓。
第六章 國有土地租賃
第三十條 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對出讓方式的補充。
凡經營性房地產開發用地和國家法律、法規規定可以劃撥用地范圍以外的新增建設用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。
第三十一條 國有土地租賃的最長期限不得超過5年， 租金標準按照基準地價的40％確定最長年限（5年）的租金總額，租金標準隨基準地價的調整而調整。
第七章 土地使用權轉讓、出租和抵押
第三十二條 下列土地使用權，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得的土地使用權，未按合同約定支付全部土地使用權出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的；
（二）以劃撥方式取得的土地使用權；
（三）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權屬、用途等已發生變更、未依法進行相應的變更登記的；
（四）法律、法規或市人民政府規定禁止轉讓的其他情形。
第三十三條 通過有償使用方式取得土地使用權的使用者可以按合同約定，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用。
第三十四條 行政劃撥土地經市土地行政主管部門批準， 補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金后方可轉讓、出租。
第三十五條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
無地上物的劃撥土地使用權，不允許設定抵押權。
第三十六條 處分設定抵押權的劃撥土地使用權，須在市場內公開拍賣，將拍賣所得的價款優先繳納土地使用權出讓金，剩余款項依法處理。
第八章 閑置土地和土地使用權終止
第三十七條 禁止任何單位和個人以計劃、 規劃、土地、建設等有關批準文件圈占土地。對取得上述批準文件的建設項目，必須在規定期限辦理有關規劃、用地、建設手續并進行開發建設；否則，原批準文件依法廢止。
第三十八條 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。
第三十九條 具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：
（一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；
（二）已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占投資總額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；
第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。
前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。
第三條土地登記實行屬地登記原則。
申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。
跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。
在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。
第四條國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。
第二章一般規定
第五條土地以宗地為單位進行登記。
宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。
第六條土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和本辦法另有規定的除外。
第七條土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：
（一）土地總登記；
（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；
（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；
（四）因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；
（五）因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；
（六）更正登記或者異議登記；
（七）名稱、地址或者用途變更登記；
（八）土地權利證書的補發或者換發；
（九）其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。
第八條兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。
第九條申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規定的其他證明材料。
前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。
申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。
第十條未成年人的土地權利，應當由其監護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交監護人身份證明材料。
第十一條委托人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交授權委托書和人身份證明。
境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被人身份證明應當經依法公證或者認證。
第十二條對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：
（一）申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；
（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；
（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。
第十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。
第十四條國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規定辦理登記手續：
（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；
（二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；
（三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。
國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批準。
第十五條土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當載明下列內容：
（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；
（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；
（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；
（四）地上附著物情況。
土地登記簿應當加蓋人民政府印章。
土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。
第十六條土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。
土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。
第十七條土地權利證書包括：
（一）國有土地使用證；
（二）集體土地所有證；
（三）集體土地使用證；
（四）土地他項權利證明書。
國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。
土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統一監制。
第十八條有下列情形之一的，不予登記：
（一）土地權屬有爭議的；
（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；
（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；
（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；
（五）其他依法不予登記的。
不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。
第十九條國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。
第二十條土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。
土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規定。
第三章土地總登記
第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。
第二十二條土地總登記應當通告。通告的主要內容包括：
（一）土地登記區的劃分；
（二）土地登記的期限；
（三）土地登記收件地點；
（四）土地登記申請人應當提交的相關文件材料；
（五）需要通告的其他事項。
第二十三條對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：
（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；
（二）準予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；
（三）土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構；
（四）需要公告的其他事項。
第二十四條公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后辦理登記。
第四章初始登記
第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
第二十六條依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。
新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。
第二十七條依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十八條劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十九條依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。
第三十條依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批準文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。
第三十一條以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。
第三十二條農民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料，申請集體土地所有權初始登記。
第三十三條依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。
第三十四條集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯營等形式興辦企業的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準文件和相關合同，申請集體建設用地使用權初始登記。
第三十五條依法使用本集體土地進行農業生產的，當事人應當持農用地使用合同，申請集體農用地使用權初始登記。
第三十六條依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。
同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。
符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。
第三十七條在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。
符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
第五章變更登記
第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。
第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。
第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。
第四十一條因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
第四十二條因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。
第四十三條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
已經抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。
第四十四條經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。
第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。
第四十六條已經設定地役權的土地使用權轉移后，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。
第四十七條土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。
第四十八條土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。
土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。
第六章注銷登記
第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。
第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：
（一）依法收回的國有土地；
（二）依法征收的農民集體土地；
（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。
第五十一條因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。
第五十二條非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。
第五十三條已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。
第五十四條當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。
第五十五條土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。
第五十六條土地登記注銷后，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上注明，并經公告后廢止。
第七章其他登記
第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。
第五十八條國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。
更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。
第五十九條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。
第六十條土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。
異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。
第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：
（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有的；
（二）人民法院對異議登記申請人的不予受理的；
（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。
異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。
第六十二條當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。
對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發預告登記證明。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。
預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第六十三條國土資源行政主管部門應當根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。
第六十四條國土資源行政主管部門在協助人民法院執行土地使用權時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協助執行事項。
第六十五條對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執行查封的人民法院提交的被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書等，先辦理變更登記手續后，再行辦理查封登記。
第六十六條土地使用權在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。
第六十七條兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續，對后送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。
預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規定辦理。
第六十八條查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。
第六十九條對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第八章土地權利保護
第七十條依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。
第七十二條國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。
土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規定執行。
第九章法律責任
第七十三條當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十四條國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章附則
第七十五條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核準。
第七十六條土地登記中依照本辦法需要公告的，應當在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網站上進行公告。
第一章 基本規定
第一條 適用范圍
本實施細則適用于市大道（三期）A段道路建設和舊城改造規劃拆遷紅線范圍內的集體土地以及涉及該地段被拆遷房屋安置地的拆遷補償安置。
第二條 拆遷范圍
大道（三期）A段因道路建設需要和舊城改造的集體土地及涉及該地段被拆遷房屋安置地的區域［詳見市大道（三期）規劃拆遷紅線圖及安置地規劃拆遷紅線圖］。
第三條 拆遷人和拆遷期限
(一)拆遷人：市土地收購儲備中心；
(二)拆遷實施單位：市城市建設投資開發有限公司；
(三)拆遷人委托拆遷實施單位與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協議》（以下簡稱《協議》），并由拆遷實施單位提供本細則規定的補償款、安置房和周轉房；
(四)拆遷期限：見拆遷通告；
(五)搬遷期限：見拆遷通告；
(六)拆除實施單位：由拆遷實施單位委托具有資質的拆除機構進行拆除。
第四條 安置地點
本片區被拆遷房屋產權調換實行異地安置。
(一)拆遷鎮豆巷村區域的安置在：
1．郵電局北路、埭內自然村東側；
2．市污水處理廠東側。
(二)拆遷鎮內樓村區域的安置在：
1．大眾北路與花釉陶廠之間；
2．大眾北路與市苗圃養殖場之間。
第五條 征地拆遷補償安置資金
設立征收拆遷補償安置專項資金，實行?？顚Ｓ?，接受拆遷主管部門的監督管理。
第六條 土地、房屋權屬及面積的認定
(一)土地、房屋權屬的認定
1．凡中華人民共和國法實施后至今，土地使用者持有各個歷史時期有權機關批準的有效非農建設用地文書，均為合法權源，依照本細則補償安置。
2．房屋所有者持有各個歷史時期有權機關批準的建設文書，均為合法權屬，依照本細則補償安置。
3．年月日《中華人民共和國土地管理法》頒布實施前建造的房屋，被拆遷人能提供直接原始建造時間的有效證明。
(二)土地、房屋面積的計算
土地、房屋面積的認定以有效的產權登記、批準文書面積為準。
第七條 被拆遷房屋補償價格的確定
(一)各類被拆遷房屋的補償價格詳見附表一、附表三、附表四、附表五、附表六。
(二)對本細則所列價格有異議的，可委托具有資質的同一評估機構對被拆遷房屋市場價、新建安置房市場價同時進行評估，評估價格經拆遷當事人協商認可的，按評估價進行補償，但不享受本細則規定的所有減免優惠、獎勵。拆遷當事人對評估價格仍有爭議的，按有關規定處理。
第八條 房屋拆遷補償安置方式
(一)住宅房，可選擇產權調換，也可選擇貨幣補償；
(二)營業性用房，全部采用貨幣補償；
(三)企業廠房、倉庫、辦公及其它配套用房、臨時建筑物、附屬物、構筑物一律實行貨幣補償；
(四)拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、祠堂以及文物古跡等房屋的，依照有關法律、法規的規定處理；
(五)拆遷批建手續不完整及違章建筑按本細則有關規定處理。
第九條 土地、房屋權屬不清的處理辦法
拆遷無產權證明、產權人下落不明、暫時無法確認產權和其他產權不清的房屋，拆遷前，拆遷實施單位應就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第十條 征收土地補償標準
(一)征收住宅房用地：在土地使用權證范圍內房屋建筑占地之外的空地、天井等土地按250元/㎡的標準給予補償。
(二)征收工業用地：在土地使用權范圍內按集體土地征用標準進行補償。
(三)征收農用地：不分土地的原具體地類，土地補償（包括土地補償費、安置費補助、青苗補償費）統一按集體土地征用標準進行補償。
第二章 房屋拆遷補償安置辦法
第十一條 住宅房拆遷補償安置
(一)選擇貨幣補償的：
1．根據房屋結構和裝修檔次不同情況，住宅房按附表一結合附表二所列標準進行貨幣補償。
2．選擇貨幣補償的，必須權屬清楚。有下列情況之一，不予貨幣補償：
(1)被拆遷人與承租人就解除租賃關系達不成協議的；
(2)房屋產權人不明確，產權人下落不明的；
(3)被拆遷私有房屋的共有權人對安置方式選擇達不成一致意見的；
(4)被拆遷人的房屋已設定為抵押物、典權的。
3．被拆遷住宅房面積較大、產權清楚的，可部分選擇貨幣補償結合部分產權調換。
(二)選擇產權調換的：
產權調換實行“調換相應產權面積、差價互補、限量擴購”及“先搬遷騰房并簽訂協議先選房”的原則。在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房的，由拆遷實施單位發給被拆遷人“搬遷騰房確認書”，被拆遷人憑“搬遷騰房確認書并簽訂協議書”后領取《選房證》。若同一時間內完成搬遷騰房并簽訂協議的，以抽簽形式確定選房順序號。安置時被拆遷人憑《選房證》順序號在拆遷實施單位指定安置區內選房并按下列規定辦理產權調換手續：
1．按被拆遷有效建筑面積以1:1.1的比例折算安置面積給予產權調換，選房的面積向最接近安置房套型面積的原則來選擇安置房。產權調換等面積部份應計算支付補差價（補差價即新建安置房的安置價與被拆遷房屋的貨幣補償價進行互補的價款）。產權調換等面積部份指以被拆遷房為基準與安置房的對等面積；若選擇安置房面積小于被拆遷房面積的，則按選擇的安置房面積計算補差價。新建安置房安置價為1700元／㎡。
2．因房屋建筑結構原因，選擇的安置面積不足拆遷折算面積的，不足部分實行貨幣補償。
3．因房屋建筑結構原因，選擇的安置面積超過拆遷折算總面積的，超過部分在10㎡以內（含10㎡）的，按相應的安置房安置價結算；超過10㎡以上部分的，按市場價結算，市場價現時另行確定。
4．被拆遷人屬民政部門認定的最低生活保障對象，選擇產權調換的，且被拆遷人房屋的每個產權戶（2人以下含2人）的建筑面積不足35m2的，又無力購買安置房的，每個產權戶的安置房建筑面積按不少于35m2進行安置；被拆遷房屋的每個產權戶（3人以上含3人）的不足50m2的，又無力購買安置房的，每個產權戶的安置房建筑面積按不少于50m2進行安置（超出應安置部分的產權歸市人民政府所有，由被拆遷人承租并支付租金），等面積部分不補差價。如果被拆遷人愿意購買的，在35m2或50m2以內，扣除被拆遷房屋建筑面積外增加的面積按安置價購買，超出35m2或50m2（含原被拆遷房屋建筑面積）的部分按市場價購買。
第十二條 營業性用房認定和面積計算及補償安置辦法
(一)營業性用房的認定：
同時具備以下條件可認定為營業性用房，
1．被拆遷區域沿街底層住宅房第一自然開間的；
2．已向土地管理部門交納級差地租且批建手續完整的；
3．年11月30日前辦理有效工商營業執照、稅務登記證，能提供稅費收繳憑證并持有效驗收手續的；
4．辦理有效工商營業執照后，有延續經營的。
(二)營業性用房面積的計算
1．以產權機關登記或城市規劃部門批準的面積為準；
2．沒有產權機關登記或城市規劃部門批準的，營業性用房的面積認定為沿街第一自然進深按100%認定（第一自然進深不超過10米），第二自然進深按50%認定，第三自然進深按30%認定，但認定營業性用房總有效面積不超過50平方米，其余部分按住宅計算。
(三)營業性用房補償安置辦法：
被拆遷營業性用房貨幣補償標準按附表三執行。
(四)營業手續不完整的營業性用房
1．在以上地段有繳納級差地租并在年11月30日前辦理有效工商營業執照，雖中途歇業的，在搬遷期限內搬遷騰房并簽訂協議的，可按80%營業性用房面積給予認定，超過搬遷期限的，按50%營業性用房面積給予認定。其余部分按住宅計算。
2．在以上地段僅能提供有效工商營業執照、稅務登記證、稅費收繳憑證，但未能提供繳納級差地租憑證的，在搬遷期限內搬遷騰房并簽訂協議的，可按40%營業性用房面積給予認定。其余部分按住宅計算。
(五)違法、違章建筑和臨時建筑，不論是否持有工商營業執照、稅務登記證等，一律不按營業性用房補償安置。
第十三條 企業廠房、倉庫、辦公及其它配套用房、臨時建筑物、附屬物的補償辦法
(一)企業的廠房、倉庫、辦公及其它配套用房按附表四標準給予貨幣補償。
(二)臨時建筑物按附表六標準給予貨幣補償。
(三)附屬物按附表五標準給予貨幣補償。
第三章 搬遷補助 臨時過渡 停產停業補償辦法
第十四條 住宅房搬遷、過渡補助
(一)選擇貨幣補償的，根據附表七標準發給被拆遷人一次搬遷補助費。
(二)選擇產權調換的
1．搬遷過渡方式：鼓勵被拆遷人自行過渡，按附表七標準按季度依次發給臨時安置補助費；被拆遷人確實無法自行過渡的，由拆遷實施單位提供臨時過渡周轉房，但不再發給臨時安置補助費。
2．搬遷補助費：根據附表七標準一次性發給被拆遷人二次搬遷補助費；
3．臨時安置補助費時間計算：
選擇自行過渡的，補助時間自被拆遷人完成房屋搬遷騰房并簽訂協議之日算起，至拆遷實施單位書面通知入戶安置為止。
第十五條 營業性用房的停產、停業補償費
選擇貨幣補償的不享受停產停業補償費。
第十六條 企業廠房、倉庫及其它配套用房停產、停業補償費
拆遷造成工廠停產、停業的補償費，按經營者上年度月平均稅后利潤額（以稅務機關提供的有關數據為準），一次性給予3個月的停產、停業補償費。
第四章 優惠和獎勵辦法
第十七條 根據拆遷范圍內的實際情況，被拆遷人在搬遷期限內，完成搬遷騰房并簽訂房屋補償安置協議書及符合下列條件的，給予適當優惠獎勵，不符合下列條件的一律不得享受下面的優惠獎勵：
(一)合法建筑
1．住宅房的優惠獎勵規定
2．營業性用房
采用貨幣補償的營業性用房按附表三標準給予貨幣補償。在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，按營業性用房貨幣補償金額的25%給予獎勵；在搬遷期限后第一個月內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，按營業性用房貨幣補償金額的15%給予獎勵。
3．企業廠房、倉庫、辦公場所及其它配套用房的獎勵
若被拆遷人在搬遷期限內搬遷騰房并簽訂協議的，1000㎡以內（含1000㎡）給予一次性5000元獎勵金；1000㎡以上的給予一次性獎勵金8000元。
(二)批建手續不完整及違法、違章建筑的獎勵
批建手續不完整及違法、違章建筑的認定，以相關直接、原始有效的資料為依據。
1．住宅房
年月日后建造的，但批建手續不完整及違法、違章的，按以下三種情況給予補償安置：
(1)年月日至年月日期間建造批建手續不完整的住宅房，有向村委會交納申請建房費用或向鎮政府交納申請建房的村鎮規劃、土地補償等有關費用的，按50%計算有效建筑面積進行補償安置；若沒有的按40%進行補償安置。被拆遷人在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，給予增加30%的計算有效面積獎勵；在搬遷期限后第一個月內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，給予增加15%計算有效面積獎勵；
(2)年月日至年11月30日市人民政府的《關于市大道（三期）道路建設的通告》（392號）期間建造的住宅，屬違法用地、違章建筑，不予補償安置。若被拆遷人在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，按60%計算有效面積給予獎勵；在搬遷期限后第一個月內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，按40%計算有效面積給予獎勵；
(3)年11月30日以后建造的住宅，一律不予補償安置。但其如能在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，經大道（三期）工程建設指揮部確認后，可以按以下的標準給予材料費補助：框架結構250元/m2，磚混結構200元/m2，磚木結構150元/m2。同時，在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，增加200元/m2的獎勵；在搬遷期限后第一個月內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，增加100元/m2的獎勵；
2．企業廠房、倉庫、辦公及其他配套用房
凡批建手續不完整及違法、違章建筑的企業廠房、倉庫、辦公及其他配套用房，依照本實施細則關于住宅房批建手續不完整及違法、違章建筑的打折辦法計算有效面積按附表四、附表五標準進行貨幣補償。
3．臨時性建筑物，在搬遷期限內完成房屋搬遷騰房并簽訂協議的，可按建筑材料類別結合成新，按附表六的標準分別給予貨幣補償。
4．提供不出批建手續或不完整及違法、違章建筑時間的直接原始有效證據的，在搬遷期限內完成搬遷騰房并簽訂協議的，按本條規定的年11月30日后建設規定處理。
第五章 其他規定
第十八條 被拆遷人搬遷后，必須保持原房的完整性，主體建筑及門、窗、屏、閣樓等建筑材料不得拆除。
第十九條 對拆遷范圍內土地上的青苗、果樹按附表八標準執行。
第二十條 安置房的水、電、電話、有線電視等配套設施與被拆遷房數量相同的，由拆遷實施單位負責辦理遷移手續，并承擔遷移費用。上述配套設施在拆遷前的欠費，由被拆遷人與有關單位結清并銷戶。
第二十一條 安置房的室內裝飾標準為：(1)鋁合金三槽窗、進戶防盜門；(2)內墻水泥砂漿打底，地面水泥砂漿找平；(3)給排水設施完整；(4)廚房、衛生間各裝普通水頭一個，每個房間裝有白熾燈一盞，開關一個，插座三個。
第六章 罰 則
第二十二條 被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，按照有關規定給予強制征遷，凡被實施強制拆遷的房屋，不適用本細則規定的所有減免優惠、獎勵辦法。