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關鍵詞：房地產泡沫；國民經濟；供求原理；對策
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-0000-01
一、前言
隨著改革開放進程的推進，中國的經濟迅猛發展，房地產作為國民經濟的基本承載體和經濟繁榮的基本支撐點，得到了快速發展。由于房地產商品特殊的商品屬性及價格形成機制，整個市場的投機氛圍濃厚，出現了房地產投資增幅過高、房價上漲過快等現象。
二、房地產價格上漲的原因
近年來，我國的房地產業取得了很大的成績，但由于受高利潤的誘惑，一些地方政府對房地產高速增長目標過分追求，導致房地產價格持續上漲，形成了所謂的“房地產泡沫經濟”。
（一）供需不平衡
房地產行業是較易出現價格泡沫的經濟領域，這是由房地產行業所具有的特征決定的。房地產業的資源基礎是土地，而土地是現代社會最稀缺的資源，其供給量難以隨需求的增加而增加。
（二）城鎮居民人均可支配收入的影響
城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。隨著經濟的快速發展，城鎮居民年可支配收入一直處于迅速增長中，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。
（三）通貨膨脹的影響
根據近幾年國際上的部分國家和城市情況能看出，投資房地產是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性。因此，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
以上引起房地產泡沫的原因表明，房地產市場的需求具有極大的不確定性，而供給較為穩定，供給與需求在時間上易于錯位，可能同時出現總量矛盾和結構性矛盾，總量矛盾容易導致價格大起大落，而結構性矛盾則會引起房屋空置，這是形成房地產泡沫的內在基礎。
三、房地產泡沫的危害
不斷上漲的房價和越演越烈的房地產泡沫將對中國的宏觀經濟產生不利影響。房價不可能持續上升，泡沫也不可能越來越大，遲早有一天泡沫會破裂。
（一）抑制了居民的消費
房價上漲過快使得居民負擔過重的房貸，抑制了居民的消費。由于預期房價會繼續大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。
（二）貧富差距擴大
房價增長過快拉大了貧富差距，富人變得更富、窮人變得更窮。中國人的個人住房擁有率約為80%，大部分人通過購房使公有住房變成個人住房，還有許多窮人沒有自己的住房，窮人為了買房除了要背負房貸還要東拼西湊，這樣窮人會變得更窮。還有一些富人利用自己閑置的資金炒房使自己變得更富。這無疑會擴大貧富差距。
（三）威脅中國的宏觀經濟穩定
泡沫破裂之后，受到沖擊的首先就是宏觀經濟穩定。在房地產泡沫下，房地產投資既是宏觀經濟增長的一個發動機，也是宏觀經濟的晴雨表。通過資金鏈和對產品市場的影響，房地產價格的跌落將導致宏觀經濟的“多米諾骨牌效應”，最終誘發宏觀經濟衰退、通貨緊縮、投資驟減、需求下降、增長率降低等一系列嚴重后果。
四、緩解房價上漲的對策和建議
經過以上的分析可以看出，房地產泡沫形成的根本原因有兩個：一是土地的稀缺性和虛擬性。二是投機的從眾性。此外，相關數據的準確性和可靠性尚待提高，行業信息不夠健全、無法做到及時。為此，要防范與治理房地產泡沫，就要從根源入手，豐富投資選擇，規范土地制度，引導消費行為，健全房地產金融體系。同時，要增強市場是信息的流通，盡量避免群體性的非理。
（一）調整產業結構，改善供求關系
房地產商品供求不平衡，房地產產業結構不合理，是引發泡沫產生的催化劑。因此，要想規范房產市場秩序，關鍵要做到對產業投資結構的全面調整，優化升級。
（二）規范土地市場，加快
物腐蟲生，土地資源的稀缺性與價格的虛擬性是吹大房地產泡沫的重要原因。我國土地公有制這一特點，使得地方政府作為供應方在市場上占據了絕對壟斷地位。因此，要想抑制房地產泡沫不斷膨脹，就要加快土地制度改革速度，規范土地交易市場秩序，提高土地利用及管理效率。
（三）健全理性預警，引導理
由于房地產信息的不對稱，以及投資者的非理會導致房地產經濟局部過熱以及市場上泡沫問題的產生。可以想象，如果沒有充分、及時的數據與信息的支持，人們就很難正確判斷投資趨勢與風險程度，更無法做出理性的決策。
五、結語
目前中國迅速上漲起來的高房價和強勁泛起的房地產已成為社會最關注的熱點問題之一。房地產泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產價格機制作用的必然結果，這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經濟學理論給予解釋。可以說，房地產泡沫是市場機制發揮作用的一種典型形式。但是，其結果又會導致社會福利損失，出現市場失靈。這些市場失靈現象的存在，都說明房地產行業更需要政府干預。但政府也是經濟人，政府干預不是萬能的，政府失靈甚至比市場失靈還要可怕。因此，如何在房地產領域既克服市場失靈又防范政府失靈，是有待進一步研究的課題。
參考文獻：
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關鍵詞:勝任力模型;房地產經營管理;培養模式
為適應房地產行業迅猛發展對中、高層人才的需求,目前已有100多所高校開設了房地產專業的高等教育。但由于我國房地產高等教育起步晚,辦學經驗不足,缺乏相應的人才培養機制,學術理論研究滯后等原因,使房地產專業人才的能力和素質要求存在認識上的問題。要讓房地產專業學生的素質結構符合房地產行業的發展要求,有必要對房地產人才培養模式問題進行深入的研究。
一、目前房地產經營管理專業培養目標存在的困惑
1989年我國高等學校開始設置房地產經營管理專業,1998年國家進行學科專業調整,將房地產經營管理專業歸屬在管理科學與工程一級學科下,改稱工程管理專業。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整,部分高校將該專業并入工程管理專業,也有部分院校將其并入工商管理專業。目前根據教育部新的專業設置目錄,房地產經營管理專業作為經教育部批準設置的目錄,重新開始招生。
房地產經營管理是一個綜合性非常強,兼具工程、管理、經濟和法律等多學科知識的復雜性專業,不少院校對該專業人才的培養模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學科基礎、師資情況不同,所制定的辦學目標呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術的培養,在培養過程中,加大對工程制圖、結構力學等土木工程技術知識的講授,此類院校多為土木工程辦學實力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經濟管理知識的講授,此類院校多為財經管理類院校。如此一來,房地產經營管理專業培養目標是滿足市場需要為主,還是以自身資源優勢為主,存在著困惑。
二、如何確定房地產經營管理專業的培養目標
要解決培養目標的困惑,必須厘清幾個重要問題:對于房地產專業而言,什么是“從事房地產經營管理工作的基本素質”,什么是“從事房地產經營管理工作的核心能力”,設定培養目標必須從滿足從事房地產經營管理工作基本素質和核心能力入手。
如何確定一個行業的工作基本素質和核心能力呢?勝任力模型經過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優異表現所必需的行為和個人特質,已經得到普遍的認同。
勝任力概念一般是針對特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業勝任力。通常,職業勝任力被定義為工作績優者所具備的知識、技能、能力和特質等,勝任力是指在特定工作環境中員工的價值觀、動機、個性、技能和知識等關鍵特征。把職業勝任力定義為“個體的潛在特征,可能是動機、特質、技能、自我形象或社會角色的方面,或者個體所運用的知識體”。他認為,這些潛在特征可能是無意識的,個體不能清晰地描述它們。因而,發現勝任力的方法是讓個體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對任何一種潛在特性都加以關注,而是只關注那些與績優(被定義為結果/產出)具有因果聯系的潛在特性。
房地產專業的職業特征綜合、交叉性十分明顯,面對各院校培養“學科單一傾向”的模式與現實房地產行業用人需求的“錯位”現實,必須轉變和更新觀念,即,培養的人才應以適合房地產企業需要為目標,從直接適應房地產產業的需求進行勝任型教育。
三、勝任型房地產經營管理專業教學模式
1.教學模式發展思路
勝任力有多種定義,但是人們普遍認為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關知識、技能、態度和性格特點的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標準進行測量,其中,除性格特點外,大都可以通過培訓與發展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個優秀員工所需的知識、技能、態度和性格特點的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結為四個層級。如下圖所示。
圖形最上端的為“績效行為”,是個體在具體職位上的工作績效表現。“績效行為”下面的三個層級共同決定了個體在工作中的績效行為。下面的三個層級是遞進關系,層級越低的因素在決定個體行為表現上起著更穩定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個特征向量。首先,具有行業特色。它反映的是某類行業內對人員的整體素質要求,包括知識和技能的范圍,對所服務客戶的認識程度等。其次,具有企業特色。它反映的是單個企業對特定人員的要求,并且細化到行為方式的程度,即使是處于同一行業的兩個企業,由于企業文化、經營目標、經營策略的差異,縱然企業在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個企業的能力素質的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業經營相聯系,因而具有階段性。在企業的特定時期內,某項勝任能力甚至是某一組能力是至關重要的,而在另一個階段,由于企業的經營目標或經營策略發生變化,能力模型素質就會定期隨之更新和改變。
根據上述模型特征,勝任型房地產經營管理專業教學模式發展思路可以概括為,以管理―工程型模式對經濟管理類知識和土木工程類知識的教育并重,在課程設置上并不偏重某一類課程,其人才體現為具有一定的經濟管理知識和土木工程知識,具備較強的實際動手能力和組織協調能力。以模塊化構建課程體系層次,具體可以構建職業技能、職能績效行為、心智培養三大模塊。
2.勝任型教育模式的構建
(1)房地產行業技能模塊
此模塊以準職業崗位為基礎,以房地產開發過程為主線,具體內容包括:①房地產開發前期準備內容學習。在該流程中,對房地產開發有一個輪廓性的了解,同時,應儲備房地產開發前期所要求的知識技能,例如,如何進行房地產開發可行性分析,房地產項目報建等知識。②房地產開發過程學習,是承上啟下的關鍵環節。在該流程中,知識儲備和實踐能力培養具有同等重要的地位,即,工學都不可偏廢。核心課程為建筑基礎知識、工程建設監理、房地產策劃等。③房地產銷售過程,主要進行房地產售賣和物業管理方面的課程和實踐。比如,學習房地產營銷、物業管理、房地產經紀等核心課程。
(2)房地產行業職能績效行為
此模塊包括一般工商管理教學內容,即,一般企業都涉及到的生產系統、市場營銷系統、質量管理系統、人力資源系統、計劃財務系統、工程總務系統等,主要可以分為對生產過程的管理和各職能部門管理流程的管理。“勝任型”教學體系的這種劃分不是過去的分部門運作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實際上,在每一個服務環節、業務部門和管理層級上,都存在相似的管理流程并執行所有的管理職能。
(3)房地產經營管理人員的心智培養
此模塊也稱為軟課程,主要是培養學生基本的人文素質與溝通能力,培養一個房地產經營管理人員應有的心智模式。此類課程包括中國傳統文化精要、公務寫作、演講與口才、管理溝通、領導力開發、職業規劃、組織行為、商業倫理和法律等課程。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產；人才培養模式；工學結合；創新
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01
2010年12月初，國務院辦公廳印發的《關于開展國家教育體制改革試點的通知》中，明確提出將“改革人才培養模式，提高高等教育人才培養質量”和“改革職業教育辦學模式，構建現代職業教育體系”作為教育改革試點的兩項重大任務。對于肩負著高等教育與職業教育雙重使命的高等職業教育而言，改革優化人才培養模式，大力培養高素質技能型服務人才已成為我國高等職業教育發展的必然選擇。
一、樹立工學結合的辦學思想
“工學結合”人才培養模式起源于西方，近年來全國范圍內各高職院校方興未艾，大力推廣和實踐這一種培養模式，高校應該從國家經濟社會發展以及自身學院發展的角度深刻認識到“工學結合”所產生的巨大意義，要清楚地認識到“工學結合”在培養高技能人才中的重要作用，要認識到“工學結合”是經濟發展對高職教育提出的客觀要求，也是高職院校自身生存發展的內在需求。
二、科學合理地制定人才培養方案
實現培養房地產行業高素質技能型服務人才的目標，就需要從人才培養方案的制訂著手。我們從房地產業行業市場人才需求情況出發，結合高職學生能力素質特點，在企業專家的指導下，明確了房地產經營與估價專業的人才培養目標。
三、課程設置是基礎
要實現“以就業為導向，培養高素質、高技能的技術應用性人才”的高職教育目標，高職教育必須以市場需求為導向，緊密結合企業崗位技能的要求，對照國家職業標準，確定和調整培養目標和課程設。我們按照“職業崗位群——綜合素質和能力模塊——能力要素——課程設置”的模式構建課程體系。
（一）明確培養目標和職業崗位群
為了更好地把握高職房地產經營與估價專業人才培養的目標定位和技能要求的內涵，課題組老師認真對國職業標準進行解讀分析，多次到兄弟院校相關專業學習交流，并到相關企業開展社會調查。通過調查分析確定我校房地產經營與估價專業的培養目標是：培養適應社會主義現代化建設需要的德智體美全面發展，具有與本專業領域方向相適應的理論水平與專業素養以及良好的職業道德和服務意識，具有從事房地產行業所必需的專業知識和技術應用能力，能從事房地產投資開發、房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀、房地產企業經營管理和物業管理等工作的高素質技能型服務人才。
學生畢業后可入職房地產開發企業承擔房地產投資分析、房地產營銷策劃與銷售等工作，從事企劃專員、營銷助理等崗位；也可入職房地產經紀企業承擔物業銷售與租賃、房地產政策法規咨詢服務、房地產金融與保險咨詢服務等工作，從事房地產經紀、物業顧問、置業顧問、房地產估價員、按揭部辦事員等崗位；還可入職物業管理企業，承擔物業管理等工作，從事物業管理助理等崗位。
該專業要求學生獲得房地產經紀人員執業資格的相應等級證書，或房地產估價人員執業資格的相應等級證書，也可考取物業管理人員職業資格的中級或高級證書。
（二）組建綜合素質和能力模塊
明確了人才培養目標和職業崗位群后，綜合國家職業標準分析結果及企業調查結果，得到崗位所必須具備的綜合素質和能力模塊。可看出該綜合素質和能力模塊由基本素質、通用能力、基礎能力、崗位能力、拓展能力和綜合職業能力六大子模塊構成。
（三）分解能力要素
剖析每個子能力模塊，分解出相應的能力要素。下面針對房地產經營與估價專業的崗位能力子模塊重點展開分析。
崗位能力是該專業的核心能力。從橫向上看，房地產經營與估價專業的崗位能力它又包括房地產開發經營能力、房地產估價與經紀能力以及房地產企業內部管理能力三部分。
1.房地產開發經營能力的能力要素
房地產開發經營能力的能力要素包括城市規劃能力、房地產經營策劃能力、房地產法規運用能力、房屋修繕管理能力等。
2.房地產估價與經紀能力的能力要素
房地產估價與經紀能力的能力要素包括房地產營銷能力、房地產經紀能力、房地產估價能力、經紀文案設計與擬寫能力、房地產金融保險咨詢服務能力、商務談判能力等。
3.房地產企業內部管理能力的能力要素
房地產企業內部管理能力的能力要素包括企業基礎工作與組織能力、人力資源開發管理能力、會計核算基本能力、公關能力等。
四、調整專業設置和開發新課程
關鍵詞：房地產企業 運營模式 轉型 持有物業模式 輕資產運營模式 社區商業模式
引言
在我國，房地產業以一日千里的發展趨勢，成為了國民經濟的命脈。我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，然而，與此同時，房地產企業經營環境也面臨著全面的變遷與更新，房地產企業運營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對國內房地產企業運營模式的轉型展開具體探討與論述。
1 我國房地產業的運營模式分析
1.1房地產業主流運營模式
就現階段而言，國內房地產行業的業務模式主要有物業滾動開發與物業持有兩種模式。其中，業務滾動開發模式已經成為現階段國內房地產行業的主流運營模式。相比之下，物業持有模式的發展較為緩慢。我國房地產行業的開發商大多選擇業務滾動開發模式，而很少有主動選擇物業持有模式。
盡管政府對城市規劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細的規定：房地產開發商開發住宅項目時，應當配建一定體量的公共建筑項目，然而，開發商通常會將這類公建物業也進行銷售，或者將其產權與房地產項目進行整體銷售或分割銷售，除非在房地產銷售情況不理想的時候，才會考慮物業持有的策略選擇。由于物業持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產開發商不會主動涉及物業持有模式。
1.2國內房地產行業發展的生命周期
我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，國內房地產企業經營環境也面臨著全面的更新與變化，住宅項目物業滾動開發模式的發展將從成長期走向成熟期。根據產業生命周期理論，一個產業進入成熟期，其外在的明顯特征表現為市場需求增長放緩，供應大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價競爭愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導致企業利潤率下降。一些綜合競爭力較弱的中小房地產企業不得不相繼退出，整個房地產行業的集中度越來越高。
2 新形勢下國內房地產業運營模式的轉型
我國房地產行業滾動開發模式正走向產業成熟期，單一的物業滾動開發模式已經無法滿足市場環境的變遷和革新。目前國內房地產企業正面臨著需求增長速度不明顯，市場競爭愈演愈烈，政府對房地產行業的調控越來越頻繁，房地產企業應當站在更高的視角，把握全局，了解國內房地產行業的發展現狀與經營模式，針對企業自身的現實特點，選擇和調整適合的經營模式，制定和修正科學的發展戰略。
2.1運營模式轉型方向
持有型物業模式與輕資產運營模式正逐漸代替原來的物業滾動開發模式，而成為我國房地產企業轉型的主要發展方向。
2.1.1持有物業模式
第三產業的發展是推動房地產行業需求增長的核心驅動力，反過來，商業地產又對第三產業的發展起到載體的重要作用。因此，第三產業與商業地產的發展是相輔相成的。
第三產業一日千里的發展與成熟，給持有型物業帶來了更多的機遇和無限的前景。物業持有模式是房地產企業運營模式轉變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業在房地產開發項目中的比重，將原來的住宅滾動開發模式轉變為物業持有模式。因為商業地產與住宅滾動開發的業務模式不同，開發商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經驗，因而，房地產企業在城市化率為50%―60%的時候，就需要為企業運營模式的轉型做好充分的準備，這樣才能趕上在城市化進程結束之前，在住宅區需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項目開發能力截然不同的企業能力，在商業地產領域占有穩定的一席之地。
2.1.2輕資產運營模式
房地產開發企業除了走持有型物業經營模式之外，還正從重資產模式向輕資產模式的發展方向進行轉變，收益方式也從以獲取資產升值為主向獲取增值服務收益為主的方向發展。筆者認為，就房地產行業的總體發展趨勢而言，該行業發展的最終演化結果就是專業化、精細化。房地產企業也將朝著一個專業化、精細化的方向發展。目前的房地產行業中，土地資源與持有物業的資產增值空間都十分有限，房地產開發商應當將收益方式轉向其他相關領域，例如開發代工管理、品牌溢價、物業管理、商業運營及衍生收益和地產基金等。地產金融也正走向多元化的發展道路，房地產企業可以從地產金融服務中獲取相應的費用收益，從業績提成中獲取相應的收益。目前，國內很多開發商已經對這些增值服務領域有所嘗試，將輕資產模式作為高度專業化的房地產行業的業務模式。
要實現業務滾動開發模式、物業持有模式與輕資產模式這三種運營模式的相互轉變，需要跨越相對漫長的歷史時期，然而，這是行業演化和進步的普遍規律，因此，房地產開發企業應當主動做出調整，采取積極的應對措施。
根據房地產各類運營模式的生命周期可知，我國房地產企業的滾動開發模式很有可能是在未來10年內由成長期循序漸進地步入商業地產需求相對成熟的階段。第三產業的迅猛發展，將帶來物業持有模式發展下的房地產行業的黃金期。隨著房地產業的不斷專業化，商業地產的業務模式將逐漸剝離資產持有的智能，進而向專業開發服務于資產管理結構的方向發展，完全實現輕資產運營。要實現輕資產運營模式，還應當要具有高度發達和成熟的金融市場，房地產項目開發商要有相當全面的專業知識，積累充足豐富的行業經驗，產業體系也應當高度精細化和專業化，具備這樣的條件之后，房地產行業的輕資產運營模式咋城市化進程接近尾聲的時候，大致可以實現。三種運營模式生命周期分析如圖1所示。
圖1三種運營模式生命周期分析
2.2運營模式轉型路徑
從長期來看，業務滾動開發模式將因其優勢的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產運營模式又相對超前，近期很難得到普及和應用。隨著持有型業務模式適宜低擴張環境、經營穩定的優越性日益突出，單一的業務滾動開發模式無法滿足行業演進與市場的發展需求，逐漸向“開發+持有”雙重模式轉變，或者直接向純粹的業務持有型模式轉變，這也是房地產開發商最為自然和現實的選擇。一些以住宅開發項目為主的大型發地產企業，已經成立了商業地產運營中心，為了拓寬領域，不少一線房地產企業正進軍商業地產領域，很多企業都致力于提高持有物業的比重，這一比例在未來十年會增至20%―30%。
由于持有物業具有穩定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發所形成的現金流，轉投一部分到持有物業中。房地產業的主流趨勢將會是采用租售并舉，以售養租的內部現金流的平衡來實現模式轉型。然而，與此同時，我們也應該意識到，國內房地產持有型物業模式具有投資額度大、回報周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應當盡快找出切實可行的策略，來促進房地產模式的轉型。
2.2.1大型商業物業的增持難度大
中國房地產企業的經營模式由業務滾動開發模式向租售并舉的經營模式或者單純的持有型物業模式發展，將經歷一個漫長的歷史時期。
盡管持有型物業模式的現金流具有較高的穩定性，能夠提高房地產開發商的開發風險。然而，從當前的收益情況來看，持有型物業模式與住宅業務滾動開發模式相比，仍然具有明顯的劣勢。就國內商業地產的發展現狀而言，一線城市的優質物業投資回報率通常是在6%―10%區間內，僅靠租金回報收益遠低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動開發業務相近的資產收益率。即使將公允價值變動因素考慮在內，資產收益率仍然遠不能達到滾動開發的收益水平。
持有型物業的投資規模太過巨大，商業地產規模化投資的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發為主的房地產開發商，仍然無法滿足規模化投資持有物業的資金要求。與此同時，因為持有物業投資回收周期較長，現金回收速度慢，就算一線商業地產企業不再擴大規模，全力以赴地發展投資物業，等到5年之后，該企業投資物業也僅占總儲備的20%―30%，根本無法發揮平滑周期風險的作用。大多數房地產商由于達不到持有物業規模化投資的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應當貿然大幅度增加持有物業，否則會讓企業面臨更大的不可控風險，因此，需要循序漸進地發展，持有型物業發展模式的轉型，仍然需要10年以上的時間才有可能徹底完成。
2.2.2社區商業是突破方向
由于大型持有型物業的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發為主的房地產商大多選擇“開發+持有”相結合，這種社區型商業模式也促進了房地產開發企業向租售并舉模式轉變。社區型商業能夠很好地滿足社區居民的日常生活出行、購物、消費、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴大，通勤成本的不斷上升，住宅區周邊的社區商業已然成為了人們生活中較最為便捷的消費場所。城市住宅郊區化的發展趨勢與人們生活水平的不斷提高，帶動了越來越多中高檔社區商業的發展，在住宅區周邊逐漸形成了可供持有的高價值物業，其發展空間完全不亞于城市中心區項目。
將社區商業為房地產企業的長期持有資產，實現社區商業的良性循環發展，促進房地產開發項目的品質提升，提高房地產開發商的品牌影響力，另一方面能夠為企業帶來具有增值空間的持有物業，帶來穩定的現金流，是由物業滾動發展模式向持有型物業發展模式轉型的可靠途徑。
3 結語
目前，由于居住房地產需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動開發為主的房地產開發商，以確保財務安全為前提，以合理的價格、合理的投資額度、合理的投資規模、合理的時點來實現對商業物業的開發和持有，循序漸進地從滾動開發模式向租售并舉的模式自然過渡。因為持有型物業投資規模較大，優質土地資源稀缺，很難在短期內實現物業持有模式的轉型，可能要經歷很長的歷史時期。社區是一種最接近住宅滾動開發模式的物業類型，也是支持目前房地產企業從原來的單一的住宅開發向租售并舉模式轉變的重要跳板，具備了成熟的金融市場之后，優良的社區商業能夠有助于實現房地產企業的輕資產運營。
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【關鍵詞】房地產中介 特許經營 特許人 受許人
加入wto后，迫于對國際市場接軌的要求，近年來房地產中介機構在其經營內容及模式上，已發生了根本性的變革。
一、我國房地產中介市場的現狀
（一）國家宏觀調控政策對房地產中介的影響
國家宏觀調控政策對于中介公司影響很大，可以預見的會有以下幾種可能：
其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態，還有房地產信貸資金的緊縮對交易產生影響。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數量增長會放緩；
其三，中介公司調整戰略部署，例如采取二三級聯動的方式；不斷提高服務質量，為客戶提供更人性化的服務等。
（二）房源與客源間溝通不暢
缺乏統一的信息交流通道，各個中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費者的心目中大打折扣。
二、我國發展房地產中介特許經營的必然性
（一）我國屬于新興市場，發展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業，這可視為中國（大陸）首例房地產中介特許經營個案。 1999年信義房產取得美國著名 coldwell banker公司在中國的房地產中介特許加盟授權業務的獨家權，并以 cb信義房產聯合品牌進行運作。進入 21世紀之后，太平洋房屋、 cb信義房產特許經營工作的力度在不斷地加強，取得了積極的成果，但從整個行業的角度分析， 2000年美國 21世紀中國不動產北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經營體系和業務發展，意味著中國房地產中介連鎖經營進入特許經營時代，代表當前中國房地產中介特許經營水準。我國房地產中介特許經營屬于新興市場，發展空間大。
（二）房地產中介特許經營的優勢.與直營體系相比，房地產中介特許經營特的優勢有：第一，特許經營人能夠最充分地組合、利用自身的優勢，并最大限度地吸納廣泛的社會資源。同時，無論是對特許方還是受許方，在合作中都是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆，而不是簡單的資本擴張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個較低的風險與投入實現規模化經營，并迅速擴大市場占有率。第三，由于通過特許授權的方式，使經營者在進入一個行業初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統的產品研發等已有資源，大大提高加盟者的成功率。
三、我國發展房地產中介特許經營的思考
從特許人和受許人兩個角度思考我國發展房地產中介特許經營
（一）從特許人角度的思考
1.建立優勢品牌.房地產中介的產品是無形的服務，客戶將價值巨大的房地產交給中介公司處理，就是因為客戶對房地產公司品牌的認可，因為優秀的品牌意味這值得信賴的服務能力和服務承諾。這種獲得客戶認可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數客戶在相當長的時間內，接受了該公司的經紀人或其他服務人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產中介服務之后，不斷強化而形成，因此優勢的品牌是房地產中介進行特許經營首先應具備的核心競爭優勢。
2.處理好三大參與者的關系，保持與加盟者良好穩定的關系.任何房地產中介企業日常經營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關系，只有在合適的經營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發展，這樣一種經營模式，不經過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發展的機制，是無法進入到成熟可用的狀態的，更不用說復制到其他發展狀況不同的地區去，讓當地的受許者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時間內形成基本服務能力，并為今后其在當地長期發展打好扎實基礎的模式也是非常重要的核心競爭優勢。
3.培養出資深績優的人才.特許經營在中國發展的時間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進管理，財務，法律等方面的專業人士，也要有特許上的專門人才。可以自己培訓和委托國外先進企業培訓。在正規教育的途徑上，在大專院校內，對有這方向擇業和發展的學生進行專項教學。由于當地受許人在獲得特許后，在當地用特許人的品牌和成熟模式經營，其經營的成功與否，很大程度上影響到其他地區的特許經營的發展，而由于地區房地產市場及發展階段的不同，使得再強大的經營模式也會因為各種原因而不能充分發揮其應有的效能，因此特許人能否派出具有相當實際經驗的輔導人員，針對不同的市場特點，提出針對性的經營調整意見，使受許人在當地的事業能夠順利發展，作為一種核心競爭優勢同樣不可或缺。
（二）從受許人角度的思考
1.熟悉自己的權利，訂好特許經營合同.在特許經營協議中，往往特許人實力雄厚，受許人財單力薄，雙方當事人經濟力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權利，訂好特許經營合同。如在協議期間，受許人有對商標、商號名稱的使用權，并有權分享其經濟利益。受許人有權要求特許人保護其對商標、商品名稱的使用權，保護商標、商號的信譽。特許人應當負責商標的注冊并支付由此發生的費用。協議終止時，受許人行權要求特許人購回未出售的屬于特許人商標的商品或其他貨物。
2.及時反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個體系的運營狀態。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個市場的市場分額，及時掌握整個體系所有加盟店的動態，制定公司下一階段的戰略方針，調整公司的擴張進度。根據科學分析，占領10%的市場分額是一個公司保持贏利的最佳狀態，而有利潤的市場才是公司的最大目標，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準，因而成為受許人對總部不可缺少的責任之一。
3.提高公司品牌在市場中的影響力.房產中介受許人在加入特許經營體系取得應用該體系的營業名稱使用權并學習了有關業務的經營技巧，受許人應該通過擴大市場，增加客戶群為自身和特許人爭取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場中的影響力。
參考文獻：
[1]房地產中介行業市場形勢分析研討會，2008年3月31日
該方案將先進的管理方法和經營模式與中國本土的房地產開發運營流程和經驗相結合，借助電子商務、BI商業智能、預警機制、即時通信、工作流等智能化應用，為企業的決策層、管理層、業務層提供一個全面、靈活的企業工作平臺，真正實現“信息可視化、流程透明化、動作標準化”，可有效幫助企業實現內部流程優化、資源整合、協同工作及決策支持，實現與目標客戶群體、上下游供應商、合作伙伴之間的電子協同與資源共享、共贏互利。
用戶通過這套系統可以完成企業全部經營活動的信息收集，企業經營管理者可以借助系統輕松掌握各種經營數據，為企業決策提供真實的依據。項目管理部門可以實現跨區域項目成本、質量、進度的控制，進行招投標管理；客戶服務部門可以實時了解客戶跟進情況，有針對性地進行客戶關懷，增強客戶滿意度，有效控制客戶流失率。商業經營管理部門可運用系統對商業物業項目進行跨地區、多業態、多項目的集中管理，提高商業物業收益率和服務水平，保證物業持續增值。同時，用戶還可通過電子商務門戶與企業目標客戶群體、上下游供應商合作伙伴進行協同商務與辦公、信息與資源共享、共贏互利。應用這樣一個集成業務解決方案，不僅可實現企業內部的流程優化、資源整合、協同工作以及輔助決策支持等全面信息化管理，更重要的是管理水平向國際化的提升。
開創智慧運營新模式
萬達廣場通過大規模的跨區域、跨行業、多廣場的運作，已逐漸形成“一座萬達廣場，一個城市中心”的獨特經營模式。競優房地產企業管理系統為萬達集團全國59個萬達廣場提供高效、流程化的管理平臺，實現品牌資源、招商運營以及租金收費的統一管理，競優豐富的行業經驗支持了萬達模式在全國的快速復制。
推動“商業+地產”雙軌發展模式
競優房地產企業管理系統實現了弘陽集團全國所有類型項目的統一管理，對房源、客戶、賬務信息有效整合，通過流程規范和報表統計分析，提升了集團的管理效率和組織能力，為多個重點項目，如紅太陽裝飾材料城、華東MALL、弘陽住宅社區等實現精細化的管理。
連鎖經營作為一種新型的商業組織模式和經營方式，展現了其強大的競爭力和發展能力，在世界范圍內得到了迅速的發展，成為現代商業的主流模式。但在其發展過程中，越來越多地呈現出了與房地產的關系，不但在房地產的經營中廣泛采取了連鎖經營的方式，而且在連鎖商業中，房地產經營已成為連鎖企業的主要收入渠道，麥當勞公司的收入90%來自于房地產經營，我國發展最快的大型連鎖商業國美電器和蘇寧電器，均通過房地產輔助其擴張，甚至創造出了“商業﹢地產”的經營模式。因此，連鎖經營中的房地產戰略是一個值得研究的新問題。
連鎖經營的概念及特征
（一）連鎖經營的概念
一般認為，一個企業（或企業集團），以同樣的方式、同樣的價格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務，這種經營模式即稱之為連鎖經營。連鎖經營是一種新型的經營方式和組織形式，是商業制度的創新，被譽為零售業的“第三次革命”。
自1859年美國出現第一家連鎖企業——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經營得到了迅速的發展，在歐美國家，連鎖經營占到整個零售商業的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強企業的第一名。
（二）連鎖經營的特征
標準化。標準化即指經營的商品、服務、企業整體形象的統一而標準化。連鎖企業擁有統一的企業名、企業徽，統一的建筑形式、統一的店堂陳列、統一的廣告宣傳、統一的服飾等。連鎖企業經營的商品具有同類性，服務的水平和風格也完全相同，從而樹立了統一的企業形象。
專業化。專業化是指連鎖企業的商品采購、儲存、配送、銷售及經營決策等職能的相互分離而專業化。連鎖企業對業務活動進行了詳細分工，甚至每個人的職責都趨向專業化，使其職責分明，各負其責。通過業務活動的專業化，從而保證了連鎖經營各項活動的決策正確以及有較高的工作效率。
集中化。分工越細的體系就越需要集中化管理。連鎖企業實行集中決策和分散經營的管理體制。即銷售計劃與經營戰略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負責；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負責商品銷售及提供服務。通過集中管理，實現連鎖企業的統一經營。
簡單化。連鎖企業在業務操作規范上化繁為簡，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業崗位職責明確，業務操作規范簡單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業服務的標準化和工作的高效率。
規模化。規模化是指連鎖企業在銷售網絡上、商品采購、商品配送、企業人員培訓、銷售廣告等各種經營資源方面的規模化利用。連鎖企業必須是若干個企業（店鋪）聯合而成的，形成規模經營，單個企業不能稱之為連鎖經營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當勞有30000多家分店。連鎖企業通過大量采購，從而降低商品進貨價格，增強了企業的競爭力；統一管理、標準化經營，使各分店商譽共享、經營管理技術共享，降低了經營費用；數量眾多的銷售網絡，大大增強了銷售能力。規模化為連鎖企業帶來了巨大的規模效益。
所以，連鎖經營從本質上看，是把獨立、分散的商業企業聯合起來，形成覆蓋面很廣的大規模銷售體系。它是現代工業發展到一定階段的產物，是社會化大生產的分工理論在商業領域里的運用。連鎖經營這一新型的商業組織形式和經營方式，以其自身的特點，發揮著巨大的“魔力”，掀起了現代零售業的“第三次革命”。
連鎖企業實施房地產戰略的背景
（一）房地產戰略是連鎖經營的本質要求
連鎖經營的開店戰略。開店即開設新店，增加新網點，以擴大營業規模和銷售能力。連鎖企業只有不斷開新店，才能擴大營業規模和銷售能力，降低進貨成本和管理費用，發揮規模效益，取得快速發展。
而開新店，首先就要確定開店的業態，即要開一個什么類型的店、經營什么、以什么方式經營？開一個與原有連鎖經營體系相同的店還是開一個完全不同的新店？零售商業的業態有很多種，分為便利店、專業店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經營和無店鋪經營兩種業態。有無營業場所和營業場所的規模、結構不同，則連鎖分店的目標顧客、商品結構、商品銷售方式、服務功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業開新店，首先必須確定開店的經營業態，以確定連鎖企業的經營目標。
就目前世界范圍零售業態的分布來看，有店鋪經營是零售經營的主要業態選擇。顯然，店鋪的開發和建設是有店鋪零售店的首要任務。鋪面規模、結構會影響連鎖經營的規模、商品結構和經營方式以及服務方式；鋪面建設資金的占用量會影響連鎖經營體系流動資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設的質量和速度會影響連鎖分店的開業時間是否正常和連鎖體系的開店戰略目標能否實現。而店鋪的開發和建設就是連鎖店的房地產開發，連鎖經營的開店戰略從本質上講就是房地產開發戰略。
連鎖經營的選址戰略。連鎖企業的選址戰略，就是要確定店鋪的選址標準、開新店的條件、商業區選擇、商圈調查、商圈市場評價，從而確定恰當的業態、優越的地理位置、合理的營業面積、有利的商業和購買環境，使店能夠經營成功。而這一切，正是商業房地產開發的要求。商業房地產開發符合了連鎖經營的要求，才能給連鎖店今后的經營帶來便利條件，如果商業房地產開發不符合連鎖經營的要求，店鋪選址不當、建筑結構布局不合理、規模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業競爭過于激烈等等，都會給連鎖店今后的經營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經營成功的秘訣，選址戰略是連鎖經營的重要戰略。而連鎖經營選址戰略從根本上講就是商業房地產開發戰略。
連鎖經營的網絡戰略。營業網點多、銷售規模大是連鎖經營的最大優勢。連鎖經營必須開發許多的網點、達到相當的規模才能具有規模效益，發揮規模優勢。而規模的擴大，僅僅依靠擴大經營范圍和商業促銷已經不能奏效，只有依靠網點的增加，在更大地域范圍、更多目標顧客市場上，不斷增加新網點，擴大銷售網絡才能實現。因此，連鎖經營實質上是網絡經營戰略。不斷地在更大地域范圍、更多目標市場上選址、店鋪設計、建設及裝修、開業，這就是商業房地產開發。
連鎖經營的資本運營戰略。美國貿易法規定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10 家以上的經營相同業務的分店。英國則認為，連鎖店必須符合以下四個標準：單一所有，即一個公司或一個合伙店或單個業主所有；集中領導，統一管理；設立的店要相同；有10個以上成員店。日本“連鎖店協會”則規定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。
從以上世界各國連鎖經營的定義中可以看出一個共同的特點：連鎖經營是規模化的經營，通過規模經營來獲取規模效益。連鎖經營是商業資本集中、壟斷和擴張的產物。而其中，房地產是其最大的資本。因此，連鎖經營戰略首先是房地產資本運營戰略，其房地產運作的好，連鎖經營才能獲得最大的成功；其房地產運作的不好，將導致整個連鎖經營體系的失敗。
（二）連鎖企業實施房地產戰略的實踐背景
1.為了推進連鎖事業的發展，需要連鎖總部提供房地產支持。房地產開發是連鎖經營的先決條件，沒有經營場地無法開展經營。而房地產開發需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設新店、增加新網點或吸收加盟店，以擴大規模獲得發展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業不是自己買地開發，而是采取租用的方式獲得經營場地，甚至與地產商合作經營。而對于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業的發展。為了推進連鎖加盟事業的發展，也需要連鎖總部提供房地產支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業。麥當勞就是借此方式而實現了加盟店的迅速擴張。
2.房地產的稀缺迫使連鎖企業必須開展房地產經營。隨著經濟和社會的發展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價飛漲，土地競爭十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個城市圈地布點。但是，由于土地競爭激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業又十分強調在城市商業中心、人口稠密地區、交通便利地區開店，這些地區往往是城市土地資源最少、競爭最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價土地。再加上不斷上漲的建筑材料費、人工費等，使得開店的成本越來越高，經營收益彌補不了漲價的損失，企業無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業開店的最大難題。這就迫使連鎖企業不得不考慮房地產開發的問題，考慮如何才能以較低的價格得到較好的位置和良好的經營環境。另外，房地產價格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業開始考慮投資房地產業。這樣不僅可以保證連鎖企業自己開店的需要，而且還可以通過房地產的開發經營，消除地價的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產高達20%-30%的毛利率，使商業地產成為商業資本又一個很好的投資選擇。
這也是很多連鎖商業與房地產經營聯合的主要原因，許多連鎖店同時成立房地產公司，許多房地產公司也同時經營連鎖商業，“商業﹢地產”的經營模式在商業和地產界已開始流行。麥當勞的快速擴漲就主要依靠麥當勞房地產公司的運作，我國國美集團也擁有鵬潤房地產公司。如果沒有房地產運作的支持，國美電器要實現2003年后連續四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。
3.零售經營的特殊性、復雜性，要求必須與房地產開發相結合。零售店獲得經營場地的方式有兩種，自建開發或租賃經營。自建開發，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業的開店步伐和經營收益。通過租用經營可以找到好的位置（因已經有房地產公司先搶到好的地塊進行了商業開發），但由于房租上漲過快，經營利潤會被漲租吞掉；并且無法對店鋪進行改造，租房的結構、布局甚至水電設施，都會對連鎖經營的商品構成及經營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發還是租賃經營，必須與連鎖經營的整體戰略聯系在一起考慮。而商業房地產的開發也必須與商品經營的需要相結合。我國商業地產空置率高達30%，商鋪銷售后期經營不佳，其主要原因就是地產商脫離了商業經營的需要，單純搞房地產開發，商鋪的規模、結構不適應商業經營的需要造成的。所以，房地產戰略是連鎖經營的必然要求，商業房地產開發必須與商品經營相結合。
房地產戰略在連鎖經營中的應用
美國的麥當勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當勞的牌子以特許經營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家經營房地產的店。麥當勞總部如今基本上不具體經營快餐業務，而更多地分析哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經營的合作伙伴，將快餐店租給他們經營，向他們收取特許經營費和這塊商業旺地的鋪租。只要承租的加盟者能夠生存， 麥當勞至少可以在房地產上賺取 40% 的利潤， 而且隨著物價上漲， 麥當勞的租金只漲不跌。
以租賃為主的房地產經營成為麥當勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建筑費用，也常無力爭取貸款，麥當勞公司就負責代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價承租或購進土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當勞公司收入的主要來源。這實質是麥當勞房地產公司（為實施房地產策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產經營策略，實際上是把第一債權人的權利轉讓給了麥當勞房地產公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當勞公司的收入，同時，通過控制房地產，更有利于麥當勞加強對受許人的管理。資料表明，至20世紀80年代中期，麥當勞的近萬家餐館中，有60％的房地產權屬于麥當勞總部，另40％是由總部出面向當地房地產主承租的，使麥當勞成為全美價值最高的零售房地產公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產收入占這部分收入的90％，由此，房地產收入成為麥當勞的主要收入。如今，麥當勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。
麥當勞在中國開設的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當勞進駐時，人們還沒有意識到土地可以轉化為資本，后來王府井的改造使麥當勞僅因拆遷而得到大筆的土地補償，此時人們才知道麥當勞投資房地產眼光的犀利。
其實，在地產中淘金的非地產企業，遠不止麥當勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內的很多品牌零售店，其實就是商業用房的最大房東，因為這些店是一個知名品牌，同時它要的商業用房的量很大，所以他可以用一個很低的價格租到房子，如沃爾瑪的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃爾瑪是一個品牌，對地段的商業前景有較專業的分析，所以可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主，租金差價就是這些店的一個重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業務范圍內賺取利潤，而且以自己的方式經營房地產賺取巨額利潤。
目前，我國連鎖業的發展正處在快速擴張，遭遇國外跨國連鎖集團的滲透，競爭激烈和地價飛速上漲，經營成本過高的不利環境下。連鎖經營中的房地產戰略，給我國連鎖企業提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經營之道。
參考文獻
1.李晉源.從一到無限——連鎖店的經營與管理[M].中國經濟出版社，1995
2.王吉芳.連鎖經營管理教程[M].中國經濟出版社，2005
關鍵詞：營改增；房地產開發；稅收
在市場經濟快速發展的背景下，營改增稅收政策的提出與執行，可以更好的改善現行稅制存在的矛盾與問題。就營改增稅收政策執行現狀來看，很大程度上降低了企業稅負，并且還可以促進企業對自身產生結構以及財務管理體系進行優化完善，在整體上不斷提高自身競爭力。在研究營改增對房地產開發企業影響時，需要了解營改增稅收政策的實質，結合房地產開發企業特點對存在的問題以及機遇進行分析。
一、營改增稅收政策概述
營改增即將企業原本應繳納的營業稅改為增值稅進行繳納，而增值稅則是對產品增值部分所要繳納的稅款，這一政策的實施可以在一定程度上避免企業的重復納稅[1]。執行營改增稅收政策后，不可否認的會對企業生產經營產生影響，最直接的就是影響企業的財務管理工作，并且會對企業經營模式產生影響。企業財務管理工作具有一定的特殊性，在執行營改增稅收政策后，勢必會對傳統財政管理體系造成沖擊，而怎樣才能利用“營改增”來提高企業經營效益，是現在最主要的研究內容。就我國現行稅制結構來看，增值稅與營業稅是主要的流轉稅稅種，但是市場經濟體系的改革，其中已經逐漸暴露出更多缺陷。例如營業稅作為全額征稅，存在很多重復征稅情況，并且增值稅企業因為接受營業稅應稅勞務不能取得增值稅專用發票不能抵扣，同樣存在重復征稅缺陷。而“營改增”稅收政策額的執行，剛好對此類問題進行改善，提高企業納稅的效率，并提高企業財務管理體系的合理性。
二、營改增稅收政策對房地產開發行業的影響分析
1.財務影響
（1）降低企業稅收負擔。對房地產開發企業來說，在項目開發過程中存在比較多的外包服務，并且在傳統稅收政策下，企業外包性質服務并不能當做進項稅抵扣，只能作為營業稅進行繳納。但是就營增改稅收政策應用后，此方面內容就可以按照進項稅來抵扣，加快了企業附屬部門從業主上的分離，可以更進一步的推動建筑企業的發展。
（2）提高資金利用率。在營改增稅收政策應用背景下，會在一定程度上降低房地產來發企業獎罰自身的稅收復雜。然后了應用節省下的資金在現有基礎上進行擴建，增大企業經營規模，或者是利用節省下資來進行培訓，同時做好各項資源設備的管理維護，降低各項因素對企業經營發展造成的影響。
（3）財務報表數據結構轉型。以往企業財務管理選擇應用會計準則，采取損益報表中關于主營業務收入中包含含稅收入額度，在營改增稅收政策執行后，此方面內容將會轉變為稅后收入額度，相應的會很大程度上降低產品收入。但是從企業整體經營效果來看，企業綜合利潤會增加，并且損益表中也不再包括增值稅，最終會促進企業財務報表數據結構的轉型[2]。
2.稅負影響
房地產開發企業稅收方面一直以來都是采用的土地增值稅與營業稅并行的征稅制度，并且土地增值稅與營業稅均屬于價內稅。受房地產項目定價機制影響，在企業經營過程中存在稅上加稅的情況，增加了房地產開發企業的稅負，在一定程度上影響了企業的進一步發展。增值稅計稅對象是企業經營過程中產生的增值額，并且將上一環節中已經繳納的稅款去除，假設房地產開發企業均是選擇用增值稅專用發票，則會降低企業的稅負。
三、房地產開發企業實施營改增后重點解決問題
1.稅收政策適應度低
就我國房地產開發行業發展現狀來看，存在明顯的區域不平衡現象，在此背景下營改增稅務政策對每個地區所起到的調控作用并不相同。對于經濟發展水平比較低的地區，企業對營改增稅務政策實施的適應性也就比較低，在發展過程中不但不會提高效益，甚至還會遇到一系列打擊與挑戰。并且房地產開發企業投資具有多元化特點，在整體上看存在稅率較高的情況。另外，房地產開發行業結構類型比較豐富，對于不同資本結構與融資結構來說，其在實施營改增稅務政策時適應程度并不相同。
2.發展資金短缺
資金短缺是營改增稅務政策實施后極有可能存在的問題，政策實施后會增加房地產開發企業成本，對企業現金流產生影響。再加上我國現在對房地產信貸政策的改革，在發展過程中企業將會面臨資金困難的情況，情況嚴重的甚至會影響到行業的正常發展。
3.稅務不減反增
營改增稅務政策的執行，降低企業稅務已經成為首要影響因素，但是就實施實際情況來看，并不是所有實施營改增的房地產開發企業都達到了稅務降低的效果。對房地產開發企業來說，很可能會因為稅率過高、抵扣困難等而造成稅務增加。一方面，稅率過高。目前過高房地產行業以及上下游企業現行營業稅率在3%～5%之間，營改增稅務政策執行后，房地產行業將要執行17%或者11%增值稅稅率，進而會造成企業稅負增加[3]。另一方面，抵扣困難。目前營改增稅務政策并沒有就所有行業實施，尤其是針對房地產開發企業來說，其上下游行業并未納入執行范圍，這樣就不能形成完整的增值稅鏈條，最終出現增值稅抵扣困難的問題。
四、房地產開發企業實施營改增應對措施
1.充分發揮政府職能
第一，優化稅改政策。即要以“營改增”作為研究基礎，結合房地產開發行業發展現狀，建立過渡性政策來提高企業適應度。例如可以在實施營改增稅收政策時稅負增加的企業給予補貼，提高稅負的公平性，提高企業實施新稅收政策的積極性。另外，還應適當降低稅率，從當地經濟發展水平以及行業發展現狀進行分析，合理確定企業稅率，降低企業稅務負擔。并且在營改增稅收政策的實施過程中，政府應提高其落實度，增加行業內的覆蓋度，促進企業進項稅額的全面抵扣。第二，加強稅改政策輔導。即對各級財稅部門組織相關人員做前期培訓，保證所有財稅基層人員都可以掌握營改增稅務政策實施要點。同時還應做好房地產開發企業管相關人員的培訓，保證企業內財務人員可以掌握“營改增”實施后會計處理方法，并成立政府與企業聯系部門，隨時解決實施過程中存在的問題。
2.企業端正實施態度
（1）優化經營模式。在房地產開發企業實施營改增稅收政策時，面對帶來的資金短缺問題，需要對傳統經營模式進行優化。第一，調整開發周期，在項目開發過程中做好開發時間與資金之間的分配，盡量減少財務費用。第二，成立企業合作機制。即實現以房地產開發企業為中心，以聯合購地、資金拆借、項目股份以及聯合開發等形式項目合作機制，加強對項目的管理，以有效的措施來對整個結構進行優化。第三，確定高質量房地產開發線路[4]。即以滿足人們對生活質量的需求，確定高品質、高質量的項目開發方向，在整體上提高企業產品質量，提高自身市場競爭實力。
（2）加強財務管理。第一，企業財務管理應最大限度的獲得可以抵扣的增值稅發票，尤其是對于經營規模較大，開發項目數量眾多的企業來說，可以此采取集中采購的方式，以此來避免材料供應商以及材料質量等方面帶來的影響。第二，嚴格按照相關稅收政策完成會計核算程序，并及時進行進項稅額的認證與抵扣。第三，做好項目核算與工程決算管理工作，保證在項目工程竣工驗收后，結束所有會計核算任務。
結束語：
營改增的實施對房地產開發企業來說，存在一定的機遇，但同時也會遇到各種問題。想要在執行新稅收政策的同時提高企業發展效率，應針對行業與市場發展特征，從政府與企業兩個方面進行分析，選擇切實可行的措施進行管理，爭取不斷提高其實施的效率。（作者單位：唐山弘馳房地產開發有限公司）
參考文獻：
[1] 張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014，12：60-61.
[2] 黎靜文.我國房地產業營改增問題研究[D].西南財經大學，2014.
[關鍵詞]房地產中介企業 發展現狀 問題 對策
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）04-0118-01
一、我國房地產中介存在的問題
（一）法律法規不健全，行業管理不夠完善
目前由于房地產中介的行業地位不明確等原因，造成其行業自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業約束機制，造成我國房地產中介服務企業經營實力和專業水平良莠不齊，大多數中介服務企業小而散，缺少規模經營和品牌效應，惡性競爭嚴重。
（二）從業人員素質差，專業能力低
據統計，目前我國房地產中介從業人員，取得房地產經紀人的占從業總人數的比重不到2%。從業人員資格認證制度的不規范，多數房地產中介機構為追求短期利益，對從業人員不進行培訓，致使從業人員普遍缺乏房地產服務行業的職業道德和專業素質，從而造成行業整體誠信水平低下。
（三）信息渠道不暢，經營模式落后
信息資源是房地產中介服務企業從事經營活動的基礎。而目前有關的市場信息網絡系統還不健全，市場信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務質量的提高。行業內的技術水平偏低，使得對信息資源的開發利用缺乏深度導致信息資源浪費，難以發揮行業優勢，而落后的經營模式和單一的業務種類也越來越難滿足市場發展的需求。
二、我國房地產中介服務企業的發展戰略建議
（一）品牌戰略
對房地產中介服務企業而言，其品牌戰略的實施可以從以下三個方面入手：
1.信譽。堅持給顧客提供更為安全的交易和更為專業的服務是構成房地產中介服務品牌的核心部分。
2.創新。基于資源優勢的核心競爭力的創新是營造和發展房地產中介服務品牌的堅實基礎。
3.文化。顧客在房地產中介服務中能品味到的企業的一種精神文化的共鳴是房地產中介服務品牌中的精神追求。
（二）人才戰略
房地產中介行業由于起步較晚，專業人員稀少，從業人員有限等促使房地產中介企業在人才資源管理方面投入更大的資本，因而房地產中介企業的決策者需要根據實際條件，有效地開發人力資源，實行有效的機制，創造出特有的企業文化環境。特別要注重對關鍵人才的培養，可借鑒國外企業經驗給予長期激勵，比如高提成等激勵制度。
三、長春房地產中介企業存在的問題
（一）法規制度不規范
房地產經紀人市場準入規則不健全，政府部門的管理不統一，房地產經紀行業行政管理職責不明確，與行業自律管理發展方向偏離，市場上存在無序競爭的現象，違規行為時有發生，行業聲譽差強人意。
（二）規模較小，素質較差
目前長春市正規的大型房地產中介機構不足20家，均為小型房地產中介機構，這些機構規模小，檔次較低，技術含量不高，布局分散，市場占有率低，尚未形成強有力的品牌。從業人員來源復雜，絕大多數沒有從事過相關經營活動。
（三）競爭力不強
目前，除長房置換粗具規模外，大部分房地產中介機構普遍存在人員少、規模小、技術含量低、應變能力差等問題。
四、長春房地產中介公司發展對策的建議
（一）推進資源整合
全市各相關部門、行業協會、商會和中介服務企業信息資源，加快建設集網上展示、電子商務、信用信息、公共信息資源共享、供求信息搜索等功能于一體的中介服務公共信息平臺，此平臺可以將每個中介企業在網上的關于房源所有的信息一一展現出來，為中介服務企業的發展提供條件，完善中介服務鏈條，引導中介服務行業集聚發展。
（二）深化改革，優化市場準入
加快產業化經營改革步伐。實行政企分開、企事分開、營利性與非營利性企業分開，培育符合市場經濟體制發展的微觀主體。凡是不利于中介服務業健康發展的地方政策和管理方式，必須予以清理和調整。
【參考文獻】
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[4]周中元.宏觀調控下房地產中介行業的生存和發展戰略研究[J].學術論壇，2010（1）.