時間：2023-01-30 06:13:44
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大家下午好。
我是重大項目辦公室的李瑞，今天我演講的題目是《感恩》。
我到中心工作已經六年，真是彈指一揮間，從二o0五年被評為年度先進工作者，到現在成為重大項目辦公室的副主任，我帶著感恩的心一路走來，在重大項目辦組建一年之際，我們迎來了國家衛生部召開的重大項目現場會，并獲得了國家衛生部領導和與會人員的一致好評，省衛生廳的領導也多次表揚了我們的重大公共衛生工作。
我們作為中心的一員，她給我們提供了工作的機會和承擔工作的責任，給了我們展示自己的舞臺，這些都值得我們去感恩，我們最好的感恩方式就是在工作中體現自己的責任感，盡自己的所能回報中心，回報社會。細想我們每天能著裝整潔，在這溫馨、和諧的工作環境里，享受著無比優越的待遇。其實工作是天職，是使命，是我們生命中最珍貴的禮物!正是有了無數員工對中心的無限赤誠和執著敬業的工作熱情，才有了中心今天驕人的成就，我們才有一份安穩的工作，我們應該感恩，應該努力工作，只有這樣，我們才能同心同德，才能充分發揮團隊力量，才能讓我們的中心永遠煥發出無限青春的活力。
我們中心今天的成功離不開上級部門的支持和厚愛，離不開中心主任的正確領導，更離不開全體員工的團結協作。一代一代的計生婦幼人帶著感恩，帶著對美好未來的向往，一點一滴地把心中的藍圖繪制成為現實，我們所付出的艱辛和汗水是許多人都無法想象的，但是，我們不悔。因為，這是我們的職責所系!
寧靜才能致遠，澹泊足以明志，感恩方思回報。人民群眾就是我們的衣食父母。我們中心開展了“三好一滿意”活動，即“服務好，質量好，醫德好，群眾滿意”。希望通過這項活動讓人民群眾更加理解我們，信任我們，并能贏得全社會的支持和認可。
時代賦予了我們這一美好的時刻，讓我們的智慧和汗水在愛的奉獻中，在責任的付出中閃光;無論你身在何職，無論你身處何位，請揚起感恩的風帆，在波瀾壯闊的人生航程里，書寫屬于自己的生命。
大家好！今天是××××公司××項目第一期工程奠基的日子，我代表××村黨支部、村委會和××多村民對此表示最熱烈的祝賀！在這里，我只說三句話：
第一句：一定要當好服務員。這個大工程既然落戶在我們村，我們就是半個東道主，我們一定要配合××××公司把這個利國利民的事情辦好，保證既要當好東道主，又要當好服務員，保證道路、運輸、用電、用水一路暢通，一路綠燈。等到了工程竣工剪彩的那一天，有哪位領導說一句：××村的服務保障工作還可以。我這個當村長的，就心滿意足了。
第二句：一定要珍惜這個緣份。這個頂目早幾個月就提上了議事日程，我們村委會和黨支部先后召開了十幾次會議，相互通氣，統一認識，統一安排，達成了初步意向協議，現在又順利地迎來了工程奠基的日子，這是什么？是緣份啊！說明我們和××××公司有緣，說明我們的第一次合作能夠順利，以后的合作也一定能夠圓滿順利。
一、統一思想、提高認識。要充分認識到抓好項目工作，對于擴大固定資產投入，促進經濟社會的全面發展和對全縣經濟發展目標的實現都具有重大的關鍵性作用。當前和今后一段時期，要加快發展，必須堅定不移地抓項目、爭資金、爭政策，強化投資拉動經濟增長，推動社會各項事業全面發展。在當前各地競相發展的新形勢下，能否把握機遇，努力使我縣項目工作取得新的突破，對于保持經濟持續增長、增強發展后勁、推動__縣經濟社會更好更快發展具有緊迫而重要的意義。當前，金融危機還沒有見底，影響還在擴大，危機的后果難以預料，形勢十分嚴峻。面對危機，我們要把思想認識統一到中央和省州黨委、政府對形勢的判斷上，統一到積極應對危機所采取的一系列重大決策上，保持清醒頭腦，堅定發展信心，搶抓機遇，攻堅克難，努力推進全縣經濟社會又好又快發展。
二、要高度重視項目前期工作。項目前期工作非常重要，關系到全縣爭取國家、省、州支持的力度，關系到投資任務的落實。全國發展改革工作會議明確提出，中央的投資要確保“四個優先”，即：優先安排在建的符合中央投資政策的項目；優先安排做好前期工作、具備開工條件的項目；優先安排列入國家規劃的項目；優先安排災后恢復重建的項目。從“四個優先”的要求看，這些都和項目的前期工作息息相關。我們爭取國家和省州支持的根本保證就是積極做好項目前期工作。因此，全縣各級各部門務必高度重視，切實加強項目前期工作，必須采取超常規的辦法措施，盡快選準、選好和論證、儲備一批基礎設施、基礎產業和重大經濟發展項目。今后，能不能繼續爭取中央的支持，要看我們的項目前期工作扎實程度。近期，__縣主要做好杉陽地區水資源綜合開發利用、銀江河治理、病險水庫除險加固、縣城供水管網改造、縣城污水處理廠、縣醫院新區、苗家埡口至松坡油路、龍街至岔路油路、縣城水源地保護、寶臺山國家森林公園開發建設、學校危房改造、博南古道保護與開發、博南文化園建設等一批重大項目的前期工作。各有關單位要制定項目前期工作推進計劃，建立重大項目前期工作目標責任制，扎扎實實做好項目前期工作，為爭取國家、省、州項目資金奠定基礎。
三、要積極爭取項目和資金。今年，國務院做出了進一步擴大內需，促進經濟增長的重大戰略決策，安排新增中央投資1300億元，其中安排中央項目350億元，分配給地方額度為950億元。中央項目由國家發改委會同有關中直有關部門安排下達，地方項目由國家發改委切塊給各省區市，各省區市按照國家確定的投資規模和方向組織確定項目，上報國家發改委核準并下達計劃，并對項目的做出了明確要求即符合國家投向、完成前期準備工作。國家這次切塊安排我省投資36.42億元，主要投向在六個方面，一是保障性安居19.3億元；二是農村“水電路氣房”6.01億元；三是重大基礎設施建設工程0.85億元；四是衛生教育4.81億元；五是環境保護2.95億元；六是結構調整和技術改造2.5億元。這就要求發改部門會同相關單位按照確定的投資方向組織和落實項目，以建設規劃或建設方案為依據，按投資重點選準選好項目，嚴格遵照現行工作要求和程序編報投資計劃，并動員方方面面力量，積極向上爭取建設資金，落實項目各種建設條件，爭取有更多更好的項目早日開工建設，在全縣上下形成千軍萬馬攻項目、千辛萬苦跑項目、千方百計上項目的良好氛圍和局面。主要是積極爭取苗家丫口至松坡油路建設、金河水庫建設、縣職中實訓樓建設、縣醫院整體搬遷、縣中醫院住院樓、縣法院審判大法庭、縣城供排水管網改造、__縣城市污水處理廠、曲硐核桃交易市場、2個社區衛生服務站建設（曲硐、杉陽）、4個計生服務站建設（水泄、北斗、龍門、廠街）、20__年重點退耕還林地區5000畝基本口糧田建設、5鄉鎮小型片區國債項目（廠街、博南、水泄、龍街、龍門）、永保橋碼頭、霽虹橋碼頭建設等一批項目。
一、小灣庫區生態漁業養殖項目的基本情況
小灣電站建設完畢，正常蓄水水位高程1240米，水庫面積189.1平方公里，總庫容149.14億立方米，云南最大的百里長湖將呈現在世人面前，小灣庫區良好的水質和生態系統，是發展水產養殖業的寶貴資源。對此，云南思廣正大投資有限公司決定立足庫區水資源優勢，實施小灣庫區生態漁業養殖項目。20__年10月至12月，由省農業廳漁業處牽頭，云南思廣正大投資有限公司與臨滄、保山、大理簽訂了合作開發協議。20__年1月，云南思廣正大投資有限公司在__縣注冊了子公司——云南小灣生態漁業有限公司，經營管理小灣庫區生態漁業養殖項目。云南小灣生態漁業有限公司注冊資金1000萬元，購買龍湖賓館作為公司的辦公場地，下設綜合部、財務部、營銷部、守護部和技術部， 擁有公司員工56人，制定了部門的工作職責和工作制度，有條不紊地開展工作。20__年初公司兼并瀾滄江、黑惠江的合法漁船和漁民，建立了守護中隊、守護站，配置防護設施，開始對庫區水域開展守護工作。受省農業廳的委托，從20__年1月31日（正月初六）開始，公司組織增殖放流工作，到目前，共向庫區投放優質魚苗800噸。
該項目以生態養殖（大面積）與網箱養殖相結合，通過不斷提升水產品質量，創品牌，建網絡營銷市場，實現農民增收，企業增效、帶動庫區周邊農民脫貧致富為奮斗目標。力爭年產值超億元，使云南小灣生態漁業有限公司發展成為省級農業龍頭企業，增強云南水產品在國內國際市場的整體競爭力。根據資源狀況和項目奮斗目標，項目的建設內容為：建設28萬畝規模化生態養殖基地，建設200畝生態網箱養殖試驗示范基地;推進大面積網箱養殖;建設魚飼料廠、魚粉廠和魚片加工廠。項目概算總投資5億元，魚片加工廠年生產能力20__0～80000噸。
項目周期計劃為10年，前期3年（20__年10月至20__年10月），中期5年（20__年10月至2016年10月），后期二年（2016年10月至2018年10月）。20__年5月至10月，做好項目的立項、報批，做好市場調查和市場分析，為生態養殖和網箱養殖提供科學依據;20__年10月至12月開始試驗生態網箱養殖;20__年1月至3月推廣網箱養殖；20__年4月至8月，做好魚飼料廠、魚粉廠和魚片加工廠的項目論證、選址、圖紙設計、工程招投標;20__年9月至12月完成建設工程;20__年10月在國內市場建設小灣生態漁業專賣店，進行網絡銷售。
二、總體估價
（一）項目關聯度大、拉動力強，社會效益好
項目涉及大理、保山、臨滄3州市，南澗、巍山、__、昌寧等8縣市，含蓋農業（養殖）、工業（魚產品加工、飼料加工）和商業服務三個領域，與瀾滄江流域的生態環境和旅游業發展息息相關，是農工商一體化、產供銷一條龍、關聯度大、拉動力強的農業產業化項目。
實施好該項目，可提高庫區水資源的利用率，實現規模化、集約化養殖和加工可節約資源投入，有利于組織統一管理和技術提高。項目的實施能夠解決大批庫區失地農民和其他富余勞力就業，緩解社會矛盾，增加農民收入，擴大稅源。
（二）建立了現代企業制度，實行科學管理模式
該項目以云南思廣正大投資有限公司為投資主體，由云南思廣正大投資有限公司的子公司——云南小灣生態漁業有限公司負責項目實施，實行董事會領導下的總經理負責制，建立了產權清晰、責權明確、管理科學的現代企業制度。小灣漁業公司按照現代企業管理模式，設立了綜合部、財務部、營銷部、守護部和技術部，制定了部門工作職責和工作制度，計劃走規模化經營、科學管理、商品化生產、網絡化銷售的道路，為項目順利實施提供了制度和管理方面的保障。
（三）前期工作動作迅速，工作扎實
從20__年10月至今，半年的時間，項目單位就完成了與三州市簽訂合作開發協議，組建了云南小灣生態漁業有限公司，購置了辦公場地、兼并瀾滄江、黑惠江合法漁船和
漁民、購買巡邏艇、捕魚船建立了守護中隊、守護站，向庫區投放800噸優質魚苗等前期工作，并開始建設項目的立項和報批工作。可謂動作迅速，工作扎實。三、需要解決的問題
（一）請縣政府建立項目協調開發領導組，有效開展項目建設。
（二）請縣政府進一步完善漁業行政執法機構，切實加強漁政執法管理，打擊黑惡勢力，確保庫區安全穩定。
（三）將項目納入臨滄市的重點招商項目，享受相應的招商引資優惠政策。
（四）請支持項目立項工作，積極爭取國家農業項目補助和庫區周邊農民的扶持資金。
（五）請縣政府協調庫區鄉（鎮）、村委會大力發動庫區農民參與網箱養殖培訓和生產。
四、意見、建議
（一）統一思想，提高認識
小灣庫區生態漁業養殖項目，是關聯度大，涉及面廣，帶動作用強的建設項目，由于擁有28萬畝庫區水資源優勢，引進廣東等沿海地區的養殖技術，運用現代企業的管理模式，項目市場情景良好，開發潛力巨大。實施好該項目，可以提高小灣庫區水資源的利用率，拓展就業渠道，增加農民收入，擴大地方稅源，促進企業增效。但由于項目建設內容廣博，項目周期長，資金投入大，在實施過程中難免有一些不確定因素，加之項目處于啟動階段，漁業養殖在小灣庫區是新生事物，有一個探索、了解、接受的過程，因此，縣委、政府應給予高規格的重視，庫區鄉（鎮）黨委、政府、村委會和相關部門對項目的引導、幫助、支持、宣傳是整個項目順利實施的前提和基礎，這一點顯得十分必要。同時我縣應將該項目作為繼茶葉、核桃、烤煙、蠶桑以后的重要產業來培育，政策上給予著重傾斜，精力上給予重點保證，資金上給予優先保障，確保建設項目順利實施。各級、各部門要高度重視小灣庫區漁業養殖項目實施工作，從細節做起，高質量服務，把它作為破解“三農”問題的重點項目來抓，作為圍繞以提升實現“三個核心”指標和推進“三化”進程的優勢項目來扶持。
（二）加強領導，明確職責
為抓好項目實施工作，縣政府成立小灣庫區生態漁業養殖項目協調領導小組，由縣長任組長，分管農業、工業和招商工作的副縣長任副組長，農業局、發改局、招商局、國土局、建設局、經濟局、商務局、環保局、交通局的主要領導為領導小組成員。領導小組成員單位根據工作職能，抓好項目實施過程中的相關工作，農業局負責抓好宣傳發動、組織網箱養殖技術培訓和漁政執法工作;發改局負責項目論證、項目立項、轉報審批和鮮魚最低保護價制定;招商局負責落實招商引資優惠政策，提供寬松的投資環境;國土局和建設局負責飼料加工廠、魚粉廠和魚片加工廠的選址、建設用地和建設工程的報批手續;環保局負責環境影響評價手續和庫區水環境監測、保護;交通局負責水運管理;商務局協助小灣漁業公司做好魚產品營銷和申辦進出口經營許可證;經濟局負責項目的管理和服務工作。
（三）營造寬松環境，提供優質服務
1、涉及該項目的證照辦理、項目立項、報批手續，能減化的盡量減化，能變通的盡量變通，費用能減免的堅決減免，不能減免的一律按下限收取，努力打造成本凹地，服務高地。在公司駐地設立公安執勤點，同時與漁政執法隊有機結合，為公司的生產生活提供有序良好的環境。
2、把小灣庫區生態漁業養殖項目列入__重點招商項目，享受已有的招商引資優惠政策，必要時在特殊情況下給予特殊的政策。并積極幫助申報臨滄市重點招商項目。
3、把云南小灣生態漁業有限公司列為__縣重點保護企業，頒發《重點保護企業》匾牌，實行重點保護，為公司負責人（法人）頒發外來投資者綠卡，提供“綠卡”服務。不得隨意對公司進行除法律法規以外的檢查、評比，確需進行的須經領導小組組長或副組長的同意。
4、積極幫助云南小灣生態漁業有限公司申辦進出口經營許可證。
5、安排縣漁政執法機構盡快進入小灣庫區開展工作。積極請示匯報，爭取省漁政執法總隊在小灣庫區設立漁政執法中隊，切實加強漁政執法管理。
6、在飼料加工廠、魚片加工廠投產運營后，積極幫助小灣生態漁業有限公司向縣公安部門協調，在小灣生態漁業有限公司設立一個治安值勤點。
關鍵詞：豐盛?花神閣項目 旅游業發展 商業發展 方向定位
1 項目背景及性質分析
雨花軟件園由雨花臺區委區政府于2008年8月成立，前身為雨花軟件產業基地核心區。位于南京城南部。
核心區規劃面積7.8平方公里，主要在繞城公路以內，以緯九路為中心，輻射區規劃面積約40平方公里，過繞城公路和秦淮新河，從核心區整體向南推進。這里已入駐中興通訊、華為軟件、中國普天、東軟研發、新華科技、富士通、蘇豪科技、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園等大型企業，已經基本形成了軟件產業集聚發展的態勢。
項目概況：項目周邊環鄰泥國王墓、文萊風情園及臺公園等風景秀麗的景區及眾多高科技企業，一號線小行地鐵站、一號線南延線寧丹路地鐵站距項目咫尺之遙。主要不利影響為東北角的殯儀館。
殯儀館影響分析：殯儀館位于到達項目必經之路上，對游玩者心情多少產生一定負面影響。如果項目旅游主體標志性建筑高度過高，登高望遠時殯儀館觸目可及，對游玩者心情、視覺、心理上均會產生一定的影響。根據地塊的風玫瑰圖，地塊處以東北風和東南風居多，會產生一定不利影響。
項目性質：本項目為雨花軟件園內的旅游地產+商業用途項目，作為豐盛集團大體量地塊整體開發的組成部分，要求在符合旅游局旅游景點建設要求的前提下，通過商業的建設獲取一定效益，并可考慮為后續建設的單身公寓內的白領群體形成一定商業配套。
本地塊的性質屬于旅游用地，先天就限制了地塊的其他開發用途。其他旅游地產開發不同的是，本項目的定位導向首先需要考慮我們是追求效益還是追求公益。我們是要做迎合政府市政形象做純粹的旅游風景度假區？還是站在盈利的角度，追求項目的整體運營效益？
2 項目旅游業發展思考
雨花臺區旅游局原規劃中，旅游能夠實現很可觀的經濟效益。按年接待量10萬人次游客計算，門票收入約為200萬，每位游客再另外消費50元，可增加500萬營業額，20%的利潤，則年收入100萬元。僅來自游客的年純收入達300萬元。
項目案例參考：
泥國王墓
項目現狀：泥國王墓是國家級文物保護單位，國家AA級旅游景區。由于知名度不高，每年游客人數很少。據了解，游客多是文萊風情莊園的用餐顧客，每天10余人左右，高峰期僅20余人，遠達不到預測的年接待25萬人次的數量。
臺公園
項目現狀：現為免費開放，少人問津，成為附近民工的休息場所。
閱江樓
項目簡介：整體成“L”型，主翼面北，次翼面西，兩翼均可觀賞長江風光。主樓在兩翼的犄角處，外四內三，共計七層，總高度為51米，總建筑面積5000多平方米。門票30元。
投資額：閱江樓的總造價6000多萬元，加上改造周圍環境的投資，總投資達1.2億元。
實現目的：要打造一個休閑性的標志景點，且具備一定的歷史文化內涵，可打造包含現代時尚元素的雕塑，以現代化的胸襟包容歷史。
明確主題：明確圍繞花或花神主題進行旅游景點的建設。這有利于配合政府工作，提升雨花臺區的形象，加快城市化步伐，實現項目的社會效益。
保證盈利：將項目旅游部分和商業部分作為一個整體來看，不局限于旅游景點的盈利。為增加商業人氣，此處不宜設置門票門檻。
3 商業發展研究
市場需求：小長假增多，城市中短期休閑度假需求被放大；生活壓力及空間等因素也加大休閑度假的消費需求釋放；越來越多的商務活動選擇在優越自然環境中；雨花區南部景觀帶聯動區域內休閑消費習慣。
市場競爭：遠郊農家樂，自然景區，借助自然條件形成系列休閑度假產業；遠郊高檔度假區，包括餐飲、住宿、會晤及舉辦婚禮；城區中主題公園，自然環境良好，提供包含燒烤等聚會活動條件；城區中商務會所，主題定位鮮明，提供餐飲、聚會的場所；軟件基地中公共配套設施及各自園區中的餐飲等休閑配套。
商業格局展望：
南京商業規劃，南京將在2010年前完成2個市級商業中心，6個商業副中心，本地區在火車南站商圈的輻射范圍中，但是火車南站的商圈正在發展當中。
市級商業中心2個：新街口、河西商業中心。
市級副商業中心6個：湖南路、夫子廟、火車南站、江寧新市區、浦口新市區、仙林新市區。
地區級商業中心27個：中央門、瑞金路、邁皋橋、安德門、石門坎等。
周邊商業狀況：項目周邊現有商業可劃分為以下幾個區域：安德門區域、卡子門區域、鐵心橋區域項目地。
安德門區域：以服務雨花新村街道及周邊區域為主，
商業布局較為雜亂。
卡子門區域：寧南區域較為成熟的商圈，聚集大量的建材家具專業市場和汽車4S店集群，依托未來建成的南京南站，擁有著較好的商業發展潛力。
鐵心橋區域：鐵心橋距離本項目較遠，在商業規劃上也缺乏重大利好，僅在寧丹路南端上有少量汽車配件，對
本項目影響不大。
商業環境小結
經過對項目商業環境的分析，我們可以判斷：
火車南站商圈將會是城南的區域商業中心，項目不存在成為區域商業中心的市場機會。區域內零散分布的大小商圈均提供著社區服務功能，區域內居民的日常生活需求基本可以滿足。
區域內沒有特色的常規商業業態將面臨著經營慘淡的危險。
花卉市場投資回報期短，但盈利總額低，不足以支撐整個項目實現盈利，所以不作為主力業態推薦。
4 項目發展方向定位
通過對項目所處區位、資源條件、當前現狀的研究，并結合項目的市場環境研究，我們對本項目形成如下基本認知：項目周邊雖具有良好的生態環境及通達的交通條件，且與雨花臺及泥國王墓等旅游資源相距較近，但作為2A級風景區進行發展，由于不具備突出的旅游賣點，無法有效吸引游客流量，只能停留在初級的門票經濟階段。可見，本項目的發展若針對觀光旅游客群市場則基本不具備市場立足點。本項目應以休閑型旅游搭建平臺，來帶動景區內餐飲、娛樂等商業的發展，達到項目整體盈利的目的。
項目周邊其他社區商業配套體量大，因此無法進行社區商業配套的發展；受火車南站――卡子門商圈競爭及項目自身規模不大、體量有限的影響，也無法進行區域商業中心的發展。針對不斷發展的軟件園區，對其內高層次、高素質人群進行業態發展，發展針對年輕人的主題餐飲與針對商務消費的休閑娛樂是項目發展的一個方向。
本項目在總體方向發展上應主動鎖定客群，為目標客群度身定制服務。借地利之勢，瞄準雨花軟件園內數量巨大的高端消費群，必然具有一定的市場基礎。主動鎖定目標客群，對于商業業態甄別上具有較強的針對性，也利于未來商業的長久發展。
通過項目市場環境及自身資源的分析，本項目依托旅游客群可能產生的旅游商業效益微乎其微。同時，單純依托“朝九晚五”的園區客群，其所能產生的商業效益并不能滿足項目生存發展的需要。因此，對本項目的界定也不是簡單的軟件園商務配套，而應以業態的復合性擴大其輻射力，放眼南京乃至國際化。
根據前述定位理念，對項目的性質進行拔高，打造項目的獨特性，合理植入“世界性花神”方向的愛情主題、浪漫氣質，并融合進軟件園朝氣蓬勃的年輕活力來進行標志性建筑物及商業業態的設置，是項目發展的關鍵性所在。
依據上述發展思路，決定了項目在業態規劃上，應在突出項目旅游地標及特色主題性的前提下，注重強化商業用途方向上的特色性，以擴大項目的商業輻射力以及商業發展的持久生命力。由此將理念與業態實際發展想結合，達到統其神而貫其形的結果。
5 規劃方案示意
參考文獻：
[1]楊凡.論蘭州經濟技術開發區發展戰略的產業選擇與定位[J].現代經濟信息，2010（23）.
一、總 論
1.項目建設背景
南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。
根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。
該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱：“佳園二期”項目。
(2)建設地點：A市白龍路。
(3)建設單位：B房地產開發公司。
(4)企業性質：國有。
(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、
裝飾材料、室內外裝飾。
(6)公司類別：專營企業。
(7)資質等級：城市綜合開發二級。
(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業，成立于1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。
(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。
(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據
(1)省計委計投[20xx]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;
(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;
(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;
(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;
(5)白龍寺片區地質勘探資料;
(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;
(10)建設部《房地產開發項目經濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。
5. 研究結論及建議
本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。
從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。
6.主要經濟技術指標
“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標
序號 項目名稱 單位 指標
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設投資 萬元 17623
10 每平方米建設投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務凈現值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場分析與營銷戰略
1、當前住宅市場現狀
進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：
(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。
(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。
2、A市商品房現狀與市場需求
A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發展
“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：
3.1 住宅市場趨向細分化
隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。
3.2 商品房市場進入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。
(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業機構眾多，今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。
3.3 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。
3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注
消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開發及開發商向規模化發展
前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。
4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：
(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市
空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。
(3) 市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。
5.營銷戰略
根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造21世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區。
5.2 “賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”主要是：
(1) 小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突
出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高
質量、高水平。
(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準
檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。
5.3 營銷推廣策略
高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點，擬采用以下營銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價策略
(1)價格定位。
1)根據A市目前房地產屋源交易信息，二環路以外西、南及東北市區一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20xx年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開發區 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區位、環境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。
(2)價格優惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優惠;② 集團購買優惠;③選擇購買優惠;④特殊消費對象優惠;⑤其他優惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優惠價;②限期銷售優惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區依山傍水，環境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發展為A市的一個高尚新社區，其周邊環境還將進一步改善。C民族園片區內開發用地成為開發商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。
2.建設條件
2.1 位置優越
“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質優良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路一帶的住宅區，是該市較早開發的商品住宅片區，區內人口眾多(僅新迎小區就有人口10萬人)，商業網點密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區優雅、清新、和諧、寧靜的環境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區環境，佳園二期住宅開發建設具有無可比擬的區位優勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達的交通網絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區，坐車由佳園小區至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區，交通十分便捷。
2.3 建設廠區“五通”條件具備
C民族園片區市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。
供水;設施自來水管網供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。
供電：D廠有現成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。
地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。
通信：直接由A市市話通信網接入
場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區、云山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住宅片區，區內商業、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營業網點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續。
四、建設規模及功能標準
1. 建筑面積和內容
根據省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區，初步規劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設施標準
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環境協調是發序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。
根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計。
2.2 設施標準
住宅的室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。
(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。
2.3 住宅戶型規劃
根據“佳園二期” 區位環境和住宅市場需求，初步規劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛生間)的使用面積滿足規定的要求。聯排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統 住宅區
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備
5 照明工程 小區照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災報警及安全監視 公共場所火災報警，可視防盜門
8 通風工程 地下停車庫通風
9 閉路電視 住宅區
10 室外工程 室外綠化及部分道路場地
五、建設方案
1.建設場地環境
1.1 地形
建設場地為D廠廠區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場地自然條件
(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質：根據“佳園一期”地質勘察結果，場區內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據場地水質分析結果資料，建筑場區范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖(1990)”有關規定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規定的通知》，本工程按A市地區標準，設防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質評價：依據《巖土工程勘察規范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據佳園小區地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。
2.總體規劃布局
2.1 片區規劃
A市規劃局已對白龍路沿線C民族園片區做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一步改善。
2.2 小區整體規劃設計原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務配套設施齊全;
(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;
(4)體現小區獨特的整體建筑風格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區中部，下設地下停車庫，利用不規則地形布置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出人口。在小區總平面規劃范圍內，合理布局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺相呼應，風格相協調。
2.4 交通組織
小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車出口和人口分別設于小區北面主出人口，緊接北面20米寬這域規劃路。
2.5 規劃指標
根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見表3--4。
3.建筑方案設計
本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標
序 號 項 目 指 標
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構思
建設地塊緊連“98傳園小區” ，背靠C民族園，位置居園區中北部。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美環境的精品住宿小區，并與“98佳園小區” 相呼應，與周邊建筑環境協調統一。
同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代息和21世紀新的居住理念。
3.2 平面設計
(1)住宅。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。住宅經濟技術指標見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標
序 號 指標名稱 單 位 指 標
1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標準層使用系數 % 80
5 套內建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內平均居住人數 人/戶 3.2
7 居住戶數 戶 431
8 居住人數 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》(JGJl00)的有關規定。物業管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設計
立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。
4.結構設計
根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：
4.1 基礎選型及處理
(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。
4.2 上部結構
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。
5.公用設施方案
本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區配套設施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：
(1)用水標準和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區內已有水泵房。
2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。
3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。
(3)室內給水和消防給水系統。
1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。
2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環供水系統。
(4)室內外排水。
1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統。
1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發電機組作備用電源。
3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設計。
1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。
2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉彎處，設疏散標志燈。
3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調系統集中聯動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區預留口接人。
5.4 通風空調
(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。
5.5 弱電設計
(1)小區通信線路由A市市話網直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設數據、語音用模塊化插座。
(3)數據語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區范圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。
(5)小區CATV電視系統由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。
(6)設火災自動報警、消防聯動系統和緊急廣播系統。
6.消防
(1)建筑物周圍設環形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。
(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。
(3)小區室外按規范設消火栓。
(4)地下車庫按國家有關規范設置防火分區。
(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環境保護
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。
六、項目實施進度安排
本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
20xx年1月20日：項目建議書批復。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設計。
20xx年8月：綜合管網設計。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設計。
20xx年12月：報建、領取建設規劃許可證。
20xx年1月：工程開工。
20xx年3月：完成投資25%，開始預售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。
20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區” 項目投資估算 單位：萬元
序號 項 目 開發產品 分期計劃進度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎設施建設費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設施建設費 280 50 100 130
6 開發間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷售費用 713 50 250 250 163
9 開發期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預見費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經濟效益分析
1.住宅銷售價格
根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場 100 10 60
所有業主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。
考慮小區臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區物業公司經營和管理。投入經營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;
營業稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進
城市維護建設稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1215萬元，企業所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時凈現值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開發商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產負債分析
在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動幅度(%)
內部收益率(%) 凈現值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發產品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房價格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;
4--基準收益率;5一開發產品投資
8.臨界點分析
為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點分析表
敏感因素 基本值 臨界點
全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發產品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經濟指標
本項目的主要經濟指標見表3—11。
表3-11 主要經濟指標表
序號 名 稱 單位 數據 備注
Ⅰ11.11.2 建設規模房地產開發產品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經濟數據 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風險分析及對策
1.市場風險分析
(1)從A市目前住宅市場來看，出現了住房供過于求的情況，據統計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環境不盡如意，缺乏良好的居住環境是其重要原因。
本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。
雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。
(2)做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。
2.經營管理風險分析
(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。
(2)在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。
(3)做好物業管理和售后服務工作。
3. 金融財務風險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠廠消減金融財務風險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)
序號 項 目 總投資 估算說明
1 開發建設投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用 450064720547570
2 經營資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開發產品成本 固定資產投資經營資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產投資自營資產投資借款建 設期利息自營資產投資方向調節稅 經營資金 開發產品投資其中：不含財務費用財務費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經營稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經營成本出租房經營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經營費用 78 12 21 22 22
4 自營部分經營費用
5 自營部分折舊、攤銷
6 自營部分財務費用
7 經營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務現金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產余值 回收經營資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產投資(含方向稅)開發產品投資(不含投資費用) 經營資金 . 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現金流量累計凈現金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務現金流量表(資本金) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
群眾路線是我們黨的根本路線，也是黨所有工作的生命線。作為一名發改人，在項目建設中要不斷增強服務意識、切實做到換位思考、真正踐行群眾路線。為項目單位服務不是一句簡單的口頭表態，事實最具有說服力，以下三個案例對我們做好項目服務工作具有深刻的啟示。
第一個案例、項目剛開工第二天就被當地政府叫停。2013年8月30日 ，襄陽電視臺舉行第六期“市民問政”節目，主題為“服務企業我們做到位了嗎?”。節目講了這樣一個故事：20__年，襄陽耀陸紡織有限公司在某市經濟開發區選了一塊66畝的土地。20__年，企業辦好所有用地手續，并于當年7月16日正式開工建設。可讓企業沒想到的是，就在開工的第二天，項目就被當地政府給叫停了，而且還在本屬于廠房用地的位置修起了馬路。企業負責人說，他多次詢問過當地政府相關部門，他們給出的解釋是，因為規劃變了，這里不能再建項目了。這理由讓企業負責人不能接受：“規劃不是一天兩天就做好的，政府為什么不提前告知呢？”經過多方協調，2013年，當地政府決定給耀陸公司重新劃一塊土地蓋廠房，可當地給出“3年”的開建時間讓企業根本等不起，企業最終決定撤資，這是誰也不愿看見的雙輸局面。
這個案例給我們以深刻的啟示：“規劃不是一天兩天就做好的，政府為什么不提前告知呢？”如果有關部門及時告知企業有關城市規劃變更的信息，就不會出現項目剛開工第二天被當地政府叫停的悲劇。為項目單位服務，最基礎的環節就是溝通，就是相互傳遞信息。作為政府部門，我們要主動走出去，及時了解項目的進度，迅速向項目業主告知與其利益相關的各種信息，而不能在辦公室坐等項目單位上門匯報。
第二個案例、杏子樹的故事。兩年前，某企業建設廠房需要征地，該地塊上恰有一戶村民的幾百棵杏子樹。事實上，該村民得知該地要被征時，連夜種上這些杏樹苗。企業業主當時跟鄉鎮分管領導反映，村民為了多拿補償偷偷地種樹。那個分管領導說：“別管他，讓他種，到時候每棵樹苗只賠他5塊錢”。結果不久這位領導調走，新任領導到任后征地一直沒有談妥，一拖拖了兩年多，當時矮矮的杏樹苗已經長成了高高的杏子樹，還結了杏子。這時候，按照征地對于樹苗賠償的有關規定，一棵樹補80元村民還不同意。該村民聲稱該杏樹是優良品種，含有各種營養元素，每棵樹索要20__元補償，整個樹苗索要上百萬的補償。有關部門與該村民就杏子樹補償談了幾十次，都沒有結果。2年前搶種的幾百棵不起眼的、小小的樹苗成為整個項目建設最大的障礙。
這個案例給我們以深刻的啟示：項目建設過程中肯定會遇到一些糾紛和矛盾，作為政府部門，要第一時間幫助項目單位化解小矛盾，而不能拖拖拉拉，讓小矛盾變成大矛盾。因為當矛盾是一粒砂石的時候，很容易拿起扔掉；而當它逐漸積累變成石塊甚至堅如磐石的時候，想搬走它肯定難上加難。
第三個案例、新日電動車投資襄陽的故事。
20__年，襄陽市信息產業局無意中得知新日電動車準備在中部城市投資，迅速行動完成了一份長達兩萬多字的《新日在襄陽投資的可行性分析報告》，這個報告站在企業的角度來分析，對襄陽和外地的投資環境進行了客觀而詳細的對比，讓企業自己做出判斷，以非同一般的誠意最終打動了客商。新日電動車的老總講，這個報告對電動車行業的分析、成本收益的測算比他們自己做的還要透徹、還要專業。最終原本打算去中部其他城市投資的新日集團，轉而決定在襄陽高新區投資建設新日電動車廠，投資額12億元，解決大約6000人的就業問題，去年納稅5000多萬，被高新區譽為近年來引進最成功的企業之一。
這個案例給我們以深刻的啟示：不管是招商引資，還是項目建設，都需要我們提供服務，但是項目單位并不需要一般般的、泛泛而談的、沒有實質內容的服務，他們真正需要的是精細化的、專業化的、具有高度附加值的優質服務。這種優質服務是一種稀缺資源。
在闡述“項目教學法”的內容和特點的基礎上，結合高職院校市場營銷專業的特點，重點從培養目標、職業崗位能力、專業課程改革、專業可持續發展四個方面論述了“項目教學法”在高職院校市場營銷專業實施的必要性。
關鍵詞:
項目教學法;市場營銷專業;高職教育
1什么是項目教學法
“項目教學法”起源于20世紀，經過多年的發展，關于“項目教學法”的概念，很多專家和學者站在不同的立場提出了有針對性的見解。有的概念的界定重點體現在項目教學法的實施規劃和實施過程，有的概念的界定體現在項目教學法的實施效果。例如德國的一些專家這樣理解“項目教學法”:“項目教學法”是根據實際的工作過程和內容而設計的完整的教學過程。在教學過程中，學生要在最大限度上獨立完成目標設定、工作過程設計、工作過程實施以及工作效果評定等各環節的工作。由此可見，學生自主學習是項目教學法的根本特征。隨著“項目教學法”發展的不斷完善，該方法逐漸滲透到中國職業教育領域，很多教育領域的專家和學者提出:項目教學法是指師生以團隊的形式，學生為主體，教師為輔，根據時代要求，共同制定科學項目，同心協作完成項目任務而進行的一系列教學活動［1］。
2項目教學法的特點
2．1師生共同參與，以學生為中心
傳統課堂的教學主要是向學生講授各種理論性知識，“知識本位”的思想貫穿著學習的主線，教師教、學生學、以講授為中心的教學模式，極大地壓抑著學生自我創造能力。長期下來學生的懶惰情緒、厭學情緒會帶到學習中來，此外在這種模式下教師也缺乏知識更新的動力，導致教學水平的停滯不前，最終影響學生能力的培養效果。在實施項目教學法的過程中，學生是整個教學活動的主體，學生要積極參與討論項目的確定、目標的設立、計劃的實施、總結評價等各個環節，教師在這個過程中進行必要的指導和關鍵點的講解，扮演著組織者、指導者以及合作伙伴的角色［2］。這種以學生為中心、教師加以輔助的模式極大地調動了學生學習的積極性，培養了學生的創造能力和協作能力。總之項目教學法在師生共同參與的基礎上，以學生為中心，重在塑造學生的自我能力和各種技能的開發，使學生掌握分析問題、解決問題的方法和技巧。
2．2多學科知識交叉運用
在實施項目教學法的過程中，學生往往僅靠一門知識是解決不了問題的，要結合多門知識的綜合運用才能達到解決問題的目的。例如，關于市場營銷專業的項目教學，會涉及到政治、經濟學、管理學、客戶關系管理、網絡營銷、電子商務等其他學科。此外，在搜集相關的學習資料時，還要運用計算機網絡以及相關應用軟件等。由此可見，需要利用多學科交叉知識的綜合運用才能解決學習中遇到的問題，也只有采取此方法才能實現教學的系統性、完整性，從而達到教學的預期效果。
2．3體現“團隊合作”精神
所謂團隊合作精神，是大局觀、服務精神和協作精神的集中綜合體現。其核心內涵是協同合作。體現的最理想狀態是團隊內部成員能夠最大化發揮出凝聚力和向心力，支撐組織的高效率、高水平運轉，在這個過程中反映著個人利益和組織利益的高度統一。團隊合作精神能夠驅使全體成員齊心完成既定任務目標，而強烈協作精神和協作方式產生了巨大的核心動力。情景即學習環境是項目教學法的主要構成要素之一，情景的設置重要意義之一是促進項目組成員之間以及成員與組織之間的交流與合作。在項目教學法實施的過程中，教師是“教練”，學生是“隊員”，只有隊員之間，隊員與教練之間圍繞既定目標積極的溝通、交流、協作，才能制定有效解決問題的方案，從而齊心協力共同解決問題。項目組成員有著團隊共同的榮譽感和使命感，彼此之間在責任心的帶動下，在自主組織、自主活動的基礎上，分享各自的想法、建議，最終整合出最好的問題解決方案。此種模式下，整個團隊能夠像一臺龐大的機器，有效分工、合作，有條不紊的運轉最終達到最大的產出。
3高職院校市場營銷專業實施項目教學法的必要性
3．1符合高職院校市場營銷專業高素質技能型人才的培養目標
高職教育的使命是向職業或行業培養輸送高技能應用型人才。隨著社會經濟發展進程的不斷加快，每個人都肩負著在有限的時間內盡可能多的掌握知識的責任，為今后更好地在職場完成工作任務打下基礎。為了更好地銜接在校學習內容和將來的工作內容，就應該設法把工作場景引入到學習情景中來，使得學生掌握最前沿的知識、技能，掌握工作具體的組織方式、操作流程，以便又好又快地適應未來的職場崗位，從而最大化地降低從學校到職場的磨合成本。高職院校市場營銷專業培養的學生畢業后主要去工商企業產品銷售、管理和服務的第一線，從事企業市場調研、產品銷售、客戶服務與管理、渠道維護與管理、廣告與公關策劃、銷售管理等崗位技能工作。重點培養擁護黨的基本路線，適應工商企業產品銷售、管理和服務第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發展的，從事企業營銷服務、產品銷售、營銷管理崗位的高素質技能型人才。高職院校市場營銷專業傳統的教學模式重點突出學科的規范化、完整性和系統性，主要采取的授課方式是講授式［3］。經過多年畢業生跟蹤調查發現，在以往教學體系下，學生被動地接受學科的邏輯知識不能夠靈活地在職場領域運用，造成了理論與實踐脫鉤的現狀，發揮不出實際的職業能力。這就與高職院校培養高素質高技能應用型人才的培養目標相違背。項目教學法是基于建構主義的學習方法，在學習過程中體現以“現實為中心”、“學習者為中心”、“任務為中心”［4］。由教師圍繞教學內容結合職業需求設計出相關的教學任務，讓學生通過自主探究來有效地解決真實的問題，從而完成任務的具體操作流程。在“做中學”使得學生可以結合實踐掌握必要的知識點、解決實際問題的方法和技巧，使學生獲得印象深刻的專業技能。此外，還培養了學生溝通能力、彼此的合作和交流的技能。總之為職業能力的長遠發展奠定基礎。
3．2符合高職院校市場營銷專業職業崗位能力培養的需要
高職院校市場營銷專業將來的就業崗位主要是:企業營銷銷售類崗位(如推銷員、促銷員、營業員、銷售主管、客戶服務人員、渠道管理與維護人員、售后服務等);企業營銷服務類崗位(如市場調研員、銷售內勤等);企業營銷管理類崗位(如市場部經理、銷售區域經理、銷售經理、門店經理、柜組經理等)。其培養學生掌握的職業崗位能力體現在兩個方面:一是職業技術能力，具體包括市場調研與分析能力，產品銷售能力，促銷策劃能力，客戶服務與管理能力、渠道維護與管理能力、銷售管理能力;二是職業關鍵能力，具體包括自我調控能力(提高耐挫心理素質與吃苦耐勞精神)，語言表達及溝通協調能力，理解及應變能力、自學與創新能力，團隊協作和社會活動能力。由此可見高職院校的市場營銷專業是與社會實踐高度相關的專業，從就業崗位的角度看，要求學生了解企業的內部經營和外部運轉，要求學生具備極強的職業技術能力和職業關鍵能力。項目教學法在實施過程中，通過工作內容和任務構建學習內容，以工作流程組織教學內容，為學生設置真實或者模擬的情景，整個教學體系的設置與社會工作崗位高度一致。此外，在此過程中通過教師的組織和指導讓學生充分發揮主觀能動性對學習任務進行探索，并且同學之間要積極的交流和溝通，在發揮團隊精神的基礎上，把涉及的難題分別解決掉，從而使學生扎實地掌握了理論知識、實踐技巧以及操作流程。由此可見不僅培養了學生的職業技術能力，而且培養了學生的職業關鍵能力。
3．3滿足高職院校市場營銷專業課程改革的需要
高職教育體現了高等性和職業性兩大特性，高職院校的市場營銷專業在設置教學體系時要遵守高等性是基于職業性的基本原則。以往高職院校市場營銷專業在課程的設置上存在著一些問題，比較典型的有如下兩種:一是把本科的課程體系進行刪減和壓縮，二是與中職的課程體系相似。由此可見根本沒有體現出高職教育的宗旨和理念，也沒有辦出高職院校市場營銷專業的特色。于是以項目教學法為驅動的課程改革可以充分體現高職院校市場營銷專業的高等性和職業性的特點，構建一系列的特色課程體系，從而培養學生與實踐高度相關的職業能力。
3．4滿足高職院校市場營銷專業可持續發展的需要
聯合國教科文組織21世紀頭十年的技術與教育計劃中指出職業教育必須堅持走可持續發展的道路。高職教育是職業教育的重要組成部分，以滿足社會需求和發展為導向，源源不斷的向社會輸送生產、管理一線的高素質技能型人才，充分體現了可持續發展的理念。高職院校的市場營銷專業主要向社會培養適應工商企業產品銷售、管理和服務第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發展的，從事企業營銷服務、產品銷售、營銷管理崗位的高素質技能型人才。項目教學法的教學理念、方法和手段正是通過與實踐相掛鉤的工作內容和任務構建學習內容，以工作流程組織教學內容，為學生設置真實或者模擬的工作情景，讓學生在實踐中掌握知識、技巧和方法。由此可見在項目教學法的驅動下整個教學體系的設置與社會工作崗位高度一致，可以有針對性向社會源源不斷輸送高素質技能型人才，從而滿足高職院校市場營銷專業可持續發展的需求。
4結語
通過深入分析“項目教學法”的內涵和特點，結合高等院校市場營銷專業的特點，得出高職院校市場營銷專業實施“項目教學法”是十分有必要的。項目教學法不僅可以幫助高職院校市場營銷專業實現高素質技能型人才的培養目標，使學生具備良好的職業崗位能力，而且可以幫助高職院校市場營銷專業實現專業的課程改革和可持續發展。總之“項目教學法”可以為高職院校市場營銷專業的發展帶來新的發展空間。
作者：王晴 單位：承德石油高等專科學校管理工程系
參考文獻:
［1］李素芳．河北經濟管理學校市場營銷專業“項目教學法的探索”［D］．保定:河北師范大學碩士學位論文，2012．
［2］鄭鳳婷．工作過程導向的高職項目教學研究與實踐［D］．鄭州:河南師范大學碩士學位論文，2012．
關鍵詞：項目化教學；項目選擇；高等職業教育；專業課程
中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）01-0059-02
一、項目教學法
為達到“以服務為宗旨，以就業為導向”的高等職業教育目標，各高等職業院校都在不斷地進行職業教育課程改革，嘗試基于工作過程行動導向課程體系及教學模式的改革。高職教育的目的是培養應用型高技能人才。為了達到這一目標，從德國引進的“項目化教學”法正廣泛地運用于我國的高職教育中。項目化教學是基于工作過程的“教、學、做”一體的教學模式。強調學生的主體作用，使學生可以真正融入到任務的過程中，不僅增強了學生的實踐能力，也增強了學生自主學習的能力，更便于學生在實訓過程中重新構建所學的知識內容，有利于提高學生對知識的綜合應用能力。
項目教學法與傳統的教學方式相比，有很大的改變，主要表現在三個方面，課堂教學由以往的教師講授為主轉變為以學生主動學習為主，教材由以往的理論化課本為主轉變為以“項目”方案為主，教授內容由以理論知識為主轉變為以實際操作能力為主。由于課程教學法的改變，“項目”從原來作為練習附屬于理論知識轉變成了現在課堂教學的中心。
二、教學項目設計的重要性
項目化教學，是指教師通過指導學生完成某一具體的行業任務傳授學生相關專業知識與鍛煉學生操作能力的教學活動。在職業教育中，“項目”是指一件具體的、具有實際應用價值的產品生產或方案設計。項目教學通過承載一定的教學內容，將理論知識與實際技能結合在一起，學生通過完成項目或把項目分解成的若干個相對獨立的工作任務進行學習。“項目”一般由企業實際設計、生產引進而來，教師根據課程需求進行適當的調整，使項目在具體實施的過程中給學生提供團隊合作、組織計劃、主動學習的機會，并學習處理在具體工作中出現的問題。
在教學活動中，教師將需要解決的問題或需要完成的任務以項目的形式交給學生，學生在教師的指導下，以小組協作的方式，共同制訂計劃、分工合作探索，直到完成整個項目。項目教學法的實施一般按照“項目選取、項目實施、項目驗收和評價、項目總結”4個階段進行。[1]
項目化教學模式中，作為課程中心的項目，其設計的好壞直接決定了該教學模式的教學效果。如果實際項目并不針對教學，生搬硬套的結果只會導致項目設計不科學，有的項目選擇覆蓋面不夠，有的項目案例與專業課程知識相脫節，造成學生職業能力的缺失。由于各專業實際情況各異，有的專業項目選擇設計難度較大，有的專業工作型項目覆蓋面相對較窄，對硬件的要求較高，教學組織比較困難，許多項目無法進行實踐論證，難以實施。[2]
在目前的實際教學中，教師在選取項目的時候一般都能注意到選擇企業實際設計、生產中典型案例作為教學項目。但作為牽引學生學習的教學載體，應在教學實踐中選擇恰當的設計實例、生產項目等，才能更好的適應教學需求。并且在挑選后要對實際項目進行適當的處理，針對不同的課程性質及教學特點改進，使其更加適合教學中課程的特征，這一過程即項目的教學化處理。項目的教學化處理是教師必須掌握的工作能力，是項目化教學改革高效開展的必要條件。
三、項目的教學化處理
教學項目的處理必須根據整個專業培養計劃與具體課程的教學目標和教學課時與學情進行。教學項目選取需要注意以下幾點：首先要難易適度，考慮學生的先修課程和專業基礎。如果項目過于簡單，則難以完成教學目標；而太復雜，也將打擊學生的自信心與學習積極性，會降低預期的教學效果。其次，項目設計應便于分組，鍛煉學生的團隊合作能力，這也是較大項目順利完成的必要條件。再次，項目要具有一定的開放性，可以培養學生的創新能力，讓學生有創造頭腦風暴、發揮自我創意的可能。另外，項目還需要能夠激發學生的學習興趣，項目化教學是充分發揮學生主觀能動性、積極引導學生自學的教學方法。興趣是項目化教學順利進行的關鍵所在，因此在項目選取過程中，一定要考慮所選項目的內容是否為學生感興趣的。在實際項目的甄選中，如果能夠由富有項目教學經驗的教師與專業學生代表共同挑選，最終確定一個實施教學的項目為佳。除基本原則外，項目選擇的過程中還應注意以下幾個問題。
1.課程性質的分析。在項目化教學實施的過程中，許多教師認為無論什么課程，項目化教學中的項目越貼近實際項目越好，項目越完整越好，其實則不然。專業課程一般分為專業基礎課、專業課、專業實踐課三大類。專業基礎課顧名思義，學習的是專業基礎，學習的是完成實際項目的基礎知識與基本能力。在項目選擇時，更適宜選擇典型項目的部分前期工作任務作為項目化教學的任務基礎。專業課、專業實踐課的項目選擇要步步遞進，專業課選擇有代表性的典型項目，專業實踐課就完全根據實際項目的背景、要求、工作過程、角色分配等完成。例如，在環境藝術設計專業方向中，計算機輔助設計、設計制圖等專業基礎課的項目就選擇實際項目中電腦制圖的工作任務作為課程教學項目。住宅空間設計、景觀設計應選擇具有代表性的空間設計作為課程教學項目。工作室、畢業設計等專業實踐課程應直接選取實際工作項目，完全按照實際項目的操作步驟、工作要求完成，作為學生最終與實際工作崗位的銜接。
2.理論知識的分解及其與能力鍛煉的結合。與傳統教學相比，項目化教學最重要的目標就是培養學生將理論知識綜合運用以及實際操作的能力。學生技能的掌握，都是通過將專業理論知識應用于項目操作來實現的。在項目的實踐操作之前，要完成對專業理論相關知識的認知；在項目的實踐操作過程中，要通過操作項目來實現知識理論化到實踐化的轉換。因此要將理論和實踐內容分解到一個個項目和任務之中，強化技能的訓練和強調知識的獲取同等重要，在相互融合、相互促進中進行。要解決好項目的實用性和知識的系統性問題，教師需要做好三方面的工作。一是要對知識按認知規律和循序漸進原則進行分析歸類并提取知識要點；二是根據知識要點合理地選擇針對性項目，項目包含的知識要盡量避免過于離散；三是要根據選定的項目重構知識的系統性。[3]
職業學校培養的應是既有理論素養又有實踐素養的技術人才，只有在理論和實踐相結合上下功夫，才能使課程改革具有實效性。同時還要明白，項目化課程改革必須經過“實踐—認識—再實踐”的過程才能呈現動態的發展，取得好的教育效果。[4]
3.注重項目的開放性。項目教學法將“項目”從原來作為練習附屬于理論知識轉變成了現在課堂教學的中心，課堂教學也由以往的教師講授為主轉變為以學生主動學習為主。在傳統的教學中，“項目”一般作為案例進入課堂，教師通過完整的項目案例講授來告知學生所學專業知識在實際運用時的情況。從項目的整體設計到具體操作，從項目涉及專業知識的整理到這些知識的具體運用，教師都毫不保留地講授給學生，學生處于被動接受的狀態。這顯然違背了項目教學法積極開發學生自學能力，發揮學生創意的思想。將項目如案例一般直接、完整的搬入課堂顯然是不可行的，我們必須保證項目具有開放性，即不完整性。具有開放性的項目才能調動學生自主學習的積極性。教師將項目的基本情況告知學生，學生自己分析、尋找解決問題所需要的條件，并最終解決問題。在這一過程中會有各種變數，每個團隊通過自己的理解形成不同答案，發揮各自的特長。學校不是生產標準產品的工廠，利用項目的開放性我們才能充分發揮學生的主觀能動性，培養出優秀的專業人才。例如，在環境藝術設計專業方向中住宅空間設計課程的項目設計，教師只提供住宅原平面、戶主基本信息等內容。具體空間的調整、各功能空間的排布、室內設計風格的把握等內容則是在教師的引導下由學生通過查閱相關資料、討論、分析客戶需求等學習過程逐漸完成的。由于學生的學習激情與能動力是通過參與教學活動身臨其境獲得感受后被激發出來的，而教學項目的開放性正是保證學生有足夠實踐機會與專業感受的前提。注重教學的開放性也是滿足教學活動體驗的第一步。
4.強調學生核心能力的培養。我國的項目教學法是由職業教育發展水平較高的德國引進的，在德國職業（專業）教學計劃中，十分注重非專業的核心能力培養和社會責任感教育，如設計師的培訓計劃中除專業范圍的技能要求外，還十分強調行動領域的組織領導與交流能力、跨職業的遵守法律與環境保護和數據安全、企業經濟管理和信息交流與計劃制訂、項目管理與團隊合作等方面的能力要求。[5]
項目化教學是通過學生親身體驗與完成一個具體的工程項目，運用專業理論知識進行實踐，培養學生實踐能力的一種“教、學、做”一體化教學模式。學生在完成項目的過程中，除了聯系各科專業知識、鍛煉操作技能，同時還學習了自我管理、解決問題、團隊合作、信息處理等職業核心能力。這是學生進入職場、適應社會生活的必備條件。設計項目在企業中的操作是以小組為單位的，包含設計、制圖、效果表達、施工管理等不同角色。這是環藝專業性質決定的，培養學生核心能力的優勢，必須加以利用，切實提高學生的核心能力。
四、結語
項目設計是決定項目化教學效果的重要環節。在實訓項目的設計計劃中，必須按照各門課程的教學需求，按照學生的認知規律和專業知識體系規律，循序漸進、由簡入繁的按照先掌握基礎，再理解專業理論，最后到綜合運用規律設計實訓項目，并按照專業知識點的關聯性分解整體項目變成教學單元任務。通過完成一系列的單元任務，整體掌握項目所包含的知識體系，鍛煉學生對知識的綜合應用能力。
在項目化教學中，需要探索、總結、完善的內容很多，隨著項目化教學方法的普遍使用，積累的經驗也會大量增加，需要進一步的教學改革。總之，要取得好的教育效果，還需要大家在實踐中不斷地努力。
參考文獻：
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[3]徐峰.高職項目化教學模式要素研究[J].職業教育研究，2011，（8）.
[4]范鳳萍，李俊偉，陳紅琴.項目化課程教學實踐中的幾點收獲[J].常州工程職業技術學院學報，2009，（4）.
[5]薛敘明.淺談德國職業教育的成功經驗[J].常州工程職業技術學院學報，2009，（2）.