時(shí)間：2023-03-07 15:01:13
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第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理,應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門(以下簡稱開發(fā)主管部門)和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé),負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則,注重節(jié)約和合理利用土地,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn),堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。
第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。
第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息,建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,并向社會(huì)公布有關(guān)信息。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中,注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產(chǎn)開發(fā),應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級,承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目)。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì):(一)營業(yè)執(zhí)照;(二)企業(yè)章程;(三)驗(yàn)資證明;(四)十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng)合同備案花名冊;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進(jìn)行審核,作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。
第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請,開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期,但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前,向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。
開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi),作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定,并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi),到開發(fā)主管部門備案。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計(jì)管理部門提供統(tǒng)計(jì)資料。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門,根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃,編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃,報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。
編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃時(shí),必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項(xiàng)目。
土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。
第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項(xiàng)目的類別、開發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見,規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的,不得向其出讓國有土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi),到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前,按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn),城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度,會(huì)同財(cái)政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃,報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制,與開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。
開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施,除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè),并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的,由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正;轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的,由開發(fā)主管部門責(zé)令收回,并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。
第二十一條開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十五條開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后,與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書面通知相關(guān)權(quán)利人,并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請,取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。
未取得商品房預(yù)售許可證的,不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。
第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi),依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi),將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查;對符合要求的,予以核準(zhǔn)登記。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度,公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本(已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的,應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本),明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制,遵循公開、平等、自愿的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。
第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。
房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的,房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房,并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。
商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作,并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi),持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。
非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告,必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的,不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法,不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。
第五章法律責(zé)任
第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由開發(fā)主管部門責(zé)令改正,并處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書,工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質(zhì)證書的;(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;(三)未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。
第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告;情節(jié)嚴(yán)重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規(guī)定報(bào)送開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的;(二)登記事項(xiàng)發(fā)生變更后,不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。
第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的,由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù),并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的,由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書,工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給買受人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營；問題；管理
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，國家對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了，房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)來調(diào)整自己的經(jīng)營與管理體制，整合所有的資源，制定穩(wěn)定的發(fā)展計(jì)劃完成平穩(wěn)的過渡。
一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題
（1）市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變
由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換，市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
（2）融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變
以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款，如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻，使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
（3）市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求
以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上，忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。
2.公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題
（1）公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整
在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時(shí)候，房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。
（2）公司需要對資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制
房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點(diǎn)，在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓，因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難，政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量，無不對公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
（3）公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制
沒有競爭就沒有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的非常規(guī)發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本，這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題，比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。
二、房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力，具體的措施有以下幾點(diǎn)：
1.加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營體制
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬，是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的，公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況，使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資，這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠，畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。
3.加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持，但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊，加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段，建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系，建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制，有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于工程開發(fā)和資本運(yùn)作帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。
4.做好對市場動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用
由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益，大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢，如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了，使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)，房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰，想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求，根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分，這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
5.整合資源，合理有效的運(yùn)用資源
企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過程，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)，決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用，對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí)，因?yàn)橘J款的問題跨期越長損失也就越多，購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象，整合現(xiàn)有資源，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。
三、總結(jié)
從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施，進(jìn)行了簡要的論述與分析，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來，為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
參考文獻(xiàn)：
第一條 為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)遵守本辦法。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政主管部門（以下稱市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作。市有關(guān)部門，依照政府規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)具備下列條件：
（一）有800萬元以上的注冊資本，流動(dòng)資金不低于500萬元；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員和統(tǒng)計(jì)人員；
（三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經(jīng)營場所。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司或國有獨(dú)資公司。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)符合本辦法第六條的規(guī)定外，還應(yīng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第八條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請資質(zhì)初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)在接到申請之日起15日內(nèi)辦理資質(zhì)初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規(guī)定的，在接到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審意見之日起30日內(nèi)予以登記。不符合條件不予登記的，應(yīng)說明理由。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；
（六）固定辦公經(jīng)營場所證明。
第十條 經(jīng)上級建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外埠來沈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，均應(yīng)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊備案。凡未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的項(xiàng)目單位，均須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依照有關(guān)規(guī)定審查批準(zhǔn)，并到市工商管理部門申請登記為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司應(yīng)予以注銷。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司申請確定資質(zhì)等級的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對其開發(fā)業(yè)績進(jìn)行考核，符合條件的，批準(zhǔn)資質(zhì)等級，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定接受資質(zhì)年度檢查。并定期向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和市統(tǒng)計(jì)部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)資料及有關(guān)資料。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。應(yīng)堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造相結(jié)合的原則，注重基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，提高城市規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，增加和豐富城市綠地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和優(yōu)秀近、現(xiàn)代建筑。
第十三條 土地使用權(quán)在招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、劃撥前，市規(guī)劃土地管理部門和市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置形式。
第十四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金不得低于項(xiàng)目總投資的30%。
第十六條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，轉(zhuǎn)讓地上有建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。并到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，更換項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。未完成拆遷安置任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓。
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照限時(shí)制度的規(guī)定，按時(shí)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對停緩建項(xiàng)目，可延長竣工時(shí)限，但延長時(shí)限最多不得超過一年。在延長時(shí)限內(nèi)仍未竣工的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收回該項(xiàng)目建設(shè)權(quán)，重新組織招標(biāo)、拍賣；對閑置土地項(xiàng)目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)和施工企業(yè)資質(zhì)與開發(fā)項(xiàng)目等級必須相對應(yīng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》中，每季度末報(bào)送市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，并簽訂合同。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到申請之日起30日內(nèi)，組織有關(guān)部門，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房銷（預(yù)）售，應(yīng)提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（五）工程施工合同；
（六）預(yù)售商品房分層平面圖；
（七）商品房預(yù)售方案。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購買人有權(quán)退房；如對購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十四條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第六章 法律責(zé)任
第二十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第二十六條 違反本辦法規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和其他有關(guān)部門給予警告、限期整改、停止或取消項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)、拍賣資產(chǎn)、降低直至取消資質(zhì)等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：
（一）申請資質(zhì)等級初審時(shí)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假的；
（二）未按規(guī)定辦理變更或注銷手續(xù)的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的；
（四）未如實(shí)填寫或者未按規(guī)定時(shí)間交驗(yàn)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》的；
（五）瞞報(bào)或未按規(guī)定報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；
（六）未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)年檢的；
（七）未按規(guī)定向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；
（八）未按規(guī)定辦理有關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)而擅自開發(fā)建設(shè)的；
（九）無故拖期回遷超過半年以上的；
（十）住宅小區(qū)、組團(tuán)按規(guī)定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，交付使用后一年未完成配套建設(shè)也不采取任何措施的。
第二十八條 違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗(yàn)收不合格的，依照本辦法第二十九條規(guī)定處理。
第二十九條 違反本辦法規(guī)定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以房屋總造價(jià)2%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門取消其開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)權(quán)，市土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房產(chǎn)管理部門，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十二條 國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
第三十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附則
【關(guān)鍵詞】循環(huán)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；加強(qiáng)措施
一、引言
近年來隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)也越來越重視，因此就采用了相應(yīng)的措施，來適當(dāng)?shù)募訌?qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理，從而有效的解決人們在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建設(shè)過程中，遇到的相關(guān)問題。而且在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們?yōu)榱吮Ｕ戏康禺a(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，人們也將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念應(yīng)用到了其中。
二、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論簡介
在當(dāng)前人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)在的過程中，人們?yōu)榱吮Ｕ险麄€(gè)自然生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)作，就將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論廣泛的應(yīng)用在人們的日常生活和工作當(dāng)中，這樣不僅為人們的生活創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境，還有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
而所謂的循環(huán)經(jīng)濟(jì)也就是指對清潔資源的綜合利用，將生態(tài)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展融合在一起，用生態(tài)學(xué)中所涉及到的相關(guān)內(nèi)容來指導(dǎo)人類社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。這種新型的經(jīng)濟(jì)理論在實(shí)際應(yīng)用的過程中，主要是以減量化原則、再利用原則以及在循環(huán)原則為主要內(nèi)容，從而保障整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而且在不同的層次或者地域當(dāng)中，人們也可以將當(dāng)?shù)匕l(fā)展的實(shí)際情況和循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念的相關(guān)內(nèi)容相結(jié)合，這就使其在保障當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)合理發(fā)展的同時(shí)，也有利于自然生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，從而使得循環(huán)經(jīng)濟(jì)的合理性、普遍性、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保性等方面的性能得到充分的發(fā)揮。
三、面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系
（一）循環(huán)經(jīng)濟(jì)呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理
目前在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的過程中，資源短缺的現(xiàn)象也日益突出，這不僅給人們的正常生活帶來了嚴(yán)重的影響，還阻礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要內(nèi)容之一，雖然它可以為人們提供良好的生活環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長，但是也變相的加大了資源的使用量，因此我們?yōu)榱吮ＷC房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念的相關(guān)內(nèi)容融入到其中，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的綠色化經(jīng)營管理、這樣不但滿足了現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)要求，還對周圍的生態(tài)環(huán)境起到了一個(gè)良好的作用，使得房地產(chǎn)也的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及生態(tài)效益都得到了進(jìn)一步的提升。而且隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，人們也將許多新型的管理模式應(yīng)用到其中，從而使得現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展理念，出現(xiàn)了巨大的變化。也就是說在新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，將綠色經(jīng)營管理模式和循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論相結(jié)合，進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并且對自然生態(tài)環(huán)境起到了一個(gè)很好的保護(hù)作用。
（二）房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)、管理實(shí)施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個(gè)項(xiàng)目生命周期的各個(gè)行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計(jì)主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費(fèi)主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個(gè)環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個(gè)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。
3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，綜合分析整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從購買土地到項(xiàng)目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費(fèi)以及綠色回收處理等。
四、極強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
（一）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價(jià)格優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)用非價(jià)格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。
（二）實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，對環(huán)境的影響負(fù)作用最小，資源利用效率最高，并使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
（三）追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標(biāo)準(zhǔn)化即ISO14000管理系列標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認(rèn)證實(shí)質(zhì)上是對企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變
在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項(xiàng)目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟(jì)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進(jìn)行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識；第二，建立專門的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金。
五結(jié)束語
總而言之，在循環(huán)經(jīng)濟(jì)條件下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中進(jìn)行適當(dāng)?shù)募訌?qiáng)，不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還對自然生態(tài)環(huán)境起到了有效的保護(hù)作用，進(jìn)一步的降低了資源的使用量，使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益都得到了提升。但是，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況來看，其中也還存在著許多的問題，為此我們還要在不斷的實(shí)踐過程中，來對其進(jìn)行相應(yīng)的完善和改進(jìn)，從而保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第五條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的重大問題。
計(jì)劃、規(guī)劃、工商、物價(jià)等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設(shè)區(qū)的市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當(dāng)在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當(dāng)在200萬元以上。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面征求本級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面征求意見之日起10日內(nèi)出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，報(bào)省人民政府建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取資質(zhì)等級證書；須報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的，由省人民政府建設(shè)行政主管部門審核后予以轉(zhuǎn)報(bào)。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：
（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)所有建設(shè)項(xiàng)目；
（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在30萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)29層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；
（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)15層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；
（四）四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)7層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目。
第十條 省外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級證書向省人民政府建設(shè)行政主管部門申請辦理資質(zhì)核驗(yàn)，并到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。
境外經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人來本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第十一條 省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢。符合資質(zhì)升級條件的，晉升資質(zhì)等級；不符合資質(zhì)等級條件的，予以降級或者吊銷資質(zhì)證書。
省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢時(shí)，不得收取年檢費(fèi)用。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十二條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)市場供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織實(shí)施。
第十三條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會(huì)同本級計(jì)劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對項(xiàng)目的用地方式提出意見，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
以依法取得的國有土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由土地使用權(quán)人采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同后，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求；
（二）開工期限和建設(shè)進(jìn)度；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求及建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（四）項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量要求；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；
（六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對項(xiàng)目提供的配套條件；
（七）違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項(xiàng)。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質(zhì)量責(zé)任。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)合同的規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，其中經(jīng)營性的公共設(shè)施建設(shè)投資不得攤?cè)肷唐纷≌杀?。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將經(jīng)營性的公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓。
對零星建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項(xiàng)目的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)，用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)的具體征收、使用辦法由省人民政府財(cái)政、價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。
第二十條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請綜合驗(yàn)收，并提交下列材料：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)情況的材料；
（二）拆遷安置方案落實(shí)情況的材料；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊；
（四）項(xiàng)目竣工圖和技術(shù)檔案材料；
（五）單項(xiàng)工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗(yàn)收材料；
（六）物業(yè)管理落實(shí)情況的材料；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)材料。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點(diǎn)的住宅小區(qū)，由省人民政府建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)為依法成立并具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經(jīng)商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房，應(yīng)當(dāng)公布下列事項(xiàng)：
（一）預(yù)（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照及商品房預(yù)售許可證明；
（三）預(yù)售商品房的交付使用時(shí)間，現(xiàn)售商品房的竣工驗(yàn)收合格證明；
（四）項(xiàng)目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的平面示意圖；
（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
（六）商品房的價(jià)格和付款方式；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
第二十四條 商品房預(yù)（銷）售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；
（四）商品房的價(jià)格、付款方式及付款時(shí)間；
（五）預(yù)售商品房交付使用的時(shí)間；
（六）商品房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）違約責(zé)任以及爭議解決的方式；
（九）當(dāng)事人雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省人民政府價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。廉租住房價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。
第二十六條 經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預(yù)售商品房的購買人可以將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預(yù)售合同備案部門備案。
預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房再行轉(zhuǎn)讓。
第二十七條 商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
第二十八條 商品房交付使用后，在住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期內(nèi)，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。工程質(zhì)量監(jiān)督單位拒絕核驗(yàn)的，購買人可以向其主管的建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起3日內(nèi)責(zé)令工程質(zhì)量監(jiān)督單位予以核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
商品房交付使用后，購買人擅自改變結(jié)構(gòu)或者設(shè)備位置造成商品房質(zhì)量受損的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任，給其他用戶造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十九條 商品房交付使用后2年內(nèi)，購買人認(rèn)為商品房的實(shí)際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定申請復(fù)測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復(fù)測面積的誤差值超過測量規(guī)范允許范圍的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照售房合同規(guī)定的售房價(jià)格退還多收的房款；購買人要求退房的，應(yīng)當(dāng)予以退房；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 法律責(zé)任
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)等級證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，報(bào)請頒發(fā)資質(zhì)等級證書的部門降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)等級證書。
第三十一條 負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗(yàn)收的部門及其工作人員對不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗(yàn)收的，由上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成損失的，由該部門依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第三十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。
第三十三條 國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
關(guān)鍵詞：獨(dú)立院校；房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)；人才培養(yǎng)
中圖分類號：G4
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）08-0167-02
獨(dú)立學(xué)院，是專指由普通本科高校按照新機(jī)制、新模式舉辦的本科層次的二級學(xué)院，是普通高校的優(yōu)勢辦學(xué)資源與優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本相結(jié)合的民辦高等教育機(jī)構(gòu)，具有專業(yè)設(shè)置與社會(huì)需求結(jié)合緊密的優(yōu)勢。由于中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、人才需求大量增加，故吸引了越來越多的獨(dú)立學(xué)院開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。而如何根據(jù)企業(yè)需求并兼顧獨(dú)立院校自身優(yōu)勢確定人才培養(yǎng)方向，是獨(dú)立院校需要認(rèn)真考慮的問題。
1 國內(nèi)高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)培養(yǎng)現(xiàn)狀
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國房地產(chǎn)專業(yè)高等教育也于上個(gè)世紀(jì)80年代開始出現(xiàn)。1998年教育部頒發(fā)新專業(yè)目錄取消了該專業(yè)，將其并入工商管理和工程管理專業(yè)，房地產(chǎn)本科教育被大大弱化。2004年經(jīng)教育部批準(zhǔn)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)作為獨(dú)立專業(yè)開始招生。截至2011年，全國有32所高校設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)，其中包括6所獨(dú)立學(xué)院。目前高校該專業(yè)人才培養(yǎng)現(xiàn)狀主要存在以下問題：
（1）行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴(yán)重不匹配。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得從業(yè)人員需求高速增長，現(xiàn)有高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)畢業(yè)人數(shù)遠(yuǎn)不能滿足人才需求，造成普遍存在的房地產(chǎn)從業(yè)人員絕大部分從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的情況。
（2）人才培養(yǎng)定位不明確，相似度高。人才培養(yǎng)目標(biāo)普遍存在既求精又求全的現(xiàn)象，90%以上的學(xué)校都提出培養(yǎng)高級復(fù)合型人才，培養(yǎng)目標(biāo)定位不明確。
（3）課程設(shè)置不合理。基于其“既求全又求精”的指導(dǎo)思想，大多數(shù)高校課程設(shè)置面面俱到，期望學(xué)生在校4年內(nèi)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)所涉及的所有業(yè)務(wù)過程都能夠深入了解，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
2 獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向研究的必要性
目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)的6所獨(dú)立院校均是依托于母體學(xué)校設(shè)立的，其中：其母體學(xué)校為綜合性大學(xué)的有重慶大學(xué)城市科技學(xué)院、寧夏大學(xué)新華學(xué)院，母體學(xué)校為財(cái)經(jīng)類大學(xué)的有重慶工商大學(xué)融智學(xué)院、貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院商務(wù)學(xué)院，母體學(xué)校為師范類大學(xué)的有北京師范大學(xué)珠海分校、信陽師范學(xué)院華銳學(xué)院。雖然存在可利用母體學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源、豐富的教育管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，并兼顧獨(dú)立院校專業(yè)設(shè)置靈活、順應(yīng)市場需求的優(yōu)勢，但是在人才培養(yǎng)方向方面也存在前述的通病。然而，行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴(yán)重不匹配，也為獨(dú)立院校積極發(fā)展房地產(chǎn)專業(yè)提供了機(jī)遇。如何把握機(jī)遇、克服不足，關(guān)系到獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而合理確定人才的培養(yǎng)方向則是至關(guān)重要的一環(huán)。
3 獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向的探析
獨(dú)立院校要對其房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行人才培養(yǎng)方向的定位。首先應(yīng)關(guān)注三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)本身所應(yīng)具備的業(yè)務(wù)能力有哪些；二是企業(yè)對獨(dú)立院校畢業(yè)生使用定位是什么；三是獨(dú)立院校母體學(xué)校背景的優(yōu)勢在哪里。通過研究，獨(dú)立學(xué)院才能了解企業(yè)人才需求類別，以及學(xué)院如何利用自身的優(yōu)勢去滿足企業(yè)的這種需求。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)所具備的業(yè)務(wù)能力要求。
要滿足企業(yè)對人才的需求，就必須了解企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程分析，我們可以看到開發(fā)企業(yè)其業(yè)務(wù)涉及內(nèi)容：市場研究、項(xiàng)目拓展、客戶發(fā)掘、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)、成本控制、市場營銷、投融資。除開發(fā)企業(yè)外，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)基本上是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開展的，涉及的有：市場研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、造價(jià)、估價(jià)、營銷、廣告、物業(yè)經(jīng)營及管理等。不難發(fā)現(xiàn)，本科教育要在短短的4年內(nèi)培養(yǎng)精通所有業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才是不現(xiàn)實(shí)的，因此獨(dú)立院校人才培養(yǎng)應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思想，有選擇、有側(cè)重地確定人才培養(yǎng)方向。
（2）對獨(dú)立院校畢業(yè)生的使用定位。
要確定人才培養(yǎng)方向首先應(yīng)了解人才使用者對人才使用的定位。通過對本地多家房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)的隨機(jī)調(diào)查，企業(yè)普遍認(rèn)為獨(dú)立學(xué)院目前尚處在本科教育的末端和?？平逃那岸?，學(xué)生生源和培養(yǎng)宗旨都有別于其他類本科高校。因此培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)著眼于專業(yè)應(yīng)用方向，培養(yǎng)的學(xué)生應(yīng)該在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域具有較強(qiáng)的應(yīng)用技能，同時(shí)又比?？茖W(xué)生更能系統(tǒng)地掌握學(xué)科基礎(chǔ)理論、全面了解房地 產(chǎn)整個(gè)業(yè)務(wù)流程，使畢業(yè)生在就業(yè)時(shí)能夠在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域快速上手，同時(shí)具有在房地產(chǎn)其他領(lǐng)域可塑發(fā)展的潛能。
根據(jù)調(diào)查，企業(yè)更趨向于將獨(dú)立院校畢業(yè)生應(yīng)用于市場研究、項(xiàng)目拓展、客戶發(fā)掘、市場營銷業(yè)務(wù)。故學(xué)院應(yīng)著眼培養(yǎng)以下幾類人才：市場研究及投資分析、項(xiàng)目拓展、營銷策劃、銷售、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理；而對于涉及房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)和成本控制類業(yè)務(wù)所需要的人才。如施工管理、造價(jià)、材料等工程類，房地產(chǎn)公司工程、造價(jià)、材料等部門更青睞于聘用更專業(yè)的土木工程專業(yè)、建筑學(xué)專業(yè)、工程管理專業(yè)、建筑環(huán)境與設(shè)備管理專業(yè)、工程造價(jià)專業(yè)等工程類學(xué)生。這是因?yàn)楣こ填悓I(yè)是傳統(tǒng)專業(yè)，相關(guān)院校在其專業(yè)人才培養(yǎng)上成熟且已被市場認(rèn)可接受。而獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)開辦時(shí)間都不長、相關(guān)專業(yè)建設(shè)不成熟，學(xué)生在工程類相關(guān)學(xué)科培養(yǎng)方面的系統(tǒng)性和深度都不夠，企業(yè)在這些領(lǐng)域?qū)Ξ厴I(yè)生使用時(shí)感到并不好用，因此相對工程類專業(yè)學(xué)生在這些領(lǐng)域并沒有專業(yè)優(yōu)勢。故獨(dú)立學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)應(yīng)在人才培養(yǎng)上注重差異化，放棄側(cè)重工程類學(xué)科的培養(yǎng)思路，揚(yáng)長避短、不與工程類專業(yè)學(xué)生在該領(lǐng)域形成競爭；同時(shí)，部分企業(yè)認(rèn)為，高校人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性，如母體學(xué)院為財(cái)經(jīng)類背景的獨(dú)立院校，還可以利用優(yōu)勢培養(yǎng)現(xiàn)在急需的投融資人才。
（3）利用獨(dú)立院校母體學(xué)校的背景優(yōu)勢與人才培養(yǎng)方向的結(jié)合。
目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的獨(dú)立院校均是依托母體學(xué)校設(shè)立的，因此母體學(xué)校的學(xué)科教育優(yōu)勢、師資優(yōu)勢、社會(huì)資源優(yōu)勢等都會(huì)在一定程度上惠及獨(dú)立院校，獨(dú)立院校在專業(yè)培養(yǎng)方向上需要考慮利用母體學(xué)院優(yōu)勢。例如財(cái)經(jīng)類背景的獨(dú)立院校，除培養(yǎng)營銷策劃、銷售、經(jīng)紀(jì)人才外，還可以借助其學(xué)科教育和師資優(yōu)勢培養(yǎng)投融資人才、市場研究及投資分析人才、估價(jià)人才；具有工程類專業(yè)背景的某些綜合類大學(xué)的獨(dú)立院校，可以利用其工程類學(xué)科教育背景和師資優(yōu)勢，培養(yǎng)開發(fā)項(xiàng)目拓展人才、房地產(chǎn)全程策劃人才、估價(jià)人才、房地產(chǎn)成本管理人才。
因此，在通過前面三個(gè)方面的問題研究，我們可以得出這樣的結(jié)論：獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)人才培養(yǎng)定位首先應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思路，應(yīng)有選擇、有側(cè)重地確定培養(yǎng)方向，讓學(xué)生在有系統(tǒng)性地掌握房地產(chǎn)基本知識的前提下，側(cè)重于培養(yǎng)房地產(chǎn)某一或部分領(lǐng)域的應(yīng)用型人才，這樣既保持人才的通適性、也保證人才的專業(yè)應(yīng)用性，以尊重企業(yè)的人才應(yīng)用情況；其次，應(yīng)充分發(fā)揮學(xué)院及母體學(xué)校的專業(yè)背景優(yōu)勢，在人才培養(yǎng)上注重與其他院校的差異化培養(yǎng)，工程類背景院校在人才培養(yǎng)上尤要注意房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生與建筑工程類專業(yè)學(xué)生培養(yǎng)的區(qū)別；第三，人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和企業(yè)運(yùn)營的變化發(fā)展及時(shí)調(diào)整或增加人才培養(yǎng)方向，增加房地產(chǎn)投資分析、投融資、房地產(chǎn)金融和稅務(wù)籌劃、高級物業(yè)經(jīng)營等方向的人才培養(yǎng)。
參考文獻(xiàn)
第二條 本辦法所稱的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指按有關(guān)法律、法規(guī)在我省對外開放的城市或地區(qū)取得國有土地使用權(quán)后，依照城市規(guī)劃從事各類房屋開發(fā)建設(shè)，并主要向境外組織和個(gè)人（包括住境內(nèi)機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作的境外人員）出售、出租房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的經(jīng)營活動(dòng)。
第三條 外國公司、企業(yè)、其他組織及個(gè)人（以下簡稱外商）經(jīng)批準(zhǔn)在云南省開辦的外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國內(nèi)投資，經(jīng)批準(zhǔn)從事向境外銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱國資企業(yè)），在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，均應(yīng)遵守本辦法。
第四條 除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營方式。
第五條 云南省城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主管全省涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作。
第六條 外商開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)必須遵守中國的法律、法規(guī)。
外商開發(fā)企業(yè)在我國法律、法規(guī)以及經(jīng)批準(zhǔn)的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國法律保護(hù)。
第七條 凡已同中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代一機(jī)構(gòu)的國家和地區(qū)的外商，均可申請?jiān)谖沂￠_放城市或地區(qū)設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級（含四級）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可申請從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，有關(guān)部門根據(jù)開發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。
第八條 外商到我省投資舉辦獨(dú)資、中外合資、中外合作經(jīng)營外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請?jiān)O(shè)立企業(yè)的各項(xiàng)手續(xù)：
（一）舉辦獨(dú)資企業(yè)，應(yīng)就擬投資項(xiàng)目選定場地，經(jīng)場地所在地建設(shè)、土地管理、經(jīng)貿(mào)部門提出書面意見。舉辦合資、合作經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)先與中方合營者協(xié)商達(dá)成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。
（二）獨(dú)資企業(yè)投資者或投資者委派其國內(nèi)代表、投資咨詢服務(wù)公司等機(jī)構(gòu)向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報(bào)設(shè)立企業(yè)的申請書。合資、合作的中方合營者向計(jì)劃部門呈報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書。
（三）獨(dú)資企業(yè)申請者經(jīng)對外貿(mào)部門批準(zhǔn)同意設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)。
領(lǐng)到企業(yè)批準(zhǔn)證書后于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項(xiàng)目的，可行性研究報(bào)告書報(bào)建設(shè)部門提出書面審查意見后，報(bào)計(jì)劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報(bào)對外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。
（四）申請?jiān)O(shè)立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營者向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報(bào)設(shè)立企業(yè)的申請報(bào)告。經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取企業(yè)批準(zhǔn)書后，于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。
（五）外商開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后60天內(nèi)，持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證明到省建委核定資質(zhì)等級，領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。
第九條 外商或合資、合作的中方合營者到對外經(jīng)貿(mào)部門申請?jiān)O(shè)立外商開發(fā)企業(yè)時(shí)，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時(shí)需提交下列文件：
（一）設(shè)立獨(dú)資或合資、合作企業(yè)的申請書；
（二）獨(dú)資者提交舉辦獨(dú)資企業(yè)的可行性研究報(bào)告。合資、合侮?duì)I者提交投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；
（三）企業(yè)章程及首屆董事會(huì)人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；
（四）獨(dú)資者提交投資者的營業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經(jīng)營者提交合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；外方以個(gè)人身份投資的，可提交身份證影印件。
（五）投資者或投資各方的資信證明；
（六）有關(guān)城市規(guī)劃、用地的意見書、協(xié)議書、土地使用權(quán)出讓合同及政府有關(guān)部門簽署的意見、批準(zhǔn)文件、證書。
第十條 外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認(rèn)資質(zhì)等級時(shí)，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交企業(yè)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊和證書。
第十一條 外商或合資、合作的中方合營者按第八條規(guī)定的程序辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，場地或項(xiàng)目所在市、縣有關(guān)部門有審批權(quán)的，由所在市、縣有關(guān)部門按規(guī)定的權(quán)限辦理批準(zhǔn)手續(xù)；當(dāng)?shù)貨]有審批權(quán)限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權(quán)的地、州、市或省級業(yè)務(wù)部門辦理，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)，或轉(zhuǎn)報(bào)國務(wù)院有關(guān)部門審批。
第十二條 由中方提供土地、外商提供資金、不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合作項(xiàng)目，以及國資企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，手續(xù)從簡，由建設(shè)部門提出書面審查意見后，報(bào)計(jì)劃部門審批。其中，合作各方就項(xiàng)目所簽署的合同須報(bào)對外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。
第十三條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一由建設(shè)部門（房地產(chǎn)管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計(jì)施工，以及房屋銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押和企業(yè)資質(zhì)的行業(yè)歸口管理權(quán)，并接受其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。
第十四條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。
中方房地產(chǎn)企業(yè)擬提供土地使用權(quán)與外商合資或合作經(jīng)營房地產(chǎn)的，需在申請?jiān)O(shè)立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權(quán)。并在外商開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三個(gè)月內(nèi)，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)土地所在地房地產(chǎn)管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)。
由中方提供土地，外商提供資金，不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，不得進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
第十五條 外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)必須遵守我國有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理、設(shè)計(jì)施工的有關(guān)法律、法規(guī)。
第十六條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)建造的住宅，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行確定。
第十七條 外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的房屋和土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國境內(nèi)、境外出售、交換、贈(zèng)予、繼承。上述經(jīng)營活動(dòng)和法律行為在中國境外進(jìn)行的，應(yīng)取得中華人民共和國駐該國或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。沒有與我國建立外交關(guān)系或沒有在我國設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，不得成為受讓人。在我國境內(nèi)進(jìn)行的，應(yīng)到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行監(jiān)證。
第十八條 房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時(shí)，其占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其房屋的所有權(quán)的期限與其占用的土地使用權(quán)的期限相同。
第十九條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價(jià)格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應(yīng)將出售、出租價(jià)格報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)管理部門和物價(jià)局備案。房屋出售價(jià)格明顯低于市場價(jià)格時(shí)，政府有優(yōu)先購買權(quán)。
國資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。
第二十條 企業(yè)預(yù)售期貨房屋，賣方持有該房屋建設(shè)項(xiàng)目的《土地使用證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費(fèi)用。
第二十一條 企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權(quán)證。買賣雙方應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。
第二十二條 企業(yè)出租房屋，租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。
第二十三條 依照本辦法開發(fā)經(jīng)營的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押時(shí)，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
第二十四條 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽定抵押合同，并在30天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押權(quán)監(jiān)證、登記手續(xù)。未經(jīng)監(jiān)證、登記的抵押行為無效。
第二十五條 抵押人不能按期還款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。
第二十六條 因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。
第二十七條 辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和房屋、土地他項(xiàng)權(quán)利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機(jī)關(guān)和監(jiān)證單位可按省物價(jià)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取登記費(fèi)和監(jiān)證費(fèi)。
第二十八條 外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內(nèi)，應(yīng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。依照我國稅法規(guī)定納稅。
第二十九條 外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國外匯管理規(guī)定辦理。
第三十條 外商開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生合同爭議時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解無效的，由中國仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。
當(dāng)事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向我國有管轄權(quán)限的人民法院起訴。
第三十一條 涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中需要公證的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理公證。
第三十二條 香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個(gè)人在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，參照本辦法和其它有關(guān)港、澳、臺(tái)投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。
第三十三條 對違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門根據(jù)我國法律、法規(guī)進(jìn)行處理。
第三十四條 凡根據(jù)本辦法而發(fā)給、發(fā)出、訂立的任何證書、合同、協(xié)議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭議的，以中文本為準(zhǔn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營；風(fēng)險(xiǎn)管理
所謂房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理，即房地產(chǎn)的主要經(jīng)營人員對其發(fā)展的過程中可能存在的經(jīng)營方面風(fēng)險(xiǎn)的正確認(rèn)知、處理以及控制手段， 通過風(fēng)險(xiǎn)管理將房地產(chǎn)經(jīng)營過程中可能造成的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)損失降低。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營過程中可能面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)， 這也就要求經(jīng)營人員必須要加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)觀念， 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理力度， 以風(fēng)險(xiǎn)管理支持企業(yè)管理體制的運(yùn)行。但是，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營的過程中，部分經(jīng)營者正是因?yàn)槿狈︼L(fēng)險(xiǎn)管理觀念，使得經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)一系列問題?；诖?，文章中重點(diǎn)對其進(jìn)行了分析。
一、重點(diǎn)分析周圍經(jīng)營環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)是以市場為主要活動(dòng)場所的，也就是所謂的經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營環(huán)境對于房地產(chǎn)經(jīng)營所造成的影響是十分直接的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為了避免出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，必須要對經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行分析。企業(yè)所進(jìn)行的經(jīng)營活動(dòng)和外部環(huán)境之間的聯(lián)系隨著企業(yè)發(fā)展水平的提升而變化，外部環(huán)境中所蘊(yùn)含的各個(gè)因素必然會(huì)在這一過程中影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，例如經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化以及政治法律等因素。
二、深入分析房地產(chǎn)市場情況
房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)主要的產(chǎn)品為可供商戶與個(gè)人使用或居住的房屋，其本身具備了一般商品的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，人們經(jīng)濟(jì)水平逐漸提升，這也滿足了消費(fèi)者所提出的一些低層次需求，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，消費(fèi)者的消費(fèi)方心理日益體現(xiàn)出個(gè)性化這一特點(diǎn)。針對出現(xiàn)的這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的經(jīng)營思想，認(rèn)識到房產(chǎn)商品不僅具有“居住”這一基本功能，還體現(xiàn)了較好的設(shè)計(jì)、造型以及環(huán)境等功能。針對房地產(chǎn)這一固定不動(dòng)產(chǎn)品而言，房屋之間并不存在很大的差距，但是因?yàn)楝F(xiàn)代化產(chǎn)品的概念與外延都在原來的基礎(chǔ)上得以擴(kuò)張，所以便逐漸使得房地產(chǎn)市場脫離了傳統(tǒng)的賣方市場時(shí)代。盡管這一市場擁有很大的潛力，然而當(dāng)前該行業(yè)在市場中的競爭依然十分激烈，人們的需求量高，稍不注意便會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須要深入分析當(dāng)前階段房地產(chǎn)市場中的基本情況，以此才能提出針對性的舉措。
三、提升物業(yè)管理水平
房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的物業(yè)管理是其中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)這也是改革開放之后房屋商品化環(huán)境下的產(chǎn)物。物業(yè)管理進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了管理的專業(yè)化與企業(yè)化，也為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了更為寬廣的發(fā)展空間。所謂物業(yè)管理，即通過與房地產(chǎn)綜合開發(fā)相結(jié)合，所形成的現(xiàn)代化生產(chǎn)統(tǒng)一化管理，國際上的諸多國家與地區(qū)的房地產(chǎn)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理，通過了解得知，好的物業(yè)管理除了可以代表房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟以外，也能夠?yàn)槠渥陨硖峁┏掷m(xù)性的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)高水平的物業(yè)管理對于建立開發(fā)商良好的市場形象、滿足社會(huì)群眾基本物質(zhì)與精神文明需求而言具有十分重要的作用，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，人們自身的消費(fèi)觀念也逐漸發(fā)生了改變，購買房屋并不只是為了棲身，更為重要的是能夠滿足人們自身的精神需求。但是因?yàn)楫?dāng)前階段我國的房地產(chǎn)改革時(shí)間較為短暫，所以在物業(yè)管理方面依然有很大的發(fā)展空間，所以為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中物業(yè)管理水平的提升，必須要多多立足于實(shí)踐。
四、縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)管理之間有直接的聯(lián)系，房地產(chǎn)建設(shè)周期越長，其中所存在的不確定性因素也就會(huì)越來越多，形成的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)越大。因此，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期縮短，除了能夠?qū)崿F(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的靈活性之外，也有利于降低因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件原因?qū)е碌捻?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的有效管理。
五、實(shí)現(xiàn)跨公司合作
現(xiàn)代化企業(yè)為了在市場競爭中占據(jù)有利地位，務(wù)必要開發(fā)適合自己企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)識到自身所具備的長處，并提高企業(yè)在市場中的核心競爭力?；诖?，企業(yè)經(jīng)營者務(wù)必要深入分析自己企業(yè)的優(yōu)勢與不足，隨后遵循揚(yáng)長避短的基本原則，與其他企業(yè)展開合作，做到優(yōu)勢互補(bǔ)。在選擇合作企業(yè)時(shí)，要提問分析各個(gè)企業(yè)的優(yōu)勢，能夠在企業(yè)合作中充分發(fā)揮自身的長處，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理。
六、結(jié)束語
綜上所述，現(xiàn)如今市場中房地產(chǎn)企業(yè)是其中發(fā)展最為強(qiáng)勁的行業(yè)，為了避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素對未來企業(yè)發(fā)展造成的影響，必須要致力于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，只有如此才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升，進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司 經(jīng)營 管理 發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進(jìn)行簡要分析與探討。
1.新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.1國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題
1.1.1市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
1.1.2融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。
1.2公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。
1.2.2公司需要對資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無不對公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失。現(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。
2.關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。
2.1加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營體制
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.2加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資，這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。
2.3加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。
2.4做好對市場動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用
房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰，想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
3.總結(jié)：
本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
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