時間：2023-03-16 15:41:43
導(dǎo)語：在土地制度論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1.數(shù)據(jù)及模型
在研究中，我們采用柯布—道格拉斯模型，引入的變量包括：土地、勞動、資本、土地制度、農(nóng)業(yè)財政補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)稅，價格指數(shù)。其中，土地、勞動和資本主要衡量的是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，基本要素投入對于產(chǎn)出的影響。勞動為當(dāng)年從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人數(shù)，資本主要以當(dāng)年農(nóng)業(yè)機(jī)械總動力衡量。土地制度、農(nóng)業(yè)財政支出、農(nóng)業(yè)稅，以及價格指數(shù)主要解釋了制度因素對于農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的影響。土地制度以每年末轉(zhuǎn)化為占生產(chǎn)隊比例來衡量；農(nóng)業(yè)財政補(bǔ)貼，反映國家對于農(nóng)業(yè)支持支持對于產(chǎn)出的影響；價格指數(shù)指標(biāo)主要用于考察價格波動對農(nóng)民生產(chǎn)的激勵效果，從而對產(chǎn)出的影響。
2.計量結(jié)果及分析
利用EViews統(tǒng)計軟件，對影響農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平的因素進(jìn)行了計量分析，
（1）從分析結(jié)果來看，R方為0.989，調(diào)整后的R方為0.977，該模型回歸擬合較好。
（2）在回歸模型中，作為基本要素投入的變量土地，顯著性水平為0.613，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗(yàn)，表明該時間段內(nèi)，土地要素對于產(chǎn)出的影響較小。
（3）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量農(nóng)村財政補(bǔ)貼，顯著性水平為0.447，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗(yàn)，表明該時間段內(nèi)，財政補(bǔ)貼對于產(chǎn)出的影響較小。
（4）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量農(nóng)業(yè)稅，顯著性水平為0.135，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗(yàn)，表明該時間段內(nèi)，農(nóng)業(yè)稅對于產(chǎn)出的影響較小。
（5）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量價格指數(shù)，顯著性水平為0.934，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗(yàn)，表明該時間段內(nèi)，價格指數(shù)對于產(chǎn)出的影響較小。部分原因可能在于計劃經(jīng)濟(jì)下，價格未能有效引導(dǎo)資源配置，另一方面，糧食收購價格較為穩(wěn)定，導(dǎo)致價格激勵機(jī)制不顯著。
（6）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量中，僅土地制度，即比重通過顯著性水平為0.05的t檢驗(yàn)，顯著性水平為0.0003，說明該因素對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)具有顯著影響。1978——1984年間，比重由0%變?yōu)?9%，總產(chǎn)出增長58.49%，而該時期土地制度改革所帶來產(chǎn)出增長貢獻(xiàn)率為46.53%，即土地制度改革一項就貢獻(xiàn)了產(chǎn)出增長的79.55%。
二、結(jié)論
1.明確界定土地權(quán)利
該統(tǒng)計結(jié)果表明，由體制轉(zhuǎn)變?yōu)槭歉母镩_放后農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主要源泉。西昌市普遍實(shí)行后，發(fā)揮了集體的優(yōu)越性和個人的積極性，既能適應(yīng)分散經(jīng)營的小規(guī)模經(jīng)營，也能適應(yīng)相對集中的適度規(guī)模經(jīng)營，因而促進(jìn)了勞動生產(chǎn)率的提高以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，提高了廣大農(nóng)民的生活水平。
2.拓寬農(nóng)業(yè)人口就業(yè)渠道
關(guān)鍵詞：土地承包金制度農(nóng)村農(nóng)民
我國當(dāng)前土地承包金制度立法欠缺。如專門調(diào)整規(guī)范土地承包經(jīng)營的《農(nóng)村土地承包法》，雖然首次以法律直接規(guī)定土地承包雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，但在承包合同的條款及當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)條款中均未提及土地承包金，僅在第45條對以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式進(jìn)行的其他方式的承包中，提到承包金的確定、議定問題；現(xiàn)行的《物權(quán)法（草案）》雖然明確規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，可在整個條款中也未涉及到土地承包金的問題。這不是說在我國法律上沒有確立土地承包金的必要，相反地在我國現(xiàn)階段，確立土地承包金制度具有多方面的意義。
有助于土地承包經(jīng)營制度的有效實(shí)施
土地作為重要的生產(chǎn)資料，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值，尤其對于廣大農(nóng)民來說，其重要性自不必說。但是在各行各業(yè)急需大量用工、人員可以自由流動的今天。如果取消了土地承包金，完全采取“無償”的方式，那么上述具有成員資格的農(nóng)民也會要求自己的一份土地。近些年來，我國農(nóng)村許多地方棄耕、拋荒或毀田、濫占農(nóng)地建房等破壞地力、改變土地用途的現(xiàn)象的出現(xiàn)固然是農(nóng)地經(jīng)濟(jì)效益的低下造成的，但土地承包金的約定不明，承包人責(zé)任不清顯然也是一個重要原因。
規(guī)定適當(dāng)?shù)耐恋爻邪饘ν恋爻邪似鹬欢ǖ摹按碳ぁ弊饔茫馕吨绻恋爻邪瞬环e極行使土地權(quán)利獲得較大收益的話，將會無利可圖甚至得不償失，從而刺激農(nóng)民要么積極有效地使用土地，要么一心一意去從事其他工作或放棄土地承包，或?qū)⑼恋亓鬓D(zhuǎn)出去交給有能力有條件能使土地較大增值的人使用。這樣土地承包金的確立，既使得無能力或不愿意種地的人打消了白白獲得土地的念頭，又使得有能力、有愿望種地的人通過自愿承擔(dān)相應(yīng)數(shù)額的土地承包金的方式獲得適合自己需要的土地，從而保證土地使用效益的最大化，使土地承包經(jīng)營制度的實(shí)施既注重了公平又兼顧了效率。
有助于促進(jìn)農(nóng)民增收
我國政府近年來一系列的農(nóng)村改革措施，其中最重要的內(nèi)容就包括取消城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、農(nóng)民的各種集資收費(fèi)、農(nóng)民的積累工和義務(wù)工，調(diào)整農(nóng)業(yè)稅和調(diào)整農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅，就是要減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，積極促進(jìn)農(nóng)民增收。那么怎樣做到減和增呢？
我們都知道，過去我國鄉(xiāng)村一級的運(yùn)行很大程度上依賴于與農(nóng)業(yè)稅相關(guān)的各種地方附加，現(xiàn)在這些沒有了，那他們的收入從何而來，或者說會不會產(chǎn)生新的隱性的債務(wù)問題？他們會不會因?yàn)橥恋爻邪鸱蓻]有作規(guī)定而在上面做文章？因此，法律明確規(guī)定土地承包金可避免在土地承包金問題上導(dǎo)致農(nóng)民新的隱性的債務(wù)的產(chǎn)生。另外一方面，黨和國家改革措施是要推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力，土地承包金的確立可以起到這樣的作用，這點(diǎn)前文已有分析。而當(dāng)不種田的農(nóng)民下決心把承包地流轉(zhuǎn)出去去從事其他工作時，他不僅在土地流轉(zhuǎn)中獲得收益，而且在從事其他工作中還能增收，當(dāng)然土地經(jīng)營者也可以更好地進(jìn)行規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，取得更多收益。
有助于促進(jìn)農(nóng)村的穩(wěn)定
《農(nóng)村土地承包法》第5條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。”“任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利。”因此可以說，在法律上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員都應(yīng)享有土地承包經(jīng)營權(quán)。但實(shí)際上，由于《農(nóng)村土地承包法》實(shí)行“增人不增地、減人不減地”的原則，并明確規(guī)定，在長達(dá)30年的承包期內(nèi)發(fā)包方不得收回和調(diào)整承包地，應(yīng)當(dāng)用于調(diào)整的承包土地或者承包給新增人口的土地只能是機(jī)動地、新墾地、退包地等。這也就是說發(fā)包方若沒有機(jī)動地、新墾地、退包地，將無法調(diào)整土地，在承包期內(nèi)新加入的成員（如因出生或入籍）也享受不到土地承包經(jīng)營權(quán)。即使在那些切實(shí)取得土地承包經(jīng)營權(quán)的成員之間，也會因?yàn)樽陨砬闆r的差異及各種原因而獲得數(shù)量不等的土地承包經(jīng)營權(quán)。為此，近些年來我國土地承包經(jīng)營權(quán)益問題糾紛時有發(fā)生，甚至演化為嚴(yán)重的社會后果，這是當(dāng)前我國農(nóng)村不穩(wěn)定重要因素。向土地承包人或土地實(shí)際使用人收取一定的承包金，然后將土地承包金取之于民，用之于民，用于農(nóng)民的集體福利、公益事業(yè)和土地承包保障等，使放棄、少包或無地可包土地的農(nóng)民可以從中受益，使因婚姻關(guān)系變動客觀上在新的承包期到來前無法再分得土地的婚姻當(dāng)事人可以得到土地承包保障金。這樣就可以在很大程度上緩解因土地承包經(jīng)營權(quán)益問題而發(fā)生的糾紛，又增強(qiáng)集體在農(nóng)民心目中的地位，使其個人利益與集體利益密切相關(guān)。
有助于解決農(nóng)村公共事業(yè)等投入?yún)T乏問題
2005年11月29日至12月1日在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和社會事業(yè)建設(shè)，加快推進(jìn)農(nóng)村道路、飲水、電網(wǎng)、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，繼續(xù)增加農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生等方面的投入。我們欣喜地看到，我國財政正在逐步向公共財政轉(zhuǎn)變，財政投入已經(jīng)涉及到了農(nóng)村的各個領(lǐng)域，但我們應(yīng)清楚由于農(nóng)村地域的廣闊、人口的眾多，在相當(dāng)長的時期內(nèi)，農(nóng)村的問題主要還要靠自己，單靠國家投入是不行的。那么經(jīng)費(fèi)何來？有人主張采取“一事一議”，筆者認(rèn)為此法其結(jié)果只能是耗時、費(fèi)力、無果無錢、無事能成，從長遠(yuǎn)和農(nóng)村實(shí)際考慮主要還要靠基于土地所有權(quán)而收取土地承包金，這是土地承包金作用使然。
有助于農(nóng)村集體所有權(quán)的體現(xiàn)
我國消滅了土地私有制，我國的土地是屬于國家和集體所有。我們知道，集體都是由成員構(gòu)成的，那么集體的權(quán)利應(yīng)怎樣行使？怎樣更好實(shí)現(xiàn)集體土地的價值？“”的失敗已經(jīng)表明由全體成員作為整體共同行使集體財產(chǎn)權(quán)利的做法是違背客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律、不足取的，而農(nóng)村的成功卻表明以成員個體或家庭分別行使部分集體財產(chǎn)的權(quán)利更為積極有效，而且集體與土地越脫離、使用者與土地越緊密，越有利于生產(chǎn)力的提高。因此，我們要實(shí)行土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)更為徹底的分離，明確將土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化內(nèi)涵，這一點(diǎn)在我國《物權(quán)法（草案）》中已體現(xiàn)。
一、制度創(chuàng)新的動因與方式
經(jīng)過整個80年代的發(fā)展，珠江三角洲已成為我國經(jīng)濟(jì)增長最快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的一個地區(qū)。農(nóng)村工業(yè)化與城市化的迅速進(jìn)程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現(xiàn)實(shí)問題，在珠江三角洲變得異常突出。
第一，隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒，土地的分散使用，經(jīng)營規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機(jī)制，從而實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。
第二，隨著農(nóng)村城市化的快速推進(jìn)，珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，地價及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價放開，取消合同定購任務(wù)，過去隱含在糧食平議差價中的“暗稅”隨之取消，農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強(qiáng)化，加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機(jī)會利潤大幅度上漲，從而進(jìn)一步刺激了土地價格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現(xiàn)在卻進(jìn)一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉(zhuǎn)對土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚(yáng)，如何合理地分配列益，處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與，全國公務(wù)員共同天地社區(qū)集體的關(guān)系，并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。
第四，從市場機(jī)制發(fā)揮作用的角度而言，在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中，轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說，對轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先，在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下，資源不時能流向?qū)ζ湓u價最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競爭的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉(zhuǎn)讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。最后，轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說，家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺，尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制（這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因，因?yàn)檗r(nóng)戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營”的線索，拉開了土地制度創(chuàng)新活動的序幕，進(jìn)而推動了整個廣東農(nóng)村土地制度的變遷，在廣東農(nóng)村，盡管土地制度創(chuàng)新活動的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn)，置其于集體所有制的框架，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，進(jìn)而對平均地權(quán)（均田問承包）的資源配置低效率格局進(jìn)行修正，從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心，培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機(jī)制，逐步推動土地的規(guī)模化與企業(yè)化經(jīng)營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進(jìn)而推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗(yàn)區(qū)之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創(chuàng)新的價值
1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化，至少滿足了三個方面的要求：一是克服土地的細(xì)碎化與分散經(jīng)營，從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營成為可能；二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動力的轉(zhuǎn)移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造了條件。
2、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看，南海的土地用權(quán)入股，使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實(shí)物對象轉(zhuǎn)為價值形態(tài)，不僅降低了技術(shù)難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實(shí)物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價值形態(tài)上順利得以確立；第二，農(nóng)戶使用權(quán)入股，社隊所有權(quán)折價，使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了，從而界定費(fèi)用大大降低；第三，價值形態(tài)上分散的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可以在實(shí)物方面合并起來，從而提高了規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資源配置效率。
3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股，也使其內(nèi)部管理費(fèi)用大為節(jié)約：第一，單個農(nóng)戶的經(jīng)營決策轉(zhuǎn)為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費(fèi)用；第三，土地的集中招標(biāo)與投標(biāo)，避免了集體與多個農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂；第四，集體由對眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督，也大大降低了管理運(yùn)作費(fèi)用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化，對于穩(wěn)定和完善家庭承包制，推動農(nóng)村的改革與發(fā)展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，從而使得人們可以根據(jù)不同的社會經(jīng)濟(jì)條件選擇出交易費(fèi)用最小，運(yùn)行效率最高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究結(jié)果表明，不管產(chǎn)權(quán)屬于何方，只要產(chǎn)權(quán)界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達(dá)到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強(qiáng)調(diào)土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實(shí)際意義。因此，從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排，為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實(shí)踐表明，土地制度進(jìn)一步變革和新的激勵機(jī)制的培育，并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)并進(jìn)而對平均分配的資源配置低效率進(jìn)行修正，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育，恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實(shí)而有效的選擇。
第二，土地使用權(quán)入股形式的土地集中機(jī)制與投資激勵機(jī)制，為我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時，其土地產(chǎn)權(quán)是相對（但絕不是充分的）明確的，但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時，產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先，原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費(fèi)用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農(nóng)戶面臨著機(jī)會收益的損失和風(fēng)險成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動未必能得到合理的補(bǔ)償（因缺乏規(guī)則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因?yàn)槿绱耍覀兙筒浑y理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。
土地使用權(quán)的股份化，既為農(nóng)戶提供了福利保障，也保證了對土地經(jīng)營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權(quán)入股，既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓土地，更是與前些時候一些地方的社區(qū)集體強(qiáng)行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別，而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán)，使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營。
另一方面，把集中起來的土地分片投標(biāo)承包，從而在平等競爭中有效地保證土地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，增加了集體收入，使農(nóng)村承包利更具積累功能和激勵功能。
關(guān)鍵詞：土地登記；登記制度；改革；提問；物權(quán)法
中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-04-0048-1
隨著土地登記改革不斷的加深，一些地區(qū)的土地制度開始了重大的變革，尤其是《物權(quán)法》推進(jìn)。在《物權(quán)法》中明確規(guī)定以下內(nèi)容，即：國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》中明確規(guī)定了不動產(chǎn)的登記法。所以相關(guān)部門也在按照所規(guī)定的法規(guī)進(jìn)行全面的執(zhí)行。然而在相關(guān)部門實(shí)施的過程中，雖按照《土地登記辦法》來全面的實(shí)施，但是還是有一些問題出現(xiàn)了，這些問題讓人深思。本文針對這些問題對土地登記制度的改革與其發(fā)展進(jìn)行全面的思考。
1 在土地登記改革中存在的問題分析
在土地登記改革過程中，相關(guān)部門按照國家規(guī)定的《土地法》對其進(jìn)行執(zhí)行，但是在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)，在土地登記改革過程中存在很多的問題，對此我們進(jìn)行總結(jié)：
1.1 行政權(quán)的介入
對于土地登記過程中的一些不動產(chǎn)來講，要重視歸屬權(quán)。這些歸屬權(quán)要通過法律關(guān)系來確認(rèn)，在確認(rèn)以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關(guān)的職能。這樣土地登記行為具有的行政權(quán)力非常多。過多的行政權(quán)力也會對土地登記方面有過多的行使權(quán)。所以行使權(quán)的介入使土地登記申請人的合法權(quán)益得不到更好的保障，同時也會導(dǎo)致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導(dǎo)致土地登記的行為超出了國家法律規(guī)定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關(guān)注。
1.2 土地登記的劃分
隨著一些相關(guān)的法律出臺，很多相關(guān)的法律得到實(shí)施以后，不動產(chǎn)登記制度也有了根本性的變化，尤其是在土地的登記上。在《土地登記法》上有一個明確的規(guī)定，土地的總登記不能直接的按照土地的種類進(jìn)行劃分，然而還有很多地方按照過去舊的劃分原則進(jìn)行全面的劃分，劃分過程中要按照申請人的合法申請來執(zhí)行。現(xiàn)在，從土地的總體登記來看，也從土地登記的目的以及實(shí)現(xiàn)的途徑來看，就要將土地總登記歸類成地籍調(diào)查。這樣的劃分不僅合民愿，也合乎《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，所以對于土地的劃分問題要及時的更正與整改。
1.3 登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問題
登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問題一直是一個很糾結(jié)的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個明確的規(guī)定：“申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依照法律報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)力證書。”但是縣級以上人民政府是否按照規(guī)定實(shí)施，在實(shí)施中的矛盾是否合理都成了一個問題，所以在授權(quán)上還需要一定的認(rèn)識。
1.4 實(shí)際的操作性不是很強(qiáng)
在相關(guān)的土地登記過程中，從立法的層級上來觀察，相關(guān)的規(guī)定一般比較偏重具體。突出可操作性，單一的運(yùn)用《土地登記法》來操作，還是不夠的。特別是在辦理的程序以及條件上。這樣就很明確的表明實(shí)際的可操作性比較薄弱。同時，土地登記的相關(guān)工作人員因?yàn)閷τ谕恋氐怯涰椖坎皇煜ぃ麄兊牟僮餍跃妥兊谋容^弱了，尤其是在相關(guān)的法律法規(guī)中，所以在土地登記過程中，精準(zhǔn)熟練的業(yè)務(wù)非常重要。
2 土地登記制度的思考
現(xiàn)在土地登記制度備受大家關(guān)注，不動產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)，就是保護(hù)物權(quán)所有者的合法權(quán)益，并且具有很強(qiáng)的法律效力。但是事實(shí)上，土地登記還存在很多其他的職能，這些無謂的職能給土地制度帶來很大的問題。有了改革的基礎(chǔ)，并且在改革中實(shí)施了一定的政策。同時制定了一定的土地登記制度，并且在制度中大力實(shí)施土地整改。制度的制定是否可以適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，其中還存在了哪些問題，也是值得大家關(guān)注的。例如，行為權(quán)力的執(zhí)行；是否有必要承擔(dān)行為的職能；是否實(shí)行了統(tǒng)一的管理制度。總之從不動產(chǎn)的登記制度的發(fā)展來看，對于土地登記制度的改革也是非常有必要的。最后我們來討論一下關(guān)于土地使用權(quán)中的異議登記制度存在的問題，其中涵蓋的問題比較多。可以說《物權(quán)法》所規(guī)定的異議登記制度基本上不能很好的落實(shí)，主要的原因就是實(shí)施不動產(chǎn)的異議登記遇到了非常多的法律障礙。同時，不動產(chǎn)的登記行為變成了可選擇性。在處理異議登記的過程中管理人員因?yàn)闆]有嚴(yán)格的制度致使很多流程不能順利的進(jìn)行，所以很多當(dāng)事人不愿意申請異議登記。從以上的分析過程中我們可以看到土地登記制度在土地登記中的重要地位，所以要及時的處理土地制度中的相關(guān)問題。
3 總結(jié)
總而言之，對于土地登記改革以及制度的改革與創(chuàng)新勢在必行，相關(guān)部門在創(chuàng)新制度以后要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的《物權(quán)法》以及《土地登記法》，切實(shí)的為不動產(chǎn)所有者服務(wù)，讓大家更好的保障根本性的權(quán)益。與此同時，在處理土地登記程序上還要增強(qiáng)管理人員的相關(guān)技能，熟練明文規(guī)定的流程，相關(guān)部門要嚴(yán)格土地登記制度，切實(shí)的做好土地總登記的劃分問題，讓土地登記制度嚴(yán)格的執(zhí)行下去。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：政府公信力，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變，社會保障機(jī)制
土地征用中的問題
土地征用過程中牽涉的利益主體很多，但其核心是政府與失地農(nóng)民，所以存在的問題也大都由二者引發(fā)。
政府公信力的缺失
濫用征地權(quán)，鉆“公共利益”的漏洞
雖然我國《憲法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定土地征用必需以公共利益為目的，但并未對公共利益做出界定，這就客觀上給某些政府尋租和機(jī)會主義提供了過多的自由裁量空間，一些政府官員為了招商引資，擴(kuò)大財政收入，突顯個人政績等濫用征地權(quán)，侵吞公共利益，這不僅有損失地農(nóng)民的集體利益，更影響了我國的耕地保護(hù)和糧食安全。據(jù)統(tǒng)計“十一五”期間由于城市化推進(jìn)，耕地年均減少1848萬畝。目前，全國實(shí)際建設(shè)用地中，農(nóng)民集體建設(shè)用地已占約72%之多。“十一五”期間，預(yù)計每年被征地的農(nóng)民達(dá)到300萬。
2、收益分配有失公平，補(bǔ)償形式單一
首先，由于法律法規(guī)不健全，測算方法不夠科學(xué)等諸多缺陷，我國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全。從橫向看，各地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別很大，甚至出現(xiàn)同村的不同小組間的分配標(biāo)準(zhǔn)各異的現(xiàn)象；從縱向看，受益分配與權(quán)力層級成正比。據(jù)統(tǒng)計因土地用途變更增值的土地收益，政府大約得到60%~70%，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織得到25%~30%，農(nóng)民只得到5%~10%。其次，補(bǔ)償形式單一，很多地方政府不顧農(nóng)民意愿，只采用一次性貨幣補(bǔ)償方式，有損失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。目前鄭州市農(nóng)村土地征用人均獲得補(bǔ)償費(fèi)為2萬左右，僅可以維持農(nóng)民家庭一般日常開支3~4年。在失地農(nóng)民認(rèn)為最好的征地補(bǔ)償方式中，選擇安排就業(yè)的站32%，選擇一次性付給適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)恼?4%，選擇提供醫(yī)療，養(yǎng)老等方面社會保險的占21%，選擇預(yù)留土地入股分紅的占20%。可見，在整個收益分配中，大多數(shù)地方政府拒絕了具有土地使用權(quán)的民眾的參與，僅憑單方?jīng)Q策行事。
3、針對被征地農(nóng)民的社會保障機(jī)制不完善
第一，法律制度不健全，各地在具體執(zhí)行中無法可依，只憑各自對政策的理解及當(dāng)?shù)氐目陀^條件制定法規(guī)文件缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃。第二，這一問題的最致命因素是資金籌集困難。政府行為往往限于政策許諾，并未實(shí)現(xiàn)保障金的足額下?lián)埽瑢？顚Ｓ茫辉S多村民委員會又因?yàn)槭罩ьA(yù)算難以平衡，集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏弱，往往無力繳納；至于失地農(nóng)民，大多所獲補(bǔ)償有限，又缺乏對社會保障的正確認(rèn)識，心有余而力不足。第三，社會保障的水平低，范圍狹窄。社會保障機(jī)制作為一個完整的體系，應(yīng)包括養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、最低生活保障、就業(yè)培訓(xùn)制度等，失地農(nóng)民作為農(nóng)民和市民的過渡群體，本應(yīng)享受與城市社會保障水平相當(dāng)且兼容的安置補(bǔ)償，但就目前來看，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)。
（二）失地農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變中的自身干擾因素
1、缺乏市場需要的知識和勞動技能，再就業(yè)能力差
失地農(nóng)民普遍受教育程度低，自身素質(zhì)與市場經(jīng)濟(jì)的要求不匹配，在城市化未波及自身以前，他們都以種地為生，即使外出務(wù)工也只是從事缺乏技術(shù)含量的低端作業(yè)。
2、思想觀念陳舊缺乏理性消費(fèi)觀
⑴一部分得到較多補(bǔ)償?shù)氖У剞r(nóng)民“一夜暴富”后開始炫耀性的消費(fèi)，這就存在著“二次返貧”的隱患。因此，如何幫助失地農(nóng)民盤活補(bǔ)償款，實(shí)現(xiàn)“錢生錢”，抑制其過度消費(fèi)，還需要政府的正確引導(dǎo)扶持
⑵價值觀及生活方式與其新的角色要求相沖突：大多數(shù)失地農(nóng)民對城市化的價值理念及生活方式不能從心理上接受和認(rèn)同，這也需要政府及時加以心理疏導(dǎo)和救助。
二、土地征用問題的解決途徑探討
（一）加強(qiáng)政府公信力建設(shè)
1.完善公共利益界定，把耕地保護(hù)作為官員政績考核的重要指標(biāo)。公共利益具有高度的抽象性，不確定性。論文大全，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變。對此，我們可以借鑒國外的許多制度實(shí)例。國外對公共利益的界定主要分為列舉式和概括式，前者的典型代表是日本，后者為加拿大、美國等。采用概括式的國家一般把把公共利益的裁決權(quán)交給議會或法院，對“公共目的”、“公共使用”、“私人使用”等概念及其構(gòu)成要件有清晰說明，也很好的避免了因公之名的權(quán)力尋租。我國目前可以繼續(xù)采用概括式，但要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，杜絕概念上的外延。此外，各級地方政府要在全國耕地保有量不低于18億畝的剛性規(guī)定下，根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展及預(yù)期規(guī)劃制定合理的耕地警戒線，并嚴(yán)守不逾。論文大全，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變。對官員進(jìn)行政績考核時，也應(yīng)把此項工作的表現(xiàn)作為重要依據(jù)。
2．定位好政府角色，完善補(bǔ)償收益分配制度
首先，政府既不享有土地所有權(quán)，也無使用權(quán)，被征用土地的補(bǔ)償收益理應(yīng)只歸國家、集體和失地農(nóng)民。其次，重新制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，提高補(bǔ)償收益。應(yīng)合理估算土地被征用后的增值部分及土地的市場交易價格，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)行法律政策規(guī)定給予農(nóng)民高標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償。再次，征地過程中要充分尊重農(nóng)民的知情權(quán)，鼓勵其積極參與補(bǔ)償方案的擬定，且征地結(jié)果要對農(nóng)民公開。最后，加強(qiáng)對補(bǔ)償款發(fā)放的監(jiān)督和管理。更細(xì)致的講，監(jiān)督不僅針對補(bǔ)償不問題，在整個土地征用過程中都是必不可少的。目前，最有力的監(jiān)督機(jī)制為第三方認(rèn)證，即靠無利害關(guān)系的公眾性、公益性組織去評判政府行為是否規(guī)范，這一制度很值得借鑒。
3. 建構(gòu)科學(xué)的社會保障機(jī)制
①加快有關(guān)土地征用方面的立法，尤其是進(jìn)一步規(guī)范全國各地的失地農(nóng)民社會保障法規(guī)文件，使法律法規(guī)更具可行性、易操作性。論文大全，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變。
②把社會保障方案的擬定納入征地前的審查程序，并保證其科學(xué)性、可行性。論文大全，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變。在實(shí)施征地后，要嚴(yán)格按照之前的方案對失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償安置，并根據(jù)實(shí)際情況的改變與相關(guān)利益群體友好協(xié)商，不斷修正原有方案。論文大全，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變。
③確保充足的資金來源。論文大全，農(nóng)民角色轉(zhuǎn)變。保障基金應(yīng)由地方政府、村民委員會以及失地農(nóng)民共同負(fù)擔(dān)。政府要及時足額下?lián)苎a(bǔ)償款，避免失地農(nóng)民因所得補(bǔ)償款太少而不愿繳納保障金。還應(yīng)加大對參保收益政策的宣傳力度，提高失地農(nóng)民的自愿參保率，擴(kuò)充保障金。同時調(diào)整財政支出，加大支持力度。
④引入市場機(jī)制，創(chuàng)新保障模式。尤其是股份制，它作為社會化大生產(chǎn)的產(chǎn)物，完全可以運(yùn)用到對失地農(nóng)民的補(bǔ)償安置中來，使其持久分享城市化過程中土地增值的收益。此外，還應(yīng)舉辦各種形式的培訓(xùn)班，向農(nóng)民傳授必要的市場經(jīng)濟(jì)知識、科學(xué)理財消費(fèi)知識、創(chuàng)新經(jīng)營知識等，幫助其接受新的價值觀念。
4．建立專門機(jī)構(gòu)，幫助其完成由農(nóng)民到市民的角色轉(zhuǎn)變
土地征用過程中農(nóng)民不僅會遭受物質(zhì)利益的損失，同時也經(jīng)歷著一次心理上的陣痛。因此，政府在完善保障機(jī)制的同時，切不可忽視對其精神的“補(bǔ)償安置”，要對農(nóng)民進(jìn)行心理疏導(dǎo)和法律援助。最重要的是，全社會要幫助農(nóng)民樹立對未來新生活的信心，使其適應(yīng)新的城市生活方式、學(xué)習(xí)新的生存技能、融入新的生活環(huán)境。唯此，失地農(nóng)民的問題才能從根本上得以解決。
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論文摘要：本文在借鑒國內(nèi)外眾多文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的實(shí)際特色和一定數(shù)據(jù)，提出一套適合兵團(tuán)乃至全國的制度性對策理論體系。為解決阻礙兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的難題提供思路，利于土地資源配置的長遠(yuǎn)優(yōu)化發(fā)展。為兵團(tuán)乃至國家的土地政策科學(xué)評價形成，為建立科學(xué)可行的利益聯(lián)結(jié)體系與制度體系提供理論借鑒。
論文關(guān)鍵詞 新疆兵團(tuán) 土地流轉(zhuǎn) 法律對策
一、土地流轉(zhuǎn)問題概述
(一)近年來，國內(nèi)外學(xué)者對土地流轉(zhuǎn)問題的理論和實(shí)證研究有一定積累
改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規(guī)定，立法確認(rèn)土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。隨后中央人民政府根據(jù)憲法修正案的新規(guī)定，頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。至此，土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)成為我國合法和順應(yīng)憲法和民心的事實(shí)。在學(xué)術(shù)界，土地流轉(zhuǎn)問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴(kuò)展階段和后期深入階段，涉及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離等普遍問題;以及區(qū)域土地產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營的影響因素及形成過程;輔助金融機(jī)制與信用體系構(gòu)建;流轉(zhuǎn)過程監(jiān)管及農(nóng)民利益保障;在土地流轉(zhuǎn)中統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，及政府職能與責(zé)任重塑;耕地保護(hù)和資源優(yōu)化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉(zhuǎn)的制度改革創(chuàng)新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實(shí)踐到理論再指向制度的規(guī)律。
第一階段從1990年到2001年，學(xué)者們主要從土地流轉(zhuǎn)的必要性出發(fā)，研究了土地流轉(zhuǎn)市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉(zhuǎn)包、抵押、繼承等法律技術(shù)問題，分析了土地流轉(zhuǎn)的動因，提出了土地流轉(zhuǎn)法律機(jī)制的雛形。代表性論著有楊學(xué)成的《試論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場化》載《中國社會科學(xué)》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉(zhuǎn)的合法性和正當(dāng)性，有少量的區(qū)域土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報告，純法律技術(shù)問題及制度創(chuàng)新研究初見端倪。
第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉(zhuǎn)的效率和模式，也有探討土地流轉(zhuǎn)中的政府責(zé)任;土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村人口流動的關(guān)系;農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點(diǎn)進(jìn)行討論，強(qiáng)調(diào)制度性保障在土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化中的作用;經(jīng)濟(jì)學(xué)方法尤其制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方法被廣泛使用于土地流轉(zhuǎn)的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉(zhuǎn)利益聯(lián)結(jié)模型。這一階段的研究數(shù)量急劇增多，經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和法學(xué)角度的研究從廣度到深度都有較大推進(jìn)，應(yīng)該與黨的十六大報告積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的指導(dǎo)正相關(guān)。
第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點(diǎn)是：開始以農(nóng)民的基本權(quán)利為視角進(jìn)行專門性研究，側(cè)重土地流轉(zhuǎn)中的農(nóng)民權(quán)益保障研究;開始出現(xiàn)大量外國土地制度的對比研究;土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)話以制約行政權(quán)的理論模型已經(jīng)較為全面;較多文獻(xiàn)基于原有理論或?qū)嵶C成果建立，也有文獻(xiàn)將研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)向資源優(yōu)化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉(zhuǎn)形式繼續(xù)深化外，還呈現(xiàn)出與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，加強(qiáng)金融配套制度建設(shè)等特點(diǎn);也開始出現(xiàn)述評類的總結(jié)著述，典型如張會萍的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究綜述》載《寧夏社會科學(xué)》2011年3期。這一階段的研究明顯體現(xiàn)關(guān)注民生的特點(diǎn)，研究中的農(nóng)民利益保障問題被重點(diǎn)凸顯;調(diào)查報告等實(shí)證研究方式較多使用，理論研究也進(jìn)一步深入。部分問題已經(jīng)解決，如土地經(jīng)營權(quán)的法律定性，但仍有已經(jīng)提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農(nóng)民權(quán)益保障制度構(gòu)建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)績效的法學(xué)方法評價問題。
(二)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象背后的規(guī)律性研究尚顯不足，土地流轉(zhuǎn)的效果評價體系的構(gòu)建還有待探討
其一，政府在土地流轉(zhuǎn)宏觀調(diào)控中的干預(yù)路徑與干預(yù)程度選擇，土地流轉(zhuǎn)如何與現(xiàn)有的農(nóng)村社會保障制度協(xié)同改革，土地流轉(zhuǎn)中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進(jìn)一步探求其背后的規(guī)律性決定因素。其二，針對土地流轉(zhuǎn)效果的評價研究，現(xiàn)有研究大多是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法針對一個區(qū)域從某一角度進(jìn)行評價。而缺乏一種法學(xué)的評價方法。即在構(gòu)建一種新的指標(biāo)評價體系的基礎(chǔ)上，針對一個區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)模式，在經(jīng)濟(jì)社會的宏觀層面和農(nóng)戶家庭的微觀層面全方位進(jìn)行效果評價。通過規(guī)則的有效性對土地流轉(zhuǎn)制度和模式進(jìn)行評價的理論和方法，目前都還有待探討。
二、新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)問題的研究思路和方法
(一)新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的政策現(xiàn)狀
根據(jù)新疆兵團(tuán)相關(guān)政策文件的指示，兵團(tuán)始終堅持以職工家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營制度不動搖。新疆兵團(tuán)各團(tuán)場全面推行了兩費(fèi)自理、租賃承包等多種形式的土地承包責(zé)任制，增強(qiáng)了干部職工的風(fēng)險意識，有效地調(diào)動了干部職工的生產(chǎn)積極性和主動性。兵團(tuán)國土資源局以開展回頭看為契機(jī)，全面抓好學(xué)習(xí)實(shí)踐活動整改落實(shí)后續(xù)工作，并以構(gòu)建保障、促進(jìn)科學(xué)發(fā)展新機(jī)制為主線，嚴(yán)格落實(shí)國家土地政策和制度，全面提升兵團(tuán)國土系統(tǒng)推動科學(xué)發(fā)展和綜合服務(wù)的能力，為兵團(tuán)可持續(xù)發(fā)展提供資源保障。兵團(tuán)國土資源局在學(xué)習(xí)實(shí)踐活動中，堅守耕地保護(hù)紅線，圍繞兵團(tuán)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。該局將耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)分解到各年度，實(shí)行耕地保護(hù)一票否決制建立耕地保護(hù)激勵機(jī)制，對完成任務(wù)好、新增耕地多的師，在項目開發(fā)和土地利用上予以傾斜;指導(dǎo)各師按照兵團(tuán)土地利用總體規(guī)劃修編確定的指標(biāo)，合理確定各類用地數(shù)量和布局，為實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整提供依據(jù)。這個布局圍繞重大項目建設(shè)積極實(shí)施用地重點(diǎn)保障，嚴(yán)格執(zhí)行項目預(yù)審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規(guī)定的原則審核用地數(shù)量，積極引導(dǎo)建設(shè)用地向高產(chǎn)出、少用地、節(jié)約集約可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)。力爭在職工家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，全面規(guī)范兵團(tuán)團(tuán)場土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)兵團(tuán)團(tuán)場土地政策的長期固定。有的團(tuán)場已經(jīng)實(shí)行新的改革措施，譬如部分團(tuán)場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導(dǎo)。三是處里出臺優(yōu)惠政策，土地等級差進(jìn)行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實(shí)物量上交。四是加大基礎(chǔ)性的投入，清挖排渠，硬質(zhì)防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產(chǎn)。(二)新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的研究思路
首先，針對政府政策這一最重要變量對于現(xiàn)行各種土地流轉(zhuǎn)模式的制度性影響因素進(jìn)行實(shí)證調(diào)研并進(jìn)行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進(jìn)行定量研究;其次，通過農(nóng)戶的需求與滿意度調(diào)查，對兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)已取得的經(jīng)驗(yàn)和存在的現(xiàn)實(shí)問題充分思考?xì)w納;此時，現(xiàn)實(shí)問題已經(jīng)出現(xiàn)并已經(jīng)充分總結(jié)。最后，結(jié)合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的原則與規(guī)則，并基于前述成果，力爭構(gòu)建新的土地流轉(zhuǎn)效果法學(xué)評價體系，同時提出科學(xué)可行的發(fā)展和完善兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團(tuán)土地制度實(shí)證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉(zhuǎn)讓糾紛判例分析研究和土地制度運(yùn)行中的法律規(guī)避研究，最終實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)可行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度設(shè)計。研究方法則首先是調(diào)查研究方法，擬由農(nóng)一師國土局領(lǐng)導(dǎo)主持實(shí)地調(diào)研，依托塔里木大學(xué)周圍團(tuán)場政研室的大力幫助，收集實(shí)證資料，再由實(shí)踐回到理論，由塔里木大學(xué)教師邀約行內(nèi)人士合議研究分析，力爭作出開創(chuàng)性結(jié)論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置必不可少的一環(huán)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，要注重保障農(nóng)民的權(quán)利。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中要節(jié)制資本，應(yīng)將資本下鄉(xiāng)盡量限定在為農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)域內(nèi)，防止資本對農(nóng)民土地的兼并導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)破產(chǎn)。對于眾多土地流轉(zhuǎn)模式，需要構(gòu)建科學(xué)的評價體系來考評土地流轉(zhuǎn)的績效等問題。隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)提供完善的服務(wù)。同時，應(yīng)當(dāng)加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監(jiān)督管理力度。
三、新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)政策的法律定位與對策
兵團(tuán)土地總面積7457千公頃，農(nóng)用地4206千公頃。新型團(tuán)場建設(shè)需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化的發(fā)展，要保證土地向種田能手流轉(zhuǎn)，還要保證防止耕地的減少和兵團(tuán)職工的大量失業(yè)，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實(shí)現(xiàn)團(tuán)場土地承包經(jīng)營權(quán)的充分流轉(zhuǎn)為前提。土地流轉(zhuǎn)糾紛最終需要司法的裁決。現(xiàn)有國內(nèi)成文法無論土地管理法還是農(nóng)村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團(tuán)，兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)由法律規(guī)范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團(tuán)至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)糾紛有法可依，構(gòu)建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當(dāng)性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經(jīng)的途徑。
筆者認(rèn)為：兵團(tuán)制定土地流轉(zhuǎn)政策，首先應(yīng)對兵團(tuán)團(tuán)場流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行調(diào)研研究。研究應(yīng)當(dāng)包括：轉(zhuǎn)包模式統(tǒng)計與分析、出租模式統(tǒng)計與分析、互換模式統(tǒng)計與分析、轉(zhuǎn)讓模式統(tǒng)計與分析、股份合作模式統(tǒng)計與分析、其他模式統(tǒng)計與分析。其次要作兵團(tuán)農(nóng)戶滿意度與土地流轉(zhuǎn)意愿田野調(diào)查，包含針對普通農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查，和針對經(jīng)營大戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)驅(qū)動機(jī)理調(diào)查。最后，還應(yīng)當(dāng)作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實(shí)務(wù)中各種土地理論已經(jīng)演化形成形態(tài)各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經(jīng)驗(yàn)和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場管制制度，英國的棄地者補(bǔ)貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉(zhuǎn)的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)制度的法律設(shè)計提供科學(xué)的借鑒。例如國外農(nóng)村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農(nóng)地制度、日本農(nóng)地制度的設(shè)定體系、日本農(nóng)地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價格 價格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機(jī)制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計劃利潤和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個項目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會議，落實(shí)問責(zé)制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導(dǎo)價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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[3]學(xué)位論文：炎賢鎖，《中國的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控研究》[D]，福建師范大學(xué)碩士論文，2009年6月。
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關(guān)鍵詞：招拍掛制度；城市房地產(chǎn)；市場結(jié)構(gòu)；影響因素
1 我國現(xiàn)行的土地招拍掛制度
經(jīng)過二十多年的改革發(fā)展，我國的城市土地使用制已經(jīng)發(fā)展成了一種既能維護(hù)土地公有制，又能促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全新制度。在土地招拍掛制度實(shí)施之前，我國經(jīng)營性用地通常采用協(xié)議供地政策，指“市、縣人民政府土地行政主管部門代表土地所有者與土地使用者采用共同協(xié)商的方式出讓國有土地使用權(quán)”，經(jīng)過不斷發(fā)展，截止到目前為止，我國經(jīng)營性用地全部實(shí)行土地招拍掛供地政策。
1.1 土地招標(biāo)出讓方式
顧名思義，通過招標(biāo)的方式進(jìn)行國有土地出讓是指政府土地行政管理部門招標(biāo)公告，邀請公民、法人及社會組織參與國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果來選定土地使用者的行為。該方式分為兩種形式：公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。其中，需要特別指出的是在采用公開招標(biāo)時，投標(biāo)單位不得少于三家，否則必須停止公開招標(biāo)。
1.2 土地拍賣出讓方式
通常情況下，一些區(qū)位條件較好和交通便利的鬧市區(qū)都采用土地拍賣的出讓方式。該方式主要是由政府土地行政主管部門公開拍賣公告，競買人在指定的時間和地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)競拍結(jié)果來選定土地使用者的行為。同樣的，如果競買人少于三人，拍賣也將終止。與其他拍賣原理一樣的是，土地拍賣中也遵循“價高者得”的原則。
1.3 土地掛牌出讓方式
土地掛牌出讓方式源于廣東和江蘇等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地市場完善的地區(qū)，隨著該方式的日益完善在全國得到全面推行。土地掛牌出讓方式是指政府土地行政主管部門通過掛牌公告，將擬出讓宗地的條件在制定交易地點(diǎn)掛牌公布出來，接受競買者的出價并對價格進(jìn)行實(shí)時更新，截止到掛牌期限為止根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。這種方式主要適用于投資較大競爭較弱的經(jīng)營性土地。
2 招拍掛制度對市場結(jié)構(gòu)的影響分析
與協(xié)議供地政策相比，土地招拍掛制度的市場透明度更強(qiáng)，競爭也越來越激烈，隨著競爭的加劇，成交價格與真實(shí)的市場價格也更加接近。作為土地價格上升的原因之一，土地招拍掛只是將真實(shí)的市場價格反映出來，根本原因則需要深入探討。
2.1 影響房地產(chǎn)市場價格的因素
房價和地價是房地產(chǎn)開發(fā)中兩個必須關(guān)注的重要問題，要分析影響房地產(chǎn)市場價格的因素就必須對影響房價和地價的因素做深入的分析。
2.1.1 影響房價的因素
第一，開發(fā)商的建設(shè)成本。建造房地產(chǎn)的成本是開發(fā)商出售地產(chǎn)時必須考慮的因素，通常是成本越高，投入越多，同等條件下房地產(chǎn)的價格也就越高。其中，土地成本是比較重要的一部分，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，土地成本在整個房地產(chǎn)總成本中所占的比重也不一樣。
2.1.2 消費(fèi)者的收入水平
消費(fèi)者的收入水平是影響房價的直接因素，收入水平高了才能承受相對較高的房價。一般情況下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以這些地區(qū)的房價也是相對較高的。
2.1.3 國家土地相關(guān)的宏觀調(diào)控
我國實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度，供地的數(shù)量和區(qū)位由政府進(jìn)行調(diào)控，而供地數(shù)量和區(qū)位對房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模有很大影響，從而也影響了房價的高低。
2.1.4 金融杠桿的作用
房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)商從事地產(chǎn)行業(yè)必須得到金融業(yè)的大力支持。政府通過信貸規(guī)模、貸款方式等金融措施可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格。
2.2 影響地價的因素
2.2.1 供給方對地價的影響
在我國，政府不僅是土地的供應(yīng)方，也是土地所有者的代表，同時還是土地使用的管理者，這些造成土地供應(yīng)摻雜了一些非市場的因素。
2.2.2 供給土地數(shù)量對地價的影響
物以稀為貴這個市場準(zhǔn)則對于土地市場來說依然適用，土地供給的數(shù)量對土地的價格有著重要的影響。為了控制土地供應(yīng)的數(shù)量，政府每年需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來制定年度土地利用規(guī)劃。
2.2.3 土地成本對地價的影響
政府采用熟地和凈地兩種形式供地，存量土地有老城區(qū)拆遷的問題，新增土地存在征地拆遷問題，為了收回成本，政府就會提高地價，供地的成本對地價也有著一定的影響。
3 土地招拍掛制度對土地市場影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
3.1 土地招拍掛制度對市場結(jié)果的影響
在土地招拍掛制度的影響下，愿意出價等于市場均衡價格的土地需求者獲得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在協(xié)議供地政策下，協(xié)議價格低于市場均衡價格，造成了需求大于供給，相比來說協(xié)議價格導(dǎo)致了大量的土地短缺。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，參與者獲得的市場信息越充分，競爭也就越激烈，商品成交的價格才會更加接近市場價格。在土地招拍掛制度下，市場透明度更強(qiáng)，最后的交易價格才能準(zhǔn)確反應(yīng)真實(shí)的土地市值。
3.2 土地招拍掛制度對經(jīng)濟(jì)福利的影響
在協(xié)議供地政策中無效率的協(xié)議價格造成一些本可以實(shí)現(xiàn)的土地交易終止，土地需求者和供給者失去了一部分交易的費(fèi)用，從而造成了經(jīng)濟(jì)福利的無謂損失，而土地招拍掛制度下則不會出現(xiàn)這種情況。但是，另一方面協(xié)議供地政策條件下雖然總剩余有損失，但是消費(fèi)者剩余卻是增加的，這就說明土地需求者的收益也會不斷增加，所以相對于招拍掛制度他們更愿意選擇協(xié)議供地政策。房地產(chǎn)開發(fā)商在協(xié)議供地政策中得到了更多的好處，但其代價卻是整個社會經(jīng)濟(jì)福利的損失。
4 結(jié) 論
通過對土地招拍掛制度對城市房地產(chǎn)影響的因素分析，我們可以得出結(jié)論，自2003年招拍掛制度實(shí)施以來，我國城市地產(chǎn)市場的壟斷程度不斷加強(qiáng)，招拍掛制度儼然成為了城市房地產(chǎn)市場的“政策性壁壘”。那么，為了使招拍掛制度真正發(fā)揮其優(yōu)勢，必須有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)，這樣才能適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的需求。
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[論文摘要]建立、健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流轉(zhuǎn)與有效配置，是我國當(dāng)前農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中面臨的重要問題之一，也是我國目前工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的需要。因此，希望通過創(chuàng)建科學(xué)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)理論，以西疇縣農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)實(shí)踐提供理論依據(jù)，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的有效配置和維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人雙方合法權(quán)益的目的，發(fā)揮農(nóng)村土地的效益，更有利于賦予農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。
一、西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)概況
西疇縣土地的流向都是流入農(nóng)戶之間，全縣有承包耕地面積172546.5畝，其中：田46044.8畝，地126501.7畝，從二輪土地承包以來，土地流轉(zhuǎn)涉及1782個村，占全縣總村數(shù)的100％，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉(zhuǎn)面積14839畝，占承包總面積的8.6％。以上調(diào)查僅僅只是對西疇縣地區(qū)，所涉及的面還是比較窄的，但是凸現(xiàn)的問題卻并不少，這其中固然有土地承包經(jīng)營權(quán)制度在實(shí)踐層面由于執(zhí)行者本身的原因帶來的問題，也有我國長期以來農(nóng)村土地制度的習(xí)慣帶來的問題，然而更根本的一個方面還是我國的土地承包經(jīng)營權(quán)法律制度中不完善、不健全而帶來的問題。所以我們非常有必要全面分析考察西疇縣土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本狀況，包括其中存在的問題和弊端，只有從制度層面入手，才能從根本上真正解決西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度在實(shí)踐中存在的各種問題。
二、西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中主要存在的問題
從全國的情況來看，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)生率一直是很低的。“我國自20世紀(jì)80年代后期以來，農(nóng)戶承包土地流轉(zhuǎn)面積占承包地面積的比例(以下簡稱流轉(zhuǎn)比例)基本保持在1%～8%之間，發(fā)達(dá)地區(qū)一般保持較高的水平，有的甚至達(dá)30%以上，內(nèi)地則較低。”[1]80年代后期以來，農(nóng)戶自發(fā)進(jìn)行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，基本保持在l%－3%之間，沿海一些發(fā)達(dá)地區(qū)和城郊地區(qū)的比例稍高一些”。從西疇縣二輪土地承包以來看，土地流轉(zhuǎn)涉及1782個村，占全縣總村數(shù)的100％，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉(zhuǎn)面積14839畝，占承包總面積的8.6％。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在：一是地區(qū)性的不平衡。在離縣城近的地區(qū)，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)非常活躍，而在離縣城遠(yuǎn)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)程度卻非常低，流轉(zhuǎn)具有封閉性，土地經(jīng)營規(guī)模相對較小，流轉(zhuǎn)相對困難。二是事先須經(jīng)發(fā)包方同意，在一定程度上限制了流轉(zhuǎn)。三是流轉(zhuǎn)還不規(guī)范，農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)大多采取口頭協(xié)議的形式，很少采用書面形式，有些地方依靠行政手段強(qiáng)行推進(jìn)流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)的操作程序不夠規(guī)范。目前，規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制還沒有建立，在完備流轉(zhuǎn)手續(xù)、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序方面存在不少問題。不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，私下進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多。四是土地流轉(zhuǎn)方式還存在問題，對是否應(yīng)允許抵押、繼承等實(shí)踐中存在爭議。五是土地流轉(zhuǎn)的中介組織不夠健全。大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置。
三、完善西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的策略
（一）規(guī)范西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)運(yùn)作程序
為了避免在西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)土地糾紛，建議必須規(guī)范運(yùn)作程序：
第一，民主議定。凡是由集體統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)的，無論采取哪種形式、其流轉(zhuǎn)期限、租金的確定，必須經(jīng)當(dāng)事人的同意方可進(jìn)行，決不準(zhǔn)少數(shù)人說了算。第二，逐級審批。凡向本村以外流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)的，須向村集體經(jīng)濟(jì)組織提出土地流轉(zhuǎn)申請，經(jīng)審議同意后方可實(shí)施。如涉及利益關(guān)系復(fù)雜的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府請示，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府把關(guān)。第三，簽定合同。西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方一定要有較清楚的流轉(zhuǎn)意愿表達(dá)、有效的實(shí)現(xiàn)方式，轉(zhuǎn)包、互換、出租的期限，土地名稱、坐落、面積、用途、價款及支付方式、雙方應(yīng)履行的權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任。第四，采用登記生效主義的立法模式。所謂登記生效主義，是指登記是承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的生效的要件，如不經(jīng)登記，承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得生效、不受法律保護(hù)。（二）完善西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場體系
第一，培育西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。要在“依法、自愿、有償”的基礎(chǔ)上，確立土地流轉(zhuǎn)上的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。加快培育西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，培育市場決定西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格機(jī)制。政府應(yīng)在市場準(zhǔn)入、交易程序、權(quán)利義務(wù)等方面做出明確規(guī)定。
第二，完善市場中介組織。“積極培育農(nóng)村土地市場，締造中介服務(wù)組織，特別是發(fā)展以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，是推進(jìn)與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)配套制度改革的重要內(nèi)容之一”[2]。建議建立諸如資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、委托機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險機(jī)構(gòu)等。流轉(zhuǎn)中介組織要調(diào)查、收集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的供求、價格等信息資料，并通過一定的渠道甚至媒體公開，使供需雙方能夠獲得可靠的市場信息，溝通供需雙方的聯(lián)系，為西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)雙方提供信息引導(dǎo)、政策咨詢、法律服務(wù)，為實(shí)現(xiàn)西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。
（三）積極推進(jìn)農(nóng)村社會保障制度改革
要加快土地的流轉(zhuǎn)，就必須弱化農(nóng)村土地社會保障功能，要積極而穩(wěn)定地推進(jìn)農(nóng)村社會保障制度改革。根據(jù)我國國情，農(nóng)村社會保障制度的主要任務(wù)應(yīng)該是:基本保障農(nóng)村居民“生有所靠、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)”，即辦好最低生活保障、醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障等三種保障項目。
四、結(jié)論
本文是建立在對西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查的基礎(chǔ)上，圍繞西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐現(xiàn)狀的分析，農(nóng)民土地承包經(jīng)營合同的簽訂以及土地流轉(zhuǎn)過程中的一些做法，我們?nèi)詿o法明確土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)所在，是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利卻為何又在很多方面打上了債權(quán)的烙印?法律規(guī)定有欠完善，實(shí)際中也存在諸多問題:如各級政府以行政手段強(qiáng)制土地流轉(zhuǎn);再收回土地承包經(jīng)營權(quán)后又指給予過低的補(bǔ)償甚至不予補(bǔ)償。“土地承包經(jīng)營權(quán)屬用益物權(quán)范疇，用益物權(quán)的權(quán)能主要表現(xiàn)為使用和收益，包括權(quán)利人自己使用土地并收益和權(quán)利人將土地讓與他人使用而從中獲得利益。”[3]針對當(dāng)前西疇縣土地承包經(jīng)營權(quán)制度在現(xiàn)實(shí)中，本文并基于此提出了相關(guān)的完善我國土地承包經(jīng)營權(quán)的基本制度的些許建議。希望此研究能夠?qū)ξ覈r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定的實(shí)踐指導(dǎo)意義。
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