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計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。
房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
二、分散收入法
在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。
在房地產行業中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發企業開發并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。
三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定昀終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
[論文關鍵詞]房地產企業稅收籌劃
[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。
首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。
2相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2減少賬面收入或遞延納稅時間
(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。
參考文獻
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[4]王尤貴，李穎，房地產開發企業中主要稅種的稅收籌劃[J]，開發與建設,2006(4)。
論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。
④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策
【關鍵詞】房地產投資；投資風險；稅收因素
1 引言
20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產業逐漸恢復和得到快速發展，已成為新的、十分活躍的經濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經濟形勢和經濟政策的敏感性使其成為國民經濟的晴雨表。首先是政策對房地產市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續等政策刺激了住房消費；其次，房地產市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應該看到，房地產業是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產投資數量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產投資的效果影響。
2 房地產投資風險要素
風險的定義最初出現于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿發生的事件的不確定性之客觀體現”。目前，風險分析在國外房地產投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統化、規范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產投資風險分析在國內已經得到了廣泛的應用，但是很多房地產企業還未真正建立起完善的房地產投資風險分析系統[1]。
3 房地產投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經過土地征用、開發建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環節；涉及營業稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。
住關人民的基本生存和生活需要，住宅產業在整個國民經濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產供需雙方的開發和購買決策行為產生著影響[2]。
4 房地產投資的風險控制
對房地產投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風險控制
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業應做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強市場監測、提高決策的科學性。
4.1.3 采用房地產保險的方式來間接降低風險。
4.1.4 靈活運用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設階段風險的控制
強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經營管理階段風險的防范和控制
在經營管理中，房地產商應關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
5 房地產投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經營籌劃行為，它以國家法律為依據，采用經濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產開發投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
5.1 營業稅的稅收籌劃
發生在房地產的交易環節，即銷售房地產應以房屋售價5%的稅率繳納營業稅。作為營業稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產生。《營業稅暫行條例》中規定：“銷售不動產”稅目的營業稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為或者單位將不動產無償贈與他人的行為發生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額。《土地增值稅暫行條理》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產開發項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優惠。因此，如果一個房地產開發企業既要建造普通住宅又搞其他房地產開發項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據制度規定，企業為開發房地產的借款利息，可記入房地產開發成本，并作為計算房地產費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業的稅后凈收益。
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關鍵詞:房地產開發；成本管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
目前，許多房地產企業只重視建筑產品的成本控制而不考慮市場需要什么樣的產品以及建筑產品的投入產出比。另外，許多房地產企業的事前成本管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性，成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時許多房地產企業的成本管理缺乏現代化的管理手段，成本信息不能反映企業成本的真實情況：要么由于成本核算不規范造成成本信息嚴重扭曲，要么成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導致成本管理偏離了方向。針對房地產開發企業成本管理中存在的一系列問題，采取一定的措施加強成本管理迫在眉睫。
一、房地產開發項目管理中存在的問題
1.1成本管理缺乏科學性
有些企業在成本管理方面缺乏開發項目的真實成本，尤其是一些長期大規模的滾動開發企業，對于動態的開發過程中回避了企業管理上的問題。房地產開發企業要時刻明確其目的是為了管理決策服務，絕不能讓企業的成本缺少了經營管理的內涵，項目成本的核算在結算的時候進行會使得財務上具有一定的合理性，所以要加強房地產企業的成本管理的科學性。
1.2成本管理體系不全面
對于像配套設施費、土地成本、規劃設計費等成本管理，有些房地產企業僅將他們當成單向的成本控制工作，管理方式也非常簡單，就是每審核一項就撥付一項的資金，這樣做表面上看是管理住了，但事實上，在項目的規劃、設計、包裝等過程中卻顯現出了很多施工和銷售等方面的問題，使得企業無法堵塞成本的漏洞，也沒有辦法去防止這種慘狀的發生，這些都是由于成本管理體系不健全所導致的。另一方面，房地產開發還存在周期長、成本范圍廣的問題，更嚴重的是在成本管理的運行中還有人暗箱操縱，使得成本管理制度無法發揮其應有的作用，所以企業一定要建立健全成本管理體系，還要讓成本管理制度有監督性和激勵性，做到讓參與者自覺的完成成本管理。
1.3開發成本管理的思維滯后
很多房地產開發企業在經營中只注重開發規模的大小，而忽視了過程和經濟效益以及決策等方面的觀念的重要性，僅僅以規模作為衡量領導者的政績和企業實力的標準，這種思想未免也太落后了，更何況有些企業的土地是通過非市場的途徑取得的，所以房地產企業絕不能忽視其中產生效益的規模。
二、解決房地產開發項目管理中存在的問題
2.1提升規范控制程度
企業內部的控制制度涉及到企業的經營管理的各個方面，其內容是非常豐富的，控制制度的實施不能僅僅依靠簡單的財務管理和出納控制來實現，還要靠管理人員的治理以及一套科學的、規范的、完善的內部控制制度，以此來規范管理的行為活動，讓管理者按照規定的程序和制度來完成自己的工作任務，接收規定的控制管理。
2.2 確定面向市場的成本管理戰略
（1）成本管理戰略是經營戰略的全過程，是企業經營戰略的核心支柱，所以成本戰略中存在的問題，就像經營戰略中存在問題一樣都要認真的考慮。首先，要確立讓客戶滿意的企業管理戰略目標，不同層次的客戶會有不同層次的要求，隨著企業競爭的加劇，企業若是能把握好各種客戶的心理需求，就有可能成功的取得這個開發項目。房地產的價格會隨著地域的不同而存在差異，成本越低企業的價格就越有競爭性，那么獲利的空間也會越大，但是要認識到成本管理的結果是由客戶決定的，客戶是否滿意企業的產品直接決定了成本管理的成敗。
（2）房地產企業要運用約束性與非約束性結合的手段構筑企業成本管理戰略，這需要具體情況具體分析，對于傳統的成本管理活動要采用約束性的手段，這主要是針對生產過程中的單項活動進行約束，就像預算部門下達指令性指標，工程管理部門下達成本承包協議等。而對于那些開發周期長的項目，由于參與生產的主體很多，產品沒有均質性，在開發過程中就很難實施成本控制，所以企業還需要在此前的基礎上建立非約束性的手段來完善成本管理戰略，尤其是要對那些不能用數字衡量的成本加強管理，比如成品定位過程中的成本定位管理，還有如何提高成本定位過程中對開發項目總成本的指導性，因其沒有確定的標準，因為這種情況的判定會依據領導的個人判斷和喜好，以及員工對市場的了解程度和產品的探究深度等各種因素綜合決定的，這顯然無法靠推算的數字得出結論，所以企業可以通過構建一支高效和諧、信息暢通的領導班子，并且通過培育優秀的企業文化增強員工的責任心和職業道德，通過不同的方式與供應商協調，增進有關主管部門與供應商之間的關系來協調處理好房地產企業的成本管理。三、降低建筑成本的策略分析
3.1 合理安排建設資金 房地產企業必須合理籌措資金，在保證項目順利開發的同時，控制資金成本。從目前來看，房地產企業一般是資產負債率比較高的企業，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產企業要將保證現金流作為一項重要的工作來抓，積極拓寬融資渠道，并根據投資期限的長短、階段資金需求情況、企業資金狀況以及資金回收情況來選擇合適的融資方式。尤其是對于同時投資多個房地產開發項目的企業來講，資金壓力較大，需要通過融資來保證多個項目的開發，與此同時，也要避免過多占用資金造成資金成本過高。為此，房地產開發企業要對每個項目開發過程中的資金收支情況進行現金流分析，制定最佳的企業資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。
3.2合理利用稅收政策 房地產開發企業應對企業的稅務進行科學的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔。房地產開發項目的稅金主要為：營業稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關文件規定是把它作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房產開發企業開具發票的，按發票所示金額予以扣除，未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。因此，房地產開發企業可以根據實際情況，由施工單位提前開具質量保證金發票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產企業用足用活優惠政策，可以做到合理避稅，降低開發成本。
3.3建立合理的項目開發體系 房地產行業是一個比較特殊的行業。它是由各種社會資源整合而成的企業，涉及政府部門、設計部門、施工企業，以及各相關單位。因此，建立合理的項目開發體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開發成本。
結語：良好的內部控制制度不僅可以促進企業的經營管理的效果，還能起到預防工作出現漏洞的效果，企業要根據新問題的出現和情況的變化相應的修改或建立內部控制制度，使得房地產的項目成本管理高效的運作下去，更好的服務于我國的經濟發展。國論文下載中心
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論文摘要：伴隨世界經濟的高速發展，環境問題越來越突出，綠色稅收與我國經濟可持續發展密切相關。本文在借鑒西方國家綠色稅收制度的基礎上，分析了我國現行稅收制度中對環境保護規定的不足之處，提出了應建立完善的綠色稅收制度的具體對策。
當今，伴隨世界經濟的高速發展，全球自然環境不斷惡化，環境保護問題日顯突出，因此可持續發展戰略已成為國際社會的共識。可持續發展是一種從環境和自然資源的角度提出的關于人類發展的戰略和模式，它強調人類經濟活動要與自然環境相協調，是指在不犧牲未來幾代人需要的情況下，滿足當代人需要的發展，是一種長期穩定的發展，由此達到現代和未來人類利益的和諧統一。可持續發展的重要標志是資源的永續利用和良好的生態環境。經濟決定稅收，稅收又反作用于經濟，稅收收人的可持續增長與國民經濟的可持續增長是相輔相成的。我國是一個發展中大國，同樣存在著經濟增長與環境保護的矛盾，而要解決這一矛盾，建立和推行綠色稅收制度是其有效途徑。如何建立綠色稅收制度，以保護和改善我國的環境，促進國民經濟的可持續發展，已成為我國稅收理論界面臨的一個重要課題。
一、綠色稅收制度的定義及西方國家的綠色稅收制度實踐
(一)什么是綠色稅收制度
二十世紀五、六十年代，西方發達國家出現了嚴重的環境污染危機，引起了人們對環境保護工作的極大重視。隨著環境問題的日益惡化，一些具有環保特點的經濟概念，諸如綠色國民生產總值、綠色會計、綠色營銷、綠色稅收等相繼出現。這些“綠色”概念，不僅反映了人們對環保的重視程度，而且更重要的是將環境資源的消耗與補償納入經濟范疇，從而有利于環境問題的解決。“綠色稅收”一詞的廣泛使用大約在1988年以后，《國際稅收辭匯》第二版中對“綠色稅收”是這樣定義的：綠色稅收又稱環境稅收，指對投資于防治污染或環境保護的納稅人給予的稅收減免，或對污染行業和污染物的使用所征收的稅。從綠色稅收的內容看，不僅包括為環保而特定征收的各種稅，還包括為環境保護而采取的各種稅收措施。
1975年3月3日歐共體理事會又提出，建議公共權利對環境領域進行干預，將環境稅列人成本，實行“污染者負擔”的原則。九十年代初期以來，經合組織成員國在環境政策中運用經濟手段得到了很大的發展。在這些經濟手段中，環境稅的運用得到越來越廣泛的支持。在歐美一些國家通過改革調整現行稅制，開征對環境有污染的環境稅(包括廢氣稅、水污染稅、固45／液體廢物稅、噪音稅)，實行對環境改善的稅收優惠政策等，使稅收對改善環境做出了較大的貢獻。據經合組織的一份報告顯示，美國對損害臭氧層的化學品征收的消費稅大大減少了在泡沫制品中對氟里昂的使用，汽油稅則鼓勵了廣大消費者使用節能型汽車，減少了汽車廢棄物的排放。二十世紀九十年代，雖然美國汽車使用量增加，但其二氧化碳的排放量卻比70年代減少了99％，而且空氣中的一氧化碳減少了97％，二氧化硫減少了42％，懸浮顆粒物減少了70％。通過實施環境稅收和其他努力，美國確實已經實現了環境狀況的根本好轉，環境質量明顯提高。因此，人們把以環境保護為目的而采取的各種稅收措施形象地稱為“綠色稅收”。
(二)西方國家“綠色稅收”制度的實踐
西方國家的“綠色稅收”主要有三類：一是對企業排放污染物征收的稅，包括對排放廢水、廢氣、廢渣等的課稅。如英國、荷蘭、挪威等征收二氧化碳稅，美國、德國、日本征收二氧化硫稅，德國征收水污染稅；二是對高耗能高耗材行為征收的稅，如德國、荷蘭征收的油稅，美國、法國征收的舊輪胎稅，挪威征收的飲料容器稅等；三是對城市環境和居住環境造成污染的行為稅，如美國、日本征收的噪音稅和工業擁擠稅、車輛擁擠稅。
目前世界上綠色稅收制度的建立處于前列的主要國家有美國、荷蘭和瑞典。美國的“綠色稅收”制度包括對產生臭氧的化學品征收的肖費稅、對汽油的征稅，對與汽車相關的其它征稅、開采稅、對固體廢物處理的征稅等。美國無論在聯邦層次上，還是在州層次上對環境稅收越來越重視，從現有的環境稅收的實施效果來看，它們的作用是顯著的。荷蘭特別為環境保護目的而設計的稅收主要包括燃料稅、噪音稅、垃圾稅、水污染稅、土壤保護稅、地下水稅、超額糞便稅、汽車特別稅、石油產品的消費稅等。瑞典的“綠色稅收”包括對燃料征收的一般能源稅；對能源征收的增值稅、二氧化碳稅、二氧化硫稅、電力稅；以及對化肥、電池等的征稅等，已經占到稅收體系的重要部分。其環境稅的核心是對能源的征稅，而對能源的征稅是從多方面來進行的，目的主要在于通過征稅使能源的消費水平下降，并促進技術革新。
二、我國綠色稅收的現狀分析
(一)我國現行稅收制度的缺陷分析
我國現行的一些有關環境保護的稅收政策與措施，主要是為鼓勵企業有效利用資源和綜合回收“廢棄物”而制定的。雖然也有助于環境保護，但更主要的還是出于經濟目的。這些措施包括：對“三廢”企業的稅收減免；對節能、治污等環保技術和環保投資的稅收優惠；限制污染產品和污染項目的稅收措施；促進自然資源有效利用的稅收優惠等。但是，與經濟發展的速度相比，我國的稅制嚴重滯后環境保護的需要，存在明顯的不足。主要表現在：
1、未形成規范綠色稅收制度
現行稅制沒有就環境污染行為和導致環境污染的產品征收特定的污染稅。目前國家治理環境污染，主要是采取對水污染征費，對超過國家標準排放污染物的生產單位征收標準排污費和生態環境恢復費，這種方式缺乏稅收的強制性和穩定性，環保成果難以鞏固和擴大。我國現行稅制中缺少以保護環境為目的的專門稅種，稅收對環境保護的作用主要靠分散在某些稅種中的稅收優惠措施來得以實現，這樣既限制了稅收對環境污染的調控力度，也很難形成專門用于環保的稅收收人。
2、各稅種自成體系，相對獨立
現行稅制中對土地課征的稅種有城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，各稅種自成體系，相對獨立。一方面稅種多，計算復雜，給征納雙方帶來許多麻煩；另一方面稅制內外有別，不利于經濟主體在市場經濟條件下公平競爭。在保護自然資源方面，現行的資源稅也很不完善。
3、稅收優惠形式單一
我國稅制中對綠色產業的稅收優惠項目較少，且不成體系。主要是涉及增值稅、消費稅和所得稅中減免項目。為了環保而采取的稅收優惠措施的形式過于單一，僅限于減稅和免稅，缺乏針對性和靈活性，影響了稅收優惠的實施效果。
(二)我國現行的環境保護措施
我國現行稅制中的環境保護措施主要包括：
1、增值稅：對原材料中摻有不少于30％的煤研石等廢渣的建材產品和利用廢液、廢渣生產的黃金、白銀在一定時期內給予免稅優惠。
2、消費稅：對環境造成污染的鞭炮、煙火、汽油、柴油以及摩托車、小汽車等消費品列人征收范圍，并對小汽車按排氣量大小確定高低不同的稅率。
3、內資企業所得稅：規定利用廢液、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料進行生產的企業，可以在5年內減征和免征企業所得稅。
4、外商投資企業和外國企業所得稅：規定外國企業提供節約能源和防治環境污染方面的專有技術所取得的轉讓費收人，可減按10％的稅率征收預提所得稅，其中技術先進、條件優惠的，可給予免稅。此外，我國現行的資源稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等稅種也對保護環境不受污染、提高資源的使用效率、實現可持續發展有積極的作用。應當肯定，這些稅收政策在減輕和改善我國環境污染，保護自然資源方面確實起到了一定的作用。
三、構建我國綠色稅收制度的定位原則
建立綠色稅收制度，既符合我國環境政策目標和以人為本的科學發展觀，又能通過征稅為治理污染提供所需資金，并減少污染造成的損失，因此，建立我國綠色稅收制度是十分必要的。其定位原則是：
1．以國情為本
建立并完善我國的環保稅制，當然要借鑒國外的成功經驗，但應以我國的基本國情為本，建立適合自身發展的環保稅制，而不能盲目照抄照搬他國做法。
2．公平與效率相協調
環境保護稅應該體現出“誰污染誰治理”的原則，對造成環境污染，破壞生態平衡的企業和個人征稅。同時，環保稅應在生產者與消費者之間進行合理、有效的分配，以提高效率，更好地治理環境。
3．依法征收
在以前與環保相關的稅收征收上，經常出現“人情稅”和地方保護主義的干擾。在新環保稅制中，應體現對破壞環境的企業和個人必須依法征收的原則。
4．專款專用。
稅款專用是環保稅充分發揮作用的一個重要條件。應當把稅收用于政府承辦的環保設施和重點環保工程上。同時，又要為環保科研部門提供科研經費，用科技手段來加大環保的力度。
四、構建我國綠色稅收制度的幾點建議
我國建立綠色稅收制度的基本思路是：在進一步完善現行保護環境和資源的稅收措施的基礎上，盡快開征環境保護稅，使其成為“綠色稅收”制度的主體稅種，從而構建起一套科學完整的“綠色稅收”制度。
1、變排污費為環境保護稅
首先，應將已經實行的。稅收具有強制性、固定性、無償性的特征，比收費更具有約束力。而且稅收由稅務機關統一征收，征收成本也比收費低。同時環境保護稅收人將作為財政的專項支出，有嚴格的預算約束，可以保障寶貴的環保資金的使用效率。因此，在排污等領域實行費改稅已勢在必行。這有利于稅收政策措施在促進可持續發展方面發揮應有的作用。具體的措施包括：將二氧化硫排放費、水污染費、噪音費分別改為二氧化硫稅、水污染稅和噪音稅。其次，對一切開發利用環境資源的單位和個人，按其對環境資源開發、利用程度和對環境污染破壞程度征收環境保護稅。具體設計是：以排放“三廢”和生產應稅塑料包裝物的企業、單位、和個人為納稅人；以工業廢氣、廢水和固體廢物及塑料包裝物為課稅對象；對不同的應稅項目采用不同的計稅依據。對“三廢”排放行為，以排放量為計稅依據從量課征，對應稅塑料包裝物，則根據納稅人的應稅銷售收人按比例稅率課征；在稅率的設定上不宜按全部成本定價，以防把稅率定得過高，使得社會為環境保護付出太大的代價。此外，應將環境保護稅確定為地方稅，由地方稅務局負責征收，并且環保稅收人作為地方政府的專用基金全部用于環境保護開支。
2、改革消費稅，開征燃油稅
我國消費稅對汽油、柴油各規定了一檔稅率，以定額的方式征收稅款，在當前國際油價大幅度上升的情況下，大大減少了國家的相關稅收收人。因此，可考慮取消消費稅中對汽油、柴油的課征，對汽油、柴油、重油等在其銷售環節從價開征燃油稅，一方面控制燃油的使用，保護大氣環境；另一方面增加國家稅收收人。可適當提高含鉛汽油的稅收負擔，以抑制含鉛汽油的消費。
3、以多種稅收優惠政策引導企業注重環境保護
我國現行的有關可持續發展的稅收優惠政策應在減稅、免稅的基礎上綜合運用加速折舊、投資抵免等手段對原有政策做出完善。首先，制訂環保技術標準，對高新環保技術的研究、開發、轉讓、引進和使用予以稅收鼓勵。可供選擇的措施包括：技術轉讓收人的稅收減免、技術轉讓費的稅收扣除、對引進環保技術的稅收優惠等。其次，制定環保產業政策，促進環保產業的優先發展。如環保企業可享受一定的所得稅的減免；在增值稅優惠政策中，對企業購置的環保設備應允許進行進項抵扣，從而鼓勵企業對先進環保沒備的購置與使用；對環保沒備實行加速折舊；鼓勵環保投資包括吸引外資，實行環保投資退稅；在內、外資企業所得稅的有關政策中，對于企業采用先進環保技術改進環保設備、改革工藝、調整產品結構所發生的投資應給予稅收抵免；對于環保產品在出口政策上給予稅收支持等等。
4、稅收政策的制定要致力于促進再生資源業的發展
再生資源業不僅有利于環境保護，而且電有利于資源使用效率的提高。我國現行的增值稅對再生資源業利用廢舊物資允許按10％作進項抵扣，在一定程度上促進了再生資源業的發展。今后，在綠色稅收政策的制定上，還應進一步促進廢舊物資的回收和利用。
5、適當拓寬資源稅的征收范圍
我國現行資源稅征收范圍過窄，僅對礦產品和鹽類資源課稅，起不到全面保護資源的作用。因此，我國資源稅的征收范圍應盡可能包括所有應該給予保護的資源。把礦藏和非礦藏資源列人其中。并且對非再生性、非替代性、稀缺性資源課以重稅，以擴大資源的保護范圍。可將土地使用稅、土地增值稅并人資源稅中，使資源稅制更加規范、完善，以進．一步促進我資源的合睬護和開發。
6、稅率的確定要有助于扶持企業的成長
論文關鍵詞：企業并購，稅收籌劃，操作策略，目標企業，并購方式
企業并購是市場經濟條件下企業組織結構、企業戰略調整賀經濟資源重組的普遍形式，也是當今企業實現資產及所有權優化組合的途徑。從經濟學角度看，企業并購是一個稀缺資源的優化配置過程，對企業自身來說，通過對企業自身擁有的各種要素資源的再調整和再組合，提高了企業自身效率；對社會經濟整體來說，社會資源在不同企業之間的優化組合，提高了經濟整體運行效率。。下面就企業并購過程中的稅收籌劃策略探討如下：
一、選擇并購目標企業的稅收籌劃
如何在眾多的目標企業中找到合適的并購對象，是企業并購決策中的首要問題，公司并購的動機不同，選擇的對象也不同，這是并購對象選擇中的決定性因素。但是稅收問題也是影響并購目標選擇的一個重要因素，在選擇并購對象時，如果把稅收問題考慮進來目標企業，可以在一定程度上降低并購成本，增加并購成功的可能性，促進并購后存續企業的發展。可以從下面幾方面進行籌劃。
1、兼并有稅收優惠政策的企業
稅收優惠是稅法的構成要素。國家為了實現稅收調節功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優惠條款，企業如果充分運用稅收優惠條款，就可享受節稅效益．因此，用好、用足稅收優惠政策本身就是稅務籌劃的過程。其中又以所得稅優惠影響最大，新企業所得稅法的施行，對優惠政策進行了很大的調整，其中第二十五條：國家對重點扶持和鼓勵發展的產業和項目，給予企業所得稅優惠。根據這一指導思想，將企業所得稅以區域優惠為主的格局，調整為以產業優惠為主、區域優惠為輔的新的稅收優惠格局，激勵國家重點扶持和鼓勵發展的產業和項目的發展[17]。對符合條件的小型微利企業實行20％的優惠稅率；對全國范圍內需要國家重點扶持的高新技術企業實行的l5％優惠稅率；將環保、節水設備投資抵免企業所得稅政策擴大到環境保護、節能節水、安全生產等專用設備；增加了對環境保護項目所得、技術轉讓所得、創業投資企業、非營利公益組織等機構的優惠政策。保留了對港口碼頭、機場、鐵路、公路、電力、水利等基礎設施投資的稅收優惠政策；保留了對農、林、牧、漁業的稅收優惠政策；繼續執行西部大丌發地區鼓勵類企業的所得稅優惠政策。為了鼓勵軟件產業和集成電路產業發展制定了一系列的專項優惠政策。
2、兼并有虧損的企業
我國如同世界大多數國家的稅法一樣規定有虧損遞延條款，即企業當年出現的經營虧損不僅可以用于下年度的利潤彌補，而且尚未彌補的虧損還可以向以后遞延，用以后5年的盈余抵補，企業只需按抵減虧損后的盈余繳納所得稅。這一規定為企業在并購過程中進行所得稅的籌劃提供了空間。按照國家稅務總局的有關規定：企業合并，通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉進、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅。被合并企業合并以前的全部企業所得稅納稅事項由合并企業承擔，以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限，可由合并企業繼續按規定用以后年度實現的與被合并企業資產相關的所得彌補[18]。具體按公式下面計算：
某一納稅年度可彌補被合并企業虧損的所得額=合并企業某一納稅年度未彌補虧損前的所得額×(被合并企業凈資產公允價值÷合并后合并企業全部凈資產公允價值)
根據上述規定，盈利企業可以考慮并購一個有營業虧損的目標公司，以承繼目標公司法定彌補期限內未彌補完的虧損，沖抵當年的應納稅所得額目標企業，該虧損還可以向后期結轉。在法定彌補期內，沖減企業應納稅所得額，減少應納所得稅。
二、選擇并購方式的稅收籌劃
選擇并購目標企業后，怎樣進行并購又是一個非常重要的問題，并購方式主要涉及到并購標的與支付方式。一般而言，并購的標的包括股權和資產。并購標的不同，并購各方相應的權利和義務就不同，從而使并購企業和目標企業所面臨的風險也不同。支付方式是指并購方用自有股權支付還是現金資產支付或是混和支付方式。不同的出資方式伴隨著不同的稅務處理方法，稅務籌劃的內容也各不相同。
1、并購標的的選擇
購買一個企業的主要經營性資產可以直接購買，也可以通過購買該企業的股權從而掌握該資產。不同的交易方式目標方的反應也會不一樣，如果選擇收購資產，目標方就會涉及較多的轉讓交易稅收問題，必須就其轉讓的資產繳納的稅款，幾乎涵蓋增值稅、營業稅等流轉稅以及其他一些稅種，如土地增值稅、城市維護建設稅、契稅等，另外還須繳納所得稅。但是資產并購可以有效規避目標企業所涉及的各種問題如債權債務、勞資關系、法律糾紛等。另外收購方能獲得資產在稅務上重新計價的好處。若選擇收購股權，收購方能延續目標方的一些稅務待遇，但同時也會承繼其原有稅務風險和潛在的債務風險，而資產轉讓則不存在此問題。不同交易行為適用的稅收規定不同，如表3-1所示：
表3-1 股權交易與資產交易涉稅比較
稅目
股權交易
資產交易
營業稅
不繳
目標方繳納
增值稅
不繳
目標方繳納
企業所得稅
目標方按轉讓收益納稅
目標方按正常收入納稅
土地所得稅
不繳
目標方繳納
契稅
不繳
收購方繳納
印花稅
【關鍵詞】經濟政策；土地政策；房地產開發；土地
隨著社會經濟的發展，房地產行業已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業，房地產行業的健康發展關系到國泰民安的全局。由于土地是房地產重要的生產要素以及我國特有的土地二元公有制的結構，土地政策在房地產市場調控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調控效果以及如何影響房地產市場的內在機理，對于切實發揮土地政策的宏觀調控作用，促進房地產業健康、持續發展具有很大的現實意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權的“無償、無期限”演變為土地使用權的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權的有償使用，首先由外資企業開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業以及其他企事業單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這就從法律上確定了土地使用權有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據。
土地供應方式從廣義上說，包括土地有償供應和劃撥供應兩方面。土地有償供應主要是指通過土地使用權出讓等方式的土地供應。土地劃撥供應是指通過土地使用權出讓等以外方式的土地無償供應。我國城市土地使用權有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協議 4 種方式。而我國現行采用的是土地使用權的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協議為主，逐步演變為以招標、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權法》第137條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”公開出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導致了土地價格的高漲。使得房地產開發項目更加火熱，價格增高。而我國現行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯系在一起，理清它們的關系和影響，必須詳細分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調節直接影響到房地產市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業主成本，降低購房者的需求。目前國內房地產市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產企業產生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規模的縮小，房地產按揭貸款規模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產市場購房需求。
2稅收政策 房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩定房地產市場，抑制過度投資，預防金融風險，防范房地產市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產有關的稅賦有12個：營業稅及城市維護建設稅和教育附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產業涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調，使得房地產建筑開發成本提高。最終也會間接導致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設用地使用權是物權的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創出了“天價”。因為傳統為協議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導到住宅價格上，導致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產建筑開發的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產企業就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業的資金鏈，對建筑開發的要求也就更高，可以說這開發企業的結構也會有巨大影響。
4土地供應結構政策 關于土地供應結構的調控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應，優先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應方式，并停止了別墅類用地的土地供應；（3）進一步改進和規范經濟適用住房制度，加強經濟適用住房的用地管理。土地供應結構政策優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%；繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。對調整住房供應結構起到了重要保證作用。
三、小結
土地政策在不斷調控著房地產市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調控影響的分析，適應我國快速城鎮化的發展趨勢。
參考文獻
[1] 《土地招拍掛與競買》，劉露軍編著，清華大學出版社，第27頁，2008年。
[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國土地宏觀調控[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2007（9）：203～204