時(shí)間：2023-05-26 15:29:41
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘 要 隨著國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)措施具體落實(shí)以及國家實(shí)行緊縮銀根的貸幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更為激烈的競爭。挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的資金情況和所獲取的土地使用權(quán)閑置情況，積極開發(fā)投資項(xiàng)目。本文以T公司新建陽光小區(qū)項(xiàng)目為案例，簡要說明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策方案問題。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 籌資方案
一、影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目籌資的因素
1．五力分析法對(duì)經(jīng)營決策的影響
美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業(yè)的外部環(huán)境，是它的競爭環(huán)境，一個(gè)企業(yè)直接的競爭環(huán)境存在5種基本的競爭力量，即：新進(jìn)入者的威脅、行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)間的競爭、替代品或服務(wù)的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、購買者討價(jià)還價(jià)的能力。
這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對(duì)這5種基本競爭力量施加影響，使企業(yè)做出正確的決策。
2．SWOT分析法對(duì)經(jīng)營決策的影響
SWOT是英語優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、和威脅這四個(gè)詞的第一個(gè)字母所構(gòu)成的縮略語。SW表示在各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)中具有自身的各種優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。OT則表示這些經(jīng)營活動(dòng)又面臨的環(huán)境的各種機(jī)會(huì)和威脅。SWOT分析法的主要內(nèi)容就是把這些企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和威脅綜合分析，努力使企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境機(jī)會(huì)匹配組合，以找到一個(gè)或幾個(gè)較為滿意的戰(zhàn)略方案。
SWOT分析圖：
當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)處于象限Ⅰ時(shí)，企業(yè)面臨著眾多的機(jī)會(huì)，并且擁有利用這些機(jī)會(huì)的強(qiáng)大的企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，這時(shí)企業(yè)宜采用發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅱ時(shí)，企業(yè)面臨良好的外部環(huán)境，機(jī)會(huì)較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅲ時(shí)，企業(yè)處境不利，在相對(duì)較弱的地位上，又面臨著越來越險(xiǎn)惡的環(huán)境威脅，此時(shí)企業(yè)適采取緊縮的戰(zhàn)略。
當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅳ時(shí)，企業(yè)擁有內(nèi)部優(yōu)勢(shì)卻面臨著不利的環(huán)境威脅，在這種情況下，企業(yè)宜采取多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
二、T公司新建陽光小區(qū)項(xiàng)目籌資方案分析
1．T公司簡介
T公司為國有獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20多年來開發(fā)了本市的大量項(xiàng)目，開設(shè)有多家直屬企業(yè)，曾經(jīng)是當(dāng)?shù)氐囊患?jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)氐募{稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動(dòng)資產(chǎn)。通過對(duì)T公司現(xiàn)實(shí)的狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析、研究，雖然其內(nèi)部有劣勢(shì)，但外部的機(jī)會(huì)也是存在的。而且，現(xiàn)在就有一個(gè)很好的可以抓住的能使企業(yè)擺脫困境的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)就是對(duì)地處城北區(qū)陽光小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。
2．利用五力模型對(duì)擬決策方案進(jìn)行分析
（1）新進(jìn)入者的威脅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊(cè)資金、還要有足夠的技術(shù)人員，才能夠在限定的時(shí)間辦理好資質(zhì)證書。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高進(jìn)入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，有豐厚的利潤空間，新進(jìn)入者的威脅也很大。一個(gè)只有40萬人口的小城市，注冊(cè)了168家房地產(chǎn)開發(fā)公司。
（2）供應(yīng)商議價(jià)的能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會(huì)的有效需求等特征，使得土地供應(yīng)將出現(xiàn)核心區(qū)域地價(jià)上升和供應(yīng)郊區(qū)化。鋼材、水泥的價(jià)格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價(jià)格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應(yīng)。
（3）替代品的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)受其替代產(chǎn)品的威脅很小。每個(gè)人都想有一個(gè)溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車?yán)铮蛘哂袔讉€(gè)人生活在太空，但是目前在市場(chǎng)上還沒有替代房子的更好的居住產(chǎn)品。在陽光小區(qū)附近，幾個(gè)樓盤已銷售完畢，2年內(nèi)暫無其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購買者議價(jià)能力
房地產(chǎn)的價(jià)格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，稅收負(fù)擔(dān)加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價(jià)能力較差。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，供應(yīng)領(lǐng)域的逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)需求量還要增大，陽光小區(qū)項(xiàng)目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價(jià)的空間。
（5）行業(yè)競爭者的威脅
經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等項(xiàng)目的推出對(duì)其他的房地和開發(fā)商是一種威脅。民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進(jìn)，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發(fā)所需，房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對(duì)擬決策方案進(jìn)行分析
（1）T公司的優(yōu)勢(shì)
第一，內(nèi)部條件。T公司是有一個(gè)較好聲譽(yù)的老品牌企業(yè)，開發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量好，技術(shù)含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的技術(shù)骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動(dòng)資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足資金的需求，大宗的房產(chǎn)也根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。
第二，新項(xiàng)目地理位置條件優(yōu)越。公司即將開發(fā)的陽光小區(qū)項(xiàng)目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區(qū)的交通、環(huán)境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運(yùn)站這兩個(gè)旱碼頭的啟用，陽光小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)因商戶爭購而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢(shì)
首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業(yè)管理模式，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機(jī)構(gòu)臃腫，工作效率低下，企業(yè)吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認(rèn)為事業(yè)單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻(xiàn)而在比工資的高低。
其次，面臨政策調(diào)控的威脅。近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪宏觀調(diào)控，國家針對(duì)過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，中央政府通過房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴(yán)控、房地產(chǎn)金融適時(shí)緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的威脅。經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一種威脅。民營企業(yè)的經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進(jìn)。所以說民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是T公司的威脅。
4．?dāng)M投資方案
T公司根據(jù)外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況，為了減小資金的壓力，經(jīng)過認(rèn)真分析、研究，決定分兩期開發(fā)，同時(shí)按所需籌集資金量的80%計(jì)算，仍需要資金3000萬元。公司經(jīng)營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業(yè)公司合作開發(fā)，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計(jì)面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發(fā)所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實(shí)現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設(shè)資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結(jié)論
新建項(xiàng)目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠(yuǎn)都不啟用的話，房價(jià)大幅提高的可能性小。通過以上優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個(gè)十字路口，企業(yè)處于象限Ⅱ，企業(yè)面臨較好的外部環(huán)境，機(jī)會(huì)較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。
1．對(duì)各籌資方案的利、弊進(jìn)行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產(chǎn)用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區(qū)的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節(jié)約向外籌資的費(fèi)用，公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開支的問題。但實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤也相對(duì)減少了很多，對(duì)于T公司來說這些房屋的銷售收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原始投入的3000萬元。按T公司預(yù)計(jì)的售價(jià)，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期的貸款利率。相當(dāng)于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價(jià)是漲因素。A方案資金可以足額及時(shí)籌集到，但是項(xiàng)目的利潤減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實(shí)現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動(dòng)資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足流動(dòng)資金的需求，大宗的房產(chǎn)根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。估計(jì)這2000萬元資金，在4-5個(gè)月內(nèi)就可以通過出售房產(chǎn)籌集到，可以減少舊房產(chǎn)的積壓，盤活舊資產(chǎn)，讓所有的資產(chǎn)都流動(dòng)起來。另外如果實(shí)施此方案，T公司多年來經(jīng)濟(jì)效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應(yīng)該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實(shí)際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區(qū)第一期就可以順利的竣工，全部房產(chǎn)都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產(chǎn)作為籌集資金的代價(jià)，除去貸款利息后，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風(fēng)險(xiǎn)要小一些。這樣公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。但是，因?yàn)門公司以前經(jīng)營中累計(jì)所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審批非常嚴(yán)格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進(jìn)行開發(fā)的可能性幾乎不存在。總之，C方案操作起來也比前兩個(gè)方案更困難，應(yīng)當(dāng)慎重。
四、結(jié)論
選擇A方案，公司只需花費(fèi)很少的籌資成本實(shí)現(xiàn)籌資目的，但開發(fā)完成以后，公司需要分房產(chǎn)給G公司，不能全部支配房產(chǎn)，萬一房價(jià)大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對(duì)難些，但員工的滿意度和可操作性較強(qiáng)；選擇C方案，公司將獨(dú)享工程完工后產(chǎn)生的全部經(jīng)濟(jì)效益，但該方案操作起來困難太大，實(shí)現(xiàn)籌資目標(biāo)的可能性太小。通過對(duì)各個(gè)方案的細(xì)分項(xiàng)目進(jìn)行打分，最終得出B方案為最優(yōu)方案。
參考文獻(xiàn)：
[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.戰(zhàn)略管理:企業(yè)戰(zhàn)略(第二版).中信出版社.
1、房地項(xiàng)目開發(fā)階段及重要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括土地獲取、定位決策、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、施工建設(shè)、推廣下手、物業(yè)管理等階段。房地產(chǎn)基金由于其靈活性，受金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管較少，只要投資具有市場(chǎng)價(jià)值，可以在這個(gè)過程中任何一個(gè)階段進(jìn)入項(xiàng)目。
對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其成功與否，70%依賴于市場(chǎng)環(huán)境，包括土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣的重要程度各占10%。
對(duì)于房地產(chǎn)基金來說，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣等是其弱項(xiàng)。房地產(chǎn)基金的主要優(yōu)勢(shì)在于資金的快速籌集能力，以資金優(yōu)勢(shì)快速切入市場(chǎng)，以對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的把握實(shí)現(xiàn)盈利。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突，為房地產(chǎn)基金提供了重要的契機(jī)，使得房地產(chǎn)基金能夠很好的把控房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性
從我國歷年來房地產(chǎn)銷售情況來看，房地產(chǎn)的價(jià)格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價(jià)格總體上是上升的。但是，房地產(chǎn)價(jià)格的增速則存在著明顯的周期性
房地產(chǎn)具有投資品的屬性，其價(jià)格也取決于未來的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增速高時(shí)，市場(chǎng)會(huì)普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)更高的向上走，這時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)較高。即出現(xiàn)如2008年、2009年的地王頻出現(xiàn)象，“面粉貴于面包”。但房地產(chǎn)價(jià)格過高時(shí)，政府必然會(huì)出手調(diào)控，平抑價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)由熱轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致2010年、2011年房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩。2011年在售的項(xiàng)目，其土地多數(shù)是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場(chǎng)價(jià)格卻相對(duì)偏低，形成了土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突。
在土地價(jià)格和商品房價(jià)格兩難沖突發(fā)生時(shí)，一方面，開發(fā)商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場(chǎng)購地，土地市場(chǎng)冷清；另一方面，由于商品房價(jià)格增速放緩，市場(chǎng)對(duì)商品房價(jià)格的預(yù)期也不再看好，導(dǎo)致土地價(jià)格下降。即出現(xiàn)2011年全國多次土地流拍現(xiàn)象。
在商品房價(jià)格增速放緩的情況下，一方面政府會(huì)放松調(diào)控，另一方面，市場(chǎng)會(huì)適應(yīng)政府曾經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策，政策效果釋放殆盡，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回升。價(jià)格再次上揚(yáng)，如2012年下半年至2013年初，房價(jià)的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項(xiàng)目，多數(shù)是在2011年市場(chǎng)低點(diǎn)購入土地，因此，土地價(jià)格低而商品房市場(chǎng)價(jià)格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的優(yōu)勢(shì)
對(duì)于開發(fā)商來說，應(yīng)對(duì)房地市場(chǎng)的波動(dòng)，最好的發(fā)展策略是預(yù)測(cè)市場(chǎng)行情，踩在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期上，跟準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，市場(chǎng)低點(diǎn)拿地，市場(chǎng)高點(diǎn)銷售。但是市場(chǎng)往往難以預(yù)測(cè)，尤其是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府政策調(diào)控影響非常大，更增加了預(yù)測(cè)的難度。即便像綠城這種全國領(lǐng)先的開發(fā)商，也因市場(chǎng)行情判斷失誤，而陷入破產(chǎn)危機(jī)。
土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突，源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，但卻為房地產(chǎn)基金提供了重大的發(fā)展機(jī)遇。開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格較低的時(shí)點(diǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，而當(dāng)土地價(jià)格低的時(shí)點(diǎn)來臨時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產(chǎn)基金卻可以在這時(shí)快速募集資金，進(jìn)入土地市場(chǎng)，從而獲取土地溢價(jià)的超額收益。
房地產(chǎn)基金針對(duì)土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格相沖突的特點(diǎn)，可以采取如下措施進(jìn)行投資并實(shí)現(xiàn)退出：
1）低價(jià)拿地入市，通過項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作等，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作的能力。采用該種策略的主要是房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)基金。如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資，在土地市場(chǎng)價(jià)格低點(diǎn)是募集資金進(jìn)入市場(chǎng)，然后通過金地集團(tuán)自身優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用能力，在房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)實(shí)現(xiàn)清盤退出。
2）采取低買高賣的策略，在市場(chǎng)低點(diǎn)入市購入標(biāo)的資產(chǎn)，在市場(chǎng)高點(diǎn)拋出。所需的資源是資金的快速募集能力以及對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷。采取該種策略的多為外資的房地產(chǎn)基金，如摩根斯坦利中國區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部，通過購買公寓、待升值后出售的方式獲取收益。
然而，對(duì)具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。如萬科初步形成《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估管理流程》；中海2007年之前開始組建項(xiàng)目后評(píng)估小組，并對(duì)北京、成都等地部分項(xiàng)目開展了后評(píng)估試點(diǎn)工作。總體看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對(duì)經(jīng)營性項(xiàng)目投資決策的后評(píng)價(jià)卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義
（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平
許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制
面對(duì)宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。
（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)策建議。
三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系
投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要。科學(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營）效果，對(duì)比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。
1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析
回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比，評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對(duì)未來項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。
2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析
項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定，通過市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競爭對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析，對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營進(jìn)行全面定位。第二，對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營定位，先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評(píng)價(jià)具體經(jīng)營策略市場(chǎng)效果。
如果定位與市場(chǎng)效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大，無論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。
3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析
對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析
評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。
由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機(jī)制合理性
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系
投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法，也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題，以及對(duì)未來工作提出建議。
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【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)管理研究；房地產(chǎn)；項(xiàng)目
一、風(fēng)險(xiǎn)管理的形成
風(fēng)險(xiǎn)管理最早起源于20世紀(jì)30年代的美國。18世紀(jì)工業(yè)革命期間，法國管理學(xué)家亨利?法約爾（Henry Fayol）在其著作《一般管理和工業(yè)管理》中，正式把風(fēng)險(xiǎn)管理思想引入到企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域。1963年，梅爾(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企業(yè)管理》一書，為風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)系統(tǒng)研究的開始。1987年，美國項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)PMI公布了第一個(gè)項(xiàng)目管理知識(shí)體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理作為項(xiàng)目管理的一個(gè)重要組成部分。1987年，英國Chapman教授首次提出了概念“風(fēng)險(xiǎn)工程”，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)工程可以將各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)集合起來，彌補(bǔ)了單一過程的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的不足，使風(fēng)險(xiǎn)管理的目的更為明確，方式更加靈活，范圍更加廣泛，有利于在更高層次上大量應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分析的最新成果。風(fēng)險(xiǎn)研究領(lǐng)域日漸拓寬。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，西方國家的風(fēng)險(xiǎn)管理研究已經(jīng)有了很大進(jìn)展，基本形成了一個(gè)體系較完整的新學(xué)科和獨(dú)立的研究領(lǐng)域。風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)管理實(shí)踐中得到了廣泛應(yīng)用。隨著新的評(píng)價(jià)方法的不斷產(chǎn)生，對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)的分析也向綜合、全面、多維方向發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)分析已經(jīng)成為項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(PMI)在2000年版的PMBOK中明確將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理分為6個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)量化、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。國外對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究始于20世紀(jì)60～70年代，主要是在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。查爾斯?H?溫茨巴奇在《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書中對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并涉及到了投資組合問題，但是并沒有更深入闡述其內(nèi)涵。Gay1on.E.Greer在《房地產(chǎn)企業(yè)投資分析》一書中研究了不同類型的房地產(chǎn)投資收益及決策問。P. Sindt在《房地產(chǎn)投資分析和應(yīng)用》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題，針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面的研究。綜上所述，國外風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究無論在風(fēng)險(xiǎn)思想和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法上都比較成熟，而且伴隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化和一體化的發(fā)展，現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理正朝著全面、持續(xù)和動(dòng)態(tài)集成的方向發(fā)展，將更廣泛地應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。
二、我國的風(fēng)險(xiǎn)管理
我國對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)問題的研究是從風(fēng)險(xiǎn)決策開始的，起步很晚。“風(fēng)險(xiǎn)”一詞是1980年首次由周士富提出的。1987年，清華大學(xué)郭仲偉教授出版了《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》一書，標(biāo)志著我國風(fēng)險(xiǎn)管理的開始。1996年雷勝強(qiáng)主編《國際工程風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)》，本書在如何正確對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，辨識(shí)和分析風(fēng)險(xiǎn)，采取有效防范對(duì)策，甚至可以利用風(fēng)險(xiǎn)，為工程獲取優(yōu)厚利潤方面有著較為詳盡的論述。與此同時(shí)，本書也敘述了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、分析、判斷、評(píng)估及采取相應(yīng)的措施，如回避、控制、分隔、分散、轉(zhuǎn)移、自留及利用風(fēng)險(xiǎn)等全部活動(dòng)。陳立文編著（2004）在《項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論與方法》一書中從系統(tǒng)和過程角度出發(fā)，較全面地論述了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的收益分析、變權(quán)分析、回歸分析、可靠分析、概率分析、決策分析、模糊分析、模擬分析、網(wǎng)絡(luò)分析、區(qū)間分析、系統(tǒng)分析和經(jīng)濟(jì)分析等理論和方法。陳秉正（2005）在《公司整體化風(fēng)險(xiǎn)管理》中認(rèn)為：“風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，能夠以最低代價(jià)達(dá)到最低風(fēng)險(xiǎn)損失的管理活動(dòng)。王家遠(yuǎn)，劉春樂（2007）在《建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》中提到，我國目前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析方法的研究主要集中在資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)、現(xiàn)金流量模型、融資決策博弈模型、層次分析法(AHP)及模糊數(shù)學(xué)法等方面。郭波、龔時(shí)雨、譚云濤等（2008）在《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》中指出，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)項(xiàng)目全壽命期內(nèi)遭遇到的能導(dǎo)致項(xiàng)目不良后果的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，從而保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
1998年盧有杰、盧家儀編著《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》，引起了國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)注。1994年，陳佑啟等編著《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營決策方法》，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資階段的風(fēng)險(xiǎn)管理起了較大的作用。
參考文獻(xiàn)
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[4]雷勝強(qiáng)．國際工程風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)（第二版）[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；動(dòng)態(tài)控制
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段劃分概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)長時(shí)間的復(fù)雜過程，其開始于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某個(gè)地標(biāo)的投資意向。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)有投資機(jī)會(huì)的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估選擇并進(jìn)行投資分析，確定后再進(jìn)行后續(xù)的“土地征用項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)土地拆遷及安置施工前期準(zhǔn)備項(xiàng)目實(shí)地施工項(xiàng)目整體竣工工程驗(yàn)收項(xiàng)目租售”整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)任務(wù)并不是由房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立完成的，在這個(gè)過程中需要其它企業(yè)單位的配合，更需要房地產(chǎn)管理部門、規(guī)劃部門、市政部門、金融機(jī)構(gòu)以及其他行政主管部門的協(xié)調(diào)監(jiān)督。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程和程序相對(duì)復(fù)雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作就需要在把握房地產(chǎn)開發(fā)的原則下做好各項(xiàng)目各階段的成本管理，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的成本管理優(yōu)化。
正常情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程都可以劃分為四個(gè)階段：第一，開發(fā)前決策階段；第二，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段；第三，工程的實(shí)施階段；第四，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理也可以從這幾個(gè)階段著手。需要注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理和控制必須以優(yōu)良的工程質(zhì)量和合理的開發(fā)周期為前提，管理的整個(gè)過程也必須全程化和全方位化。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理工作中存在的問題
1、對(duì)項(xiàng)目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)和控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期包含項(xiàng)目的投資決策以及規(guī)劃設(shè)計(jì)兩大方面是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，這個(gè)階段的費(fèi)用占據(jù)項(xiàng)目總費(fèi)用的比率并不高，一般不會(huì)超過3%，但這個(gè)階段對(duì)整體成本的影響卻是深遠(yuǎn)的，甚至?xí)绊懻麄€(gè)項(xiàng)目的90%的成本。項(xiàng)目的投資決策是否正確直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源是否能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置并獲得最大效益。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段更是成本控制的龍頭。通過確定合理投資并科學(xué)勘察設(shè)計(jì)，將工程項(xiàng)目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)投資的效益化和工程設(shè)計(jì)的全面化。當(dāng)前我國很多特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目缺乏經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的綜合分析，這些企業(yè)本身缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，設(shè)計(jì)人員只關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目的總體造價(jià)并不關(guān)心，這就導(dǎo)致企業(yè)的設(shè)計(jì)方案缺乏經(jīng)濟(jì)性。另外工程設(shè)計(jì)清單中還存在工程量的錯(cuò)算甚至漏算情況，既難保證工程質(zhì)量又使項(xiàng)目成本難以有效控制。
2、項(xiàng)目組織管理渙散，成本管理很難有效實(shí)施
當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，為達(dá)到控制成本的目的，很多企業(yè)都會(huì)對(duì)工程進(jìn)行拆分實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包。這種開發(fā)方式在項(xiàng)目建設(shè)初期的問題并不明顯，越到項(xiàng)目實(shí)施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發(fā)企業(yè)之間在項(xiàng)目的配合以及對(duì)接上的矛盾將會(huì)日漸突出，這些矛盾都成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期管理的難點(diǎn)問題。由于參建單位眾多，交叉作業(yè)項(xiàng)目多，各單位的進(jìn)、退場(chǎng)時(shí)間就有所不同，開發(fā)公司要與各專業(yè)工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標(biāo)工程中的要求不夠完善、監(jiān)管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴(yán)密，很多施工企業(yè)都只考慮自身利益，相互間合作意識(shí)差，工期拖延情況時(shí)有發(fā)生，管理上也比較混亂，企業(yè)很難對(duì)項(xiàng)目成本做好控制。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏
房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期即項(xiàng)目從評(píng)估創(chuàng)意到建設(shè)，最終至項(xiàng)目竣工交付和售后服務(wù)等所涉及到的全部時(shí)間。在這個(gè)過程中每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)方面都會(huì)涉及到企業(yè)的資金流動(dòng)，因此成本管理控制必須貫穿整個(gè)壽命周期，立足各環(huán)節(jié)，以系統(tǒng)的全局發(fā)展觀來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的成本管理只側(cè)重于施工建設(shè)階段，對(duì)壽命周期成本管理則關(guān)注較少，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。
4、成本管理方式落后，管理難度大
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)參差不齊，很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，并未依據(jù)國際的一些通行做法在項(xiàng)目投標(biāo)前就完成并細(xì)化項(xiàng)目的各項(xiàng)成本預(yù)算。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段只計(jì)算投標(biāo)價(jià)格，沒有將計(jì)劃成本分解落實(shí)到各部門、各具體項(xiàng)目以及各實(shí)施環(huán)節(jié)，沒有具體的管理目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)或成本計(jì)劃缺乏科學(xué)有力的編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員大多只參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工監(jiān)理，對(duì)技術(shù)上的可行性考慮較多，缺乏經(jīng)濟(jì)合理性的考慮。施工企業(yè)應(yīng)該及時(shí)將項(xiàng)目完工量耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比分析，從差異中發(fā)現(xiàn)問題并采取措施進(jìn)行糾正。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善對(duì)策研究
當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境復(fù)雜，隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)的發(fā)展前景并不明朗，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力具有重要作用，具體可以從以下幾個(gè)階段著手實(shí)施：
1、項(xiàng)目決策階段成本管理完善措施
項(xiàng)目決策階段的成本管理可以從項(xiàng)目的定位選擇以及規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面進(jìn)行完善。一方面，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確其各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不當(dāng)，在功能設(shè)置上不合理，導(dǎo)致投資成本高而收益低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離投資初衷。搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)并確定合理的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)目的市場(chǎng)，并確定建筑項(xiàng)目的特點(diǎn)、價(jià)格水平、經(jīng)營策略以及開發(fā)計(jì)劃等，再擬定項(xiàng)目的具體投資規(guī)模、項(xiàng)目成本和投資收益等指標(biāo)，盡量降低項(xiàng)目投入；另一方面，需要優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目品質(zhì)息息相關(guān)。一個(gè)高品質(zhì)的項(xiàng)目需要具備高質(zhì)量、優(yōu)景觀、美環(huán)境，花園式的宜居社區(qū)是很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)追求的目標(biāo)。項(xiàng)目要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)就需要充分結(jié)合地域特色以及民眾的居住特點(diǎn)，盡量設(shè)計(jì)并創(chuàng)新出更多產(chǎn)品。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，企業(yè)必須要首先整合出一套低成本、易實(shí)施和高收益的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)投資的效益最大化。
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理完善措施
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是指在做出項(xiàng)目的投資決策后，經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)與收托單位共同確定的項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)成果，主要包括項(xiàng)目規(guī)劃的方向與概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、工程量設(shè)計(jì)、具體施工圖設(shè)計(jì)以及費(fèi)用耗費(fèi)估算等多個(gè)方面。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目整體成本控制管理的關(guān)鍵，此階段費(fèi)用雖然在總建筑安裝費(fèi)用中所占比率不大，但對(duì)工程的整體造價(jià)卻是影響深遠(yuǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體質(zhì)量的好壞不僅影響到整體建設(shè)費(fèi)用高低以及建設(shè)工期長短，更決定著各類資源的投入多少。科學(xué)的設(shè)計(jì)能有效降低項(xiàng)目工程造價(jià)，因此房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)合理性、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)改變隨意性等誤區(qū)。設(shè)計(jì)階段的成本管理完善可以從三個(gè)方面展開：第一，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制，以公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇合作設(shè)計(jì)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，將項(xiàng)目的圍護(hù)、綠化等配套設(shè)施的設(shè)計(jì)融合進(jìn)主體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，通過對(duì)競標(biāo)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、有組織的專業(yè)評(píng)比后選擇出最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位，以達(dá)到既優(yōu)化項(xiàng)目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，有效控制項(xiàng)目造價(jià)。設(shè)計(jì)人員需要熟悉掌握工程項(xiàng)目的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和建筑材料預(yù)算價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目的投資估算對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行概算和初步設(shè)計(jì)，最后在此初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)項(xiàng)目的整體概算和施工設(shè)計(jì)。在對(duì)投資資源的使用中，必須秉承質(zhì)量與效益雙贏的原則，設(shè)計(jì)一旦確定后就要進(jìn)行嚴(yán)格控制。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)前景的不明朗化，很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都存在不確定因素，工程造價(jià)控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎(jiǎng)懲制度對(duì)設(shè)計(jì)限額進(jìn)行考核，同時(shí)利用各種同類建筑的技術(shù)指標(biāo)對(duì)比不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目總成本；第三，強(qiáng)化法律意識(shí)，運(yùn)用合同控制造價(jià)。
3、在項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制
施工階段作為招投標(biāo)工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實(shí)的階段，加強(qiáng)施工控制的過程就是履約的過程。該階段成本控制的主要工作為：
（1）抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。
（2）從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的必要保證，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。因?yàn)橹苯淤M(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
（3）從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
嚴(yán)格控制管理現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。另外，加強(qiáng)材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。
4、竣工階段的成本控制
工程竣工后與建設(shè)單位辦理結(jié)算手續(xù)，盡早結(jié)回工程款，有利于償還債務(wù)和資金回籠，這也是項(xiàng)目成本過程控制的目的。這樣一來，有利于降低企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營成本獲得相應(yīng)利潤，大大降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，根據(jù)國家或地方的有關(guān)法規(guī)、合同預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資決策；設(shè)計(jì)施工成本；經(jīng)濟(jì)效益；提高
Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influence in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.
Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）
隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)和技術(shù)的不斷進(jìn)步，尤其是在我國實(shí)行改革開放政策以來，國民的收入在不斷的增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也伴隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步得到了更好的發(fā)展。并且由于近年來住房制度的改革、土地使用制度以及銀行住房資金貸款等制度的不斷深化，也為我國的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了保障和前提。國家為了保證經(jīng)濟(jì)的快速增長，已經(jīng)把住房建設(shè)作為了提高國民經(jīng)濟(jì)水平的新的增長點(diǎn)，這也為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步一的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國住房特困房將近400多萬戶，全國尚有3500萬平方米危舊房需改造，由此可見，城市的住宅需求是一個(gè)巨大的、潛在的市場(chǎng)。更因?yàn)檫@些利民、惠民政策的實(shí)施也使得當(dāng)前人們對(duì)住房的需求量增加，因?yàn)楦鄷r(shí)候人們更把住房看作是一種投資。
房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。因此房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密的聯(lián)系在一起，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與其他的商品開發(fā)有著投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具有周密詳細(xì)的規(guī)劃，并且要求各個(gè)環(huán)節(jié)之間相互銜接、緊密派和、協(xié)調(diào)進(jìn)行、保證工程質(zhì)量、控制好投資成本、合理縮短其開發(fā)周期，降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而以求項(xiàng)目開發(fā)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。下面本文主要是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、施工角度等方面出發(fā)，來簡單論述如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要有正確的投資決策
項(xiàng)目決策是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵，它是以投資分析為依據(jù)，正確的把握房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值和取得期望經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的投資環(huán)境日益復(fù)雜，潛在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，一旦決策失誤，將會(huì)給企業(yè)帶來不可估量的損失。如何減少由于投資決策失誤給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。
對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查分析，降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。只有盡量減少這種不確定性，也是減少由于不確定性造成的收益偏離的最好方法，最主要的手段就是做好市場(chǎng)調(diào)查，然后充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制在房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，擬定出開發(fā)項(xiàng)目的類型定位，從中選擇社會(huì)最需要的并且能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由房地產(chǎn)投資企業(yè)的相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查，也可通過委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)08-0186-02
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程｡這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范｡
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要｡
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場(chǎng)的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供應(yīng)量､市場(chǎng)購買力､市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求｡
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%―100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡
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期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購買和賣出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。
簡單地說，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)。現(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。
因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測(cè)時(shí)，DCF法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測(cè)只能在市場(chǎng)比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對(duì)于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項(xiàng)目價(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對(duì)這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：
（一）經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項(xiàng)目價(jià)值估價(jià)問題。
（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。
研究待決策問題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的過程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對(duì)這些問題進(jìn)行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點(diǎn)。
三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用
按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對(duì)這些不確定因素，好的管理者會(huì)面對(duì)變化的形勢(shì)，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)停或推遲不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
（一）決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來源是開發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對(duì)不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識(shí)到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。
根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
（二）決策者對(duì)最佳投資時(shí)機(jī)的確定
房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對(duì)最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長一段時(shí)間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開發(fā)的價(jià)值。
（三）決策者對(duì)最優(yōu)投資規(guī)模的確定
房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對(duì)一次開發(fā)和分期開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對(duì)后期投資有較大的影響。
（四）投資項(xiàng)目的所有權(quán)特征
所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對(duì)于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競爭對(duì)手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目價(jià)值的共享。因此，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。
（五）投資者對(duì)信息的掌握
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點(diǎn)。在很長一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對(duì)租金、房屋造價(jià)和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價(jià)師、測(cè)量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測(cè)算租金、造價(jià)、投資收益和房價(jià)的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測(cè)算趨勢(shì)的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測(cè)將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對(duì)不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗(yàn)。
四、案例分析
本文擬以一個(gè)簡單的實(shí)物期權(quán)案例來說明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡單的實(shí)物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值C為225.8萬元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。
基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對(duì)傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對(duì)這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估，或者在決策過程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。
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中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價(jià) 成本控制
隨著我國建設(shè)工程的不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)在我固的發(fā)展也日益興重，但是帶來的競爭也不斷的提高，為了提高工程的經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大工程建設(shè)的利潤，房地產(chǎn)公司必須對(duì)在建的工程進(jìn)行全面的造價(jià)控制。如何有效的控制建設(shè)成本，避免不必要的資金流失，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，成為了建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)利潤的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工程造價(jià)的管理與控制作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成．是開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。
工程造價(jià)成本控制管理的必要性
在工程建設(shè)過程中，工程造價(jià)成本控制在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)都起著不同的作用。因此進(jìn)行工程造價(jià)成本控制管理是關(guān)乎到企業(yè)自身利益以及工程建筑的重大事情。在建筑工程設(shè)計(jì)階段，做好工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)預(yù)算是建筑企業(yè)編制投資計(jì)劃的重要依據(jù)，并對(duì)之后建筑施工等行為具有指導(dǎo)意義，更是編輯工程造價(jià)的直接來源。同時(shí)，建筑企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)定時(shí)，也離不開對(duì)工程旋工成本控制的參考。也對(duì)需要向銀行進(jìn)行貸款的企業(yè)來說這也是必不可少的依據(jù)之一。在房地產(chǎn)施工的過程中，還包括了在施工階段的預(yù)算。施工預(yù)算也是建筑企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要手段。由于施工的預(yù)算能很大程度的反應(yīng)出工程施工的具體情況，因此施工預(yù)算也成為了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的成本計(jì)劃文件。
房地產(chǎn)工程造價(jià)對(duì)超出成本控制的原因分析
1.設(shè)計(jì)存在漏洞
現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目都是交給外地的專門的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。而這就會(huì)引致工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段就會(huì)受到來自地域差異以及氣候、時(shí)節(jié)、文化的影響，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)會(huì)異于設(shè)計(jì)人員的常規(guī)思維。同時(shí)，我國大部分設(shè)計(jì)中往往存在許多不確定因素從而增加工程造價(jià)的成本預(yù)算。我國大部分設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)往往設(shè)計(jì)理念保守，缺乏對(duì)工程所處地域的全面細(xì)致的了解，聰慧導(dǎo)致工程在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就紕漏百出，最終導(dǎo)致工程預(yù)算難以控制。
2.工程管理不合格
一般具有一定規(guī)模的建筑工程都需要耗費(fèi)很長的工期，而且其中需要的工序繁多，環(huán)節(jié)復(fù)雜，這樣很容易會(huì)因?yàn)楣芾淼谋∪鯊亩鴮?dǎo)致工程意外的發(fā)生，同時(shí)還會(huì)減弱企業(yè)決策層的信息嚴(yán)重滯后。一旦在施工過程中出現(xiàn)突發(fā)的事故，就會(huì)導(dǎo)致施工計(jì)劃嚴(yán)重受阻，從而加大工程成本。
3.設(shè)計(jì)變更
很多情況下我國在施工中存在許多臨時(shí)變更工程設(shè)計(jì)的現(xiàn)象。由于設(shè)計(jì)初期存在過多急功近利的現(xiàn)象，在準(zhǔn)備前期沒有做足相關(guān)的資料準(zhǔn)備和現(xiàn)場(chǎng)工程勘察。一些設(shè)計(jì)存在一些漏洞，同時(shí)建筑單位對(duì)設(shè)計(jì)的審查也相對(duì)薄弱，從而無法有效的在設(shè)計(jì)初期就檢查出問題，最終導(dǎo)致在設(shè)計(jì)中出現(xiàn)紕漏，從而不得不臨時(shí)變更計(jì)劃，增加成本。
4.工程預(yù)算管理乏力
在建筑施工階段，建筑工程預(yù)算的準(zhǔn)確度、可靠性仍有待提高；未建立與完善合作商數(shù)據(jù)庫；未與材料采購單位形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系與規(guī)模采購優(yōu)勢(shì)，難以有效控制降低耗材成本；工程進(jìn)度款隨意性大，審核精確度仍需提升。建材市場(chǎng)行情與現(xiàn)場(chǎng)管理狀況調(diào)研乏力，預(yù)結(jié)算人員不能依據(jù)一手資料編制預(yù)結(jié)算表；工程事后評(píng)價(jià)未有效分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)并做系統(tǒng)總結(jié)，不利于業(yè)務(wù)水平的提高企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)得不到重視，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的綜合比較考量。
房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的具體措施
1.項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制
工程招投標(biāo)階段是確定工程造價(jià)、編制工程量清單計(jì)價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有確定出工程造價(jià)，才能對(duì)后續(xù)的施工單位的選擇、施工合同的簽訂以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投標(biāo)階段必須對(duì)整體的規(guī)劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，聯(lián)系設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位對(duì)工程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真的探討。采取公開招投標(biāo)的方式，選擇合適的施工、設(shè)計(jì)以及監(jiān)理單位，在認(rèn)真考察的基礎(chǔ)上簽訂相應(yīng)的合同。
2.項(xiàng)目施工階段的成本控制
在項(xiàng)目的決策以及設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)下，項(xiàng)目施工階段才可以順利的開展，施工階段的成本控制主要是對(duì)工程施工過程中所需的各種人工、機(jī)械、材料以及工程的質(zhì)量、工期的長短等內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)規(guī)劃，制定出最優(yōu)的施工方案。同時(shí)在工程建設(shè)的過程中，還有鼓勵(lì)工程建設(shè)單位積極的采用新技術(shù)、新工藝，從而破解施工難題。具體的成本控制如下：
（1）材料設(shè)備的控制
建筑工程造價(jià)主要由設(shè)備費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)用等各部分組成。在工程建設(shè)的種種費(fèi)用中，工程的材料費(fèi)用占很大的成分。因此在材料設(shè)備的選購方面，必須按照工程建設(shè)的設(shè)計(jì)要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧显O(shè)備等價(jià)格進(jìn)行合理的考察，做好采購前的準(zhǔn)備工作。同時(shí)在采購的同時(shí)必須和購貨商妥善的商量材料的質(zhì)量以及設(shè)備的維修等方面的事宜，做到有備無患。
（2）投資控制
按照施工進(jìn)度計(jì)劃計(jì)算投資控制目標(biāo)計(jì)劃，將總的項(xiàng)目投資分解到每個(gè)計(jì)劃控制周期之中作為投資分析階段控制的目標(biāo)。把標(biāo)底以及預(yù)算適度分解，從而分解后的標(biāo)底和預(yù)算，能與施工進(jìn)度相吻合，促進(jìn)工程的建設(shè)。
3.設(shè)計(jì)階段的成本控制
在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)公司必須和設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行總體的分析，從而使得設(shè)計(jì)單位能夠明白開發(fā)商的意圖，明白開發(fā)商對(duì)在建工程的各種要求。從而在設(shè)計(jì)的過程中能夠合理的選擇各種設(shè)計(jì)方案。同時(shí)在選擇設(shè)計(jì)單位的過程中，必須合理的選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)單位，從而設(shè)計(jì)出高水平的設(shè)計(jì)圖紙，降低工程的造價(jià)。
4.項(xiàng)目竣工階段的成本控制
項(xiàng)目竣工階段的成本控制主要是考核所建項(xiàng)目的額工程效益，妥善的辦理各種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移工作，對(duì)工程的后續(xù)階段進(jìn)行合理的整理積累。項(xiàng)目竣工決策階段是工程房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束，以及運(yùn)營維護(hù)的開始，是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)、決策、施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要認(rèn)真的做好房地產(chǎn)工程造價(jià)的評(píng)定，工程質(zhì)量的確定，施工人員的培訓(xùn)等各項(xiàng)工作，為工程進(jìn)入正式運(yùn)營打下基礎(chǔ)。
結(jié)語：工程造價(jià)成本管理是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性、政策性很強(qiáng)的工作它貫穿于投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和建設(shè)施工各階段，工程建設(shè)的各有關(guān)主體應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，積極創(chuàng)造條件，促進(jìn)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)參與建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理，為合理確定和有效控制建設(shè)工程造價(jià)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]萬鐵成，如何有效控制房地產(chǎn)的工程造價(jià)[J]，中國高新技術(shù)企業(yè)，2009(6)：90-92.