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導語：在房地產開發前期市場調研的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地產項目前期設計的具體工作內容
房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。
房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。
在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。
3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑
房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。
除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。
很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
關鍵詞：房地產經營與估價;核心課程;軟件教學
隨著房地產產業的發展，現在房地產企業對高職房地產經營與估價專業的人才需求日漸增加，高職房地產經營與估價專業人才培養如何符合行業企業所需，顯得尤為重要。職業技能導向是指根據用人單位所提供的職業崗位所需職業技能來確定高職院校課程體系;專業核心課程是指能夠對學生職業能力培養和職業素養養成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種，高職房地產經營與估價專業核心課程適當融入軟件輔助教學，對提高學生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業技能的構成
從高職房地產經營與估價專業學生的人才培養情況來看，畢業生能在第一線從事房地產開發、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養不利于打造就業的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業技能進行課程設置。
房地產開發企業
房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發企業＼&熟悉房地產項目開發流程;負責辦理房地產開發項目的前期報建手續;完善房屋入住所需的各種手續，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發企業
房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創造力，較強的統籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發企業銷售部
房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司
土地估價企業＼&熟悉房地產估價的業務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]
二、核心課程與專業技能的構建
根據高職房地產經營與估價專業的主要工作崗位和職業技能要求構建專業核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產經營與估價專業核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發與經營管理＼& 房地產開發程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現
1.房地產開發與經營管理課程的軟件輔助教學
房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發程序，可以采用房地產開發與經營電子沙盤構建仿真的環境、按實際房地產工作的操作規范和業務流程設置仿真的崗位，體現以職業技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。
具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發普通住宅，二期開發別墅，各期開發的實訓項目見圖一。
房地產開發與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續進行，每天6學時。
2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學
房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。
以上模塊也是房地產企業使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業任務，培養學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環節。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環節。
3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學
針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。
4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學
學生分小組分別組建公司，系統提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區域。公司之間互相競爭，在全國不同的區域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性。可分四個季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環節量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環節對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。
5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學
例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業務員承接項目之后在系統中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產經營與估價專業使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業技能相結合，真正提高教學效果和學生就業能力。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；項目管理；對策
Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.
Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1、項目管理對房地產開發的現實意義
房地產開發項目管理具有幅度寬、內容廣、層次高、難度大的特點，因而項目管理在房地產項目開發中發揮的作用會更加顯著。
(1)開發企業實施項目管理，可以實現與國際工程慣例的接軌，增加開發企業的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發企業獲利的根本途徑，開發企業是通過項目來實現利潤的。項目管理可以有效地提高項目的附加價值及品質，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業的利潤，保證開發企業的經濟效益。
(2)項目管理使開發企業更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產品，從而更好地滿足市場需求，規避項目的風險，使開發企業走出開發越多、空置越多的房地產怪圈。
(3)采用項目管理，實行招投標制度、項目監理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現；同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風險。
(4)項目管理還有利于大型開發項目的項目融資。項目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風險大而傳統融資又難以滿足的工程項目。項目管理為項目融資提供了相應的管理機制，從而有利于項目融資的開展。
2、目前房地產開發項目管理存在的薄弱環節
目前不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產開發中容易被企業忽視，管理相對薄弱的幾個環節。
2.1項目方案確定階段的管理工作
項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。
(1)缺乏充分的市場調研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
(2)缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。
(3)沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經常會造成投資短缺等現象，不僅影響本項目的進度要求，而且有可能影響企業其他項目的實施。因此，項目方案確定后，對項目進行認真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項目實施階段的投資控制。
2.2施工圖設計管理工作
現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重旌工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。
2.3合同管理工作
目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互推脫。
目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10％。②簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。③合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
3、房地產開發企業應采取的對策
以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好項目管理。
3.1重視開發項目的市場定位和產品研究
房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。②要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。③了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，使企業在這一細分市場處于領先地位，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。
3.2品牌建設
隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。
3.3加強合同管理工作
(1)房地產開發企業要做好合同管理的基礎工作，沒有扎實而全面的基礎工作，合同管理是不能成功的。基礎工作主要是了解國家政策和行業規定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調研，對有關技術了解清楚，各方面情況要及時掌握。
(2)要實施合同管理的過程控制，房地產開發企業要從投資項目，開始通過競爭選擇優秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行件研究階段，把基礎工作做扎實，使投資估建建立在科學、可靠的基礎之上編制好設計概算，這是控制設計和施工總造價的關鍵，也是合同管理的關鍵。
參考文獻
[1]蔣進．項目管理是房地產開發的中心環節[N]，2005
[2]包宗華．住宅與房地產[M]．北京：中國建筑工業出版社，2009
關鍵詞：房地產；開發策劃；經營管理
前言
房地產是我國經濟發展的重要支柱之一，對于國民經濟的發展非常重要，同時也是政府財政的一項重要來源。房地產業的發展還帶動與之相關的建筑業、運輸業、電力煤氣以及自來水的供應業務，還有社會服務業等等，不但改善了城鎮居民的居住條件，還提供了大量的就業崗位，為社會經濟發展做出了巨大的貢獻。而房地產項目的開發需要經過嚴謹的策劃工作，并且對其過程進行嚴格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產項目的開發策劃及經營管理進行了演技，希望能夠對房地產業的發展起到一定的幫助作用。
1房地產項目的前期開發策劃工作
對于房地產項目的前期策劃工作要重視市場調研和客戶群定位的問題，形成項目的可行性研究報告，這些是該項目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認可的前提。以前的開發商在進行樓盤建筑前沒有進行市場調研，只是按照自己的想法，認為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個地產商在進行樓盤開發時沒有考慮當地的氣候條件，建成的樓盤南北不通透，導致樓盤無人問津，即使降價出售也只是售出一小部分，導致開發商的資金無法回籠，項目總成本不斷增加，導致公司財務出現問題，嚴重影響公司的發展。因此，在房地產項目的前期策劃階段必須要進行充分的市場調查，找準客戶群體，確定項目的正確方向，對于項目的成功就已經走出了一大步。房地產項目開發策劃過程中的市場調查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進行調查。其中要考慮當地居民的住房習慣對樓盤的戶型和面積進行設計，并且按照居民的傳統居住習慣和當地的氣候條件等對房間的朝向、通風和采光等進行設計。同時還要考慮當地居民的購買能力對房屋的建筑檔次進行定位。最后還要對樓盤周圍已經投入市場的樓盤的銷售情況進行了解。策劃人員通過這些市場調查的信息進行可行性研究報告的編寫，其內容應該包含建筑的成本以及預計的銷售價格，技術指標和相關稅費等，要包含一切可能影響項目實行的因素，保證可行性報告的客觀性，作為以后設計控制的依據。房地產項目的前期策劃除了進行市場調研外還需要進行項目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環境的要求越來越高，生活小區的配套設施也應該在前期策劃階段進行設計。其中配套設施主要包括綠化、道路、公建和學校等等。綠化可以使小區更具生活氣息，道路配套應該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設計。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學校成為小區銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學區房已成為購房者又一關注重點。
2房地產項目經營管理
房地產項目的經營管理主要包括建設階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個階段的經營管理進行簡要地分析。（1）施工建設階段的管理，主要是對施工進度、質量和造價的管理，其中施工進度直接影響著項目的施工成本，因此應該不斷地對施工進度與計劃進度進行比較，對于施工延誤的情況要及時進行原因查找，并進行解決。工程造價的管理主要通過制定合理的招標制度，并采取一次性加系數的包干辦法，同時要做好隱蔽工程的現場簽證管理。施工質量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個施工過程，是質量控制的基礎，同時要有專門的監理公司對工程質量進行監督管理，并且建設單位也要對工程質量進行核檢，由施工單位、監理公司和建設單位三家共同對工程質量負責。（2）對房地產項目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產項目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發商取得土地時就開始，要讓客戶了解到開發商取得了何種性質的土地，到樓盤建設期的時候，進行市場營銷和宣傳的重點要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關重要，并且關系到資金能夠及時回籠等。同時由于目前的房屋價格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進行市場營銷時要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發展商的分期收款。同時對于房屋的定價要根據市場行情和施工成本進行合理定價，并進行巧妙的調價。（3）對售后服務的管理，目前房地產項目的售后服務即是指物業服務，目前的物業服務可由開發商成立自己的物業管理公司進行管理，也可以聘請專門的物業管理公司進行管理。一般情況下大型的開發商都會成立自己的物業管理公司，而對于小型的開發商可以向社會公開招標，由業主選擇物業管理公司。總之物業管理的收費要與其服務水平相符，物業管理的好壞對于小區的生活環境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業管理可以為開發商樹立良好的口碑，對于開發商后期的房地產項目銷售可以起到非常好的促進作用。
3總結
房地產項目是我國國民經濟發展的重要項目，其開發策劃和經營管理對于項目的成功實施是非常重要的。本文分別對房地產項目的開發策劃和經營管理進行了分析，其中開發策劃階段要注重市場調研和配套設施的設計，作出科學合理的可行性報告，作為施工的依據。而房地產的經營管理主要包括建設施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務管理等等，其中每一個階段的管理對于房地產項目的順利進行，對于開發商的經濟效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產項目的進行有所幫助。
參考文獻
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關鍵詞：房地產； 市場營銷； 策略
中圖分類號： F253 文獻標識碼： A
近年來，隨著國家宏觀調控作用的逐步顯現和房地產業的逐步成熟，房地產營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產市場逐步發展壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產產品不同于一般的消費品，其物業的不可移動性、價值的高額性、生產周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，越來越受到開發商們的重視。但是，由于中國的房地產營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產業內形成，房地產市場營銷還存在不少值得探索的問題。
一、 我國房地產營銷主要存在的問題
1.市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。
2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。
3.促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。
4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。
二、房地產市場營銷對策
1．注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程。可以說房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。
2.大力開展網絡營銷
房地產產品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產品的相關信息，反復比較均衡。這是由于房地產產品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉化為購買欲望，必須在房地產營銷中強化信息溝通。過去，房地產營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且帶有很大的誘導性質和片面性，使得潛在購買者對之產生很多質疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產開發商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產營銷效果首先需要解決的問題。借助網絡手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產商建立自己的網站，提供購房的各種信息，并設置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關信息，并實現與開發商的互動。
3．注重人性化營銷
人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環境設計要盡量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。例如在售樓處設置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設備、殘疾人專用通道等。
三、結語
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻：
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[2]杜宇；試論房地產營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.
在當今市場經濟中，一個決定在房地產市場上開展業務的企業應該意識到，由于房地產開發具有投資大、風險高、周期長、競爭激烈等特點，通常情況它不大可能為全體客戶服務。客戶市場容量巨大，客戶群體的組成結構十分復雜，他們的需求和品位又各不相同，為了能與對手展開競爭，開發商需要在營銷過程中確定它能為之最有效服務的目標市場，根據選定的目標市場的需求開發和銷售有針對性的產品。早在20世紀50年代，美國市場學家溫德爾·施密斯就提出了Segmentation(市場細分)概念，二十世紀90年代國際營銷學大師、享有營銷學之父美稱的美國西北大學凱洛格管理研究生院著名營銷學教授菲利浦·科特勒（Philip Kotler），在他暢銷全球30多年的?營銷管理?一書第九版中系統地提出了S、T、P戰略，S——Segmentation（市場細分），T—— Targeting（目標市場選擇），P—— Positioning（產品定位）。該戰略的提出是現代市場營銷思想的一個重大突破，它已被世界500強企業廣泛應用。在中國，S、T、P戰略已被較多地運用于日用品行業的營銷競爭之中，但只有少數房地產開發企業在項目的營銷工作中運用了該戰略。其實，S、T、P戰略對于國內的房地產開發企業來說并不陌生。市場細分，即房地產商把市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。開發商進行需求市場細分時采用的細分變量包括地理因素、人文因素、心理因素和行為因素等。
目標市場選擇，即房地產開發商選擇一個或幾個本企業準備進入的細分市場，房地產開發商的目標市場選擇需要與宏觀環境、微觀環境、企業素質以及企業所擁有的資源相適應。產品定位，即房地產開發商根據目標客戶群體的需求特點，使產品在目標客戶心目中建立特定位置、公認形象的活動過程。 二、目前存在的房地產營銷近視癥
當今中國的房地產開發商在房地產營銷方面尤其是S、T、P方面做得很不到位，主要存在以下營銷近視癥：
1、 重視后期銷售，不重視前期的市場定位策略。雖然不少房地產開發商深知營銷在房地產開發中的重要性，但他們并不真正知道什么是營銷，什么是營銷組合戰略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。不少開發商把營銷等同于廣告促銷或現場售樓，根本就不重視房地產營銷的前期市場細分、目標市場選擇、產品定位。
2、 不去分析尋找客戶的需求，而熱衷于概念炒作。中國的房地產界從二十世紀九十年代后期就開始流行“概念”炒作之風，有的所謂“策劃大師”公然宣稱：“房地產就是推銷概念”，通過“概念”來制造賣點，通過“概念”來引導需求并創造需求。不少開發商缺乏誠信意識，在炒作“概念”時夸大其詞，廣告宣傳不實事求是，這些不實廣告和虛假廣告不僅損害了消費者的利益，而且也影響了開發商的企業形象，“概念”炒作起到了適得其反的效果。
3、 偏信“策劃大師”的策劃，不重視樓盤差異化營銷。房地產品的固定性、地區性、個別性、復雜性、稀缺性等特性造成房地產市場的需求具有明顯的地區性特征，每個城市和每個城市的不同區域，因為政治、經濟、文化、風俗、居民文化素質、收入水平方面的差異，造成老百姓的購房需求有很大的不同。但一些開發商不重視樓盤前期的S、T、P分析，而一味地請“策劃大師”來指點，這些“大師”水土不服的同質化策劃使得滯銷樓盤日益增多。
4、 地產投資只憑經驗，忽視科學決策。房地產投資動輒大幾千萬甚至上億，因此在房地產投資決策時要進行微觀營銷環境分析、宏觀營銷環境分析和SWOT（優勢、劣勢、機遇、挑戰）分析，編制房地產開發項目可行性研究報告，通過科學決策，才能趨利避害，獲得成功。但是，目前國內一些開發商在投資決策時只知道拍腦袋，過分依賴個人經驗和感覺進行投資決策。 三、S、T、P戰略內容和應用
S、T、P戰略是房地產營銷的核心，它以購房客戶的表象需求和潛在需求為導向，通過深入細致的市場調研分析，和對市場細分、目標市場選擇和產品定位等策略的實施，為房地產營銷組合4P's ( Product—產品，Price—價格，Place—渠道，Promotion—促銷 ) 的順利執行指明方向。可以毫不夸張地說，一個項目S、T、P戰略的成功意味著該房地產項目的營銷已成功了一半。
（一）市場細分策略
1、 市場細分變量
市場細分變量是房地產開發企業根據客戶需求的差異性來區分不同客戶群體的標準和依據，具體有以下四類：
（1） 按地理因素劃分
市場細分的地理性變量有：國界（國內、國外）；地區（東部、西部、南部、北部）；行政區（省、市、地、縣）；城鄉（城市、鄉村、大城市、中等城市、小城鎮）；地形（平原、高原、山地、盆地、丘陵）；氣候（熱帶、溫帶、寒帶、亞熱帶）。深圳萬科集團在1997年確定了房地產開發為其核心業務，通過認真分析研究，該集團將國內的房地產市場分為北部、東部、南部三大片區，并制定了通過深圳、北京、天津、上海這些核心城市的房地產開發，以帶動周邊大中型城市房地產業務的企業發展戰略。
（2） 按人口因素劃分
市場細分的人口變量有：年齡（嬰兒、兒童、青少年、中年、老年）；性別（男、女）；收入（高、中、低）；職業（工人、農民、教師、學生、企業職員、白領、政府官員、企業家、文藝界人士）；文化程度（文盲、小學、中學、大學、碩士、博士）；家庭人口（新婚、已婚無子女、子女已成年）。香港鈞濠集團以收入作為細分變量，將深圳的房地產市場細分為高收入、中等收入和低收入三個子市場，通過大量的市場調研、科學分析并結合企業所擁有的資源優勢，該集團選擇了面廣量大的低收入群體作為自己的目標市場，并有針對性地開發了徳福花園項目。
（3） 按客戶心理劃分
市場細分的客戶心理變量有：生活方式（時髦、樸素、隨俗）；個人性格（外向、內向、獨立、依賴、樂觀、悲觀、激進、孤僻、開放、保守）；價值觀念（求實、求美、求新、求奇）。如深圳的金雨豪園復式豪宅項目，開發商在對深圳市高收入群體的需求進行摸底時，發現部分高收群體有著群居的心理，他們對樓盤的位置、地段很講究，他們希望自己的鄰居是和自己處于同一層次、有共同品位、有共同語言的人。為此開發商根據高收入群體的心理因素，將他們的需求市場劃分為獨立式別墅、聯排式別墅、空中別墅和復式豪宅，并選擇了其中的復式豪宅作為目標市場。
（4） 按客戶行為因素劃分
市場細分的行為變量有：時間習慣（時令性、季節性、節日、假日）；地點習慣（隨意決定購買、沖動決定購買）；品牌忠誠度（高、中、低）；追求利益（高、中、低）。南京月牙湖花園是一舉獲得國家小康住宅評比全部六項金獎的示范小區，開發商—南京棲霞建設股份公司在項目初期，通過市場調研分析，在掌握了中高收入群體對品牌的忠誠度高并追求高利益的行為特征后，把南京中高收入群體的住房需求市場劃分為別墅式小區、花園式公寓小區和高層精品小區，開發商在綜合分析國家宏觀環境、微觀環境、企業的資源和地塊的特點后，最終選擇了花園式公寓小區并在產品定位時引入國家小康示范工程的概念和標準，開發商通過對住宅產品設計、配套、科技含量、設施等方面的不懈追求，最大限度地滿足了目標客戶的消費行為偏好。
2、市場細分程序
（1） 市場調查階段
房地產商在投資決策前可以派自己的調研人員或者外包獨立的調查機構調查消費需求的滿足狀況和市場供給狀況。調查內容包括某一時期該城市現有家庭中有多少住房已解決，有多少無房戶和住房困難戶，未來幾年的發展趨勢；這些有需求的家庭需要什么結構和面積的房屋，他們的收入水平、文化程度以及實際購買力；該城市已建、在建和將要建設的住宅開發項目的區位、結構、面積、單價、總價、配套情況；該城市開發企業的數量、資質、市場份額、營銷策略、銷售情況等；該城市近幾年及今后幾年的土地供給情況、城市基礎設施配套情況、金融服務情況等。
（2） 分析階段
房地產公司的專業分析人員借助定性和定量的分析手段，如經驗曲線分析法、多元回歸分析法、判別分析法、因子分析法等，剔除相關性很大的細分變量，然后用集群分析法劃分出一些差異最大的細分市場。
（3） 細分階段
房地產商根據客戶不同的態度、行為、人口變量、心理變量和一般需求習慣劃分出每一個細分群體。如通過單價這個細分變量可將某城市的房地產市場分為高端、中高端、中端和低端，通過面積和功能細分變量可將住宅分成經濟型、小康型、富裕型、豪華享受型。一般在針對房地產項目進行市場細分時采用方法有主導因素排列法、多因素排列法、多因素矩陣排列法、市場因素分析法等。
（二）目標市場選擇策略
市場細分后，房地產開發商進入S、T、P戰略的第二階段，開發商要對選擇進入哪些目標市場或為多少個目標市場服務做出決策。可供房地產開發商選擇的目標市場模式有5種。
（1） 單一市場模式。此模式指房地產開發企業選擇一個目標市場集中營銷。深圳萬科股份公司在1998年4月開發建設了萬科俊園，該項目位于深圳市文錦路與愛國路交匯處的北側，它占地5466平方米，總建筑面積78000平方米，建筑總層數45層，高161米，它是當時中國第一高住宅樓，在該項目的前期階段，開發商通過市場細分后鎖定了深圳市及周邊地區擁有千萬資產人士的目標市場，雖然這一目標市場十分狹窄，客戶群體容量也十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，開發商把握了他們的需求信息，及時開發出他們所需求的物業產品——高層豪宅，結果市場反響熱烈，至1999年11月，該項目的銷售率已達到83%。
（2） 有選擇的專業化模式。房地產開發企業選擇若干個目標市場，其中每個目標市場在客觀上有吸引力，而且符合開發商的目標和資源。如北京紅石實業公司，通過市場細分，選擇了其中的兩個目標市場，該公司集中有限的資源先后為北京的居家辦公的目標市場開發了SOHO現代城，為金領人士組成的目標市場在海南開發了高檔海景別墅。
（3） 復合產品模式。此模式是指房地產開發商集中開發一種類型的物業產品，并向多個目標市場的客戶群體銷售這種產品。如北京市天創房地產開發公司精心打造天緣公寓（高層住宅項目），該項目位于北京市宣武區白紙坊和西二環交匯口，項目總建筑面積7萬平方米，公寓的戶型面積從75平方米到193平方米，涵蓋了二室二廳、三室二廳、四室二廳等多種規格，開發商力圖通過該物業的開發建設來滿足不同目標市場（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華享受型住宅需求群體）的需求。但是，將不同的目標客戶群體安排在同一物業內顯然無法滿足這些目標群體的個性化需求，開發商在選用此模式時要慎重。
（4） 復合市場模式。即指房地產開發商專門為了滿足某個目標客戶群體的各種主要需求而開發物業。如位于南京新街口中央商務區的標志性建筑天安國際大廈，它的目標客戶群體定位在南京CBD辦公的白領階層，該項目的1—8層為大洋百貨公司，9—13層為高檔寫字樓，14—42是公寓，開發商通過在一個樓盤中開發不同類型的物業，較好地滿足了南京新街口CBD區域內的白領人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等各種需求。
（5） 完全市場覆蓋模式。這種模式是指房地產開發商通過投資開發各種類型的物業來滿足各種目標市場的需求。只有大型的房地產公司才能采用完全市場覆蓋戰略。深圳萬科股份公司、南京棲霞建設股份公司等大型房地產開發企業就是借助自身核心競爭能力開發各種物業來滿足各種客戶群體的需求。
（三）產品定位策略
S、T、P戰略第三階段產品定位是指開發商針對一個或幾個目標市場的需求并結合企業所具有、正在追求的差異化優勢，在目標客戶群體的心目中占有特定位置的過程。物業產品定位的內容包括市場、功能、規劃設計和設施等方面，具體有以下5種物業產品定位方法。
（1） 屬性/利益定位法。房地產開發商將產品定位在某一特定屬性/利益方面的領先者。如廣州頤和山莊項目，將產品定位在“綠色、空氣、空間”為主題的生態型住宅小區，該小區內的大型的山頂公園和位于白云山內的優越自然外環境，為目標市場的客戶群體創造出其它項目無法比擬的生態和環境方面的利益，成為廣州樓市生態住宅的標桿。
（2） 價格/性能定位法。房地產開發商把為目標市場提供性價比更高的物業作為自己樓盤的定位。如南京秦淮城鎮開發公司開發的住宅小區春天家園，該項目周邊樓盤均價在3000元/平方米以上，但春天家園以高于周邊樓盤的規劃設計水準、工程質量和2800元/平方米的銷售價格，為目標市場的客戶群體提供了較高的讓渡價值。
（3） 目標客戶需求定位法。房地產開發商在物業產品定位時，根據所選定的目標市場的實際需求，開發建設出能滿足他們個性化需求的產品。上海鼎邦置業公司在分析上海市虹橋經濟技術開發區范圍內的外籍人士這一目標市場需求時，發現這些外籍人士十分渴望在上海近郊擁有自己的純歐式生態住宅，雖然上海市虹橋經濟技術開發區附近的別墅供應量較大，但真正能滿足外籍人士需求的純歐式生態住宅的供應量幾乎為零。為此該公司根據目標客戶的實際需求，在上海虹橋地區購置了78畝土地，公司的總經理親赴歐洲，經過多輪考察和三次誠摯的邀請，世界級生態建筑大師西班牙的Melvin Villarroel先生最終同意為該項目進行規劃設計和景觀設計，該項目取名鼎邦麗池，大師在5萬平方米的土地上精心設計了76套生態住宅，該項目的銷售單價更是創上海虹橋地區樓市新高，在周圍其它項目的獨立式別墅賣到15000元/平方米的情況下，鼎邦麗池的別墅式公寓售價卻高達30000元/平方米，市場反映異常熱烈，實際購買者100%為外籍人士。
（4） 競爭者定位法。房地產開發商直接面對競爭對手，將自己的物業產品定位成在某方面比競爭對手更好一些。上海浦東黃浦江邊先后出現了兩個高檔外銷物業仁恒濱江園和世茂濱江花園，世茂濱江花園在開發過程中以仁恒濱江園為標桿，力圖在項目定位、規劃設計、工程建設、景觀營造和營銷推廣方面高出仁恒濱江園一籌，以使同一目標市場的客戶群體在購房時先想到世茂濱江花園。
（5） 復合定位法。房地產開發商在對項目進行定位時，巧妙地將房地產領域的各種技術手段和房地產以外的其它手段（如體育業、旅游渡假業等）相結合，通過復合地產開發喚醒并滿足目標客戶群的潛在需求。1999年7月8日，廣州奧林匹克花園正式推出首期，引起房地產業的轟動，有許多顧客提前三天排隊購買，該項目一舉成為廣州乃至全國的明星樓盤。廣州奧林匹克花園在運用房地產領域內的各種手段進行營銷定位的同時，吸收了體育業的最新理念和手段，兩者相互嫁接、復合，突出了“運動就在家門口”的主題，體現了“運動、健康”的生活方式。
（四）產品差異化策略
房地產的地理位置唯一性和土地不可再生性使它成為一種特殊商品，可以說房地產業本身就具有相當的差異性，開發商要想取得競爭優勢，光依靠產業本身的特殊性還不夠，還必須在實施房地產營銷S、T、P戰略的同時有效地融入產品差異化策略，通過S、T、P和D（差異化）的有機組合，開發商可以建立并獲得相對于競爭對手的優勢。房地產開發商在開展營銷工作時，可在5個方面實行差異化：物業產品（特色、性能質量、一致性質量、可靠性、風格、設計）；服務（政策咨詢、金融服務、物業管理、裝修服務、配套服務）；營銷人員（營銷管理人員能力、誠實可信、溝通的有效性）；營銷渠道（覆蓋面、專業化、績效）；企業形象（CIS、品牌、公共關系）。 四、結論
關鍵詞：整合營銷；房地產；企業
整合營銷強調顧客、成本、便利、溝通諸要素的有序整合。我國房地產企業應走整合營銷之路，樹立以人為本的經營理念，研究不同客戶的不同需求及其可以接受的成本，加強與客戶的雙向溝通，強化服務意識，致力于品牌的塑造與提升。
房地產在我國作為產業出現僅僅有十幾年的歷史，而在國外發達國家的成熟的房地產企業已有了百余年的歷史。30年前左右，我國的住房多以政府福利的方式進行低價銷售或者直接分配，而如今房地產企業的興起使得房地產成為了一門新興產業。而這門產業隨著時間的推移也越來越熱門拓展性也越來越大，所以在房地產企業中存在的競爭也越來越多。這就使得企業如果想在競爭中立于不敗之地就必須有自身的特點，尤其是在營銷手段上必須下足功夫。在筆者看來，單純的價值營銷只停留在銷售價值和技巧上，這種方式過于普遍往往已經達不到非常好的效果了，這就使得整合營銷這種新型營銷方式應運而生。
一、整合營銷是我國房地產企業的必要選擇
整合營銷是有別于傳統營銷的營銷方式。與傳統營銷相比，整合營銷更強調顧客、成本、便利性、溝通，其核心是從消費者的角度出發進行逆向思考，通過研究消費者的需要與欲求及他們愿意為此付出的成本，進行多角度、全方位的策劃，以達到雙向溝通并提供購買方便性，進而使企業實現良好的經濟效益。具體而言，整合營銷的內容包括：
1顧客：指研究顧客需求與欲求，涉及到市場調研、市場定位、規劃、戶型、環
境、配套、智能化、環保及功能創意等方面；
2成本：指研究滿足顧客需求與欲求以及顧客所愿付出的成本，涉及到工程成本、質量、工期及價格等；
3便利性：指如何讓顧客方便地了解和購買房產，涉及到營銷策劃、廣告等；
4溝通：指與客戶的雙向溝通，涉及到售前、售中、售后溝通以及設立客戶俱樂部、售中服務及售后物業管理服務等。
可以看出，整合營銷相比于普通營銷更注重了團隊意識的作用以及我們隊客戶的雙向溝通，而整合營銷對于其中的工作者的個人素質以及業務能力也提出了更高的要求，而且觀點也需要從我要賣房為主觀變成客戶要買房為主觀，一切從客戶實際出發是整合營銷的首要條件。
二、房地產企業整合營銷的實施
建立房產消費者數據庫
整合營銷的起點是建立房產消費者和潛在房產消費者的數據庫。房地產宏觀調控政策中有關戶型結構供應“90/70”的限制以及對購房者提高第二套房首付比例的規定，會使購房需求得到一定程度的遏制，投機需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費者構成會有所變化，企業應及時更新消費者數據庫，以免對房地產開發做出錯誤決策。根據這些數據庫信息，開發商可以量身定做，為消費者提供各種便利，激發其購買欲求。
樹立“以人為本”的理念，進行產品和服務創新
“以人為本”是整合營銷的核心。房地產業作為服務型企業，必須以客戶為中心，強調與客戶的溝通與交流，切實做好物業管理和售后服務，積極參與社區文化建設。如設立客戶俱樂部，系統、持續地了解和掌握客戶需求，接受客戶監督，促使企業不斷超越自我，創造性地開發出滿足客戶需求的產品，提高產品品質，提升企業品牌，贏得市場認同。
樹立全程營銷觀念
全程營銷觀念的樹立是有效實施整合營銷的保證。由于房地產項目產品在前期市場調研、市場定位、規劃設計階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進行功能調整，其產品被淘汰、成為“爛尾”樓盤的可能性極大。因此，房地產企業要樹立全過程銷售觀念，在項目開發前期的市場調研、市場定位及規劃設計階段就充分了解和研究客戶需求，從源頭把關，使最終生產出來的產品滿足客戶需求，適銷對路。實施成本領先戰略。
成本優勢是實施整合營銷的關鍵。首先，要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，規劃設計中應充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；其次，房地產開發企業應建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個環節控制成本，以低成本進入市場，增加產品的價格優勢，搶占銷售先機。
整合資源，提高核心競爭力。
資源整合是整合營銷的重要手段。房地產開發涉及規劃、建筑、建材、機電、裝飾、IT、商業、教育、服務等諸多行業，企業應實施開放帶動戰略，整合各種資源，提高產品的專業化水準、滿足客戶需求。品牌的本質是指建立在在客戶信任和忠誠基礎上的企業與顧客之間的關系，品牌信譽度高的產品能給企業帶來好的社會聲譽和巨大的經濟效益。房地產企業也必然要通過實施品牌戰略提升自身產品的品牌形象，以增強競爭力。房地產市場已經進入了品牌化階段，應做到：準確到位的市場定位、人性化的規劃設計、卓越的質量體系、無可挑剔的售后服務和整合、互動的品牌傳播。
（六）建立良好的企業文化
企業文化是實施整合營銷的人文基礎。房地產企業是服務型企業，企業員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔物業管理工作，其工作態度、工作質量的好壞最終都將通過產品品質體現出來。只有建立良好的企業文化，使全體企業員工建立起共同的奮斗目標，形成共同的價值觀、行為規范，樹立起全員服務的思想，形成團隊精神，才能確保產品質量，做到滿足客戶要求。
三、結語
整合營銷是相對于普通營銷的一種進步，是一種更加人性化的銷售方式，尤其在房地產的銷售中，整合營銷的策略可以使客戶能更加清晰的認識自身的需要，分析購買的合理性，真正達到自主選房，也可以使銷售人員在更加專業的系統下提高自己的銷售技巧，增強業務素質。但整合營銷的策略即使再好，我們首先要追求的都是房源的質量，一流的產品配上一流的理念規劃才能達到一流的效果，所以整合營銷不是一劑萬能藥如果把殘次品通過整合營銷的包裝來銷售，那只是一種炒作，是欺騙客戶的行為，我們要樹立起要樹立起全程營銷、全員營銷的觀念，在營銷中發現新的市場機會，尋求新的利潤增長點，開啟營銷的新局面。
參考文獻：
【關鍵字】房地產企業；開發成本；成本控制
房地產企業開發成本是房地產企業為開發一定數量商品房支出的全部費用，相當于工業產品的制造成本加上建筑安裝工程的施工成本，房地產企業行政管理部門的組織管理開發經營活動發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發房屋發生的銷售費用。
1.房地產開發企業開發成本控制現狀
1.1成本控制意識淡薄
由于之前形成的建立在計劃價格之上的以事后核算為重點的靜態成本管理方式的影響，加上我國房地產開發企業自持房地產業高回報率，導致房地產開發企業成本控制意識淡薄，缺乏投入成本競爭意識。企業財務人員對項目開發成本的控制尚停留在根據合同進行靜態管理的階段，缺乏對開發產品全程進行成本控制的意識。改革開放以后，國內市場面臨來自世界市場的競爭，房地產業面臨更加嚴峻的考驗，不可控制成本在我國房地產企業總成本中的占比增加，造成財務風險加大，影響企業經濟效益的實現，不利于我國房地產企業提升競爭力。
1.2缺乏戰略性的成本控制體系
市場經濟中，房地產企業面臨更加激烈地競爭，企業在巨大的市場競爭壓力下，往往容易產生短視行為，只注重爭奪短期經濟效益，忽視了企業長期發展戰略的制定，由此企業也無法構建其戰略性的成本控制體系，缺乏成本管理目標，造成成本管理滯后、盲目。缺乏長期發展戰略，企業的成本管理也形同虛設，操作程序混亂，管理目標模糊，反過來又嚴重影響了企業的長期穩定發展。
2.加強房地產企業成本控制的對策
2.1項目前期開發成本控制
項目開發前期的主要成本是土地購置成本，所以這一時期的成本控制的著重點在于項目選點。企業要對項目周邊情況進行詳盡的市場調研，尤其是在地價高的地方進行市場調研，可以避免投資決策失誤，減少人為因素造成的項目運營成本的增加。具體實施調研工作可以通過企業內部的市場策劃部門對包括目標客戶、宏觀微觀經濟形勢變化、產品品質和產品人性化設計等方面進行橫向、縱向的對比分析，得出結論，對項目選址的地價合理性價比提供有力參考。為了增強調研結果的指導性和建設性，可以聘請專業的行業市場策劃知名機構指導把關。
2.2工程項目建設成本控制
2.2.1設計階段成本控制
當前許多房地產企業對項目建設的成本控制存在一個巨大誤區，即將成本控制的重點放在項目建設的概預算，而忽視了設計階段的成本控制。概預算是對成本的事后控制，很大程度上受到設計圖紙的限制而無法有效地降低建設成本，所以應當重視設計階段的成本控制。為做好設計階段的成本控制工作，要求設計圖紙不僅具備施工可行性，還要考慮經濟合理性，充分考慮施工現場的自然地理環境。其中，設計圖紙的質量成本尤其要重視。質量成本包含兩部分，一是為了達到工程質量標準而發生的一切必要費用，二是因未達到質量標準而蒙受的經濟損失。這就要求工程項目的質量標準控制在合理范圍，也就是此前提及的既要保證房地產項目的質量和安全，同時也要考慮經濟效益。
設計階段的成本控制可以通過實行設計招標、推行限額設計、設計監理、竣工驗收和建立獎懲制度等方式實現。設計方案招標就是從各個設計單位的設計方案中選擇最佳方案，并且吸收未中標方案的好的設計要點，以完善設計方案。推行限額設計是指在概預算確定后對設計單位提出項目資金限額、技術工藝要求，設計人員根據開發企業的資金限制制定設計方案。限額必須詳盡細致，精確到如每平米使用的鋼量、含砼量等。設計監理制是針對設計人員和施工人員工作脫節的問題提出的機制，在監理制下，設計監理對設計方案進行審查，提出修改意見，以實現設計方案的優化，避免出現設計圖紙的施工可行性方面的問題。設計單位應當保證其設計方案可以通過相關部門的驗收，避免企業因房地產項目施工完畢后無法通過驗收而發生損失。獎懲制度是為了建立一種能有效改善設計方案的激勵制度，規定能對設計方案改善提出建設性的修改意見和有效降低建設成本的都應當獎勵。
2.2.2在施工過程中成本控制
施工過程中的成本控制第一要落實現場簽證管理，做好現場簽證的辦理和審查工作。施工過程中，發生現場簽證要先算賬后實施，辦理簽證前都要對工程量和成本增減進行分析，對工程成本進行事前控制。施工現場管理人員要隨時深入現場，考察簽證的真實性和必要性。一旦發現現場簽證可能失實，簽證小組要進行嚴格審查，鑒別簽證單真偽，再審查其虛實，判別是否應當辦理簽證、簽證工程量是否合理、簽證內容是否允許調整等。
第二要把好專業工程的材料設備的價格關。企業內部建立專門的采購網站，在網站上及時招標和采購公告，通過招標競價和專門評定人員對標價及質量的評價來選定適合的性價比的材料設備供應商。
第三要認真落實工程竣工結算審查工作。首先，對施工單位報送的結算資料進行審查，查明施工單位報送材料的完整性和真實性。不符合的資料要剔除，不完整的資料要補齊，同時由項目部出具移交證明，以示負責。此外是對結算書審核。采用三級審查制，首先由監理機構初審，剔除結算書不合理部分，再由企業內部經營管理部門復審，最后由企業財務中心終審。三級審查有利于相互監督，避免由于審查結果不準確導致企業成本增加。
2.3合理使用銷售推廣費用，避免無效消耗
銷售推廣費用是房地產企業在推廣銷售樓盤的過程中耗費的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告費、銷售資料、推廣活動等費用。銷售推廣費用是企業為了順利售出開發產品而必需的耗費，如果銷售推廣活動做得不到位，既耗費了資金，又達不到預期效果，導致企業的成本上升，企業資金無法回籠，會大大增加企業的經營風險。銷售推廣環節的成本控制也要做好。控制銷售推廣費用要建立在充分的市場調研的基礎上，充分了解市場、目標消費人群的消費習慣、消費需求和消費心理，針對目標人群制定推廣營銷方案，爭取以最少的營銷費用達到最好的營銷效果，控制房地產的推廣銷售費用。
2.4合理降低資金成本
房地產開發不同于其他企業產品生產，前期資金投入大，資金回籠周期長，因此房地產企業的成本控制要重視資金使用成本控制。首先要對財務費用進行全面控制。企業要建立起系統的財務管理體系，掌握各個環節的資金運行情況，如投入資金數額、資金運行時間、貨幣在不同時間內的發生的價值變化以及資金在各個開發環節的損耗和滯留。財務費用的控制中最主要的就是貸款利息的升降，要充分利用財務管理的杠桿作用，合理籌集資金，拓寬融資渠道，降低企業負債率。其次，要合理控制稅金。房地產企業應當對企業稅務進行綜合籌劃，合理避稅，降低企業稅收負擔，根據每一種稅的特點制定相應的避稅措施。
3.結論
房地產企業做好開發成本控制對于企業實現經濟效益最大化，提高市場競爭力，實現企業長期穩定發展有著重要意義。房地產企業的開發成本控制不僅要重視項目建設階段的成本控制，還要重視投資控制、工期控制、質量控制等的協調統一，對房地產開發項目實施全程動態控制，真正做好企業的成本管理，提高經濟效益。造價工程師網絡教育 造價工程師成績查詢 造
參考文獻：
[1]王桂琪，淺談房地產企業開發成本的有效控制及改進，現代商業，2010（06）
[2]蔡莉，淺談房地產企業開發成本控制，全國商情（經濟理論研究），2009（11）
【關鍵詞】房地產；開發企業；成本管理；對策
房地產項目開發成本的控制是從項目開發的全過程出發，最大限度利用房地產企業的有利資源，從整體、開發全過程降低項目的開發成本，從而提高房地產業的經濟效益。對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭， 擴大利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
一、房地產開發企業成本構成
1、土地征用與拆遷補償費用。一般情況下，房地產開發企業可以通過協議出讓、拍賣出讓與招標出讓三種方式獲得土地所有權，而同時，企業項目開發也會因土地的獲取與使用等而發生包含土地征用費、土地出讓金與拆遷安置費在內的土地征用與拆遷補償費用；
2、前期工程費用。在工程開發的前期所進行的規劃、設計、可行性研究、地質勘查與三通一平等都會發生相應的成本費用，這部分費用則屬于前期的工程費用；同時，包含征地管理、人防費與商品房交易費在內的各種行政性費用也屬于前期工程費用的范疇；
3、基礎設施費用。所謂基礎設施費用主要包含開發工程之內的道路、供電、供水、供氣、排洪、排污、照明、通訊、環衛、安保以及綠化等工程建設所需要的成本費用；
4、建筑安裝費用。建筑安裝費用顧名思義，是指建筑工程施工建筑過程中所涉及的材料、設備、人工及安裝等不同的費用；
5、配套設施費用。現代建筑工程的開發過程中，除了要配備基本的變電站、調壓室和停車場等配套設施之外，還需要同時配備如學校、醫院、商業市場以及派出所等各種公共性的設施，而這些配套設施建設所發生的費用則包含在房地產開發企業的成本費用之中；
二、房地產開發企業的成本管理對策
1、立項階段的成本控制
立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算，明確項目的可行性，準確進行項目決策，避免決策失誤帶來的企業損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環節成本控制，著重于以下幾點：市場調研時，通過投資成本估算，進行項目前期策劃中的初步成本控制。公司項目部開展充分的市場調研，如通過全面采盤，組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察等，進而把握投資決策，找準產品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點包括：資源配置是否充分、合理；市場定位是否明確、恰當；投資成本、費用是否經濟、可行；投資回報是否符合利潤目標要求；投資風險能否有效控制。項目立項時，通過《可行性研究報告》，進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報告》。《可行性研究報告》除須具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還應重點包括以下內容：成本費用分析及估算；成本控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。
2、做好項目在設計階段的成本管理
（1）優化設計方案，有效控制工程造價
在整個項目總投資中，設計費用所占比例往往不到1%，但它整個工程項目的75%都會受到它的影響。因此，在工程設計階段嚴格控制工程造價才有可能對整個項目的工程造價進行有效的控制。因為方案設計不僅對工程造價產生重大影響，而且對項目的質量、安全、工期、市場銷售、資金投入、資金回籠及項目的利潤等均有重大影響，因此我們必須克服重施工、輕設計的觀念，應從方案設計開始控制工程造價。
（2）對工程項目實行限額設計
在項目建設過程中，可根據可行性研究階段審定的設計工程量和設備、材質標準，來確定初步設計階段的限額設計工程量，按設計和通用設計或類似已建工程的實物工程量來確定某些無法通過可行性研究來確定的工程量。設計施工圖時，各專業設計人員必須強化自身工程造價的意識，嚴格根據限額設計所分解的投資額和控制工程量，以及確保使用功能的前提下進行設計，目的是將工程造價和工程量控制在限額內，同時作為業主要通過設計合同明確設計要求，通過對建筑經濟指標比如單位面積的造價、含鋼量、混凝土含量等加以要求和限制，以增強設計人員的責任感和緊迫性。
3、施工階段
（1）結合施工組織及施工工藝，控制工程成本
開發單位的成本管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。“多問”，就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向專業人員和工程師進行咨詢核實。定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場。由于新工藝、新材料的不斷涌現，工程現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。
（2）嚴格控制材料用量，合理確定材料價格
工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料費的高低直接影響工程總成本。應建立起企業自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息，保證相關人員可隨時隨地的調用及監督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，盡量尋找物美價廉的產品。
（3）做好反索賠工作
許多開發商把重點放在了如何應對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應用。施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；交叉作業中，一方因現場清理不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業主指定的產品等等，對此開發商均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據，并利用監理的作用，保存好現場工程圖片、照片等原始資料。
4、做好工程竣工結算的審查控制
工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查，施工單位報送圖紙、 變更單、 簽證單、 結算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給投控部的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。
成本控制是房地產開發管理中一個關健的中心點，在整個開發項目的土地競買、決策、設計、招投標、施工、竣工結算等階段，都需要抓好成本控制和管理工作，這對于開發項目提高投資效益和增強管理水平，有著至關重要的作用，同時它也是保持企業持續、穩定、健康發展的有效途徑。優勝劣汰是市場競爭的基本法則，房地產開發企業要想生存、要想求得大發展，只有苦練內功、降低成本、增強競爭力，才能使房地產企業管理更完善、更科學，才能在激烈的市場競爭中處于領先地步。
參考文獻：
[1]梁爽. 房地產開發項目現代成本管理策略淺析[J]. 黑龍江科技信息， 2009，（35）