時(shí)間：2023-06-15 17:03:57
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)的金融屬性的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
引 言
財(cái)政部于2006年2月15日了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。證券界、學(xué)術(shù)界人士給予了高度的評(píng)價(jià)，認(rèn)為這是繼1993年會(huì)計(jì)改革后又一次具有重大意義的會(huì)計(jì)改革，標(biāo)志著中國(guó)與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的正式建立，對(duì)于完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，提高對(duì)外開放水平和加速中國(guó)融入全球經(jīng)濟(jì)具有重要意義。但也引發(fā)了一些投資者的擔(dān)憂，投資者擔(dān)心與憂慮的問題主要是以下兩個(gè)方面：一是公允價(jià)值對(duì)投資者的決策會(huì)產(chǎn)生什么影響，二是公允價(jià)值能否成為上市公司進(jìn)行利潤(rùn)操縱的工具。筆者就這些問題，對(duì)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》公允價(jià)值的差異、應(yīng)用、影響展開了較詳盡的分析，并融入了個(gè)人的觀點(diǎn)及建議以供廣大投資者和財(cái)務(wù)監(jiān)管人員參考。
一、公允價(jià)值的涵義和本質(zhì)
（一）公允價(jià)值的涵義
公允價(jià)值的英文是“Fair Value”，F(xiàn)air的相關(guān)解釋是“公平的，正直的，公正的”，而中文將其翻譯成“公允”，則包含了公正、允當(dāng)?shù)囊馑肌Ｔ跁?huì)計(jì)領(lǐng)域，各國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值的定義不盡相同。
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）在1995年6月的第32號(hào)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS32）中，對(duì)公允價(jià)值所下的定義是：“公允價(jià)值是指，在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債結(jié)算的金額”。
我國(guó)財(cái)政部在2006年2月15日的新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，對(duì)公允價(jià)值所下的定義是：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。”
（二）公允價(jià)值的本質(zhì)
公允價(jià)值與歷史成本并不是對(duì)立的概念，它是客觀經(jīng)濟(jì)等環(huán)境變化的產(chǎn)物，并隨著客觀經(jīng)濟(jì)等環(huán)境的變化，其表現(xiàn)形式也不斷發(fā)展，包括歷史成本、現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可變現(xiàn)凈值和未來(lái)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量，是對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的反映。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，最能公允反映一項(xiàng)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是公平交易市場(chǎng)上的價(jià)格。由于在一個(gè)公平交易（交易必須本著自愿原則進(jìn)行，清算及其它非持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的價(jià)格或強(qiáng)迫交易的價(jià)格不是公允價(jià)值）的市場(chǎng)上，集中了來(lái)自各方面的供給者和需求者，人們通過各自掌握的信息和估計(jì)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，從而消除了個(gè)別供給者或需求者的偏見。在交易或事項(xiàng)尚未發(fā)生時(shí)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化的資產(chǎn)和負(fù)債以當(dāng)前市場(chǎng)情況為依據(jù)進(jìn)行重新計(jì)量，有時(shí)在缺乏市場(chǎng)價(jià)格時(shí)還要應(yīng)用現(xiàn)值技術(shù)。這種計(jì)量因?yàn)橛懈鞣N條件的約束，在很多情況下不可能絕對(duì)的準(zhǔn)確，只能是一個(gè)估計(jì)金額，即相對(duì)公允的價(jià)值。在公允價(jià)值計(jì)量理念下，編制報(bào)告日或交易日以后的任何新計(jì)量日，企業(yè)必須根據(jù)報(bào)告日的新情況，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行重新計(jì)量，動(dòng)態(tài)地、及時(shí)地反映企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的變化，并在報(bào)表中予以反映，使報(bào)表信息更相關(guān)，對(duì)決策更有用。
二、公允價(jià)值應(yīng)用的分析比較
（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量與原制度差異分析比較
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范了投資性房地產(chǎn)，指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，已出租的建筑物，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
新準(zhǔn)則在確認(rèn)初始計(jì)量部分明確規(guī)定只有同時(shí)滿足下列兩個(gè)條件的才能予以確認(rèn)，一是該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，二是投資性房地產(chǎn)有關(guān)的成本能夠可靠的計(jì)量。對(duì)后續(xù)計(jì)量公允價(jià)值模式的條件進(jìn)行了限制，要求只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才能采用公允價(jià)值模式，而且還必須滿足以下兩個(gè)條件，一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其它相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。該準(zhǔn)則為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價(jià)值模式兩種可選擇的計(jì)量模式。在成本法下投資性房地產(chǎn)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定處理和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤消，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才能采用公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)不計(jì)提折舊或土地使用權(quán)攤銷，以會(huì)計(jì)期末的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。通過公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，而不單獨(dú)計(jì)算。
在舊企業(yè)會(huì)計(jì)制度下，人們將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，在存貨或固定資產(chǎn)科目中核算，土地使用權(quán)用無(wú)形資產(chǎn)科目核算，并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷費(fèi)用，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，要計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，而增值后金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額，此外的后續(xù)支出計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)期末可按收回金額低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并計(jì)入當(dāng)期損益。這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，還可能高于其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。以商品房為例，自從國(guó)家推出貨幣化分房的政策以來(lái)，商品房的市場(chǎng)價(jià)格基本都在上漲，近幾年漲勢(shì)尤甚。若一個(gè)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，在舊會(huì)計(jì)制度下此應(yīng)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)，并按其估計(jì)使用年限提取折舊。然而當(dāng)對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行多年的折舊后，原本凈值無(wú)幾的該房產(chǎn)，依然可以在市場(chǎng)上按現(xiàn)價(jià)賣出大于凈值許多的價(jià)值。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，歪曲了企業(yè)投資的真實(shí)含義，不利于會(huì)計(jì)報(bào)表使用者了解企業(yè)的真實(shí)情況，并給企業(yè)當(dāng)局進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供了機(jī)會(huì)和空間，極大的損害了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的利益。所以，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)計(jì)量和提取折舊顯然是不適合的。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第十一條規(guī)定：“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末將投資性房地產(chǎn)按資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行估值，調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益；對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨，以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，將其差額在已計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。可見，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與期末估值，提出以公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，這樣對(duì)企業(yè)本身、投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門及社會(huì)公眾都有益。
（二）金融工具應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量與原制度差異分析比較
金融工具，是指形成一個(gè)企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其它企業(yè)的金融負(fù)債或權(quán)益工具的合同。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)――金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括：交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債（包括嵌入的衍生工具）。企業(yè)為充分利用閑置資金以賺取差價(jià)為目的從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入的股票、債券、基金等，再如企業(yè)不作為有效的套期工具的衍生工具（如遠(yuǎn)期合同期貨合同互換合同等），企業(yè)可以基于風(fēng)險(xiǎn)管理需要，或?yàn)橄鹑谫Y產(chǎn)，或金融負(fù)債在會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負(fù)債以公允價(jià)值計(jì)量。這些以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具，其報(bào)告價(jià)值即為市場(chǎng)價(jià)值，且其變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。這意味著如果企業(yè)能夠較好的把握市場(chǎng)行情和動(dòng)向，其業(yè)績(jī)即會(huì)隨“公允價(jià)值變動(dòng)損益”增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場(chǎng)行情相悖，其當(dāng)期利潤(rùn)就會(huì)因此受損。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場(chǎng)中價(jià)值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其它方法計(jì)量是不能正確反映市場(chǎng)價(jià)值的，而用公允價(jià)值計(jì)量能更好的反映其市場(chǎng)價(jià)值。例如，一家上市公司以每股20元的價(jià)格在證券市場(chǎng)買入1000萬(wàn)股股票，到期末該股票漲到40元，如按照歷史成本的計(jì)價(jià)方法該公司的20000萬(wàn)元的賬面所得是不能計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的，體現(xiàn)在報(bào)表中的股票價(jià)值仍然是按照20元的成本計(jì)價(jià)；如果按照公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方法，這部分股票將按照40元計(jì)價(jià)，可為公司增加20000萬(wàn)元的投資收益。FASB在1988年的第133號(hào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（FASB133）《衍生工具和套期保值活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理》中明確指出：“公允價(jià)值是計(jì)量金融工具最佳的計(jì)量屬性，對(duì)衍生工具而言則是唯一相關(guān)的計(jì)量屬性。”從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)――金融工具確認(rèn)和計(jì)量》第七條第一款、第八條第一款、第三十條、第三十二條、第四十條規(guī)定都可以看出，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融工具初始確認(rèn)和計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、期末估價(jià)、減值等都是以公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)質(zhì)是要求對(duì)交易性和可供出售的金融資產(chǎn)或負(fù)債按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。因此公允價(jià)值計(jì)量屬性被認(rèn)為是一把“雙刃劍”與舊準(zhǔn)則采用歷史成本法等計(jì)量“只報(bào)憂，不報(bào)喜”致使金融工具報(bào)告價(jià)值經(jīng)常被低估的孰低法有很大的不同。其具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1.新準(zhǔn)則對(duì)投資的分類不再局限于舊制度按時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)劃分短期投資與長(zhǎng)期投資，而是從投資交易的目的性和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容來(lái)分類.（即分為：交易性金融資產(chǎn)、持有及到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)和可供出售的金融資產(chǎn)）而且分類確定后不得隨意變更；2.填補(bǔ)了初始確認(rèn)和終止的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的空白；3.將舊制度僅在表外披露的衍生金融工具納入表內(nèi)核算；4.采用了公允價(jià)值核算來(lái)調(diào)整所產(chǎn)生的損益。新準(zhǔn)則的確定有利于商業(yè)銀行對(duì)單只債券的質(zhì)量研究和市場(chǎng)行情預(yù)期判斷以及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮和防范，不但能夠更好的反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而且適合我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展的客觀需要，還能夠滿足會(huì)計(jì)報(bào)告使用者決策的需要。
三、公允價(jià)值的應(yīng)用是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟的標(biāo)志
（一）公允價(jià)值的應(yīng)用，是我國(guó)會(huì)計(jì)與國(guó)際趨同邁出的實(shí)質(zhì)性一步
近年來(lái)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及美國(guó)等一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，紛紛將公允價(jià)值作為重要甚至是首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用，以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展方向。因此，其應(yīng)用的范圍和程度也就成了衡量一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)、一個(gè)組織會(huì)計(jì)國(guó)際化程度的重要標(biāo)志。我國(guó)新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，并在17個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不同程度地應(yīng)用了這一計(jì)量屬性，這表明我國(guó)會(huì)計(jì)向國(guó)際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性一步。公允價(jià)值的廣泛應(yīng)用，意味著我國(guó)傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計(jì)量模式被歷史成本、公允價(jià)值等多種計(jì)量屬性并存的計(jì)量模式所取代。在基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中果斷引入并在具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中廣泛應(yīng)用公允價(jià)值，明確了我國(guó)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量的屬性，充分反映了我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)國(guó)際趨同的信心和決心。
（二）公允價(jià)值的應(yīng)用，是我國(guó)實(shí)現(xiàn)資源合理配置和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要，也是我國(guó)參與經(jīng)濟(jì)全球化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件
百業(yè)低迷，唯地產(chǎn)不破。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)幾乎成了唯一的亮點(diǎn)。不需要過多論證，這種狀態(tài)極度不健康，也不可持續(xù)。
然而，房?jī)r(jià)調(diào)控問題之難，難就難在房地產(chǎn)具有居住、投機(jī)和抵押物的多重屬性，尤其是在房產(chǎn)的抵押物屬性里，房?jī)r(jià)下降會(huì)導(dǎo)致抵押物貶值，金融機(jī)構(gòu)會(huì)形成不良和嚴(yán)重的信貸緊縮效應(yīng)，所以房?jī)r(jià)不能降。
不能降，只能不停地升，可持續(xù)地升下去也不是個(gè)事，畢竟實(shí)體經(jīng)濟(jì)也需要發(fā)展空間。前幾日，華為離開深圳的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)，是房地產(chǎn)業(yè)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)注腳。
如何破解高房?jī)r(jià)困局，理論界和實(shí)務(wù)界討論很多，但并無(wú)廣泛認(rèn)可的辦法。在筆者看來(lái)，可能要從長(zhǎng)期和短期兩個(gè)層面解決這個(gè)難題，長(zhǎng)期看要去除房地產(chǎn)的質(zhì)押物屬性，短期內(nèi)可能不得不飲鴆止渴――再造一個(gè)泡沫。
信貸偏好房地產(chǎn)帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)泡沫化
解決房地產(chǎn)的問題要從高杠桿著手，高杠桿的實(shí)質(zhì)是高負(fù)債，咱們就先來(lái)聊聊負(fù)債。經(jīng)濟(jì)體中有四個(gè)部門，國(guó)家、金融企業(yè)、非金融企業(yè)和居民，金融企業(yè)負(fù)責(zé)資金的融通，可大致看做借貸發(fā)生的中介平臺(tái)，非金融企業(yè)是負(fù)債方，居民是儲(chǔ)蓄方。
我國(guó)是間接融資為主的金融體系，銀行是放貸的主體。銀行歸集居民儲(chǔ)蓄資金，自主進(jìn)行放貸，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧。所以，貸給誰(shuí)、不貸給誰(shuí)，基本由銀行的信貸偏好說了算。而銀行的信貸偏好由其風(fēng)險(xiǎn)政策說了算，銀行風(fēng)險(xiǎn)政策的特點(diǎn)是什么呢？偏好抵質(zhì)押和擔(dān)保。所以，大量的資金貸給了重資產(chǎn)行業(yè)，如鋼鐵煤炭等能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易類企業(yè)等等。不難理解，土地、房產(chǎn)是主流的抵押物，資源、大宗商品是主流的質(zhì)押物。
然而，國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，大宗商品價(jià)格起起伏伏，整體是大幅下行的趨勢(shì)，導(dǎo)致側(cè)重于大宗商品質(zhì)押的行業(yè)先后曝出高不良，典型的如貿(mào)易融資（鋼貿(mào)、煤貿(mào)等）、資源型行業(yè)（煤炭、鋼鐵等行業(yè)）。相反，土地、房產(chǎn)基本是一路升值的，由此，側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的行業(yè)整體可正常還本付息，貸款開始向能提供土地和房產(chǎn)抵押的行業(yè)集聚。
問題來(lái)了，誰(shuí)擁有最多的土地？地方政府。所以，銀行對(duì)地方政府融資平臺(tái)一直是大力支持的，即便監(jiān)管曾嚴(yán)加管控，也未曾阻斷銀行通過影子銀行渠道放貸的決心。除了融資平臺(tái)，銀行對(duì)地方政府主導(dǎo)的基建投資也是大力支持的，一方面是出于保增長(zhǎng)的需要，另一方面也是更為重要的――政府有那么多土地，有啥可以擔(dān)心的呢！
信貸資金集中于土地和房產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的泡沫化和空心化等問題，大量的制造型企業(yè)得不到資金支持，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)難以奏效。這種局面有沒有風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)銀行而言恐怕是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，至少原來(lái)是這樣。有問題而無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，銀行從自身的理性出發(fā)，給房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域放貸自然是大干快上，畢竟發(fā)展才是硬道理。銀行也是上市企業(yè)，要對(duì)股東負(fù)責(zé)，需要漂亮的利潤(rùn)增速和貸款增速數(shù)據(jù)。
分業(yè)監(jiān)管下的調(diào)控干預(yù)以失效告終
這時(shí)候，就需要“有形的手”來(lái)進(jìn)行干預(yù)了。
仔細(xì)梳理監(jiān)管機(jī)構(gòu)文件可以發(fā)現(xiàn)，早在2012年8月，銀監(jiān)會(huì)就開始關(guān)注銀行同業(yè)代付問題的資金投向問題。2013年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》（著名的107號(hào)文），對(duì)影子銀行相關(guān)業(yè)務(wù)做了原則性監(jiān)管規(guī)定。影子銀行的主要流向，自然還是地產(chǎn)和融資平臺(tái)。從后續(xù)出臺(tái)的一系列規(guī)定看，銀行同業(yè)業(yè)務(wù)和信托通道業(yè)務(wù)是嚴(yán)加監(jiān)管的對(duì)象。
不過，銀監(jiān)會(huì)剛關(guān)上了一扇門，證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)就為市場(chǎng)打開了另一扇窗。也是在2013年，為抓住資管業(yè)務(wù)的藍(lán)海，監(jiān)管機(jī)構(gòu)放松了保險(xiǎn)資金投資范圍，基金子公司也橫空出世。基金子公司具有萬(wàn)能通道功能，且沒有資本金監(jiān)管，業(yè)務(wù)空間大，借著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)信托嚴(yán)加監(jiān)管的好時(shí)機(jī)，很快靠低費(fèi)率打開市場(chǎng)。各類理財(cái)和資管資金借助這些新的通道，繼續(xù)注入房地產(chǎn)和融資平臺(tái)領(lǐng)域。
在影子銀行的輸血支持下，房地產(chǎn)行業(yè)渡過了“資本寒冬”的艱難時(shí)期。2015年7月股災(zāi)后，依靠資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)的努力化為泡影，政策重回地產(chǎn)保增長(zhǎng)和去庫(kù)存的路子。2015年下半年，購(gòu)房首付比例和二套房政策相繼放松，房地產(chǎn)終于在2015年下半年再次迎來(lái)快速上漲期。
去除房地產(chǎn)抵押物屬性是治本之策
一直這么下去，是不是也挺好的？還真不是。十多年來(lái)，很多生產(chǎn)要素漲漲跌跌，但房?jī)r(jià)和地價(jià)基本就沒跌過，并逐漸成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高成本的罪魁禍?zhǔn)祝坏貌挥枰越鉀Q。權(quán)威人士解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)，明確提出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離”，這意味著，不到一年的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)政策可能要再次轉(zhuǎn)向。
但是，又能轉(zhuǎn)向哪里呢？金融體系有句名言――大而不能倒。土地和房產(chǎn)作為最大的抵質(zhì)押物，其份量顯然比最大的金融機(jī)構(gòu)還要大。鐵礦石等大宗商品的降價(jià)曾引發(fā)全國(guó)性鋼貿(mào)貸款的大不良，土地和房產(chǎn)一旦貶值，又會(huì)帶來(lái)多大的不良？不敢想象！所以，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)降不得。
這是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯。漲不得，也降不得，最終的結(jié)果只能是漲得降不得。因?yàn)閮r(jià)格平盤一段時(shí)間總要突破，不能向下突破，自然只能向上突破。于是，“漲一段、停一段、漲一段、停一段”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。從當(dāng)前一系列政策看，房地產(chǎn)市場(chǎng)又要進(jìn)入停一段的時(shí)期了。只是，不知道停一段之后，是不是還是接著再漲一段。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)危機(jī)；房地產(chǎn)；走勢(shì)
一、中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
伴隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫終于爆裂了，成交量和房?jī)r(jià)的大幅度下降，使得想買房的人們繼續(xù)保持著觀望的態(tài)度。自2007年第三季度以來(lái)，房屋銷量已顯著下降，這并非只是長(zhǎng)三角地區(qū)的現(xiàn)象。盡管今年1月至7月房地產(chǎn)投資增幅超過30%，但如今各地普遍性的情況是，樓盤銷量增長(zhǎng)下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，整體性價(jià)量齊跌。
在北京，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京市房屋銷售價(jià)格保持高位運(yùn)行，同比價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下行，為108.9%，漲幅比上月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，為今年以來(lái)的首次停漲。在上海，開發(fā)商拼命促銷而消費(fèi)者繼續(xù)觀望的“看的多買的少”的秋冷景象再次表明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的洗牌才剛剛開始。所謂的“金九銀十”已難以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)往日的輝煌。在珠三角，在廣州、佛山、深圳、東莞等城市，降價(jià)早已成為房地產(chǎn)的主旋律。有分析報(bào)告指出，按目前深圳房市的發(fā)展態(tài)勢(shì)，萬(wàn)科又一輪的促銷，以及即將到來(lái)的促銷旺季，表明深圳房?jī)r(jià)仍將下探，后市仍需調(diào)整。在重慶，房地產(chǎn)巨頭金科宣布下調(diào)房?jī)r(jià)，降幅最大的每平方米達(dá)1000元。而就在重慶金科宣布降價(jià)后的第二天，恒大位于南京的項(xiàng)目率先降價(jià)。緊跟著又宣布其全國(guó)范圍內(nèi)的13個(gè)新盤，將推出達(dá)8.5折的開盤優(yōu)惠。隨后，武漢光谷一樓盤3期開盤當(dāng)天，將曾經(jīng)維持在6500元/平米的均價(jià)突然降到4400元/平方米出售，引領(lǐng)了武漢房市新一輪的降價(jià)潮。
于是，大家對(duì)目前的房地產(chǎn)始終保持著觀望的態(tài)度，因?yàn)榇蠹也恢婪績(jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)探底，這個(gè)底到底在那里？
二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)
針對(duì)房地產(chǎn)目前的這種低迷勢(shì)態(tài)，9月15日，央行公布了存準(zhǔn)率近四年來(lái)的首次下調(diào)，希望能夠達(dá)到救市的效果，“從9月25日起，除六大行暫不下調(diào)外，中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)，即由5月份的16.5%下調(diào)到15%。”那么這些政策的側(cè)重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少影響呢？從實(shí)際情況來(lái)看，這次“兩率”的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響很小，或房地產(chǎn)業(yè)受惠機(jī)會(huì)不大。因?yàn)椋@次貸款利率下降幅度高的是短期貸款，不論是對(duì)于商業(yè)性的房地產(chǎn)貸款還是對(duì)于個(gè)人住房按揭，這次利率的下調(diào)可以說是微乎其微。
對(duì)于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說，我們既不能說房子造多了，也不能說房子沒人買，最為根本的原因就是房?jī)r(jià)已經(jīng)被開發(fā)商吊在了天花板上。其實(shí)，從目前來(lái)看，能買得起房子的人早就已經(jīng)買了，剩下的都是那些根本就買不起的人，這樣小幅度的利率調(diào)整其實(shí)對(duì)他們來(lái)說根本沒有任何的影響。
10月下旬, 財(cái)政部和央行同時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，政策包括下調(diào)購(gòu)房契稅稅率、下調(diào)貸款利率、免印花稅和增值稅、調(diào)整首付比例等。不僅僅是國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，各個(gè)地方政府也在拯救低迷的樓市，那這些救市行為到底起到了多大作用？就像利率下調(diào)的效果一樣,新的救市政策的出臺(tái)并沒有使得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)有任何的起色。因此，大批的群眾呼吁：“救市沒用，降價(jià)才是硬道理！”
目前，對(duì)房地產(chǎn)而言，唯一可以確定的就是需求仍然存在，但是這個(gè)潛在的巨大需求何時(shí)才能回到市場(chǎng)？在10月29日舉辦的房地產(chǎn)金融峰會(huì)上，多數(shù)開發(fā)商對(duì)于救市政策出臺(tái)后的市場(chǎng)走勢(shì)也持觀望態(tài)度，他們大都認(rèn)為，救市政策肯定有助于穩(wěn)定市場(chǎng)，但很難預(yù)測(cè)是否能從根本上改變地產(chǎn)行業(yè)目前的窘境。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹直言：“這樣的環(huán)境下，什么樣的政策可以把消費(fèi)者的信心提升呢？國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，怎么能期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回到去年的狀態(tài)呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的表現(xiàn)已經(jīng)不完全是由商品屬性的供求關(guān)系來(lái)決定成交了。房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性越來(lái)越明顯，大家買漲不買落。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都必須認(rèn)清形勢(shì)，積極主動(dòng)地調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是上策。”
今年的11月3日，投資銀行瑞信預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，內(nèi)地明年房?jī)r(jià)將下跌10%―15%。同時(shí)隨著A股市場(chǎng)的大幅下滑和全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得已經(jīng)積弱的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步受到打擊。交易量的下滑、房屋庫(kù)存的持續(xù)上升以及未來(lái)供應(yīng)充足等因素的影響，將會(huì)倍添樓價(jià)的壓力。
可以說，2008年下半年是地價(jià)和房?jī)r(jià)均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤(rùn)下滑不可避免，一系列的“救市”措施無(wú)法解決房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)存在的問題，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求。北大金融研究中心預(yù)測(cè)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整軌跡，一是中期調(diào)整，明年行業(yè)沒有復(fù)蘇勢(shì)頭，資金缺口近萬(wàn)億元。二是短期調(diào)整，明年底會(huì)出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，市場(chǎng)重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道，資金缺口近5千億元。但是該報(bào)告傾向性地認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)不單純是資金供求缺口問題，所以未來(lái)出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。
其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)誰(shuí)都不好說，更多的還是要看宏觀經(jīng)濟(jì)的臉色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)息息相關(guān)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)的增速已經(jīng)放緩，那么房地產(chǎn)業(yè)的前景就真的是不容樂觀了！
【參考文獻(xiàn)】
［1］南方都市報(bào) 2008.11.6
［2］鄧培樹 《觀望情緒中看中國(guó)房產(chǎn)的走向》福建理論學(xué)校[J] 2008.5
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)增加值；帶動(dòng)作用；問題；建議
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)概念
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)[1]。
（二）房地產(chǎn)業(yè)特性
房地產(chǎn)的基本屬性是指事物本身固有的性質(zhì)，也是房地產(chǎn)所具有的特殊性，房地產(chǎn)屬性有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性與社會(huì)屬性。
1.自然屬性。房地產(chǎn)的自然屬性包括：一是房地相對(duì)不可分性；二是不可移動(dòng)性，即固定性與區(qū)域性；三是經(jīng)久性，即建設(shè)的周期長(zhǎng)，使用期的長(zhǎng)久性；四是土地的不可再生性與稀缺性。
2.經(jīng)濟(jì)屬性。經(jīng)濟(jì)屬性包括：一是商品性，城市土地依據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定：城市土地使用權(quán)具有商品屬性；二是已開發(fā)的建筑地段，在土地自然資源上投入了大量勞動(dòng)，具有價(jià)值和使用價(jià)值的商品的二重性；三是土地自然資源、建筑地段與建筑物有不可分離的偶性。
3.社會(huì)屬性。房地產(chǎn)的社會(huì)屬性包括：一是公平性、福利性和社會(huì)保障性，即“居者有其屋”，低收入者，無(wú)力購(gòu)、租商品房的人們，通過國(guó)家的基本職能——社會(huì)保障體系來(lái)實(shí)現(xiàn)，他們的住房具有社會(huì)保障性質(zhì)，享受國(guó)家給予的優(yōu)惠，體現(xiàn)著社會(huì)公平；二是建筑物質(zhì)整體性與產(chǎn)權(quán)多元化的使用分散性。這種矛盾的對(duì)立統(tǒng)一，要求與之相適應(yīng)的新型社會(huì)管理模式和物業(yè)服務(wù)；三是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期具有先導(dǎo)性，它的發(fā)展促進(jìn)其地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)它又受經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和規(guī)模制約，二者應(yīng)該保持協(xié)調(diào)。過慢會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，過快容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用
房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、采掘業(yè)和服務(wù)業(yè)等第二、三產(chǎn)業(yè)的配套發(fā)展，這最終使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)顯著增長(zhǎng)。以下從兩方面說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用[3]：
首先， 房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)一般都居于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)排名的后列， 這表明與其他產(chǎn)業(yè)相比， 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)力比較有限， 我們不應(yīng)過分看重房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用； 但是房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)一般都位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)的前列， 這就說明， 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 其他部門對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品會(huì)形成越來(lái)越大的需求壓力， 房地產(chǎn)業(yè)有可能成為瓶頸產(chǎn)業(yè)。由此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。值得注意的是，作為與房地產(chǎn)密切相關(guān)的建筑業(yè)，其影響力系數(shù)一般都居于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)的前列， 這說明經(jīng)濟(jì)越發(fā)展， 建筑業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用就越為明顯；鑒于房地產(chǎn)開發(fā)投資和建筑業(yè)之間存在的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)開發(fā)通過建筑業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)存在著較大的間接拉動(dòng)作用。
其次， 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)， 但有下降趨勢(shì)。1997年、2002 年和2007 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)所有產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)分別為1. 41615、1. 23925和1. 17006。對(duì)比房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)， 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、建筑業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要影響原材料型和物質(zhì)資本型產(chǎn)業(yè)， 與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的非物質(zhì)業(yè)較少， 這說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處于粗放型發(fā)展階段， 主要通過資本投資和原材料物質(zhì)消耗拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用，尤其是住房實(shí)行貨幣化改革之后，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也比較高，可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但我們也應(yīng)注意，過分強(qiáng)調(diào)或者否定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用都是不確切的， 應(yīng)從廣義角度出發(fā)， 理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的巨大作用。
三、房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響
中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要有以下幾個(gè)問題：“一快”：發(fā)展速度快；“二大”：開發(fā)規(guī)模大、交易規(guī)模大；“三低”：進(jìn)入門檻低、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)化低、產(chǎn)業(yè)運(yùn)行素質(zhì)低；“四弱”：技術(shù)創(chuàng)新能力弱、產(chǎn)業(yè)管理能力弱、資源集約能力弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。“五高”：房?jī)r(jià)過高，房?jī)r(jià)收入比偏高。房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生消極作用。房?jī)r(jià)過快上漲，導(dǎo)致城市家庭被動(dòng)儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄率居高不下，消費(fèi)受到抑制；通過地方融資平臺(tái)與銀行系統(tǒng)，吸引大量金融資本進(jìn)入房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本被分流的同時(shí)增加了地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)；導(dǎo)致城市生活成本高企，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型所需人才外流，城市化進(jìn)程受阻；房地產(chǎn)投資替代社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，導(dǎo)致城市收入差距擴(kuò)大，政府未來(lái)的養(yǎng)老保險(xiǎn)壓力增加等。房地產(chǎn)業(yè)的問題不僅影響到房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展，甚至對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展都構(gòu)成了一定程度的威脅。所以要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
四、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路
鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用以及存在的問題，既要保證房地產(chǎn)平穩(wěn)適度發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生推動(dòng)作用，切實(shí)提高人民居住條件，又要防止房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展，成為投資投機(jī)對(duì)象，產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議：
1、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制炒房投機(jī)行為。政府需要采取必要的手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管制。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，以降低行業(yè)壟斷，實(shí)現(xiàn)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)消費(fèi)者角度來(lái)講，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管制應(yīng)當(dāng)是制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管房地產(chǎn)質(zhì)量和保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。政府需要靈活運(yùn)用稅收工具，抑制炒房投機(jī)行為。例如，調(diào)整貸款利率，房地產(chǎn)業(yè)的商品房交易營(yíng)業(yè)稅、房屋轉(zhuǎn)讓稅、個(gè)人所得稅、契稅和土地增值稅等都是有效的稅收調(diào)節(jié)工具，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響，在一定程度上抑制炒房投機(jī)的行為。而對(duì)于購(gòu)買首套住房等出于生活必須的購(gòu)房者，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠。
2、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。推動(dòng)企業(yè)間良性競(jìng)爭(zhēng)，提倡企業(yè)間聯(lián)合兼并，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)組織微觀基礎(chǔ)；尊重價(jià)值規(guī)律和供求關(guān)系，推進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，形成有效的市場(chǎng)平臺(tái)；鼓勵(lì)商品房產(chǎn)業(yè)化和技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)行業(yè)整體效率效益的提高；發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)中介服務(wù)業(yè)，降低交易成本，提高服務(wù)質(zhì)量；建立并完善中央和地方分層次的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管職能，提高行業(yè)發(fā)展的有序性；減少行政性干預(yù)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力；完善房地產(chǎn)金融體系，降低風(fēng)險(xiǎn)，壯大房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)。
3、加強(qiáng)保障房建設(shè)。大力推進(jìn)保障房，特別是廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋面，形成保障房、商品房等居民住房二元結(jié)構(gòu)。從總體上看，我國(guó)保障住房在整個(gè)住房市場(chǎng)中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng)，這在一定程度上加劇了住房市場(chǎng)上的供求矛盾，并加劇了商品房?jī)r(jià)格的上漲。應(yīng)當(dāng)加快保障房建設(shè)，切實(shí)發(fā)揮政府職能，高收入者購(gòu)買商品房，低收入者享受保障房，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的居住屬性，滿足不同階層人們的住房需求，使“居者有其屋”。
五、結(jié)語(yǔ)
通過上述分析我們發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本載體，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、現(xiàn)代化和城市化的主要力量，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的重要組成部分；房地產(chǎn)業(yè)過快過熱發(fā)展也會(huì)經(jīng)對(duì)濟(jì)發(fā)展和人民生活產(chǎn)生消極影響，深刻了解房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系對(duì)于正確制訂宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有不可估量的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]房地產(chǎn)基本制度與政策.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2011.
[2]李玉杰，王慶石.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用研究.山東財(cái)政學(xué)院學(xué)報(bào)（雙月刊）2011年第1期（總第111期）.
不明白貨幣的超發(fā)和吸納問題，就不可能看懂光怪陸離的全球金融現(xiàn)象，不可能真正弄懂中國(guó)樓市和股市的趨勢(shì)。可以說，經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)無(wú)不與貨幣緊密聯(lián)系在一起。如果貨幣是水，那么，海綿就好比是水的歸屬地。超發(fā)貨幣必須有合適的歸屬地吸納它，以尋求某種平衡，否則，就可能在某些方面泛濫成災(zāi)。最直觀的一個(gè)現(xiàn)象是：當(dāng)海綿無(wú)法吸納多余的水流時(shí)，就會(huì)溢出來(lái)，貨幣也就會(huì)進(jìn)入貶值的軌道。
洶涌的貨幣尋找海綿
1997年以來(lái)，全球基礎(chǔ)貨幣的發(fā)行增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全球的生產(chǎn)增長(zhǎng)速度。尤其在2002年以后全球貨幣增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，甚至達(dá)到25%，但世界GDP的增長(zhǎng)率一直在2%～5%，兩者之間的差距越來(lái)越大。巨額的貨幣必然要在全世界各個(gè)角落獵取利潤(rùn)對(duì)象。從已經(jīng)破滅的美國(guó)新經(jīng)濟(jì)泡沫、網(wǎng)絡(luò)泡沫、股市泡沫，到房地產(chǎn)泡沫，從投機(jī)原油到黃金、貴金屬甚至森林資源，全球過剩資金一刻不停地在各地尋找機(jī)會(huì)，導(dǎo)致各個(gè)被投機(jī)的商品出現(xiàn)了歷史上從未出現(xiàn)的價(jià)格走勢(shì)怪現(xiàn)象。
英國(guó)學(xué)者希勒爾?蒂克延認(rèn)為：今天有大量過剩資本找不到有利可圖的投資場(chǎng)所，這導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格膨脹和各種金融泡沫。資本主義制度已經(jīng)危機(jī)重重，因此，它需要一種新的策略克服危機(jī)，但仍然未找到。
全世界凡是貨幣超發(fā)的國(guó)家，都在拼命為貨幣找出路――只有吸納掉這些貨幣，才能避免通脹之火熊熊燃燒，點(diǎn)燃起民眾難以遏制的憤怒。美國(guó)對(duì)強(qiáng)勢(shì)美元地位的確立，貨幣化、證券化、債券化道路，以及金融衍生品市場(chǎng)的擴(kuò)張，為美元找到了充足的海綿。否則，美國(guó)多年低通脹的狀況早就被惡性通脹所取代。
貨幣超發(fā)之后，就是如何吸納的問題――這種思路貫穿了貨幣趨勢(shì)的完整過程。等貨幣超發(fā)到一定程度，市場(chǎng)無(wú)力吸納時(shí)，就會(huì)引爆危機(jī)，使得大量貨幣在危機(jī)中伴隨著財(cái)富的縮水而蒸發(fā)。如果知道了這一點(diǎn)，就不難理解次貸危機(jī)的爆發(fā)，也不難理解2005～2007年10月的中國(guó)股市大漲和此后從6100多點(diǎn)跌到1600多點(diǎn)走勢(shì)的根源。
如果沒有次貸危機(jī)對(duì)金融衍生品放大的泡沫蒸發(fā)，美國(guó)如何化解危機(jī)？虛擬經(jīng)濟(jì)中盤踞的這些巨大資金一旦涌入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，任何實(shí)體經(jīng)濟(jì)都會(huì)被通脹燒毀。因此，次貸危機(jī)對(duì)美國(guó)并非沒有益處，更何況還幫助美國(guó)累積了大量住房。這些住房同樣是巨大的財(cái)富，它們是用全世界的錢建造起來(lái)的，但與購(gòu)買次級(jí)債券的出資人沒有任何關(guān)系，次級(jí)債券對(duì)應(yīng)的不是房產(chǎn)。
理解了這一點(diǎn)，就不難理解次貸危機(jī)的始作俑者――華爾街的投機(jī)家們何以鮮有人鋃鐺入獄的原因了。再進(jìn)一步，如果沒有次貸危機(jī)對(duì)寄生在金融衍生品中的大量資金的蒸發(fā)，就不會(huì)有美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)的定量寬松貨幣政策；如果沒有始于2007年底的中國(guó)股市的慘烈下跌和房地產(chǎn)的調(diào)整，也就不會(huì)有中國(guó)龐大的救市計(jì)劃出臺(tái)。
貨幣超發(fā)的恐怖路線：從吸納到蒸發(fā)
從貨幣的超發(fā)，到吸納再到蒸發(fā)，這個(gè)路線主導(dǎo)著很多國(guó)家的資本市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)。中國(guó)亦不例外。2009年12月起，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，而幾乎在同時(shí)，食品類價(jià)格開始快速上漲，個(gè)別品種如綠豆、大蒜等，在很短的時(shí)間內(nèi)，漲幅就超過了1倍。
這輪農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)除了供求關(guān)系的變化，更是貨幣流向“作怪”使然。貨幣終歸要找到一個(gè)去處，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，貨幣出于避險(xiǎn)不再大量涌入房地產(chǎn)，就必須流向其他領(lǐng)域――流到哪里，哪里就價(jià)格飛漲。
事實(shí)上，除了農(nóng)產(chǎn)品，一些不太引人注目的領(lǐng)域，也在發(fā)生“日新月異”的變化。新華社總結(jié)出了去年國(guó)內(nèi)十大文化新聞，其中位居第二的是“中國(guó)書畫拍賣連創(chuàng)天價(jià)”。去年6月3日，中國(guó)藝術(shù)品拍賣價(jià)世界紀(jì)錄首次在國(guó)內(nèi)誕生――北宋黃庭堅(jiān)書法《砥柱銘》以4.368億元總價(jià)格在保利春拍會(huì)上成交。近現(xiàn)代的書畫杰作拍賣也連創(chuàng)紀(jì)錄，其中張大千的《愛痕湖》、李可染的《》、徐悲鴻的《巴人汲水圖》成交價(jià)分別達(dá)到1.008億元、1.075億元和1.71億元。輿論指出，中國(guó)書畫藝術(shù)品投資已經(jīng)進(jìn)入億元時(shí)代。
從書畫的趨勢(shì)與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系來(lái)看，每當(dāng)貨幣發(fā)行過快之時(shí)也是書畫拍賣屢創(chuàng)新高之時(shí)，書畫的“億元時(shí)代”是對(duì)通脹的另一個(gè)注解。
房地產(chǎn)和股市
――中國(guó)的兩大“海綿”
大量投放的貨幣，在中國(guó)主要是通過房地產(chǎn)和股市兩大領(lǐng)域吸納，這兩大領(lǐng)域的吸納能力一旦受到限制，就必然促使貨幣流向農(nóng)產(chǎn)品等領(lǐng)域。國(guó)家為了避免民眾對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲反應(yīng)過于強(qiáng)烈，會(huì)小心翼翼地尋求某種平衡。比如，當(dāng)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，CPI漲速較快時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就會(huì)放松。而當(dāng)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲勢(shì)頭趨緩時(shí)，調(diào)控政策就容易變得比較嚴(yán)厲。同時(shí)，房地產(chǎn)的調(diào)控與股市的打壓，在貨幣超發(fā)的今天，一般也很難再同步進(jìn)行――政府必須小心地為貨幣流向找尋出口。
物價(jià)上漲是紙幣超發(fā)的結(jié)果，是貨幣貶值的信號(hào)。當(dāng)CPI持續(xù)上漲且漲速加快時(shí)，很多人出于對(duì)財(cái)富縮水的恐懼心理，會(huì)積極買房，把紙幣換成資產(chǎn)。在這種情況下的購(gòu)房行為，實(shí)際上相當(dāng)于被動(dòng)地投機(jī)。這時(shí)候的房屋其實(shí)已經(jīng)變成了存款的一種存在形式，確切地說，就是一種金融產(chǎn)品。
當(dāng)越來(lái)越多的人出于避險(xiǎn)、增值的需求把資金投入到房地產(chǎn)時(shí)，住宅的金融屬性便越來(lái)越突出。當(dāng)房地產(chǎn)的金融屬性取代商品屬性，其功能由相應(yīng)的居住為主導(dǎo)變成以財(cái)富的另一種存在形式為主導(dǎo)。在這種情況下，決定房?jī)r(jià)的根本性力量，就不再是實(shí)際的供求關(guān)系。嚴(yán)格地說，不僅僅局限于實(shí)際供求關(guān)系，而是取決于貨幣政策的寬松程度。貨幣政策越寬松，流動(dòng)性越充足，簡(jiǎn)而言之，貨幣供應(yīng)量越大，房?jī)r(jià)的上漲速度越快、幅度越大。
凡是房屋的金融屬性突出的國(guó)家，很容易引發(fā)系統(tǒng)性的問題，而且最終都會(huì)拖累金融業(yè)，引爆危機(jī)。次貸危機(jī)后的美國(guó)，即為一個(gè)典型的例子。
當(dāng)然，當(dāng)住房的金融屬性體現(xiàn)得比較充分時(shí)，它對(duì)貨幣的吸納能力也會(huì)大大增強(qiáng)。2010年8月，CPI同比上漲3.5%，漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高，與此同時(shí)，房屋銷售量也突然快速上升。民眾出于對(duì)貨幣貶值的恐懼，再次蜂擁入市，推動(dòng)原本已經(jīng)畸高的房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。其實(shí)，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直都是在這種恐懼心理下推動(dòng)的，它已經(jīng)完全脫離了傳統(tǒng)意義上的供需理論。如果不控制貨幣發(fā)行量，不從源頭上解決問題，僅僅靠貨幣政策“回收”是無(wú)濟(jì)于事的。
對(duì)于房?jī)r(jià)而言，調(diào)控與否并不重要，重要的是能否控制住印鈔機(jī)和落實(shí)住房保障責(zé)任。這兩條做到了，房?jī)r(jià)上漲的步伐就能減緩。否則，一邊調(diào)控，一邊加大貨幣投放，等于是火上澆油，不可能真正抑制住房?jī)r(jià)。泡沫的累積必將破滅，而泡沫破滅后依然是財(cái)富的蒸發(fā)，留給普通投資者的依然是傷痛，A股的賺錢效應(yīng)很難保持穩(wěn)定和持續(xù)。
關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)
一、公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論
（一）公允價(jià)值的定義
對(duì)于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)1999年的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，不打算或不需要清算，不會(huì)大幅度縮減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2000年2月頒布的第7號(hào)概念公告對(duì)公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（FASB2000）。”我國(guó)新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”對(duì)比以上我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國(guó)情，符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。
（二）目前我國(guó)公允價(jià)值的適用范圍
雖然我國(guó)在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國(guó)新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國(guó)的國(guó)情，作了審慎的改進(jìn)。公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量。基本準(zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會(huì)計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個(gè)前提條件，即交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤(rùn)操縱。
二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析
（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”主要包括：已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來(lái)處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國(guó)（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理）和中國(guó)香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會(huì)計(jì)）對(duì)投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。轉(zhuǎn)（二）新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定
新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對(duì)兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。
上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來(lái)計(jì)量其早些年購(gòu)入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤(rùn)。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的今天，勢(shì)必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會(huì)提高當(dāng)期的凈利潤(rùn)，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)不加思考地優(yōu)先選擇公允價(jià)值來(lái)計(jì)價(jià)呢？
（三）企業(yè)是否會(huì)優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)問題分析
對(duì)于公允價(jià)值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會(huì)青睞公允價(jià)值。首先，公允價(jià)值的確認(rèn)是否合理是一個(gè)不容忽視的問題。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場(chǎng)能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，即不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來(lái)判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評(píng)分法，每個(gè)人對(duì)每個(gè)項(xiàng)目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會(huì)不同。所以公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司均聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)其投資性房地產(chǎn)行評(píng)估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價(jià)值，也需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。
其次，公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績(jī)將更多地受該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營(yíng)不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，雖然意義重大，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會(huì)選用公允價(jià)值作為其計(jì)量屬性還是值得商榷的，所以公允價(jià)值的影響可能沒有大家想象的那么大。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 會(huì)計(jì)事務(wù) 影響
中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2011）12-170-02
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2007年1月1日在上市公司實(shí)行，新準(zhǔn)則的一些變化非常引人關(guān)注，其中，重新引入公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性是一個(gè)重要的變化，具體體現(xiàn)在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等準(zhǔn)則當(dāng)中。
一、公允價(jià)值概述
（一）公允價(jià)值的基本含義
對(duì)于公允價(jià)值，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本含義是一致的，可以歸納為：“在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”相對(duì)于歷史成本信息,公允價(jià)值信息更多地反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或整體價(jià)值的評(píng)價(jià),更具有相關(guān)性,有助于會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)未來(lái)作出合理的預(yù)測(cè)和正確的決策。
（二）公允價(jià)值產(chǎn)生的背景
在我國(guó)，公允價(jià)值計(jì)量最早在1998年頒布的“債務(wù)重組”、“非貨幣易”準(zhǔn)則中開始使用，但由于在實(shí)際操作過程中出現(xiàn)了上市公司濫用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的情況，因此在2001年修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)公允價(jià)值被暫停使用。此次新準(zhǔn)則體系又重啟公允價(jià)值計(jì)量，有以下三個(gè)主要原因：第一，公允價(jià)值應(yīng)用的環(huán)境已經(jīng)初步形成。公允價(jià)值是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的，我國(guó)大部分產(chǎn)品已經(jīng)形成了成熟的公開市場(chǎng)，公允價(jià)值能夠得到較好的衡量；證券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)在提高上市公司運(yùn)作透明度、清理違規(guī)行為、加強(qiáng)舞弊查處等方面做了大量積極有效的工作，廣大投資者對(duì)會(huì)計(jì)信息分析判斷、甄別的能力也有所提高。第二，為了避免出現(xiàn)公允價(jià)值被再次濫用于操縱利潤(rùn)，財(cái)政部在新準(zhǔn)則制定中對(duì)其做好了預(yù)防措施，嚴(yán)格規(guī)范了公允價(jià)值運(yùn)用的前提條件，無(wú)例外地強(qiáng)調(diào)只有在能夠可靠計(jì)量的條件下才可確認(rèn)。第三，使用公允價(jià)值計(jì)量可以加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。公允價(jià)值著眼于現(xiàn)在和未來(lái)，充分吸收市場(chǎng)價(jià)格中蘊(yùn)涵的信息，能真實(shí)反映資產(chǎn)給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，更確切地披露企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、償債能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更好地幫助信息使用者做出正確的決策。
二、公允價(jià)值對(duì)會(huì)計(jì)事項(xiàng)的影響
（一）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值，企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，主要有以下幾個(gè)方面的影響：
1.對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。
2.對(duì)所有者權(quán)益的影響。企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益增加。企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。
3.對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。公允價(jià)值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表按月對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；又由于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，從而可以減少費(fèi)用的支出，也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。
（二）對(duì)非貨幣性資產(chǎn)交換的影響
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換同時(shí)滿足兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這兩個(gè)條件是：該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)；換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。如果上述兩個(gè)條件不能同時(shí)滿足，則仍以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為換入成本，不確定損益。上述規(guī)定特別指出，若交易雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，可能導(dǎo)致發(fā)生的交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。由此看來(lái)，新準(zhǔn)則對(duì)滿足一定條件的非貨幣性資產(chǎn)交換，是以公允價(jià)值作為換入資產(chǎn)入賬計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，對(duì)損益的確認(rèn)規(guī)定也不同。產(chǎn)生的結(jié)果是，這一交換將產(chǎn)生利潤(rùn)，如果換出資產(chǎn)賬面價(jià)值與換出資產(chǎn)公允價(jià)值差距大，則差額對(duì)當(dāng)期損益的影響也大，對(duì)當(dāng)期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所得稅費(fèi)用、凈利潤(rùn)及凈資產(chǎn)均會(huì)產(chǎn)生很大影響。
（三）對(duì)債務(wù)重組的影響
新準(zhǔn)則將原來(lái)因債權(quán)人讓步導(dǎo)致債務(wù)人修改債務(wù)條件償還負(fù)債獲得的收益全部計(jì)入資本公積的做法，改為計(jì)入當(dāng)期損益，對(duì)于實(shí)物抵債業(yè)務(wù)，引進(jìn)公允價(jià)值作為計(jì)量屬性。由于新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則最大的差異是采用公允價(jià)值計(jì)量并將產(chǎn)生的債務(wù)重組收益計(jì)入當(dāng)期損益，進(jìn)行債務(wù)重組，將增加債務(wù)人的利潤(rùn)。一些無(wú)力清償債務(wù)的公司，一旦獲得債務(wù)重組，其重組收益將直接反映在當(dāng)期利潤(rùn)表中，可能會(huì)極大地提升其每股收益水平。
（四）對(duì)企業(yè)合并的影響
新準(zhǔn)則第12條規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，購(gòu)買方在購(gòu)買日對(duì)作為企業(yè)合并對(duì)價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額，計(jì)人當(dāng)期損益。在新準(zhǔn)則下，非同一控制下的企業(yè)合并，由于資產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，很可能產(chǎn)生商譽(yù)。負(fù)商譽(yù)復(fù)核后直接計(jì)人當(dāng)期損益，對(duì)正商譽(yù)應(yīng)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的規(guī)定，期末進(jìn)行減值測(cè)試，不允許攤銷。這樣執(zhí)行新準(zhǔn)則后將使資產(chǎn)增加。
（五）對(duì)金融工具確認(rèn)和計(jì)量的影響
新準(zhǔn)則與舊規(guī)范關(guān)于金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度的差異主要是：第一，在金融工具計(jì)量上引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性，公允價(jià)值與實(shí)際利率攤余法能夠更好地反映市場(chǎng)因素、時(shí)間價(jià)值，從而更準(zhǔn)確地計(jì)量各類金融資產(chǎn)或金融負(fù)債。第二，金融衍生工具表外業(yè)務(wù)表內(nèi)化并一律以公允價(jià)值計(jì)量，有利于及時(shí)、充分反映企業(yè)的衍生工具業(yè)務(wù)所隱含的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。為了防范衍生金融工具可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)則規(guī)定衍生金融工具從表外移到表內(nèi)反映，而且一律以公允價(jià)值計(jì)量，相關(guān)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，這改變了原制度的按成本與市價(jià)孰低法計(jì)量的規(guī)定。由于衍生金融工具價(jià)格具有不確定性，故執(zhí)行新準(zhǔn)則后，利潤(rùn)的走向具有不確定性。
（六）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)納稅的影響
由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，因此在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。
（七）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后公允價(jià)值極有可能成為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。以投資性房地產(chǎn)為例，引用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式取代歷史成本模式記賬的行為屬于會(huì)計(jì)政策的變更，在采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的第一年，地產(chǎn)公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式對(duì)公司財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，從而使企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模。同時(shí)對(duì)于投資性地產(chǎn)上市公司來(lái)說，運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量意味著要每年重估地產(chǎn)價(jià)值，并以市值反映其賬面價(jià)值，這為企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的時(shí)機(jī)選擇提供了決策依據(jù)。當(dāng)企業(yè)選擇以成本計(jì)價(jià)模式進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，無(wú)論何時(shí)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)均不會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益；但是，當(dāng)企業(yè)選擇以公允計(jì)價(jià)模式進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，不同的時(shí)機(jī)選擇會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格處于一個(gè)比較好的上升通道時(shí)，則企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)；反之，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格處于一個(gè)下降通道時(shí)，應(yīng)選擇盡快將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，避免轉(zhuǎn)換損失。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重新引入公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，是建立與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的重大進(jìn)程，是適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，公允價(jià)值對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)事項(xiàng)產(chǎn)生重大影響，對(duì)投資性房地產(chǎn)，非貨幣性資產(chǎn)交換，債務(wù)重組，企業(yè)合并，金融工具確認(rèn)和計(jì)量等方面都有著深遠(yuǎn)的影響，在我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，公允價(jià)值和歷史成本價(jià)值將在計(jì)量領(lǐng)域平分秋色，擇優(yōu)并存，而現(xiàn)金流量會(huì)得到更大發(fā)展和應(yīng)用。為保證公允價(jià)值計(jì)量在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中順利實(shí)施，要努力建立實(shí)施公允價(jià)值的良好環(huán)境，全面提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立健全與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則配套的管理制度。
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近期，地方兩會(huì)陸續(xù)召開。從各地的政府工作報(bào)告看，樓市調(diào)控是2017年的工作重點(diǎn)。熱點(diǎn)城市以擠泡沫為主，而庫(kù)存較大的城市仍以去庫(kù)存為主。特別是2016年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)于房屋居住屬性回歸的定位，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一表述，就顯示了中央層面對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的決心。
房屋回歸居住屬性需戰(zhàn)略突破
居住是人們的基本需求，房?jī)r(jià)過快上漲緊密關(guān)系到民生問題。一方面，住房是居民生活必需品，而且購(gòu)買時(shí)資金數(shù)額巨大，占據(jù)居民收入很大比例。特別是近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民收入增長(zhǎng)也因此受到影響，但是房?jī)r(jià)上漲幅度卻屢創(chuàng)新高，特別是部分一二線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超居民收入漲幅。另一方面，房?jī)r(jià)快速上漲會(huì)導(dǎo)致有房者與無(wú)房者財(cái)富迅速拉大，居民貧富分化程度上升，“馬太效應(yīng)”逐漸凸顯。究其根本住房兼具居住、投資雙重屬性，人們過度看重了投資屬性致使損害到了居住屬性。其實(shí)居住屬性才是投資屬性的根基，然而2016年投資屬性過重，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。
國(guó)家財(cái)政部研究員張鵬在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這就定調(diào)了未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展方向。然而對(duì)于這個(gè)定調(diào)，張鵬表示要弄清楚三個(gè)問題。第一，現(xiàn)在的房子能否住的起。第二，炒房子，究竟炒的是物還是權(quán)？第三，房子的住和炒有無(wú)與總體表現(xiàn)迥異的結(jié)構(gòu)性問題。
針對(duì)這三個(gè)問題，張鵬表示在戰(zhàn)略上也要形成三大突破。第一，加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性調(diào)控體系的建設(shè)和完善，區(qū)分區(qū)域、區(qū)位和功能，優(yōu)化調(diào)控體系。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)；要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展；要大力發(fā)展租賃性房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持專業(yè)化、規(guī)模化的房地產(chǎn)租賃企業(yè)的發(fā)展。
第二，要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以市場(chǎng)居住性需求為導(dǎo)向調(diào)整和提供房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是產(chǎn)業(yè)有序、城市提升、市民安居、財(cái)政平穩(wěn)的重要保證，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)以居住性需求為導(dǎo)向創(chuàng)新供給體系和經(jīng)營(yíng)模式，讓房地產(chǎn)企業(yè)立足于提供優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品而不是功能平庸、區(qū)位驅(qū)動(dòng)的投資品獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
第三，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)堵疏并舉。核心要點(diǎn)是：房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)物要回歸住，房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)利可以創(chuàng)造出安全而有效的投資品。例如，房地產(chǎn)以居住作為征免稅的標(biāo)志，但居住性的房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利可以有效的延伸和創(chuàng)新，如抵押貸款支持證券（MBS）或直接的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）等。
貨幣政策開啟如何影響樓市
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出房地產(chǎn)的回歸居住屬性， 抑泡沫防風(fēng)險(xiǎn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制總基調(diào)之后。央行繼1月24日提高 MLF 利率之后，2月3日又公告提升SLF、逆回購(gòu)利率。至此，央行最為常用的幾種貨幣政策工具的利率均已全面上調(diào)，貨幣政策穩(wěn)健中性的取向再次得到確認(rèn)。這被市場(chǎng)解讀為“變相加息”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)歷來(lái)與貨幣政策密切相關(guān)。而此次央行的貨幣政策的變化是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？在張鵬看來(lái)，對(duì)樓市的影響是間接的，但卻是兩路并進(jìn)的。從存量資金的載體上看，樓市是存量資金的重要蓄水池，現(xiàn)在要讓蓄水池里的水流動(dòng)起來(lái)，那么一要縮小“壩體”，二要“加壓加泵”。即讓樓市回歸房?jī)r(jià)收入比的合意區(qū)間，并通過房地產(chǎn)稅、加息等作為動(dòng)力機(jī)制。從樓市上漲的動(dòng)力情況看，原有的邏輯是“債務(wù)融資――購(gòu)買資產(chǎn)（樓市）――再債務(wù)融資――再購(gòu)買資產(chǎn)”，所以房?jī)r(jià)存在持續(xù)上漲的能力，而現(xiàn)在債務(wù)融資成本上升，鏈條趨緊，樓市的價(jià)格是否上漲要看能否保持在租售比的合理區(qū)間，也即資產(chǎn)收益率決定樓市的價(jià)格，而不是資產(chǎn)溢價(jià)決定樓市的價(jià)格。
中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，近期貨幣政策的一系列變化，將會(huì)從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響。首先，房地產(chǎn)信貸利率可能走高。央行貨幣市場(chǎng)操作利率的上調(diào)會(huì)影響銀行資金成本，但是否會(huì)進(jìn)一步向存貸款基準(zhǔn)利率傳導(dǎo)需要觀察，也并非一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸利率之上。但自去年10月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)加大了銀行市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在資金成本提高和外部風(fēng)險(xiǎn)加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價(jià)格手段來(lái)防控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)利率的提高有助于擠掉投資性、投機(jī)性的購(gòu)房需求，但需避免對(duì)剛需客戶造成過多影響。商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，實(shí)行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購(gòu)房和合理改善住房的需求。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面將趨緊。在“穩(wěn)健中性”的基調(diào)下，雖然央行尚未調(diào)整基準(zhǔn)利率，但貨幣政策收緊的信號(hào)已較為明確。央行通過價(jià)格手段，提前釋放收緊信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。目前來(lái)看，雖然持續(xù)、大幅度地全面加息尚缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進(jìn)式收緊，已是大概率事件。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)之一，資金是行業(yè)的血脈，銀行信貸又是資金的主要來(lái)源。銀行間流動(dòng)性趨緊將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面帶來(lái)較大影響。
房企突破自身局限迎發(fā)展
房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)發(fā)展的領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成力量，但廣大的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員們也不要對(duì)此進(jìn)行過度解讀。要想讓房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，建立長(zhǎng)效機(jī)制才是行之有效的最好辦法，而不是總用調(diào)控政策來(lái)對(duì)此進(jìn)行干預(yù)。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說如何在政策調(diào)控不斷加碼的環(huán)境下逆勢(shì)而上，建立穩(wěn)定長(zhǎng)效的運(yùn)行機(jī)制，在張鵬看來(lái)，問題的關(guān)鍵在于，如 何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫過度的投資品屬性，如何讓房地產(chǎn)產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上匹配居住性需求，如何讓房地產(chǎn)延伸的投資活動(dòng)繼續(xù)平穩(wěn)有序，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控。針對(duì)這四個(gè)如何，張鵬也提出了房地產(chǎn)企業(yè)的四個(gè)發(fā)展建議：
第一，堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成力量，房地產(chǎn)的產(chǎn)品是全面小康社會(huì)堅(jiān)實(shí)物質(zhì)基礎(chǔ)的理念和信心，突破原有格局，實(shí)現(xiàn)自我創(chuàng)新，積極按照中央的精神進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，將房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格有效的區(qū)分出來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房交易中掌握定價(jià)權(quán)，這是由需求端的極度分散性、新房市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)，以及房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升的集中度所共同決定的。這也就使得房企掌握定價(jià)權(quán)的背景下，漲價(jià)源于供不應(yīng)求，降價(jià)出于資金鏈緊繃。
第二，以功能性房地產(chǎn)市場(chǎng)為重要發(fā)展方向，以保障性房地a市場(chǎng)為關(guān)鍵基礎(chǔ)條件，以匹配營(yíng)改增、房地產(chǎn)稅、資產(chǎn)證券化改革為產(chǎn)品特性條件，堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展和市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。
【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量；問題
中國(guó)的房地產(chǎn)的騰飛源自2003年，這是由于2002年國(guó)家在金融和土地利用管理方面出臺(tái)了一系列政策，這些政策給房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨變：獲取土地使用權(quán)的方式變了；企業(yè)自身資本金的比例上升；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)鏈分割重整。
這些變化需要給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)很大挑戰(zhàn)，為了應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，他們選擇重新計(jì)量自己的產(chǎn)品，計(jì)量屬性主要有五種，在這五大計(jì)量屬性中，除了公允價(jià)值具有雙重性之外，其余四種屬性相對(duì)單一，很難滿足房地產(chǎn)復(fù)雜的交易需要。
公允價(jià)值之所有雙重性是基于：一方面它是真實(shí)交易下的價(jià)格，可信度高；再者它也可以是在假設(shè)交易下的估計(jì)價(jià)格。這一點(diǎn)可以讓公允價(jià)值盡可能滿足不同形式交易下房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)量，為房地產(chǎn)發(fā)展提供便利；
一、公允價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量中的積極作用
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展并逐漸走向成熟，以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的不斷完善使得房地產(chǎn)價(jià)格可以被可靠計(jì)算。因此，公允價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量中的作用功不可沒。
（一）公允價(jià)值真實(shí)反映房地產(chǎn)的價(jià)值
公允價(jià)值促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)值的形成，在早期房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)時(shí)，公允價(jià)值幫助人們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的價(jià)值，刺激了人們把房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)持有的熱情，同時(shí)，對(duì)于自用型和改善型房地產(chǎn)也起著價(jià)格尺度的作用，使得房地產(chǎn)交易信息透明化。這些信息有利于其他利益相關(guān)者作出正確的決策。
（二）公允價(jià)值提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資能力
伴隨著公允價(jià)值計(jì)量的引入，房地產(chǎn)賬面價(jià)值通常會(huì)提升，其中提升的部分會(huì)以投資收益的形式在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出來(lái)，企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值也隨之增加，即提高了企業(yè)的融資能力，進(jìn)而緩解了企業(yè)資金緊張的壓力。
（三）公允價(jià)值更具相關(guān)性、可靠性和及時(shí)性
歷史成本計(jì)量屬性是以市場(chǎng)因素固定不變?yōu)榍疤幔捎谖覈?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，所有因素都是劇烈變化的，因而該計(jì)量屬性無(wú)法適用。公允價(jià)值信息能夠迅速地反映市場(chǎng)對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)價(jià)，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，因而它的相關(guān)性、可靠性和及時(shí)性便有了進(jìn)一步提升。
二、公允價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量存在的問題
（一）缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境和客觀的評(píng)估機(jī)構(gòu)
目前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍然發(fā)展不完善，相應(yīng)的，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也存在很多不足，因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性時(shí)，客觀的市場(chǎng)價(jià)值很難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致部分大型房企自己根據(jù)需要確定所謂的公允。
確定公允價(jià)值的因素有很多，相關(guān)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)是重要因素之一。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估被引進(jìn)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，但是新準(zhǔn)則禁止房地產(chǎn)企業(yè)私自對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，規(guī)定需要聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。這在一定程度上增加了評(píng)估費(fèi)用和它的專業(yè)性，但是我國(guó)目前缺乏房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的人才和機(jī)構(gòu)，這導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然根據(jù)自己的利益來(lái)計(jì)算自己房子的公允價(jià)值。
（二）缺乏對(duì)應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制
由于我們國(guó)家目前對(duì)企業(yè)定價(jià)權(quán)的過分放縱，再加上對(duì)哄抬物價(jià)，關(guān)聯(lián)方交易，虛假交易的打擊力度不大，懲罰缺失等問題，企業(yè)完全可以不受任何懲罰的確定自己的公允價(jià)值，這樣的公允沒有公道可言。究其原因有以下幾個(gè)：
1、缺乏有效的法律制度
歐美國(guó)家法律的法律體系嚴(yán)密，我國(guó)法制的進(jìn)程還比較緩慢。為了確保房地產(chǎn)交易秩序正常運(yùn)行，建立一套嚴(yán)密的法律體系是非常重要的。除了法律體系，還有我國(guó)的法律的處罰力度不夠，這導(dǎo)致違法成本較低，阻礙了公允價(jià)值是真正的公允。
2、缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督
由于目前各大會(huì)計(jì)事務(wù)所生存艱難，為了謀求自身利益，部分事務(wù)所便喪失職業(yè)道德，出具虛假報(bào)告，再者，目前很多會(huì)計(jì)師事務(wù)所自身水平有限，我們國(guó)家對(duì)國(guó)外的事務(wù)所的進(jìn)入又保持著一定的芥蒂，這些導(dǎo)致我們的社會(huì)監(jiān)督不到位。
（三）采用公允價(jià)值事，在實(shí)際操作過程中存在一定難度
1、采用公允價(jià)值計(jì)量的條件苛刻
采用公允價(jià)值計(jì)量必須滿足兩個(gè)條件：一是，活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是，企業(yè)可以在交易頻率高的市場(chǎng)獲得同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和相關(guān)信息。
2、市場(chǎng)環(huán)境的有效性
良好的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量結(jié)果的公正性有直接的影響。市場(chǎng)環(huán)境若失去有效性，獲取的公允價(jià)值便不“公允”，房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象會(huì)不斷出現(xiàn)。因此，秩序井然且較為活躍的市場(chǎng)環(huán)境和公平公正的相關(guān)機(jī)構(gòu)，才可以保證公允價(jià)值計(jì)量真實(shí)反映房地產(chǎn)價(jià)值。
目前，這兩個(gè)條件在我國(guó)仍不完備，所以公允價(jià)值執(zhí)行起來(lái)難度較大。
三、對(duì)公允價(jià)值計(jì)量存在的問題的應(yīng)對(duì)建議
（一）建立評(píng)估公允價(jià)值的政策和機(jī)構(gòu)
首先，提高評(píng)估人員自身的水平、素質(zhì)和專業(yè)性。一方面，嚴(yán)管考試制度，杜絕考試作弊。資產(chǎn)評(píng)估師是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的關(guān)鍵人物，可以直接影響評(píng)估結(jié)果的公平性、公正性，所以選拔人才的環(huán)節(jié)不容忽視；另一方面，加強(qiáng)繼續(xù)教育。應(yīng)該抓好對(duì)評(píng)估人員的繼續(xù)教育，定期傳播職業(yè)操守，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感，在思想上杜絕徇私舞弊，保證公正廉潔。
其次，規(guī)范評(píng)估程序，完善評(píng)估機(jī)構(gòu)。除了運(yùn)用法律對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管之外，我們還應(yīng)該根據(jù)我國(guó)政府出臺(tái)的相關(guān)政策、法規(guī)條文對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審核。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制，對(duì)違反規(guī)則的人員嚴(yán)厲處罰，建立一套完整的制度體系，讓評(píng)估師在工作過程中有法可依。
（二）尋找合適的方法，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境
1.公允價(jià)值的確定應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)的相關(guān)指標(biāo)
利用租金和售價(jià)的比例、房地產(chǎn)空置率等指標(biāo)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行合理的引導(dǎo)，讓公允價(jià)值正確反映房地產(chǎn)的價(jià)值。
房地產(chǎn)空置率：指在某一階段空置的房屋面積與房屋總面積的比值。依據(jù)國(guó)際慣例，這個(gè)值在5%至10%的區(qū)間內(nèi)屬于正常，可以促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展；在10%至20%之間則屬于危險(xiǎn)區(qū)，說明空置的房屋太多，房子賣不出去，此時(shí)需要采取措施加大房屋銷售力度，以保證房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展；超過20%為積壓區(qū)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的阻力。國(guó)內(nèi)許多地區(qū)出現(xiàn)一棟棟賣不出去的樓盤，這些地方被稱為“空城”、“鬼城”，毫無(wú)疑問國(guó)家經(jīng)濟(jì)因此會(huì)受到嚴(yán)重影響。空置率的高低與公允價(jià)值有著直接的關(guān)系：空置率低，則公允價(jià)值高；反之，公允價(jià)值低。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，可以得出公允價(jià)值雖然有很大的優(yōu)越性，但是也存在很多的局限性。不過對(duì)于目前的的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，公允價(jià)值依然是可行的、有效的，只是在運(yùn)用過程中需要警惕其中存在的問題。這就要求我們把公允價(jià)值和其他四種計(jì)量屬性結(jié)合起來(lái)，并積極響應(yīng)政府出臺(tái)的一系列政策，在最大程度上規(guī)避公允價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，讓它體現(xiàn)出房地產(chǎn)最合理的價(jià)值。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 錢林芳.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變遷與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性選擇研究[J]. 經(jīng)貿(mào)實(shí)踐. 2016（08）
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