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關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產項目前期設計的具體工作內容
房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。
房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。
在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。
3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑
房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。
除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。
很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
近年來，隨著城市化進程的加快、居民生活水平的進一步提升、城市吸引力的增強，盤錦市房地產市場呈現出供需兩旺的強勁勢頭。但同時，在國家宏觀調控政策的影響下，房地產發展的勢頭被遏制住，如何在逆市中更好地發揮房地產經濟對城市經濟的促進作用，保證人民能夠安居樂業？是我們不得不面對的重要問題。為此，我們對盤錦市房地產市場進行了深入調研，通過對現存狀況的深刻剖析，從可持續發展的角度提出了盤錦市房地產市場發展的對策建議，以期促進盤錦房地產市場健康有序發展。
一、房地產市場項目概況
盤錦市規劃區內現狀總人口為132萬人， 建設區域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產銷售出現下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現脫節， 房地產景氣指數大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產市場進行調查研究。
1、區域分布分析
2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區26個，雙臺子區7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數的房地產項目集中在興隆臺區和大洼縣，兩個區域占到了整個盤錦市房地產市場的76%，而雙臺子區和盤山縣僅占24%。由房地產發展的規律，我們知道，一方面，經濟發展水平和人口集聚程度是吸引房地產發展的重要因素，另一方面，房地產市場的發展可以帶動當地的經濟發展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導房地產項目的地區分布，來調整經濟發展和人口分布。
2、項目類型
從對整個區域房地產項目的調研結果來看，大多數的房地產項目是綜合性地產，項目規模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區；酒店式公寓多聚集在市中心商業中心區。
3、價格分布
總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產項目價格集中在3000—6000元/平方米區間內。從區域分布來說，興隆臺區的房價最高，其次分別為雙臺子區、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺在盤錦市獨特的區位優勢，使得大多數的房地產項目聚集于此。興隆臺區的房地產項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區間內，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產項目的價格分析，我們不難發現，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當前興隆臺區的房地產項目產品訴求較為單一，產品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產市場產發展不均衡，產品價位單一，有極大的調整空間。
雙臺子區作為盤錦市的老城區，近年來雖然較興隆臺區而言發展較慢，但是由于基礎設施相對較為完善，以及市民對老城區的深厚感情，雙臺子區的房地產市場發展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網。
大洼縣產業基礎較好，加之與興隆臺區的距離很近，尤其是田家鎮毗鄰興隆臺區，土地成本較低，對發展房地產有著得天獨厚的優勢，聚集了大量的房地產項目。大洼縣的房地產項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。
相對于其他區域來說，盤山縣的房地產項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費人群
據調查，盤錦房地產市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務工者定居在盤錦市，構成了盤錦房地產消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當前盤錦房地產市場有相當比例的房地產投資者，以倒賣房地產來取得高額價差。
從年齡結構上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業，另一方面是中年一代改善型置業。從所調查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。
從職業構成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產市場消費者主要有公務員、教師、企業管理者、財務人員、技術員、銷售員、農民、自由職業者等。
二、盤錦市房地產市場分析
從盤錦市的實際情況看，房地產市場還處于上升發展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區，現有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經濟發展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內， 初步預計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現象嚴重， 房地產市場處于買方和賣方高度博弈狀態之中。
三、盤錦市房地產市場可持續發展對策建議
針對上文對盤錦市房地產市場的調研和市場形勢分析，為能更好地指導房地產項目發展，擺脫房地產市場買方和賣方較量的焦灼狀態，這里僅從可持續發展的角度提出盤錦市房地產發展的對策建議：
1、大力發展綠色節能建筑
盤錦市的房地產發展與當前國際、國內經濟的發展大趨勢是息息相關的，它要求突破以往因經濟發展而導致對自然資源的無限索取，以及無節制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產開發建設的能源消耗問題，大力發展綠色節能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產項目的綠化率，以創建良好的人居環境。
2、完善保障性住房供給體系
實現“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執政者的執政目標。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經濟適用房建設還不平衡，廉租屋政策發展遲緩，住房保障體系的建設還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調動各種財政資源，增加對經濟適用房和廉租屋建設的投資；通過稅收減免和低息等優惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業”。
3、科學合理增加土地供給
土地資產作為城市最大的、價值最高的資產，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，但是在發展土地經濟的同時，也帶來了盲目的“圈地運動”，不能及時有效地進行房地產項目開發，則會造成對土地資源的極大浪費。從對盤錦市房地產項目的調研，我們了解到，當前盤錦房地產項目多集中于興隆臺區，項目建筑規模大、容積率高，這一方面體現了城市土地利用集約化的要求，另一方面，也要求我們深入房地產運營后期，充分掌握各項目的空置率情況，以更好地指導今后房地產項目的規模布局，最小程度地減少對土地資源的浪費。
【關鍵詞】房地產；項目管理；問題分析；對策
引言
房地產業已經成為當今社會經濟系統的重要組成部分。作為房地產項目管理的開發商是管理主體，是整個房地產項目的組織者，對房地產項目開展完整項目管理。房地產項目管理的重點是協調好時間、性能指標與經費之間的關系，確保房地產建設項目能夠順利開展。因此，房地產項目管理在房地產項目建設中起到非常重要的作用。
1 分析當前我國房地產項目管理中存在的問題
1.1 忽略市場調查，決策存在缺陷
隨著市場經濟的發展，各地高樓大廈拔地而起，可見，房地產行業的競爭越來越激烈。在實際工作中，有些房地產開發商在拿到項目之后，急于實現經濟效益，縮短工期，壓縮成本，并沒有對市場進行細致的調查，就大概的確定了實施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤，而一昧的效仿別人，并沒有進行深入的思考，因此沒有自己的特色，也不結合實際情況。導致產品對消費者來說，沒有吸引力，所以在后期的市場競爭中就處于劣勢。而且，因為沒有經過嚴密的市場調查，在方案確定的時候也很可能會出現失誤，給企業帶來一定的風險。
其實，不論是一個工程還是一件事，一個好的開始都直接影響進程及最終的結果。所以，項目方案的確定是一個至關重要的環節，尤其是前期的市場調研，要打有準備的“仗”，將眼光放的長遠一點，不要急于眼前看到的利益。因為沒有周全的項目可行性研究報告，很多決策只是匆忙拍板，導致工程建設項目很不科學。
1.2 重施工，設計未能因地制宜
在我國國內的房地產企業中，表現最為突出的就是比較注重項目的施工時期的投資控制，對投入合理的資金能取得適用而又經濟的有形建筑產品卻幾乎沒有考慮到。重視項目的施工而忽略其設計在每家房地產企業中幾乎都存在。根據一般的慣例來看，施工項目的質量、投資與進度，在房地產施工項目中占有重要地位，但由于施工圖紙已完成，投資的控制是在已經獲得的投資基礎上來開展，對工程項目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱，而且施工監理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產開發商重視施工，輕視設計，導致設計不能夠從實際出發，很難滿足消費者的基本需求；換句話說，有些房地產開發商只是將設計的美觀度來判斷設計的優劣，并未充分結合施工的具體樓盤來對其展開設計。
2 關于解決當前我國房地產項目管理問題的對策
綜合以上對房地產項目管理中存在的問題的分析，提出以下解決措施。
2.1 加強工程項目投資前期的可行性研究
從以上分析可以得知，房地產無論是在設計階段還是決策階段出現的很多問題一般是因為先前的房地產市場調查不夠充分，房地產可行性方面的研究工作還不到位導致的。比如設計階段，因為沒有更好的對市場環境進行調查（如：消費者的需求以及房地產宏觀調控政策對消費者需求的影響），所以導致決策失誤，致使項目管理在企業中寸步難行。因此，對于房地產項目的管理，我們要充分重視房地產項目建設的可行性分析，也就是在房地產正式開發之前投入一定的人力、物力、財力展開全方位的可行性研究，切實做好房地產開發市場的前期調研工作，確保房地產項目管理確實可行。龍湖地產的啟動會制度就很好解決了這個問題，他對前期市場調研、產品定位、規劃設計、工程管控、成本管控、營銷策略都進行了詳細的剖析，并指出了項目操作的風險點及措施，值得同行好好學習。
除此之外，在房地產開發項目決策階段所開展的可行性研究中，房地產開發商應該積極引導相關的專業人員或咨詢單位對房地產項目的技術可行性、經濟、項目規劃方案的合理性等相關事項提出具體指導意見，通過這種方式來提升房地產開發商的工程項目決策的質量，提升房地產開發項目的成功率。
2.2 強化對設計階段投資方面的控制
房地產開發項目投資控制的重點是工程項目的最初的設計階段（尤其是方案階段），應該堅決克服只是重視施工，而輕視設計的傳統觀念。對當前的房地產銷售市場來講，項目設計比較新穎，并能滿足廣大購房者基本需要的開發項目，就能獲得成功。不僅可以讓房地產開發商能夠在較短的時間內回收資金，還能有效解決資金鏈的連續性問題，提升企業的社會效益，為企業今后的可持續發展奠定良好的基礎。購房難是當前絕大多數購房者需要面對的問題，當前的買房也成為了生活中的大事，甚至買房會涉及到兩代甚至三代人的事。所以，作為房地產開發商應該充分考慮買房者的實際生活需要。
2.3 重視項目收尾階段的管理工作
由于房地產項目比較多，人物也比較重，因此建設管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。然而，工程收尾階段在整個工程中是占據著主要位置，因此開發商應該牽頭成立由多個部門成立工程項目收尾管理機構，和工程項目現場的管理人員，展開相關的分工協作，一同來完成工程項目收尾階段的工作。另外，房地產開發商可以從工程項目實施的早期階段，并積極通過理清工程項目和參與各方的基本關系，有效降低收尾期間的工作量。從工程項目實踐的角度出發，工程項目的承包單位在到施工階段的時候，應該根據工程項目施工的具體特點，采取統一的規劃，分為不同的步驟來進行實施，并根據具體的施工進度來展開招標。與此同時，還應該進一步明確應該由總承包商來完成的工作，需要交由總承包商來進行完成，如果是總承包商的管理方向出現分化的話，就可以將其提供給開發商來為其服務，也就是更加注重自我管理。要做到切實有效的減少房地產開發商的工程分包項目，對工程項目的整體開發商包含的具體工程要進一步的細化，對各自合同的基本條件繼續深化，有利于工程項目的開發商和監理單位實現有機協調，有效規避不必要的風險。
2.4 提升房地產開發項目管理人員的基本素養
我國的房地產項目管理的基本方法與管理的理論方面和先進國家相比還存在較大的差距，是因為當前我國很多房地產項目管理公司內部的專業性的人員比較少，項目管理人員的素質普遍較低，對房地產項目管理的基本性質、基本任務與基本機制方面的認識還不夠充分，項目管理方面存在一定的局限性。因此導致了要實現房地產項目管理的國際化、現代化，房地產項目管理人員需要具有現代化的管理素養。尤其是項目經理，其管理理念、管理藝術與領導藝術方面要做到與時俱進，深刻領會項目管理中以人為本的重要意義。對規模相對較大的房地產開發項目管理來講，應該學會掌握與使用先進的管理工具，實現工程項目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養，實現工程項目的現代化管理是比較困難的。與此同時，房地產開發項目的管理人員，還應隨社會不斷進步以及相關管理技術的持續發展，通過接受培訓來提升管理素養。換句話說，具有高素養的工程項目管理，能決定其帶出合格管理隊伍，具備高的項目管理隊伍，能讓工程項目管理工作在健康良好的環境中開展，能提升企業在市場上的核心競爭力。
3 結束語
本文針對房地產項目管理存在問題進行分析說明，就如何更進一步實現有效的項目管理，提出了具體解決思路，以提升房地產企業的核心競爭力。由于目前我國的房地產行業還處于一個蓬勃發展階段，很多人也都看到了其發展前景，所以越來越多的這類企業已出現在市場上，競爭相當激烈，要在這樣一個大環境中生存并走在前端，就要有一個好的項目管理系統，建立完善的管理流程，提高項目管理的質量和效率，方可實現企業管理目標。
參考文獻：
希望能夠使我國房地產項目管理得到逐步的完善。
關鍵詞：房地產；項目管理；問題；措施
1.前言
對于房地產開發企業而言，房產項目管理是非常重要的方面。在前期，開發商必須正確分析經濟、論證其可行性、進行市場調研、進行合理規劃等，同時在后期必須進行營銷
方面的策劃，只有這樣才能對項目進行有效管理，使制造的產品最后能夠滿足各方面的要求。房地產開發涉及到管理、園林、營銷、金融、經濟、強弱電、暖通、給排水、結構、
建筑等多個方面的專業知識。房地產項目能夠成功開發并取得預期回報，必須各方面的人才共同努力，同時還需要綜合能力較強的高素質管理人才，有效的控制、協調、組織開發
項目的全過程，從而使消費者的需求得到最大程度的滿足，使企業盈利目標得到實現。
2.房地產項目管理含義及其原則分析
2.1房地產項目管理含義
房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產項目管理者對系統工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產項目的使用和建設進行綜合
管理，在房地產項目上實現生產要素的優化配置，提供給用戶一種優質的產品，這就是房地產項目管理的含義。房地產項目管理屬于一種綜合性、應用性很強的新興學科，它具有
非常大的發展潛力。
2.2房地產項目管理原則
房地產項目管理必須遵守三項基本原則，即：成本最低原則、質量管理原則、責任對等原則等。
2.2.1成本最低原則
房地產屬于暴利行業，最近有很多地區陸續有很多“地王”出現，還有很多國有企業也開始進軍房地產行業，這種現象對普通大眾帶來了很大的影響，引起了不小的不滿和恐
慌。但是，用房地產項目管理的方面對房地產成本運作進行分析，則必須堅持成本最低原則，要通過各種方式和手段使房地產成本不斷降低，最終使最低目標成本的要求得以實現
。但是，節約成本不是房地產唯一需要考慮的問題，若只關注成本節省而對房產質量嚴重忽視，將會導致大量的不合格房產出現，對企業長遠利益造成一種極大的危害。
2.2.2質量管理原則
企業生命的靈魂是質量，特別是對于房地產市場而言。“居者有其屋”是中國的一種傳統觀念，是社會最理想的一種狀態，對于個人發展而言屬于最基本的要求。但是有很多
不法商人，長期對房價進行炒賣，利用人們的樸實心態，為了更早的投入運行不斷地催趕工程進度，希望盡早回收成本。但是，時間過于緊迫勢必會造成對房產一些細節的忽視，
導致了房產質量較差，在很多購房者收到房子后發現了很多的質量問題。所以，對房產質量管理必須進行嚴格的把關，要有效的對項目管理運作進行管理和控制。
2.2.3責任
對等原則
對于房地產商而言必須堅持責任對等原則，房地產屬于暴利行業，為了盡早回收資金并進行接下來的投資活動必須盡早出售房產。房地產涉及資金量非常龐大，資金回籠速度
慢。所以，為了趕進度，很多房地產商忽視了自己的生產責任，導致大量違規生產的建筑不斷被制造出來，甚至很多建筑都是不合格的，對社會資源造成嚴重浪費。
3.我國房地產項目管理問題分析
目前，我國很多房地產開發項目沒有較高的管理水平，導致項目存在前期物業管理水平差、交房時間拖后、房產質量較低等各種問題。我國房地產項目管理問題在決策期主要
表現為決策機制不夠完善以及市場調查不全面，沒有收集足夠的信息等方面；我國房地產項目管理問題在設計時期主要表現為：對設計的忽略，只關注施工，造成成本控制的困難
；設計房產外形過于隨波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消費者需求得不到滿足；我國房地產項目管理問題在實施時期主要表現在工期拖延問題上。
4.有效改善房地產項目管理的措施
當今社會，為了管理房地產必須使用現代化的管理理念，使運作過程合理化、規范化，使不合理的管理盡量避免。對于現代化的房地產市場，只有對房地產項目更好的進行管
理才能更好的適應市場要求，在巨大的競爭中占據不敗之地。
4.1加大嚴謹的前期可行性分析
前期可行性研究包括前期對項目的產品研究和市場定位，還包括品牌戰略。近年來，房地產市場競爭越來越激烈，不能單純依靠投入的廣告建設企業品牌，產品的質量和一系
列售后服務問題是成熟的消費者所注重的問題。所以，這點必須引起房地產商的意識，客觀、合理的評價自己的產品，在項目前期進行充分的可行性研究，從而使產品質量得到保
證，使自身利益最大化。
4.2建立健全房地產項目管理程序
程序監督的完善與公開才能保證項目管理正常運行，使項目管理的目標得以實現。對當前各地的房地產項目進行分析發現，管理程序不規范的現象非常普遍，必須使監委會的
作用不斷加強，采用第三方力量管理的方法，使自己監督自己的現象得到避免。但是，房產項目戰線廣、面廣、點多，且它所涉及的內容非常全面，所以必須進行有效的程序管理
，按照程序適時、及時的對項目中遇到的問題進行調整，保證項目順利進行。
4.3強化房地產合同管理意識
在前期調查研究的基礎上充分的提高項目管理意識。由于當前的房地產市場沒有足夠的管理意識，必須積極的采取措施使管理意識得到不斷的強化，讓房地產企業充分認識到
項目管理的重要意義。首先，必須調整觀念，充分認識到合同具備的威力和強大的強制性，通過這種方式才能將房地產合同管理意識欠佳的問題從根本上進行解決，從而使房地產
項目管理的目標得以實現。
5.小結
房地產項目開發是一項整合資源的過程。面對巨大的市場競爭，中小型房地產若想要生存并發展，則對于項目定位問題必須明確、清晰，和那些具有較強實力的施工、營銷、
設計、監理、勘察等單位合作，打造優秀的房產以滿足現代購房消費者需求。不僅如此，項目管理中的安全、造價、質量和進度等問題必須進行嚴格的控制與管理，在施工過程中
保證工程能夠保質、保量并能夠按時完工。（作者單位：重慶宗申天潤地產有限公司）
參考文獻
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［2］ 周芝青.我國房地產企業項目管理狀況分析［J］.中國經貿,2009(12).
關鍵字：房地產項目 ， 全過程管理，施工前 ， 施工中 ， 竣工后
Abstract: with the development of economy and the improvement of people's living standard, the market demand of houses greatly increased, and in this case, the real estate industry flourished, as the growth of the national economy made great contribution, and has become one of pillar industries of national economy. Along with the real estate market increasingly fierce competition, the enterprise gradually focus on project management, project management to increase the level of real estate development of enterprise helps a lot, this paper before construction preparation stage, construction stage and stages of completion, and sums up the whole process of management of real estate project, the measures of hope to provide effective real estate project management advice.
Key word: real estate project, process management, before construction, construction, after completion
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
房地產項目是一個復雜系統的大工程，要想保證項目工程的順利進行，就要加強對項目的管理，房地產項目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有對項目進行全過程的管理，才能促進房地產行業的長遠發展。
一、房地產項目在施工前準備階段的管理
（一）對項目進行預測評估
在項目確定以前，先要對這個項目是否有投資價值進行預測評估，評估的依據主要是以往的經驗數據，通過對市場的調研確定投資的方向、投資的產品和投資的區域，以往的經驗數據也為項目做好了經濟數據上的基本工作。
（二）土地競拍
在實行土地競拍之前，先要對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進行一定的考察和分析，把此類產品的一些數據收集整理后作為依據來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后，編制土地競拍報告，爭取土地使用權。
（三）項目立項審批
對該項目進行市場調研、消費群體分析、項目策劃、產品分類分析等等，獲取立項批復，在進行項目立項審批的過程中，很多工作可以同時進行，比如進行全程的策劃工作。
（四）項目設計
項目設計對未來的項目施工具有重要的指導作用，高質量的項目設計是高質量完成項目的基礎，項目設計包括方案設計、擴初設計、施工圖設計，在設計單位的選擇上一定要謹慎，同時在項目設計過程中應該做好項目評審，及時調整項目中出現的問題。
（五）項目投標和招標
施工單位的質量對項目質量有直接影響，因此，要根據項目的特點對施工單位進行嚴格的招標審核。對參與投標的單位進行資格預審，預審通過后對施工單位發送招標文件，對施工單位進行技術、信譽、素質的整體考核，對高層房地產建筑，應該嚴格技術指標。
二、房地產項目在施工階段的管理
（一）安全管理
安全問題是一切生產活動最重要的問題，隨著建筑施工項目的增多，安全事故也呈上升趨勢，國家對建筑施工的安全問題比較重視，但是由于經濟利益的驅使，施工單位往往忽視了安全問題，沒有足夠的重視安全問題。現場施工人員普遍存在安全意識缺乏、自我保護能力較低的特征，在施工前又缺乏對施工人員的安全教育與培訓，導致安全事故的發生。必須把安全管理貫徹于施工過程的始終，按照安全保證體系對施工現場進行安全管理，加強對施工現場的管理與檢查，及時發現安全隱患，預防事故的發生，在事故發生后以最快的速度進行處理，把危害降到最低。
（二）進度管理
施工活動都是按照施工合同進行的，施工合同中明確規定了項目竣工的時間，對施工活動有了一定的時間要求，為了盡快的完成項目，施工單位追趕進度的情況普遍存在，或者在施工前不緊不慢，工期快到了才開始追趕進度，工程質量沒有保證。企業應該在總的進度目標的帶領下，把總的目標分解成具體的階段性目標，在保證質量和安全的前提下，靈活的調整工程進度，使進度控制更加規范化、科學化。
（三）成本管理
盈利是房地產企業進行生產經營活動的目的，降低生產成本能夠有效提高經濟效益，成為企業普遍關注的問題。但有些企業對成本管理的認識不準確，常常把成本管理和質量管理對立起來，沒有認識到兩者和諧統一的關系。企業應該加強對成本管理與控制的宣傳，使人們提高對成本管理的認識，積極引進低消費、高產出的新工藝和新設備，解決成本管理和質量管理的矛盾，使工程項目不但擁有較好的質量，還節約了成本。
（四）質量管理
工程質量和施工安全有著密不可分的關系，工程質量不達標，不僅會威脅到施工人員的安全，也會威脅到房屋使用者的安全，影響著建筑企業的形象。因此，應該嚴把施工材料準入關，杜絕以次充好的現象；建立完善的質量管理體系，落實質量管理責任制，加強質量技術管理，完善獎懲激勵制度，促進工作人員提高對工作的責任感；在施工過程中要對工程質量進行巡回檢查和走動管理，一旦發現質量問題就找相關部門或者負責人進行補救，情節嚴重的可以對相關負責人給予一定的懲罰，并跟蹤整改的落實情況。
三、房地產項目在竣工階段的管理
（一）市場推廣
在項目竣工后，要對產品進行市場推廣，回收項目投資，獲取經濟利潤。要對市場推廣制定明確的方案，制定總體的營銷計劃；建立售樓部，對樓盤的銷售面積、銷售地點、銷售期限等進行合理的配置；在銷售的過程中把總體的營銷計劃分成具體的營銷計劃。
（二）物業管理
物業管理狀況關系到小區居民的日常生活，也關系到企業的形象，因此應該制定物業管理的方案，制定物業管理的指標。物業管理工作應該和工程做好銜接，使物業管理保持良好的運行狀態。
總 結：
房地產項目作為一個復雜的大工程，不但對項目質量、項目安全、項目技術有較高的要求，要想保證項目的順利進行，還要承擔一定的經濟風險、法律風險和市場風險，對房地產項目進行全過程管理能夠有效規避這些風險，保證項目的高效運行，提高房地產企業的市場競爭力。
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關鍵詞：房地產；精品；策劃；規劃設計；控制
中圖分類號：TU712
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2011)07-0118-02
1 前言：房地產精品的實現關鍵
房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目總經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率、自有資金流轉速度測評等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。規劃設計的品質直接決定房產品的品質，因為房產品開發理念是通過規劃設計得以實現，并據此作為施工依據。
“我們有做好產品的初衷，我們也愿意花代價，但產品還是差強人意”，這是圍繞很多開發商的困惑。專業態度、經驗、人才、組織結構、制度化、程序化……這是品牌開發商實現品質控制的要素；也是開發商項目管理水平的差異所在。
地產項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。從市場經驗可以看出，房地產開發商在整個項目中的管理及控制的好壞，很大程度的決定了房地產精品能否實現。房地產項目管理是房地產項目管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。通過在項目設計前期，設計階段，現場控制等各個階段的控制作用，才能保證精品項目的形成在各個階段得以保證。開發商建立公司內部的專業管理團隊，通過專門的規劃設計管理部門和控制流程來整合、統籌、集成及協調把控各設計階段的品質。
設計前期主要的工作方面：選址、功能策劃、市場調研、可行性研究及項目投標等，是設計工作的一部分。因此好的設計前期工作及服務會帶給設計方表達思想理念的機會，并產生良好的經濟效益及社會效益，同時也會降低投資方的投資風險。
真正的設計階段要明確并懂得設計階段程序及注意事項，加強對設計過程的控制；此外，對設計的非正常因素，要懂得如何處理。
現場控制是監控、調整、完善設計的重要步驟，目的是使設計作品的理念得到更完善完整地體現，它需要良好的協調控制能力和豐富的現場知識。
因此，如何成就房地產精品，關鍵還是在于房地產開發商在項目推進的各個階段能否有效的進行控制。
2 前期策劃：成事在謀
20個世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發商完全憑借出讓土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續，開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發，其面臨的開發風險大大加強。于是，更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。在此前提下，房地產專業策劃公司或公司內部企劃部介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。
通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。
在現代項目實施過程中，由于市場經濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經打破了以往純設計階段的舊格局，正向兩端逐漸拓展，漸漸深入到項目目標設計、可行性研究，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。
前期策劃首先要解決的是市場的定位問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即明確項目開發的方向與目標。前期策劃必須以開發商為決策主導，設計單位和營銷策劃單位緊密配合完成。因此，策劃要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為開發商的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。
房地產項目管理開發產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，應依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，比如是多層、高層或其它物業形態等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
另外一點是策劃與創意之間的關系，策劃需要創意，但策劃不等于規劃。策劃要有一點新東西，但過分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓的。策劃需要創意，但策劃更強調科學、周密地統籌安排，創意則可能使這種安排更合理或某個環節得到優化，但決不是策劃的全部。
開發商尤其要注意整合資源利用外腦、內外結合，不要過于迷信自己過去的老經驗。過去的盤子成功了，不代表將未的盤子也一定能成功，市場是不斷變化的，還有很多是開發商自己不熟悉的、沒有關注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。房地產開發商要重視策劃、理解策劃，策劃專家是開發商的好參謀；要以營銷的視野看策劃，而不是以推銷的想法去賣房子。在策劃階段要注重以下三個方面：
1)市場調研
市場調研是指把與市場相關的市場、銷售、客戶等信息收集起來，加深認識并進行分析和監控，進而解釋信息間的內在聯系及相互關系變化的規律。這個過程為項目建設及定位提供決策參考依據。
2)功能策劃
功能策劃源于對生活知識及經驗的積累，沒有定式。除我們已知的功能之外，仍然可以
通過綜合功能不同特征發展新的功能形式。
對于具體地塊來說，功能策劃除考慮自我需要之外，還應考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢增強周邊功能，或突出互補功能，還要考慮經濟效益因素。功能策劃的細節考量，需要對現有具體功能的配置，基本規模、投資、對場地要求及交通狀況等因素有良好的知識儲備。
整個策劃過程基于理性的定性及定量分析基礎之上。初步判斷可以定性為主的專家式論證，決策判斷應以市場調研的論證(定性及定量綜合)為基礎。
3)產品風格形象定位
結合市場調研的情報，確立差異化定位目標后，就可以論證產品的風格定位，也是產品的形象識別系統的確定。最后通過設計單位在建筑造型藝術性的創新或原汁原味的塑造未實現。
3 設計優選：精品實現的基礎
談設計的優選，我們通常會談成本的優選。英國著名項目管理專家梅樂在1988年對世界范圍內52個世界經典房地產開發項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產項目的最終完成時間，平均比預期的要延期17％，而成本超過預算的情況更加普遍，平均達到88％。我國近二十年來的房地產開發項目實踐也證明了這樣一個事實，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當前，我國房地產開發項目正朝著大規模、高檔化的方向發展。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。在房地產開發項目實踐中，設計階段決定了房地產開發項目的成本大格局，也是房地產開發項目成本控制的關鍵與重點，因此，特別需要加強設計階段的優選。在制定設計招標方案時，應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的方法。設計評標要考慮專家的不同組合，評標的技術手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優選好的設計單位，促使設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創新的同時，也注重在降低工程造價上狠下功夫。
設計優選也是產品品質和產品競爭力的基礎，在設計優選過程中開發商、業主的素質決定了最終能否選取出較為圓滿、完善的精品方案。即使是有相當經驗的開發商，在前期項目策劃過程中與策劃單位能保持較為理性的溝通，策劃也達到了一定的深度與成果，但卻會在方案設計優化選擇時在價值判斷上帶有過多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要點，導致自己的評價理性被蒙蔽，最終導致方案選擇失誤。設計方案選擇的失誤時有發生，例如，蘇州獨墅湖邊某大型高層住宅項目，方案想必是經過多方案評比優選出來的，但是開發商的經驗與眼光決定了即便是優選出的方案，卻仍然存在著重大設計失誤，忽視了市場客戶的需求：比如偶數層觀景陽臺純粹為了立面造型加上厚重的邊框造型構件，而忽視了住戶對景觀的需求，將臨湖景觀面無謂地阻擋；比如將大套房型正對湖景處安排兩個衛生間，卻無處觀湖景。因此，開發商開展設計招投標時必須明確項目定位，盡量將評選依據建立在正確、理性、客觀的前期策劃成果之上。
4 控制與統籌：開發商主體性
前期策劃獲得成功，一個樓盤就成功了一半。但產品的塑造還未必成功。
建筑是創造空間的活動，空間形態是設計過程關注的焦點，其次，對照目前設計狀況，提倡細節設計，構造措施要先行(設計支撐部分要對材料構造邏輯及施工工法有積累與了解)，第三，相關專業(建筑、結構、水、電、通)密切并良好地配合(反復多次且深入細致)。開發商的思維核心要建立系統概念。
開發商引領品質，品質房產開發商必須同時具備三種能力：整合資源能力，品質控制能力，學習、借鑒、總結和創新能力。這三種能力將是衡量開發商核心競爭力的坐標。同樣的設計單位，沒有開發商品質控制的能力，仍然難以達到高品質，至少會大打折扣。因此，工程營造過程的品質控制能力同樣也極為重要。近年來進一步深化質量管理體系的覆蓋范圍和執行力度，切實有效地執行一整套從規劃設計、招投標、施工、監理、材料設備供應及后期維修等施工管理的制度和流程。成功的經驗如綠城集團正逐步建立起一套科學、優化的”立體交叉設計“流程，即在規劃設計階段，甚至在方案階段，就開始同步進行規劃、建筑、景觀、室內精裝修及各專業設計，各項工作”齊頭并進“，以達到項目的規劃、設計的經濟性、科學性、領先性和人性化等方面整體最優目的。
現場控制是監控、調整、完善設計的重要步驟，服務的目的是使設計作品的理念得到更完善完整的體現，它需要良好的協調控制能力和豐富的現場知識。首先是材料的選擇，根據定位選用合適的材料，保證房產品的品質，所選材料符合當前國家相關規定，并有一定程度的超前。這將決定房產品有沒有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，這是品質控制中最關鍵的一步。其重點在于公共部分，這是最能體現產品內在卻也最容易被開發商忽略的環節。大環境、小環境的營造，景觀、道路、停車位、園林家具等細節都要作為品質控制的要點來抓。最后是對合作伙伴的控制，開發商要選擇好的建造單位、材料供應商等。三者統籌控制，最終實現客戶使用的方便、尺度的合理、材料的舒適、工藝的精致、視覺的賞心悅目、活動的安全等每一個細節的“體貼入微”的關注。
5 總結：精品是市場成功的基礎
房地產行業走向成熟，不能靠壟斷，只有競爭才能創造進步。未來市場，專業細分越來越明確，企業的”核心競爭力”在于最”合理”地整合這些資源，所謂”合理”并不是”最好”，針對不同的項目選擇不同的規劃、設計公司，選擇不同的物管，讓不同的消費者享受最“合適“的物業。當有了市場感知能力和資源整合能力之后，加強控制能力，同時建立標準化體系。房產品本身沒有標準化，沒有任何兩套房子是一模一樣的，但建造的過程可以標準化，建立一系列的標準化流程，如施工過程中的質量管理等；建立控制體系，就是解決問題的能力；合理的人才架構體系，合適的人用在合適的崗位上；持續發展能力，用漸進、務實的態度去對待企業。
設計不精、控制不力是當前房地產開發項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。在項目建設過程中，更多強調對各環節的過程控制，從項目規劃、產品研發、景觀營造和售后服務等方面著手，追求一流，精益求精，塑造高品質、高性價比的產品。今后房地產開發的趨勢是對樓盤硬件品質進行不斷的創新和提升，更要實時保證在樓盤軟件品質上的進步，讓更多消費者都能在樓盤中找到歸屬感。
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關鍵詞：房地產；應用型人才；培養方案
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發展的房地產行業，對專業人才的需求量越來越大，同時對從業人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產專業知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產專業人才培養與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創新人才培養模式，培養適應行業發展并具有較強實踐應用能力的的專業人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產行業人才供求分析
（一）房地產行業人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農村建設的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產行業仍將會有一個持續良好的發展前景，同時也預示著房地產行業人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產行業人才供給分析
目前，作為房地產專業人才供給的高等院校，在人才培養模式上主要側重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。
顯然，我國房地產專業性人才需求與供給出現了較大缺口，高等院校應當遵循行業發展需要，創新人才培養模式，改革人才培養方案，增加房地產專業人才的培養與供給。
二、房地產專業應用型人才培養方案的構建
（一）專業課程設置及教學內容的創新
1、專業基本技能的培養要體現多方位多角度的人才培養理念
由于房地產行業的復雜性及房地產專業的多學科交叉性，決定了房地產專業人才要多方位多角度的培養，既要要求學生掌握建筑方面的基礎知識，又要求學生掌握經濟管理和法律法規等專業知識。但目前房地產專業本科畢業生的從業主要集中在房地產營銷策劃、房地產估價、房地產經紀等領域，高校就應當遵循房地產行業的發展需要及房地產人才市場的需求，以培養房地產營銷策劃師、房地產估價師和房地產經紀人為主線開設建筑、經濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業課程的設置要突出房地產專業特色，體現應用型技能培養理念
（1）專業基礎課的設置要體現實用性特點
建筑施工、建筑結構、建筑材料、工程制圖等課程是房地產專業的立業基礎，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據房地產專業特色，在第1至第4學期逐步開設經濟法、房地產法規和房地產基本制度與政策等法律法規課程，讓學生熟悉房地產行業的相關法律制度。
（2）專業方向課的設置要體現房地產行業特色
房地產專業是具有房地產特色的管理類專業，但其核心是房地產管理，因此在專業方向課的設置上要盡量回避具有共性特點的經濟學、會計學、市場營銷學、工程經濟學等課程，盡量開設房地產經濟學、房地產會計、房地產營銷策劃、房地產項目評估等具有房地產專業特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產專業知識。同時在專業限選課上也要體現這一特點，如增設房地產廣告學、房地產消費心理學、房地產市場調研與分析、房地產項目評估及房地產經紀人實務等方面課程，以完善學生的房地產知識體系。
（3）實踐教學環節要體現理論聯系實際、學以致用的特點
① 依據不同專業課程的特點及教學要求，如對房地產估價、房地產營銷策劃、房地產項目評估等操作性較強的課程設置課程設計，以訓練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術、建筑設備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設認識性實習環節，組織學生到施工現場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產市場的變化對房地產行業的發展起著至關重要的作用，在實訓課程設置上，應開設為期至少一周的房地產市場調查實習，讓學生了解房地產市場的動態變化，并訓練學生在房地產市場調查、數據收集整理和統計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業實習環節，要求學生到大型綜合性的房地產項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產企業的運營特點，了解房地產項目的操作流程。
⑤ 在畢業設計的選題上，要以房地產專業核心課程為依托，選擇綜合性的房地產開發項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產營銷策劃、房地產項目評估和房地產項目管理等方面具有豐富實踐經驗的“雙師型” 教師作為畢業生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經驗的企業人員與教師聯合指導學生。
（二）應用型房地產專業人才培養體系的構建
房地產專業人才培養目標定位為：遵循房地產行業及房地產企業發展需要，適應房地產項目經營管理的新要求，致力于培養具有建筑工程、房地產開發經營、營銷管理等專業知識，并系統掌握房地產經營管理專業理論，熟悉房地產開發流程及相關法律法規，具有一定的房地產經營管理能力和創新意識，在房地產估價、房地產項目評估和房地產營銷策劃領域具有較堅實理論基礎的高級應用型專門人才。并要求畢業生具有初步分析和解決房地產經營管理和房地產項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產開發企業和房地產咨詢公司從事房地產項目營銷、房地產項目評估、房地產估價以及物業管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養目標，現從教師和學生兩個層面構建以課程設置、教學內容和教學方法三位一體的房地產應用型人才培養體系（見圖1）。
關鍵詞：房地產；投資項目；風險管理
隨著房地產行業的快速發展，許多風險也暴露出來，房地產開發項目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩定因素多等特點，本文以中海地產——長春市鳳凰熙岸項目為例，對其項目開發過程中的風險進行研究，通過對其投資項目中的各個環節進行風險管理研究，從微觀視角對房地產行業投資風險進行客觀、準確的分析，同時對不確定因素進行合理控制，有利于房地產行業企業健康發展。
1.投資項目風險管理相關理論
投資項目風險特征及類型。項目投資過程的劃分有決定過程中風險和項目建設實施風險。項目決定過程風險具有獨特性和復雜性、客觀性及現實可測性；項目設實施過程中主要存在包括對項目設計方面的風險因素，建設施工風險以及設備的風險等，項目決策的風險主要包括：一是組織結構方面是否完善；二是企業資源條件；三是項目實施所處的外界環境；四是施工能力風險等。
2.房地產項目投資風險的類型
2.1政策風險
2012年的政府工作報告中再次提到“要切實保障和改善民生”，其中也特別對房地產發展做出了具體的部署，從短期看，房地產的控市受到一定的影響和抑制。
2.2財務風險
投資項目財務風險主要包括以下幾個部分，一是資金籌措風險；二投資所處環境風險；三是收入風險。
2.3項目運作風險
一技術風險設備。二合同風險。根據國家和工程所在地政府的規定和相關標準，賣方所品需要進行認證，認證由買方負責組織認證并承擔相關費用。質量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一，賣方逾期提供，應承擔相應的違約責任。三自然環境風險、地理環境風險、天氣風險、意外事故使得房地產項目運作情況復雜，都會直接制約房地產項目運作。
3.中海地產鳳凰熙岸投資項目
3.1鳳凰熙岸地產項目投資現狀
2015年9月6日，中海集團內部會議中提出了長春市南關區開發項目，投入11632.5作為土地購買成本，將其命名為鳳凰熙岸項目，并組織財務部、市場部、施工部等相關部門進行投資風險分析，中海鳳凰熙岸項目具有投資金額高、項目實施過程常、難度高、項目實施技術難的特點，工程項目建設的背后，隱藏著巨大的工程建設風險。房地產項目工程重大風險源管控，積極探索和開展房地產工程項目重大風險源管理相關的技術和管理措施研究。
3.2中海鳳凰熙岸投資項目風險評估
采用頭腦暴風法對建設階段風險進行評估，會議的共有20人，來自項目管理不同部門，采用舉手表決方式進行評估，分為五個風險等級，分別是小（1-4票）、較小（5-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。
4.投資項目風險應對策略
4.1中海鳳凰熙岸風險控制措施
一是強化項目決策階段的市場調研活動。二是采用科學的方法確定項目估算。三是做好財務分析和現金流預測。四是健全風險預警系統，根據中海集團的實際狀況，構建財務風險警告評價方面的相關指標，進行財務預警組織機構的建立，對企業活動進行設計、監測、改善等控制，使企業能夠良性循環。
4.2房地產投資風險規避建議
一是要能夠掌握企業自身的經濟實力。二是要聘請有專業能力的管理機構進行項目管理，幫助企業實現項目過程的規范化管理，從而使得企業的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產行業、長春地區政策、經濟、消費者需求方面的調研，更好地掌握市場動向，從而能夠幫助企業更好地發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；項目管理；難點；解決措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
1、房地產開發項目管理概述
1.1、房地產開發項目管理內涵
針對房地產開發項目內涵而言，主要是指在依據法律法規，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發。在房地產開發項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統性較強的復雜工程。針對房地產開發項目管理來講，主要以房地產開發項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規律，對項目構思至完成全過程進行組織設計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質量與管理效率。
1.2、房地產項目管理的重點
1）房地產開發項目的計劃管理對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。
2）房地產開發項目的組織管理這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
3）房地產開發項目的協調管理其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。
4）房地產開發項目的控制管理其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
2、目前我國房地產開發項目所存在的問題
2.1、項目方案的管理工作欠缺
房地產開發商一般對于項目方案都很重視,但是在實際的執行過程中,卻經常出現違背規范程序進行操作的情況,這也是項目管理中比較嚴重的一個問題。房地產企業進行項目開發之前沒有進行足夠的市場調研。受利益的驅使,很多房地產開發企業在拿到項目之后,基本沒有進行有效的市場調研,就匆忙的依據當前最為賺錢的項目來確定自己未來準備開發的方案,基本都是在模仿別人,這就導致了自己開發出來的產品缺少自己獨有的東西,形成不了足夠的吸引力,從而銷售速度受到嚴重影響。如果沒有足夠的市場調研,企業的整體運作將會面臨很大的風險。
2.2、房地產企業普遍忽略對于品牌價值的培養
房地產企業也不太注重對于品牌價值的培養。很多房地產企業注重的都是當前的利益最大化,只希望可以從這個項目短時間內獲得盡可能多的金錢,卻沒有對自己的產品做好品牌的培養,盡管做了很多的產品,可能企業的品牌知名度或者認可度依然很低。而事實上,企業如果可以希望長盛不衰,可以長期發展,那么就需要注重對于自己的精品產品的打造,并且注重對于自己的精品品牌的培養,所形成的無形資產和商譽都會讓企業在殘酷的市場競爭中更加具有優勢。
2.3、房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究
當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，如商品房戶型單一、結構設計不夠合理，成本較高，公攤過大、空置問題嚴重等等，影響著土地和資本的流通和優化配置。
3、房地產開發項目管理控制措施
3.1、標準化招標、提高建設項目合同管理的規范化水平
項目開發成本控制中，如何選擇一個優質的合作單位尤為重要，優質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創造更優質的產品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現的。同時，在建設工程項目合同中還規定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產項目開發過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業產品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。
3.2、強化房地產開發項目質量控制
強化質量控制，有助于及時發現施工問題，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，經由繪制動態過程控制圖與施工作業流程圖，可保證施工質量。針對房地產項目部而言，必須要構建全方位的現場管理模式，領導層要樹立質量意識，以達合同質量控制目標。此外，必須要強化領導層的管理意識，定期開展工程部經理會議，對質量控制與安全管理進行綜合部署，充分調動監理人員的工作積極性，強化現場質量驗收。
3.3、加強房地產開發項目組織協調
管理在房地產項目建設過程中，必須要做好項目部內部關系協調，積極協調內部人際關系，優化人員配置，職責分明。與此同時，要協調內部組織關系，按照實際工作需要與人員自身優勢，明確小組或成員工作目標與權限，構建信息溝通機制。另外，要協調項目部與外部的關系，包括施工單位、監理單位、設計單位、質量監督站及其他。
3.4、加強相關的品牌建設
消費者的成熟度不斷的提高,而房地產相關的市場競爭也愈演愈烈,所以作為房地產開發企業,加強企業的建設刻不容緩。對于房地產企業而言,大量的言過其實的廣告對于品牌的構建并沒有太多的幫助,反倒是如果房地產企業可以提供優質的產品以及優秀的服務,再通過較為真實的和恰當的形象規劃以及媒體推薦等公關活動將企業的品牌進行推廣,房地產企業就會逐漸形成屬于自己的、具有很高價值的品牌。但是房地產企業品牌建設并非一蹴而就,需要房地產企業鍥而不舍、堅持不懈的認真開發每一個樓盤,讓房地產市場逐漸認可本企業的品牌,才能最終形成屬于企業自身的形象和品牌。
房地產開發工程項目管理最終是以高效率的實現項目目標為根本目的的，而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產建筑的工期、質量以及后期服務。因此，房地產企業必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業加強對項目的管理，從各個方面入手，對于存在的問題及時的解決，從而促進房地產開發的發展。
參考文獻
[1]曲振琳.淺析當前房地產開放項目管理存在難點以及解決措施[J].知識經濟,2014,22:83.