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關鍵詞：住房反向抵押養老保險;以房養老;年金保險
中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（2）-0038-05
2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發【2013】35號）中明確指出“要開展老年人住房反向抵押養老保險試點?！睘樨瀼貒鴦赵旱倪@一意見，保監會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。試點一旦展開，相關的配套政策就必須跟進，稅收政策就是其中非常重要的一環。但目前學界對于住房反向抵押養老保險模式下的稅收征納及優惠措施都缺乏系統研究。在本文中，筆者希望以住房反向抵押養老保險的法律本質為出發點，對“以房養老”模式下的稅收問題進行系統分析，并提出相關的政策建議。
一、住房反向抵押養老保險的法律本質
關于住房反向抵押養老保險并無一個公認的定義，國內甚至也少有學者專門以“住房反向抵押養老保險”為對象進行研究。大多數的研究事實上都集中在“住房反向抵押貸款”上，這可能是因為國外的以房養老產品大都采取的是“反向抵押貸款”形式的緣故。這些學者往往都將保險公司作為反向抵押貸款的開辦機構來研究，雖然這在理論上并無不妥，但卻忽視了我國金融行業分業經營的現狀。目前的金融監管體制下，保險公司根本沒有發放貸款的資格，那么又何來保險公司開展住房反向抵押貸款之說呢？
（一）住房反向抵押養老保險背后的基礎法律關系是保險合同關系
住房反向抵押貸款和住房反向抵押養老保險運作模式很相似，都是參與的老人將自己擁有產權的房屋抵押給銀行或者保險公司，但仍有權在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者發放養老金，待前者去世之后，后者獲得住房所有權。但是盡管如此，這背后的法律關系卻有著明顯的差別，如果不將其加以梳理清楚，我們就不可能對其中的稅收問題進行系統地研究。
住房反向抵押貸款背后的基礎法律關系是借款合同關系，老人的住房作為其借款的擔保，銀行發放的養老金本質上就是發放的貸款，老人去世后，其房屋用于抵償其對銀行的貸款債務，因而所有權轉移給銀行。銀行將住房進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時享有房產的升值部分。
住房反向抵押養老保險背后的基礎關系則是保險合同，具體而言為年金養老保險。其中老人作為投保人和被保險人，保險公司作為保險人，保險標的是老人的壽命，保險公司發放的養老金自然就是保險金，至于保險費在這里顯得比較特殊，因為實際上在保險合同生效時，作為投保人的老人并未繳納保險費，這和目前年金保險的普遍做法即投保人要在開始領取之前，交清所有保費有較大的差異，這也是住房反向抵押養老保險最大的特點和其創新之處所在。雖然未繳納保費，但由于保險公司享有的這個保費債權有房產的擔保，因此并不會有較大問題。在老人去世之后，保險公司通過獲得老人的房屋所有權來實現其保費債權。
（二）不能將住房反向抵押養老保險認定為分期收款的不動產銷售
有學者認為，住房反向抵押養老保險“實際上是保險公司分期購入投保人的房產”，還有學者在研究中指出，“對借款人而言，...若將其認定為房屋銷售則需要支付所得稅，那么借款人取得的收入就會被認為是應征稅的收入。”毫無疑問，如果這一養老模式被稅務機關認定為是分期收款形式的房產銷售的話，那么參照《企業所得稅法實施條例》的規定（個人所得稅法缺乏相關規定），以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現，因此投保人需要在每次收到養老金的時候繳納個人所得稅，這對投保人選擇是否參與這一養老模式有著巨大的影響。
但筆者認為，盡管稅法中有實質課稅原則，但將住房反向抵押養老保險的實質認定為房產銷售并不妥當，具體理由如下：
1、忽視了其中的風險轉移屬性。住房反向抵押養老保險之所以被認為是一種保險產品，并不是因為它是由保險公司推出來的，而是因為它具有保險風險轉移的本質屬性。投保人的壽命具有不確定性，其擁有住房的價值能否滿足其養老的需要也是不確定的，而住房反向抵押養老保險則將這種不確定性變為了領取年金的確定性，因為保險人對投保人及其繼承人沒有追索權，因此即使投保人壽命超過了預期，其仍有權按照先前的約定獲得保險年金。相反，如果其壽命小于預期，除非處于保證領取年度內，否則保險公司仍然不負返還或補償義務。
2、目前的產品設計中，風險收益并未完全轉移給保險人，難以認定為銷售。從目前保監會的征求意見稿來看，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。我們發現，保險公司不僅沒有獲得房產的所有權和管理權，也不能獲得，至少不能完全獲得房產的增值收益，因此視為銷售有失妥當。
3、與產品設計中的保險金計算公式不符。如果將反向抵押養老保險視為分期收款的房產銷售，那么保險公司需支付給投保人的養老金數額超過合同訂立之日的房屋價值部分就成了保險公司未來須支付給投保人的利息。但從實際的產品設計來看似乎并非如此，以“幸福人壽”保險公司開展反向抵押貸款的每月支付保額計算公式為例，每月支付保額=（住房評估價+住房升值-住房折舊-預支利息貼現）/[（預期剩余壽命）x12]。顯然，有義務支付利息的不是保險公司而是投保人。
綜上，住房反向抵押養老保險的法律本質是一種新型的年金養老保險，而非分期收款的房產銷售。
（三）關于房產增值部分的法律本質
關于增值部分，前文我們已經看到，試點產品中增值部分要部分或全部由投保人享有。這里的一個問題是這個增值是預先的一個估計值（即在訂立保險合同時對投保人去世時的房產價值進行評估，確定增值數額，并將增值額全部或部分按年發放給投保人）還是實際的增值部分（即每年年末對房產價值進行一次評估，將增值額發放給投保人）。如果是前者，那么這實際上就是一個以房屋作為保險標的的另一個保險合同，一個財產保險合同，這也是為什么有的學者會認為住房反向抵押養老保險中會有兩個保險標的的緣故。如果屬于后者，那么這時由于保險人并未承擔任何轉移給他的風險，因為風險仍由投保人自行承擔，因此保險人發放給投保人的房產增值額不屬于保險金。那么這部分的性質是什么呢？首先，這部分金額實際上是保險公司將未來投保人去世后其拍賣抵債房產時將取得的房產增值額提前付給投保人。從其功能上說，似乎是一種貸款。但如前述，保險公司無貸款資格，將其認定為貸款與目前的規則不符。認定為是房產銷售的分期付款呢？筆者認為也不行，如前述，所有權、管理權以及與房產相關的風險都沒有轉移給保險人，難以認定銷售成立。筆者認為認定為未來銷售合同的預付款項應該是比較合適的，而對投保人而言，則自然認定為預收款項。
二、住房反向抵押養老保險下的稅收問題
了解了住房反向抵押養老保險的法律本質之后，我們現在可以開始分析其中的稅收問題。筆者在接下來的分析中將分為兩個階段進行討論，包括：發放/領取養老保險年金階段;投保人去世后的以房產抵償保費債務階段。每個階段筆者將從投保人和保險人兩個角度來探討可能涉及到的稅收問題。
（一）發放/領取養老保險年金階段
1、投保人。我們前面已經討論過，住房反向抵押養老保險的法律本質是一種年金養老保險，而非房產銷售，因此其領取的保險年金屬于保險金范疇，而非房產銷售收入。根據《個人所得稅法》第四條規定，對于保險賠款免納個人所得稅。雖然先前對于分紅型養老保險有過納稅與否的爭議，但考慮到住房反向抵押養老保險屬保障性質而并不具有分紅的性質，因此，對于投保人領取的保險金免納個稅應該是沒有任何疑義的。
對于房產增值部分，如前所述，如果增值額是預先估計后按年發放的，那么屬于財產保險性質，其稅收處理仍然是免稅;如果是每年評估確定增值額后發放，那么這部分對投保人而言屬于預收款性質，對于這部分預收款，按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此預收款需要繳納營業稅，以及伴隨著的城建稅和教育費附加。至于在繳納營業稅時有關“購買不足/超過5年”的特殊規定如何適用，筆者認為由于在此階段銷售未成立，因此應將投保人預期死亡時間作為計算是否滿5年的標準。在所得稅方面，由于并沒有預收款需繳納所得稅的規定，因此應視為對預收款不交所得稅。
另外一個需要討論的問題是房產稅的問題。房產稅是對住房持有環節征收的稅種，目前除上海、重慶兩處試點外，對個人住房是免于征收的。在住房反向抵押養老保險中，由于房屋僅僅是抵押給保險公司，所有權和居住權都由投保人保留，因此試點地區的投保人如果滿足房產稅的征收條件，在無新的優惠政策的情況下，投保人仍需要繳納房產稅。
2、保險公司。保險公司主要面臨的稅種毫無疑問是企業所得稅。保險公司在反向抵押養老保險中獲取的收入包括：保費收入;利息收入;手續費收入;參與型試點產品下的增值分享收入。當然保險公司在確認收入的同時要結轉成本，其按年支付的保險金應可作為費用扣除。
關于增值部分，如果認定為財產保險，則首先需要確認保費收入，同時結轉成本。如果將增值部分認定為預收款項/預付款項，由于投保人的預收款不確認收入，保險人的預付款也不確認成本。但是在參與型試點產品中，保險公司按年評估房產后取得的增值收入應按實際發生額計入應納所得稅收入。
（二）投保人去世后的以房產抵償保費債務階段
1、投保人。雖然投保人已經去世，但在房產轉讓中應該繳納的相關稅費應當是由保險公司代扣代繳的，這種代扣代繳毫無疑問會直接減少保險公司在投保人生前發放的保險金的數額。
如前文所分析，投保人去世之后，保險公司將通過獲得投保人房產的所有權來實現其保費債權。這種以房抵債的本質其實就是房產的銷售。那就需要繳納以下稅種。
（1）營業稅。按照我國目前關于銷售住房的營業稅規定，購買不足5年對外銷售的，全額征收營業稅;購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。若實際需要繳納營業稅，應當是由保險人代繳。當然，代繳的還應包括根據營業稅計算的城建稅和教育費附加。
（2）個人所得稅。轉讓財產取得收入需繳納個人所得稅這并無疑義，這里的關鍵是收入的金額如何確定。尤其是在房產的拍賣或者折價金額高于債務（包括保費債務、利息債務、手續費債務，預收款項也屬于債務）部分時，如果高出的部分需要退還給投保人的繼承人，那么保險公司應按照拍賣價或者折價金額作為投保人房產銷售收入并代為計繳個人所得稅;反之，如果高出部分不需要退還，則保險公司應按照債務的數額作為房產銷售收入代為計繳個人所得稅。當然，不需退還的部分作為保險公司營業外收入計算繳納企業所得稅自不必說。
（3）土地增值稅。對于個人轉讓普通住宅，一直以來都是免征土地增值稅的。但是若為非普通住房，則需要繳納土地增值稅。根據上海目前的規定，居住滿五年的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收;居住未滿三年的按規定征收。因此，若滿足征稅條件，也應由保險人代為扣繳。
（4）印花稅。對于產權轉移憑據，雙方都應該按照憑據所載金額的0.5‰計稅貼花。
2、保險人。保險人除了要對投保人應納稅款進行代扣代繳，同時在交易中自己還要承擔相關的納稅義務。這里首先明確的是，保險公司在投保人去世后是直接取得房產所有權的，即使房產的拍賣或者折價金額高于債務部分需要返還投保人繼承人亦如此。換言之，投保人并非是保人拍賣房產，然后從拍賣款中受償，而是直接取得房產，至于其最后是將房產留用或者出租或者銷售都沒有關系。因此，對保險人而言，實際上又存在抵債房產取得、持有和處置三個階段。
（1）抵債房產取得階段。1.企業所得稅。抵債資產取得階段涉及到企業所得稅主要是當房產的折價金額高于債務而高出又不需要返還給投保人之繼承人的情況。按照《企業會計準則第12號―債務重組》的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產公允價值之間的差額，計入當期損益。具體言之，房產作價高于債務數額的，應計入營業外收入繳納企業所得稅;相反若作價低于債務數額，則其為損失，應計入營業外支出，減少應納稅所得額。2.契稅。保險公司獲得房屋所有權時，按照稅法規定應繳納契稅。3.印花稅。如前所述，對于產權轉移書據，雙方都應該按照書據所載金額的0.5‰計稅貼花。
（2）抵債房產持有階段。保險公司取得房產后，可能并不會立即出售，而可能會持有一段時間。這期間保險公司若將其出租，按照稅法規定需繳納營業稅，所得還要繳納所得稅，租賃合同還需繳納印花稅;同時，保險公司還應按照規定繳納房產稅，土地使用稅等。
（3）抵債房產處置階段。處置階段若將房產出售，價格高于取得抵債房產時的作價部分應該作為營業額按照稅法規定繳納營業稅。另外處置時還應按照稅法規定繳納土地增值稅、企業所得稅、印花稅等稅款。
三、相關稅收優惠政策的建議
從鼓勵住房反向抵押養老保險的發展這一目標出發，毫無疑問需要對這一新型養老模式賦予稅收優惠政策。但是制定優惠政策的前提條件時，我們必須厘清在現行稅收制度下的稅收問題。只有當我們弄清了在目前的稅制下，什么時候應繳納什么稅，如何繳納，繳納多少，我們才談得上制定稅收政策來免除或者減輕或者遞延納稅人的稅收，這也是為什么筆者要分析住房反向抵押養老保險的法律本質的原因，因為這是制定稅收優惠政策的前提條件。
由前文的分析，我們已經了解到，投保人在生前領取保險金的階段并無繳納個稅的義務，因此，就不存在免除投保人領取保險金時應納的個人所得稅問題，但我們同時又要注意到，投保人在身故之后以房抵債時，卻是需要由保險人代繳個人所得稅的，這種代繳就使得投保人在生前取得的保險金會相應減少，如果不考慮這一點，保險公司可能會在設計其產品時因為未能考慮稅收問題而出現錯誤。
另外，在制定稅收優惠政策時，我們還應該注意優惠政策的差別對待，尤其要對貧富差異的因素加以考慮。以遺產稅為例，其實我們可以預見，若住房反向抵押養老保險成形，“規避遺產稅”必然會成為保險公司宣傳的噱頭之一。那么住房反向抵押養老保險能否成為規避遺產稅的考慮呢，有學者認為這還要待我國的遺產稅出臺且國家賦予以房養老免稅政策后才能成為現實。確實，由于目前遺產稅條例并未出臺，所以尚無法認定住房反向抵押養老保險能否規避遺產稅。但有一點卻是確定的，那就是如果這一養老模式被“一視同仁”地免除遺產稅，那么肯定會有一大批富人會利用這個制度來規避遺產稅，這不是我們希望看到的。
考慮到這些因素，筆者認為可以從以下幾個方面設計住房反向抵押養老保險的稅收優惠政策：
第一，部分地免除投保人身故后以房抵債的個人所得稅?！懊獬笔侵副ｋU人在投保人身故后取得投保人房產所有權時，無需再代為扣繳個人所得稅，這樣保險人就可以將這部分稅款計入應發放的保險金之中。這里的“部分”是指，對于擁有兩套及以上住房的投保人，不予免除個稅。之所以作此規定是因為考慮到擁有兩套住房的人經濟能力較高，沒有必要賦予優惠政策，且如果允許的話，可能會變相地賦予其一個免稅的銷售二套房的途徑。
第二，免除投保人獲得的代表住房增值部分的預收款項時應繳納的營業稅。即在住房增值部分由保險公司每年評估然后將增值額發放給投保人的情況下，其性質屬于預收款項，按照目前的制度，投保人需要在收到時繳納營業稅。但是考慮到真正的房產銷售發生在投保人身故時，這時房產一般都已經購買超過五年，在這種情況下，若為普通住房，應免繳營業稅，若為非普通住房，則應差額征收，但若未超過五年，則需要全額征收，因此如果收到預收款和實際銷售成立時一個在五年內，一個在五年外，那么就很容易使得政策變得復雜，因此考慮政策的簡便性，應直接免除預收款項的營業稅，改由實際銷售時統一征收。
第三，允許保險公司在其應納稅所得額中扣減其反向抵押養老保險中的利息收入。保險公司在開展這項業務中最重要的一點就是現金流問題。某種程度上可以說，保險公司實質上開展著銀行的貸款業務，但卻缺乏銀行來源于存款業務的大量現金流。因此，稅收優惠政策也應當針對這一點來做文章。允許保險公司扣減其利息收入對緩解保險公司的現金流壓力有一定幫助。有的學者認為應當針對保險公司的保險費收入給予稅收優惠。但筆者認為如果對保費收入予以比如免稅優惠，那么就不可能再允許保險公司對保險金支出作為費用扣減，這對保險公司反而不利。
隨著我國老齡化問題的越來越嚴重，養老的壓力也會越來越重。住房反向抵押養老保險是一個契機，如果試點能夠成功，國家未來的養老問題就有保障。試點的成功需要大量投保人的參與，而這種積極的參與又需要稅收政策的激勵，因此，稅收優惠政策絕對是很關鍵的一點，筆者相信若能科學合理地設計稅收優惠政策，一定可以將住房反向抵押養老保險的效果發揮到最好。
房地產銷售部門個人工作計劃
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關業務知識。基于本人是第一次接觸房產銷售行業，面臨困難和壓力較大，針對行業特點、現狀，結合本人這一個多月來對“房產銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二、目標
一：全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
二：根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
三：鎖定有意向客戶30家。
四：力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
一：多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
二：對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
三：在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
四：在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
五：在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
六：.對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法?？朔щy、調整心態、繼續戰斗。
七：在總結和摸索中前進。
四、計劃評估總結
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產銷售部門個人工作計劃
一年的工作就要結束了，而來年的工作也是接踵而至，作為房地產的一名銷售人員，我也是要做好20__年的工作計劃，讓自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我繼續努力去提高的。
首先是銷售目標，20__年我要按照主管的要求，達成銷售的目標，按照年度的目標去分解，制定好每月的銷售計劃任務，讓自己每個月都明確自己要達成的目標是多少，需要銷售多少套房子出去，只有將目標分解下來，一個個的去做好，那么才能在到達年底的時候完成年度的銷售任務。通過分解目標，然后再有計劃的去找到目標客戶，去進行銷售，而不是在營業部等待，那樣的話是完成不了任務的。
其次是要提升自己的銷售能力，今年的工作雖然做完了，任務也達標了，但是感覺有一些運氣的成分在，而自己的銷售能力其實還是需要進一步的去提升的，一些本來可以拿到手的客戶卻最后還是沒有成功的拿下，而這也是我的銷售能力不過關的原因，在20__年我要去提升我的銷售能力，參加一些銷售的課程培訓，學習一些銷售的方法和技巧，讓自己能在這一年的工作中做得更加的好，而不是還保持原來的樣子，雖然工作也是會讓自己提升，但是多學一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成銷售的目標。
再次則是對新樓盤的了解，明年有一個新的樓盤要開盤，雖然今年有了解一些情況，但是具體的如何，卻是需要進一步的去了解，同時根據自己了解的樓盤情況去進行歸納和總結，轉化為銷售的話語來跟客戶去溝通商談。對于新樓盤來說，公司也是抱有很大的期望，希望能銷售出一個好的業績，我也是要努力的抓住這個機會，新的樓盤來看的客戶也是特別的多，只有把樓盤的情況了解清楚，那么我就能在這些潛在的客戶中更好的找到有意向的客戶，促成銷售，最后達成簽約。
新的一年，有新的任務，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的銷售任務的同時積極的去學習，讓自己的銷售能力變得更好，這樣也是能再促進工作完成。同時對于自己這一年所犯的一些錯誤，和不足的地方也是要在新的一年里改進，完善，不再犯這些錯誤了。我相信在20__年，我一定可以按照計劃，認真的去把工作做好的。
房地產銷售部門個人工作計劃
一.銷售節奏
(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。
1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。
2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。
3.開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)-銷售節奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目
2.__年12月底—__年1月初，召開產品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3.__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。
二.銷售準備(__年1月15日前準備完畢)
1. 戶型統計：
由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成
鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。
2. 銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成
-項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產品稀缺性銷講
基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。
建筑工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區銷講：
不利因素公示
3. 置業顧問培訓：
由營銷部-負責，培訓時間從__年11月底—__年1月
培訓內容包括：
銷講資料培訓，時間：__年11月底—__年12月初
建筑、景觀規劃設計培訓，時間：__年12月初
工程工藝培訓，時間：__年12月初
樣板區、樣板房培訓，時間：__年1月9日
銷售培訓，時間：__年12月—__年1月出
2.預售證
由銷售內頁負責，于__年1月10號前完成
3.面積測算
由銷售內頁負責，于__年1月10號前完成
4. 戶型公示
由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。
由策劃師負責，于__年1月10號前完成
5. 交房配置
由工程設計線蔣總負責，于__年1月10號前完成
6. 一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調研后，與銷售經理-會商后，于__年1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三. 樣板區及樣板房
(一)樣板區
1. 樣板區范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)
2. 樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建筑風格。
3. 樣板區展示安排：
確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求;
確定y區道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解;
具體見附后(參觀園線說明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3.樣板房展示安排：
前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應于__年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四. 展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：
1.沙盤模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
2.戶型模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
3.戶型圖：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
五.價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批后執行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。
時間安排：營銷策劃部于__年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。
寫總結應該講究實事求是，尊重客觀實際，但絕不意味著可以照相般地復制原始的東西，有什么就寫什么，怎么做的就怎么寫，把總結寫成“豆腐賬”。以下是小編給大家帶來的幾篇房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘，供大家參考借鑒。
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘1
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業的每一名員工，我們深深感到__企業之蓬勃發展的熱氣，__人之拼搏的精神。
__是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，__很快了解到公司的性質及其房地產市常作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，__同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于20__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，__同志積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為_月份的銷售奠定了基矗最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，__同志從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
2019年下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出__火爆場面。在銷售部，__同志擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。
經過一個多月時間的熟悉和了解，__同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與__同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
2019年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘2
2019年在不經意間已從身邊滑過，回首這一年，步步腳印!我于20__年_月份進入__公司，在職期間，我非常感謝公司領導及各位同事的支持與幫助。
在公司領導和各位同事的支持與幫助下，我很快融入了我們這個集體當中，成為這大家庭的一員，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改變，在任職期間，我嚴格要求自己，做好自己的本職工作?，F將2019年的工作總結如下。
一、內勤日常工作
作為公司的銷售內勤，我深知崗位的重要性，也能增強我個人的交際能力。銷售部內勤是一個承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系八方的重要樞紐。工作主要從以下幾個方面開展;
1.日常業務銜接、客戶服務、處理客戶抱怨、客戶咨詢電話的接聽及電話記錄。
2.對客戶進行銷售政策的傳達及業務信函的發送。
3.銷售會議的安排、記錄及跟蹤結果。
4.做好本部門的檔案管理工作，建立客戶信息檔案(涉及用戶基本情況，使用品種、數量、價位、結算方式)。
5.各種促銷活動情況了解，統計費用報銷等協助辦理。
6.建立銷售分類臺帳(反映出銷售收入價格、運雜費、貨款回收額度、應收貨款額度)。
7.建立銷售費用臺帳(反映出部門內部費用及每個業務人員的費用、差旅費、運雜費、包干或定額包干費用的提取數額)。
8.各種報表的統計、匯總、報告的打印轉發。
9.銷售經理差旅費的初審與上報簽批。
10.對所經手的各類涉及我廠商業秘密的銷售資料、數據應妥善保管，不得丟失或向外泄密。
11.同類產品競爭品牌資料的分析與建檔，銷售相關宣傳資料的領用、登記、分發。
12.各月份客戶回款額排查、跟蹤、跟進。
二、存在的缺點及計劃
對于__市場了解的還不夠深入，對產品的技術問題掌握的過度薄弱，不能十分清晰的向客戶解釋，對于一些大的問題不能快速拿出一個很好的解決問題的方法。在與客戶的溝通過程中，過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應。
本職的工作做得不好，指導力度不夠，影響市場部的銷售業績。2020年的到來，在做好本職工作的基礎之上，對上述存在的問題，我個人也要盡自己所能，多掌握一些技術上面的知識，盡量做到應對自如，從容得體。不斷增強自己的辨別能力，在更好的與客戶溝通的基礎之上，能更多的為公司利益著想。
三、部門組織上面的一些小建議
在明年的工作規劃中下面的幾項工作作為主要的工作來做：
1.建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
2.完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法。
銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
3.培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣。
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
4.銷售目標。
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務;并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
我認為公司明年的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。
四、總結
一年來，通過努力學習和不斷摸索，收獲很大，不論在工作安排還是在處理問題時，都得慎重考慮，做到能獨擋一面。我堅信工作只要盡心努力去做，就一定能夠做好。做了一年的銷售內勤工作了，有的時候也覺得自己有些經驗，或是由著自己的判斷來處理事情不夠仔細，所以出現了不少的問題，也犯了不少錯誤，事后才知道自己的社會閱歷缺乏，或是處理方法不當，我決心在今后的工作中要多提高自己的素質與休養，多學習為人處世的哲學，才能夠超越現在的自己，爭取更大的進步!
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘3
一年的工作已接近尾聲，在對前期工作的考核和總結的基礎上，我認真對照，逐條檢查，客觀的評價自己的每一項工作和現實表現，在公司各級領導和同事們的真誠指點和幫助下，正視工作中的缺點和不足，積極發揮工作中的各項成績，努力做到克服不足，保持成績，基本能夠獨立完成本職工作，現將今年的主要工作做以下幾方面總結
一、主要工作任務和業務完成情況
1.完成情況綜述
2.未完成情況分析并說明
3.職業精神
剛到房產時，我對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及房地產市場。作為銷售部中的一員，我深深感覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。
所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
看似簡單的工作，更需要細心與耐心。在我的整個工作中，提供各類銷售資料，平凡單調的工作成為了銷售的奠基石。通過管理這些資料，讓我從生疏到熟悉，進一步了解公司的房地產項目及相關客戶等工作內容。剛開始由于對房地產知識掌握的不熟悉，常常在接聽客戶電話時，讓我措手不及，銷售部是對外的形象窗口，我們回答客戶的每一個問題，都跟公司的利益息息相關，每說一句話都要為公司負責，為樹立良好的公司形象做鋪墊。
在此方面，我深感經驗不足，部門領導和同事都向我伸出了援助之手，給了我很多好的建議和幫助，及時化解了一個個問題。每接待一次客戶后，還要善于總結經驗和失誤，避免同一類差錯的再次出現，確保在下次工作中有新的提高。
隨著工作的深入，現已開始接觸銷售部管理的客戶工作，電話拜訪、催款是一門語言藝術，這不僅需要好的表達方式，還需有一定的經驗。俗話說：“客戶是上帝”，招待好來訪的客戶是我義不容辭的義務，在客戶心理樹立好公司形象。
就總體的工作感受來說，我覺得這里的工作環境是比較令我滿意的。第一是領導的關愛以及工作條件在不斷改善給了我工作的動力;第二是同事間的友情關懷以及協作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。
二、本期工作的改進情況
房地產市場的起伏動蕩，公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為__的銷售奠定了基礎。最后以__個月完成合同額__的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
__旬公司與__合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出__場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。
在開盤之際，我基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中我做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。
此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，我不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
總之，這個月來，我雖然取得了一點成績，但離領導的要求尚有一定差距。今后，我將進一步加強學習，扎實工作，充分發揮個人所長，為公司再創佳績作出應有的貢獻。
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘4
不知不覺，在__工作已經足月有余，在這個把月里，工作量不大，要學的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵。也正因為如此，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業績，爭奪提成，經常是不擇手段，詭計迭出。幸運的是目前的__擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中(即便我們只有4人)化解。正因為有這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我在__成長所需的養分。
但是通過工作，還是發現自身仍存在許多缺點急待解決。首先，剛進入__，對__地產的企業文化及__這個項目的相關情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時候不足為企業和項目展示很好的口碑與形象，致使客戶對我們的企業品牌與項目一知半解。我想作為一個大企業的置業顧問，不僅要精通賣房業務，更要讓客戶感覺__無論是從企業品牌，社區環境，物業質量以及員工素質各方面都比其他樓盤有優勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我已經與同事小沈深刻討論過，多學習，多討教，從自身做起樹立對本企業品牌的絕對信心與優越感，以此感染每個客戶。
其次，由于進入__時所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對于商鋪銷售基本可以說是毫無經驗。我想，相對于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購房心態及個人氣質各方面肯定也有所不同，因此對于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應的變化。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報率問題，那么我們就應該著重介紹周邊的發展趨勢與發展前景，堅定客戶購買的信心，讓其買得開心，買得放心。以前總以為一個優秀的銷售員必須有自己的個性，沒有個性的銷售員不過是個服務員而已。但是通過實踐工作我才發現，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態的應變能力，同時牢記，專業、禮貌、主動服務、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業操守。所以，為了做好__商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養，無論從個人氣質和專業能力方面都要把自己打造成一個適合__地產大氣之風的置業顧問。
另外，由于進入__的時間不長，所以自己對公司的一些規章制度和流程方面還沒有機會完全了解，偶爾犯下一些低級錯誤。雖然在主管的幫助下已經改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進，一方面自己會多學多問，另一方面也希望領導的鞭策，同事的提點。
我深知個人的發展離不開企業的發展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以，在這充滿希望的企業里，我必將全力服務公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴于律己，認真專研，繼續學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹的態度面對我的職業，為客戶制造感動，為公司創造利潤!
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘5
今年的第一季度已經飛速的過去，在這個季度里面我們分公司共完成回款1.7億，銷量__臺，在整體分公司業績水平和市場工作中，與同比時期有了進步，在業績中，落后于全國其他兄弟公司(如南京、濟南、成都)，在全國排名落后，在__市的整個市場發展中，各個區域發展速度及占有率都有退步。以下是我對本季度產生這樣的結果的主要原因分析：
外因：
1、現在的移動手機行業激烈的市場競爭、市場環境的變化及公司在去年的因素、產品力及市場政策未及時跟上;
內因：
1、團隊內部氛圍、團隊氣勢，戰斗力、領導能力、員工態度、執行力的下降;
2、營銷網絡凝聚力、經銷商的積極性、協作能力的下降;主要表現：
①分公司營銷工作基礎不扎實，效率、效能欠缺;
②員工工作的積極性不高，沒有斗志，沒有盡全力去做好自己的工作。缺乏創新意識，做不到利用現有資源去做好本職的工作。
③渠道網絡、經銷商激情及凝聚力下降。部分地區出現了經銷商混亂，核心經銷商并不核心的情況，經銷商不愿意承擔銷售的任務，而辦事處對市場失去掌控，整個銷售的市場渠道效率低下。
④業績及市場推廣工作平平，多數機型在市場銷量差，拉、推力喪失，新品上市、上量速度慢，太過于依賴于產品本身，而沒有做到營銷這兩個字。
⑤市場終端、品牌推廣工作退步，ka攻略、終端形象、促銷隊伍管理急待提高，員工對市場的把握失控，沒有去關注和分析市場動態，所以用老的方式應對新的市場，就只會失敗。
今年，總部下達分公司的全年回款任務指標_億，較去年任務比較應是適當向下微調，平均下來每月完成0。62億，將近是___臺每月銷量，這個指標與目前狀況有相當大的距離。早些年手機市場競爭還會繼續加劇，繼續惡化，還有大量的新進入者涌進這個競爭。浙江做為全國的金礦區，競爭會更加激烈。就目前形式，我們的市場地位和在一線的表現在很多區域非常危險。不努力、不進取，不可能完成今年的指標。但大家應看到我們今年的優勢。分析產品的性能，看到第一季度的缺陷在哪，由此改進，爭取在后幾個季度里面能夠完滿的完成今年的任務，針對現在的情況，我們需要做好的準備有：
1、有雄心斗志，不怕競爭困難，勇于面對困難。
鼓舞士氣，一線講師必須要有不屈不撓的斗爭精神，不著眼于過去，過去的過失也好，成績也罷都已經成為了過去，把握好現在，吸取過去的經驗。把后面的工作都落實到位。
2、“
盡心盡力”兢兢業業的負責精神。萬總倡導團隊的：“民工心態”和天道酬勤，努力敬業是我們事業工作成功的基礎;
3、培養培訓營銷工作的方法及對市場研究能力，成為智慧能動的市場操作者，pdca的工作方法一定靈活運用及貫徹，人事行政部和營銷部做專題培訓，到營銷主管這一級，營銷部建立一套研究市場分析市場的體系;
只有了解好市場，才能更好的去營銷，不要處于被動地位。主動出擊勝算才更大。
4、“
小改進、大進步”工作從細作起，從小開始，倡導工作的細微點入手，發現問題、改進缺點。終端的任何改進，我們日常工作流程的細微提高，聚在一起，就是我們大進步。“小改進、大進步”成為我們工作的氛圍，倡議大家“小改進、大進步”的工作及思維方式。
在經過上一個季度的轉折后震蕩，接下來希望大家激情飛揚，奮斗有無，在追求卓越、一流化的道路上，前進!前進!前進!
一、計劃概要
針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20xx年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。
二、機會與問題分析
項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。
1.機會與挑戰分析
基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由于幾年來，XX市先后出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2.優勢與劣勢分析
棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。
3.問題分析
截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。
三、目標
1.財務目標
一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元
2.市場營銷目標
一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。
四、市場營銷策略
目標市場：XX市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35--55歲之間。 產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。價格：價格稍高于市場水平。
配銷渠道：
1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設計制作。
2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。
3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化。
4、服務：提供全面的商業物業管理。
廣告：
1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業航母，給客戶提供最大的商業保障。
2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。
五、行動方案
1、10月10日前完成商業策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計并制作
4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計18人。
5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期
6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。
7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤
8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。
9、20xx年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤
10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記
11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤
六、控制
按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過于可能對于自營戶有區別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。
房地產銷售工作計劃(二)
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一. 宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二. 目標
1. 全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
2. 根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 力爭完成銷售指標
三. 工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等了如指掌。
6..對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法?？朔щy、調整心態、繼續戰斗。
7.在總結和摸索中前進。
四. 計劃評估總結
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產銷售工作計劃(三)
在已過去的20xx年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰?，F制定20xx年房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在20xx年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20xx年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20xx年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20xx年的房產銷售工作重點是***公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20xx年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結
，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
房地產銷售工作計劃(四)
轉眼之間又要進入新的一年—20xx年了,新年要有新氣象,在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績.也對自己制定了房地產銷售部個人工作計劃，相信我會做得更好。
20xx年是我們××地產公司發展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下年度工作計劃：
一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，并且，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!
二、制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。
三、 加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
以上，是我對20xx年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務，能迎接20xx年新的挑戰。
房地產銷售工作計劃(五)
在公司的正確領導下，與各職能部門團結協作，努力完成公司制定的目標，具體如下：
1、近期完成桂花苑1#~3#樓的驗收工作;
2、加強對施工單位和監理單位的溝通、協調和管理，確保工程質量和進度，確保御龍灣1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#樓能夠在年底前竣工驗收，并在綠化等配套工程完成的情況下交付使用;3#樓酒店完成全部土建工作;
3、樹立樂富強品牌形象，處理好陽
光花園、桂花苑的客戶投訴、維修問題，盡可能的使客戶滿意。
工作建議：
1、加強品牌及人力資源管理
企業管理包括成本控制、質量管理、進度控制、供應商管理和投資管理，也包括營銷管理、品牌管理和人力資源管理。經過這次全球經濟振蕩，只有牢牢夯實品牌基礎并有一支拼搏進取、反應靈敏和快捷的反應系統，才能更快的走出當前的危機。
2、加強人員培訓與學習
結合公司發展戰略，有針對性的對人員進行培養，造就一支精管理、懂技術、善經營、高素質的團隊，力爭做到人盡其才，才盡其用，并采取創造性的激勵辦法對人員進行考評，給員工創造各種鍛煉和學習機會。
隨著全國經濟情況的好轉局勢，我們公司正邁著堅實的步伐，推行不斷滿足顧客要求并超越顧客的期望理念并建立顧客服務程序，以人為本，關注并認真落實顧客各階段的需求思想，進一步提升公司綜合管理平臺，公司開發規模不斷擴大，開發產品結構不斷優化，經濟效益、綜合實力不斷增強。面對公司發展，工程部將積極推進以項目精細管理為核心的工作體制，將“精心”是態度、“精細”是過程、“精品”是結果融入到項目管理中。展望未來，工程部人員正以飽滿的精神、昂揚的斗志、十足的信心去迎接公司更新的發展與挑戰。
房地產銷售工作計劃(六)
一、 環境分析
1、區域環境
項目位于南部新城三棟數碼工業園內，周邊主要為工廠，人群較為密集，區域未來發展看好。
2、居住環境
項目所處為工業區，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。
3、商業環境
三棟數碼工業園區正在高速發展，周邊工廠大部分為效益良好的知名企業，未來，工業區將得到持續良好發展，人群和商業配套將迅速增長。
4、競爭環境
區域內目前周圍尚未有同類可比性產品競爭，優勢突出。
二、 swot分析
1、優勢
(1) 房型全部為小戶型，并帶裝修出售，即買即住即租;
(2) 整體總價低，對一般工廠管理層有巨大吸引力;
(3) 位于工業區內，人口密度大，投資價值明顯;
(4) 在工業區可屬高檔公寓，租賃市場前景良好，對投資者有足夠吸引力。
2、劣勢
(1) 無法按揭，導致非常多年輕購房族客戶流失;
(2) 小產權房無證，一定程度上影響消費者購買信心;
(3) 區域相對偏僻，生活、商業配套尚不完善;
(4) 消費者傳達率不高，缺乏知名度，應加強目標人群的針對性宣傳。
3、機會
(1) 周邊工廠均為效益、福利待遇較良好的企業，使得工業人群收入逐步提高，
購買力得到有效的提高;
(2) 當前區域內尚無可競爭樓盤，這就為本案提供了契機。
(3) 無需繳納相關稅費，不計入房產數量，不受調控影響;
4、威脅
(1) 項目所處環境相對偏遠，客源局限性非常大;
(2) 工業人群雖多，但對購房有能力者相對較少;
(3) 雖無同類產品威脅，但項目本身缺乏個性，導致一定程度上的客戶流失。
三、 目標購房人群
1、35-60歲之間經濟富裕有投資意識或習慣的投資者;
2、月入3000以上有購房需求的周邊工廠員工;
3、周邊有特殊需求的企業主或部分有需要改善高管待遇的企業主;
4、少量周邊有購房需求的村民。
四、 營銷阻礙與對策
1、阻礙
(1)朝向差、背陰的單位較難消化;
(2)知名度推廣欠缺，日看房人較少;
(3)銷售渠道局限。
2、對策
(1)結合元旦促銷，將部分朝向差、背陰的單位作出足夠吸引力的讓利，作為特價限時限量單位發售，引爆住宅銷售熱點，帶旺其他單位，促進銷售。
(2)制訂針對性宣傳，加強知名度，以廣告炒作帶動銷售;
(3)利用公司優勢，同時將放盤給中介公司，借此多一種宣傳以及銷售途徑。
五、 營銷推廣方法
考慮到項目投入、總價等方面相對比較低，不適合投入大量宣傳費用的原則，同時結合元旦，根據實際情況，作出以下三種主要的針對性營銷推廣方法：
1、短信營銷
短信作為最直接的營銷方法之一，長期以來有著非常顯著的效果
。發送前最好加入周邊工廠管理層、企業主以及來訪過的客人電話，直接將優惠信息及樓盤信息傳遞給目標客戶。
短信內容：元旦促銷限時鉅惠
接收人群：周邊企業主、管理層、投資者
2、dm單直投
傳統的派單模式雖然局限性較強，但是對區域的宣傳是最到位的。 dm單內容：元旦促銷限時鉅惠，團購優惠活動接收人群：周邊企業主、管理層、村民、商鋪店主。
備注：加入團購優惠內容，主要是考慮到dm單的局限性，借團購之名行宣傳之實，借有意識投資的人帶動更多有潛藏投資欲望的客戶。
3、媒體投放
選擇最佳的投放媒體，才能創造最佳的宣傳效果，媒體投放
房地產銷售工作計劃(七)
一、 20xx年度存量解讀
依照公司的銷售要求，結合目前經濟環境與房地產銷售工作計劃樓市近況，xx新城在15年度主要面臨殘酷的市場環境與項目整個區域地段弱勢的兩個重大問題，同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。目前剩余商品房(商鋪+住宅)情況
商住樓住宅剩余 119套 合計面積：13916㎡ 均價：1950元/㎡ 共計：2700萬
商鋪剩余面積 7585.87㎡
均價：4100元 共計：3110萬
公寓樓住宅剩余 183套 合計面積：24942㎡ 均價：2500元 共計：6235萬
商鋪剩余面積 3578.83
均價：4100元 共計：1460萬
合計：住宅：302套 面積：38858㎡ 總金額：8935萬
商鋪：面積11164.7㎡ 總金額：4570萬
二、20xx年度目標解讀
我司在市場的黃金時間，推出商鋪的總體量為8271㎡,到目前為止,在將近1年辦的時間內完成銷售680㎡,占總推出體量的8.2%。15年度商鋪部分要完成銷售任務指標必須具備2個條件：
1、前提：15年度市場能迅速回暖，項目及加工區能初步具備雛形，讓市場看到希望與信心，商鋪部分的銷售將有望突破。
2、靠大量增加商鋪部分廣告推廣及招商費用進行銷售推廣(正常這種體量的商鋪推廣在所需的廣告及招商費用上是普通住宅的2-3，一般為總銷售額的3—5%)。
考慮到目前市場前提未能具備的情況下，靠大量投入廣告成本來進行商鋪推廣，將存在極大的風險。建議在15年度商鋪部分不能作為項目推廣的重點，只能盡量利用目前現有的社會資源來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的15%，預計銷售金額700萬，已是相當大的突破。工作計劃
綜上所述，15年度集團任務必須主要靠住宅推廣來完成。而目前住宅總剩余銷售金額為8935萬，因此要完成任務目標必須建立在二期開發的基礎上，否則必須重新衡量。
房地產市場的調整已持續將近一年，隨著市場對景氣下降的預期趨于一致，成交萎縮、房價下降的現象已逐步在全國范圍出現，市場調整已成為系統性風險。
商品房成交價格方面，全國統計數據已經開始出現環比負增長，絕大部分大中城市都在經歷房價從同比增速下降到環比甚至同比負增長的過程，只是進程的先后有一定區域性差異。我們預計08 年全國房價水平為同比基本持平。
商品房成交面積方面，一線城市帶頭萎縮，幅度達到三至五成。從先行的深圳經驗看，大幅萎縮后成交將得到自住需求的支撐，這一支撐點依不同區域有所不同，在達到這一支撐點后成交量將保持在低位。08 年全國商品房成交面積預計同比下降30cy0 。
我們對未來市場走勢的判斷是一線城市成交進一步萎縮空間有限，但價格將進一步下調，二三線城市將略為滯后地復制一線城市走勢。
國海證券分析師認為，從目前業績看，上市公司表現好于行業平均，這得益于品牌和資金優勢以及龍頭企業的貢獻。但系統性風險難以回避，板塊業績增長預期已不樂觀，并且不排除個別企業出現重大問題引起板塊震動的可能，四季度對房地產板塊的投資仍需謹慎，維持板塊“中性”評級。
東興證券分析師認為，調整中企業的品牌優勢將是投資者需重點關注的因素，具有品牌的房地產股將會從政策、規模、商譽等多個方面受益，有較高投資價值。擁有好品牌的企業將在不斷加劇的市場競爭中勝出，并將在市場競爭中獲得更高的溢價。另外，隨著商品房市場銷售不旺的持續，主業于商務出租房開發和工業園區開發的上市公司將顯現出價值。
保利地產（600048）
快速擴張遭遇行業調整
高負債造就高成長。公司自2002年起采取高負債快速擴張的戰略取得了飛速發展，經營規模暴增。各項主要指標呈幾何倍數迅速擴大，從2003年末到2008年中期不到5年時間，總資產規模由18.5億元發展到476億元，增幅達26倍，主營業務收入由6.2億元增加到2007年的81億元，預計這一數據在08年將達到140億元左右。
遭遇行業調整。公司持續的高速擴張遭遇樓市調整，雖然上半年公司仍然取得了良好的銷售業績，但由于全國化布局剛剛完成并未進入全面收獲階段，最近1年內的銷售來源仍然主要集中在北京、上海、廣州及少數二線城市，銷售風險較為集中，而下半年和明年將是保障性住房形成對市場的實質性沖擊，我們判斷近期樓市調整仍將持續深入，因此我們認為公司持續熱銷的壓力很大。
優勢地位不可動搖。公司成功發行43億公司債后08年資金有較大盈余，但若09年保持08年的開工規模將有38億元左右的資金缺口，而公司周轉速度較慢，隨著行業調整的更加深入，有可能面臨更大的資金壓力。但公司全面且強大的融資渠道以及低廉的土地成本將保證公司在未來競爭中保持優勢地位。
業績鎖定比例高。我們預計正常情況下公司08、09年實現營業收入139億元、253億元，每股收益分別為1.06、1.75元，增速達50%以上，對應9月10日收盤價的PE分別為12倍、7倍。另外，2008年中期公司尚有預收帳款106億元，預計下半年結轉80億元左右，因此公司今年業績基本鎖定，如果全年完成240億銷售計劃，那么09年業績鎖定比例也將高達50%以上，是為數不多的鎖定比例較高的企業。
今日投資《在線分析師》顯示，公司2008至2010年綜合每股盈利預測分別為1.14、1.72和2.29元，對應動態市盈率為12.5、8和6倍。當前共有31位分析師跟蹤，19人建議強力買入，10人建議買入，1人建議觀望，1人建議適度減持，綜合評級系數1.48。綜合PE與NAV估值，長城證券認為公司的合理股價應該在11.9-21.7元之間，9月10日收盤價為12.12元，在我們給出的估值區間底部， 有一定的投資價值，但是由于市場對行業的預期仍然沒有好轉，而且公司一旦因回款不暢等原因致使融資不暢，可能會延緩開發速度以至影響業績釋放，因此，不排除股價會在價值區間的范圍之外運行的可能，給予公司“謹慎推薦”的評級。
張江高科(600895)
08年開始業績加快釋放
2006年期的2年半時間里，大股東張江集團注入了170萬平米權益建筑面積的優質房地產項目給上市公司，作價總額31個億，平均每平米作價只有1833元。大股東持續注入優質資產極大地改善了公司基本面，房地產資源獲得超常規增長。出租物業建筑面積增長了將近7倍，達到208萬平米；銷售項目建筑面積增長了5倍多，達到166萬平米。
出租物業和開發銷售項目的地價成本均很低，普遍在600-1500元/平米之間，且多數低于1000元/平米。成本領先優勢奠定了公司高毛利率的盈利基礎。
公司所擁有的用于租售的房地產資源規模的迅速增長，不僅拉開了和同類公司的領先差距，而且使得公司有足夠的條件增加園區類房產是銷售，獲得更好的業績增長表現。
關鍵詞：美國房地產；中美房地產比較；租房；買房；美國物業管理；房產中介
一、背景
近年來我國的房價持續增高，一些小區物業管理水平低下，房產中介行業混亂。這些現象反映我國房地產產業鏈還不夠成熟制度仍需完善。為了更深入的分析背后的原因，選取美國房地產產業進行橫向比較，思考國內房地產市場改進措施。
二、政策比較
從土地所有制上講，美國的土地是允許私有化的，并且土地價格合理導致房屋價格低。但是為什么眾多美國人依舊選擇不買房或者是并持有大量房屋進行投資？這是因為在美國買房價格雖然相對合理，但是每年都需要根據不同州的稅率，為持有房屋繳納房產稅和各類保險。粗略一算每年養房成本包括房產稅率、火災保險、物業費、同源維護費等越合將近1萬美金折合人民幣6萬多元。因此持有多余房產成本較高。此外在美國并不是所有房子都有土地私有權，聯排別墅和普通公寓是沒辦法將土地私有化的，美國房屋租賃市場很完善和成熟，人們只在需要置業時置業，此前靠租房居住，因此房屋價格變動并不大。持有房屋并不能帶來意外的投資價值，反而要每年付高額的養房成本，所以人們對房屋的買賣更加理性。
在中國土地不能私有化，房地產開發商使用土地的成本也較高，導致房屋價格升高，國內持有房屋后續成本較低，并且租賃市場不成熟，政府沒有出臺有效的措施導致租住房子的時長不能得到保障，因此人們更傾向于買房。更多人買房導致供需發生改變，價格趨于上漲，這時投資變得有價值，炒房行為是果也是因，進一步推高房價。
三、開發商角色、物業情況比較
美國的房地產流程是專業化的，開發商只負責開發房產，銷售轉交給專業的銷售或者中介完成（根據開發房屋的規模），而物業管理也有專業的物業公司。在房屋達到15%銷售量允許居住后兩年，地產商參與到業主委員會，這種行為類似于保修期。此后便徹底淡出物業管理舞臺。美國的物業公司每年都需要由業主委員會投票檢驗是否需要更換，是市場化的結果，因此服務也得到保證。
中國的房地產公司是一條龍服務。在開發房地產后，很多房地產公司還需要自行銷售。國內的物業公司有超過70%有房產開發商背景。開發商認為自有物業可以更好的貫徹品牌理念。但是由于非市場化，物業效果并不理想。作為開發商本身，物業本身盈利很低或者根本不賺錢，例如金地的自有物業公司，毛利率甚至達到負值。所以冗長的服務產業鏈，專業性得不到保障，導致開發商吃力不討好。
四、租房比較
在美國租房方面的法律規定很多，都可以保障租客的權益。例如，美國有專門僅用于租住的公寓，該類型公寓不銷售，如果你選擇租住可以租住任意時長甚至一輩子，居住權可以得到保障；如果租住的房屋由于業主決定賣掉，該房屋也不能夠因此為由強行強迫你搬出，否則要進行大額賠償；對于不同的租住意愿的人不可以有不同報價否則涉嫌歧視等。另外對于租客的法律要求也很多，比如不及時付租金會上聯網的名單，比如不能對房屋進行損毀等，在搬出時還需要付費進行打掃和清理等，這樣使業主也較愿意將房屋租出。
而在中國，相關政策和法律欠缺，無法保證可以一直租住在一個地點，渴望居住穩定的人們不得不轉向房屋買賣。而與此同時租出的房屋經常受到租戶的損毀，一些長租房更是千瘡百孔。導致很多業主不愿意將房屋租出或者將損壞計入成本提價租出，使租房市場惡性循環。
五、買賣二手房屋比較
在美國僅有15%左右房屋是新房，而新房在銷售達到15%房屋量以后政府才承認買賣關系，允許居住。因此可以得知美國的二手房買賣市場非常繁榮。提到二手房市場就不得不提到房屋中介。首先房地產經紀人執業需要嚴格考核，美國房地產經紀人采取傭金制，并且更加職業化。在美國如果買房子不找房產經紀人幾乎舉步維艱，因為美國的房產完整信息在MLS系統上，這個系統只有執業者可以查看，并不提供給消費者。在看房時，經紀人可以使用萬能鑰匙打開代售房屋門前的公共鑰匙盒子安排看房。另外，在美國，連買賣房屋討價還價都需要落實在紙面上闡述原因，房產經紀人可以幫助處理各種法律文件（美國是契約制，沒有中國的房產證，整個買賣流程即使不聘請經紀人還是需要律師），以及房屋檢查等一系列非專業人員不能解決的手續。美國一筆二手房交易同時存在買方經紀人和賣方經紀人，各自代表各方利益，難以串通。值得一提的是，美國的房屋買賣采取獨家制度，也就是業主委托給A進行銷售，即使B最終銷售了房子，傭金也是A獲取。因此同行之間是競爭合作的關系。當然也存在多家的情況，但是這種情況會影響良性競爭，因此并不允許將完整信息錄入MLS系統不方便買方獲取信息，加大出售難度，所以人們并不傾向這樣做。在信息獲取方面，房源信息的提供人是可以獲得分成的，這樣保證信息收集的積極性。
而中國的房產中介并不如美國專業，中介的角色基本還是提供信息的層面上。買賣價格也并不像美國透明。往往中介既承擔買方經紀人和賣方經紀人角色，很難說代表誰的利益。而在信息共享上，中國的房產經紀人的獲取信息成本非常之高，獲取房源信息成為關鍵因素。我國沒有美國從業者共享的MLS系統，各家各自為戰。同一套房源可能出現在不同的房屋中介。最終誰能銷售出去誰才能得到最后的傭金，這導致獲得信息的成本很高。同行之間是單純競爭關系，而不像美國是合作競爭關系。另外執業資格和協會管理上我國也并不像美國有嚴格的規定和管理，因此二手房買賣市場較亂，價格不透明，糾紛不斷。
六、政策建議
通過以上四個層面上的橫向比較有如下政策建議：1）我國應該完善租房管理辦法和長租的政策，使租房者可以安居樂業。2）房地產開發商可以業務精益化不必一條龍服務，以使上下游產業更蓬勃專業的發展，使房地產市場趨于成熟。3）相關部門可以借鑒美國的房地產中介管理辦法和MLS信息系統，嚴格執業制度，促使協會發揮更重要的作用，使中介更加規范、職業，走合作競爭的路線。這樣不僅保護消費者權益，另外對房屋經紀人的所得也可以得到保護，競爭更加良性發展，資源的無為消耗降低。（作者單位：北京物資學院）
參考文獻：
[1] 《美國物業管理概況及其借鑒啟示》，張年，Overseas windows（境外視窗）
[2] 《美國住宅開發的九大步驟》，皮齊寶，住宅產業 2005，01
[3] 《十分鐘看懂美國房產投資》，諸悅，小康 財智 2013，10
2011年1月27日，上海和重慶作為中國首批試點城市宣布次日開始試點房產稅，上海征收對象為本市居民新購且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6％；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率在0.5％-1.2％之間。
一、研究現狀分析
近年來，隨著房地產業的過快發展，房產稅作為一項用于調控遏制房價、改變地方財政收支過度依賴房地產的稅收種類被一再提出。如此重要的稅種，其配套方案的制定至關重要。目前地方稅種實行“收支兩條線”，如果將房產稅用于其他方面，將無法達到預期目的。同時，房產稅的推出，勢必伴隨著其他稅種的合并。有分析認為，這些因素正是房產稅試點一再推后的原因。
另外，現行的房產稅稅制也存在著很多問題：第一，我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制”。原房產稅制，既有對內資企業和個人征收的房產稅，又有對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，導致納稅人稅負不均。第二，稅務機關稅收監控機制不健全，征收管理難度大，稅收收入的增長缺乏彈性。不論是房產稅還是城市房地產稅，其計稅依據和稅率都是固定不變的。但從計稅依據上看，房產原值在許多城市都與房產現行價值存在較大差距，這樣就形成事實上的稅基萎縮，稅收收入的增長長缺乏彈性性。第三，房產稅征收暫行條例政策太滯后，使得房產稅征管工作暴露出的問題日益突出，政策的漏洞給稅務管理帶來了一定的困難。
隨著試點城市房產稅的施行，通過研究其試行的稅制影響從而更多地了解房產稅對財政收入以及房價的影響，無論是對未來全國施行房產稅改革，還是促進國家的宏觀經濟協調發展都有著非同一般的意義。
二、房產稅改革試點現狀
房產稅改革初期，就各方觀點來看，支持反對各占半數，網上更是爭得不可開交。如今，重慶及上海作為試點城市推行房產稅改革半年多以來，就住房新建及銷售指數情況來看，2011年試點城市房產銷售價格指數數據結果如下：
通過國統局公布的相關數據，我們可以看出，相對于國家，整個2011上半年重慶上海的住宅銷售價格微有上漲，但起伏不大，與其他區域相差無幾。與之前有關人士對房產稅的推行是否能對房產的火熱澆下一瓢冷水的推測無多差別。
然而，就國外推行房產稅的情況猜測以來，房產稅的推行并非是在短期內作用于房地產業的膨脹式增長，而是在相當長一段時間內潛移默化轉移人們的僅僅對房產高價增值的關注點，而至擁有眾多房產后多余出來的稅重負擔，避免炒房現象的加重。
國外亦有依靠房產稅打壓房地產業泡沫經濟的現象。以韓國為例，1997年亞洲金融危機之后，為了快速恢復經濟，韓國政府放寬了房產轉讓制度，實行低利率政策，促進了房地產市場的發展，但也助長了房地產投機，房地產價格過快上漲，這與中國目前現狀基本一致。韓國房地產市場經歷過快速增長時期后，韓國政府出臺多種賦稅制度，包括綜合不動產稅。2005年韓國政府出臺了綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元的家庭，并根據房產總價值的不同，稅率規定為每年0.75％～2％之間。此外，韓國從1961年起實行的財產稅，向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的對象征收。如果將財產稅和綜合不動產稅算在一起，擁有高檔房產的富裕階層承擔的賦稅是很重的，房地產市場的投機行為基本得到控制。
三、后期猜測及幾點建議
房產稅試行改革后，對房產改革是否能夠進行全面推行實施爭議頗多。我國房產稅改革試行應根據各區域實際情況采取不同措施。如對房產業經濟泡沫膨脹的東部、沿海等區域實行高稅率征收政策，而對于中西部等經濟發展較落后的區域實行房產稅低稅率優惠政策。
另外，房產稅應當作為地方稅種來征收，增加地方政府的稅收，避免地方政府對房地產業的依賴，中央政府應就其運用實施監管權，保證稅收的取之于民，用之于民。
各界對房產稅的爭議主要包括有：稅率的高低、征收對象的范圍以及房產稅征收后的運用。對此，幾點建議如下：
1 房產稅的征收后運用可以“重慶模式”為標。重慶的公租房模式可以看出，房產稅的征收能做到惠民利民。如美國主要征收房產稅用于學區教育，房產業發達區域同時也是教育優良的區域。取房產稅用于解決人民的住房緊張問題，是一項惠民利民，減少民眾生活壓力的有效措施。
2 應當加重房產保有、轉讓環節稅收。眾所周知，房產的熱炒是房價攀升的一個重要關鍵點，但房產的轉讓環節，在我國房產稅制體系設計中，依舊處于流通環節畸重，保有環節畸輕的狀況。由于房地產供給缺乏彈性而稅收具有轉嫁性，開發商的開發稅費、交易稅費，通過轉讓轉嫁到了購買者身上。通過轉讓環節增重稅負，能減輕購房者壓力而加重囤房賣房者負擔，促保房產交易市場的健康環境。
加強多方面知識學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，以提高業務水平，把銷售工作與交流技能結合;下面小編為大家整理相關的房產銷售下半年計劃范文資料，提供參考，希望對你有所幫助，歡迎閱讀
計劃一
在這近半年多的時間中我通過努力的工作，也有了一點收獲，我是去年11月份到公司工作的，初來公司我是一個沒有工程機械行業銷售經驗和行業知識的菜鳥，僅憑對銷售工作的熱情，一切從零開始，一邊學習產品知識，一邊摸索市場。通過不斷的學習產品知識，收取同行業之間的信息和積累市場經驗，現在對市場有了一個大概的認識和了解。
現在我逐漸可以清晰、流利的應對客戶所提到的各種問題，準確的把握客戶的需要，良好的與客戶溝通，因此逐漸取得了客戶的信任。所以經過半年多的努力，也取得了一個成功客戶案例，一些優質客戶也逐漸積累到了一定程度。在不斷的學習產品知識和積累經驗的同時，自己的能力，業務水平都比以前有了一個較大幅度的提高，針對市場的一些變化和同行業之間的競爭，現在可以拿出一個比較完整的方案應付一些突發事件。對于一個業務可以全程的操作下來。
存在的缺點：
對于市場了解的還不夠深入，對產品的技術問題掌握的過度薄弱，不能十分清晰的向客戶解釋，對于一些大的問題不能快速拿出一個很好的解決問題的方法。在與客戶的溝通過程中，過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應。本職的工作做得不好，感覺自己還停留在一個初級銷售員的位置上，業務能力尚且不足。
下半年工作計劃及個人要求：
個人要求：
1. 對于老客戶、重點客戶和潛在客戶，定期保持聯系和溝通，穩定與客戶關系，以取得更好的銷售成績;
2. 在擁有老客戶的同時還要不斷發掘更多高質量的新客戶;
3. 發掘南岸區域目前還沒有接觸過的新客戶，使我們的產品銷售得更為廣泛;
4. 加強多方面知識學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，以提高業務水平，把銷售工作與交流技能結合;
5. 熟悉公司產品，以便更好的向客人介紹;
6. 試著改變自己不好的處事方法以及不愛與別人溝通等問題。
下半年銷售目標：
下半年的銷售目標最基本的是做到部門經理下達的三臺任務量。根據經理下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月，每周 ，每日;以每月，每周 ，每日的銷售目標分解到各個潛在客戶身上，完成各個時間段對自己下達的銷售任務。并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
建議：
建議公司的所有產品能擬定產品詳細資料，一方面可對競爭品牌產品的所有詳細資料進行記載，以完善資料，另一方面可方便銷售人員在向客人介紹產品時更清楚和肯定地向客人介紹自己產品的各種的優勢等，使得客人更加相信我們的專業水平和實力。
以上是我對20xx年下半年銷售工作計劃的一些不成熟的建議和看法，如有不妥之處敬請諒解。
計劃二
20XX年已經過半，在公司領導的正確帶領下，以及各部門同事的積極配合下，上半年的工作有序展開，取得了一定的成績，但也存在一些不足。回首半年的工作，有成果，有喜悅，有與同事協同攻關的艱辛，也有遇到困難和挫折時惆悵?？梢哉f，今年是公司推進改革、拓展市場、持續發展的關鍵年。為了更好的建設設計部，為公司的長遠發展服務，現對上半年的工作進行總結，為公司下一步的更好發展提供思路。
一、1-6月份完成的具體工作如下:
20XX年已經過半，在公司領導的正確帶領下，以及各部門同事的積極配合下，上半年的工作有序展開，取得了一定的成績，但也存在一些不足。回首半年的工作，有成果，有喜悅，有與同事協同攻關的艱辛，也有遇到困難和挫折時惆悵?？梢哉f，今年是公司推進改革、拓展市場、持續發展的關鍵年。為了更好的建設設計部，為公司的長遠發展服務，現對上半年的工作進行總結，為公司下一步的更好發展提供思路。
1、1-6月份完成的具體工作如下:
二、存在的問題和不足
1、在過去的半年工作時間里，被安排的工作可以及時有效的完成，但是當遇到團體合作與他人溝通交流的時候，就會出現言不達意，溝通不好的現象。這直接導致了在團隊合作中不能與他人很好的完成共同部分，影響了工作進度。
2、自身設計能力還需提高。雖然已經工作兩年，但是在專業技術方面仍然存在不足之處。方案設計考慮的欠缺，設計形式缺乏新鮮感、藝術性，設計能力的短板仍然阻礙了自己在工作中所承擔的角色。
3、團隊工作缺乏一個統一的標準。標準包括方案標準，制圖標準，工作流程規范等。每個人的審美觀與工作方式不同，由于各種原因，現階段還沒有一個統一的規范標準，有時導致同一項目中，每個人成果風格迥異，直接影響工作進度。
三、未來發展的方向與計劃
1、提高設計水平:
通過工作實踐，使我認識到自己的學識、能力和閱歷還很欠缺，所以在工作和學習中不能掉以輕心，要更加投入，不斷學習，向書本學習、向周圍的領導學習，向同事學習，這期間熟悉各類規范圖集，閱讀大量優秀設計項目，逐步提高完善自己的專業技能，領會設計工作的核心，這樣下來才會有進步。經過不斷學習、不斷積累，已具備了一定的設計工作經驗，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項專業素質，爭取工作的積極主動性，具備較強的專業心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。
2、認真對待下半年的工作任務:
針對下半年的工作，繼續保持高度認真的態度與學習的精神，努力將份內的工作高效，高質量的完成。下半年的首要工作是完成xxx方案設計，完成對上級領導的匯報，確定最終的方案成果。并根據方案設計與工作進度完成施工圖設計。
3、加強團隊合作，完善設計質量手冊:
設計工作無論是方案設計還是施工圖設計，現實中很少是一人獨立完成，因此加強團結協作是設計工作者的一門必修課。個人和集體只有依靠團結的力量，才能把個人的愿望和團隊的目標結合起來，超越個體的局限，發揮集體的協作作用產生1+1>2的效果。其次，針對上述公司存在的問題，團隊工作缺乏一個統一的標準。在后續的工作中，積極配合部門同事完善公司設計守則與設計部質量管理手冊，形成統一的設計標準，提高工作效率。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
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——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。