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導語：在商品房建設標準的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設管理：市質監站應制定專項工程質量監督方案，派工程質量監督小組對定向限價商品房建設進行全程跟蹤監督，市質監站涉及經費列入工程投資，監理單位每月應書面向有關部門通報質量情況及整改意見。
第二條 商品房是指經批準具有法人資格的城市建設綜合開發公司（以下簡稱開發公司），綜合開發建成后出售的住宅、商業用房、各種樓宇以及其他建筑物。
第三條 出售商品房及有償轉讓開發土地，應貫徹“優質優價、分等定價”的原則，根據房地產市場的需求，在預算成本基礎上，區別住宅質量、結構、層次、朝向和所處地段及基礎設施完善程度等因素，核定商品房和開發土地的價格。
用僑匯或外幣購買商品房和支付土地轉讓費的，其價格標準另行制定。
第四條 商品房成本按以下因素構成：
（一）征地拆遷、安置補償費；
（二）勘測設計費；
（三）建筑安裝工程費；
（四）市政基礎設施工程費；
（五）公用建筑配套設施費用；
（六）企業管理費，一級公司為預算成本額的3％，二級公司為2.5％，三、四級公司為2％；
（七）銀行利息；
（八）按規定應繳納的各種稅費（不包括所得稅）；
（九）不可預見費（按市建設銀行核準的實際預提支出核定，最高不應超過4％）。
第五條 土地開發各個項目的開支標準，應按國家規定執行，其成本按以下因素構成。
（一）舊城區開發成本構成：
1.征地拆遷安置補償費；
2.三通一平費；
3.企業管理費（計算標準與本辦法第四條第六款同）；
4.銀行利息；
5.按規定應繳納的各種稅費（不包括所得稅）；
6.不可預見費（計算標準與本辦法第四條第九款同）。
（二）新區開發成本構成，除本條第一款的六項外，還應加上市政基礎設施工程和公用建筑配套設施費用。
第六條 銷售給私人的住宅按優惠價格照顧，可在計算售價時，減去免交的各種稅費部分。
凡私人轉讓商品房，應按《廣州市房屋交易暫行辦法》規定執行。
第七條 計算利潤方法：
（一）開發公司有償轉讓已開發的土地，應按開發土地項目的預算成本，加上不超過預算成本10％的利潤收費。
（二）開發公司出售商品房，按本辦法第四條規定項目預算成本，加上不超過預算成本8％的利潤計算售價。
（三）對不負責土地開發，只建設出售商品房的，按本辦法第四條規定項目預算成本，加上不超過預算成本6％的利潤計算售價。
第八條 市建設銀行應協助建設單位對建設項目進行經濟概算、預算和決算的審核。
第九條 銷售商品房及有償轉讓開發土地價格的審批程序：
開發公司有償轉讓開發土地和出售、預售商品房，應于轉讓、售出前一個月，按本辦法有關規定核實成本，確定售價、填寫“商品房售價計算表”，并提供房地產成本構成的有關資料送市建設銀行審核后，分別報市城鄉建委、市物價局聯合審查批準。審批時間不應超過三十天。對逾期未批復的，視為默認，可按申報價格執行，但應報市城鄉建委備案。
第十條 開發公司有償轉讓土地和出售、預售商品房均須簽訂合同，并應經市公證機關公證。
預售商品房，應在商品房建設正式動工后，才能預售。
第十一條 開發公司出售商品房時，應持售價的批文以及有關證明，按本市房屋交易和產權登記的有關規定，到房管部門辦理手續。
第十二條 對違反本辦法者，市建設銀行有予辦理有關款項的支付手續，市房管局不予辦理有關房地產權證書手續，物價部門按違反物價政策處理。
第十三條 凡中央、省直屬單位和本市所屬單位在本市轄區內經營房地產的開發公司，均須執行本辦法。
第十四條 市屬縣城鎮開發公司銷售商品房和有償轉讓開發土地的價格管理，由縣建委、建設銀行和物價部門根據當地具體情況共同擬定，報縣人民政府批準執行。
關鍵詞：限價商品房 政策 政府 策略
現如今我國房價非常不穩定，房價大趨勢是震蕩上漲，特別是07年、09年房價猛漲，雖然后續有回落，但是房價依舊是呈上升趨勢。針對這一問題，國家也不斷加強保障性住房的開發建設工作力度，提出有關廉租房、公租房、經濟適用房建設、限價商品房的一些政策。限價商品房能夠為購房居民減少購房負擔，也是解決民生問題重要環節，也是住房保障的重要著力點。但是，由于我國市場環境比較復雜，限價商品房依舊存在很多問題，政府也是針對這一問題不斷的進行完善。
一、限價商品房的政策實踐情況及問題
（一）我國各地限價商品房的政策對比
我國房價飆升重點在07年、09年，特別是中大型城市，限價商品房政策也最先在中大城市實施。限價商品房明確了銷售對象、戶型面積以及銷售價格等規定，各地區根據本地區的情況在的政策實施過程中也有一定差別。限價商品房更多是作為保障性住房，其主要的消費群體是收入中低等的家庭，對申請保障家庭有年收入的申請標準，再有就是對一些外來務工人員也納入了保障對象。限價商品房大多數都是以中小戶型為主，面積最大不會超過100平方米，對于拆遷房，更多的是采取對接的方式。限價商品房價格是實行政府指導價，由于各地的房價不同，其限價商品房的指導價也不相同，一般的售價是在同地點、同類型房價的70%左右，同時也考慮土地成本、建設成本以及利潤進行綜合考慮，進而確定限價商品房的售價。
（二）限價商品房政策實施中的幾個問題
1、限價商品房門檻高
限價商品房的實質是一種保障性住房，其銷售對象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭。現如今許多限價商品房都設立較高的購買門檻，關系到需求者的人口結構到家庭收入比例以及家庭總資產等多項考量。以西安為例，目前的準入標準為：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，兩人及單身家庭分別乘以系數1.1和1.2；人均住房面積小于17平方米，這就造成群眾實際購買能力與銀行按揭標準不匹配。還有一些城市對有購房需求者的戶籍、婚姻狀況、具體年齡進行門檻設置，其很多阻礙性非常大。還有個別城市改變限價商品房的性質，由于限價商品房的房價相對較低，其購買力強，許多城市把限價商品房作為一種福利，把限價商品房演變成一種內部員工特供房。
2、限價商品房的定價機制不合理
限價商品房的定價是基于同地點、同類型商品房價格的70%左右定價考慮。由于現如今房價相對比較虛高，把限價商品房的定價依托于周邊房價欠缺合理性，但是炒房的現象依舊存在，使得房價虛高是事實。如果周邊房價過高，就會導致限價商品房的價格就不會很低，限價商品房的價格過高，會為中低等收入家庭造成較大的負擔，讓許多中低等家庭承受不起過高的房價。以西安三環為例，普通商品房銷售均價在5500元左右，限價商品房銷售均價在4800元左右，差價較小，由于購買資格準入門檻較高，市民需提供的資料證明較多，花費時間精力較多，導致好多市民不愿意申請限價商品房。
3、配套不全的影響
限價商品房位置相對較偏，多數都在城鄉結合部周圍，特別是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限價商品房都在郊區。周邊配套不全，例如商場、醫院、圖書館等，而且交通不便，有的項目市政配套不到位，這也成為了制約限價商品房銷售的主要因素。
二、完善限價商品房政策的策略及建議
（一）降低購房門檻，完善管理體系
限價商品房應該真正的做到利國利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理機制。政府應該落實限價商品房的真正作用、目的，保證購房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一個收入、財產、不動產等審查制度，對于限價商品房的準入機制和退出機制進行完善。限價商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的購買者。就西安市目前對申請人或家庭成員離異、涉及房產處置且未再婚的，申請條件是離異時間應滿3年，這個規定使離異后面臨無房確實需要住房的人員是無法購買的。建議有關部門對限價房的政策根據本地區的不同時期的具體情況進行及時的調整，使限價房這一惠民政策真正落實到需要住房的中低收入家庭頭上。
（二）合理定制限價商品房價格
限價商品房的定價要做到定價相對比較合理的范圍之內，不能讓中低等家庭望塵莫及，就算買不起也不能想不起，價格要讓中低等家庭接受，真正的讓人們感覺到限價商品房相比普通商業房更加優惠。而且政府應該健全土地市場機制，對于限價商品房的各個環節進行合理定價，對限價商品房的定價不以周邊房價為標準，政府應該以房產自身造價為依據，在保證不虧損的情況下，獲得一些利潤。在滿足限價商品房保障對象的前提下，剩余房源可用于住房困難職工較多的企事業單位，也可用于棚戶區改造、省市重點項目、公益性項目和市政基礎設施項目的拆遷安置。
（三）健全配套設施
針對配套設施不完善的問題，政府應加強限價商品房周邊交通建設，例如開通公交車、地鐵、輕軌等線路。加強公共交通的便利性，保證交通線路的多樣性，保證居民出行便捷性。在限價商品房周邊安排配套設施的建設，特別是大型購物商場、大型超市、醫院等設施，并且一些基礎設施要健全，保證基礎設施能夠滿足居民的日常需求。
三、結束語
限價商品房是帶有保障性的房產，為許多中低等家庭提供住房的機會。雖然限價商品房的政策還不夠完善，但是隨著社會的發展，一些問題必將會被國家、政府解決，到時限價商品房的經濟性、適用性更加能夠凸顯出來。
參考文獻：
關鍵詞：小產權房;轉正;路徑
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價不斷攀升，城市土地價格也隨之上漲，而農村土地價值與城市土地價值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農民受經濟利益的驅動，不惜冒著法律風險以“新農村建設”為幌子，興建小產權房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實現“住有所居”。由此，小產權房以其價格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實現了供需匹配，一時之間使小產權房市場堪稱火暴。目前，小產權房在我國急速擴展，對我國經濟社會造成了巨大影響。
2011年底，國家了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》文件，明確了相關工作的重大政策問題。《意見》明確規定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。小產權房是占用集體土地搞非農業建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規定，即城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。該《意見》之后，國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但是對小產權房的違法用地不允許發證，該行為是政府以強制政策文件的形式進一步明確了小產權房的不合法性，進一步向購房者闡述了小產權房不受法律保護。
但目前政府僅就小產權房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產權房問題給出具體的處理辦法。針對小產權房問題，雖然政府意識到了解決小產權房問題的迫切性，但該如何處理小產權房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產權房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產權房問題背后涉及復雜的利益問題。不管是清理小產權房，還是“轉正”小產權房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉正”小產權房。因此，本文擬從小產權房“轉正”出發，以研究小產權房“轉正”切實路徑為核心，分析小產權房“轉正”模式。期以設計出合理可行的小產權房“轉正”路徑，來為決策該不該“轉正”小產權房提供建議。
二、小產權房確權
首先，依據非官方統計數據顯示，中國小產權房建筑面積已達60多億平方米，這么大規模的小產權房產生的原因多種多樣。因此，小產權房“轉正”不應“一刀切”，應分類轉正。于是，本文首先設立小產權房“轉正”前提，及小產權房確權標準，確權小產權房才能“轉正”。
其次，根據小產權房相關法律法規，小產權房不合法的關鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產權房進行確權，以其用地性質為核心確權標準。我國已建小產權房根據其所用的土地性質分為三類：第一，在國有建設用地上建的小產權房;第二，在集體建設用地上建的小產權房，其中集體建設用地分為：公共設施用地、集體企業用地、農村住宅用地（宅基地）;第三，在農業用地上建的小產權房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據農業用地必須農用的土地管制原則，在農業用地上所建小產權房不予確權;根據最新農村土地流轉規定，農村集體建設用地中的集體企業用地可以上市招拍掛，但其用地性質是商務用地，因此在集體企業用地上所建小產權房也不予確權。
另外，小產權房在建設過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關質量監管，現存小產權房存在質量隱患，于是小產權房確權還要對房屋質量進行專業評估。根據目前房屋安全質量評估規定，房屋質量評級為C、D級為“危房”，因此質量評級為C、D級房屋不予確權。（圖1）
三、確權小產權房“轉正”路徑選擇
首先，據國土部門統計，至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。小產權房的規模巨大，加之小產權房的成本遠遠低于商品房，從房地產經濟角度考慮，如果大規模的小產權房進入市場流通，很可能會對房地產市場造成巨大沖擊，影響我國房地產市場穩定。因此，小產權房“轉正”應該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實行住房“雙軌制”，即商品房系統與保障性住房系統。如果單一的將小產權房轉入“商品房”，大量的小產權房流入二手房系統，商品房供應突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產權房轉入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產權房“轉正”應是商品房、保障性住房多模式路徑發展。
其次，小產權房“轉正”理應補交費用，而小產權房房主部分是社會中低收入人群，因此小產權房“轉正”路徑設置需考慮房主的經濟承受能力。小產權房的“轉正”成本在房主的經濟承受能力之內才能有效地調動房主轉正小產權房的積極性。對于生活經濟壓力較大的房主而言，如果將小產權房轉為“商品房”，“轉正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農村交通地理位置相對較差的這類小產權房而言，將小產權房轉為“商品房”，房主不僅要承受“轉正”成本帶來的經濟壓力，同時如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實現房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉正”困擾。同時，農村交通地理位置較差的這類小產權房，大多是屬于房主自住，不管是轉為“商品房”還是轉為“保障性住房”，都不能調動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產權，以防被拆遷時經濟利益受損。因此，從小產權房的實際情況出發，為調動小產權房房主積極性，必須采取多模式的“轉正”路徑。
綜上，小產權房的“轉正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時，在農村交通地理位置較差的這類小產權房，情況特殊，沒有轉為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護房主的房屋所有權權益。
四、確權小產權房多模式“轉正”程序
（一）商品房模式。小產權房占用土地中國有建設用地與集體建設用地的所有權者不同，所以小產權房轉為“商品房”的程序，二者應不相同。另外，小產權房轉為“商品房”就是將其不完全產權轉為與商品房相當的合法完全產權。因此，小產權房轉為“商品房”程序須以產權“轉正”為核心。
1、房屋所有權證。在國有建設用地上和集體建設用地上建的小產權房均沒有合法的房屋所有權證，而是“鄉產證”或者是與開發者簽訂的購房協議。商品房房屋所有權證則是在購房者支付完所有房地產交易費用之后，并且房地產企業把商品房完整交付給購房者，才能向房地產交易部門申請領取《房屋所有權證》。與商品房拿證的程序相比，小產權房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因為開發主體沒有按照合法程序對房屋進行開發而沒能使小產權房房主得到房屋所有權證，使房主支付了費用，權益卻沒得到合法保護。因此，從保護小產權房房益出發，將小產權房轉為“商品房”時，房屋交易部門應該頒發《房屋所有權證》。房屋所有權年限以小產權房確權時，房屋質量評估的安全使用年限為準，計時起點為質量檢測時，但從“鄉產證”頒發或簽訂購房協議時間至房屋所有權年限結束時間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權證
（1）國有土地使用權證。在國有建設用地上建的這類小產權房轉為“商品房”應頒發《國有土地使用權證》，但由于這類小產權房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產權房“欠”政府土地出讓金及相關稅費。同時，房屋建設過程中沒有報建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎配套設施。
以商品房來講，土地出讓金及相關稅費、房屋建設基礎設施配套費等，最終都是轉化為房價由購房者來承擔。因此，從利益平衡角度出發，房主選擇將其小產權房轉為“商品房”，應由房主承擔須補交的土地出讓金及相關稅費、城市基礎設施配套費等。房主補交了“轉正”的稅費之后，可取得《國有土地使用權證》。土地使用權年限與房屋所有權年限一致。
（2）集體土地使用權證。在部分集體建設用地上建的小產權房轉為“商品房”應頒發《集體土地使用權證》，這類小產權房的土地使用成本雖在建房時補償給了農民或村集體，但未繳納農村土地使用相關稅費、村鎮基礎設施配套費等相關稅費。
同理，從政府利益講，房主須補交土地使用稅費、村鎮基礎設施配套費等相關稅費，才能獲取《集體土地使用權證》，土地使用權年限與房屋所有權年限一致。
3、商品房模式“轉正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產權共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產權房“轉正”為保障性住房，理應考慮保障性住房的功能屬性。事實上，居住在小產權房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產權房可“轉正”為保障性住房，主要是基于以下幾點：第一，購買小產權房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經濟的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產權房，因此這部分人群的現實情況和保障性住房的保障對象是有共通點的;第二，小產權房“轉正”的“產權共有”模式，小產權房房主不需要補繳費用，而是將補繳的費用轉換為政府持有的產權，但小產權房“轉正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質進行配租或者回購，這樣一來即便小產權房“轉正”了但也很難實現房屋的增值能力。因此，從經濟利益角度來判斷，選擇將房屋“轉正”為保障房的房主，會更偏向于是經濟能力不強的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產權比例的標準是以商品房成本投入為參照，因此小產權房“轉正”后，雖轉為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費優待，即保障性住房模式相當于是為房主為社會中低收入人群而設計的一條出路，考慮其經濟能力，以保障性住房形式保障其居住權，但不負責其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉正”路徑。目前，北京保障性住房“產權共有”試點意見指出房屋產權由個人與政府出資比例為劃分依據，共同擁有房屋產權。因此，本文購房者與政府對小產權房“產權共有”的產權比例，以此意見為依據。
確權小產權房轉為保障性住房，房主不需要補交稅、費，而是將原本需要補交的稅、費轉為房屋產權（政府持有），房主將房屋所有權轉為另一部分房屋產權（房主持有），即政府與房主產權共有。
產權比例的確定依據房主需要補交的這部分稅、費在同類商品房開發成本中所占的比例而定。因而，國有建設用地上建的小產權房，房主應當補交的稅、費相對更多，這類小產權房選擇產權共有時，政府享有的產權比例應相對更高;在部分集體建設用地上建的小產權房，房主應當補交的稅、費相對更低，這一類小產權房選擇產權共有時，政府享有的產權比例相對更低。
房主與政府共有產權的擁有年限以小產權房確權時，房屋質量評估的安全使用年限為準，計時起點為質量檢測時，但從“鄉產證”頒發或簽訂購房協議時間至房屋所有權年限結束時間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產權房模式。考慮有部分小產權房位處農村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產權房房主一般為務農人員，經濟收入能力較差，轉為“商品房”會為其帶來嚴重經濟困擾，這類房主不會主動“轉正”其小產權房。如果將這類小產權房轉為保障性住房，這類房屋也發揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產權房存在的實際情況之下，這類小產權房可選擇保持原狀，由相關政府部門對這部分房屋的實際情況進行鑒定，鑒定之后頒發房屋所有權證，以保證房主的財產權益。同時，設立獨立的小產權房管理系統，對這類小產權房進行監管。
這類小產權房鑒定標準：第一，用地為部分集體建設用地;第二，位于農村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結
首先，根據目前小產權房規模及其形成原因的多樣性，確定了小產權房“轉正”應設置條件，即對小產權房進行確權。其次，以小產權房用地性質為確權標準核心，并輔以小產權房房屋質量評估，設置了小產房具體的確權程序。其中，從用地性質角度出發，由于農業用地被占用會嚴重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據土地管制原則農業用地必須農用，因此農業用地上小產權房不予轉正。目前，農村集體土地流轉的最新規定，集體企業用地可上市流轉，但其用地性質為商業用地，因此集體企業用地上所建小產權房不符合用地性質要求，不予確權。從房屋質量角度出發，房屋質量評級為C、D級，屬于危房，不予確權。綜上，小產權房用地性質屬于國有建設用地、集體宅基地、集體公共建設用地，并且房屋質量評級為A、B級房屋，均予以確權。
在小產權房確權基礎上，依據我國目前住房供應“雙軌制”，構建了小產權房多模式“轉正”路徑。以商品房、保障性住房、小產權房為“轉正”路徑，分別設計了確權小產權房“轉正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權證、土地使用權證）為核心，設計了“轉正”的分步程序;保障性住房模式則以“產權共有”為核心，根據房主、政府雙方擁有房屋財產比重，共同擁有房屋產權;小產權房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經對其交通地理位置、需求屬性進行確認后，對這類特殊小產房頒發房屋所有權證，保障房主房屋財產權。
本文綜合考慮了小產權房形成背景，我國目前住房市場現狀，以多重選擇為核心，設計了多模式的小產權房“轉正”路徑，望能為推動小產權房問題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻：
[1]王靜.“小產權房”產生的原因及對社會經濟的影響[J].山東土地資源，2010.5.
[2]王克群.小產權房的解決對策[J].廣東經濟，2010.3.
近來，購房者對商品房的質量、面積和產權證的發放等方面投訴較多，對商品房銷售中出現的欺詐、不講誠信等問題反響比較強烈。既對商品房的銷售市場產生了不良影響，也影響了住房制度改革和房屋商品化的推進。為了保護消費者利益，促進住房消費市場的發育，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，特作如下通知：
一、地方各級人民政府建設和房地產主管部門要加強商品房的銷售管理，把加強商品房質量管理作為1998年的工作重點，切實保護購房者的合法權益。各房地產開發企業，應當依法經營，加強質量管理，提高市場服務水平，反對不正當競爭，反對欺詐，以優質服務取信于消費者。
二、商品房屋的建設必須符合國家有關的設計、施工等技術標準和規范。商品房屋竣工后，開發經營企業應向房地產開發主管部門提出綜合驗收申請，綜合驗收不合格的商品房屋不得交付使用。房地產開發企業應建立商品房質量管理體系，加強商品房質量管理，對所開發經營的商品房承擔最終質量責任。
三、商品房銷售單位必須是具有獨立企業法人資格、取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。
項目公司銷售商品房的，必須經房地產開發主管部門核準。
四、委托房地產中介服務機構進行銷售的，房地產開發企業要對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構銷售商品房或進行商品房銷售宣傳時，要出示房地產開發企業的委托書，委托書必須載明受托單位的權限。
五、房地產開發企業、房地產中介服務機構進行商品房銷售宣傳時要實事求是，房地產廣告要嚴格執行《房地產廣告暫行規定》，用詞應嚴謹、規范，不得加入虛假內容。凡廣告承諾的內容，必須嚴格遵守。
六、房地產開發企業預售商品房時，必須向購買方出示《商品房預售許可證》。現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。
七、商品房銷售（預售），應當簽訂書面的銷售合同，房地產開發企業不得使用強制性的格式合同，購房者有權對合同的內容提出變更和修改。
八、各地要大力宣傳、推廣《商品房銷售合同示范文本》。商品房購銷合同應當明確以下主要內容：
1.用地依據、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2.總價款、付款方式、付款時間；
3.使用面積、建筑面積（其中實得建筑面積、公用分攤面積應分別標明）；
4.商品房的銷售方式（預售或現房銷售）；
5.商品房屋的產權性質，產權登記約定的期限和有關方的責任；
6.發生設計變更的約定；
7.關于商品房屋裝飾、設備標準、房屋質量的承諾和責任；
8.物業管理方式及售后保修、維修責任；
9.合同約定面積與實得面積發生差異的處理方式；
10.違約責任。
九、各地要嚴格執行《城市商品房預售管理辦法》，加強預售管理工作。對不符合商品房預售條件的開發項目，不得發放《商品房預售許可證》；對批準預售的項目，要加強預售款項的監督和預售項目的監管，防止“爛尾樓”的產生。
十、商品房公用面積分攤應當嚴格執行1995年建設部的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》的規定，各地要結合當地實際，盡快制定實施細則，明確商品房實得面積的合理誤差范圍和超出合理范圍的處理方式，原則上要保持一幢樓誤差面積的代數和趨于零。
第一條 為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱預售商品房，是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，預售人按合同約定交付商品房的行為。
本條例所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發經營企業。
本條例所稱預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。
第三條 本條例適用在本省行政區域內依法開發的商品房的預售行為及其管理。
第四條 省人民政府建設行政主管部門和市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門（以下稱“主管部門”），負責本行政區域內商品房預售管理和本條例的組織實施。
政府其他有關行政管理部門在各自的職責范圍內，做好商品房預售管理工作。
第五條 預售商品房應當遵循公平和誠實信用的原則。
第二章 商品房預售項目管理
第六條 預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件：
（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；
（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；
（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；
（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；
（五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程；
（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶；
（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；
（八）法律、法規規定的其他條件。
第七條 預售人應當分期或者分單項向主管部門申請商品房預售許可證。
主管部門收到申請后，應當依照本條例規定的預售條件對項目進行核實，自受理申請之日起十五日內，對符合條件的項目核發商品房預售許可證，對不符合條件的，應當書面通知申請人并告知不予核發的理由。
商品房預售許可證應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的座落位置、樓號、樓層建筑面積數，并附圖注明預售商品房項目的座落位置和樓號。
第八條 主管部門核發商品房預售許可證時，應當要求預售人提交施工進度方案、投資計劃和資金來源等材料，通過實地考察和分析，核準項目竣工交付使用時間的合理性。主管部門能證明其不合理的，應當責令預售人進行修改。
第九條 已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。
第十條 預售人不得擅自變更已預售的商品房項目的設計；對預售的商品房項目的結構型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設計進行變更時，應當征得相關的預購人同意；預購人不同意變更，經雙方協商達不成補償協議的，可以索取已交付的商品房預售款本息，并可以依照合同約定追償預售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。
第十一條 預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設時，應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意。
轉讓預售的商品房項目的，受讓方應當為依法成立并符合資質等級要求的房地產開發經營企業。
第十二條 轉讓預售的商品房項目的，受讓方應當享有原預售人對預購人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。
第十三條 受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內，受讓方應當持下列文件到原發證機關變更商品房預售許可證：
（一）商品房項目的轉讓合同；
（二）原商品房預售許可證；
（三）土地管理和城市規劃等部門同意變更的有關證件；
（四）受讓方的房地產開發資質證書；
（五）在項目所在地商業銀行開設的預售房款專用帳戶；
（六）法律、法規規定的其他條件的證明材料。
對符合條件的項目，主管部門應當自受理申請之日起十五日內變更商品房預售許可證。
預售人自簽訂項目轉讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換領商品房預售許可證的，不得預售商品房。
第十四條 市、縣主管部門應當對已核發商品房預售許可證的項目進展情況進行跟蹤監督，發現問題時，應當責令預售人限期改正。
第十五條 預售的商品房項目竣工后，主管部門應當按照法律、法規的規定組織竣工驗收，驗收合格后，方可交付預購人使用。
第十六條 市、縣主管部門應當設立和公布商品房預售的查詢和投訴電話；對受理的投訴，應當及時處理并予答復。
第三章 商品房預售行為管理
第十七條 預售商品房時，預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項：
（一）預售人的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人；
（二）商品房預售許可證或者其經發證機關確認的復印件；
（三）項目開發進度和竣工交付使用時間；
（四）項目及其配套設施的平面示意圖；
（五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤辦法；
（六）預售商品房的價格和付款辦法；
（七）商品房預售款的專用帳戶；
（八）物業管理事項；
（九）法律、法規規定的其他事項。
第十八條 預售人委托房地產中介機構銷售的，應當委托有資格的中介機構并出具委托書，明確委托的范圍和權限。人應當以書面方式向預購人明示第十七條規定的事項和下列事項：
（一）人的資格證書；
（二）預售人出具給人的委托書；
（三）人的地址和聯系電話。
第十九條 預售人預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容，并載明商品房預售許可證的編號和發證機關。
第二十條 預售人的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房預購銷合同中約定。
第二十一條 預售人預售商品房廣告時，應當提前五日將擬的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與項目不符時，應當責令其停止。
第二十二條 預售商品房時，預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同，在該合同簽訂三十日內持該合同到項目所在地房地產交易登記機構辦理登記手續；房地產交易登記機構應當自受理之日起二十日內予以登記。
第二十三條 預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經雙方協商同意，預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。
收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。
預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。
第二十四條 商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項：
（一）預售人、預購人和雙方的委托人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號碼；
（二）預售人用地依據和預售的商品房的座落位置；
（三）預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其所含項目、樓號、樓層、房號和層高；
（四）預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準；
（五）交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法；
（六）付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任；
（七）預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任；
（八）裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任；
（九）基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；
（十）物業管理事項；
（十一）雙方認為需要約定的其他事項。
預售人、預購人和雙方的委托人的姓名（名稱）、地址、郵政編碼、聯系電話變更時，應當自變更之日起七日內書面通知相關各方。
第二十五條 商品房預購銷合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
預售的商品房價格和代收稅費經預售人和預購人在合同中約定和載明后，除國家和省新開征的稅費外，預售人不得向預購人收取其他款項。
第二十六條 預售人設置商品房樣板房的，其布置、裝修和設備的質量，除當事人另有約定的外，應當與預售說明書和實際交付使用的商品房一致；樣板房在預售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七條 商品房預售后，預售人應當定期向預購人通報商品房建設進展情況。
第二十八條 預售人向預購人交付預售的住宅商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當載明住宅商品房的質量等級，承諾對地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修責任，承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內容及其保修期限。
住宅使用說明書應當對住宅商品房的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準作出說明，并提出使用時應當注意的事項。
第四章 商品房預售款的監督管理
第二十九條 商品房預售款是預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。
第三十條 預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用帳戶內的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
預售人有多個商品房預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用帳戶。
第三十一條 預購人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接存入商品房預售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領交款收據。
預售人代預購人辦理商品房房地產權證的，預購人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產權證時支付。
預購人自己辦理商品房房地產權證的，預購人可以留百分之十的商品房價款，在預售人取得商品房項目產權確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內支付。
第三十二條 預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房預售款收存和使用。
第三十三條 預售人申請商品房預購銷合同登記時，應當同時附送銀行出具給預購人的首期商品房預售款存入專用帳戶的憑證。
預售人使用商品房預售款時，銀行應當按房地產交易登記機構核準同意支付的數額撥付。
房地產交易登記機構應當自收到預售人使用商品房預售款申請之日起五日內作出答復；對符合本條例第三十條第一款規定的，應當同意其使用；對不同意使用的，應當以書面方式說明理由。
第三十四條 房地產交易登記機構監督管理商品房預售款時，可以向預售人收取監督管理款項千分之二的監督管理服務費。
第五章 法律責任
第三十五條 預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規定或者預購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規定，給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。
第三十六條 違反本條例第六條規定預售商品房的，由主管部門責令停止預售，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第三十七條 違反本條例第九條規定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。由此造成的損失，由預售人承擔。
第三十八條 違反本條例第十三條第三款規定預售商品房的，主管部門應當責令其停止預售，補辦手續，沒收違法所得，可處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。
第三十九條 違反本條例第十七條、第十八條規定，預售人和人未向預購人明示法定事項，預購人提出請求仍不明示的，主管部門應當責令改正，予以警告，可以處以五百元以上二千元以下的罰款。
第四十條 預售人虛假廣告和印發虛假宣傳資料，欺騙和誤導預購人，使預購人的合法權益受到損害的，預售人應當承擔民事責任。廣告經營者、者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、的，應當依法承擔連帶責任。
第四十一條 預售人違反本條例第三十條第一款規定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條第一款規定直接收存商品房預售款的，主管部門應當責令其改正，降低或者注銷其房地產開發資質，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第四十二條 銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產交易登記機構違反本條例第三十條第一款規定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。
預售人合法使用商品房預售款，房地產交易登記機構不予同意，給預售人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第四十三條 當事人對主管部門和其他有關行政管理部門作出的具體行政行為不服的，可以在接到行政決定之日起十五日內向上一級機關申請行政復議，或者直接向人民法院起訴。對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內向人民法院起訴。
當事人對具體行政行為既不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機關申請人民法院強制執行。
第四十四條 主管部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。
第六章 附則
一、新建商品住宅價格變動情況
(一)與上月相比，70個大中城市中，環比價格下降的有12個城市，持平的有8個城市。
與2月份相比，3月份環比價格下降和持平的城市個數增加了6個。環比漲幅比2月份縮小的城市有29個。
(二)與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的城市有2個，比2月份增加了1個，同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加了16個。3月份，同比漲幅在5％以內的有26個，比2月份增加了2個。
二、二手住宅價格變動情況
(一)與上月相比，70個大中城市中，環比價格下降的有16個城市，持平的有10個城市。
與2月份相比，3月份環比價格下降和持平的城市個數增加了6個。環比價格漲幅超過1.0％的城市有3個，比2月份減少了2個。
(二)與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有5個城市，漲幅回落的有45個城市，比上月增加了23個。3月份，同比漲幅在5％以內的有41個，比2月份增加了1個。
浙江保障房由以售為主轉向以租為主
浙江省出臺《關于加快推進保障性安居工作建設堅定不移做好房地產市場調控工作的若干意見》，再次明確今年浙江確保完成新開工保障性安居工程住房18萬套、新增廉租住房貨幣補貼5000戶等主要任務。該省住房和城鄉建設工作會議明確：2011年，浙江安全工程保障性住房在總量上要明顯增加，城鎮住房保障結構上也將由以“售”為主向以“租”為主轉變。讓安居工程保障性住房惠及更多低收入家庭。浙江的公共租賃住房房源的籌集可分為兩大類，政府組織實施和發揮社會力量建設，具體形式為房地產項目配建、政府組織集中建設以及委托企業建設、市場收購或在市場上長期租賃等。
北京允許民營企業利用自有土地建公租房
目前，北京市《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的實施意見》，將鼓勵和引導民間資本進入保障性住房等多個以往政府和國有投資占主導的領域，今年爭取實現民間投資比例達到全禮會投資的六成。今后政府將通過合理的政策制度設計，進一步放寬條件，鼓勵民問投資積極參與，比如在符合規劃的情況下，鼓勵一定規模的民營企業利用白有土地建設公共租賃房，面向禮會公開配租，可優先解決職工過渡性住房需求。
成都商品房一房一價，一經確定不得上調
成都市城鄉房產管理局和成都市發展和改革委員會聯合印發了《關于進一步加強商品住房價格監管的誦知》，規定申請辦理商品房預售許可證的預售方案中申報價格應按套明碼標價、“一房一價”，而申報的平均價格不得高于同時期同地段同品質樓盤成交均價；售房價格優惠幅度應在預售方案中明確。商品住房的申報價格一經確定，不得上調；實際成交價格不得高于申報價格；現場公示價格應當與成都透明房產網上公布的相應中報價格一致。
武漢市出臺保障房現有住房面積認定標準
武漢市出臺申請保障房家庭的現有住房面積認定標準。根據標準，申請保障房家庭的“現住房面積”指申請家庭現在的白有住房面積和承租公有住房的面積。自有住房包括自建住房、白購商品房、經濟適用住房、集資合作建房、解困房；購買的公有住房；繼承、受贈的住房等。公有住房包括政府直管公房和單位自管公房。租住他人的私有房屋和他人轉租的公有住房，居住的單位辦公用房或集體宿舍，臨時搭蓋、需要拆除的房屋等不屬于現住房范圍。申請家庭的現住房面積按建筑面積計算。人均建筑面積計算公式為：(自有住房建筑面積+承租公有住房建筑面積)÷現住房分攤人口。子女居住父母住房的，參與本人家庭和父母名下的現住房面積分攤后認定其住房面積。其中本人家庭無自有住房，單獨立戶的子女分攤后的住房面積符合現行廉租住房保障面積條件的，按無房認定。五年內轉讓、過戶給他人的自有住房或公有住房，按轉讓、過戶房屋的建筑面積認定。原住房己拆遷，或己簽詞。拆遷協議未實施拆遷，被拆遷房屋人均住房建筑面積符合現行廉租住房保障面積條件的，按無房認定。
深圳市將面向人才和“夾心層”建3.5萬套安居房
深圳市政府常務會議原則性通過《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，規定今年深圳將完成新增安排籌建保障性住房6.2萬套，其中包括最高售價不超過市場評估價70％的3.5萬套安居型商品房。安居型商品房的建設總量不低于商品住房總建筑面積30％，這其中面向人才供應的安居型商品房占安居型商品房總建筑面積的比例不低于60％。安居型商品房有10年的產權限制期。產權限制期限內，轉讓安居型商品房實行政府按原價收購的制度。10年后，安居型商品房產權所有人可以申請取得完全產權。該辦法對申請程序的要求十分嚴格。除規定申請人須具有深圳戶籍、符合國家計劃生育政策等條件外，還要求申請人必須參加深圳醫療保險并累計繳費5年以上，且沒有住房或近5年不曾轉讓過自有住房。一旦發現保障房中請中有虛報、瞞報、偽造證明材料，將終身禁止申請人及配偶的保障房中請。
上海：非申請家庭成員不得繼承經適房居住權
上海日前出臺桐關規定明確，繼承人小屬于經適房中請家庭成員的，小享有經適房居住使用權，僅享有在經適房按照規定發生回購或者轉計后，主張分割所得價款的協利。此外，經適房申請家庭成員在完成房地產轉移登記后死亡的，如屬房地產權利人死亡的，其所享有的經適房房地產權利按照法律有關規定繼承。而申請家庭成員在完成房地產轉移登記前死亡的，該經適房房地產權利不發生繼承。上海市政府辦公廳日前下發的《關于經濟適用住房申請家庭成員死亡后相關事宜的處理意見》還明確，部分申請家庭成員在提出申請之后、審核登錄公告之前死亡的，住房保障機構應當根據人員減少的情況，重新審核該家庭是否符合準入標準。而部分申請家庭成員在審核登錄公告之后、簽訂選房確認書之前死亡的，“該家庭仍保留購房資格，但住房保障機構應當對照減少人員后的供應標準，確定供應房型”。
西安：5月1日起房屋定價明顯超過周邊水平將通報稅務部門稽查
西安市住房保障和房屋管理局下發了《關于進一步加強房地產市場監管有關問題的通知》，《通知》要求，商品房項目申請預售許可時，應在銷售網絡系統中填報每套預售房屋銷售價格，嚴格執行“一房一價”、“一價清”等相關規定。銷售系統中的均價要和申報均價一致，實際成交價格不得高于申報房屋標價。同時，房地產開發企業應當按照商品房預售方案銷售商品房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、交付時間、預售房屋套數、面積及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、房屋銷售價格情況、預售資金監管落實情況等內容。其中，房屋銷售價格情況包括均價、銷售價格上限、房屋分戶銷售價格附表及不隨意上調住房價格的承諾等。此外，房管部門將嚴格按照《商品房銷售管理辦法》等相關規定規范銷售行為，對存在捂盤惜售等違規行為的，將停辦相關手續，依法嚴肅查處。對定價明顯超過周邊房價水平的，通報稅務部門進行土地增值稅清算和稽查。
重慶公租房建設土地免費劃撥
自去年以來，重慶市在全國率先大規模建設推進以公租房為主體的保障性住房建設。為解決建設資金短缺問題，重慶市積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保公租房建設順利推進。舍棄“土地財政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設過程中的一大特色。由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。
一、主要做法
（一）認真貫徹執行房地產市場調控政策。一是根據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦[20__]1號）、《__省人民政府關于進一步加強房地產市場調控加快保障性安居工程建設的通知》（x政發[20__]28號）文件以及市政府貫徹落實房地產市場加快保障性住房建設的實施意見精神，經過充分調研，研究制定了我縣貫徹落實房地產調控和保障性住房建設的實施意見，正在準備提交政府常務會議實施。二是進一步加強了房地產市場監管力度，對城區房地產開發企業實行跟蹤管理，嚴把房屋預售許可審批關，嚴格禁止囤積土地、捂盤惜售、違規貸款、內部認購、預收定金等違規行為。二是根據20__年我縣經濟發展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項硬性指標，結合當前城區房價和住宅建設造價，研究確定了我縣20__年度新建住房價格控制目標，并于3月中旬上報市建設主管部門備案，作為我縣20__年控制房價的一項指標嚴格執行。三是積極創造條件，著手推進城鎮個人住房信息系統建設，完善房屋購銷管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購買行為。
（二）不斷加快保障性安居工程建設步伐。一是加快20__年保障性安居工程建設進度，督促落實已開工建設的__x套、__x平方米廉租住房和__x套、__x平方米城市棚戶區改造安置住房和普通商品房建設任務。二是積極落實20__年保障性安居工程建設任務，確保4月底前開工建設__x套、__x平方米廉租住房，__x套、__x平方米限價商品房和__x套、__x平方米城市棚戶區改造安置住房和普通商品房。
（三）利用信貸稅收調控房地產市場。一是切實貫徹執行差別化住房信貸政策。對城區貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。二是加強個人轉讓住房營業稅、所得稅征收管理。對個人購買商品住房不足5年而轉手交易的，統一按其實際銷售收入全額征稅。加強存量房交易稅收征管工作，嚴格房地產價格評估，房屋交易價格一律按評估價核算，堅決杜絕“陰陽合同”產生，充分發揮稅收在房價調控中的杠桿作用。
（四）加強住房用地供應管理。一是增加土地有效供應，20__年我縣住房用地供應計劃總量為__x萬平方米，其中限價商品房x萬平方米，廉租住房__萬平方米，棚戶區改造安置房和普通商品房__萬平方米，保障性住房用地占用地總量的__%。二是計劃對新建住房采取“先限房價、后競地價”的供地方式供應中低價位普通商品住房用地。三是積極鼓勵房地產開發企業在普通商品房建設中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產權，在政府指導下，合理確定租金標準，向中、低收入家庭租賃。四是進一步加強對房地產開發企業土地市場準入資格和資金來源審查，嚴肅查處擅自改變用地性質、非法轉讓土地使用權等違法違規行為。
（五）積極推行城區住房限購政策。在城區推行商品房開發建設成本核算，對已取得開發土地使用權的商品房的買賣限定最高售價。房地產開發企業在商品房定價前，必須向建設行政主管部門和物價部門提交商品房開發投入成本，政府主管部門在確保商品房開發成本的真實性和制定銷價的合理性的基礎上，確定綜合基準售價。首次購房標準實現以戶為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養、扶養關系）認定，將購房者從“個人”變為“戶”，進一步明確首次購房標準，使首次購房的人群進一步縮小，把投資性和投機性購房者擠出購房隊伍。隨著國家穩定住房價格等各項調控措施的落實，我縣房地產市場運行總體上朝著遏制投機、穩定房價的調控目標發展，市場預期趨于穩定，開發投資趨向理性，投資規模穩步增長，商品房供銷兩旺，房地產市場總體健康穩定。
二、存在的主要問題
（一）住房價格漲勢比較明顯。受供需關系及建設成本等多種因素影響，我縣商品住房價格仍呈上漲趨勢，房地產市場調控的任務依然艱巨。
（二）住房結構有待調整。我縣在房地產開發活動中，積極引導落實國家有關住房結構方面相關政策，雖然取得了一定成績，但與政策要求還有一定差距。同時，經濟適用住房供應量太少，需進一步調整住房結構，以滿足中低收入家庭住房需求。
（三）保障性住房建設難度大。我縣是國扶貧困縣，財政困難，保障性住房建設配套資金難以落實，特別是城區地域狹長，建設用地十分緊缺，土地征收難度大，嚴重制約著保障性住房建設進程。
三、下一步工作打算
今后一段時期我縣的房地產市場調控和保障性安居工程建設工作，要繼續以科學發展觀為指導，超前規劃，強力推進，增加中小戶型住房供應，加大保障性住房建設，更好地滿足居民特別是中低收入家庭住房需求，促進全縣房地產業持續健康發展。
（一）繼續加大政府調控力度。重點抓好住房建設規劃的實施。目前《__縣20__-2015年保障性住房建設規劃（大綱）》已經編制完成，下一步要根據規劃合理確定房地產年度開發計劃，并使之與城市階段性發展方向和建設重點相協調，做到住房總量充足、供應結構合理、配套設施完善，引導居民合理梯度消費。
（二）抓好房地產市場秩序專項整治。從房地產開發項目著手，對在建的房地產開發項目進行全面清
理，重點檢查項目立項、土地出讓、規劃審批、預售許可等環節的不良行為和房地產稅收政策執行情況，檢查房地產開發企業無（超）資質開發（或資質沒有備案）、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、商業賄賂、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為，進一步建立健全房地產行業管理的長效機制，促進房地產業持續健康發展。
購房合同陷阱多——關于商品房買賣合同糾紛案件的思考
一、商品房買賣合同的主體。
商品房買賣合同糾紛案件的主體是出賣方和買受人。出賣方限于房地產開發企業。買受人則是企事業法人(或分機構)、機關、事業單位、社會團體、自然人等等。
二、商品房買賣合同的效力問題
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
三、商品房買賣合同的分類
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。 關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
四、因房屋存在質量問題解除合同的條件
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
五、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定
在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。 上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。但王教授未對如何認定“故意”發表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。
六、審判實踐中的幾點做法：
1、對開發商開發的房屋質量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數案件是開發商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發現時，多數消費者已經入住，有些已經對房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發商對房屋進行維修或進行賠償，從而最大限度地維護社會穩定和秩序。