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導語：在房地產開發企業審計的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
【關鍵詞】房地產；審計；偷稅漏稅；誤區
前言
隨著我國經濟的發展，我國房地產企業正在迅猛發展，而房地產企業也成為了我國各地稅收中極為重要的推動性作用。到目前為止，房地產企業所繳納的稅款已經占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產企業具有規劃性強，投資金額大等特點，造成了房地產企業在對其的會計審核方面的難度，因為房地產企業在進行會計審核時，它的審核對象繁雜，需要核算的環節較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產企業在調節利潤和偷稅漏稅方面有著其他產業所不具備的一些優勢。而目前我國國內的房地產企業也是國內偷稅漏稅較為嚴重的一個行業。
1.1利潤操控
目前在國內，存在著一些房地產企業利用將一些已經可以收款的項目進行長期掛賬的方法來拖延時間，使得對于房地產企業的收入成本和利潤不能夠在第一時間計算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經可以預收售房款滿足了結轉條件的房屋。一些房地產企業通過對于房屋竣工時間的人為推遲，并使用竣工結算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預售款的收受工作，將預售房款進行了長期掛賬的處理。因為一旦房地產企業在收取了購房人的預售營業款以后，就需要對所建造房屋進行竣工驗收，并將房屋的所有權交給房主出理，這樣房地產企業將不能繼續保留房屋的所有權和管理權，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產企業就需要進行對于該次房屋買賣的有關于成本還有利潤的審計。但是如果房地產企業以竣工結算還并未完成等借口推遲交房的時間，并且不收受預售房款的話，那么房地產企業就可以對它當期的利潤進行操控。
除此之外，有一些房地產企業在其本身所應該進行的業務以外，還私下里面設置了相當于委托代建或者合資開發等等一系列的其他業務。由于我國國內房地產開發行業發展的速度過于迅猛，所以目前我國國內在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規來對這些業務進行監督和限制。因此，這些屬于房地產企業的額外業務的可操作性是非常大的，而由于國內法律法規的不完善，那么一部分的房地產企業會將有關于這些額外業務的資金僅僅是進行帳外的資金循環和往來的資金循環，以此來達到偷稅漏稅的目的，最終這些動作，將會使得對于房地產開發企業所進行的審計工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內的房地產開發企業中，存在著這樣一種逃避稅務的方法，利用某些關系，拿到關于建造經濟適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價用房等用于建造低價住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進行開發的時候，卻在這塊土地上，開發成為高檔的商品住宅等來進行出售。而國內的房地產開發企業在這種情況下，并不會向上級部門進行匯報，繳納數量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進行土地用途變革的，房地產開發企業需要繳納數量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關的名義來進行收費，比如說用保證金，增容費等等，而這些費用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產開發企業有了漏稅的可能。
1.3違規貸款
在房地產開發的過程當中，房地產開發企業所需要大量的資金和建設周期，所以，目前我國的房地產開發企業，基本都是以融資的方式來進行房地產的開發，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進行的。而按照我國的法律，在房地產開發企業在對土地的開發過程中，由于土地已經被房地產開發企業所使用和開發，因此在這個時候土地其實是并沒有價值的，所以這個時候土地的使用權并沒有進行抵押的資格的。只有在房地產開發企業已經拿到土地，而并沒有進行開發的時候，這個時候土地才具有價值，可以進行抵押貸款。而這種情況是房地產開發企業利用并無價值的資產在銀行進行套現了。
1.4使用假合同
現在，有部分企業會利用假的售房的簽訂，以及企業與個人簽訂的假的合同，并且讓房地產開發企業為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產開發企業甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規定，企業在申請國內的承兌換匯票的時候，應該要有真實的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計算。因此，目前房地產開發企業在對進行對產業建造的生產中，往往會假借銀行的明月來對合同進行編造。
1.5材料管理不合理
房地產企業的固定資產管理不穩定，由于在房地產企業的開發過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點。對于有關部門對房地產開發企業進行的審計工作進行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達兩年到三年的時間里面，沒有整理過一次固定資產清查，而管理的混亂，也造成了對于項目的開發成本不斷的提高，最終演變成了一種習慣。目前我國對于材料的進出倉庫的管理制度等內部制度也不完善，對于一些低價值的消耗品沒有及時的清點，而造成了賬目與現實不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數據不是準確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產開發企業來說，避稅和開假發票是不可取的，而混亂的會計核算已經成本的虛假上報，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產公司應該能夠進行設立獨自計算的銷售公司來進行結算。
2.2完善資產管理
在我國目前的房地產企業中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產開發企業對其進行資產管理了，而且這種可以健全資產管理責任的制度。
2.3改善會計核算工作
對于房地產開發企業的財務核算，房地產企業應該提高其工作人員的素質水平，在會計的基礎工作水平有所提高后，將會對企業的提高項目預算精度，成本的核算，已經對于風險的防護能力，并且從整體上大幅度的降低企業的成本。
3.結束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產開發企業的發展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當前，應該要想辦法對于現在房地產行業中，審計所存在的一些問題與誤區進行修改，并且完善審計工作的進行。
參考文獻
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關鍵詞:房地產開發企業;財務管理;外部監督
房地產行業最近數年發展極為迅速,逐漸成為影響國民經濟的產業。面對激烈的市場競爭,房地產開發企業作為資金密集型產業,其資金的籌集使用以及分配方面的管理的重要性顯得尤為重要。因此,加強房地產開發企業財務管理就顯得極為重要。
第一,強化房地產開發企業財務管理,健全財務管理機構。在當前新時期市場經濟條件下,市場競爭日益激烈。改制房地產開發企業如何生存和發展,這是擺在房地產開發企業經營決策者面前的一個嚴峻課題。首先房地產開發企業的經營決策者要重視財務管理,不但要懂經營、善管理,而且要學習會計法規和常識,因為房地產開發企業管理的基礎是會計管理和會計信息,特別是房地產開發企業資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的。其次在房地產開發企業財務管理實踐中要健全和完善財務管理機構。再次就行業特點在各施工工程項目部設立核算機構,并要求財務人員持證上崗,充分發揮財務人員在房地產開發企業管理中的積極作用。
第二,加強外部監督,充分發揮外部監督的作用。在會計監督中單純強調會計監督是不夠的,必須強化對會計工作的外部監督,也就是加強政府監督和社會監督。我國財政、審計、稅務、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責,對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、財政、稅務、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中,應加大政府綜合力度:審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上;財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主,對房地產開發企業的事業收入應監控其“收支兩條線”的落實執行情況;物價部門對應監控其“收費”的立項、標準審批的落實上。稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通,加大處罰力度,對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面,樹立政府整體形象的監督權威。房地產開發企業必須健全會計監督控制制度和建立違法違紀問題舉報制度,規范房地產開發企業負責人和會計人員的行為,保證會計信息的真實可靠。
第三,完善房地產開發企業資金管理體系,確保營運資金流轉順暢。房地產開發企業建立統一管理、集中調度的資金使用管理制度,將現金支出的批準權高度集中在財務部門,下屬財務單位根據業務規模設置兩級不同的資金使用權限,嚴格執行收支兩條線管理方式,各單位實現的銷售收入必須全額及時清繳,費用由總部審核撥付。要確保資金使用三級權限管理制度的落實,及時回籠資金,全面及時地掌握房地產開發企業整體的資金狀況,實現統一調度,大大減少資金沉淀,減少呆賬和壞賬,對內制定規范的工作流程,保證每個環節的分工明確,并定期考核,施以獎懲,確保各部門的密切配合,掃清資金流轉的內部障礙。
第四,建立完善內部控制制度。內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整,維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理,促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱。包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現,根據經營環境的變化,對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節,房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資產管理、擔保管理、資金借貸管理、職務授權及人制度、信息披露管理、信息系統安全管理等多項專門管理制度進行規范、控制。
第五,強化房地產開發企業經營風險意識。加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象,樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提,也是建立健全風險防范機制的思想基礎。從實際來看,由于風險意識不足導致的風險或者潛在風險占相當比重,有的單位施工不訂合同;訂立合同時不仔細推敲;有的對合作方資質和業務實力毫無所知;有的合同本身和法律相悖,屬于無效合同;有的對經濟文書、契約保管不善,造成損壞或者遺失,諸如此類都與風險意識淡薄有關。面對這種狀況,必須強化風險意識,進行風險意識的全員滲透。在激烈的房地產開發企業間競爭面前,風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面,在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部,一定要樹立風險觀念,每―個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣,才能未雨綢繆,防患于未然。
參考文獻:
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房地產開發企業的一切管理工作,都應從建立和健全內部控制開始,構建和完善房地產開發企業的內部控制,是加強企業科學管理、提高企業經濟效益的客觀要求。尤其對于房地產企業來講,完善的企業內控對于防范風險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產企業是資金密集型的高風險行業,因此加強企業控制環境的建設,健全控制機制,有利于房地產開發企業的健康持續發展。
二、房地產開發企業內部控制的原則
目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。
三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析
(一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。
(二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。
(三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。
(四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。
四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法
(一)對資金實行集中監控模式從企業資金管理的重點來看,從內部控制設計的原則出發,以信息系統為平臺,構建信息透明,數據共享的整體結構,建立資金集中管理模式、建立精確的現金預測模型和實時檢查現金的使用情況,建立成本效益最優的企業流動資金內部控制模式。企業內部的信息系統與各個銀行網上交易系統連接,實現資金管理系統中查詢銀行賬戶實時的資金發生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結構進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現流程審批。并依據審批過的資金計劃和業務流程申請,設置各項預警及禁止條件。
關鍵詞：房地產開發企業；融資管理；預算管理；風險管理；工期控制
一、靈活運作，積極拓寬融資渠道
目前，房地產資金主要來自七個方面。國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產開發商的主要融資渠道。由于房地產開發企業融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產開發企業的發展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產投資的市場風險和融資信貸風險過于集中到商業銀行。
造成這一現象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產開發企業進行直接融資尚存法律和政策障礙。
針對這種現狀，房地產開發企業應該在現有金融法規和制度的框架內靈活運作，積極拓寬融資渠道。
首先，借助房地產信托，房地產開發企業可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產開發企業用于某個項目的開發。相對銀行貸款而言，房地產信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續發展；資金供給方式靈活，可靈活設計信托產品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。目前國內房地產信托主要有三種方式：傳統的貸款方式，與傳統商業銀行貸款一樣；以股權融資的方式，信托公司持有開發商部分股權，開發商承諾在約定的時間以溢價方式將股權回購；交易方式的信托產品。
其次，適當引入機構投資者的融資。
在證券市場不景氣，房地產市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產開發企業提供流動資金貸款、信托，股權投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產開發公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。
第三，典當融資。典當對于小額短期融資有快速的優勢，而從2005年4月1日開始執行的《典當管理辦法》對房地產典當融資的綜合費率作了調整：房地產抵押典當月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預售許可證的在建工程及外省(自治區、直轄市)的房地產。房地產抵押典當余額不得超過典當行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10％。
第四，銀行貸款在可以預期的很長一段時間內將仍是房地產開發企業主要的融資渠道。各級政府應建立和健全房地產開發企業信貸服務的組織體系、各型房地產開發企業的評級制度，對符合條件的房地產開發企業及時發放信用貸款。
二、強化資金的預算管理和風險管理
資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。
首先，在年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。確定資金需要量，是融資的依據和前提。資金不足，固然影響企業的發展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預算收入最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。特別要注意預售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協調。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，預算方案實行后要求要嚴格執行。
其次，企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。
第三，房地產開發企業必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產開發投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發利潤。
[關鍵詞]房地產企業；會計信息失真；治理
由于房地產企業經營和產品特點，一部分房地產企業面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當途徑增加收入，降低成本，而利用現行房地產會計制度中收入和成本費用確認與計量方法存在的自由度和現性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產開發企業會計信息失真。但是，在目前國內研究中，多數文獻都是對房地產企業的具體會計核算或者單純從稅制改革角度進行探討，很少從信息失真原因等方面進行論述。本文將在理論探討與案例分析相結合的基礎之上，探尋我國房地產企業會計失真的原因與對策。
一、我國房地產企業會計信息失真的定義與成因
房地產企業會計核算的特點主要體現在開發成本的核算和銷售收入的確認兩個方面。我國房地產開發企業起步較晚，相關制度和法規還不健全，因此房地產開發企業在收人與費用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導致了房地產企業會計信息嚴重失真。
(一)會計信息失真的定義
美國會計學會(AAA)認為會計本質上不是一個計價過程，而是漿歷史成本分配給當前及以后的財務年度。這里對“真實收益”的分歧同樣蔓延到資產的計量上，因為收益確定與資產計量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個角度看來，對會計信息失真進行治理的終極目標就是對會計信息真實性這一客觀存在的無限逼近。可見，會計的確認與計量環節是形成“真實”會計信息的關鍵。如果這兩個環節出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產企業會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費用確認與計量環節上的不規范。
(二)房地產企業會計信息失真原因分析
1 收入確認與計量問題
目前房地產開發企業收入確認條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產開發管理辦法》規定，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認，收取房款、辦理產權過戶后確認收入。《房地產開發企業會計制度》規定，應在商品房已經移交并已將發票結算賬單提交買方時，作為銷售實現。新企業會計準則規定，同時滿足下列條件，收入才能予以確認：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計量；(4)相關的經濟利益很可能流入企業。在實際操作過程中，由于收入確認的規定不詳，一些開發商以此作為操縱利潤手段粉飾會計報表，誤導公眾和有關機構。因此，規范和統一房地產開發企業收入確認的原則和方法已成為當務之急。
2 成本費用確認與計量問題眾所周知，房地產業是資金高度密集的行業，有接近70的資金來自銀行，發生較高的借款費用是不可避免的。因此，房地產開發企業對借款費用進行正確的會計處理就顯得極其重要。新準則實施從2007年1月1日開始只在上市公司中強制執行，而非上市公司則鼓勵實施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會計處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準則的轉化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產企業會計收入與成本費焉確認和計量問題難以統一，從而各企業有服務于企業特定目標的會計政策選擇動機并導致相應的經濟后果。
二、房地產企業會計信息失真治理的對策
(一)建立和完善行業的會計規范體系
房地產行業在費用核算、成本結算、收入確認等方面都具有其特殊性，原《房地產行業會計制度》對房地產行業的會計核算的規定和要求，相對于現行的《企業會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國最新《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。同時目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關其體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此我們認力，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。這些業務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎。
(二)完善行業收入與成本費用確認準則指引
鑒于房地產開發類公司收人實現的特點，延遲或提前“確認收入實現”對房地產企業而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業會計準則――收入》細化就變得特別重要了。在建立了收入確認一般標準的基礎上，應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。針對上述情況，我們認為，房地產商品銷售收入的確認應同時具備以下條件(1)房地產開發企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關法律手續；(2)房屋已竣工并經有關部門驗收合格，房屋藏積已經過有關部門測量確定；(3)房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續；(4)收入的金額能夠可靠地計量。我們知道，收入與支出(成本費用)之差就是利潤。我們認為，收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產企業會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業會計政策選擇的范圍。這對提高會計信息質量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。
(三)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
鑒于房地產開發行業會計核算的特殊性，企業對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容：(1)披露企業的預售政策及情況。因為在項目未竣工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。(2)增加土地儲備量及成本構成等額外的信息。(3)在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。(4)增加質量保證金及風險的披露。
一、檢查目的
通過檢查反應房地產企業在開發過程中的違紀違規事項，促進房地產企業進一步加強管理，按規定程序進行房地產開發，自覺履行納稅義務。
二、檢查對象
2014年底已完工或基本完工的在縣城開發的房地產企業項目。
三、檢查內容與方法
（一）房地產開發取得用地使用權
1．檢查開發用地的合法性。
主要檢查用地取得途徑及用地性質。對用地取得途徑檢查，主要要求房地產企業提供土地來源資料：
（1）通過招拍掛方式取得，則要求房地產企業提供“招拍掛”用地的成交確認書，繳納土地出讓金的單據，土地使用證等。檢查土地出讓金是否按期足額繳入財政賬戶，是否足額繳納了契稅等；
（2）通過轉讓方式取得則還要要求房地產企業提供轉讓協議及土地過戶證明文件，轉讓土地發票和相應的稅費資料；
（3）通過置換方式取得，除要求房地產企業提供土地使用權證明文件外，還要要求其提供置換標的物過戶手續和相應的稅費資料；
（4）合作建房方式除要求提供土地使用證外，還應要求其提供合作建房用地的原始取得票據和相應稅費資料。
對用地性質的檢查，主要要求房地產企業提供《建設工程規劃許可證》，看其規劃地塊上所建建筑物的功能類別，分析實際建筑物的功能類別與規劃中的是否相一致，查其是否改變用地性質。檢查時，如發現改變用地性質問題，企業須按規定補繳土地出讓金。
2．檢查開發用地入賬價格的真實性。
房地產開發用地的入賬價格是房地產建設成本的重要組成部分。要重點關注房地產企業的開發土地是否以取得用地的實際價格入賬，即查實會計上的開發土地成本與企業實際取得的土地成本是否相一致，一般應符合以下情況：
（1）招拍掛途徑取得土地的入賬價格是成交價加上相關的稅費；
（2）轉讓途徑取得土地的入賬價是實際支付的土地款加上相關的稅費；
（3）置換途徑所取得土地的入賬價是置換標的物實際價格加上相關的稅費；
（4）合作建房土地的入賬價是合作雙方確定的土地價格加上相關稅費。
部分房地產開發企業有時會用土地評估價入賬，即以高于取得土地價格作開發價入賬，檢查時要特別關注是否存在此行為，如發現有此現象，要進行調整，調整入賬價格或調整土地增值稅和企業所得稅，防止通過人為調增土地成本而偷漏稅費。
（二）房地產開發報建費用檢查
房地產開發企業取得開發建設用地后，要開始施工建設，在開工前按國家規定要到規劃建設部門辦理報建手續，在報建過程中要繳納有關規費。報建費用主要檢查和計算房地產企業是否按要求足額繳納各項規費。檢查的規費主要有：
1．市政設施配套費。按報建面積和規定標準計算，主要檢查是否存在壓縮報建面積和降低繳費標準。
2．建筑工程質量監督費。按預算造價和規定標準計算，主要檢查是否存在少報預算造價和降低繳費比例。
3．建筑工程排污費。主要檢查是否存在漏交或少交。
4．人防工程異地建設費。人防費按報建面積和規定標準計算，主要檢查是否存在壓縮報建面積和降低繳費標準。
5．新型墻體材料專項基金。主要檢查按實際面積計算是否存在欠繳和漏繳新型墻體材料專項基金。
（三）房地產建設成本檢查
房地產建設成本，除上述涉及到的土地成本（入賬價格）和報建費用外，還包括前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、管理費用、財務費用等。檢查時，主要關注其開支的真實性和合理性，防止虛增成本，漏交有關稅費。重點注意以下事項：
1．關注房地產企業是否存在虛開建筑發票列成本問題。
2．關注房地產企業是否存在隨意提取公共配套設施費，調節開發成本問題。
3．關注房地產企業是否存在擠占和虛增開發成本問題。
4．關注房地產企業是否存在違規支付借款利息問題。一是要注意是否存在無本之息；二是要注意向社會融資利率是否高于同期銀行貸款利率。
5．關注房地產企業是否存在違規用白條支付費用的問題。抽查大額支出的會計憑證，檢查其付款銀行單據，發票，批準手續，付款所依據的合同；核對收款人，款項內容的合法、真實、準確性。
6．關注房地產企業“毛地”開發時，將政府另外有資金來源的拆遷安置費，計入商品房開發成本問題。
（四）房地產經營收入檢查
房地產企業收入核算一般涉及“經營收入”、“其他業務收入”、“預收賬款”、“應收賬款”及“其他應收（付）”等往來科目。檢查時須特別注意以下問題：
1．審查“營業收入”明細賬，并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看有無分解房地產收入或隱瞞收入情況；對應審查“開發產品”明細賬并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看開發企業有無將取得的實物收入直接計入“固定資產”“原材料”等賬戶，隱匿銷售收入；審查“預收賬款”“應收賬款”“其他應收（付）款”等科目并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看是否將收入掛賬，不及時反映經營收入。
2．審查購房及購房人變更姓名的各種手續費、因超過協議交款期限而扣繳的購房定金收入、企業管理部門對其所屬的房產收取的房租收入、小區服務費、場租等是否及時反映經營收入。
3．審查房地開發企業是否存在人為分解售房收入的現象。
4．注意有出租房、周轉房的房地產開發企業的審查。
5．審查房地產開發企業是否存在將不需要辦理房地產證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設施對外出售不計收入問題。
6．審查房地產開發企業是否存在將購房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉入“短期借款”、“長期借款”科目。
7．審查房地產開發企業是否存在銷售時以收據代替發票，甚至不開收據，或使用假發票、白紙條入帳等方法設置帳外收入。
8．審查房地產開發企業是否存在將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理問題。
（五）房地產企業稅收檢查
檢查房地產開發過程中，房地產企業應履行納稅義務的稅務事項，主要有以下內容：
1．城鎮土地使用稅。
2．契稅。檢查時還要注意超容積率開發的房地產項目，除補繳土地出讓金外，還要相應補繳契稅。
3．印花稅。涉及到土地出讓或轉讓合同、設計合同、建安合同、借款合同等。
4．營業稅（銷售不動產）。
5．土地增值稅。
6．企業所得稅。
7．城建稅。
8．教育附加。教育附加3%，地方教育附加2%。
9．防洪保安資金。銷售收入1.2‰。
10．個人所得稅。主要關注房地產企業分紅給各股東時，是否代扣代繳個人所得稅。
此外，要重點檢查房地產企業各項開支發票的合規性，尤其是應該用建筑營業發票支付的工程款，不得以白條支付，也不得用材料發票抵付；注意各項開支過程中的稅收流失事項。
（六）容積率及補繳土地出讓金檢查
容積率是指房地產開發項目地塊內總建筑面積與地塊用地面積的比率。同樣大的地塊面積，因容積率不同，其開發建筑面積不一樣，給房地產企業帶來的開發收益也不一樣。改變容積率有二種方式，一是經批準變更容積率；二是房地產企業擅自改變容積率。無論哪種方式，只要是存在超容積率的行為，在檢查時須要求房地產企業補繳土地出讓金和相關稅費。
（七）閑置土地檢查
少數房地產企業為了獲取土地的最大收益，有時會因自身原因超過取得土地時設定的開發時間，拖延開發。檢查時要注意發現此問題。
四、檢查的組織和工作分工
由縣審計局牽頭，縣監察局、公安局、財政局、國稅局、地稅局、城鄉建設局、房管局、國土資源局等部門共同參與，各司其職、各負其責。同時從縣財政局、國稅局、地稅局等單位各抽調3名懂業務、有責任、懂法律、能操作的業務骨干，與縣審計局人員組成3個小組開展專項清理工作，實行分組包干、組內責任到人、過錯追責的工作機制。各單位責任如下：
縣審計局：負責整個檢查內容的協調和匯總工作，并具體對房地產企業的賬目進行審查。
縣監察局：負責對房地產開發過程中國家單位及工作人員違紀違規事項的查處。
縣公安局：負責對查出的偷漏稅案件進行偵辦。
縣財政局：負責提供所涉及房地產項目的土地出讓金的繳交情況。
縣國稅局：負責提供所涉及房地產項目的企業所得稅繳交資料。
縣地稅局：負責提供房地產項目的企業所得稅、土地增值稅、和其他稅種的繳交資料。
縣城鄉建設局：負責提供每宗房地產項目實際繳交的各項報建費用，實際建筑面積、設定的容積率以及辦理《規劃許可證》、《施工許可證》等情況。
縣房管局：負責提供每宗房地產項目實際測繪面積以及《房屋預售許可證》等情況
縣國土資源局：負責提供每宗房地產項目具體用地情況以及《建設用地許可證》。
五、檢查時間
本次檢查時間為2013年9月20日至2013年12月31日。
六、檢查要求
（一）加強組織領導，健全工作機構。成立縣房地產開發企業稅費征繳專項檢查領導小組，由縣政府常務副縣長任組長，成員由審計、監察、公安、財政、國稅、地稅、建設、房產、國土等單位主要領導組成。領導小組下設辦公室，辦公室主任由縣審計局局長擔任，縣審計局、國稅局、地稅局、房管局各一名分管領導為辦公室副主任。辦公室具體負責組織和協調專項檢查工作。
（二）樹立全局意識，加強協調配合。此次專項檢查是縣委、縣政府今年的一項重要工作，所有參加專項檢查的單位和人員必須強化大局意識，樹立全縣“一盤棋”的思想，按照統一部署，分工負責，相互配合，形成工作的整體合力。各工作人員檢查、反映的數據必須與該企業（項目）的總體數據保持一致，誰提供的數據有出入，誰在負責規定時間復核。所涉及的部門要全力理解、支持、配合專項檢查，對拒絕、阻撓檢查或故意拖延提供有關資料，拒不落實檢查結論的，要嚴肅依法處理。
（三）把握重點內容，確保工作質量。緊扣此次專項檢查主題，明確工作目標，準確把握工作重點，將工作重點內容分解落實到具體工作環節和相關工作人員，做到嚴謹細致，確保查深查透，加大揭示問題的力度和深度。
（四）嚴格工作紀律，提高工作效率。所有參加專項檢查的人員要嚴格遵守各項組織紀律和工作紀律，堅持原則，廉潔自律，全面真實地反映實際情況。大力發揚求真務實的作風和敬業奉獻的精神，盡職盡責，加快工作節奏，提高工作效率，圓滿完成工作任務。工作中要嚴格執行有關廉政建設的規定，嚴格遵守保密紀律，以高度負責的主人翁精神，扎扎實實做好各項工作。如有違反，將按規定由各有關部門予以處理處罰。縣政府將對本次專項檢查表現突出的人員給予表彰和獎勵。
隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了入伙通知書并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
根據《企業會計制度》及《企業會計準則現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
【論文關鍵詞】房地產企業；財務管理探討
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作，它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業，具體體現在以下幾點：
（一）開發周期長，籌資金額大，籌資任務重
房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業次投入的資金數量很大；加之開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。
（二）開發風險大，投資決策分析責任重，要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產使周期也長，在較長的開發經營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此．房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
（三）開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。 轉貼于
（四）過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料，不僅是企業利潤的來源，更是企業長期發展的保證，其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
（五）審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。
（六）公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態，在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理效率的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業財務風險，提高企業財務管理水平提供參考。
第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。?
（一）加強資本結構的控制
雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益，但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障，在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大，導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預售資金的資本權益結構比較安全合理。
（二）投資方向要符合企業長遠發展戰略要求
企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產行業具有不完全競爭性，而且房地產具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看，房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。
關鍵詞：房地產、內部控制、內部環境、風險評估、信息溝通
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
目前, 我國社會經濟以飛快的速度向前發展, 房地產開發企業也同樣得到了較大的發展, 但面臨的行業競爭愈來愈激烈。增強企業內部控制力, 構建完善的內部控制制度, 是房地產開發企業應對激烈的市場競爭與挑戰的需要。因此，房地產開發企業要及時總結與研究新思路和管理策略, 從根本上保證房地產開發企業的健康發展。本文結合工作實際，談談如何建立與完善房地產開發企業內部控制制度。
一、目前房地產企業內部控制存在的問題
目前，不少房地產企業尤其是后起的一些中小房地產企業，內部控制滯后于市場形勢，企業運營中暴露出內部控制的薄弱環節，主要表現在：
（一）企業對內部控制的認識不足
相當一部分企業對建立內部控制不重視。已訂立的制度，往往執行不力，只停留在紙上，得不到認真落實。遇到具體情況，過分強調靈活性，對內控制度置若罔聞，使內控失去了應有的剛性和原則性。
（二）企業內部控制不夠全面，缺少對企業運營活動的整體考量
不能結合本單位的實際情況去制定相應的制度，只是根據一般情況，制定管理制度。控制環境、會計管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個完整的適合本單位的內部控制系統。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機制松散、審計職能弱化等問題。
（三）企業內部監督乏力，風險預警不健全
監督管理應該是企業運營活動的基礎保障，可是很多房地產企業缺少合理的內部監督，實踐中只注重制度的制定，忽視對制度的落實情況的檢查監督。最大的問題就是風險預警機制不健全。某些民營企業，風險預警缺少專業人員，沒有形成完善的風險評估體系，企業一旦面臨某種風險，往往是領導者憑經驗說了算，導致企業生產經營風險擴大。
（四）企業內部人員素質參差不齊
所謂“人員素質”是指企業領導層和企業所有員工的素質。企業內部控制是需要大家一起參加、相互監督、共同制約的一項工作。但是在不少房地產企業，無論領導還是一般員工對企業內部控制制度的領悟和執行水平差異很大。
（五）企業內部溝通不暢
隨著科技的迅猛發展，企業內部控制，已經與信息化結合在一起。企業信息化的發展對企業內部控制尤其重要，特別是一些規模較大的房地產集團企業。不少企業部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯系和交流，甚至上下級之間也缺少信息通暢的渠道。
二、加強房地產企業內部控制的措施
（一）營造房地產企業良好的內部控制環境
良好的內部控制環境是企業內部控制制度制定及執行的基礎保障。營造構建良好的內部控制環境，必須抓住以下兩點：第一，強化企業領導管理層對內部控制的認識。企業領導者必須堅持把內控作為企業管理的頭等大事來抓，認真組織和領導內控制度的設計工作，并采取相應的政策措施來保證制度的執行及評價。第二，加強企業的文化建設，加大企業內控的宣傳力度。通過學習，弘揚愛崗敬業的精神，增強員工的主人翁責任感意識，提高員工的思想品德素質和技術業務素質。還需對企業內控的執行情況進行定期檢查考核，獎罰分明，激勵員工，充分發揮內部控制的作用。
（二）完善房地產企業內部控制體系
房地產企業必須按照本企業的特點以及發展需求，根據房地產項目運營活動的各個環節，設計相應的內控制度。這種控制既要覆蓋生產的整個流程，又要善于抓住關鍵，突出重要節點。
1. 堅持遵循不相容職務相分離原則
首先梳理企業現有運營流程中不相容的職務，堅持實行授權批準與業務經辦、業務經辦與會計記錄、會計記錄與財產保管、授權批準與監督檢查等相互分離的原則，合理設置崗位，明確各自職權，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監控防線。
2. 建立企業有效的會計控制系統
為了建立企業有效的會計控制系統，企業的財會人員應該致力于完善會計處理程序，應當把經濟業務事項的計量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關人員在處理相同的經濟業務時，能前后一致。這樣形成的會計記錄與財務報表真實可靠。要達到以上要求，一些中小規模的房地產企業當務之急是提高財務人員的素質和能力，建立高素質的財會隊伍。
3. 加強企業內部審計監督
企業內部監督，通常是通過內部審計來實踐的。實質上內部審計是對其他內部控制的再控制。為了合理設置內部審計機構，充分發揮內部審計在內部控制中的作用。這樣的審計機構通過定期的和不定期的核查審計，對企業運營中的重大業務事項進行了有效的管控，建立了以“查”為主的監督防線。
（三）健全房地產企業風險內部控制預警機制
房地產行業是高投資、高風險的行業，開發企業從取得土地、開發經營到開盤銷售等環節都會受到來自企業內部和外部的各種因素的影響。因此，房地產企業的經營者要強化風險意識，建立由專業人員組成的風險評估預警團隊，健全風險預警評價機制，按照嚴格規范的程序，及時識別預警相關風險，并針對內部控制管理的薄弱環節，對可能出現的風險進行科學的動態的分析和量化預測，，實現生產經營的良性循環。
（四）構建房地產企業內部通暢的信息渠道
房地產企業的信息化建設，應當根據企業內部控制的要求，結合企業生產經營的實際情況，編制內部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡化內部控制過程，打破企業內部各部門、各團隊之間的“門戶”，建設高度集成的信息系統，實現業務流程高度的融合，從而達到信息資源高度共享的目的。企業內部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時交換信息，及時溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業內部信息溝通無阻，而且與企業外部相關單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業經營控制的依據，并能及早識別風險及時預警規避。
總之，房地產企業內部控制的重要作用，越來越被業內人士認識看重。實踐證明，只要運用科學的對策，加大企業內部控制的力度，不斷完善，不斷創新，跟準時代的潮流，適應市場發展的需求，就一定能保障房地產事業持續健康發展。
參考文獻：
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