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關鍵詞：投資決策；造價；控制
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：
1投資決策階段對造價的影響
投資決策是指選擇和決定投資行動方案的過程，對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較和判斷，并進而做出決定和選擇的過程。因此，正確的投資行動來源于正確的項目投資決策，項目決策的正確與否，直接關系到其建設的成敗，關系到造價的高低和投資經濟效果的好壞，因此，正確的決策是合理的確定與控制造價的前提。
1.1投資決策階段控制工程造價的意義
投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。首先，投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數額的關鍵。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設計概算、施工圖預算，實現投資者預期的投資效果有著重大的影響。其次，相對于建設項目的其他后續工作來說，投資決策階段控制造價，對建設項目經濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設項目來說，節約投資的可能性最大。在項目的建設過程當中，節約投資的可能性是隨著建設過程的進展而不斷減少。圖4-1是表明建設各階段節約投資可能性的曲線，從中可以看出投資階段進行造價控制的重要性。圖4-2是建設項目各階段對項目經濟性的影響程度，可以看出，決策階段控制造價對項目經濟性的影響高達95%~100%。
1.2投資決策階段影響工程造價的主要因素
1.2.1建設項目所處地區的選擇
由于各地經濟發展水平存在較大差異，其土地、勞動力、和建筑材料的價格也存在較大的差異，即使在同一地區，城市的各種價格也會明顯高于郊區和農村，土地價格也會有很大不同，從而影響到工程造價。
1.2.2建設項目所處位置的選擇
一個建設項目所處區位對造價有著重大影響，在城市繁華的市中心投資與新開發區投資項目的土地價格會有很大差異，施工費用也會有所增加。區位因素包括交通便捷性、臨街狀況、周圍環境等方面。同一區位，對不同類型的建設項目會有不同的影響。
圖4-1 建設項目各階段節約投資可能性曲線圖 圖4-2建設項目各階段對項目經濟性的影響程度
1.2.3建設項目建設標準與建設規模
五星級酒店要比三星級的酒店的造價高出50%左右，高級公寓造價是普通住宅造價的一倍以上，這些都說明建設標準對造價有著重要影響。同理，建設規模也一樣影響工程造價，要根據實際合理確定項目的規模，項目的規模與生產效益之間也符合邊際效益遞減原理。因此，要合理確定工程的建設規模與建設標準。
1.2.4建設規劃設計方案的選定
投資決策階段建設項目規劃設計方案的選定對工程造價的影響也很大。建設項目是選擇高層低密度還是多層高密度、結構類型是鋼結構還是鋼筋混凝土結構等，都對工程造價起著決定作用。
1.2.5主要設備選用
工業建設項目的設備投資有時會超出建筑安裝工程的投資，在現代社會中，智能型辦公大樓或酒店項目的設備費用也非常昂貴，因此，在滿足功能要求和不增加使用過程中的維修費用的情況下，如何就需要的各種設備的各種價格進行比較選擇，會對造價有一定影響。
2 決策階段造價的確定
2.1項目決策階段造價估算的層次
投資決策過程，是一個由淺入深，不斷深化的過程，依次可分為若干個工作階段，表3-1。
項目決策階段的造價估算 表2-1
2.2國內外常用估算方法
投資決策階段造價的確定主要通過可行性研究對項目進行科學的論證，對各方案進行技術經濟分析選出最優方案以后，根據以往類似工程的估算指標進行投資估算，確定工程的投資額。傳統的投資估算有以下幾種方法：
2.2.1靜態投資估算方法
⑴資金周轉率法。其公式為：
資金周轉率 = 年銷售總額/總投資=（產品的年產量×產品單價）/總投資
投 資 額 =（產品的年產量×產品單價）/資金周轉率
這種方法比較簡單，但精確度較低，一般用于投資機會研究或項目建議書階段。
⑵生產能力指數法。其公式為：
式中：——已建類似項目或裝置的投資額；——擬建項目或裝置的投資額；
——已建項目或裝置的生產能力；——擬建項目或裝置的生產能力；
—— 不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的總和調整系數；
——生產能力指數，。
其中n取值是按照擬建和已建項目的生產規模相差的大小來確定的。采用此種方法，計算簡便，速度快；但要求類似工程資料可靠，條件基本相同，否則誤差較大。
此外，還有比例估算法、系數估算法，其估算精度都不是很高。對于房屋、建筑物等單項工程，常采用指標估算法，根據編制的各種具體的投資估算指標，進行單位工程的投資估算，在此基礎上，匯總出單項工程的投資額。采用此種方法時，一方面要注意，套用的指標與具體工程之間的標準或條件有差異時，應加以必要的調整或換算；另一方面要注意，使用的指標單位應密切結合每個單位工程的特點，能正確反映其設計參數，不要盲目單純的套用一種單位指標。
2.2.2動態投資估算。
漲價預備費，建設期貸款利息及固定資產投資方向調節稅等的估算要計算資金的時間價值。鋪底流動資金常按流動資金的一定百分比來確定，大約為30%左右。流動資金的估算有兩種方法一種是擴大指標估算法，另一種是分項詳細估算法。
2.3決策階段投資估算的確定
2.3.1投資估算的確定
總投資估算包括固定資產投資估算和流動資金估算。具體的費用估算方法見圖3-3所示。
圖2-3決策階段投資估算及方法
T—固定資產投資；L—流動資金;C1—已建類似項目投資額；Q2—擬建項目生產能力；n—生產能力指
數；Q1—擬建項目的生產能力；f—不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調整系數
由以上投資估算方法可見，影響投資估算精確度的關鍵有三個：一是可行性研究中建設方案的確定。建設方案直接決定擬建項目生產規模、建筑標準與功能要求。二是類似工程造價資料的選取與資料的可靠性。三是投資估算方法的選取，確定投資估算的方法有很多，有的簡便易行，但其精度卻得不到保證，因此，準確確定投資額，估價方法很重要。
2.3.2投資估算在造價控制中的作用。
【關鍵詞】應收賬款 管理措施 建議
如今的企業大部分都希望自己的產品是現銷的，但是如今社會競爭如此激烈，為了穩固自己的客戶群、增加產品銷量、開發新市場新客戶、減少自己的貨存量和管理費用、增加企業的收入，這些都不得不向一些客戶采用賒銷的方法。賒銷是有兩面性的，一方面能為公司帶來上面的好處，另一方面也會給公司帶來一些風險比如壞賬、公司信用度等。企業的流動資產主要是依靠應收賬款來實現的，應收賬款占據著流動資產很大的一部分。如果應收的賬款因為客戶的拖欠，時間越久收回難度就越高甚至無法收回，這就會導致企業資金流出現問題，使得企業整體運轉不靈活。因此，應收賬款的管理是每個企業都需要重視的問題。
一、應收賬款管理的目標
應收賬款作為企業的資金流和企業的產銷密不可分，企業想用應收賬款來進行促銷增加銷售量，增加市場占有率，但是又擔心因為應收賬款的存在，導致企業資金運轉不靈、壞賬等問題。企業應收賬款管理的目標就是如何去處理好這類問題。首先要建立一個信用政策，在這基礎上估算對于銷售帶來的盈利和所要擔負的成本之間做一個權衡比較。只要增加的收益大于擔負的成本時，就可以實行這樣的信用政策。企業應收賬款的管理也是屬于財務管理的范疇，制定一個科學合理的信用政策要依據企業的信用度和企業的實際經營情況來做參考。
二、不適當的應收賬款管理所產生的問題
第一，企業的經濟效益受到影響。企業每做成一筆銷售，發出產品，開出發票但不一定能馬上收回貨款，在銷售過程中會產生一些費用比如銷售費用、稅金和年內所得稅等。有時一些應收賬款要跨年才能收回，這就需要企業自行墊付。如果企業墊付的稅款和資金占用了大部分流動資金的情況下，會使企業資金出現問題，影響企業在生產和銷售的經營，企業整體的經濟效益受到影響。
第二，企業的銷售量和資金收入不一致。我國企業實行的是應收應付制度，就算是賒銷的也記錄在當期收入里面。所以企業統計增加的利潤和實際所收的現金是不一致的。因此，應收賬款的存在只是增加了企業在賬面上的收入和銷售成果，也增加了企業的資金風險。
第三，企業的現金不能得到有效的發揮。賒賬表面上能給企業帶來較高的利益，但是并沒有增加企業的現金，企業還必須用現有的流動資金去墊付賒銷所帶來的各種稅費，這樣使得企業有限的流動資金不能得到很好的發揮。
三、制定有效的應收賬款管理措施
（一）加強管理企業的信用政策，認真調查客戶的資信情況
1.加強管理企業的信用政策。賒銷所帶來的真正風險在于企業本身的管理而不是由于客戶帶來的風險。只有制定出一套科學合理的信用政策，才能盡可能降低壞賬的發生。信用政策的制定包括三方面：（1）信用標準。指客戶要達到企業信用交易所具有的基本條件。如果客戶沒有達到這個標準是不能享受企業的信用或者只能享有其他優惠政策。根據信用的標準企業可以把客戶分等級，根據等級來區別客戶是否滿足企業的信用。企業在制定信用標準時要根據市場的因素來決定，首先，看競爭對手，如果對方的實力比自己強，那就應該降低一點信用標準。其次，看企業自身經濟能力，如果企業能承擔比較大的風險時，可以適當降低標準來吸引更多的客戶，爭取更多資源來擴大市場。最后，看顧客的資本信用度，按顧客的資信度給予客戶不同的信用標準，當顧客面臨風險時企業自身也能更好的應對。（2）信用條件。當企業要實施優惠政策時，必須要制定詳細的信用條件。這些信用條件包括商品折扣、折扣期限和信用期限。信用期限的增加可以增加企業的銷售，為企業帶來更多的利益。如果胡亂增加期限也有可能導致企業在創造利益的同時被增加的費用所抵消，使企業的利潤降低。商品折扣指企業在商品上給予客戶降低價格所做的優惠。而折扣期限要根據商品所帶來的金錢損失要低于銀行貸款利息來定。（3）收賬政策。企業制定的收賬政策分兩方面：積極和消極的收賬政策。積極的政策可以增加企業的現金流動，降低對應收賬款的投資和壞賬的幾率，但會額外增加收賬成本。消極的政策會降低收賬成本，但會增加應收賬款的投資和壞賬損失。所以企業對收賬政策要根據市場的需求科學合理地進行設計安排。
2.認真調查好客戶的資信情況。只有對客戶的資信情況基本掌握了，企業才可以對客戶實行信用政策，資信主要包括客戶的經濟能力、自身能力、固定資產，需要了解客戶這些資料可以從以下幾個方面進行：（1）公司財務報表。這是最直接最快捷的了解客戶的經濟能力的方式，通過報表可以反映出客戶的資產流動和資金能力的比率，進而可以判斷企業的經濟能力、資產條件的好壞，便于企業對應收賬款是否提高或降低投資的決定。（2）國家每年對企業信用核查評級的報告。要了解這方面的信用報告可以通過當地的工商企業管理部門進行咨詢，或者通過銀行金融部門和稅務部門了解企業的納稅情況和企業的注冊資金，生產經營能力和銷售能力，看是否有不良行為來判別企業的信用度資信等。
企業對上面的調查結果進行分析后，就能初步的客戶做一個系統的信用等級評價，建立一個客戶系統，除了基本客戶信息以外還需要記錄客戶的企業整體情況比如財務、資金實力和以前交易記錄等。記錄好這些信息后就能對每一個客戶進行信用分級。因為企業是發展的每一年的情況都是不一樣的，所以需要每年都進行復查核實每一年企業的最新進展以便進行動態系統管理。
3.結算方式的選擇。只有對客戶做了詳細的信用調查后才能選擇合適的結算方式，正確的結算才能讓企業及時地收回款項以便企業對于資金的合理安排利用。根據企業的盈利情況做調整，對于經濟效益好的客戶可以放寬信用政策委托收款的結算方式都行，而盈利較差的客戶應該選擇現金或支票的方式進行結算。這樣針對每個企業的情況進行判斷選擇合適的結算方試可以降低企業應收賬款的風險。
（二）做好應收賬款的日常管理工作
1.對應收賬款做詳細的分類。企業要管理好自己的應收賬款項目，要在總賬款下做詳細的分類，按前面做好的客戶信用等級做記錄，設置詳細的客戶賬目列表，與客戶的交易來往情況、交易次數等要保證在記錄的時候客戶的信息是真實可靠完整的。在賬款記錄中還要注意雙方交易過程中有關銷售的現金回扣、貨物的退款、運費等因素。只有這些情況全都掌握了以后才能更好維護應收賬款項目的完整性，便于企業進行管理，對提高企業生產銷售提供參考有利于促進企業的經營管理。
2.企業設立特有的信用管理部門。應收賬款如果管理不利產生壞賬會給企業帶來資金的損失，收款時間太長不利于企業資金流動。因為，企業需要設立一個信用管理部門，針對客戶進行信用調查通過當地有關部門調取相關信息，核心客戶的信用評價和經濟能力，對應該賬款及時進行催收加快資金回籠。需要特別注意的是，設立特有的信用管理部分要與銷售部門或相關崗位進行區別，使得這些部分互相合作又相互制約。這樣企業才能控制好客戶的信用管理，減少壞賬風險。
3.企業應建立嚴謹的壞賬核銷制。由于賒銷的存在才會產生應收賬款，而只要是應收賬款都會有壞賬的風險。如果產生壞賬就需要與當時收益進行對比，在收益中扣除掉壞賬的扣失，這樣就使得企業的資產減少。從謹慎原則上來說，對壞賬的處理方式有兩種方式：核銷法和相抵法。兩者對比，相抵法更符合企業長久的利益。企業只有實行嚴謹的壞賬核銷制度，才能更好地對損失進行估算，積極的做好準備，使企業更好地健康發展下去。
（三）做好應收賬款的事后管理工作
1.設定一個專門處理應收賬款的部門。以前企業的應收賬款都是由銷售部人員進行管理，導致銷售人員缺乏管理控制這方面的細節，讓銷售部來管理并不適合。有些人士認為由會計部門來管理，雖然會計人員對賬務比較了解，但是不了解客戶的具體情況，這樣也不適合。而應收賬款是在企業管理中占據著比較重要的地位，應收賬款的管理也能體現出企業信用政策實施情況。因此，在企業所有的部門中應當設立這樣一個研究信用政策，為企業和客戶制定營銷方法的部門機構進行管理應收賬款，制定符合企業發展的信用制度。
2.實行定期對賬政策。企業應該合理安排對賬工作，按業務時間前后和業務量來定期對一些應收賬款雙方對明細賬都進行核查核對，核對完成由雙方進行簽字蓋章，作為以后對賬的依據，避免發生錯誤。
3.對應收賬款進行風險評估。企業中存在的應收賬款，都應盡量提早或者按期收回。如果遇到不能及時收回的賬款，必須做好風險評估，設法把應收賬款的風險降至最低。下面通過兩方面來對應收賬款進行梳理：（1）應收賬款是如何產生的。一種情況是客戶自身資金不足想由賒賬的方式進貨，這些客戶付款的時間都會比較長，這也加重了企業自身的成本，因此對于這類的應收賬款要特別標注作重點維護管理。另一種情況是客戶的現金因自身情況拿不出來，暫時用其他資產做抵押或者找擔保人擔保的這類應收賬款，安全性比較穩定，可以作為一般管理。還有最后一種情況由于企業給客戶發貨時因為路程、天氣、交通等其他因素，導致客戶沒有及時收到貨而產生的應收賬款，這類特殊情況的應收賬款安全性最高，客戶收到貨后能及時匯款的可以不進行管理只需進行日常維護。（2）從應收賬款的時間長短來進行分析。正常情況下，應收賬款拖的時間越久，收回的概率就越低風險就越高。企業可以對應收賬款按時間來進行分類，標注輕重緩急以便于管理。
（四）完善企業內部的控制制度
企業應收賬款的金額關系著流動資金的狀況，而流動資金關系著企業的生產、銷售以及企業的決策，所以企業的內部控制制度要嚴格管理，包括幾個方面：
1.崗位交替和責任分離。崗位交替由兩人或多人在一個崗位，如果遇到一個人不能及時上崗可以由另一人補上。責任分離可以防止企業員工進行。
2.建立完整的壞賬消除程序。如遇到債務人破產或者死亡經過核實確無經濟能力償還的這類應收賬款。企業要專門進行登記并定期核對，避免企業人員私自貪污。
3.建立賒銷監督制度。企業賒銷的對象應該由企業信用部門開會決定，個人沒有權利來決定賒銷的對象和數量。
參考文獻
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[4]曾維君.應收賬款的信用風險管理研究[J].西華大學學報（哲學社會科學版）.2006（06）.
第一章 總論
一、市政工程項目背景
1.項目名稱
2.承辦單位概況
3.市政工程項目可行性研究報告編制依據
4.市政工程項目提出的理由與過程
二、市政工程項目概況
1.市政工程項目擬建地點
2.市政工程項目建設規模與目的
3.市政工程項目主要建設條件
4.市政工程項目投入總資金及效益情況
5.市政工程項目主要技術經濟指標
三、項目可行性與必要性
四、問題與建議
第二章 市場預測
一、市政工程產品市場供應預測
1.國內外市政工程市場供應現狀
2.國內外市政工程市場供應預測
二、產品市場需求預測
1.國內外市政工程市場需求現狀
2.國內外市政工程市場需求預測
三、產品目標市場分析
1.市政工程產品目標市場界定
2.市場占有份額分析
四、價格現狀與預測
1.市政工程產品國內市場銷售價格
2.市政工程產品國際市場銷售價格
五、市場競爭力分析
1.主要競爭對手情況
2.產品市場競爭力優勢、劣勢
3.營銷策略
六、市場風險
第三章 資源條件評價
一、市政工程項目資源可利用量
二、市政工程項目資源品質情況
三、市政工程項目資源賦存條件
四、市政工程項目資源開發價值
第四章 市政工程項目建設規模與產品方案
一、建設規模
1.市政工程項目建設規模方案比選
2.推薦方案及其理由
二、產品方案
1.市政工程項目產品方案構成
2.市政工程項目產品方案比選
3.推薦方案及其理由
第五章 市政工程項目場址選擇
一、市政工程項目場址所在位置現狀
1.市政工程項目地點與地理位置
2.市政工程項目場址土地權所屬類別及占地面積
3.土地利用現狀
二、市政工程項目場址建設條件
1.地形、地貌、地震情況
2.工程地質與水文地質
3.氣候條件
4.城鎮規劃及社會環境條件
5.交通運輸條件
6.公用設施社會依托條件(水、電、氣、生活福利)
7.防洪、防潮、排澇設施條件
8.環境保護條件
9.法律支持條件
10.征地、拆遷、移民安置條件
11.施工條件
三、市政工程項目場址條件比選
1.市政工程項目建設條件比選
2.市政工程項目建設投資比選
3.市政工程項目運營費用比選
4.市政工程項目推薦場址方案
5.市政工程項目場址地理位置圖
第六章 市政工程項目技術方案、設備方案和工程方案
一、市政工程項目技術方案
1.市政工程項目生產方法(包括原料路線)
2.市政工程項目工藝流程
3.市政工程項目工藝技術來源
4.推薦方案的主要工藝(生產裝置)流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表
二、市政工程項目主要設備方案
1.市政工程項目主要設備選型
2.市政工程項目主要設備來源(進口設備應提出供應方式)
3.市政工程項目推薦方案的主要設備清單
三、市政工程項目工程方案
1.市政工程項目主要建、構筑物的建筑特征、結構及面積方案
2.市政工程項目礦建工程方案
3.市政工程項目特殊基礎工程方案
4.市政工程項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算
5.市政工程項目主要建、構筑物工程一覽表
第七章 市政工程項目主要原材料、燃料供應
一、主要原材料供應
1.市政工程項目主要原材料品種、質量與年需要量
2.市政工程項目主要輔助材料品種、質量與年需要量
3.市政工程項目原材料、輔助材料來源與運輸方式
二、燃料供應
1.市政工程項目燃料品種、質量與年需要量
2.市政工程項目燃料供應來源與運輸方式
三、主要原材料、燃料價格
1.市政工程項目原材料、燃料價格現狀
2.市政工程項目主要原材料、燃料價格預測
四、編制主要原材料、燃料年需要量表
第八章 總圖、運輸與公用輔助工程
一、市政工程項目總圖布置
1.平面布置
2.豎向布置
(1)場區地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3.總平面布置圖
4.總平面布置主要指標表
二、市政工程項目場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
三、市政工程項目公用輔助工程
1.市政工程項目給排水工程
(1)給水工程。用水負荷、水質要求、給水方案
(2)排水工程。排水總量、排水水質、排放方式和泵站管網設施
2.市政工程項目供電工程
(1)供電負荷(年用電量、最大用電負荷)
(2)供電回路及電壓等級的確定
(3)電源選擇
(4)場內供電輸變電方式及設備設施
3.市政工程項目通信設施
(1)通信方式
(2)通信線路及設施
4.市政工程項目供熱設施
5.市政工程項目空分、空壓及制冷設施
6.市政工程項目維修設施
7.市政工程項目倉儲設施
第九章 市政工程項目節能措施
一、節能措施
二、能耗指標分析
第十章 市政工程項目節水措施
一、節水措施
二、水耗指標分析
第十一章 市政工程項目環境影響評價
一、場址環境條件
二、項目建設和生產對環境的影響
1.市政工程項目建設對環境的影響
2.市政工程項目生產過程產生的污染物對環境的影響
三、環境保護措施方案
四、環境保護投資
五、環境影響評價
第十二章 市政工程項目勞動安全衛生與消防
一、危害因素和危害程度
1.有毒有害物品的危害
2.危險性作業的危害
二、安全措施方案
1.采用安全生產和無危害的工藝和設備
2.對危害部位和危險作業的保護措施
3.危險場所的防護措施
4.職業病防護和衛生保健措施
三、消防設施
1.火災隱患分析
2.防火等級
3.消防設施
第十三章 市政工程項目組織機構與人力資源配置
一、市政工程項目組織機構
1.市政工程項目法人組建方案
2.市政工程項目管理機構組織方案和體系圖
3.市政工程項目機構適應性分析
二、市政工程項目人力資源配置
1.生產作業班次
2.勞動定員數量及技能素質要求
3.職工工資福利
4.勞動生產率水平分析
5.員工來源及招聘方案
6.員工培訓計劃
第十四章 市政工程項目實施進度
一、市政工程項目建設工期
二、市政工程項目實施進度安排
三、市政工程項目實施進度表(橫線圖)
第十五章 市政工程項目投資估算
一、市政工程項目投資估算依據
二、市政工程項目建設投資估算
1.市政工程項目建筑工程費
2.市政工程項目設備及工器具購置費
3.市政工程項目安裝工程費
4.市政工程項目工程建設其他費用
5.市政工程項目基本預備費
6.市政工程項目漲價預備費
7.市政工程項目建設期利息
三、市政工程項目流動資金估算
四、市政工程項目投資估算表
1.市政工程項目投入總資金估算匯總表
2.市政工程項目單項工程投資估算表
3.市政工程項目分年投資計劃表
4.市政工程項目流動資金估算表
第十六章 市政工程項目融資方案
一、市政工程項目資本金籌措
二、市政工程項目債務資金籌措
三、市政工程項目融資方案分析
第十七章 市政工程項目財務評價
一、市政工程項目財務評價基礎數據與參數選取
1.財務價格
2.計算期與生產負荷
3.財務基準收益率設定
4.其他計算參數
二、市政工程項目銷售收入估算(編制銷售收入估算表)
三、市政工程項目成本費用估算(編制總成本費用估算表和分項成本估算表)
四、市政工程項目財務評價報表
1.市政工程項目財務現金流量表
2.市政工程項目損益和利潤分配表
3.市政工程項目資金來源與運用表
4.市政工程項目借款償還計劃表
五、市政工程項目財務評價指標
1.市政工程項目盈利能力分析
(1)項目財務內部收益率
(2)資本金收益率
(3)投資各方收益率
(4)財務凈現值
(5)投資回收期
(6)投資利潤率
2.市政工程項目償債能力分析(借款償還期或利息備付率和償債備付率)
六、市政工程項目不確定性分析
1.市政工程項目敏感性分析(編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖)
2.市政工程項目盈虧平衡分析(繪制盈虧平衡分析圖)
七、市政工程項目財務評價結論
第十八章 市政工程項目國民經濟評價
一、市政工程項目影子價格及通用參數選取
二、市政工程項目效益費用范圍調整
1.市政工程項目轉移支付處理
2.市政工程項目間接效益和間接費用計算
三、市政工程項目效益費用數值調整
1.市政工程項目投資調整
2.市政工程項目流動資金調整
3.市政工程項目銷售收入調整
4.市政工程項目經營費用調整
四、市政工程項目國民經濟效益費用流量表
1.市政工程項目國民經濟效益費用流量表
2.市政工程項目國內投資國民經濟效益費用流量表
五、市政工程項目國民經濟評價指標
1.市政工程項目經濟內部收益率
2.市政工程項目經濟凈現值
六、市政工程項目國民經濟評價結論
第十九章 市政工程項目社會評價
一、市政工程項目對社會的影響分析
二、市政工程項目與所在地互適性分析
1.市政工程項目利益群體對項目的態度及參與程度
2.市政工程項目各級組織對項目的態度及支持程度
3.市政工程項目地區文化狀況對項目的適應程度
三、市政工程項目社會風險分析
四、市政工程項目社會評價結論
第二十章 市政工程項目風險分析
一、市政工程項目主要風險因素識別
二、市政工程項目風險程度分析
三、市政工程項目風險防范和降低風險對策
第二十一章 市政工程項目可行性研究結論與建議
一、市政工程項目推薦方案的總體描述
二、市政工程項目推薦方案的優缺點描述
1.優點
2.存在問題
3.主要爭論與分歧意見
三、市政工程項目主要對比方案
1.方案描述
2.未被采納的理由
四、結論與建議
第二十二章 附圖、附表、附件
一、附圖
1.市政工程項目場址位置圖
2.市政工程項目工藝流程圖
3.市政工程項目總平面布置圖
二、附表
1.市政工程項目投資估算表
(1)市政工程項目投入總資金估算匯總表
(2)市政工程項目主要單項工程投資估算表
(3)市政工程項目流動資金估算表
2.市政工程項目財務評價報表
(1)市政工程項目銷售收入、銷售稅金及附加估算表
(2)市政工程項目總成本費用估算表
(3)市政工程項目財務現金流量表
(4)市政工程項目損益和利潤分配表
(5)市政工程項目資金來源與運用表
(6)市政工程項目借款償還計劃表
3.市政工程項目國民經濟評價報表
關鍵詞：世界銀行；項目經濟評價方法；特點
中圖分類號：F832.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01
世界銀行為各發展中國家的金融開發公司編了一本指導其進行項目經濟評價的小冊子，他們稱之為“藍皮書”，以后有對此小冊子進行了充實完善，并定名為“DFC”項目財務評價和經濟收益率計算導則，“導則”內容應能正式反映該行觀點，并可以此更清楚了解該行評價方法的一些特點，現簡單介紹如下：
一、財務分析
世行項目評價方法也可以分為兩個層次，首先進行財務評價，然后進行經濟評價，在財務評價中首先進行財務預測，然后再做財務分析。
在財務預測中，需編制出三個主要報表，即損益表，資產負債表和資金平衡表，在編此三表必須首先作基礎投資估算，流動資金估算，經營成本估算，并將這些估算結果制成表格。財務預測主要目的大約有三：(1)為制定正確的籌資規劃服務；(2)反映項目不同時期的財務演變狀態；(3)為財務分析提供資料。完成此三個目的并不需要在項目全過程中進行財務預測，一般只要達到財務穩定時就可以了，通常是從項目實施到項目穩定這段時間，(即投產后3-5年)，正常生產后企業債務負擔已經緩解，財務收支已趨穩定，所以可以不再預測。這一段時間框架是與財務分析(主要是指財務收益率計算)不相同的，財務分析必須按項目全過程(項目實施期加經濟壽命期)，將超出預測時間的資料按正常生產時間延伸。
財務分析最主要的是根據財務預測資料編制全過程的年度財務現金流量表，并以此計算財務凈現值或財務內部收益率。通常以財務收益率作為財務評價基本指標，凈現值僅作為方案比較使用，財務收益率可根據需要按自有資金(或股本資金)和國內資金計算，這樣，當然應從現金流量中剔除借貸資金，國外資金及債務償還和流出國外的收益。除財務收益外，還可以進行財務比率分析，直接外匯效果分析，這些分析可根據需要而定，但盈虧平衡分析和敏感性分析則是不可缺少的內容。
財務預測和財務分析對改擴建項目必須在有/無對比基礎上計算增量財務收益率，只有增量財務收益率才是評價此類項目的適當指標。
財務評價的基本特點在于對不同價格的使用，即在財務預測中考慮通貨膨脹的價格變動因素，這樣，做出的預測才能比較接近實際，如投資估算，資金籌借等如不考慮通貨膨脹，則不可避免在項目實施中出現資金缺口，但在財務分析時又必須消除通貨膨脹，因隨著時間的推移，通貨膨脹的積累影響將過份夸大地增大現金流量。
二、經濟評價
經濟評價是在財務評價的基礎上對按實際價格估算的基建投資，流動資金，經營成本中的各項投入物和產出物用邊界價格換算，并剔除稅金，利息等內部轉移支付，然后編制經濟現金流量表，計算經濟收益率，根據需要還可進行有效保護分析及國內資源成本計算。國內資源成本即我國常用的經濟換匯成本，表示項目的國際竟爭能力。
有效保護是指政府在進出口關稅等方面所采取的一些措施，以避免本國經營者免遭國外競爭者損害。保護的定量化可用有效保護系數來衡量，有效保護系數為產品按國內價格與按邊界價格增值之比。
對于經濟收益的計算，最關鍵的是對投入物和投產出物的價格調整，世界銀行方法是對非貿易貨物采取向下調整到邊界價格，因而回避了使用影子匯率的困難，但必須有一系列轉換系數，所謂轉換系數就是邊界價格(到岸價或離岸價)對國內市場價格之比。這與我國目前所說的轉換系數在概念上是不相同的，我國的轉換系數是從貨物的稀缺而言的，它是根據國內投入產出測算的，不涉及國內與國際市場價格的差價。
對于一個完全自由開放的自由貿易國家，國內市場價格是與國際市場價格掛鉤的，其差價僅在進出口關稅(如忽略國內運雜費)，因此，轉換系數必然小于1，這與我國情況不完全相同，我國價格一般與國際市場價格掛鉤，并且存在著價格管制、補貼、定量供應等多種原因使價格扭曲，所以轉換系數就不一定小于1，這從該工作人員對我國作的案例分析可以說明。
嚴格說，轉換系數只是對可貿易貨物才是存在的，真正非貿易貨物不存在進出口，所以也不存在轉換系數，但任一非貿易貨物，不管按邊界成本或按消費者支付愿意定值，從理論上進行無限次分解，將絕大部分轉變為貿易成分，因此扔可求得邊界價格。
只有對次要非貿易物才直接使用轉換系數，將其轉換成邊界價格，對占比例較大的非貿易物一般應先進行分析，分解可進行兩輪，分解后仍為非貿易物，同時有不占主要地位，則可用轉化系數換算。
可貿易貨物的邊界價格，最好直接研究進出口資料，并且這種資料應是最近的進易行情，即到岸價或離岸價，并進行國內雜運費調整。如果此可貿易物不占重要地位(在總投入或總產出物中所占份額不大)，也可按已知轉換系數計算。對完全開放的自由貿易國家，邊界價格可以從國內市場價格和已知關稅率算得，但這不適用于我國。
不論可貿易物或非貿易物，其價值在現金流量表中都必須以一種貨幣表示，通常是按本國貨幣，匯率按官方匯率，如國內外存在較大通貨膨脹率差額，則可采取兩種方法，一是逐年調整匯率，二是逐年調整轉換系數。如維持倆者均不變，通常是站不住腳的，這可由敏感性分析驗證。
三、幾個問題的討論
1.通貨膨脹的考慮
在財務評價中考慮通貨膨脹后作出的財務預測將更切實際，能更正確的反映項目實施中的財務狀況，如投資估算，資金籌劃，成本預測等都可更為準確，避免發生資金短缺，影響項目實施計劃。同事可作出更準確的財務比率分析或流動性分析，以檢驗資金結構的合理性。也可更準確的進行盈虧平衡分析，判斷企業風險。所以，這是此種評價方法的主要特點。
2.經濟評價的深度
本經濟評價基礎是按經合組織方法，不論從分析深度和廣度看，都是比較粗淺的，最多只相當于工發組織。方法的第二階段，對一個國家經濟資源的合理配置，如果只從經濟效率作為評價的唯一目標，未免對于片面，即使對于經濟效益也要考慮安全，如對外部效果就完全忽略了，至于分配、儲蓄、就業等重要目標，也未做任何反映，因此，如按這種方法進行項目評價對國家，社會的發展作用將是有限的。
3.關于折現率
不論財務評價或者經濟評價所用折現率，都籠統說按資金機會成本，至于如何具體確定，未加說明，這不便于實際使用。對于經濟評價，如果折現率就是資金機會成本，從理論上講，未免過于簡單。按工發組織觀點，只有在最佳增長條件下，資本的邊際產生率才是社會折現率。
4.盈虧平衡分析
就申請國際金融公司融資而言，沒有一個標準的格式。希望開辦新企業或擴展現有業務的公司或企業家（國內或國外）均可直接與國際金融公司取得聯系。最佳的辦法是閱讀如何申請融資，并提交投資建議書。
可向國際金融公司部門及行業局、位于華盛頓總部的國際金融公司地區局，或離擬議項目所在地最近的國際金融公司駐當地辦事處提交投資建議書。
為了解向哪個部門提交投資建議書，請閱讀國際金融公司的組織結構和投資業務。
投資建議書應包括以下初步信息：
1.項目簡介
2.項目發起單位、項目管理和技術援助：
項目發起單位的歷史和所從事的行業，包括財務信息。
擬議的管理安排以及管理人員的姓名和履歷
描述技術性安排和其他外部援助（管理、生產、銷售、財務等）
3.市場與銷售：
基本市場定位：當地、全國、地區或出口。
預計的生產規模、單價、銷售目標以及擬議企業所占的市場份額
產品的潛在用戶和使用哪些銷售渠道
目前產品的材料供給來源
今后的競爭和是否存在可替代產品滿足市場需求的可能性
關稅保護或影響到產品的進口管制
決定市場潛力的關鍵因素
4.技術可行性、人力、原材料和環境:
簡要介紹生產過程
評述特殊的技術復雜程序和對技巧和特殊技能的需求
潛在的設備供應商
是否具備人力和基礎設施（交通、通訊、電力、水等）
根據幾大支出類別細分預計的運營成本
原材料的來源、成本和質量以及與輔助行業的關系
對所需原材料進口的管制
考慮供應商、市場、基礎設施和人力因素后所擬議的廠址
與其他所知的工廠相比，擬議工廠的規模
潛在的環保問題以及如何解決這些問題
5.投資規定、項目融資和收益：
估算項目總成本、細分為土地、建筑、安裝設備和流動資金，列明外匯占多少比重
擬議的企業財務結構，列明股本和債務融資的預計來源和融資條件
國際金融公司融資種類（貸款、股本、準股本、幾種金融產品的結合等）及數額
預期財務報表、利潤率和投資收益
影響利潤率的關鍵因素
6.政府的支持和規章條例：
從政府經濟發展和投資規劃角度介紹項目.
政府為項目提供的具體優惠和支持措施
預計項目對經濟發展的貢獻
關鍵詞：建設項目；可研報告；投資估算
Abstract: the investment estimate is reasonably determine the construction projects of investment based on scientific and effective method, objective, correctly, and rapidly to engineering investment to carry on the forecast, is the main content of the feasibility study, and also one of the feasibility report of audit, to the project implementation project and provide a basis for the important content. The author discusses the government investment projects in the audit of the work practice, how to do well the work of project investment estimation is discussed.
Keywords: construction projects; Feasibility report; Investment estimation
中圖分類號：C31文獻標識碼：A 文章編號：
1 概述
建設項目投資估算是對擬建項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案及項目進度計劃等進行研究并初步確定的基礎上，估算項目投入總資金，并預測建設期內分年資金需要量的過程。建設項目投資決策的準確性決定了建設項目的目標能否在規劃的資金限度內實現。要提高項目決策水準就必須深化可行性研究，將投資估算做的盡可能準確合理，這有利于工程項目投資控制目標的實現。
2 投資估算的編制內容及注意事項
從建設項目投資設計和投資規模的角度，投資估算包括固定資產投資估算和流動資金估算。深圳目前建筑類政府投資項目的投資估算主要為固定資產投資估算，包括設備及工器具購置費、建筑安裝工程費用、預備費、工程建設其他費用等。
進行項目投資估算編制時，首先應進行充分調研，了解項目本身及其相關情況，以確保投資估算的組成是否完整并符合項目特點，同時能滿足控制初步設計總概算的要求。如建筑類工程就需考慮以下幾點：（1）項目是否符合城市規劃主管部門對擬建地塊的容積率、建筑面積及高度等方面的要求，從而確定建筑方案對是否對造價有影響；（2）項目本身是否涉及拆遷安置費用；（2）項目類型，改造工程、擴建工程和新建工程，其建安費中所列子項以及各子項的工程量和造價指標就不盡相同；（3）基礎工程，基坑開挖是否會影響周邊已有建筑，從而帶來基坑支護費用的增加；（4）是否會有缺漏項，如加固工程所涉及破壞的裝飾及安裝工程恢復等。
其次，應合理確定工程量，正確套用造價指標。通常在投資估算階段，設計圖紙是不完備和粗略的，因此，不可能像施工圖預算一樣進行準確的計量和計價，依照類似工程項目的造價指標進行類比與調整是常用的方法。但不同的項目在建設時間、地點、設計方案等方面必然存在差異，應進行充分論證，調整相關指標以提高估算的準確性。
3 審核投資估算中遇到的問題
筆者在日常可研報告的評審工作中，經常遇到如下一些問題：有些項目的投資估算表編制得很詳細，諸如混凝土、鋼筋、模板等用量都一一細分，但是在一些大項上卻缺乏調研和論證，往往顧此失彼；有些項目的編制則體現不了項目特點，如改造工程與新建工程的編制內容幾乎一樣，未考慮充分利用原有建筑和設施，以及部分設施設備拆除后的殘值利用；有些項目不考慮建筑層數、設計方案、施工周期、使用要求等因素的影響，指標套用缺乏依據，如目前的“校安工程”，就需充分考慮學校教學計劃安排和在校師生的安全等方面的措施費用。
4 做好投資估算的幾點建議
4.1 統籌考慮，確保投資估算內容的完整性和造價指標的精確度
投資估算的準確程度，不僅影響工程建設各方能否做出正確的決策，而且也影響投資項目的經濟效益。因此，對于各種類型的投資估算，要確保其內容的完整性，防止出現重復計列和漏項的情況；要能滿足控制初步設計總概算的要求。
4.2 保證設計深度，增強設計人員責任感
必須采取措施，切實加強對設計階段的造價管理。設計人員在設計前，要十分重視資料的收集工作，充分了解可行性研究報告的內容，水文、工程地質條件，場地周圍環境，地形、地貌，工藝設備選型，建筑空間和平面，建筑材料和性能，提高設計工作深度，優化設計方案，把技術與經濟統一起來。
4.3 加快投資估算指標的更新速度，擴大投資估算指標的覆蓋面
投資估算指標，是在編制項目建議書、可行性研究報告階段進行投資估算、計算投資需要量時使用的一種定額。它具有較強的綜合性、概括性，往往以獨立的單項工程或完整的工程項目為計算對象。其指標往往根據歷史的預、決算資料和價格變動等資料編制，其編制基礎依照的是預算定額、概算定額和估算指標。由于科學技術的不斷進步，新材料、新工藝、新技術不斷涌現，定額的時效性問題突出，滿足不了建設發展的需要，因此建議，對估算指標應加快更新速度，及時吸收新技術、新經驗，不斷提高質量水平。
4.4 建立價格信息網絡，加強設備材料價格的動態管理
建設工程造價由建筑安裝工程造價、設備購置費以及工程建設其它費用組成，而設備購置費及材料費在建安工程造價中占有很大比重。在實際工作中，對于有些設備，由于信息渠道不靈，無法了解到確切的生產廠家及準確的價格信息，投資估算時只能參考同類設備或其它設備的價格，勢必造成設備價格水平失真，估算價格與實際價格的脫節。雖然對于建筑、安裝材料，各地造價管理部門在價格的采集方面做了大量的工作，定期材料信息，但是面對龐大的建筑市場，僅靠各地造價部門采集價格，顯然是不夠的，應當建立一套以標準定額信息中心為核心，各地造價管理部門，設備生產廠家、材料銷售部門參加的價格信息網絡系統。設備及一些新型建筑材料(國內一些大型建筑剛剛采用過的)由信息中心采集價格，其它材料由各地造價管理部門采集，設立信息特派員，及時提供和反饋價格信息，視市場變化情況，設備價格指數每半年或一年一次，材料每季度一次，形成一套較完整的價格體系，為設備、材料價格的動態管理提供可靠依據。
4.5 及時積累已完工程，總結經驗
估算工作需要平時對已完成的工程項目，不斷進行積累與總結，并及時收集施工圖預算的指標，包括一些主要的工程實物量，分門別類歸納，發現其中的問題，弄清原委，注意專業知識的學習，提高業務水平。
5 結束語
建設項目投資估算在內與外均起著承上啟下的重要作用,作為建設項目可研報告的重要組成部分,它是可研報告內部布局規劃與經濟評價的連接紐帶,同時,可研階段投資估算的準確與否也直接關系到初步設計階段概算和施工圖預算的編制。因此,作為建設項目投資控制四大環節中的首要環節,可研階段的投資估算必須做到全面、準確,從而為建設項目投資控制奠定良好的基礎,使所建的項目以最少的投入獲得最佳的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
[1]唐瑩.關于建設項目投資估算方法的探討[J].中國高新技術企業,2011.22.
一、建立科學的投資決策體系，防止盲目投資
現代企業管理是以財務管理為中心的管理，而財務管理的目標則是實現利潤最大化。企業進行境外投資，也應當以拓展市場、追求投資收益回報為基本出發點，那種僅僅為了規模的擴張、而不考慮投資經濟效益的盲目投資在自由競爭的市場經濟時代是不可取的。當前，席卷全球的企業兼并重組浪潮和破產清算浪潮正好印證了這一觀點，尤其是全球最大的能源供應商安然公司的倒閉，為那些不追求效益僅追求規模而盲目擴張的企業經營者敲響了警鐘。在進行境外投資決策時，一定要建立科學的投資決策體系，進行科學的投資可行性分析，尤其是投資效益的分析。只有對那些有投資效益的項目，才能進行投資。財務部門在進行項目可行性分析階段，應對項目的經濟效益進行科學的估算，在進行效益估算時，對使用的數據一定要通過多方調查論證，盡量使用準確的數據。在項目可行與否的結論上，要重點把握投資回收期、內含報酬率、凈現金流量等關鍵評價指標。只有在項目可行性分析環節起到財務閘口作用，才能將境外投資的決策風險扼殺在搖籃里。
二、充分利用全球金融資源，進行多渠道融資
要防范與規避海外投資的融資風險，需要從以下幾個方面入手：一是準確測算項目資金需要量，防止項目在建設過程中其實際資金需要量高于預測資金需要量，即項目尚未建成就出現資金缺口；二是項目正常運轉后，應加強現金流量管理，從嚴控制款項的收支、按定單采購原材料、按定單組織生產以減少庫存積壓，從而加速流動資金周轉，減少流動資金占用；三是準確進行資金缺口預算，提前準備融資方案。一般來說，公司在年初制定年度預算時，就應當制定年度現金流量預算，測算全年資金缺口，并提出可供選擇的融資方案，供經營決策者參考；四是充分利用各種融資渠道，擇優選擇融資方式，進行多渠道多方式融資，如當地融資和國內融資相結合，進行當地抵押貸款融資、票據貼現融資、從關聯公司拆借融資、通過國內跨國銀行的全球授信額度進行融資等。
三、充分利用當地信息資源，規避政策風險
要有效地規避境外投資的政策風險，需要充分利用當地的信息資源，采用“借力”手段來實現。一是通過當地或國際上知名的會計師樓、財務咨詢公司的咨詢服務來實現境外企業會計制度的建立、日常會計業務的核算、財務報告的提報、納稅的申報和各種投資優惠政策的享有等；二是充分利用當地的財務管理人才進行境外公司的財務管理，實現財務管理本土化。財務管理本土化，是跨國公司進行跨國經營，規避政策風險的一種有效手段。
四、建立科學的財務監控體系，掌握財務控制權或監控權
對境外投資進行有效的財務監控是防止境外企業資產流失，實現境外企業資產保值增值的根本保證。失去了對境外投資的財務監控權，就失去了對境外資產的支配權。一個科學有效的境外投資財務監控體系應當遵循以下原則：
一是財務監控權與股權相匹配的原則。對境外獨資公司，投資方應當具備百分之百的財務控制權，財務機構的設置、人員的配備等一切財務事項均應由投資者進行決策。對中方占大股的境外合資企業，中方投資者應當享有財務人員的聘任、考核和報酬決定權；對中方占小股的境外合資企，中方投資者應當享有定期或不定期查閱、審計企業賬務的權利。
二是定期提交財務報告的原則。每月、每年定期向投資者或股東提交月度、年度財務報告是投資者實現企業管理的一項基本原則。但在我國一些境外投資企業中，卻出現了拖期提報或不能提報財務報告的怪現象。究其原因，就是由于對境外投資監控不到位引起的。這種問題的存在將嚴重影響境外投資企業的健康發展，因為現代企業的經營者與所有者或決策者是相分離的，財務報告是經營者提供給所有者或決策者的境外投資企業運行狀況的總結，所有者或決策者通過財務報告反饋的信息進行新的經營決策，以保證境外投資企業更好地發展與壯大。
案例：
男人天生都有馳騁商場的雄心壯志，內心時常燃燒著一團烈焰，只要一遇到合適的機會都想當家作主成為老板。本期案例的主人公，劉先生今年35歲，目前看中一個兒童游樂場的項目，非常具有盈利價值，下決心準備嘗試做老板。但審慎的劉先生希望在創業之前有全盤的計劃進行預測，包括結合家庭目前的財務狀況如何籌備創業金？如何準確計算盈虧平衡點？運營期間應如何理財？萬一虧錢了應該怎么辦？賺錢了該如何進一步發展？希望理財師能給劉先生一個清晰的建議，好讓他運籌帷幄，放手一搏！
劉先生的家庭狀況：
太太30歲是一名小學老師，5歲的女兒正就讀公辦幼兒園。劉太太月均工資6000元，有社保，住房公積金每月1200元。目前家庭固定資產主要是二套的房產，一套位于海珠區，市值200萬元，目前是自住，另一套位于金沙洲市值120萬元，目前還沒有收樓，買這套房產時借父母20萬元，另外用銀行貸款80萬元。還有一輛廣本小汽車，市值15萬元。而金融資產方面主要是現金及銀行存款20萬元。
游樂場項目情況：
經考察和分析，劉先生選擇在海珠區濱江東路新開一間兒童游樂場，面積500平方米，租金80元/平方米，租期5年。初始投資：兩個月按金8萬元，裝修費預計10萬元，游樂設備購置費約20萬元，其他開辦費約5萬元。運營支出：每月租金4萬元，水電費約1萬元，員工8個工資合計約3萬元，宣傳、辦公等費用約0.5萬元。業務收入：游樂場收費標準為50元/次，發售次卡為800元/20次和3000元/100次；其他沙畫、娛樂機等副業收入預計每月利潤2000元。稅金：定額稅每月1000元。
兒童游樂場創業評估及企業不同時期的理財建議
隨著國內創業環境的日趨完善、創業文化日漸風靡，越來越多有想法、有能力的人開始選擇走上創業的道路，去實現自己的價值。人們之所以選擇自主創業，除了能夠做自己想做的事情而獲得個人的滿足感外，還可以不受他人控制，能夠自由發揮自己的知識、技能和才干；并且創造出來的利潤歸企業所有者擁有；通過創辦企業，能夠確保持續獲得就業機會及收入，不會被迫下崗或強制退休而獲得工作上的安全感。自主創業的人通過成功經營和參加社會活動能夠吸引公眾的注意，獲得一定的社會地位，這使創業者享受到其他人無法得到的快樂和自豪感。
創業就如西游記的故事一樣要取得真經修成正果，路上少不了與各路“妖魔鬼怪”斗智斗勇。同樣創業路上也需要創業者克服各種各樣的困難，最終才能實現自己的夢想。創業需要投入時間與精力，更少不了投入金錢，也可以說是一項投資，審慎地在創業前期做好充分的評估是非常有必要的。財進萬家理財團隊就劉先生的創業評估給出如下的專業建議：
創業資金的籌備
創業的第一步首要是解決資金的問題，劉先生將面臨兩個問題：其一，需要為兒童游樂場準備多少投資款？其二：如何籌集這筆投資款？
兒童游樂場需要準備的投資金額測算如下：前期投入：1）場地按金：兩個月按金4×2=8萬元；2）場地裝修費：預算10萬元；3）設備購置費：預算20萬元；4）其他開辦費：預算5萬元；5）運營流動資金：租金4萬元+人工3萬元+水電1萬元+其它0.5萬元+稅0.1萬元=8.6萬元；以上五項合計：8+10+20+5+8.6×6個月=94.6萬元，共需要準備95萬元的投資款。
測算出需準備的投資款后，接下來就需要結合目前的家庭財務狀況計劃投資款項的籌備方式。
方法一：使用自有資金實現。劉先生家庭的收入、支出與資產、負債表如下：
從收入支出表中可以看到，劉先生家庭目前的收入與支出呈負現金流狀態，現有存款20萬元不宜動用，建議留作家庭應急之用。如果使用自有資金實現，則要變賣資產，現有資產包括金沙洲的投資房賣掉還他人借款及房貸后只余20萬元，款項并不足夠。可以解決的方案是住到金沙洲，賣掉海珠區房產扣除負債實得100萬元，籌備到游樂場的啟動的資金，但這樣在生活的便利上就不如住在海珠區的方便。
方法二是使用住房抵押貸款的方式獲得啟動資金。金沙洲的住房目前已在抵押貸款，只能拿海珠區的房產進行抵押貸款申請短期5年的貸款，貸款基準利率為6.4%還會上浮最少30%，貸款成本8.32%。例：200萬的房產貸100萬元，5年期每月還款20430元，5年需支付的利息是225，800元，攤到5年的經營期內每月增加經營成本3764元。
方法三向他人借款。家庭目前負債100萬元，負債率為28%，如果再借他人100萬元進行創業，家庭負債率上升至56%，超過家庭總資產的50%，還沒有計算利息在內，萬一經營失敗，會導致家庭整體生活質量急速下降，需慎重考慮。
方法四引入合作伙伴投資。如果對該項目評估有十足的把握，自有資金并不足夠時，建議引入合作伙伴，創業的風險相對來說會下降，合作的模式需進行周詳考慮，以免日后產生爭議。在引入對象上要明確是單純的財務支持還是成為事業上的合伙人，明確業務的具體分工，讓出多少比例的股份，股份的定價，評估因此可籌集到多少的款項。
以上四種方法都可以籌集到創業的啟動資金，根據劉先生家庭目前的財務狀況，我們更推薦使用短期住房抵押貸款或引入合伙人之間進行評估，劉先生再自行確定是采納一種還是兩種方式并行來籌集創業的資金。
游樂場的盈虧平衡點測算
計算游樂場的盈虧平衡點主要考慮的因素有幾方面：其一，運營成本計算；其二，業務毛利率估算；其三，保本業務收入估算；其四，保本業務量估算；以上四項還要加上家庭必需收入后才是游樂場真正的盈虧平衡點。
我們按使用抵押貸款來籌集到創業啟動資金的方式先來測算運營成本：1）場地租金：4萬元；2）人工費用：3萬元；3）水電費：1萬元；4）其他運營費用：5000元；5稅費：1000元；6）抵壓貸款利息支出：3764元。合計：89754元。游樂場的經營模式為預售卡，后期不用再支付任何的服務成本，每月所產生的均為費用支出，每次所消費的收入為純的營業收入，因此毛利率為100%。保本業務收入每月為8.98萬元，按一個月30天平均計算每天的保本收入為2993元。表1按現有的游樂場預售卡主營業務評估，表2按加入家庭收入后新增每月4800元，游樂場必須盈虧平衡點測算：
運營期間的理財建議
運營期間劉先生需要做好三方面的工作：1）做好企業現金流的管理；2）做好企業成本費用的控制；3）做好企業虧損及盈利的理財策略。
在當前的經濟環境之下，對創業者來說最重要的就是更有效地使用現金和資本。而現金流量成為衡量企業財務健康狀況的重要標準，進行現金流管理就顯得非常重要，特別這項生意有預收款，極有可能開業期間大家都喜歡嘗新的心態，一下子會賣出很多的預售卡，并能夠很快地回收一大筆資金。但這里的款項很大一部份是未來的營業收入，必須真正搞清楚哪些是流動現金，可以根據使用時間進行充分管理增加財產性收入來源。哪些是真正的營業收入，哪些是費用，每個月能清晰地了解盈虧情況，不盲目擴張花費。可參照右圖表格用于該項目現金流的日常管理。
開辦一個企業不容易，因為市場存在很多的不確定的因素，開源同時也要想辦法節流，把錢花在刀刃上。建議建立專門的支出賬戶，每月將營運的預算款直接劃到該賬戶中；需要現金支付的費用可以提前支取一筆，月底通過打印存折或是對賬單就可清晰知道整個運營支出明細情況，如未能與所設定的計劃相一致時，也能及時找出原因并采取合理措施進行調整。
企業經營有兩個結果，一個是盈利，另一個是虧損，特別是剛開辦的企業由于大家對企業的認知度不高，所以有可能會出現虧損，作為創業者也應該事先做好承受企業虧損的心理準備。例如設定虧損的最大的承受期限是6個月還是1年？如果最終還是虧損怎么辦？是把企業轉手賣掉還是引入新的投資人？如果是引入新的投資人該如何引入？事前未雨綢繆，萬一真到了那一步也不會手足無措！
如果盈利自然就會收獲利潤，這個時候就必需考慮盈利中多少比例的資金分配到企業，為企業日后發展的目標提供支持。企業的經營受到多方面的因素影響，現在盈利不代表永遠會盈利，創業最終的目的是為家人改善生活環境，提高生活品質，所以在盈利中也應該劃分一定比例的資金為家庭提供服務，加快家庭財富的積累，隔離企業與家庭的資產風險。
關鍵詞 房地產 開發 造價 控制
我國加入WTO后，房地產業將會面臨新的競爭和挑戰。國外房產商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以及靈活的經營機制等優勢進入我國市場。而國內大部分房地產開發商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發商除了要學會腦筋急轉彎，從規模化、集團化、品牌化等方面發展自己外，尚應從內部著手，通過加強工程質量管理與監督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經濟效益，從而提高企業在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。
對房地產開發商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。
1 決策階段的造價控制
可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學的決策。
1．1 完善投資決策機制
要成立投資策劃部門，造價工程師根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。
1．2 建立項目審查制
公司內部員工做的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。
1．3 隨行就市，及時修正
隨著決策內容的一步步深入，投資估算也要隨之調整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調整因此而產生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。
2 設計階段的造價控制
優秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：
2．1 實行設計方案招投標制度
在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。
2．2 實行限額設計
項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，發商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。
2．3 開展價值工程的應用
價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
2．4 加強圖紙會審工作
加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經營部和預決算部，對施衛圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。
2．5 加強洽商管理
杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。
3 施工階段的工程造價控制
3．1 嚴格工程合同的簽訂與執行
簽訂工程合同時，最重要的要根據各工程的特點，應選擇恰當的發包方式和價款調整條件，因為不同的發包方式和價款調整條件，直接關系工程造價的控制效果。
合同文本應盡可能選用由國家頒發的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點和招標文件以及發包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。
工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調價、費用調整等）所構成。合同價是承發包雙方充分運用價值規律，反復進行價格比較，實現個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發包方有利。但不論承包方獲得利益或發包方節約投資，都要通過市場競爭來實現，并符合價格規律的要求。
工程現場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據以確定工程的合同價款在工程結算時還能否進行調整。
3．2 嚴格材料、設備的定價和訂購
一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質量。安裝專業中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。
3．3 工程款的控制
目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產開發企業不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。
4 竣工階段的工程造價控制
竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據本人這幾年的工作經驗，認為重點應做到以下幾個方面：
（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。
（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。
（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。
（5）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。
（6）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。
（7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統的、全面的動態管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。
工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，發包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。
5 結語