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分層上市
2007年成為美國首家上市另類投資資產(chǎn)管理公司。1998年，黑巖合伙人埃登斯（Wesley Edens）、瑞銀集團董事總經(jīng)理考夫曼（Rob Kauffman）和納爾多內(nèi)（Randal Nardone）等人創(chuàng)立堡壘投資集團（Fortress Investment Group LLC），以私募股權(quán)投資業(yè)務起步，其私募股權(quán)基金凈內(nèi)部收益率自1999年至2006年達到39.7%。同時，堡壘投資集團快速向信貸、對沖基金、房地產(chǎn)相關(guān)領域拓展。2007年2月，堡壘投資集團在美國另類資產(chǎn)管理公司中率先上市，募集資金6.4億美元。
作為美國首家上市另類資產(chǎn)管理公司，堡壘投資集團在內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和對外信息披露等方面均嚴格遵守美國上市公司標準，例如召開年度股東大會，董事會獨立董事人數(shù)超過半數(shù)，設立薪酬委員會以及完全由獨立董事組成的提名委員會等。
堡壘投資集團并非全球首家上市另類資產(chǎn)管理公司，但其上市卻是全球另類資產(chǎn)管理機構(gòu)實力最強的美國市場的首發(fā)之舉。堡壘投資集團上市之后，黑石集團、奧氏資本隨即在當年上市。黑石集團在吸收堡壘投資集團上市經(jīng)驗的基礎上，進一步優(yōu)化了上市公司管控模式，創(chuàng)始人股東間接持有上市公司超過半數(shù)的投票權(quán)，以保持管理團隊的穩(wěn)定，更契合股權(quán)投資的行業(yè)特點。上市成為國際另類資產(chǎn)管理公司的戰(zhàn)略選擇。
旗下六只基金自2002年起先后上市。公開上市基金達到六只，與堅持逆向投資和不良資產(chǎn)投資的阿波羅全球管理公司基金數(shù)量規(guī)模相當，資產(chǎn)管理規(guī)模達到集團資產(chǎn)管理規(guī)模的五分之一，是堡壘投資集團的一大特點。堡壘投資集團通過旗下基金上市和集團上市的分層上市模式獲得持久資本來源，為進行價值投資和合理的資產(chǎn)配置奠定了堅實基礎，對堡壘投資集團實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義。
靈活的投資策略
堡壘投資集團起步于私募股權(quán)投資業(yè)務，通過有機增長和戰(zhàn)略收購發(fā)展成為集另類投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理于一體、高度多元化的全球領先投資管理公司，擁有私募股權(quán)、信貸、流動性對沖基金投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理四大業(yè)務，通過靈活的投資策略實現(xiàn)傳統(tǒng)與另類、債權(quán)與股權(quán)、短投與長投、持有與對沖相結(jié)合全球化配置資產(chǎn)，為構(gòu)建多層次、多元化收入Y構(gòu)和可持續(xù)盈利模式奠定堅實基礎。
四大業(yè)務板塊，多元化配置資產(chǎn)。堡壘投資集團擁有涵蓋傳統(tǒng)資產(chǎn)管理與另類資產(chǎn)管理的四大業(yè)務板塊，即私募股權(quán)、信貸、流動性對沖基金投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理業(yè)務，在全球范圍內(nèi)服務于1500多家機構(gòu)投資者及私人客戶，投資區(qū)域遍及全球。截至2016年9月底，其資產(chǎn)管理規(guī)模701億美元。
從2016年9月底堡壘投資集團資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)特征來看，一是傳統(tǒng)資產(chǎn)管理與另類資產(chǎn)管理規(guī)模各占半壁江山，占比分別為52%、48%；二是另類投資實現(xiàn)在全球范圍內(nèi)多元化配置資產(chǎn)；三是信貸是堡壘投資集團最大的另類投資板塊，占另類管理資產(chǎn)規(guī)模的50%；四是問題資產(chǎn)和問題企業(yè)困境投資在私募股權(quán)、信貸、公開上市基金投資都占相當大比重，而且實現(xiàn)了在全球進行投資和配置資產(chǎn)；五是設立基金系列的類型多元化，在投資領域及行業(yè)、資產(chǎn)類別、投資區(qū)域等方面都有明確的投資策略，各個基金在專業(yè)化、特色化基礎上實現(xiàn)了多元化運作，同時各業(yè)務板塊根據(jù)需要進行聯(lián)合投資。
以私募股權(quán)業(yè)務起步，投資策略以控制型投資為主。堡壘投資集團的私募股權(quán)投資業(yè)務在公司成立當年創(chuàng)辦。自1999年發(fā)起第一只私募股權(quán)投資基金堡壘投資基金I號起，堡壘投資集團已設立19只私募股權(quán)投資基金，為全球最大的養(yǎng)老基金、大學捐贈基金和基金會等機構(gòu)投資者投資了近230億美元的股權(quán)資金。截至2016年9月底，堡壘投資集團私募股權(quán)管理資產(chǎn)規(guī)模71億美元，與六只上市的私募股權(quán)基金管理資產(chǎn)加總后的規(guī)模為139億美元。
堡壘投資集團私募股權(quán)投資策略以價值為導向，重在對能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的有資產(chǎn)支持的業(yè)務進行控制型投資，主要投資區(qū)域為北美和西歐。投資核心行業(yè)為金融服務業(yè)以及交通運輸與基礎設施、房地產(chǎn)等資本密集型產(chǎn)業(yè)，采取積極主動的策略進行投后管理。
注重資產(chǎn)的支撐和掌控，對有現(xiàn)金流支持的資產(chǎn)及業(yè)務進行控制型投資。在堡壘投資集團看來，實施基于資產(chǎn)、控制資產(chǎn)的投資策略，資產(chǎn)就是一個平臺，不僅有利于進行融資，也有利于選擇更多的退出渠道。基于資產(chǎn)、對擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資還能夠把握有利的經(jīng)濟趨勢，避免短期的經(jīng)濟事件的沖擊。即使在高度動蕩的估值環(huán)境中，堡壘投資集團掌控有形的抵押品和多元化的現(xiàn)金流是其進行價值投資、實現(xiàn)有機增長的基礎。
進行價值導向型投資，擅長問題資產(chǎn)和問題企業(yè)困境投資和復雜易結(jié)構(gòu)創(chuàng)造價值。堡壘投資集團是價值導向型投資者，能夠發(fā)現(xiàn)被其他投資機構(gòu)忽略的投資機會，包括遭受資本市場錯配、財務困境、復雜或負面的市場情緒影響的公司，進而尋求以具有吸引力的估值進行困境投資，創(chuàng)造獨特的價值投資機會。堡壘投資集團的經(jīng)驗是，許多成功的投資是在困境中或者是不斷變化中的環(huán)境中實現(xiàn)的，特別是資本市場的危機會導致資本密集型企業(yè)的資金短缺，這對于整個企業(yè)的收購以及對原有投資組合公司的機會性追加投資來說，都是很好的投資機會。
采取積極的策略強化投后管理提升價值。堡壘投資集團私募股權(quán)業(yè)務擁有超過60名投資專業(yè)人員組成的團隊與企業(yè)管理層一同解決投資組合公司運營、資本配置和戰(zhàn)略發(fā)展等問題，并建立了企業(yè)運營支持團隊，致力于與所投資公司管理層一起，通過資產(chǎn)負債表重組、改善運營和實施戰(zhàn)略管理等措施創(chuàng)造價值，實現(xiàn)企業(yè)有機增長，并通過并購尤其是產(chǎn)業(yè)整合實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
注重后續(xù)追加投資。注重通過后續(xù)投資推動投資組合公司的發(fā)展，即使在完成構(gòu)建或完成重構(gòu)投資組合公司的日常管理之后，私募股權(quán)基金團隊仍保持深度介入該企業(yè)的重大資本和投資決策，積極尋求追加投資機會。同時，擁有豐富的公開市場和私人資本市場經(jīng)驗，能夠為投資組合公司募集低成本發(fā)展資金。
另外，堡壘投資集團六只私募股權(quán)基金實現(xiàn)上市，上市基金數(shù)量和資產(chǎn)管理規(guī)模不斷擴張，有特定投資行業(yè)和策略。堡壘投資集團上市基金運作有三大特點：一是每只基金具有特定投資行業(yè)。二是近年通過有機增長和戰(zhàn)略收購，上市基金資產(chǎn)管理規(guī)模增長迅速。截至2016年9月底，堡壘投資集團上市基金資產(chǎn)管理規(guī)模68億美元，占集團另類資產(chǎn)管理規(guī)模的20%，而這一比例在2012年僅為11%。三是投資行業(yè)重點為房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)、傳媒以及交通運輸基礎設施，并在各自投資領域樹立了專業(yè)品牌。其中一只基金專注于意大利不良資產(chǎn)投資，三只基金進行一系列房地產(chǎn)相關(guān)投資。持續(xù)的資金來源為上市基金把握投資機會、為投資者提供超額回報奠定了基礎。
信貸業(yè)務為重點，困境投資為專長
堡壘投資集團信貸業(yè)務始于2002年。截至2016年9月底，堡壘投資集團信貸業(yè)務資產(chǎn)管理規(guī)模達到183億美元，成為其最大的另類投資板塊。另類信貸業(yè)務團隊擁有跨越全球數(shù)個信貸周期和經(jīng)濟周期的經(jīng)驗，包括美國儲貸危機中重組信托公司（RTC）對不良資產(chǎn)處置重組以及亞洲金融危機不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗，擁有管理具有運營復雜性資產(chǎn)的經(jīng)驗和專長，擁有長期優(yōu)異的投資業(yè)績，在全球開展對問題資產(chǎn)、問題企業(yè)困境投資。
堡壘投資集團信貸基金特色
一是設立基金類型多元化。堡壘投資集團設立的信貸基金系列分為信貸私募基金和信貸對沖基金兩大類，并在投資領域、行業(yè)和資產(chǎn)類型、投資區(qū)域、投資策略以及投資期限等方面實現(xiàn)了多元化。
截至2016年9月底，信貸私募基金資產(chǎn)管理規(guī)模為95億美元，占信貸管理資產(chǎn)規(guī)模的52%。信貸私募基金包括：第一，專注于對困境資產(chǎn)和低估資產(chǎn)進行投資的信貸機會基金系列；第二，專注于對當期現(xiàn)金流有限但具有長期投資價值的被低估資產(chǎn)的長期價值基金系列；第三，在房地產(chǎn)、資本資產(chǎn)、自然資源和知識產(chǎn)權(quán)四大投資領域?qū)τ行魏蜔o形資產(chǎn)進行投資的房地產(chǎn)基金系列以及亞洲基金系列，其中包括日本房地產(chǎn)基金系列、一只主要以亞洲投資者為投資者的全球機會基金；第四，房地產(chǎn)機會基金系列。另外還包括投資范圍較為狹窄的行業(yè)專業(yè)基金系列。
信貸對沖基金資產(chǎn)管理規(guī)模至2016年9月底為87億美元，占信貸資產(chǎn)管理規(guī)模的48%。其中吊橋特殊機遇基金是堡壘投資集團第一只信貸基金，截至2016年9月底資產(chǎn)管理規(guī)模達到47億美元，占信貸對沖基金資產(chǎn)管理規(guī)模的54%，是堡壘投資集團信貸對沖基金的核心業(yè)務。
二是以問題資產(chǎn)和問題企業(yè)困境投資及房地產(chǎn)信貸為主要投資領域。七大信貸基金系列全部專注于問題資產(chǎn)和問題企業(yè)困境投資。房地產(chǎn)信貸占信貸業(yè)務的三分之一。多只信貸基金系列在房地產(chǎn)各個領域開展業(yè)務。
三是開展企業(yè)信貸融資服務。吊橋特殊機遇基金旗下設立了一家融資公司，定位于開展機會性信貸業(yè)務，為缺乏資金的企業(yè)提供流動性支持。
四是除了發(fā)起設立信貸基金，還與其他機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，開展信貸業(yè)務，增加信貸資產(chǎn)管理規(guī)模。2015年7月，通過與專注于全球困境投資和特殊機遇投資的另類資產(chǎn)管理公司Mount Kellett Capital Management LP 建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，堡壘投資集團成為該機構(gòu)基金的共同管理機構(gòu)，進一步拓展了信貸業(yè)務。
堡壘投資集團信貸基金投資策略
資a支持證券和住宅資產(chǎn)。注重分析借款人和各項資產(chǎn)的抵押物，注重內(nèi)在價值分析，強化資產(chǎn)管理和風險管理技術(shù)，最大化貸款和證券頭寸價值。
企業(yè)和資產(chǎn)支持貸款。一是與私募股權(quán)投資團隊協(xié)同進行聯(lián)合投資。二是主要面向中間市場公司，涉及行業(yè)和資產(chǎn)類別廣泛。三是采取靈活的交易結(jié)構(gòu)和靈活的定價策略，橫跨資本結(jié)構(gòu)開展貸款業(yè)務，包括優(yōu)先貸款、第二留置權(quán)和夾層貸款等。四是采用動態(tài)的多維度方法判斷現(xiàn)金流和企業(yè)價值，以及有形和無形資產(chǎn)價值，并將這種分析方法應用于收購、再融資、企業(yè)發(fā)展、企業(yè)救助和不良資產(chǎn)困境投資等諸多領域。
公司證券。一是專注于公開交易證券事件驅(qū)動型特殊投資機會，橫跨資本結(jié)構(gòu)進行投資。二是通常專注于“不時髦”的行業(yè)，并認為困境證券和交易承壓證券往往存在巨大的升值空間。三是注重深度的行業(yè)和企業(yè)研究，并作為判斷內(nèi)在價值、現(xiàn)金流潛力和最終回收率的依據(jù)。
資產(chǎn)組合收購。從政府機構(gòu)、銀行和其他金融機構(gòu)收購正常和不良貸款及資產(chǎn)，涉及行業(yè)廣泛。活躍于缺乏流動性資產(chǎn)組合的收購領域，并擁有快速大規(guī)模交易的能力。
房地產(chǎn)貸款和股權(quán)投資。長期專注于對不良房地產(chǎn)貸款的收購、特殊機遇股權(quán)投資和資本重組、機會性信貸業(yè)務、房地產(chǎn)信托投資基金債務收購和商業(yè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品。該團隊擁有長期的困境投資和資產(chǎn)管理經(jīng)驗，建立了一整套高度集成的貸款發(fā)放、收購以及風險管理基礎設施。房地產(chǎn)信貸已占信貸業(yè)務的三分之一。
可持續(xù)的盈利模式
另類投資是堡壘投資集團主要收入來源，其中信貸業(yè)務是重要收入來源。占另類資產(chǎn)管理規(guī)模50%、占集團管理資產(chǎn)規(guī)模25%的另類信貸業(yè)務在集團營收中占據(jù)了半壁江山。
通過有機增長和外部收購形成多元化業(yè)務結(jié)構(gòu)，奠定多層次、可持續(xù)盈利模式基礎。堡壘投資集團業(yè)務板塊和資產(chǎn)配置版圖是其在近20年發(fā)展歷程中，根據(jù)市場變化及時進行戰(zhàn)略調(diào)整，通過有機增長和外部并購不斷發(fā)展的結(jié)果。從私募股權(quán)投資起步，堡壘投資集團不斷向另類投資其他領域和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理領域拓展，實現(xiàn)了全球范圍內(nèi)資產(chǎn)多元化配置。不斷增加的持久資本來源、不斷增長的資產(chǎn)管理規(guī)模和不斷擴充優(yōu)化的多元化業(yè)務格局使其充分利用和把握經(jīng)濟周期中各個階段的機會，為收入的穩(wěn)定性和盈利的可持續(xù)性奠定了堅實基礎。
在私募股權(quán)投資基礎上拓展對沖基金、房地產(chǎn)和信貸業(yè)務。私募股權(quán)基金一般要求基金投資者在較長時期內(nèi)的投入，期間不允許贖回，是相對缺乏流動性的投資。對沖基金允許投資者定期贖回，是相對短期的具有較強流動性的投資。在私募股權(quán)投資基礎上拓展信貸和對沖基金等業(yè)務，能夠在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和收入實現(xiàn)方面起到互補作用，為投資者帶來更高的確定性回報。
全球金融危機期間把握機會增加信貸私募基金系列。堡壘投資集團另類信貸始于2002年吊橋特殊機遇基金的設立。2008年全球金融危機爆發(fā)之后，堡壘投資集團意識到要把握巨大的信貸業(yè)務機會，需要與信貸對沖基金形成互補的長期持有的信貸股權(quán)投資策略，于是開始設立一系列專業(yè)化的私募風格信貸基金，拓展了另類信貸業(yè)務，優(yōu)化了資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。
全球金融危機中為增強收益穩(wěn)定性增加傳統(tǒng)資產(chǎn)管理業(yè)務。全球金融危機凸現(xiàn)收益穩(wěn)定的重要性。堡壘投資集團對沖基金和私募股權(quán)投資組合業(yè)績在金融危機期間受到?jīng)_擊。金融危機也使得募集資本變得艱難，與阿波羅、黑石、凱雷等大型另類資產(chǎn)管理公司一樣，堡壘投資集團尋求通過戰(zhàn)略收購實現(xiàn)業(yè)務結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)的更加多元化。2010年4月，堡壘投資集團收購擁有115億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的債券投資機構(gòu)Logan Circle Partners，進入傳統(tǒng)固定收益資產(chǎn)管理領域，在增加資產(chǎn)管理規(guī)模的同時減少了收入波動性。
擁有五大核心競爭優(yōu)勢，構(gòu)成價值創(chuàng)造要素。堡壘投資集團在近20年的發(fā)展歷程中，不斷積累問題資產(chǎn)和問題企業(yè)困境投資核心專長，擁有五大核心競爭優(yōu)勢是其實現(xiàn)價值創(chuàng)造的成功要素。
一是基于資產(chǎn)和掌控資產(chǎn)的能力使其在發(fā)現(xiàn)和識別獨特投資機會、實施積極管理策略進行控制性投資方面具有了獨特優(yōu)勢。二是在金融、房地產(chǎn)、傳媒與通訊、能源、交通運輸與基礎設施領域積累了深厚的行業(yè)知識。三是豐富的運營管理經(jīng)驗和專門的企業(yè)運營支持團隊，通過協(xié)助企業(yè)發(fā)展來加強資產(chǎn)組合公司管理。四是公司并購領域的專長，并通過與被收購企業(yè)董事會、管理層和各個利益相關(guān)者一起決策，確定最優(yōu)結(jié)構(gòu)并執(zhí)行投資。五是豐富的資本市場經(jīng)驗。擁有通過債務和股權(quán)資本市場為投資組合公司進行低成本、低風險融資的渠道和經(jīng)驗，使其能夠在橫跨資本結(jié)構(gòu)進行投資方面占得先機，也為投資組合公司的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及后續(xù)投資提供市場和資金保障。
不斷優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次、可持續(xù)盈利模式。收入來源于資產(chǎn)管理費和投資激勵收入，另類投資是主要收入來源。堡壘投資集團管理費收入占比高于激勵收入，2012～2015年占比都在50%以上。另類投資在營收中占據(jù)絕大比重，2012～2015年占比都在95%以上。激勵收入幾乎全部來自另類投資。傳統(tǒng)資產(chǎn)管理規(guī)模占比大，管理費率為0.2%，營收占比小，但對經(jīng)濟周期各個階段收入的穩(wěn)定性具有重要作用。
另類信貸是集團營收重要來源，25%管理資產(chǎn)規(guī)模的信貸業(yè)務在營收中占據(jù)半壁江山。信貸作為堡壘投資集團最大的另類投資板塊，在集團營收中占比最高，相對于2012～2015年25%、22%、19%、26%占比的資產(chǎn)管理規(guī)模，另類信貸業(yè)務營收占比卻達到53%、49%、60%和57%。隨著信貸私募基金業(yè)務的拓展，信貸私募基金收入營收占比逐年上升，信貸對沖基金收入營收占比呈逐步下降趨勢。
啟示與借鑒
分層上市為價值投資和可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。上市是另類資產(chǎn)管理公司發(fā)展歷程中的一項重要突破，成為另類資產(chǎn)管理公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要手段。堡壘投資集團分層上市模式為其跨越經(jīng)濟周期進行價值投資奠定堅實基礎。分層上市模式提供了持久資本來源，尤其是能夠在危機時期及時把握問題資產(chǎn)和問題企業(yè)投資機會以及新業(yè)務拓展機會。從國際另類資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展趨勢來看，上市成為國際另類資產(chǎn)管理公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
多元化和專業(yè)化相結(jié)合實現(xiàn)集團協(xié)同聯(lián)動。堡壘投資集團通過有機增長和戰(zhàn)略收購實現(xiàn)業(yè)務多元化，實現(xiàn)了傳統(tǒng)和另類資產(chǎn)的全球化配置，不僅有助于抵御經(jīng)濟周期的影響，而且能夠及時把握經(jīng)濟周期各個階段在全球各個區(qū)域的投資機會，在分散風險的同時實現(xiàn)了收入來源的多元化。同時，堡壘投資集團旗下基金進行專業(yè)化運作，每只基金系列投資特定行業(yè)，具有明確的投資區(qū)域、投資期限和投資策略，在不良資產(chǎn)、房地產(chǎn)、信貸業(yè)務等領域樹立了專業(yè)品牌。各個基金的專業(yè)化保證了堡壘投資集團多元化的運作，各業(yè)務板塊根據(jù)需要進行聯(lián)合投資，集團跨基金、跨業(yè)務條線協(xié)同運作。同時，現(xiàn)了傳統(tǒng)與另類、債權(quán)與股權(quán)、短投與長投、對沖與持有相結(jié)合全球化配置資產(chǎn)，實現(xiàn)了資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)的多層次、多元化。
（作者單位：中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司）
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1月19日，基金業(yè)協(xié)會官方微信的消息顯示，國貿(mào)期貨有限公司涉嫌場外配資，此外，國貿(mào)期貨違反資產(chǎn)管理合同的約定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，擬暫停受理國貿(mào)資管資產(chǎn)管理計劃備案，暫停期限6個月。
2016年市場減持3600億，專家建議考慮市場承接度
1月19日，上海股份制與證券研究會副會長曹俊在接受《證券日報》記者采訪時稱，監(jiān)管層相關(guān)政策措施應考慮解禁的存量股權(quán)流通規(guī)模和IPO增量投放市場的接受度，通盤考慮市場承接的總資金能力。
房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)
一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程
定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)、并購、管理、經(jīng)營和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。
發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀70年代末的美國，當時市場上剩余資金充足，融資成本較低，對房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機會使房地產(chǎn)私募基金一直沒有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟危機導致機構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項目。造成此次經(jīng)濟危機的根本原因主要有兩點：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價格有很大程度的下跌。同時，市場上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價出售，美林和高盛等著名投資機構(gòu)準確的把握住了這個難得的機會，開始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場。至此，以機會型房地產(chǎn)私募基金為標志的新興投資領域登上了歷史舞臺，并最終成為推動房地產(chǎn)市場恢復繁榮局面的一支重要力量。進入20世紀90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務逐步拓展至房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進入房地產(chǎn)項目。在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運營模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負債率，同時也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。
二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢
優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場變化情況進行主動管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢，根據(jù)相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優(yōu)勢。并且，多數(shù)運作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個投資制度”直接投資房地產(chǎn)項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動性高、變現(xiàn)能力強、集合投資、分散風險、降低交易成本、運作規(guī)范的特點。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢主要在于以下幾點：
1.股權(quán)投資：與在公開市場上購買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購所投房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對所投資的房地產(chǎn)項目公司進行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實現(xiàn)其投資策略。
2.創(chuàng)造價值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過對項目的重新包裝，在運營管理層面為房地產(chǎn)項目創(chuàng)造價值，如對所投資的房產(chǎn)進行翻修、對項目公司進行財務整頓，從而提升資產(chǎn)價值，再以高于收購價的價格出售，實現(xiàn)盈利退出。
3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項目重新包裝打包銷售，也可將某一項目按比例分拆銷售、對外融資或出租。與無形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價值有所提高。
4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項目通常具有可以預期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。
5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開市場上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。
6.分散風險：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風險。
三、房地產(chǎn)私募基金的分類
根據(jù)發(fā)起機構(gòu)的不同，目前中國市場上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：
1. 互質(zhì)的獨立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；
2. 由房地產(chǎn)開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信保基金、華潤地產(chǎn)基金、復地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項目運營等方面，有著得天獨厚的優(yōu)勢，比較容易獲得有限合伙人LP的認可。但也可能存在以下問題：具有開發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發(fā)商自己的利益，成為開發(fā)商的變相融資平臺。
3.由金融投資機構(gòu)發(fā)起設立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國際投行在國內(nèi)均有參與設立此類基金。
根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：
1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項目，收入主要來源是房地產(chǎn)項目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項目的運營管理過程中，收益主要取決于項目實際運作情況。
2.抵押型基金。一般是通過委托貸款等形式借錢給開發(fā)商以賺取固定收益，收益來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項目實際收益關(guān)系不大。目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。
3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點，在收購項目公司股權(quán)后，同時向項目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機會的同時，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。
四、房地產(chǎn)私募基金在中國的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項目無論是在公開市場還是非公開市場都具有不錯的流動性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進中國資本市場發(fā)展。近年來，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來了良好的發(fā)展機遇，在中國呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長了79.1%，募資總額達到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。
目前，房地產(chǎn)私募基金在中國主要有以下幾種類型的投資：
1.開發(fā)型投資。對目標房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值。
2.風險投資型投資。運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值。
3.收租型投資。長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時通過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個房地產(chǎn)領域。
4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。
5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。
6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實際是以“過橋貸款”為主營業(yè)務，快進快出，賺取利差。
參考文獻：
[1]董藩，趙安平.房地產(chǎn)金融[M].清華大學出版社，2012.
[2]孟慶君.房地產(chǎn)私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2014.
近日，走在大連市街頭的行人們不免會向一群中東人士側(cè)目，他們不是別人，正是來自科威特投資局的投資精英。
作為歷史最悠久的財富基金，科威特投資局握有2646億美元巨資。中國一直是科威特投資局對亞洲興趣的主要受益者，他們此行的目的是考察大連等二線城市的房地產(chǎn)市場。
中國財富基金中國投資公司副總經(jīng)理王建熙告訴記者：“中國在對待國外財富基金或者國外資本的態(tài)度上是很開明的。”他肯定，對外資投資中國原則一致，中國不會特別針對國外財富基金投資。
棄美投中
談到投資中國，什邁里沒有諱言，大膽地提到有興趣“中國的所有投資領域”。他表示關(guān)注“所有領域，我們并沒有特別關(guān)注某個領域……所有的領域都是開放的”。
在中國金融圈里，科威特投資局并不是富有而神秘的代名詞。他不僅是工行大量股權(quán)的持有者，現(xiàn)在還握有已進入上市到及時的恒大地產(chǎn)的原始股票。其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權(quán)益3.8%。
科威特投資局在國際市場上，也屢屢與中資機構(gòu)交手。去年12月份，中司、國家開發(fā)銀行明確放棄拯救次貸危機中的美國花旗銀行后，科威特投資局適時出現(xiàn)，30億美元投資入股，補上了花旗當時的次貸窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市時，和中司公開競標，勢均力敵。這場VISA IPO成為了今年最大IPO。
盡管如此，但中國在很長一段時間并未成為其投資重點，他們更多地將資金投入美國和歐洲市場。日本作為當時全球正在迅速成長的市場，也吸引了一部分中東投資。去年底，科威特投資局也已決定，將其管理的超過2000億美元的基金更多投資于亞洲資產(chǎn)。
什邁里坦陳，過去科威特投資局把目光全部放在金融和投資領域，多數(shù)投資都流向了股市和債市。“現(xiàn)在我們考慮的領域更廣，可能會投資房地產(chǎn)。”
RCA數(shù)據(jù)顯示，在截至3月末的一年中，流入中國的資金達1020億美元，占發(fā)展中國家接受外資總額的近三分之二。RCA總經(jīng)理丹?法蘇洛(Dan Fasulo)的觀點是：投資者認為新興經(jīng)濟體為資本增值提供了巨大的機會。
二線的典型
地產(chǎn)專家認為，大連完全是以金融地域優(yōu)勢勝出，科威特投資局選擇大連是個典型，也是起點：大連是東北地區(qū)主要的外匯結(jié)算中心和惟一的外匯交易中心，外匯交易額、結(jié)算總額、國際收支總額均占遼寧省全省的三分之二以上。大連還在勾畫東北亞區(qū)域性金融中心，構(gòu)想用15年的時間,建設成為各類金融機構(gòu)云集、資金流量巨大、交易活躍的現(xiàn)代金融城，并輻射朝鮮、韓國、日本等國。
世邦魏理仕2008 年第二季《中國市場指數(shù)簡介》點評，沈陽、青島、杭州、寧波、南京、武漢、廈門、西安等二線城市，均有較強投資吸引力；投資偏好分析上，外資不一定去投資房地產(chǎn)公司的股票，更愿意投資一些項目；手法主要為直接購買成熟物業(yè)，因為馬上會有回報，不需太長的開發(fā)時間。
久負盛名的美國凱雷集團也是投資中國地產(chǎn)的愛好者，凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個。其上海代表處副總裁康明訓看好二線城市的投資前景，認為凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站。”
外資涉入中國房地產(chǎn)的消息不絕于耳，但真實的統(tǒng)計情況是，流入中國房地產(chǎn)市場的資金很大一部分來自國內(nèi)。
據(jù)估算，過去一年，在中國的房地產(chǎn)投資中，來自國內(nèi)的資金占了69%，外資占有10%。中資主流的最大原因是政策所限。
政策或松動
自今年7月1日起，商務部發(fā)出《商務部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務部下放至省級商務主管部門。這意味權(quán)力下放，業(yè)內(nèi)普遍預期著外資進入接著就會放寬。
“中國在對待國外財富基金或者國外資本的態(tài)度上是很開明的。”中司副總經(jīng)理王建熙告訴記者，對外資投資中國原則一致，中國不會針對是國外財富基金投資加以嚴苛限制。
“外資進入一些二線城市地產(chǎn)市場將會更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對要松一些，尤其是一些二線城市。”業(yè)內(nèi)人士議論紛紛，并預測，二線城市土地市場普遍不景氣，外資應該更感興趣。
國內(nèi)對外資涉入房地產(chǎn)的輿論天平，也在發(fā)生轉(zhuǎn)向。被稱為“熱錢專家”的社科院世界政治與經(jīng)濟研究所博士張明總是語出驚人。他認為，熱錢對房地產(chǎn)商的幫助并不是預期中的炒房，而是注入資金以解燃眉之急。
按張明的說法，目前熱錢對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資方式，既包括直接的信貸方式，也包括項目持股合作開發(fā)，還包括建立在回購協(xié)議基礎上的假股權(quán)真?zhèn)绞健Ｍ赓Y投資策略的調(diào)整，被其理解為“在房地產(chǎn)調(diào)控和信貸緊縮的雙重打壓下，中國的中小房地產(chǎn)商正滑向虧損的深淵。在這個關(guān)頭，熱錢向開發(fā)商們伸出了援助之手――當然建立在高回報基礎上。”
嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋也表達了類似看法：“資本市場雖然有很多給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一些新的融資渠道的平臺，但是也僅僅局限于有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。對于多數(shù)房企而言，企業(yè)的融資更多的可能要通過多元化和多渠道的方法去實現(xiàn)。而私募股權(quán)則是從非上市的資本市場融資的一種有效方法。”
■觀察：外資對中國房地產(chǎn)熱情持續(xù)
“外資對中國房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”，一位熟悉的“資本市場大鱷”新加坡財富基金向來對中國房地產(chǎn)興趣盎然。
近日，新加坡淡馬錫控股(Temasek Holdings)旗下的楓樹印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中國進行一系列投資，包括在南方的廣東省投資一個3.2億美元的住宅和零售物業(yè)開發(fā)項目，在北京投資一個1.21億美元的寫字樓項目。
取異曲同工之妙，科威特投資局尾隨而來，它已下手亞洲房地產(chǎn)市場――在土耳其最大城市伊斯坦布爾Cevahir購物中心投資了7.5億美元。關(guān)注財富基金動向的摩立特集團8月出具了《風險評估：財富基金在全球經(jīng)濟中的行為》報告，以交易額計算，有46％的投資發(fā)生在金融服務行業(yè)（包括2007年～2008年美國次貸危機的影響），19％發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。
以批量計數(shù)的財富基金涌向中國，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕撲捉到了這一趨勢，在其8月12日的《2008年第二季度亞太區(qū)投資市場報告》分析，盡管亞洲市場也已受到了經(jīng)濟增長減緩以及資本市場動蕩的影響，讓多數(shù)投資者顧及全球信貸危機的連鎖反應，普遍持謹慎態(tài)度。這更反襯出一些實力雄厚的機構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老金及財富基金依舊在亞洲主要城市表現(xiàn)活躍。
長三角地區(qū)私募股權(quán)投資的發(fā)展現(xiàn)狀
長三角地區(qū)民營經(jīng)濟高度活躍,孕育著眾多新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)。同時,長三角民間資本雄厚,民眾投資意識較強,國內(nèi)外私募股權(quán)基金紛紛將業(yè)務拓展至長三角地區(qū)。作為全國最早引入創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資機制的區(qū)域之一,長三角地區(qū)私募股權(quán)基金市場發(fā)展迅速,正逐步成為全國私募股權(quán)基金的聚集地。主要表現(xiàn)在:
(一)長三角地區(qū)私募股權(quán)獲投比重顯著,增長勢頭強勁統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,2011年長三角地區(qū)私募股權(quán)投資發(fā)生較為密集,上海、浙江和江蘇分別獲投65、49、47起,合計案例占全國交易總數(shù)的23.2%;在融資規(guī)模上,江蘇省以36.73億美元位居次席,上海和浙江分列第四、五位,三地共吸引私募股權(quán)投資74.8億美元,占全國私募基金投資總額的27.1%。從動態(tài)比較來看,長三角地區(qū)獲得私募股權(quán)投資案例和投資規(guī)模在2011年均有大幅提升,地區(qū)私募股權(quán)投資交易案例同比增加77%,上海、江蘇和浙江獲投規(guī)模分別同比增長1.51、4.12和5.54倍,長三角地區(qū)合計融資規(guī)模是2010年的4倍之多。據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù),2012年前11個月,長三角地區(qū)共發(fā)生私募股權(quán)投資案例157起,涉及金額70.45億美元,案例占比和金額占比分別上升至25.2%和39.5%,凸顯長三角地區(qū)作為私募股權(quán)基金的投資洼地。
(二)長三角近半數(shù)創(chuàng)業(yè)板企業(yè)獲PE/VC支持,全國占比顯著2009年10月23日,深圳創(chuàng)業(yè)板正式啟動,這也進一步促進了中國私募股權(quán)市場的快速發(fā)展。作為私募股權(quán)投資最主要的退出渠道,創(chuàng)業(yè)板的存在有助于創(chuàng)投行業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。從地域角度看,在創(chuàng)業(yè)板推出后的兩年時間內(nèi),北京和深圳地區(qū)創(chuàng)業(yè)板獲PE/VC支持的上市企業(yè)數(shù)量分別為24家和21家,占總數(shù)的16.3%和14.3%,位列第一、第二位;長三角地區(qū),浙江、江蘇和上海在創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)中獲PE/VC支持的各有13家、13家和8家,合計獲得PE/VC支持的企業(yè)數(shù)量占長三角地區(qū)創(chuàng)業(yè)板上市公司總數(shù)的46.0%,占全國創(chuàng)業(yè)板中PE/VC支持上市公司總數(shù)的23.1%。私募股權(quán)投資正在迅速成為長三角地區(qū)發(fā)掘企業(yè)價值、創(chuàng)造資本神話的重要力量。長三角地區(qū)私募股權(quán)投資發(fā)展迅速,正逐漸成為私募股權(quán)投資的前沿陣地。但在經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變、結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下,私募股權(quán)市場的資金配置效率、行業(yè)投向情況,特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的融資便利是否得到有效識別,成為檢驗私募股權(quán)投資促進區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效的重要參考。
長三角地區(qū)私募股權(quán)投資的行業(yè)流向
本文對公布的私募股權(quán)融資事件進行逐條的審核篩選,按照各獲投企業(yè)的注冊地和所屬行業(yè)整理出長三角地區(qū)獲得私募股權(quán)投資企業(yè)的行業(yè)分布信息,并統(tǒng)計出各獲投行業(yè)的發(fā)生案例和融資規(guī)模。本文所采取的行業(yè)屬性劃分標準主要參照中國證券監(jiān)督管理委員會分布的《上市公司行業(yè)分類指引》,將樣本公司劃分為23個行業(yè)。鑒于統(tǒng)計的私募股權(quán)投資交易涉及到人民幣、美元、港幣、歐元等不同標的幣種,作者按照融資事件發(fā)生當天匯率收盤比價將其統(tǒng)一換算為人民幣金額。樣本區(qū)間為2009年12月1日-2011年12月1日,所有數(shù)據(jù)均取自WIND數(shù)據(jù)庫。
(一)先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)成為私募股權(quán)基金高頻投資領域長三角地區(qū)私募股權(quán)投資事件行業(yè)分布的統(tǒng)計結(jié)果如圖2所示,樣本期內(nèi)長三角地區(qū)共發(fā)生私募股權(quán)投資事件436起,其中,機械、裝備、儀表,信息技術(shù)業(yè),節(jié)能環(huán)保、新材料分別以60起、48起和39起投資事件成為長三角地區(qū)私募股權(quán)投資頻率最高的前三位行業(yè),社會服務業(yè)領域同樣受到私募股權(quán)基金的青睞,獲投37起。其他獲投頻率較高的行業(yè)依次還有金屬、非金屬,電子商務,電子器件設備,互聯(lián)網(wǎng),醫(yī)藥、生物制品,傳播與文化產(chǎn)業(yè)。采掘、建筑業(yè),房地產(chǎn),電力、煤氣及水的供應等傳統(tǒng)行業(yè)獲投交易發(fā)生較少,均僅獲投2起。
(二)現(xiàn)代服務業(yè)、醫(yī)藥、生物制品和先進制造業(yè)成為私募股權(quán)投資的主要集聚地長三角地區(qū)私募股權(quán)投資規(guī)模的行業(yè)分布情況如圖3所示,據(jù)已公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),在樣本期內(nèi)長三角各行業(yè)共獲私募股權(quán)投資579.3億元人民幣。其中,電子商務以119.6億元融資規(guī)模成為私募股權(quán)投資的首要集聚地。此外,金融、保險業(yè),房地產(chǎn)業(yè),批發(fā)和零售貿(mào)易,醫(yī)藥、生物制品行業(yè)的融資金額均超過40億元,同樣構(gòu)成私募股權(quán)投資長三角地區(qū)的重點領域。相比之下,電力、煤氣及水的供應,教育培訓,紡織、服裝、皮毛,木材、家具等行業(yè)在私募股權(quán)市場的融資規(guī)模明顯較少。
(三)各行業(yè)獲投頻率與融資占比匹配參差,私募股權(quán)基金投資策略分化顯著為了檢驗長三角地區(qū)私募股權(quán)投資案例與規(guī)模的匹配效率,我們構(gòu)造長三角地區(qū)各行業(yè)私募股權(quán)資金獲投頻率與融資占比的 值指標:獲投頻率-獲投比重,并從側(cè)面分析私募股權(quán)基金在長三角地區(qū)各行業(yè)間投資頻率和投資比重的布局特征。若偏差超過一定區(qū)間范圍,說明該行業(yè)私募股權(quán)獲投頻率與融資規(guī)模之間存在錯配。正偏差過大表明該行業(yè)通過高頻率的投資事件卻僅獲得較低比重的融資;負偏差過大則表明該行業(yè)通過較少的投資交易就能夠融通到相對充足的資金。如圖4所示,選定偏差范圍[-5%,5%]為基準區(qū)間,電子商務(-14%),房地產(chǎn)(-8.92%),金融、保險業(yè)(-8.77%),批發(fā)和零售業(yè)(-5.47%)四個行業(yè)指標偏差均超出基準區(qū)間的下界,說明私募股權(quán)基金對這些行業(yè)的投資特征是“低頻率匹配高金額”,即這些行業(yè)通過少量的融資機會就能實現(xiàn)較好的融資效率。鑒于網(wǎng)上零售貿(mào)易帶動電子商務較為穩(wěn)健的投資前景,以及房地產(chǎn),金融、保險業(yè),批發(fā)和零售業(yè)等行業(yè)資金需求特征,私募股權(quán)基金對這類行業(yè)的單筆投資規(guī)模較大不難理解。
同時,信息技術(shù)業(yè)(8.04%),機械、設備、儀表(7.79%),清潔環(huán)保、新材料(5.71%)三個行業(yè)的指標偏差均超出基準區(qū)間的上界,說明雖然這些行業(yè)的獲投頻率較高,但融資規(guī)模卻沒有相應地很突出,實際融資效率不足。也從側(cè)面反映出私募股權(quán)基金對這些行業(yè)的投資策略出現(xiàn)分化,表現(xiàn)出“高頻率匹配低金額”的投資特征。
主要結(jié)論
長三角地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的方向就是基于創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略,集中資源重點發(fā)展代表國家競爭力和話語權(quán)的現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),攀升全球價值鏈高端,爭當價值鏈的“鏈主”。私募股權(quán)投資對長三角經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的作用主要表現(xiàn)為對發(fā)展地區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的推動效應。分行業(yè)統(tǒng)計結(jié)果表明:
(一)私募股權(quán)基金投向能夠與長三角地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級方向保持較好的一致性首先,從投資案例上看,信息技術(shù)、清潔環(huán)保、新材料等戰(zhàn)略性新興行業(yè),以精密機械、高端裝備和電子配件(半導體)為代表的先進制造業(yè),以及電子商務和互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務業(yè)成為私募股權(quán)基金的高頻投資領域。其次,在融資規(guī)模上,現(xiàn)代服務業(yè)成為私募股權(quán)投資的主要領域,電子商務、金融、保險、房地產(chǎn)、批發(fā)和零售貿(mào)易行業(yè)占據(jù)地區(qū)融資總量的半壁江山。總體上較之傳統(tǒng)金融業(yè)態(tài),私募股權(quán)基金能夠更為關(guān)注目標企業(yè)的成長性和自主創(chuàng)新能力,在融資過程中,現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)能夠得到有效的識別,應當對私募股權(quán)投資作用于長三角經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的推動效應給予較高的肯定。
(二)私募股權(quán)基金投資策略依舊較為謹慎,轉(zhuǎn)型升級的推動效應仍未完全釋放統(tǒng)計結(jié)果還表明,信息技術(shù)、清潔環(huán)保、新材料等戰(zhàn)略性新興行業(yè)的融資優(yōu)勢并不顯著,主要表現(xiàn)為“高頻率匹配低金額”融資特征,雖然這些行業(yè)獲投頻率較高,但融資比重尚未匹配。鑒于這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)尤其在成長初期或者重大技術(shù)研發(fā)階段,同樣需要大量的資金投入;加之戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)良好的行業(yè)前景,宏觀層面積極的政策推進,私募股權(quán)基金對于這些行業(yè)單筆投資規(guī)模不足的事實的確值得關(guān)注。這也引發(fā)我們猜測私募股權(quán)基金對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資策略———表面上響應宏觀產(chǎn)業(yè)政策導向,實際上卻象征性地、試探性地投向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),最終投資規(guī)模尚待夯實。這種投資行為短期化、波動化,甚至畏縮不前,直接削弱了私募股權(quán)投資對于長三角經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的推動效應。
政策建議
為了進一步加快發(fā)展私募股權(quán)投資,充分發(fā)揮其促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的獨特作用,支撐長三角地區(qū)經(jīng)濟率先轉(zhuǎn)型升級,本文基于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、私募行業(yè)監(jiān)管規(guī)范以及貨幣金融環(huán)境等方面提出如下政策建議:
房地產(chǎn)投資基金（RealEstateInvestmentTrust，簡稱REIT），在香港譯為“房地產(chǎn)基金”，在我國臺灣和日本則譯為“不動產(chǎn)投資信托”[1]，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，實行多元化投資策略，在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進行投資，具有籌集資金的靈活性和廣泛性，具備專家經(jīng)營、組合投資、分散風險、流動性高、品種多等優(yōu)點。
1 海外房地產(chǎn)基金種類
在海外，房地產(chǎn)基金已經(jīng)是一個發(fā)展了數(shù)十年、非常成熟的行業(yè)。從政策環(huán)境、金融環(huán)境、市場環(huán)境等多方面都非常穩(wěn)定，因此操作運營方式也就形成了一套很有效而穩(wěn)定的模式。
一般來講，國外房地產(chǎn)基金可以分為私募和上市。上市的房地產(chǎn)基金可以在市場上隨時買進賣出，沒有期限。而私募的房地產(chǎn)基金一般來講都是年期比較長，平均在8年左右。在基金期限到的時候就要把基金手上的所有的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派發(fā)給投資者，基金解散。
國外的房地產(chǎn)基金成立的目的都是比較明確，投資政策與投資的對象都會有清楚的界定，而且范圍很窄。比如說有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是只會選擇某種類型的購物商場作為投資組合。從投資類型來講，一般分為：
1）投資在開發(fā)項目或者是開發(fā)企業(yè)—追求開發(fā)周期所帶來的高風險高回報，其中包括了參與土地一級開發(fā)和項目開發(fā)，從前期開始介入。如新加坡政府投資公司（GIC）、摩根斯坦利（MorganStanley）、德意志銀行（DeutscheBank）、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行（MacquarieBank）。
2）投資在經(jīng)營性的項目或者是投資/控股公司—追求相對穩(wěn)定回報的租金收入。通過購買有穩(wěn)定租戶成熟物業(yè)，長期持有物業(yè)收租盈利，不介入前期開發(fā)。美國國際集團（AIG）、Ro damcaAsia、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金（Ascen das）。首選北京、上海，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，開始進入經(jīng)濟發(fā)達二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。投資物業(yè)類型：有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。
3）投資在不良的房地產(chǎn)資產(chǎn)—發(fā)行ABS（Asset-backedSe curitization），追求把不良資產(chǎn)處置、包裝轉(zhuǎn)售或打包證券化的收益，加速不良資產(chǎn)處置速度。通過收購不良資產(chǎn)，將其證券化，打包處置，變現(xiàn)盈利。高盛（GoldmanSachs）、萊曼兄弟（LehmanBrother）、摩根斯坦利（MorganStanley）。ABS即以資產(chǎn)支持的證券化。具體來說，它是指以目標項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以該項目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國際資本市場發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種項目證券融資方式。ABS方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
4）投資在房地產(chǎn)項目的抵押貸款資產(chǎn)—追求固定的利息收入。以房地債權(quán)投資方式來投到中國的房地產(chǎn)貸款方面，現(xiàn)在在國內(nèi)還沒有先例。這可能是由于國內(nèi)的按揭市場還有一些法律障礙例如處置抵押物的問題還沒有成熟。同時按揭證券化市場也沒有開始，做成了收購了房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)的基金出路有很大的局限。
從投資的方式來說，以第1、2種投資在開發(fā)項目和經(jīng)營性項目時，基金會采取直接投資的方式，直接投在企業(yè)或者項目上。但在股權(quán)比例方面，一般來講，基金都會依賴開發(fā)項目原來的經(jīng)營者來操盤，因此基金一般只占少數(shù)股權(quán)。而經(jīng)營性項目的股權(quán)結(jié)構(gòu)會比較有彈性。[2]
2 海外房地產(chǎn)基金在中國現(xiàn)狀分析
海外投資者普遍看好中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但是又認為市場不夠透明規(guī)范，相比而言，北京和上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，市場較成熟。因此，北京、上海房地產(chǎn)市場上活躍著很多海外房地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、荷蘭的ING集團等。
此外，RodamcoAsia于2003年8月31日成功收購了上海盛捷服務式公寓（SGS）100%股份，共334套，收購價為2300美元/m2，估計收購總價在5000萬美元以上；新加坡發(fā)展商凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產(chǎn)投資基金CapitaLand投資中國房地產(chǎn)，總共籌集金額達到1億～2億美元投入上海的房地產(chǎn)項目；新加坡政府投資公司（GICRealEstate）成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；2004年初，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持設立的第一只外資房地產(chǎn)基金—精瑞基金正式運作，啟動資金預計2億美元；美國洛克菲勒在亞洲的投資基金代表正在洽談上海南京西路某地塊的投資開發(fā)，并被邀請參與屬于浦江兩岸改造的外灘源開發(fā)；麥利聯(lián)行、基強聯(lián)行與香港私募資金合作成立的麥利聯(lián)行投資基金（Millennium）也開始投資上海房地產(chǎn)項目，總投資金額估計在5000萬美元左右。
可以看出，目前在中國市場上的海外基金投資中國市場的模式多數(shù)為：海外的投資載體進入中國帶來一定的資金，合作伙伴（當?shù)毓荆┮愿鞣N方式出資一定比例的資金，共同成立項目公司，然后一起開發(fā)地塊。進入中國的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運作方式。在歐美， 地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項目，股份一般也不超過30%，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營管理，因此獨立性和專業(yè)性是基金運作的主要特點和要求。進入中國后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，只在被投資企業(yè)的董事會層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開發(fā)商，由參股變控股。
3 海外房地產(chǎn)基金的投資模式選擇
在目前中國的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達、會計制度嚴重不透明和信息披露嚴重不對稱、缺乏專業(yè)管理隊伍的情況下，很多海外基金無法通過一個完整的政策框架與國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行有效的對接，這也會給海外基金帶來不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運作模式進入中國，是其必須重點考慮的問題。在實際操作上應當著重注意以下幾個方面的問題：
1）投資地點。可以看出，目前海外基金主要選擇在上海、北京投資，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，接著開始進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。
2）合作者的選擇。目前很多海外基金組織在中國的房地產(chǎn)開發(fā)市場上進行投資時，選擇和國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的模式來運作，由于房地產(chǎn)投資基金運作涉及金融和房地產(chǎn)兩個主要領域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，故其發(fā)起人必須同時具備房地產(chǎn)實業(yè)經(jīng)驗和資本運營經(jīng)驗。而海外基金組織的優(yōu)勢在于資本運營經(jīng)驗和先進的管理模式，但他們畢竟是全球性的投資機構(gòu)，這些在海外做慣了不動產(chǎn)投資的基金，基本沒有在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)不是其專長，而且對本土市場不是很了解。因此，在選擇合適的合作伙伴時，要注重考察合作伙伴的管理團隊、土地儲備、政府關(guān)系和發(fā)展前景等，一般選擇和當?shù)刈钣袑嵙桶l(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳌?/p>
3）項目的選擇。成功的房地產(chǎn)投資基金的核心問題是項目的選擇，投資項目的選擇是基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報作為首要因素是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢。目前，海外基金的投資方向主要以高檔住宅項目、酒店和寫字樓，以及商業(yè)項目、爛尾項目改造及一些有重大影響力的項目為主。但隨著其對中國市場的了解，逐步由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中高檔及中低檔。
4）投資結(jié)構(gòu)的選擇。目前，很多海外基金選擇以房地產(chǎn)基金管理公司的名義進入中國，采用國際慣用的手法，即由母公司在境外募資，以項目公司操作內(nèi)地開發(fā)的方式進行。投資結(jié)構(gòu)主要分為三層：母公司，下設針對具體項目的控股公司，旗下有項目公司。這樣的結(jié)構(gòu)在于引進其他的基金或者開發(fā)商作為投資者，是讓他們在控股公司這個層面參股，而不是參股母公司。這樣，新的投資者不可能進入到母公司，是一種很好的回避風險的方法。如果母公司下屬的一個項目亂掉了，也只需把這一個項目賣掉套現(xiàn)，而不涉及到其他的項目。
4 海外房地產(chǎn)基金投資中國房地產(chǎn)市場的風險
據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，國內(nèi)一些城市中高檔住宅的回報率高達30%-40%，而在歐美等國，房地產(chǎn)盈利率僅在5%左右，蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀和高回報率都令海外投資者為之心動，國際投資基金也紛紛加速進軍中國房地產(chǎn)的步伐。
4.1 法律體系還未完善
目前我國規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)還未正式出臺，所以在當前情況下，房地產(chǎn)投資基金能夠參照的法律法規(guī)只有《公司法》、《房地產(chǎn)管理法》、《證券投資基金管理暫行辦法》等，并沒有一部專門規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律，這些法津法規(guī)尚不能對海外房地產(chǎn)基金提供較有力的保障，很多海外基金無法通過一個完整的政策框架與國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行有效的對接，這也會給海外基金帶來不確定性。為保證房地產(chǎn)基金的設立、募集、使用、收益分配等環(huán)節(jié)能夠規(guī)范運作，建立和健全相應法律法規(guī)已刻不容緩。2002年底中國華融資產(chǎn)管理公司與摩根斯坦利（MorganStanley）的不良資產(chǎn)交易已得到批準，2003年對四大商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的證券化處理將邁開中國房地產(chǎn)證券化的第一步。隨著交易的進行，相關(guān)的法律也將逐步出臺，為中國房地產(chǎn)證券化市場的形成奠定法律基礎。
4.2 房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達
長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到“121號文件”頒布，房地產(chǎn)商才積極尋求新的融資渠道。基金成立的前提是具有非常高的變現(xiàn)性。在我國，外匯管理、稅收等制度目前還沒有給基金一個合理的資金進出通道；另外，還有類似股權(quán)變更、企業(yè)清盤等程序也都不具備。因此，無論就房地產(chǎn)金融市場主體———資金供給方（投資者）和資金需求方（房地產(chǎn)開發(fā)商），還是就房地產(chǎn)金融市場本身來說，中國的房地產(chǎn)金融市場也并未發(fā)展到海外房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展的成熟階段。
4.3 市場透明度程度不高
房地產(chǎn)基金要求信息定時披露、財務高度透明，以便最大限度地保障投資人的利益。但中國房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作，造成會計制度嚴重不透明和信息披露嚴重不對稱。對投資者來說最重要的信息、數(shù)據(jù)必須是真實的、成交量方面的。市場信息的透明度，將影響投資者對其投資對象市場價值的評估。目前我們很難得到在市場上進行交易的信息，有一些本該共享的信息外國投資者得不到，也影響了投資的進入。
4.4 缺乏專業(yè)管理隊伍
沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)基金管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)基金的規(guī)范發(fā)展和壯大。在中國，同時懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。對監(jiān)管機構(gòu)和潛在投資者來說，根本無從考察其專業(yè)能力、實際操作能力和職業(yè)操守。
從已銷售或進入發(fā)行期的2007新品看，給投資人的一個總體印象是：2007全球投資更趨向穩(wěn)健。有相當多的機構(gòu)認為，就全球投資而言，今年似乎難見2006年式的大牛。因此，保守型的債券類基金開始增多，與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度不高的房地產(chǎn)基金不斷推出，專打新股的基金嘗新出爐，“投資基金的基金”逐漸增多……
元月中旬，宏利基金在香港基金市場一下推出6只新基金，其中有投資風格穩(wěn)健的環(huán)球房地產(chǎn)基金、美國債券基金、美國高息債券基金和美國抗通脹債券基金等，占比超過6成。
無獨有偶，在內(nèi)地基金界做得較有名氣的交銀施羅德基金的海外東家――寶源基金，在港推出首只新興市場股債基金。該基金在發(fā)行時就明示，基金可同時投資新興市場的股票和債券，好處是能夠更靈活地調(diào)配股票、債券及現(xiàn)金比重，增強防守能力。這與去年寶源推出的“金磚四國”基金時的投資思路有了明顯的變化調(diào)整，防守性投資逐漸成為主流。
主管這一新基金的人士對媒體稱，之所以推出這類股債混合型的基金，是基于今年環(huán)球經(jīng)濟可能放緩，利率下半年有可能下調(diào)。而新興市場經(jīng)濟的前景仍被看好，預期有15％至20％的上升空間。不過，這位人士眼中的新興市場，是指市盈率12倍左右的阿根廷、巴西、韓國、匈牙利、俄羅斯和土耳其等國的股市。由于不少國企股已上升至偏高的水平，可供投資選擇的大型國企已不多，故其給出的評級為“中性”。值得說明的是，這里所說的“中性”，還是指市盈率遠低于滬、深A股的香港H股。
在百只內(nèi)地基金中享有盛名的上投摩根富林明基金的海外東家――JF摩根富林明基金在2007理財新思路的特選12只基金中，就把該基金公司在港公開發(fā)售的、僅有兩只“投資基金的基金”――亞一基金和全天候基金全數(shù)推薦上榜。較之一般的基金，投資基金的基金，由于投資更分散，市場更細分，風險則更小，防守性也更強。
如亞一基金，主要投資JF摩根富林明基金家族的亞洲基金，從每月公布的最新基金持倉情況看，新加坡、越南以及中國內(nèi)地、香港、澳門的5個基金的持倉量占比高達7成以上。該基金成立至今半年左右，已有10％左右的升幅。
又如全天候基金，布局IF摩根富林明基金家族的全球基金，目前房地產(chǎn)和歐洲基金占了主體，去年收益率為12.4％。而匯豐發(fā)售至2月28日的新基金環(huán)球趨勢基金，也是一個“投資基金的基金”。其投資主旨是投資10至12個最能代表被投資顧問選中的基金，它不僅包括股票、債券、房地產(chǎn)和交易所等基金，還包括金融期貨合約作對沖。
此外，香港基金市場還有一些值得關(guān)注的新基金，如澳洲投資銀行麥格理最新推出的中國IPO精選基金。該基金將投資近百家在我國香港、新加坡和美國上市的內(nèi)地企業(yè)股票，預估年內(nèi)有近70只內(nèi)地企業(yè)將赴港上市。該基金投資策略是先取最近上市的半新股為投資組合，其后，參與新股投資，剔除舊有股份，讓基金持有人分享新股不敗的收益。
JF摩根富林明新推出以“率先發(fā)掘印度企業(yè)界明日之星”的JF印度小型企業(yè)基金。目前，印度小型企業(yè)股票的市盈率約16倍左右。
中國基金行業(yè)借助資本市場的繁榮和金融改革深化的演進獲得了跨越式發(fā)展,不僅僅在公募共同基金方面,還包括人民幣股權(quán)私募投資基金,風險投資基金、中國國家基金等,分別以不同的組織形式建立,并以不同方式支持國家金融戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)創(chuàng)新。
以公募基金發(fā)展為例,截至2009年6月30日,我國基金行業(yè)初具規(guī)模,共計60家基金管理公司共管理公募基金511只,基金份額為23503.82億份,資產(chǎn)凈值合計為23590.0億元。從基金股票投資的行業(yè)分布看,制造業(yè),金融、保險業(yè),房地產(chǎn)業(yè),采掘業(yè),機械、設備、儀表業(yè)仍是基金投資占比較高的五大行業(yè);從基金規(guī)模看差異甚大;從各公司股票類基金份額變化看差異明顯,除部分排名前列的基金公司獲得凈申購,多數(shù)基金公司為凈贖回,業(yè)績?nèi)允怯绊懛蓊~變動的主要因素之一。
二、國內(nèi)公募基金業(yè)現(xiàn)存問題
1.行業(yè)共性突出
迄今公募基金已經(jīng)發(fā)展了11年,基金產(chǎn)品創(chuàng)新需求一再被推到基金公司面前。行業(yè)的同質(zhì)化造成了基金投資策略趨同,倉位相似,重倉股集中,這也成為了基金行業(yè)的一大困境。由于基金投資策略的同質(zhì)化,也令公募基金成為市場上最大的助漲助跌器。與此相對,美國市場基金產(chǎn)品類型多樣,除了資本自由流動可以自由成立大量國際基金外,還有行業(yè)基金、另類基金等;債券基金中,國外債券市場的細分程度也更明顯,而投資股票方向的基金,國外基金可以做賣空等等。因此,與國外基金業(yè)相比,由于市場發(fā)展完善程度差異,國內(nèi)基金市場現(xiàn)階段同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。同時,國外基金各種費率也是靈活的,國內(nèi)基金公司比較期待的費率創(chuàng)新,目前也難以實現(xiàn)。
2.行業(yè)費用收入控制
今年最受爭議的問題是國內(nèi)基金業(yè)可以根據(jù)基金規(guī)模收取管理費問題。目前,投資者在購買基金時被要求簽定一個契約,在這契約中規(guī)定了無論基金盈虧都要收取管理費用的強制性條款。尤其在市場行情走低時,基金公司提高管理費比例從而保證了管理費收入。基金與業(yè)績不掛鉤的基金管理費收取方式,違背市場化原則,成為今年行業(yè)熱點話題。
3.股權(quán)激勵的應用
以國外經(jīng)驗來看,固定管理費模式雖然在牛市期削減了管理人員的收入,但有助于防范投資管理人員不顧風險地博取高收益,在熊市期也能維持基金管理公司的穩(wěn)定收益。但股權(quán)激勵計劃成為挽留人才必要手段之一了-短期看,可作為獎勵手段,增強基金管理公司員工的收益;長期看,股權(quán)激勵更能夠從制度上督促和激勵基金管理公司員工,完善基金管理公司的治理。
從行業(yè)看,目前仍缺乏完善的基金業(yè)政府監(jiān)管體系以及缺乏專門的基金行業(yè)自律組織。
三、國外Vanguard基金公司發(fā)展案例
1.公司介紹
Vanguard公司的介紹是這樣的:鞏固股東關(guān)注點是我們每日工作的指導:我們審慎的管理著基金,本著長期投資的目標和清晰的戰(zhàn)略目標。我們征服了目標,提供具有競爭性的投資回報無論在同類共同基金方面還是被動型指標指數(shù)方面。
美國最成功的共同基金管理公司,管理著5200億投資者的資金,提供一套完整的家庭式共同基金管理包含從實體經(jīng)濟到債券基金;創(chuàng)立了Vanguard500指數(shù)基金,有效的股票投資組合可以跟蹤整個市場,包含了103只本國基金以及最大US共同基金,Vanguard家族總是獲得最低成本率。
2.公司發(fā)展
John C. Bogle于1974年成立了投資公司,其實自1929年始已開始了運作。自1924年美國第一支共同基金馬薩諸塞基金的創(chuàng)立,Morgan意識到這種投資服務的機會和潛力,并于1929年7月成立了willington 基金。
從1950s到1960s初,Willington管理公司承擔著基金資產(chǎn)的管理責任,基于四大原則運作:保守的投資策略,關(guān)注長久的投資表現(xiàn),無任何相關(guān)或者姐妹的單一基金,以及復雜、組織良好的銷售和市場隊伍保證。但隨著時間的推移,新興股票市場發(fā)展迅速。1960年末,公司的平衡型投資策略已被投資市場的經(jīng)紀人們摒棄。Wellington基金,曾經(jīng)平衡基金投資的佼佼者,業(yè)績滑落至谷底。同時,Morgan決定從主動投資撤出,聘任Bogle管理基金。這位年輕人隨即實施了一系列策略,包括基金業(yè)績提升,加入投資商會,雇傭有實力且有經(jīng)驗的基金經(jīng)理。
Bogle成立了Vanguard公司,并率先于1976年在美國創(chuàng)造第一只指數(shù)基金――先鋒500指數(shù)基金。指數(shù)基金的產(chǎn)生,造就了美國證券投資業(yè)的革命,迫使眾多競爭者設計出低費用的產(chǎn)品迎接挑戰(zhàn)。
經(jīng)過三十多年的考驗和磨礪,相信在不遠的將來,指數(shù)化投資方式在我國必將更為普及,積極指數(shù)化作為一種全新的投資模式對國內(nèi)的基金管理公司、資產(chǎn)管理公司等也將有很好的指導和借鑒意義。
四、國內(nèi)基金行業(yè)發(fā)展展望
隨著2009年9月,國家計劃部門已向國務院提交了監(jiān)管人民幣私募股權(quán)基金的規(guī)定草案。國內(nèi)私募股權(quán)行業(yè)在不遠的將來也能夠允許國內(nèi)投資者參與到海外投資者所能參與的那些大型投資交易中,并鼓勵國內(nèi)私募基金人才本地投資理財,而不再只為外國人理財。
小盤點：誰是“抗跌”英雄
付冰冰結(jié)合近期市場下跌中不同產(chǎn)品的表現(xiàn)進行盤點說，在市場疲軟、市場預期流動性減弱以及房地產(chǎn)政策緊縮等因素影響下，近期A股市場在震蕩中下行，自年初以來跌幅一度超過20％，還有單日超過5％的暴跌。而債市則表現(xiàn)平穩(wěn)，中國債券總指數(shù)某一周還漲0．41％。在股市下跌、債市平穩(wěn)的背景下，該周股票型基金指數(shù)下跌2．11％，配置型基金指數(shù)下跌1．58％，債券型基金則微漲0．04％。并且，在股票型基金普遍下跌的情形下，仍有少數(shù)逆市增長的抗跌基金。晨星數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月21日，嘉實主題今年以來以9．67％的收益率領跑A股基金。去年一枝獨秀的指數(shù)基金今年難免隨波逐流的下跌命運，而債券基金則獲得相對穩(wěn)定的正收益。
看大市：市場震蕩概率高
“近期，A股維持震蕩市場行情的概率還比較高。”付冰冰分析說。首先，從國內(nèi)外經(jīng)濟的氛圍和趨勢看，上市企業(yè)的估值、成長性等基本面情況以及資金價格、利率、流動性趨勢等沒有發(fā)生大的變化。因此，A股長期成長的趨勢并未改變。
其次，以明年預期15％左右的企業(yè)盈利增長，加上近期的市場下跌，目前的估值水平，無論從歷史數(shù)據(jù)還是從中國經(jīng)濟的成長性來看，都已經(jīng)非常具有吸引力，市場的下行空間有限。但是，從另一方面講，希臘和其他歐洲國家的債務危機仍顯示出市場還有一定的隱憂，短期內(nèi)很難有單邊的上漲行情，國內(nèi)經(jīng)濟雖然持續(xù)復蘇，但通脹山雨欲來，流動性緊縮的預期不斷，這也限制了A股向上的空間。“總體來講，市場應該是近期盤整，中期向上。”
講策略：基金調(diào)整有選擇
面對市場的震蕩行情，投資人應采取什么樣的投資策略，才能兼顧避險與收益呢？
付冰冰提出了幾點策略和建議：首先，從投資品種看，投資人應更加重視資產(chǎn)配置，可以選擇一定比例的債券型基金，避免在市場突來的大幅下滑中蒙受較大的損失。但同時，面對未來的通脹壓力，長期回報較高的股票型基金仍是投資人應選擇的投資工具。而在今年的行情下，股票型基金投資的決勝點在于基金公司以及基金經(jīng)理對局部性、結(jié)構(gòu)性機會的把握能力上。因此，投資經(jīng)驗豐富、具有一定選股能力的主動型基金，相對來講會具有更多的表現(xiàn)空間。
本文即將針對未來房地產(chǎn)市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產(chǎn)市場的真正主導者。
一 、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商
恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計量的成功率就會更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務，因為有了rel[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進行孵化，把清冷的處女地開發(fā)成繁華的商業(yè)街，當私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)。可見reits與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但卻通過市場機制的建立為開發(fā)商的順暢運行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風險偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過程是一個通過經(jīng)營規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機制。
雖然reits對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開發(fā)商可以不必過多的考慮資金問題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設計、質(zhì)量、安金和進度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因為資金問題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發(fā)商進行專業(yè)升級，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競爭的市場上獲得生存空間。
綜上所述，relts時代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開發(fā)公司。開發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開發(fā)商對品牌效應的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會效益。開發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開發(fā)管理為主業(yè)，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的專業(yè)機構(gòu)。對于有一定資金積累的開發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開發(fā)項目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營業(yè)務。
二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金
在reits運作成熟的市場，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因為繁榮的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來的較高租金收益。運作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟價值。正因為商業(yè)地產(chǎn)的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業(yè)的投資機構(gòu)根據(jù)自身對商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價格購入土地委托專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，或購入開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因為購入價是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤)，而成熟物業(yè)的價值則是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。
目前中國的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產(chǎn)本身價值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過經(jīng)營房地產(chǎn)項目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風險投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風險很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發(fā)商，還將誕生一個以房地產(chǎn)為投資對象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場上的炒房團轉(zhuǎn)化為專業(yè)化的金融投資機構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價的愿望、又分散了房地產(chǎn)實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產(chǎn)實物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應當是reits時代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對象。)
三、Reits之與REITS基金管理公司
兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要創(chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內(nèi)讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫
以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產(chǎn)項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產(chǎn)本身價格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營者，業(yè)務是資者管理和運作基金資產(chǎn)，其收益來源是管理費等服務收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業(yè)績提成)、物業(yè)購置費、物業(yè)出售費等。上述基本管理費一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績提成約為基金收益的5％，物業(yè)購置費和物業(yè)出售費分別約為物業(yè)交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。
由于基金管理人的職責主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強強聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來的出路，而reits基金在看中目標區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規(guī)模的業(yè)務來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。
四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人
商業(yè)物業(yè)管理人的職責表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務，包括保安監(jiān)控、防火設施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動。
從上述職責看，這里的物業(yè)管理人除了承擔房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責外，還承擔著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務是統(tǒng)一進行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無從談起。受制于業(yè)務的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務，但也很難進行有系統(tǒng)得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個專業(yè)經(jīng)營的領域。
那么物業(yè)管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開發(fā)服務為主營業(yè)務，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業(yè)化的投融資運作。從這個專業(yè)化分工的趨勢看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應當是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運營公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務作為主營業(yè)務，通過向委托人收取管理費獲得經(jīng)濟利益。
當然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進行培育后出售也需要對商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機構(gòu)自身設立內(nèi)部機構(gòu)專司商業(yè)物業(yè)管理職責。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，必將是專業(yè)分工日益細化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場。
五、REITs時代是房地產(chǎn)金融的時代。房地產(chǎn)公司應及早籌建金融事業(yè)部
本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場將主要存在三方市場主體：開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導，當房地產(chǎn)金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行前期市場培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行后續(xù)管理。在整個流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導地位，雖然開發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因為擁有了業(yè)務委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領市場，并左右開發(fā)商和物業(yè)管理商的命運。
不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場也將進行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營銷專業(yè)公司取代。
總之，PElTs時代的到來將意味著房地產(chǎn)金融時代的到來，未來的房地產(chǎn)市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現(xiàn)由金融主導的格局。目前的房地產(chǎn)公司應找準自己的定位，或作專業(yè)化開發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機構(gòu)。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產(chǎn)重組，對目前的業(yè)務進行拆分，將開發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個專業(yè)業(yè)務，但與以往所不同之處在于要強調(diào)各個模塊的專業(yè)性建設。在reits來臨前，這些事業(yè)部就要進行獨立運作，各自就自身的專業(yè)領域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰(zhàn)做好各項準備。