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在后勤社會化背景下，高校的物業服務基本實現了專業管理。文章以河源職業技術學院物業管理專業與珠海中竣物業為例，提出了深化校園物業與物業管理專業合作的有效路徑。
關鍵詞：
校企合作；物業管理；工作場地教學化；高職院校
一、企業工作場地教學化的意義
在后勤社會化的背景下，目前高校的物業管理一般都通過公開招標的方式，引入專業型物業管理公司，這提高了高校物業市場化運作及管理的水平，實現了校園物業企業主體的自主經營，提高了運作效率。在高職院校強調“技能培養、工學結合”的背景下，物業公司入住校園，作為高校最有便利條件實現校企合作、完全對口的物業管理專業，如何利用好這一資源，深化校園物業公司與專業間的校企合作，對合作雙方都有重要的現實意義。對校園物業公司而言，這是它的一個責任，同時，通過加強雙方的合作，物業公司通過完全融入專業教學工作，形成緊密的互生關系，可以形成獨特的競爭優勢，能確保在下一次公開招標中擊敗對手；對物業管專業而言，這是落實“工學結合”，充分實現校企無縫銜接，實現企業工作現場教學化的重要資源條件，可以進一步提高學生的實際操作技能。
二、中竣物業與物業管理專業合作現狀
珠海市中竣物業河源分公司，于2005年通過公開招標的方式成為河源職業技術學院校園物業的管理方，已掛牌成為河源職業技術學院物業管理專業的校內生產性實訓基地，初步參與到了物業管理專業的日常教學工作中。
（一）合作現狀
1.中竣物業參與專業人才培養計劃、教學計劃等制定。中竣物業作為物業專業的教學指導委員會委員單位之一，在制訂各級人才培養計劃時，都參與相應研討和指導，提供企業的意見和建議，爭取使人才培養計劃更加符合企業需求；在制訂每門課程的教學計劃時，原則上要求各任課教師，咨詢中竣物業相應部門的意見，爭取獲得相應部門的支持，使各課程的重要實操內容能夠與企業工作計劃一致、同步，逐步實現工作場地教學化。
2.中竣物業在專業教學方面給予大力支持。（1）實習。自2007年以來，中竣物業河源分公司為物業管理專業提供了100余人次的專業實習機會，提供了多批次的認識實習機會。為保證學生的實習質量及全面性，專業實習學生實行輪崗制，實習崗位涉及安保、宿管等，加深了學生對物業企業的理解，較全面鍛煉了學生的專業技能。（2）物業管理專業技能綜合實訓。自入駐校園以來，中竣管理河源分公司逐步融入專業技能綜合實訓教學，一是消防器材專項訓練的校企融合，通過專業教師講授理論，由公司主管向學生演練展示，主要是滅火器訓練、水帶的拋卷訓練、營救逃生訓練等內容，有效提高了教學的效果；二是協助專業開展消防演習，包括逃生軟梯、警用器具、安全器具等工具，并有相關管理人員實地參與指導，加強了演習的逼真性，有效提高了演習效果。
3.中竣物業參與物業管理專業技能競賽。為更好地強化學習效果，以賽促學，物業管理專業積極開展校內技能競賽。在校內技能競賽方面，中竣物業一是在大賽服裝、器具等道具上給予了大力支持；二是派出相關管理人員參與技能競賽現場的評比環節，并給予點評，促進了專業校內技能競賽的逐步提高。
（二）中竣物業與物業管理專業校企合作問題
1.思想上不夠重視。中竣物業作為校園物業的管理方，認為其工作就是做好校園物業的日常管理、維護工作，沒有意識到校園物業與物業管理專業深化融合的重要性，導致部分管理人員對配合物業專業的日常教學工作等有畏難情緒，認為是職責之外的工作。在物業管理專業方面，對充分利用校園物業的重要性認識不足，沒有充分挖掘中竣物業的資源，導致日常教學與校園日常物業管理銜接融合不夠緊密。
2.缺乏常態的交流與協調機制。目前，中竣物業與物業管理專業的交流與協調，主要由專業主任和項目經理對接，一般是有事情需要協調時溝通，臨時性、隨機性明顯，導致日常校企合作對接一般是就事論事，缺乏規劃與深入的協調，影響了校企合作效果的發揮。
3.中竣物業隱性資源未被開發利用。目前，物業管理專業的教學，仍以傳統課堂教學為主，但物業管理專業是一門綜合性與實踐性都很強的學科，在實訓器材、設備設施有限的情況下，沒有主動去發掘校園物業公司已經擁有的相關器材及設備設施，導致不少能夠結合課堂教學實踐的隱性資源未被充分利用，也不利于學生職業技能的訓練及提高。另外，各門課程的教學計劃都由各任課教師單獨制訂，任課教師只考慮到了課程的邏輯順序、主次內容等，沒有考慮校內物業公司的實際工作周期及日程排，導致任課教師在講授需要實地操作或觀摩的內容時，校內物業公司卻沒有相關的工作安排，二者的時間不一致，限制了校內物業隱形資源的利用，影響了授課效果。
4.中竣物業兼職教師人員有限。中竣物業經過多年發展，管理人員素質有了較大提高，但整體素質仍需提高，雖然實踐經驗豐富，但理論水平較弱，能夠勝任兼職教師的人員有限，限制了雙方的深入合作。
三、校園物業公司與物業專業合作模型的構建
作為高度對口的校企合作雙方，校園物業公司與物業專業的合作，可以考慮將物業管理專業的各門課程與負責相應職能職責的部門對應起來，校內物業公司資源與專業課程的銜接的對應關系有：物業設備類課程，對應泵房、配電房、配電柜、保安監控室、鉗子、螺絲刀、萬用表、電筆、疏通機、扳手等資源；綠化保潔類課程，對應枝剪、鋤頭、剪刀、打草機、噴霧器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推車、掃把、拖把、鐵鏟、斗車，吸塵器、清潔劑等資源；安保類課程，對應消防監控室、保安值班室及崗亭、鋼叉、警棍、木棍、盾牌、鋼盔，對講機等資源；實務客服類課程，對應宿舍入住管理流程、服務質量檢查標準、各部門崗位職責，日常管理制度等資源。為更好地實現雙方的無縫對接，實現工作場地教學化、工作內容項目實操化，初步構想的校內物業與物業專業深化合作模型見圖1。
四、深化校園物業與物業專業合作的路徑
（一）相互參與對方行政例會一般而言，物業公司都有每周一次的例會制度，物業專業也有每周一次的專業教研室會議或活動。為更好地實現雙方的教學與工作上的協調一致，建議雙方建立常態的互知互通制度，即專業主任或委派教師每周或每兩周參加一次物業公司的例會，物業公司的項目經理或其他管理人員每周或每兩周都參加一次專業教研室的例會。通過制度性的互知互通，可以使物業公司知道相關課程未來1—2周的教學安排及實踐實操需求；各任課教師可以通過專業主任的傳達，知道物業公司未來一段時間的工作計劃與安排，可以提前調整自己的教學計劃，或與物業公司溝通，探討能否調整物業公司相關項目的工作計劃，以便實現教學計劃與物業公司的工作計劃相協調。
（二）以公司日常管理項目為抓手，鼓勵管理人員參與日常項目化教學
1.強化物業公司管理人員的外聘兼職教師地位。對一些實操性強的課程，如安全管理等，結合專業教學實際，建議繼續加強物業公司管理人員的外聘兼職教師地位，進一步發揮校內物業管理人員的理論水平和實踐經驗。同時，校內物業管理人員擔任某門課程的教學任務，可以更好地挖掘和運用校內物業公司的資源潛力，有利于該課程中實踐實操部分的開展與實施，可以更好地訓練學生的專業技能。
2.制訂更加靈活的外聘兼職教師制度。傳統的外聘兼職教師，一般是聘請企業人員擔任某門課程的兼職教師，完成整個學期該門課程的全部教學任務，其優點是課程內容及教學連貫，外聘教師的工作經驗與理論相結合，但其缺點也很明顯，企業人員由于工作任務或時間精力的限制，一般都無法接受此類教學任務，導致聘請合適的兼職教師比較困難。為解決該問題，建議學校可以考慮允許按照總課時的一定比例來聘請兼職教師。具體建議如下。一是外聘的兼職教師不需要承擔整門課程的教學任務，校內專任的任課教師可依據課程的課內實踐實操需要，靈活確定該門課程的外聘課時數量，常規的理論課程，建議按照總課時的10%—20%來確定。這樣可以既保證課程的必要課內實踐實操有企業導師的指導，又可以緩解企業人員對擔任整門課程教學任務的畏難情緒。二是考慮到企業人員工作日需要上班，其空閑時間難以提前確定，建議此類兼職教師的授課時間不確定，主要依據兼職教師的空閑時間，由任課教師與兼職教師溝通確定，從而解決此類兼職教師怕沒有空閑時間而拒絕的問題。
3.深化雙方人員融合，實現雙向任職鍛煉交流。為進一步深化校企雙方的互通互知，校企雙方可以從以下方面入手。一是對有培養潛力或專業操作方面已能夠勝任專業教學的公司管理人員，可以考慮進行集中的教學方法技巧培訓，比如教育學、教育心理學、教學技巧等課程，提高他們教學方法及理論水平。二是繼續培養、聘任物業公司的管理人員任兼職教師，使物業公司管理人員了解教學中存在哪些課內實操與實踐需要外聘教師講授，也可思考物業公司還有哪些資源可以融合到專業課程的實操實踐中，深挖物業公司的隱形資源。三是建議雙方探討專業教師到校內物業公司掛職鍛煉，參與到相關部門的日常管理工作中去，這樣可以使專業教師能更好地理論聯系實際，提升自己的實操技能，也能深入了解物業企業所擁有的能為教學所用的資源，更好地為專業教學服務。
4.爭取教學項目與企業項目同步，實現校內工作場地教學化。為更好地以校內物業公司的工作過程為導向，避免教學中實操項目與企業工作計劃不一致，充分實現校內工作場地教學化，建議校企雙方考慮從以下方面入手。一是在上學期末或本學期初，各任課教師在制訂教學計劃前，召開一次由物業專業全體教師及物業公司各部門負責人共同參與的溝通協調會，各專任教師詳細介紹所負責課程計劃進行的課內實踐實操計劃，初步計劃進行時間及所需資源，物業公司相應部門負責人依據工作計劃或慣例，介紹公司可能開展相應工作的時間。通過雙向溝通，各專任教師可以確定所負責課程中實踐實操計劃的大致時間安排計劃。二是在實施課內實操計劃前的2至3周，各任課教師，特別是房屋構造、安全、物業設備、綠化保潔類課程的任課教師，應提前與物業公司相應部門負責人再次進行溝通協調，再次確定公司可能開展相應工作的具體時間，再結合課程的授課時間安排，協調出一個學生可以現場觀摩或實操體驗的合適時間，實現校內工作現場課堂化、校內工作場地教學化。三是在課內實操計劃完成后，各任課教師應總結此次教學效果，總結此次校企合作共同授課中獲得的經驗、存在的問題，為下一次的協調合作提供建議和指導。
5.擴大合作空間，加大橫向互利合作。校企雙方在原有的合作基礎上，可以進一步擴展合作空間，建議從以下方面入手。一是探索共同開發教材。校企雙方，可以利用雙方完全對口、相互比較了解，能夠較好地滲入對方工作中的便利，探討開發基于校內物業公司日常工作內容課堂化、日常工作場地教學化的教材，探討編寫一本真正融校內物業日常工作與日常教學于一體的項目化教材，探索實現“工作教學相融合，企業專業相融合”的工學結合模式。二是擴大雙方的橫向互利合作。基于校園物業公司的員工素質整體上還不夠高，而高校相應專業擁有高素質的教師資源，建議雙方可以開發適合員工培訓的課程，提高員工素質，提升物業公司管理水平；在我國物業將進一步兼并整合的大趨勢下，校園物業公司也有必要進一步走出去，對外拓展新項目，對內優化管理，建議雙方可以采取物業公司出資、高校付出人力開展研究的橫向課題模式，探討如何將高校的人力資源轉化為物業公司的經營發展優勢。三是深化校物業管理協會與中竣物業融合。校物業管理協會，作為物業專業學生自主管理的一個組織，為學生的專業技能鍛煉與視野開拓提供了良好的平臺。為進一步鍛煉學生技能，豐富課余生活，建議協會多與中竣物業協調，利用課余時間，組織學生參與公司日常的維修、管理工作中，特別是參與校重大活動的現場管理協調中。對中竣物業，建議探索加大對協會活動的支持力度，甚至可以考慮冠名贊助支持，使日常的員工培訓等工作與協會的日常工作融合起來，進一步擴大中竣物業在校的影響力。四是為公司在本地的拓展提供支持。建議中竣物業與物業專業建立項目拓展小組，共同對本地的物業市場開展專項調查，及時掌握河源物業市場情況；在對具體項目的招投標活動中，物業專業發揮其特長，為公司招標書的制作提供支持與協助，提高公司項目拓展的成功率。
參考文獻：
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個人基本簡歷 姓名： ? 國籍： 中國 個人照片 目前所在地： 廣州 民族： 漢族 戶口所在地： 佛山 身材： 155 cm 42 kg 婚姻狀況： 未婚 年齡： 23 歲 培訓認證： ? 誠信徽章： ? 求職意向及工作經歷 人才類型： 普通求職 應聘職位： 物業管理專員/助理:物業助理 文秘/文員 辦公文員 工作年限： 2 職稱： 無職稱 求職類型： 全職 可到職- 隨時 月薪要求： 1500--XX 希望工作地區： 廣州 個人工作經歷： 公司名稱：
廣州市金麗物業管理有限公司
起止年月：XX-05 ～ XX-05 公司性質：
股份制企業
所屬行業： 擔任職務： 物業管理員 工作描述： 1、樓宇的衛生巡查工作 2、處理日常業主／住戶的投訴與房屋報修等事宜，處理完畢后及時進行回訪 3、協助財務開具有關于日常管理費、垃圾費、代收水電費的發票 離職原因： ? ? 公司名稱：
廣東康景物業服務有限公司
起止年月：XX-07 ～ XX-12 公司性質：
截止到 xx年12月19日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務完成情況及分析：
一、 日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、 信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、 業主遺漏工程投訴處理工作
xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、 地下室透水事故處理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、 入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到xx年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、 建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、 協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
八、 培訓學習工作
在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。
工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：
一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳1戶，未交1戶。水電費預交費用不足業主49戶，未交7戶。
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
六、對小區的精神文明建設，像開展各種形式的宣傳及組織業主的文化娛樂活動工作上尚未組織開展起來。
日后工作的努力方向及工作設想：
我部門在做做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任制，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
六、積極學習科學正規的工作流程規范，合理運用先進的管理軟件來提高工作效率。
關鍵詞：綠色物業管理；概念；現狀；加強；措施
一、引言
近幾年來，隨著建筑行業的發展，物業服務應運而生，而伴隨著人們對于生活質量要求的提升，對于物業服務的要求也越來越高，但是隨著環境污染問題的家中以及小區車輛數量的增加，導致物業管理工作的難度有所增加，與此同時，物業管理工作也出現了很多的問題。倘若這些問題不能夠被有效的解決，將嚴重影響物業管理質量。由此可見，探討綠色物業管理的重要意義。
二、綠色物業管理概念以及物業管理現狀
(一)綠色物業管理概念
所謂的綠色物業管理，強調的是以人為本，其目的在與為廣大的業主提供最優質的服務，進而實現服務質量以及服務水平的提升，實現物業管理的可持續性發展。綠色物業管理的過程中，要求管理者不僅要考慮到業主的經濟利益以及人身安全，還會考慮到針對于周圍環境的保護以及人與周圍環境之間的關系，要盡最大可能減少環境污染，并且要實現能源的節約以及健康的居住環境的創設，進而實現物業管理質量的提升。
(二)物業管理的現狀
隨著房地產的迅速發展，物業服務以及物業管理工作的問題層出不窮，例如，物業管理監管不到位，物業服務中清潔、綠化不徹底以及水電資源浪費嚴重、環境污染嚴重等等，部分小區甚至會出現地下停車場漏水以及垃圾亂扔亂放和車子亂停等現象，嚴重影響居民的生活質量。而面對這些問題的存在，面對居民的投訴，部分管理者會出現置之不理、態度惡劣等現象，進而導致業主有很多的不滿，另外，由于很多宣傳以及通知工作做得不到位也會導致小區出現繳費不及時而斷水斷電的情況，進而引發業主與管理者之間的糾紛事件，由此可見，傳統的管理環境下，針對于物業的管理確實存在很多的問題。
三、綠色物業管理的發展探究
(一)實現管理意識的提升
若想實現綠色物業管理工作的開展，首先要做的就是提升大家的綠色管理意識，很對于領導者來說，應該定期給相關的管理人員開展培訓工作，通過這些培訓工作讓大家了解到什么事綠色管理以及實現綠色管理的意義是什么，同時也要通過這些培訓工作的開展讓大家意識到目前針對于物業管理存在什么樣的問題，進而在提升大家綠色物業管理意識的同時，讓大家認清自身存在的問題，進而為下一步的工作的開展奠定一定的基礎。
(二)實現綠化養護，改善小區內部環境
綠化設計追求藝術與環境相結合，文化與自然相融合，綠色環境的設計與養護不僅可以起到美化環境的作用，還可以凈化空氣，進而給業主提供綠色、健康的居住環境。而若想實現綠化養護，可從以下幾個方面入手：一，保證足夠的綠化面積。根據國家的相關規定得知，小區的綠化面積不得低于30%，因此，針對于物業管理者來說，若想實現綠化養護，首先要做的就是實現綠化面積的擴張，其次還要增加足夠的設計感，進而達到美觀的作用，給人以視覺上的享受。針對于環境的綠化，不是一朝一夕可以實現的，而是貫穿于生活的每一天，因此除了要實現綠化面積的擴張以及綠化設計以外，還要實現綠化人員的建設，定期對于喇叭花的樹木花草進行修剪、灌溉以及施肥和防治蟲害工作，進而保證綠化環境的美觀性好無污染性，實現綠化工作的可持續性發展。
(三)加強對于物業管理人員的建設以及管理
1.實行上崗培訓制度首先，針對于招聘進來的管理人員以及已有的工作人員，一定要進行進行培訓工作，借助于這些培訓工作提升大家的素質能力，進而保證管理工作有效開展以及實施，同時也可以借助于這些培訓工作實現綠色管理理念的傳導以及提升，進而促進綠色物業管理工作的實施以及發展。
2.推行“人性化管理”所謂的人性化管理，主要指的是在管理的過程中要尊重業主的意見，同時也要有業主至上的理念，同時，還可以建立公投信箱，方便業主提出自己的一些想法或者是意見，進而實現基礎工作的改進以及提升，保證提供給業主最優質的服務。
3.實現績效考核良好的績效考核是提升員工工作積極性的最好方法以及對策，因此若想實現綠色物業管理，也要實施績效考核制度，例如，針對于那些日常工作表現優異且業主的評論也比較好的工作人員要給予一定的獎勵，而針對于那些日常工作表現比較差，沒有責任心、工作態度不認真、工作積極性不高的員工要給予一定的懲罰，嚴重者可以直接開除，進而實現員工工作的監管以及積極性的提升。
四、結束語
綜上所述，我們可以發現，傳統的管理模式下嗎，針對于物業工作的開展確實存在很多的問題，但相信在與之對應的一系列的綠色管理理念以及管理措施的幫助下，這些問題一定可以迎刃而解，進而為我國物業管理工作的發展做出一定的貢獻。
參考文獻：
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[3]楊三超,王太昌,李浩.綠色住宅小區與綠色物業管理淺議[J].山西建筑,2010,23:229-230.
戶口所在地： 廣州 身材： *** cm 52 kg
婚姻狀況： 已婚 年齡： 45 歲
人才類型： 普通求職
應聘職位： 財務類：出納、收限、建筑/房地產/物業管理類：物業管理員、客戶服務類：客服員
工作年限： 18 職稱： 無職稱
求職類型： 全職 可到職- 隨時
月薪要求： XX--3500 希望工作地區： 廣州 廣州 廣州
個人工作經歷：
公司名稱： 廣州市忻亮貿易有限公司起止年月：XX-03 ～ XX-07
公司性質： 私營企業所屬行業：醫療，衛生事業
擔任職務： 出納、倉管、司機
工作描述： 公司從策劃到開業的證照是我一手經辦的,負責公司出納員的日常工作,對銀行業務/稅務購發票,公司的各類證照年審和稅務方面都非常熟悉,同時也負責著倉庫保管的工作。因為公司是私營企業沒有固定的司機,我同時也是公司的業務司機,因為公司的業務大多是外地為了工作需要所以要經常和業務員出差.
離職原因： 解散
公司名稱： 廣州市中南機電設備公司起止年月：1997-07 ～ XX-02
公司性質： 私營企業所屬行業：機電設備，電力，動力
擔任職務： 出納、倉管、司機
工作描述： 公司從策劃到開業的證照是我一手經辦的,負責公司出納員的日常工作,對銀行業務/稅務購發票,公司的各類證照年審和稅務方面都非常熟悉,同時也負責著倉庫保管的工作。因為公司是私營企業沒有固定的司機,我同時也是公司的業務司機,因為公司的業務大多是外地為了工作需要所以要經常和業務員出差.
離職原因： 辭職:因公司遷移到番禺區上班路途太遠
公司名稱： 廣州市銀星廣告有限公司起止年月：1993-08 ～ 1997-05
公司性質： 私營企業所屬行業：廣告，策劃，營銷
擔任職務： 出納員
工作描述： 公司從策劃到開業的證照是我一手經辦的,負責公司出納員的日常工作,對銀行業務/稅務購發票,公司的各類證照年審和稅務方面都非常熟悉,同時也負責著倉庫保管的工作。
離職原因： 解散
教育背景
畢業院校： 廣東工業大學
最高學歷： 大專 畢業- 1992-07-01
所學專業一： 會計
受教育培訓經歷：
起始年月 終止年月 學校(機構) 專 業 獲得證書 證書編號
1989-09 1992-07 廣東工業大學 出納/會計 會計上崗證 00881003
1995-12 1996-02 廣東省專業技術培訓中心 會計電算化驗 電腦操作員 000***011
XX-02 XX-03 廣東省職業技能培訓中心 收款員 收款員上崗證` XX83
XX-10 XX-05 廣東省職業技能培訓中心 物業管理員 物業管理上崗證 03190100103
語言能力
外語： 其他 較差
國語水平： 良好 粵語水平： 良好
工作能力及其他專長
本人從事出納工作經驗已有18年，工作一向主動認真積極細心穩重，性格熱情大方開朗富有同情心，得公司領導和同事的認可!每間公司工作時間都超過3年以上。對出納工作非常熟悉和熱愛，對公司的各類證件年審和稅務方面非常熟悉也有著倉庫保管的經驗。同時也是公司業務司機,因公司沒有專職的司機,而業務員為了工作需要經常出差到外地談業務.我就是兼職司機了.哈哈!
一、統一思想，提高認識
物業管理是城市管理的重要組成部分，事關千家萬戶切身利益。規范、有序、和諧的物業管理，不僅有利于保障物業合理使用，促進物業保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居環境，提高群眾居住質量。各級各部門要從全面落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，統一思想，充分認識進一步加強物業管理工作的重要意義，切實增強做好新形勢下物業管理工作的緊迫感和使命感，強化大局意識、責任意識和協作意識，進一步明確職責，強化監督，規范物業管理服務行為，著力解決群眾反映強烈的熱點和難點問題，不斷滿足人民群眾對物業管理服務的需求，努力提升我區城市物業管理整體水平。
二、明確職責，規范管理
按照“條塊結合、以塊為主”的原則，進一步明確區、鄉鎮（辦）、社區（居委會）和有關職能部門職責分工。
（一）區統籌建設局
作為全區物業管理的行政主管部門，負責貫徹執行國家、省和市物業管理法律、法規、規章和政策，研究擬定物業管理相關政策、規定；負責受理和審核三級及以下物業服務企業資質申請，組織開展轄區物業專項維修；負責城市住宅室內裝飾裝修活動日常管理；指導、監督物業管理服務招投標；受理業主大會和業主委員會資料備案，指導監督業主大會（或建設單位）與物業服務企業選定物業服務等級；指導各鄉鎮（辦）開展物業管理服務日常檢查工作，依法查處物業管理服務重大違法行為，對各鄉鎮（辦）物業管理工作進行檢查考核。
（二）鄉鎮（辦）
對轄區物業管理工作負總責，貫徹落實上級部門有關政策規章，制定基礎性物業管理服務標準等配套措施；明確轄區物業管理部門，設立轄區物業管理機構，落實人員和工作經費；受理物業專項維修申請；檢查指導轄區物業管理日常工作，對物業管理違法違規行為進行查處；負責協調轄區物業交付和物業承接查驗，組織轄區物業管理服務招投標。
（三）社區（居委會）
具體組織轄區物業管理工作。牽頭組織召開業主大會，組建業主委員會并按規定上報備案；指導業主大會選聘物業服務企業，監督業主大會日常工作；建立轄區物業管理工作聯席會議制度，處理轄區物業管理服務投訴，調處轄區物業管理服務矛盾糾紛，引導業主按照約定交納物業服務費；組織開展物業管理服務日常檢查，及時糾正物業管理服務質量問題，制止轄區違反物業管理法律、法規、規章的行為，必要時提請有關部門查處；參與轄區物業管理服務招投標，組織和協調老舊住宅小區、保障性住房和成片征遷安置房小區的物業管理服務工作。
（四）相關部門
區公安分局負責督促物業服務企業做好治安協助工作，指導物業服務企業劃分小區停車位，劃定物業管理區域內行車路線，對物業管理區域內違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規停放大型客貨車和油罐車的行為依法采取強制措施。
區行政執法局負責對物業管理區域內違反市政、綠化、市容和室內裝飾裝修管理等方面法律法規的行為依法進行查處。
區規劃分局負責監督建設單位嚴格按規定配置物業管理服務用房及其它配套建筑，對于改變物業服務用房及其它配套建筑用途的，及時提請有關部門依法查處。
區環保局負責依法查處物業管理區域內噪聲、油煙、廢氣等擾民行為。
區工商分局負責依法查處物業管理區域內非法廣告和無證經營行為。
區財政局根據財政事權相統一的原則，負責安排物業管理服務達標差額補貼資金并納入財政預算。
區地稅分局負責按規定審核物業服務企業營業稅等額獎勵申請。
區農林水務局負責協調自來水經營單位為具備條件的物業管理區域代收物業服務費，并會同市水務局和市物價局調整共用設施設備用水水費收取類別。
各級各部門要嚴格按照上述職責分工，積極履職盡責，加強協調配合，加大管理力度，齊心協力推進我區城市物業管理工作。
三、因地制宜，分類管理
住宅小區物業管理服務實行分等定級式物業管理服務和基礎性物業管理服務并舉。分等定級式物業管理服務是指具備條件的住宅小區按照《市住宅小區物業服務分等定級標準》選擇服務等級和對應的收費標準實施物業管理服務；基礎性物業管理服務是指鄉鎮（辦）參照《市住宅小區物業服務分等定級標準》的最低服務標準和對應的收費標準（一級），實行以保潔、保綠、設施維護等為主要內容的物業管理服務和相應下浮的收費標準。辦公樓、商場等非住宅物業推行市場調節價式物業管理服務。鄉鎮（辦）物業管理部門、社區（居委會）應當指導和組織業主結合物業規模、設施配套、周邊環境、自身需求，合理選定服務模式。
（一）新建商品房住宅小區。嚴格實行分等定級式物業管理服務。已建成交付使用的，必須按要求組建業主委員會，并在各鄉鎮（辦）物業管理部門指導下，由社區（居委會）組織協調建設單位、前期物業服務企業、業主委員會按規定做好物業服務企業續聘（解聘）、新聘以及業主自治管理銜接工作。
（二）老舊住宅小區。對于綜合整治小區，必須按規定組建業主委員會，實行物業管理服務。具備條件的，實行分等定級式物業管理服務；暫不具備條件的，必須實行基礎性物業管理服務。對于零星居民樓和規模小、分布散、相對偏僻的住宅小區，由社區（居委會）結合其所在物業管理區域現狀，組織實行以保潔為主要內容的有償服務。
（三）保障性住房和成片征遷安置房小區。前期物業管理階段，可結合小區現狀實行分等定級式或基礎性物業管理服務。具備組建業主委員會條件的，比照新建商品房住宅小區管理模式實施物業管理服務；暫不具備組建業主委員會條件或不具備條件實行物業管理服務的，由社區（居委會）組織和協調小區管理服務工作。
（四）辦公樓、商場等非住宅物業。具備條件的，由業主單位（或使用單位）與物業服務企業約定服務內容、服務標準、收費額度，實行市場調節價式物業管理服務；涉及四旁三包、城市創建等社會事務的，由業主單位（或使用單位）負責。
四、落實政策，完善措施
（一）規范前期物業管理工作。新建住宅小區必須在鄉鎮（辦）物業管理部門組織協調下，嚴格按規定通過招投標方式選定物業服務企業，實施前期物業管理服務；建設單位每次申領商品房預售許可證（或現房銷售備案）前，必須向市住房和城鄉建設委員會報送前期物業服務合同、臨時管理規約、建設項目規劃設計方案、物業管理項目招投標情況說明、物業配套建筑及其產權歸屬說明；建設單位必須在售樓現場明示小區設施設備清單、物業服務企業名稱、服務標準、收費標準、計費方式、起始時間；物業交付前，必須在區物業管理部門指導監督下，由鄉鎮（辦）物業管理部門牽頭，物業服務企業、建設單位對建設項目進行綜合查驗。未經綜合查驗，不得辦理房屋交付，房屋登記機構不得辦理建設項目房屋產權初始登記。
（二）試行物業管理服務達標差額補貼。對建設年代較早的老舊住宅小區、保障性住房和成片征遷安置房小區，在市政府按照應收物業服務費的20%給予物業服務達標差額補貼的基礎上，區政府按照應收物業服務費的10%給予物業服務達標差額補貼，區和鄉鎮（辦）按1：1比例承擔，并納入年度財政預算予以安排，以促進老舊小區、保障性住房和成片征遷安置房小區推行物業管理服務，規范服務行為，提升服務水平，提高物業服務費收繳率，逐步形成物業管理服務良性循環。
（三）試行物業服務費委托水電經營單位代收。在具備條件的物業管理區域，將物業服務費委托水電經營單位代收，促進業主依法繳納物業服務費；同時加強對代收物業服務費的監管，進一步完善物業管理服務檢查考核機制，嚴格獎懲，確保物業服務企業按照約定服務標準，提供質價相符的物業管理服務。
（四）提升業主自治能力。合理劃分物業管理區域，每個物業管理區域組建一個業主委員會，選聘一個物業服務企業；每個社區（居委會）必須建立一個由社區（居委會）、業主委員會、物業服務企業、城市管理行政執法部門、派出所等單位參加的聯席會議制度，及時協調解決轄區物業管理問題；各鄉鎮（辦）物業管理部門和社區（居委會）要加強對業主委員會、聯席會議的指導監督，把好業主委員會選舉程序和人選關，鼓勵、支持符合條件的社區（居委會）成員通過選舉進入所屬小區的業主委員會；加強對業主委員會成員的業務知識培訓，提高業主委員會成員依法履職能力。
（五）規范住宅物業專項維修工作。區統籌建設局要建立健全物業專項維修工作制度，規范工作程序，加強督查抽查。組織開展物業專項維修的部門應當就報修資料審查、維修時限、工程質量監督、工程竣工驗收等細化工作措施，并在報修窗口明示，確保維修資金專款專用，提高工程質量和維修工作效率。
（六）建立物業管理服務履約保證金制度。物業服務企業簽定物業管理服務合同時，應當按照年度應收物業服務費的5%向所屬社區（居委會）交納履約保證金。物業服務企業中途退出或終止服務的，應當提前3個月向業主公示，在其依法移交物業服務用房、結余物業服務費及相關資料，并進行備案登記后，社區（居委會）退還其保證金。逐步完善物業管理服務退出機制，社區（居委會）、業主大會（或建設單位）對于物業服務企業存在物業管理服務不到位、服務質量低劣、業主投訴較多等問題，且屢教不改的，可以解除物業管理服務合同，強制其退出物業管理服務小區。
（七）加強物業管理服務政策扶持。對于住宅小區綠化、水景等屬于全體業主共有的共用設施、設備用水產生的水費，按照居民用水收費標準收取；對于物業管理區域內業主（或使用人）持有《市城市居民特困證》、《市城市低收入家庭專項救助證》的，經小區業主委員會（或建設單位）與物業服務企業協商并報經社區（居委會）審核，鄉鎮（辦）同意免收的物業服務費，由區和鄉鎮（辦）按1：1比例承擔；對于聘用城市下崗再就業人員達到企業職工總人數30%的物業服務企業，對其營業稅實行先征后等額獎勵；對于保障性住房和成片征遷安置房小區，在按規定配建物業服務用房的基礎上，必須再按不低于小區總建筑面積4‰的比例配建物業經營性用房（納入公租房管理，在土地招拍掛條件中明確），免費租給物業服務企業經營使用，所得收益用于保障小區實行基礎性物業管理服務；對于機關事業單位、國有企業工作人員無故拒繳物業服務費的，由拒繳人所在單位督促繳費。機關事業單位、國有企業工作人員繳納物業服務費情況，納入該單位作風建設和文明單位創建考核內容。
（八）完善物業管理服務優勝劣汰機制。各級各有關部門要加強對物業管理服務行為的監督檢查，定期開展物業管理政策培訓和特殊崗位培訓，提高物業服務企業從業人員素質。鼓勵和幫助具備條件的物業服務企業通過開展上規模、上檔次、上水平、高質量的服務，提升資質等級，參加評先評優，樹立物業管理服務品牌，在物業管理行業發揮示范帶動作用。同時，對于少數物業服務質量低下、群眾投訴較多的物業服務企業，逐步通過信用檔案建設、設立招投標條件，將其淘汰出物業管理服務市場。
（1）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用。
（2）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。
2、關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制
圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作。
2．1高校圖書館物業社會化后的監督機制
高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽。嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。
2．2高校圖書館物業社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2．3高校圖書館物業社會化后的協調機制
圖書館既有監督權、管理權，同時也有向物業公司支付費用、配合工作的義務。物業公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內環境、掌握各種設備的操作規程及崗位職責。在日常工作中與物業公司管理人員經常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
3、總結
Abstract： With increasing demand for China's property management market， we should learn advanced experience， so as to provide scientific experience to the strategy of China's property management companies in the future， promote the market process of property management industry， enhance the level of the industry rapidly.
關鍵詞： 樓宇物業；集成服務；啟示
Key words： building property；integration services；revelation
中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）10-0197-02
0 引言
現代物業管理在20世紀初期美國形成發展，公寓大廈、摩天辦公大樓是現代物業管理的催生劑。在美國最重要的一個產業就是采用樓宇集成服務模式的物業管理。在樓宇集成服務模式中，物業管理公司一般只是負責整個物業區域的宏觀調控，具體服務內容由業主委員會征求業主意愿以后決定，然后具體相關的服務內容由物業公司聘請專業公司來承擔，如：競聘保潔公司、電梯公司、綠化公司等。通過這些專業公司來負責日常的事務，物業公司則是將重點放在與業主的溝通和資源整合以及對這些專業公司的管理工作上。
1.1 物業管理服務范圍廣 在美國，物業管理已經被社會充分認可，并且一些經驗豐富的物業服務公司的服務領域根據社會的需求擴展的非常大。如：美國排名第一的世幫魏理仕物業管理公司，他們的管理范圍延伸到教育、IT行業、證券、醫療以及高科技企業等的各類物業，甚至除了這些常規的服務外還提供病人的運送及護理、洗衣等其他社會服務內容。雖然很多小的物業公司部門并不齊全但是功能非常齊全，有專職人員分別負責工程、會計、保安等工作。當小公司無法承擔時總有專業公司及時補救，因此業主對于這些都不必操心。而且各部門的工作都非常細致認真，如：不定期檢測火警系統，及時對電力、暖氣等設備進行日常的維修保養等。
1.2 管理細分與專業化 美國物業管理的分工十分明確，專業化管理是最顯著的特點。如：發展商買下地皮后由財務公司做出策劃，請項目建設公司建造，委屈專業銷售商品房，然后另外找一家管理公司或者業主進行管理，這樣發展商的任務到此結束。如果是開發商自己開一家物業公司，不僅比請物業公司管理費用高，最主要的是開發商資金成立物業公司很難得到人們的認可，因此開發商不愿意自己做物業管理的工作。另外，物業管理在美國已經十分成熟、專業化程度很高，因此不但可以降低費用，還可以省去很多日常工作。
物業公司接手小區以后僅僅負責整個小區的整體管理，物業公司將管理內容細化出來然后在請保潔、綠化、保安等專業公司來做。這些業務都是通過招標來完成的，但是手續不限國內那樣復雜，都是由投標公司自己提出一個方案、報價以及服務承諾，最后確定聘請哪家的公司不是物業公司決定而是由業主自己通過挑選比較在決定。在美國物業管理中的保安工作則由隸屬于警察局的安檢警察來做的。因此，當業主違規或者違約時，保安人員雖然不具備執法權，但是安檢警察的身份就具備這個執法權，因此對于業主違規或者違法的執行問題就能得到很好的解決了。
1.3 職業化體系完備 在美國實行職業經理人的制度，所謂職業經理人必須以企業行政為第一要務，接受投資者的聘用并且根據合同條款通過專業化的管理和經營手段，促進企業的發展和為企業獲取利潤的專門型人才。物業管理經理人員或者工程師都必須有專門的資格證書，必須接受必要的課程教育以及是大學畢業生等要求。因此，雖然公司人員很少，但是素質高、責任心強并且講究工作效率。
美國物業管理經理人有三類：第一類是資產經理，負責地區物業戰略發展規劃，對市場進行調研，確定管理物業的整合和取舍；第二類是樓宇經理，他們一般不與業主直接發生聯系，在總經理不在的時候，負責樓宇日常的管理工作；第三類是物業經理，其職責主要負責聯系相關商、擬訂物業財務報表、物業招租等。目前，隨著物業管理的職業化，一般資產經理與物業經理放在一起，物業經理的部分職能轉由樓宇經理負責。同時，全美國物業管理協會，也擴展了相應的資質培訓和認定。
2 樓宇集成服務獨特的優勢
2.1 專業化管理 美國物業管理最顯著的特點之一就是采取集成服務模式。物業公司接管工作后再將服務內容細化，根據不同的服務內容劃分不容的行業，然后再請專業化的公司來承擔這項工作，物業公司起全面協調和管理的工作，這樣就會使服務更加專業化，質量也會得到有效的保障。尤其是保安工作由隸屬警察局的安檢警察來承擔，這樣對于那些違法違規的業主具有了相應的執法能力，是管理專業化的有力體現。
2.2 業務規模龐大 專業化的基礎都承包給專業化的公司去經營，這樣就可以有足夠的時間和資金去擴展其他的服務形式，美國的物業公司除了提供基礎性業務以外，還涉及房地產、房產經紀等相關業務，這樣就為公司的長期利益開拓了新的渠道。美國一些大規模的物業公司都有統一的內部管理、制度以及程序等。
2.3 風險意識強 在美國，每一個物業都是盈利的中心，但是每一個物業的管理單位或者是分公司都是一個獨立核算的盈利中心，各個分公司之間不存在盈虧互補的現象。由于專業機構承擔了與分包服務項目一樣的經營責任和風險，因此企業的經營風險就得到了有效的分散。進一步了解經營責任，便于分析合理的投入與產出結構，保障經營效益。美國的物業保險市場比較成熟，物業管理企業和業主的風險意識和保險理念很強，政府部門也非常重視保險在物業管理中的抗風險作用。
2.4 科學整合管理 美國的物業集成服務模式有自己的服務標準、管控方式、完善的工作計劃以及作業流程，都有效的避免了與專業公司發生沖突。如招標選擇專業的服務公司，方案、報價以及服務承諾都是由投標公司自己提出來的，而最終決定哪家公司中標也是由業主選擇的，這樣就有效避免了物業公司與服務公司以及與業主之間的矛盾。
2.5 靈活滿足需求 美國的物業管理企業為業主從衣食住行各個方面考慮的都很周到，除了提供基礎性的服務外，還提供洗衣熨衣、訂送報刊、看護兒童或者護理病人以及天氣預報和股市行情等服務，從各個方面盡可能為業主提供周到的生活服務。由于各個方面都以業主的需求出發，因此不但提高了物業管理的服務質量還為企業帶來了更多的效益。
3 樓宇集成服務給我們的啟示
目前國內的物業處于最基礎的階段，僅僅是提供保潔、門衛等最基礎的服務，而美國的物業服務涉及人們日常生活的方方面面，而且都是專業化的服務公司提供的，不僅專業而且擺脫了單一的服務模式。而且這些專業的服務公司都是業主最終決定選擇的，也一定程度上解決了物業公司與業主之間的矛盾，而國內物業多數是開發者自己的物業，物業管理人員素質也比較差，造成業主與物業之間糾紛不斷。在服務模式以及服務項目內容上的選擇方式都值得國內物業公司借鑒。
我國目前的物業管理都是傳統的模式，都是著重處理最基本的事物，由于這些傳統項目的束縛，企業的發展遭到了嚴重的限制。由于業主眾多，每個人的需求是不同的，面對各式各樣的需求，僅僅依靠物業公司是不能解決這個問題的。加上物業與業主由于文化背景、立場等不同，限制了物業服務水平的提高。其次與美國的物業管理人員相比，國內的物業管理人員專業性非常差，沒有專業的物業管理的知識，而且學歷文憑也相對很低，在工作中不但不能夠有效的工作，而且經常非常懶散，對于業主的態度也比較差，尤其對于開發商自己管理的物業公司態度更差。目前國內還沒有實行業主自行選擇物業，因此造成的沖突磨擦時有發生，不但影響了日常的工作，也對物業公司的資源是一種浪費。因此，為了國內物業管理水平的提高，應當從根本上改變物業管理的制度以及體系。
在科技迅猛發展市場競爭不斷激烈的今天，每一個類型的企業都面臨的改革，如果一成不變就會落后甚至會被淘汰。傳統的物業管理模式一直都是高投入低回報的狀態，一直沒有找到一個很好的突破口，物業管理如何才能做出自己的品牌，怎樣才能占有市場的一席之地，這些都是有待解決的問題。這就需要在傳統模式的基礎上實現專業化、高效性、多樣化的服務。要想為公司創造更好的利潤，就必須走出運營成本與盈利能力的夾縫，在規模化經營的基礎上通過專業化服務、分散風險的管理進行資源的有效利用。
近年來，我國的物業管理在專業程度上也有了一定程度的提高，各類專業化的工作也在不斷的細化，一些大的物業公司也學習美國的經驗試圖把專業性的內容分包給專業化的單位。目前很多物業公司也在改革，精簡機構，人員從勞動密集型向知識型過渡。目前國內的一些高校也開設了物業管理的專業，這也為提高物業管理的專業化、知識化提供了基礎。開設物業管理這個專業不僅是增長了知識、提高了服務質量，更是提高了物業人員的管理素質，全方位的提高了物業公司的整體水平，這樣才能克服目前管理缺乏的資源能力，通過組織社會資源使物業的服務功能更加強大。另外，物業管理成為服務集成商的形式后，都是通過契約和有償的形式為業主提供服務的，這樣以來，不但成本容易核算和控制并且經濟效益也得到了顯著的提高，同時也提高了企業的競爭力。現代化的物業公司能不能脫離單一的服務而發展全面的業務，這些都嚴重的影響到物業服務企業的定位。通過學習美國物業管理的模式，必須把建設和管理分開，在執行中做到專業化、市場化才能更好的提高物業管理的水平。
但是現階段引入美國物業公司的管理模式也具有一定的困難，我國許多城市的物業管理向服務集成商轉變還面臨著一定的阻礙。目前物業管理費用的標準都普遍比較低，因此造成物業管理水平難以全面提高。很多企業很難從傳統的管理模式走出來，成了一種固定的有規律的形式，因此，物業管理模式的轉型還需要市場經濟的支持乃至整個行業的努力和探索。
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[關鍵詞]物業管理物業成本路徑
一、物業管理企業概述
1．物業管理在城市發展和管理中的地位和作用。所謂物業管理，是指業主自行選聘物業服務企業，物業服務企業按照與業主簽訂的物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理的發展歷程表明：物業管理促進了和諧社區的建設，物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成。物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。良好的物業管理已經成為房地產業持續發展的保證。
2．物業管理行業的生存狀況不容樂觀。物業管理在城市進程中的作用得到廣泛認同，但是該行業在市場化進程中也正面臨著諸多問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足、物業管理服務收費標準缺乏彈性、業主欠費現象普遍、物業管理企業經營困難、老舊住宅小區以及保障性住房缺乏物業管理資金來源等等。
二、物業管理成本的特點
物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，根據不同的分類標準可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。根據物業管理企業的工作內容可以看出，物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于不同社區的物業類型不一樣、社區大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。
三、物業成本管理的路徑
1．小區的規劃設計應力求科學實惠，降低物業管理成本。小區的規劃設計應該力求科學實惠，應設身處地為業主著想，更多地考慮到未來物業運行時的管理成本，盡量不給日后業主增加經濟負擔，盡量不把問題留給物業管理企業去解決。
2．健全建筑質量管理機制。如果小區住宅的建筑質量高，維修量則小，物業維修成本相對就少，業主需要交納的物業服務費自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地產市場狀況以及購房者有限的建筑質量鑒別能力而言，購房者對建筑質量的選擇大都只能是憑運氣。因此，只有依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，規范和約束建筑開發商在建筑質量上的行為，才能為業主提供質量過硬的物業，降低竣工后的物業維修維護成本，從而降低物業服務費用。
3．引入競爭機制，施行招標方式選擇物業管理企業。現階段，許多開發商建成小區后，都交由下屬的物業管理企業進行管理，社會上的物業管理企業很難獲得這些小區的管理權。這種行為的直接后果就是使房地產開發企業與物業管理企業雙方的責任不明，使房地產開發企業遺留下來的許多問題，自然而然地、隱蔽地、轉移到了物業管理階段，致使物業管理企業要過多地承擔責任，一旦產生矛盾，業主同物業管理企業之間就會產生糾紛，嚴重的還會造成業主同物業管理企業之間無法調和。因此，為了保護廣大業主和物業管理企業的利益，必須引入競爭機制，以公開招標方式選擇物業管理企業。
4.采用現代化的成本管理方法。隨著各種學科的快速發展以及在成本會計中的應用，適合我國當前多數企業實際需要的標準成本會計，責任成本會計、目標成本會計、質量成本會計、成本決策、成本預測、作業成本法與作業管理、成本企劃、產品生命周期成本會計以及戰略成本管理等。我們都可以根據我們的實際情況進行認真研究，加以運用到物業企業日常管理中來。
5．促進物業企業多元化經營。充分利用物業資源，開展多種經營進行創收物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6．實施績效管理，降低企業成本。績效管理是指為了達到組織目標，通過持續開放的溝通過程，形成組織目標所預期的收益和產出，并推動組織和個人做出有利于目標達成的行為。可見，企業員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業企業目標的實現有極大的影響。同時，績效管理的應用可以促使物業企業的不斷改革，促進物業企業的發展。物業企業的管理機構應該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。
7．在物業管理行業中應該加強節約意識。這里的節約指的是人力、物力的節約。物業管理公司要做好開源節流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環節，如耗材、水電費等。可以通過對水、電的測算來防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發生，更換聲光控開關、改進線路等辦法來節約水、電；充分挖掘公司內部的節約潛力，做到處處精打細算，增收節支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進行培訓，建立企業職工節約意識。