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論文關鍵詞 不動產登記 強制公證 形式審查 實質審查
強制公證又稱法定公證，是一種必須執行的公證。它是根據按法律法規等規定采用公證形式變更、設立的法律行為；當存在需要公證的事實、文書等，公民或法人須申請辦理公證，然后公證機構依法進行公證。目前隨著我國不動產登記制度的初步確立，不動產登記中的強制公證受到了較多的重視，我們就此問題進行探討。
一、不動產登記中強制公證的必要性
（一）強制公證的必要性
公證是保障實體法實施的一種程序性法律制度，其具有參與國家對民事以及經濟活動調控的法律功能?？墒?，單純依靠當事人自身意愿就打算把民事以及經濟活動納入國家法制軌道，這是遠遠不夠的。為了保障民事和經濟流轉秩序的正常運行，國家要立足于維護社會經濟生活穩定、有序的高度，必須將公證機制引入民事、經濟活動領域。因此，相關法律、行政法規中規定的關系社會公共利益、重大復雜的法律行為，必須要辦理公證。我國處于完善法律法規的進程中，在目前的法制條件下，強制公證顯得極為重要。
（二）不動產登記中強制公證的必要性
不動產登記，又稱為不動產物權登記，是權利人申請國家職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。因為我國現存的不動產登記薄的公信力、登記機構審查能力及權限的有限性，因此在不動產登記時，對個別事項要求進行強制公證的規定。
我國的不動產登記薄依法完成登記時即立即產生絕對效率，也就是說即使登記薄所記載的權利不存在，或者說權利主體、內容與實際情況不一致，法律以讓會承認依賴登記薄而呈現的物權，并且以之為標的物與善意第三人進行交易也得到允許。登記薄公信力要求在不動產登記過程中，為確保申請登記的事項滿足法律規定的登記條件，則必須對申請登記事項予以實質性審查。也就是說，在不動產的登記過程匯總，登記機關在對材料進行審查的同時，還要審查材料反映出來的法律事實，要注意材料所反映的內容是否合法、真實、有效，特別是對一些導致房屋權利變更的法律事實和法律關心進行合法性、真實性的審查。
根據《物權法》第12條，登記機構只需進行形式審查。形式審查主要包括三方面的內容：（1）申請文件的審查（包括文件是否齊全、簽字/印章是否缺少以及文件填寫是否規范等）；（2）對申請的商標圖樣規格、清晰度和必要的解說進行審查；（3）分類審查（包括對服務項目或填報商品的審查），通常情況下，形式審查只關注審查所用資料內容是否真實、完備，以及形式是否合乎要求等，并不要求審查所用資料的法律真實性以及合法性。《物權法》第12條明確規定了登記機構職責范圍，在登記機構審查時應盡量做到以下幾個方面：詢問申請人相關登記事項；要求申請人提供必要材料，如權屬證明等；及時、如實地登記相關事項；以及法律法規規定的其他職責。對于不動產登記中需更多補充說明的，登記機構可即時要求申請人提供材料，如若有必要，可進行實地審查。通常情況下，《物權法》是確立了一種登記機構形式審查為主、實質審查為輔的原則。
根據我國物權法等法律規定，登記機構不具有實質審查的權限，只承擔形式審查。因為，如果授予登記機構實質審查，這也就說明了登記機構擁有確認物權的權利。但根據我國《物權法》中第32條內容可以得出，只有法院或者仲裁機構擁有確認物權的權利。在這，實質性審查牽涉到合同效力審查，如果房屋買賣合同或設定其他權利的合同被撤銷或宣布無效，那么該不動產登記就成了錯誤登記，換句話說，只要完成不動產的登記，這個不動產登記就保證了合同的合法性和有效性。根據《合同法》第127條規定，在國家法律法規限定的范圍內，工商行政管理部門及其他行政主管部門在職責范圍內，要對那些利用合同侵害國家、社會公共利益的違法犯罪行為進行處理。也就是說，對于不動產的審查，在法院或仲裁機構確認合同無效后，才可交由行政機關行使監督處理，行政機關根本沒有權限確認合同的效力，因此，登記機構實質性檢查無從談起。
不動產登記要求對相關事項具有實質性且與真實情況一致的審查，然而登記機構自身能力存在限制，又受制于一定的房率權限，因此這就要求在進行不動產登記時引入強制公證，對于不動產登記的強制公證首先需要公證機構進行實質審查，其次再有登記機構對公證的文書予以形式審查，從而實現不動產登記順利完成。
二、不動產登記和強制公證之間并不存在矛盾
不動產登記制度作為物權法中一項極為重要的制度，其法律意義是不動產轉讓未登記不發生法律效力。行政登記不同于法律手段，其沒有義務，同時也沒有能力保證不動產轉移關系人交易公平性和已死表示真實性，而是最終由當事人負責。如果在不動產登記中引入強制公證，那么不動產的轉移合同則必須公證，公證人要保證對交易的合法性、公平性、當事人已死表示真實性負責，從而確保行政登記擁有法律基礎。
強制公證是法律要求公證人的社會責任或一項義務，其與行政登記并不矛盾。第一，公證人無正當理由不能拒絕當事人公證申請；第二，當事人按自己意思簽訂合同，公證人物權將自己意思強加于當事人；第三，公證人必須履行咨詢、效力義務，確保當事人簽訂合同有效合法；第四，公證人要對自身職業過錯承擔責任。從這個角度去看，強制公證與行政登記相得益彰、并行不悖。
三、不動產登記中強制公證的原則
（一）必要性原則
在不動產登記過程中，要控制使用強制公證范圍，只有在必要的情況下才進行強制公證，這樣可以避免加重當事人的負擔。從必要性原則出發，一旦確定要進行強制公證，要以登記機構的審查權限和伸長能力為基礎，對于一些登記機關有能力和權利審查的事項，沒有必要規定強制審查。當然，對于一些登記機構沒有能力或者沒有權利審查的事項，可以考慮進行強制公證。
（二）公平性原則
通常情況下，申請人提交材料時，被要求支付成本，這是出于風險承擔而要求的，正常來說，政府本著為人民服務的原則，應在有能力、有權利審查的情況下對登記材料進行審查，在這個過程中，花費一定的費用、承擔一定的風險都是應該的。但若一些申請人因自己特殊申請，需要登記機構給予另行審查，并同時承擔另外的風險，在這種情況下，本著公平的原則，申請人需支付相應的成本。
（三）吸取實踐經驗
《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》規定設計強制公證，同時《公證法》中也有明文規定強制公證的相關事項。這些法律法規把強制公證限制在法律、行政法規之中。在實踐過程中，這些法律法規發揮了很大的作用，但筆者認為，在法律法規的基礎上，應總結一定的經驗，結合不動產登記中的突出問題，來規定強制公證的有關事項。
關鍵詞：國內;不動產登記制度;探討
中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
針對不動產登記，雖然我國已經制定和施行了一系列法律法規，比如《不動產登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關部門予以解決。因此，應該將不動產登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產登記過程的合規合法。
一、不動產登記制度的內涵
不動產制度作為我國物權制度的一種，是在《中華人民共和國物權法》的基礎上確立實行的，它直接服務于利害關系人或者權利人，可以將其作為一種物權公示手段來理解[2]。其中，權利人或者利害關系人想要進行不動產登記需要提前申請相關不動產物權的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經濟體制不斷完善的過程中，不動產登記制度也隨之產生并得以完善。由此可見，不動產登記制度的確立執行一方面是為了滿足市場經濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現不動產登記制度的建立以及完善統一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現市場經濟的核心價值。
二、當前國內不動產登記制度的漏洞以及不足
通過研究不動產登記制度的發展演變過程可以發現，不動產根據性質的不同，其管理以及登記分別被土地、房產、林業、漁業、水利以及農牧業等行政主管部門負責，而這些部門在規章制度以及遵循的法律依據都存在一定差異，它們會依據不動產權利類型以及相關職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產統一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當前的市場經濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統一，特別是當前將不動產交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發下列問題：第一，不動產交易的風險加大;第二，在一定程度上增加了權利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導致不動產登記發生錯誤，會引起不必要的責任推逶，影響到政府的公信力等等。
三、完善我國不動產登記制度的建議
1.完善不動產登記制度
目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產登記的法律法規，雖然國家出臺的《不動產登記暫行條例》是目前國內最高水平以及最前沿的關于不動產登記的立法。但是想要確?！稐l例》的順利實施，就要對當前政策法規中關于不動產登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產的統一登記奠定基礎。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權利人要按照程序行事之外，登記相關人以及義務人也應該向其提供協助登記的義務，從而在保護權利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質審查制度。登記機關人員在受理了權利人的申請后，應該進行實地調查，以保證土地登記結果的準確性。與此同時，可以借鑒其他優秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權利人的利益。當遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復其權利的請求權，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關于土地登記簿公開的相關制度還不夠完善，為保證土地轉讓或者出租等相關利益方的知情權，應該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監督，同時也有助于社會和諧;等等。
2.完善不動產登記機構的責任賠償制度
不動產登記機構在整個不動產登記過程中扮演著至關重要的角色。如果不動產登記機構在交易審查過程中沒有盡職盡責，或者存在暗箱操作等問題，都會給當事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關部門或機構都要關注的重點問題?，F如今，很多不動產登記機構都存在登記人員素質參差不齊的現象，登記錯誤問題時有發生，也讓該不動產登記機構的公信力受到質疑。所以，想要最大限度的減少發生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關于登記業務相關技能的學習培訓，對登記業務流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質認證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產登記人員從業資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質。
目前，很多不動產登記的糾紛雖然由法院做出了相應判決，但是受經濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當前我國的不動產登記機構很少會設立專門負責賠償的款項，這就使得很多機構沒有能力去執行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關部門應該結合當前的不動產登記情況，建立和完善相關的責任賠償制度，對不動產登記機構應承擔的責任，都做出明確規定。而登記機關賠償的資金來源，可以參照國外做法設立專項賠償資金。從登記機關上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產登記錯誤的賠償，必須做到?？顚Ｓ?。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經濟的良性發展。
四、結語
綜上所述，我國當前的不動產登記體系已經初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產交易雙方的根本利益，相關部門應該就目前不動產登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設性的建議，來不斷完善我國的不動產登記制度。
參考文獻：
[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國不動產登記制度若干問題探討[J].工業b，2015（8）：17-17.
【關鍵詞】集體土地；不動產登記；四統一
文章通過文獻研究，綜合當前各領域集體土地不動產登記的法律制度，歸納并總結出當前我國不動產登記中存在不動產登記范圍不統一、登記類型不統一、登記機構不統一以及信息公開不統一四個方面的現狀，并通過調查研究指出其弊端，明確不動產統一登記的必要性與緊迫性。
一、我國目前農村集體土地登記制度的現狀及存在的問題
目前，我國的土地登記制度己經基本構建了大體的框架，但是長期以來因為忽視土地權利，社會大眾對土地登記尤其是對農村土地登記關注的程度不足，土地權利人的合法權益隨之也不能得到全面的保護，再加上我國的土地信息系統不夠完善，我國土地登記在立法層面和實際操作中仍存在一些問題。
1.農村土地登記采取登記對抗主義不利于權利的保護
一般情況下，在一國的物權立法中對于不動產變動都采取統一的登記模式，如德國采取登記生效模式，法國采取登記對抗模式，澳大利亞則采取的是托倫斯登記模式。目前，我國農村土地登記采取登記對抗主義是由歷史原因和農村發展現狀共同決定的，但是隨著經濟的發展，未來農村的不動產變動必然也會變得頻繁，而且現在農村的人口流動量相對以前較多，農村的熟人社會機制也正在轉變，我們不能忽視農村經濟社會的發展，在這種情況下，在農村繼續采取登記對抗主義模式則會嚴重影響土地交易的安全，也不利于保護權利人的利益。
2.土地登記申請中現有的自我舉證制度不利于保障權利
根據《物權法》第11條可知，土地權利人申請登記的時候，不僅要提供權屬證明文件，還要提供宗地的面積以及反映宗地界線情況的圖示等。由于土地界址的確定、土地面積的測量需要有時一定的技術才可操作，《土地登記辦法》第9條對此做出了補充規定，即申請人申請土地登記時對土地的界址坐標、宗地圖等材料可以通過委托技術單位進行實地地籍調查而取得。《物權法》第12條又規定，登記機構對申請人提供的申請材料并不是直接給予認可，在不動產有關情況需要進一步證明的還必須到實地進行調查。
3.土地登記部門不統一
我國土地登記工作的起步比較晚，在改革開放之前曾經有很長一段時間不動產的財產性在法律上得不到承認，土地的財產性更是被忽略。不動產制度還曾一度從財產法中被刪去，直到1988年才又重新納入財產法范疇。而此時實際的土地權利登記管理己經被分散在多個部門，改革開放之后又有其它土地權利陸續出現，而原有的管理機制卻未被廢除。
4.土地登記機構的賠償制度不完善
土地登記主要有權利確認和公示的功能，登記內容的正確與否直接影響到權利人的權益，也會影響到土地交易的安全與秩序。一旦土地登記存在瑕疵，就會給產權人及其他交易當事人造成無法估量的損失。因此，我認為在土地登記制度中建立相關賠償責任機制是非常有必要的。
二、關于集體土地使用權登記問題的思考
1.按照統一土地登記機關、統一土地登記效力、統一土地登記標準的原則修改有關的法律法規。
土地登記機關的不統一、土地登記效力的不統一等都有其立法上的因素在起作用，“解鈴還需系鈴人”，既然目前分別登記與法律法規有關，這當然要首先要實現法律法規有關土地登記問題規定的統一、改變和完善。必須修改相關的法律，由法律明確統一的土地登記機關、土地登記效力以及士地登記類型和土地權利的內涵與外延。
2.加快出臺農村地籍調查規程。
農村地籍調查具體如何操作，各個地方已經有些實踐經驗，因此，可以在總結經驗的基礎上制定農村地籍調查規程，使農村土地權屬調查和地籍測量有技術標準和技術參考。農村地籍調查規程的制定要考慮城鎮土地利用與農村土地利用的不同、農村非農建設用地與農村農業用地的不同、發達地區與欠發達地區的差異。
發達地區與欠發達地區由于經濟發展水平不一樣，所能夠采用的調查技術肯定不一樣、對地籍調查所要求的精度也不一樣，因此區分不同經濟發展水平地區規定不同的調查精度、技術路線和調查方法等都是必要的和現實的；農村居民點與農用土地的利用也是不一樣的，利用方式不同對調查精度也會有不同的要求，因此農村地籍調查規程區分農用地和非農建設用地對于調查經費節約、提高調查進度進而提高土地登記的效率都有重要意義。
3.加強土地登記隊伍建設，建立起一支具有專業水準的高素質的土地登記隊伍。提高土地
登記人員的素質必將提高土地登記的質量與土地登記的效率。我國目前的農村集體土地登記的具體業務基本上是由縣土地管理部門的派出機構―土地管理所或者國土所承擔，在不少地方目前從事農村集體土地登記工作的大多是從原有的鄉村干部轉變過來的，這些工作人員大多沒有經過專業訓練，其七地登記的知識與技能、對土地登記的理解是建立在自己土地登記的實踐基礎上。在不少地方，從事農村土地登記的工作人員連最為基本的土地測繪能力都不具備，根本就沒有能力完成土地登記所必須的地籍測量。提高土地登記隊伍的業務水平一方面要補充經過專業訓練的“科班”人才，另一方面也投資現有隊伍的培訓、提升現有工作人員的業務能力。
三、不動產登記“四統一”的重要法制保障――《不動產登記暫行條例》
筆者認為，不動產登記依據的統一是前提，登記機構的統一是關鍵 ，登記簿冊的統一是抓手，統一信息平臺的建設是目標。
而《不動產登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出臺，對貫徹落實《物權法》、推進不動產統一登記制度的實施具有十分重要的意義。落實不動產統一登記制度，核心是必須實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”?！稌盒袟l例》簡潔明了，重點突出。緊緊圍繞上述“四統一”進行制度創建，為不動產統一登記提供了法律上的指引和保障，對下一步各地具體實施不動產統一登記制度提出了規范要求。
《暫行條例》要求不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息實時互通共享（第二十二條第一款），并明確不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交（第二十二條第三款），既方便了當事人，又為登記機關依法登記提供了信息基礎，有利于登記機關提高登記效率和準確性?！稌盒袟l例》第二十三條第一款按照《物權法》的規定，明確了權利人、利害關系人依法查詢、復制不動產登記資料的權利，正是物權公示的應有之義，為不動產交易的安全提供了保障。
總結：
近幾年，我國農村經濟發展相對較快，國家為了促進農村的發展也出臺了一些相關政策，再加上法律本身具有滯后性的特點，使得目前的法律法規不能很好的對農村集體土地登記進行規范。文中分析了農村集體土地在登記過程遇到的具體問題，這些問題的解決是我國和諧社會構建的必然要求。建立完善的土地登記制度，才能保護我國農村土地的安全、保障農民自身的利益。
參考文獻：
[1]畢寶德：《土地經濟學》[M]，北京：中國人民大學出版社，2005年。
一、創建專家型不動產（房屋）登記機構的意義
專家是指在某一方面有專門研究或獨到技藝的人。對不動產（房屋）登記機構專家（分別指登記、檔案、測繪三大業務專家）的定義，筆者參照大前研一的理論，結合不動產（房屋）登記管理的特點，認為應具有以下條件：一是具備較強的不動產（房屋）登記管理法律法規知識、專業知識以及創新理論與服務等其他相關能力；二是有一定的實際經驗，以服務不動產（房屋）登記當事人為第一位；三是對工作充滿激情、責任心、進取心；四是嚴格遵守各項紀律，具有較強的自我情緒管理和壓力管理能力。
由此可以把專家型不動產（房屋）登記機構作如下定義：以專家小組為主體的專門從事不動產（房屋）登記行政管理與服務的組織。
1.專家型不動產（房屋）登記機構的專業組織模式
針對不動產（房屋）登記機構的主要特性，可以設計一種簡化的 “雙向互動”模式：即打破行政職務的界限，不動產（房屋）登記機構的領導層另行成立以具備法律專業背景及豐富經驗的專家為核心，組成“專家小組”（登記、測繪、檔案三大業務專家至少各一名），授權“專家小組”成員自上而下地定期專業指導、業務督察、培訓技術人員，技術人員則自下而上地向“專家小組”成員專業咨詢、業務請示、專題學習的縱向理論互動；“專家小組”成員不定期前臺坐鎮，專業技術人員后臺輔助，專業技術人員前臺接待，“專家小組”成員不定期后臺把關的橫向實踐互動。此外還可以由“專家小組”對各類業務實行分級管理、規范自由裁量權；由“專家小組” 依法科學民主地會審復雜疑難、歷史遺留等申請登記件；由“專家小組”協調變通處理業務交叉問題、破解實際操作難題、調研專業前沿課題；由“專家小組”成員定期向專業技術人員講解會審意見、特殊案例等。
2.關于專家型不動產（房屋）登記機構的專業組織結構
設計以登記、檔案、測繪三大業務人員與專家小組雙向互動為重心，以登記業務為頂點，測繪樓盤表先行登記核準（審批表）檔案后勤（登記簿）最后與測繪信息整和對接，形成快速聯動、穩定而牢固、準確而有效、劃分職權、明確職能的業務循環 “鐵三角”結構（見圖1）。
這種新型的組織具有“扁平化、咨詢式、開放性”的特征，即扁平化――壓縮組織層級、授權分權；咨詢式――凸顯專家作用、雙向互動；開放性――打破交流屏障、通力合作。
創建專家型不動產（房屋）登記機構，具有以下五方面的意義。
第一，為優質高效實現不動產（房屋）登記機構職能，提供強大的學術支撐。
第二，為提升登記簿記載公信力和權威性，提供強大的專業保障。
第三，為防范行政登記賠償風險，提供強大的法律咨詢。
第四，為識別申請登記造假詐騙，提供豐富的經驗幫助。
第五，為實現房地圖檔一體化管理，提供堅實的技術基礎。
二、創建專家型不動產（房屋）登記機構的原則
1.漸進推動原則
專家型組織不可能一蹴而就，各地不動產（房屋）登記機構要視本身專業人才隊伍現狀，科學制定五至十年專業組織發展規劃，導入人才競爭機制（如業務職位競聘、競選，學術理論成果競賽等），激勵專業人員脫穎而出，成為專家，循序漸進地推動創建工作。
2.寧缺勿濫原則
“專家”的稱謂，既不是行政職務，也不是技術職稱，是人才通過鉆研和磨礪，以自身知識技能和以理論成果轉化成實踐績效，自然而然獲得業界和社會公認的。各地不動產（房屋）登記機構要讓德才兼備的專家進入“專家小組”，防止任用偽專家。任用專家，應寧缺勿濫。
三、專家型不動產（房屋）登記機構同時又是活力型組織
專家型不動產（房屋）登記機構應是一種具備復雜性、正規化、低集權化結構的有機組織，應具有更強的適應性和應變能力。簡單地說，充滿活力的專家型不動產（房屋）登記機構應完成好三大任務。
1.創新理論和服務
我們正處在一個創新的知識經濟時代，各業務專家應當把邏輯思維和創新思維有機結合，留意當前新技術的專業應用，創造性地開展工作，就測繪、登記、檔案實踐中出現的新情況、新問題，把新的行之有效的工作經驗、專業手段、業務技巧、信息技術等，總結為理論成果，進而為制定法律法規提供理論支撐。更要創新服務模式、拓展服務范圍、提升服務效能、提供人性化、個性化服務，著力打造有影響力的服務品牌。
2.跨界溝通與協作
專家型不動產（房屋）登記機構應積極與社會各界溝通，運用各界集體智慧，克服關乎民生利益的跨界職能程序障礙，靈活地服務不動產（房屋）登記當事人；加強與法院、公證、公安、民政、財稅、規劃等部門的協作，集合各自專業技術，共同消除不動產（房屋）登記風險。
3.信息化建設
不動產（房屋）登記機構的專家必須是既掌握專業知識技能又精通信息化技術的復合型人才，要高度重視信息化的規范建設，并為系統升級、程序設計等出謀劃策。專家型不動產（房屋）登記機構要加強規范化不動產（房屋）登記信息系統建設，努力促進社會信息化發展；同時要順應網絡化的發展潮流，建立專有網站，提供如合同備案、登記預審、業務宣傳、專家咨詢、受理預約等信息化便利服務。
四、創建專家型不動產（房屋）登記機構的措施
1.強化創建學習型組織、著力培養高素質專業人才。
2.傾力營造學術探討氛圍、獎勵員工發表專業論文。
3.依法規范行政行為、提升不動產（房屋）登記簿記載公信力。
4.理順業務職能關系、提高工作效能。
5.對內簡化業務程序及優化專業流程、對外加強溝通與協作及創新服務模式。
6.探索建立業務會審制度。
7.選取重點調研課題、促進理論創新。
根據合同法第十條的規定：“法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式”。書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。要式合同，既是指法律、行政法規規定，又可以是事人約定應當采用書面形式的合同。前者稱為法定之要式合同，后者稱為約定之要式合同。根據合同的成立是否需要特定的形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定的形式和手續的合同。不要式合同，是指法律不要求必須具備一定形式和手續的合同。
二、要是合同的種類
第一種是不動產合同。關于不動產的合同，中國法律要求采用書面形式，并進行登記。按照《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等法律法規的規定，不動產合同未經登記的，一律不發生法律效力。
第二種是有關特殊動產的合同。特殊動產的合同，是指法律行政法規規定應當進行特殊管理的動產。如汽車、飛機等，雖然屬于動產的范疇，但是又通常作為不動產來對待，在涉要式合同及上述財產的轉讓、出租、抵押等合同，法律要求應當采用書面形式。
第三種是有關標的額較大，又不能即時清結的涉外合同。依據中國三個涉外企業法的規定，訂立涉外企業合同應當以書面形式。此外，中國法人、公民與國外的法人、公民訂立的各種合同。為保證合同的順利履行，一般應當以書面形式訂立。
第四類，其他合同。如擔保法上的所有合同（保證、抵押、質押、定金）、金融機構的借款合同、建筑工程合同、長期租賃合同（租賃期限在6個月以上）、融資租賃合同、技術開發合同、技術轉讓合同，這些合同要求必須采用書面形式；
三、要式合同的要件
第一，雙方已經就合同的內容達成合意。雙方通過要約與承諾的方式，已經就合同的內容達成一致，這是合同成立的實質要件，是合同成立的基礎。如果雙方未就合同的內容達成合意，則無論合同的形式是否符合法律行政法規的規定，或者當事人的要求，合同都不可能成立。
第二，合同一方已經履行了其主要義務。合同的主要義務已經履行，說明要式合同當事人是承認合同的存在的。并且已經進入到履行合同的階段，不應當再否認合同的成立。合同的主要義務，就是合同中當事人所負有的基本義務，該義務的履行則視為合同已經履行。如買賣合同中交付標的物或者價款；借款合同已經支付了借款，勞務合同中已經完成了約定的工作等等。合同中約定有多個主要義務時，如買賣合同中，約定交付定金的，定金的交付也應當具有證明合同成立的效力。附隨義務的履行，或者合同履行準備工作的完成，則不得認為能夠證明合同成立。
第三，合同另一方接受履行。接受履行，說明其已經承認對方的履行行為是對合同的履行，這顯然是以合同存在即合同成立為前提的。但這里應當注意，接受履行應當具有履行合同義務的意思，如果接受人誤以為是贈與而接受，而對方則是履行其買賣合同義務而交付的，則不能認為是接受履行。
四、要式合同與不要式合同的區別
不要式合同，是相對于要式合同的法律概念。所謂不要式合同，是指當事人訂立的合同依法并不需要采取特定的形式，當事人可以采取口頭方式，也可以采取書面方式。不要式合同采取不特定的形式不影響合同的成立和生效。如買賣合同、贈與合同、承攬合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同都屬于不要式合同。不要式合同成立、生效時間同諾成合同一樣，在合意達成時合同即成立。
要式合同與不要式合同的區別的區別在于：
（1）是否應以一定的形式作為合同成立或生效的條件。法律關于形式要件是屬于成立要件還是生效要件的規定，應根據法律規定的涵義及合同的性質來確定。例如《合同法》第32條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。”可見，法律對這種合同的形式要件的規定屬于成立要件而非生效要件的規定。在這種情況下，當事人未根據法律的規定采用一定的形式，則合同不能成立：但有時法律規定的形式要件屬于生效要件，當事人不依法采用一定形式，則已成立的合同不能生效。例如擔保法規定，抵押合同依法應登記而不登記的，則不能產生法律效力，因此形式要求屬于生效要件。當然對于不要式合同而言，可由當事人自由決定合同形式，無論采取何種形式，均不影響合同的成立和生效。
對于不要式合同的成立，如果法律法規、當事人對合同的形式、程序沒有特殊要求，則承諾生效時，合同成立。一般情況下，承諾生效的地點為合同成立的地點。采用數據電文形式訂立合同的，收件人的主營業地為合同成立的地點；沒有主營業地的，其經常居住地為合同成立的地點。當事人另有約定的，按照其約定。
深入貫徹落實黨的“十”和“十八屆三中、四中、五中全會”精神，貫徹最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，促進全社會倍加珍惜和合理利用土地資源，營造節約集約用地、切實保護耕地的良好社會氛圍，緊密結合全市開展的三大建設年活動，積極適應國土資源工作新常態，大力宣傳國土資源法律法規，提高全社會遵守和執行國土資源法律法規的自覺性和資源保護意識，努力為我市國土事業發展提供有力的思想保證、輿論支持和精神動力。
二、宣傳主題
節約集約用地切實保護耕地
三、活動時間及宣傳重點
活動時間定于6月20日（周一）至6月26日（周日）
今年“6.25”的宣傳重點：廣泛宣傳我國土地資源基本國情國策國法，宣傳最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，宣傳土地資源管理法律、法規和政策，宣傳省委、省政府關于保護與合理利用土地的重大決策部署；宣傳國土資源系統按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局，牢固樹立和切實貫徹五大發展理念，堅持耕地保護和資源節約的基本國策，把節約資源作為促進科學發展的重中之重，盡職盡責保護國土資源、節約集約利用國土資源、盡心盡力維護群眾權益的工作成效；宣傳我市積極適應經濟發展新常態，主動應對經濟下行壓力，及時調整土地資源保護保障工作思路，加快土地資源利用方式轉變，更加有效地保障重點項目、重大工程和民生用地需求，促進經濟社會發展的做法與成效；宣傳我市落實節約優先戰略、堅守耕地紅線、劃定永久基本農田的做法、經驗和成效，宣傳國土資源節約集約模范縣（市）創建活動開展情況，總結推廣節約集約用地好模式、好典型、好經驗，推動創建活動的深入開展；宣傳我市嚴格執法監管，查處土地違法案件，堅守耕地保護“紅線”的情況；宣傳我局推進“改革國土、開放國土、責任國土、安全國土、模范國土”建設，完善體制機制，改進工作方法，提高能力素質的做法、成效與經驗。
四、組織領導
為確保本次宣傳活動上下聯動，形成強勢，富有成效。局決定成立第27個“全國土地日”宣傳活動領導小組。由局黨委書記、局長何學國任組長，黨委委員、副局長劉建莊任副組長，各國土所、中心所，局屬各單位負責人為成員。局信息中心具體承辦活動事宜。
五、總體安排
1．刊發一期“6.25”土地日宣傳專版。在《今日xx》報上開辟國土資源專版，緊扣此次“土地日”宣傳主題，介紹國土資源管理工作的法律法規，并多角度全方位展示近年來我市土地管理的新舉措、新成就、新經驗。
2、各中心所、鄉所的宣傳活動。一是要在各自轄區內安排各行政村懸掛宣傳橫幅3條以上。二是要出動宣傳車進行流動宣傳。車頭要懸掛“6.25”宣傳車橫幅，有條件的鄉所還可以開動喇叭宣傳。堅持在轄區內流動宣傳一周時間?；顒咏Y束后，要將本次活動圖片資料和活動情況總結上報局信息中心。
3、機關各科室、二級機構的宣傳活動。在“6.25”全國土地日宣傳活動期間，我局將設立4個宣傳點?？剖?、二級機構負責在局大門口至煙廠家屬院之間街道擺放版面和咨詢臺進行宣傳。不動產登記局負責在市標文化宮附近、xx劇院、不動產便民服務大廳門前設立咨詢臺、擺放宣傳版面進行宣傳。“6.25”土地日當天整個宣傳活動的圖片資料由信息中心負責拍照。
4、開展電視宣傳。在電視臺以游動字幕形式滾動播出今年“6.25”土地日宣傳主題及宣傳口號。
5、活用網絡新媒體進行宣傳?！?.25”土地日宣傳活動期間，給市四大班子領導、各街道、鄉鎮、局委主要領導發送一次土地法規方面的短信，促使他們增強依法管地用地的自覺性。同時通過xx國土微信、門戶網站、國土短信等平臺，廣泛宣傳第26個全國“土地日”主題：節約集約用地，切實保護耕地。xx市國土資源局提醒您：遵守國土資源管理法律法規是每個公民應盡的義務。
6、召開一次國土資源管理工作座談會。宣傳活動期間，將邀請部分人大代表、政協委員及行風監督員等參加“土地日”座談會，深入宣傳國土資源法律法規，并傾聽代表們的意見和建議，共商國土資源管理工作大計。
7、開展知識競賽。在宣傳周期間，組織全局副股級及以上干部進行一次國土資源法律法規知識競賽。
8、發放宣傳資料。在宣傳周期間，向全市各行政村發放國土資源法律法規宣傳資料。
9、開展一次小手牽大手宣傳活動。在活動周期間，到城區兩所以上中小學發放國土資源管理法律法規宣傳頁、不動產登記宣傳冊，開展上門宣傳活動。
六、活動要求
1、提高認識，加強領導。全局上下要統一思想，提高對開展第26個“全國土地日”宣傳活動重要性、必要性的認識。信息中心要積極組織、協調、指導各中心所、國土所、局屬各單位做好本次宣傳活動，確保這次宣傳活動上下聯動，形成強勢，富有實效。
2、凝聚力量，擴大宣傳聲勢，注重創新、實效，增強“全國土地日”主題宣傳活動的宣傳效果和社會影響，使土地基本國策深入人心，營造良好的社會氛圍。
對律師查詢房屋登記信息是否屬于“法律法規另有規定的”，各地房屋登記部門不一致。認為屬于的，要求律師查詢時必須提供立案證明，但筆者認為此觀點法律依據不充分。下面以山東《通知》中的內容對律師查詢房屋登記信息進行簡單分析。
一、厘清房屋登記資料和房屋登記簿的區別
2007年《物權法》開始實施，這是我國首次從法律層面提到了不動產登記簿的概念，該法第十六、第十七條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。明確了不動產登記簿要高于權屬證書的證明效力，改變了以前的房屋產權證書是房屋權屬證明最高效力的做法，將登記簿的地位和意義進行了明確規定。
1.兩者內容不同
房屋登記資料是權利人在申請房屋登記時向登記機構提交的反映其產權來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關材料。因此，登記資料是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎證據材料。
房屋登記簿是登記機構制作的，是記載房屋權利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。房屋登記檔案主要是指登記案卷。登記案卷內除了當事人向登記機構提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構在核準該項登記時的審核過程記錄和申請人的一些身份證明資料。
2.公開程度不同
房屋登記資料中有一些涉及當事人個人隱私的內容，諸如婚姻、收養、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設置登記簿的目的是為了公示，應當允許公開查閱，提供驗證信息后，任何人可以對房屋的自然狀況和權利狀況以及房屋是否設定抵押和地役權等情況進行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人欲知悉房屋權利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記資料。
可以看出，房屋登記簿是登記資料內容的集中體現，源于登記資料，但又不是簡單的登記資料的復制版，而是經過登記機構審核制作后，旨在體現房屋的權屬和權利狀況，并且對個人隱私內容進行了選擇性屏蔽；而房屋登記資料則是全部的房屋登記信息。兩者在查詢方面有明顯區別，檔案資料的查詢要比房屋登記簿嚴格得多，要嚴格按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》要求，查詢者必須是所有權人或者利害關系人，或者是《城市房地產權屬檔案管理辦法》明確規定的相關部門。
二、房產登記查詢涉及的相關法律法規
《檔案法》第二十條規定，中華人民共和國公民和組織持有合法證明，可以按照有關規定，利用檔案館未開放的檔案以及有關機關、團體、企事業單位和其他組織保存的檔案?！堵蓭煼ā返谌鍡l規定，根據案情的需要律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況?！段餀喾ā返谑藯l規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
《房屋登記簿管理試行辦法》第十四條規定，個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權利限制狀況；權利人提供身份證明材料、利害關系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關系人的材料等，可以查詢、復制該房屋登記簿上的相關信息。律師如果只是查詢房屋登記簿，提供其律師資格證證明其本人身份，提供事務所證明表明公務行為，提供當事人委托書證明利害關系，就可以查詢、復制房屋登記簿的相關信息，不需要提供立案證明。
《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第八條、第十條對哪些部門可以查詢原始資料進行了明確，同時規定可以委托他人查詢原始登記憑證，第十一條對非本人查詢進行了限制，仲裁、訴訟案件的當事人應當提交仲裁機構或者審判機關受理案件的證明，受理的案件須與當事人所申請查詢的事項直接相關；委托查詢的，除按上述規定提交材料外，受托人還應當提交載明查詢事項的授權委托書和本人身份證明。該條款從保護所有權人合法利益和隱私的角度出發，對可以查詢原始資料的范圍進行了界定，律師只是普通民事人，是受委托人，在查詢委托人涉案的房屋登記原始憑證時，必須出具立案證明。
可以看出，從法律到部門規章對查詢的規定都很明晰，律師在查詢房屋登記簿時不需要立案證明，但在查詢原始房產檔案資料時，由于牽扯到申請人的一些隱私文件，必須提供立案證明，才能對登記原始資料進行查閱、復制。
前文中的山東《通知》第十五條規定， 受委托的律師可以按照法律規定收集與案件有關的證據材料。律師收集、調取證據確有困難，且擬調取的證據可能影響案件罪名和事實認定的，可以書面申請人民檢察院、人民法院依法收集、調取，人民檢察院、人民法院認為確有必要的，應當依法收集、調取。可見，有些資料的整理收集必須是法院等司法或者其他行政部門才可以，對房屋登記資料中的部分資料，不能不受任何限制的對外提供，很多時候只能提供給有公信力的政府和司法部門，也有效支撐了本文的觀點。
三、建立電子身份，借力網絡查詢平臺
房屋價格的不斷攀升，導致房屋糾紛層出不窮，個人法律意識和維權意識的增長讓很多購房人對房屋糾紛產生恐懼感，因此買賣房屋委托律師成為越來越多人的選擇。在這樣的情況下，律師接受委托后，對需要購買的房產進行面積或者權利限制狀況的查詢，如果需要立案證明幾乎不現實。
目前我國的實際情況是，東部大部分地區房產登記的網絡平臺搭建已具雛型，政府的相關行政部門可以在這部分數據之間進行網絡利用。 但由于種種原因，房屋登記信息的聯網工作進展遲緩。伴隨著不動產登記機構的整合，不動產登記信息將要集中到新的不動產登記機構，多部門都需要利用不動產登記的信息。該項工作也將在國土資源部、住建部等部門的聯動下迅速推動。
關鍵詞：商品房預售;登記備案;預告登記
一、我國現有法律對商品房預售登記的法律規定
隨著土地有償轉讓制度在我國的實施，房地產市場得以迅速發展，商品房預售作為一種售房制度也由之產生。為規范商品房預售市場，目前我國相關商品房預售的法律規定主要如下：《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與預購方簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續?！钡?3條還規定：“開發企業未按本辦法預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款也規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！鄙鲜鲞@些條款是我國法律對商品房預售登記備案的相關規定，面對新興的房地產業，法律法規之所以如此規定，毋庸置疑是為了規范房地產交易市場，保護預購人的合法權利，因為在商品房預售買賣中，預購人和預售人因信息不對稱而導致地位的不對等，預售方向來處于強勢地位，預購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護預購人免遭預售房“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等侵害預購人權利的現象出現，法律法規規定了商品房預售登記備案制度，但是對商品房預售登記備案性質如何、以及預售登記備案到底對預售合同雙方當事人權利義務有何影響并未作出明確規定，這使得在現實的房地產交易中，預售方“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等違約現象并未減少，預購人的權利從而也沒有充分得到保護。
二、商品房預售登記備案的法律性質
登記備案是個關聯詞組。登記，其含義是當事人把有關事項向主管機關提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機關報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經過法定程序的有關處理事項存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國的法律法規、規章僅規定了開發商在預售商品房時負有對商品房預售合同的登記義務，卻并未規定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預售合同的效力在實踐操作中也是各不相同，難以達成統一的認識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規之中。如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第14條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效?！薄吨楹Ｊ蟹康禺a登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成預售合同無效……”《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利文件，當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”[2]《廣東省高級人民法院關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定?！盵3]由此可見，實踐中對商品房預售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預售合同的生效要件，非經登記，商品房預售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預售合同的對抗要件，非經登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當事人自由意志的選擇，視當事人的約定而確定商品房預售合同的法律效力。轉貼于
筆者認為，雖然地方性法規規定了登記備案對商品房預售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規定登記備案的法律性質及其對商品房預售合同效力的影響，致使實踐中莫衷一是。從分析我國法律法規及規章對商品房預售合同登記備案的現有規定來看，筆者認為商品房登記備案具有很強的公法色彩，是行政機關為了方便對房地產市場的行政管理而作此規定，其和私法上的登記行為有著根本的區別，主要體現在以下四個方面：
首先從登記主體來看，目前我國法律法規及規章將登記備案義務作為預售方的一項法定義務，預售方與預購人簽訂商品房預售合同后，預售方即負有將商品房預售合同到法定部門登記的義務，這與民事權利登記有著根本的不同。民事權利登記建立在當事人協商的基礎之上，登記的主體是民事權利主體，經過雙方的協商，任何一方都有可能成為登記的權利主體，而商品房預售合同的登記主體法律則規定只是預售方的義務，排除了預購人要求進行登記的權利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發端于當事人自由意志的表達，雙方通過自由協商來確定登記的行使，而商品房預售登記備案是由法律強行規定，使開發商負擔此種義務，并非預購人與開發商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
再次，從登記的對象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動產物權的公示方法，登記作為不動產物權產生、變更、消滅的一項公示制度，其對象是權利人業已存在或者即將享有或取得的不動產物權，所公示的是對物上的權利，“是以一定方式確認和表現物權權屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對此負有不作為義務的原則”[4]。但商品房預售登記備案制度的登記對象是商品房預售合同，并未明確此種登記是對預購人將來獲得房屋所有權權利的一種保全與確認。
最后，從權利效果上來看，私法上的登記確認了靜態上的權利歸屬和權利內容，起著公示和警戒風險作用，以期維護交易安全，保護權利穩定。縱觀我國法律法規及規章，并未確定預售登記備案對預購人權利是否有確定、保護的效力，也沒有明確權利的歸屬，只是將其作為開發商的一項法定義務，所謂沒有救濟的權利不能稱之為權利，因此從權利的效果來看，同樣很難認定商品房預售登記備案具有私法性質。
綜合上述四個方面，筆者認為商品房預售登記備案不具備私法上登記所有的保全權利、確認權利等意義，僅僅是商品房預售行政管理的一種對預售方資格的審查，是國家行政機關為規范商品房預售市場的一項行政措施。
三、商品房預售登記的缺陷
由于我國相關法律法規及司法解釋都只賦予商品房預售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權利保護的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質，而非一種物權登記，致使商品房預售登記成為了一個“擺設”，缺乏公示、風險警示力，導致出現類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預售的沖突等情況的發生，無法起到真正保護購房人的權益，維護財產交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預售登記制度最大的缺陷。當違反商品房預售登記備案僅僅由預售方承擔一定的行政責任而告終，對違反此種登記下預購人的權利未有任何確保規定時，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預購方的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免，也正是因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更多的利潤，于是商品房一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，此種情況下，雖然預購人可以向開發商主張違約之訴以取得救濟，但是這與預購人的交易目的是相違背的，預購人之所以簽訂商品房預售合同是為了在將來獲得房屋所有權，而非違約救濟金，可以說在沒有對預購人相應權利確保機制的情況下嚴重損害了購房人的合法權益，使得商品房預售中的風險擴大，并影響到整個房地產業的健康有序的發展。
四、商品房預售登記的完善
首先，賦予商品房預售登記預告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質。傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，商品房預售，即期房，開發商向購房人銷售的是在建設中的房屋，當事人雙方簽訂預售合同時，房屋還不現實存在，在開發商開工建設直至房屋建設竣工前，房屋一直處于開發商的實際控制之下，預購人僅僅是根據商品房預售合同享有債權請求權，即請求開發商將現房轉讓并辦理過戶手續。眾所周知，債權具有平等性，不具有對抗性，因此，在開發商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房價上漲時。因此，為保護預購人的合法權利，實現其交易目的，筆者認為應該改變現有商品房預售登記備案的行政管理色彩，賦予其預告登記的效力，因為預告登記保護尚未成為物權的權利而將物權特有的公示方法，即登記適用于債權法上的請求權。根據《物權法》第20條的規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！币虼嗽谏唐贩款A售法律制度構建上，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，使得預購人請求開發商到期轉讓房屋并辦理過戶手續的債權得以物權化，這樣才能使商品房預售登記具有保全權利、對抗第三人的法律效力，也才能有效控制預售方的再出售行為，保護預購人的合法權益。
其次，完善登記機構的職責，保障登記信息公開?！冻鞘蟹康禺a管理法》實施后，對登記部門、登記部門的職權及登記程序都加以法定化，筆者認為在確定統一的登記機構后，應強化登記機構的職責，并將登記信息采取網絡化管理，將登記信息公開，在登記機構的監管之下，方便當事人查詢，防止惡意開發商的欺詐行為。
總之，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，完善登記機構的職責和對登記信息的管理，加強房地產開發企業與購房者的法律意識，使其簽訂商品房預售合同之后必須到相關部門辦理商品房預售合同登記，使商品房預售登記產生公示效力，對抗第三人的購房行為和不良開發商的欺詐行為，從而真正保護預購人的合法權益，減少商品房預售糾紛，促使房地產開發市場健康有序的發展。
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關鍵詞：土地登記；登記制度；改革；提問；物權法
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-04-0048-1
隨著土地登記改革不斷的加深，一些地區的土地制度開始了重大的變革，尤其是《物權法》推進。在《物權法》中明確規定以下內容，即：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！段餀喾ā分忻鞔_規定了不動產的登記法。所以相關部門也在按照所規定的法規進行全面的執行。然而在相關部門實施的過程中，雖按照《土地登記辦法》來全面的實施，但是還是有一些問題出現了，這些問題讓人深思。本文針對這些問題對土地登記制度的改革與其發展進行全面的思考。
1 在土地登記改革中存在的問題分析
在土地登記改革過程中，相關部門按照國家規定的《土地法》對其進行執行，但是在執行過程中發現，在土地登記改革過程中存在很多的問題，對此我們進行總結：
1.1 行政權的介入
對于土地登記過程中的一些不動產來講，要重視歸屬權。這些歸屬權要通過法律關系來確認，在確認以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關的職能。這樣土地登記行為具有的行政權力非常多。過多的行政權力也會對土地登記方面有過多的行使權。所以行使權的介入使土地登記申請人的合法權益得不到更好的保障，同時也會導致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導致土地登記的行為超出了國家法律規定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關注。
1.2 土地登記的劃分
隨著一些相關的法律出臺，很多相關的法律得到實施以后，不動產登記制度也有了根本性的變化，尤其是在土地的登記上。在《土地登記法》上有一個明確的規定，土地的總登記不能直接的按照土地的種類進行劃分，然而還有很多地方按照過去舊的劃分原則進行全面的劃分，劃分過程中要按照申請人的合法申請來執行?，F在，從土地的總體登記來看，也從土地登記的目的以及實現的途徑來看，就要將土地總登記歸類成地籍調查。這樣的劃分不僅合民愿，也合乎《物權法》的相關規定，所以對于土地的劃分問題要及時的更正與整改。
1.3 登記機關的授權問題
登記機關的授權問題一直是一個很糾結的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個明確的規定：“申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依照法律報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權力證書。”但是縣級以上人民政府是否按照規定實施，在實施中的矛盾是否合理都成了一個問題，所以在授權上還需要一定的認識。
1.4 實際的操作性不是很強
在相關的土地登記過程中，從立法的層級上來觀察，相關的規定一般比較偏重具體。突出可操作性，單一的運用《土地登記法》來操作，還是不夠的。特別是在辦理的程序以及條件上。這樣就很明確的表明實際的可操作性比較薄弱。同時，土地登記的相關工作人員因為對于土地登記項目不熟悉，他們的操作性就變的比較弱了，尤其是在相關的法律法規中，所以在土地登記過程中，精準熟練的業務非常重要。
2 土地登記制度的思考
現在土地登記制度備受大家關注，不動產登記的根本目的和出發點，就是保護物權所有者的合法權益，并且具有很強的法律效力。但是事實上，土地登記還存在很多其他的職能，這些無謂的職能給土地制度帶來很大的問題。有了改革的基礎，并且在改革中實施了一定的政策。同時制定了一定的土地登記制度，并且在制度中大力實施土地整改。制度的制定是否可以適當的改進，其中還存在了哪些問題，也是值得大家關注的。例如，行為權力的執行；是否有必要承擔行為的職能；是否實行了統一的管理制度?？傊畯牟粍赢a的登記制度的發展來看，對于土地登記制度的改革也是非常有必要的。最后我們來討論一下關于土地使用權中的異議登記制度存在的問題，其中涵蓋的問題比較多。可以說《物權法》所規定的異議登記制度基本上不能很好的落實，主要的原因就是實施不動產的異議登記遇到了非常多的法律障礙。同時，不動產的登記行為變成了可選擇性。在處理異議登記的過程中管理人員因為沒有嚴格的制度致使很多流程不能順利的進行，所以很多當事人不愿意申請異議登記。從以上的分析過程中我們可以看到土地登記制度在土地登記中的重要地位，所以要及時的處理土地制度中的相關問題。
3 總結
總而言之，對于土地登記改革以及制度的改革與創新勢在必行，相關部門在創新制度以后要嚴格執行相關的《物權法》以及《土地登記法》，切實的為不動產所有者服務，讓大家更好的保障根本性的權益。與此同時，在處理土地登記程序上還要增強管理人員的相關技能，熟練明文規定的流程，相關部門要嚴格土地登記制度，切實的做好土地總登記的劃分問題，讓土地登記制度嚴格的執行下去。
參考文獻
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